写字楼管理工作计划精选(九篇)

第1篇：写字楼管理工作计划范文

【关键词】工程资料 策划

中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：

建筑工程建设从项目的提出、筹备、勘测、设计、施工到竣工投产等过程中形成文件材料、图样、图表、计算材料、声像等各种载体的文件材料，简称为工程资料。建筑工程资料主要包括工程前期文件、监理资料、施工资料、竣工图和竣工验收资料等。它反映了项目建设管理工作的真实过程，不仅在建设过程中具有重要作用（质量评定、事故原因分析、索赔与反反索赔、阶段与工程竣工验收等）而且是建设工程合法身份与合格质量的证明文件，是工程竣工交付使用的必备文件，也是对工程进行检查、验收、维修、改建和扩建的原始依据。在建立工程质量终身负责制的今天，工程资料档案的作用显得更为重要。

为了做好工程资料档案的收集工作，应提前做好资料策划，以便及时记录、收集、整理工程资料。资料策划的内容应包括编制依据、工程概况、一般规定、资料管理制度、施工资料管理流程、施工资料的内容等。

一、编制依据主要是指我们资料策划内容形成的相关规范、规定及其他文件，如《建设工程文件文件归档整理规范》GB/T50328-2001、《建筑工程资料管理规范》JGJ185-2009、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001、业主提供的施工图纸、及报监理或业主审批的施工进度计划等。

二、工程概况主要是指工程的主要信息，主要包括地理位置、业主、设计、监理、勘察等主要相关单位、建筑结构类型、建筑面积、合同工期（包括开竣工日期）、质量目标等。

三、工程资料一般规定主要是指规定工程资料要求原件的份数、使用的表格、资料中工程名称、建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等须填写单位名称的全称，且所有表格中名称应保持一致。主要有：

1、工程名称应统一填写并应与施工许可证一致，建设、设计、监理、勘察单位统一填写并与单位公章一致；

2、对楼板统一填写为基础底板、一层板、一层板及楼梯等；

3、对墙柱统一填写为X层柱、墙等；

4、楼层应输入汉字。如地下一层、二层，不得使用F2层、F3层等；

5、轴线填写格式：数字轴线的数字写在“/”的前面，英文轴线字母写在“/”的后面，英文字母必须大写，轴线之间的分隔符号必须采用字符“-”，不得使用字符“~”，如“65-72/H-S轴基础底板，为了与计算机打印资料相统一，轴线不采用圈号。

6、填写高程时应输入数字，如-14.200m、±0.000m、3.200m小数点后三位有效数字。

四、资料管理制度是指在整个工程资料形成过程中，项目部每个与资料形成有关的人员（包括项目经理、项目技术负责人、质量员、材料员、施工员、试验员、资料员等）所做的工作及奖罚措施。

五、施工资料管理流程：施工资料一般分为施工管理资料、施工技术资料、进度造价资料、施工物资资料、施工记录、施工试验记录及检测报告、施工质量验收记录等7大类，每类资料形成的责任人不一样，所以必须根据每一类资料的形成责任人员编制每类资料的开成的流程。

六、明确工程资料的收集内容及要求

1、施工技术资料：主要包括施工组织设计、专项施工方案、技术交底、图纸会审、设计变更、洽商记录等。

2、施工物资资料：为确保工程质量，对本工程所使用的所有原材料均须进行严格的资料审查。资料不齐全或弄虚作假的原材料不允许进场。材料进场后应及时进行报验，并按有关规范、质量标准进行材料检验、试验，并做好记录。

表1 原材料资料明细（部分）

3、施工记录：主要包括隐蔽工程验收记录、施工检查记录、交接检查记录、工程定位测量记录、楼层平面放线记录、楼层标高抄测记录、建筑物垂直度、标高观测记录、沉降观测记录、地基验槽记录、地基钎探记录、大体积混凝土养护测温记录、预应力筋张拉记录、钢结构施工记录等。

4、施工试验记录及检测报告：

建筑工程的施工试验是指在施工过程中，通过试验，凭试验数据验证施工分项工程的质量是否达到设计要求，是否符合施工及验收规范的规定。工程需要做的施工试验项目主要有（部分）：地基承载力检验报告桩基检测报告、土工击实试验报告、回填土试验报告（应附图）、钢筋机械连接试验报告钢筋焊接连接试验报告、混凝土抗压强度试验报告、后置埋件抗拔试验报告、钢构件射线探伤报告、高强度螺栓抗滑移系数检测报告、钢结构焊接工艺评定、幕墙“四性”报告、外门窗的抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗透性能检测报告、墙体节能工程保温板材与基层粘结强度现场拉拔试验、外墙保温浆料同条件养护试件试验报告、室内环境检测报告、节能性能检测报告等。

5、施工质量验收记录：

1）检验批质量验收记录填写时应注意一般项目其检验结果应有 80 ％及以上的检查点（值）符合施工质量验收规范合格质量标准的要求，且最大值不应超过其允许偏差值的 1.5 倍（钢结构为 1.2倍）；主控项目填写时应注意不存在的项目不应填写内容；施工单位检查评定结果栏应填写“主控项目、一般项目全部合格，符合设计及施工质量验收规范要求”。

2）分项工程划分：

a 、建筑与结构工程分项工程的划分：应按主要工种工程划分，砌体工程、门窗玻璃安装工程、抹灰工程等。也有一些分项工程并不限于一个工种，由几个工种配合施工的，如装饰工程的护栏和扶手制作与安装，由于材料可以是金属的或木质的，不一定由一个工种来完成。

b 、建筑设备安装工程的分项工程的划分：一般应按工种的不同及设备组别等划分，同时也可按系统划分。

3）检验批划分：

a、对土建工程，检验批的划分应按楼层（段）、及变形缝来划分检验批。如一个砖混结构的住宅工程，其主体部分由砌砖、模板、钢筋、硷等分项工程组成，在验收时是分层验收的，如一层砌砖检验批、二层砌砖检验批等。

b 、对于安装工程应根据工程的特点，按系统或区段来划分检验批，如一低层住宅楼的下水管道，可把每个单元的排水系统划分为一个检验批；如一高层住宅楼，可把每个单元的排水系统划分为若干个检验批。

第2篇：写字楼管理工作计划范文

一、朝阳区写字楼企业的基本情况

(一)写字楼的概念

写字楼是人们赋予以往办公楼的新定义，是专门用来处理商业事务的建筑形态。随着各个行业的不断发展，人们对写字楼的要求越来越高，写字楼的设计也从简单的办公用房向高层次、专业化标准迈进。写字楼成为表现企业品牌形象和创造价值的场所。朝阳区独特的地缘优势加上市政府赋予的“国际交往的重要窗口，中国与世界经济联系的重要节点，对外服务业发达地区，现代体育文化中心和高新技术产业基地”的功能定位，使朝阳区受到了众多开发商的青睐，近几年区域内新建、在建写字楼项目急剧增加，有力促进了朝阳区的经济发展。

(二)辖区写字楼基本情况

2006年6至8月调查数据显示：目前朝阳区共有商用写字楼167座，写字楼内入驻各类市场主体10103户，占全区各类市场主体总数的9.33％，其中内资企业7612户，外资企业1638户，外资办事机构(含代表处)898户，其他类型市场主体225户。

1，写字楼内(法人)企业的规模划分情况

写字楼内(法人)企业中小规模的企业数量占绝对多数(约3/4)。其中注册资本50万元以下的3293户。占总数的48％；注册资本50万元以上、100万元以下的1881户，占总数的28％：注册资本100万元以上、500万元以下的965户，占总数的14％：注册资本500万元以上的659户，占总数的10％。

