商业中心运营管理精选(九篇)

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第1篇：商业中心运营管理范文

关键词：中小企业；电子商务供应链管理；核心竞争力

一、我国中小企业的特点

我国中小企业主要具备以下特点：

1.中小企业产业结构的不平衡；

2.中小企业经济政策欠缺；

3.中小企业缺少配套设施；

4.简单的加工型企业属于中小企业，中小企业在核心竞争力方面、品牌意识及品牌建设方面和科技含量方面等都处于缺乏状态，中小企业在产业链的结构中处于被动地位，对于外界环境及经济动态方面适应能力非常薄弱，反应非常迟钝；

5.外部环境的金融危机促使企业家千方百计优化企业管理，更好把握新环境下的商机及促使自己生存下去的给予。

二、中小企业在金融危机环境下遇到的困境及难题

金融危机下我国中小企业的现状：

1.中小企业对外贸易方面突出的不利影响因素主要表现如下几方面：

（1）中小企业面临的出口环境大变，变得更加严峻恶劣。

（2）中小企业面临停产，倒闭的状态。

（3）中小企业的贸易成本大幅增加，市场竞争力大大减弱了。

（4）中小企业在资金链方面面临更大的风险。

2.中小企业的成本压力加大

由于外界环境的变化，很多中小企业开始面向国内消费市场，使得企业伙伴间的竞争非常激烈，生存环境非常恶劣。

3.中小企业的融资难度进一步加大

受金融危机的影响，进一步加大了贷款的审核力度。

三、金融危机下的策略

金融危机下中小企可以采取以下策略：

1.中小企业必须提高产品的质量，主要表现在品牌意识及品牌建设上。

2.中小企业还应以市场为导向，全面关注市场变化。

3.中小企业加强提升企业核心竞争力的策略研究，主要表现在：利用两个市场环境、利用两种资源价值、引进高端管理策略技术及引进高端科技人才。

4.中小企业发展方向：需求良好国家政策的大力支持帮助、尽最大努力实现产品升级、具备不断超越自己的核心竞争力、凸显超越跨越式的突破性的战略性发展。

四、金融危机下中小企业提升核心竞争力的策略

1.提升核心竞争力的策略之一：供应链管理

随着全球经济贸易往来的中小企业及其经营者必须思考的重要课题。中小企业如何在竞争合作并存并加强的大环境下很好的度过难关并很好的生存下去，同时具备自己的核心竞争力，超越自己，就必须把如何应用供应链管理这种新兴的管理模式提升日程，并不断在自己企业不断发展及其信息化需求的基础上不断优化升级对供应链管理，对自己企业的生存和发展具体非同寻凡的意义。

中小企业在供应链管理方面的决策体现：

（1）中小企业不断加强急提升树立供应链管理的意识和理念，逐步建立并不断完善供应链管理水平及能力。

（2）中小企业建立诚信经营的理念，树立合作共赢的观念，积极融入到供应链管理的大环境当中，与自己的产业结构中的上下游企业建立相互信任懂得合作的友好合作伙伴关系。

（3）中小企业需要不断完善自己的管理理念，以客户需求为中心为导向，更好地把握市场需求，争取最大努力活动精准市场信息，最大限度地减少经营市场风险。

（4）中小企业不断深化加强树立信息化管理的意识，不断完善和实现加强信息化建设及其管理能力，更好地实行更高级更优化的供应链管理系统，具体表现在如下几方面：第一：善于整合信息资源，发挥自己最擅长方面，逐步建立自己企业发展的核心竞争力；第二：加强人才引进制度，培养适合于高新技术需求及发展的高端人才，进而实现推广供应链管理的经验优势。

2.提升核心竞争力的策略之二：电子商务环境下的供应链管理

电子商务供应链管理策略：

（1）快速反应

中小企业面临着激烈的竞争环境下，如何生存如何发展，怎样才能更好地提升自己的核心竞争力，中小企业采取QR策略。

QR主要是面对产品消费者的需求做出快速反应，主要有三各不同层次：

第一，实现QR所必须进行的信息技术EDI对中小企业的产品条码标志；第二，在前面信息技术进行条码标志的基础上，在中小企业内部业务处理的策略，并采用EDI技术传输更多的信息，如报文；第三，中小企业与合作伙伴之间建立密切友好合作关系，通过信息技术实现做到快速反应，实现中小企业整体供应链更大经济效益的目的。

（2）有效客户反应

ECR是供应链管理的一种策略，对中小企业在供应链管理过程中实现以客户为中心，同时体现供应链上下游企业之间密切合作等方面具有重要意义。

ECR是中小企业供应链管理中实现为客户服务的理念的重要策略，同时具有中小企业降低整个供应链系统的成本的重要功能。

中小企业实施“有效客户反应”这一供应链管理战略思想：涉及到中小企业供应链管理中上下游相关企业的业务流程优化管理，实现进一步降低供应链的成本。

这样中小企业通过采取供应链管理策略，实行快速反应和有效客户反应，以满足客户对产品及信息的需求为目标，向客户提供最准确最及时的信息，向客户提供最优质的服务和产品，更好地提升中小企业自身的核心竞争力。

（3）电子订购系统

中小企业供应链管理应用电子订购系统，更好地协调供应链链条上零售商与批发商之间的关系，即EOS系统基本上是在零售店的终端利用条码阅读器获取准备采购的商品条码，并在终端机上输入订货材料，利用电话线通过调制解调器传到批发商的计算机中；批发商开出提货传票，并根据传票同时开出拣货单，实施拣发，然后依据送货传票进行商品发货；送货传票上的资料便成为零售商的应付账款资料及批发商的应收账款资料，并接到应收账款的系统中去；进而更好地实现促使整个供应链管理的效率。

3.建立企业间网络式供应链系统

第一，中小企业供应链管理过程中相关企业之间建立合作伙伴关系，中小企业根据自己企业的实际特点，认识到协调链条上各企业间商务活动的必要性，及怎样才能很好地满足客户对产品及信息的需求，中小企业供应链管理可以选择第三方物流管理，中小企业需要不断完善自己的组织结构，不断协调、利用和管理与链条上上下游伙伴企业之间的关系。

第二，中小企业如何进行供应链管理整合，促进中小企业物流的快速发展，中小企业供应链管理以信息技术为基础，实现信息分享作为中小企业供应链管理整合的基础。

这样中小企业随着信息技术的快速发展，以信息技术与信息流作为基础，利用更有效的客户对产品及信息的需求预测方法及技术，实现以客户为中心的高效率的货物流动获得客户需求的真实信息。

第三，中小企业供应链管理实现信息化，需要引进中高级人才，这些人才具备一定的才智：懂得企业供应链管理，具备供应链管理信息化的经营理念，熟练及掌握供应链管理的最新理论，并愿意付诸于中小企业供应链管理实践，能熟练掌握中小企业供应链管理信息化需要的信息技术基础，同时尤为关键的是能做到与供应链链条上的各合作伙伴企业友好合作。

总起来说，中小企业应用供应链管理这种新的管理思想及管理模式，中小企业如何改变基本的生存方式，如何更有效地应用管理信息资源，从而中小企业应用电子商务供应链管理，进而提升中小企业整个供应链的运作效率。

中小企业通过供应链管理，能够实现供应链管理中降低风险如库存积压，送货不及时等等的风险；进而通过优化供应链管理，在企业内部集成各供应链流程管理体系，降低整体供应链成本，增加中小企业的效益；在中小企业外部，通过利用供应链管理信息化技术策略，与供应链上下游企业之间建立友好合作关系，实现信息共享，以满足客户对产品及信息需求为目标，提高中小企业供应链管理过程中对客户需求的反应速度，更好地适应新的市场环境，更大地提升中小企业核心竞争力及提升自己立足生存与发展之本。

参考文献：

[1]周荣辅.基于供应链管理的中小企业发展战略探析[J].技术经济与管理研究，2003（02）.

[2]马士华，林勇，陈志祥.供应链管理[M].北京：机械工业出版社，2000.

[3]李杰梅.中小企业供应链管理战略研究[J].沿海企业与科技，2004.

第2篇：商业中心运营管理范文

汕头的广场有很多，例如：

1、汕头市人民广场：位于广东汕头市海滨路与市政府大楼之间，面积达6.3公顷，是汕头是重要的地标，可容数万的大型集会。主体由露天舞台、罗马柱廊和音乐喷泉组成。

2、汕头林百欣时代广场：位于广东汕头市长平路96号，广阔的草地加上街区内星河大厦、汕头市图书馆、林百欣会展中心等富有现代气息的建筑群落，使之既成为大型会议、展览的场所，又是市民群众休息娱乐的去处，反映出特区现代化海滨城市的人文特色。

3、汕头苏宁电器广场：位于龙湖区长平路与金环路东南角，地处汕头市级商业中心长平路商圈核心位置，区位优势明显。在硬件条件、软件服务、商品规划、运营管理等各方面成为粤东商业零售市场的标杆。

（来源：文章屋网 ）

第3篇：商业中心运营管理范文

目前电动汽车技术已成为各国政府关注的热点，电动汽车将成为绿色的交通工具，研究电动汽车充换电网络运营具有重要意义。我国电动汽车充换电服务定价研究和实践尚处于初级阶段，缺乏系统体系、方法。研究电动汽车网络运营管理，实现跨区域充换电服务网络规范运营管理提供有效的管理模式，具有在全国范围推广应用的广阔前景。

【关键词】

电动汽车运营管理

电动汽车商业模式具有三大核心问题，第一电能供给模式，第二电动汽车推广模式，第三充换电服务定价机制。目前，电动汽车的电能供给模式有三种：交流充电桩慢充、直流充电机快充和电池快速更换；电动汽车推广模式主要有三种，分别为：裸车销售、电池租赁，整车租赁和整车销售；充换电服务定价目前尚无成熟方法，以成本加成定价为主。电能供给模式和电动汽车推广模式可以多种不同组合方式，可以通过实际的示范效果和经济性分析不断调整优化方案。

1 我国电动汽车商业运营模式

我国现阶段电动汽车商业运营主要有以下三种模式：深圳普天的融资租赁模式、杭州的租赁与换电模式、合肥的定向购买模式。三种模式各有不同的市场运营点特点，可以为北京电动汽车充换电站网络运营提供支持。

1.1 深圳普天融资租赁模式

普天模式的主要特点是融资租赁和实时监控，它主要在电动公交领域应用，具体实施方式是：深圳市普天公司整体购买电动公交车，将车、电池分开销售给公交公司，只需公交公司支付裸车价格（不含电池），电池则单独进行租赁，有效地缓解了公交公司的资金压力。实时监控作为融资租赁的衍生服务，普天公司实时读取电动公交车的运行状况，包括：行驶状况、充电状况、电池状况，有效地保证了电动公交车的安全运营。因此普天模式的创收点是两方面：融资租赁的利息和实时监控服务费的收取。

