房地产企业土地增值税筹划风险防范

摘要：本文通过对房地产企业的现状进行分析，找出其纳税筹划存在的问题，必须将房地产企业土地增值税筹划方案进行深入研究分析，才能够从税务筹划的角度降低税负，且提供多样化的优化路径，为房地产企业高质量发展提供一定的思路。

关键词：房地产企业；土地增值税；筹划风险

房地产企业土地增值税的征缴从原来的按一定比例预征的方式改为清算方式，税务局对于企业土地增值税的清算开始越来越严格，当企业土地增值税税负率持续增加，必定会压缩房企的利润空间。同时企业进行税务清算环节极易发现税务工作存在问题，主要体现在申报扣除项目和税务机关审查存在差异，一方面是税务机关对土地增值税清算工作越来越重视，负责清算的税务人员的业务能力逐渐提高，另一方面，有些地方税务监管水平逐渐提升，一旦房企产生涉税风险就会影响到企业的正常运营，也会制约税务筹划工作的开展。

一、土地增值税税收筹划主要方式

房地产企业在面临土地增值税增收的过程中，主要是依据计税依据来完成土地增值税的税收筹划，充分利用相关规定来土地增值税进行筹划。对于土地增值税的征税依据可以从以下方面进行筹划：合理控制销售收入；合理增加扣除费用；合理规划计税基数的形成的时间。

二、房地产企业土地增值税筹划风险问题

(一)税收筹划人员水平低，筹划工作停在表层房企开发项目跨越周期较长，税务问题通常会持续多年，另外土地增值税清算所涉及到大量的数据及信息，计算过程比较复杂；此外就是税务人员经验并不丰富，加上税务工作基本上是财务人员兼任；多数房企土地增值税筹划只是停留在表层或根本没有任何的筹划。房地产土地增值税的筹划应该事前进行，从项目开始施工前就应该进行筹划，从房屋类型的建筑面积到开发成本的预算等。然而实际工作中，很多房地产企业项目已经动工一段时间甚至整个项目已经竣工，才想到要对土地增值税进行筹划。笔者曾遇到这样的案例：某房地产企业，项目已经竣工，但由于相关人员的不尽职或没有专业意识，导致一些成本费用的合同未签，发票又是在竣工后开具，税务局在审核成本项目时把这些费用按公共后发生费用而将之剔除，这样大大增加所缴纳的土地增值税税额，给企业造成了资金损失。所以，一旦项目实施后，即使找专业的税务人员来筹划咨询，那筹划的空间也大大的缩小，最终极易引起税收风险。

(二)不能充分发掘筹划空间房地产企业最主要的销售产品就是商品房，除商品房价款外还会征收住房基金等资金。结合目前有关法律法规的具体条款，代收费用的选择主要有两种方式，第一是直接将费用划分为不动产的销售收入；第二就是将费用进行单独列出，核算过程中必须要将其列为不动产进行核算。第一种核算形式可以将费用进行扣除，然而第二种却不能够通过抵扣进行减免。上述方式在核算目的上不会存在差异，然而结合房地产企业项目收入与扣除的主要内容，需要将代收项目进行独立核算。目前房地产企业在代收项目的划分上并不科学，企业无法充分挖掘筹划空间。《土地增值税实施细则中》明确规定，房地产企业在取得土地使用权后，所支付金额与房地产开发成本加计后按照20%进行扣除；另外会计核算当中对于开发费用的界定比较模糊；同时对期间费用的管理比较随意，缺乏严格的费用归集流程。正是因为房地产企业缺乏系统性的思考，导致土地增值税筹划机会错失，无法达到土地增值税的筹划基础。

(三)缺乏事前和整体筹划税收筹划的本质就是在税务发生前就进行规划，主要是结合企业的战略规划对企业的经济业务活动进行具体的调整，如此让经济业务活动满足税收筹划的基本要求。但是房地产企业仅仅是根据收入项目进行核算安排，对于房地产企业土地增值税缺乏事前与整体筹划，没有在拍地前就进行规划，导致土地增值税筹划过程缺乏可控参考的实施方案。而且在针对土地增值税筹划的过程中极易忽略投入产出比，例如对清算时间节点缺乏严格的规定，延迟清算时间却会增加房地产企业土地增值税的涉税风险发生概率。

