征收土地管理法精选(九篇)

第1篇：征收土地管理法范文

第一条为加强土地征收管理，规范土地征收秩序，维护土地所有者和使用者的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《云南省土地管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称土地征收是指国家为了公共利益的需要，依法将集体土地所有权转变为国有土地所有权，并给予补偿的行为。

第三条本市行政区域内土地征收适用本办法。

第四条各县（市）区人民政府为土地征收的责任主体，负责组织实施土地征收，对所辖行政区域内的土地征收工作负总责。

市国土资源行政主管部门对全市土地征收工作进行监督、管理和指导，其下设的市国土资源土地征收管理机构负责组织开展具体日常工作。

各县（市）区国土资源行政主管部门按照县（市）区人民政府的安排，代表政府具体负责土地征收的审查报批和组织实施工作。

各乡（镇）、街道办事处、村（居）民委员会按照县（市）区人民政府统一安排做好土地征收相关工作。

其它相关职能部门应当按照各自的职责，协同做好土地征收工作。

第二章土地征收程序

第五条土地征收方案依法报批前，县（市）区人民政府国土资源行政主管部门应当将拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径、听证权利等，告知被征收土地农村集体经济组织；对拟征收土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，并与被征收土地农村集体经济组织和地上附着物产权人共同确认。

第六条土地征收方案经依法批准后，由被征收土地所在的县（市）区人民政府组织实施，并在土地征收方案批准文件下发之日起10个工作日内，将批准土地征收的机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积、人员安置途径和办理土地征收补偿登记的期限、地点等，在被征收土地的乡（镇）、村予以公告。

第七条被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到公告指定的地点办理土地征收补偿登记。

被征收土地的所有权人、使用权人未如期办理土地征收补偿登记的，其补偿内容以公告指定的各县（市）区国土资源行政主管部门的调查结果为准。

第八条被征收土地所在的县（市）区国土资源行政主管部门会同有关部门根据批准的土地征收方案，在土地征收公告之日起45日内拟订土地征收补偿、安置方案并予以公告。

被征收土地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对土地征收补偿、安置方案有异议，要求举行听证的，应当在土地征收补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向被征收土地所在的县（市）区国土资源行政主管部门提出申请。

第九条建设项目经批准征收土地的，由市人民政府委托市国土资源行政主管部门与县（市）区人民政府签订《**市土地征收责任书》。

第十条用地方应当将土地征收的补偿安置费用按约定及时足额支付到市国土资源土地征收管理机构指定的征收土地费用账户专储，专款专用。

市国土资源土地征收管理机构应当根据土地征收工作进度、依照县（市）区国土资源行政主管部门用款计划和《土地征收补偿安置协议》的约定，及时拨付补偿安置费用。

第十一条建设项目经批准征收土地的，市财政部门应当按照上年度收缴征地管理费总额的70％安排征收土地工作经费等支出预算，于当年1月份内将支出预算数的50%预拨给市国土资源行政主管部门，作为本年度开展土地征收的前期工作经费，剩余部分由市财政部门根据土地征收工作进度及时足额拨付到市国土资源行政主管部门。市国土资源行政主管部门应严格按有关规定，将征收土地工作经费及时拨付到市国土资源土地征收管理机构和各县（市）区国土资源行政主管部门，并对资金的使用进行监管。年底由市国土资源行政主管部门与市财政部门进行决算。

第十二条土地征收经依法批准，并进行补偿安置后，被征收土地方、用地方应当在当地县（市）区人民政府和市国土资源土地征收管理机构的共同主持下，签订《土地移交书》并交付土地。《土地移交书》应当加盖县（市）区人民政府及市国土资源土地征收管理机构公章。

第十三条重点基础设施建设项目施工和地质勘查需要临时用地的，应当在申请报批建设项目用地时提出申请，由批准建设项目用地的国土资源行政主管部门批准，应避开基本农田保护区和滇池水体保护区。

抢险救灾等急需临时用地的，按照国家有关规定办理。

临时用地应当按照批准的用途使用土地，不得修建永久性建筑物，其使用期限一般不得超过两年。

第三章土地征收补偿安置

第十四条土地征收补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

土地征收补偿费应当依照《云南省土地管理实施条例》规定的标准或**市土地征收区片综合地价标准进行测算。

第十五条土地补偿费依法属于被征收土地农村集体经济所有，主要用于补助被征收土地农民发展生产、社会保障、安排富余劳动力就业以及不能就业人员的生活补贴。

安置补助费支付给安置单位或被安置人。

地上附着物和青苗补偿费支付给地上附着物和青苗所有权单位或个人。

被征收土地地上建（构）筑物拆迁补偿费支付给地上建（构）筑物所有权单位或个人。

第十六条在土地征收过程中，各部门、乡（镇）、街道办事处、村（居）民委员会、村（居）民小组不得收取国家、省、市政府规定以外的其它费用。

第十七条凡征地告知后在拟征土地上开挖的鱼塘、抢种的青苗、栽插的花草、果树、林木及搭建的建（构）筑物、各类附属设施和铺设的管线等，不予补偿。

第十八条被征收土地的地上建（构）筑物需要拆迁的，按照国家、省、市的有关规定执行。

第十九条在五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡县、安宁市、晋宁县、嵩明县，取消土地征收过程中预留10-15%安置用地的安置方式，由用地方按照被征收土地的法定补偿标准或区片综合地价标准，将安置用地折算成等值货币，支付到被征收土地乡（镇）街道办事处设立的专户，专款用于发展第二、三产业、补贴被征收土地农民建（购）房、发展集体经济、安置富余劳动力。

各县（市）区人民政府应当结合本地实际，积极拓宽安置途径，认真探索住房安置、重新择业、入股分红、异地移民以及调整产业结构等多种安置方式。

社保、财政、农业、国土等相关部门应当按照各自职责，相互协调，尽快建立、完善我市被征收土地农民社会保障体系。

第二十条国家和省、市人民政府重点工程项目、大中型水利、水电工程建设对征地补偿和安置标准另有规定的，从其规定。

第四章土地征收监管

第二十一条对土地征收补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调；协调不成的，由批准土地征收的人民政府裁决。

土地征收补偿、安置争议不影响土地征收方案的实施。

第二十二条被征收土地农村集体经济组织应当建立财务公开制度，公开征地补偿、安置费用分配、支付、使用情况并接受监督。

第二十三条被征收土地农村集体经济组织应当将土地征收补偿费分配和支付清单提供给县（市）区人民政府及市国土资源土地征收管理机构备案。各级人民政府和有关部门应当及时监督检查土地征收补偿费的使用情况，确保各项费用及时、足额支付到位。

第二十四条市国土资源土地征收管理机构应当对征收土地补偿安置费用使用和管理进行严格监管，定期跟踪、检查、监督和指导，确保专款专用，严禁侵占、截留、挪用。

第二十五条市国土资源土地征收管理机构应当对《土地征收补偿安置协议》进行审查备案。

第五章法律责任

第二十六条未按本《办法》规定的程序开展土地征收工作的，市国土资源行政主管部门责令其改正；逾期不改正的，由市国土资源行政主管部门会同市监察部门依法查处。

第二十七条违反本《办法》第二十三条规定，拒不建立财务公开制度，拒绝提供征地补偿安置费用分配和支付清单，不配合政府监督检查工作的，县级人民政府应当责令改正；拒不改正的，依法追究相关人员责任。

第二十八条违反本《办法》第二十四条规定，侵占、截留、挪用征收土地补偿安置费用的，依法严肃查处；构成犯罪的，由司法部门依法追究刑事责任。

第二十九条违反本《办法》第十二条规定，签订《土地移交书》后，原所有权人和使用权人超过时限不搬迁交地的，由县（市）区人民政府有关部门责令限期搬迁交地；逾期不搬迁交地的，依法申请人民法院强制执行。

第三十条拒绝、阻碍和破坏征收土地工作的，依法责令改正；情节严重的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条实施土地征收的工作人员、、的，依照有关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第2篇：征收土地管理法范文

