房产经纪人法律法规精选(九篇)

第1篇：房产经纪人法律法规范文

一、房地产经纪企业概念简述

研究房地产经纪时，第一要义是正确定义房地产经纪，“经纪”一词的把握显得至关重要。深入理解经纪内涵与外延有助于完成对房地产经纪企业交易纠纷及解决机制的研究。据二十世纪末《经纪人管理办法》中有关经纪人定义“依照本办法的规定，在经纪活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者等经纪业务的公民、法人和经济组织” 。西方英美国家的“broker”是英美法系经纪概念来源，同时国外法系中，包含经纪。（agency）在欧美商法中被定义为：“被人（principal） 授权人（agent）后，代表被人与第三方订立合同或进行其他法律行为，因此而产生的权利与义务由直接被人承担效力。”

近几年，在我国不断深化的住房制度改革和房地产市场发展中，整个市场总量呈现出不断增长的趋势，自然而然二手房交易量也随之加大。大量的二手房交易直接促使房地产经纪企业的迅速发展。房地产经纪企业作为相应的专业的公司，就有存在是市场价值，而其核心价值则在于高效的将二手房信息流通。笔者认为，房地产经纪企业呈现的法律特点在于具有居间性质、性质、行纪性质。

根据《城市房地产中介服务管理规定》，笔者将根据不同分类标准，来了解其业务范围房地产经纪基本业务：一、按照经纪活动方式房地产经纪服务范围分为业务、居间业务、以及房地产经纪的其他业务，而其他业务又包含行纪业务、拍卖业务、咨询服务、代办服务业务；二、根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型来看，可以将房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务。三、根据经纪行为涉及的房地产标的用途种类分为住宅房地产经纪业务，商业房地产经纪业务，工业房地产经纪业务，或者按照标的房地产物质状态分为土地经纪业务、房屋经纪业务。而笔者所较为关注的是第一和第二类的分类方式所表现的房地产经纪业务范围。

二、我国与发达地区房地产经纪的法律比较

我国的房地产经纪行业是悠久历史与新兴行业的矛盾集合体。房地产经纪行为出现消失是在新中国成立后社会主义改造的完成，房地产交易出现停止。直到1978年， 房地产经纪行业随着房地产市场逐步建立以及房地产业的复兴慢慢发展起来。改革开放后， 我国房地产经纪行业在房地产市场高速发展。但是问题却十分突出：管理层面上，我国目前没有建立一个较完善的多方协调管理机制；法律框架呈现出松散、过于自由、法律规范幼稚的现象，尤其是相关立法内容及学术空白点不断凸显。总体表现为地方各为为体系，缺乏针对性，对于具体事务没有说清楚更是造成实际难以操作。房地产经纪企业自身也表现出从业人员层次混乱，素质优劣不等，企业过于追求经济效益会略社会效益的问题。

西方地区的房地产经纪业由于起步早，历史相对来说也比较悠久，经纪的事业比较发达。其房地产经纪企业大多都有悠久历史，西方国家在法律体系上比我们完善。这表现为立法明确，例如美国以单行法形式固定下来，并有专门执法机构对行业进行监管与保护；对经纪人执照认证严苛；企业自身注重品牌效应等等。

三、以武汉市为例的房地产经纪企业交易纠纷解析

武汉市房地产经纪企业交易调查概况。房地产经纪服务是向从事房地产交易的一方或双方提供居问、等服务，并从中获得佣金的经济行为。笔者以武汉地区为例展开了社会调查，并于2014年上半年调查小组一共出去5次发放问卷560分，收回并有效问卷517份。同时据中国指数研究院华中分院相关数据显示，2011年，武汉市商品住宅成交10.7万套，较2010年的10.9万套减少2000套，而据亿房网研究中心研究员余淼表示，武汉2012年全市商品住宅成交全年13万套 。到了13年，武汉房地产成交量增长显著，新增成交15.9万套，较12年增加2.33万套，今年市场更加火爆，2014年1至6月，新建住宅成交量7.4万余套，与去年同期的74068套基本持平 。

基本可以看出，武汉地区的房地产变成了单向市场。经过我们对于房地产经济企业的实地调查研究，对所得相关数据的整理分析后，我们发现武汉市房地产经纪企业中能够提供的服务楼盘咨询、房产评估、买卖咨询、按揭服务、代办手续、法律指导、贷款保险、疑难解答、政策解答以及其他。

房地产经纪企业的交易纠纷原因及企业目前措施。之后我们又对产生纠纷的原因进行调查分析，从得到的数据看由于抵押贷款的占38.9%，广告宣传的占44.9%，物业管理的占40%，买卖（租赁）合同的占27.3%，优先购买权的占14.9%，一房多卖的占28.6%，逾期交房（办证）的占23.8%，房产市场价格变化的占59.6%。

我们也对纠纷产生的阶段进行调查。对于遭遇纠纷，房地产经纪企业选择处理的方式我们也进行了调查，数据显示解释说明的占77.4%，赔礼道歉的占59.2%，补偿的占25.5%，赔偿的占10.3%，调解的占60.9%，仲裁的占13%，诉讼的占15.9%，其他方式的占8.9%。当我们问及“你认为为客户提供全面的法律咨询能否有效减少交易纠纷”时，认为非常有效的占30%，效果一般的占40.2%，效果不明显的占28.8%，认为完全没效果的占1%。我们问及“您怎样看待现在的租赁市场”认为非常健全的占12%，认为政府管制不够的占61.5%，认为法律保障不足的占60.5%。当我们问及房地产经纪人“希望了解租赁方面的法律法规”时38.7%表示希望，42.2%表示希望了解但没有时间，4.8%表示无所谓，14.4%的表示没打算了解，作用不大。

从上述数据中我们会发现，房地产经纪行业作为当前商品房交易和发展的高级形式，在利用房地产开发、转让、抵押和租赁等方式进行工作和生产的过程中会出现十分多而繁杂的法律问题，在交易过程中，似乎每个阶段都有可能出现纠纷。

房地产经纪企业交易过程中突出纠纷分析。在对武汉市房地产经纪企业提供的咨询服务与提供服务我们可以发现现如今房地产经纪企业提供的服务涉及范围广，服务种类多样化，但是也隐含着许多的法律纠纷隐患。对调查数据进行分析以后，综合数据所反映的情况进行归纳，发现由于房地产经纪企业以营利为目的，且该行业入行门槛较低，经纪人的素质良莠不齐，很多房地产经纪企业将经纪人个人销售量与工资挂钩等原因，比较突出的问题有以下三大类。

1、房地产经纪企业交易中突出问题

存在部分房地产经纪人规避行业规范与行为准则造成交易纠纷隐患。因为房地产经纪企业以营利为行为目的，并且并不存在十分严苛的执业行为限制，在交易过程中自由度极大，而在消费者与经纪人博弈过程中，由于法律知识薄弱、政策限制等众多因素，房地产经纪企业可以使用对自己有利的格式合同，从而使消费者被迫承担部分责任与义务，而经纪企业则可规避风险，很多经纪合同时不符合法律规范的。

存在为吸引消费者而制造虚假广告与不真实广告现象。因为房屋来源无法由房地产经纪企业控制，而经纪企业又作为中介桥梁这一特殊身份，但许多经纪人自身素质不高且部分企业将房屋推销量与其工资挂钩，为吸引消费者在广告宣传时时有发生：虚报房源、隐瞒房屋真实情况等，而这类活动是侵害消费者的各项合法权益的，为交易纠纷埋下隐患，更违背房地产中介市场交易的法律精神。