三、房地产企业土地增值税税收筹划风险的防范建议

(一)设立销售企业多数房地产企业并没有将建设与销售业务进行分开，并没有形成独立的销售企业。由于房企增值幅度过大，将会缴纳更多的税负。所以房地产企业可以选择设置单独的销售企业，将房企增值额度进行减少，并且将部分销售收入进行合理的分散。另外销售企业也不需要承担土地增值税的税负，从而达到降低整个房地产企业的税负目的。房地产企业能够将普通住宅、其他项目销售给房地产销售企业，将项目的应税收入进行分散。当销售企业收到商品房后再通过筹划前的初始定价进行出售。另外就是独立的销售企业可以充分发挥出低税经济效益，并且充分享受到广告宣传费等税前的扣除优惠。然而筹划方式则需要与当地税务部门进行深入的沟通交流。

(二)设置装修企业房企一定要根据具体的工程项目制定不同的土地增值税筹划方案，通过特殊项目的建设来降低土地增值税的税负。当企业的建设项目属于中高端户型，或者是打造多元化的中高端购物中心，则其价格当中涵盖装修成本，最终会大幅度提升房地产企业销售收入，最终会引起土地增值税税负的增加。通过装修企业的设置能够独立的进行核算，如此可以将企业的土地增值部分进行降低，最终降低企业的增值额，从而能够降低土地增值税税负。当房地产企业将装修费从收入与成本当中进行剔除，然而却要明确定价减少的程度远大于成本剥离装修费的程度，也是由于成本费用的剥离，可以运用其他税收政策，通过其他项目的抵扣来降低收入，如此能够达到降低增值税额的目的。上述内容则会影响到土地增值税扣除项目，倘若剔除差异较小，就会导致收入降低幅度小于成本安静滴的幅度，从而造成土地增值税增值额没有减少，反而增加，给房地产企业的税负带来负面影响。装修企业的成立可以实现商品房销售收入与装修收入的独立核算。最终因为普通住宅增值率降低，符合免税条件可以为企业降低一部分土地增值税。

(三)成本费用筹划成本费用筹划的策略主要是借助增值额来进行征收税率的调整，从而满足土地增值税筹划的基本需求。但是成本费用筹划的策略以及临界点定价法具有较大的差异，成本费用就是通过增加扣除项目的比例进行筹划。具体的实践操作方式如下：首先是将其他费用转移到开发成本当中，具体政策当中提出，通过对房企取得土地使用权支付金额与房产开发成本加计20%扣除；此外会计核算环节仍然没有明确开发费用列支范围。其次则是通过公共配套设施达到扣除目的，房地产企业在项目建设过程中可以充分利用公共配套设施增加的方式来增加扣除费用比例，同时降低销售额、降低税率。但是在具体实践操作中，需要房地产企业制定成本费用方案，根据方案来进行实施；要保证成本费用的真实有效，不能虚增成本而为企业带来法律风险。

(四)充分享受税收优惠政策我国增值税暂行条例第八条：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这一巨大的优惠政策，相信每一家房地产企业都想享受，但由于没有很好的筹划，在土地增值税清算中，有很多企业普通住宅的增值率刚好在20%左右，税务局在清算时开发成本的扣除稍微严格一点，极易使普通住宅的增值率超过20%，从而缴纳大笔税额，错失享受优惠的良机，故企业应该事前对项目进行规划，在开发多类型房产时，计算出普通住宅的预计用地面积及扣除成本、销售价格，力争把普通住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税的待遇。

(五)打造专业的税务筹划团队税务工作具有复杂性、系统性的特点，房地产企业不仅仅需要进行土地增值税的筹划，而是需要对所有税务问题进行筹划；因此房地产企业就需要打造专业的税务筹划团队，而不是由财务部门兼任税务筹划工作。房地产企业可以从原有的财务部门当中独立出税务筹划团队，抽调部分财务人员作为税务筹划团队储备骨干，然后聘请具有丰富经验的税务筹划人才担任管理人员；同时要打造配套的制度，如此保证税务筹划专业素养的持续提升，为房地产企业税务筹划工作奠定重要人才基础。

四、结束语

总而言之，房地产企业土地增值税筹划工作是一项复杂的决策工程，涉及到企业房产开发的各个环节。国家对房地产的监管越来越严，房地产企业进行税收筹划已经成了当务之急，对于税收筹划方案可根据企业实际情况加以合理合法运用，降低企业自身的税负，以此提高竞争力，实现企业价值最大化。

参考文献

[1]刘晶.浅议优化房产项目税收筹划的重要性[J].财会学习，2017(01).

[2]李春.当前时期下我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路探析[J].知识经济，2019(20).

作者：闫瑞华 单位：台州金水税务师事务所有限责任公司