2，写字楼的地域分布情况

经济发达、交通便利的城区写字楼集中，且高档写字楼扎堆：城乡接合部的新开发区写字楼也呈增长趋势；农村地区则基本没有写字楼。

3，写字楼内主体的异地经营情况

写字楼内存在一部分异地经营企业，但比例并不是很大，其中在注册地经营的企业8991户，占总数的90％，注册在本写字楼但注册地经营的企业538户，注册不在本写字楼但在本写字楼经营的企业574户，异地经营企业占10％。

二、写字楼市场中存在的问题和监管的必要性

1，写字楼建设项目的合法性

目前许多实际用于商业使用的楼宇在规划立项时以住宅立项，例如：CBD商圈内，住宅立项出租经营小区有22处，面积达271.24万平方米，国贸周边著名的财富中心、万达广场、建外soho等都属此类状况。建外soho、财富中心开发面积都在70万平方米以上，批准为商业用途的面积为10万平方米左右，其他面积均为住宅，但实际使用上，真正作为居住使用的只有6％左右，90％以上都为办公，这些项目在注册登记和监管方面应如何对待仍需加紧研究。

2，写字楼内企业监管存在的主要问题及成因

从市场登记事项监管的角度出发，写字楼内无照经营和异地经营以及使用虚假的写字楼场所证明办照问题是写字楼内存在的主要问题，产生问题的主要原因：

一是出租方重费轻管。主要表现是：对承租人主体资格缺乏必要的审查；对有关部门查处无照经营、异地经营的执法行为不能有效配合。比较严重的是，有的出租方明知承租人不在其承租的场所开展经营活动，只是由于其他原因需要一份房屋出租合同或需要出租方提供一份场所证明，而在收取一定费用后为这样的承租人提供住所证明等便利条件，实际上为异地经营或虚假登记开了方便之门。

二是承租人不依法登记即开展经营活动。主要表现为无照经营、异地经营。异地经营分注册地在其他地方，经营场所在写字楼。或注册地在写字楼，但经营地在其他地方。异地经营有的是为了享受其他地方的税收等优惠政策，注册在他地，但为了经营上的便利又选择在异地经营。比较严重的是，有的异地经营是主观故意规避有关部门监管或逃避债务而有意为之的行为。还有就是在住宅楼禁商中先在写字楼租个房，等把照办下来又回住宅楼经营的问题，写字楼成为办照过程中的“跳板”。

3，监管力量与监管任务不匹配

把对写字楼的监管单独作为一个课题来研究，固然是因为写字楼市场的发展给监管部门提出了要求，实际上也是因为要研究出一个解决我们监管力量不足，在现有的状况下找到比较行之有效的监管方法，提高监管效率的问题。由于写字楼本身有物业管理部门，而且对为无照经营等违法行为提供经营场所或便利条件有法律责任，因此将写字楼列入一级管理对象有其可能性和必要性。

三、对写字楼市场监管的几点想法和建议

(一)加强对写字楼的法律法规宣传

宣传《无照经营查处取缔办法》，告知房屋出租人在房屋出租经营行为中所应承担的法律责任，使写字楼的管理者真正认识到。无论是从保护自身经济利益、企业信誉出发，还是从维护社会利益、市场秩序的角度出发，作为房屋出租人都有责任把好房屋承租人主体资格关，并督促承租人依法办理合法开展经营活动的相关手续，同时配合监督管理部门对写字楼内市场主体的监督检查，履行相关的出证手续。

(二)建立联系人和定期数据交换制度，加强信息沟通，摸清底数，奠定监管基础

公安部门对宾馆、饭店等特种行业入住人员情况进行监督管理过程有一套比较成熟的计算机软件系统，工商部门可参照这一做法，研发此类系统，以掌握宾馆、饭店、写字楼中入住的经营单位情况。在目前的条件下可以采用以下方法：

1，工商所在互联网上建立邮箱，通过邮箱向写字楼下发《写字楼内经营单位基本情况登记表》，由物业部门定期在互联网上将《登记表》报送至辖区工商所：工商所建立《写字楼内企业台账》和写字楼监管档案，详细列明写字楼房产情况、经营情况、管理公司情况等。

2，工商所将写字楼上报《写字楼内经营单位基本情况登记表》与工商登记注册情况进行整理、比对、分析，然后有重点地对写字楼涉嫌无照经营、异地经营企业进行现场检查。

3，建立写字楼的工商联系人制度，每个写字楼确定一名工商联系人，负责处理与工商所之间的日常工作交流，定期传递数据、信息反馈等。物业及时将新人驻企业情况通知工商所，工商所及时进行新开企业的回访及其他企业的日常巡查，使监管前移，实现事前监管与事中监管相结合。

(三)为写字楼内经营单位提供相关服务

在一年一度的企业年检中，针对写字楼内企业集中的特点，专门利用几天时间上门服务，现场为入驻写字楼的企业办理年检手续、提供咨询服务，解答疑难问题，这样既可减少因企业分散给我们管理工作带来的问题，又可以服务促管理，树立工商形象。

(四)加强对写字楼及入驻企业的监督管理

在落实前面几项制度的同时，仍要依法履行监管职责，对承租人无照经营、异地经营依法查处，同时向管理方通报有关查处情况，告知其管理责任。对不配合工商所工作的写字楼管理企业，由工商所约见其负责人，陈述利害关系，如该写字楼内存在异地经营等问题，可同时制发《行政告诫书》或《行政建议书》，要求其尽快整顿、加强管理，杜绝违法行为的发生。

(五)完善内部管理制度，保证写字楼监管工作落到实处

1，做好工作衔接，制定流程规范，明确监管职责

明确二级网格与三级网格责任人的职责，制定工作衔接制度，明确工作流程。二级网格的职责是数据采集，归纳整理，分析比对，派发任务，调度指挥，督导检查。三级网格责任人的职责是接受任务。现场检查，信息反馈。

在具体的操作中，前期准备时二级网格工作量比较大，要求细致、认真，有条不紊，对采集到的数据进行分析、比对，然后将情况发给三级网格责任人，并提出具体要求。三级网格责任人在日常巡查中对写字楼进行监管，对写字楼内商户依据二级网格下发的详细情况逐一进行检查，对注册在写字楼但已迁走且查无下落的做现场检查笔录，写字楼管理方出证，交由二级网格制作台账，上报分局公告限改。对注册在别处的企业，要求其限期变更，制发《责令改正通知书》，上报二级网格后制作台账。到期限后，由二级网格将名单再下发到三级网格责任人现场核实情况，如仍未改正的，可依据法规处罚。

2，发挥行政指导、信用监管的作用，培养企业自律机制的建立

第3篇：写字楼管理工作计划范文

【关键词】写字楼；甲级；判断因素；发展趋势；舒适；节能；生态；高效；数字化；综合多样性；标志性

一、标准、定义

“甲级写字楼”是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家对什么样的写字楼才算是真正的甲级没有成文的规定。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合素质不同划分为甲、乙、丙等几个等级的行规。从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼主要有8大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等。

既然甲级写字楼是写字楼领域最高品质的称谓，那么在影响写字楼产品品质的各因素中应该满足一定的要求，从市场需求的角度出发，对影响写字楼品质的因素进行总结，并提出一定的市场依据供参考，具体如下：

生态空间：一个高档写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。

商业配套 甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅，同时配置适当规模的高档餐厅；还有能够提供多项服务的商务中心，多功能厅/会议室、邮局、银行、小型商场、快递服务等。

软件服务 一方面是高效全面的物业管理，另一方面是在对入住企业的专业化服务基础上提供的增值服务部分。比如，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等；又如，一些新型写字楼能够实现全天候空调供应等。

