不动产买卖合同精选(九篇)

第1篇：不动产买卖合同范文

    一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进

    1983年12月27日国务院公布的《城市私有房屋管理条例》(下称《条例》)第九条规定:“买卖城市私有房屋,卖方须持房屋所有权证和身份证明,买方须持购买房屋证明信和身份证明,到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”《条例》规定的本意显然是:未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”,所以其合同无效(注:参见梁慧星主编:《社会主义市场经济管理法律制度研究》,中国政法大学出版社,1993年版,第110页。)。

    1984年8月30 日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定:“买卖双方自愿,并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多,既要买方交付了房款,又要实际使用和管理了房屋。

    1987年12月10日,最高人民法院《关于如何具体适用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉第五十六条规定的批复》规定:“‘意见’第五十六条规定的精神,只适用于解决‘条例’实施前的历史遗留问题;‘条例’实施后,人民法院审理这类案件应严格按照‘条例’的规定办理”。此批复将《意见》第五十六条规定仅适用于《条例》实施前的房屋买卖行为,即有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是,对于1984年8月30日至1987年12 月10日之间的房屋买卖行为本应适用《意见》第五十六条规定,而该批复却规定适用《条例》,显然破坏了法不溯及既往原则,造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况。

    1988年1月26 日最高人民法院的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(下称《民法通则意见》)第85条规定:“财产所有权合法转移后,一方翻悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任。”显然,该条规定也适用于房屋买卖合同。根据该条规定,产权过户登记只不过是房屋买卖合同的履行行为,并非房屋买卖合同的生效要件。但是,司法实践并未沿用此条规定,而仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为判案原则。如1990年2月17 日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调:“……签订房屋买卖协议以后,提出解除买卖协议,未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效”。

    二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件

    我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的传统观点,是对登记制度属性的误解,把债权制度和物权制度混为一谈。(注:参见耀振华:《二重买卖的法律问题研究》,载《中国法学》,1995年第5期。)房屋作为不动产,具有不可移动性, 它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权,房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。登记制度在国外是物权制度的重要组成部分。在登记的效力上,无论是采登记要件主义的德国、登记对抗主义的法国、地券交付主义的英美法系国家,均把登记作为物权制度的组成部分,而不将过户登记作为房屋买卖合同本身的成立要件,(注:参见郭明端、王轶着:《合同法新论。分则》,中国政法大学出版社,1997年版,第63页。)即认为登记制度属物权制度范畴,对债权关系(房屋买卖合同)成立与否、有效无效并无影响。我国现行立法和有关学说关于登记的效力采登记要件主义,不仅与世界法律发展潮流相逆,而且产生了许多理论和实践无法自圆其说的矛盾。下文分述之。

    1、房屋买卖合同作为债权合同,属诺成性合同, 而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同,房屋买卖合同作为买卖合同之一种,同样具有双务、有偿、诺成之特质。有人主张房屋买卖合同属实践性合同,要经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段,即如未依法办理过户手续,则买卖合同无效(注:参见王尧华:《也谈城镇私房买卖合同的生效问题》,载《律师世界》,1995年第1期。)。其实, 主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲,不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同,该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件,便在订约当事人之间发生法律效力,双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定,出卖人有义务转移不动产物权,其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续,而买受人则有义务向出卖人支付价款,并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致,不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为,则在本质上并不影响合同的效力判断,这是合同法的基本原则。因此,认为房屋买卖合同属实践性合同,未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效,在理论上是不正确的。

    当然,并不是说房地产物权变动是房地产变动债权合同(即物权合意)的当然效力。不动产物权变动要件须包括双方当事人变动物权的债权合同和产权过户登记作为不动产物权变

第2篇：不动产买卖合同范文

关键词：双重买卖、无权处分、衡平优先权

房屋出卖人出于经济利益或者其他利益的考虑，先后与两个或两个以上房屋买受人签订买卖合同，这就是房屋双重买卖。在发生双重买卖的情况下，极易产生纠纷；而房屋是重要的不动产，价值重大，与公民的关系甚巨。所以，正确处理这类纠纷直接影响到出卖人与买受人之间的利益。但我国《合同法》对该问题并没有明确规定，相关的司法判例也不多见；而法学理论界对此问题也鲜有论者。因此，从理论上对房屋双重买卖进行探讨，就具有相当重要的实践价值和理论意义。

一、房屋双重买卖合同的法律效力

房屋所有人将房屋为双重让与时，两个房屋买卖合同的效力如何，从各国的规定来看，并不尽相同。在承认物权行为无因性理论的国家，房屋买卖合同是债权行为，而物权的变动是物权行为的结果，所以，学者普遍认为，在双重买卖的情况下，房屋买卖合同都是有效的。在主张意思主义的国家，强调物权变动是双方意思合致的结果，单纯的房屋买卖合同便能产生房屋所有权变动的效果，所以，房屋买卖的先买受人已经取得房屋的所有权。这时，房屋出卖人又将房屋让与他人，实际上是对他人财产的处分，按无权处分来处理。而在否认物权行为无因性但又主张登记生效主义的国家则认为必须具备房屋买卖合同有效和办理登记两个条件，才能发生房屋产权变动的效果，在双重买卖的情况下，两个买卖合同都是有效的，但已经办理产权登记的买受人取得房屋的所有权，对于未取得房屋所有权的买受人而言，只能按照履行不能要求出卖人承担违约责任。

就我国而言，最高人民法院1990年做出“未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是允许的”的复函。可见，在我国司法实践中是将登记做为房屋买卖合同的有效要件来看待的。但是，学者间对登记效力的看法并不一致。有的学者认为，房屋买卖合同非经登记不生效力，所以，没有房管部门办理手续的房屋买卖关系应视为无效[1]。因此，在房屋双重买卖情况下，只能有一个买受人取得房屋过户登记，房屋买卖合同是有效的；对于未办理过户登记的买受人而言，房屋买卖合同不生效力，房屋买卖合同无效。但也有学者持反对态度，认为房屋买卖合同的效力并不以过户登记作为判断标准，即使未经登记，房屋买卖合同仍然是有效的，房屋过户登记仅产生产权变动的效果，不能影响买卖合同的效力[2]。因此，在房屋双重买卖的情况下，两个房屋买卖合同都是有效的，只有办理过户登记的一方取得房屋的所有权，而另一买受人只能以履行不能要求出卖人承担违约责任。笔者认为以后说为优，道理如下：第一，从其他国家的立法来看，没有任何一个国家主张房屋买卖合同必须登记生效。第二，登记生效主义国家的登记，并不是对房屋买卖合同的登记，而是对房屋产权变动的登记，登记不应成为判断房屋买卖合同效力的条件之一。第三，买卖合同无效，固然不能发生房屋产权移转的法律效果，但未发生产权移转的原因很多，并不一定局限于房屋买卖合同无效。第四，认定未办理产权登记的房屋买卖合同无效，不利于保护买受人的利益。在司法实践中，有的法院已经放弃了未办理产权过户手续登记的买卖合同无效的观点[2]。

二、后买受人取得房屋所有权

按先来后到的逻辑思维，先买受人应取得房屋所有权。但是，一个完全有效的物权变动必须具备两个条件：其一，房屋买卖合同有效；其二，办理产权转移登记。所以，仅有房屋买卖合同并不能发生房屋产权变动的效果，物权变动形式主义是产生双重买卖的根源。因此，后房屋买卖合同有效且先于先买受人办理房屋产权登记的，后买受人可以取得房屋所有权。这时，先买受人已基于买卖合同取得对房屋的占有，而后买受人取得房屋产权过户登记的，后买受人能否向先买受人主张返还请求权。先买受人取得对不动产的占有是基于其与出让人间的买卖契约，对于出卖人而言，他是有权占有，应无疑问。但该不动产之所有权一旦移转于后受让人，先买受人对该物占有既失其法律上基础，对后买受人而言，乃构成无权占有，应付返还义务，自不待言[3]。可见，后买受人可以直接向先买受人主张房屋返还请求权。

如果后买卖合同无效或被撤销但已经办理房屋所有权过户登记于后买受人的，后买受人是否能够取得房屋所有权，则有疑问。在承认物权行为无因性的德国，坚持“基于一个错误的交付也是完全有效”的原则，认为即使房屋买卖合同无效，并不能影响物权变动的效力。所以，在双重买卖的场合，即使后买卖合同无效，但已经办理产权过户登记的，后买受人仍然取得房屋的所有权。当然，如果物权行为本身无效或被撤销，并不能发生物权变动的效力，已经办理登记的，予以涂销，后买受人不能取得房屋所有权。在我国，一个完整的房屋买卖必须具备房屋买卖合同有效和办理房屋产权登记两个要件，缺一不可，否则，买受人就不能取得房屋的所有权。在后买卖合同无效时，虽然已办理过户登记，但因不具备房屋买卖的全部要件，后买受人不能取得房屋的所有权，应涂销登记。

债权能够成为侵权行为的对象已经是不争的事实，后买受人明知有前买卖合同，仍然购买，当然构成侵害债权。我国台湾学者普遍认为，这时，后买受人是以故意背于善良风俗之方法加害债权，先买受人应按照我国台湾地区《民法典》第184条后段的规定请求损害赔偿。后买受人应承担损害赔偿义务，恢复先买受人被侵害前的状态，因此，先买受人可以直接要求后买受人向其给付[4]。在我国，虽然立法上没有明确规定侵害债权，但学者普遍认为，债权也可以成为侵权行为的对象，并且当第三人有侵害债权的主观故意时，即可构成侵害债权，[5]房屋先买受人也可依侵害债权为由，直接要求后买受人向其给付。

三、先买受人已取得所有权后，出卖人再为双重买卖

先买受人办理登记手续的，房屋所有权已经发生移转，出卖人然后将同一标的物出卖与他人的，就它的性质而言，与出卖他人之物没有差别。我国《合同法》第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”实际上，该条的规定是理想化的，它根本不能处理实际问题。这是因为，出卖人对自己之物或者有权处分之物进行处分，不会发生纠纷，没有通过立法进行调整的必要。当让与人出卖了他人之物，没有得到所有权人的追认，或没有取得对物的处分权的，最易发生纠纷，应为立法的重心，但是，《合同法》对此问题并没有明确规定，实为立法的一大纰漏。同法第51条对无权处分问题作了些许规定，按照这条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。这条规定试图对第132条的缺陷做出一个圆满的补充，但是，如果无权处分人取得处分权或者得到处分权人的追认，能够发生订立合同的预期目的，并无纠纷发生，也没有必要加以调整。实际上，在无权处分时，纠纷主要发生在处分权人未取得处分权也未得到权利人追认的情况下发生的，但该条对这些纠纷却无法解决。