你局以浙土〔1996〕60号转报的杭州市土地管理局《关于要求解释“土地收益”有关问题的请示》收悉。经研究，现就有关问题批复如下：

一、关于划拨土地使用权转让、出租、抵押管理问题。1995年3月11日，国家土地管理局曾就安徽省土地管理局的请示作出过答复，即“国家土地管理局新的‘三定’方案规定的主要职责之一就是‘管理土地市场，会同有关部门制订土地市场管理的法规和规章，规范土地市场’，这说明土地管理部门是土地市场即土地使用权出让和转让市场的行政主管部门。房地产市场同时涉及房屋买卖、租赁、抵押和土地使用权转让、抵押等，凡土地使用权转让、抵押以及房屋租赁涉及土地使用权出租等应由土地管理部门负责规范和管理。”“根据《城市房地产管理法》第三十九条关于‘以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批’的规定，当事人应当向市、县人民政府土地管理部门提出申请，由该部门审查并报经有批准权的人民政府批准。”请遵照执行。

你省杭州市在划拨土地使用权转让、出租、抵押管理工作中，采取补办出让手续，补交出让金的做法是符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和财政部有关规定的。《城市房地产管理法》施行后，在执行中如何处理该法与该条例的衔接问题，总的原则是：条例与法律规定一致的，应结合起来执行；法律没有规定，条例有明确规定的，应按条例规定执行；法律虽然有原则规定，但根据法律规定必须依照国务院规定执行的，在国务院新的规定出台之前，应按条例或国务院其他规定执行；条例与法律规定不一致的，应当依照法律规定执行。

第3篇：征收土地管理法范文

核定征收土地增值税做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成税款流失。目前采取核定征收率征收土地增值税的地区，大多数把征收率确定为销售收入的1%～3%之间。按照《土地增值税暂行条例》（以下简称“《条例》”）规定，土地增值税采取按增值额的超率累进税率征收，最低一档税率为30%，计税依据为增值额。如果按照上述征收率倒推得出土地增值税的增值额占销售收入的比例大致为3.33%～10%之间，这样一来，增值率高的纳税人就会因为核定征收而少缴税款，造成大量税款流失。

二是改变了计税依据和税率，土地增值税的特殊调节功能丧失。我国开征土地增值税的主要目的是：规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。

它设置的主要原则是对转让房地产的增值收益征税，在房地产转让环节计征，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。着重于调节转让房地产的过高收益，抑制房地产投机、牟取暴利的行为，保护从事正常房地产开发的房地产商的合法权益。因此，我国规定土地增值税的计税依据是房地产转让的增值额，税率是超率累进税率，以实现土地增值税的特殊调节功能。但是，在整个地区“一刀切”地对房地产企业采取核定征收率的方法征收土地增值税，房地产企业都按“销售收入”乘以“征收率”缴纳土地增值税，形成了事实上的把计税依据由增值额变为销售额，把超率累进税率变为了固定比例税率，把不易转嫁税负对收益环节征收的调节税转变为易于转嫁税负的流转税，土地增值税对土地增值收益的特殊调节功能丧失，它不但不能抑制房价过快上涨，反而会助推房价上涨。

针对土地增值税核定征收管理中存在的弊端，笔者建议：

一是采取有力措施，减少核定征收范围。建议相关部门对土地增值税核定征收问题提出指导性意见，明确要求各地主管税务机关严格按照《税收征管法》第三十五条的规定和《条例》第九条及其《细则》第十三条、十四条规定的条件和办法掌握核定征收土地增值税的标准，不得违规扩大核定征收范围。对确实难以准确核算收入、成本、费用的纳税人，要严格审查，并督促这些企业尽快建账建制，积极引导企业向查账征收过渡。对已实行核定征收的纳税人，全面检查，发现其一旦具备查账征收条件，要及时改为查账征收。

二是采取科学的核定征收方法，保持土地增值税的特殊调节功能。对于确实无法查账征收的纳税人，采取核定征收的方法征收土地增值税是符合法律规定的。核定是建立在一定合理因素基础上的对应征税款进行估算的一种方法，这种核定只是相对的合理。因而核定的税款准确程度只能是相对的，但是核定税额不是简单的随意确定，而应有合理、合法的依据。尽管其核定的应纳税额不能保证与实际完全相符，但也要求尽力减少征税误差，保持其相对的合理性。而目前这种针对房地产开发企业按查账方法难以合理准确地计算土地增值税税额时，按统一的征收率征收土地增值税缺乏科学性和合理性。

对于无法查账征收土地增值税的企业，应该首先采取一定的科学合理的方法来确定计税依据，土地增值税的计税依据是增值额，而增值额是根据转让收入和扣除项目金额计算出来的。因此，只要采取一定的方法核定出转让收入和扣除项目金额，然后按适用税率计算应纳土地增值税即可。

第4篇：征收土地管理法范文

一、目前土地储备制度试行中存在的问题

(一)关于土地储备机构的法律地位

土地储备机构作为我国新生的社会机构，其性质到底应是什么，由于缺乏全国性有关　土地储备的专门性法律规范，因而到目前为止，尚无统一定论。从各地的实际操作看，　主要有两种形态：一是作为政府的一个管理机构。其中大多在现有的房地产管理部门中　设一个处室。如，武汉市土地整理储备供应中心，市政府将其设置为市规划土地管理局　的二级机构，县处级单位，它仅在市征地拆迁事务部的基础上增加土地整理储备功能。　二是设立专门的土地储备中心，并将土地储备中心单独注册为事业法人，政府通过立法　或行政委托将储备土地的相关权利授予该中心。在专门设立土地储备中心的模式中又有　单一管理和双重管理两种模式。所谓单一管理则是指土地储备机构只隶属于土地管理部　门，如上海市土地发展中心；双重管理则是政府专门设立土地收购储备委员会。土地储　备中心既属于土地管理部门，又受土地储备委员会的领导，如北京市、杭州市等。根据　杭州市《关于建立杭州市土地收购储备机制的通知》(杭政[1997]13号文件)，“杭州市　土地储备中心是受市政府的委托，代表政府实施土地收购、储备和出让的前期工作的机　构，作为非盈利性事业单位，具有独立的法人地位。市土地储备中心隶属于市土管局，　并接受市土地收购储备管理委员会指导和监管。”从目前实践效果看，双重结构模式较　为理想。因为，土地储备中涉及方方面面问题，既有与政府部门的其他机构的协调问题　，如计划、城市规划等，又有落实收购资金等问题，双重结构模式能从体制上较好地保　障土地储备制度的运行。其实，无论是作为政府职能部门中的处室，还是政府授权的独　立的事业单位，就其权利性质而言，都是代表政府行使职权。

1、土地收购储备管理委员会

根据杭州市《关于建立杭州市土地收购储备机制的通知》，杭州市土地收购储备委员　会由分管市长牵头，市政府办公厅、市计委、经委、教委、贸易办、规划、财政、金融　、房管及土管等各有关主管部门领导为成员组成。其主要职责包括研究制定土地收购、　储备、出让的政策及规章，协调各有关部门的关系，落实土地收购、储备资金，确立年　度土地收购储备出让计划或地块，审查计划和资金运作情况，监控国有土地资产的运作　。从《通知》赋予土地储备委员会的职责看，很显然具有明确的行政管理职能，尤其是　其中的“确定年度土地收购储备出让计划或地块”一项，与土地使用权被收购的单位或　个人产生直接的相关法律关系，但从其组成看，该机构并非政府的正式机构，并不具有　独立承担法律责任能力。根据最高人民法院关于行政诉讼法若干问题的意见第20条的规　定，以其名义所作出有关土地储备的具体行政行为的后果应由组建机构——市政府来承　担。

