不动产产权管理精选(九篇)

第1篇：不动产产权管理范文

一、动漫产业知识产权整体化保护:缘由与框架 (一)动漫产业知识产权保护的重要意义 动漫产业，是指以“创意”为核心，以动画、漫画为表现形式，包含图书、报刊、电影、电视、音像制品、舞台剧和基于现代信息传播技术手段的动漫新品种等动漫直接产品的开发、生产、出版、播出、演出和销售，以及与动漫角色有关的服装、玩具、电子游戏等衍生产品的生产和经营的产业。一个完整的动漫产业链主要包括三大环节:第一阶段为漫画作品原创并通过图书、杂志、报刊等载体表达;第二阶段为动画制作并以电影、电视、音像制品、舞台剧、网络动漫等形式开发和传播;第三阶段为动漫衍生产品开发和后续滚动再开发。①随着现代动漫与数字技术的融合，动漫产业已发展成为集网络运用、手机游戏、多媒体产品、动画卡通、体能智能训练课件等为一体的庞大产业链。动漫产业已被国际社会公认为21世纪知识经济的核心产业，是最有希望的朝阳产业。以艺术原创为生存基础的动漫产业链，视知识产权为生命线。一定意义上说，知识产权价值的实现是动漫制作、发行、营销的终极目的。在动漫产业链的每个环节都存在着不同形式的创造性劳动，均具有知识产权化的法律需求。只有给予动漫成果以产权的保护，才能为权利人提供创新的最有效的激励，才能促进动漫产业的公平竞争和有序发展。因此，知识产权保护是决定整个动漫产业存续与发展的重要因素。我国动漫产业要取得长足发展，迫切需要法律制度发挥保驾护航的作用，切实维护动漫产业中的各种知识产权利益。 (二)动漫产业知识产权整体化保护的制度框架:法制、体制和机制的检讨 经过20多年的努力，我国知识产权法律制度的建设取得了显著进展。立法方面，符合国际规则、适应我国国情的知识产权法律体系已初具模型。法律实施方面，根据我国国情确立司法保护与行政执法保护相结合的双轨制知识产权保护模式已经开始发挥作用。然而，面对动漫产业这样一个知识产权聚集的新兴行业，现有的知识产权法制、体制和机制仍捉襟见肘。 1．法制的分散化 自20世纪80年代以来，我国制定了《中华人民共和国专利法》、《中华人民共和国商标法》、《中华人民共和国著作权法》等一系列法律法规。现有法律制度虽然基本上可以涵盖动漫产业涉及的主要知识产权领域，但因各制度之间相对独立，无法进行整体保护，对动漫产业领域内日益猖獗侵犯知识产权的行为的抑制显得力不从心。按照知识产权法的现有规定，知识产权的类型与内容具有法定性，动漫产业中的智力成果只有具备“作品”、“商标”和“专利”的实质条件才能分别受到著作权法、商标法与专利法等知识产权法律制度的保护。随着动漫产业的快速发展，许多创造性的成果很难归入传统知识产权法的保护范围。例如，动漫形象包含的一些个性化因素因达不到著作权法的“可版权性”与商标法的“可区别性”要求而无法得到保护。①著作权、商标权与专利权的获取并不能给产权人提供全方位的、无缝隙的法律保护，以传统知识产权法为依据的保护并不能实现廉价、有效的知识产权保护。要为动漫产业提供全面知识产权保护的依据，我国亟需加快法制建设步伐，健全相关的法制。 2．法律实施体制的割裂化 我国法的实施体制往往强调专业化分工，由不同的职能部门在法律的授权范围内各司其职。依照我国现行的行政管理体制，著作权、专利权、商标权分别由国家版权局、知识产权局、工商行政管理局等多个机构分头管理。管理机构的分散，政出多门、功能的条块分割造成行政管理缺乏统一性，难以形成合力;各执法机构职权划分不清，往往有利或好管的争着管，形成“执法密集地带”，导致交叉执法、重复处罚，严重违背了行政法“一事不再罚”的基本原则;无利或难管的则互相推诿、各自为政，形成“执法空白地带”，致使相对人有机可乘，从而严重削弱了行政执法的强度。目前的知识产权审判涉及多个审判庭，有关知识产权民事、行政、刑事案件分别在相应的审判庭审理。这种多头审理知识产权案件的格局，造成了许多问题。②例如，不能以民事、行政和刑事手段综合解决动漫知识产权纠纷。“法律的生命在于实施”，我国迫切需要能够形成合力的法律实施体制，确保良法之治。 3．运营管理机制的个体化 动漫知识产品的运营、管理主要依赖个体企业的资源与能力。知识产权意识薄弱和管理能力有限，一直是我国动漫企业发展过程中的一大软肋。动漫企业在创业之初，将精力、人力、物力更多地置于对动漫产品的开发创作，对知识产权管理重视不够。许多动漫企业未把知识产权管理作为日常管理的一部分，在明确产权归属、激励职务发明、解决纠纷、知识产权运营、无形资产评估等制度建设方面存在管理漏洞。另外，由于我国动漫产业中小规模企业居多，这些企业既没有设立知识产权管理机构，又没有配备专门人员负责知识产权事宜，往往由相关部门、相关人员“兼管”，使知识产权管理流于形式。一些企业即使有专门负责处理知识产权业务的机构和人员，也没有能力采取有效的知识产权管理措施应对复杂多样的知识产权保护和管理业务。能否科学把握动漫产业发展与知识产权保护的内在关系，提出切合动漫产业知识产权动态保护、全面保护需求的法律制度措施，将直接影响我国动漫产业的发展壮大。解决动漫产业的知识产权保护问题，应立足动漫产业知识产权聚集的特性，采取整体化的进路，在法制、体制和机制的制度创新框架中寻求解决对策。 二、促进立法制度的融通 (一)版权为基础的扩展保护:“在先权利”与“商品化权”的运用 动漫作品的知识产权起源于产业链第一阶段的漫画作品和第二阶段的动画作品，著作权是权利人在现实中最需要保护的权利，其他衍生的权利实际取决于作品的成功，具有权利保护的不确定性。也就是说，尽管动漫知识产权的法律需求具有多样化和复合性，但动漫产业实质上是一个以版权保护为起点和核心的知识产权聚集体，我们可以通过扩张版权的保护，解决著作权、商标权和专利权的权利冲突，提升动漫产业知识产权保护法制的互补与衔接程度。我国《专利法》、《商标法》已经有在先权利的规定，为知识产权制度的融通架设起了桥梁，只要承认著作权作为一种在先权利，就可以对抗他人涉嫌侵权的外观专利和商标。所以，现有的动漫产业知识产权整体保护的策略首先应该充分运用著作权的在先权利保护规则，防范他人抢注外观专利和商标，并且可以通过司法解释将其扩展适用到包括域名抢注等侵权领域。在先权利保护具有明显的低维权成本的优势(无需注册)，但是它的适用必须解决一个前提条件，即权利的客体必须构成作品，受著作权的保护。但是，单个动漫作品的名称、人物形象及其名称、标志性的话语能否受到著作权法的保护，存在不确定性。因为著作权是保护具有独创性的整体作品的。未经著作权人许可的这种使用侵犯的是著作权中的何种权利，目前的著作权法没有给出明确的答案。司法实践中，电影《五朵金花》著作权人的败诉值得借鉴。①现有知识产权法律框架对商品化的动漫作品的角色等的保护不足，可以通过对著作权法进行扩大解释，赋予动漫作品创作者“商品化权”来克服，将动漫作品中可商业化应用的某一构成内容纳入著作权的一种，他人为了商业目的使用动漫角色需经动漫创作者同意。此处的使用范围应包括将动漫角色、作品名称等用于广告宣传、商品包装装潢、形象改编、制作出售立体形象和衍生产品、注册企业名称、注册商标等商业化活动中。动漫作品商业化权的转让和许可使用，依照著作权法的相关规定执行。#p#分页标题#e# (二)反不正当竞争法的有效补充 反不正当竞争法规范市场竞争行为，其所规定的公正、诚实信用等一般的商业道德准则可以作为其他知识产权法律制度的有效补充。若经营者在商业上窃取、不当使用动漫智力成果，损害动漫产权人的的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为应当受到我国反不正当竞争法的规制。这样，在动漫侵权行为不能落入传统的知识产权法的保护时，反不正当竞争法就可以起到补充的作用。我国《反不正当竞争法》的一些条款，例如，关于“知名商品特有名称、包装、装潢的规定”和“商业秘密的规定”，可以为动漫产业知识产权的权利人提供维权的法律依据。经营者未经许可擅自将动漫角色使用于自己的商品或服务上，盗用动漫角色的知名度和市场吸引力而获取相当的利益，相关经营者可提起不正当竞争之诉，保护其知名商品特有的名称、包装和装潢。在整个动漫产品创制过程中，商业秘密权也是保护原创动漫的重要途径。在申请专利之前，大量动漫制作技术和方法都是以商业秘密的形式获得保护。商业秘密权因其客体的非公开性，获得动漫作品特殊制作技术拥有者的青睐。反不正当竞争法有必要或者补充工业产权法，或者对于这些法律不能保护的情形给予保护，为实现该功能，反不正当竞争法必须是灵活的，能够适应市场行为的所有新形式。②除了已有的不正当竞争行为的列举性规定，我们应该加快《反不正当竞争法》的修订，创设不正当竞争的一般条款，克服具体列举难以穷尽一切不正当竞争行为的局限，以维护市场竞争秩序，进一步发挥反不正当竞争法对知识产权法的拓补作用。 三、推进法律实施体制的整合 (一)建立相对集中的执法体制 动漫产业的高侵权、高风险性特点决定了对动漫产业知识产权保护必须采用事前监管和事后救济相结合的方式，应改变传统知识产权行政保护侧重事后“行政救济”领域的被动局面，强化事前的监管和日常的服务工作，更主动地发挥行政管理职能。强化行政执法的效能，首先应理顺执法体制，进行知识产权行政执法体制的改革，解决多头行政的局面。知识产权行政执法工作具有许多共性，目前各专业部门保护知识产权所采取的执法措施和手段大同小异，而且各种知识产权的侵权案件往往交织在一起，完全可以合并交由一个统一的行政机构来协调管理动漫产业知识产权，实现动漫产业链知识产权整体化保护。构建一个科学合理、精干效能、权威独立的专门动漫产业管理机构，对动漫产业知识产权保护执法进行相对集中的管理，可以改变动漫产业现有的“多头执法”状况。为解决动漫产业发展中的体制瓶颈，我们应当有效整合相关管理部门的执法资源，尽快实行动漫知识产权工作的归口管理，将专利、商标、版权等知识产权执法工作合为一体，提高我国动漫产业知识产权管理的效能。有专家已经指出，可行的整合方案之一就是将现有的所有的知识产权行政管理部门统一起来，划归一个部门负责，该部门之下则根据不同的知识产权类别设立知识产权分支机构，如果分支机构在知识产权管理问题上产生分歧，则由该部门统一组织协调。在统一管理的行政体制没有建立起来之前，可以通过建立多部门执法的联动机制，实施行政综合执法的方式达到对动漫产业知识产权的集中执法保护的目的。多部门联合执法，实行动漫产业知识产权保护的行政综合执法，可以统一调配动漫产业监管部门各专业机构的执法力量，使分散的执法得以整合，有利于增强执法合力，加大执法力度、提高执法的时效性，有利于规范动漫产业知识产权保护的行政执法主体，保障动漫创作企业和个人权利。为实现知识产权执法的联动，国务院早在2004年便成立了国家保护知识产权工作组，主要负责推动建立跨部门的知识产权执法协作机制，商务部设立了“国家保护知识产权工作组办公室”，国家知识产权局也专门设立了保护协调司，“主要承担组织协调全国保护知识产权的有关工作、知识产权执法协作机制的相关工作，并承办行政执法有关工作”。与中央层面的知识产权执法协作机制相适应，地方各级政府也应设置类似的机构，建立起制度化、常规化的联动机制。 (二)建立知识产权案件的统一审判体制 虽然知识产权的民事、刑事与行政案件有着质的区别，但三者并非泾渭分明、相互排斥的关系，三者存在很多共性的东西。我国知识产权司法审判体制的设置应与时俱进，设立一个集知识产权民事、行政、刑事“三审合一”的知识产权审判体制。建立统一的知识产权审判体制对动漫产业知识产权人提供法律救济，可以实现多元的价值目标，既可实现民事保护的补偿需求，又可以通过行政与刑事责任的追究达到对违法行为惩戒。建立统一的知识产权审判体制一并追究动漫知识产权案件中的侵权行为人的民事责任、行政责任，甚至刑事责任，有助于节省司法资源，也有利于权利人利益的保护。建立统一的知识产权审判体制，对于提高知识产权司法活动的独立性与统一性、加强法官专业化建设、加大知识产权刑事犯罪打击力度、密切司法保护与行政执法之间衔接与合作以强化知识产权司法保护等方面也具有积极的作用。知识产权“三审合一”模式的采纳，既是基于知识产权案件特殊性的理性考虑，也是顺应国际经验和国际惯例的发展趋势。目前，欧盟各国纷纷成立的专门知识产权法院或法庭，日本2005年设立的知识产权高等法院，其实施依据均是知识经济时代下知识产权案件专业性和技术性的特殊要求。我国知识产权审判体制的改革目标在于整合现有的知识产权审判资源，充分协调和运作民事、刑事、行政三种审判体制于一体，打破原有的法律框架和思维定势，因势利导，实现知识产权审判体制改革效益的最大化。①司法实践中，上海浦东法院、青岛市市南区法院、广州市天河区法院、深圳市南山区法院和佛山市南海区法院已经开始尝试设立知识产权审判庭，集中审判知识产权民事、行政与刑事案件，并取得较好的效果。在“三审合一”的思路下，我们可以进一步探索审判体制的创新，在有知识产权审判权的法院内部设立独立的知识产权庭，统一处理知识产权的案件，甚至在条件许可时设立独立的知识产权法院，专门管辖知识产权案件。此外，鉴于动漫产业中知识产权的行政执法与司法保护是公权力在知识产权保护中的法律实施类型，两者也应该相关衔接，相互补充，形成合力，发挥对动漫产业知识产权的保障作用。#p#分页标题#e# 四、实现运营管理机制的集中 (一)实施知识产权集体管理制度 动漫产业知识产权具有聚集性与复合性，而且产权商业利益的实现具有高成本和不确定性，这使得单个的动漫企业无暇运营、管理和保护其知识产权或者没有能力实效高效的运营。克服知识产权人自行管理弊端的有效途径就是建立动漫知识产权集体管理组织，实施动漫知识产权集体管理制度。动漫知识产权集体管理，是指动漫知识产权人授权有关组织，代为集中管理动漫产业链中相关知识产权的运营(包括签订许可使用合同，收取使用费)和维权工作(包括调查取证和进行涉及动漫知识产权纠纷的仲裁和诉讼)。集体管理组织拥有高素质的专业人才和完备的信息网络系统，具有集中管理的规模效益，可以降低管理成本，而且在维护知识产权人的利益方面可以发挥重要的作用。一方面，通过向使用人收取使用费的方式，有效地维护和实现了权利人的经济利益;另一方面，在权利人的权益受到侵害时，集体管理组织则可以通过法律手段直接为动漫知识产权人挽回经济损失。目前，我国在著作权领域已经建立了相关的集体管理组织，如中国音乐著作权协会、中国音像著作权集体管理协会、中国文字作品著作权协会、中国摄影著作权协会、中国电影著作权协会。这些著作权集体组织的运作，今天也已经实现了有法可依:2004年国务院通过了《著作权集体管理条例》对集体管理组织的设立条件、职能等作出了具体的规定。我们探索动漫知识产权集体管理制度，完全可以借鉴国内著作权集体管理的成功经验和组织模式，建立动漫产业知识产权集体管理组织。为了实现整体化保护的目标，实现规模管理，我们应该建立统一的动漫产业知识产权集体管理组织，通过动漫知识产权人授权动漫知识产权集体管理组织，由动漫知识产权集体管理组织对动漫知识产权进行整体运作，包括权利的行使与保护。但应当注意:动漫知识产权集体管理的内容不限于著作权，应包括商标权、专利权、商业秘密权和反不正当竞争权等内容。从整体保护的角度来看，有必要在以后的相关立法中明确动漫著作权的集体管理由动漫知识产权集体管理组织负责。 (二)发挥动漫行业协会的公共管理作用 对动漫产业与知识产权的相关性，我国动漫企业及作品创作者缺乏深层次认识，对动漫产业链各个阶段的知识产权类型及其保护特点研究不足，对国际知识产权规则的了解比较贫乏，运用知识产权制度参与市场竞争，尤其是国际市场竞争的准备不充分和经验不足，知识产权的自我保护能力受到很大限制。动漫创作企业和个人如果亲力亲为地进行知识产权的管理、运营和保护，往往力不从心。弥补企业自我管理能力的不足，不可能再指望有限的政府施救，需创新社会支持机制，从公民社会获取一揽子管理服务。2006年国务院办公厅转发财政部等部门《关于推动我国动漫产业发展的若干意见》规定，鼓励根据动漫产业发展的集聚程度成立不同层次的动漫行业协会。 当前，我国尚未成立动漫知识产权集体管理组织，应积极探索由动漫行业协会实施知识产权集体管理的可行方案。行业协会充当动漫知识产权集体管理组织，这是由行业协会在知识产权保护中具有“行业自律、行业维权和行业助跑”的重要战略地位以及独具特色、不可替代的战略功能决定的。①行业协会是指介于政府、企业之间，为行业内部的成员企业提供服务、咨询、沟通、监督、协调的社会中介组织。行业协会由成员企业自愿组织成立或由成员企业构成，具有集体组织的属性，这为集体管理提供了成员基础。行业协会具有实现企业自我协调、自我约束、自我管理，为企业提供知识产权信息咨询、培训和维权服务，促进产业的整体发展和推动产业健康有序发展的作用，这是集体管理的功能基础。 动漫行业协会作为知识产权集体管理的组织，可以充分发挥其在产学研合作和知识产权研发、运用、管理、保护平台中的桥梁作用，搭建动漫产业知识产权的公共管理和公共服务平台，为企业在动漫产业链的每个阶段提供更专业的运营、管理和维权服务，实现动漫产业链知识产权的整体化保护。