可见，《合同法》第51条对第132条的补充功能是非常有限的，它无法解决现实纠纷。如果对第51条做出合理的反面解释，则对处理因无权处分而发生的纠纷意义重大。对第51条的反面解释不外有两种：解释一，无处分权人处分他人财产，权利人既未追认，或无权处分人又没有取得处分权的，合同无效，这时，应按照无效合同来处理纠纷，适用关于缔约过失责任的规定。解释二，无处分权人处分他人财产，权利人没有追认，无权处分人又没有取得处分权的，合同有效，但买受人不能取得所有权，这时，应按违约责任来处理买卖双方的纠纷。1988年最高人民法院作了“关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效”的批复；1991年3月22日，最高人民法院又作了“关于非产权人擅自出卖他人房屋，其买卖协议应属无效”的复函。可见，在我国司法实务中，是采第一种反面解释的，认为无权处分人处分他人财产的，合同无效。在法学理论界，也有相当一部分学者持类似观点。

笔者认为解释二是较为合理的选择，其主要理由在于：其一，无权处分合同完全具备合同的一切有效要件，如合同当事人具有完全民事行为能力、内容合法等等。其二，合同的效力与合同能不能履行从来就是两个层面上的问题。一方面，合同有效但不一定能够履行；另一方面，合同不能履行，并不一定无效。合同是对未来事务的安排，将来能不能履行在订立合同时很难判断的。合同有效与否是法律对合同的评价，而能不能履行则是合同有效之后当事人能否履约的问题，所以，履约发生在合同有效之后，能否履约不能作为判断合同效力的根据。第三，从保护买受人的角度来说，也应承认合同有效。如果认为买卖合同无效，无权处分人对买受人承担缔约过失责任；如果认为买卖合同有效，以履行不能要求出卖人承担违约责任。缔约过失责任与违约责任，何者更有利于保障买受人，大家一目了然。从另一个角度讲，无权处分人承担违约责任而不是缔约过失责任，对他能够起到一定的警示作用。第四，在订约时对某物没有处分权，应宣告合同无效，那么，合同对将来事务安排的功能从何谈起？！对没有处分权的物进行买卖，合同无效；如果出卖人后来又取得对某物的所有权或处分权时，合同有效，实乃天大的逻辑错误。因此，应承认对他人之物的买卖合同有效而不是无效。

通过上述分析，如果前买受人已经取得房屋所有权的，出让人再次买卖该房屋的，实际上是无权处分，后买卖合同仍然有效，后买受人可要求出卖人承担债务不履行的违约责任。

四、先买权人的撤销权

我国《合同法》第74条规定：“债务人无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”可见，我国债权人的撤销权必须具备一定的条件：（1）必须存在债务人以无偿或者以明显不合理低价转让财产的行为；（2）这种转让行为造成债权人损害；（3）以明显不合理的低价转让财产的，受让人必须知道转让财产会损害债权人的利益。如果房屋买卖合同签订之后，出卖人又将房屋赠与他人，或者以明显低价转让于第三人且该第三人明知存在先买卖契约，导致出卖人不能将房屋移转于先买受人的，债权人能否以特定物给付债权受侵害为由，行使撤销权，我国学者鲜有探讨。

在我国台湾地区，司法判例认为：“在特定债权，倘债务人所为之有偿行为，于行为时明知有侵害于债权人之权利，而受益人于受益时，也知其情事者，债权人即得行使撤销权以保全其债权，并不以债务人因其行为致陷入无资力为限。”[6]学者赞成者，不乏其人[7]。但也有学者持反对态度，认为：“债权人撤销之目的非在于维持特定债权之直接履行，而是对有害一般债权之共同担保者而言，债务人的行为虽致财产减少，但仍有资力清偿其债务时，于债权即无损害，债权人应无撤销权可言。”[3]所以，在出卖人仍有资力清偿对先买受人承担债务不履行的责任时，先买受人不得以债权受损害为由，要求撤销后买卖[[8]]。我国台湾地区于民法债编修正时，采纳了这种观点[9]。但这条修正从一开始就遭到了来自经济分析法学者的批判，他们认为：此新修订之规定或许较符合债权物权区分的基本体系，但也有其缺陷，那就是对某些“特定物”的债权人会产生不公平的效果。因为“特定物”本身的定义是饶富“流动性”的，其实“特定”与“不特定”之间，其界限并不明确。也因此，新法[10]就某些“特定物”不允许债权人行使撤销权，可能反而是不妥的。相反地，旧法时代之实务见解允许就特定物行使撤销权，也可能对某种程度的“特定物”是不适当的。例如建筑商将房屋一屋二卖，与早餐店老板将已经选定而成为“特定物”的烧饼油条一物二卖，宜否仍应为同等处理，皆赋予买受人撤销权，或皆不赋予？即成为问题。如果不允许先买权人行使撤销权，他只能眼睁睁地看着出卖人将系挣标的物卖与出价更高之第三人，但先卖权人的金钱赔偿能否实现还在两可之间。所以，应赋予法院相当大的自由裁量权，就个案具体分析，方能实现真正的公平[11]。

从我国《合同法》第74条的规定来看，在“特定物给付债权”受损害的，债权人能否行使撤销权，并没有明确规定。但笔者认为，在此种情况下，债权人不得行使撤销权。这是因为，债权人如果撤销债务人的无偿或者明显低价转让行为的，就撤销后所得的财产，撤销权人不能优先于其他债权人受偿，而应和其他债权人公平分配，显然，债权人的撤销权属于对一般债权的担保。另外，在双重买卖的情况下，后买受人支付了合理对价，以完全有效的买卖合同取得房屋的所有权；此时，对先买受人而言，要求出卖人给付该房屋的债权受到侵害，如果先买权人可以撤销后面的合同，要求后买受人返还财产，并以此要求出卖人将房屋转移登记于己。那么，根据债权平等原则，如果先买权人通过登记取得房屋所有权，后买受人也可以撤销前买卖合同，如此反复撤销，对交易实为不利。可见，在房屋双重买卖的场合，只有在债务人没有能力对先买权人清偿债务时，才能行使撤销权。如果房屋出卖人尚有能力承担债务不履行的责任，先卖权人就不应行使撤销权。

债权人行使撤销权之后，第三人应返还房屋。房屋返还给出卖人之后，债权人是否可以要求债务人移转房屋所有权给自己？笔者认为，如果房屋出卖人没有其他债权人的，债务人可以将房屋所有权转让于先买受人；如果出卖人还有其他债权人的，先买受人的撤销权担保的是一般债权，其他债权人对该房屋的价值也有权要求分配，这时，就不能将房屋所有权转移于先买权人，先买权人仅能作为一般债权人对房屋价值公平受偿。

五、对先买权人的救济

如果房屋出卖人与后买受人串通侵害先买权人的债权，则应对先买受人承担共同侵权责任。先买权人可依侵害债权为由，要求后买受人返还房屋而取得房屋所有权，造成损失的，出卖人与后买受人应承担连带赔偿责任。

出卖人将房屋为双重买卖，后买受人通过合法的途径取得房屋所有权的，先买卖合同仍然有效，出卖人应承担债务不履行的法律后果，对先卖权人承担金钱损害赔偿责任。如何计算先买受人得应受赔偿的范围，从理论上而言，主要有客观计算与主观计算两种方式。客观计算方式也称抽象-类型计算方式，它以前买约之价额与通常交易价格之差额，以定所失利益之范围。例如，先合同签订时，某房屋的价值为25万元，后来房价涨至30万元，对前买受人而言，所受损失范围为5万元，出卖人应赔偿买受人5万元损失。主观计算方式也称具体损害计算方式，它是以前买约之价额与后又以高于或低于房屋的通常交易价格转让的差额，计算先买权人的损失。例如，房屋买卖合同订立时，房屋价值为15万元，后来，该房屋的通常市场价格为20万元，但前买受人可以将该房屋以21万元的价额售出，前买受人损失的6万元就是具体损害[12][3]。从上面的分析来看，同一损害事实，因计算的标准不同，损害的大小可能随之而异，也可能两者数额相同，但仅为偶然现象。从各国立法及司法实践来看，采取的计算标准并不一致。《德国商法典》第376条明确规定了客观计算方式，而判例及学说则认为民法上的主观计算标准仍有适用余地，因而先买权人有选择权，可以自主决定采主观计算方式还是客观计算方式。法国、我国台湾地区的做法同于德国。至于英美国家，原则上采客观计算标准，但也有例外。

第3篇：不动产买卖合同范文

关键词：双重买卖、无权处分、衡平优先权

房屋出卖人出于经济利益或者其他利益的考虑，先后与两个或两个以上房屋买受人签订买卖合同，这就是房屋双重买卖。在发生双重买卖的情况下，极易产生纠纷；而房屋是重要的不动产，价值重大，与公民的关系甚巨。所以，正确处理这类纠纷直接影响到出卖人与买受人之间的利益。但我国《合同法》对该问题并没有明确规定，相关的司法判例也不多见；而法学理论界对此问题也鲜有论者。因此，从理论上对房屋双重买卖进行探讨，就具有相当重要的实践价值和理论意义。

一、房屋双重买卖合同的法律效力

房屋所有人将房屋为双重让与时，两个房屋买卖合同的效力如何，从各国的规定来看，并不尽相同。在承认物权行为无因性理论的国家，房屋买卖合同是债权行为，而物权的变动是物权行为的结果，所以，学者普遍认为，在双重买卖的情况下，房屋买卖合同都是有效的。在主张意思主义的国家，强调物权变动是双方意思合致的结果，单纯的房屋买卖合同便能产生房屋所有权变动的效果，所以，房屋买卖的先买受人已经取得房屋的所有权。这时，房屋出卖人又将房屋让与他人，实际上是对他人财产的处分，按无权处分来处理。而在否认物权行为无因性但又主张登记生效主义的国家则认为必须具备房屋买卖合同有效和办理登记两个条件，才能发生房屋产权变动的效果，在双重买卖的情况下，两个买卖合同都是有效的，但已经办理产权登记的买受人取得房屋的所有权，对于未取得房屋所有权的买受人而言，只能按照履行不能要求出卖人承担违约责任。