1.2 合肥江淮应用的定向购买模式

合肥江淮的定向购买模式，已投放市场585辆电动私家车，每辆车由国家、合肥市政府、江淮汽车公司3级补贴，补贴后与同级别汽油轿车价格相当。以成本来计算，每公里电动汽车耗电12元左右，同款汽油轿车燃油费50元以上，是耗电费用的4倍多，由此可见电动汽车的经济性。定向购买模式主要是针对特定消费者销售电动车，此类型的消费者使用电动汽车成本较低，经济性较好，比较适合于政府公务用车等定向购买模式。

1.3 杭州电动汽车租赁与换电模式

杭州的市的电动汽车租赁模式打破了传统的公共交通模式，采用分时计费进行租赁，只租不售，为纯电动汽车配备了可充电式立体车库，为方便市民出行，在市区主干道路、居民区、大型商业中心、交通枢纽等地点设置了租车站。便于用户随时进行租赁自驾出行，让消费者避免承担充电难、维护保养和电池回收等问题。电动汽车租赁模式通过对城市资源整体设计，集中购置、管理、充电和维护电动汽车，用户进行租用自驾，各种资源高效配置合理运行。纯电动汽车租赁与传统汽车租赁类似，可以就近租车、异地换车，并且还可电话预约送、接车服务，使用经济、方便、快捷。

2 电动汽车商业模式与运营方案

影响电动汽车发展的关键因素之一是电动汽车的综合用车成本，即购车成本和用车过程中的各种费用。而这些成本涉及到政府导向、电动汽车生产成本、充换电运营机制以及各种配套设置建设等。为推广电动汽车，电动汽车的综合用车成本不能超过相应车型燃油汽车的综合用车成本。依据此前提建立的商业收费模式中，如果燃油价格维持在一定水平的低位，充换电设施建设的出资方和电池购置的出资方极有可能无法实现盈利，需寻找新的盈利点。

2.1 整合资源，搭建充换点职能服务网络

2.1.1 提前规划

建设智能充换电服务网络首先要最好规划布局，参与国家补贴私人购买电动汽车和“十城千辆”的试点城市，首先必须遵循国家电网充换电设置建设原则，前期工作结束后，需要进一步调查电动汽车市场实际运行需求和发展中存在的技术薄弱环节，按照智能电网发展规划要求，提前进行电动汽车充换电服务网络发展规划编制工作。另外，时刻注意国内外电动汽车行业发展情况，实时搜集关注国内外技术发展动态，定期调整电动汽车智能充换电服务网络发展规划。

2.1.2优化布局

按照当前电池技术下以换电为主，未来技术发展后充换并重的原则，采用“分级规划，以点带面、重点突破”的发展思路，发展电动汽车智能充换电服务网络。集中统筹建设充换电设施，调研规划变电站可建设面积及容量，实现充换电设施网络化布局，合理的运营服务管理模式将成为电动汽车产业稳步发展的必要支撑。

2.1.3推广建设运营模式

像北京、上海、深圳等电动汽车行业高速发展的城市，国网公司需要积极建立并推广智能服务网络充换电运营模式，以现阶段电动汽车行业发展为平台，针对不同需求的用户创新服务方式，完善多元化、差异化服务，提升运营服务质量，加大重点示范充换电站的宣传作用。打破城市间、省市间的壁垒，合理规划省市高速、主干公路沿线的充换电分布点，实现省市、城市间充换电设施服务网络一体化。

2.2 完善机制

2.2.1明确职责

电动汽车充换电服务网络仍在建设应用初期，首先需要市政府与电力公司联合建立健全各种规章制度，规范行业标准，明确细化各方职责分工，保证电动汽车行业可以有序健康的良好发展。

2.2.2加强管理

电动汽车行业正处在高速发展时期，各种配套工程建设应提前做好设计规划，整体布局筹谋，增强工程实施合理性和规范性，避免造成不必要的资源浪费。深化工程管理重要环节，对计划、招投标、项目实施和验收投运进行全程动态管控，确保工期和质量安全，保证各项建设任务圆满完成。

2.2.3提升运营水平

贯彻国家电网公司电动汽车充换电服务网络发展战略，加快充换电基础设施建设，开展城际互联项目示范，推进关键技术研发和标准体系建设，推进与电动汽车上下游企业的项目合作。实现客户服务管理、计费管理、资产管理、物流配送、集中监控、有序充电等功能，为电动汽车用户提供智能、方便、快捷的充换电服务。

2.2.4强化培训

以充换电服务管理人员为培养对象，明确工作职责，对其进行管理理论和管理技能培训，并深入生产一线了解实际业务流程。并且将应急培训纳入公司及充换电站培训规划和年度培训计划，建立健全应急教育培训体系，并结合实际，有计划、有重点、分层次、定期组织应急演练，使突发事件应急保障水平从人员意识和能力上得到提升。

第4篇：商业中心运营管理范文

关键词：选址、业态分布、动线组织、空间布局、经营管理

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

一、Mall的项目选址

城市中，一个成熟的商圈可以充分支持Mall的存在。Mall开发的基础条件，是项目所在核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现核心商圈的消费能力；其次，地处交通枢纽，位于交通集约发射点，拥有集体运输工具的Mall更容易取得成功。

大连百年城位于大连青泥洼核心商圈，交通十分便利，主力店是太平洋百货，名牌荟萃，管理先进，深受大连消费者喜爱。作为大连建市百年的标志性建筑，从坐落到现在，走过二十年依然不过时，被认为是大连最成功的Mall。而一度被评为是世界最大的“华南Mall”，其失败的主因就是因为选址先天失误。华南Mall所在的万江区，与市区隔江相望，缺乏成熟商圈，当地既没有大型特色的商品产地资源，又没有文化、旅游资源。从东莞市区过来购物，不但有好长的一段路要走，还要经常遭受过桥塞车之苦。

二、Mall的业态分布

大型Mall的业态主要由百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、购物中心等方面组成。笔者通过与马来西亚某商业地产开发和运营商（已在中国投资购买大型Mall物业）的长期配合与交流，总结出一些世界先进商业运营商的业态分布理念：

以一个五、六层高的Mall为例，地下或半地下一层会出现品牌超市、低端卖场和美食广场等，其位置并不显眼，是面向大众化消费的区域，为整个Mall吸收相对低端的消费群体。其中超市需要靠近地下车库出入口和一个独立的卸货区，方便顾客和超市运营商的物流；首层将是高端区，云集世界一线品牌，包括时尚服饰、名表、名包等，大牌的进驻，有助于提升整个商场的档次，抬高整个商场的租金。沿街或者旺铺未必是最高端或者最受欢迎的品牌，最受欢迎的品牌可能会出现在纵深比较深的一角，这样可以利用其品牌效应拉动人流，也可以抬高同层商铺的租金。为首层高端商户提供一托二模式商铺，利用沿街优势，使其享有独立入户的客流；二到四层，是品牌专卖店，档次由高到低辐射开来，包括服装、鞋袜、饰品、电子产品、儿童玩具、体育用品等等。相对于首层的高端品牌，其品牌会是世界二线或是本土一线品牌。在这几层内会出现一到两个主力店，主力店的定位将直接影响整个Mall的定位；第五层或者顶层，将又是一个高端区域，五星级电影院、KTV，咖啡厅、Ballroom以及高档餐饮等将会在此出现；气候和环境条件比较好的地区，在整个Mall的屋顶还会有室外游泳池和室外网球场等场所。

Mall作为世界大型商业地产的顶级形态，在众多业态的支持下，涵盖各种不同类型的消费群体，满足其一站式购物、休闲、娱乐、餐饮的需求。

三、Mall的动线组织

1．Mall的出入口设置，应与市政交通互相配合。Mall的主要出入口外部，应设置集散式的广场，以达到缓冲人流的效果。主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。

2．Mall的内部应杜绝人流和车流交叉的现象，这在一定程度上影响人流的动向。车库出入口应远离人行出入口，Mall内部应设置到达车库的独立出入口。人流和货流应避免交叉，不要应为运送货物而占用公共空间或是电梯系统，而阻碍人流走向，运送货物应尽量在人流较低的时间段内。大型业态（如主力店、电影院等）应尽量设有专门的运货通道。

3．Mall的平面交通。平面交通对引导人流起到至关重要的作用，顾客进入Mall后要有一条明显的主通道，宽度在8~10米，保证顾客能够拥有舒适的步行空间，顾客在主通道能清楚的看到商场平面业态划分。除去主通道外，与之相连的次通道，使客流有效的到达业态分区，根据不同的商业种类，次级通道的宽度各不相同，应在4~6米之间，以保证顾客不会再拥挤的情况下购物。无论主通道还是次通道，都应设有清楚的标识牌，应该包括楼层、安全出口、收银台、卫生间、电扶梯位置等信息，主通道宜设有业态全景分布图。

主次通道的设计，应避免让顾客走重复的路，尽量采用围绕中庭的双环回型平面布局，此种布局可以增加商场的通透感，有利于Mall吸引人流，使商铺价值达到最大化，。

4．Mall的垂直交通：

1）．扶梯作为Mall的重要垂直交通工具，它的设置方式对人流的导向至关重要。最让人舒服的扶梯排布方式是剪刀双向式的四部扶梯排布，这种排布方式可以有效减少顾客无效的路径，进而在最短的路线达到自己想到的商铺。有的商家认为采用剪刀单向式的设计，使向不同楼层运行的人流，必须绕个圈才能找到上行或下行的扶梯，其目的是为了让客流尽可能转到更多的商铺，以提高因位置不好导致人流不佳铺位的人流量。其实这种做法在商业发达国家或地区早已被淘汰，因为这种做法不够人性化，给顾客造成不必要的疲劳，一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态，因此这种做法会得不偿失。有条件的Mall应设置直接通入地下车库的扶梯。

2）．Mall的电梯分为客梯和货梯。无论是客梯还是货梯都应直接通向地下车库，为客户和商家提供最便捷的流线。有条件的Mall，其超市、主力店等大型铺位都应有独立的卸货区和货梯。电梯受制于其运力，不能成为最主要的垂直人流交通工具，但作为物流交通工具是必不可少的。

四、Mall的空间布局

Mall的空间布局往往和建筑用地、开发商的风格、地域气候有关系。成熟的商业地产开发商在室内外空间分隔上都会有属于自己的风格，有连续开发Mall经验的开发商，其项目都会有相同的烙印，甚至成为其品牌LOGO。

Mall的建筑特征是商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化。对于Mall来说，中庭的设计至关重要。进入一个Mall的内部后，中庭的尺度、位置给人的感觉会是顾客对整个Mall的第一印象。一个成功的Mall，都会有令人舒适的空间尺度。公共空间越大，人的舒适度越高，但Mall的利用率会降低，因此商家会在舒适度与利用率上追求一个最佳的比例。

目前，一些成熟的商业运营商会在Mall的植入中庭带的理念：Mall的中心是一个大的中庭，尺寸大小依据Mall的规模，以它为中心，其他小中庭组成带状结构，在整个中庭带的上方，屋顶会是带状的天窗，让整个Mall会有足够的自然采光。这种做法会使Mall的内部达到非常通透的效果，使顾客拥有最好的视线范围，各种业态可一览无余，对人流的导向有很明确的指示。真正做到商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化。