2、土地储备中心

杭政[1997]13号文件规定，杭州土地储备中心是受市政府委托实施土地收购、储备以　及出让前期开发准备工作的机构，作为非盈利性事业单位，具有独立的法人地位。隶属　于市土管局，并接受市土地收购储备管委会的领导和监督。主要职责是：(1)根据市土　地收购储备管委会提出的收购计划，对企事业单位需盘活的存量土地和其他需调整的城　市存量土地适时进行收购；(2)根据土地利用和城市总体规划以及市场需求，适量储备　土地，为增强政府对土地供应的调控力度服务；(3)管理由市政府依法收回的违法用地　、闲置抛荒土地及无主土地，并纳入储备土地范围；(4)多渠道、多途径筹措资金。在　市土地收购储备管委会的指导和监督下，加强与各金融机构的配合，管理，运作好土地　收购、储备的资金；(5)在市政府职能部门的指导下，做好储备土地的前期开发工作，　做好对收购、储备土地的资金测算平衡、招商洽谈以及投放市场的前期准备，并协助做　好土地出让的其他准备工作；同时要搞好综合统计，定期向市土地收购储备管委会报告　运作情况；(6)完成市政府交办的其他任务。很显然，从表面看土地储备中心是事业法　人，在法律上具有独立承担责任的资格和能力。但是土地储备中心的收购、储备管理、　开发整理等行为均是受政府委托而为的行为(而并非法律的授权)，因而它与政府间有委　托与受托关系，根据委托法律关系的一般原理，受托人必须以委托人的名义从事受托行　为，其法律后果也应由委托人承担。其结果土地储备中心的独立法人资格实质上毫无法　律意义。诸如土地储备中心与商业银行及其他金融机构间的贷款合同、土地公债的偿还　、收购款的支付等，一旦发生土地中心违约，则违约责任的承担就会出现主体混乱的局　面。

(二)进入土地储备中心储备的土地的范围

关于进入土地储备中心储备的土地，各地的规章或政府文件所设定的范围有所不同，　但大致可分为五种来源：即收回、收购、征收、置换、没收。各地普遍存在的问题是：　法律概念混乱，列举不规范。因而有必要在法律上给以界定。

1、收回是指政府作为国有土地使用权的出让者依照法律规定和合同的约定向土地使用　者无偿收回土地使用权的行为。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇　国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律和行政法规的规定，收回土地使用权主要　有下列情形：(1)出让合同约定的土地使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续　期未获批准的；(2)因单位撤消、解散、破产等停止使用原划拔的国有土地的；(3)公路　、铁路、机场、矿场经核准报废的；(4)土地使用者未按出让合同规定的期限和条件开　发、利用土地的。

2、收购是政府或其指定的机构依照有偿原则向土地使用者赎回土地使用权的行为。收　购行为可分为自愿与强制两种方式。自愿收购是政府或其指定的机构根据土地使用人的　申请或储备需要与土地使用人进行协商，达成收购协议，从而收回土地使用权。强制收　购是指政府或其指定的机构根据城市规划和社会公共利益需要，强制收回土地使用权的　行为。

第5篇：征收土地管理法范文

随着经济的快速发展、城市人口规模的不断扩张，城市可利用的建设用地日益匮乏。而日新月异的现代化城市建设对土地的需求十分迫切。目前，土地法律制度及国家相关政策，均对城市新增建设用地设定了严格的条件、程序和责任。因而，无论是通过拓展城市规模增加建设用地，还是改变土地类型增加建设用地，在操作层面都存在一定的困难。在这种情况下，有效利用城市原有的建设用地，不失为理性的选择。然而，在城市的发展进程中，特别是1984年国务院《城乡规划条例》、1987年《中华人民共和国土地管理法》实施以来，城市原有的建设用地已经有了合法的用地单位(或个人)，重新进行开发建设存在障碍。实践中，行政机关往往采取国有土地上房屋征收和提前收回国有土地使用权(本文特指为了公共利益的需要提前收回土地的情况)的方法，解决用地紧迫的难题。这一做法固然加快了城市现代化建设的步伐，但同时也引发了一系列社会矛盾。本文拟从两者的概念、实施主体、程序、补偿标准等方面展开分析，以期探求规范该项工作、化解风险的有效路径。

从法律上讲，政府为了公共利益的需要，有两种方式可以达到收回国有土地的目的。《中华人民共和国城市房地产管理法》在制定之初，就设立了两种方式：

一种方式是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条规定：为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。这里的具体办法就是刚刚颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。该条例第十三条规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

另一种方式是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第20条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”另外提前收回国有土地在《中华人民共和国土地管理法》也有类似规定，其第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”但在实践过程中，各级政府多是依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，收回国有土地。

提前收回国有土地使用权必然涉及到土地上的房屋，征收国有土地上的房屋，必然涉及到国有土地的收回。那么提前收回国有土地使用权和国有土地上的房屋征收是一个什么样的法律关系呢?

一、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在概念上的异同

国有土地上房屋征收是指为了公共利益需要，由市、县级人民政府依照法律规定的权限和程序，征收国有土地上单位、个人的房屋，并对被征收房屋所有权人给予公平补偿的行为。国有土地上房屋征收的客体是房屋的所有权。

《物权法》第42条明确规定，“能够成为征收对象的只限于集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。根据该条，能够成为征收对象的一定是被征收人拥有所有权的财产，被征收人拥有所有权以外的权利的财产不能成为征收的对象。

国有土地使用权的收回是指当出现某种法定事由时，土地行政主管部门经原批准用地或有批准权的人民政府批准依法收回用地单位和个人使用的国有土地使用权的行政行为。根据《物权法》的规定，国有土地使用权是一种用益物权。提前收回国有土地的客体是土地使用权，而不是所有权。

二、设立两种收回国有土地方式的原因

《土地管理法》、《城市房地产管理法》在设立之初，为何都是公共利益，其目的都是为了取得土地，而设立两种不同的方式呢?

笔者认为首先国有土地上房屋征收主要是针对的房屋，而提前收回国有土地主要的是针对未开发的国有土地、工厂或其他用途的土地等，在上述国有土地上建设不是为了单纯的居住的建筑物和附属设施。其次在数量上，房屋的征收主要是征收涉及到的多数人或者大量的房屋。提前收回国有土地涉及到少数或者个体的单位和个人的国有土地的收回。

三、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在实施主体的异同

《中华人民共和国土地管理法》第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。因此提前收回土地使用权实施主体是原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。因此国有土地上房屋征收的实施主体是县、市人民政府。

四、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在程序上的异同

(一)国有土地上房屋征收的程序

1、房屋征收部门拟定征收补偿方案。

2、社会稳定风险评估。

3、征收补偿费用应当足额到户、专户存储、专款专用。

4、市、县级人民政府作出房屋征收决定，并予以征收公告。

5、对被征收房屋价值评估。

6、签订补偿协议。

7、政府作出补偿决定。

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议，或被征收人房屋所有权人不明确的，市、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。

8、申请法院强制执行。

(二)提前收回国有土地的程序

1、立案；

2、调查取证，认定事实；

3、拟订收回方案。土地行政主管部门拟订收回国有土地使用权方案，并将拟收回国有土地使用权事宜通知原土地使用权人，并告之听证的权利。

4、听证。土地使用权人要求听证的，应当在接到收回国有土地使用权通知后的一定期限内向市或者县级人民政府土地行政主管部门提出。土地行政主管部门接到听证申请后，应该按照《国土资源听证规定》中规定的期限内组织听证。

5、报批。土地行政主管部门在组织听证后规定的一定期限内，将所拟订的收回国有土地使用权方案连同听证结果报市或者县级人民政府审批。

6、下达收回决定书。根据市或县级人民政府批准的收回国有土地使用权方案，土地行政主管部门应当在批准之

日起一定期限内，向原土地使用权人下达《收回国有土地使用权决定书》，同时告知原土地使用权人申请复议和提讼权利。对收回国有土地使用权决定不服的，可以在接到提前收回国有土地使用权决定后若干期限内(按照《行政复议法》规定，一般是60天)，依法向上级行政机关或者人民法院申请行政复议或者。

7、注销登记。土地行政主管部门在下达《收回国有土地使用权决定书》后，由原登记发证机关办理注销土地登记，收回国有土地使用证，并收回国有土地使用权公告。对于出让的土地，还应当依法终止国有土地使用权出让合同。

8、补偿。

五、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准上的异同

(一)、提前收回国有土地的补偿标准。

从理论上讲，目前有两种补偿标准：

1、相应的补偿

《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)第20条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”