在房地产经纪交易过程中，存在巧立名目，不合理收费的情况。为获得更多的经济利益，在实际的交易过程中大部分房地产经纪企业都会制定自己公司的收费的名目，而许多收费都是没有法律依据的。

消费者法律意识淡漠违背市场诚信准则的现象。交易过程出现纠纷并不是单项的，消费者这一方也会成为造成纠纷的主体，由于消费者法律素质不同，一些法律素质低下甚至完全缺乏任何法律观念的消费者在交易过程中由于受利益的支配同样会违背诚信原则甚至违背合同出现虚报情况或由于法律意识淡漠而埋下纠纷的隐患。

2、房地产经纪企业交易中的消费者与其利益保护的缺失

在商品经济高度发达的今天，等价交换与诚信公平越来越重要。因此维护消费者权益的观念无论对消费者自身还是经纪企业乃至国家都十分重要。但由于市场调节具有自主性，以及企业利益至上的种种原因，导致消费者与经纪企业之间信息获知不对称，处于天平失衡方的消费者由于自身与市场的各种原因更加容易遭受权益的侵害。在调查中我们获知在房地产经纪交易过程中的消费者主要为房屋出租（出售）方与承租（购买）方。而房地产经纪企业则为这二者提供服务。

理论上说应该适用《消费者权益保护法》 ，但该法是综合性且针对常见问题，对于房地产经纪企业损害消费者利益的法律问题无章可循。目前由未出台相关的法律规范，只是每个省市根据情况会制定一些方向性的规则，但其对消费者的保护力度以及对房地产经纪企业交易行为的约束力量远不如法律。

3、调查中所表现出的常用纠纷解决方式

根据调查数据所反映，以武汉市为例的调查中我们得知，在遭遇交易纠纷时经纪企业较多的选择解释说明、赔礼道歉和调解方式，而补偿、赔偿、仲裁诉讼或其他方式则选择率相对较低。经过一定的询问了解我们了解到，对于房地产经纪企业利益与企业名誉是十分重要的，因此在解决方法的选择上也能较好的凸显这一事实，并且大部分经纪企业表示不太愿意选择仲裁和诉讼，因为这会直接损失企业信誉，间接造成经济利益损害。

第2篇：房产经纪人法律法规范文

关键词：中小城市；房地产；经纪；问题；对策

一、当前中小城市房地产经纪行业存在的问题

随着改革开放以后国家住房制度改革的深入，计划分配房屋转变为市场化以及城镇化水平的提高导致的房地产业的快速发展，房地产经纪行业应运而生。近年来在全国各中小城市出现了大量的房地产经纪机构及队伍，这为中小城市的房地产交易建立了很好的信息平台。如笔者所在的中等城市――四川内江就有超过80%的客户买卖二手房的时候选择房地产经纪机构――房屋中介公司来为其服务。应该说，房地产经纪行业对降低房地产交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等方面能发挥重要作用。从未来的发展趋势来看，房地产经纪行业将充分架起一手房和二手房交易的信息桥梁，促进房屋信息的对称，充分维护当事人的合法权益。但是，当前中小城市房地产经纪行业却存在较多问题，若列其大端，主要表现在以下几方面：

（一）从业人员专业素养低

房地产经纪及其从业人员持证人数比例低，是当前房地产经纪行业从业人员职业道德、知识结构和执业能力等专业素质低的重要表现之一。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会不完全统计，到2012年底，全国中小城市房地产经纪从业组织达11多万家，但有注册房地产经纪人的房地产经纪机构只有1.2万多家，房地产经纪行业从业人员30万余人，但取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书的不足万人。但大部分机构是不规范的，有的只是取得了《营业执照》，但未取得《备案证书》的机构，甚至有90%的还是“三无”机构（即是无营业执照、无备案证书、无从业执业资格证书）。因此，当前房地产经纪行业从业人员的专业素质大体有如下特征：1.从业人员的知识结构有待完善。掌握经济、法律、信息等知识的综合素质较高的专业人员的匮乏。房地产经纪行业中很多人并没有专门接受过房地产专业的教育，对房地产专业知识的掌握不足。2.从业人员职业道德整体水平不高。房地产经纪人员服务不规范、同行之间不正当竟争、泄露客户隐私等现象更是屡见不鲜。不少经纪机构还利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗当事人；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同

不规范等违规操作等，给当事人造成不小的损失。3.从业人员的执业能力有待提高。房地产经纪行业的从业人员沟通洽谈能力、服务意识、市场分析能力相对来说都比较差，很难以差异化、个性化服务满足客户的需求。

（二）监督法规不完善

目前国家出台制定的《房地产经纪管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等，对房地产经纪业的行为主体责权利规范不完善，对于房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也没有对应的处罚措施。如《房地产经纪管理办法》中没有对是否取得《营业执照》可以从事业务作出具体的规定，也没有对是否必须成立机构方可从事业务做出具体规定。《办法》只对房地产经纪机构作了相应的规定，但未对个体经营者方面作出具体规定。而现在中小城市从事房地产经纪业务的组织，绝大多数是个体，人员基本由1―3人组成，主要从事房屋信息的登记、办理过户手续、看房、租房等业务，基本未取得房地产经纪从业资格证、《营业执照》和《房地产经纪备案证书》。其主要原因是无注册资金、无从业人员资格证书，无法达到取得《营业执照》和《房地产经纪机构备案证书》的条件。《办法》对未取得《营业执照》从业的，未明确其法律责任。由于违法成本低，再加上开展房屋中介业务投入的人力、物力、财力等成本也低，导致房地产经纪行业营业场所不规范，甚至无营业场所，就在人行道放置房屋信息牌、一张桌子、一个人、一块牌就是一个中介机构，特别是中小城市比较突出。

（三）政府部门监管难度大

当前，导致政府部门监管难度大的因素主要有：1.房地产交易业务是一项专业性、复杂性强的业务，政府部门相关人员对其相关的税收、交易政策和程序及法律法规等知识都有一定欠缺，这增加了政府部门监管的难度。2.由于各种原因，政府部门搭建的房屋信息平台较少，使得房屋信息严重不对称，增加了政府部门对房地产经纪行业的监管难度大。鉴于政府提供的出售和购房的信息短缺，客户只能选择到房屋中介机构（多数是不规范的机构）登记售房信息和获取购房信息，这既客观上为目前不规范的房屋中介机构提供了生存空间，又增加了政府部门对房地产经纪行业的监管难度。许多房地产中介机构，无论政府部门怎么取缔，今天取缔，明天又继续经营。3.政府管理政出多门，也是导致其监管难度大的重要原因。在对房地产经纪行业实施管理中，政府管理部门多，而且其职能不明确，职责职能交叉，行业管理多处出证。如民政部门向社区颁发社区服务证书中服务内容也含有房屋中介等业务，而工商部门也在参与经纪人员的资格颁发，使得房地产经纪行业及其从业人员甚至政府管理部门不知哪个部门颁发的是合法、有效的。

（四）行业内部管理混乱，规模小、粗放经营

当前，我国还没有出台关于房地产经纪行业的完整的配套的法律法规，因而房地产经纪机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，其市场行为不规范。由于房地产经纪企业开办门槛低，成本少、风险较小，一些创业者纷纷踏入这一行业领域。按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了房地产经纪行业内部管理混乱，规模小、粗放经营的状况。

