不动产登记中心职能精选(九篇)

第1篇：不动产登记中心职能范文

【关键词】物权变动 更正登记制度 构架

物权变动是物权法的核心内容。物权变动必须以一定的公示方法表现其变动,由国家专职部门将不动产物权的事项记载于不动产登记簿,才能发生一定的法律效果。作为不动产物权的公示方法,登记制度的最主要功能是促进交易,保障交易安全。但人为的登记记载工作,总会受到各种客观和主观因素的影响,错误的记载不可避免,因此,更正登记制度作为保障不动产物权正确界定的制度,必不可少。

更正登记的内涵

更正登记是对不正确的不动产登记进行更正的登记程序。更正登记属于登记制度的一种类型,我国物权法称之为错误登记。当登记簿上记载的权利状态与实际的权利状态不相符合时,登记簿上的登记即为不正确登记。目前学界把由法定公示方式表征的物权称为法律物权,把真正权利人实际享有的物权称为事实物权。我们可以将法律物权的享有者称为登记权利人,将事实物权的享有者称为真正权利人。发生不正确登记时,是指法律物权与事实物权不一致,也即登记权利人与真正权利人不一致。更正登记就是针对不正确登记所设置的。

从更正登记的程序角度着眼,可以将更正登记分为两大类,一类是由民事主体引发的更正登记,可称为依申请的更正登记;另一类则不以民事主体的申请为条件,登记机关可以主动地依职权引发更正登记,可称之为依职权的更正登记。前者更多地重视民事主体的权益,带有更多私的色彩,后者则更多地注重社会利益的保护,带有更多公的色彩。

我国更正登记制度现状及问题存在

我国现行法律法规中规定的更正登记制度无论在体系上,还是在内容上都有进一步完善的必要。

现行法律法规中关于更正登记的规定。我国不动产登记制度包括土地登记和房地产登记,均为依法进行。我国土地和房地产登记中有关更正登记的规定最早体现在国家土地管理局于1995年12月8日的《土地登记规则》,该规则的第七十一条规定:“土地登记后,发现错登或者漏登的,土地管理部门应当办理更正登记;利害关系人也可以申请更正登记。”建设部于1997年10月27日颁布的《城市房屋权属登记管理办法》中也有对不正确登记的处理办法。该办法所针对的对象并不是登记簿上的记载,而是房屋权属证书。在注销房屋权属证书后,对于登记簿上的不正确登记如何处理,该办法并没有作出规定。2007年通过的《物权法》在第十九条规定了更正登记制度,共分两款:“权利人、利害关系人认为不动产簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”该规定内容比较简略,不够细致,操作性不强。

我国更正登记制度存在的问题。从我国现行的法规规定可以得出以下结论:更正登记制度在我国登记制度中地位不高,不受重视。我国更正登记制度的现状带来了极大的消极后果。其一,更正登记制度是登记制度的一个重要组成部分,我国现行法将更正登记排除在登记制度之外,使登记制度缺乏体系性,立法显得比较凌乱。而且作为登记制度的一部分,更正登记制度担负着登记制度的部分功能,即对不正确登记进行改正。一旦将更正登记制度排除在登记制度之外,登记制度的功能便会出现缺失,从而影响到整个登记制度的运作。其二,更正登记制度的主要目的是保护真正权利人利益,保护财产静的安全。将更正登记制度排除在登记制度之外,会削弱登记制度对真正权利人和财产静的安全的保护,从而影响登记制度价值追求的均衡。其三,我国的登记制度并不十分发达,存在着诸多的“不统一”,有些规定还相互冲突。在这种背景下进行的登记,在登记过程中发生不正确登记的可能性是很大的,因而也就更需要有更正登记制度来进行调整。另外,对于不正确登记致使他人损失的,我国没有建立登记机关的赔偿制度以资补救。因此,更正登记制度在我国更有必要加以详细规定,在发生损失之前改正不正确登记,避免损失发生。

我国更正登记制度的应然构架

依申请更正登记的设计。更正登记主要目的是保护真正权利人的利益,是对私权的保护,因此在程序设计上要以依申请的更正登记为原则,以依职权的更正登记为例外。依申请更正登记虽然在我国现行法中也有规定,但非常不完善。一方面是缺乏可操作性,另一方面是附属于依职权更正登记。

笔者认为,在设计依申请的更正登记时,应该以当事人的两个主要权利为中心,即以更正登记请求权和更正登记申请权为中心。要保护真正权利人的利益,就必须赋予其保护自己利益的权利。更正登记请求权和更正登记申请权就是这样的两种权利:一种是私法上的实体权利,一种是公法上的权利,两者结合,能给权利人以必要的保护。建议对依申请的更正登记作以下规定:“登记簿上登记的权利与真实的权利不一致时,因该不正确登记而受损害的人可以请求因更正而涉及其权利的人同意对登记簿加以更正,并基于该同意向登记机关提出更正申请。因更正而涉及其权利的人也可以向登记机关单独申请更正登记。”对更正登记请求权来说,核心问题是它是否罹于消灭时效,建议在我国更正登记制度中规定:“前条所规定的请求权,不因超过时效而消灭。”至于对更正登记请求权和更正登记申请权的救济,可以适用权利救济的一般规定,不必在更正登记制度中另作规定。

依职权更正登记的设计。登记制度的主要目标是维护私人的利益,但基于登记机关所担负的一定的国家职能,完全取消依职权的更正登记是不可行的。在我国进行依职权更正登记的设计时,有两点需要注意:一是我国现存的登记制度行政色彩过强,更正登记受到强行政性的影响,《土地登记规则》所规定的更正登记就是以土地管理部门主动办理更正登记为主的。要改变这种情况,就必须利用制度设计对依职权的更正登记进行严格的控制。二是依职权的更正登记具有快速、简便的特点,更有利于对各方面利益的保护,从这一点上其具有依申请更正登记所不可比的优点。因此依职权更正登记不能被彻底抛弃。同时在笔者看来,为了最大限度地发挥依职权更正登记的优点,不仅不能彻底抛弃依职权的更正登记,而且应当在有严格的程序控制下适当地扩大依职权更正登记的范围。

第2篇：不动产登记中心职能范文

一、统一不动产登记机构的内涵和原则

对于如何统一不动产登记机构,目前主要有三种观点:一是由不动产所在地的人民法院作为登记机构;{2}22二是由具有社会化服务功能的中介登记机构作为登记机构,该主张具体还分为公证部门作为不动产登记机构、事业单位作为不动产登记机构等不同观点;{3}三是由行政机关负责不动产登记,主张由地政部门、房产管理部门、司法行政管理部门等统一管辖区域内的不动产登记事务,{4}而王利明教授则主张在政府机构中设立专门的不动产登记局来专门负责不动产登记工作。{5}

面对众多的选择,应回归到不动产登记的本质和我国的具体国情的基本点上来进行分析。从本质上而言,不动产登记的根本目的在于为不动产物权的公示提供法定方式,它的主要功能就是完成物权的设立、变更或终止,使物权的变动获得社会的承认和法律的保护;同时,为了维持一般的交易秩序和达到国家治理的目的,不动产登记也是满足国家对不动产市场进行监督管理的重要手段。{6}因此,登记制度不仅有平等主体的私权关系,而且有纵向的行政管理关系,承载着个人目标与国家目标的双重价值,不动产登记要实现这双重目标的有机统一。这双重目标决定着不动产登记机构统一的内涵和原则。

(一)统一不动产登记机构的内涵

为实现不动产登记的双重目标,针对我国不动产登记机构与不动产管理机构合一、分散在各管理部门“多头登记”、登记管理不分的状况,所谓的统一不动产登记机构就是指要由一个登记机关,根据统一的法律、按照统一的程序进行不动产登记,并颁发统一的权属证书。具体而言,首先,在横向上,要结束不动产登记机构的“多头登记”、登记管理不分的局面,逐步将土地、房产等不动产统一到一个机构内进行登记;在纵向上,要改变目前上下级或同级政府之间各自为政、相互争夺不动产登记权利和城乡不统一现象,一个辖区内的不动产登记由一个机构统一进行。其次,是要理顺不动产登记与不动产管理之间的关系:一方面要恢复不动产登记的公示方法性质,使不动产登记机构的首要职能在于办理登记业务,同时发挥登记机构的监管职能,在登记的同时对不动产权利和不动产市场进行监管使之符合公共利益;另一方面要处理好不动产登记与不动产的专业化管理的关系,不动产登记要从具体的专业管理中独立出来专职、独立进行不动产登记,而各管理部门也可以将登记资料作为规划、价格、税收、市场监管等的依据,加强协作,提高管理效率。 (二)统一不动产登记机构的原则

从不动产登记的双重目标出发,结合我国的具体国情,我们认为当前不动产登记机构的选择应遵循以下原则:

1.有效性原则。不动产登记的根本目的在于物权公示,因此不动产登记机构首先要达到物权公示的要求,能有效完成不动产登记的任务。为使不动产登记达到物权变动的公示效力和公信力,不动产登记机构必须具有统一性、独立性和权威性,要有人力、物力的保证。首先,登记机关要统一。一国之内或一个统一司法区域内实行统一的不动产登记制度,由统一的不动产登记机关进行登记,并且不论是土地房屋还是其它不动产,也不论是何种不动产物权,均由统一的登记机关负责,从而避免因分散登记而出现混乱。所选择的不动产登记机构必须能承担起整个不动产统一登记的责任。其次,登记机构要独立。无论是谁作为登记机构,都必须保障其能独立行使职权,使登记行为不受其他部门的干涉,保障不动产登记的司法性质。再次,登记机构要有权威性。登记机构必须有必要的权力基础,能对登记申请进行实质性审查,使不动产登记具有公示、公信效力。最后,不动产登记机构要配备充足的精通登记业务的登记人员,要掌握完备的不动产登记的资料,要有充足的财力,以保证登记工作的顺利开展。