2、适当补偿

《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地法》)第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”

正是由于我国Ⅸ土地管理法》、《房地产管理法》在补偿标准问题上规定不一致，导致了我国土地补偿秩序的严重混乱。因此，在现实中某些地方政府滥用《土地管理法》第58条，收回国有土地，不给补偿或者给被拆迁人很少补偿。市、县人民政府往往打着公共利益等旗号，收回国有土地，既不履行相关的审批手续，国土部门发个通知就把正在使用的土地收回了，导致一些单位或者居民的房屋被强拆，没有得到合理的补偿。实践表明，地方政府滥用收回国有土地方式、规避征地拆迁程序和补偿、引发激烈矛盾和冲突已经成较普遍的现象，造成很恶劣的社会影响。

(二)国有土地上房屋征收的补偿标准――公平补偿

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

仅从法律的字面上来看，国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准是不同的，有相应的补偿、适当补偿、公平补偿等有很多的学者也进行了大量的篇幅进行分析，试着找出其中的不同点。

但笔者认为，国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准的本质上是一致的，政府部门都是为了公共利益，其目的都是为了取得使用权人的土地。从最终的效果来讲，政府最终都是获取了使用权人的土地和土地上的房屋或其他建筑物。不论是征收还是收回，政府最终获得的财产是相同的，按照公平、等价的原则，政府应该支付的是相同的对价。因此国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准上应该是一致的。

这一点，在物权法上得到了充分体现：

1、房屋征收的补偿标准

《物权法》第42条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》在制定时，严格依据物权法第42条规定的原则，对房屋和土地的补偿做出了规定。

2、提前收回国有土地的补偿标准

根据《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条的规定对该土地上房屋及其他不动产给与补偿，并退还相应的出让金”。

第6篇：征收土地管理法范文

摘 要 我国是一个人多地少的国家，土地资源有限，为节约和有效利用土地，必须加强土地管理。土地交易是土地管理中的重要环节，为深化改革，严格土地管理，必须规范土地交易市场秩序，才可在保护、开发土地资源的同时，促进房地产业的健康发展和经济的可持续发展。土地交易价款是土地交易市场管理中的关键，政府和相关部门必须严格管理和分配土地交易价款。为保障权利人的合法权益，土地交易双方必须清楚理解土地交易税费的构成。现根据有关规定，概述土地交易价款管理的概况和税费构成的情况。

关键词 土地交易 市场 价款管理 税费构成 概述 情况

为了坚持和维护土地交易市场的公开、公平、公正，政府和有关部门必须严格监督价款的及时缴纳，并按照国家有关的法律法规使用和分配土地价款和土地收益。

一、土地交易价款管理的概况

土地交易可分一级市场土地交易和二级市场土地交易。

（一）一级土地市场交易价款的管理

一级土地市场交易的价款包括：国有土地使用权出让价款和集体所有土地使用权流转价款。

1．国有土地使用权出让价款是土地使用权竞买人支付的土地成交价款，是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。根据《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（[2006]100号）的规定，国有土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。

收入：从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。国土资源管理部门和财政部门应当督促土地使用者严格履行土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库。土地出让收入由财政部门负责征收管理，国土资源管理部门负责具体征收，地方国库负责办理土地出让收入的收纳、划分、留解和拨付等各项业务，地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。

支出：规范土地出让收入使用范围，建立健全年度土地出让收支预决算管理制度。土地出让收入使用范围：（1）、征地和拆迁补偿支出，包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费；（2）、土地开发支出，包括：前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等；（3）、支农支出，包括：计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出；（4）、城市建设支出，包括：完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础建设支出；（5）、其他支出，包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。有关部门要严格按照财政部门规定编制年度土地出让支出预算和决算，并按照规定程序向同级人民政府报告，政府依法向同级人民代表大会报告。

为加强土地调控，在缴入地方国库的土地出让收入中划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算，主要用于土地收购储备。要加强国有土地储备管理，土地储备实行项目预决算管理，建立健全土地储备成本核算制度。

为促进教育事业的发展，增加地方教育的资金投入，从土地出让收益中按比例计提教育资金。从2011年1月1日起，各地区要从当年以招标、拍卖、挂牌或者协议方式出让国家土地使用权取得的土地出让收入中，按照扣除征地和拆迁补偿、土地开发等支出后余额10%的比例，计提教育资金。

2．集体所有土地使用权流转价款是农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付的出让价款。县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督，县级以上人民政府农业、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，对农民集体通过集体建设用地流转取得收益的管理使用，加强指导和监督检查。集体土地所有者出让集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理，其中50％以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。

（二）二级土地市场交易价款的管理

二级土地市场是土地使用权在市场上的流转交易活动，包括土地使用权的转让、租赁、抵押等，即土地使用者将达到规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场。土地产权权利人可以通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人，转让房地产时，应当符合下列条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。对各类原已批准使用的行政划拨用地、划拨地上已建成房屋上市交易、建筑物改变用途引起土地用途改变、调整容积率等用地情况，如符合补办协议出让的有关规定，经批准需要补缴地价；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取行的方式和交易价款和交付方式。

为了保障土地交易各方的合法权益，使土地管理部门严格执行其职能，防止、等违法行为，土地交易各方必须明确土地交易税费的构成。

二、土地交易税费的构成情况

（一）一级土地市场交易的税费

一级土地市场交易中，土地使用权买受人除支付土地成交价款外，还需缴交按成交额的3％计算的契税。此外，国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收耕地占用税。耕地占用税采取地区差别税率。全国按人均占有耕地多少划分为4类地区，并按占用耕地的不同用途确定不同税额。对经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均占有耕地特别少的地区，可按规定的税额适当提高，但最高不得高于50%。具体适用税额，由各地在规定的税额幅度内自行确定。对获准占用的耕地，超过两年不使用的单位和个人，加征两倍以下的税金，耕地占用税由地方税务机关或财政征收机关负责征收管理。

（二）二级土地市场交易的税费

二级土地市场交易税费的计税金额为成交额或评估价从高原则计税。

1．二级土地市场交易中，买方应交税费：

二级土地市场交易中，土地使用权买受人除支付土地成交价款外，也需缴交契税和印花税。契税是按成交额（或评估价）的3％计征，印花税是对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据计征0.05％（即买卖双方各按成交额或评估价的0.05％计征印花税）。

2．二级土地市场交易中，卖方应交税费

二级土地市场交易的卖方应交税费包括：土地增值税、所得税、印花税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、江海堤围防护费。

（1）土地增值税：土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；②增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；③增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；⑤房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。其计算公式为：应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。在实际中，税务机关在严格依照税收法律法规规定的条件下，各省级税务机关结合本地实际，区分不同地产类型制定土地增值税核定征收率。

（2）所得税：所得税指国家对法人、自然人和其他经济组织在一定时期内的各种所得征收的一类税收，所得税分为企业所得税和个人所得税。企业所得税的税率为25%，税务机关根据实际情况，可采用查帐征收方式对企业转让土地使用权所得计征所得税的，也按核定应税所得率的方式计算征收企业所得税，应缴企业所得税税额＝实际成交额（或评估价）×行业应税所得率×企业所得税法定税率25％。土地使用权转让的个人所得税税率为20％，按个人转让土地使用权所得收入减原购入价的余额的20％计征，个人所得税也可按各地区税务机关所定的核定征收率计征。

（3）印花税：土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收0.05％的印花税，即买卖双方各按成交额（或评估价）的0.05％计征印花税。

（4）营业税：单位或者个人将不动产或土地使用权转让或无偿赠与其他单位或个人，应缴纳营业税。营业额为转让土地使用权的全部价款和价外费用，价款明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。营业税的税率为5％，应纳税额＝营业额×税率。

（5）城建税和教育费附加：城建税和教育费附加是营业税的附加税，城建税根据地区不同税率分为7%（市区）5%（县城镇）和1%，教育费附加税率是3%，这两个附加税是用缴纳的营业税作为基数乘以相应的税率，算出应交的附加税金额。

（6）地方教育费附加：地方教育费附加是以单位和个人实际缴纳营业税的税额为计征依据，与营业税同时计算征收，征收率按营业税实际缴纳税额的2%征收。

（7）江海堤围防护费：对国有、集体、私营企业、外商投资企业、个体经营户以及其他从事生产经营活动的单位转让房地产的营业额按0.1％计征江海堤围防护费，对个人转让房地产不征江海堤围防护费。

以上是土地交易价款管理和税费构成的概况，土地交易活动日趋繁复，土地交易管理制度和法规也在相应变革中，要求土地管理水平也不断提高。我国正处于经济和社会快速发展的阶段，城市化进程不断扩大，各地对住房、市政、道路、教育等用地需求普遍高涨，土地供求紧张，但土地资源有限，必须激发潜在的活力，盘活全国土地资源，土地管理制度和土地财政制度将面临不断挑战。土地交易价款管理要严格执行有关法律法规规定，不断完善和改革。土地交易税费构成也在不断变化，无论税费征管部门或土地交易的各方都必须理清土地交易税费构成，使交易各方对土地交易行为作出正确、合法、合理的决策。

参考文献：

[1]中华人民共和国土地管理法.中华人民共和国主席令第28号.