二、规范中小城市房地产经纪行业的对策

（一）加强专业知识培训，提升从业人员综合素质

房地产经纪行业是知识密集型服务业，为了适应新时期房地产市场经济活动的需求，需要培养一批知识结构完善、职业道德良好、综合能力强的房地产经纪人才。一支高素质的房地产经纪行业从业人员队伍对于保障房地产交易双方的声誉，促进房地产市场发展有重要作用。在专业知识培训上，加强对房地产经纪人员对房地产市场调研、市场预测一些基本方法的培训，掌握市场营销中的产品、价格、渠道、促销基本的策略的组合使用。强化对房地产经纪人员的房地产管理知识培训，主要包括：房地产经纪、房地产估价、房地产经营、房地产金融、房地产投资、物业管理等房地产管理等知识，同时还要要熟悉城市规划、环境评价、建筑工程、房屋测量等方面知识。房地产经纪人的专业化水平日益提高。随着经纪活动的复杂化、专业化和经纪活动领域激烈的市场竞争，将促使房地产经纪人努力学习专业知识，提高专业技巧，吸收最新信息，不断更新自身的知识结构。同时，适应经纪活动更加细分的要求，将造就出一支支分门类的专业化经纪人队伍。同时，要加强宣传，普及《物权法》、《合同法》、《城市房地产法》、《房屋权属登记管理办法》等法律法规和权属登记、合同签订等各项办理程序，培养房地产经纪人员的法制观念和道德意识，诚信守法，提升从业人员道德素质。

（二）完善监督法规

要进一步明确《房地产经纪管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等对房地产经纪业行为主体的责权利规范，对房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也应有对应的处罚措施。《房地产经纪管理办法》要对未取得《营业执照》的机构不能从事该业务作出明确规定，《办法》还应针对个体经营者作出具体规定，因为当前在中小城市从事房地产经纪业务的组织，绝大多数是个体经营者。

（三）采取措施提高政府管理效用

目前，中小城市房地产经纪行业发展还处在初级发展阶段，提高政府管理效用是行业规范发展的重要制度保障。一是该行业涉及工商、物价、房管等部门，各部门须建立科学合理，具有切实可行和操作性的长期有效的联合机制、协调机制和运行机制；二是各级政府部门要高度重视，要将该行业纳入本地房地产市场监管重点；三是充分发挥行业行政部门职能作用，同时必须将职责职能落实到实处； 四是指导和引导房地产经纪机构组织成立行业协会。

（四）整顿行业内部秩序

建立秩序井然的行业内部秩序是行业市场化的前提和基础。一是房地产经纪机构的房屋信息必须具有真实性、完整性；二是加强行业自律，积极组织行业协会，促进行业交流，提高行业执业水平；三是房地产经纪机构经营场所应公示《营业执照》、《备案证书》、规章制度以及办理程序、收费标准。机构服务人员做到持证上岗并挂牌服务。在服务工作中，应公开、公正、公平，不得赚取差价，不得欺骗当事人，同时，不得乱收费、重复收费，做到质价相符；四是服务合同的签订，合同内容、条款等应遵《合同法》等法律法规，不得存在不平等和欺骗当事人等条款。

在房地产市场日益繁荣的背景下，房地产经纪机构逐渐凸现其重要性，并将全面引导未来行业的发展方向，但刚刚起步的中小城市房地产经纪市场还远没有走向成熟，主要存在从业人员的专业素养低、法规监督不完善、政府部门的监管难度大以及行业内部管理混乱、规模小、粗放经营等问题。因此，建立规范有序的中小城市房地产经纪市场依然是任重而道远的事。当前应加强房地产经纪行业人员专业知识的培训，提升从业人员综合素质；应完善相关监督法规；应采取措施提高政府监管效用以及应整顿行业秩序等，以促进中小城市房地产经纪行业的健康发展。

参考文献：

【1】内江市房地产管理局《2012年房地产经纪机构调查报告》

第3篇：房产经纪人法律法规范文

房地产经纪人制度

美国房地产经历一百多年历史，在不断纠错中逐步形成一套严格的房地产经纪人制度。

为了保证房地产经纪业的健康发展，美国建立了严格的职业牌照管理制度。法律规定，除一些银行、律师等可以替他人买卖房屋外，其他人代为买卖房屋，必须持有房地产经纪人牌照，否则不能从事房地产经纪业务。这一规定不仅保证了房地产经纪业从业人员的基本素质，而且很好地规范了他们的行为，从而避免了一些机构和个人擅自从事房地产交易的中介活动。“如果没有这一制度安排，房地产经纪人良莠不齐，无疑会加剧买卖纠纷的产生。”业内人士指出。

美国的房地产经纪较为发达，房地产经纪活动几乎渗透到房地产交易市场的每个角落。公开资料显示，美国有超过200万人从事房地产经纪业务，而全美约有85% 的房地产买卖是通过房地产经纪人实现交易的。那么，美国人想要买房的时候，购房者是如何获取房源信息的呢？

原来，美国有一个房源共享系统Multiple Listing Service（MLS），该系统以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系。每一个从属于不同经纪公司的经纪人都把房源和求购信息传输到MLS共享数据库中。所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。

需要说明的是，经纪人想加入这个MLS系统，必须向当地经纪人协会提交入会申请，并交纳一定注册会费。只有在获得经纪人协会审批通过之后，该经纪人才能成为MLS系统中的一员，然后，通过MLS系统上传房源、客源信息。在客户购房过程中，房地产经纪人可以帮助客户在系统上找到他满意的房子，也可以带着自己的客人看房、选房，而这房子不必是他所卖的。别的经纪人也是同样，也可以带着他们的客人来买其他经纪人卖的房子。他们彼此互利互惠，因为信息公开，彼此共享，所以藏污纳垢的事在购房过程中很少发生。

在MLS系统下，房地产中介服务实行的是佣金制度。作为服务的报酬，经纪人将收取房产出售价格一定比例的佣金，而佣金则一律由卖方负担。也就是说，在美国通常是卖家付费，买方不需付经纪人任何费用。这一点与中国买卖房屋的付费方式刚好相反。一般来说，屋主在委托经纪人出售房屋时就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买方由别的经纪人带领来买房时，卖方经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。

从美国的房地产经纪人制度可以看出，与中国单一中间人不同，美国房屋交易过程中有买方经纪人和卖方经纪人，他们分别和维护买卖双方各自的利益。卖方经纪人从事房屋销售的业务，而买方经纪人则为买家免费提供一系列服务，包括找寻合适房子、提供市场和生活环境综合分析、专业验房、购房贷款、过户等。房屋买卖的诸多问题，例如产权的纠纷、后续房屋管理等等一系列问题，都要通过双方经纪人协调解决。

终止合同权

这一法律条文涉及合同的解除权问题。房屋买卖对于大多数人来说是一生中最大的投资之一，同时不像其他商品一样可以退货。因此，为了切实保护买主的利益，在美国许多州的房地产买卖合同中，有一重要的条款，称之为终止合同权（Termination Option）。这一条款对于房产的买方非常重要。