客户组成 入驻写字楼的客户要有40%以上的外资或中外合资企业，并有一定量的国际、国内知名企业。

总之，评价一个写字楼物业是不是能够达到甲级写字楼标准，不仅要看产品本身，而且还有诸多非产品方面影响因素，是一个综合评价的结果。

二、发展趋势

目前国内高端写字楼的发展趋势，在国内主要城市众多高端写字楼（以甲级写字楼为主）产品的基础上，下面列举其中个别案例予以说明。

1、写字楼的硬件发展体现对生态节能型的追求

高舒适度、低能耗是国际发展趋势，世界范围内的能源危机和中国能源上的紧缺都使得建筑能耗问题在国内受到越来越多的关注。2005年7月1日开始实施并要求强制执行的公共建筑节能标准，对于新一字楼产品来说，有了更为严格的限制。上海金茂大厦做节能整改等，都预示着生态节能型写字楼产品“叫好不叫座”的尴尬局面已经开始改变，越来越多的实例证明，此类型产品必将成为未来写字楼产品市场的发展方向。

写字楼建筑向生态节能化发展主要是在深入研究室内热功能环境（光、声、热、气流等）和人体工程学（人体对环境生理、心理的反映）的基础上，创造健康、舒适而高效的办公环境。

2、公共区域设计人性化受到广泛关注

写字楼公共区域的设计和装饰装修越来越被视为提升写字楼品质的重要方面。这些公共区域主要包括：大堂、中庭、走廊、休闲区、卫生间、电梯及侯梯厅等。大堂的设计向高和大的方向发展，以给人开阔、大气的视觉，如深圳国际商会中心大堂高18米，共3000平方米；公共区域的生态环境营造，如配以水系、乔木、灌木等，亦比较流行；另外，在洗手间设置方面，考虑到大公司总部的总裁需求预留私人休息室和卫生间，深圳卓越时代广场除在每层均设置公共洗手间外，在项目高区标准层四周预留了八处可设置总裁洗手间的位置。

3、对产品个性化及室内空间灵活划分可能性越来越重视

随着写字楼供应量的增加及需求主体的变化，国内写字楼市场也呈现出从同质化产品竞争逐步转向写字楼产品主题化、个性化发展的趋势。近年来涌现的新产品概念有如“企业总部”和“LOFT写字楼”等，这都体现了业主及开发商对产品个性化及室内空间灵活划分可能性的重视。

4、建筑外型标新立异，争当标志性建筑

写字楼的外观是展现一个写字楼形象档次的重要方面，每个开发商都希望自己开发的写字楼能成为当地或片区的标志性建筑。要成为标志性建筑，除了传统的追求建筑高度外，近年更多的开发商开始关注差异化的外观设计。如北京中关村金融中心的双曲面立面和融科咨询独特的V形建筑设计都有效的使建筑外形更突出、更具标志性。

5、服务设施综合配套化日趋重要

高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度、向比配套、比服务、比管理方面倾斜，服务设施综合配套化同样也是国内高档写字楼发展的一个重要趋势。以建筑综合体的综合优势体现项目的高档品质，这类产品通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等多种生活空间的三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。如北京凯晨广场、深圳南山商业文化中心区的海岸域等。

6、采取统一业权、只租不售的形式，是开发商向专业化发展的标志

国外和香港地区的写字楼一直是采用开发商长期持有形式。而2005年以前国内高端写字楼物业却以卖的产品居多，多是由于经验不够、手中资金不足以支撑长期持有，为确保资金回笼，出售就成了一种看似非常恰当的选择。这与国内整个房地产不成熟，还处于自由竞争、粗放发展阶段分不开的。

写字楼出售面临的大问题是统一管理和整体形象问题。好的写字楼需要高水平的统一管理、统一经营，这样才能更长久保持较高的物业品质。如果分别打散出售，各业主之间的档次参差不齐，写字楼品质可能无法控制，而出现这种情况正是较多使用甲级写字楼的跨国公司最担心的。外资企业通常将写字楼租金视为日常经营的一部分，根据企业经营状况随时可能缩减或扩充办公面积，所以多为租用写字楼。

近年来，随着许多开发商眼界的开阔及对当地写字楼物业市场的信心，越来越多的新开发写字楼开始采用“统一产权、只租不售”的模式。其中，一部分开发商是属于比较有资金实力的，如上市公司华润集团，其在北京、深圳等地开发的写字楼都是只租不售的；另一部分开发商看好片区写字楼物业的发展潜力，如LG选择在北京CBG区域建立办公楼，并长期持有，就是因为他们十分看好中国市场，看好北京市场，尤其是当时北京申奥成功，而他们又经历过当年韩国汉城奥运会的盛况，因此下定决心在黄金地段长期持有双子座大厦，事实亦证明这种选择是正确的。

7、结合轨道交通的发展，商务中心迁离或形成次级中心，甲级写字楼不再集中在传统商务区

在几个国内一线城市中，甲级写字楼的建设均不同程度地呈现出结合轨道交通的发展，跳出传统商务中心区，而在新的区域发展新的中央商务区，如上海的CBD从外滩移至陆家嘴、深圳的CBD从罗湖移至福田中心区、广州的CBD从环市东路移至珠江新城等；或从传统商务中心转向关注次级中心发展的趋势，如深圳南山商业文化中心区的建设等。

三、市场总结

具有前瞻性的片区规划会吸引越来越多的国际公司及跨国企业进驻，从而带来高端写字楼物业需求的新增长点。近年来二线城市高端写字楼市场供需活跃，空置率得到有效消化，市场发展态势良好，其中甲级写字楼市场表现尤为突出。

高端客户访谈需求结果显示外资及合资企业多数选择租用写字楼，民营企业有可能是购买写字楼物业的主要使用者；地段、价格和写字楼的档次形象是他们考虑的三大因素，且对物业管理公司也较为重视。

总之，甲级写字楼产品开发层次不断提高，总体向舒适、节能、生态、高效、数字化、综合多样性及标志性方向发展。

第4篇：写字楼管理工作计划范文

自2010年以来，国家宏观调控对住宅市场层层加码，住宅市场成交量开始回落，投资者观望情绪转浓，市场投资热度迅速降温，另一方面，写字楼等商业地产不在调控范围之内，成为继商品住宅之后的新投资热点。

海西规划凝聚人气

在2011年4月，国务院正式批复了《海峡西岸经济区发展规划》，作为省会城市，福州正迎来跨越式发展的历史机遇，经济、产业开始全方位升级、扩容，对各行业构成了极大利好。截至目前，产值在10亿以上的福州本土企业已经突破50家，世界500强企业也有近100家开始进驻福州。

福建在两岸产业合作上具有得天独厚的优势，截止2010年底，福建已累计批准台资项目超过1万项，台湾百大企业在闽投资已增至60多家。业内人士认为，海峡两岸交流合作的不断升级，将会形成聚集效应，当跨国企业云集、商务往来频繁的总部经济形成后，还会吸引更多的国内外知名企业入驻。

恒力地产策划经理卢侃表示，房地产市场跟宏观经济有密切的联系，随着经济发展，企业的数量和规模也在扩大，会带来更多的写字楼需求。“海西战略是部级的规划，不断加速的海西建设，不但本土的企业会发展壮大，台企等外来企业也会随之进入，并形成聚集趋势，对于商业地产，特别是写字楼会有很大的推动作用。”