五、Mall的运营管理

目前，国内已建的大型Mall陆陆续续已有不少，但能真正赚钱的却没有几个，能连锁经营成功的属凤毛麟角。究其原因，是因为国内大型Mall的运营管理水平实属不堪。

第5篇：商业中心运营管理范文

关键词：大剧院；建设；经营；对策

一、考察各地大剧院的基本情况

（一）重庆大剧院

重庆大剧院是重庆市确定的十大社会文化事业基础设施之一，是集歌剧、戏剧、音乐会演出，文化艺术交流，多功能为一体的大型社会文化设施。

2003年10月，重庆市政府公开征集重庆大剧院建筑设计方案。最后，德国GMP及华东设计院共同投标的“孤帆远影”最终经专家评审、市民投票后脱颖而出。2009年6月16日，北京保利剧院管理有限公司与重庆方面正式签署《重庆大剧院委托经营管理合同》，于2009年11月1日起由重庆保利剧院管理有限公司负责经营管理，以“专业水平高、管理标准高、服务品位高、经营水平高、社会形象高”作为公司经营管理目标，采取“行业管理、委托经营、市场运作、政府补贴”的全新运营管理模式。北京保利剧院承诺每年在此组织演出不低于130场，几乎平均3天就有一场。为了保证质量，至少三成演出是由国际知名或者国内中央级艺术团体承担的A类演出。为针对观众爱好，公司还邀请港台和内地明星推出剧院版演唱会，此外也会邀请著名芭蕾舞团和话剧团赴渝演出。同时，还会安排戏剧、歌剧和曲艺、杂技等类别的表演。

保利剧院在重庆等地推行“演出季”的概念，提前一个季度公布演出剧目和票价。保利剧院针对演出档次不同制定不同的票价，最顶级的演出最高票价可达到1080元，而普及型演出的最低票价只要10元，这比看场电影还便宜。而普通演出的均价则在230元左右。价位差距比较大，选择面相对广泛，公司希望每年能吸引更多观众前往观看。

（二）广州大剧院

广州大剧院是广州市新建的七大标志性建筑之一，由广州市政府投资13.8亿元，历时5年建成，是目前华南地区最先进、最完善和最大的综合性表演艺术中心，其全新的运营管理模式也使之成为我国文化体制改革和演艺市场化运作的成功范例。

2010年5月9日，广州大剧院正式开幕。广州市政府通过招标方式选择文化部直属的中演集团委托管理，由其全权负责大剧院的运营，实行独立运作、独立核算。由于广州大剧院的地理位置极为优越，对外经营收入较高，政府不采取直接补贴，而是间接支持。广州大剧院以“立足珠三角，辐射港澳台，影响东南亚”的战略定位，大胆探索中国剧院经营管理新模式和改革发展道路，整合国际国内各类优势文化资源，聚集演艺产业链，推出舞台艺术精品，努力将广州大剧院打造成为华南最高艺术殿堂、全球杰出艺术家的演艺舞台。同时为加快广东文化体制改革，建设文化强省，为建设世界文化名城和幸福广州做出了有益的探索，为把广州打造成为与北京、上海齐名的“北、上、广三大演艺平台”之一做出了贡献。

（三）东莞玉兰大剧院

东莞玉兰大剧院是东莞标志性的文化建筑，总投资6.18亿元。东莞玉兰大剧院还配套建设一栋按三星级酒店标准装修的附属楼，可同时满足200名演职人员和170名大剧院员工的食宿。

2001年，东莞市委、市政府提出建设文化新城发展战略，希望通过文化来开启城市的未来，解开城市发展的死结，突破城市升级的瓶颈。这一年，东莞大手笔投入了19亿元启动建设玉兰大剧院、图书馆、展览馆、科技馆、少年宫等一系列大型文化设施。仅玉兰大剧院就投入6亿多元。2005年11月，东莞保利玉兰大剧院管理有限公司正式成立，公司全面负责东莞玉兰大剧院及其附属设施的经营管理。保利凭借自身雄厚的演出资源、丰富的剧院管理经验以及“专业水平高、管理标准高、服务品位高、社会形象高、经济效益高”的管理理念，成功策划运作了中国首个在地级市举办的国家乐团新年音乐会——2006年中国新年音乐会。东莞成为第一个邀请到中国爱乐乐团到家门口来演奏新年音乐会的地级市。

在艺术定位上要仰视，在服务经营的票价上，一定让市民能够走得进去，这是东莞市政府建设玉兰大剧院的初衷。根据东莞市民的消费水平，玉兰大剧院的票价实行最高上限不超过480元，年平均票价则定在230元左右。于是，东莞市民只要花相当于北京和上海三分之一、广州二分之一的票价，就可以欣赏到同等品质的高雅演出。

（四）深圳保利大剧院

深圳保利剧院坐落于深圳市南山区文化商业中心，毗邻连接香港的深圳西部通道繁华地段，地理位置优越，是一个高起点、高层次的文化综合体，能满足舞剧、歌剧、话剧、交响音乐会、戏曲及综艺汇演等演出使用要求，其建声效果达到建筑声学和舞台设备功能配置的国内顶级水准。

深圳保利剧院由中国保利集团投资兴建，是深圳保利文化广场的核心组成部分，凭借其先进的设备设施，依托北京保利先进的经营管理理念和成熟的专业化管理模式，成为市文化市场中一颗璀璨的明珠。300平米的多功能厅，配备先进的会议音响系统、灯光、投影设备等，是演出排练、新闻和召开会议的理想场所。

（五）广东星海音乐厅

这座以人民音乐家冼星海的名字命名的音乐厅，占地 1.4万平方米，建筑面积1.8万平方米，总投资约2.5亿元，是我国当时规模最大，设备最先进，功能完备，具有国际水平的音乐厅。作为广东省精神文明建设的重点工程，自1998年3月3日落成以来，星海音乐厅一直肩负着弘扬中外高雅音乐文化，对外文化交流的使命。音乐厅不仅组织国内外各类音乐团体和艺术家演出，承办国际声乐、器乐比赛和国际音乐艺术节，还举办群众性音乐活动，开展音乐艺术教育活动，让公众更多了解音乐，爱上音乐，并参与国内外的文化盛事。同时音乐厅还与企事业单位合作，共同策划开展宣传公关活动。

星海音乐厅从工程的策划、立项、投资、建设直至落成，都是在广东省委、省政府关怀和领导下，由省委宣传部直接领导、省文化厅具体组织实施进行的，并得到了广东省建委、计委和财政厅等部门大力支持，得到了国内外有关科研、设计、施工、安装等单位和技术专家积极参与，使工程得以顺利完成。

（六）河南艺术中心

河南艺术中心是河南省委、省政府确定的“十五”期间省重点项目，是建国以来河南省投资最多、规模最大、设计水平最高的公益性文化设施。大剧院配备有世界一流的灯光、音响和舞台机械，舞台机械设备具有升降、平移、旋转等先进功能。河南艺术中心还设有美术馆和艺术馆，具有收藏、陈列、展览、教育、交流、服务等功能，成为展示、交流研究河南文化艺术精品的场所，成为对外宣传河南省民族、民间优秀文化遗产的窗口。

河南省艺术中心从工程的策划、立项、投资、建设直至落成，都是在河南省委、省政府关怀和领导下，由省文化厅具体组织实施进行的。从2008年10月1日开始，委托北京保利剧院管理有限公司经营管理，省政府每年补贴2200万元，用于补贴水电气等能源费用、演出补贴、员工薪酬、设备维修费等。

为满足不同层次观众对高雅艺术的需求，河南艺术中心与河南保利艺术中心管理有限公司以“高标准、低票价”的公益服务为宗旨，推出“走进艺术殿堂”、“请把我的歌带回你的家”等系列公益活动，采取艺术讲解与演出相结合，达到传播知识、培养技能、展示才艺、培养高雅艺术欣赏兴趣、提高欣赏水平的目的，使普通民众能真正走进高雅艺术殿堂。

二、大剧院成功的经验

（一）党委政府高度重视文化基础设施建设

从剧院的选址、规划、立项、审批，到建设过程中的协调指导，以至建成后的运营，当地的党、政府都给予了高度重视。剧院都选在市中心、文化设施的聚集地，区位好，配套设施齐全。重庆大剧院、广州大剧院、东莞玉兰大剧院和保利剧院，周边宾馆酒店林立、交通便利、商业气氛和文化环境浓厚，东莞玉兰大剧院还建有配套的三星级酒店，极大地方便了演职人员和管理服务人员的食宿、交通，配套完善的商业设施和服务功能，为剧院的经营提供了有力的保障。另外，各地剧院既是文化中心，同时也成为了各地政府党委重要的中心。政府每年都在大剧院安排大量的文化活动或演出，既培育了文化市场，又增加了剧院的收入。

（二）各省相关职能部门的积极支持和紧密配合

大剧院的建设不仅仅是业主的事情，重点工程与许多职能部门密切相关，都必须发挥主人翁精神。这些剧院在建设过程中，相关职能部门相互协调、沟通顺畅，为剧院的定位、建设、运营提供了有力的保障。如河南艺术中心在建设过程中，由省发改委、省大项办、省建设厅、郑州市抽调专人组成小组常驻艺术中心督导建设。

（三）高标准建设，使剧院成为当地标志性建筑

大剧院本身更具有标志性特点，更能引起党委、政府及社会各界的高度关注和重视。想方设法，克服困难，保证投资到位、使之具有超前性、标志性，是几大剧院建设中的共同特点。目前，几大剧院均成为城市乃至区域地标建筑，深深的文化烙印刻在人们心中。至今这几个大剧院均在国内仍属领先地位。

（四）剧院建设复杂程度高、投资额度高、难度系数大，是多学科交融的艺术品

剧院建设涉及到建筑、装饰、舞台机械、光、声、电等门类行业学科，是一个科学的系统工程，复杂性、难度系数大。剧院工程建设难度一般是五星级酒店的三倍，平均建设周期一般要5年。剧院建设投资额度高昂，如重庆大剧院一再追加投资，从最初的9亿元概算增至建成时的16亿元。再如管风琴、高品质钢琴、定音鼓等专业高级演出设备的配置及其保管的费用都是很大的。

（五）运营中政府给予补贴

大剧院作为一个城市品位的象征，因其公益性特征政府给予补贴，这是当前国内外高雅演出场所普遍采取的通行运作方式。财政补贴主要用于引进演出、人员经费、物业管理、水电费开支等方面。重庆大剧院、广州大剧院、东莞玉兰大剧院，每年的运行费用由政府补贴1至2千万元。星海音乐厅是全额拨款的一类事业单位。剧院因此而有能力以较低的价格让广大市民欣赏和享受优秀的文化节目，政府的演出补贴归根结底是补贴到了市民身上。

三、有关项目建设的一些思考和建议

要将云南大剧院建成西南一流、国内先进应当达到七个标准：布局合理、功能齐备、设施完善、通达快捷、造型独特、视听优良、环境优美。

（一）进一步加强领导，加强各职能部门的协调和指导

大剧院建设是当地党委、政府确定的重大项目，大剧院的建设标准，投资规模不是某个单独的部门就能够决定的，都是需要省委、省政府的大力支持，需要各职能部门加强协调、指导，通力合作，才能有效推进。