美国人的房子都是个性化的。一般情况下，房地产开发商在买了地皮之后，会按照法律的规定和开发的要求，设计若干款式、风格各不相同的房子。这些风格、款式各异的房子，都是根据买主的选择而建的，对于室内，比如卧室、客厅、厨房、阳台、卫生间、地下室、楼梯等，都会清楚地标出具置和面积，甚至连电话插座、电灯开关的位置都标得一清二楚，建筑商必须按图施工。交房子时，如果买主发现任何与图纸有出入的地方，都可以提出来，而建筑商必须免费修改。如果是大问题修改不了，那么，就要按照终止合同权这一规定，建筑商要赔款、退款，或者推倒全部重建。一位房地产经纪人举例说：“有个客户在设计好图纸后，又通知开发商把客厅面积增加4平方英尺。由于建筑开发过程中牵涉诸多事项，还要面对众多客户，结果开发商把此事给忘掉了。最后交房时，房主发现了客厅面积并未增加――这已经涉及建筑违约。对此，开发商想赔些款了事，但房主要求退房、退款，于是开发商只好乖乖地退了钱。否则，就得上法庭了。”

终止合同权这一条款在美国各州有相似之处，也有不同点。以德州为例，该条款就是给已经签约并存入定金的买主在一定的时间内（7-10天，有些州可达15天），可以以任何理由解除合同。合同解除时，定金将如数退还给买主，买主损失的只是附加费（Option Fee，约50-100美元）。Option Fee是买主与卖主在签订合约时，除了定金之外直接支付给卖主的费用。如果买主最后购买了这栋房子，卖主要把Option Fee退还给买主。

在签订Option期间，卖方不可以和其他的买方再订合同，但买方可以无条件解除合同。这一条款对美国房产的买方非常有利。买方通常是在这段时间内请专业的验房师（Home Inspector）做一个全面的上门检查，如果发现有显著问题，例如：地基、屋顶、下水系统等，如果对人体健康造成危害，买方就可以单方面终止合同，要求对方退还定金。在大多数情况下，如果只检查出一些小毛病，这时买方可以要求卖方做一定的维修。往往卖方会接受买方的要求，把不能正常工作的设备修复，或损坏的地方给修好。

美国各州类似于德州的终止合同权这一条款让买家有充分的时间考虑和审核所购房产，从而保护了房产买方的利益。

产权调查和产权保险制度

美国房产交易中，产权涉及的事宜由产权公司专门负责办理。

当买主与卖主签订了买卖合同后，产权公司的律师就要开始调查卖主房子的产权记录，即其物业的产权转移等历史情况，同时也要调查该房子的产权上有没有债务，如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等。如果存在问题，就一定要解决了才能转移产权；如果卖主不愿意解决所查出的问题，那么买主就可以中断合同，并把定金收回。

值得一提的是，美国买卖房屋时实行的第三方账户（Escrow Account）制度。在美国，绝大多数州政府为了保护房产交易的公平性，往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则，一旦卖主违约，买主要求退还定金时，卖主的经纪人就会找各种理由拒绝退还；如果定金是在买主经纪人手里，一旦买主违约，卖主要扣下定金时，买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。所以，美国人把定金存放在中立的第三方――独立于买卖双方外的产权公司手里，这样，一旦发生纠纷，定金就能很快地退还给买主，或者卖主。

产权公司经过调查，如果产权没有任何问题，产权保险公司就可以进入下一道环节――进行买卖双方产权转移和过户手续（Closing）。所有的产权过户手续都是由中立的产权公司办理。当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主就要把付的房款用银行本票（Cashier Check）的形式支付给产权公司，而不是卖主。如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇（Wire Transfer）到产权公司的账户上。然后，产权公司根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如佣金、产权保险、过户的其他杂费，从房款中扣除，并立即支付给卖主。只有到这时候，房地产交易才真正完成。很多卖主在过户后往往数小时内就可以拿到房款，这样，就从根本上杜绝了房地产经纪人介入，抑或控制房款的机会。

需要指出的是，在这一过程中，产权公司会给该房产提权保险（Title Insurance），并提权保险凭证，以保障产权的合法性、真实性。一旦房产的产权出现问题，或者发生其他意外，产权公司就要按规定承担风险，给予赔偿。

纠纷调解与赔偿金储备系统

在房地产交易中，房地产经纪人与消费者如果发生纠纷，消费者投诉渠道有两个：一是房地产经纪人协会，二是州房地产局或房地产委员会下属的房地产仲裁委员会。

这两个组织都可以调处纠纷并做出处罚决定，但两者发挥的作用又有所不同。房地产仲裁委员会是经政府授权，依法可以做出吊销牌照的处罚决定；房地产经纪人协会可对会员进行罚款或劝其退会。房地产经纪人协会虽无权吊销房地产经纪人牌照，但由于协会在行业中的影响，受其处罚的人以后很难在经纪行业中从业，因此房地产经纪人协会对于调解房产买卖纠纷所起的作用不可小觑――实际上，多数情况下，消费者更愿意选择到房地产经纪人协会进行投诉。此外，房地产经纪机构与经纪人之间因佣金分配争议等也可由房地产经纪人协会裁决。

美国法律规定，房地产经纪人或销售员在业务活动中有不良行为，诸如不实陈述、虚假承诺、多头、公私款项不分、以不法手段骗取执照、有不良行为记载、做不实广告、因疏忽大意使客户权益受损、隐瞒实际利润等均会受到暂停或吊销执照的处罚。其中因不良行为或过失行为造成客户经济利益损失的，还应承担赔偿责任。

如果房产经纪人采取欺诈的手段给买主或卖主造成很严重的伤害，或者较大的经济损失，买主或卖主告到法院，这时可能犯法的经纪人已经畏罪潜逃，或者法院判决下来，要求犯法的经纪人赔偿受害人的经济损失，但是这个经纪人却没有钱来偿还。此时，如果受害人仅靠舆论的安慰和道义上的支持，而没有得到经济上合理的赔偿，这对于受害人是非常不公平的。这个问题该怎么解决？对此，美国各州建立了经纪人赔偿金储备系统（Recovery Fund）。该系统不是美国联邦政府制定，而是由各州政府制定的，在具体细节上有所差异。有些州设置该系统的赔偿金是由经纪人出的：每个经纪人刚考到执照时要交大约10美元，然后，在每年执照延期时再交纳50美元左右，一直到赔偿金储备系统达到一定数目为止。美国一部分州规定，储备的赔偿金最低额是100万美元，最高170万美元，一般维持在150万美元上下。也有一些州储备的赔偿金比较低，约50万美元左右。一般来说，一次肇事赔偿的最高额可达5万美元。赔偿金储备系统的建立，使受害人的利益切实得到了保障。

第4篇：房产经纪人法律法规范文

关键词:房地产;交易;风险;措施

中图分类号:F293.30 文献标识码:A文章编号:1673-0992(2010)02-118-01

1房地产交易过程中的风险

1.1开发商欺诈引发的风险

由于利益驱动,各地区城市建设整体规划均遭到不同程度破坏,通过暗箱操作,

将既定的规划随意变更,更有甚者,建设项目内规划的绿地可以占用,规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时,房屋销售陷阱重重,广告虚假,由于信息严重不对称,消费者欠缺房地产专业知识,造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法,造成业主付款后不能人住,或入住后不能取得房屋产权等。

1.2房地产中介组织欺诈引发的风险

房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。

一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子,利用自己的优势地位,在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款,其签约双方的权利义务关系不对等,对交易方做出不合理、不公正的规定,使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有:以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬;从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动;无照经营、超越经营范围和非法异地经营;房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书;房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。