第2篇：不动产产权管理范文

关键词：管理模式；进攻与防御结合；护权；确权；用权

学界一般都从管理体制角度将企业知识产权管理模式分为集中式、分散式、行列式。而我们认为，企业知识产权管理模式是指企业知识产权管理系统性活动中，管理主体、管理理念、管理对象、管理方法、管理内容、管理目标、管理目的等各要素相互作用、相互制约而产生的较为稳定的结构形态，是一种稳定的行为方式。一方面，由于企业的知识产权管理是有意识的活动，管理理念作为管理活动的价值指导思想，是先导性要素。因此，我们从管理理念角度来探讨企业知识产权管理的模式。另一方面，由于企业知识产权管理从管理学的角度来说，是技术性的组织、控制、协调活动。而从法学角度来说，是内化知识产权法律制度为管理工具、方法的活动。内化知识产权法律制度的程度决定了企业知识产权管理水平的高低。因此，本文探讨的“基于不同管理理念的企业知识产权管理模式”实质是探讨“基于不同管理理念的企业，如何内化知识产权法律制度进行企业知识产权管理活动”。

1、企业防御型知识产权管理模式的内涵、特征与效能

企业知识产权管理理念在实践中，主要有对称性的“防御性管理理念”和“进攻性管理理念”。相应的知识产权管理模式也有对称性的“防御型知识产权管理模式”和“进攻型知识产权管理模式”。但人们一般没有使用“防御型管理模式”和“进攻型管理模式”的概念，而使用“防御战略”和“进攻战略”的概念。由于管理模式更强调实然性，是企业在知识产权管理中实际采取的价值理念，是价值观的题；而战略虽然体现一定价值理念，但更多强调其方向性，是技术性题。因此，以“管理模式”取代“战略”更能对目前企业的知识产权管理理念作出评价。

1.1　企业防御型知识产权管理模式的内涵、特征

虽然“防御战略”与“防御型知识产权管理模式”有区别，但两个概念体现了相同的管理理念。因此，要理解企业防御型知识产权管理模式，需要我们首先梳理人们对“防御战略”的理解，从中体会到学者们对防御型管理理念的理解。有的学者从专利防御战略角度定义，认为防御性专利战略主要是在公司内部实行，目的是防止由于公司本身的原因而导致的知识产权的权力损失。按照这样的理解，对外实施的行为都体现了进攻理念。而实质上无论是进攻还是防御理念，都是对其他企业的关系而言的，是对外行为的理念。有的学者认为专利防御战略是指在市场竞争中遇到外国企业的专利战略进攻或外国企业的专利妨碍我国企业的市场运作时，采取的打破市场垄断格局、改善竞争被动地位的策略。

实质上，防御管理理念就是保护自己权益的理念。因此，防御型知识产权管理模式就是相对于进攻型知识产权管理模式而言的，是指企业在市场竞争中受到其他企业的知识产权进攻和挑战时，而采取应对进攻和挑战，保护知识产权利益的行为方式。

防御型知识产权管理模式以护权为管理内容，主要内化防御性的知识产权法律制度为管理工具、方法和手段，体现在两个方面：一方面内化受许受让制度，受许、受让他人知识产权；内化专利文献制度、无效制度，及时发现并使用具有产业价值的他人已失效的知识产权；内化异议制度、撤销制度等知识产权法律制度，阻止他人得到授权，或使他人知识产权无效，从而为自己的使用提供合法性依据。另一方面则是通过内化救济制度，包括诉讼和行政救济等，保护自己的知识产权不受他人侵害。此外，还有一些如专利网的建立、防卫性申请、防御商标注册等，都是具有防御性的手段和工具。

通过制度内化成的管理工具、管理方法和手段的运用，实现护权的管理目标：一是保护自己不侵害他人权利；二是保护自己的权利不受他人侵害。如果说后者是防止权利人权益不当减少的话，那么，前者就是防止自己的权益不当增加。表面看来，权益不当增加是有利于自己的，但因为自己权益不当增加意味着对他人合法权益的侵害，为避免因侵害他人权利而遭受巨额索赔的风险，需要防止自己权益不当增加。