[2]中华人民共和国城市房地产管理法.中华人民共和国主席令第72号.

[3]国务院办公厅.[2006]100号.

第7篇：征收土地管理法范文

［关键词］农村；农民；集体土地；征收；性质

一、“征收”和“征用”集体土地的含义

我国对农村集体土地的征收从形式上看经历了两个阶段，即从单一的“征用”阶段到“征收”与“征用”并用阶段。在以往的法律法规中，一般均将“征地”统称为“征用”。2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》，将《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”此后修改的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地法》）和新颁布的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）均同时使用了“征收”和“征用”两个概念。

“征收”是指为了公共利益的需要，国家将集体土地强制性征归国有；“征用”是指为了公共利益需要而强制性地使用集体的土地。征收主要是所有权的改变，征收后的土地即为国家所有；征用只是使用权的改变，是在特殊或紧急情况下，国家对集体土地的一种强制性的临时使用，并不改变土地所有权性质。对于我国目前的土地征用是属于“征收”还是属于“征用”，在理论和实务中的看法并不一致。有人认为“征收”和“征用”是不同的，且我国目前的法律法规均是针对土地征收而提出的，尚未就“土地征用”立法，此问题在我国法律上仍是空白点［1］；但也有人认为目前在我国“征收”和“征用”实质上是相同的，因为国家是土地的所有者，无论土地征收还是土地征用都是针对土地的使用权而进行的，所以目前不论是土地征收还是征用都是指因为国家需要而使土地使用权发生变更的情况，即属于土地征收的概念［2］。笔者认为，在现行的法律体制下，鉴于农村集体土地的性质，“征收”和“征用”从本质上其实是一致的，只是在补偿的标准上有所不同。

二、我国农村集体土地的性质

土地的所有制性质决定着土地征收的性质。

我国的土地所有制分为国家所有制和农村集体所有制两种形式，其中，农村土地被定义为“农民集体”所有，但“集体”的含义模糊不清，集体所有的范围也存在较大的争议［3］。长期以来，理论界对集体土地的性质一直存在着不同的认识，对集体土地性质的研究也一直没有停止过。我国资深经济学家周诚教授对我国农村集体土地性质的认识就经历了“共同共有制”（在此观点下，失地农民只能获得安置补助费）、“按份共有制”（在此观点下，每个农民平等地拥有一份承包地并平等地获得补偿）、“等额享有制”［4］（在此观点下，失地农民所获得的整个土地补偿费的份额，便自然而然地占绝大部分，而集体经济所获得的，便只能是极少部分）这样一个过程；还有人认为农村集体土地是“政府想什么时候拿地就什么时候拿地的‘二公有’制度”，农村集体土地的处置和收益权力，有关土地的发展权实际掌握在政府手中［5］。对农村集体土地性质的认识不同，农民对集体土地的权利也就不同，对征地补偿的分配范围、分配方法和农民个人获得的补偿额也就有很大的不同。

其实，对农村集体土地性质争论的焦点可归结为“集体”（或者是村民个人）对“土地”是否拥有最终的权利。土地征收之所以发生，应当是由于存在不同的独立物权所致，物权独立是物权平等保护的基础。只有独立存在的主体或权利之间，才能确定和实现彼此之间的平等保护。一切依附关系，因依附一方要受制于被依附方的需要和意志，不可能也不需要平等。土地的征收应以物权即土地所有权的独立为前提。但从我国的现行法律法规看，国家并没有赋予“集体”对土地的独立物权，而是将其作为特殊物权来处理的，如《物权法》就将农村土地承包经营权规定为“用益物权”，即在赋予农民长期又有保障的土地使用权的同时，又将其视为一种特殊的物权［6］，这事实上是对“集体”土地权利的一种限制和约束，农村集体并不能对土地行使完全的土地处分权［3］。因此，笔者认为“农民集体”对土地的所有权是受限制、受约束的，也是不充分也是不完整的，在现行的法律框架下，集体土地是一种特殊的公有制形式。国家对集体土地权利的行使，既非完整意义上的“公权”也非“私权”，是以“准公权”或“集体公权”的性质来对待的，笔者本文对集体土地征收的研究也以这种性质为前提。但这并不等于笔者就赞成将集体土地作为“集体公权”来看待。事实上，集体土地征收中的诸多问题恰恰是这种原因造成的，这一性质也决定了土地补偿与其他许多物权的补偿性质的根本不同。

三、对农村集体土地征收的性质

对农村集体土地征收的性质决定着征收补偿的性质与分配方式。在现代法治国家，土地征收属于一种附有严格法定条件的行为。如美国宪法第5条修正案规定，准许联邦政府占有私人财产，但必须具备三个条件：即为公共利益而征收、予以公正的补偿和经过正当法律手续［7］。这事实上是确定了对土地征收的性质。但在我国对土地征收性质的定位，目前学术界并无一致的见解［8］，在现实中造成了很大的混乱，是产生诸多补偿问题的根源。基于目前的法制体系，笔者认为对农村集体土地的征收主要具有以下性质：

（一）主体缺位

在对农村土地的征收中，主要涉及国家、集体和个人三方利益，在这三者之中，集体土地的主体是谁？谁对土地拥有最终的处置权？理论上，宪法和有关法律似乎已经做了明确的规定，农村土地所有权属于集体，农村土地的主体是“集体”，但实际上理论和实际是脱节的。现实中不仅存在着土地所有权主体不到位、权利义务不明晰的问题［9］，而且问题很复杂［10］。目前从总体上讲，对农村集体土地的主体资格主要有三种不同的认识：国家主体说［11］，村集体主体说［9］，村民个人主体说［12］。

国家主体说是从其现实性和实质性上而言的。根据“实质高于形式”的原则，农村集体土地名义上虽然属农村集体所有，但农民并没有处置权，实质上仍是国家在决定农村集体土地的命运。国家对“农民集体”超越法律强制行使土地所有权，使本来在法律上已虚拟化了的“农民集体”只能是有限的土地所有权人，农民的集体土地所有权事实上被悬挂，或者说被虚化，国家才是农村土地的终极所有者。国家是否拥有集体土地的所有权，目前争议最大，也越来越受到质疑［13］。

集体主体说是从现行法律意义上而言的。《宪法》第十条规定“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”

［14］。《土地法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”但该观点的关键问题是“集体的范围”没有得到很好的解决，争议较大。如《北京市高级人民法院关于审理土地行政案件有关问题的意见》第三条规定：“关于诉讼当事人问题。依法享有集体土地所有权的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组，认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以向人民法院提起行政诉讼”［15］，就是对“集体”范围的一种含糊提法。基于不同的认识，“集体主体说”又有很多不同的观点。按集体的范围不同，“农民集体”有“乡（镇）集体+村集体”［9］、“村集体”［16］和“村民小组”［10］等不同的观点，其中“村集体说”占主流；按集体的性质“农民集体”有“村民集体”和“集体经济”等不同的观点。

