征收拆迁涉及的法律法规精选(九篇)

第1篇：征收拆迁涉及的法律法规范文

内容提要: 《拆迁条例》没有规定被拆迁房屋的征收决定事项，对补偿义务人和补偿标准的规定也缺乏合理性，而且条例本身构成行政越权。应该制定统一的《公用征收法》，以使现行的拆迁模式转变为以私人财产权为重要价值标准的征收 法律 制度。这种转变主要面临着两个困难：政府体制能否适应征收法律制度的要求；如何设计合理的房屋征收补偿标准。征收补偿标准特别涉及到房屋所附土地的使用权的价值补偿问题。

成都的唐福珍事件[1]引发了新一轮对《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)的猛烈抨击，但这些抨击多是愤怒的声讨，少有能站得住的理性分析。虽然2004年宪法修正案将征收行为纳入了宪法规范，国内法学界对于征收问题的研究仍然有待深入。

本文试图依据征收的基本理论，对房屋拆迁面临的问题、解决方法和解决问题时面对的难点做一个比较基础性的清理，希望能为解决城市房屋拆迁问题起一个抛砖引玉的作用。

一、从形式层面上看拆迁与征收

《拆迁条例》中的拆迁一方面指行为，一方面指从申请和批准拆迁、通知搬迁、拆迁的补偿安置到最后的对房屋的拆除(即拆迁行为)的整个过程；而征收也一方面可以表示征收决定行为，一方面表示从申请征收开始到作出征收决定、决定的执行以及征收补偿这一整个的过程。WWW..cOm从行为的意义上来说，拆迁并不是征收，从过程的意义上来说，征收与拆迁有很多的重合之处。

(一)拆迁行为与征收(决定)行为

虽然拆迁使房屋所有权人最终地失去了自己的财产，但拆迁行为本身却并不是行政征收，连形式上都不是。

作为一种行政行为，行政征收是指行政权对合法的私人财产权利的强行剥夺和限制，《拆迁条例》中的拆迁许可，并不决定剥夺和限制民事财产权利。拆迁主要涉及到房屋所有权和房屋所附着的土地使用权这两项财产权利，但在整个拆迁过程中，房屋拆迁管理部门既不剥夺被拆迁人的房屋所有权，也不剥夺其土地使用权。《拆迁条例》第7条规定拆迁人申请拆迁许可证时必须提交的文件(建设项目批准文件、建设土地规划许可证和国有土地使用权批准文件)中的国有土地使用批准文件，其中的国土使用权证无疑意味着被拆迁人的土地使用权的被剥夺。[2]学界有一种很流行的对拆迁许可的解读，即“所谓国家许可拆迁就是国家同意了将该块土地的使用权人由被拆迁人变更为拆迁人”，[3]这其实是对《拆迁条例》的误解。拆迁人从国土管理部门获得的土地使用权加上拆迁人所获得的建设项目许可、建设土地规划许可，实际上又意味着对被拆迁人的房屋所有权的剥夺。

如果说我国存在对房地产的行政征收，那只能说这种行政行为发生在拆迁许可和拆迁行为之前，也就是说存在于有关行政部门向被拆迁人发放建设项目批准文件、建设土地规划许可证和国有土地使用权批准文件的行为过程中。是这些部门决定了对被拆迁人的房屋及所附土地使用权的剥夺。

《拆迁条例》所规定的拆迁，其实指的是单纯的拆除房屋，它甚至不包括被拆迁人的搬迁行为。《拆迁条例》第10条规定，“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁”，说明拆迁本身是可以与被拆迁人无关的。城市房屋的拆迁(拆除)涉及到公共安全，立法规定由行政机关对此作必要的审查是明智的，所以《拆迁条例》会要求房屋拆迁管理部门审查拆迁计划和拆迁方案，对委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的行为要予以行政处罚。

(二)作为过程的征收和作为过程的拆迁

但《拆迁条例》也与征收有关联：对城市房屋的征收涉及的补偿问题，是由《拆迁条例》规定的：《拆迁条例》对补偿和安置进行了专章的规定。《拆迁条例》所称的拆迁补偿，其实应该称之为征收补偿，因为拆迁行为——比如拆迁人的自行拆迁行为——是不需要补偿的，只有征收、即剥夺和限制财产权利的行为才需要补偿。

《拆迁条例》还规定了对不履行补偿安置协议和不履行对补偿安置的裁决的救济程序，这些程序最终都指向对房屋的强制拆迁(即所谓的“强拆”)，而这个强制拆迁正是对于征收决定——剥夺被拆迁人的房屋产权的决定——的强制执行。《拆迁条例》将这种执行称之为对于补偿安置事项的决定的执行是有问题的，因为被拆迁人对于补偿安置本身只享有权利而并不承担任何义务。

以上陈述的还只是拆迁行为与征收行为、以及拆迁过程和征收过程的形式上区别，把握这两组概念的实质性的区别应该更为重要。这两组概念的实质性区别在于价值层面上的公权力运用的不同方式。

二、价值层面上的拆迁与征收

价值理念上的不同，是我国现行拆迁制度与依法征收之间的更为本质的区别。事实上，拆迁过程与征收过程显现出两种完全不同的权力运行方式，套用卢梭的概念，拆迁过程显示的是一种强力，一种压倒对手的物质性暴力，征收过程显示的却是一种权力，一种建于合法性之上的权力。(行政机关的)拆迁(工作)只是一种行政工作方式，征收则意味着一整套系统的法律制度。

(一)不受限制的拆迁管理权

按照现行《拆迁条例》，政府在整个拆迁过程中的权力运作几乎不受任何的约束。具体来说，政府部门(房屋拆迁管理部门)自行作出拆迁许可决定，不以正式的征收决定——建设管理部门、规划部门和国土管理部门对房屋及土地使用权的处理决定不送达给房屋所有权人， 自然 不能算作正式的行政决定——为前提，不征询任何当事人的意见，不接受行政复议和司法审查；政府和建设单位(拆迁人)共同对付被拆迁人(原房主)：被拆迁人甚至看不到具体的拆迁决定而只能看到张贴的拆迁公告，并且必须接受管理部门和拆迁人共同的“宣传、解释工作”(《拆迁条例》第8条)。被拆迁人还面临着一种特别的行政压力：一般的行政执行是由作出具体行政行为的行政机关执行，但房屋拆迁则可能不是由做出拆迁决定的职能部门、而是由地方政府调动全部的行政力量来强制执行。[4]在拆迁补偿的标准上，具体的房地产评估是由政府控制的房地产评估部门进行的，中立的房地产评估机构很难有生存的空间，而抽象的补偿标准——依照《拆迁条例》第24条——由省级人民政府制定，拆迁人和被拆迁人对这个标准都无权置喙。

根据《拆迁条例》，被拆迁人(房主及相关利害关系人)面对政府的强制性力量时不但毫无反抗的余地，而且极易背负道德的污名：不受约束的行政部门垄断着公共利益的认定，拆迁人从事的城市建设由于经过诸多行政部门的审批因而笼罩上了公共利益的光环，这样，被拆迁人稍不顺从就成为了公共利益的对立面。另一方面，拆迁人或者说建设单位虽然在实践中是千夫所指，但也并不具有独立的法律主体地位：拆迁人对不许拆迁的许可决定毫无救济渠道，对房屋拆迁管理部门就补偿安置事宜所作的裁决，也只能要么由裁决机关自主执行，要么由裁决机关向人民法院申请强制拆迁，拆迁人的命运实际上任由行政权力主宰。事实上，拆迁人并非在所有情况下都处于强势地位，如果被拆房屋并无太大商业价值，或者存在某种非法律因素强烈影响到政府行为，被拆迁人就可以获得比被拆迁的房屋更大的利益。另外，一旦被拆迁人强烈抵制拆迁而行政机关无所作为，拆迁人的利益就毫无保障了。

如果说被拆迁人可能是滥施行政权力的对象，拆迁人也顶多不过是行政权力的附庸和小跟班。在《拆迁条例》的框架下，拆迁人和被拆迁人在公权力部门面前都不具备独立的法律人格。

因此，作为过程的拆迁，在法治社会来说是一个很惊悚的概念。拆迁赋予公权力机构以几乎不受约束的权力但却打着法律的招牌，而拆迁的当事人——被拆迁人和拆迁人——都无法获得依法应该享有的确定地位和保障。于是弱势的被拆迁人只能以悲情来捍卫自己的利益，而掌握着金钱的拆迁人会通过对权力的腐蚀来谋取利益，负责拆迁的国家工作人员则陷入执法(形式上)和纯粹的暴力(实质上)双重交织的尴尬局面。本来属于权利义务层面上的法律问题变为善恶难分的道德问题，从拆迁人、被拆迁人到执行拆迁的国家工作人员，个个都有口莫辩，悲愤填膺。

(二)征收决定的限制条件

作为一种法律制度的征收来源于西方。征收在西方最初也只是指政府权力(王权)对于特定的私人财产的剥夺，与我国现行《拆迁条例》中的拆迁在基本精神上存在相通之处，这从征收单词—— 英语 为expropri-ation或eminentdomain，都是指绝对王权对于私人财产的剥夺——所显示的绝对强制性就可以看出。随着 现代 宪政制度的建立，保护公民的私有财产权与确保政府对社会事务的统治权力变得同等重要，政府剥夺私人财产不再为所欲为，而是受到极为严格的限制。征收理论伴随着的是对政府权力的合理性的不停顿的拷问，征收制度是法治政府的表现。

对征收的两个主要的限制是，征收必须出于公共利益，而且在一般情况下应该给予补偿。

(1)公共利益的限制

公共利益的限制是理所当然的，因为要剥夺财产权这种重要的宪法权利，需要压倒性的价值需求。这种价值需求只能是超出于个人利益之上的公共利益。如果公共利益小于征收对于私人权力的损害，那征收仍然是不能得到支持的。

当然可以对公共利益提出具体的实体方面的要求，比如香港《收回土地条例》对于土地之公共用途的四项规定，[5]但具体的实体性规定不可能穷尽公共利益的范围，而且这些实体性规定也涉及到语言的模糊性，而这些模糊语言需要一个有最终效力的解释。因此，公共利益问题在某种程度上就成为谁有权认定公共利益的问题，成为认定公共利益的程序的合理性问题。如果认定公共利益的公权力组织不受任何牵制，公共利益的概念就会成为滥用权力的牺牲品。对公共利益的认定的最可靠的限制自然是独立的司法审查制度。

如果征收决定是由立法机关作出的，由于立法机关代表着民意，因此一般可以认为这种决定符合公共利益，但即使如此，在存在违宪审查制度的国家，立法机关作出的征收决定也可能面临宪法诉讼。对由行政机关作出的征收决定而言，首先必须有一系列强制性的程序要求来保证行政机关对于公共利益的认定是经过慎重考虑而非随意地作出的，另外，由于行政部门只代表专业性而缺乏足够的民意基础，征收决定必须事前有立法机关的法律上的授权，事后有独立的司法性质的机构的审查征收决定是否真正符合公共利益。独立的司法性质的机构要么是普通法院要么是专门的行政法院或者行政裁判所，它必须同作出征收决定的行政机关或者立法机关保持明确的职能分工。

(2)补偿的限制

征收意味着被征收人必须为公共利益承受特别的牺牲，只有通过公平的补偿才能弥补这种特别牺牲，因此，在确认对私人财产权的剥夺行为的合法性的同时，应该责成对被剥夺人给予公平的补偿。比如法国“人权宣言”第17条规定：“财产是神圣不可侵犯的权利，除非当合法认定的公共需要所显然必需时，且在公平而预先赔偿的条件下，任何人的财产不得受到剥夺。”[6]德国基本法第14条第3款规定：“只有为社会福利才能允许征用，只能由法律或依法实行征用。法律应规定赔偿的性质和程度。这种赔偿取决于建立公共利益和有关人的利益之间的公正平衡。在关于赔偿的数额发生争执的情况下，可向普通法院提起诉讼。”[7]

在补偿问题上值得注意的是，补偿的基本原则是富有弹性的公平原则，对公平的确切含义却无法事前给出定论。宪政理论并不一概主张对于征收的足额补偿：既然累进税——对富人加以更多的税负——为现代各国所认肯，要求特定人为公共利益作出更多的牺牲也就不一定不合法。法理上不但可能认可低于被征收权利的实际价值的补偿，甚至可能认可无偿的征收，比如实质上属于征收性质的无偿的国有化，国际社会也公认这种国有化的合法性。当然，完全无偿的征收只在极为罕见的情况下具有合理性。

需要注意的是，征收理论强调的政府对于补偿的义务是确保补偿的落实，而不是要求政府直接支付补偿，也不要求确保补偿的事前获取——德国宪法就并不要求事前补偿。另外，补偿的事前性不意味补偿必须在征收决定做出之前进行，而只是要求在征收的整个过程完成之前、即被征收人将财产移交之前进行补偿。法国是由宪法规定必须事前补偿的国家，但法国决定移转征收财产所有权的程序和决定补偿的程序是相分离的，补偿决定可以在征收的任何阶段作出。澳门特别行政区也实行先行补偿原则，但这个原则只是要求“不得将被征收财产的所有权或其他物权转换到征收人名下。简单地说，其公式是‘先补偿，后取得’。”[8]事实上，要求补偿在征收决定作出之前完成在很多情况下根本不可能，比如立法征收(由立法机关以法律的方式作出)一般并不对特定被征收人的财产补偿作结论，紧急情况下的征收更不可能在征收决定作出前作出补偿。如果征收不是直接征收而是间接征收——直接征收是对财产权利的完全剥夺，而间接征收只是对于财产权使用的限制，如政府限制私人不得在自己的土地上建造高层建筑——那对征收的事前补偿甚至在理论上都难以成立。

无论征收是否给予补偿或者给予什么程度的补偿，以及在什么时候给予补偿，补偿都只是附丽于征收的一个附属性质的问题，补偿本身并不是征收行为的先决条件。北京大学沈岿等五位学者在向全国人大常委会提出的《<关于对城市房屋拆迁管理条例>进行审查的建议》[9]中，认为补偿是征收决定的一个必要内容，和补偿必须在征收决定作出之前进行，这其实是对补偿的性质、甚至是事前补偿的性质的一种错误的解读。

(三)拆迁和征收在价值层面上的不同所引发的实践中的后果

既然拆迁实际上是一种显示着不受限制的政府强力的行为，重心在于迫使原房主搬迁，所以我们经常看到的是拆迁人员、房地产商和钉子户的火爆对抗；征收虽然也是意欲达到与拆迁相同的效果，但讲究的是说理，重在强调原房主之所以必须搬迁的合理性，征收的重点放在法律决定的作出上，这时候我们看到的是公权力机构不厌其烦的调查和卷帙浩繁的文件、当事人不服决定的不停顿的申请复议和提起诉讼。拆除房屋本身则不是问题的关键，因为在征收制度下拆除房屋以房屋所有权的转移为前提，拆迁人拆迁的不再是别人的房屋而是自己的房屋。

征收是尽量把可能的矛盾都放在征收决定和征收补偿决定确定之前解决，形成这两种决定的过程非常漫长而且充满着征收当事人和征收决定机构两两之间的争斗，因此征收的决定(征收决定和补偿决定)的作出要受到多重限制，但正因为如此，与征收相关的决定的执行变得相对简单了；《拆迁决定》中的拆迁决定的作出非常简洁，行政机关完全可以在不受任何限制的情况下自行拍板并因而显现出高效率，但所有的矛盾会在拆迁决定的执行上爆发出来，由于执行程序本身是一种强力的事实行为，比起作出行政决定的程序来说理的空间小得多，得不到合理说服的双方(这时拆迁人和政府为一方，被拆迁人为一方)就容易陷入暴力争斗的情形。在征收的过程中也会有斗争，但那是在法律程序范围内的说理的斗争，是文斗，对拆迁而言，由于最终的拆迁决定作出之前缺乏足够的发表意见和寻求救济的空间，因此斗争不再是文质彬彬的，而是容易流入武斗。