1.2　企业防御型知识产权管理模式的效能

防御型知识产权管理模式充分内化知识产权法律有关保护制度，实现对知识产权的保护。但是防御型知识产权管理模式单从保护的角度观察知识产权，是非常消极、被动的观念和举措，不但忽视了知识产权的经济意义，更弱化了知识产权的经营管理，制约了企业知识产权的创造。以长虹电器为例，改革开放不久，长虹电器开始民，生产民用电视机。但最初的长虹电器重视商标而忽视专利创造，重视通过专利许可、专利转让制度引进专利技术，而忽视了二次开发、集成创新和原始创新。习惯于模仿，受许、受让使用他人专利权的长虹电器在20世纪90年代向国际化发展中，立即就感受到了外国以专利壁垒为主体构建的知识产权壁垒。显然，长虹电器长期以来的防御型知识产权管理模式造成了今天自主创新能力的薄弱和自主性知识产权的缺失，每年支付的专利权使用费达到2 000万美元，使长虹电器不堪重负。这些情况都说明，我国企业传统的知识产权管理模式是导致知识产权绩效低，影响自主创新的根本原因之一，并在实际运行中，暴露出一系列的制度缺陷。

单纯的防御型知识产权管理模式也不利于企业运用知识产权。因为单纯的防御型知识产权管理模式虽然可以运用他人的知识产权，但是昂贵的知识产权使用费让许多企业忘而却步，如由于国外有关公司对中国彩电、DVD专利收费逐渐加大，长虹共生产几百万台DVD。如果以各家集团要求的收费缴纳，涉及到专利费用上亿美元。如此巨额的专利费，使四川长虹难以承担，市场竞争能力和赢利能力面临巨大挑战。并且由于DVD专利使用费的收取令中国企业几乎无利可图，厦华、康佳等企业已经被迫退出。如果将企业资源主要用于防御，甚至以通过取得侵权者赔偿的方式赢利，不能促使企业充分地运用知识产权。

2、企业进攻型知识产权管理模式的内涵、特征与效能

2.1　企业进攻型知识产权管理模式的内涵、特征

基于同样的理由，要理解企业进攻型知识产权管理模式，需要我们首先梳理学者们对“进攻战略”的理解。有的学者从进攻性战略目标角度认为，进攻性战略的基本精神就是夺取主动，以达到在竞争中压制对手，使本企业市场份额最大化。而有的学者则以专利战略为例，从本质认为专利进攻战略是指积极、主动、及时地将我国开发出来的新技术、

新产品在国内和国外申请专利，利用专利保护抢先占领国际市场、合法地垄断国际市场。

实质上，进攻管理理念确实是主动精神，但本质上不仅仅是法律上的确权，而更应当是促进知识产权的创造。因此，进攻型知识产权管理模式应当是以“创造、确认知识产权”为管理内容和管理目标，鼓励知识产权创造，以占领知识产权的制高点，抢得先机的管理模式。因此，可以将其称为“创造模式”。

为激励创造，企业应内化知识产权法律制度为管理工具、管理方法和手段，体现在三个方面：一是内化职务发明制度中的激励机制，依法建立奖励、报酬等激励制度。内化专利文献检索制度，为知识产权创造提供技术信息、法律信息和商业信息支撑。二是内化专利许可、转让制度、逆向工程制度、合作发明制度以及专利三性制度，进行二次开发、集成创新和原始创新。三是充分内化专利申请制度、商标注册制度、著作权登记制度等知识产权制度进行确权和构建知识产权体系，包括不同类别知识产权体系，同类别知识产权体系，以及不同类别知识产权相互转化确权保护的体系。

2.2　企业进攻型知识产权管理模式的效能

企业进攻型知识产权管理模式有利于企业内化激励制度、专利信息检索制度等知识产权法律制度，促进企业知识产权创造，形成自主性知识产权，但不能确保创新的持续性。因为自主性创新成果不加以保护而为他人免费使用，无疑是鼓励他人“搭便车”，不仅放纵了他人的懒惰，而且创造者不能得到回报，甚至不能收回成本，知识产权法的激励制度不能产生激励作用，创造者缺乏持续创新的动力和资源支持。单纯的进攻型知识产权管理模式关注创造的知识产权数量，而不关注知识产权是否具有工业实用性和有多大工业实用性。我国的高校是比较典型的进攻型管理模式，其知识产权实用性较差，据报道，从1985～2006年，高校每年6000～8000项的科技成果实现产业化的不到10％，远低于企业的专利成果转化率。3企业知识产权管理的理想模式――进攻与防御相结合

单纯的防御型知识产权管理模式和单纯的进攻型知识产权管理模式虽然有其优势，但又存在诸多不足，见表1。

假设管理内容为a，管理工具为b，管理目标为c，效能为y。从表1中可以看出，单纯的防御型知识产权管理模式和单纯的进攻型知识产权管理模式存在效能的差异，而产生差异的重要原因在于内化的知识产权法律制度存在差异，以及管理内容、管理目标存在差异。因此，效能与管理内容、管理工具、管理目标的函数关系可以表示为：

Y＝f(a，b，c)

单纯防御型知识产权管理模式的效能为：

Y1＝f(a1，b1，c1)

单纯进攻型知识产权管理模式的效能为：

Y2＝f(a2，b2，c2)

但防御型知识产权管理模式和进攻型知识产权管理模式的优势效能又存在互补性，通过优势效能的互补就可以克服各自的缺点。要实现防御型和进攻型知识产权管理模式优势效能的互补，就需要管理内容、管理目标以及内化的知识产权法律制度实现结合，即Y3＝Y1＋Y2＝f(a1，b1，c1，a2，b2，c2)，从而形成进攻与防御结合型知识产权管理模式。

从实践来看，许多跨国公司的成功，正是采用了进攻和防御相结合的知识产权管理模式。如美国苹果公司不像其他跨国公司那样，利用专利的各种战略来布局，进而攻击对手或者进行相应防御；也不像其他公司那样偏好于利用诉讼来获取高额利润以获取市场竞争优势，而是恰当地运用了进攻和防御。因此，应当将进攻型与防御型结合起来，作为企业知识产权管理的理想模式。所谓进攻与防御结合知识产权管理模式就是由原来单纯防御的知识产权“保护”观念转变为知识产权“经营”观念，是将知识产权与技术研发方向、企业经营活动、产业结构升级等相结合川。以知识产权创造(确权)、运用(用权)、保护(护权)为管理内容和管理目标的企业知识产权管理模式，具有下列效能，见表1。一是通过“进攻型”内化激励制度、专利文献检索制度等，促进知识产权创新，完成创造和确权；通过防御型内化实施、许可、转让制度，异议、无效、时效制度，以及救济制度，保护知识产权。二是因为创造了知识产权，而又不能以索取赔偿作为营利模式，那么企业就必须通过充分运用知识产权作为营利模式。而且企业作为理性经济人，追求自身利益最大化，也愿意通过运用知识产权实现自身利益最大化。三是知识产权运用实现自身利益最大化，技术创新者因此获得专利技术研发成本的补偿与高回报，激发了技术成果权人的积极性和创造性，进而进行新一轮的技术创新，创造更多知识产权，从而形成知识产权创造――运用――保护的良性循环。

4、我国企业进攻与防御结合知识产权管理模式的实现

有学者通过实证研究认为，进攻型管理模式和防御型管理模式分别适用于不同知识产权能力的企业，对于拥有强劲的技术研究开发能力，具有雄厚资本，较强经济实力，在技术上处于领先地位的高科技企业，通常宜采取进攻型专利战略。反之，则应当采取防御型管理模式。有学者按照知识产权领域重要性能力进行矩阵分析，认为我国的知识产权领域可分为4个部分：强势重点领域、弱势重点领域、弱势一般领域和强势一般领域。根据我国现有的知识产权创造能力，应分别采取进攻战略、突围战略、防御战略和发展战略。这些观点从企业知识产权能力的现状提出，分别适用进攻型管理模式和防御型管理模式，是一种消极的维持现状的管理模式。面对我国企业与国际大企业相比知识产权能力较低的现状，我国企业知识产权管理目标应当是改变现状的后来者突围和先到者的持续创新，提升我国企业的知识产权能力，最终目的实现企业效益的最大化。因此，我国企业应当积极推进进攻与防御结合知识产权管理模式的建立。

4.1　自觉、全面内化知识产权法律制度

自国家实施知识产权战略，尤其是一些企业被确立为国家、省(市)知识产权示范企业以来，我国企业的知识产权管理能力有了较大提升。但与发达国家企业的知识产权管理能力相比，我国企业的知识产权管理能力仍处于较低的层面。究其原因是因为发达国家的企业自觉、全面内化知识产权法律制度，充分运用知识产权法律制度作为企业知识产权管理的工具、方法和手段。而我国企业，将知识产权管理理解为纯粹的技术性管理活动，似乎知识产权管理仅仅是管理题而与法律无关。实际上，知识产权法律制度是系统性反射知识产权创造、使用、保护、管理为知识产权确权、用权、护权的

高度制度化的规范，它按照一定的价值观念将确权、用权、护权融合为一个整体。系统性的知识产权法律制度就是进攻与防御结合的知识产权管理模式的法律反应。因此，自觉、全面内化知识产权法律制度是我国企业实施进攻与防御结合知识管理模式的基础。“全面内化”是对知识产权法律制度系统性的内化，而不是象当前有的企业对知识产权法律制度的个别、偶然运用，是内化的“量”的要求。“自觉内化”是企业要自觉、主动认同、运用知识产权法律制度，而不是如当前有的企业自发的运用某些知识产权法律制度，这是对内化的“质”的要求。

4.2　审视并改变企业知识产权管理模式的现状

我国企业应当反思、审查既存的知识产权管理模式，并根据企业的发展战略对既有知识产权管理模式进行改造。我国原来单纯防御型管理模式企业要摆脱长期以来形成的被动防御局面，就必须改变目前仍将知识产权保护的重点放在如何防范侵犯和滥用别人的知识产权，而应当确立自主创新的意识、机制，提升自主创新能力。原来是单纯进攻型的企业应加强对知识产权的运用和保护，对侵权行为坚持依法打击。

4.3　加强面向未来的进攻与防御结合知识产权管理模式的建设

我国企业应当通过文献检索等方式对现有知识产权状况包括知识产权创造情况、分布情况、权利确权运用保护情况、发展趋势等进行分析，制作专利图，或其他形式的知识产权战略分析。制定本企业的知识产权战略规划，作为本企业知识产权创造、使用和保护的指导文件。激励进行自主研发，包括发明创造的自主研发、商标的自主研发等，充分运用各种知识产权制度实现对知识产权的体系化确权、保护。充分运用知识产权制度加强知识产权自行实施、许可实施、转让，以及知识产权的人股、质押融资等。充分使用各种保护手段对自己的知识产权进行保护。

4.4　政府、社会提供进攻与防御结合知识产权管理模式建设的智慧支持

第3篇：不动产产权管理范文

随着世界经济步入知识经济时代，让一切劳动、知识、技术、管理、资本的活力竞相迸发，将人的智慧创造成果转化为财富已经成为全社会发展的核心问题。

中国入世15年后，中国企业在国际竞争中仍然面临严峻形势。在此过程中，知识产权制度起着至关重要作用。欧美国家利用知识产权设置非关税壁垒，抢占技术市场的垄断地位（以337调查为例，相关数据显示2006年至2010年，共有56起关于中国企业遭遇美国337调查，其间案例总数就超过前20年的综合。到2013年涉及中国企业的337调查案例达到200起，至此，我国已经连续13年成为遭遇美国337调查案件数最多的国家）。随着知识经济的迅猛发展，知识产权作为无形资产将更加重要，目前，知识产权已经成为提高企业核心竞争力的重要手段，而企业作为社会发展的主体，开展知识产权管理显得尤为重要。