村民个人主体说是从改革的方向上而言，该观点认为中国现行的农村用地制度只能算是一种临时性安排，因为它和真正的市场经济原则仍有极不相容之处，应该使农村集体土地所有权明确为农民个人所有，有序地推动农村用地私有化，将农村用地私有化和城市化有机结合起来。

对于上述各种观点，笔者认为，将国家作为征地主体不是法律赋予的，而是法律在实际执行中的变形，既不合法又不合理。将农民集体作为征地主体，虽然是现行法律规定的，但集体的概念过于宽泛和空洞，既没有明确规定“农民集体”作为土地所有权主体的构成要素和运行原则，也没有明确产权代表和执行主体的界限和地位，同时也没有解决“农民集体”与农民个人的利益关系。在实践中，农村集体土地所有权事实上已被土地使用权所代替，这种权能替换在很大程度上改变了土地所有权的法律地位，使土地所有权高度复杂化，其结果是主体不明，谁都有权，谁也都无权。把村民个人作为目前征地的主体看似可行，但缺乏法律依据，突破了我国现行的土地制度，涉及我国宪法及相关法律中有关规定的方向性调整。尽管近年“两会”期间屡有代表或委员提出把集体土地的所有权固定给农民的建议或提案，但短期内实现的可能性不大。综合上述原因，事实上农村集体土地的主体是缺位和虚化的。

（二）国家主导性

土地资源的稀缺性、有限性及对社会生活的重大意义决定了国家对其征收的必要性和主导性。在现行的法律和制度框架下，政府是农村土地转变为城市土地的唯一仲裁者，它拥有从农村获得土地并将其转换给城市使用者的排他性权力，所有土地进入市场都必须首先由政府进行强制征收，然后通过一定的方式再将其配置给土地的使用者。尽管直接需要土地的不一定都是国家，还可能是国家机关、事业单位和社会团体甚至是私人企业，但如果要使用集体土地，都必须也只能根据自己的用地的实际需要，依照法律规定的程序向国家（代表国家的各级国土管理部门和人民政府）提出用地申请，由国家征收后转供，而不能由用地单位直接向集体土地的所有者“购进”。在土地转换用途的过程中，不需要在原有的农村土地拥有者和最终获得土地的城市新使用者之间进行直接交易。除国家以外，任何单位和个人都无权对土地进行征收，无论是土地被作为公共目的、准公共用途还是明确作为私人使用，都是如此。因此，国家自始至终主导着这一市场。

（三）强制性

对农村集体土地的征收是否具有强制性，取决于对农村土地征收行为的理解。总的来看，目前对农村集体土地征收行为有两种不同的理解：一为行政行为说［17］，二是民事行为说［8］。行政行为理论认为在土地征收关系中，征地方以国家名义，行使公权力强制性取得土地所有权，被征地方既没有与之自由协商的权利，亦无对之提讼的权利，由此形成的法律关系并非是在平等基础产生的，应该具有强制性。而民事行为理论认为，从土地征收行为目的公益性、土地征收法律关系主体的特定性、土地征收权利的专有性、土地征收的补偿性和土地征收后果的物权性的意义上说，土地征收应为民事行为，不具有强制性。

笔者认为，土地征收的国家主导性决定了土地征收的强制性。国家建设征用土地并非民事行为，而是国家授权的并依照法律规定的依据和程序所实施的行政行为。在土地征收法律关系中，国家与被征收土地的集体组织（农村集体经济组织或者村民委员会）之间的地位是不平等的，土地征收行为并非基于双方的自愿和一致，而是基于国家单方面的意思表示。国家作为征地者在征地时，不以被征地者是否同意为必要，被征地者必须服从，不得阻挠。虽然在征收土地时集体有权按一定的程序争取合法权益，但争取合法权益并不能对抗国家对集体土地征用的强制性，除非土地所有权真正归集体或归村民个人所有。

（四）公益性

土地征收是不需要经名义上的土地所有权人（即村集体）同意而强制性取得其土地的行为，这显然与法律平等保护“公有财产”与“私有财产”的立法原则相冲突，进而引发人们对征收权合宪性的怀疑。“公共利益”的正当性不仅成功地消除了这种矛盾和冲突，使得征收权合宪性得以成立，而且它还成为评判一项具体土地征收行为是否实质性合法的根本标准及防止征收权滥用的重要措施。虽然国家对集体土地的征收具有强制性，但国家也不能以此为借口滥用“公权”，必须以“公益性”为前提条件，土地征收权只有符合公共目的或公共利益才能为法律和社会所接受。正因为如此，世界各国对土地征收权的行使都有详细的限定，都在其宪法中规定了“公共利益”是征收土地的前提条件［18］，并严格以土地用途是否为公共用途或者具有公共利益为标准作为判定土地征用是否合法的依据。

我国《宪法》第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。2004年8月28日修订的《土地管理法》第一条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”，可见是否符合公共利益是土地征收权行使的依据。虽然征地用于“公共利益”还存在争议，其范围还有待明确和界定［19］，确定原则和方法也不明确，《土地法》、《物权法》及相关法律也没有对“公共利益”作出明确和严格的界定，但这些并不影响“为了公共利益”这一征地限制条件和立法原则。对集体土地用于非公益性和科学界定公益性用地的性质目前在法律上还有很多问题，需进一步研究。

（五）程序性

土地征收程序是一种行政程序，是国家征地机关在行使土地征收权过程中必须遵守的步骤、顺序以及时限的总和。对集体土地征收的程序性一是指基于集体土地的特殊性，在征收集体土地时必须遵从一定的程序；二是现行法律法规中也对征收集体土地进行了严格要求。但我国立法及实践中，一直存在重内容、轻程序的错误倾向，表现在征地中，政府及土地行政主管部门违反程序的情况屡有发生，其表现形式也多种多样：化整为零、下放审批权、分级限额审、特事特办、一事一议、边报边批、未批先征，未批先用、越权审批等情况较为普遍［18］，不按程序办事的案例更是随处可见［20］。

由于土地征收具有强制性的特点，因此土地在征收过程中就容易产生“强权性”和“非公平性”。强制性如果不以严格的程序为前提，就很容易演变成以强权对农民财产的“剥夺”，成为“剥夺”一部分人的合法权益去满足另一部分人合法权益的工具。因此，科学合理的土地征收程序可以预先设定政府及土地行政主管部门的权限，规范政府及土地行政主管部门的行为，增加土地征收的透明度，避免暗箱操作和少数人的肆意妄为等现象的出现，以保证征地权力的公正合理行使。集体土地作为一种特殊的物权，国家、村集体和村民个人任何一方均无权单方面对土地进行处置，必须按法律规定履行必要的程序，否则就是非法的。法制体系比较健全的国家大多对国家征地有一套程序来限制国家的权力和保障土地持有者的利益免受非法征地的侵害。对农村集体土地的“征收”毕竟是对农民所拥有土地的“剥夺”，会给其生产和生活产生深远的影响，因此土地征收不能仅仅是政府的单方面的强制行为，而是有征地方和被征地方共同参与的过程；不是村集体干部等少数人的行为，而是全体村民参与的行为。这样既可以保证农民在征地过程中可以积极参与进来，及时了解征地过程中来自各方的信息，也能更好地保护自身权益不被侵害。

我国虽未出台关于土地征收程序方面的单行法律法规，但其相关规定却分别体现在《土地管理法》（2004年）、《土地管理实施条例》（1998年）、《建设用地审查报批管理办法》（1999年）、《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》（2000年）、《征用土地公告办法》（2002年）和《国土资源听证办法》（2004年）等以及各地方制订的法律、法规和规章中。根据上述法律法规，完整的征地流程包括：建设项目许可——告知征地——征地调查——征地听证——征地安置和补偿——用地。其中《征用土地公告办法》和《国土资源听证办法》还对公告程序和听证程序作了专门规定。此外，《土地法》第四十五条规定：“征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批”。第四十六条规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”。第四十八条规定：“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见”。此外，《土地管理法实施条例》和国土资源部2006年6月《关于加快推进征地补偿争议协调裁决制度的通知》对征地补偿争议协调裁决制度和程序也做了更加具体的规定。