2.可行性原则。不动产登记机构的选择涉及机构、人员的安排、财政的支持等方面,只有符合我国国情、切实可行,改革方案才能落实,在实践中才能顺利实施。一方面,不动产登记改革要适应房地产市场建设的需要。“轻所有、重利用”是现代物权发展的趋势,目前我国土地、房屋等不动产交易越来越活跃,对不动产登记改革提供了强大的推动力,因而当前不动产登记应主要以房地产为登记对象,不动产登记机构的选择要有利于推动不动产市场的建设;而对于那些交易不太多、要求不太迫切的不动产,可以待登记机构统一后再逐步纳入登记的范围。另一方面,我国不动产登记机构改革要注意节约改革成本。我国土地、城市房屋、林权等的登记发证工作已基本完成,特别是我国城市土地、房屋的统一登记发证的改革实践已经取得了一定成效,这些为不动产统一登记奠定了基础。总体而言,进行统一登记来保护不动产权利、促进不动产交易的有序进行是收益大于成本的。但究竟选择什么机构担负不动产统一登记的职责,还取决于改革成本的制约作用。我国不动产登记制度是现行物权制度的有机组成部分,并且与不动产管理制度紧密相连。根据诺斯的经济学观点,制度的变迁会形成路径依赖,顺应这一路径会减少制度创新的摩擦成本以及既得利益集团所造成的阻力。因此,从制度变迁的路径依赖以及制度变迁的成本来看,我国不动产登记机构改革应尽可能遵循已有的路径,尽量在现有法律框架内进行改造,并注重与现行管理体制的衔接,以节约改革成本。

3.效率原则。效率是市场经济的基本要求,也是行政管理的生命力所在。效率原则要求登记

机构拥有详备的不动产登记资料,科学合理的登记程序,使不动产登记机构能在保证登记不发生瑕疵的情况下在尽可能短的时间内完成不动产登记工作,以满足不动产物权变动的效果及国家进行行政监管的要求。效率原则同时包含便民原则,要求登记机关应该尽可能地贴近不动产所在地,既方便登记机关的实地勘察、准确快速登记,也方便权利人的申请登记和查阅登记信息,减少当事人来往奔波的成本,而这要求不动产登记机构能在城乡分布合理的登记网点。 二、对不动产登记机构设置方案的评析

(一)对法院作为登记机构的评析 理论上法院作为登记机关,可以保证登记的中立性,可以其权威提高物权公示的公信力,实现不动产物权变动的目标。{2}19。但这种选择不符合我国国情。目前我国法院承担着繁重的审判任务(特别是县级法院),如果再让它承担繁杂的登记任务,恐怕难以胜任;法院自身组织条件的限制,无力承担登记专业性技术性的任务,否则需要大规模的配套改革,财力成本、时间成本等将十分高昂。同时,我国司法机关本身受行政权力影响极大,在法院本身还在极力寻求独立的过程中由法院负责登记,对促进登记的独立性、中立性无益。此外,在物权发生争议的情况下,法院需要确认登记的真实性,而法院本身作为登记机关,难免使人产生不信任之感,以致损害登记的权威性。所以由法院去履行登记职能从可行性、效率角度考虑均不合适。

(二)对中介组织作为登记机构的评析

中介机构作为民间组织,以其作为登记机构可以实现登记机构的中立价值,有利于防止行政权对民事权利的不正当干预,可以通过“信息共享”和透明登记制度满足政府监管的需要。{3}但此观点亦存在较大缺陷。首先,作为不附属任何权威部门的专门中介单位,在从事对物权的实质性审查时,缺乏一定的权威性:它不能像行政机关那样借助于行政权力来进行实质性审查工作,它也不具备法院那样的司法权威性,能使物权公示获得较确定的公信力。其次,在登记申请人从事虚假登记、诈骗登记的情况下,它不能追究当事人的法律责任。由于它是中介性单位,缺乏必要的权力基础,不能像行政机关一样对违法当事人进行行政处罚,或者像司法机关一样,依法直接进入诉讼程序,采取有效的法律手段追究当事人责任。再次,我国物权登记制度的目的是双重的,而作为中介单位作为登记机构显然无法有效对不动产权利进行行政监管,不能充分体现出登记制度的双重功能。最后,由于中介机构同样缺乏人员、技术条件,同样需要进行大规模的配套改革,面临着巨大的改革成本。因此,由具有社会化服务功能的中介机构负责不动产登记,至少在目前或短期内是不可行的。

(三)对行政机关作为登记机构的评析

从我国的历史传统和现实情况来看,不动产登记一直由行政机关进行,继续由统一的行政机关登记具有合理性。一方面,行政权力的高效及相应的权威,有利于稳定物权交易秩序,确立登记的公信力,保障交易安全。登记制度的重要特点在于不动产登记的公示公信原则,只要建立统一的登记机关和统一的登记簿,即使是行政登记,也完全可以实现登记的公示效力。登记是否具有公信力和公信力的大小,完全取决于登记制度的设计,与登记的司法性和行政性无关。{7}因此,由行政机关来进行不动产登记也可以实现登记的公示公信目的。另一方面,由行政机关进行登记可以兼顾不动产登记的管理性质。在进行不动产登记的过程中,也需要国家进行其他的一些管理活动,比如统计登记信息,并将这些信息作为国家日常管理和政策调整的依据。由于这些活动不仅具有行政性,还需要较高的专业技术,由行政机关来进行更加合适。同时,从现代行政权和司法权之间的关系来看,现代的行政权已经不再是纯粹的执行管理权,也包括了越来越多的准立法权和准司法权,因而由行政机关进行房地产登记,兼有行政管理和司法性,可以更好地实现登记的多重目标。{8}

三、应以土地、房屋登记部门为基础设立不动产登记机构

在目前条件下,我们认为应将土地登记部门和房屋登记部门分别独立出来,以土地、房屋登记部门为基础设立为隶属于政府的、与土地、房产等管理部门相独立的不动产登记机构。其理由如下: (一)符合土地物权与其他不动产物权的关系

物权及其法律的重心为不动产物权,而不动产的核心在于土地物权。{9}在罗马法以土地吸收一切的时代自不待言,即使在土地权利与房产、森林、草原、矿产等其他不动产权利分离的今天,也无法改变其他不动产在自然属性上依附于土地的基本事实,因而以土地为基础和核心来创建不动产登记制度也就成为各国的通例。土地登记从性质上来说可以覆盖全部不动产登记,我国不动产登记机关的统一也应充分考虑到并符合土地物权与其他不动产物权的关系。同时,土地房屋登记是不动产登记的主体部分,房地产也是不动产交易的主要方面,解决了土地房屋的统一登记也就解决了不动产登记的核心问题,也为整个不动产统一登记打下良好的基础。

(二)具备统一进行不动产登记的条件

从登记资料的完备性、登记制度的规范性、登记覆盖率、登记工作人员业务水平等方面来看,国土资源管理部门都有了良好的基础。一是在机构设置上,目前土地登记已经实现了机构从中央到地方的五级设置,登记队伍健全,资料详备。二是从登记区域和类型上看,土地登记包括了国有土地、集体土地的所有权、使用权等登记,涵盖了城乡的范围,可以满足物权公示的要求。三是从基础资料的占有上看,目前国土资源部门现有的土地登记资料已经可以辐射到全国城乡大部分土地。2005年全国国有土地使用证发证率达76%,集体土地所有权证发证率达51%,集体土地使用权证发证率达71%(其中宅基地发证率达72%),全国国有土地使用权发证率达85%,从范围来讲可以满足不动产统一登记的要求。四是我国土地登记的现有技术基础和管理基础已具备了承担不动产统一登记的基本条件。土地登记的信息管理和查询系统已实现了数据化、电子化管理,且包容了大量其他物权信息。如果再加上房产登记的力量,就具备了统一进行不动产登记的条件。

(三)有利于节约改革成本

土地、房产管理部门是目前我国主要的不动产管理机构,以其为基础统一进行不动产登记易于与我国现行不动产登记、管理制度相衔接,符合路径依赖原理,能够降低制度变迁成本。由于各地土地、房屋统一登记的改革实践已经进行了多年,具备了合并登记的良好基础,先统一房地产再统一整个不动产的改革方案有利于循序渐进的推进改革,减少改革带来的震荡,节约改革成本。

四、我国不动产登记机构设置的具体措施

在明确以土地管理部门为基础统一不动产登记机关以后,还应从登记机构及其人员设置、登记机构的职责、工作程序、对登记机构的监管等方面进一步加以明确。

(一)不动产登记机构及其人员设置

不动产登记业务工作应从日常行政管理工作中划分出来,设立直接隶属于政府的、公开对外受理不动产登记实物的专职机构——不动产登记局。不动产登记局的设立,首先应以统一性为原则,登记机关的设置一般应以市为基础,负责本行政区内

的不动产登记日常工作。其次,登记机关的设置应遵循独立性原则,不动产登记业务与不动产日常行政管理事务脱钩,机构、权责独立。再次,为了提高不动产登记的效率和便民,在县或远离城市主城区的区(县),其交易与城区的联系不甚密切时,可根据实际情况在区或县设立登记派出机构——不动产登记所,从而形成登记网络。 为提高工作效率,不动产登记机构实行首长负责制,登记局局长对不动产登记负责。不动产登记机构中的岗位应根据登记业务需要设置,由专业人员充任。不动产登记机构的组成人员应包括:法律人员(登记官),他们应该熟悉有关法律、政策,主要负责不动产登记审批、产权发证、法律咨询等;技术人员,他们应了解测量、掌握计算机在不动产登记中作用,主要负责测量、登记信息资料的技术管理;行政人员,他们主要负责日常管理工作,如为国家提供不动产登记信息等一些行政服务等。 (二)不动产登记机构的职权和职责