（二）确定合理的投资规模

根据专家提供的经验数据表明，省、市、区级大剧院的单位面积造价一般平均在2万元-2.5万元之间，按此计算，项目投资应在9.3亿元-11.63亿元之间；地市级大剧院单位面积造价一般在1.5-2万元，按地市级水平，项目投资应在7亿元-9.3亿元之间。按单位座席造价，重庆、广州、东莞玉兰三个大剧院平均为50万元/座，按此计算，项目造价应为9.7亿元。

（三）完善配套设施建设

建议参照省博物馆新馆的做法，在大剧院南侧约30亩空地上同步配套建设大排练厅和餐饮住宿、办公场所。建设附属配套设施，既有利于与博物馆新馆的协调一致，也有利于完善配套和服务功能。国家发改委投资项目评审中心组织的评审会上专家也表示，缺少配套将给未来经营带来困难。

（四）大剧院的运营管理

建成后，建议由云南文投集团进行管理和运营，采用“政府补贴、目标管理，自主经营、自负盈亏”的模式。大剧院管理采取企业化运作，不计提折旧的前提下，争取自求平衡。

总体看来，大剧院是一个城市文明的象征，代表一个城市的文化品位，具有很强的公益性。大剧院的建成，能够吸引国内外著名的演出团体前来演出，市民可以分享到国内外的先进文化和高雅文化氛围，是文化艺术交流的殿堂，也为传统文化提供传承的平台。大剧院的投资一定要到位，要适当超前，避免大的缺憾。为培育市场，引导广大人民群众的文化消费，政府应购买公共文化产品，应给予必要的补贴。

云南文化艺术中心（云南大剧院）的建设，要在满足国内外大中型演出需要的基础上，体现云南的文化特色，具有地标性和时代性，要将经济性、实用性、艺术性有机结合，经得住历史和人民的检验，要与其他重大文化项目及周边环境整体协调，在满足人民精神文化需求的同时，成为我国西南地区城市公共文化设施的一大璀璨亮点，成为提升云南省形象和吸引各方游客的标志性建筑，成为云南实现各民族交流的平台，成为促进云南省文化产业跨越发展的时代标志。

参考文献：

[1]蔡军.剧院运作管理理念[J].音响技术，2006.

[2]王永喜.对新时期大剧院改革与发展的思考[J].鄂尔多斯文化，2008.

第6篇：商业中心运营管理范文

近期，从一份资料上看到各大电商企业庞大的物流仓储计划：

京东商城：计划建7个一级物流中心，25个二级物流中心；

当当网：成立一家由其控股的独立配送服务公司，打造开放式的物流平台，已建立六大物流中心；

淘宝网：建设开放物流平台及仓储基地，在华北、华中、华东、华南、东北、西南和西北7大区域中心位置建仓；

卓越亚马逊自建物流覆盖北京、天津、上海和广州，在全国8个城市拥有9个运营中心；

凡客诚品在10个主要城市已经完成选址，到今年底将完成28个仓储建设；

苏宁易购已经完成三大成熟物流基地，另外4家物流基地进入试运营，6家进入施工阶段，签约储备项目达12个；

新蛋网自建配送队伍，7大分仓已经建成，2012年在全国十大省会城市建仓；

1号店被沃尔玛注资之后年内准备在华中、西南、西北和东北四区设立4个仓储中心，还将自建10个左右快销品类储备分仓和300多个配送站点。

看到这份资料之后，恰好我去到新疆乌鲁木齐走访了一个物流园，该园已经完成了商业地产的改造，成为一个家居建材城，虽然商城名字还保留物流园名称，但已完成许多家居建材的大品牌进驻，部分已开始营业。

这并非个案。同样在深圳的笋岗，原来是物流园区，现在却由于距离东门（深圳最繁华的步行街商业中心）仅十几分钟车程而进行改造，物流配送企业陆续向更为偏远的关外搬迁。

物流地产向商业地产的转变，几乎每个省会城市都在发生，而这些物流园建立不到十年，在中国城市化进程提速的情况下，未来的物流地产将会以更快的速度向商业地产转变，这个事实被电商企业在全国拿地建仓的事实所证，却被京东刘强东一再否认，明确表态不会通过地产来赚钱，这样说其实更深层次的目的是为了提升用户体验。

这个说法似乎很说得通，但这些电商企业如此宏伟的物流仓储计划，以及各城市现有物流园改造为商业地产的现状，目前的百货、SHOPPING MALL业态或将面临来自未来电商企业物流地产变身商业地产的新威胁！

圈地运动是B2C中国化的必然走向

物流仓储的建设使得电商轻公司逐渐变重，这个重不是负担，而是使得其估值变得更高，变得更值钱，毕竟这世界唯一越占越少的就是土地。对于这些迟迟没有盈利的电商企业来说，在烧了VC的钱这么多年，如何赢得资本市场的认可，能够成功上市就成为当务之急。

现在的国内电商公司中，当当网占中国图书市场规模的15%~25%，麦考林的线下加盟连锁店则为其上市加分许多。那么现在的这些电商公司，除了已经被亚马逊收购的卓越网、进军电商的传统企业苏宁、已经盈利的淘宝网外，其他多数电商企业均处于巨额亏损状态，无疑物流地产成为未来盈利的保障。目前中国仓库的投资回报率在全球范围内都算是较高的，毛收益率在8%~8.5%，高于一般住宅以及商业地产的平均收益率。

未来在中国城市化进程中，这些物流仓储用地除了可以低成本地改造成为商业地产之外，还可以逐步独立运营，成为服务于其他中小电商甚至其他企业的第三方物流配送公司，通过这些公司为线上的B2C商城获得新的盈利点。

其次是配送效率和成本的拼杀。

在前端的商品、展示、营销、支付都不断提升用户体验的同时，最后一公里的配送就成为决胜关键。第三方物流配送公司以加盟制周转仓为主，运营效率和成本已经无法满足电商企业规模化发展的需求。电商自建仓储物流成为竞争手段之一。

毕竟相对于传统店铺来说，仓储物流基地的建设更加快速，通过一到两年的密集网点布局，实现全国快速配送，这也是赶在已经拥有实体店的传统零售商布局线上和线下业务结合的电商之前，纯电商企业提升自己核心竞争力的机会。

对于已经拥有上千规模实体店的苏宁易购来说，整合线下业务的难度和自建仓储物流基地相比较难度要大得多，周期也要长得多，所以，苏宁选择自建仓储物流也在情理之中。而且在线下实体店整合完成之后，这些物流仓储基地如果再改造成为商业地产，然后在更偏远的地方建设仓储物流基地，以形成良性商业循环。

对于依赖商业地产资源扩张的传统百货业来说，这种做法值得借鉴，可参考淘宝网的物流仓储方式。淘宝网自己购买仓储物流用地，然后以合作方式将这些仓储物流交给第三方代运营管理，同时在自己的高流量和高销量背书下吸引商家使用其仓库并交纳租金，仓储物流自然而然成为盈利中心，同时，提高买家购物体验，获得与B2C一样的配送竞争优势。

同样随着中国城市化的推进，淘宝网自购的这些仓储物流用地可以很好地变身为商业地产进一步服务于自己，例如开设更多爱蜂潮这样的家居体验馆，将自己在线上的优势转换到线下，这样一来，传统的百货业和零售业在这一场电商企业凶猛的圈地中将逐渐散失自己线下拥有实体店的强大优势，在未来三到五年的竞争中处于劣势，这不得不引起警觉！

《全国仓储业发展指数》的数据显示，2010年全国通用仓库需求面积达7.01亿平方米，实有仓库面积仅5.5亿平方米，通用仓库总体上处于供不应求的状态。而仲量联行的研究报告也显示，上海物流仓储租金自去年以来一路飙升，涨幅超过10%。

租金上涨，只是中国B2C集体下沉的一个直接影响，对中国未来的电商战略，这种集体建仓带来的长链条电商发展战略会对未来的零售格局产生哪些影响，只有经历过一个产业的波动轮回才能真正显现。但是，对于传统零售的影响，应该不难预测，曾经封闭的商圈正在被撕裂，在城市化推进和新经济变革的大环境下，未来零售业态的格局，将由今天的布局者掌握。

链接：

Tips1：刘强东关于电商圈地的看法：

第7篇：商业中心运营管理范文

龙湖做商业地产要追溯到2003年。当时，龙湖开始在重庆打造首个天街系产品——北城天街。那时的重庆北城，只是一个名为客车修理厂的地块，曾转手达20余次却无人开发。但在十年后的今天，北城天街已是名副其实的重庆第一商圈。

此后的五年时间里，龙湖则一直专注于单项目运营。2008年之后，龙湖进入项目复制、城市与业态同步扩张的时期。2010年，受调控影响，住宅市场陷入量价齐跌的状态，部分房企开始转向商业地产寻求发展。作为商业地产较早发力的代表，龙湖地产同年开始成立商业地产部，专门负责公司旗下商业地产的发展运营。以开发别墅成名的龙湖地产，凭借突出的建造技艺以及自身的物业品质在商业房产中渐露头角。

2011～2012年，龙湖商业每年开业三个项目，全国化布局初现端倪。根据2012年8月龙湖地产半年业绩会上的数据显示，截至2012年上半年，龙湖已开业的商场整体招租率达98.6%，租金同比增长35%。而在国内，80%～85%的开业招租率一般就被认为是较高的水准。据龙湖商业地产为本刊记者提供的数据显示，龙湖所运营的商场毛利率达到了81%，可与香港顶尖商场媲美。龙湖因此被诸多商业品牌誉为“内地最赚钱的商业地产公司”。龙湖自行开发的《龙湖商业运营管理系统》，可实施监控旗下所有项目每家租户当日营业额、租金情况、人流量等指标，关注商户经营情况，并及时给予帮助。龙湖此举，得到了众多商家的信任和追随，庞大的商户资源库使龙湖成为国内招租率最高的商业运营商之一。

迄今为止，龙湖天街的战略合作伙伴已达750余家之多。一些合作品牌跟随着龙湖天街将门店开到了全国，并因此实现了数倍的营业额增长。如今，天街系已走进14座城市，打造出19个产品，并在2012年前10个月就创造了130亿元的销售额。

龙湖商业地产负责人向本刊记者介绍，龙湖目前形成了三条比较成熟的产品线：龙湖天街、星悦荟、家悦荟。龙湖商业地产会根据地块和区域特点来决定使用哪一种，以目前的项目规划来说，天街系占的比例最大。

与万达模式一样，龙湖商业地产亦采取租售并举的模式。龙湖的购物中心、地理位置特别优越的少量写字楼等业态一般会持有，而商铺、大量写字楼、酒店公寓等其他物业形态则被散售。接受本刊记者采访时，龙湖商业地产负责人介绍，在资金方面，龙湖每年将销售回款10%以内的资金投入商业运营。

在商业物业的选址方面，龙湖的原则是选择在战略区域的一、二线城市新城中心、地铁上盖、交通节点，以及三、四线城市的核心区域和新的规划中心，以低成本获取土地。与大多数商业地产开发商不同的是，为了保证足够的消费力，龙湖利用自己做住宅的优势，巧妙地在商业地产与住宅地产两个板块之间频繁互动。