（六）有偿性

有偿性也可称之为补偿性。土地征收必须以土地补偿为必备条件。国家建设征收土地既不同于没收土地，也不同于征购土地，它不是无偿地强制征收，而是有偿地强制征收，被征收土地的集体经济组织和个人应当依法取得经济上的补偿。但是，这种补偿不是建立在独立物权前提下的“等价交换”，而是建立在土地作为“集体公权”基础上的特殊买卖。《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《土地法》、《物权法》和国土资源部2004年11月的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》以及各地方政府均对土地征收补偿作了相应的规定。至于补偿的标准，争议较大，一般人认为是“适当补偿”，它以对征地性质的认识不同而有较大的差异。虽然对“适当补偿”还没有形成一致的意见，但应以被征用土地的农民生活水平不降低为原则。

总之，在现行法律体制下，农村集体土地是一种特殊的权利，国家对集体土地的征收性质有别于一般物权的转让，这些特殊的性质进而影响到集体土地征收补偿的性质。

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第8篇：征收土地管理法范文

[关键词]土地增值税 房地产行业 征管问题

一、前言

土地增值税自开征以来,已有近20年的历史。随着经济迅速发展,基础设施建设的不断完善,土地增值收益越来越大,对其征税,对实现土地所有者权益、建立地方主体税源等方面发挥了一定的作用。随着房地产业迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出,房地产业土地增值税征管已成为当前税收征管工作的难点。本文就此进行探讨。

二、在房地产行业中开征土地增值税的目的

土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。在房地产行业中开征土地增值税,主要目的如下:

(1) 对不规范的炒买炒卖房地产现象进行规范和调控;

(2)国家参与土地增值收益的分配,维护国家权益。 国家作为土地的所有者及土地周边环境的主要投入者,理应参与对土地增值收益的分配,这也正是征收土地增值税的理论基础。

(3)增加财政收入,为国家进行经济建设筹集资金。这是所有税种都有的共同目的。但对于土地增值税来讲,财政收入目的并非是主要目的或第一目的。第一目的即调节房地产市场才是主要目的。

三、目前土地增值税征管存在的主要问题

(1)首先,房地产企业自身存在着一些问题,对于土地增值税征管造成了隐患。从征地、开发、建筑、销售等环节走来,周期较长;各个企业开发的形式也不一样,有的是对单位开发的,有的是自己直接开发的,建筑方掌握开发商急于承包的心理,由开发商垫钱开发,使工程款迟迟要不下;自己盲目开发,房屋销售不了,使项目竣工但工程款不能结算,有的长达数年;有的开发商工程结算后卷款溜走或长期拖欠工程款使之亏损,使之税款流失。

(2)缺乏规范的征管办法。在土地增值税的征收、管理、申报、交纳、清算、稽查等环节上,调查研究还不够,尤其是一线征收、管理、稽查人员,在具体工作的落实上,缺乏规范的征管办法作指导,工作存在盲目性。

(3)税务机关与政府职能部门缺乏协调配合。国有土地有偿转让、房产及地上附着物随土地一起转让在纳税人没有开据税务机关监制发票的情况下,土地管理部门和房产管理部门直接办理国有土地使用权的转移手续和房产产权转移手续,其后果导致纳税人不缴或少缴税款,造成税务机关对此类纳税人的事后管理、检查难度加大。

四、如何加强土地增值税征管工作

(1)房地产开发企业应该加强自身规范,自觉地、如实地向当地税务机关申报,每个项目从开发到竣工,从销售到预缴税款的进度,配合税务机关结清税款;同时,当地政府部门要积极支持税务机关的清算工作。税务工作是一个行政执法单位,也生活在社会里,也有亲人熟人,本身工作就不好干,要多关心和支持理解他们,不要过多的干预他们正常工作。并加大监督他们的行政行为的力度,使他们正确树立为民服务的思想和自身素质的提高。

(2)搞好培训,尽快提高征纳双方征纳意识

针对征纳双方征纳税款意识淡漠这一问题,首先要加大对税务干部的培训。一是学习税收政策;二是学习相关的征管办法;三是通过考试验收促进全员的学习积极性。其次,搞好会计人员的培训,重点是土地增值税的计算、交纳、记账等基础性知识的培训;第三、加大社会宣传力度。通过电视、印发传单,举办培训班等多种形式对纳税人广泛宣传。使纳税人进一步了解征收土地增值税的意义、计税方法、申报程序,消除纳税人的抵触情绪,争得纳税人的广泛理解和支持,营造良好的社会环境。

(3)制定切实可行的征管办法

针对缺乏规范的征管办法这一问题,加强对土地增值税征收、管理、申报、稽查等各个环节的研究和探讨。当前,应当对已经具备清算条件的开发项目作详细的统计,选择一两个项目做试点,进行纳税清算,找规律、定办法,结合实际研究制定比较规范的土地增值税征管办法,规范土地增值税的征管行为。清算办法的内容应当包括:清算的条件、清算的时间、清算的提出、清算表的设置、清算的主体、预征税款的管理、管理部门的审核程序、稽查部门检查的时机以及对查出税款的定性等,以增强清算办法的可操作性、科学性、规范性。

(4)规范核定征收,堵塞税收征管漏洞

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的,必须立即纠正。对确需核定征收的,要严格按照税收法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。

参考文献:

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[4]王丽娟.城市化进程中的城市土地集约利用研究[D].南京农业大学,2006

第9篇：征收土地管理法范文

一、农村土地流转中农民权益受侵害的表现

中央政府鼓励农村土地流转的目的是要通过农地流转的市场化运作，发展规模经营和建设现代农业，提高农业部门收益，使农民增加收入，缓解城乡之间收入差距进一步扩大所引发的社会矛盾。但是有些地方政府把农村土地承包经营权流转看成是解决推进工业化、城镇化土地瓶颈的新途径、增加政府土地财政的新渠道。

由于中央实行严格的耕地保护制度政策，地方的建设用地指标急剧减少，地方政府把目光指向农民的宅基地和农村的集体非农用地，以强制性的行政手段搞较大规模的土地流转，在利益驱使下坠落为土地违法犯罪案件的主体。比如:有的地方政府以推进城镇化和农业规模经营之名，仿效国家征地，采取以土地承包经营权换社保、以宅基地换住房方式，迫使农民放弃土地;有的地方政府在幕后非法对土地流转进行操控，强制农民低价将土地流转给一些涉农企业;有的地方政府通过行政手段实施土地兼并，对规模进行片面追求，并以各种名义卖给利益需要的企业;有的地方政府还针对土地交易出台优惠政策吸引外商投资，免收投资企业的土地出让金。总之，地方政府出于土地财政的目的，进行恶性竞争，征占农民过多土地、给予被征地农民的补偿过少，让农民大量变成了无地、无业、无保障的三无农民。也使农村土地价格出现不正常的攀升或者下降，很大程度上破坏了土地市场秩序。

二、农村土地流转中农民权益受侵害的法律原因分析

土地财政只是地方政府通过征地侵害农民集体和农民个人土地权益的经济动力，并不是造成农民土地权益受损的根源。真正根源是和土地相关的法律制度不完善不成熟，造成了农民集体土地产权的残缺和所有权的灭失。目前我国推动农村土地流转所依据的法律主要是2004年修订的《中华人民共和国宪法》，2002年的《农村土地承包法》、2002年《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》、2003年的《中华人民共和国农村土地承包法》、2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》以及2008年的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(下文称决定)和2008年国土资源部下发的《关于认真学习贯彻党的十七届三中全会精神的通知》(下文称通知)。所有这些有关土地的法律在涉及农村土地流转条款上相对比较笼统，未对农村土地流转过程的细节问题做详细阐述，尤其是土地的产权内容、界限、调节各产权主体之间的利益上都没有太细化的可操作性条款。