三、征收的理论模型

由于我国没有统一的公用征收法，所以只能提出简要的、展示征收过程的基本要素的理论模型。

整个征收过程包括两个部分，主要部分是征收决定的作出，次要部分或者说附属部分是对被征收人的补偿。这两个部分分别属于不同的法律关系：行政机构作出的征收决定属于行政法律关系，补偿则属于民事法律关系。以下分而论之。

(一)征收决定的理论模型

征收决定涉及到征收发起人(也可称为征收申请人)、被征收人和征收决定机构，有时候还包括征收受益人。由立法机关作出的征收决定，发动征收人自然是有权提出法律议案的主体，作出征收决定的程序只能适用普通立法的程序。由于我国的城市房屋征收全是行政征收，这里只分析行政征收中的问题。

征收制度必须对征收发起人的资格有明确的规定。一般来说，征收发起人应该是特定的行政部门，因为征收以公共利益为前提，政府部门则是公共利益的最合适的初步认定者。但如果私人(这里的私人是指一般民事主体)的行为直接代表公共利益，也可以授权该私人作为征收发起人。征收受益人是指从征收中获得直接的特殊利益的主体，征收行为中获得一般性利益的人——征收既然为着公共利益，社会公众自然可能从征收中获取利益——并不是征收受益人。一般来说，发动征收人就是征收受益人，但如果发动征收人是根据特定人的申请，代表该特定人发动的，这个特定申请人就构成征收受益人。应该严格限定征收发起人不得同时作为征收决定人，因为根据基本的程序正义，任何的裁决性质的决定必须由中立性的机构作出，政府因为自用需要而发动的征收，应该交由专门的职能部门负责决定征收的事宜。

这样，行政征收就基本上构成一个由征收发起人、被征收人和征收决定机构组成的三角模型。在受益人与申请征收人分立的情况下，上述的三角模型上会略有变异，即在发动征收人旁边还有一个征收受益人，这个征收受益人的地位类似于民事诉讼中的无独立请求权的第三人。

对征收申请进行审查决定的过程并不是一个纯粹司法性质的过程，而主要是一个行政的过程：征收决定机构拥有主动的调查事实和进行自由裁量的权力，而不是象司法法官那样只是坐等双方当事人提供相关证据。征收决定机构有着自身独立的利益追求(这个独立的利益追求是指征收决定机构不只是对征收发动人和被征收人负责，而更需要对自己的、确定何谓公共利益的职责负责)，不受征收发动人和被征收人的制约。

在行政征收决定本身的理论模型中，征收决定机构、被征收人和征收发起人(有时候还包括征收受益人)都有着明确的角色定位。在作出行政征收决定这一层而言，征收体现着纯粹的自上而下的国家公权力，征收发动人和被征收人虽然可以拥有若干程序性权利，比如接受问讯、对征收决定提起复议或者诉讼的权利，但征收发动人和被征收人都不得以自己个人的实体上的私利为抗辩理由。除了程序违法的情况之外，被征收人只能以征收决定并不符合公共利益的要求为由、相应地申请征收人只能以征收申请符合公共利益而却遭到否决为由，来指责行政机关(同意征收或者不同意征收)的决定构成越权。

正因为行政征收决定的作出直接牵涉到公共利益，原则上应该实行行政公开，不但是征收发起人和被征收人、所有的社会公众都有知情权和监督权，国家在立法上完全可以将行政征收决定纳入公益诉讼的范围。

(二)关于征收补偿的理论模型

征收补偿与行政征收决定完全不同：行政征收决定作出的依据是公共利益，而且某项行为是否出自公共利益，必须主要地由行政机关作出判断，整个行政征收的过程因此必然由行政机关主导；征收的补偿是依照法律对被征收人在民事权利上的损失进行的补偿，应该属于私法的领域，其进程只能由当事人自身来主导。

征收决定和征收补偿在法律性质上的区别，牵涉到现代宪政国家的一个基本理念，就是行政权力无权处分(包括直接侵犯)人民的私法上的权利，只有立法机关(议会)有权对私法上的权利义务进行立法，因此，在对财产权的侵害进行补偿的问题上，各国都拒绝行政权力的主导作用。比如法国的行政机关在相当广泛的范围内享有立法权，但关于人民的基本权利包括财产权的事项，只能由立法机关来决定，法国的行政法院属于行政系统——能对行政征收决定发挥决定性的作用，征收补偿却自始至终都属于普通法院管辖的事项。德国基本法规定征收补偿的争议由普通法院受理，我国澳门行政特区也规定征收补偿为民事法律关系。[10]我国在《物权法》中规定征收补偿问题，说明我国的法律体系是将征收补偿归之于单纯的民事法律关系的。

行政机关能够在剥夺私人财产的征收决定过程中发挥主导作用，是因为征收牵涉到公共利益，不能由征收所涉当事人私人来处理；相反，征收补偿只与补偿权利人和补偿义务人的利益相关，国家公权力应该尽量少地介入。因此，有关征收补偿的立法应该指明严格的补偿方式，限制行政机关对于补偿问题上的自由裁量权。

征收补偿总是涉及到补偿权利人、补偿义务人、补偿争议的裁决机构，如果补偿权利人和补偿义务人能够自行达成补偿协议，裁决机构就多余了。不管怎样，补偿的裁决机构在补偿争议中应居绝对的中立并且被动的地位，不能有自身的利益取向，这一点和征收决定机构完全不同。虽然法国和德国的立法都将有关补偿的争议划为普通法院的受案范围，但从理论上来说，在行政系统内成立独立的裁判机构来裁决补偿问题，也是可以成立的，只是这种裁决必须由具有足够独立地位的组织来进行，而且以司法审查为后盾。由行政机关来裁决纯粹的民事争议，在现代社会并不鲜见。

补偿权利人一般来说就是因征收行为而在财产权利上受到侵害的人，如城市房屋征收中的房屋所有权人及房屋承租人等利害关系人。补偿义务人的问题相对复杂一些。虽然征收决定本身是政府对于被征收人的单方法律行为，但征收补偿一般却并不由决定征收的组织负责，而是根据“谁受益谁补偿”的原则，由征收的发起人(申请征收人)或者征收受益人负责。因为如果责成征收决定机关进行补偿，那无非是增加了一个征收决定机关(向征收发起人或征收受益人)收取再(向补偿权利人)发放补偿费的过程，这会无端拉长行政程序，既增加了行政成本又提供了可能的权力腐败的空间。

由征收发起人或者受益人直接负责补偿，最直接地体现在私人作为征收发起人的场合。即使征收的发起人或者受益人是公权力组织，也不应该由征收决定机构直接负责征收补偿事宜，因为公权力组织也有内部的划分，如实行自治制度的地方和国家的划分、我国所实行的与事务管理划分相配套的地方财政和国家财政之分。如果征收发起人(政府机构)和征收受益人(私人)出现分离，可以比照民事诉讼中无独立请求权的第三人的模式，裁决由受益人作为补偿义务人，征收发起人则须为征收补偿承担连带责任。

由私人作为补偿义务人，可能不如由作征收决定机构作为补偿义务人更能保证被征收人的权利。但这一点担心其实是多余的，因为国家可以通过立法要求私人提供特别的担保措施，如要求充足的资金担保。另外，只有在补偿义务完全履行之后，被征收人才移交征收的财产，也是对被征收人之获得补偿权利的切实保障。

我国行政法学主要取法于法国和德国的行政法，但不管是法国还是德国，都不是规定由国家或征收决定主体作为征收补偿义务人：法国公用征收——法国的征收单指对不动产的征收——的补偿义务人是征收发动人，而德国的征收补偿义务人则是征收受益人。[11]北京大学沈岿等五位学者在对全国人大常委会的意见书中关于征收由国家作出、因此必须由国家来作为补偿义务人的观点，在理论上是有问题的，而在私人作为征收发起人或者受益人的场合，断言一定得由国家作为补偿主体，则完全是错误的。

四、现行拆迁制度与征收的理论模型的比较

拿《拆迁条例》所体现的拆迁制度和征收的理论模型作比较，可以使拆迁过程中存在的问题更加明朗化。

(一)拆迁许可与征收决定

《拆迁条例》构筑的总体的关系模型是：建设单位(拆迁人)负责拆、原房主(以及原房屋的承租人等相关利害关系人，他们构成被拆迁人)必须迁、房屋拆迁管理部门负责指挥。如果用征收的理论模型来套，被拆迁人大体上可以被视为被征收人，[12]但谁为征收发起人、以及谁为征收决定作出机构，《拆迁条例》没有明确规定。

(1)征收决定作出机构的认定

房屋拆迁管理部门并不是作出征收决定的机构。

根据《拆迁条例》第7条，拆迁许可申请人必须提供的五项资料——建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的 金融 机构出具的拆迁补偿安置资金证明——中的前三项，都是其他行政机关已经作出的行政决定，而正是这三项资料实质性地决定了被拆迁人的房屋的被征收：批准建设项目和建设用地许可实际上认定了拆迁申请人申请事项的公共利益的性质，国有土地使用权批准文件——包括建设用地批准书和国有土地有偿使用合同(划拨使用的为国有土地使用权划拨决定书)——则完成了房屋所附的国有土地使用权的转移。对这三份资料，房屋拆迁管理部门都只能作形式审查，并没有否决权。这三份资料对拆迁申请人而言甚至比实质性的征收决定更为有利，因为从逻辑上来说，应该首先是征收决定下达，然后才办理建设项目批准、建设项目规划许可和转移国有土地使用权的手续，在征收决定生效之前，拟征收房屋的所有权及附着的土地的使用权尚属于被征收人，其他人是不能够肆意决定他人财产的用途、更不能肆意地直接改变他人财产权(土地使用权)的归属的。

建设项目批准文件、建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件这三项资料，实质性地表明房屋征收的决定已经完成，欠缺的只是将这种决定通知被征收人。政府作出的上述三项决定(批准建设项目、建设用地规划许可和转让土地使用权)全都与被拆迁人的财产权密切相关，但全都是背着被拆迁人作出的，这些决定只是通过房屋拆迁管理部门的拆迁通知才间接地告知被拆迁人。违背宪法和法律对财产权的保护的立法(主要是行政立法)，其实远不止是《拆迁条例》。

到底谁是征收决定的作出机构？应该说批准建设项目的行政机关、许可建设用地规划的行政机关、批准国有土地使用权的行政机关以及房屋拆迁管理部门(毕竟，只有房屋拆迁管理部门的通知才使得前三种文件对被拆迁人发生执行力)都与征收决定的作出有关，而其中作用最具标志性的是国有土地使用权的批准文件，因为正是这一文件实质性地剥夺了原房主的房屋所附着的国有土地使用权，从而也实际上剥夺了原房主的房屋所有权。

如此多的机构掺和到决定征收这个环节，充分说明了我国立法上的混乱和公民财产权保障上的脆弱。

(2)征收申请人的认定

根据《拆迁条例》，房屋拆迁是由拆迁申请人也即建设单位发动的，这个建设单位往往是私法上的民事主体(房地产商)，但建设单位并非真正的征收发动人。在我国，是建设行政部门提出的计划决定了私人的房屋所有权必须被剥夺、私人房屋必须被拆迁，建设单位争取建设项目和申请拆迁，是在城市建设规划作出之后，建设单位的行为不过是对于城市建设规划的一种具体落实。所以，城市房屋征收中的真正的申请征收人应该是建设行政部门。清华大学的崔建远就坚持“建设主管行政部门应是房屋拆迁的发动机”，“房屋拆迁纳入征收制度中，建设行政主管部门理应成为征收房屋法律关系的中坚，是推动房屋征收(含拆迁)的火车头”，并且力主“开发商等所谓‘拆迁人’不应是征收的当事人”。[13]

更进一步地，建设单位(如房地产商)甚至未必是征收受益人。征收受益人必须是直接从征收中获得特殊利益、而不是只获得泛泛的利益的人，比如在直接为着公众利益的征收(对制造药品的专利的征收即是)中，公众并不构成法律意义的征收受益人。如果建设单位的建设行为本身就是公共利益的表现，可以认为建设单位就是征收受益人，但许多项目建设、特别是现阶段的房地产建设主要地只是一种为着房地产商的个人利益而进行的私法上的民事行为，其本身并不是公共利益的体现。另外，我国现行立法规定房地产商的土地使用权并不是直接从被拆迁人那里移转所得，而是依照土地使用权出让合同直接从政府手中获得，这也说明是政府而不是房地产商才是征收受益人。

当然，不能一概认为建设单位不能作为城市房屋征收的发起人。在私人活动直接具有公共利益的性质时，应该赋予私人(如享有公共工程特许权的 企业 )享有征收发起权。法国的行政法就赋予特定情况下的私人以征收申请的权力。按照王名扬的叙述：“私人享有公用征收权力(注：这里的公用征收权力只是指发动征收的权力，而不是指作出征收决定的权力)，只在他所从事的活动具有公共利益性质、以及法律有规定时为限。目前法律授予私人公用征收权力的情况越来越多。”[14]

总的来说，以征收理论模型套用《拆迁条例》的规定，我国的城市房屋征收的被征收人就是原房主及有关的利害关系人，征收申请人一般情况下就是建设行政主管部门，特殊情形下可以是最终将取得所征房屋的国土使用权的建设单位，征收决定则由批准建设项目的机构、许可建设用地规划的机构、批准国有土地使用权的机构以及房屋拆迁管理部门共同做出。

问题在这里应该暴露得很清楚：征收决定作出机构过于庞杂，而且申请征收人和决定征收人可能是合一的(同为建设行政主管部门)。在考虑修订《拆迁条例》时，必须首先解决这些问题。

(二)拆迁补偿与征收补偿

按照《拆迁条例》，拆迁补偿由建设单位负责，对拆迁补偿的裁决机构是房屋拆迁管理部门(在被拆迁人是房屋拆迁管理部门的情况下为同级人民政府)，解决补偿争议的依据则是省级人民政府制定的规定(《拆迁条例》第24条)。这与征收补偿的理论模型有很大的距离。

首先是补偿裁决机构。征收补偿的理论模型要求裁决机构是直接适用法律的、具有独立地位和中立性的司法性质的机构，但房屋拆迁管理部门显然不中立，它还负责发放拆迁许可和向被拆迁人做好宣传、解释工作。其次是解决补偿争议的法律依据，如上所述，由于征收涉及到公民的宪法权利(财产权)，对财产权受到侵犯的补偿必须由代表民意的立法机构、而不能由代表专业知识的行政机构作出。

拆迁补偿义务人的确定更成问题。建设单位(如房地产商)由于并不就是征收申请人、甚至也不是征收受益人，因此可能与征收行为本身并没有本质关联，笼统地规定由建设单位补偿是不合理的。除了征收理论上的考虑，至少还有三点理由显示由房地产商不应该作为征收补偿义务人：第一，对房地产商而言，其国土使用权是从政府手中通过出让方式取得的，房地产商正常考虑的成本应该只是土地使用权出让金，而不可能考虑事先无法确定的房屋征收补偿费用；第二，按照现行规定，房屋拆迁是在房地产商获得国有土地使用权的手续之后，既然房地产商已经拥有拆迁房屋的土地使用权而房屋本身对房地产商毫无价值，为什么还必须由房地产商负责房屋拆迁补偿呢？第三，如果拆迁补偿完全由建设单位支付，建设行政管理部门在决定建设项目时就不会将拆迁补偿费纳入成本，因此就无法准确地评估建设项目的投入(这应该包括拆迁补偿)与产出，也就无法准确地判断建设项目到底是否符合公共利益。