就我国而言，最高人民法院1990年做出“未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是允许的”的复函。可见，在我国司法实践中是将登记做为房屋买卖合同的有效要件来看待的。但是，学者间对登记效力的看法并不一致。有的学者认为，房屋买卖合同非经登记不生效力，所以，没有房管部门办理手续的房屋买卖关系应视为无效[1]。因此，在房屋双重买卖情况下，只能有一个买受人取得房屋过户登记，房屋买卖合同是有效的；对于未办理过户登记的买受人而言，房屋买卖合同不生效力，房屋买卖合同无效。但也有学者持反对态度，认为房屋买卖合同的效力并不以过户登记作为判断标准，即使未经登记，房屋买卖合同仍然是有效的，房屋过户登记仅产生产权变动的效果，不能影响买卖合同的效力[2]。因此，在房屋双重买卖的情况下，两个房屋买卖合同都是有效的，只有办理过户登记的一方取得房屋的所有权，而另一买受人只能以履行不能要求出卖人承担违约责任。笔者认为以后说为优，道理如下：第一，从其他国家的立法来看，没有任何一个国家主张房屋买卖合同必须登记生效。第二，登记生效主义国家的登记，并不是对房屋买卖合同的登记，而是对房屋产权变动的登记，登记不应成为判断房屋买卖合同效力的条件之一。第三，买卖合同无效，固然不能发生房屋产权移转的法律效果，但未发生产权移转的原因很多，并不一定局限于房屋买卖合同无效。第四，认定未办理产权登记的房屋买卖合同无效，不利于保护买受人的利益。在司法实践中，有的法院已经放弃了未办理产权过户手续登记的买卖合同无效的观点[2]。

二、后买受人取得房屋所有权

按先来后到的逻辑思维，先买受人应取得房屋所有权。但是，一个完全有效的物权变动必须具备两个条件：其一，房屋买卖合同有效；其二，办理产权转移登记。所以，仅有房屋买卖合同并不能发生房屋产权变动的效果，物权变动形式主义是产生双重买卖的根源。因此，后房屋买卖合同有效且先于先买受人办理房屋产权登记的，后买受人可以取得房屋所有权。这时，先买受人已基于买卖合同取得对房屋的占有，而后买受人取得房屋产权过户登记的，后买受人能否向先买受人主张返还请求权。先买受人取得对不动产的占有是基于其与出让人间的买卖契约，对于出卖人而言，他是有权占有，应无疑问。但该不动产之所有权一旦移转于后受让人，先买受人对该物占有既失其法律上基础，对后买受人而言，乃构成无权占有，应付返还义务，自不待言[3]。可见，后买受人可以直接向先买受人主张房屋返还请求权。

如果后买卖合同无效或被撤销但已经办理房屋所有权过户登记于后买受人的，后买受人是否能够取得房屋所有权，则有疑问。在承认物权行为无因性的德国，坚持“基于一个错误的交付也是完全有效”的原则，认为即使房屋买卖合同无效，并不能影响物权变动的效力。所以，在双重买卖的场合，即使后买卖合同无效，但已经办理产权过户登记的，后买受人仍然取得房屋的所有权。当然，如果物权行为本身无效或被撤销，并不能发生物权变动的效力，已经办理登记的，予以涂销，后买受人不能取得房屋所有权。在我国，一个完整的房屋买卖必须具备房屋买卖合同有效和办理房屋产权登记两个要件，缺一不可，否则，买受人就不能取得房屋的所有权。在后买卖合同无效时，虽然已办理过户登记，但因不具备房屋买卖的全部要件，后买受人不能取得房屋的所有权，应涂销登记。

债权能够成为侵权行为的对象已经是不争的事实，后买受人明知有前买卖合同，仍然购买，当然构成侵害债权。我国台湾学者普遍认为，这时，后买受人是以故意背于善良风俗之方法加害债权，先买受人应按照我国台湾地区《民法典》第184条后段的规定请求损害赔偿。后买受人应承担损害赔偿义务，恢复先买受人被侵害前的状态，因此，先买受人可以直接要求后买受人向其给付[4]。在我国，虽然立法上没有明确规定侵害债权，但学者普遍认为，债权也可以成为侵权行为的对象，并且当第三人有侵害债权的主观故意时，即可构成侵害债权，[5]房屋先买受人也可依侵害债权为由，直接要求后买受人向其给付。

三、先买受人已取得所有权后，出卖人再为双重买卖

先买受人办理登记手续的，房屋所有权已经发生移转，出卖人然后将同一标的物出卖与他人的，就它的性质而言，与出卖他人之物没有差别。我国《合同法》第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”实际上，该条的规定是理想化的，它根本不能处理实际问题。这是因为，出卖人对自己之物或者有权处分之物进行处分，不会发生纠纷，没有通过立法进行调整的必要。当让与人出卖了他人之物，没有得到所有权人的追认，或没有取得对物的处分权的，最易发生纠纷，应为立法的重心，但是，《合同法》对此问题并没有明确规定，实为立法的一大纰漏。同法第51条对无权处分问题作了些许规定，按照这条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。这条规定试图对第132条的缺陷做出一个圆满的补充，但是，如果无权处分人取得处分权或者得到处分权人的追认，能够发生订立合同的预期目的，并无纠纷发生，也没有必要加以调整。实际上，在无权处分时，纠纷主要发生在处分权人未取得处分权也未得到权利人追认的情况下发生的，但该条对这些纠纷却无法解决。

可见，《合同法》第51条对第132条的补充功能是非常有限的，它无法解决现实纠纷。如果对第51条做出合理的反面解释，则对处理因无权处分而发生的纠纷意义重大。对第51条的反面解释不外有两种：解释一，无处分权人处分他人财产，权利人既未追认，或无权处分人又没有取得处分权的，合同无效，这时，应按照无效合同来处理纠纷，适用关于缔约过失责任的规定。解释二，无处分权人处分他人财产，权利人没有追认，无权处分人又没有取得处分权的，合同有效，但买受人不能取得所有权，这时，应按违约责任来处理买卖双方的纠纷。1988年最高人民法院作了“关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效”的批复；1991年3月22日，最高人民法院又作了“关于非产权人擅自出卖他人房屋，其买卖协议应属无效”的复函。可见，在我国司法实务中，是采第一种反面解释的，认为无权处分人处分他人财产的，合同无效。在法学理论界，也有相当一部分学者持类似观点。

笔者认为解释二是较为合理的选择，其主要理由在于：其一，无权处分合同完全具备合同的一切有效要件，如合同当事人具有完全民事行为能力、内容合法等等。其二，合同的效力与合同能不能履行从来就是两个层面上的问题。一方面，合同有效但不一定能够履行；另一方面，合同不能履行，并不一定无效。合同是对未来事务的安排，将来能不能履行在订立合同时很难判断的。合同有效与否是法律对合同的评价，而能不能履行则是合同有效之后当事人能否履约的问题，所以，履约发生在合同有效之后，能否履约不能作为判断合同效力的根据。第三，从保护买受人的角度来说，也应承认合同有效。如果认为买卖合同无效，无权处分人对买受人承担缔约过失责任；如果认为买卖合同有效，以履行不能要求出卖人承担违约责任。缔约过失责任与违约责任，何者更有利于保障买受人，大家一目了然。从另一个角度讲，无权处分人承担违约责任而不是缔约过失责任，对他能够起到一定的警示作用。第四，在订约时对某物没有处分权，应宣告合同无效，那么，合同对将来事务安排的功能从何谈起？！对没有处分权的物进行买卖，合同无效；如果出卖人后来又取得对某物的所有权或处分权时，合同有效，实乃天大的逻辑错误。因此，应承认对他人之物的买卖合同有效而不是无效。

通过上述分析，如果前买受人已经取得房屋所有权的，出让人再次买卖该房屋的，实际上是无权处分，后买卖合同仍然有效，后买受人可要求出卖人承担债务不履行的违约责任。

四、先买权人的撤销权

我国《合同法》第74条规定：“债务人无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”可见，我国债权人的撤销权必须具备一定的条件：（1）必须存在债务人以无偿或者以明显不合理低价转让财产的行为；（2）这种转让行为造成债权人损害；（3）以明显不合理的低价转让财产的，受让人必须知道转让财产会损害债权人的利益。如果房屋买卖合同签订之后，出卖人又将房屋赠与他人，或者以明显低价转让于第三人且该第三人明知存在先买卖契约，导致出卖人不能将房屋移转于先买受人的，债权人能否以特定物给付债权受侵害为由，行使撤销权，我国学者鲜有探讨。

在我国台湾地区，司法判例认为：“在特定债权，倘债务人所为之有偿行为，于行为时明知有侵害于债权人之权利，而受益人于受益时，也知其情事者，债权人即得行使撤销权以保全其债权，并不以债务人因其行为致陷入无资力为限。”[6]学者赞成者，不乏其人[7]。但也有学者持反对态度，认为：“债权人撤销之目的非在于维持特定债权之直接履行，而是对有害一般债权之共同担保者而言，债务人的行为虽致财产减少，但仍有资力清偿其债务时，于债权即无损害，债权人应无撤销权可言。”[3]所以，在出卖人仍有资力清偿对先买受人承担债务不履行的责任时，先买受人不得以债权受损害为由，要求撤销后买卖[[8]]。我国台湾地区于民法债编修正时，采纳了这种观点[9]。但这条修正从一开始就遭到了来自经济分析法学者的批判，他们认为：此新修订之规定或许较符合债权物权区分的基本体系，但也有其缺陷，那就是对某些“特定物”的债权人会产生不公平的效果。因为“特定物”本身的定义是饶富“流动性”的，其实“特定”与“不特定”之间，其界限并不明确。也因此，新法[10]就某些“特定物”不允许债权人行使撤销权，可能反而是不妥的。相反地，旧法时代之实务见解允许就特定物行使撤销权，也可能对某种程度的“特定物”是不适当的。例如建筑商将房屋一屋二卖，与早餐店老板将已经选定而成为“特定物”的烧饼油条一物二卖，宜否仍应为同等处理，皆赋予买受人撤销权，或皆不赋予？即成为问题。如果不允许先买权人行使撤销权，他只能眼睁睁地看着出卖人将系挣标的物卖与出价更高之第三人，但先卖权人的金钱赔偿能否实现还在两可之间。 所以，应赋予法院相当大的自由裁量权，就个案具体分析，方能实现真正的公平[11]。

从我国《合同法》第74条的规定来看，在“特定物给付债权”受损害的，债权人能否行使撤销权，并没有明确规定。但笔者认为，在此种情况下，债权人不得行使撤销权。这是因为，债权人如果撤销债务人的无偿或者明显低价转让行为的，就撤销后所得的财产，撤销权人不能优先于其他债权人受偿，而应和其他债权人公平分配，显然，债权人的撤销权属于对一般债权的担保。另外，在双重买卖的情况下，后买受人支付了合理对价，以完全有效的买卖合同取得房屋的所有权；此时，对先买受人而言，要求出卖人给付该房屋的债权受到侵害，如果先买权人可以撤销后面的合同，要求后买受人返还财产，并以此要求出卖人将房屋转移登记于己。那么，根据债权平等原则，如果先买权人通过登记取得房屋所有权，后买受人也可以撤销前买卖合同，如此反复撤销，对交易实为不利。可见，在房屋双重买卖的场合，只有在债务人没有能力对先买权人清偿债务时，才能行使撤销权。如果房屋出卖人尚有能力承担债务不履行的责任，先卖权人就不应行使撤销权。

