建设用地管理全文(5篇)

摘要：为探究寿光市城市发展与土地开发利用之间的协调问题，开展寿光市经济发展与耕地保护问题研究。从寿光市资源环境承载力现状分析着手，分析当前存在寿光市经济发展与耕地保护总体问题，根据当前寿光市面临着的建设用地供给不足、建设用地集约利用水平不理想、耕地保护形势严峻、生态环境保护压力严峻等问题，针对性地提出寿光市经济发展与耕地保护对策及措施。

关键词：寿光市；经济发展；耕地保护；资源承载力；对策

1.概述

寿光市是山东省确定的农业现代化示范市[1]，是我国著名的蔬菜之乡。未来寿光市将在稳固寿光农业龙头品牌的基础上，加大力度发展第三产业、生态旅游业[2-3]，并构建成为山东半导制造业基地集群与示范产业区[4]。力争在数年内建成山东省多产业实力领先的现代化工业城市[5]。城市的发展离不开各类资源的支撑[6]。本文中，围绕寿光市经济发展与耕地保护这一核心议题，收集、整理各方面的学术资料及数据，分析寿光市当前的资源环境承载现状，对寿光市当前在经济发展与耕地保护中存在的问题进行总体分析，并提出相应的对策措施。

2.寿光市资源环境承载力现状分析

2.1寿光市耕地资源承载力分析

截至2018年底，寿光市总人口约为115万，总的粮食产量约为70万吨，人均粮食占有量超过，人均粮食产量约为608kg，大大超过人均消费400kg的均值指标。尽管在农业方面具备优势地位，寿光市依然遵循国家关于粮食安全与耕地保护的重要部署，积极稳妥地推进粮食安全保障与耕地保护政策。根据目前寿光市的粮食单产数据、粮食播种面积及品种比例、耕地面积的波动及复种情况，可推算2020年时，寿光市耕地保有量约为10万公顷，耕地面积数值会出现缓慢下降趋势。尽管当前的耕地保有量足以保证当前及今后较长时间的粮食安全，耕地资源承载力较强，但是，耕地保护的长远任务依然相当艰巨。综合考虑粮食生产水平以及社会发展，近年来，寿光市的粮食产量平均增长率约在1.4%，在耕地面积有所下降的情况下，粮食综合产量小幅上升。推测数据显示，2020年、2030时寿光市粮食产量分别约为74万吨、86万吨，若以人均消费400千克/年的标准换算，寿光市2020年、2030年可承载的人口规模约为185万人、215万人。考虑到城市的快速发展以及农业向工业转化的情况，未来以自给率水平60%计算，寿光市2020年、2030年可承载人口约为308万、358万。从当前人口数量上看，寿光市未来很长时间的耕地人口承载力都能够保持在安全水平内。

一、土地出让人

我国颁发的土地管理法中明确要求，城市的周边土地与农村土地，不但在法律层面上归国家所拥有，而且还归广大农民们所集体共有。如果农用地转为建设用地的，需要办理农用地转用审批手续。而且，“农转用”还需要符合国务院批准的城乡总体规划、符合每年国家下放到省的农转用指标。如果由国家征收的，还需要办理土地征收手续。但是，在集体土地入市试点城市，集体经营性建设用地无需经过征收程序，可以由农民集体作为出让人，直接将土地使用权进行出让。根据松江区颁发的集体经营性建设用地入市“1+5”配套文件，可以由农村集体经济组织代表农民集体行使所有权，但是出让方案应经集体经济组织成员或成员代表会议2/3以上同意。泗泾镇SJSB0001单元07-09号地块的出让人即为泗泾经济联合社。

二、土地受让人

依据不同试点城市编制和执行的租赁房试点实施方案可知，多数城市都将参与租赁住房建设和运营的企业限制于国有企业。上海市规划和国土资源管理局2017年11月1日印发的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则（试行）》也规定，在住房租赁市场前期培育阶段，租赁住房用地经市区政府部门认定后，采取定向挂牌方式供应，随着住房租赁市场建全完善，采取公开招拍挂的方式进行出让。在事实上，在现阶段，无论是针对国有建设用地而言，还是针对集体盈利性建设用地来讲，不论是直接转让土地亦或是利用土地作价入股等形式，各个试点城市的租赁住房项目也基本上由政府平台企业进行建设。根据泗泾镇SJSB0001单元07-09号地块的《挂牌出让须知》，中国境内的自然人、法人和其他组织均可申请竞买该地块，但是竞买人需要先取得当地人民政府或其指定职能部门出具的项目认定文件原件。

三、土地入市形式

全国人民代表大会常务委员会允许集体经营性建设用地使用权以出让、租赁、入股等方式入市。根据国家有关部门共同制定和颁布的租赁住房试点方案和15个试点城市各自制定的具体试点方案，企业可以通过联营、入股等方式建设运营集体土地租赁住房项目。北京市还曾经以协议出让的方式出让多幅集体经营性建设用地在完成租赁住房项目过程中的利用率极高。依据松江区的要求可知，农村集体盈利性建设用地入市方式主要有应用权转让、作价入股以及租赁等。然而，松江区已入市的3幅集体土地均采用出让方式，目前尚未试点作价入股方式。

四、土地入市条件要求

2021年7月2日，国务院总理李克强签署第743号国务院令，公布新修订的《土地管理法实施条例》，自2021年9月1日起施行。这是《土地管理法实施条例》自1998年全面修订后的第二次全面修订，是保证2019年新修正的《土地管理法》顺利实施的重要法律武器。新《土地管理法实施条例》诸多亮点值得关注：