无论如何，对一般商业性的房地产业务而言，房地产商并不能成为征收的发起人和受益人，不能要求房地产商直接负责补偿义务。

四、如何解决拆迁问题以及难点

(一)如何解决拆迁问题

表面上看，拆迁问题是被拆迁人与拆迁人难以达成协议因而拒绝搬迁的问题，但在实质上则是公权力没有能够有效地理顺各方当事人的权利关系。要彻底解决拆迁问题，必须按照征收的基本理论模型来改造现行立法。此种改造包括两部分，一是对拆迁许可制度的改造，一是拆迁补偿制度的改造。

(1)对拆迁许可制度的改造

对拆迁许可制度的改造，就是变拆迁许可为征收决定，变以行政暴力为后盾的强制拆迁为房屋所有权的依法转移。若如此，房屋拆迁本身就成为一种非常简单的由新的房屋所有人拆除房屋的事实行为，专门的拆迁立法就变得多余了。

首先应该明确行政征收决定机构。还延续现在通行的情形——建设项目批准部门、建设用地规划许可部门、国土管理部门和房屋拆迁管理部门都对私人房屋所有权进行干涉但又不作出明确的征收决定——肯定是行不通的，必须有一个明确对公众和征收当事人负责的公权力部门。而且，只有在征收决定机构作出正式的征收决定之后，才能给具体建设单位办理建设项目批准、建设用地规划许可以及出让国有土地使用权的合同(或者是划拨国有土地使用权的决定)等诸般事宜。

其次必须明确哪些主体、哪些单位有发动征收的权利，而且必须在发动征收人与决定征收人之间实行有效的分立，不能像现行做法那样由建设行政管理部门既当运动员又当裁判员。必须明确房地产商与征收决定毫无关系。在征收决定生效以前，不能有对私人财产权利的任何侵犯。

做好上述两点是解决一切问题的基础，不明确地理顺法律关系主体的解决方案，其结果只能是摁住葫芦浮起瓢。在解决了房屋征收决定的作出机构和征收发起人问题之后，就可以再考虑如何在整个征收过程中保护征收当事人的基本权益，以及公众在征收过程中该享有什么样的权利。——由于征收涉及到公共利益而不只是涉及到征收当事人各自的利益，保证公众对征收过程中的知情权以及监督权利，应该是房屋征收法律规范的一项必要的内容。

(2)对拆迁补偿制度的改造

没有必要像北大五位学者的意见那样，认为征收补偿是一种行政 法律 关系并且应该由征收的决定方负责，而应该和《物权法》配套，确认征收补偿是一种民事赔偿关系。征收补偿应该由征收发起人负责，如果征收发起人与征收受益人——直接从征收行为中获益但本人没有发动征收的资格的主体——不一致的，可以规定由征收受益人负责补偿，由征收发起人负连带责任。

征收所涉的建设单位，如果其建设行为直接体现为公共利益，如高速公路、城市立交桥等公共工程建设单位，可以认定为征收受益人，但一般的房地产开发行为并不直接体现公共利益，而属于明显的民事行为，因此，不宜将房地产商作为征收受益人，也就不宜将房地产商作为征收补偿义务人。

虽然征收补偿不一定必须事先补偿，但为了更好地保护私有财产权，在一般情况下应该坚持征收的事前补偿原则。应该注意的是，征收补偿不是指作出征收决定之前进行补偿，而是在移转房屋之前完成补偿。

(3)应该制定统一的公用征收法

首先是《拆迁条例》根本不具备修改的价值，虽然国务院相关部门正在做修改的准备工作。这不仅是因为根据征收的基本理论，对于征收问题必须由立法机关以法律的形式作出规定，而且根据宪法、《立法法》和《物权法》——这三部法律都明确规定对私人财产的征收采取立法的形式——的规定，行政法规根本无权规定征收以及征收补偿事宜。旧的《拆迁条例》本身实际上是一种行政越权的产物。[15]

其次是在各个立法中分散地规定征收事项不能有效地解决现存的问题。并不是每个国家都必须制定统一的公用征收法，如果在这个国家内的征收行为一直比较规范，对征收所涉各方当事人的利益能够得到很好的维护，分散的法律规定可能更为灵活、更利于公用征收事业的健康和顺利开展。但我国传统上一直在保护私有财产权方面存在重大欠缺，不但是公众，而且是行政部门以及司法部门都严重缺乏保护私人财产权的意识，在这种情况下，制定统一的公用征收法更合乎需要。

公用征收法不得再以完全缺乏法律含义的“拆迁”一词来指称房屋征收的过程，而应该明确地使用“征收”这个概念。公用征收法必须规定公用征收申请的提起、公共利益的调查、公用征收所涉标的以及被征收人的利害关系人的确定、正式征收决定的作出、征收补偿的协商机制、征收补偿的裁决机制和救济机制、征收补偿的标准的确定、被征收物的移交等全方位的内容，并彻底杜绝房屋征收和房屋拆迁的混同。

(二)解决拆迁问题的难点

解决拆迁问题的根本出路是从拆迁模式变为征收模式，这在理论上应该是无疑义的。但这种转变会遇到相当大的现实困难，其中最主要的有两个：政府权力体制上的困难，和如何确定房屋征收补偿标准的困难。要解决这两个困难显然不能一蹴而就，而需要耐心细致的理论研究和长时段的 政治 力量的博弈。

(1)政府权力体制上的困难。

首先，实行征收模式首先意味着必须废除《拆迁条例》，这个废除不是指像现在行政部门计划的那样对条例进行修订，而是彻底禁止行政部门对征收事宜进行直接立法的权力。但要彻底废除国务院在征收事宜上的立法权力，在实践中会面临相当大的困难。

第2篇：征收拆迁涉及的法律法规范文

一、问题探索与回应

当前国内房屋拆迁纠纷呈现出四个主要特征：发生纠纷的被拆迁人趋向组织化；纠纷类型高度集中；被拆迁人败诉率高；涉房屋拆迁案件的信访率高居不下。客观而言，拆迁是有利于拓展城市生存、发展空间，提高居民生活质量的，那么拆迁为何会引起如此多的质疑甚至是反对之声呢？其实，许多反对拆迁的人并非反对拆迁本身，而是对一些野蛮拆迁等不法行为以及安置、补偿条件的不满意，这才是学界应该关注和解决的问题之关键。从实践情况看，大部分征收、征用纠纷的争议焦点并非征收、征用的合理性和必要性，而是相关补偿标准的合理性和补偿到位的及时性。不可否认的是，当前频繁发生的房屋征收补偿纠纷已经成为制约经济社会发展和城镇化建设的重要阻碍之一。

随着西部大开发战略的推进，国家城镇化建设重心亦逐步转移到西部，旧城改造逐渐加速，随之而来的是法院接收拆迁案件的逐渐增多。以西部某基层法院为例，2010～2013年，该院共受理拆迁类行政诉讼案件、非诉行政执行审查案件、执行案件1812件，审执结1780件（见图1）；其中，依法强制执行102件，经协调后当事人自动履行662件，自动履行率达866%。通过司法工作，促成大量被拆迁户搬迁（见图2）。可以说，西部某基层法院所审查、执结的司法拆迁案件，具有典型意义。通过法经济学视角分析西部某基层法院2010～2013年所审查、执结的司法拆迁案件，有助于明确公平补偿原则，细化征收补偿标准。

上图说明西部某基层法院，2010-2013年，共受理并结案的拆迁类行政诉讼案件、执行案件共计1780件，其中审判案件比例较大。

通过上图可以看出，经协调后当事人自动履行的案件比例远远超出强制执行的案件，这就说明通过司法工作，大量促进了拆迁工作的进展。

二、征收补偿的法与经济学分析

经济分析法学是20世纪70年代初首先在美国兴起的西方法学思潮之一。该学派的代表人物有G.卡拉布雷西、R.科斯、波斯纳等人，他们主张将经济分析法运用到法律领域，以解决相关理论与实践问题。波斯纳认为，经济学是人类在一个资源有限、不敷需要的世界中进行选择的科学。它的理论假设是，人是对自己的生活目标，自己的满足，也即我们通常所讲的“自我利益”的理性的、最大限度的追求者。（P1）此处的自我利益不应与自私自利混同，他人的福利也可能是个人追求的满足。并且波斯纳也是以人是理性的、最大限度地追求自我利益者这一假定以及从中推论出来的基本经济概念作为他的法经济学理论基础的。

（一）科斯定理与拆迁模式的互应性

美国经济学家科斯提出著名的科斯定理，揭示了交易成本、制度、产权之间的内在联系：当交易成本为零时，不同的产权界定将不会影响资源配置的结果；当交易成本不为零时，不同的产权界定将会影响资源配置的结果。只要交易是公开的，只要没有发现强制和欺骗，并在这种交易上达成一致协议，那么，这种交易就属于有效的。（P137）

经济运行过程中，若交易成本为零，不同的产权界定将不会影响资源配置的结果。事实上，交易成本普遍存在于经济与法律运行的各个环节，庞大的交易成本的存在阻碍了资源的有效的配置，造成市场失灵。此时，一种制度安排与另一种制度安排的资源配置效果是不同的，要使法律的调整作用实现社会最优，应当选取交易成本最低的法律规则。

征收人在决定征收时，天然的具有节约成本、实现利润最大化的刺激，因此，由征收人单方制定的补偿标准通常是不公平的。被征收人天然地认为征收人单方制定的补偿标准过低，顺利交易会为征收人节约很多的成本，否则征收人不会奖励按时自动搬迁户。而如果他拒绝交易，征收人将失去所节约的成本，若该成本大于被征收人的拆迁补偿要求，征收人可能会答应被征收人的要求。在我国，征收人通常是政府等行政部门，而被征收人是普通居民，政府可以根据自己的偏好决定对房屋进行征收，其制定的谈判规则通常是无效率的，正当交易就无法进行。从法经济学视角看，房屋征收过程中存在的巨大交易成本以及谈判规则的无效率是产生纠纷的主要原因。

假设征收过程中，征收人制定的补偿标准为P，预期获益为Q。若被征收人依照征收人要求搬迁，征收人无须支付额外交易成本，付出P，得Q；若被征收人抵制，产生交易成本R，且R随时间推移无限增大，当R大于Q时，征收人会考虑支付被征收人P+Q，以防止损失继续扩大（见表1）。

（二）激励机制与法律的规范性

激励问题是社会制度要解决的核心问题。如果每个人都对自己的行为承担完全的责任，社会就可以实现帕累托最优状态。（P63）法律规则客观上是一种激励机制，通过权利义务的配置和责任的实施，明确法律主体行为的外部成本，诱导法律主体选择实施社会最优的行为。

实践中，有些地方拆迁条例规定对违章建筑予以适度补偿，于是居民一旦知道政府要拆迁，且对违章建筑补偿数额高于建筑成本，往往会增加房屋层数、面积数，以期在拆迁中获得更多的补偿，这种规则显然产生了激励过度投资的效果，政府或开发商也须为这种投资支付交易成本。从社会最优的角度来看，这些投资会浪费资源，增加交易成本，是不应该的；而从个人最优的角度来看，这些投资会获得更多的补偿收益，是应当提倡的。通过上述主体在回应此种激励机制时所产生的结果可知，该规则会造成居民不当回应，产生资源浪费，不利于实现社会最优。《城市拆迁补偿条例》规定，对违章建筑不予补偿，从而纠正了补偿规则的失当之处。 法律作用本身就是法律对于人的行为及其社会关系所带来的影响。法律规范包括授权性规范、禁止性规范和义务性规范，这些规范对人的行为具有指引、评价、预测作用。房屋征收涉及的人员广泛、矛盾也相对突出，一旦处理不当将会引发一系列社会问题。介于法律规范对征收行为的重要影响。因此，最优的法律就应当充分考量征收人与被征收人利益与行为，反对低补偿与高补偿，倡导公平补偿，以达到对社会的最佳调整。

（三） 拆迁高补偿与钉子户的适时性

《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。该规定采取的办法是根据被征收房屋的情况，以房地产市场评估的方法确定货币补偿价。通行的做法是由拆迁户和被拆迁户共同选择一个评估机构，以评估价格为基础确定拆迁补偿的数额。实践中，被拆迁户往往对自己选择的评估机构做出的评估价格不满意，觉得评估价格过低、补偿不公，这主要有两方面原因。首先，我国目前的拆迁补偿评估体系不够科学。在政府参与拆迁的大背景下，房屋评估机构很难做到完全中立和独立，往往更多考虑拆迁人的利益。其次，被拆迁户对现有补偿政策存在误区。被拆迁户通常不了解现有补偿政策，而是从自身角度出发参考最有利于自己的补偿政策。比如涉及“城中村”拆迁过程中，被拆迁人往往要求依照城市拆迁补偿标准对自己予以补偿，而忽略了土地使用权期限、房屋成本和评估时点等因素。评估时点是指房屋评估机构评估房屋的时间，房屋评估完成后，拆迁人需要时间同被拆迁人达成协议，一些协议达成时间较长，由于物价上涨、房屋升值等原因，后达成协议者所处时点的房屋市场价格高于之前评估价格。

在“史上最牛钉子户”案件中，被拆迁人杨武不满开发商提出的货币补偿政策，要求原地还房，同开发商僵持时间长达三年之久。最终在法院、政府的协调下，以开发商基本满足被拆迁人所提要求才结束。该事件中，被拆迁人获得了超过原定补偿标准的高补偿，“钉子户”的初衷得以实现。自此，高补偿被视为有关“钉子户”问题顺利解决的重要衡量标志，网络、媒体日益关注各地的钉子户。然而，该事件的顺利解决并没有为之后处理类似案件提供法律上的依据，同类案件处理结果事实上并不相同。

根据产权规则，政府等征收人需说服每一户居民同意搬迁，这是非常困难之事。征收人制定政策的依据通常包括居民房屋市场评估价格及搬迁成本、提前搬迁居民适当奖励等。而被征收人收到征收通知后，决定是否搬迁主要取决于补偿是否公平，征收结果能否实现个人最优。如果征收补偿是公平的，有利于实现个人最优（包括居住、生活条件的改善以及补偿收益的最大化），则被征收人通常会选择搬迁，此种情况下若被征收人拒不搬迁，法律应当启动强制程序，确保征收的顺利进行。如果补偿不公，不利于实现个人最优，则被征收人通常会拒绝搬迁，会选择当“钉子户”，此时被征收人搬迁与法律的强制执行都将导致法律的调整失范。

（四）城中村拆迁补偿的特殊性

所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。城中村是我国城市化进程快速发展的结果，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的。城中村是城市的一块夹缝地，其独特的地位和现象，必然会带来人口杂乱、城市规划滞后、违法违章建筑集中、基础设施不完善、土地使用存在问题等一系列的现实问题。如北京、上海、天津、重庆等一些城中村问题较为突出的城市。