债权人行使撤销权之后，第三人应返还房屋。房屋返还给出卖人之后，债权人是否可以要求债务人移转房屋所有权给自己？笔者认为，如果房屋出卖人没有其他债权人的，债务人可以将房屋所有权转让于先买受人；如果出卖人还有其他债权人的，先买受人的撤销权担保的是一般债权，其他债权人对该房屋的价值也有权要求分配，这时，就不能将房屋所有权转移于先买权人，先买权人仅能作为一般债权人对房屋价值公平受偿。

五、对先买权人的救济

如果房屋出卖人与后买受人串通侵害先买权人的债权，则应对先买受人承担共同侵权责任。先买权人可依侵害债权为由，要求后买受人返还房屋而取得房屋所有权，造成损失的，出卖人与后买受人应承担连带赔偿责任。

出卖人将房屋为双重买卖，后买受人通过合法的途径取得房屋所有权的，先买卖合同仍然有效，出卖人应承担债务不履行的法律后果，对先卖权人承担金钱损害赔偿责任。如何计算先买受人得应受赔偿的范围，从理论上而言，主要有客观计算与主观计算两种方式。客观计算方式也称抽象-类型计算方式，它以前买约之价额与通常交易价格之差额，以定所失利益之范围。例如，先合同签订时，某房屋的价值为25万元，后来房价涨至30万元，对前买受人而言，所受损失范围为5万元，出卖人应赔偿买受人5万元损失。主观计算方式也称具体损害计算方式，它是以前买约之价额与后又以高于或低于房屋的通常交易价格转让的差额，计算先买权人的损失。例如，房屋买卖合同订立时，房屋价值为15万元，后来，该房屋的通常市场价格为20万元，但前买受人可以将该房屋以21万元的价额售出，前买受人损失的6万元就是具体损害[12][3]。从上面的分析来看，同一损害事实，因计算的标准不同，损害的大小可能随之而异，也可能两者数额相同，但仅为偶然现象。从各国立法及司法实践来看，采取的计算标准并不一致。《德国商法典》第376条明确规定了客观计算方式，而判例及学说则认为民法上的主观计算标准仍有适用余地，因而先买权人有选择权，可以自主决定采主观计算方式还是客观计算方式。法国、我国台湾地区的做法同于德国。至于英美国家，原则上采客观计算标准，但也有例外。

“全部赔偿”仍损害赔偿法的最高原则，所以，先买权人的损失应以主观计算标准方式为宜，但主观计算方式要求先买权人承担举证责任，有时可能因举证困难，其利益反而得不到保障。在这种情况下，对先买权人而言，客观计算方式可能是更好的选择。因此，笔者认为，主观计算方式与客观计算方式应当并存，先买权人可以自由选择适用哪种计算方式，这样，更有利于保护先买权人的利益。

在很多情况下，先买权人已经向出卖人支付了部分房屋价款，房屋出卖人再将房屋出卖给第三人，第三人取得房屋的所有权的，先卖权人则不得行使撤销权，只能要求金钱返还，且只能按金钱损害赔偿一途，如果出卖人陷入无资力时，先卖权人将无法取得任何的保障[8]。美国法对于土地买卖契约中的双重买卖，为保护先买权人的利益，赋予其“衡平优先权”。所谓衡平优先权，实际上是一种法定担保物权，它是指如果违约因可归责于出卖人之事由所致，即便房屋买卖契约无特别约定，原买受人就其已经支付给出卖人的价金，对系争房屋的价值，有优先受偿权[13]。创设“衡平优先权”的目的在于，如果第三人取得房屋的所有权，为了对先买权人的“慰抚”，也为了正义之天平不偏向任何一端，使先买权人的“金钱赔偿”请求权获得物权担保效力之保障，这对先买权人不失为一个有利的救济方法。虽然这项法则与大陆法体系似不相符，未必适合全盘移植到我国，但它或许可以提供一个保障特定债权人的另类观点[8]。

[1] 唐德华，合同法案例评析[C]，北京：人民法院出版社，2000.1190。

[2] 石静遐，买卖合同[M]，北京，中国法制出版社，1999.275。

[3] 王泽鉴，民法学说与判例研究（1）[M].北京：中国政法大学出版社。1998.165。

[4] 王泽鉴：侵权行为法（1）[M]，北京：中国政法大学出版社。2002.171。

[5] 王利明、杨立新，侵权行为法[M]，北京：法律出版社，1996.155。

[6] 1956年台上字1316号判决。

[7] 孙森焱，论双重买卖[J]，郑玉波，民法债权论文选辑[M]，台湾：五南图书出版公司。1984.1110。

[8] 史尚宽，债法各论[M]，北京：中国政法大学出版社。2000.10。

[9] 指1999年4月21日公布并于同年5月5日施行的新的民法债编。

[10] 此处的“新法”是指修订后的债法；后文的“旧法”是指修订前的债法。

[11] 王文宇，民商法理论与经济分析[M].北京：中国政法大学出版社。2002.135—140。

第4篇：不动产买卖合同范文

这个问题是处理和解决房屋买卖纠纷首先应当解决的问题，私有房屋买卖是私有房屋所有权产生转移、变动的重要原因，然而房屋是重要的不动产，房屋的买卖与一般动产的买卖有着不同的要求：1、房屋买卖合同为要件合同，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”由此可以看出房屋买卖合同应以书面形式，从而排除了口头形式达成房屋买卖合同。2、对房屋买卖合同主体的限制。根据《城市私有房屋管理条例》规定“机关、团体、部队、企业、事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准”。此条规定明确了机关、团体、部队、企业、事业单位购买城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分为农村和城镇两方面，其中农村私有房屋的买卖，国家并未明确规定需经有关部门批准和办理任何手续，但国家对于宅基地的转让是有规定的，例如：1985年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》中规定：分配给社员的宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让，也不准在承包地、自留地上建房。1982年2月13日国务院的《村镇建房用地管理条例》中规定：由于买卖房屋转让宅基地使用权的，必需办理土地权属变更登记手续，更换证书。《土地管理法》中也规定：依法改变土地的所有权和使用权的，必需办理土地权属变更登记手续、更换证书。这一方面不再多述。3、房屋买卖合同的效力问题。在司法界对办理产权登记手续是否为私有房屋买卖合同生效的必要条件呢？未办理登记手续的买卖合同是否就无效呢？有两种不同的观点：一种观点认为，未办理登记手续的应认定为无效，因为这违反了有关法律法规。笔者赞成下面一种观点：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。由此可以看出，合同生效有两种情形：一是须办理批准、登记等手续才生效，这种批准、登记指的是双方当事人签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记才生效。二是合同一经签订，合同即具有法律效力，合同本身无需批准或登记。房屋买卖合同的效力问题，属于第二种情形，他调整的是当事人之间的一种债权债务关系，买卖后的产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求，所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力并无影响。另外从《城市私有房屋管理条例》第六条“……房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”的规定中也可以看出，所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经程序，而不是买卖合同的有效条件，当事人未办理登记手续不能认定房屋所有权发生转移，但不能以此来认定买卖合同无效；另一方面，买卖合同是办理所有权登记的必须证件之一，而无效合同是不能作为产权登记证件的。所以最高人民法院在有关的文件中所指的“买卖无效”应当理解为不发生所有权转移的效力，在实践中，如果将登记要件绝对化，不区分具体情况，则不利于保护善意一方当事人的利益，维护交易秩序和财产秩序。

二、房屋买卖中房屋所有权转移时间的认定

这是一个处理房屋买卖纠纷中的又一重要环节。《中华人民共和国民法通则》第72条规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定和当事人另有约定的除外。这一条是一般原则性的规定。一般认为，这里规定的当事人另有约定，只能是对于特定物买卖的约定，法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定。具体到私有房屋买卖上，农村私房买卖合同，因这一方面国家目前还没有专门的管理部门负责产权登记，一般的处理原则是：凡是买卖合同有效成立的，买卖发生在《土地管理法》生效之前的，应自交付时起转移，反之，应自办理完土地使用权属变更登记手续，取得宅基地使用权证书之日起转移，而城市私有房屋买卖的所有权转移则从房管部门变更登记之日起转移。

但在近几年的司法实践中，遇到了一些新的情况值得我们讨论、研究。例如：一些房地产开发商（或公民个人）把自建的房屋售给公民个人，因管理制度上尚不够完善，一直不组织办理产权登记手续，也有一些情况是销售方也收取了办理过户手续的相关费用，但迟迟不予办理相关手续，而销售方又将房屋卖给另一方，或购买方又将房屋卖给其他公民，该类房屋所有权从何时转移呢？象这类情况，房屋未办理产权登记的原因完全在销售方或政府部门，而购房方毫无过错和违约行为，故不能让购房一方来承担不利的法律后果，而且对于此类房屋的买卖如一律以未办理登记而不承认产权转移，既违反民法原理中的公平原则，也不利于经济关系的稳定。故在处理此类纠纷时，应当根据《民法通则》第72条的一般性规定处理，自交付之日起所有权发生转移，按照地方惯例和市场交易习惯，如卖房一方将自己一方的原有房产权证书或住房钥匙等能够控制、管理、居住、使用房屋的手续交付给了买房一方，就应当认定已经交付，房屋所有权已发生了转移。