一、企业知识产权管理概述

知识产权作为一项重要的生产要素，其自身并不能直接带来竞争优势，只有经过有效的管理将其与其他生产要素合理配置，方能形成竞争优势。知识产权管理是企业创新、集成能力的综合体现，其应定位于企业创新系统的核心，是企业最具竞争力的战略资源。知识产权管理能将益于资源优化配置、组合，促进技术创新与非技术创新高度聚合，即展开“1+1>2”的协同功效。知识产权管理是企业的战略能力。

企业知识产权管理主要包括知识产权风险管理、知识产权资产管理、知识产权运营。风险管理主要是对企业生产经营活动中可能存在的知识产权风险进行风险识别预防规避、监控、跟踪、风险清除及纠纷应对。知识产权资产管理主要是指将企业经营活动中所形成的智慧成果依法形成知识产权，并对其进行维护管理。知识产权运营指企业充分运用法律及商业手段进行知识产权布局、组合、转让、许可、诉讼等实现知识产权市场价值的专业化管理行为。

二、企业知识产权管理中存在的问题

1、企业知识产权意识淡薄，尚未建立知识产权管理体系

现在我国大多数中小企业技术含量较低，相当一部分企业通过仿制国内外创新企业的产品来实现自己的产品，并且仿制产品大多技术含量低，附加值低。企业高层看中短期利润，而知识产权管理的实施需要较大的前期投入，知识产权管理所产生的效益却在短期内很难体现出来，导致企业高层对知识产权管理缺乏信心，只重视企业研发部门和技术部门，缺忽视了对企业的知识产权管理，因而我国目前大多数企业尚未建立知识产权管理体系。

2、企业知识产权管理水平较低

许多已经建立知识产权管理的企业，也只是根据申报项目的需要而建立，管理水平还很低。这些企业对知识产权管理有所认识，企业知识产权管理的实践局限于对文件的管理、分发和学习，对知识产权的创新能低，隐性知识的管理和挖掘能力不足。

3、企业知识产权管理发挥的功效低

企业知识产权管理的最终目的在于促进知识产权成果转化为现实生产力。但是目前由于存在知识产权保护不力、供给与需求市场信息不畅，企业缺乏相应的实施资金、成果转化的优惠政策难以到位等原因，我国企业知识产权成果转化工作还比较滞后，这就影响了企业知识产权管理功效的有效发挥。

三、对我国企业知识产权管理发展的建议

1、提高企业高层对知识产权管理的支持和重视程度。高层领导的介入是加强企业知识产权管理的必要条件。领导者要加强自身的知识产权意识，把知识产权管理列入领导工作议事日程，并在人力、物力、财力上给予必要保障。要用战略思维把知识产权放在企业全局进行考虑，从企业整体发展和长远发展进行统筹规划与决策，要把知识产权作为企业经营发展的一项重要内容加大投入并常抓不懈。

2、加强企业知识产权管理人才队伍建设。人才是决定企业管理水平的关键因素，缺少这因素，企业知识产权工作就无从谈起。一般情况最适合企业的知识产权人才主要靠企业自身培养。企业在培养知识产权管理人才时，首先要挑好人。要招聘或选拔具有理工科和法律双学历背景的人员。其次是培训人。一方面对人才进行知识产权理论培训；另一方面对人才进行多岗位生产实践培训，将知识产权管理人才放到第一线，加深其对本企业生产经营全过程的了解，尤其是加深其对各环节与知识产权相关的关键点的认识和理解。再次是用好人。企业要给其提供能够充分施展其才华的工作平台。最后，要留住人。企业知识产权管理人才的价值往往不能够显而易见，这是因为知识产权是需要长期积累，厚积薄发的工作。企业需要在生活及待遇方面给予应有的体现，在精神和物质两方面吸引并留住企业知识产权管理优秀人才。

3、企业应设立专门的知识产权工作机构。负责制定企业知识产权规章制、组织实施知识产权培训、研究制定知识产权战略和发展规划、对本企业技术、产品领域的知识产权发展状况和动态进行分析，为企业经营管理提供建议和对策，及时对本企业的知识产权实施保护，同时预防本企业侵害他人知识产权活落入知识产权陷阱。企业的各项重要决策均应听取知识产权工作机构的相关意见和建议。

4、建立企I知识产权管理制度。建立知识产权管理制度是企业开展知识产权管理活动的基础，也是健全和完善现代企业管理制度的重要内容。企业知识产权管理制度的建立应当遵循企业管理的内在规律和客观要求，为全面实现企业的系统化和规范化管理提供制度保障。应从研发到生产加工和市场营销等各个环节所涉及的知识产权行为和活动进行规范。建立健全包括专利申请、技术秘密保护、商标注册和著作登记以及企业对外贸易与合作中的知识产权保护制度等在内的知识产权申请和保护制度。对企业员工特别是接触和掌握企业重要知识产权的人员签订知识产权问题的协议，包括商业秘密协议、职务技术成果归属、竞业禁止协议等。完善奖酬制度，对企业在知识产权方面做出重大贡献的人员予以重奖，将企业知识产权工作的质量作为技术人员晋升职务和工资的标准，以调动企业员工的积极性。

5、完成企业知识产权文化建设。企业知识产权管理需要有良好的企业知识产权文化来支撑，同时知识产权文化建设也是企业加强知识产权管理的重要内容。企业应从增强知识产权保护意识、树立知识产权价值观、营造崇尚尊重知识产权的氛围、重视知识产权宣传教育等方面进行知识产权文化建设。

第4篇：不动产产权管理范文

近年来，党中央、国务院高度重视知识产权工作，我国知识产权事业取得了举世瞩目的巨大成绩。回首刚刚过去的2016年，发明、实用新型、外观设计三种专利申请受理量达到346.5万件，同比增长23.8%，其中发明专利申请受理量为133.9万件，同比增长21.5%。PCT国际专利申请受理超过4万件。国内有效发明专利拥有量突破100万件，每万人口发明专利拥有量达到8件。这一年，党中央、国务院对知识产权工作接连作出重要部署，尤其是中央全面深化改革领导小组会议审议通过知识产权综合管理改革试点总体方案，对深化知识产权领域改革作出重大决策部署。

“知识产权”已成为家喻户晓的字眼，相关改革也越来越受到国人的关注。围绕着知识产权对于大众创业、万众创新的重要意义，以及知识产权大而不强、多而不优、保护不力、效益不高等问题，近日，《小康》杂志记者对全国人大代表、国家知识产权局副局长何志敏进行了专访。

知识产权驱动创新发展

《小康》：这些年，我国的知识产权事业取得了举世公认的巨大成就，我国已经成为了名副其实的知识产权大国，但却并不是一个知识产权强国，特别是在管理方面存在着多头分散、效率低下等问题，您是如何看待这些问题的？

何志敏：知识产权管理多头分散，确实影响了知识产权制度作用的有效发挥，制约了创新驱动发展战略的有效实施。一是多头管理降低了管理效能，知识产权部门管理分散、统筹机制复杂，诸多可以由部门内部协调的事项变为部门之间协调，可以由一个部门与多部门进行协调的事项变为多部门与多部门之间协调，增加了协调成本，浪费了行政资源。同时，多头对上、多头对下、多头对外，增加了复杂性，降低了一致性，为社会公众增添了困惑。二是政出多门阻碍了知识产权集成运用，专利、商标、版权等知识产权需要在统一的目标导向下进行集成运用，才能实现效益的最大化。但是，由于缺少统筹协调，造成了各部门扶持政策目标不统一、内容不衔接、实施不协调，知识产权集成运用效果难以发挥，市场价值实现成为难题。三是分头执法制约了保护水平，专利、商标、版权等执法各成体系、各管一摊，既容易造成执法空白和保护漏洞，又容易出现重复执法等现象，降低了社会对知识产权保护的满意度。四是分散服务增加了社会成本，分散式的知识产权公共服务与企业对知识产权一体化服务的需求严重脱节。企业不得不将一件事分成多件事来办，往返于多个政府部门，生产经营成本大为增加。五是职能分散阻断了知识产权之间的内在联系。专利、商标、版权等同属于知识产权，具有相似的内在属性和管理规律。但职能分散、分类管理的现状阻断了各类知识产权的内在联系，不利于知识产权整体效用的充分发挥，甚至导致推诿扯皮。

《小康》：党中央决定要深化知识产权领域改革，请您谈谈开展知识产权综合管理改革在当前有什么样的重要意义？

何志敏：深化知识产权领域改革，开展知识产权综合管理改革，加快推动知识产权强国建设，是实施创新驱动发展战略和供给侧结构性改革的重要举措。

一是实施创新驱动发展战略的迫切需要。知识产权制度是发挥市场机制科学配置创新资源的基本制度。深入实施创新驱动发展战略，解决好发展对创新的迫切需要与我国整体创新能力不强的矛盾，必须通过知识产权综合管理改革，提高知识产权制度的整体运行效率，优化知识产权的制度供给和技术供给，有效促进各类资源向创新者集聚，扩大有效和中高端供给，快速提升我国整体创新能力，增强经济发展的内生动力和活力。

二是实行严格知识产权保护的迫切需要。保护知识产权在内的各类产权是坚持社会主义基本经济制度的必然要求。我国知识产权保护不力、侵权易发多发，很重要的原因就是知识产权管理体制不顺，特别是专利、商标、版权等保护多头分散。加强知识产权保护，必须整合优化执法资源，推进建立知识产权大保护工作格局，全面、依法、严格保护好各类市场主体的知识产权。

三是加快转变政府职能的迫切需要。开展知识产权综合管理改革是完善行政体制、深入推进“放管服”改革的重要举措。知识产权的分散管理，降低了行政管理效率，制约了公共服务水平，增加了企业创新成本，不符合“精简、统一、效能”的发展方向。开展知识产权综合管理改革，必须探索有效可行的知识产权管理体制机制，提高知识产权战略规划、政策引导、社会管理和公共服务能力，推动建设法治型政府和服务型政府。

四是实现更高水平对外开放的迫切需要。知识产权是国际经贸往来和技术合作的通行规则，从各国实践看，知识产权综合管理符合客观规律和国际惯例。世界知识产权组织188个成员国中，实行综合管理的国家占绝大多数（181个），只有包括我国在内的7个国家实行分散管理。要在借鉴国际经验的基础上形成统一对外的运行机制，统筹协调涉外知识产权事宜，更好维护我国国家和企业利益，不断提升我国知识产权国际影响力。

“三合一”综合管理改革已有“探路者”

《小康》：您觉得开展知识产权综合管理改革试点的可行性是怎样的？我们是否已经在地方上进行了一些有益的探索？

何志敏：党的十八届五中全会强调，要“深化知识产权领域改革”。十八届三中全会提出，要“优化政府机构设置、职能设置、工作流程，完善决策权、执行权、监督权既能相互制约又相互协调的行政运行机制”。中央多次强调，要“理顺部门职责分工，坚持一件事情原则上由一个部门负责”。《关于深化体制机制改革加快实施创新驱动发展战略的若干意见》明确要求加强知识产权综合行政执法。目前，上海浦东、上海自贸区、福建自贸区（厦门片区）等地已率先开展知识产权“三合一”综合管理改革的实践，并取得了良好的效果，为其他有条件的地方开展知识产权综合管理改革探索了方向、积累了经验。