下面以重庆为例，重庆主城区内环高速以内共有55个“城中村”，城中村的建筑密度大、危旧房比例高，很多还搭起“偏偏房”等违章建筑，容易发生火灾，配套公共设施也不完善。由于历史、政策、户籍等方面的原因，城中村拆迁补偿标准远远低于周边城市房屋标准。涉及司法审查、拆迁过程中，城中村拆迁补偿矛盾尤为突出。《重庆市征地补偿安置办法》第四条规定征用土地应依法支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费的使用、管理按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定执行。根据上述规定，被拆迁房屋位于西部某城市的罗某某户，房屋有证面积3997㎡，补偿金额107622元，构（附）着物补偿金额49566元，上述款项共计1125786元。被拆迁人可选择认购房屋，认购金额900元/㎡，上述补偿金额可认购1251㎡的房屋（见表2）。

波斯纳指出，如果一种制度安排对社会中某些成员有系统性的歧视，财富最大化就可能不是一个合理的标准。现阶段，城中村拆迁补偿标准过低已成为普遍共识，引发了一系列社会问题，笔者认为，切实提高涉城中村房屋拆迁补偿标准，是解决涉城中村拆迁矛盾纠纷的基础。

三、补偿标准与纠纷解决的比较法研究

（一）补偿范围与标准：市场法则

如何确定拆迁补偿范围与标准，关系到被拆迁人能否得到公正的补偿。在美国，财产法将宪法规定的合理补偿规定为补偿所有者财产的公平市场价格，包括财产的现有价值和财产未来盈利的折扣价格。（P60）德国出于实用性和便利性的考虑，实践中对补偿数额的高低通常根据被征收财产当时的流通价格确定，对可预期的财产增值不予考虑（P108）（见表3）。

2.因征用而导致邻近土地所有者经营上的损失。土地征用补偿标准包括征用土地现有价值和土地可预期、可预见的未来价值。加拿大1.土地补偿费；

2.剩余有害或不良影响补偿；

3.干扰损失的补偿；

4.重新安置的困难补偿。征用部分的补偿，依据土地的最高最佳用途，根据当时的市场价格补偿。德国1.土地或其他标的物的权利损失补偿；

2.营业损失补偿；

3.征用标的物上的一切附带损失补偿。土地补偿 以市场价格为标准，营业损失补偿为在其他土地投资可获得的同等收益。日本1.征用损失补偿；

2.残余地补偿；

3.通损补偿；

4.离职者补偿；

5.少数残存者补偿；

6.事业损失补偿。征用土地的补偿为征用时邻近同类土地的交易价格并适当修正；残余地补偿为征用减低的价值；通损补偿以实际损失为准；离职者补偿对其支付不超过原工资的适当补偿金；少数残存者补偿为维持残存者生活适当补偿；事业损失补偿以可预见损害为准。英国1.土地补偿费；

2.残余地补偿；

3.租赁权损失补偿；

4.迁移费及经营损失补偿；

5.其他。土地补偿费以公开市价为标准，并且不得因征用而给与被征用人救济或其他优惠，残余地补偿以市场的贬值价格为准；租赁权损失补偿为因征用而造成的损失。

总体而言，大多数经济发达国家规定征收或征购土地按包括开发收益的正常市场价格进行土地补偿；安置补助费的补偿，以保证征地前同样的生活状态为原则，包括安家费、转业费、养老保险等。

在拆迁补偿标准方面，2011年1月21日正式施行的 《国有土地上房屋与征收补偿条例》第十七条规定，做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。从该规定及城市制定的拆迁补偿办法来看，城市拆迁补偿范围限于房屋及其附属物，而对土地使用权、房屋开发收益不予补偿。事实上，部分被拆迁户在取得土地使用权时支付了一定代价，且拆迁地点一般位于城市中心位置，土地价格级差产生的效益尤其显著，因此，对土地使用权、房屋开发收益不予补偿显然有失公允。

（二）补偿公式：科学计算方法

补偿公式是计算补偿数额的依据，对计算补偿标准具有重要意义。参考国内一些主要城市的拆迁补偿公式，有利于确立科学的补偿公式。

（1）上海公式

（2）北京公式

（3）西安公式

（4）重庆公式

由上可见，各地拆迁补偿公式不一，上海公式为同区域新建多层商品住宅每平方米建筑面积的土地使用权基价，北京公式为拆迁房屋重置成新价加宅基地区位因素，西安公式为被拆迁房屋市场价格加区位因素，重庆公式为被拆迁房屋市场价格加土地使用权、房屋区位因素。总体而言，各地拆迁补偿公式主要包括被拆迁房屋的评估价格及土地区位因素，相比美国、德国等发达国家，我国各地拆迁补偿未充分考虑土地使用权及房屋开发收益。

综上，本文新提出公式：

货币补偿额=房屋补偿+土地使用权补偿+政策性补贴（含开发收益）。

（三）纠纷解决：谈判为主的原则

英国设有专门的土地法庭来裁决土地补偿纠纷。日本由一个专门的中立机构，称作土地“收用委员会”来裁决土地征收中的补偿纠纷，对裁决不服时可以向法院提起诉讼。（P248～249）科斯认为，当双方能够一起谈判并通过合作解决争端时，无论法律的基本规则是什么，他们的行为都将是有效率的。假如谈判是成功的，私人协议将会纠正由规则这样的法律对法权所做的无效率分配。在条件允许的情况下，通过谈判方式来确定补偿标准，有助于实现资源社会利用的最佳效率。

当然，谈判方式也不是在任何时候都适用的。如前所述，每一位产权所有者都有实现“个人最优”的刺激，如果征收人按照每个所有者保留价格支付，那么总成本将是庞大的，过高的成本将使征收人利益受损，打击甚至摧毁征收人的投资信心。我国未设立专门机关来裁决房屋征收案件，该类纠纷通常由法院的行政审判庭审理。谈判是解决纠纷的最有效方式，当出现谈判失灵时，需要中立机关进行协调，以确保谈判的继续进行与公正的实现。

四、分析与建议

关于补偿依据的理论，有既得权说、恩惠说、土地征用说、社会协作说、人权保证说、公共负担平等说等。通说认为，补偿应适用严格的程序，采取市场法则确定补偿范围与标准。《城市房屋拆迁管理条例》确定了货币补偿与产权调换两种补偿方式，不同地方所采纳市场估价方法的理论依据不同，出发点不同，得出的评估结果也不尽相同。应当细化房屋价格评估的原则和方法，明确补偿项目的具体内容，确立科学的补偿标准，保障“公平补偿”原则的贯彻实施。基于上文的分析，笔者拟提出如下建议：

（一） 法院在征收案件中应当保持中立性

在现行法律规则下，政府有权决定征收，但房主有着几乎不受限制的控告申诉权，法院无权审查政府决定征收是否合法和补偿是否公平，它在社会上缺少权威。（P89）现行法律未授予法院审查征收决定补偿是否公平的实质审查权力，这是造成大量涉诉涉执信访重要原因。《规定》第九条指出，人民法院裁定准予执行的，一般由做出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。在审查与执行方式上借鉴吸收了许多国家所采取的由法院审查、由行政机关具体实施的做法和经验，明确了裁执分离的体例，有利于法院在征收案件中保持中立，维护司法公正与权威。

（二） 完善房屋征收评估制度

评估机构的独立性是保证其评估结果客观、公正的必然要求，是房屋拆迁制度应该首先解决的问题。（P490）“公平补偿”意指“合理的市场价值”。征收过程中，应当确立科学的第三方评估机制，通过评估确定被拆房屋的市场价值。在评估时，既要考虑政府愿意支付的价格，也要考虑私人所有者所要求的价格。 罗伯特·考特、托马斯·尤伦认为，如果我们把“公平补偿”解释成所有者的保留价格，即所有者愿意接受的最低价格，那么占有私人财产带来无效率的可能性将减到最小。治愈占有造成的潜在无效率的药方是，政府不仅提供公平的补偿，而且要按私人所有者所要求的价格支付，在这种情况下，政府与私人购买者没有区别。在评估机构的选择上，应当由拆迁人与被拆迁人协商选择，或者由被征收人选择或委托，一方对评估结果不服可以另行聘请评估机构进行评估，进而采取申诉、诉讼等方式维护权益。在评估时点的选择上，估价委托方与评估机构应当事先约定好估价时间点 ，参照《城市房屋估价指导意见》的规定“一般为房屋拆迁许可证办法之日。拆迁规模大，分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为评估时点。”在估价方法上，确立以市场法为原则，以成本法、收益法等方法为补充的估价方法。

（三）扩大房屋征收补偿范围

现行法律规定对被征收人补偿范围包括被征收房屋价值、因征收房屋造成的搬迁、临时安置、因征收房屋造成的停产停业损失，该范围不包括土地使用权的价值。事实上，被征收地土地使用权在征收后存在再次出让的价值，被拆迁地与迁入地之间存有土地级差效益，这部分效益在房屋征收时并没有得到补偿。若征收项目非基于“公共利益”，而是基于商业等目的，房屋的预期收益、无形利益损失也应该得到补偿。

（四） 提高涉农、涉城中村征收补偿标准

相比城市房屋征收，涉农、涉城中村征收补偿存在标准偏低的问题。在征收过程中，征收人与被征收人矛盾突出，被征收人普遍认为补偿标准低，对抗激烈，容易引发大量纠纷及涉诉信访。政府在制定涉农、涉城中村征收补偿标准时，应当充分考虑社会经济发展水平、土地使用权的价值、拆迁预期效益，提高涉农、涉城中村征收补偿标准，杜绝暗箱操作、拆迁返贫等不合理现象的发生。

刘庆富.房屋拆迁纠纷案件审理中的几个疑难问题—对张家界市房屋拆迁案件的调查.法律适用，2005，（5）.

刘亚凡.凯洛诉新伦敦市土地征收案.中国审判新闻月刊，2007，（7）.

胡鸿高.论公共利益的法律界定——从要素解释的路径.中国法学，2008，（4）.

波斯纳.经济的法律分析.美国Little Brown公司，1972-1973.

布坎南.自由、市场与国家.上海：上海三联书店，1993.

张维迎.信息、信任与法律.上海：生活·读书·新知三联书店，2003.

“城中村”2012年从主城消失 一半建绿地. （2009-0 6-12）http：//cq.qq.com/a/20090612/000024.htm

Posner，R.， 1980，“The Ethical and PoliticalBasis of the Efficiency Norm in Common law Adjudication”， Hofstra Law Review， 8.

郭洁.土地征用补偿法律问题探析.当代法学，2002，（8）.

汉斯·J·沃尔夫等.行政法（第2卷）.上海：商务印书馆，2002.

张慧芳.土地征用问题研究.北京：经济科学出版社，2005.

第3篇：征收拆迁涉及的法律法规范文

2006年至2007年间，北京市顺义区李桥镇原镇长李丙春在机场南线高速公路工程拆迁过程中，涉嫌贪污、挪用公款及受贿逾2亿元，今年2月23日，该案在北京市第二中级法院开庭审理。

除了李丙春，拆迁领域的职务犯罪涉案人员近年来频频进入公众视野。拆迁款这块人人想吃的唐僧肉，“放倒”了一批又一批人。

以北京为例，北京市检察院检察长慕平在今年1月14日的工作报告中指出，2011年，北京市共有61人因拆迁领域犯罪被抓，其中立案侦查利用职权侵吞、骗取拆迁补偿款等犯罪22件33人。根据公开资料显示，2009年到2011年5月份，北京市各级检察机关决定逮捕拆迁领域的职务犯罪案件32件35人。此外，多个地方检察机关的调查报告都显示，农村土地征用、拆迁已经成为涉农职务犯罪案件的一个高发领域。

北京市盛廷律师事务所纪召兵表示，在我国，无论是城市拆迁还是农村征地拆迁，在拆迁性质上没有本质的区别，两个领域中的职务犯罪案件也呈现出共性的特点。

《方圆》统计了近年来全国各地查办的数十起拆迁领域职务犯罪案件，通过对其案件特点、犯罪诱因等多个层面进行分析，试图梳理出拆迁领域职务犯罪的脉络。

窝案、串案发生概率大

“在拆迁领域的职务犯罪中，窝案、串案的发生的概率极大。”北京市检察院第一分院检察官金明霞表示，近年来检察机关查办的拆迁领域职务犯罪案件中，窝案、串案占到了三分之一，最大的一起窝案是2006年的崇远物美公司诈骗工程补偿款、补助费及生活特困补助案，涉案人员达16人之多。

在这起案件中，北京崇远物美商业有限公司工作人员与当时担任前门拆除封堵工作副总指挥的北京市崇文区（已与东城区合并，成立新的东城区）房管中心前门分中心原副主任张小亮（化名）共谋，骗取前门东片地区解危排险工程补偿款、补助费及生活特困补助共计233万余元，其中，张小亮获得“好处费”5万元。另外，该案涉案人员还包括拆迁公司、地产评估公司、发改委等工作人员。

“没有政府房屋管理部门工作人员的‘配合’，这样的案件不可能顺利实施。”北京市海淀检察院反贪局副局长罗猛告诉《方圆》记者，拆迁工作一般由多个部门负责共同完成，行为人要达到其违法目的，一般凭一人的力量很难达到，作案时往往会联合其他负责拆迁工作的国家工作人员，甚至一些非国家工作人员，如社会闲散人员等。

这种多部门多人员参与的共同犯罪，在2006年北京市最大的一起拆迁受贿案中体现得较为明显。北京市崇文区房地产发证事务所原职员吴梅伙同其他国家工作人员协作形成犯罪链：拆迁户李媛向吴梅、区房管局测绘人员陈建英、区公证处公证员蒋进、北京新开元拆迁服务有限公司职员张力四人行贿，四人接受贿赂――陈建英虚构房屋面积――吴梅伪造建设工程规划许可证并制作虚假房屋所有权证书――蒋进提供虚假的公证手续――张力提供帮助――拆迁户违法领取拆迁补偿款。

“这类案件的隐蔽性较强，由于拆迁领域属于多家参与、各负其责、互相监督，如果行为人互相勾结共同作案，则监督失去了效用，而且使案件很难被发现，即使有人举报而案发，行为人也往往会形成攻守同盟，使得案件的查处较难。”罗猛说。

拆迁领域职务犯罪涉及了受贿、行贿、贪污、挪用公款、等多个罪名。《方圆》统计调查的数十起案件中，其中受贿犯罪占案件总数的68.3%；贪污犯罪占案件总数的7.3%；挪用公款犯罪占4.9%；行贿占7.3%，渎职类犯罪占 12.1%。

受贿犯罪占的比重最大，成为主要的犯罪表现形态。同时，在这一领域的职务犯罪中贪污贿赂犯罪与渎职犯罪相互交织，互为利用，形成了，权钱交易，的恶性循环。

涉案人员部门相对集中

2010年2月，山东省临沂市经济技术开发区政府为了建设“沂蒙优质农产品交易中心”的需要，对某社区进行拆迁，拆迁工作由社区具体实施。该社区居委会即将退休的党支部原书记孙明采取欺骗、隐瞒地面附着物拆迁款的手段，将22万余元拆迁款私分。此外，他还利用职务之便收受被拆迁人贿赂，为其房屋及工程拆迁提供帮助。

2011年11月，孙明因贪污罪、，一审被判处有期徒刑十年。在听完宣判词后，孙明一声长叹，悔不当初。像孙明一样晚节不保的基层干部不在少数。

分析涉案人员所在部门还会发现，这些人一般都在拆迁相关领域如房管部门、测绘部门工作多年。一方面，他们手中掌握着一定的实际权力，且熟悉行业、人际关系复杂，容易实现违规操作；另一方面，这些人自律观念不强，认为自己到了临近退休的年纪，赶上拆迁机会难得，滋生侥幸“捞一笔”的念头。