三、如何解决城镇私有房屋中双重买卖纠纷中存在的问题

某商品房销售中心或公民个人将自己的房屋首先销售给了一方，之后又重复将该房卖给另一方，法律应当支持哪一方购房户，这类纠纷在现实生活中也并不少见，这里要具体情况具体分析：1、如果先购房一方已进行了产权登记，后购房方未予登记，则可依法支持前者，认定后者的购房合同有效，由卖方承担违约责任。2、如前、后两方都进行产权登记，则应根据双方产权登记的合法性进行审查或登记先后顺序来认定各自的效力问题。3、如果前、后两方均未办理产权登记，前方的购房合同意思表示真实，买卖合同依法有效成立，虽未进行登记，但根据现实中分房、买卖房屋的交易惯例，交付了钥匙、产权证书等，即购方就可对住房进行居住使用和控制，也并未有违反禁止性的法律规定，就应当认定为已经交付，所有权已经转移。后者的购房合同也应认定为有效，但由于卖方已经将合同约定的标的物转移给他人，从而导致合同无法履行，卖方对其违约行为应承担违约责任。4、如果前者未办理过户手续，后者却办理了过户手续，那么就要看后者是否具有侵害前者债权的恶意，或具有与销售方恶意串通的行为，或故意采用违法的、违背善良风俗的方法侵害前者的利益，即所谓的善意取得。如具有这些因素，也应认定后者的房屋买卖合同和产权登记有效，由卖方承担违约责任。如不具备这些因素，则后者的产权变更登记的效力应当受到法律的维护，即不能否认已通过登记对房屋所享有的所有权，也只有这样才能确认并保护因登记取得的权利，否则的话，产权登记的公信力难以维护。在司法实践中，还有一个问题就是在保护后者对房屋的所有权时，会遇到一个矛盾，即前者可能对房屋进行装修、修缮，这样当后者要求交付房款时，前者即使已交付，也不能恢复原状，或恢复原状在经济利益上是极不合理的，如不恢复原状，则前者对房屋所作的装修不一定符合后者的需要，但在现实生活中往往是后者一定要求前者必须搬出，这里我们应当考虑到，前者也是有责任的，因为前者应当知道在自己办理房屋产权登记前，自己还没有在法律上取得对房屋的所有权，在此情况下，他冒然对房屋进行装修，则应承担这种不利的风险后果，但又要考虑到在前者的购房合同未被确认无效前，不能不说前者对房屋的占有是无法律依据，笔者认为，除各方当事人依法请求返还财产或支付各种损失及各种费用外，装修、修缮的相关费用前者也应当有权获得补偿，在必要时前者还可获得搬出房屋的搬迁费用。

四、如何解决未经权属登记的房屋转让纠纷的问题

在现实生活中，如A将其所有的房屋通过签订房屋买卖合同卖与B，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，B在使用一段时间后，又通过签订房屋买卖合同将该房屋卖给C，并交付给C.上述交易活动中，对A与B之间的房屋买卖合同的效力问题无什么岐义，但BC之间的房屋买卖合同效力存在如下两种观点：

第一种观点认为BC之间的房屋买卖合同应是无效合同，因为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）第37条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”虽然B与A签订了房屋协议，由于双方未办理产权过户，A仍然是该房屋的真正所有权人，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，B与C签订的房屋买卖合同违反了上述规定，故B与C之间签订的房屋买卖合同应是无效合同。

第5篇：不动产买卖合同范文

【关键词】　物权流转；婚姻法解释三；检讨

中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)03-064-02

近年来，商品房价格不断高升，大多新婚夫妇难以独立负担。因此，现代城市婚姻中，购买婚房多由夫妻一方或双方父母出资。第三人介入之法律事实对婚房物权流转产生一定影响，离婚时婚房的权属纷争多有发生。为回应社会热点问题、统一审判标准，最高人民法院出台的《婚姻法解释三》第七条对该问题专门进行了规制。

《婚姻法解释三》在激烈争论中出台，该解释的第七条更是倍受争议。以往对该条解释的争论多聚焦于妇女权益保护问题和婚姻价值问题。本文笔者将首先对该条解释适用的小前提进行分析，依据现行法推导婚房的物权流转过程与结果，进而检讨《婚姻法解释三》第七条的合法性问题。

一、《解释三》第七条适用的小前提之分析

《婚姻法解释三》第七条规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

该条解释由两款构成，分别适用于夫妻一方父母或双方父母出资购买不动产的房产权属认定和分割问题。审判工作中，该条解释适用的小前提情形十分复杂。为方便讨论，笔者将对小前提进行抽象化和类型化，进而分别分析。

该条解释第一款适用于婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的情形。根据房屋买卖合同买受人和履行方式的不同，笔者对第一款适用的小前提作如下分类：

1-1.一方父母出资，其子女作为房屋买卖合同买受人，产权登记在其子女名下。该情形又可再细分为以下三个子情形：

1-1-1.房屋买卖合同约定购房款由买受人支付，买受人从其父母处获得资金后自己支付价金

1-1-2.房屋买卖合同约定购房款由买受人支付，买受人父母代为支付

1-1-3. 房屋买卖合同约定购房款由买受人父母支付

1-2.一方父母出资并作为房屋买卖合同的买受人，产权登记在自己子女名下

该条解释第二款适用于双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的情形。根据不动产登记的时间和房屋买卖合同的当事人的不同，笔者对第二款适用之小前提作如下分类：

2-1.婚前由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的。该情形又可在细分为以下四个子情形：

2-1-1.一方父母作为房屋买卖合同买受人，产权登记在一方子女名下

2-1-2.未婚夫妻一方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在该方名下

2-1-3.未婚夫妻一方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在另一方名下

2-1-4.双方父母均系房屋买卖合同买受人，产权登记在一方子女名下

2-1-5. 未婚夫妻双方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在一方名下

2-2.婚后由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的。该情形适用上述分类，不作敷述。

前述分类并未穷尽该条适用小前提的全部情形，笔者对非典型的和相似情形进行预先剔除。值得强调的是，笔者未将按揭购房的情形纳入该条解释适用的情形。理由是，对该条文作字面解释，该条仅适用于父母出资全款购房之情形。

二、适用《物权法》《婚姻法》的物权变动效果

我国《婚姻法》仅对夫妻共同财产制度作出规定，因此，对于夫妻与第三人之间发生的财产流转，仍然应当适用《物权法》关于物权变动的一般规则。我国《物权法》采取债权形式主义的物权变动模式，即除需要有效的原因行为外，根据《物权法》第九条，不动产之物权变动经登记发生效力。据此，依法律行为发生的不动产物权变动，经登记方生效，通过登记将不动产过户至其名下之人取得不动产所有权。反之，未登记的，不取得该不动产所有权。

在情形1-1-1中，子女系房屋买卖合同买受人，产权登记在子女名下之时，不动产所有权由出卖人移转至买受人。买受人之父母未取得房屋之所有权，买受人之父母仅构成对买受人购房价金之赠与。

在情形1-1-2中，特殊之处在于父母作为买卖合同的第三人为买受人支付价金。此时，买受人之父母构成对买受人之债务的代为清偿，该代为清偿不影响买卖合同之效力，亦不影响物权变动之效果。因此，不动产之所有权仍由出卖人直接移转至买受人。

在情形1-1-3中，房屋买卖合同有三方当事人，买受人之父母作为合同当事人承担支付价金之义务。虽然买受人不承担支付价金之义务，不动产所有权之移转不受债务承担状况的影响，仍由出卖人直接移转至买受人。

第6篇：不动产买卖合同范文

内容提要:所有权保留，是与分期付款买卖结合紧密的担保制度。不同的物权变动模式之下，所有权保留的法律构成也存有差异。《中华人民共和国物权法》坚持我国原有民事立法的作法，以债权形式主义的物权变动模式为原则。但就动产标的物如何基于合同行为发生所有权转移的法律效果，我国原有民事立法以补充性任意性规范的方式确立了债权形式主义的物权变动模式，《中华人民共和国物权法》则略作调整，以强制性规范的方式确立了债权形式主义的物权变动模式。在此背景下，所有权保留的法律构成体现为：分期付款买卖合同中，除与动产标的物所有权转移相关的合同条款附有生效条件外，其他条款自依法成立时生效。在与动产标的物所有权转移相关的合同条款所附生效条件成就前，出卖人向买受人进行的标的物交付行为，系服务于买受人提前享用的需要，而非履行其转移标的物所有权于买受人的合同义务；一旦该生效条件成就，买受人即可基于简易交付取得标的物的所有权。

所有权保留，是与分期付款买卖结合紧密的一种担保制度。依据该项制度，在买卖合同中，买受人虽先占有、使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件(通常是价金的一部或全部支付)成就之前，出卖人仍保留标的物的所有权。待条件成就后，再将所有权转移给买受人。该项制度以微观上的利益均衡为宗旨，以权利享有和利益享用相分离的权利分化理论为构思主题，以设定标的物所有权转移的前提条件为特征，精巧地实现了买受人对标的物的提前享用，有效地降低了出卖人滞后收取价金的交易风险，从而以制度设计的内在合理性为契机，一经运用，即发挥了巨大的信用供与功能。（关于该制度稍稍详细一些的分析，参见王轶：《所有权保留制度研究》，载梁慧星主编《民商法论丛》(第六卷)，法律出版社1997年版。）《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第134条就所有权保留设有明文，规定当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。2007年3月16日颁布，2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)相较于此前的民事立法，如《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)以及《合同法》，在物权变动模式（这里所谓物权变动模式，就是指一个国家或地区的民事立法，对于基于民事行为，尤其是基于合同行为发生物权变动法律效果进行法律调控的具体方式。）上尽管基本相似，但仍做小幅调整。（稍微详细一些的论述参见王轶、关淑芳：《物权变动制度三论》，载《法律适用》2008年第1-2期。）在此背景下，所有权保留如何进行法律的构成，颇值研究。

一

《物权法》以第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”为核心，确立了多元的物权变动模式体系：即以债权形式主义的物权变动模式为原则（）有学者以《物权法》第15条的规定为据，认为《物权法》效法德国民法和我国台湾地区民法，认可了物权形式主义的物权变动模式。此论尚有讨论余地。物权形式主义的物权变动模式与债权形式主义的物权变动模式在区隔债权合同的生效要件与发生物权变动法律效果的要件这一问题上并无二致，二者的区别仅在于是否在债权合同之外，认有独立的物权合同的存在。，以意思主义的物权变动模式和混合主义的物权变动模式为例外。所谓债权形式主义的物权变动模式，其核心内容为：欲基于合同行为发生物权变动的法律效果，最低限度需要同时满足两项条件：其一，当事人之间存在生效的合同行为；其二，当事人需要依据生效合同进行履行合同义务的行为，其核心是采用法定的公示方法。（《物权法》第6条、第9条第1款、第14条、第15条、第139条、第187条、第212条、第224条、第226条第1款、第227条第1款以及第228条第1款皆采债权形式主义的物权变动模式。此处尚需注意的是，国内也有学者在另一种意义上使用“债权形式主义”的物权变动模式这一术语。如孙宪忠教授认为“所谓折中主义，即在承认债权意思主义的同时，承认物权变动中的公示原则，并把物权公示作为合同生效的条件的观点。由于这种观点把物权公示行为当做债权意思的生效条件，所以也被称为债权形式主义。”参见孙宪忠：《再谈物权行为理论》，载《中国社会科学》2001年第5期，第132页。民法学界通说将孙宪忠教授所称“债权形式主义”命名为“意思主义的物权变动模式”或“债权意思主义的物权变动模式”。）所谓意思主义的物权变动模式，其核心内容为：欲基于合同行为发生物权变动的法律效果，最低限度满足一个条件即可，即当事人之间存在生效的合同行为。法定公示方法的采用仅系物权变动的法律效果具有对抗效力的条件。（《物权法》第24条(限于在船舶、航空器、机动车上设定抵押权的情形)、第127条第1款、第129条、第158条、第188条、第189条第1款皆采意思主义的物权变动模式。）所谓混合主义的物权变动模式，其核心内容是：基于合同行为在当事人之间转让船舶、航空器和机动车的所有权，欲发生所有权转移的法律效果，最低限度需要同时满足两个条件：其一，当事人之间存在生效的合同行为；其二，存在交付船舶、航空器和机动车的行为。登记手续的办理仅系所有权转移的法律效果具有对抗效力的条件。（参见《物权法》第24条以及第23条的规定。）