以上海浦东为例，浦东新区知识产权局2015年1月1日正式运行以来，努力在知识产权管理体制创新和保护、运用等方面深入探索，确立了专利、商标和版权“三合一”集中管理体制，形成了司法保护、行政保护、调解仲裁、社会监督“四轮驱动”的知识产权保护模式，搭建了“投、贷、保、易、服”五位一体的知识产权价值实现平台，为营造国际化、法治化、便利化的营商环境提供了基础保障。一是职能有机整合，服务能力明显提升。建立了知识产权公共事务“一站式”办理及举报投诉集中受理服务平台，一方面整合了浦东新区层面的专利、商标、版权三项职能，另一方面则承接了上海市有关部门下放的部分管理和执法事权，成为我国首个集专利、商标、版权于一身，兼具行政管理与综合执法职能的知识产权局，构建“管理和执法统一、保护和促进统一、交易和运用统一”知识产权工作体系，做到“一个部门管理、一个窗口服务、一支队伍办案”。二是执法能力提升，构建大保护格局。浦东新区知识产权局探索建立知识产权纠纷多元解决机制――实现政府部门行政调解、人民法院司法调解以及人民调解的“三调联动”机制。目前，已初步形成浦东新区（自贸区）知识产权纠纷多元化解机制框架及知识产权纠纷快速处理平台。下一步浦东新区还将积极探索信用监管、协同监管等知识产权保护新模式，积极主动对标国际规则，推动建立与创新驱动发展要求相适应的知识产权保护体制机制。三是金融产品创新，破解企业融资难题。2015年，浦东新区在全国率先推出知识产权金融卡项目，通过对企业的专利、商标、版权及相关无形资产组合打包，实现了无需固定资产抵押，即能获得较高额度授信，突破了知识产权与金融产品深度融合的难题。截至2016年6月，已有203家科技型企业通过该项目直接获得银行融资超过7亿元，带动银行贷款30亿元左右。在此基础上，2016年3月，浦东新区启动知识产权增信增贷计划，开发设计融保互通互认的知识产权评价体系，评价结果自动匹配融资额度，有效缩短知识产权融资周期，体现了知识产权增信增贷功能。

改革目标：

由分散、管理向综合、治理转变

《小康》：请您谈谈知识产权综合管理改革试点的方向和主要目标是什么？

何志敏：中央全面深化改革领导小组第三十次会议调，开展知识产权综合管理改革试点的方向，要紧扣创新发展需求，发挥专利、商标、版权等知识产权的引领作用，打通知识产权创造、运用、保护、管理、服务全链条，建立高效的知识产权综合管理体制，构建便民利民的知识产权公共服务体系，探索支撑创新发展的知识产权运行机制，推动形成权界清晰、分工合理、责权一致、运转高效的体制机制。

因此，知识产权综合管理改革的目标应由分散向综合转变，由管理向治理转变。构建与创新驱动发展要求相匹配、与加快政府职能转变方向相一致、与国际通行规则相接轨的知识产权综合管理体系，推进知识产权治理体系和治理能力现代化，实现提升管理效能、支撑创新驱动、促进经济健康稳定发展的改革效果。改革应遵循精简、统一、效能的原则。要按照“放管服”的要求，着力提高行政效率，降低行政和社会成本，加强执法保护，优化公共服务，为市场主体和创新主体营造有利于减负提效、创新驱动、开放发展的知识产权环境。

《小康》：中央明确要求，深化知识产权领域的改革是要打通知识产权创造、运用、保护、管理、服务全链条，建立高效的知识产权综合管理体制，但是也有少数人认为，知识产权综合管理改革试点可以在市场监管框架下开展，您对这个问题怎么看？

第5篇：不动产产权管理范文

企业国有产权变动主要是指国家出资企业及其所属全资、控股和参股企业国有产权转让、划转、抵押、质押、担保、增资扩股、股权回购、公司制改造、分立、合并、解散等引起国有产权权属变动或比例增减的行为，以及国家出资企业及其所属全资、控股企业设立新公司和对其他公司投资的行为。

现代企业制度的基本特征是“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”，而企业国有产权变动首先要求的就是发生变动的企业国有产权权属应当清晰；其次要求企业国有产权变动应当遵循公开、公平、公正的原则，遵守严格的核准及备案程序，遵守国家法律、法规、规章和有关政策规定，有利于国有经济布局和结构的战略性调整，促进国有资本优化配置，保护国家和其他各方合法权益。

二、当前企业国有产权变动存在的主要问题

近年来，通过对省属国有企业审计发现，部分省属国有企业在企业国有产权管理及其变动中还存在一些问题，应引起高度重视。

（一）变动的企业国有产权权属不清。主要体现在国有大中型企业因主辅剥离、辅业改制、企业兼并、重组改制等以及因历史原因形成的一些集体所有制形式企业存在的国有资产权属不清，产权界定不明，致使国有资产隐性流失。

（二）企业国有产权变动的可行性论证及尽职调查不充分，风险分析不足。表现为部分国有企业在对外投资、战略重组等涉及企业国有产权变动过程中，对企业财务承受能力、经营管理能力以及市场定位、产品营销、融资能力等技术，经济、运行环境以及其他方面的可行性论证不充分，对企业经营、管理、资金、法律、政策以及政治等方面风险预判不足，应对、化解及分流风险措施不当。项目盲目投资，致使国有资产存在损失或潜在损失风险。

（三）企业国有产权变动未严格履行相关核准备案程序。部分国有企业主要负责人对企业产权变动理解不深、认识不透，在涉及企业国有产权的变动事项中，未严格按照相关规定，履行相关核准及备案程序。将国有资产监督管理部门核准的事项变通备案，该备案的事项变通为由监管企业直接审批或推迟备案等，国有资产监管存在漏洞。

（四）资产评估不实，企业国有资产存在损失风险。国有企业在实施兼并重组及对外投资时，需要对原有资产进行评估，以便作为交易依据。而实际操作中，部分国有企业的主管部门为了尽快实现国有资产的变现，仅以固定资产的账面价值作为确认结果，忽视国有企业专有技术、商标权和商誉等无形资产的存在，企业国有资产存在损失风险。

（五）行政管理部门行为越位导致企业并购效益降低。在市场经济条件下，政府作为社会经济行政管理者，其行为定位应当是政策引导和协调服务。通过对省属企业的兼并重组及对外投资审计情况来看，部分国有企业资产重组、产权转让等业务都或多或少存在各级行政管理部门操作的痕迹，企业资产重组、产权流动虽进入市场交易，但企业产权交易行为已过分行政化。审计发现这些企业实施兼并重组行为的目的大多是为亏损企业寻找出路，解决企业职工的就业等社会问题，行政管理部门要求由本省一些优质企业兼并那些严重亏损、资不抵债的企业，但行政化操作的结果却致使优质企业可能背上沉重的包袱，导致并购效益低下。

三、企业国有产权变动审计监督应把握的重点

一是企业国有产权是否清晰。深化国有企业体制改革的根本方向是建立和完善现代企业制度。要按照现代企业制度的要求，对国有企业进行规范的公司制改革，完善法人治理结构，打造产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学、自主经营、自负盈亏的市场竞争主体和法人实体。产权清晰则是建立现代企业制度的根本要求。要依据《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》、《集体企业国有资产产权界定暂行办法》以及《企业公司制改建有关国有资本管理与财务处理的暂行规定》等相关规定，对国有大中型企业在主辅剥离、辅业改制、企业兼并、重组改制以及因历史原因形成的一些集体所有制形式企业中国有产权，遵循“谁投资、谁拥有产权”的原则，本着实事求是、公正、公平的原则依法进行产权界定，维护国有资产所有者及经营使用者的合法权益。

二是企业国有产权变动是否充分论证。国有产权变动应当遵守国家法律、法规和有关政策规定，有利于国有经济布局和结构的战略性调整，符合企业发展战略，维护国家和其他各方合法权益。企业国有产权变动应当做好可行性研究，重点对产权变动的必要性、可行性及对公司未来的发展和职工就业的影响等进行研究。要真正把论证过程置于产权变动前期的首要位置，审慎企业投资；要强化项目投资论证过程，遵循科学的投资论证程序，扎实做好基础性资料收集工作，掌握充足而可靠的信息资料；要通过建立有效的企业内部控制规范，强化论证、决策的风险意识，优化企业分散风险、规避风险的能力。

三是企业国有产权变动是否严格履行决策程序。按照《企业国有资产监督管理暂行条例》以及《关于进一步推进国有企业贯彻落实“三重一大”决策制度的意见》等相关规定，国有产权主体、产权变动企业要严格落实重大事项报告制度，履行相应的内部决策程序以及国有资产监督管理部门核准及备案程序。对企业国有产权变动涉及产权转让的，须严格按照相关规定，在国有资产监管部门指定的产权交易机构公开进行交易。

第6篇：不动产产权管理范文

关键词：不动产,物权,不动产登记制度

不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。

一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。[1]

（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。

（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（Prin-zipdesReaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。

（三）托伦斯登记制度（Torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。

通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。

二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。

第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。

第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。

第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。

三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。

（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。

（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。

（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。

（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。

我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。

注释：

[1]参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。

[2][3]赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。

[4]金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。

第7篇：不动产产权管理范文

21世纪，文化正以其独特魅力渗透于国民经济的各行各业和民众的日常生活。人们逐渐意识到，文化资源日益成为经济发展的基础资源；文化创意、文化创新日益成为价值创造的重要质点；文化形态的无形资产日益成为市场竞争的关键点。然而，我国作为拥有五千年文化传统的文化资源大国，经济的崛起并没有带来相应的文化产业兴起，令人不得不反思我国文化产业中的版权管理战略设计。版权管理战略就是企业、其他经济组织乃至国家对其所拥有的版权资源进行有效的计划、组织、领导和控制，以实现最佳经济效益和提高国际竞争力的过程。 版权管理战略可以分为宏观和微观两个层面。宏观层面的版权管理战略是对国家及地方促进版权发展的全局和长远利益进行谋划；微观层面的版权管理战略是为规范企业版权工作，充分发挥版权制度在企业发展中的重要作用。

一、文化产业释义

文化产业，这一术语产生于二十世纪初，最早出现在霍克海默和阿多诺合著的《启蒙辩证法》一书之中。它的英语名称为cultureindustry，可译为文化工业，也可译为文化产业。 各国文化产业的称谓及内涵并不一致，美国称之为版权产业，英国称之为创意产业，日本统称为娱乐观光业，法国称为文化艺术产业，意大利称为文本文由收集整理化创意产业等。

联合国教科文组织在蒙特利尔会议上将文化产业定义为：文化产业就是按照工业标准，生产、再生产、储存以及分配文化产品和服务的一系列活动。

经济与文化研究的前沿人物施罗斯比在其所著的《经济学与文化》一书中将文化产业定义为：文化产业是指以创造性思想为核心的向外延伸与扩大，是以“创造”为核心并与其他各种投入相结合而组成各类文化产品的经济集合。

2004年，我国国家统计局在与及国务院有关部门共同研究的基础上，制定了《文化及相关产业分类》，将文化及相关产业概念界定为：为社会公众提供文化、娱乐产品和服务的活动，以及与这些活动有关联的活动的集合。