(一)有关农民权益受损的宪法缺陷

1.现行宪法第十条与第十二条之间存在法理冲突。

《中华人民共和国宪法》第十二条规定社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家和集体的财产。农村集体土地是国家公共财产，是农民集体财产，理应受到宪法和相关法律的保护，任何组织包括国家不得凌驾于宪法与相关法律之上进行侵占或者破坏。而《中华人民共和国宪法》第十条规定城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。该条规定明确了土地的所有者主体只有两类，一是国家，另一类是农民集体。据此推断，若国家因发展需要，开发利用国有土地时不涉及土地征收，而国家因公共利益需要，使用农民集体土地时才会产生征收问题。即农民集体土地所有权流转主要表现为国家对农民集体土地的征收，国家征收后，农民集体丧失土地所有权。既然宪法第十二条规定了公共财产神圣不可侵犯，但是根据宪法第十条的规定对属于农民集体的土地，国家出于公共利益又可以进行国有化。充分证明了宪法第十条和第十二条规定的条文是有法理冲突的。同时哪些属于公共利益，宪法第十条既没有进行具体详细的罗列，也缺乏明确界定。导致各级地方政府在征用农民土地过程为了获得的巨大土地财政收益，不断把农村集体土地变为国有土地、通过扩大城市规模来拉动城市经济增长。从我国立宪的本源上看，宪法始终贯彻着平等保护私人财产和公共财产不受任何人侵犯的理念，不能因为第十条在第十二条之前，就认为第十条是优先的。针对目前的冲突，只有将第十条进行修改才更能真正体现出立宪的本意。

2.宪法的法理冲突导致土地管理法违宪界限不清晰。

土地管理法至今虽然已修正过两次，但宪法第十二条的宗旨始终都没有体现出来，说明在制订过程中仅选择宪法第十条作为立法依据，而并未选择宪法第十二条作为立法依据。现行土地管理法在涉及农民集体进行征地时的相关规定已经违背宪法第十二条的有关规定，与宪法相抵触。相反，土地管理法依据宪法第十条的规定就合法地造成了农民集体土地产权的残缺，为政府合法剥夺农民集体土地权益提供了强有力的法律武器。

(二)有关农民权益受损的土地管理法缺陷

第一，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。从字面意思理解只要农民集体土地被纳入了城市市区的范围，即丧失了法律保护。在笔者实地调研中发现有些地方采取将农村村民委员会直接改为城市居民委员会，将农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，从而将原属于这些成员集体所有的土地全部变为国家所有。虽然表面上是符合《土地管理法》规定的，但是国务院是明令禁止这种做法。充分说明了《土地管理法》第八条作为僵化条款无意中为国家剥夺农民集体土地所有权提供了合法路径。因为已经是城市市区范围的土地当然归国家所有，不是城市市区范围的土地，国家有需要，会根据《土地管理法实施条例》通过征用的手段合法地灭失农民集体土地的所有权。用这种村改居的方式，企图逃避给予农民征用补偿费用，是一种严重侵犯农民权益的行为。

第二，按照宪法和土地管理法的规定，国家对农民集体土地的征占有征收和征用两种方式。但是《土地管理法实施条例》中并没有具体详细的规定，征收和征用的适用条件，导致在现实生活中地方政府一味的选择征收而不征用，导致农民集体土地所有权不得不流转。导致农民集体土地所有权的单向流转的原因在于现行土地管理法对农用地使用的严格限定。《中华人民共和国土地管理法》第三十条至第四十二条的所有条款都是在表明要严格保护耕地，保障粮食安全，避免农民集体随意将农用地用做建设用地。在法律条款明确而严格的规定下，农民集体的土地用于规定以外的非农用途时，土地管理法不予保护，而且将其所有权通过征收方式收归国有。

第三，土地管理法第四十七条规定征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。国家征收农民集体土地时，实行法定补偿价，补偿价价位低。但问题在于，就算修改现行的土地管理法第四十七条，征地按市场价计算不按补偿价计算，农民集体得到的也仅仅是一次买卖的收益，但失去的却是土地永久的所有权。失地农民虽然得到了一定的补偿金额，但是面对未来的高度不确定性，生存、就业和保障问题依然难以得到有效解决。而政府在拿到地后，按照《土地管理法》第五十四、五十五条的规定和《物权法》的相关规定，按照出让土地使用权的最长年限70年计算，也可以每隔70年就获得一次土地使用权收益。集体土地在经过低价征收和高价出让环节后，增值部分成为代表国家的地方各级政府财政收入的重要来源。

(三)物权法与土地管理法的法理冲突

物权法第三十九条规定所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》同时将传统的集体所有权改为集体成员集体所有权，进一步明确了集体所有权的性质，以及集体财富享受的主体范围。证明了法律对土地所有权人的权益界定上是不存在国有土地与集体土地权益上的本质区别，也就说应该同等流转的。但2004年修订的土地管理法的规定却又对集体土地的流转作了严格限定，表明我国在对农民的集体土地上的法律规定是存在法理冲突的。因为土地管理法对土地管理产生直接的法律约束，所以依法享有土地所有权的农民集体不能自由交易属于自身的土地。凡涉及到买卖农民集体土地，必须经过政府征收环节:由买方向政府提出用地要求，政府再向农民集体征地后按出让价卖给对方。

(四)农村土地流转在落实决定精神时，面临通知设置的障碍。

囿于保护和扩大部门利益，国土资源部在通知中对决定的解读使得决定的精神在实践中得不到贯彻执行。主要表现在尸是对规划范围内征地的规定，二是对征地补偿标准的界定。

第一，决定第三部分大力推进改革创新，加强农村制度建设的第二款健全严格规范的农村土地管理制度中明确了土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。实行最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地总规模。完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。而2008年国土资源部下发的通知是规定在土地利用总体规划圈化的城镇建设用地范围内，非农建设使用农村集体土地，实行国家征收。要求对对规划内的一切集体建设用地全部采取国家征收的方式，由此可以表明是把大量商品房用地和商业建筑用地都当作公共事业对待。显然通知的范围定得过宽，扩大了土地管理部门和地方政府直接征地的范围，不符合决定精神，违背了决定中关于严格界定公益性和经营性建设用地、逐步缩小征地范围的规定。

第二，决定规定逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。就是说要打破土地市场的国家独家垄断，逐步建立起城乡统一的建设用地市场，同地同价在公开透明市场上相同土地的成交价格作为征收集体土地的补偿标准而不是政府部门以某种方式制定的土地价格。国土部对征地补偿标准的界定在通知中是这样规定的:根据被征土地同地同价原则，综合论证和听证结果，由地方人民政府批准实施统一的征地补偿标准，对被征地农民进行合理补偿，及时足额支付到位。各省(区、市)要抓紧做好征地统一年产值标准和区片综合地价的修订完善工作，结合本地区经济社会发展水平和被征地农民的社会保障费用，适当提高征地补偿标准，经省(区、市)人民政府批准，从2009年起逐步公布实施。虽然表面上是同地同价、公正合理，但实际上从文义解释上看征地方得到了全部定价权利，明显不符合双方一致同意的原则。

三、农村土地流转中保障农民权益的法律对策

第一，通过修改和完善宪法和土地管理法中有关农村土地的所有权规定，来强化农民承包土地经营权的物权属性，使农民拥有长久的土地承包经营权，作为集体经济组织的发包方不能任意收回农民的土地承包经营权，乡村组织不得强迫农民流转土地或无理阻碍农民依法自主流转土地，不能以少数服从多数的简单方式决定农民承包土地的流转问题。对于暂时不同意流转的农户，可以通过调整土地位置的方式加以保留。农民承包土地的流转租金要考虑农产品价格的涨价因素，应以农产品产量和当年价格为依据，把农民承包土地的流转收益全额返还给流出土地的农户

第二、搞好土地的确权、登记、领证工作，要依法将农村集体土地的所有权确权到组。在界定农村集体土地范围和数量上，将集体土地确认到以自然村为主的农民集体经济组织。建立健全土地股份合作社的法人治理结构，从以股权形式量化给集体经济组织成员，组建农民土地股份合作社，让农民以入股方式流转土地承包经营权，采取土地股份合作形式参与农业开发经营。保障农民在流转土地后，仍然可以获得地租收入、农业政策性贴补收入，务农工资收入以及股权分红收入。