由于《物权法》与《民法通则》和《合同法》相一致，仍以债权形式主义的物权变动模式为原则，在基于合同行为发生物权变动法律效果的问题上，不认可独立于债权合同的物权合同的存在。由此产生了所有权保留法律构成的第一个争议问题。即债权形式主义的物权变动模式之下，能否完成所有权保留的法律构成？有学者主张所有权保留的法律构成，必须以认可独立的物权合同的存在为前提。若不采认物权形式主义的物权变动模式，所有权保留就无法完成法律的构成。（早在《物权法》颁行之前，这一争议就已存在。详请参见王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第67-70页）此外，就《物权法》作为一般规则加以确认的债权形式主义的物权变动模式，与此前的民事立法相较，还略有调整。主要体现为：就基于合同行为发生动产标的物所有权转移的法律效果而言，此前的民事立法，如《民法通则》第72条第2款以及《合同法》第133条确认，动产标的物的所有权自交付之时起转移，但“法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。在“法律另有规定除外”之外，尚允许“当事人另有约定的除外”，可见该项规则属于补充性的任意性规范，留有当事人自由约定的充分空间。但《物权法》第23条就动产标的物所有权的转让自“交付时发生效力”，仅允许“法律另有规定的除外”，删去了“当事人另有约定的除外”，该项规则属于强制性规范，限制了当事人自由约定的空间。（约定排除强制性规范的适用，属于违反效力性禁止性规范的情形，该项约定应认定为绝对无效。就此请参见王轶：《论物权法的规范配置》，载《中国法学》2007年第6期。）由此就带来了所有权保留法律构成的第二个争议问题：即在动产标的物所有权的转让自“交付时发生效力”，仅允许“法律另有规定的除外”这一背景之下，是否还有所有权保留的容身之地？一种观点认为，正是由于《民法通则》第72条第2款以及《合同法》第133条允许当事人就所有权转移进行约定，该规定为所有权保留制度的存在提供了空间：当事人可以就所有权转移附条件。如果删除“当事人另有约定的除外”，似乎也就排除了所有权保留制度的存在可能性。（代表性的文献，请参见田士永：《物权行为理论研究》，中国政法大学出版社2002年版，第168-171页。）

笔者认为，上述问题都有讨论余地。《物权法》未采物权形式主义的物权变动模式，不认可独立于债权合同的物权合同的存在，是否就无法进行所有权保留的法律构成？笔者的看法是，不同的物权变动模式之下，所有权保留制度如何具体构成，属于物权变动模式立法选择的体系效应问题。换言之，物权变动模式的立法选择不同，只会带来所有权保留法律构成上的差异，并不会出现特定物权变动模式之下该项制度无法完成法律构成的问题。此外，表面看来，《物权法》第23条作为强制性规范，排除了当事人自由约定的可能。但由于该条所谓“法律另有规定”，主要是指《物权法》第25条、26条以及27条确认的三种替代交付方式，即简易交付（在不同的物权变动模式之下，简易交付的界定也存有差异。在以德国和我国台湾地区为代表的物权形式主义的物权变动模式之下，简易交付就意味着在受让人已经现实占有标的物的前提下，当事人可以用转让动产物权的物权合意来代替现实交付。但在债权形式主义的物权变动模式之下，简易交付就意味着在受让人已经现实占有标的物的前提下，当事人仅需进行观念上的交付行为即可。该观念上的交付行为属于事实行为，并不包含转让动产物权的物权合意。笔者主编的《物权法》(人民出版社2007年版)第53页论及简易交付就是“双方当事人以动产物权转让的合意来代替对动产的现实的交付”云云当予纠正。在此感谢葛云松教授的提醒。）、指示交付以和占有改定。（除此以外，《物权法》第188条以及第189条第1款关于设定动产抵押权以及浮动抵押权的规定，也属“法律另有规定的除外。”）这就意味着，该项强制性规范是允许当事人在给定的数种行为模式中作出选择的强制性规范，并非仅允许当事人采用某一种特定行为模式的强制性规范。换言之，当事人仍享有强制之下的部分自由空间。除了《物权法》第23条所谓的“交付”，即现实交付和拟制交付外，尚允许当事人约定选择替代交付方式，以完成动产标的物所有权的转移。因此，尽管在一般情况下，买卖合同中动产标的物现实交付或拟制交付行为的完成，就伴随着标的物所有权的转移。但当事人完全可以基于自身的特殊需作出特别的约定。所有权保留约款即是当事人特别约定的一种类型。基于当事人之间的约定，尽管出卖人已将标的物交付给买受人，但在买受人支付完毕合同价款或履行完毕其他合同义务之前，标的物的所有权不发生转移。这样的约定，就意味着出卖人在买受人支付完毕合同价款或履行完毕其他合同义务之前，基于买卖合同向买受人进行的标的物的现实交付，并非是在履行转移标的物所有权的义务，而是服务于买受人对于标的物直接占有、提前使用的需要。标的物所有权在双方当事人约定的特定条件满足时，方发生转移。在《物权法》认可替代交付方式的背景下，由于买受人已提前取得标的物的直接占有，这时，标的物所有权的转移只需借助简易交付的方式即可完成。

以上述认识为前提，以我国《物权法》确认的债权形式主义的物权变动模式为基础，所有权保留法律构成的具体方式是：在附所有权保留的动产分期付款买卖交易中，分期付款买卖合同中除与动产标的物所有权转移相关的合同条款外，其余条款一旦满足《合同法》第44条第1款（该款确认，依法成立的合同，自成立时生效。）以及《民法通则》第55条（该条确认，民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。）的规定，即自成立之时起生效。与动产标的物所有权转移相关的合同条款，乃为附有《合同法》第45条第1款中的“生效条件”的条款，其在价款支付完毕等条件成就前，尚不发生效力。但服务于买受人提前享用动产标的物的需要，出卖人须在其他合同条款生效的前提下，应买受人的请求交付动产标的物于买受人。由于分期付款买卖合同中与动产标的物所有权转移相关的合同条款尚未生效，买受人尚不享有要求出卖人转移动产标的物所有权的请求权。出卖人此时进行的交付动产标的物的行为，并非是在履行其在买卖合同中所负担的主合同义务，即《合同法》第135条所谓“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。出卖人所进行的动产标的物的交付行为，仅是服务于买受人对于标的物的提前享用而已，因而不存在适用《物权法》第23条的问题。当然也就不能得出如下结论：出卖人进行了动产标的物的交付，但却未在出卖人和买受人之间发生动产标的物所有权转移的法律效果，是属于排除《物权法》第23条确认的强制性规范的适用。一旦与动产标的物所有权转移相关的合同条款所附生效条件成就，买受人支付完毕了合同约定的价款或履行了其他合同义务，买受人即得要求出卖人履行转移标的物所有权的合同义务。考虑到“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产”的，“物权自法律行为生效时发生效力”。保留所有权的分期付款买卖合同中，动产标的物的所有权得依此项关于简易交付的规定，自与动产标的物所有权转移相关的合同条款生效之时，转归买受人所有。

就不动产分期付款买卖交易而言，依据我国《物权法》第6条、第9条第1款以及第14条的规定，也是通过法律的强制性规范来调整不动产所有权的转移问题。登记手续的办理是不动产所有权转移的必要条件，除办理登记手续外，并不存在法律许可当事人选择的其他行为模式。换言之，与动产标的物所有权的转移规则不同，和不动产所有权转移相关的强制性规范中，当事人被给定的必须要遵循的行为模式是唯一的。当事人面临的是单项选择，而非多项选择。因此，就不动产分期付款买卖而言，并不会存在所谓的所有权保留约款。出卖人为担保自身价款债权的实现，不能直接就所有权的转移附加条件，仅能就出卖人(协助)登记义务的履行附加条件。采物权形式主义物权变动模式的国家和地区，也是如此。如《德国民法典》第925条第2款确认，附条件或期限而达成的关于土地所有权转移的合意，不生效力。由于该款规定限制土地所有权转移的物权合意附条件，因此德国民法上附所有权保留的分期付款买卖，仅适用于动产交易。我国台湾地区“动产担保交易法”上附条件买卖之客体，也限于动产。[1](P137)

二

在物权形式主义的物权变动模式之下，承认独立于债权合同之外的物权合同的存在。因此，在附所有权保留的分期付款买卖合同中，所附的条件就具有两个方面的功用：一方面是作为债权合同的买卖合同附条件，从而抑制买受人享有的要求出卖人转移标的物所有权的债权请求权；另一方面是转移标的物所有权的物权合同附条件，从而抑制动产所有权转移这一物权变动法律效果的发生。其中，所谓买卖合同附条件，并非整个买卖合同附条件，而是与买受人请求出卖人转移标的物所有权相关的条款附条件。买卖合同的其他部分，仍毫无障碍地发生相应的效力。所谓物权合同附条件，则是整个物权合同都附条件。这样，附所有权保留的分期付款买卖合同所对应的基本法律关系，就可以区分为债权法律关系与物权法律关系。其中债权法律关系主要涉及到买卖合同的义务履行和所有权保留之间的关系。它们之间的关系是物权形式主义物权变动模式之下一般的原因行为和结果行为的关系的具体化，即虽有因果关系，但效力却相互独立。物权法律关系集中体现在出卖人的如下权利状态上：其一，在买受人支付全部价款之前，出卖人是标的物的所有权人和间接占有人。它的所有权主要发挥担保作用，而不是发挥用益作用；其二，当买受人支付完毕全部价款时，因所有权保留所附的条件成就，所有权的转移成为现实，出卖人便失去其所有权。

第7篇：不动产买卖合同范文

    法律咨询:卖方在签订和履行买卖合同时应注意哪几点?