禁“住改商”是利好

目前，福州“住改商”现象十分普遍，仅福飞南路沿街的住宅楼面上就张贴了不少广告横幅，各类培训班、瑜伽馆、广告设计公司比比皆是，据了解，福州不少地段好，商业氛围浓厚，交通便利的沿街住宅楼，很多都已经被挪为商用，甚至还有整栋住宅楼改做写字楼使用的情况发生。

业内人士表示，福州出现住宅商用现象主要原因是商家希望降低经营成本。目前福州写字楼的平均租金已超过60元／平方米，五四路cBD等高级写字楼租金更是在百元以上，动辄上百平方米的起租面积让许多小本经营的商家望而却步。此外，许多在繁华路段购买、租赁不到写字楼的企业也只能将目光转向地段位置较好的住宅。

由于“住改商”存在着诸多的安全隐患，而且也不利于商业地产的良性发展，目前已面临整顿。日前，福州市相关部门已经在起草加强住宅建筑功能使用的监管和治理办法，对商户将采取“对已在住宅内开店、办公的商户，限期责令搬离”、“逾期未搬离的，不予通过工商年检”等处罚；对房东则实行“对尚未办理产权证的住宅，不予办理产权登记”、“对已办理产权证的住宅，在若干年内实施产权冻结”等措施。

第5篇：写字楼管理工作计划范文

关键词：热电冷联产负荷模拟计算写字楼负荷预测模型

1.前言

在热电冷联产系统的方案设计中，热电冷负荷的模拟计算是热电冷联产系统优化设计的基础，负荷计算结果的准确性对联产系统优化设计的成败起着至为关键的作用。然而，在建筑的规划阶段，一般只能确定该建筑最基本的信息：如使用功能和相应面积等，它反映的只是该建筑类型的共性。如何从这些基本信息来模拟不同建筑类型的热电冷负荷呢？

目前，在热电冷联产系统方案设计中，热电冷负荷计算常采用建筑物的设计负荷来进行，即根据每平方米的设计热负荷、冷负荷与电负荷来计算建筑物的总热电冷负荷。楼宇热电冷联产系统机组的选取，常采取以电基本负荷定机组容量、电力并网不上网的设计原则，经济性的评价也采取规定运行小时数的方法来进行。这种传统的设计方法可以初步确定机组的容量，但由于设计负荷不能反映出不同建筑类型负荷的逐时变化特点，不能反映热电冷负荷间的相互作用与联系，方案也就难以在分时电价模式下进行模拟，也就不能给出各个不同时段机组具体的运行策略，不能对系统进行全年逐时的技术经济模拟分析[1-2]，因而，基于传统设计负荷方法的联产方案，也就难以做到真正的优化设计。

本文在对不同建筑类型负荷的基本构成及变化特点进行分析的基础上，提出利用“负荷因子”来反映不同建筑类型负荷的逐时变化特点，进而得出了负荷模拟计算的基本原理；并以写字楼为例，提出了写字楼的负荷预测模型，

2.负荷模拟计算原理

在建筑的规划阶段，一般只能确定该建筑最基本的信息，如建筑的使用功能和相应面积等，每种建筑类型负荷的基本构成及变化特点是不一样的。负荷的构成及大小由建筑的使用功能、建筑级别等决定，它反映了设计负荷的概念；而负荷的逐时变化特点主要由建筑的使用功能、作息模式等因素决定，它主要反映了不同建筑类型之间差别。因而，对同种类型建筑来说，负荷的逐时变化特点可以利用一个反映该建筑类型属性的无因次因子来表述，在这里，我们把这无因次因子称为“负荷因子”，它反映的是负荷的逐时变化信息，是一个介于0～1之间逐时变化的无纲量数。各不同建筑类型的“负荷因子”，是在对该建筑类型的负荷变化机理进行分析的基础上，模拟计算而获得的。在不知道建筑更深入信息的情况下，其可根据该建筑类型的典型设置条件来相应求取。

2.1冷热负荷的计算

建筑的冷热负荷主要包括：围护结构传热负荷、新风负荷、人员设备负荷等，这三种负荷基本上各占总负荷的三分之一左右。围护结构传热负荷主要与建筑的围护结构及地理位置有关，而对于同地同种类型同档次的建筑而言，围护结构一般相差不大。新风负荷主要与人员的作息时间及密度等相关，人员设备负荷的大小主要与建筑类型及作息时间有关。当建筑类型确定时，人员设备及新风负荷的相对逐时变化信息就可基本确定了。因而，冷热负荷逐时的变化信息主要与建筑类型有关，即“负荷因子”主要由建筑类型来决定。

另外，由于同种类型建筑的级别和服务对象的差别，其冷热负荷相对大小也会相差较大，因而，可将每种类型建筑的冷热负荷分高、中、低三个等级来处理。这样就可通过设计负荷或在调研分析的基础上，确定不同等级负荷的相对大小，结合“负荷因子”的概念，就可最终确定规划阶段不同建筑类型的逐时冷热负荷，其建模计算流程如图1

2.2电负荷的模拟计算

电力负荷主要由不同建筑功能房间内各种用电设备所造成。电力负荷的大小及逐时变化

特征与建筑物内各种用电设备的安装功率、设备的耗电使用性能及作息时间直接相关。

根据常见的用电设备，电力负荷主要由如下几种类型构成：

（1）照明：包括各种功能房间照明（如办公室、客房、商店等）、楼梯过道照明、立面照明、安全和疏散诱导照明等；其安装功率主要取决于建筑类型和房间功能，不同的建筑类型和房间功能有不同的照明安装功率指标；而各设备耗电使用性能主要与使用的照明设备性能相关，作息时间由功能房间所决定；

（2）空调：包括冷冻泵、冷却泵、冷却塔、采暖泵、风机盘管、空调箱、新风机组等；不同空调形式的电耗特点也不相同；

（3）动力运输：主要指电梯，如客梯、货梯、消防电梯、观景电梯、自动扶梯等。电梯功耗受到楼层高度、上下电梯人数、运行时间等因素的影响。

（4）常用电器：主要指各功能房间内所使用的电器设备；如办公室内的电脑、打印机等，电器设备种类及其安装功率可由房间功能决定，对应不同的功能房间，各设备种类及相应的安装功率不同。

（5）其它：包括各种生活水泵、消防、排烟、安全监控、损耗等；

通过上述对各用电构成的分析，可以发现：建筑类型或房间功能决定影响着其用电设备的种类、相应设备的安装功率及作息时间等，因而，也可利用“负荷因子”的概念，反映不同建筑类型电负荷的逐时变化特点，电负荷的相对大小可由建筑负荷的构成、各用电设备类型的典型耗电性能等来确定。电力负荷预测模型的计算流程如图2。

逐时电负荷的计算公式如下：

（1）

其中，为逐时总电负荷，n代表各建筑类型中各功能房间类型，j为各功能类型房间内所分担的设备类型，如照明、空调、电梯、电脑等，为各功能区面积比，，为各设备投入使用系数，它主要反映各时刻设备投入的相对量，为各设备的实际功耗性能。为与的乘积，它反映的是各设备逐时耗电系数，为“负荷因子”，为负荷设计指标。

图1冷热负荷计算模型流程图

图2电力负荷计算模型流程图

3.写字楼热电冷负荷计算模型

根据以上计算原理，在对北京典型中高层（7层～20层）写字楼进行大量的实地调研分析的基础上，可得出应用于写字楼热电冷负荷预测的计算模型，下节为某典型写字楼热电冷负荷计算模型的设置条件。

3.1典型设置条件

3.1.1各功能区面积比

对于典型的写字楼而言，功能房间除了办公间外，还应有一些保证办公正常运转的辅助房间，如冷站、机房、职工餐厅、卫生间、楼道及大厅等，另外，由于停车场有地上地下之分，故将其单独列出，其不作为写字楼的辅助功能区。各功能区的对应面积比如表1