1.不动产登记机构的职权。一是审查权。不动产登记机构根据登记业务的需要可以对申请人提供的材料进行实质审查或形式审查。二是决定权。不动产登记机构根据审查的结果,自主作出进行登记或驳回申请的决定。三是调查权。如有需要,不动产登记人员可以对相关人员进行询问,或者到有关单位查阅有关资料等。四是勘测权。如有需要,不动产登记人员可以到实地进行勘测、检查等。五是准许查阅权。对查阅登记资料的申请作出答复和安排。

2.不动产登记机构的职责。与不动产登记机构的职权相对应,不动产登记机构的职责主要包括以下几方面:(1)准确、及时办理不动产登记。首先,登记要正确。登记机关应做到登记正确,使登记权利与真实权利相符,这就要认真审查申请人提供的资料和权利说明,必要时还要到现场进行调查、核实。其次,登记要及时。当前我国不动产登记普遍存在着拖延的问题,特别是土地使用权和房产所有权登记拖延问题严重,造成诸多问题。今后,不动产登记应明确规定登记机关完成登记的时间,以防止登记的拖延。(2)及时颁发权属证书。权属证书的移转占有一般不发生不动产物权变动的法律后果,但是作为说明权利的根据,在交易过程中,权利人可以出示权属证书来说明自己的权利,对方当事人也无须亲自到登记机关查阅登记薄就能了解权利人的权力状况,从而起到促进交易快捷便利的作用。因此,不动产登记机关在完成登记后应及时颁发权利证书。(3)及时履行通知义务。通知的目的在于使权利人或利害关系人知晓某种危及自己权利的事实存在,并及早采取相应措施,以维护自己的权益。在以下几种情况下,登记机关应及时通知有关当事人:第一,利害关系人提出异议登记时,登记机关应从速通知登记名义人;第二,权利人变更或抛弃不动产物权而申请变更或涂销登记时,登记机关应及时通知登记簿上记载的,在该不动产上存在权利或利益的利害关系人;第三,发现登记错误或有遗漏时,通知登记权利人和登记义务人。如属自己过错造成的,以职权更改后,也应及时通知登记权利人和登记义务人。

(三)不动产登记机构的监管

1.实行从业资格制度。按物权变动的要求统一登记机关后,登记具有了司法性质,具有公信力,登记错误要承担赔偿责任,因此,统一登记机关后,必须保证登记官的素质能满足登记工作的需要。登记官必须具有从事登记服务工作应有的专门登记知识,对登记知识的掌握应达到系统、全面、精湛的程度,而且还要具有良好的职业道德素质。对此,我们认为,登记官的素质须通过国家资格认定的方式来保障,在统一登记机关的同时,应建立由国家登记官资格考试制度,严把“人口”关,以此提高登记官的整体素质。

2.建立严格的登记官职级升降考核任用制度。在分工合理、权责明确的基础上,针对登记人员各自的权责,实行严格的职级升降考核任用制度,给登记人员以压力和动力以提高行政效率。各登记机关的领导只能由取得登记官资格的人担任,对其考核按干部考核程序进行。对一般登记人员,可以考虑将登记职级分为实习登记官、助理登记官、登记官三个等级,规定凡取得不动产登记从业资格证书者可直接成为一名实习登记官;经过一年的实习登记工作,考察合格后晋升为助理登记官;助理登记官在工作岗位满三年,经考察合格后晋升为登记官。对于登记官在登记工作中出现的登记错误,视其错误程度及次数制定延迟职级晋升、降级和淘汰制度。 3.建立登记追偿责任制度。登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的法律行为。因登记错误、遗漏和虚伪致受损害者,应由登记机构负损害赔偿责任。登记机构在承担赔偿责任后,可以对有过错的登记工作人员进行追偿,这能促使登记人员认真负责,减少登记错误。

第3篇：不动产登记中心职能范文

稳步开展异地备份建设

截至2011年，我们全面完成异地备份系统架构，实现了系统和数据的异地镜像同步和专业的备份软件（每日自动进行增量备份，每周进行差异备份，定期进行全面备份）两套备份系统同步运行，从根本上保证了系统和数据的安全。到目前为止，我市是安徽省第一个也是唯一一个建成异地备份系统的城市，这标志着我中心率先在省内开展了数据融灾及安全管理工作。

大力推进档案分形工程

档案分形工作是一项复杂的系统性工作，工作量巨大，作业任务繁重，不可预见性问题较多。我中心敢为人先，从2008年开始，连续3年将其列入年度工作重点。2011年，已全面完成了历史产籍档案的整理、扫描、录入、分形质量检查等工作，档案分形成果已由临时服务器导入利用服务器，与房产登记权属交易系统挂接进行利用。档案分形成果在服务房屋登记、个人住房信息查询、服务廉租房分配和住房补贴发放、服务大建设拆迁查档、提高档案利用效率过程中发挥着越来越显著的作用，产籍档案的服务能力与服务水平实现历史性突破，我市的房地产产籍档案管理水平也从此跃居全省先进行列。

全面推行房产登记“不能办”事项登记报告制度

要求工作人员在受理登记申请时，不能说“不知道、不清楚、不能办”，杜绝作出“不行”等简单口头答复或无理由拒办。该制度的施行，有效限制了行政权力的滥用，压缩前台和窗口工作人员自由裁量权，避免了行政行为的随意性和不作为、乱作为等现象，让企业、群众放心，对登记机关的服务态度感到满意。为打造“阳光房产、效能房产、法治房产、和谐房产、创新型房产”的房产行政新形象，塑造和谐文明、亲商近民的投资环境和发展环境起到了积极促进作用。

房地产登记实现“一站式服务”

按住建部房地产交易与权属登记规范化管理考核标准，建成房地产登记服务大厅，税务、银行、公共维修资金、资金监管等相关职能窗口全部进驻大厅，实现集中办公，房地产登记真正实现了“一站式服务”，让群众在办理房产登记业务时 ，进一个门即可办结所有登记事项，大幅提高了我单位的效能建设、政风行风建设，降低了行政成本，促进了房地产登记工作的规范开展和房地产交易与权属登记规范化管理水平的提升。

进一步延伸了房地产登记服务范围

利用现代技术手段，不断创新服务举措、丰富服务模式。通过与全市6个乡镇房管所（分局）之间建立互联网VPN虚拟通道，设立数字拍照、录入及信息数据上传等终端设备，实现了房屋登记服务重心下移、登记受理窗口前移，全面形成了覆盖全市乡镇的登记服务体系。乡镇居民申请办理房屋登记和进行个人住房信息查询等，不用再亲自前往市房产局交易中心登记服务大厅，而只需至所属乡镇房管所（分局）就可申请办理房屋登记，不仅为乡镇居民办理房屋登记提供了方便、减轻了群众的经济负担，也大幅提高了乡镇房屋登记效率，受到乡镇居民的普遍好评与欢迎。

开展特色服务，打造登记服务闪光点

不断优化办证程序，精简业务流程，坚持把麻烦留给自己、把便捷让给群众，数次对房地产登记发证进行提速，将房地产登记业务办理时限缩短至法定时限一半以上，部分房屋登记的办理时限仅为法定时限的1/6（如国有土地上房屋所有权转移登记由法定登记时限30个工作日缩短为5个工作日；抵押权登记由法定时限10个工作日缩短为3个工作日）。不仅实现了房屋登记的再提速、切实方便了群众办事，也极大地节约了群众的办事成本，有效地提升了房地产登记服务的行业形象。

在坚持快捷做好日常登记服务工作的基础上，持续开展延时服务、预约服务、短信平台服务、上门服务、绿色通道服务、特事特办、急事急办等各种“特色”服务。只要办事群众需要，只要为了方便群众办事、解决企业困难，都会根据实际需要，积极开辟绿色通道，使便民服务真正落到实处。

全力做好历史遗留安置房登记发证工作

巢湖市自20世纪90年代开始，拆迁回迁建设的安置房以及厂矿、企业等建造的房屋，因诸多历史遗留问题，一直不能办理房屋登记，广大回迁户和购房者多次集体上访。在市委、市政府的高度重视下，多次召开了专题协调会，最终在我局意见与建议的基础上，对近240万平方米25000多套房屋实行集中登记发证。目前，属于历史遗留问题的登记发证工作正在有条不紊地进行中。

努力构建学习型单位，学习教育成效斐然

第4篇：不动产登记中心职能范文

本文对《不动产登记暂行条例》进行了分析，阐述了大数据背景下不动产登记档案信息资源的整合现状，指出了存在的问题和不足，并有针对性的给出的相应的建议和对策，并对未来进行了展望。

关键词：

大数据；不动产登记；档案信息；资源整合

1条例分析

在部门职能整合、减少管理层面、推进简政放权的大背景下，经广泛的社会公开征求意见讨论后，国务院于2014年底正式颁布了《不动产登记暂行条例》，并于次年3月起开始执行。与最初的意见稿相比，条例对于不动产登记的类型进行了修改，在原先的基础上对登记员制度、登记类型、登记审查要求及因登记错误如何进行赔偿等方面，进行了适当的调整。不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，在遵循整合职责、物权稳定、方便群众、严格管理等原则的同时，着手建立统一的信息平台，对于不动产的自然及权属状况实现详细、明确的登记。通过在国土、民政、公安等部门之间实现信息的共享互通，以达到统一管理的目的。《条例》的实施，不仅有效规范了登记行为、提高了工作质量，对于现代产权制度的建立起到了积极的作用，更有益于公民合法财产的保护，为企业和居民提供了极大的便利。