    律师解答:1、主动明确价格条款。价格是买卖合同的一项重要条款。如果价格条款没有或不明确,买方付款就没有标准,没有依据,很容易发生纠纷。

    2、敦促买方按合同规定的时间和方式支付价款。在即时清结的买卖合同中,买方应按规定支付价款,否则,可要求买方承担违约责任。

    3、敦促买方接受标的物。一般来说,买方订立合同的目的就是取得标的物,买方会按约定接合同的约定及时接受标的物这会给卖方造成不利。卖方若遇买方无故拒不接受标的物或由于买方的原因无法交付的情况,为终结买卖关系也可将标的物交公证机关或有关单位提存。

    相关法律知识:

    买卖合同的标的物必须是有体物,不包括财产权。既然《合同法》第130条明确规定为“移转标的物的所有权”,因此中国买卖合同的标的物不包括其他财产权,如债权、知识产权等,对于这些权利的买卖应当是参照买卖合同的有关规定处理。《合同法》的这条规定参考了《联合国国际货物销售合同公约》,但有值得探讨的余地。国际货物销售合同公约的目的在于规范国际间的“货物”买卖,因此其标的物当然属于有体物,而且应当是动产。该公约第2条还特别规定“本公约不适用于以下销售:(a)购买供私人、家人或家庭使用的货物的销售,除非卖方在订立合同前任何时候或订立合同时不知道而且没有理由知道这些货物是购买供任何这种使用;(b)经由拍卖的销售;(c)根据法律执行令状或其他令状的销售;(d)公债、股票、投资证券、流通票据或货币的销售;(e)船舶、船只、气垫船或飞机的销售;(f)电力的销售。”

第8篇：不动产买卖合同范文

论文摘要:自物权行为理论创立以来，该理论引起了广泛的争论。文章以我国城市房地产转让登记制度是否承认了物权行为理论的分析为墓础，探讨物权行为理论的制度价值和逻辑价值，并进而研究我国物权法应否承认物权行为理论。

一、问题的提出

自德国法学家萨维尼创立了物权行为理论以来，该理论在世界各国民法学界引起了巨大的反响。《德国民法典》和我国台湾地区《民法典》都采纳了该理论，《瑞士民法典》亦部分地采纳了该理论，但是《日本民法典》等却并未肯认该理论。

我国民法学界关于我国物权法是否应承认物权行为曾展开了激烈的论争。赞成和反对物权行为理论两派观点似乎都有各自的道理，但似乎又都存有偏颇之处。本文拟通过对我国不动产买卖登记生效制度的研究探讨我国物权法应否承认物权行为理论的问题。

二、我国城市房地产转让登记制度是否承认了物权行为理论

(一)物权行为的意义和理论起源

物权行为理论是德国民法学界公认的物权制度的理论基础，是“典型的”德意志法系的特征。随着《德国民法典》的制定和传播，物权行为理论对世界各国民法理论和实践都产生了一定影响。物权行为的概念如何界定，众位学者定义不一，各具特点。我国台湾学者郑玉波认为:“物权行为系以直接发生物权之变动为目的。姚瑞光认为:“物权行为，由物权的意思表示。与登记或交付相结合，而成立的要式行为。史尚宽认为:“物权行为谓以物权之设定、转移、变更或消灭为目的之法律行为。以上及其他对物权行为的定义都肯认了物权行为是设立、移转、变更和终止物权为目的的法律行为。这一法律行为与债权行为截然有别。债权行为是民事主体以设立、移转、变更和终止侦权为目的的法律行为。债权行为的效力在于当事人间因债权契约发生、变更或终止“给付谓求权”.债权人只能请求侦务人实施给付，不能直接支配债务人应交付的物。而物权行为的效力在于直接发生物权变动效果。

物权行为理论由萨维尼首先提出。19世纪初期，他在他的大学讲义中指出:为履行买卖契约或其他以移转所有权为目的之契约而践行为交付，并不是一种单纯的事实行为，而是含有一项移转所有权为目的之物权契约。他认为:第一，交付是一个独立的契约。交付即义务人向权利人移转合同约定或法律规定的标的物的占有的行为，通过交付完成物上权利的转移。交付行为本身既具有意思表示.又具有外在行为，其目的是完成物权的设立、移转、变更或者废止等，因此交付已经具备了作为一个独立合同的条件。第二，交付中的意思表示是独立的意思表示。萨维尼认为，交付中不但有意思表示，而且这个意思表示是一个与当事人在原因行为中所为的意思表示性质不同的意思表示:在原因行为中当事人所作的意思表示是要承担债法上的或者其他法律上的义务;而在交付中，当事人所作的意思表示是要完成物权的创设、变更、移转或者物权的废止。第三，交付必须具备外在的形式。

(二)物权行为理论的立法实践

萨维尼的物权行为理论直接影响了《德国民法典》的制订并使得《德国民法典》确认了物权行为理论作为德国物权法的基础。《德国民法典》第87 3条第1款规定:“为转让一项地产的所有权，为在地产上设立一项物权以及转让该项物权或者在该物权上更设立其他权利.如法律没有另行规定时，必须有权利人和因该权利变更而涉及的其他人的合意，以及权利变更在不动产登记簿上的登记。”第929条规定:“为转移一项动产的所有权，除交付(或交付替代行为)外的必要条件是，所有权人和取得人“就所有权转移达成合意。”

我国台湾地区在学习《德国民法典》的同时继受了物权行为理论。台湾现行民法第758条规定:不动产物权。依法律行为取得、设立、丧失及变更者，非经登记，不生效力，但受让人已占有动产者，于让与合意时，即生效力。

除德国和我国台湾地区在立法实践中肯认物权行为外，其余国家都未作明确规定。

(三)我国城市房地产转让登记制度是否承认了物权行为理论?

关于我国民事立法中是否承认物权行为的问题，众多学者有对立的看法。两派意见主要集中在《民法通则》第72条及《城市房地产管理法》第60条第3款的规定是否肯认了物权行为。《民法通则》第72条规定:“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

在这里，关于交付是一个单纯的公示形式还是一个包含所有权移转的合意即物权行为的问题上存在争议。该条所说财产转移是否仅是债权合同的生效要件?

萨维尼在1840年发表的《当代罗马法制度》一文中写到:“私法契约是最复杂最常见的……在所有的法律制度中都可以产生契约，而且它们是最重要的法的形式。首先是在债法中，它们是债产生的最基本的源泉，这些契约人们称之为债务契约。此外在物权法中，它们也同样广泛地存在着。交付是一种真正的契约，因为它具备契约概念的全部特征:它包括双方当事人对占有物和所有权的意思表示……仅该意思表示本身作为一个完整的交付是不足够的，因为还必须加上物的实际占有取得作为它的外在的行为，但这些都不能否认它的本质是契约。侧虽然在这本书中，萨维尼并未提物权行为而使用的是(物权)契约，但显然双方当事人对占有物和所有权转移的意思表示及交付是我们熟悉的发生物权变动的物权行为。因此，“交付本身是一个含有意思表示的完整的物权行为.又兼有公示的作用”。因此，我国《民法通则》第72条承认了物权行为理论。

《城市房地产管理法》第60条第3款以登记作为不动产所有权转移的生效要件，双方当事人汀立了房屋买卖合同，意思表示一致，债权合同即告成立。但仅有债权合同(行为)尚不能产生物权变动的效果，即不能产生《法国民法典》1583条所规定的“当事人双方就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付.买卖即告成立，而标的物的所有权即依法由出卖人移转于买受人那样合同一经成立，不动产所有权即由出卖人移转于买受人的效果，尚需办理登记。这一登记行为是直接发生不动产所有权变动的法律行为，在这一法律行为中包含着出卖人出让不动产所有权的意思。因此是一个有别于债权行为的独立的物权行为。

综上，我国《城市房地产管理法》第60条第3款所规定的城市房地产转让登记制度承认了物权行为。

三、我国城市房地产转让登记制度所承认的物权行为理论的制度价值思考

1.该理论使登记成为不动产买卖的生效要件，每交易一次就要登记一次，交纳一笔数目不菲的费用，使得交易成本太高，这在一定程度上抑制了不动产交易，促使人们以不登记而私下买卖的方法来规避法律。因此，不动产买卖登记制度并不利于不动产买卖效益的提高。

2.该理论能达到比不采用物权行为理论更能有效地维护交易安全的目的吗?

物权行为理论能维护交易安全的作用是无庸置疑的，但不采用物权行为理论是否就达不到保护交易安全的目的呢?

若采用法国式不动产买卖登记对抗制度登记不作为不动产买卖生效要件，而仅作为一般公示方式。不动产买卖双方一经合意订立合同，即使标的物尚未交付.价金尚未支付，标的物的所有权也己由出卖人转于买受人。当事人可在房地产部门进行不动产买卖变更登记，从而取得对抗第三人的效力。如果当事人不进行登记，并不影响买受人取得不动产的所有权，只是若出卖人将该不动产再卖与第三人，且与第三人办理了不动产买卖变更登记，则该买受人所取得的不动产所有权对于该第三人不具有对抗效力，第三人获得该不动产所有权。这是否意味着对交易安全的严重威胁?笔者认为不会。因为若采用不动产买卖登记生效主义，不动产买受人到房地产机关登记时可以查知其所购买的不动产是否为出卖人所有，是否有瑕疵，若其欲购买的不动产并非为出卖人所有或有瑕疵.买受人可以决定不进行登记，从而使得不动产买卖关系不生效。若买受人不想向登记机关交纳巨额登记费，也会采取规避法律的方法不去登记，但买受人与出卖人须承担规避法律、不登记给自己可能带来的不利益.而采用不动产买卖登记对抗主义，作为买受人可以凭借自己的自由判断去决定是否进行不动产买卖登记。如果当事人对交易安全没有把握，完全可以选择进行登记。买受人到登记机关可以查知其所购买的不动产是否为出卖人所有，是否有瑕疵，若其欲购买的不动产并非为出卖人所有或有瑕疵，买受人可以解除合同。若查知其所购买的不动产为出卖人所有.也无瑕疵.买受人可以进行登记，以对抗第三人;如果当事人对交易安全有把握，完全可以不去登记。若其判断有误，交易实际上不安全，未能登记自然不能对抗第三人。这也是交易人自主选择的结果，责任应由其自负。这与采取不动产买卖登记生效主义，当事人不想向登记机关交纳巨额登记费而采取规避法律这种方法不去登记又有何区别?这里必须说明的是，即使法律强制性规定当事人不动产买卖必须进行登记，但却无法强迫每个不动产买卖当事人都去进行登记。在实践中.采取不动产买卖登记生效主义国家，不动产买卖当事人规避不动产买卖强制登记规定的屡见不鲜;而在采取不动产买卖登记对抗主义国家，去房地产登记机关进行登记的也不在少数。