表1写字楼各功能区对应面积比建筑分区

办公区

公共区

辅助功能区

总计

房间功能

办公间

过道＋电/楼梯间

卫生间

冷站＋地下室

大厅＋门厅

职工餐厅

空调机房

面积比

73%

8%

2%

5%

5%

5%

2%

100%

另外，对人员密度而言，办公区可取为0.1人/m2，辅助功能区可取为0.03人/m2

3.1.2各时段人数相对百分比

由于写字楼具有较强的作息规律，根据调研结果，典型写字楼的作息时间可设置如表2

表2各时段人数相对百分比

各时段人数相对百分比

时间段

22:00-6:00

7:00

8:00-17:00

18:00-19:00

20:00-21:00

工作日

0%

10%

100%

30%

10%

节假日

0%

0%

25%

10%

0%

3.1.3各用电设备额定功率指标

(1)照明根据建筑照明标准及实地调查结果，写字楼各功能区照明安装功率指标见表2；

(2)办公设备办公间电脑安装功率取为25W/m2，打印机、复印机等可取为5W/m2；

(3)电梯对于建筑层数在7～20间的写字楼，根据调研结果，其单位面积电梯安装功率基本满足y=12.1-0.27×n其中n为楼层数，y为电梯安装功率(W/m2)，现取中间值8*W/m2；

(4)空调根据理论计算及调查结果，可得出各种空调设备的输送系数范围，其中冷站部分各设备的输送系数见表4；

(5)其它设备其他用电主要包括各种生活水泵用电、安全监控、地下车场照明及送排气用电等；由于生活水泵主要是满足人员的用水要求，根据这类生活水泵的性能特点及人均日用水的标准，可以确定各种生活水泵消耗每单位电功供水所能满足的人数。安全监控、地下车场照明及送排气用电等可根据调研结果概算。

表3写字楼各功能区照明安装功率指标房间功能

办公间

冷站＋地下室

大厅＋门厅

内部餐厅

过道＋电/楼梯间

卫生间

一般照明

非常照明

单位面积功率(W/m2)

20

10

15

20

10

5

15

表4冷站部分各设备的输送系数冷站部分各设备

冷却水泵

二次泵系统

一次泵系统

冷却塔

冷冻水一次泵

冷冻水二次泵

冷冻水泵

输送系数范围

35~45

35~45

32~42

30~45

150~200

缺省输送系数

38

38

34

32

160

3.2冷热负荷计算模型

根据上述设置参数，利用DeST对典型的写字楼进行冷热负荷计算，得到写字楼全年的冷热负荷逐时变化无因次因子，即负荷因子，如图3、图4。根据负荷因子及写字楼的典型设计负荷，就可以计算写字楼的冷热负荷。

图3(中高档)写字楼冷负荷“负荷因子”

图4(中高档)写字楼热负荷“负荷因子”

3.3电负荷计算模型

3.3.1耗电系数

耗电系数是用电设备逐时电耗与其额定功率的比值，它集中反映了各用电设备的实际耗电性能、同时使用系数等因素。正由于写字楼作息的规律性，导致了多种用电设备的耗电系数一般也只呈现工作日与节假日的差别，因而在下列部分用电设备的耗电系数图中，也只列出工作日、节假日的逐时耗电系数，其中前24小时为工作日，后24小时为节假日。

由于冷冻泵、冷却泵、冷却塔、采暖泵、风机盘管等空调相关设备的电耗与冷热负荷有关，因而这部分用电设备的耗电系数不能简单的采用上述工作日、节假日的区别来进行描述，其需根据冷热负荷及设备的性能来进行计算。当给定典型写字楼的冷热负荷时，就可得出空调相关设备全年逐时的耗电系数。

图5办公间照明设备耗电系数

图6办公间办公设备耗电系数

图7办公间风机盘管耗电系数

图8公共区电梯耗电系数

3.3.2电负荷计算模型

在求得各用电设备的额定选型功率和耗电系数后，就可以根据公式（1）得出写字楼建筑电负荷的逐时电力负荷。图9～图12即为不同空调系统中高档写字楼的电负荷的“负荷因子”及该设置条件下写字楼的单位面积电负荷。

图9电“负荷因子”(风机盘管＋新风)

图10电负荷“负荷因子”(全空气系统)

图11写字楼单位面积电负荷(风机盘管＋新风)

图12写字楼单位面积电负荷(全空气系统)

4.应用实例

为对负荷模型的准确性进行检验，利用北京某一具有代表性的中高档写字楼实际调研数据与负荷预测值进行比较。由于该写字楼冷热负荷尚无实测数据，在此只对电负荷模型进行校验。在应用负荷模型时，考虑了该楼的一些实际情况，对电负荷模型进行了充实修正。如图13~16所示，在全年逐时模拟的大多数时段内，逐时电力负荷预测值的大小及变化趋势与实际值几乎一致，该预测结果已可满足设计要求。另外，从电力负荷延时曲线的比较中，还可以看出：对于腰谷段电力负荷，负荷构成较为稳定，模型预测值与实际测量值非常吻合，而对于尖峰段电力负荷，由于制冷耗电不定因素的增多，预测难度加大，因而，尚有必要对冷热负荷到电力负荷的转变关系进行更深入的研究。

图13北京某写字楼2002年实际耗电曲线

图14北京某写字楼2002年计算耗电曲线

图1512月20日-12月21日实测值与模拟值比较

图162002年实测与预测电负荷延时曲线比较

5.小结

本章主要分析讨论了热电冷联产系统中负荷的预测模型研究，提出了利用“负荷因子”来反映不同建筑类型的逐时负荷变化特征，进而提出了针对不同建筑类型的特征分别构建热电冷负荷计算模型的建模思路。并以写字楼为例，建立了热电冷负荷预测模型，并对其电力负荷模型进行了初步的验证，实测值与预测值吻合较好，其可用于写字楼联产系统中负荷的模拟预测，为热电冷联产系统的优化设计奠定了基础。

参考文献

第6篇：写字楼管理工作计划范文

【关键词】经营策略 战略意义

随着国民 经济 的发展，全国人均收入的不断提高，百姓对住宅需求的不断提升，房地产业进入一个蓬勃发展的 时代 。面对数不胜数的房地产开发公司和总体需求比较固定的市场，房地产开发公司竞争日益白热化，各房地产开发公司为如何在市场中占有自己的一席之地和谋求进一步的发展壮大，制定各自的经营策略。而许多公司正是因为经营策略制定存在重大的失误，无法为公司发展提供必要的保障，导致公司最终为市场淘汰。

在制定企业的经营策略之前，首先必须从以下两个方面对地产企业做全面的了解。

一、房地产企业是房地产产业链中最关键的一环

供应房地产产品的整个产业链，主要包括各类材料供应商、 研究 咨询公司、设计院、工程承包商、工程监理公司、房地产企业、销售公司、物业管理公司等。房地产企业在产业链中处于“中心签约人”地位。房地产企业是资源整合者，提供价格信号和整合市场需求信息，是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心，整合整个产业链的资源，完成从土地、原材料到房地产产品的飞跃。同时房地产企业既是批发商，又是 金融 中介与顾客服务商。总之它是房地产产业链中最关键的一环。房地产企业职能的核心是为顾客服务。