2不动产登记档案信息资源整合现状

在当前大数据的背景环境下，不动产的登记档案信息早已产生了质的飞跃，其范围不再局限于某一机关单位。相比于传统的档案信息资源，有着极大的广泛性特征，从国家层面、到信息服务部门、再到广大公众，都成为其有效的参与主体。不动产统一登记制度的建立与实施、专职登记机构的成立、登记簿册的统一与完善、以及信息平台的建立，实现了立法思路方面的“四个统一”。基于“国土资源云”的信息平台，集办公、监管与服务功能于一体，充分运用了云计算、大数据等先进技术手段。在技术架构上促进了国土资源信息化技术的进一步完善，对于实现基础设施资源与数据服务的集中起到了很好的推动作用，有效统一了业务应用与服务功能，充分实现了部门内部与部门之间的数据共享[1]。“国土资源云”以国土资源信息化建设成果为基础，通过有效的整合互联，有着极为显著的建设意义。包括了国家——省级两级中心，涵盖了互联网、业务网与内网三种网络，服务范围覆盖了国家——省（市、区）——地（市、州）——县（区）——乡（镇）五个层面。不仅加强了信息化发展的统筹力度、改变了分散应用的格局，还有助于提高安全保障系数、实现数据的充分共享。大数据背景下的不动产登记档案信息资源整合，其关键在于国家宏观层面的政策引导，以及合理的规划和必要的法律保障。鉴于其职能长期分散在各个相关职能部门，有着不同的管理运行机制与档案归档标准，造成了档案信息管理系统的差异。上述因素给不动产登记档案信息资源整合工作带来了诸多不便，其管理与服务方式还需要不断优化。

3存在的问题和不足

3.1职能分散，标准不一

我国的不动产登记机关相对分散，包含的种类有6个、涉及的登记机关更是多大20多个，以及成为制约档案信息资源实现有效整合的重要瓶颈。登记机关职能的过于分散，不仅不利于部门之间的信息沟通，更给当事人进行查阅带来了极大的不便，且给交易安全的保护造成了一定的安全隐患。由于各个部门之间采用不同的数据标准，数据的采集方式、精度要求等方面存在着较大的差别。加上不同部门有着各自的侧重点，对采集对象所进行的数据描述也产生了一定的差异。因此，需要改变当前职能较为分散的情况，建立相对统一的标准，以实现不同部门之间数据的协调统一[2]。

3.2数据实时调查与更新不足

不动产登记数据的基础是土地数据，同时还包含了草原、林权等方面的数据，以此建立统一的代码索引。因此，数据的实施调查与更新，对于档案信息资源的有效整合来说，显得至关重要。而在实际的工作中，业务开展的模式不够明确、缺乏数据调查与更新的标准、数据的入库汇总不够及时、数据信息共享程度偏低，整体水平还有待进一步的提高和完善。尤其是在数据共享方面，不仅在政府职能部门之间的共享程度偏低，更难以满足企事业单位与公众的数据共享需求。对于共享的级别设置与实现形式，还缺乏完善的考虑和规划，数据共享的安全性保障还有待进一步提升。

3.3行政管理色彩偏重

不动产登记的目的，是依据物权公示的原则而开展的，是对当事人之间的物权变动所进行的公示。由于我国长期的行政体制所束缚，不动产登记被作为政府日常的行政管理工作之一，具有浓厚的行政管理色彩。但整体来看，尚未形成健全的不动产权变动登记制度，在法律法规建设方面也存在着较大的欠缺，受行政权力干预的影响较大。缺乏公开化的不动产登记信息，对于查询的主体、范围和程序有待完善，且存在不合理收费的现象。对于因工作过失而出现的错误登记，登记机关的赔偿责任划分不够明确。

4建议与措施

4.1完善体系标准，去行政化色彩

建立统一规范的信息资源管理标准体系，应当从数字化信息采集入手，逐步形成档案信息检索与资源标准。一方面要实现政府职能部门之间的网络办公系统互通，借助于统一数据的数据格式标准，完成不动产登记档案的信息管理、传输与功能。另一方面要进行有效的整理归档，通过对不动产登记档案的统一规范管理，以实现互联网大数据环境下的优质公共信息服务功能。进一步梳理整合相关部门的职能，改变多头登记、分散管理的不合理现状。

4.2控制质量，保障安全

实现不动产登记档案信息资源的质量控制，其目的在于通过建立相互协作的信息平台、充分利用档案信息资源，以满足用户的需求、解决用户的问题，充分发挥档案信息资源的社会效益与价值。在互联网的大环境下，为不动产档案信息资源提供了较为开放便利的网络环境，信息资源以数字化的形式存在，必然会受到来自于多方面的安全威胁。信息资源的整合工程本身就具有周期长、复杂性高等特点，加上人为的操作因素与偶然的事故因素，使得信息安全的现状令人堪忧[3]。

5结束语

大数据背景下的不动产登记档案信息资源整合，是一项极为庞大而复杂的工程，涉及到社会领域的方方面面，职能更是较为分散。同时，由于地区之间经济与环境等方面的差异，使得不同地区之间的档案信息资源整合工作难以实现同步。需要通过制度科学合理的战略措施，加强与社会其他领域的协作，提高政府部门的办公效率，不断推进不动产信息化工作迈上新的台阶。

参考文献：

[1]尚静波.不动产登记信息管理平台数据安全管理研究网络[J].安全技术与应用.2015,(1).

[2]郑少楠.面向不动产登记的异构信息资源整合策略[J].浙江大学学报(理学版).2015,(1).

第5篇：不动产登记中心职能范文

为建立统一的登记制度是制定物权法的首要任务，而建立统一的登记制度首先要确立统一的登记机关。对于由哪个部门作为未来不动产物权的登记机关，存在几种不同意见。有学者认为应由县级人民法院作为登记机关；有学者认为应该在政府中设立专门负责不动产物权登记的行政机关；还有学者认为应该设立一个中立的事业性组织来负责登记。本文作者认为，根据物权法的原则和我国的实际情况，确定司法行政机关作为不动产物权的统一登记机关是最佳选择。文章结合实际，观点独到，论证严谨，对不动产物权登记部门的确定具有理论参考价值。

一、不动产物权登记制度的理论基础

不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的设立、变更、灭失，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上的活动，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。物权以及登记物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务；同时物权的义务人是不特定的任何人，如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。

从世界各国立法体例来看，不动产物权登记在理论上有实质主义登记和形式主义登记两种体例。所谓形式主义登记，指的是登记对不动产物权变更的行为只具有确认或者证明的效力，而没有决定其能否生效的效力，也就是说登记不是不动产物权生效的要件，这种立法一般称之为登记公示主义。所谓实质主义登记，指的是不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。

以上两种不动产物权登记的主要差别是，形式主义登记认为依双方法律行为设立、移转、变更、废止物权时，认为该行为仍然是契约或者合同，不认为该种契约与一般债权法的契约有本质的不同，因此物权变动的双方法律行为以双方当事人意思表示一致为生效的惟一要求，这一点与一般的债权法上的合同并无区别。

二、从我国的实际看不动产登记机关的选择

我国在1949年到1956年曾建立了不动产登记制度，之后一直处于中断状态，直到上世纪90年代才得以恢复。当时登记只是作为不动产行政管理部门的一种行政管理手段，法律明确规定不动产登记不是不动产物权变动的公示手段，这种登记与民法上的不动产物权的变动没有法律上的联系。自1987年开始进行国有土地使用权有偿转让制的改革之后，我国的不动产事业有了极大的发展，但不动产的立法却相对滞后，至今没有突破改革之初借鉴香港法所确立的法律框架。根据物权公示原则，不动产的各项物权变动应当进行登记，但我国至今尚未有专门的法律予以规定，已制定的法律法规中虽有关于不动产登记的不少规范，但这些规范比较零散，登记程序不完备，多个登记机关、多头登记，登记机关具有行政管理性和非法律干预性。这些法律法规对登记只作出了行政效力的规定，已不能满足市场经济体制下对不动产的管理、保护权利人对未来物权的请求权和保障不动产交易安全的需要。现行的各政府部门分别作为登记机关，对不动产登记只能以行政法为依据行使管理职能，不能实现登记的客观、公正和法律的规范，不能按物权公示原则的要求来服务市场，保证交易秩序和安全。

针对我国的不动产业发展的实际，笔者赞同我国应建立实质主义登记制度。这是基于物权的基本原则。我国未来的物权法应以物权法定原则、一物一权原则、物权行为无因性原则和公示公信原则等4个基本原则作为物权法制定的理论基础。而其中的公示公信原则无疑是不动产物权登记的理论基石。首先，物权作为一种对世权，其变动涉及的范围大，不公示难以明确物权归属，不利于保护权利人的权利。我国的由于处于经济转型时期，不动产的性质复杂，其中就有国有、集体所有、个人所有、集体或个人承包等多种形式，如不能清晰界定这些复杂的不动产性质和即时公示物权的变化，只是确认或者证明不动产物权变更的行为，没有确定其能否生效的效力，就使登记不产生公信力，仅产生对抗力，其弊端是显而易见的；其次，不动产交换要及时、可靠地将物权转移给受让人，受让人就必须对出让人的处分权进行周密详细地了解，只要出让人以合法方式证明自己有处分权，受让人即可信任其处分权，这就要求物权公示必须具有公信力和法律效力，善意受让人出于对公示的信赖，当然应当取得物权。因此就要求物权的设立、变更、终止一经公示便具有公信力和法律效力。为国家对房屋土地等重要资源实行有效控制与管理，为不动产的安全交易和有效保护当事人的合法权利提供了条件和法律保障。