二、政府：我国文化产业版权管理战略的宏观调控者

知识产权是由封建特权衍化而来的权利，尽管目前已被作为一种私权对待，但行政因素在其管理中的作用从未减退，知识产权的无形性特征更使得行政管理在知识产权管理中的地位无可替代。

版权行政管理体系由版权局系统构成。国家版权局和新闻出版总署为一个机构，直属于国务院领导。地方各级版权局的设置情况不尽相同。多数地方的版权局和新闻出版机关合署办公，或仅仅为新闻出版管理机关的一项职能。 个别地方的版权管理职能已经并入知识产权局系统。国家版权局对地方版权管理机关在业务上实施指导。

（一）政府在版权管理中的职能

考特称：“不受管制的市场将在有创造力的思想和创造性的作品上生产出小于最优值的信息数量”。 目前，中国仍处于社会转型时期，市场经济并不发达，文化产业版权战略的有效实施必然要倚靠政府的宏观指导。政府在版权管理中的职能主要体现在以下几个方面：

1.规范私权

公权和私权是调节社会秩序的两个基本手段，两者处于一种动态的平衡之中。囿于私权追求个人利益最大化的特性，权利人追求利益的过程可能会导致社会的失序，此时便需要公权力的介入，通过制度化的方式来解决冲突，重塑社会秩序。版权作为一种私权，是法律赋予的一种专有垄断权。为防止权利人滥用该垄断权，导致不正当竞争，需要政府介入，通过制度来规范版权权利内容及权利的行使，确保权益平衡，实现版权社会效用最大化。

2.弥补市场不足

市场是资源配置的主要方式和手段，但市场有其固有局限性，以致市场失灵时有发生。确立版权制度旨在激励智力创作，变版权本身价值为市场经济价值。 但是，版权作为一种商品，同样存在着市场失灵的现象，如权利人滥用许可权、智力创造成果产业化不足、权利人与使用者间利益不平衡等。这些市场固有不足单纯依靠市场机制是不可调和的，需要政府的介入以加强对版权的行政管理和保护，推动版权创新有序进行。

3.推动版权的行政保护

版权问题已从一个纯粹的法律问题演变成与经济、政治和外交有密切关系的问题。从外国政府版权战略确立与实施的现状来看，政府介入版权管理，发挥主导者和推动者的作用非常重要。《国家知识产权战略纲要》指出：“实施国家知识产权战略，大力提升知识产权创造、运用、保护和管理能力”。

（二）政府发挥版权管理职能的措施

政府作为市场“看得见的手”，在版权领域应当充分发挥其权力职

能，从以下几个方面对版权进行管理。

1.制定和完善版权法律法规

政府应当通过制定和完善相关法律法规，合理确定人们对于知识及其他信息的权利，以法律形式调整人们在创造、运用知识和信息过程中产生的利益关系，对版权给予确认及保护。版权立法不仅要立足现实，而且要以未来一定阶段的社会发展需要为考量。随着网络化进程的推进，版权成果的运用方式也由于新技术（如数字复制技术、网络传播技术等）的介入而变得更为复杂，这都要求相关版权法律法规的完善，以适应不断变化的社会需求。

2.优化版权行政管理体制

《国家知识产权战略纲要》明确指出，“深化知识产权行政管理体制改革，形成权责一致、分工合理、决策科学、执行顺畅、监督有力的知识产权行政管理体制”。目前我国版权行政管理存在管理主体多元，管理尺度、标准不一，行政保护资源分散等不足。为优化我国版权行政管理体制，首先，应当统筹设置版权行政管理部门，明确中央和地方的职能分工；其次，应当统一各地方管理主体及职能，统一各地方版权行政执法的尺度及标准；再次，应当建立由专门部门主导，同时不同职能部门相互协调、相互合作的行政执法体系；最后，我国对于版权的保护实行的是司法与行政并行的“双轨制”保护模式，行政执法体系的建设应当与司法保护相协调、接轨，不可僭越。

三、企业：我国文化产业版权管理战略的微观实施者

随着知识经济时代的来临，知识产权管理已成为现代企业管理的重要组成部分。施乐公司ceo托曼称，“管理知识产权将使公司创造更多的财富。只有善于管理知识产权的企业才能取得成功。”

（一）企业版权管理的内容

企业的版权管理是一种对版权各方面的宏观调控和微观操作进行全面系统协调的活动，属于企业经营管理的一部分，其目标在于利用相关资源，实现版权资源的优化配置，为企业的市场竞争服务。 企业版权管理包含了多方面的内容，以下仅从产权管理及经营管理两方面进行简要分析。

1.企业版权的产权管理

产权管理是企业版权管理的基础和重点。产权管理的要旨是保障企业通过创作等形式获得的知识成果能够获得版权保护，同时对企业内外版权活动进行及时监控，防止盗版侵权的行为发生。版权不像专利权或商标权，其权利的获得无需申请或审查程序，而是自作品创作完成之时自动取得。然而，作品创作完成的时间往往不易证明，为此，企业可以考虑及时、充分地将对企业发展和生产经营具有重要意义的成果进行版权登记，防止不必要的版权权属纠纷。此外，除了消极防御，企业可将其拥有的版权作为一种战略性进攻武器，以使其在市场竞争中处于优势地位，提升企业竞争力。

2.企业版权的经营管理

经营管理是企业版权管理的实质内容，其主要目标是通过版权运营而获利，为企业创造更多的价值。大体说来，版权经营的形式主要包括：一是通过直接利用占优势的版权获得企业利润；二是直接转让版权，获得版权转让费；三是以许可方式将版权许可给被许可人，获得许可使用费；四是以版权进行直接投资；五是以版权质押等知识产权证券化形式进行融资，通过知识产权经营获得风险投资。

（二）企业版权管理的保障体系

科学的管理体制需要相应的组织管理机制、制度机制、激励机制等保障体系，下面就分别从这几个方面分析企业版权管理的保障体系建设。

1.组织保障

组织保障是企业版权管理的前提和基础。组织保障体现为建立有效的企业版权管理组织体系。企业版权管理与企业经营管理联系密切，企业版权的开发、利用、运营与企业技术开发、产品市场流转、经营管理战略往往是联系在一起的。由此，企业应注意加强其内部各职能部门之间的联系与沟通。同时，组织保障离不开版权的专门管理

机构和专门人员。在具备条件的企业，设置版权管理的专门机构具有很大的必要性。

2.制度保障

制度保障是企业版权管理的关键。从企业版权管理的内在层级分析，为企业版权管理提供人、财、物等方面的物质技术条件属于基础层级，企业版权管理理念和目标属于核心层级，而企业版权管理制度则介于两者之间。作为规范、制度层面，企业版权管理制度的基本使命是保障企业沿着企业版权管理理念和目标的指引，充分挖掘和利用企业现有的资源，使企业版权活动朝着预期的方向发展。

3.激励机制

激励机制是企业版权管理的保障。版权制度本身即是一种激励创作的制度，企业版权管理离不开良好的版权激励机制。企业版权的创造、运用及保护等环节均离不开企业员工的贡献，为此，企业需要从物质和精神层面激励其员工积极进行创作创新、妥善进行版权运用、主动保护企业版权。

第8篇：不动产产权管理范文

关键词：产权管制；管制放松；制度转轨；国家理论；政治交易费用

中图分类号：F320.5 文献标志码：A 文章编号：0257-5833（2014）10-037-10

一、引言：从产权的国家理论到产权的管制范式

新制度经济学家Furubotn和Pejovich曾经断言，没有国家理论的产权经济学不是一套完整的产权理论。为此，Barzel提出若干基于产权范式的国家理论。但是，该理论范式只是运用产权制度变迁理论与委托博弈理论分析国家的起源与演进，却没有解释国家行为是如何影响产权的形成与执行的。于是，umbeck建立了一个“权力制造产权”的理论框架。在此基础上，Noah & Wengast和Acemuglu运用现代政治经济分析模型建立基于权力范式的国家理论。但关键的问题是，新制度经济学中的产权被理解为个人直接消费或通过交易而间接消费某项商品的能力，而国家权力给个人赋予的法权或所有权只是起到强化个人产权的作用。可见，产权与国家之间的关系构建并不能仅仅通过国家理论的权力范式来实现。

诚然，国家对经济的干预主要体现在其管制行为上。更重要的是，这种管制其实是一种权利管制。例如，价格管制事实上就是销售者的定价权被国家管制，即此时商品的剩余索取权被完全或部分地剥夺。这样，国家管制行为与个人财产权利之间就产生出某种内在的逻辑关系。有鉴于此，何一鸣和罗必良把产权经济理论与国家管制行为结合起来而构建了一套产权管制逻辑。在此基础上，本文将综合管制经济学和产权经济学的研究成果，重新考察国家管制行为的约束条件并提炼出若干关于产权管制契约的国家理论假说，从而构建一个属于转轨经济特有的产权理论体系。

有鉴于此，我们首先提出以下三个问题：第一，是什么因素激励国家选择放松对产权的管制？第二，产权管制结构是怎样发生改变的？第三，产权管制放松对经济绩效带来什么影响？为此，本文主要从揭示国家对放松管制资源配置权利的原因、过程和绩效这三个层面的理论逻辑展开。其中，以产权管制放松两大定律作为研究范式的“内核”，再将产权管制的三大假说构建为内核的“保护带”，从而得到一个逻辑自洽的产权管制研究范式。在此基础上，本文将该理论范式应用于中国（农业）经济体制转轨的现实问题当中，以期得到一个能够把产权、国家、转轨与绩效统一起来的产权理论范式。

二、产权管制理论范式的逻辑框架

（一）理论范式的内核：产权管制经济学两大定律

根据库恩（Kuhn）和拉卡托斯（Lakatos）提出的定义，一门学科的“理论范式”应该包含内核及其保护带两部分。内核是整个理论范式中既定不变的稳定性元素，处于中心地位，因此，本节首先探讨作为产权管制经济学范式内核的两大定律。

这里，本文把产权理解为行为主体配置资源的权利束，它主要包括剩余索取权和剩余控制权。那么，只要对该权利集合中的某个或所有的子权利实施限制甚至删除，则属于“产权管制”，的内涵范畴。具体地，一旦产权被国家管制，那么，原产权主体（分散决策个体）就失去了配置资源的剩余权利，因此，他既没有最优使用与转让资源的动力，也不具备排斥他人占用资源的资格，此时，原来属于个人所有的资源就相当于被置于公共领域而沦为公共财产。那么，只要公共资源的价值（租金）足够高，人们就会相互竞争进入公共领域使用之并对公共租金进行攫取与分割。但问题是，若这种竞租行为是通过排队或寻租等低效率的非生产性活动而完成，则这将使得一部分租金被耗费掉以用于竞租活动。这样，竞租者得到的租金总额将小于竞租前的公共租金。从社会成本的角度看，这笔被耗散的租金则成为一种“无谓的”资源浪费或效率损失，这也是内生易费用产生的原因。此时，本文便得到了产权管制经济学的第一定律：产权管制――公共领域――租余耗散。