“除了窝案、串案较为集中外，负责发放拆迁补偿款的农村基层组织工作人员发案也十分突出。”北京市房山区检察院反贪局办公室主任助理李楠介绍说，房山检察院立案查办的案件中，犯罪嫌疑人主要为村党支部书记及村委会财务人员，“而且涉案人员普遍学历程度不高，受教育层次较低，自我控制意识较差。”

《方圆》统计的数十起案件中，具有初、高中文化层次的职务犯罪人员约占50%。

2007年8月至9月，在南京市栖霞区燕子矶街道进行的“城中村改造吉祥村大陆家洼地块”项目涉及的胜利三村村民小组房屋拆迁实施过程中，燕子矶街道吉祥村居委会原主任陆建华（化名）等四人为了获取拆迁安置房，分别同胜利三村村民小组长陈一水（化名）采取虚假购买集体房屋的手段，与栖霞区拆迁办签订“征地房屋拆迁补偿安置协议”，骗取了拆迁补偿款。在法庭上，陆建华对自己的行为供认不讳，但表示之前并不知道自己的行为触犯了法律。“由于拆迁工作具有的临时性质，政府对拆迁的管理职能分散在各个职能机构，缺少有效的统一管理和培训，使得有关人员缺乏必要的法律常识。”罗猛解释说。

《方圆》在对检察机关近年来办理的与城市拆迁有关的职务犯罪案件进行调研时还发现，虽然拆迁工作中职务犯罪的案发地包括规划委员会、房屋管理局、房屋土地经营管理中心、评估公司、拆迁服务公司等多个单位，几乎涵盖了拆迁所涉及的各个部门，但主要集中在房管局和负责拆迁机构这两个范围。

以乌鲁木齐市房屋拆迁第一案为例。在这起行受贿系列窝案中，23岁专以倒卖房子为生的“房虫”仵某，将新疆乌鲁木齐市两大民生工程十余名拆迁干部“俘虏”，与县级干部谈判成为利益共同体，从中获利近千万元。涉案的十余名拆迁干部，几乎都是房管局和负责拆迁工作人员。

据北京市房山区检察院检察官朱虹介绍，近年来，涉及拆迁领域职务犯罪的房管局或负责拆迁的人员，在所有的犯罪主体来源构成中占85%以上。

公有房变私有房

2008年10月，北京市前门房管所原所长马德友为某企业领导潘佳（化名）更改房屋承租关系获利一事案发，牵出一个前门房管所系列窝案。

从2001年起至案发，马德友利用职务之便，使本单位近10名职工非法获得承租权，从而取得几百万元拆迁补偿款。其间，他还出具虚假证明欺骗拆迁指挥部；并以解决本单位职工住房困难的名义，向负责前门地区开发的某地产开发公司索要房屋，并以女儿、爱人名义承租，以获得拆迁补偿款。

该案的犯罪对象是直管公房。直管公房是国有财产的一种特殊形式，房屋所有权属于国家。直管公房作为承租标的物，只具有使用价值而无法以货币形式计算价值，只有在拆迁过程中经过评估，其货币价值才得以体现。

北京市石景山区检察院的调研表明，北京地区近10年来拆迁领域职务犯罪案件呈现出以直管公房为主要犯罪对象的新特点。事实上，这种新犯罪现象不仅仅出现在北京。《方圆》记者进行统计调查时发现，近年来，全国各地涉及直管公房的职务犯罪案件增多。

直管公房一般面积不大，但在拆迁时却“猫腻”最多。涉案人员最常用的手段是“违建房变产权房、公有房变私有房、一户变多户”。

在这些案件中，涉案人员利用多年从事房产登记工作的丰富经验，了解国家政策，借城市建设拆迁的时机，进行有计划的犯罪，方式十分隐蔽、专业。

如在违建房变产权房的过程中，涉案人员或是将申请时间、测绘时间及初审、复审等各种审批时间提前，使后建的临时建筑变成在有效年限内取得正式房产证的合法建筑；或是通过伪造规划许可证、出具虚假测绘报告、进行虚假公证登记等方式，使“抢、改、扩”建或自建房屋取得合法的房产证明。

再如，涉案人员将公有建筑变为私有房屋的犯罪方式不仅专业，而且呈现多样化：一是伪造公有住宅租赁合同及房屋产权放弃说明，并行贿负责验收等工作的拆迁人员，将公有临时建筑“变”为私有产权房屋；二是房管所人员违规对内控区域内房产办理企业租改民租和分户手续，使企业承租的房屋变成了个人承租房，个人获取拆迁补偿款；三是房管所领导在“冻结”期内私自决定，将房管所管理的直管公房分配给职工，使其未曾入住即在随后的拆迁中领取拆迁补偿款；四是房管所领导擅自批准将一些根本没有居住条件的门道、煤棚，作为居住用房承租给 “困难职工”，使其获取拆迁补偿款。

涉案人员有时还利用负责具体拆迁事项的权力为被拆迁户多评估或直接“增加”房屋使用面积，甚至协助请托人冒领他人拆迁补偿款；还有的在拆迁工作中将本来的一户分成多户，从中谋取非法利益。

通过这些手段，被拆迁人都可以从中获得不正当拆迁利益。经统计，近10年来，仅北京地区这3种不正当拆迁利益就给国家造成直接经济损失3000余万元，间接经济损失更无法估量。

拆迁流程多环节滋生腐败

拆迁流程的多个环节均蕴含着巨大的经济利益，而这些经济利益的实现，都离不开相关职能部门工作人员的行为支持。

《方圆》对近年来发生在拆迁领域的几十起案件统计后发现，拆迁流程中的每一环节基本都有职务犯罪案发，尤其是在决定被拆迁人利益的重要环节，如审批、洽谈补偿、房屋确权等环节，案发较为突出。

以审批环节为例，审批环节蕴含的巨大经济利益在审批拆迁许可证或者其他动迁文件的权限中。北京常年从事拆迁业务的某律师向记者透露，不少官员利用危改项目的立项审批以及申报相关手续的权限，向拆迁单位收受贿赂。

在检察机关查办的职务犯罪案件中，也有不少涉案人员在审批环节违规办理、私自更改相关权证。如浙江省温岭市东部产业集聚区国土资源分局(筹建)原局长王妙富，担任温岭市石塘国土资源所所长期间，收受温岭市浙东华工燃料有限公司贿赂，帮助其未经审批在温岭市石塘镇大落星岛兴建了油库。2011年7月21日，王妙富因被一审判被处有期徒刑十年零六个月。

审批环节中，有关权限人失职渎职、不严格履行审查职责，也会引发职务犯罪行为。在负责北京市五环路四期和绿化带拆迁补偿工作中，魏祥（化名）未经严格审查，即批准申请人不符合补偿标准的房屋给予补偿，给国家造成经济损失46万余元。

涉案拆迁工程的审批以及虚增套现“猫腻”很多，在检察机关查办的案件中，还有利用手中审批相关权限贪污国家公款的例子。广东佛山市顺德区伦教建办原主任利用手中审批权限，骗取政府拆迁安置用地折合人民币54360元，而且他的致使国家利益遭受重大损失。2011年12月27日，梁子昶犯贪污罪、罪被判处有期徒刑三年，缓刑五年。

《方圆》的统计调查结果显示，在拆迁流程中，审批环节的发案率最高，占涉案环节总数的24.4%。审批权限成了索贿、受贿、贪污的最佳砝码。发案率居次之的是洽谈补偿环节，约占涉案环节总数的17.8%。

洽谈补偿环节的犯罪情况呈现多样性。主要表现为：把不符合单独列户条件的被拆迁户单独列户划为补偿范围；将不符合居住条件的自建房列入拆迁补偿范围；或者明知被拆迁人提供的自建房产权证书内容虚假，仍将其列入补偿范围；通过出具虚假证明，帮助被拆迁人领取困难补助，领取回迁房、异地安置房或安置指标，或者截留被拆迁人困难补助款；与被拆迁人合谋，无中生有，利用虚构的房屋骗取拆迁补偿款予以私分；在安置住房时，将好的地段、层次、朝向的房屋，分给亲朋好友和关系户动迁人员。

另外，拆迁流程中的拆迁承包、调查评估、验房、拆迁资金管理等环节，也是职务犯罪案件的高发地带。

多种因素诱发腐败

任何一种犯罪的产生都是基于一定的时代背景, 由于多种因素而诱发，是一种复杂的社会现象。拆迁领域职务犯罪也不例外，其成因是综合的、多元的、复杂的，是由主、客观诸因素决定的。

罗猛认为，从主观上来说，职务犯罪行为的发生，缘于行为人法治意识不强，利益心理作祟，认为自己为对方谋取了利益，犯罪行为人人有份，案发的可能性极小，心存侥幸，但涉案人员的这种心理，客观上却也缘于此类案件的查处较慢，“涉及拆迁的案件调查工作难度大，而且很多案件案值不大、难以成案，这就使一些犯罪分子心存侥幸而铤而走险。”

“拆迁领域职务犯罪的诱因很多，但主要原因在于法律、法规不健全，拆迁政策不连贯。” 北京市房山检察院反贪局局长王建明以农村征地拆迁为例解释说，我国现行法律对农村征地拆迁补偿工作没有作出具体规定，目前仅有拆迁主管部门和其他有关部门就拆迁事宜颁布了一些规范性文件，但在制定拆迁政策时缺乏一致性、连续性、规范性和确定性。

“如北京市关于农村征地拆迁补偿的规定是2003年颁布的《北京市集体土地房屋拆迁管理规定》，其中关于补偿款的发放标准和用途规定并不明确，这给政策执行者留下了‘自由发挥’的空间，导致一些人利用法律法规的不完善收受贿赂、贪污公款。”

记者在调查中了解到，有关法律法规相矛盾，将本应在征收阶段完成的补偿问题延缓至拆迁阶段解决，这种因为时间拖延而导致的大额补偿差价，也成为诱发职务犯罪的原因。

法律法规的矛盾具体体现是，根据《宪法》、《物权法》及《房地产管理法》的相关规定，补偿是征收的构成要件之一，未依法补偿，对房屋所有权及相应土地使用权的征收程序就没有完成，而征收没有完成，就不能进行拆迁。但《城市房屋拆迁管理条例》却规定将补偿作为拆迁程序的一部分，即在拆迁阶段进行补偿，于是就出现了拆迁人在被拆迁人毫不知情的情况下，获得有关行政部门审批后，按照自己决定的方案对被拆迁人进行补偿并对被拆迁地段进行拆迁。

鉴于法律规范的散乱，又由于被拆迁人在拆迁中处于明显的弱势地位，在缺少相应有效的法律救济途径时，被拆迁人极易选择其他非法途径来解决问题，诸如“找关系”、“托人情”乃至采用行贿等手段，进而带来腐败。而那些不满意拆迁补偿的个别“钉子户”，在与拆迁人的长期“纠缠”或无限上访等过程中，也会引发职务犯罪。

北京大学教授王锡锌认为，就农村征地拆迁而言，引起职务犯罪的核心问题在于“征地补偿款被截留”，“长期以来，我国违规征地截留克扣补偿金等问题严重，打着‘集体存款’的名义截留拆迁补偿款，在一些地方甚至演变成一种潜规则，并因此滋生了寻租腐败的温床。”

如2007年国家审计署的第2号《审计结果》中指出，2005年34个高等级公路项目中，16.39亿元征地补偿费被14省（区）当地政府及征地拆迁部门截留挪用、长期拖欠或扣减。其中，四川省大竹县至邻水县邱家河和广安至南充两个高速公路项目的征地补偿款，竟被当地政府及其所属部门挪用1.95亿元，占补偿款的46%。

王锡锌分析说，造成截留问题的原因，一方面源于我国征地程序及过程的诸多不规范、信息不公开，另一方面归结于村民自治体制，村民没有参与民主监督和管理。

“权力过分集中，缺乏有效监督机制，也会诱发腐败。”王建明以房山区为例分析说，从区里到各乡镇，管理拆迁工作没有常设机构，多为临时设置的“拆迁办”，人员少事务多，拆迁工作人员往往身兼数职，从拆迁调查、房屋丈量、拆迁补偿到拆迁安置都全程参与，集中的权力容易成为滋生腐败的温床。

“拆迁公司、评估公司等中介服务机构缺乏完善的工作机制和有效的监督措施，不严格履行职责也是发生职务犯罪的一个因素。”金明霞表示，实际中，有的拆迁、评估公司为了自身利益，采取不正当手段甚至非法手段行贿有关职能部门人员或者与有关人员合伙共谋，导致职务犯罪的发生。

要填补制度上的漏洞

“职务犯罪涉案人员往往非常了解制度的漏洞，其犯罪行为也是在对制度进行挑战。”王锡锌认为，要预防职务犯罪，就要填补制度的漏洞，“阳光是最好的防腐剂，比如，无保留地公开征地拆迁标准，打破信息不对称的现状。”

王建明则认为，除了尽快梳理和调整各地制定的拆迁条例、规章与法律的关系外当务之急是要完善拆迁补偿标准和补偿款发放管理。

对此，房山区检察院总结办案经验后提出两点意见：一是制定公平合理的补偿方式与标准。应根据当前社会发展的状况，及时修订拆迁补偿方案，细化补偿评估计价标准，同时，应尽可能地征求群众意见，通过沟通达成共识，合情合理地按照实际情况规定各种标的物的补偿标准，减少自由操作空间，提高补偿标准的可操作性和确定性，确保补偿公平。二是规范拆迁补偿款的发放管理工作。建立区级财政统一管理征地拆迁补偿款制度，严控资金流向。统一规范补偿款的拨付，实行拆付分离、专款专用制，建立补偿款专用账户，避免任何单位或个人从中截留，确保拆迁补偿款项安全。

“从内部约束来看，要加强拆迁队伍管理，提高承揽拆迁项目的单位和人员的准入门槛。”金明霞说，特别是提高拆迁从业人员的准入门槛和专业水平，增加资格考试的专业性和难度，并在准入资格考试中加入廉洁拆迁和警示教育内容。“加强对拆迁人员依法拆迁的监督管理。对拆迁过程中违法违规、恶意串通损害国家、群众利益的拆迁人员，根据违法违规程度，适度进行经济处罚，对情节严重的提请相关部门吊销从业资格，触犯刑律的依法追究刑事责任。”

第4篇：征收拆迁涉及的法律法规范文

 

关键字:城市房屋拆迁　强制拆迁

2009年来从四川的唐福珍女士抵抗暴力拆迁引火自焚，到上海某拆迁户投掷汽油燃烧瓶暴力抗拆，中国强制拆迁恶性事件继续频发。其后，北大五位法学院学者”联名上书”建议全国人大常委会废除或修改《城市房屋拆迁管理条例》，称该条例涉嫌违宪。目前我国城市房屋拆迁制度己成为我国经济生活中争议最大、引起纠纷最多的一项制度。

    一、我国城市房屋拆迁法律制度之现实构架

    根据我国《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)规定，房屋拆迁大致分为四阶段:一是房屋拆迁的准备阶段，包括建设项目批准、建设用地规划许可、国有土地使用权批准三个行政前置审批程序;二是房屋拆迁的决定阶段，包括拆迁许可证的审批和公告程序;三是房屋拆迁的协.苟及处理阶段;四是房屋拆迁的实施阶段。第三阶段中根据拆迁人与被拆迁人是否订立补偿安置协议又分为三种情况(如图一所示):

    1、顺利达成并履行拆迁补偿安置协议，拆迁人对拆迁范围内的房屋予以拆除。

    2、达成仲裁协议，但被拆迁人在规定期限内拒绝搬迁，拆迁人可以申请仲裁或向法院提起民事诉讼，但诉讼期间拆迁人可以申请法院先予执行。这种情形在实践中存在行政机关滥用行政权逼迫利诱等情况，从而导致一系列行政侵权行为发生。

    3、未达成拆迁补偿安置协议，由拆迁当事人申请房屋拆迁管理部门行政裁决。如果当事人对行政裁决不服可向法院提起行政诉讼，但诉讼期间不停止拆迁的执行。若拆迁人拒绝搬迁的，拆迁人可以申请人民法院先予执行;若当事人在规定的期限内没有提起诉讼而被拆迁人拒绝搬迁的，则由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，由裁决机关依法申请人民法院强制执行。

    可见，拆迁制度涉及到行政立法，行政许可、行政裁决、行政强制等相关行政行为和房屋价格评估、拆迁补偿协议订立等一系列民事行为，涉及到政府、拆迁人、被拆迁人三方主体利益关系以及整个社会稳定。因此，找出我国城市房屋拆迁法律制度之现实困境并进行制度重构显得任重而道远。

    二、我国城市房屋拆迁法律制度之现实困境

    (一)困境之一:房屋拆迁法律制度不健全

    从宪法、法律到行政法规，国家实行征收的条件必须出于“公共利益”。然而我国相关法律、法规对.，公共利益.，规定缺失，导致部分房屋拆迁缺乏合法性依据。例如在一些商业开发而非直接受益于民的拆迁项目中，是否是”基于公共利益需要就不存在直接依据。

    依据《立法法》的规定，涉及公民基本权利的事项包括对非国有财产的征收只能通过全国人大及其常委会制定法律来实施。那么行政强制拆迁依据的《条例》，由于在法律渊源上仅属于行政法规，就与上位法《立法法》相冲突甚至违宪。虽然《物权法》第42条把房屋拆迁统一规定在基于公共利益需要的征收范畴中，却引发了一个更加深层次的思考:政府通过开发商业性项目获取私利难道也是为了公共利益的需要吗?