三、不动产物权登记机关应具有独立性和统一性

考察各国不动产登记法可以发现，关于登记机关的选择都遵循两个规则：一是不动产登记机关的独立性。登记机关多为司法机关，而不是行政机关，如德国不动产登记由属于地方法院的不动产登记局掌管，瑞士大多由各州的地方法院负责，我国旧民法制定之时也采用由地方法院统一登记的做法，日本是法务省（司法部）和地方司法局；二是不动产登记机关的统一性。为维护在不动产登记上的司法统一性，同时也因为不动产在自然联系上的紧密性，国家法律均规定一国之内或统一司法区域内实行统一不动产登记制度，即不论是土地房屋还是其它不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的登记机关负责。这一机关只能适用统一的法律，规定统一的登记效力。不动产登记机关的司法性和统一性应当说是不动产法的基本规则之一。

对于由哪个部门作为不动产物权的登记机关，当前理论界和实务界存在意见分歧。笔者认为应当从登记的性质、效力和法律责任三方面来考虑。

关于不动产登记的性质，目前大体有公法行为说、证明行为说、私法行为说三种学说。从国家对不动产管理的角度看，对不动产进行登记是一种行政管理手段，是行政权力的运行。从这点上看，不动产物权登记完全是公法行为。但是，在物权法上，不动产物权登记具有三个特点：第一，登记的实质在于将有关不动产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上，以备人们查阅；第二，登记的内容应能够为人们所查阅，登记的内容都是公开的信息；第三，不动产物权登记的范围仅限于不动产。从这三个特点来看，不动产物权登记是彻底地为平等主体间的市场交易服务的。在这个意义上，如果设立一个专门从事登记事务的机构，专门服务于市场交易，无疑是最理想的选择。但是从实际情况来看，登记制度不仅有平等主体间的私权关系，而且还有国家管理的公权关系，其中贯穿着个人目标与国家目标的双重价值。因此，物权登记不是“纯粹”的私法行为，是公法行为干预下的私法行为。要实现这两个价值，就要选择既能实现登记的独立、公正、公开，又能实现国家的管理职能的部门作为统一的登记机关。

关于不动产物权登记的效力问题，有学者概括为物权公示效力、物权变动的根据效力、权力正确性推定效力、善意保护效力、警示效力、监管效力。这一看法较全面地概括了不动产登记制度的功能。但在物权法上，最重要的两项功能是物权公示效力和权利正确性推定效力，即公示公信。公示是公信的基础，公信是公示的目的。公示公信的作用在于通过物权权属的公开，使交易当事人形成一种对交易的合法性、对受让的标的物的不可剥夺性的信赖与期待。不动产物权登记目标的实现基础就在于公示公信原则的彻底实现。那么对不动产物权登记机关的选择就要保证公示公信效力的实现。我国加入WTO之后，政府行为要增大透明度已成了一个重要原则，再加上行政职能的转变以及行政权力与生俱来的高效权威性，使得不动产物权登记的公示公信效力得以保证。从这点上来看，由于我国的诚信体制建设和中介市场发育得不完善，事业单位或其他中介组织作为登记机关是远远达不到的。

从登记机关的法律责任来看，根据物权法和不动产登记法的基本原理，登记是以不动产物权登记机关、最终以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。如果由于登记机关的原因使得当事人申请登记、查阅登记资料、获得正确的登记信息等权利不能实现，或者登记机关登记发生错误，给当事人造成损害时，当事人有权获得赔偿，登记机关应当承担责任。因此，不动产物权登记机关的选择不仅要符合不动产物权登记的自身特性，还要使当事人因登记制度获得的权利有诉讼上的保障。

四、司法行政机关作为不动产登记机关的可行性

（一）司法行政机关具有独立性和司法性的统一

司法行政机关是我国重要的政府职能部门，担负着司法监督、法制宣传、管理法律服务等政府职能。司法行政机关与国土资源管理机关、建筑事业管理机关等行政部门的职责有着本质的区别，它与我国的不动产也没有权属关系，无论是对于当事人双方，还是对国家和社会公众来说，司法行政机关都可称得上民法意义上的公正的 “第三方”，具有相对的独立性。随着我国政府机构改革的逐步深入和政府职能的转变，司法行政机关作为不动产物权登记机关，既能维护交易秩序，又能防止公权力对私权利的直接侵犯，是能够保障实现国家间接管理和维护交易安全的双重价值目标。因此，司法行政机关作为不动产登记机关是最好的选择。一方面它具有行政机关进行登记有其高效、高度公示的优点，其弊端也可通过技术处理；另一方面又不同于与不动产管理有权属关系的行政机关，具有司法性、独立性的特点。

（二）司法行政机关的体系架构和人员素质能够满足登记程序和审查的需要

从不动产登记的要求和分布来看，司法行政机关已形成了完整的行政体系和管理体系，有着完整的行政体系和职能。特别是近几年来，司法部进行的体制改革，已使各级司法行政机关由过去的管理型转变为服务型。随着司法行政系统信息化建设的逐步建成和“148”司法服务功能的完善，司法行政机关已形成了遍及全国、上通下达、便捷高效的管理网络和服务系统，完全能够满足不动产物权登记的要求，能够实现登记公示的准确、便捷和高效。从不动产登记的审查程序上来看，不动产登记可分为初始登记、变更登记、更正登记、涂销登记，这些登记程序不是简单的“记录”和“备案”，而是蕴涵丰富的法律内容和严格法律程序的法律审查程序。我国担保法在实践过程中的弊端和问题究其原因，就是登记机关在登记过程中不能充分实现审查登记的法律化。司法行政机关是国家专门的司法监督管理机关，其组成人员大多是由专业的法律公职人员组成，而且还管理着十三万人的职业律师队伍和三万人的公证员队伍，从机关职能和人员素质来看，是完全能够满足不动产物权登记的程序需要和效力需要的。

（三）当事人可以获得有效的救济途径

我国当前已经制定了较为完善的行政复议、行政诉讼、国家赔偿制度。由司法行政机关作为登记机关，当事人的权利救济可以直接纳入到现有的渠道。当不动产物权登记当事人的权利受到登记机关的侵害时，受害人可以根据自己的意愿选择复议或直接进入诉讼程序，通过国家赔偿使权利得到救济。由于司法行政机关特殊的“公正第三方”的地位，就使司法行政机关、国家不动产管理部门、公民、集体和其他经济组织处于同等的诉讼地位，都以平等的主体资格参与纷争的解决和参与诉讼；如果在物权法制定过程中，为了回避登记责任和国家赔偿的结果发生，可以参照法国、德国等国的立法体例和做法，把公证作为不动产物权登记的要件或前置条件，这样不仅将不动产物权登记审查纳入了法律规范的范畴，同时也实现了责任和风险转移。由于公证的错误导致的赔偿结果，由公证机构或公证员承担赔偿责任。公证行业由于建立职业责任赔偿保险，完全有能力承担起这个责任。

（四）为建立一整套解决物权冲突规则奠定基础

要确立一整套解决物权冲突的规则。物权的重心是不动产物权，不动产物权主要是土地上的物权，因土地在法律上被区分为若干部分，每个部分可成为权利的客体，故土地上的物权并非单一的物权类型，而是一组物权，是存在于土地上的物权群，连同租赁权等形成权利群，它们是物权法规制的重心。我国物权立法应配置这组权利群，协调好权利之间的效力冲突。不动产物权登记是不动产物权设立、变动的核心和生效要件，由司法行政机关这一“公正的第三方”登记，就使物权冲突的参与者和裁量者都处于平等、公正的地位，为建立和完善科学的一整套解决物权冲突规则奠定了良好的基础。

第6篇：不动产登记中心职能范文

问及原因，“还在征求各个部委的意见。”追问具体情况，他笑而不语。

此前在2014年5月，这位满头银发的老人曾非常肯定地对记者表示，《条例》在6月底一定会出台。

对于不动产统一登记制度，向洪宜一直提倡疾风暴雨式的改革。他几周前接受本刊采访时表示，“主要的难点其实就在于部门利益。”

他不否认，在各个部委的权力分配方面，“其他各个部门都有依据。”

比如，住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林就对本刊记者表示，在不动产进行统一登记之后，理应把发所有权证的职责归到房屋住建部门，“如果把所有的职责都归于不动产登记局，那登记局成什么了？小国务院？”

不动产统一登记制度在最近几年加速，而直到最后一刻，它面临的困难似乎未变：捋顺法律或者传统方面的“依据”。

分散登记肇始

1949年之后，新政权在内务部设立了土地管理部，统一管理农村和城市的土地事务。到20世纪50年代中期，内务部撤销，森林、草原、水资源的土地管理职权分散到林业局、农业部、水利部、国防部等部委，在随后的年代里，各个部委也设立了相对独立的登记部门。

由此，形成了今天多部门分散管理不动产的格局。

“在那样一个计划经济的年代里，很多东西不是通过市场的方式进行交易，不动产的分散登记符合当时国情。”曾参与相关法规制定的清华大学法学院副教授程啸对《望东方周刊》说。

目前，中国涉及不动产登记的部门和机构有近10个。房屋由住房和城乡建设部门登记，草地由农业部门登记，林地由林业部门登记，承包经营的耕地由农业部门登记，海域使用权由国家海洋部门进行登记，国有土地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门负责登记……