2一手房交易中买方的风险及其防范措施

2.1充分了解房地产方面信息,避免盲目购买,降低信息的不对称性购房者虽知道从区位、结构、比价等方面了解房地产信息,但始终无法了解房地产成本、相关的国家政策及房价走势等,因而存在盲目购买的情况。解决这种问题的关键是把握房地产经济周期,别人疯狂时,自己要退出,别人悲观时,自己才进入。微观的区位、结构、比价问题只要多看看就可以解决。

2.2谨慎交定金,签合同

掌握了详尽的房地产信息后,再确定是否下定金,签合同,不要受置业顾问的诱导。仔细研读房地产合同。不管是一次付款还是按揭付款,都是买方(一次付款方式)或银行(按揭付款方式)将所有房款付给房地产商后,房地产商才在规定的时间交楼。很显然,这种交易程序不利于购房者。在一定的时间里,房、款都控制在地产商手中,而买方的利益全凭卖方的信用,其风险显而易见。

2.3合同中要明确交楼、办理房地产证书及违约责任等相关事宜

如果房地产商资金链断裂或将已收房款挪作他用,则很有可能形成烂尾楼,交楼收房遥遥无期。即使房地产可以如期交收其质量还可能出现问题,如楼面、墙体出现裂缝,水、电线路不通或漏水漏电,建筑面积水分等。这些都可能给购房者造成损失。此外房地产证书还可能由于房地产商开发手续或将房地产办理了抵押贷款等问题而无法办理。因此,所有这些可能出现的问题都应在合同中明确其解决办法。

3房地产交易中的风险防范的几点建议

3.1加强房地产法制建设

我国房地产市场还很年轻,各种法律、法规还有待进一步健全,因而,更需要政府发挥主导作用加以培育和发展,以规范市场交易行为,维护市场秩序。首先,要完善立法。面对房地产交易过程中存在的种种问题,由于没有明确的法律规定,使得各地区各部门查处和打击类似行为无法可依;再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等,常常是无功而返。因此,当前迫切需要建立健全明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样,查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。同时,要重视执法工作,加强执法。目前出现的许多房地产违法违规行为,在现有的国家以及地方的许多法律法规中,也都有所涉及。之所以难以依法查处,

一个很重要的原因,就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业,而对一些房地产企业的违法违规行为,忽视甚至纵容。因此,地方政府必须端正态度、提高认识,在房地产交易秩序专项整治行动中,切实负起责任。

3.2宣传诚信理念、倡导诚信价值观

首先要从思想认识上加强全民诚信意识的教育,对社会公民要进行社会道德教育,使每一个人都建立起“诚信为本”的意识。具体操作层面,可以对房地产相关机构开展道德讲座,加强他们的业务培训和行为教育,提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人员进行廉政教育,提高抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能,例如,依靠媒体对违法案例进行宣传,要善于利用各种典型案例,有深度、有说服力地推出有震撼力、能在人民群众心灵中产生强烈共鸣的警示性报道。

3.3规范从业行为,努力提高从业人员的综合素质

当前,房地产交易领域的从业人员应努力从以下三方面提高职业素质。

一是依法办事。作为房地产交易领域的从业人员,必须牢固树立法纪意识,强化党规政纪原则,自觉遵守有关法律、法规和纪律,努力提高依法管理、依法行政、依法办事的能力;二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员,要时时处处注重自身的形象,树立为人民服务的思想,切实维护好人民群众的根本利益;三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须始终保持清醒头脑,自觉抵制腐朽思想的侵蚀,做到勤廉自律,恪尽职守,树立自身的良好形象。

3.4建立房地产市场信息体系

首先,对房地产市场来说,要加快建立健全房地产市场信息系统,加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。如有关部门要加强信息沟通与整合,适时披露土地供应、商品住房市场供求,以及土地和住房价格变动等信息,要加强舆论引导,增强政策透明度,稳定市场心理预期,促进市场理性发展。同时,房地产企业应主动消除因信息不对称而给消费者带来的疑虑,以吸引更多的顾客。在进一步树立“诚信为本”职业道德的基础上,真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息。其次,对消费者来说,只有充分掌握了真实的商品信息,消费者才可能获得在房地产交易中的平等地位。因此,要充分利用信息社会的方便条件,从多方面获取更多的商品信息。

参考文献

第5篇：房产经纪人法律法规范文

一、我国现行房地产经纪人制度的不足之处

我国现行房地产经纪人制度，主要是二手房的服务方式，基本上采用撮合制，即房地产经纪人接受意向卖家或意向买家的委托后，在潜在买卖双方之间进行价格撮合，从而促进房地产的交易并收取佣金。经纪机构一般收取约2%-3%的佣金收入。对于高房价的一二线城市，相对于其付出的劳动价值来说，属于高收入了。由于近几年的市场竞争的加剧，经纪人个人的收入逐步升高，造成经纪人和经纪机构在佣金收入分配方面的劳资倒挂，同时因低层次竞争迫使经纪机构对经纪人试行超高强度的管理，高额的佣金收入诱使部分经纪人放弃了诚信底线，造成行业内频繁出现暗箱操作、不诚信、吃差价、阴阳合同、偷漏税、跑单跳单等多种不良现象。同时，房地产经纪行业主要靠规模效应来扩大营业收入和利润，因此需要招聘更多的房地产经纪人、开设更多的门店，而人员与门店的扩张又造成了经纪机构成本的增加。我国现行房地产经纪人制度在价格形成机制和客户利益保护等方面，主要有以下几点不足之处。

1.很难形成公平公正的市场价格

我国现行房地产经纪人制度，经纪人比买家和卖家拥有更多的信息资源，让经纪人可以利用买家或卖家的信息缺陷，制造信息不对称，促成成交，谋取不当利益。假设一个城市里只有一家经纪公司，所有的价格信息来源都从这个公司发出，那这个公司基本可以决定这个城市的二手房价格，他们如何保持公正的立场呢？尤其是在公司需要业绩快速增长时，该经纪公司可以让所有的经纪人一起抬价，只需发出指令即可，如果有经纪人认为不该涨价，就只有选择离开房地产经纪行业了。

而房地产市场的价格不能保证公平公正，就会带来多方面的不利影响。

第一，房地产买卖双方的实际供需状况会得不到真实的反映，会给买卖双方做出正确的交易决定带来极大的干扰，尤其在目前市场波动较大的时候，垄断经纪人为了自身成交需求，垄断型中介往往会利用其信息的垄断性，在市场中推波助澜，形成断尾式波动的市场。

第二，房地产经纪业务主要针对房地产三级市场，若三级市场的价格不能保证公平公正，也会对一、二级市场的价格水平造成扭曲，造成社会资源错误配置，经济损失巨大。

第三，房地产市场不只有市场机制作用其中，政府政策也在不断地影响着房地产市场，并且政府会根据相关的市场指标适时地调整政策，市场价格就是这些指标的其中之一。当市场价格不是公平公正的价格时，会让政府对市场形势进行误判，从而影响政府政策调整的准确性，容易造成政策失误，影响房地产行业及整体社会经济的健康发展。

2.容易造成行业垄断和信息垄断

我国现行的房地产经纪人制度，保护了大型经纪机构的利益。经纪机构，一旦在资本的推动下迅速扩张，则可以在一定的片区、地区，或是某些领域形成规模优势，逐渐形成寡头格局。譬如某个在北京的二手房市场已经占据超过一半的份额，甚至在局部地区超过70%的份额，并持续获得资本的支持。