而产权管制放松第二定律（信息约束――管制放松――经济增长）作为第一定律的拓展和延伸，认为当国家对全社会所有资源的配置权利实施管制时，必然为此而支付高昂的管制费用。因为每项资源都拥有许多属性与功能，若要对资源的产权进行管制，则必须先对资源的产权进行清晰的界定与保护，而确权与护权的前提是对所有资源的全部属性进行精确的测量与考核，这些活动都会产生信息费用。此外，对于一个幅员辽阔、资源丰富且科层管理链条复杂的国家而言，它还需要委托下级部门或地方政府上述管制活动，因而还会产生委托问题，它是人利用信息不对称而偏离委托人的目标，后者为此要进行监督，所以也会产生信息费用。由测量费用与费用构成的外生易费用将随着产权管制的范围与程度的增加而增加，于是，在外生易费用的约束条件下，国家最终只能选择放松产权管制。那么，在产权管制放松后，人们便重新获得使用和转让资源并从中获利的权利，从而产生了保护资源的动力，此时公共领域变成私人领域，租金耗散从而效率损失减少，个人财富与社会产出相应增加。因此，产权管制放松可视为一个租金耗散递减且经济绩效递增的动态过程。

（二）范式内核的保护带：关于产权管制的原因、过程与绩效假说

诚然，当真实世界的客观环境发生改变而导致原有理论范式在既定约束条件下得到的结论无法解释现象时，研究者就需要对理论范式做出修改。但是，这种范式的转变只是通过内核的保护带其修正与改变来完成，作为“内核”的两大定律仍然保持不变。换言之，构成保护带的理论假说使理论范式与实际情况能够保持一致，当出现了新现象了原范式，作为保护带的理论假说就需要进行修正。否则，理论范式面对新现象就显得缺乏科学的解释力。本文的产权管制理论范式保护带由原因、过程与绩效三个假说构成，它们是在两大定律的基础上推导出来的一些可反驳的结论。同时，这三个假说分别是对上文提出的三个问题的回答，具体地：

第一，对于“是什么因素激励国家选择放松对产权的管制”这个问题，原因假说认为，虽然产权管制使国家获得一定垄断租金，但同时又承担一笔高昂的交易费用，当后者大于前者时，国家便只好放松对产权的管制。这是因为，在对产权的全面管制过程中，国家将面临高昂的总交易费用，这是国家放松产权管制的约束条件：一是外生易费用――资源总是包含着许多不同的属性，国家要对资源的产权实施管制就意味着对资源所有的属性进行清晰的权利界定，这就要求它必须对资源的属性进行详细而准确的调查和测量，其中所耗费的测量成本必然是高昂的；此外，为了管制资源权利束，国家需要委托于其人即分散决策个人的管理集团具体执行，但后者常常出于自身利益考虑利用信息优势偏离前者的目标，前者便要耗费大量资源用于监督后者的机会主义行为。另一方面，产权管制产生的租金耗散就是一种内生易费用，它会最终降低社会总产出。这样，国家只能在总交易费用与垄断租金之间进行权衡。一旦前者超过后者，国家就放松甚至放弃管制产权。因此，放松对产权的管制是国家节约总交易费用的理性选择，是国家进行成本收益计算后的产权管制净收益最大化之制度选择。

第二，产权管制结构是怎样发生改变的？过程假说则认为，产权管制放松是一个管制者与被管制者谈判博弈地位彼消此长且交易费用发生转变的动态过程。换言之，产权管制放松并不是一次博弈就能完成的，而是在多次的动态博弈中管制双方的支付格局不断调整从而各自的讨价还价能力和谈判地位不断发生改变。但是，国家不会主动削弱自己的谈判能力，除非政策失误或自然灾害造成的不确定性危机与偶然性冲击导致交易费用突然增大才可能迫使它在产权管制的博弈谈判中让步。而且，这种国家退却并不是“激进式”的一步到位，而是“渐进式”地分阶段进行，甚至可能出现倒退，这取决于国家和个人之间的讨价还价能力的对比。若该力量对比偏向于前者，则说明前者能够把谈判费用控制在较低水平，因此他会强化产权管制，反之则是放松产权管制。因此，产权管制结构的改变其实是源于博弈双方的谈判能力的变化。这种管制者和被管制者的力量博弈均衡变动便表现为交易费用的转变，后者又进一步决定了产权管制结构的选择与变迁。

第三，产权管制放松对经济绩效带来什么影响？对此，本文的绩效假说的答案是，国家对分散决策个人的资源配置权利放松管制，将激励那些在选择资源某种用途上具有比较优势的分散决策个人把资源配置到对其评价最高价值之处，过去因产权管制而造成的资源配置扭曲因而得到缓解，这在宏观层面上便表现为经济绩效的提高，这是产权管制放松后的经济效应。具体而言，产权管制放松乃产权管制的反方向运动形式，若产权束被部分或全部地重新赋予拥有如何最佳运用资源的信息的分散决策个人，则停留在公共领域里的租金耗散将会相对减少。所以，产权管制放松不但使国家减少其外生易成本的支付，而且内生易费用也可以得到节约。因此，产权管制放松实质上是国家把产权集合中的全部或部分真子集重新赋予给分散决策个人运用并执行的动态过程，从而也是交易费用减少、经济系统出现绩效提高的主要原因。

（三）研究范式的构建：内核及其保护带

这里，本文把国家与分散决策个人作为产权管制者与被管制者，而管制的对象是产权。在此基础上，以“产权管制――公共领域――租金耗散”和“信息约束――管制放松――经济增长”两大定律作为产权管制理论范式的“内核”，并以原因、过程与绩效三大假说构建理论范式的“保护带”，具体参见图1。

三、范式应用：产权管制放松、经济体制转轨与中国农业改革

上文构建一个纯理论的研究范式的目的是为了能够从一个产权管制放松的视角去理解中国过去以及现在所发生的制度变迁问题。所以，与其说本节的主题是产权管制范式对经济体制转轨问题的具体应用，还不如更准确地说是一种解释经济体制转轨的特定的制度观，即：产权管制放松是经济体制转轨的首要目的，也是促进经济体制转轨不可缺少的重要手段。换言之，本节写作的目的，是对经济体制转轨问题提出以产权管制放松来概括的新视角，以此作为完善“产权的国家理论”的初步尝试，供在学术界进行公开讨论和批评检视。

（一）以产权管制放松看待经济体制转轨

计划体制下，产权被国家全面剥夺与控制，所以属于全面产权管制的情况；相反，当产权均由分散决策的个人所控制时，便是一个竞争性的市场体制，此乃完全无产权管制的制度结构；至于过渡体制，则介于前面两者之间，该情况下有部分子权利受到管制。即，计划体制的产权管制程度最强，过渡体制次之，而市场最弱。这样，从时代的以全面产权管制为基础的计划体制向改革开放时期的以部分产权管制为特征的过渡体制再到完全无产权管制的市场体制的转轨（即经济制度变迁）可理解为一个产权管制不断放松的动态过程。因此，本文把经济体制转轨的目标等同于产权束的全部权利重新赋予给分散决策个体的状态。组织与技术创新、财富和收入提高等等固然是经济转轨所追求的目标，它们最终只是属于附属性的范畴，是产权管制放松的副产品。本文认为，以产权管制放松为中心，经济体制转轨最高的标准就是无产权管制的市场经济体制。

贯穿全文的中心概念“产权管制放松”是在经济学意义上定义的，即国家把资源配置的权利转移到分散决策个人手中。更具体地说，实质的产权管制放松包括分散决策个体从国家那里获得诸如使用、获益和转让资源的基本权利，以及能够自由协约、进出经济组织等的选择权利。但它只是经济权利，不包括法律意义上的产权――前者是人们具有竞争和行使对资源运用的行为能力。因此，放松管制的产权不包括各种法律权益，比如说，农地所有权只属于集体而不能重新赋予给每个村民，即它不涉及宪法秩序规定的政治权利。按照新制度经济学的定义，经济权利是一种个人能力，这种能力使得这个人能够直接消费或转让一项资产，不论这个人是否对这一资产拥有法律意义上的权利。经济体制转轨要求消除那些管制个人经济权利的主要障碍，即：封闭以及集权，选择机会的缺乏以及交易的限制，忽视经济自由的重要性和过度经济干预。尽管就总体而言，当代中国经济体制仍然存在为数众多的产权管制领域，但它已经比过去放松了许多。由产权管制理论范式可知，实质性的产权管制放松直接与经济绩效提高相联系，后者表现为劳动力、资本、土地等生产要素数量的几何级数递增，技术研发和应用质量的蛙跳升级以及人均或总产量的递归增长。

此外，在上述的理论范式基础上，本文得到一个关于产权管制放松与中国经济体制转轨之间的内在联系：一是国有企业产权改革实质上是国家放松对国有资产的剩余索取权管制，大幅节约了过去因国有产权被低效配置所引起的内生易成本，从而改善国有资产的利用效率；二是对外开放战略的实施意味着对外贸易壁垒和外商投资障碍的破除，从产权管制放松的角度就是在减轻国家干预私人产权跨国交易所造成的产权残缺问题的同时，释放地区自身的比较优势，使财产权利能够较自由地流向对其评价最高的地方，自由协约使贸易各方得利，市场范围因而得到扩展；三是在财政分权方面，中央下放剩余控制权给地方，激励拥有信息优势的各级地方政府发展地方经济。所以，资本积累、技术进步等因素与其说是经济增长的原因，倒不如说是经济增长本身，而对于转轨国家而言，中国经济增长的根本原因在于产权管制结构的放松，不管是改革（国家放松对国有资产剩余索取权的管制）、开放（国家放松对商品和资本的进入和转出权的管制）还是分权（中央放松地方的财政剩余控制权管制），其实质都是产权管制放松。因此，产权管制的进一步放松乃推动中国未来经济转型与增长的关键性内生力量。

那么，关于产权管制放松与经济体制转轨的相互关联性，本文认为，前者在后者中居于中心地位。一方面，对转轨的评判必须以国家管制的产权是否得到放松为首要标准；另一方面，经济转轨的实现主要取决于产权的管制放松的主体地位。按照以从计划轨道向市场轨道的转换来定义“经济体制转轨”的狭隘观念，经常涉及以下问题：某些权利的管制放松，例如退出公社的权利，或者获取自由协约的机会，是不是“对转轨有利”的？根据以产权管制放松看待经济体制转轨这一更为基本的观点，以这样的方式提出这个问题，往往缺乏一种重要的认识，那就是，这些权利管制放松实际上是经济转轨的组成部分。它们与转轨的关系，并不需要通过它们对市场化进程或非国有资产比重增长率的间接贡献而建立起来。事实上，产权管制放松就可表现为国有经济比重的下降。然而，尽管这种因果关系确实是显著的，但是由于这种因果联系所证明的产权管制放松的作用，只是它在转轨中所起的直接的建构性作用之外的边际贡献。

（二）产权管制放松范式对中国农业经济体制转轨的现实意义

中国的经济体制转轨成功与否很大程度上取决于农村的改革局面，因为它影响着至少九亿农民的生活，有关中国农业经济制度的全面转变正给农民的经济条件带来了根本性的变化。如果说20世纪70年代末中国农村家庭联产承包责任制改革的主要内容是国家对农地剩余索取权管制放松的话，那么，三十年后国家进一步放松对农地剩余控制权（尤其是使用权流转）的管制确实是21世纪最重要的“三农经济”事件之一。这两个世纪的中国农地产权管制放松的成功将载入史册。不过，尽管产权管制放松取得了一些重要的胜利，在新中国成立六十多年后的今天，最贫穷的地区仍然是农村，大部分中国农民每天都面临着怎么通过适应有效的国家政策带来为自己脱贫和致富的重大挑战。通过对农地产权管制放松的研究，我们希望，能够使中国农业在适当的时期内达到与最发达国家相当的先进水平。因此，提出一套能够有助于解决中国“三农”问题的研究范式，应该是一项意义重大的事情。