亮点一：严格控制耕地转为非耕地

1998年的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》均将控制农用地转为建设用地作为土地用途管制的核心和重点，对农用地之间的转化缺乏制度性的约束，导致实践中耕地转为林地、草地、园地等现象大量存在，严重影响国家粮食安全。为此，新的《土地管理法实施条例》专门增加规定：国家对耕地实行特殊保护，严守耕地保护红线，严格控制耕地转为林地、草地、园地等其他农用地。耕地应当优先用于粮食和棉、油、糖、蔬菜等农产品生产。按照国家有关规定需要将耕地转为林地、草地、园地等其他农用地的，应当优先使用难以长期稳定利用的耕地。从而进一步拓展了土地用途管制的重点和内容。

亮点二：明确耕地保护的责任

主体是省级人民政府加强耕地保护，必须首先明确耕地保护的责任主体。新的《土地管理法实施条例》在总结多年来党中央、国务院关于强化耕地保护责任主体制度实施经验的基础上，首次从行政法规层面明确了耕地保护的责任主体，规定：省、自治区、直辖市人民政府对本行政区域耕地保护负总责，其主要负责人是本行政区域耕地保护的第一责任人。省、自治区、直辖市人民政府应当将国务院确定的耕地保有量和永久基本农田保护任务分解下达，落实到地块。国务院对省、自治区、直辖市人民政府耕地保护责任目标落实情况进行考核。

亮点三：建立耕地保护补偿制度

为贯彻落实党中央、国务院关于加强对耕地保护责任主体的补偿激励，积极推进中央和地方各级涉农资金整合，按照“谁保护、谁受益”的原则，加大耕地保护补偿力度的要求，新的《土地管理法实施条例》在总结全国部分地方实施耕地保护补偿制度成功经验的基础上，对建立耕地保护补偿制度做出明确规定：国家建立耕地保护补偿制度。耕地保护补偿制度具体办法和实施步骤由国务院自然资源主管部门会同有关部门规定。

摘要:水利工程用地管理过程中，缴纳税费是水利工程征地过程中非常重要的一个环节。根据国家相关法律法规规定，水利工程用地涉及的税费主要有五类，分别是耕地占用税、耕地开垦费、耕地指标交易费、森林植被恢复费、新增建设用地土地有偿使用费。理清各项税费规定能够明确当前水利工程用地涉及税费的具体要求，在结合工作实践的基础上，本文提出了针对水利工程用地涉及税费的改进建议。

关键词:水利工程用地;税费;法律法规

水利工程在用地手续办理过程中，除了向自然资源部门缴纳征地预存款外，还需要缴纳各种税费，依据最新文件要求，主要有耕地占用税、耕地开垦费、耕地指标交易费、森林植被恢复费、新增建设用地土地有偿使用费。这些费用有的列入了工程概算由项目法人缴纳，有的由工程所在地县级政府缴纳，税费征收的政策文件不断调整，一直没有形成统一。作为新孟河工程用地手续办理的参与者，针对水利工程用地涉及相关税费归纳如下，并从实际经验出发提出相关改进建议。

1耕地占用税

依据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》、《江苏省实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》等文件，江苏省耕地占用税均额为2万元/亩(30元/m2)。省内部分水利工程如走马塘、新沟河、新孟河工程以省政府批复文件等形式明确耕地占用税作暂缓征缴处理。原有条例、办法对于水利工程耕地占用税没有特殊照顾，只对铁路、公路等基础设施项目减按2元/m2(1334元/亩)的税额征收。水利部门多次呼吁，特别是在水利部规划计划司、水规总院等调研太湖治理工程时，我们重点汇报了这一情况。在各方共同努力下，2019年9月《中华人民共和国耕地占用税法》正式施行，该法律对路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程等占用耕地需要缴纳的税费进行了明确规定，文件规定此类设施占用耕地需要每平方米需要交纳2元(1334元/亩)耕地占用税。其他税额则与《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》保持一致。耕地占用税是在获得用地批复文件之后，供地阶段办理土地划拨决定书和土地使用权证之前缴纳，由税务部门按照国家、省规定的标准向项目法人征收。

2耕地开垦费

江苏省于2015年了调整耕地开垦费标准的相关通知，文件明确规定耕地开垦费的相关标准，将耕地开垦费标准调整为2～3．34万元/亩(30～50元/m2)。此外，针对占用基本农田的情况，需在原耕地开垦费的基础上加收40%。非农业建设占用耕地在办理农用地转用审批手续时，应向省自然资源厅缴纳耕地开垦费的10%，另90%部分由省自然资源厅委托市、县(市、区)自然资源管理部门负责征收。

一、当前农村集体建设用地流转改革现状及存在的问题

（一）农村集体建设用地流转收益分配基本情况

1.农村集体建设用地首次流转收益分配突出了农村集体作为土地所有权人的主体地位

农村集体建设用地首次流转是指土地所有权人出让土地使用权的行为，在此环节收益分配主要有两种类型：一是集体独享。流转收益按照所有权隶属全部归集体组织所有。这类地区土地流转交易规模和交易量都比较小，如江苏省南京市遵循“谁所有，谁受益”的原则，规定流转收益按土地所有权分别归乡镇、村、村民小组集体所有；二是以所有者为主，政府适当分享。

2.地方政府在再流转环节得到收益的比重高于首次流转环节

农村集体建设用地再流转是指通过流转取得土地使用权的单位和个人转让土地使用权的行为。再流转的受益主体是使用权人，而且再流转土地增值空间较大。因此，部分地方政府在再流转环节得到收益的比例要高于首次流转环节，也有地区对增值收益比照土地增值税征收流转收益金。例如安徽省芜湖市首次流转按4—6元/平方米收取土地流转收益金，再次流转土地的增值收益按评估核定收取，比照土地增值税实行超率累进。

3.各地对农村集体经济组织土地流转收益的使用管理较严格