根据《中华人民共和国反垄断法》，一个经营者在相关市场的市场份额达到1/2的，即可以推定经营者具有市场支配地位，若该经营者从事相关滥用市场支配地位的行为，以排除、限制竞争，则涉嫌垄断。伴随行业垄断而来的则是信息垄断，其结果一定是客户产生心理锚定、众口铄金的羊群效应。

在房地产经纪行业形成垄断格局，会造成多方面的弊端。第一，社会资本介入经纪行业，势必让机构在效益的驱动下，单纯追求利益的最大化，而将公平、专业、服务放在经营的次要位置。第二，垄断的经纪机构容易拉高房价，以获取更多的佣金。这不但会造成社会不公，也会因不真实的价格累积行业风险和金融风险。第三，垄断格局会排除、限制行业良性竞争。经纪机构形成垄断，会失去提升自身竞争力的动力，这将阻碍新技术、新制度、新模式在房地产经纪行业的应用，阻碍行业创新，从长远来讲，这会对房地产经纪行业直至整个房地产业的健康发展带来极大的不利影响。第四，对行业管理形成障碍，因为个别大企业会以本机构的利益为出发点，绑架行业协会等自律性组织。

3.不能为非理性的市场参与者提供客观的市场价值引导

在房地产交易市场，大部分市场参与者都是非理性的，因为他们无法获取足够充分的相关市场信息，包括历史信息、内部信息，超强的计算能力和对选择进行后果分析的能力也是大多数人所欠缺的，而经纪人的存在，正是为了弥补这些能力的缺失，引导买房人进行理性的选择。在我国现行房地产经纪人制度下，以成交为唯一目的的经纪人和经纪机构不能为非理性的市场参与者提供客观的市场价值引导，容易在市场中形成浓厚的非理性氛围，引导非理性的交易行为，造成疯狂的投机，甚至部分经纪人自身也参与炒房行为，严重影响房地产行业和整体社会经济的健康发展。

4.经纪人脱离了本质，转向居间，忽略了客户利益

房地产是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为。房地产居间是指房地产经纪人或房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。人以权为基础，委托人进行民事法律行为，要进行独立的意思表示，而居间人并不代委托人进行民事法律行为，仅为委托人报告订约机会或提供订约媒介服务，并不参与委托人与第三人之间的关系。居间人也没有将处理事务的后果移交给委托人的义务。简言之，居间人不得代委托人行使法律行为，而人则可以代被人行使法律行为。

在我国现行房地产经纪人制度下，经纪人作为居间商存在，而不是买家或卖家的利益人。他们只关注能否成交、能收多少佣金，并不真正关心客户的需要是否得到了最大化的满足、客户的利益是否得到了保护。如同在法律纠纷中，一个律师既代表原告，又代表被告，而律师的收费，只根据官司能否顺利裁决下来，至于当事人的权益是否能得到保证？不是他关心的事情。更有甚者，有的经纪人会坑蒙客户吃差价。在法律行业，有律师做原告或被告的单方，才能保证原告或被告的权利。房地产买卖双方需要有自己的独权人，才能买到自己理想的房产或以合理的价格顺利卖出房产，最大程度地保护自己的利益。

二、房地产独立经纪人制度的特点

在国外房地产经纪行业比较发达的国家中，最具代表性的国家是美国，长期的发展探索，使得美国房地产经纪行业无论在法律体系、经纪人管理培训，还是在操作流程、技术等方面，都拥有一套完整成熟的体系（见图1）。

房地产独立经纪人是房地产经纪人在独立合同制下与中介机构平等合作形成的一种从业模式。作为平等主体关系，独立经纪人与机构签有书面协议，但不签订任何雇佣合同。独立经纪人的收入为佣金形式，独立经纪人中心或运营商不向独立经纪人支付任何薪水。独立经纪人有50%-90%的高额佣金提成。高收益是与传统经纪人最大的区别之一，也是吸引独立经纪人的重要原因。准确地说，是独立房地产经纪人用自己经济业务收入中的10%-50%，雇佣了一个房地产经纪机构为自己的经济业务提供品牌支持及业务后续服务。

房地产经纪人和买卖双方是和被人的关系，正如律师和自己的人那样，而不是国内那种商家与客户的关系，也就是说人要永远把被的人最高利益放在自己工作的首要位子。为客户赢得最大的利益，才是每个房地产经纪人追求的。被人赢得买卖交易“战役”的胜利是每个经纪人最终目标，因为只有获得一场场交易上的成功才可以为经纪人带来好的职业生涯和口碑。

独立经纪人制度对促进美国房地产经纪行业的发展发挥了重要的作用，主要表现在如下几个方面。

1.有助于保护客户的利益

在独权关系下，被人与经纪人签订独权合同，经纪人的职责就是为被人找到合适的买家或卖家，一切以被人的需求得到最大限度的满足为最终目标。同时，由于房地产经纪信息共享系统（MLS系统）的开放性，所有系统内的经纪人都可以看到价格信息，实现了信息对称，经纪人和经纪机构良性竞争。这可以有效保护被人的利益，避免出现暗箱操作、价格欺诈、赚取差价等传统经纪模式下容易出现的问题。

2.促进了经纪人之间的合作

传统的房地产经纪模式下，房地产经纪机构之间、房地产经纪人之间更多的是一种竞争关系。在MLS系统下，卖方经纪人手中的房源，不拥有此房源的其他经纪人也可以为其寻找意向买方，促成交易，获取一定的佣金分配。通过经纪人、经纪机构之间的合作，增强了系统内房地产经纪机构的业务能力，促成了友好合作、良性竞争的运作机制，有利于整个房地产经纪行业的长远健康发展。

3.大大提高了经纪信息的质量，提高了成交效率

由于独权的机制，避免了开放性关系下信息的重复性，从根源上确保了需求信息的高质量。MLS上的需求信息可以在MLS系统内所有成员间传播，实现了信息共享，大大降低了经纪人的信息搜寻及交易成本，提高了成交效率。

4.有助于保障经纪人的合法利益，客观上提高经纪人的服务质量

在独权关系下，只要房产在独权合同规定的时期内成功售出，不管房产最终由谁售出，接受委托的经纪人都可以获得合同规定的佣金，从而保障了经纪人的合法利益，避免了其后顾之忧，客观上有助于提高经纪人的服务质量。这避免了撮合制度下，由于房地产经纪机构和经纪人之间的无序竞争而导致客户服务质量低下的问题。

三、美国房地产独立经纪人制度对我国的借鉴意义

当前，由于我国房地产市场近几年的剧烈波动，房地产行业的问题已经十分凸显，经纪人传统模式的弊病也暴露无遗。因此，在整体调控市场运行的今天，调整经纪行业运营规则，克短扬长，恰逢其时。

1.逐步向房地产独立经纪人制度过渡，建立独权的模式

逐步推行独权，允许经纪人个人独立运作，并承担相应责任。独立房地产经纪人制度可以较好地解决经纪人忽视客户利益的问题，采用独权的模式也可以有效保护经纪人的利益，促进经纪人之间的合作，形成行业良性竞争氛围，这也符合经纪机构的利益和行业长远健康发展的要求。

从提高房地产经纪行业的成交效率方面来看，独立房地产经纪人制度可以大幅提高成交效率，符合成本效益最佳配比的原则。可以预测，随着中国房地产行业的持续发展，房地产经纪行业所面临的市场环境也将持续变化，实行独立房地产经纪人制度也是客观经纪规律的必然要求。越早在独立房地产经纪人制度上面进行探索，越有可能在将来的房地产经纪行业取得先发优势。