商业地产专家易铺网CEO陈建明接受本刊采访时表示，比较看好龙湖商业地产的商业模式。陈建明认为：首先，龙湖“租售并举”的模式能有效降低回款周期过长带来的投资风险；其次，无论从商业项目前期定位，到招商落户，再到卖场的日常管理，龙湖商业都将细节做到极致，有属于自己特色的商业地产运营和发展之路；再次，龙湖商业的业态也大都是体验式业态，以北城天街为例，从开业至今，其业态已历经4次调整，如今其体验式氛围更为浓厚。

“商业地产作为一种空间，事实上承载着社交、体验和消费实现的功能。如同看电影不会被DVD取代一样，全家总动员式的集中消费体验，仍然有赖于商业综合体。从这个意义上讲，以体验式商业为主的龙湖商业地产，应该会大有可为。”陈建明说。

扩张隐忧

据龙湖商业地产负责人透露，2013年是龙湖商业地产扩张元年。今年开始，龙湖计划每年新开一个大型购物中心。然而，由于全国商业地产项目在建和潜在供应量巨大，部分城市商业地产面临过剩的风险。而商业地产快速扩张的背后需要战略、资金、人才等多方支撑。龙湖地产商业地产是否做好了准备？

面对本刊记者的提问，龙湖商业地产负责人回复说，作为一个发展十九年的开发商，龙湖从集团层面有全方位的基础来支撑扩张目标，归结起来就是“有规划、有钱、有人、有资源”，具体包括：

第一，清晰的战略规划。上述目标是由具体的商业土地储备和城市发展规划来支撑的。

第二， 强健的财务支持。商业地产非常吃现金流，而龙湖目前可以说是现金流管理最好的公司之一。在香港上市公司核心财务指标中，龙湖的多项指标基本都处于行业前三位。截至2012年6月，龙湖的净负债率仅为49%，而融资成本不到7%，这是绝大多数同行不可想象的数字。2013年，龙湖在穆迪的评级上调到Ba1，标普评级则为BB+，在民营房企信用综合评级中排名首位，充分说明了龙湖的企业实力。

项目层面上，龙湖原则上不做单纯的商业项目，多以和住宅、酒店、写字楼结合的商业综合体呈现，并且住宅、写字楼的销售先行。这一模式充分发挥了龙湖住宅领域的优势，依托龙湖销售业务的优异表现，项目内的现金流也能够基本平衡，实现项目内循环。

第三， 专业稳定的团队。龙湖有稳定、专业、经验丰富的商业团队，中高层平均商业从业年限超过十年，服务龙湖五年以上的中高管比例超过60%。同时，龙湖一直以来重要的成功基因——企业文化，在需要细致、人文关怀的商业运营中更加能发挥其强大的功效。

第四， 坚实的城市资源。龙湖多年来深耕每座进入的城市，获得了丰厚的回报。2012年，龙湖在产生销售的12座城市中，有8座城市的销售额排名前十。这背后，反映了龙湖在各类城市资源的积淀上非常坚实。目前，龙湖已长期和100多家全国性媒体、近300家地方性媒体保持着良好的合作关系。这些都将为商业的顺利发展奠定基础。

第五，品牌口碑。龙湖的品牌美誉度和忠诚度在行业中和市场上有口皆碑，客户满意度连续多年排名全国第一。据专业的第三方数据，龙湖的客户满意度高达87%，其中有70%的客户具有重复购买意向，也表现出龙湖业主的高端特点。地产、商业的有效联动，能够让龙湖业主这一优势使商业极大地获益。

同时，龙湖商业也在商户中形成了良好的品牌口碑。多年来，龙湖商业在开业期和调整期的招商率分别高达90%和95%，远高于行业平均水平的80%和85%，体现了龙湖品牌对商家的强大号召力。截止到2012年底，龙湖商业在全球范围内接触并建立联系的商户超过了3000家，引入到龙湖商业体系1526家，跟随龙湖进入不同地区和项目的品牌达到215家，达成战略合作品牌的近200家。这既是龙湖商业品牌的成绩，也是龙湖商业长期发展的重要资源优势。

尽管龙湖商业地产对自己的扩张之路充满信心，并给出了一大堆数据以证明其可行性，但多位接受本刊记者采访的业内人士对此却持不同观点。第一太平戴维斯策划部总经理徐伟成直言，龙湖商业地产试图按照重庆、成都的成功模式大量复制，从省会级城市到三、四线城市去，通过不同的产品线扩大市场氛围，像万达般形成规模效应。但龙湖商业发展速度过快，带点盲目乐观。缺乏对未来中国市场消费趋势的把控研究，将是其未来发展模式需解决的课题。因为商业模式、建筑硬件和开发投资容易复制，团队管理、人才招聘与留住人才、按现在发展商业消费市场迅速适应的营业力，则不容易有机和系统地对变化万千的“市场”作准确的应变。像大船连接各类中型船只一样，灵活转向并非易事。

而商业地产专家鄂丽华担忧的是，和龙湖商业地产一样，近年很多商业地产公司都在攻城略地、大肆扩张，加上以住宅为主的房企也纷纷加码商业地产，短期大量激增的商业地产相较于人才储备、零售业发展等现状存在极大的不匹配，这必将出现恶性竞争的状况：大量企业的进入，对土地需求量自然增加，地价必然上涨，导致开发成本增加，在本身就融资渠道狭窄的环境下，企业将承受巨大的资金压力；大量项目的出现，必然引发人才大战，高薪挖人的现象现在比比皆是，导致工作的稳定性受到影响，无法正常运作，这也直接影响了项目的服务品质；大量项目的短期激增，相较于有限的零售品牌资源，也必将导致商业项目的严重同质化，而且因彼此间的恶性竞争不仅增加招商难度并使得项目收益缺少保障。

鄂丽华还表示，与开发住宅不同，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。中国的商业地产项目尚在起步阶段，只有少部分开发商能够很纯熟地炒作一个商业项目。大多数开发商还处在一个学习和摸索的阶段，其对于商业项目运营的能力还有进一步提高的空间。商业地产最重要的并不是规模扩张，而是后期运营管理，否则就要面临漫长的养商期。所以，鄂丽华认为，龙湖商业地产扩张即便做了充足准备，但商场瞬息万变，还是应步步为营、谨慎前行。

机遇背后挑战重重

从北京地铁6号线常营站F口出来左拐，步行5分钟便是龙湖·长楹天街售楼处。由于正赶上一期交房，售楼处内人头攒动、热闹异常。虽然记者之前已经电话预约，但置业顾问苏彤显然忙得有点分身乏术。

“商铺卖得挺好的，剩下的已经不多了。”终于腾出时间来的苏彤告诉记者，龙湖·长楹天街规划共24万平方米的商业体量中，90%是由龙湖高度自持，能够推出市场与客户分享的商业仅有3万平方米左右，散售商铺产品十分稀缺，这也客观上导致了产品的热销局面。

尽管商铺卖得不错，但业内人士表示，龙湖·长楹天街面临的挑战仍然很大。其20多万平方米的独立商业中心汇集了IMAX影院、永辉超市、室内冰场、主力百货等，将成为北京城市东部最大的购物、娱乐中心。但常营地区是北京市保障性住房和两限房小区的所在地，购买能力有限。距其不远的朝阳大悦城开业近三年仍处于养商期，便是例子。而且，常营的长住居民已经达到15万人，大量的人口、密集的住宅小区，让这一地区的出行与居住都显得有些拥挤，常营周边的管庄路、朝阳北路因此而经常拥堵，造成交通不便。但地铁6号线的开通使得此区域的交通得到大力缓解，同时也给商业带来了可以预见的人流。

该人士还表示，商业讲究“地气”，商业越多的地方氛围越、越更有环境。但常营目前还不具备这些良好条件，商业配套需要进一步提升，尚待发展。

对龙湖商业地产布局北京，地产评论人马跃成表示，龙湖在北京正在进行的有两个大型的商业综合体项目，一个是长楹天街，一个是时代天街，大概都在60万到70万平方米的建筑规模。龙湖商业地产总是和住宅地产无缝对接的发展思路，并且定位在家庭服务的基础上，这让其与其他商业地产商区别开来，有独特的竞争力。另一方面，北京房地产业的发展势头依然强劲，而商业地产的发展还在起步阶段，特别是新城区域，承载着北京人口转移、疏散、截留的功能，从总体规划上看，新城区域的大型商业设施是有市场、有条件、有发展潜力的，因此龙湖地产发展前景值得期待。

但马跃成同时认为，龙湖走的是自持大部分商业这条路，并且与自有地产项目无缝对接，选择政府投资或区域发展前景好的地区，不在乎当前的地区环境，而是注重未来区域环境，因此特别看重政府主导的新城市板块发展要地。这种方式的优势是降低了成本，能够很快成为地区的地标性建筑，引导区域商业发展方向。但是，这种模式耗费精力比较大，回报时间也比较长，同时也受政府调整规划和地区发展速度的影响。

此外，龙湖地产是从开发高档住宅走过来，进入商业地产的，其发展商业地产的模式仍然具有开发住宅地产的痕迹。目前，龙湖的三个商业地产产品龙湖天街、星悦荟、MOCO家悦荟各有特点，但也大同小异。都是以大型商业综合体完善区域配套，加之高品质城市住宅，从而形成“产商居”一体化的“生活自循环”。而且，龙湖商业定位在以家庭为核心的“综合生活体”。但是，其商业内容并非家庭生活为主，休闲娱乐新潮内容占到很大比例，这与龙湖商业地产周围环境、客户人群特点存在很大关联性。

第一太平戴维斯策划总经理徐伟成谈到龙湖商业地产布局北京的市场前景时表示，龙湖在北京投资发展速度相对较合理，如发展商业地产为主力，则更要谋定而后动。因为北京中高端的商业地产产品（Shopping Mall、奥特莱斯、百货和商业街区）自身的品牌和形态同质化就很严重，加上城市规模、气候特点与近年电商对纯零售业态总金额的冲击，直接影响了传统商业购物中心或商业街区的收益，加上拿地的技术难度，龙湖不得不慎之又慎。

与大多数从住宅转向商业的开发商不同，对于成规模的商业项目，龙湖均选择自己持有并运营，这无疑又对龙湖的资金投入和专业人才提出严峻的考验。自持物业需要资金回报，但是龙湖地产的项目一般都在待开发区域，人群效应短期内不能聚集，消费能力短期内也跟不上来，十分考验资金压力和运营能力。

龙湖商业地产在发展布局中需要注意的是，北京商业地产的竞争对手万达、中粮、华润等都是以商业地产为主的开发商，不但经验丰富，经济实力也非常强大。并且这些大牌开发商占据的位置都是商业资源成熟和基本成熟的地区。龙湖商业的选点都是填补待成熟地区的商业发展需求，与其他竞争对手的布局思路存在差异。