    (二)困境之二:政府主导型拆迁模式出现公权力滥用问题

    政府在房屋拆迁管理中特别是在强制拆迁中的定位有失偏颇。不少拆迁行为中，存在拆迁人、拆迁许可证颁发人、拆迁受益人、拆迁补偿安置标准制定人与拆迁安置裁决人同为一个政府的情况。此外，政府相关部门也极易滥用权力干涉行政裁决结果。

    (三)困境之三:拆迁程序设置与补偿机制不合理

    我国现行拆迁制度之程序设计对被拆迁人的知情权和决策参与权保护不够，被拆迁人往往处于被动地位。拆迁补偿的范围偏小、标准低，程序和结果不公平性，加之各地拆迁补偿标准不一等等，都诱发和加剧了恶性拆迁事件频发。

    (四)主要根源:没有区分公益拆迁和商业拆迁

    目前《条例》并未对公益拆迁和商业拆迁分类规定，是导致房屋拆迁诸多矛盾纠纷的根源所在。公益拆迁一般指基于公共利益的需要而进行的拆迁，其中政府作为拆迁人与房屋所有人构成不平等的双方法律关系。除此之外都属于商业拆迁范畴。在商业拆迁中，拆迁人不是政府而是开发商，开发商和房屋所有人构成平等的民事法律关系。其中政府不应对拆迁人和被拆迁人之间如何进行补偿安置有过多干预，更不能适用行政强制的手段来实施拆迁。拆迁人应当充分实行意思自治，按照市场规律来实施拆迁。

三、重构我国城市房屋拆迁法律制度

    (一)界定公共利益范围，确定公益拆迁与商业拆迁之基本分类

    虽然我国法律、法规难以界定公共利益的范围，但并不表示在某一具体领域也难以对公共利益作出具体界定。笔者认为此公益性可按实体和程序标准划分:实体标准即该拆迁项目以非营利为目的并得到公共使用、为公共所受益;程序标准即政府通过信息公开化、透明化方式由公众参与决策该利益是否属于公共利益，并且政府需就该公共利益充分说明理由。由此可见，1、通过制定《城市房屋拆迁法》对城市房屋拆迁中公共利益的范围、应遵循的基本原则及公益拆迁和商业拆迁的基本分类统一规定。2、对于公益拆迁，政府必须尽量采取公开招投标或者拍卖的方式出让土地使用权，并按公平原则补偿:对于商业拆迁，政府除了对开发商的资质以及拆迁进程合法监督外，不应再积极介入。3、对于是否采用强制权这个问题上，公益拆迁中应当允许强制执行权的存在，而商业拆迁应由法院来决定是否强制拆迁。

第5篇：征收拆迁涉及的法律法规范文

论文摘要:

一、我国城市房屋拆迁法律制度之现实构架

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)规定，房屋拆迁大致分为四阶段:一是房屋拆迁的准备阶段，包括建设项目批准、建设用地规划许可、国有土地使用权批准三个行政前置审批程序;二是房屋拆迁的决定阶段，包括拆迁许可证的审批和公告程序;三是房屋拆迁的协.苟及处理阶段;四是房屋拆迁的实施阶段。第三阶段中根据拆迁人与被拆迁人是否订立补偿安置协议又分为三种情况(如图一所示):

1、顺利达成并履行拆迁补偿安置协议，拆迁人对拆迁范围内的房屋予以拆除。

2、达成仲裁协议，但被拆迁人在规定期限内拒绝搬迁，拆迁人可以申请仲裁或向法院提起民事诉讼，但诉讼期间拆迁人可以申请法院先予执行。这种情形在实践中存在行政机关滥用行政权逼迫利诱等情况，从而导致一系列行政侵权行为发生。

3、未达成拆迁补偿安置协议，由拆迁当事人申请房屋拆迁管理部门行政裁决。如果当事人对行政裁决不服可向法院提起行政诉讼，但诉讼期间不停止拆迁的执行。若拆迁人拒绝搬迁的，拆迁人可以申请人民法院先予执行;若当事人在规定的期限内没有提讼而被拆迁人拒绝搬迁的，则由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，由裁决机关依法申请人民法院强制执行。

可见，拆迁制度涉及到行政立法，行政许可、行政裁决、行政强制等相关行政行为和房屋价格评估、拆迁补偿协议订立等一系列民事行为，涉及到政府、拆迁人、被拆迁人三方主体利益关系以及整个社会稳定。因此，找出我国城市房屋拆迁法律制度之现实困境并进行制度重构显得任重而道远。

二、我国城市房屋拆迁法律制度之现实困境

(一)困境之一:房屋拆迁法律制度不健全

从宪法、法律到行政法规，国家实行征收的条件必须出于“公共利益”。然而我国相关法律、法规对.，公共利益.，规定缺失，导致部分房屋拆迁缺乏合法性依据。例如在一些商业开发而非直接受益于民的拆迁项目中，是否是”基于公共利益需要就不存在直接依据。

依据《立法法》的规定，涉及公民基本权利的事项包括对非国有财产的征收只能通过全国人大及其常委会制定法律来实施。那么行政强制拆迁依据的《条例》，由于在法律渊源上仅属于行政法规，就与上位法《立法法》相冲突甚至违宪。虽然《物权法》第42条把房屋拆迁统一规定在基于公共利益需要的征收范畴中，却引发了一个更加深层次的思考:政府通过开发商业性项目获取私利难道也是为了公共利益的需要吗?

(二)困境之二:政府主导型拆迁模式出现公权力滥用问题

政府在房屋拆迁管理别是在强制拆迁中的定位有失偏颇。不少拆迁行为中，存在拆迁人、拆迁许可证颁发人、拆迁受益人、拆迁补偿安置标准制定人与拆迁安置裁决人同为一个政府的情况。此外，政府相关部门也极易滥用权力干涉行政裁决结果。

(三)困境之三:拆迁程序设置与补偿机制不合理

我国现行拆迁制度之程序设计对被拆迁人的知情权和决策参与权保护不够，被拆迁人往往处于被动地位。拆迁补偿的范围偏小、标准低，程序和结果不公平性，加之各地拆迁补偿标准不一等等，都诱发和加剧了恶性拆迁事件频发。

(四)主要根源:没有区分公益拆迁和商业拆迁

目前《条例》并未对公益拆迁和商业拆迁分类规定，是导致房屋拆迁诸多矛盾纠纷的根源所在。公益拆迁一般指基于公共利益的需要而进行的拆迁，其中政府作为拆迁人与房屋所有人构成不平等的双方法律关系。除此之外都属于商业拆迁范畴。在商业拆迁中，拆迁人不是政府而是开发商，开发商和房屋所有人构成平等的民事法律关系。其中政府不应对拆迁人和被拆迁人之间如何进行补偿安置有过多干预，更不能适用行政强制的手段来实施拆迁。拆迁人应当充分实行意思自治，按照市场 规律 来实施拆迁。

三、重构我国城市房屋拆迁 法律 制度

(一)界定公共利益范围，确定公益拆迁与商业拆迁之基本分类

虽然我国法律、法规难以界定公共利益的范围，但并不表示在某一具体领域也难以对公共利益作出具体界定。笔者认为此公益性可按实体和程序标准划分:实体标准即该拆迁项目以非营利为目的并得到公共使用、为公共所受益;程序标准即政府通过信息公开化、透明化方式由公众参与决策该利益是否属于公共利益，并且政府需就该公共利益充分说明理由。由此可见，1、通过制定《城市房屋拆迁法》对城市房屋拆迁中公共利益的范围、应遵循的基本原则及公益拆迁和商业拆迁的基本分类统一规定。2、对于公益拆迁，政府必须尽量采取公开招投标或者拍卖的方式出让土地使用权，并按公平原则补偿:对于商业拆迁，政府除了对开发商的资质以及拆迁进程合法监督外，不应再积极介入。3、对于是否采用强制权这个问题上，公益拆迁中应当允许强制执行权的存在，而商业拆迁应由法院来决定是否强制拆迁。

(二)以比例原则与正当程序原则为指导规范行政强制拆迁行为

比例原则包括了三个次要概念:妥当性原则、必要性原则以及狭义的比例原则。妥当性原则要求行政强制拆迁以立法规定的公共利益为前提。此外，根据法国公用征收的司法经验，强制征收的前提是权利人己受领补偿金。可见我国行政强制拆迁必须满足两个前提条件才合法，一是必须出于公共利益需要，二是必须保证被拆迁人得到货币补偿或者拆迁安置用房;必要性原则又称最小侵害原则，要求在城市房屋强制拆迁中选择对公民权利侵犯最小的方式。狭义比例原则又称均衡性原则，是指所采行为所引起的不利益应较行为所欲防阻之利益为低。房屋拆迁可得的公共利益必须大于预期损害才为合法。正当法律程序要求城市房屋拆迁过程中完善如申请、受理、管辖、及回避制、制、职能分离制、听证制、证据制度等程序法的基本制度，特别是行政强制拆迁程序须更公开化、透明化，并保证公证机构参与证据保全过程。

第6篇：征收拆迁涉及的法律法规范文

关键词：刑事犯罪 征收拆迁 房屋确权

2011年8月，Z区人民政府决定对城中村D村村民房屋实施拆迁，并就该拆迁项目临时成立了拆迁指挥部。D村村委会主任马某被吸收为指挥部下设的确权小组成员，协助涉拆房屋的确权工作。该村村民金某在拆迁前，违章搭建房屋6间，计建筑面积190多平方米。2011年12月，马某在明知该房屋系违章抢建，不符合确权条件，仍以村委会名义出具证明并加盖村委会印章，证明该房屋系旧房翻建，并在确权小组会议上主张对其确权。致使确权小组以多数意见通过对金某所抢建的190多平方米违章房屋的确权，列入拆迁补偿范围。之后，金某获得分别为105平方米和90平方米的安置房回迁证（在建）及拆迁补偿款19万元。因村民举报，检察机关经立案侦查，以罪将马某到法院。

本案至少涉及以下几个问题：第一，拆迁过程中对涉拆房屋的确权行为是否属行政职权；第二，被临时吸收到拆迁指挥部确权小组的非国家工作人员是否属罪的适格主体；第三、征收拆迁房屋主体的责任应如何追究；第四、确权行为的犯罪所造成的公共财产损失应如何计算？本文立足于对征收拆迁中房屋确权行为的定性，围绕确权过程中行为的疑难问题展开讨论。

构成罪必须以行为的存在为前提。一般认为，存在三种行为方式，一是无职权超越行使；二是有职权但不正确行使；三是故意放弃应当履行的职权。可见的行为必须以行为人的职权为基础，其核心问题是“职权”，具体表现为职权行使的关联性，而职权关联性是指行为人行为与其所拥有的职权具有紧密关系，如果两者并无实质上的关联，那么此行为就不能定性为罪。

近年来，随着区域经济的快速发展和城市化进程的不断推进，在国有土地上的房屋征收和农村集体土地上的房屋拆迁确权过程中发生的犯罪多发。由于征收拆迁工作的特殊性，时间短、任务重，历史遗留问题多，加之实践中对征收拆迁中房屋确权行为的性质界定不清，导致司法实务对征收拆迁房屋确权过程中罪的认定存在困难。笔者认为，厘清此问题，需要在对征收拆迁活动的性质分析基础上对征收拆迁房屋确权行为的性质进行界定。

1.征收拆迁活动的法律性质。目前在理论上存有一定的分歧，主要观点有：（1）民事行为说。认为房屋征收拆迁是征收拆迁人与房屋所有权人基于契约而形成的合同权利，因此，征收拆迁活动是民事行为;（2）行政行为说。房屋征收拆迁的本质是国家对土地使用权的回收，征收拆迁主要由县级以上人民政府实施，征收拆迁活动是行政行为;（3）混合说。房屋征收拆迁中既有行政行为，又有民事行为。

笔者同意第三种观点，即征收拆迁行为既有行政行为，又有民事行为。我国《宪法》第13条规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《物权法》第42条第1款和第3款对房屋拆迁等财产征收行为作出了明确的规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。……征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”2011年1月21日国务院公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》进一步规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。根据以上规定可知，征收拆迁是国家出于公共利益的需要，以补偿为条件，以强制力为支撑，对被征收拆迁人土地使用权和房屋所有权剥夺的行政行为。

2.征收拆迁的工作流程。征收拆迁活动中实施的所有行为是否都是行政行为呢？笔者认为，应结合征收拆迁工作的具体流程进行具体分析。一般而言，征收拆迁分为准备、实施和补偿三个阶段，每个阶段又有许多流程和环节。以国有土地上房屋的征收拆迁流程为例：

1.准备阶段：

市、县人民政府征收拆迁许可 征收拆迁地块公告公示 投资主体（国有投资公司）收储土地 委托拆迁事务所入户调查、测算 确定征收拆迁安置补偿方案 安置补偿方案公告上墙等。

2.实施阶段：

征收拆迁确权小组确权分户

对房屋面积的确认

对无证房的确权及房屋户数的确认

对房屋价值及附属品价值的确认

拆迁补偿方案的确认

达成安置补偿协议

3.补偿阶段：

达成安置补偿协议 被征收拆迁人交付房屋 征收拆迁主体对拆迁协议进行补偿安置。

上图所示，征收拆迁活动在各个阶段都有若干流程。但并非每个流程实施的行为都是行政行为。笔者认为，准备阶段是征收拆迁的原因行为，应属于行政行为，该系列行政行为确定了征收拆迁的合法性。实施阶段的行为既有行政行为，也有民事行为，其中确权小组对房屋面积的确认、对无证房的确权及房屋户数的确认、对房屋价值及附属品的确认以及对拆迁安置补偿方案的确认，因其不具有自由协商的空间，如果被征收拆迁人不予认可，则可进行行政裁决，而不以被征收拆迁人的意志为转移，亦属行政行为。补偿阶段则属于民事行为，它是征收拆迁人对被征收拆迁房屋进行合理、公正评估的基础上的民事利益互换过程，表现为征收拆迁人与被征收拆迁人在合意基础上的契约关系及对该契约的履行过程。而征收拆迁人对房屋及附属物的拆除行为，则属于一种事实行为。