国土资源部门对土地进行登记则依据的是《土地管理法》，且其中第11条第3款明确规定“确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理”。

为了解决分散登记带来的各类纠纷和问题，曾有人大代表建议扩大《土地管理法》的法律涵盖范围，这样人们可以在《森林法》、《渔业法》、《草原法》等法规的指引下处理土地资源的权属问题。

对此全国人大常委会法律委员会曾回应，国家应当将统一土地管理的原则写入法律，但又提出：“如果我们改变现有的土地管理制度，并修改目前依然有效的相关法规，那么更多复杂的问题也许就会应运而生，其中某些问题甚至会棘手到无法解决的地步。”

推动建立不动产统一登记机构，一直是向洪宜的心愿。早在上世纪90年代末向洪宜刚退休时，就曾两次同国土部门的退休领导，联合请求国务院设立和不动产登记局性质类似的国家地籍总局、土地调查登记局。

两次均未成功。

2007年《物权法》颁布，又给不动产登记局的成立带来了曙光。

2013年3月15日，十二届全国人大一次会议审议通过了《国务院机构改革和职能转变方案》，其中明确提出，出台并实施不动产统一登记制度，且由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门负责。

当时规定，与不动产相关的中央各部委要在2013年4月底完成相关“统一”准备，但这一目标并未达成。

“遇到了很大障碍。”消息人士告诉本刊，“有的部门坚决反对，其他部委也比较反对，都希望维持现状。最积极主动的是国土部。”

而据向洪宜回忆，中共十八届三中全会之前，为了平衡各方关系，国务院法制办、住房与城乡建设部、国土资源部三个部委作了分工：国务院法制办负责条块协调；住房和城乡建设部负责国有土地上房屋的不动产登记，以房屋所有权为准；国土资源部负责集体土地上的不动产登记，包括耕地、林地及草地等。

不久后，中共十八届三中全会召开，国务院总理在主持召开国务院常务会议时，最终对不动产登记“一锤定音”：在中央层面，全国不动产的统一登记由国土部负责，各地也必须归口到一个部门。

利益的协调

然而，2014年1月的《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》中，是让国土资源部“指导监督”，而非“管理”登记工作。

在向洪宜的记忆中，使用权为国有的土地，登记比例已超过80%；集体土地所有权的登记比例在2013年也完成了50%。在他看来，“理论上交接一下、作一个变更，就无需浪费国家的财力重新审查了。”

但是，各部委仍不愿意把原先负责登记的骨干集中到不动产登记局，即使中编办已经作了这个规定。

2014年5月，不动产登记局正式挂牌，决定按照人随事走的原则，适当加强国土资源部相关机构和人员，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子。

虽然看上去是个利好消息，但另一方面，“它连国土部门下面的一个司都不是，只是括号后面的内容。”程啸说。

向洪宜认为，这样的地位让不动产登记局在日后的协调过程中非常尴尬。“你说个什么问题，别人都不听你的，那有什么用？至少应该像国家海洋局一样，在国土资源部下面，单独成立一个局。”

“中央都这么做了，地方也都看中央，他们觉得中央这么弄，我也这么弄肯定没错。”程啸说。实际上，对于这个新事物，很多地方政府依然十分迷惘。

他也认为，不动产登记局应该是个独立的部门。不过，不动产登记局不应该隶属于任何行政管理部门。“现在中央政府提倡简政放权，要对行政部门做减法不做加法。”

“但登记的目的是为了让不动产权利更清楚，和管理不是一回事，挂牌子的做法导致登记机构都没有完全独立，缺乏机构内部的相互制约，最终会滋生腐败。”程啸说。

职权的分配

作为之前极有可能牵头不动产统一登记的部门之一，住建部系统在此次不动产登记局的成立过程中略显踟蹰。

据向洪宜表示，迄今仍有住建部系统官员对这个分类颇有意见。

“按照以前的买房程序，房地产商进行商品房预售时有了预售许可，买房的老百姓才能同他们签订买卖合同。等房子建好、开发商办理大产权初始登记以后，老百姓才能去办理房屋所有权转移登记。这里面就涉及从交易、管理到登记的一系列环节。”参与过住建部《房屋登记办法》制定的程啸对于房管部门的处境十分理解。

他表示，原来住建部主要以登记作为行政管理的抓手，借此进行控制，在这个“出口处”卡住。

现在登记职能统一由国土部负责，住建部系统的“抓手”没了，需要考虑在新的形势下如何履行行政管理职能。

目前，住建部门的要求是，房屋买卖合同必须先经过住建部门审核，审完以后再去办登记。

但向洪宜则认为，如果房管部门“横插一杠”，会造成管理上极大的混乱。

按照国土部门的惯例，在程序上，土地登记大致可以分为五个步骤：首先，土地所有者或使用者向相关部门提出申请，即申请地籍调查；其次，地籍调查；第三，权属审核；第四，注册登记；第五，更换土地证书。

其中最为重要的就是权属审核，主要看土地属性究竟是什么，并进行面积测量，也就是实质性审查。

审查完毕后，材料交给登记官进行审核无误后方可登记。这一套流程对于国土部门而言相当成熟。向洪宜认为，“如果在中间加一个房管部门审核的环节，不仅没有必要，而且给老百姓增加了负担。”

直到今天，关于房屋一类不动产在登记前是否要先交其他部委审查，住建部门和国土部门仍在激烈讨论。

住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林希望，发证的职能依然由房管部门履行。

他对《望东方周刊》表示：“应该先到不动产登记局登记，登记完了以后该上哪个部门办手续就上哪个部门办手续。比如房屋登记完以后，还应该去房管部门去换证，一直以来房产证都是房管局发放的，房屋管理是法律赋予房管局的权力，怎么能换部门呢？”

在他看来，不动产登记局所涉及的工作只是阶段性的。

“如果让不动产局管那么多内容，那就不是不动产局了。农村好多地都承包下去了，管得了吗？房管局多年积累下的档案资料、人员队伍，你新成立一个想代替，怎么代替？难道把人从这边取消，再成立一次？主要的业务还是得由原有各个部门管理。”王珏林说。

第7篇：不动产登记中心职能范文

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出，“健全自然资源资产产权制度和用途管制制度”“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”。2013年11月20日，国务院常务会议正式决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部一个部门承担。

随之而来的是满天飞的相关报道，都认为是为了降房价、反腐败。其实，国家有关部门为了反腐查询土地与房屋登记资料不存在任何障碍。单纯只是为了反腐，不需要统一登记，维持各个部门分散登记的现状即可，但是不可否认，统一登记之后，特别是全国的不动产统一登记信息联网之后，更有利于反腐。那么，不动产统一登记和降房价有关系吗？

不动产统一登记和降房价有关系吗

不动产统一登记和降房价没有直接的关系。特别需要注意的是，统一登记的直接目的不是为了降房价。但不可否认的是，统一登记之后，特别是全国的不动产统一登记信息联网之后，更有利于国家对不动产市场进行宏观调控。

有关报道之所以认为统一登记有降房价的“奇效”，只是关注了房屋登记甚至只是关注了房屋登记信息的联网，好像不动产统一登记就仅仅只是局限于此。这样理解的话，国家就没有必要实施不动产统一登记制度了，因为只要将全国的房屋登记信息联网就可以达到这些媒体所报道的目的。

其实，房屋登记信息联网只是不动产统一登记中很小的一部分。首先，从统一的对象来说，依照《决定》，统一确权登记的不仅包括房屋和土地，而且还包括林地、草原和海域，将对象扩大到所有的自然资源；其次，从统一的内容来说，统一的不仅是机构，还有登记的表册卡簿、法律依据、权利证书以及信息平台等各个方面；此外，仅就信息联网而言，此次国务院常务会议提出要建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”，其内涵也远远大于目前有关媒体所报道的。

统一登记究竟为了什么

整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。笔者认为，统一不动产登记首先遵循的是不动产的自然规律和国际通行做法，除此之外，其主要目的是为了克服现行不动产分散登记的弊端，保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，保证交易安全，尤其是方便企业、方便群众。

遵循了不动产的自然规律和国际通行做法。房屋和土地、林草与土地本来就是一体的，是不可分的，世界上绝大多数国家实行的是统一登记。在关于《决定》的说明中指出，“山水林田湖是一个生命共同体……由一个部门负责领土范围内所有国土空间用途管制职责……”。为此，《决定》要求在不动产统一登记的基础上，“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”。

为了更好地保护不动产权利人合法财产权。古语云“有恒产者有恒心”，登记的本质目的就是确定不动产的权利归属，并在登记簿上进行记载公示，从而达到保护不动产物权的目的。以前由不同的部门管理和登记，导致不同不动产之间的权属界线不清、权利归属不明，引发众多矛盾和纠纷。另外，由于各部门的登记方法、技术规程等不一致，很容易导致重登、漏登现象发生，造成了大量登记错误。统一登记后，可以减少甚至杜绝类似问题发生，更好地理清当事人之间的不动产权利界限、减少权属纠纷、提高登记的准确性和权威性，更好地维护当事人的不动产物权。

提高政府治理效率和水平。多个部门都在办理不动产登记时，各个部门都配备了一套专门的人员、机构、场所以及设施设备等等，国家不仅为此多支付很多人力物力成本，而且各部门之间的职能交叉容易导致部门间的争权夺利或者扯皮推诿，降低行政办事效率，甚至严重影响政府的形象。国家实行统一登记，将房屋、林地、草原、土地以及海域登记的职责整合由一个部门承担，可以减少部门职责交叉和分散，从而大大减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力。