徐伟成还指出，大量的高端专业的商业招商、运营管理人才数量要配合大量迅速的新发展项目合理地到位，同步培育和留住集团的人才，统一经营管理的服务水准，将是龙湖商业地产需要注意的问题。另外，试图复制大规划属于初步的成功商业模式，容易产生自满、官僚、内耗等可能出现的管理问题，墨守成规地复制容易僵化其内部管理和产品创新的活力，造成像当年IBM、Motorola等大企业的“巨人忽视市场原动力”症状。所以对于龙湖来说，在面临机遇的同时，同样面临挑战。

Tips

龙湖商业地产三条产品线分别为

龙湖天街

超区域或区域型购物中心，体量一般在10～20万平方米，业态齐全。天街的一大特点是，总是和住宅、写字楼、酒店等其他业态统一规划、共同开发，以综合体的一部分呈现出来，而不是一个独立的纯商业项目。这就使产业、商业、住宅能够有效联动，构建新的生活和消费模式，有利于城市发展和商圈繁荣。

星悦荟

社区型高端精品商业，体量一般在5～8万平方米，多以餐饮、娱乐为主导，成为精致、典雅的特色商业。虽然体量不大，但因为其特色突出，往往使辐射力超出所在区域。例如重庆的春森彼岸星悦荟，号称“重庆的城市会客厅”，集中了多家高端餐饮商户，开业不到一年，就成为重庆商务宴请、外籍人士交往的主要场所。

第8篇：商业中心运营管理范文

［关键词］ 新城商业 商业等级 开发模式 借鉴意义

一、前言

商业是一个城市繁荣的重要标志，它对城市功能提升意义重大，特别是对城市新城建设来说。商业开发可以弥补新城开发之初配套的不足，满足新城居民的消费需求。好的商业项目可以提升新城品质，吸引新城产业发展所需要的高层次人才，对新城产业结构调整，提升城市能级具有重要的作用。商业开发还可以促进新城的土地增值，增加政府收入，为新城开发回笼资金。

最近十来年，随着经济快速发展和城市化浪潮的蔓延，几乎每个城市都在进行移城或扩城建设。如广州珠江新城、杭州钱江新城、南京河西新城等，新城建设风起云涌，给商业带来了新的发展机遇。但是新城商业由于开发过快，缺乏有效控制，也出现了很多问题。诸如缺乏有效消费，人气难以集聚；商业等级体系紊乱，空间布局凌乱；采用落后的经营方式，难于管理；缺乏有效控制，商业盲目开发，难成规模聚集等，这些问题严重影响新城的开发品质，给开发商和政府带来重大损失。在新形势下，新城商业发展有哪些新模式，如何使商业开发投资价值最大化，如何规避新城商业开发风险，不仅是政府关心的命题，也是各房地产开发商、商贸企业、财团基金的重点关注方向之一。

苏州工业园区（以下简称园区）位于苏州古城东侧，它是中新两国共同合作开发的国家级示范园区。经过十几年的发展，园区发展成就卓越，主要经济指标年均增幅30%以上，现已成为一个集居住、商务、商业、旅游、工业等多种功能于一体的的现代化新城。作为全国新城开发建设的典范，园区商业从无到有，历经十五年，逐渐繁荣，取得了巨大的成就，现已成为苏城新兴的市级商圈。下面我们就来分析园区商业的发展现状，在此基础上总结其成功的经验。

二、苏州工业园区商业发展概况

园区商业经过多年的发展，成就显著。社会消费品零售总额逐年增加，商业开发体量持续增加，商业开发模式多样化，现已形成了较为完善的三级商业等级体系。

1. 社会消费品零售总额大幅增加

目前园区社会消费品零售总额已从1994年开发之初的1.9亿元飞跃到2009年的112.7亿元，年同比增长幅度达到21.5%，15年涨了60倍，增幅在苏州全市各区中名列榜首。社会消费品零售总额大幅增加，显示园区商业发展不断壮大，充满活力。

2.大中小项目协调发展、体量持续增大

从早期的左岸商业街、湖滨新天地，到李公堤，再到最近两三年的印象城、圆融时代广场，园区初步形成了大中小项目协调发展的格局。从中我们也可以看出园区商业项目体量不断呈规模化的发展趋势。目前园区商业开发体量已接近300万，还有数个规划在建项目，总的来说，未来园区商业体量供应将非常可观。各种商业项目错位竞争、特色发展，共同支撑园区市级商圈建设。

3. 形成较为完善的三级商业体系

目前园区已初步形成了较为完善的三级商业等级体系，按其功能属性可以分为社区服务型，以邻里中心为代表，分散布局；区域级商业功能区，以东环路沿线大卖场集聚区为代表，沿线布局；市级商业功能区，以环金鸡湖商圈为代表，面状布局。

(1)邻里中心遍地开花，社区级商业成熟发展

1994年，园区借鉴新加坡经验，在其首个开发的住宅小区新城花园建造了国内首家邻里中心。现在园区拥有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑7座邻里中心，分散在湖东、湖西以及独墅湖片区，总建筑面积超过12万平米，主要满足附近小区居民的日常生活需要。目前还有数个邻里中心在建，社区商业发展逐渐走向成熟。

(2)东环路国际卖场贴身布局，区域级商圈初具规模

2009年，随着大润发新店、印象城-沃尔玛店相继开张，园区东环路沿线从北到南，三公里多的范围内集中了四大世界500强的超级卖场，分别是大润发、沃尔玛、欧尚以及家乐福。根据《苏州商业网点布局规划》，苏州古城区内严格禁止开设大卖场。而东环路沿线作为市区与园区的交界处，既有“老苏州”的人气，又有园区新苏州人聚集起来的强大购买力，于是狭小的东环路一带逐渐形成一个繁荣的“购物带”，东环路商圈应运而生。

(3)环金鸡湖高端项目不断汇聚，市级商圈特色凸现

环金鸡湖商圈并不是一个封闭的概念，仅限于环湖临水地区，而是一个延伸出去的广泛区域。从左岸商业街、湖滨新天地到李公堤、时代广场，金鸡湖商业广场等，园区的主要商业项目规模化、时尚化，特色十分鲜明，这与古城区的传统商圈也形成了鲜明的对比。特别是李公堤、天虹百货、时代广场等地标商业项目的先后建成营业，使得环金鸡湖商圈正在和观前、石路、南门商业区组成的古城商业板块一起，成为苏州的核心商圈。

4.多样化的开发模式

园区商业发展模式多样，且很多模式都是首次在苏州出现，成为引领苏城商业发展的潮流。

（1）邻里中心模式

邻里中心是一种全新社区商业中心的集成服务模式，具体指在6000-8000户的居民中设立的一个功能比较齐全的商业、娱乐、服务中心，服务人口在2万至3万人。邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为3%。园区目前有7座邻里中心，还有数个在建，分散在园区各个片区。这种社区商业模式能够满足满足附近小区居民的吃喝玩乐购等基本生活需求，这就是为什么你在园区看不到小摊小贩的一个原因。园区整洁干净的城市环境，也得益于其先进完善的社区商业开发模式。总的来说，邻里中心这种特有的创新模式使其在国内社区商业领域中处于领先优势。

(2)特色商业街模式

园区特色商业街有左岸商业街、李公堤商业街、月光码头商业街等，下面以李公堤为例。李公堤原为光绪年间元和县令李超琼所建，全长1.4公里，系金鸡湖上唯一的湖中长堤。自建成之日始，堤上商贾云集，百年商脉延绵不绝，其本身具有很高的商业价值和文化价值。开发前李公堤已破落不堪，经过圆融集团的精心打造，李公堤现重现昔日繁华，自2006年开街便成为一道城市风景线。众多异国风情餐饮、SPA生活馆、商务会所、休闲酒店在这条百年长堤汇聚。独一无二的湖光水景与粉墙黛瓦的传统建筑，以及与时尚现代的商业元素巧妙融合，李公堤很快成为苏州的餐饮休闲新地标。2009中国步行商业街工作委员会颁发的金字招牌挂上了李公堤，使其成了苏州市区第一个“中国特色商业街”。

(3) OUTLETS模式

“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。在欧美当代商业社会中，OUTLETS是最为流行的一种商业业态。园区奥特莱斯店邻近李公堤，自开业之日起，以其驰名世界的品牌、 难以想象的低价 、方便舒适的氛围、新型的业态深得消费者喜欢，特别是中高端的消费者。

(4)时尚百货模式

园区时尚百货有久光百货、天虹百货等，仅以天虹百货为例来说明。苏州天虹百货位于工业园区湖西片区核心位置的新天翔广场上。天虹百货共四层，以名品、首饰、化妆品、家居、餐饮、休闲、成熟男女装、少淑装等为主营项目，业态上与我们常见的时尚百货比较相似。但其竭力打造的品质超市，却是超出了传统百货概念。天虹的超市总面积达5000多平方米，精致优雅的装修环境，与一般大卖场绝对是风格迥异，其所拥有的日常生活必需商品，却堪比大卖场，深得附近居民的喜爱。苏州天虹 “时尚百货+品质超市+餐饮休闲”的模式应是传统百货商场应对市场激烈竞争与需求，创新发展模式的典范。

(5)Shoppingmall模式

Shoppingmall，意为超大型购物中心。它是指规模在10万以上，有管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合型商业业态，能实现消费者一站式消费。Shoppingmall跟百货商场最大的区别就是，shoppingmall经营的是业态，是各种各样的商店，而百货商场里经营的是各种各样的品牌。园区的Shoppingmall主要集中在东环路沿线，以印象城和扩建后的欧尚购物中心为代表。其中苏州印象城集购物、娱乐、休闲和餐饮于一体，总建筑面积约14万，集大型超市、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食餐饮、娱乐休闲等设施为一体，为市民提供一站式购物、餐饮、休闲、娱乐等消费服务。欧尚新投资扩建的购物中心面积达到13万，除保留原先的卖场业态，还增加了包括品牌风味餐厅、大型亲子园、时尚百货专卖、专业体育用品城、美式家居生活馆及多元生活品牌店等业态。引进多元业态共同发展，已成为未来大卖场发展的重要趋势。

(6)商业综合体模式

商业综合体属于复合型商业业态，概念与Shoppingmall类似。它是指在一个毗邻的建筑群，由一个统一的管理机构组织、协调和规划,把一系列零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食、商务等各种服务的一站式商业中心，是商业发展到一定阶段各种业态优化组合的必然趋势。商业综合体和Shoppingmall区别在于，前者是建筑群，后者是单体建筑，且前者一般体量要更大，业态更全。目前园区商业项目能称得上商业综合体只有圆融时代广场。时代广场是苏州有史以来规模最大、业态最全的城市级商业综合体，占地面积21万平方米， 51万平方米超大体量，包括商务办公区、圆融天幕街区、生活休闲区、滨水餐饮区以及久光百货区，成就一站式消费目的地。这里有世界第一长的500米巨型神奇天幕;国内单体面积最大的百货店；数百家品牌商家；业态包含综合百货、儿童体验馆、家居商场、滨河餐饮、高品质写字楼等。所有这些使时代广场成为苏城商业的亮点，每逢节假日我们可以看到大批的国内外游客来此观光购物。