二、房地产企业经营决策理念

基于对房地产企业职能核心的理解以及我国房地产业的现状，本人认为，要想经营成功，房地产企业应有以下理念。

1、以顾客需求和顾客价值为出发点，重视顾客需求

对于房地产企业而言，最好的设计师是住户。为避免巨大风险，要切合市场需求，唯一的途径是充分了解目标市场的需求。基于服务质量的顾客满意度是房地产企业品牌建设和企业竞争力之源。

2、加强企业信誉的管理

企业信誉是一个企业获得 社会 公众信任和肯定的程度，通常由知名度、美誉度和信任度构成，其核心是信誉。信誉管理是对企业信誉的创建、维护和发扬，是建立并维持与社会公众信任关系的一种具有战略意义的 现代 管理 方法 。由于房地产产品总价巨大，有的消费者甚至集其一生的积蓄也只能购买一套房屋，因此，在市场不太成熟、商业欺诈行为偶见、市场风险较大时，购房者会极其在意房地产企业的信誉。此外，对房地产企业而言，融资能力极其关键，而企业融资能力较大程度上决定于企业的声誉和信用度。

3、树立终身服务观念 4、基于价值链构筑竞争优势

房地产产品的质量如何，是设计、材料供应、施工、监理等各个环节的综合结果，但房地产企业要对消费者负全责。而要最有效地控制质量，房地产企业就须从设计环节开始抓起。质量大师戴明有一个基本观点:质量不是靠检验出来的，质量要从源头抓起。考虑到材料供应商、设计方、施工方与房地产企业往往没有纵向一体化，房地产企业对质量控制的难度巨大。作为业主的唯一人，房地产企业要提高成本质量控制的成效，须设法提高产业链前后环节的协作水平，特别注意尽早发现 问题 ，从根本上杜绝失误。

5、进行人文关怀，树立社会责任 以上理念早已深入到许多成功的房地产企业的管理决策中去，并不断得到验证与提高。关于房地产企业服务本性及经营决策中应有的理念，归结到一点就是：房地产企业必须认识到自己作为顾客人这一根本角色，以提供优质服务为基础构筑企业信誉和持续竞争能力，避免短期行为，从而实现企业、小业主和社会的共赢，为企业的经营成功和持续发展奠定基础。

三、A房地产有限公司经营策略制定过程的分析

A房地产有限公司作为一家正在成长中的小型企业，起步晚、规模小、资金有限，信贷能力较弱，面对日益增长的土地价格与各大型地产企业，在追逐大型楼盘时，其本身竞争力极弱，可以说不堪一击。但该企业也存在自身优势：擅长策划包装、资源整合、创意。

该企业在结合上述理念及通过对房地产市场的调查、分析、比较，最后找到市场切入点。其对房地产市场的调查、分析、比较的结论如下。 去年以来，全国房地产市场遭遇了新一轮的宏观调控政策，市场行情受到一定影响，但从整体情况来看，上海房产市场新房依旧保持平稳发展的态势。去年沪上多个热销楼盘的出现，显示出强劲的自住需求为主的特征，从各方面数据来看，整个住宅销售市场处于结构性调整之中。

“政策细分执行力加强，市场步入适应调整时期”是2006年二手房市场最显著的特点。2006年上海二手房总体趋势上保持量缩价下跌的态势。

在2006年，非住宅类地产依然保持着强劲势头；商业地产在去年下半年呈现出增量迅猛的特点。

由于市中心土地资源紧缺、成熟商铺林立，因此不少商业地产项目开始向城市副中心和市郊转移。

去年商业地产另一个值得关注的现象是境外资金整体收购商业地产项目增多；此外，作为泛商业地产的创意地产去年也亮点频现。去年下半年被上海市经委授牌的创意产业集聚区新增27家，总数达到了75家。

总体来说，去年供求平衡已是尘埃落定，而谈到未来市场走势如何则更多的是感性方面的预测，判断未来楼市走向其实即判断政策走势。预计今年的政策无论是广度还是深度都应弱于去年，因为政策具有滞后效应；加上去年的“70”“90”政策会在今年发力，未来5年上海将形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，因此房地产需求方面不仅来自本地，更有国际需求。在价格方面，2007年楼市无论是住宅项目还是商业项目都仍将稳中有升。

2、市场总体供求分析

2006年上半年，上海土地出让面积延续了2005年持续减少的态势，并且减少幅度有进一步加大的趋势。全市平均地价水平较低。

3、上海市房地产市场客户需求最新调查 4、高端住宅市场供求情况分析

2006年，随着国家对房地产市场宏观调控的措施具体落实，对高档物业虽造成一定 影响 ，一定程度上抑制了高价楼盘的继续上扬，但局部区域房价仍居高不下。由此可见，在未来几年当中，全市高档住宅需求量的增长还将持续。

近日来，由于受到新一轮的旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响，预计未来高档住宅的开发将主要集中在静安、长宁、黄浦、卢湾等区域，而沿江等具有独特景观资源的区域，黄浦江两岸、北外滩等区域，也将成为豪宅的主要集中区。

近几年来，消费者对高价位楼盘产品的品质要求有很大提高，高价位楼盘经过多年的激烈 发展 ，竞争已不再是简单的地段和部分产品要素的竞争，而面临着全方位产品要素、品牌、环境、营销企划等综合高指标项目的挑战。消费者大致会从地段、品质、景观、品牌等几大方面来作为选择楼盘的最基本要素。从版块分布来看：全市高价位楼盘的价格相对比较明晰，苏州河、黄浦江沿岸区域的价格最高，景观是支持豪宅价格的重要因素；其次，虹桥、古北地区和建国路沿线区域，淮海路和镇宁路版块，徐家汇和人民广场辐射区域版块等，也是高价位楼盘集中的区域。客户区域分布：从区域来细分，黄浦区主要以外省市私营业主居多，徐汇、长宁两区以本区域高级白领、 企业 家为主，全市性客户其次，浦东新区以境外人士、外籍华人为主。杨浦区因其渊源的 教育 背景，以大学教授、留学生、留学归来人士居多，他们注重未来发展大环境和增值空间。

5、上海市写字楼市场 研究

市场概述：受2002年-2004年写字楼市场价格的高涨及投资写字楼市场所产生的高额利润的驱动，大量发展商投资兴建写字楼，使上海的甲级写字楼供应量自2006年开始出现了超常规的增长；良好的 经济 运行态势以及 中国 加入世贸组织、上海申博等重大利好消息，必将扩大上海写字楼的需求量。2006年，在写字楼租金持续增长、绝大多数写字楼都已提价的情况下，写字楼交易形势喜人，从100平方米到10000平方米的面积都有成交，跨幅惊人；一旦平稳度过市场适应期，价格还将继续向上攀升，估计可能出现新的租金上涨高潮。

从近年上海写字楼租金的变化可以看到，受整体市场环境的影响，各个区域的写字楼租金水平均有不同程度的下降,但总体租金水平在不断上升。各写字楼主要分布在南京西路板块、淮海中路板块、徐家汇板块、虹桥开发区板块及陆家嘴板块。 市场租金分析：一季度继租金持续两个季度上升后继续保持长势。

未来市场展望：上海甲级写字楼供求紧张趋势依然紧张，面临供不应求的局面。从 目前 投资及在建项目情况分析，预计未来4年内还将新上市400万平方米甲级写字楼，2008年将达到供应高峰期。

6、市场亮点——创意 工业 房地产

继去年年末甲级办公楼市场出现强劲需求态势后，创意工业房地产也应运而生且颇受市场青睐，正蓬勃发展，大有与甲级办公楼分庭抗礼之势。

其领军代表包括近来颇受关注的“八号桥”创意 时尚 工业园区。

“八号桥”位于建国中路8-10号，占地11亩，其前身为上汽集团所属上海汽车制动器公司，厂区内有上世纪50至80年代建造的老厂房8栋。

2003年，在市经委和卢湾区人民政府的支持下，由上海华轻投资管理有限公司、香港时尚生活策划咨询(上海)有限公司共同对上海汽车制动器公司生产场地实施改造，创立“八号桥”。