第8篇：不动产登记中心职能范文

一、目前房地产登记机构及登记人员的现状

1.房地产登记管理体制

按照《城市房地产管理法》第61条的规定，“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。长期以来，我国现行的房地产管理具体事务按照属地管理的原则进行管理，其管理主体为市、县房地产管理部门。相对于房地产登记业务，各级政府的主要职责如下：在中央政府，实行房地分别管理的体制，由住房和城乡建设部、国土资源部分别负责有关房地产登记和土地登记的有关政策制定，指导和监督各级地方政府执行相关的政策。在省级政府，和中央政府职能类似，也是由省住房和城乡建设厅、国土资源厅分别管理，负责承担省级范围内相关政策的制定，指导和监督市、县人民政府的职能。在地方政府，有两种模式，一种是房地合一的管理体制，目前只有少数城市是这种体制。如天津、重庆、青岛、大连、广州、深圳、厦门等城市，通常是由国土资源和房屋管理局实施统一的房地产登记。另一种是房地分设的管理体制，目前多数城市是这种管理体制，纯土地登记业务由土地管理部门负责，但其他的房地产登记业务，如在建工程抵押登记、房屋预告登记、房屋初始登记、地役权登记等均由房地产管理部门负责。各市、县房地产管理部门具体负责房地产登记业务的机构通常为房地产管理部门下属的自收自支事业单位。

2.房地产登记从业人员

据了解，绝大多数房地产登记机构的编制是上世纪八九十年代确定的，这些年房地产登记业务发展很快，然而登记机构的编制基本未进行调整，许多登记机构只好通过增加外聘人员满足日常业务需要，各机构人员分为编制内和聘用人员两类，总体比例为1：0. 9,一些经济发达地区，房地产市场规模较大的城市，聘用人员甚至多于编制内人员。由于身份、待遇等方面的限制，这些外聘人员工作积极性不高，人员流动性较大。登记机构对人员的录用一般按照事业单位录用人员进行，近几年随着用人制度的规范，一些城市通过全市统一公开招考录用人员。但从现实情况看，登记机构从业人员还缺乏严格的准入要求，录用门槛偏低，也没有专业方面的强制要求，入职以后，也缺乏专业和系统的学习培训。人员的整体素质和登记工作要求相比还有较大的差距。

二、境外对不动产登记从业人员的要求

根据清华大学法学院程啸副教授对德国、奥地利、瑞士、韩国、日本等地区的比较研究，人民大学土地管理系吴春岐博士后对台湾地区的比较研究，境外对不动产登记官（不动产中最主要的是房地产，不动产登记官主要是指登记机构从事不动产登记的专业人员）有着较为完善的培训、考试、录用制度，主要有以下几个特点。

1.登记官都是国家公职人员

具体看，主要有两类：一类是法官或司法辅助人（司法公务员），如德国和奥地利，还有瑞士的部分州；另一类是公务员，如日本不动产登记官为国家公务员系列中的法务事务官（指在法务局、地方法务局、法务支局的公务员），韩国为国家第5级公务员，我国台湾地区的不动产登记官为从事地政业务的公务员。

2.登记官要具备较高的法律专业知识和相应业务水平

由于不动产登记涉及到民法、物权法、合同法、土地法、继承法、婚姻法等多个法律，因此登记官必须具备很高的法律素质，方能胜任不动产登记工作。这一点在德国、奥地利与瑞士体现得最为明显，德国《司法辅助人法》规定，成为司法辅助人必须经过在专门培养司法辅助人的高等专科学校学习，主要学习法学基础、民事诉讼法、刑事诉讼法、不动产法、家庭继承法、公司法、强制执行法与破产法，然后才能参加司法辅助人考试。即便是在将登记官作为公务员的日本、韩国，其公务员考试中也要求必须掌握相应的法律知识。

3.登记官要经过专门的培训或考试才能从事登记工作

对登记人员的培训和教育，分为任职前的培训教育，以及任职期间持续的再教育。德国司法辅助人考试的主要内容：包括提交学位论文，案例解析，还有1小时口试，最终考试及格者，取得司法辅助人文凭，之后可以向各区法院申请职位。同时必须在法院、检查院、事务所、行政机关的预备实习期为两年，然后才能进入工作岗位，正式上岗后，也要继续在岗学习，主要是参加司法辅助人协会组织的各种研讨会。日本的不动产登记官必须经过国家公务员考试，分为三类，一类考试非常难，题目相当于研究生级别，通过之后为高级公务员，担任领导职务，不具体从事登记事务；二类考试必须具备大学学历，考试包括笔试和面试，通过后会被登记在“录用候补者名单”，之后由法务省组织面试，通过后就会成为“法务事务官”；三类考试只需具备高中学历，也包括笔试和面试，通过后也成为国家公务员，其在登记所从事的是最基础、琐碎的事务性工作，一般无法担任登记官。如我国台湾考试由考试院的考选部负责，考试内容分为普通科目，主要为国文（论文与阅读测验），还有专业科目，主要包括民法概要、土地法规、土地登记实务、土地税法规。

除以上规定外，还需要具备良好的执业操守和沟通能力。如日本在面试环节主要考察人品、人际交往能力。我国台湾地区还特别规定，地政人员不仅须具备丰富的专业技术知识与能力，更需要具备热心、负责的态度与公正清廉的操守品德。

三、建立房屋登记官培训考核制度的意义

近年来，我国在不动产登记队伍建设方面做了大量工作，并取得了一定成效。《房地产权属登记管理办法》（建设部令第99号）第30条规定：“从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗”；《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》将登记人员进行业务培训情况作为一个量化考核标准。通过这些工作，不动产登记人员的素质已经得到了一定的提高。但实事求是地说，我国房地产登记人员的现状还不能令人满意。登记人员的任用无需严格的法律专业背景和专门的职业训练，录用门槛偏低，临时工作人员偏多，缺乏相应的登记人员的自我约束、外部监督和责任追究机制,房屋登记人员整体素质离不动产登记制度的内在要求还有一定差距。因此，应当比照国外不动产登记官制度，建立我国不动产登记官制度，建立一支专业化、职业化的高素质房屋登记人员队伍。

从登记实践看，作为一名合格的房屋登记人员，应当具备多方面的专业知识。首先，登记人员应当具备较强的法律素质。房屋登记人员无论是办理房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记，还是协助法院查封、执行，实际上都要依托基础性法律关系。保证登记行为的正确，要建立在对基础法律关系正确理解的前提下。房屋登记人员需要较好地掌握民事（特别是合同、房地产、婚姻、继承）、公证、行政、执行等方面的法律、法规等。其次，房屋登记人员应当具备较为专业的房地产方面知识。房屋登记人员登记的对象是房屋，即使法律关系较为简单的所有权初始登记，当事人提交的资料也包括土地、规划、建筑施工、测绘等方面的证明材料，房屋登记人员需要对这些方面的专业知识有所了解，还要熟悉房地产政策、房地产开发流程以及房地产管理的各个环节。另外，房地产登记人员根据其工作岗位的不同，还应当具备相应的计算机、档案管理等方面的能力和知识。尤其是随着近年来房地产交易与权属登记一体化管理的推进，房地产管理信息化水平逐步提高，房屋登记工作越来越多地需要依托房地产信息系统，需要房屋登记人员具有较强的信息化水平。除此而外，从事房屋登记工作还应当具备很强的责任心和职业操守。

1.实行房屋登记官制度是完善登记制度的关键环节

房屋登记工作是一项专业性、技术性、法律性都比较强的工作，被登记的房屋价值量较大，是权利人重要的财产之一。登记工作的质量，直接影响到房屋权利人的权益和房屋交易的安全，如果发生登记错误，不但给房屋权利人和利害关系人造成损失，登记机构还要面临行政复议、行政诉讼甚至行政赔偿的风险。因此，可以说，不动产登记制度作为保障不动产权利的一种重要制度，其目的、意义及功能是通过不动产登记机构工作人员的具体行为来实现的，只有确保登记机构的工作人员具备足够的知识水平、符合要求的专业能力，才能保证登记工作的真实性、准确性，从而维护登记的效力，最终实现房地产交易的安全与效率，为我国房地产市场的健康发展奠定坚实的基础。

2.实行房屋登记官制度是防范登记风险的重要举措

房地产登记制度是保障房地产权利、维护交易秩序的一项重要制度。登记具有公信力，登记工作的准确性与申请人、利害关系人的权益密切相关。登记工作的质量，直接影响房地产交易的安全，影响到社会的和谐、稳定。据最高人民法院统计，2000年以来，全国的行政案件数量平均增长了20%，而房屋登记行政案件增长了近200%。2008年以来，房屋登记行政案件量已超过拆迁行政案件量，在行政案件中排位第一。我国《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”在最高人民法院出台的司法解释《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》中，明确房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。《房屋登记办法》第92条规定：“登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由登记机构承担相应的法律责任。登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。”住房和城乡建设部《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作（试行）的通知》（建房[2009]61号文件，以下简称61号文件）的要求，房屋登记官可以在房地产登记机构内部审核表及房屋登记簿上签字或署名，并承担相应责任。因此，一方面登记机构要尽到合理审慎的职责，需要高素质的登记审核人员完成；另一方面，实行登记官制度有利于明确登记审核人员的责任，有利于登记机构对相关人员的追偿。