三、苏州工业园区对新城商业开发借鉴意义

1. 新城商业体合理的规划选址

具备合理的规划选址，那么商业开发也就成功了一半。

(1)沿新城交通干道布局

新城一般位于城市中心区，在地理位置上距离城市中心区有一定的距离。大型商业体能够立足于此，主要依赖汽车和公共交通设施，它是汽车时代的产物。纵观园区大型商业体，大都沿交通干道布局。目前园区已建成的四大超级卖场全部集中在东环路沿线附近;大型百货、Shoppingmall、都市综合体沿园区主干道现代大道方向布局,且这些项目都处于规划建设中的轨道交通1号线的辐射范围，交通区位优势明显。大型商业体沿交通干道布局主要考虑的就是其可达性，便于集聚人流。

(2)选址于新城与老城交界地带

商业体布局在新城与老城交界地带，既可以吸引新城区的消费者，又可以吸引老城区的居民来购物。以东环路沿线大卖场集聚区为例，短短3500米的距离内集中了四大世界500强的超级卖场。如此近距离的布局，商家之间难免会有一番激烈的竞争，然而从各大卖场人头攒动的景象，不由得佩服商家独到的眼光以及对市场形势的准确把握。东环路沿线作为市区和园区的交界处，市区老居民、园区新居民、租房打工者“三碰头”，迅速集聚起大批人气，从而成为超市卖场布局的黄金地带。

(3)周围具备高端元素配套

大型商业体甚至一个商圈的成功依赖于周边成熟的环境，所以商业体选址必须考虑项目周边的元素配套。以圆融时代广场为例，周围建有大量高档社区；全国最高的水上摩天轮；苏州最大的展览场馆――苏州国际博览中心；苏城最豪华的科文中心影剧院；最奢侈的星级酒店群；规划建设中的九龙仓、新鸿基超高商务楼、台湾诚品书店，这些都为圆融时代广场带来了巨大的潜在人流。从一些国内发达地区的新城如广州天河城、深圳福田等地来看，当地的商业很发达，其中一个原因就是商业和娱乐联姻，商业与商务联姻，新的大型商圈范围内往往包含居住、娱乐、休闲、旅游、商务等业态组合。

2. 新城与老城商业错位发展

新城商业开发较晚，要想在市场竞争中后来居上，就必须充分利用用地空间优势，与老城区商业错位发展。具体有以下几点：(1)注重项目的景观规划与设计，打造新城景观商业；(2)充分利用地下空间，提供足够多的停车位；(3)构造业态与品牌的优势，满足一站式购物需求。一般当消费者的消费实力达到一定阶段，就对购物场所有了新的要求，它不能仅仅满足消费者的物质需求，同时要有一种寓购物与休闲中的情调，使消费者从中得到感官的享受和精神的放松。而园区商业就特别重视打造新城商业的优势，如圆融时代广场，其超前的规划理念、新颖的建筑造型、时尚的夜景、超大的体量、4000个停车位、一站式的购物理念，这些都是老城区商业所不具备的优势。而这些优势能够使消费者在购物中得到感官的的享受和精神的放松，达到购物即休闲的效果。

3.重视商业体的运营管理

在产权上，园区商业项目采取只租不售的模式，保证统一管理，统一营销。以圆融时代广场为例，在招商推广方面，制定适合商业综合体特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户。而且圆融商管公司在开业前已经进驻，负责项目的日常管理。开业后，隔三差五举办各种促销活动，诸如名车展销、明星唱片签售、儿童歌舞比赛、街头魔术节等。所有这些活动能使圆融时代广场在市场上不断制造热点，扩大影响力。

4. 注重新城商业的开发时序

国内有些新城，不注重商业发展的规律，在新城建设之初就上马大型商业体，这增加了商业运营的风险，也出现了很多失败的案例。新城商业发展是一个循序渐进的过程，不能急功近利。园区商业比较注重开发时序，在确定了城市定位的基础上，加强对商业网点的布局，重视发展市级商业区，建好特色项目，同时也发展社区商业保障民生，形成立体化的商业网络。在建设之初，由于缺乏人气支撑，所以园区商业是以发展社区商业为主，主要是邻里中心模式，满足人们的基本生活需求；进而发展一些小型的商业街区，如左岸商业街，业态以餐饮为主，能够比较快的聚拢人气；最后随着新城基础设施建设不断完善、房地产开发走向成熟、新城居民不断导入等一系列条件成熟，才开始发展大型的城市综合体，来满足新城居民日益增加的物质文化娱乐需求。通过合理的商业开发时序，构筑新城立体化的三级商业等级体系，进而实现新城商业的全覆盖。

5. 发挥国企的带头作用

纵观国内新城建设，大型国有地产开发公司发挥的无疑是一种带头作用，旗下所建项目都具备标杆意义。回顾陆家嘴CBD的发展历程，东方明珠电视塔、金茂大厦等一批有国有企业开发承建的标杆建筑屹立于CBD中心之后，才激发了越来越多的港商、台商及外商的开发热忱。同样在园区，很多大型商业项目都出自国有地产开发公司。如圆融集团开发的李公堤商业水街、时代广场；商旅集团开发的湖滨新天地、月光码头商业水街；建屋集团开发的金鸡湖商业广场…这些大型国企开发的项目规划建设起点高、经营理念先进、业态组合齐全，所有这些使园区的商业在档次要高出其它城区一筹，也符合园区商业的高端定位。正是由于园区大型地产国企的高起点规划建设水准，越来越多国内外实力开发商进入园区，开发商业物业。国企、民企、外企共同推动园区商业大繁荣。

6.商业与旅游的联动开发

商业即旅游，商业与旅游联动开发，是园区商业发展的新理念。通过商业项目的知名度吸引旅游人群，通过旅游市场上的消费者带动商业人气，两者联动，进而实现商业与旅游的共同发展。如李公堤商业水街，其最大的特色就是它不仅作为商业载体，而且其本身也发展成为知名的旅游景点，实现商业、旅游的完美结合。再比如圆融时代广场，世界第一长的500米神奇天幕、时尚的夜景、新颖的建筑造型，所有这些使其本身除具备商业功能外，还是一个不错的旅游胜地。每到周末或者节假日，我们可以看到很多外地旅游大巴开到圆融时代广场，带来众多游客参观购物。和大型旅行社签订合作合同，从旅游市场吸引消费者，增加了项目的人气和商气，这对新城商圈建设大有裨益。

四、结语

新城市中心建设为新城商业发展提供机遇，但是在新城商业大发展的时候，如何规避商业风险，也是政府和开发商的所要认真思考的问题。本文在深入分析园区商业发展现状的基础上，总结出园区多样化的商业开发模式、专业化的商业运营管理、高起点商业规划定位、立体化的商业等级体系等一系列成功的新城商业开发经验，希望能对城市商业开发，特别是新城商业开发提供一些重要的启示和参考价值。

参考文献：

[1] 何芳 陈璐：新城商业地产发展探析[J].上海房地，2006：37-39

[2]许峰：从社区商业到新城市商业,园区消费15年涨了60倍［EB/OL］

第9篇：商业中心运营管理范文

关键词：快速轨道交通线网规划

一、前言

随着我国经济的发展和城市化进程的加快，如何合理地解决城市迅速增长所引发的交通需求和有限的城市空间资源规划与管理是目前我国各大城市所关注的问题。国内外实践证明，发展以轨道交通系统为骨干、以公共交通为主体、各种交通方式相结合的多层次、多功能、多类型的城市综合交通运输体系是解决城市交通问题的主要途径。城市快速轨道交通工程是一项大型的系统工程，技术复杂、涉及专业多、投资大、建设周期长。快速轨道交通线网规划（以下简称“线网规划”）作为轨道交通发展的基础和先决条件，具有举足轻重的作用，是关系到今后地铁建设及运营能否顺利实施，并能否有效地节省投资的重要问题。

线网规划设计中所涉及的问题很多。最近，笔者有幸参加了关于北京快速轨道交通线网规划的设计工作。笔者将结合此工程实例和一些粗浅的体会，谈谈线网规划中的一些新思路和方法。本文将从线网规模的确定、线网规划合理的设计原则、线网详细的统计分析、多标准评价体系、最佳方案的功能、技术和运营分析、最优方案分期实施计划等方面进行介绍。

二、线网规模的确定

线网的规划研究首先要确定城市轨道交通线网合理的规模，以此在宏观上判断一个城市大概的轨道交通规模范围。线网规模要以城市今后的发展、经济发展、城市交通发展政策和服务水平目标为依据，应当是出行需求与交通服务之间的最佳结合点，坚持近远期相结合、定性定量分析相结合原则和经济性原则。线路走向尽可能满足城市布局结构和出行总量需要，并适当兼顾城市将要开发地区发展的需要。线网规模的准确把握应使其在不同阶段都能满足出行客流的要求，发挥最大的作用。线网的规模要包括不同阶段线网的编织密度和服务水平等级。

1定性的确定

（1）线网的规模与城市发展规划紧密结合

根据城市发展规划，结合城市特点、出行需求、客流预测，对重点发展地区、商业区、高新技术开发区等进行重点开发。对人口增长和就业岗位的分布进行科学的预测，以指导和帮助我们更合理地确定不同区域中线网的编织密度。北京目前的规划布局为，进一步加强由天安门广场、长安街、复兴门、建国门组成的“超级中心”；发展CBD商务区；发展王府井、西单、朝外等主要商业区；优先发展具有战略意义的海淀高新技术开发区以及上地、丰台、石景山、望京等技术园区、2008年奥运会在北京的举行将为增加北京的城市活力以及发展交通基础设施起到积极推动作用；积极推动边缘集团和卫星城发展；加强对绿化环带和市区的规划绿地建设；加大对北京文化遗产的保护力度。作为首都、国家政治文化中心、历史名城，在保护其特色的基础上，改善生活环境、交通状况，提高市民生活水平和出行需求。

（2）线网的规模与经济发展政策紧密相关

经济发展是支持城市进步，活跃城市社会活动和影响全市居民出行的重要因素之一。很显然，出行率与市民富裕程度休戚相关。同时，发展交通的投资力度也与经济发展紧密相连。

由于经济发展与机动化程度，总出行率和私人机动化出行率之间有紧密的联系，因此，未来GDP的增长趋势对交通发展有重大的意义。根据经济发展的预测，可推算出未来各种交通模式的综合投资潜力及未来公共交通的投资潜力，从而更好地确定不同时期线网的规模。

（3）线网的规模与城市交通发展政策紧密相关

进行准确的交通调查，掌握居民的出行情况。如进行出行方式、出行率、主要出行客流分配等调查，以此确定合理的交通发展政策。

积极发展公共交通，有效控制私人机动化出行，对自行车出行人员合理引导，使这部分人能转向公共交通。必须推行合理的总体交通发展政策，使各交通体系协调发展。

（4）轨道交通服务水平目标的制定

轨道交通服务水平目标的制定对线网规模的确定起到重要指导作用，很大程度上决定了线网的发展方向和未来建设速度。北京市轨道线网服务水平目标制定时考虑如下几点:

a.易达性：居民住所或上班地点距与其最近车站的距离不超过750m；

b.出行时间：在市区范围内，出行时间不超过60min；

c.候车时间：高峰小时候车时间不超过3min；

d.舒适度：除座位外，6人/m2标准。

2定量的分析

在定性确定设计原则后，可根据公共交通客流总量、人均指标测算法和面积密度测算公式分别定量计算轨道线网规模。

对线网规模的影响作用有的可以量化，有的无法量化，所以确定城市轨道交通线网规模要采用定量计算和定性分析相结合的方法。定性分析对线网规模具有宏观指导作用，而定量计算是对定性分析的一种合理验证和修正，在以往的工作中，由于技术手段和调查数据积累的不足，定量计算的可信度大打折扣。今后随着数据采集手段的提高和城市公共交通信息化平台的建立，将为城市轨道交通的合理规划提供有力的技术保障。