“八号桥”保留了工业老建筑特有的底蕴，注入新产业元素，从而成为一个激发创意灵感，吸引创意人才的新天地。由于楼与楼之间用桥巧妙连接，因此得名为“八号桥”。

经过一番设计和包装，老厂房彻底改变了面貌，抛开工业老厂房原有的沉重感，随处可见的是前卫的创意，并利用原厂房的高空间、多层次的布局，开展各种时尚展览活动。

目前，“八号桥”已成为各类设计创意企业的集聚区。来自欧美与港澳的80余家企业已入驻，如英国ALSOP设计公司等。这些企业主要从事建筑、产品、服装、和企业形象的设计、影业制作。

创意产业将经济、文化、技术和 艺术 有机的结合，成为二、三产业共同发展的结合点，这也是当今国际大都市产业发展的新趋势。“八号桥”已成为全国工业 旅游 示范点中首个以创意产业为特色的示范点，是上海都市旅游的新景点。

通过对上海市房地产市场全面的调查、分析，A房地产有限公司领导班子认为在高端住宅市场、办公楼市场虽有一定的市场需求，但对中小房地产企业来说，风险太大，而创意工业房地产的开发和改造是一条适合中小型房地产企业持续发展的道路。

首先，旧厂房的改造无须投入大量的资金，而资金正是中小型房地产企业的软肋。大型房地产商由于品牌效应、规模效应的聚积，更能得到 金融 机构的垂青，因而愈发显得财大气粗，一出手即是大手笔，这是非A房地产有限公司力所能及的。因此，公司领导决定扬长避短，另辟蹊径，把创意工业房地产的开发和改造作为公司生存发展的切入点和机会点。

其次，工业房地产的改造，创意为上。该公司可充分发挥策划包装、资源整合的强项，精心打造出类似且超越“八号桥”这样规模的新产品，为企业的持续发展闯出一条新路。

通过以上分析，A房地产有限公司领导班子最终成功制定合理、 科学 的经营策略，并经过实践取得成功。

最后，通过深入了解上海房地产市场，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，A房地产有限公司制定了科学的经营策略，找准企业发展的专业化定位，明确努力方向，通过运作，该企业正不断取得成功。

四、结束语

A房地产有限公司成功制定了科学的经营策略并获得成功的实例，反映了了解房地产市场，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，在此基础上制定出先进、科学的经营策略是一个成功企业的关键所在。总之，作为一个企业，要想获得成功，首先必须从经营策略下手，方可收到事半功倍的效果。

【 参考 文献 】 [2] 上海市房地产经纪行业协会：房地产经纪基础[J].协会培训教材，2005：1～195。

[3] 朱连庆：上海的商业谋划[J].商业经济——经济规划，(2003)第084908号。

第7篇：写字楼管理工作计划范文

调研目的：了解园林绿化管理的流程

调研组成员：XXX

调研时间：**年**月**日

地点：XXX路XXX号

调研的详情如下：

一、xx大厦概况：xx大厦坐落于广州市越秀区环市中路276号，东边面临广东电视台，西边靠近广州火车站，南边正对电视塔，北边背对北京路，大厦的建筑为坐北向南;该地理位置的交通便利，是广州市的交通枢纽。xx大厦属于商住型写字楼，建筑高度为30层(一至七层楼为写字楼，八至三十层楼为住宅)。建筑面积约2000平方米，其中绿化占地面积约200平方米，即绿化率为10%。

二、xx大厦绿化项目管理情况：xx大厦管理处将绿化管理项目外包给广州瑋盛物业管理有限公司。广州瑋盛物业管理有限公司在绿化管理项目驻场人数为3人。项目管理的架构为：主管1名，花匠2名。主管的岗位职责：1、对绿化的规划和设计;2、安排日常绿化养护的工作;3、定期向管理处上交工作计划;4、负责部门的人员考核。花匠的岗位职责：1、落实主管的工作计划;2、遵守管理处的有关规定。

三、绿化的种植情况：绿化是围绕着大厦的三面栽种，以非洲茉莉、白玉兰、郁金香和为主。

四、绿化管理的内容：1、施肥;2、浇水;3、杀虫;4、修剪;5、标识;6、养护等工作。

第8篇：写字楼管理工作计划范文

（浙江建设职业技术学院，杭州 311231）

（Zhejiang College of Construction，Hangzhou 311231，China）

摘要： 本文主要研究了商务写字楼租金影响因素，并应用AHP法确定了各项最终指标，然后依据指标权重从写字楼资产运营的角度提出如何提升存量写字楼的租金的资产运营建议。

Abstract： This paper mainly studies the influence factors of the rents of business office building and determines the final indexes by analytic hierarchy process. Then according to the index weight, it puts forward the suggestions of assets operation to improve the office rents stock from the perspective of office assets operation.

关键词 ： 写字楼租金；层次分析法；资产运营建议

Key words： office rents；analytic hierarchy process；suggestions of assets operation

中图分类号：F290 文献标识码：A

文章编号：1006-4311（2015）06-0194-03

0 引言

商务写字楼是在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。租金是是商务写字楼经营的目的，是写字楼资产运营所有经营、管理、服务活动最终追求的目的。租金是写字楼售价的决定性因素，直接影响着写字楼开发投资和置业投资。

1 初始指标确定

周边商务环境是指商务写字楼的经济地理区位，也即商务写字楼所在位置的各项商务配套。周边商务环境的各项指标详见表1。区域商务写字楼市场的二级指标层主要初步选取区域写字楼销售价格水平、区域写字楼租售比、写字楼用地成交楼面地价、写字楼租赁情况、近一年周边同类土地成交总量、近一年周边同类土地成交均价、人均写字楼面积、写字楼空置率等指标，具体见表2，区域商务写字楼市场类的指标表所示。建筑及硬件设施的二级指标层主要初步选取建筑规模、建筑年限、标准层结构与面积、业主所有权状况、楼层数、建筑形象和景观、停车位、电梯数、公共空间比率等指标，具体见表3，建筑及硬件设施类的指标表所示。运营管理服务的二级指标层主要初步选取房屋建筑维护与修缮、物业服务、酒店式服务、委托服务等指标，具体见表4，运营管理服务类的指标表所示。

2 指标筛选与权重确定

2.1 指标筛选 依据上文分析，对预先选取的指标进行问卷筛选及专家交谈，共计问卷调查及专家访谈19份。对“商品房开发用地投资价值评价指标筛选问卷”的统计见表5所示。

对每项指标选取十分重要、重要两项所占的比重统计于最后一列。最后取选取率在100%的指标作为商务写字楼租金影响因素评价的指标。商务写字楼租金影响因素评价指标体系具体见表6所示。

2.2 权重确定 围绕商务写字楼租金影响因素评价的目标，周边商务环境B1、区域商务写字楼市场B2、建筑及硬件设施B3、运营管理服务B4四项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表7所示。

围绕周边商务环境B1，是否商业综合体C1、酒店配套C2、金融配套C3、距CBD距离C4、公共交通便捷程度C5五项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表8所示。

围绕区域商务写字楼市场B2，区域写字楼销售价格水平C6、区域写字楼租售比C7、写字楼租赁情况C8、人均写字楼面积C9、写字楼空置率C10五项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表9所示。

围绕建筑及硬件设施B3，建筑规模C11、建筑年限C12、标准层结构与面积C13、楼层数C14、建筑形象和景观C15、停车位C16、电梯数C17七项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表10所示。