3.实行房屋登记官制度是提高登记人员素质的必要途径

长期以来，我国房屋登记机构录用人员无章可循，随意性较大。一些人员甚至未经培训就承担登记审核等登记关键性岗位工作。《物权法》实施后，特别是在制定《房屋登记办法》，以及《城市房地产管理法》修改意见的过程中，专家、学者及登记业内人士都强烈呼吁，要尽快借鉴国际经验，建立符合我国国情的登记官选拔、任用、培训考核机制。实行房屋登记官培训考核制度，对房地产登记机构从事审核工作的人员提出了持证上岗的要求。按照61号文件的要求，从2012年起，未取得《房屋登记官考核合格证书》的人员，应调离房屋登记审核岗位。通过对审核人员提出要求，增强登记人员的学习主动性和动力，从而逐步提高登记人员素质和业务水平。

四、推进我国房地产登记人员职业化的初步构想

我国的房地产登记审核人员培训考核机制尚处于建立阶段，推进登记人员专业化、职业化是今后的发展方向。目前，房屋登记审核人员的持证上岗，主要通过培训考核的方式取得上岗证书。培训考核制度设计有以下几个特点：一是，通过考核建立登记审核人员的准入要求。参加培训考核条件有学历和专业，以及从事实务的要求。具体条件为大专以上学历，学习专业为房地产、法律、规划、建筑、土地管理、测绘、经济等，从事房地产管理、登记、交易工作满3年。或者其他专业，从事房地产管理、登记、交易工作满4年的。二是，注重培训考核的科学性和实用性。培训考核内容，结合登记审核人员的工作性质和工作内容设计，主要包括房地产登记制度与政策、房地产登记实务与案例两部分。房地产登记制度与政策主要包括登记业务所涉及到的民法、行政法知识、房地产管理基本制度与政策、房地产登记档案管理、房地产测绘基础知识、房地产市场信息系统。房地产登记实务与案例主要包括房屋登记办法、登记实务、案例分析等。三是，保证培训考核的统一性、公平性和权威性。房屋登记审核人员培训考核，实行全国统一培训考核标准、统一考核题库、由住房和城乡建设部颁发统一的合格证书。培训考核的具体组织实施由省级住房和城乡建设部门负责，培训的师资必须通过住建部考试，符合相关标准。考核方式采取应考人员在计算机上答题方式，通过二代身份证识别仪对应考人员的身份进行审查，考场还采取全程录像监控。通过一系列制度设计，保证考试的公平、公开和公正。

据统计，2011年开始培训考核工作，到2012年1月30日止，全国共有21个省的21318人参加了考试，房地产登记制度与政策通过人数为7522人，合格率为35%；房地产登记实务与案例通过人数为6538人，合格率为31%；两部分均合格的人数为5358，合格率为25%。从培训考核实施的情况看，地方登记机构人员参与的积极性较高，对考试方式和内容也较为赞同，在登记机构中兴起了一股学习业务、钻研业务的热潮。

下一步，在继续完善房屋登记官培训考核制度的基础上，应当积极推进房地产登记人员职业化进程，在当前法律法规未出台的情况下，可以在以下几个方面进行探索：

一是，建立登记人员全员学习培训制度。目前只对房屋登记审核人员进行考核，并不是说对于其他工作岗位的登记人员就没有培训和考核的要求，建房[2009]61号文件要求，房地产登记机构的其他工作人员应当具备与其岗位相适应的专业知识，逐步建立起多层次的房屋登记人员培训考核体系。地方建设（房地产）主管部门和房屋登记机构应当从加强机构内部管理、提高登记工作准确性的要求出发，制定相关的培训和考核要求。通过定期的培训和考核，保证全体登记机构工作人员具备和登记工作相适应的知识和能力。

二是，建立持续教育和动态管理机制。由于法律法规的不断完善，需要对房屋登记官进行继续教育，不断更新知识，提高业务水平，以便使工作人员能够及时掌握最新的法律、房地产等方面专业知识，保证其具备符合工作要求的综合素质。

三是，严格房屋登记官签字制度。严格执行只有房屋登记官才能从事房地产登记审核工作，才能在房屋登记簿上签字或署名，同时建立登记人员的责任追究制度和职业保险制度，完善房地产登记的赔偿制度。

四是，提高房屋登记官的待遇。目前我国正积极推进事业单位改革，按照事业单位改革思路，结合我国国情，登记机构应当作为承担行政职能的机构，予以保留和加强并逐步转为行政机构。房屋登记官应当作为专业技术类公务员，实行聘任制，建立独立的退出机制和晋升系统。对取得房屋登记官资格的人员，登记机构应当在待遇、收入等方面相应提高，实行分等定级，进一步增强他们的责任感和使命感。

从长远看，房地产登记人员的职业化、专业化，以及房地产登记人员的责任和义务都需要通过法律法规的要求来明确，要加快立法进程，不断完善我国的不动产登记制度，保护权利人的合法权益，为经济社会的发展提供必要的基础和条件。

第9篇：不动产登记中心职能范文

疏漏之一：

物权法草案第一条：“为保护自然人、法人的物权，明确物的归属，充分发挥无主物的效用，促进社会主义现代化建设，制定本法。”第六十三条第二款规定：“不具备法人资格的企业和其他组织，其不动产或者动产的归属依照法律或章程的规定。”很明显，物权法第一条的规定中只规定了法人和自然人为保护对象，而没有包括非法人组织即其他组织，这是一重大法律疏漏。随着经济的发展，我国的非法人组织日益增强，如各种合伙组织，多种多样不具备法人地位资格的企业，它们随着规模的壮大，拥有越来越多的不动产和动产。但他们的物权却不受物权法保护，这无疑是制度性的不公平。尽管六十三条有补充性规定，但远未完善，因为让其他法律或者章程去调整非法人组织所拥有的物权，难以周全，从立法体制上讲，无形中分散了法律资源，使立法结构趋于松散，而物权法以严谨著称，这无疑是立法上的败笔，也违背了立法的公平原则。

疏漏之二

草案第二章物权的设立，变更，转让和消灭中第一节不动产登记第十条规定如下：“不动产的设立，变更，转让和消灭应当登记，不经登记不发生物权效力，但法律另有规定除外。属于国家所有的土地，矿藏等自然资源，可以不经登记。”第十一条：“不动产登记，依照法律规定由不动产所在地的县级登记机构办理。”

第十条规定突出了登记制度在物权法中的重要地位，但是第十一条却未明确规定登记机构为何机构，尽管登记制度非常复杂需要专门制定登记法或条例，但登记机构这样的基本问题应该明确规定在物权法中。尽管此疏漏不是学者原因，但这毕竟是物权法的硬伤。各部门在争夺有利的登记权，但对于登记服务的成本及责任却不愿承担，相互推逶致使登记机构无法在物权法中明确规定，这样一来又增加了中国的法律特色——不成熟的特色。

关于登记机关的设置，有学者认为，登记只能由不动产所在地的县级人民法院统一管辖，废止日前实行的多部门登记，以及有些地方实行的按照权利人的级别进行分级登记的管辖制度。此制度建立的目的是为了维护不动产登记地籍资料的统一性。但也有学者认为将法院作为登记机关也有一定的弊端。一方面，目前我国各级法院承担着繁重的审判任务，如果让他承担登记的实质审查工作，未免负担过重，尤其是要让它承担登记的审查工作，这样法院就必须投入大量的人力和物力来从事登记工作。另一方面，在物权法发生争议的情况下，法院要确定真正的权利人，必须要审查登记的真实性问题，然而如果由法院进行登记，登记的结果必然对法院的裁判产生影响。也就是说，即使法院登记错误，法院也可能不会轻易改变登记错误。而且由于法院及其工作人员的工作失误造成登记错误，依法要追究法院自身责任，对于法院来说，则很难处理。另外，还要看到我国登记具有行政监督职能，不动产登记是国家对不动产市场进行监督的重要手段，因此和给予不动产监管也联系在一起，正是由于这一原因，所以登记由行政机关来承担，也具有一定的合理性。问题的关键在于，负责登记的行政机关必须统一，且必须专门化，不能实行多头负责。

我国目前的不动产登记的现状由怎样呢？在我国，目前在登记制度上实行多个机关负责的局面，产生这种现象的原因是我国登记制度与行政管理部门的设置和职权结合在一起。如土地由土地管理部门管理，土地使用权登记就在土地管理部门进行。林业由林业管理部门管理有关林木所有权的登记就在林业管理部门进行；房屋由城建部门管理产权登记也在该部门进行。登记多头进行所产生的弊端如下：第一，因登记机关分散，不利于有关当事人查阅登记内容很难给交易当事人提供全面信息。第二，为有关当事人进行登记造成极大不方便，如同一土地上有林木的，就要在两个机关登记。第三，分散的等级制度也造成了房产分别抵押和房产重复抵押现象。例如甲获得一块土地的使用权，将该土地抵押给乙并在土地管理部门登记，房子见好后又在房产部门登记将房屋抵押给丙，两个抵押权发生冲突。第四，多头负责也造成了登记程序及效力的不完全相同，从而给不动产交易造成了不少障碍，也妨碍了正常的交易秩序。因此建立统一的登记制度是当务之急。

那么究竟由哪个机关行使统一的登记权呢？基层法院由诸多弊端，多头管理的坏处尤甚。目前世界各国关于不动产的登记由三种机关负责：一种是由司法机关负责，第二种是由专职机关负责。第三种是由房地产行政管理部门负责。我国的房产机关仅限于城镇住房因此不能胜任此种工作。国土资源部下设的土地管理部门对土地的造册登记遍及城乡，有较好的网络，因此可将房屋和土地的登记合而为一，由土地管理部门承担不动产的登记职能。

疏漏之三：关于居住权应否登记确认的问题

《中国物权法草案征求意见稿》〉低二百一十二条规定：“设立居住权，可以根据遗嘱，遗赠也可以按照合同约定。设立居住权，应当向县级以上登记机构申请居住权登记。”