三、制定线网规划的原则

在线网规模确定的基础上，制定合理的轨道线网规划设计原则，为下一步规划线网提供依据。北京作为首都，是政治、经济和文化中心,人口繁多、地域面积很大、地下状况复杂，为达到较高的交通服务等级，制定了很多的设计原则，列举以下部分内容来说明。

1.支持城市多中心发展和经济发展的政策，重点支持CBD、金融街、主要商业中心、文化旅游中心、边缘集团、奥林匹克公园、高新技术开发区及卫星城等已建、在建和规划建设的地区的发展。按照SOD和TOD结合的方式合理规划线网，是其更加适应城市发展和经济发展的需要。

2.根据不同的标准对各种交通模式进行分类，选择适合不同城市的不同功能等级和交通服务等级的交通模式。北京作为特大城市，其人口较多，我们就选择了重型大运量的市域线和市区线的模式。市域线服务于市区和城郊，站间距相对较大、速度快、运量大，较好地吸引远程的客流。市区线主要服务于市中心区域，站间距相对小一些，发车间隔较小，较好的吸引近距离乘客，但较小的站间距就势必造成工程造价的升高。所以，有效的确定站间距对于线网的合理性也是很重要的。而对于小型的人口相对较少的城市，也许，发展有轨电车就可满足出行的需求。

a.按照线路的服务功能等级不同分为市域线、市区线、局域线。

b.按照运量的大小分为重型大运量的地铁、轻轨、有轨电车系统。

c.按照封闭形式分为混合交通、半封闭、全封闭线路。

d.为满足不同等级的交通服务，车站分为大型枢纽站、一般换乘车站和一般车站。

e.根据客流的要求选择不同的车辆类型，目前我国规范规定：有A、B、C三种车型。

3.依据城市的出行特征来确定线网的结构形式。经过科学的客流预测，分区域测算出城市中的主要交通走廊，是从市区-市郊的放射形出行、还是穿越市中心的穿越形出行；是优先考虑线路走向，还是先锚固住车站的站位；多种设计思路组合运用可构造出不同的线网结构形式。但无论以哪种思路为出发点来设计的结构形式都需要用客流预测来验证其适用性，并根据结果进行调整后，再进行测试，直到其合理为止。

4.线路的铺设形式需根据所处的地理位置、地质情况、城市景观等来确定地下、地面和高架形式。例如，北京在三环路以内规定均采用地下线形式；而颐和园地区虽处三环外，但由于景观原因，从其门口通过的线路需埋入地下。

5.对线网中线路和车站进行设计和施工的可行性研究，分析并选取最优方案。施工中针对不同情况选取与之相适应的施工方法，包括暗挖、明挖、盖挖；同时，车站设计中还需考虑站台的形式、站台和站厅的相对位置等问题。这些都是应该在线网规划中需考虑和确定的。线网规划作为前期工作，应该在大的原则上具有规范作用，一旦确定，就不应轻易改变。因此，在做这项工作，一定要慎之又慎，通盘考虑。

6.对于大型公交枢纽，我们应当根据枢纽站周边的环境条件及其所发挥的作用，以及对此区域的土地规划、预留发展和客流预测进行深入的研究，合理确定枢纽站的规模。并且优化其易达性，方便乘客进入车站或与其他交通模式的换乘（地面公交、出租车、自行车、步行），从而使其更有效地吸引客流。这就需要规划部门的大力支持，对于此规划区域得到合理安排和监控，尽量减少原则性的变动。

大型公交枢纽站的换乘形式多种多样，我们以前设计的车站换乘形式多为十字换乘、T型换乘和通道换乘，设计不够合理。一方面是设计上较为死板老套，另一个造成目前状况的重要原因是，规划和前期的准备工作做的不够细致深入，控制规划的后续工作执行的又不严格。比如多条线路在某一地段交汇，往往缺乏深入地综合分析和规划。在车站设计时，哪条线先设计，就把有利的土地资源占尽，很少为后续线路统筹考虑，从而导致土地资源的浪费、并使后续工程的施工设计难度加大、费用增加、换乘形式单一、换乘距离加长，甚至造成许多好的规划方案难以实施。因此，在开始建设时就需要统筹考虑,把大型枢纽站的土建结构一次建成，为后续工程的建设提供条件。例如：在西客站和东直门站的下方就已考虑和建成预留的地铁车站。

7.我们经常认为多线交汇的交通枢纽在设计上较为困难，因交汇线路越多，车站规模越大，投资越多。但为了提高乘客的换乘方便，对线路可进行适当合理的优化，使其换乘合理，同时有效降低投资。以3条线路交汇为例：图1(a)是有两条线路平行通过车站，形成换乘，另一条线路分别与其形成换乘，此形式为两层的较理想的车站线路形式。若遇到图1（b）的形式，即3条线路相互交叉，形成三层的规模较大的车站。我们可以对其进行合理的优化调整，使其中的两条线在同一标高平行通过交汇处，这样使其形成同站台换乘形式，即在同一站台上就可换乘其他线路上的车辆，大大地方便了乘客，在香港等许多城市都采用了这种换乘形式；也可使两条或更多的线路在此车站区域共用同一条线路和站台，形成共线运营的形式，德国法兰克福等城市的地铁就有许多车站采用这种形式，换乘极为方便，但同时对运营管理的要求大大提高，为图1（c）所示。

8.在规划阶段还应该考虑到线网中各条线路之间的联络线，使整个线网在各个阶段都能达到最佳的运营效果，成为一个有机的整体，相互协调，资源共享。同时还应考虑到与外部铁路专用线的衔接，使外部的资源有效的通过铁路专用线运送进入线网中来。

四、线网的规划

线网规模确定后，依据所设定的设计原则，在分析研究的基础上，设计并规划出合理的线网，形成城市交通骨架。

五、对线网进行详细的统计

随后对所设计的线网进行详细的统计和分析，得出的统计数据反映了路网的各方面的特征，为下一步对各线网方案做出客观的评价提供了有利的依据。详细统计分析包括如下几个方面：

1.分类统计体现线网主要特征的数据。包括线网总长、不同类型线路（市域线、市区线、局域线）的总长度和数目、各种功能等级的车站总数，包括一般车站、一般换乘站和大型公交枢纽站的总数。

2.体现交通服务水平的数据。此项是由线网对各大型城市活动中心和公共设施的覆盖程度来体现，包括商务区、商业中心、体育设施、医院、学校、工业区、高新技术开发区以及旅游景区等。这些区域都是城市规划中大力支持的项目。

3.客流预测分析是评价线网结构质量的有力数据。包括出行结构、出行量、出行率、各交通模式的出行比例以及对公交产生的影响。

4.线路铺设形式。统计不同铺设形式（高架、地面、地下）的线路总长度和不同铺设形式车站总数。

5.车辆总数。按照高峰时段市区线、市域线的不同行车间隔、旅行速度及车辆编组等数据来计算每天运营线路所需的车辆总数和需备用的车辆数。

6.车辆段和维修车间。统计线网中，所需设置的车辆段和维修车间的总数量。

7.投资总额。对基础设施（线路、车站）和设备（车辆、沿线设备和车站设备）进行估算，计算出整个线网所需的投资总额。

六、多标准评价体系

对各备选方案进行了详细分析并获得了相关数据后，要对各方案进行客观的评价。评价的标准应由乘客、运营者、建设者、经营管理和市政府等各方商讨形成一个全面、客观的多标准评价体系。评价体系应由以下几个方面组成：

1．乘客要求高品质的交通服务，提出线网的吸引性指标。

2．运营者要求降低运营成本、增加收入，提出运营目标。

3．建设者要求施工的可行性和简便性，提出建设目标。

4．经营管理者需要降低投资，并使各种交通模式之间良好衔接，提出经营管理目标。

5．市政府要求维持城市可持续发展战略，提出发展战略和对资源的全面管理目标。

各个不同的城市所适用的评价体系不同，这需要在长期的实践中进行摸索，形成了一套适合本城市发展的多标准评价体系。这套评价体系对于我们今后城市的发展、轨道交通的发展都有极为深远的意义。

在形成了完善的评价体系后，我们就须依照该评价体系对各备选方案进行客观的评价比较计算，其中需要针对各指标的重要程度进行适当的加权处理。在经过综合评价比选过后，较客观地评选出最佳的线网方案。

七、对最佳方案进行作进一步的分析

对评选出的最佳方案进行进一步详细的功能、技术以及运营管理方面的分析。对其进行总体评价，以检验这个线网是否符合所确定的相关原则。下面就从3个方面具体分析。

1．对各条线的长度、走向、车站定位、枢纽数目进行分析；对重点发展区域的覆盖、对城市布局、经济发展的支持程度等进行详细的功能分析。按公认的经验数据，市中心的线网覆盖率应在90%左右，线网的密度1~1.2km/km2，车站密度为1座/km2，即一个车站为市中心区1km2的市民出行服务，服务半径约为500m。

2．对线路走向、铺设形式及换乘车站的构成和组织形式进行详细的技术分析。尤其要对线网中的大型换乘枢纽进行深入的分析研究，如线与线间的换乘、地铁与城市公交的衔接、车站与城市地下空间的开发相结合等。例如:上海就在人民广场、徐家汇、静安寺、虹口体育场四大城市中心区组织了大量的人力、物力进行了方案研究，为下一步的设计、施工的顺利进行打下了坚实的基础。

3．检测线网在今后运营上是否能达到快捷、准点、安全、舒适；线路设计是否简便、灵活。科学的客流预测对确定合理的运营模式和选定合理的车型有很大的帮助。在运营中，可根据不同的线路特性和客流需求（各区段客流量不同）制定不同等级的服务（例如：常规服务、中间折返区间运营、支线运营、跨站运营等）；制定紧急事故处理方案；合理设置中间折返站和联络线；设置终点站折返区间和方案；设置运营规程、时刻表等问题。

在对最优方案进行详细的分析后，可对其不完善处进行适当的调整和优化，使其满足我们的设计原则和要求。

八、最优方案分期实施计划的研究

在对最优方案进行详细的分析和优化后，对此最优方案进行分期实施计划的研究。分期实施计划是使线网能够分阶段、有计划、有步骤、连贯协调的实施。对不同阶段制定不同的发展目标和实施计划。

首先，先确定已建和在建的线路；其次，再对建设资金的来源进行分析；最后针对不同阶段、不同投资额制定出切实可行的实施方案。