从以上对采取不动产买卖登记对抗主义是否会影响交易安全的分析可以看出，采取不动产买卖登记生效主义并不能更有效地维护交易安全，笔者认为我国城市房地产转让登记制度所承认的物权行为理论的制度价值值得怀疑。

四、我国城市房地产转让登记制度所承认的物权行为理论的逻辑价值思考

是否确立一项制度或理论，就应从制度价值或逻辑价值来考查。从以上分析，我们可以看出我国城市房地产转让登记制度所承认的物权行为理论并没有太大的制度价值，现在我们从逻辑角度来考查该理论有无存在的价值。

首先，我们以不动产买卖登记对抗主义来分析不动产买卖登记生效主义所承认的物权行为理论的逻辑价值的有无。在采取不动产买卖登记对抗主义的法国和日本，不承认物权行为理论，登记仅仅是公示的一种方式.不登记不影响不动产买卖的有效。当事人一经合意即发生不动产所有权的转移。即使未经登记买受人也已获得不动产的所有权。但未登记，该所有权转移不能对抗就该同一不动产已进行登记的第三人。这里便会产生疑问.所有权不能对抗第三人还能称得上是所有权吗?.‘既然买受人自买卖合同成立之时起就已经取得了标的物的所有权.但其取得的所有权未经登记或交付却不能对抗第三人.那么.人们不禁要问:买受人取得的是所有权吗?所有权是对世权。不能对抗第三人的所有权是什么样的所有权?要么买受人尚未取得所有权、要么他取得的不是所有权。因此.虽然不动产买卖登记对抗主义在实践应用中比较灵活.但由于不承认物权行为理论，使得所有权的取得与对第三人对抗效力不能协调一致。而采取不动产登记生效制度所承认的物权行为理论就不存在以上矛盾。因为不动产买卖当事人的合意并不发生所有权变动的效果。双方当事人欲使不动产所有权发生移转须到房地产机关办理登记手续。登记作为不动产所有权移转的生效要件，不经登记，所有权不发生转移，买受人就未取得所有权，买受人当然不能对抗第三人。若已经登记，买受人取得所有权，买受人当然能够对抗第三人。所有权的取得与对第三人的对抗效力同时发生.协调一致。

其次，物权行为理论使法律关系更加明晰，有利于区分不同的法律效果，从而有利于完善民法体系。按此理论买卖可分为三个独立的法律行为:首先，债权行为即买卖契约，使双方当事人互负给付标的物和价金的义务，即使双方取得请求对方为给付的请求权，这是债法上的效果;其次，是两个物权行为，交付标的物和价金以使对方取得该标的物或价金的所有权，这显然是基于一个处分行为(物权行为)而使所有权发生转移，这是物权法上的效果。若不承认在债权行为之外尚有物权行为存在，那么我们便会依据债权行为取得标的物和价金的所有权，而我们都承认债权行为只是产生请求给付的权利.因此不承认买卖关系中物权行为与债权行为的并存会导致法律关系混乱，逻辑不清，使物权与债权划分不明，从而导致整个民法体系的混乱。

一个多世纪以来，人们一直在猜测是什么最终驱使萨维尼创造了这一理论。笔者认为，在很大程度上萨维尼是想借助这一理论更好地区分物权和债权、从而使整个民法体系更加合理。纠正《法国民法典》体系、逻辑混乱之弊，回归法规大全体系化之路。

第9篇：不动产买卖合同范文

买受人（买方）：_________________________________

居间人（房地产经纪机构）：_______________________

福 建 省 建 设 厅

监制

福建省工商行政管理局

存量房买卖居间服务合同说明

一、本合同文本为示范文本，主要用于福建省范围内，房屋出售人（卖方）、买受人（买方）和房地产经纪机构（居间人）三方就存量房屋买卖中介事宜达成协议时使用。

二、本合同所称存量房，也即二手房，是指已经交付使用且已申领房屋所有权证的房屋。

三、签订本合同前，房屋出售人（卖方）、买受人（买方）有权查看房地产经纪机构是否取得营业执照、所在地房地产主管部门备案证书和经办人的经纪人资格证书等证件材料。房地产经纪机构应对合同条款履行告知与解释说明义务。

四、根据福建省建设厅及福建省物价局关于房地产中介经纪服务收费的相关规定，居间人向买卖双方收取的佣金的基准价格为不超过合同成交价格的2.5%（买卖双方收费合计），存量房买卖中介经纪服务收费允许上浮20%，下浮不限，具体浮动幅度由设区市政府价格主管部门根据当地实际情况确定。

五、对合同文本中“”中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定，“”中选择内容以划“√”方式选定，对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打“×”，以示删除。文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，对不选择的内容，用横线将其划去。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为各方当事人同意内容。

存量房买卖居间服务合同

出售人(卖方)：_________________

身份证：_______________________　联系电话：_____________________

通讯地址：_____________________　邮政编码：_____________________

买受人（买方）：_______________

身份证：_______________________　联系电话：_____________________

通讯地址：_____________________　邮政编码：_____________________

居间人（居间方）：_____________

备案证书号码：_________________　营业执照号码：_________________

通讯地址：_____________________　邮政编码：_____________________

法定代表人：___________________　联系电话：_____________________

房地产经纪执业人：_____________　联系电话：_____________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，经居间方居间，买方、卖方、居间方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就本合同所涉房地产买卖居间服务事宜，达成如下协议：

第一条、委托居间事项

买卖双方委托居间方促成订立的《存量房买卖合同》标的为：__________________________________________房产。

卖方委托事项：卖方委托居间方向其报告订立《存量房买卖合同》的机会或提供订立《存量房买卖合同》的媒介服务。

买方委托事项：买方委托居间方向其报告订立《存量房买卖合同》的机会或提供订立《存量房买卖合同》的媒介服务。

第二条 居间方提供的居间服务范围

1、接受买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房；

2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验；

3、向买方准确传达或报告卖方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）；

4、接受卖方的售房委托并为卖方联系合适的买方；

5、提供银行抵押贷款、公积金贷款等事项的咨询服务；

6、向卖方准确传达或报告买方的真实意图（包括但不限于房价、付款方式等）；

7、对买卖双方办理产权转移登记手续、期限等事项提供咨询服务；

8、促成买卖双方签订《存量房买卖合同》；

9、协助买卖双方办理产权转移登记等相关手续；

10、__________________________________________

第三条 居间服务时间

居间服务时间按下列第_________种方式确定：

1、居间方提供的居间服务自接受买卖双方委托时起，到买卖双方签定关于上述房产《存量房买卖合同》之日居间服务结束。

2、居间方提供的居间服务自接受买卖双方委托时起，至________________________________________居间服务结束。

第四条 买卖双方权利义务

1、买卖双方有权在签订《存量房买卖合同》之前，向买卖合同相对人了解本合同所指交易的相关信息。

2、买卖双方有权自行确定相关买卖内容。

3、买卖双方在居间方未促成《存量房买卖合同》成立时有权拒绝支付佣金。

4、买卖双方有权要求居间方告知进行房地产交易的现行税种、税率及其他应承担的费用种类。

5、买卖双方对居间方所提供的信息、成交机会等商业秘密负有保密义务，未经居间方同意不得擅自披露。

6、________________________________________

第五条 居间方权利义务

1、居间方向买卖双方报告订立《存量房买卖合同》的机会或者提供订立《存量房买卖合同》的媒介服务。

2、居间方在促成《存量房买卖合同》订立时有权向买卖双方要求支付佣金。非居间方过错买卖双方未能订立合同，居间方有权要求买卖双方支付必要费用。

3、居间方应按照买卖双方的委托，据实告之居间方所知的买卖双方提供的房地产信息。

4、居间方应告知买卖双方进行房地产交易的现行税种、税率。

5、居间方承诺对交易过程中所知悉的卖方或买方的私人事务承担保密义务，未经同意不得擅自向第三人披露。

第六条 佣金收取

居间方在买卖双方签订《存量房买卖合同》时，向买方收取佣金为房产成交价格的_________%，即人民币：（大写）__________________（小写：￥_________元）；向卖方收取佣金为房产成交价格的_________%，即人民币：（大写）__________________（小写：￥_________元）（居间人向买卖双方合计收取的佣金基准价格不得超过合同成交价格的2.5%）。如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户的，该佣金不退还；因居间方原因导致该房产产权不能按规定过户的，居间人应退还佣金，并承担相应责任。

第七条 其他事项

居间方为买卖双方提供交易结算资金专用存款帐户，按买卖双方的约定进行划转。居间方设立的存量房交易结算资金专用存款账户开户银行为： ，账号为： 。

买卖双方约定，交易资金结算按以下第_________方式确定：

（1）买卖双方商定使用居间方提供的交易结算资金专用帐户。

（2）买卖双方商定自行结算，签订《交易结算自行划转声明》，供当地房地产交易管理部门备查。

第八条 违约责任

1、居间方如有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假、私下串通等情况，损害买方或卖方利益的，利益受损方有权解除合同，居间方应退还佣金，并向利益受损方承担损害赔偿责任。

2、买卖双方承诺按本合同第六条约定按时支付全额佣金。否则,未支付方除向居间方承担支付佣金的义务外，还须向居间方承担为实现佣金权利所产生的其他必要费用。

3、________________________________________

第九条 本合同与其他文件的冲突解决

三方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。

第十条 合同附件

本合同共有附件_________份。合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。

第十一条 法律适用与纠纷解决

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可请求当地消费者委员会调解处理，或者向当地工商行政管理部门申诉。协商不成的，按下述第 种方式解决：

1、提交__________________仲裁委员会仲裁；

2、依法向人民法院起诉。

第十二条 合同数量及持有

本合同一式_________份，一式_________页，由买卖双方及居间方各执 份，具有同等法律效力。

第十三条 合同生效

本合同自三方签字（或盖章）之日起生效。

本合同不作为申请房屋权属转移登记的依据。

卖方：__________________________________　买方：__________________________________

人：________________________________　人：________________________________

人身份证号：________________________　人身份证号：________________________

居间方：________________________________

房地产经纪执业人姓名：__________________　身份证号码：____________________________

房地产经纪执业人注册号：________________

房地产经纪人协理姓名：__________________　身份证号码：____________________________

房地产经纪人协理资格证号：______________