因此，根据产权管制与经济转轨的逻辑关系，本文将尝试构建一个“产权管制结构――制度选择行为――经济制度绩效”的新SCP逻辑框架（见图2）。该逻辑框架把从以公有制为产权基础的计划体制向家庭集体承包责任制的过渡并最终转向以农业生产专业化服务外包为特征的市场体制的农业经济体制转轨理解为一个产权管制不断放松的过程。鉴于产权管制放松是一个产权集合中的全部或部分真子集从被剥夺或删除到被部分或全部地重新赋予并界定的动态过程，那么，中国的农业经济体制转轨实质上是国家把农业资源产权集合中的全部或部分真子集重新赋予给农民运用并执行的动态过程，从而也是总交易费用不断减少的路径选择。具体地，在产权管制放松的初始阶段，国家实施全面产权管制。此时，内农民的资源产权和退社权被剥夺，社员不但没有最优配置公社资源的动力，反而争相把公社资源运用到自留地上，导致的内生易费用高昂从而农业经济绩效低下。不过，在家庭承包制下，国家解除农业剩余索取权管制，从而有效解决集体劳动偷懒，内生j生交易费用因而大幅下降且农业经济效率得以提高。值得注意的是，农业基本经营体制将从家庭承包制最终过渡到市场体制。在竞争性的市场体制中，国家放松农业剩余控制权尤其是转让权管制，农业资源通过市场价格信号的作用最终流向最高价值之处，实现帕累托最优配置。更重要的是，随着上述农业要素市场的专业化水平的提升，交易频率随之增加，交易费用总规模也随之上升。为了节约交易费用，农户会纷纷选择农业外包契约并逐渐参与到现代分工经济体系当中，农业要素的中间服务组织也随之逐渐形成。例如，在初始阶段，农户没有购买进行专业化服务，农村家庭联产承包制下农户在自己的承包地上进行大田作物生产。然而，随着农作物品种的变化或者从事专业化生产，农户可能把农业资源的剩余控制权转让给中间服务组织。那么，他就需要若干中间专业服务组织作为他的者负责农业生产流程中的每一个环节的发包服务，即农民委托这类中间专业服务组织承包犁地、播种、施肥、机耕、植保、收割、运输和营销以及雇工与融资等活动。这样，农业市场中的总交易费用就会降到最低。

四、进一步讨论：以产权管制契约范式完善产权的国家理论

诚然，现代西方主流经济学家指出，“强化产权型”国家的“援助之手”将促进经济增长，而“掠夺之手”会阻碍经济发展（shleifer和Vishny）。可见，国家对产权的管制行为对长期经济绩效的影响深远，尤其对处于体制转轨中的国家而言，产权与国家的关系更是理解一国经济增长的关键。所以，本文的最终目标就是尝试提出一个能够把产权、国家、转轨与绩效统一起来的产权理论范式。

（一）产权的国家理论及其困境

在探讨产权的国家理论之前，本文首先简要回顾一下现代产权理论的演进历史。经典产权理论起源于Demsetz的“印第安地区海狸故事”。该理论表明当一项公共资源（例如海狸）的价值提高并超过对该资源进行产权界定的费用时，人们就争相进入公共领域攫取该资源产权并内部化公共租金，争夺者的私人产权从而形成。不过，这个“内部化公共产权”假说没有涉及国家行为，于是，Demsetz提出一个“产权残缺”理论，他认为“权利之所以常常变得残缺，是因为国家获得了允许其他人改变所有制安排的权利。”此后，在讨论产权形成及其变革时，大家开始引入作为“第三方”的国家，经典产权理论因而过渡到现代产权理论。

此外，新制度经济学中的国家理论主要分为契约承诺假说、掠夺之手假说与把前面二者综合起来的暴力潜能假说。具体地：（1）契约承诺假说认为，国家是政治企业家与分散决策个人在自愿条件下达成的关于税收与产权保护服务的社会契约交易，该契约是通过双方的“可信承诺”机制来执行的；（2）掠夺之手假说指出，国家由利益集团组成，它作为一种第三方实施的暴力机制在一定程度上比其他机制更有利于契约的实施，但利益集团在利用权力来追求自身利益的时候，阻碍经济增长的税收、掠夺性管制、寻租等现象就会出现；（3）暴力潜能假说则强调，国家既是暴力的合法垄断者，又是公共服务的供给者，因此，在经济与政治双重目标的约束下，国家一方面为了实现自身租金最大化而垄断统治地位，另一方面又要为社会提权界定与保护服务以维持国家长期经济增长。

但是，国家成为强制力量的合法垄断者以后，它可能维护产权，推进经济发展；也可能侵害产权，引起经济衰退。因此，对国家进行有效约束是保证经济持续增长的一个基本条件，但产权对国家的有效约束依赖于社会结构的转型。换言之，长期的经济增长依赖于社会对国家可能滥用暴力的倾向形成有效的约束。但是对国家的有效约束依赖于法治秩序的确立，法治秩序又依赖于发达的市民社会，但发达的市民社会只有在社会结构转型完成以后才会出现。但问题是，在经济体制转轨时期，社会结构的转型需要由国家来认为推动，这样就会陷入一个“国家推动社会结构转型一市民社会兴起一法治秩序的确立一约束国家滥用权力”的“国家约束国家”悖论当中。

（二）对产权的国家理论的另一种尝试：交易费用政治学逻辑下产权管制契约的国家范式

为了解决上述的国家理论困境，本文将围绕交易费用的内生性、外生性和内外均等化三条逻辑用以构建产权管制契约范式的内核，并相应提出“剩余权利全面管制的工资契约”、“剩余权利无管制的定租契约”和“剩余权利均衡管制的分成契约”等三个假说作为内核的保护带，最终形成一个基于产权管制契约的国家理论（见图3）。

首先，因为产权管制涉及到国家行为，所以本文的产权管制契约范式的逻辑基础是交易费用政治学，它是交易费用在政治学与公共选择领域的运用，集中于讨论政治交易中存在的交易费用问题如何影响政治制度设计与国家组织形式的问题。于是，在图3中上部分表示的逻辑关系中，本文仍然保留第二节提出的产权管制两大定律“产权管制――公共领域――租金耗散”（即图3的内生易费用逻辑）和“信息约束――管制放松――经济增长”（即图3的外生易费用逻辑）作为“经济场域”的内核。但是，本文还在此基础上增加了一个关于“管制契约――管制边界――管制效率”的政治交易费用均等化逻辑作为“政治场域”的内核。它将表明，政府组织被视为管制者（国家）与被管制者（个人）达成的一系列关于产权管制的契约网络。换言之，当个人在私人领域内行驶产权的政治交易费用超过管制者在公共领域内保护公民产权的政治交易费用时，个人则选择与国家签订管制契约。管制契约规定个人必须把配置资源的权利和税收交给国家，同时，在管制契约范围内，国家通过政治科层与权力在公共领域内配置资源。但随着个人不断把私人产权交给国家配置，一方面使个人行使产权的外生易费用减少，另一方面却导致公共领域的租金耗散严重从而内生易费用上升，最终会出现私人领域内的政治交易费用在“边际上”等于公共领域的政治交易费用，产权管制边界就出现了。在此均衡点上，国家因执行管制契约而增加的每一单位垄断租金等于为此所付出的边际管制成本，同时个人的边际收益等于边际交易费用，因而此时的产权管制无论在公共领域（国家内部）还是私人领域（国家外部）内均达到帕累托最优。

此外，根据范式的构造原则，除了内核外，还需要构建相应的保护带：第一，对于内生易费用逻辑而言，其保护带则应该是一个剩余权利全面管制的工资契约假说。因为在工资契约下，剩余索取权与剩余控制权全部在雇主手中，所以，由工资契约安排组成的经济体制等价于剩余权利全面管制的制度结构。例如，在实施全面产权管制时期，内采用的工分制就可以视为国家与农民签订的计时工资契约。第二，与前者相反的是外生易费用逻辑，其相应的保护带就是一个剩余索取权无管制的定租契约假说。定租契约要求承租者为出租者预支一笔固定租金作为使用资源的代价，而被租赁回来的资源通过最优配置而产生的所有收入均由承租者支配，所以承租者在定租契约下其实获得完整的剩余索取权和剩余控制权。比方说，改革开放后农村采用的家庭承包责任制就是一份典型的“交足国家的、留够集体的、剩下的都是自己的”定租契约，它是一种剩余权利无管制的制度结构。最后，剩余权利均衡管制的分成契约假说介于前面二者之间，是在内外交易费用均等化逻辑基础上得到的。剩余权利均衡管制意味着剩余索取权与剩余控制权在国家与个人之间均衡分配，剩余权利分配的比例与各自承担的政治风险（交易）费用比重成正比。特别是处于体制转轨时期的不确定性环境中，管制者与被管制者均无法承担所有因改革而带来的政治风险，为此，双方均愿意选择剩余权利分成契约以分担改革风险并共享改革成果。此时，剩余权利在公共领域由管制者支配而在私人领域内由被管制者拥有，前者便构成政府组织，后者则构成包括市场与企业在内的经济组织。

可见，基于产权管制契约的国家范式认为，不同的产权管制契约类型（工资契约、定租契约与分成契约）分别对应着不同的产权管制制度结构（全面产权管制、无产权管制与产权均衡管制），从而形成不同的国家组织模式（计划型国家、市场型国家与混合型国家）。

五、总结性述评

产权与国家看似两个独立的变量，但新制度经济学家正不断地通过改进既有国家理论以完善现代产权理论，本文正是其中的一种尝试。

为了实现这个学术目标，本文首先构建了一个逻辑自洽的产权管制研究范式。该理论范式把“产权管制一公共领域一租金耗散”以及在此基础上推导出来的“信息约束一管制放松一经济增长”这两个定律作为内核，并认为一旦产权被国家管制，个人就失去了配置资源的剩余权利从而最优使用与转让资源的动力和排斥他人占用资源的资格，资源就被置于公共领域，从而引起人们进入攫取租金，导致租金被耗费尽掉，成为内生易费用产生的原因。所以，国家在高昂的信息费用约束下放松产权管制能够缩小公共领域并减少租金耗散，从而改善经济绩效。

在上述范式的内核上，本文进一步推导出产权管制的原因、过程与绩效三个假说作为范式内核的保护带：（1）原因假说认为，虽然产权管制使国家获得一定垄断租金，但同时又承担一笔高昂的交易费用，当后者大于前者时，国家便只好放松对产权的管制；（2）过程假说指出，产权管制放松是一个管制者与被管制者谈判博弈地位彼消此长且交易费用发生转变的动态过程；（3）国家对分散决策个人的资源配置权利放松管制，将激励那些在选择资源某种用途上具有比较优势的分散决策个人把资源配置到对其评价最高价值之处，过去因产权管制而造成的资源配置扭曲因而得到缓解，这在宏观层面上便表现为经济绩效的提高。

第9篇：不动产产权管理范文

关键词：不动产,物权,不动产登记制度

不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。

一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。[1]

（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（prinzip desporsonen foliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。WwW.133229.COM

（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（prin-zip des reaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。

（三）托伦斯登记制度（torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。

通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。

二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。

第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。

第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。

第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。

三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。

（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。

（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。

（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。

（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。

我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。

注释：

[1] 参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。

[2][3] 赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。

[4] 金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。