2.推动行业合作，建立利益共享

房地产经纪人的独权，可以充分保护经纪人利益，同时，必须建立合作分佣制度，让经纪人的服务质量置于客户的评价中，才能更好地调动经纪人的服务意识，为客户提供真实、全面、及时的市场信息。要彻底改变目前“跳房”“跳客”的行业陋习，必须以提升对客户的服务水平为核心，也应该尽快推出机构合作制度。

3.行业自律为主，行政监管为辅

房地产经纪行业的健康发展不仅需要依靠行政监管和立法约束，还需要依靠行业自律，重视行业协会和行业组织在规范房地产经纪行为中的作用。行业组织推行的经纪人执业标准一般都严于法律，因此行业自律对整个房地产经纪行业起到了很好的约束作用。行政监管与行业自律两者互相结合，方能推动房地产经纪行业的长期健康发展。

我国管理房地产经纪业的全国性组织为中国房地产估价师与房地产经纪人学会，其侧重于全国房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试、注册、继续教育等工作。目前政府对房地产经纪行业的管理起了决定性作用，赋予行业协会的权利有限。政府的过多干预，使行业协会的职能未能充分发挥。国家应该适当下放行业协会的管理权限，逐步让行业协会在房地产经纪行业的管理中起主导作用。

4.严格行业准入标准

在信息透明和严格法律管辖下，房地产经纪人都会自身遵循职业的道德约束，每次交易在保护自己客户利益的同时，也保证自己不违规出错，不犯法，不被吊销执照。

目前，我国房地产经纪业从业人员整体素质偏低，以深圳为例，大专以上学历的经纪人不足10%，而且还有大量无证上岗人员存在。部分从业人员由于专业知识的匮乏和职业道德的缺失，导致其不能为客户提供满意的服务，甚至出现赚取差价、欺诈客户的恶劣行为。借鉴美国的做法，我国可以完善现有的持证上岗考试制度，确保房地产经纪人的行业技能和职业道德，并对违法违规的房地产经纪机构和经o人员给与处罚。

5.实现信息共享

目前，即使国内一些大的房地产经纪机构已经依托互联网房源等信息，但相关信息的真实性和时效性一致为社会大众所诟病。而且房源和客源信息未能在我国各房地产经纪机构之间实现信息共享，仍被各机构垄断，未能实现公开化。这严重影响了成交效率，而且买卖双方之间的匹配程度也未达到可能的最优状态，这实际上是一种对信息Y源的浪费，既不利于客户的利益，也不利于经纪机构的利益。

以国家或地方协会牵头，建立独立于所有经纪机构之外的，适合我国国情的房地产经纪信息共享系统（MLS系统），要求各房地产经纪机构引入MLS系统，上传并分享可靠的房源信息，实现信息资源的共享化和经纪活动的规范化，打破信息垄断和信息壁垒。

6.加强对房地产经纪机构和从业人员的信用管理

严格信用管理。对于房地产经纪从业人员来讲，因违规操作而产生不良信用记录，问题严重的经纪人可能被暂停或吊销执照，甚至追究刑事责任，并会对将来的工作和生活产生严重的不良影响。经纪人只要有一次因违反职业道德而被暂停或吊销执照的行为，就会被刊登在经纪人的广告上，从此难以从事经纪行业。由此，可以在社会树立良好的社会形象，改变“黑中介”的形象。

我国早已《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》，但落实效果欠佳。房地产经纪从业人员和房地产经纪机构欺诈消费者、不正当竞争、赚取不正当差价等情形时有发生。政府和行业协会应该对失信人员和机构给与相应的处罚，增加其失信成本，维护房地产经纪行业的正常市场秩序和良性竞争。

四、结束语

虽然撮合制在我国房地产经纪行业仍占绝对主导地位，但其实国内早已有行业领头羊对房地产独立经纪人制度做出积极探索。但由于市场环境不规范，管理制度不完善，欠缺配套服务以及相关技术滞后，利益关系复杂，我国的房地产独立经纪人制度还有很长的路要走。房地产独立经纪人制度是未来的发展大趋势，希望房地产经纪管理部门、机构及全体行业同仁可以一起抓住时代的机会，共同分享行业价值，促进行业的健康发展。相信，随着此轮房地产市场的调整，经纪行业的春天即将到来。

第6篇：房产经纪人法律法规范文

经纪人（乙方）：_________________________

依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托从事房地产经纪事项达成一致，订立本合同。

第一条甲乙双方应提供下列相应证件：

甲方提供：1.“销售许可证”；2.权属证件；3.物业的具体情况；4.法定代表人身份证明；5.营业执照；6.个人身份证。

乙方提供：1.经纪机构“资质证书”；2.经纪人岗位“资格证”；3.经纪人身份证；4.营业执照。

第二条甲方委托乙方据实为其提供房地产经纪服务。共____项：

1.房地产经纪事项内容：

_>！

2.具体要求：

____________________________________

3.其他要求：

____________________________________

第三条甲、乙双方议定，在本合同履行期限内，甲方对其委托各房地产经纪事项，应在规定范围之内按下列比率向乙方支付服务费。

委托房地产转让，按成交价的_%计算支付；

房地产租赁的，按年租金的_%一次性计算支付；

房地产交换的，按房地产评估价值的_%计算支付；

其他服务项目支付________________元。

服务费支付的时间、条件、金额、支付方式和结算方法，由甲、乙双方在合同补充条款中约定。

第四条本合同履行期间，除甲方原因，乙方不能履行本合同第二条服务事项的，甲方不支付本合同第三条约定的各项服务费。乙方应将甲方已预付的服务费全部退还。乙方不能完全履行服务项目，则相应减少甲方应支付的服务费。具体数额甲、乙双方在补充条款中另行约定。

本合同生效后，在合同履行期间甲方未经乙方同意，中途毁约，甲方已支付给乙方的服务费不予退还。未支付给乙方服务费，乙方有权按双方约定服务费的标准，向甲方追索。

第五条本合同履行期间，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_天内）签订变更协议，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第六条本合同履行期间，乙方应定期将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项情况及时通告甲方，甲方对乙方的履约应提供必要的帮助。并有权随时进行查询、督促。

乙方将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项转委托其他房地产经纪人的，必须事先征得甲方的书面同意，由此而增加的费用和法律责任，由乙方承担。

第七条甲、乙双方商定，乙方有下列情况之一的，甲方有权按本合同第十三条约定，追偿因乙方过失造成的经济损失：

1.未经甲方书面同意，擅自改变为甲方服务的各房地产经纪事项内容、要求和标准的；

2.未经甲方书面同意，转委托他人的；

3.违反国家和本市有关法律、法规、违背诚实信用原则，或与他人恶意串通，损害当事人利益的；

4._______________________________________

第八条甲、乙双方商定，甲方有下列情况之一的，乙方有权按本合同第十三条约定，追偿因甲方过失所造成的经济损失：

1.要求乙方服务的房地产经纪事项不明确，或提供的有关证件和资料不实；

2.甲方利用乙方提供的信息、条件、机会，擅自不履行合同；

3.违反本合同第三条及补充条款的约定，不按期给付或拒付服务费的；

4.__________________________________

第九条甲、乙双方商定，乙方履行本合同第二条各房地产经纪事项的服务，必须自本合同生效之日起至________年____月____日止。除甲乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。在本合同终止后的____日内，如果委托人直接或间接地与经纪人最初物色的客户成交，那么经纪人有权获得经纪合同中订立的佣金。