3.征收拆迁中房屋确权的性质。房屋确权本应是房屋管理部门针对

房地产权属登记、权属变更、转让、评估、抵押、中介服务等的产权、产籍的管理活动。但在征收拆迁活动中，无证房或有证过期房，居住房或经营房等属性的确认，直接关系到被征收拆迁人实体利益的确定，因征收拆迁项目受到时间的局限性，县、市级人民政府在作出征收拆迁决定时，一般都赋予了征收拆迁项目指挥部对涉拆房屋进行确权的职权。笔者认为，该职权应视为政府将房屋确权的行政职权委托给拆迁指挥部行使，是政府在特定时间、特定事项下对行政权力的让渡，该让渡的职权仅在本次和本项目中有效。 综上所述，征收拆迁活动中的房屋确权行为是征收拆迁人实施的行政行为，相关工作人员行使的是行政职权。本案中，马某所在的D村拆迁指挥部确权小组对金某违章房屋的确权行为行使的是行政职权。

罪是渎职罪的类型。根据刑法规定，罪，是指国家机关工作人员违反法律规定的权限和程序， ，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的行为。罪的主体系特殊主体，即国家机关工作人员。2002年第九届全国人大常委会第31次会议对渎职罪的主体做出了扩大规定：“在依照法律、法规规定行使国家行政管理职权的组织中从事公务的人员，或者在受国家机关委托代表国家机关行使职权的组织中从事公务的人员，或者虽未列入国家机关人员编制，但在国家机关中从事公务的人员，在代表国家机关行使职权时，有渎职行为，构成犯罪的，依照刑法有关渎职罪的规定追究刑事责任。”该立法解释以“职责”为依据对渎职罪的主体进行界定。即不管是否属于正式编制的国家机关工作人员，只要代表国家行使职权时，就应属于国家机关工作人员范围，可以成为渎职罪主体。

从笔者所在的地区看，目前，征收拆迁工作确权小组的成员单位有：1.国有投资公司（主管单位一般是人民政府）；2.乡镇、街道；3.村委会、社区组织；4.住建局；5.拆迁事务所；6.拆迁评估公司；7.助拆单位（主要由机关单位临时组成）。人员成份混杂，其中，既有国家机关工作人员有编制的工作人员和无编制的聘用人员，也有事业单位工作人员，还有企业工作人员和基层自治组织人员。按照全国人大的立法解释，这些人员都有可能符合的主体资格。但是否所有参加征收拆迁确权小组的人员都是从事公务性质的工作，都构成罪的主体，实践中有两种观点：一种观点认为，对于来自于国家机关、事业单位、基层自治组织和来自于国家机关的助拆人员可以成为罪的主体，而来自于国有公司企业和非国有公司企业的人员不能成为的主体。另一种观点认为，无论确权小组成员所在单位性质如何，只要参加征收拆迁工作，具有相应职权的，都可以成为罪的主体。换言之，征收拆迁确权小组就是受国家机关委托代表国家机关行使职权的组织。笔者同意第二种观点，理由是：（1）征收拆迁确权行为本身具有行政色彩。确权小组成员虽来自不同单位，但其肩负的使命和职责是不同的，都是行政职权的一部分；（2）参加某一特定的拆迁项目后，确权小组成员的行为，将不再代表原所在单位，而是以拆迁指挥部的名义出现在社会公众面前，因此与其单位性质无关，此情形在助拆人员身上更为明显。

本案中，马某涉嫌并不在于他担任村委会主任这个职务，而主要在于他作为基层自治组织负责人参加了确权小组，负有对涉拆房屋进行确权的职责，由于他对当地情况比较熟悉，相比确权小组其他成员，更了解村民及其房屋状况，因此，他的观点在确权小组会议中具有较大的影响力。事实上，正是由于他提供了金某违章房屋系旧房翻建的虚假证明，才引起金某违章搭建房屋得到拆迁安置补偿的后果，因此，马某是本案的适格主体。

征收拆迁中的每一宗房屋确权，均需要确权小组会议集体研究并经小组中各方人员的签字确认。但确权小组成员在确权过程中的作用并不相同，权限也存在大小甚至有无的区别。有的是有职有权，有的是有权无职，还有的无权无职。如在一起案例中，被告人辩称其一宗房屋确权的签字是为了完善手续补签。因此，对征收拆迁房屋确权的犯罪，应明确对哪些人员追究责任和追究到哪一个层级。

根据两高《关于办理渎职刑事案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：以“集体研究”形式实施的渎职犯罪，应当依照刑法分则第九章的规定追究国家机关负有责任的人员的刑事责任。对于具体执行人员，应当在综合认定其行为性质、是否提出反对意见、危害结果大小等情节的基础上决定是否追究刑事责任和应当判处的刑罚。 具体到征收拆迁的行为，可区分以下情况作出处理：

1.不同性质的责任追究。（1）如果确权小组成员都明知违反规定而作出确权决定，都应追究责任；（2）小组成员中，如果一部分人明知违反规定，而积极实施确权行为而另一部分人仅仅是不负责任，前者应予以追究，后者则考量其过错大小区别处理；（3）当所有成员都未能按照规定履行职责的情形下，根据与其职责最紧密的因果关系确定责任 。

2.责任大小的区分。有观点认为应该按造成经济损失多少的比例从来确定各自责任。笔者认为，该观点不可取。（1）确权小组的成员来自不同单位，没有上下级关系，相互间不具有制约性影响，很难说谁的意见能起决定作用；（2）从确权的具体表现来看，需要每个成员表态签字，缺一不可。换言之，每个成员都有一票否决权，因此，很难区分作用大小，其比例大小更加无法区分。但每个过失行为都与损害结果有直接必然的因果关系，故应当对经济损失总额承担责任。同时必须注意的是，在共同过失的行为人中，也的确存在作用大小的不同，因此，应当根据其地位、作用、弥补损失等情况，在法定量刑幅度内区别量刑。

3.共同犯意下的责任追究。当确权小组成员之间具有共同犯意的条件下，确权成员应构成共同犯罪。但在认定共犯作用之后，对地位、作用较小的成员，可以从轻或减轻处罚。

4.不予刑事追究情况的处理方式。对经集体研究的确权行为构成的，如对部分人员追究刑事责任，对其他人员虽不予追究刑事责任，但可建议其上级部门追究其行政责任。

罪是结果犯，必须以给国家、集体财产造成重大损失才能定罪。征收拆迁房屋确权中行为所侵害的法益，是致使本不应该得到安置补偿的人员获得安置补偿，使国家征收拆迁资金遭受损失。其所造成的经济损失一般包括安置房和拆迁补偿款两个部分，司法实践中的大多案例表现为补偿款都被拆迁对象领取

第7篇：征收拆迁涉及的法律法规范文

一、土地管理的障碍

危房集中、基础设施落后的“三改”项目往往需要巨额资金，捉襟见肘的地方政府财政难以提供征收拆迁所需资金。许多地方政府通过招商引资、借鸡生蛋的方法吸引开发企业斥资改造。征收补偿金、搬迁费、过渡费、经营损失、安置房建设资金、开发建设资金、税费等数额巨大，使参与“三改”的开发企业不堪重负。国家鼓励加快“三改”，在土地征收报批中无建设用地指标限制，一些地方国土部门煞有介事地用建设用地指标控制报批。此外，《征用土地公告办法》第4条规定：“被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施”。《征用土地公告办法》第7条规定：“有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。”显然，集体土地征收的基本程序是先报批后补偿安置和拆迁，一些基层国土部门要求先拆迁后报批，使得拆迁补偿遇到极少数“钉子户”漫天要价时，无法做出具体行政行为、无法进入强制程序，这种少数人维权与多数人期待回迁产生巨大矛盾。事实上，根据现行《土地管理法》规定，集体土地征收报批在前，补偿安置拆迁在后。在征为国有土地之后，提倡协议拆迁，针对少数“钉子户”，依法作出具体行政行为，依法申请法院强制执行，这就进入了“强制力保障之下的充分协商”的良性征收拆迁状态，就不可能出现久拖不拆的现象。

二、区政府难以协调市规划局的障碍

“三改”补偿安置方案首先需要得到被拆迁人认可，容积率、建筑率、绿化率等建设规划指标掌握在市规划局，没有明确这些指标及建设方案，被拆迁人难以认可。根据《土地管理法》和《城乡规划法》的规定，土地出让是规划的前置条件，净地是土地出让的前置条件，这样，制订征收拆迁补偿安置方案时，很难取得规划部门的审批，这种互为前置条件的怪圈成为推诿扯皮的正当理由，但是，县政府和县级市政府较为容易协调规划部门变通前置条件，而区政府很难协调市规划部门变通。根据《城乡规划法》规定，在取得规划部门的规划许可之前应当依法取得土地使用权，但是，根据住房和城乡建设部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第4条规定，在依法取得土地使用权之前甚至征收拆迁之前，可以取得城乡规划主管部门的建设工程设计方案审查文件。“三改”投资主体顶着巨大的资金压力、冒着规划、国土、建设部门卡脖子的风险，作为招商主体，区政府应当通过投资框架协议给其吃下定心丸——协调规划部门批复投资主体提供的建设工程设计方案即审查文件。市政府应当充分认识到该问题的存在，协调国土、规划部门在“三改”中破除壁垒、积极发挥职能作用，充当城市建设发展的推手。

三、城中村建筑物高密度的障碍

城中村容易造成诸多的社会隐患和城市问题，成为城市现代化发展的严重障碍。“城中村”建筑密度往往高达70%甚至90%，“握手楼”、“贴面楼”、“一线天”现象十分常见，容积率普遍高达1.6，少数达2.5。笔者调查河南省濮阳市黄河路马拐村、前河村、边拐村片区现有容积率高达1.8，新建开发容积率3.6以下投资商没有盈利而且占用资金量巨大，与投资相对应的合理利润需要容积率高达5.0以上。聊城市考虑日照时间，规定县级城市容积率不得超过1.6。这样，从成本收益分析，高容积率的城中村改造的路径不外乎政府减免返税费及割地改造。减免返税费需要政府协调规划、建设、国土、财政、税务、消防、人防等部门；割地改造对于地方政府而言乃“割肉改造”，既涉及建设用地指标的障碍，也涉及“招标、拍卖、挂牌”土地出让机制的障碍，更涉及巨额土地出让金流失的阵痛。可见，城中村改造一方面需要严格执行《城乡规划法》、加大违法建筑查处力度；另一方面，需要地方政府大手笔、大魄力、大智慧方能顺利推动。

四、公安机关不作为的障碍

拆迁自焚、自杀常常为媒体高度关注。笔者认为，解决自焚、自杀的有效对策是“事前预防、事后打击”。事前如何预防？应制订完善的预案，包括做好思想工作、控制易燃易爆剧毒腐蚀性物资、控制情绪激动的当事人。事后如何打击？需要对妨碍公务罪进行正确认识。违法建筑可以由政府依法进行，合法房屋由人民法院依法强制执行，被执行人采取自焚、自杀的方法阻挠强制执行，造成严重后果，构成妨碍公务罪，该罪名的侦查权由公安机关行使。

然而，2011年3月3日，公安部下发了《2011年公安机关党风廉政建设和反腐败工作意见》，严禁公安民警参与“征地拆迁”等非警务活动。2011年6月28日，公安部在《法制在线》上答复广州市公安局时强调：行政拆违和征地拆迁都属于非警务类活动。《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了政府强制执行权，政府作出征收补偿决定后不超过三个月的，政府可以申请法院强制执行，以法院现有的司法警察队伍是难以胜任强制拆迁工作的。强制执行成功与否取决于强制执行预案是否科学，该预案主要包括安全保障、内部“控制”被执行人。这两项工作均需要公安机关全力配合。最高法院与中央19个部门联合会签的《关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见》第6条规定，公安机关应当依法严厉打击拒不执行法院判决、裁定和其他妨害执行的违法犯罪行为；对以暴力、威胁方法妨害或者抗拒执行的行为，在接到人民法院通报后立即出警，依法处置。征收工作中，极少数被征收人为了阻止征收或者达到一定的目的，采取撒泼耍无赖甚至暴力的手段，对征收工作人员进行侮辱毁谤、诬告陷害和故意伤害。为了维护征收工作人员的人格尊严、人身安全，促进征收工作顺利开展，公安机关对上述违法行为应当进行治安处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。

征地拆迁和拆除违法建筑属于政府的重要工作，中央应当在制度层面解决地方政府与民争利的问题，各职能部门应当严格依法履行职责，政府不应要求公安机关参与非职权性工作，同时，公安机关也应当在职权范围内参与政府的征收拆迁工作，以形成合力。将“征地拆迁”工作定位为非警务活动并严禁公安民警参与似有与政府唱对台戏之嫌疑。职权法定是法治的原则之一，公安机关的职权受《人民警察法》、《治安管理处罚法》、《刑事诉讼法》等法律的调整，不因为一个通知、一份文件就改变了公安机关的职权。地方公安机关应正确适用法律、排除违反法律精神的规范性文件的干扰，追求实质法治。

五、法院不作为的障碍

征收拆迁工作不仅是法律问题，而且还是涉及被征收人重大利益和敏感的社会维稳问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施，无疑将法院推到了风口浪尖。法院以消极态度对待司法审查及强制执行，尽可能将征收强制执行的案件拒之门外，具体表现如下。

1.不依法立案。长期以来，强制拆迁都是一块“烫手山芋”，政府感到头疼，法院更不愿意介入。部分地方法院为了防止引火烧身，出力不讨好，不惜违背法律宗旨和具体规定，通过制定内部指导文件的形式，拒绝受理相关案件，使被拆迁人投诉无门。笔者发现，不仅被征收人立案难，政府申请强制执行立案也不容易，人民法院对政府或者国土部门申请强制非诉执行案件，或者不受理，或者不答复，或者不执行。很多非诉执行案件不得已转化成违法暴力拆迁。

2.随意提高审查标准。法院如何审查政府申请的非诉执行案件， 2000年的《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第95条规定，被申请执行的具体行政行为有明显缺乏事实根据、明显缺乏法律依据、其他明显违法并损害被执行人合法权益情形之一的，人民法院裁定不予执行。但由于何为明显违法的标准难以把握，因而这种审查方式具有极大的不确定性。2012年4月10日，最高人民法院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（以下简称《征收强制执行司法解释》）实施，它规定了合法性与正当性审查标准。该司法解释规定，在裁定不准予强制执行的七种情形中，存在一些模糊的表述，比如明显缺乏事实根据，明显缺乏法律、法规依据，明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益。“明显”和“严重”这种不确定性极强的表述，可能会成为法官在办理案件中搪塞的理由。

3.以向上一级法院请示为由进行拖延。2011年9月9日，最高人民法院下发《关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知》（以下简称《紧急通知》），规定“凡是当事人就相关行政行为已经提讼，其他当事人或有关部门申请先予执行的，原则上不得准许，确需先予执行的，必须报上一级法院批准”。最高人民法院于2012年6月13日下发《关于严格执行法律法规和司法解释依法妥善办理征收拆迁案件的通知》规定：“凡由人民法院强制执行的，须报上一级人民法院审查批准方可采取强制手段”。该通知并未规定上一级法院批准下级法院强制执行案件的期限和方式。实践中，上一级法院往往将下一级法院的报批申请束之高阁、无限拖延，结果造成大量征收拆迁案件的强制执行无法实施。此种做法遭到学者的批评，它不符合我国审判权层级分配的法律规定。人民法院对同级人大负责并接受同级党委领导，与上级法院仅存在审级关系，下级法院的司法权应当独立行使，只有在接受司法审查和裁定的对象不服提起上诉，上级法院才启动对下级法院司法权的审查监督。