围绕运营管理服务B4，房屋建筑维护、修缮C18、物业服务C19、酒店式服务C20、委托服务C21四项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表11所示。

根据准则层对目标层的权数和指标层对准则层的权数，可以得到各项指标对整个商务写字楼租金影响因素评价的决策目标目标层的总排序权数。总排序权数见表12所示。

3 商务写字楼资产运营建议

从调查得出的权重结论来看，排序最前的三个指标为建筑形象和景观C15、标准层结构与面积C13、酒店式服务C20。这就要求我们做好商务写字楼的形象定位，以良好和恰当的定位以最大程度地以最佳性价比获取良好的租金，并积极参考专业人士意见，优化资源配置，提高土地利用效率。酒店式服务应在目前物业管理服务的基础上创新服务，以顾客需求为导向，加强服务礼仪和服务技巧培训。在资产运营阶段引入酒店式服务，将金钥匙服务的理念和标准推行至物业服务，通过服务提升附加值实现商务写字楼租金最大化。

周边商务环境部分各项因素的评价权重分别为是否商业综合体0.034、酒店配套0.011、金融配套0.016、距 CBD距离0.006、公共交通便捷程度0.003，其排序为是否商业综合体0.034>金融配套0.016>酒店配套0.011>距CBD距离0.006>公共交通便捷程度0.003。商务写字楼更加注重是否为商业综合体，也即在开发时为商务写字楼、酒店、商城、住宅等多类物业的组合开发，或者与周边项目形成良好的综合物业类型，以形成良好的互补效应。

在区域商务写字楼市场各项因素的评价权重中，写字楼的租赁情况权重最高，然而后续跟进交流发现大部分问卷对象在一定程度上将其等同为写字楼租赁市场的供需状况，而写字楼的租赁情况在指标描述上为写字楼租赁的去化速度。商务写字楼供需状况对商务写字楼资产运营而言，要求资产运营者对市场供需状况有一个提前的研判，并制定相应的商务写字楼运营计划。

建筑及硬件设施中，电梯和停车场的评价权重分别为0.029和0.021。商务写字楼是人口较为密集，在高峰时期电梯的数量凸显商务写字楼的档次，要求根据相关因素合理配置电梯的数量。许多写字楼存在停车难的问题，这就要求商务写字楼在设计开发阶段应当提高单位建筑面积停车位的配比以适应新的经济发展背景的变化。

物业服务的整体权重为0.046，在所有21项指标排第7位，物业管理在商务写字楼资产运营阶段具有重要的作用。这就要求我们在资产运营阶段要加强物业管理的各项服务能力，以实现良好的服务附加值。

参考文献：

[1]梁艳.基于特征模型的深圳写字楼租金微观影响因素研究[D].哈尔滨工业大学，2011.

第9篇：写字楼管理工作计划范文

一、项目名称：XX大厦（以下称甲公司）

二、项目分析：

1、项目的基本情况：项目位于广州市XX路XX号，地处广州天河黄金商业中心区，建筑面积约为80000O，框架结构，框架已基本完工。由于开发商各种原因导致没有进行外墙装修和配套设施的安装，形成了“烂尾楼”。

2、项目的来历：此栋楼的原业主为“广州市XX集团”（乙公司），是经过广东省委、省政府介绍的项目。

3、资金投入：乙公司按目前的市值估价，大约资金已投入3-4亿；假如乙公司转让给甲公司继续开发，转让费用大约要13亿，如果继续进行外墙装修和设备的安装、宣传等，估计还要5个亿。

4、市场定位：目前，甲公司打算收购此栋物业作为打造广州市第一栋“金融超市大厦”，将华尔街的成功模式结合中国的实际，寻求将银行业务、证券业务、保险业务、担保业务、典当业务、风险投资业务、拍卖业务等不同金融性服务业在一栋大厦的“一站式”解决，同时吸引外国的金融机构进驻，作为广州市的对外的金融窗口。此项目现阶段已经得到了广东省委、省政府的大力支持，希望进一步得到政府的相关立项批文。

三、管理团队

甲公司，有一个经验丰富的管理团队，吸引了风险投资界大量风险投资专家的加盟，甲公司已经开展十几个部门，设有风险投资部、不动动产投资业务部、保险业务部、基金部等（含国际基金投资介绍）、（因暂不了解公司人员状况，无法罗列）。

四、资金状况

目前收购此栋大楼，乙公司已经开价人民币12.7亿，同时还有两个公司也正在和乙公司正在商谈过程，有意思购买；而甲公司目前的自有资金大约为人民币7亿左右，还无法用自有资金进行收购，还必须和向外融资10个亿以上。

五、融资方案的设计

针对以上情况，甲公司将采取以下几种方式进行融资。

（一）融资方式：

1、甲公司与乙公司进一行商谈，摸清楚乙公司的各种情况，然后甲公司制作详细的商业计划书，吸引和乙公司合作开发，甲公司作为投资方，进行合作开发，盘活此栋楼“烂尾楼”。但必须按照甲公司的原市场定位进行开发、管理，股份可以各占50％，共同销售、经营此物业。

2、如果乙公司不想再合作开发，我们可以想法了解到目前想要开发此栋楼的两个竞争对手的情况，制作可行性报告和合作意向书，与竞争对手进行谈判，在谈判的过程中要注意方法和策略，进行共同合作开发，争取压低原业的楼价，做到三方共赢的局面，但市场定位不变，股份可以各占1/3，共同开发，共同经营、管理。

3、在前面的基础上，甲公司还必须制订详细的商业计划书，争取获得政府的支持，获得立项，然后在外面寻找合作伙伴，例如开发商、风投公司，进行项目商谈。

4、在装修阶段，可以把装修工程往外承包，让工程队带资进行装修；还可以委托给专业的销售公司销售，派出销售经理去接触各个金融公司，例如：银行、保险、证券、基金、投资、担保、拍卖行、典当行等相关行业领头企业，做好宣传和销售工作，吸引他们趁早购买物业，回笼资金。

（二）融资期限和成本

融资期限为中长期的融资，大约5-8年，融资金额大约为人民币10亿，融资的成本大约融资的5-8%。

（三）利润分析

经过市场调研和比较，此地段的甲级写字楼的售价大约在每平方25000元—35000元间，如果出售全部面积的80%，大约可以收回25个亿以上。利润可以达到8个亿，时间大约在2-3年。还有20%的物业可以用于出租，目前此地段的甲级写字楼的租价每平方是80—150元不等，是一个可观的收入。还有物业经营收入、广告收入等，总的利润是可观的，是值的投资的。（还没有深入调研，只是设想）

（四）风险分析

此栋楼如果能够联合开发，风险在于1、政府支持的力度大小；2、各个金融机构的接受和认可的程度；3、项目宣传的影响力；4、市场的变化等因素。要克服这些风险，最主要取得政府的大力支持，让政府介入争取立项，作为政府的一个形象工程来进行。

（五）退出机制

甲公司可以和投资公司签好退出条件，例如当5年后，投资公司可以选择收取多少回报后，连本带息退出，也可以选择继续合作经营，或是融资成功，取得房产证后，把产权抵押给银行，归还投资公司的本息和应取得的利润。

六、从“XX大厦”的定位、销售和管理阶段

1、“XX大厦”从前期客户群的定位，功能厅的规划设计都要吸引外国的一些成功的经验，将华尔街的成功模式结合中国的实际，作出详细的规划、定位。

2、在销售阶段，要委托有销售商业写字楼的公司进行促销和宣传，快速回笼资金。