第8篇：征收拆迁涉及的法律法规范文

一、城市房屋征收应保护的公民权

国有土地房屋征收或拆迁，是一项极其复杂的系统工程，它意味着城市建设的立、改、废，是指根据城镇建设规划和国家专项工程的建设计划以及当地政府的用地文件，拆除建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。就征收或拆迁行为而言，如果基于公共利益的需要，则属于行政征收行为，其一方当事人是行政主体（一般是县级政府）为征收人，而另一方是与行政主体相对的被征收人；［2］如果基于非公共利益需要，则属于民事行为，取得房屋拆迁许可证的建设单位为“拆迁人”，被拆迁房屋的所有人是“被拆迁人”。［3］，城市房屋征收或拆迁必然涉及政府、房地产开发商（拆迁人）、被征收人或被拆迁人三方的利益，而在利益的三者中，“被征收人或被拆迁人”总是处于社会弱势，其权利和利益最需要保护。因此，从法律的视角而言，在城市房屋征收或拆迁过程中，应当保护被征收人或被拆迁人的下列实体性和程序性权利。

1．公民的基本人身权

公民的基本人身权是宪法赋予公民的最基本的权利。无论是城市一次建设需要进行房屋征收或拆迁，还是城市二次建设需要房屋征收或拆迁，都必须维护公民不可剥夺的权利———公民的人身权。而当下许多地方的政府和拆迁人以暴力或武力方式从事征收或拆迁活动，对被征收人或被拆迁人采取殴打、威胁或强迫等违法行为侵犯公民的基本人身权利，不仅违背我国以人为本，构建和谐社会的大政方针，而且与我国宪法所规定的公民人身权利受国家法律保护的基本法治理念相悖。因此，依法维护被征收人或被拆迁人的合法权益，做到文明征收或拆迁，依法征收或被拆迁，保护被征收人或被拆迁人的人身权，这不仅是权利至上法治理念的体现，而且是构建社会主义和谐社会之基本诉求。

2．财产权

依照我国《宪法》和《物权法》之相关规定，公民合法的私有财产不受侵犯，未经所有权人许可，不受任何权力以及任何形式的侵害。［4］而在我国国有土地房屋征收或拆迁过程中，一些地方政府或部门因公共利益或非公共利益之需要对城市房屋进行征收或拆迁时，严重侵犯公民的财产权，主要表现在：首先，政府或拆迁人在征收或拆迁过程中，不遵循“拆迁只能使人民越富，而不是使人民越穷”的基本治理理念，只按照事先的预定标准进行补偿，未对被拆迁居民是否能够再次购置新房进行考虑，致使很多居民在短时间内难以正常生产生活，其权益受到严重损害，使政府建设城市、改造城市规划的良好愿望大打折扣。其次，在现实社会生活中，引发被征收人或被拆迁人和政府或拆迁人冲突的主要因素是被征收人或被拆迁人的财产权未受到应有的保护。一般而言，被拆迁人往往认为拆迁人赔偿得不够。而导致这种问题的根源往往是缺乏科学的评估方式和合理的赔偿标准。公民财产权应当受到实体性法律保护和程序性法律保护。财产权作为宪法所规定的基本权利，其限制和剥夺必须要有一个正当程序，如果政府为了公众利益的目的对它进行限制和剥夺，必须按照正当法律程序，这是法治理论的公理。如果征收是为了商业目的，那么就必须遵循民事商品交易的民事合同之自愿有偿原则。基于此，2011年1月21日国务院通过并实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，试图对房屋征收行为进行实体法与程序法上的规范，使被征收人或被拆迁人的权利受到法律保护。不过，新《征收与补偿条例》虽然对被征收人或被拆迁人财产权的保护有所增强，但由于其规定的概括性和一般性，在实践中被征收人或被拆迁人的权利受到实质性保护也有一定难度。

3．劳动保障权

依照我国宪法之规定，劳动是我国公民一项基本权利和义务。国家不仅应当为劳动者提供劳动和就业的机会，而且应当保障公民劳动权利的最终实现。然而在我国国有土地房屋征收或拆迁过程中，个别政府强令被拆迁人的家属停止现有的本质工作，去劝说被拆迁人配合政府征收或拆迁。若劝说不顺利，或被征收人或被拆迁人不同意搬迁，那么他们的家属将会连带地遭受处罚，甚至开除公职。这种行为严重地损害了公民的劳动保障权。

4．知情权

知情权严格地说是一项程序性权利。一般而言，知情权就是指政府在房屋征收或拆迁前的法定期限内必须公开张贴房屋拆迁公告，公告必须写明具体的征收或拆迁补偿金额，补偿依据，价格评估的过程等等。如果没有对被征收人或被拆迁人公示，致使当事人不知情，等同于剥夺了当事人的程序性权利———知情权。新《征收与补偿条例》把房屋征收或拆迁行为纳入司法审查之中，但由于目前缺乏统一而具体的司法审查标准，致使司法审查难以正常进行。

二、被征收人权利保护之规范缺失

中国城市化进程中引起了许多社会冲突和矛盾。其冲突之根源在于：城市化进程与公民权利之保护成为社会矛盾中的两极，政府权力之合法运用与公民权利之正当保护之间的规范缺失。2011年的《国有土地上房屋征收和补偿条例》与2001年的《城市房屋拆迁管理条例》相较确实取得了重大的进步，其突出特点在于：一是，确定了公平补偿、决策民主、程序正当和结果公开等基本原则。［5］二是，界定了公共利益的范围。首先，运用肯定列举方式列举了公共利益之范围，即国防和外交的需要，由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要，由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。其次，运用概括方式规定了法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。［6］三是，确定政府是征收补偿主体，房屋征收应先补偿后搬迁，禁止采取暴力威胁迫使搬迁。“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”［7］同时规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。［8］四是，确立听证制度和征求意见制度。在旧城改造中不满征收补偿方案的，政府应组织听证会并修改方案。因旧城区改造需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。［9］五是，确定了房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，并规定了房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。［10］六是，明确征收补偿标准，征收私宅应优先保障住房。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。［11］七是，补偿应足额到位专款专用。即作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；对被征收人给予的补偿，除了包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿外，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励；如向法院申请强制执行，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。在补偿方式上，条例明确规定“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”。［12］此外，《征收与补偿条例》取消行政机关行政强制执行权，由行政机关申请人民法院实施司法强制执行；［13］建立了房屋征收或拆迁之司法审查制度；［14］建立健全法律责任制度［15］等等。然而，由于我国法律制定之理想价值与法律实施之实际状态存在差异，《征收与补偿条例》仍然存在一系列规范缺失：

1．公共利益与非公共利益界定模糊。按照《征收与补偿条例》规定，所谓公共利益主要是指保障国家安全、促进国民经济和社会发展等，并用列举方式具体列举了五个方面为公共利益范围，并概括规定了法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。从上述规定中不难看出，公共利益范围仍然不明确：一是，规定过于概括而不具有操作性，为各种“渗水的公共利益”大开方便之门，使虚假的公共利益合法化和正当化；二是，形式上的公共利益为权力滥用提供了合法路径，因为公共利益是国有土地房屋征收或拆迁最好的借口，权力行使者总是借公共利益之名求私人或部门利益之实；三是，概括规定为执法机关提供了法外实施法律之途径，许多执法机关以概括规定为幌子，使法律、行政法规的实施流于形式，从而使法律和行政法规自然地失去法律效力。

2．政府行使权力之理念缺失，对城市房屋征收或拆迁之相关法律、法规的法治精神和原则存在认识上的误区。根据《征收与补偿条例》第13条之规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。诠释上述规定，至少确立了以下基本制度：房屋征收公告制度和当事人诉权保护制度。但是由于一些地方政府不能正确诠释法律之精神，在房屋征收过程中总是先拆迁后公告，严重违反法定程序；更有甚者，在他们看来，城市土地是国家所有，政府可以在不通过有关法律程序的情况下对土地随意调配，这就严重地违反了《条例》和有关法律的规定，使一些不法分子有机可趁。

3．国有土地房屋征收实行法律分类调整，相关法律、法规的规定不完善。按照《征收与补偿条例》规定，因公共利益需要的征收行为适用此条例；而因非公共利益需要则只能适用《中华人民共和国物权法》和《城市房地产管理法》。由于法律适用之差异，必然导致利益得失之差距。以《征收与补偿条例》第4条为例：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。［16］由于房屋征收部门在立法上采用了一个不明确、含糊的概念，就使得征收或拆迁中关于谁是征收或拆迁主体变得模糊，致使征收主体的共同密谋者即使严重侵犯公民的合法权利以难以受到法律的有效制裁。

4．政府补偿标准不统一，且地区差异明显。近些年来，由于征收或拆迁而导致的政府补偿不均或不合理时有增多，因补偿不合理而导致征收人或拆迁人与被征收人或被拆迁者之间的纠纷不断。究其原因在于：一是，补偿原则不明确。当政府对房屋进行征收或拆迁后，究竟应该进行哪种补偿，是完全补偿，合理补偿还是公正补偿，其立法不明确。二是，补偿范围过窄。由于征收或拆迁所引起的连带利益损害均未列入补偿范围。三是，补偿标准不统一，且地区差异较大。补偿标准不仅受房屋区位、用途和地区的影响，而且严重受到地区差异的影响，而这些差异究竟应该如何认定，法律没有规定统一的标准。

5．在城市房屋征收或拆迁中，评估机构不中立，参照的评估标准不统一，致使评估结果有失公正。根据《征收与补偿条例》之规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由于我国的房地产评估机构大多是由政府职能部门演化而来，同时，房地产开发商是房屋评估机构的主要评估业务来源，评估机构能够在与其相应的房屋评估背后获取一些利益，所以房地产开发商与评估机构之间有着千丝万缕的关系，房地产评估机构往往会偏向拆迁人（房地产开发商），使其在房屋拆迁评估中难以保持中立。加之参照的评估标准又不统一，评估版本也由各省级人民政府自行确定，评估结果就不免有失公正。

三、被征收人权利保护之法律路径

《国有土地上房屋征收与拆迁条例》在一定程度上是调整与规范国有土地房屋征收与补偿行为的一部具有进步意义的法规。但由于在有效保护公民权利方面受立法局限和社会语境的限制仍然存在一些局限性。基于此，提出下列法律解决路径：

1．尽快通过并实施《〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉实施细则》（审议稿），使《国有土地上房屋征收与补偿条例》更具有执行性和操作性。《征收与补偿条例》作为一部行政法规，具有法律规范的一般性和概括性特征，仍然存在诸多漏洞和重大问题，使其有效性和可执行性受到严重限制。为了进一步完善、明确、规范相关内容，使《征收与补偿条例》能够有效地实施和执行，必须由国务院法制办制定相关实施细则。2011年1月21日国务院法制办已经拟订了《〈国有土地上房屋征收和补偿条例〉实施细则》（审议稿），并提交国务院常务会议审议。正在审议的《实施细则》的主要特点在于，使《条例》更加明晰化和细化，更具有可执行性和操作性。如在区分用地途径方面，《实施细则》明确规定：为了明确区分新征收条例第八条“公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要”的情形；凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。［17］在对被征收房屋价值的补偿方面，《实施细则》明确规定：实施不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格，按以下三种情形及标准。（1）低档被征收房屋包括棚户区平房、4层以下住宅楼等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的2倍；（2）中档被征收房屋包括4层以上住宅楼、厂房、经营性用房等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的1.5倍；（3）高档被征收房屋包括别墅、高档住宅楼价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商业商品房的市场平均价格等。［18］显然《实施细则》使许多重大问题得以具体化，更具有执行性和操作性，便于征收人或拆迁人依法行使权力或权利和被征收人或被拆迁人人依法保护权利。

2．尽快完善国有土地房屋征收或拆迁各相关立法，妥善处理效益与公平之间的关系，在房屋征收或拆迁中做到公正、公开。城市房屋征收或拆迁在主体上涉及到县级人民政府、拆迁人（房地产商）和被征收人或被拆迁人，从法规规定来看，县级政府只是因公共利益需要而成为征收主体，而因非公共利益征收表面上看不涉及县级政府，而实际上由于我国土地是国家所有，县级政府则作为当地国有土地的管理者，往往代表国家向受让人出让国有土地使用权，他是国有土地使用权的“分配者”，自然地会成为城市房屋拆迁的主体之一，加上当地政府在履行其裁决职能后，往往会从法律上取代拆迁人与被拆迁人“对簿公堂”，从幕后走上前台，把被拆迁人与拆迁人的冲突转化为被拆迁人与当地政府之间的冲突，使当地政府作为城市房屋拆迁一方主体的地位显现出来。然而在城市房屋拆迁中各方的利益是不一致的，特别是拆迁人与被拆迁人的利益是对立的。拆迁人的动机和目的是追求利益最大化，以最少的投入获得最大的效益；被拆迁人的动机和目的在于根据自己的家庭情况，在服从国家、社会公共利益的前提下，依法保护自己的合法权益，并尽自己最大可能争取更多的拆迁补偿款；而县级政府在城市房屋拆迁中的动机和目的是追求政绩的最大化。这三者有着千丝万缕的联系。当县级政府凭借其合法的行政权力，借助开放商的房屋开发拆迁，从中获得财政收入时，而开发商也从中谋取利润，只有普通公民才是真正的弱势群体，其权利最容易受到侵犯。因此在房屋征收或拆迁中兼顾公平就显得尤为重要。

3．切实有效地保障被征收人或拆迁户的居住权及其他相关权利。根据《中华人民共和国物权法》之相关规定：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。［19］由此，被征收人或拆迁人的居住是首要保障，应该严格按照相关法律“规定”执行，并在此基础之上再进行货币赔偿。同时安置房也要尽可能得安排在被拆迁人原居住地附近，尽可能地不打乱被拆迁人的日常作息，保证被拆迁人的工作、就医以及子女上学问题等等，简言之，就是要保障被拆迁人的利益最大化。而针对货币安置情形，政府应当按照拆迁补偿最低标准对被拆迁人予以补偿，若是再政府进行货币安置后，仍无法解决住房的，政府应当提供相应的廉租房，以保证公民的居住。

第9篇：征收拆迁涉及的法律法规范文

《重庆晚报》报道 :2009年12月16日下午2点多,在北京海淀区四季青镇北坞村、玉泉村村民委员会在对居民席新柱家进行强制腾退时,席新柱往自己身上喷洒汽油并点燃,导致其面部等处被烧伤,目前仍未脱离危险。各地因为强制拆迁而发生的多起“自焚”事件,无独有偶,早已有之。

2008年4月3日福建省泉州市发生“自焚”事件;

2009 年2月13日内蒙古赤峰发生“自焚”事件;

2009年11月,四川省成都市金牛区居民唐福珍 “自焚”事件;

2009年10月28日山东省青岛市张永霞“自焚”事件。

今年的4月8日,辽宁省抚顺市又发生一起命案,负责拆迁的建委主任王广良,被“钉子户”杨义用刀杀死。值得人们反思的是,当地600多人联名上访,要求保杀人凶犯的命,甚至老百姓还放起鞭炮。这不能不让人觉得事情的复杂,拆迁政策是否有问题。