第十条本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其它书面的文件，均为本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。

第十一条本合同及补充条款中未约定的事项，应遵循我国有关法律、法规和本市规定执行。

第十二条本合同签订后，需要公证的，可按本市公证的有关规定申请办理公证手续。

第十三条甲、乙双方在履行合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的按本合同约定的下列方法之一，进行解决：

1.向________________仲裁委员会申请仲裁；

2.向人民法院提讼。

第十四条本合同壹式____份，甲、乙双方各执_____份，具有同等法律效力。

甲方（签章）：乙方（签章）：

营业执照号码：营业执照号码：

个人身份证号：

法定代表人：法定代表人

住址/注册地址：注册地址

邮政编码：邮政编码：

联系电话：联系电话：

传真号码：传真号码：

委托人：承办经纪人员：

（资格证编号：）

房地产权证/商品房现（预）售许可证

（证件编号：）

第7篇：房产经纪人法律法规范文

经纪人（乙方）：_________

依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托从事房地产经纪事项达成一致，订立本合同。

第一条　甲乙双方应提供下列相应证件：

甲方提供：

1．“销售许可证”；

2．权属证件；

3．物业的具体情况；

4．法定代表人身份证明；

5．营业执照；

6．个人身份证。

乙方提供：

1．经纪机构“资质证书”；

2．经纪人岗位“资格证”；

3．经纪人身份证；

4．营业执照。

第二条　甲方委托乙方据实为其提供房地产经纪服务。共_________项：

1．房地产经纪事项内容：_________；

2．具体要求：_________；

3．其他要求：_________。

第三条　甲、乙双方议定，在本合同履行期限内，甲方对其委托各房地产经纪事项，应在规定范围之内按下列比率向乙方支付服务费。

委托房地产转让，按成交价的_________％计算支付；

房地产租赁的，按年租金的_________％一次性计算支付；

房地产交换的，按房地产评估价值的_________％计算支付；

其他服务项目支付_________元。

服务费支付的时间、条件、金额、支付方式和结算方法，由甲、乙双方在合同补充条款中约定。

第四条　本合同履行期间，除甲方原因，乙方不能履行本合同第二条服务事项的，甲方不支付本合同第三条约定的各项服务费。乙方应将甲方已预付的服务费全部退还。乙方不能完全履行服务项目，则相应减少甲方应支付的服务费。具体数额甲、乙双方在补充条款中另行约定。

本合同生效后，在合同履行期间甲方未经乙方同意，中途毁约，甲方已支付给乙方的服务费不予退还。未支付给乙方服务费，乙方有权按双方约定服务费的标准，向甲方追索。

第五条　本合同履行期间，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订变更协议，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第六条　本合同履行期间，乙方应定期将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项情况及时通告甲方，甲方对乙方的履约应提供必要的帮助。并有权随时进行查询、督促。

乙方将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项转委托其他房地产经纪人的，必须事先征得甲方的书面同意，由此而增加的费用和法律责任，由乙方承担。

第七条　甲、乙双方商定，乙方有下列情况之一的，甲方有权按本合同第十三条约定，追偿因乙方过失造成的经济损失：

1．未经甲方书面同意，擅自改变为甲方服务的各房地产经纪事项内容、要求和标准的；

2．未经甲方书面同意，转委托他人的；

3．违反国家和本市有关法律、法规、违背诚实信用原则，或与他人恶意串通，损害当事人利益的；

4．_________。

第八条　甲、乙双方商定，甲方有下列情况之一的，乙方有权按本合同第十三条约定，追偿因甲方过失所造成的经济损失：

1．要求乙方服务的房地产经纪事项不明确，或提供的有关证件和资料不实；

2．甲方利用乙方提供的信息、条件、机会，擅自不履行合同；

3．违反本合同第三条及补充条款的约定，不按期给付或拒付服务费的；

4．_________。

第九条　甲、乙双方商定，乙方履行本合同第二条各房地产经纪事项的服务，必须自本合同生效之日起至_________年_________月_________日止。除甲乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。在本合同终止后的_________日内，如果委托人直接或间接地与经纪人最初物色的客户成交，那么经纪人有权获得经纪合同中订立的佣金。

第十条　本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其它书面的文件，均为本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。

第十一条　本合同及补充条款中未约定的事项，应遵循我国有关法律、法规和本市规定执行。

第十二条　本合同签订后，需要公证的，可按本市公证的有关规定申请办理公证手续。

第十三条　甲、乙双方在履行合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的按本合同约定的下列方法之一，进行解决：

1．向_________仲裁委员会申请仲裁；

2．向人民法院提讼。

第十四条　本合同壹式_________份，甲、乙双方各执_________份，具有同等法律效力。

甲方（盖章）：_________

乙方（盖章）：_________

营业执照号码：_________

营业执照号码：_________

个人身份证号：_________

个人身份证号：_________

法定代表人（签字）：_________

法定代表人（签字）：_________

住址／注册地址：_________

注册地址：_________

邮政编码：_________

邮政编码：_________

联系电话：_________

联系电话：_________

传真号码：_________

传真号码：_________

委托人（签字）：_________

房地产权证编号：_________

第8篇：房产经纪人法律法规范文

关键词：房地产经纪行业 执业责任保险

一. 深圳房地产经纪行业职业责任保险制度建立的背景

（一）行业现状

房地产三级市场是以存量商品房（包括住宅、写字楼和商铺等）交易为主体的市场，一般由房地产经纪人执行操作。深圳房地产三级市场发展自上世纪90年代以来，已经有20多年历史。截止2013年6月，深圳三级市场按交易面积计算占据70%的交易量，全线超过新房市场。同时也是全国占比最高的城市，其发展已具备了推行风险管理措施的基础。

（二）房地产经纪行业的风险特点

风险的解释有三种观点：一是将风险视为机会，风险管理的目的是试图测算风险与回报之间的关系；二是将风险视为危险；第三种观点介于前两者之间，将风险看作不确定性。本文沿用第二种观点。

房屋交易的特殊性在于：

1. 交易金额大，交易风险超出买卖双方与经纪方的承担能力；

2.交易周期相对较长：特别是业主的房产证还处于银行抵押状态时。

房地产经纪人面临的风险主要包括：

a.对交易房屋了解不充分

1、产权状况

（1） 物业是否属于可上市交易的商品房，因为有可能是军产房、小产权房等；

（2） 房屋是否处于限制出售状态；

（3） 房屋是否存处于抵押、查封状态；

（4） 房屋是否为非法建筑或已被列人拆迁范围；

（5） 产权是否属于共有，共有产权的处置必须征得其它所有共有权人的同意；若产权共有人非夫妻关系，必须将定金、首期款及其它楼款按房产证上列明的比例分别转付给产权人；

（6） 不清楚产权人对财产的处置能力，即该产权人是否行为受限权利人，若受限则卖方物业处分权归其监护人所有。

2、房屋其他附带条件

（1） 房屋是否带车位、学位；

（2） 房屋是否带租约出售；如属带租约出售的房屋，是否有租客的放弃优先购买权声明；

（3） 交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产经纪人明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任。此外很多情况下，房地产经纪人也处于信息不对称一方。委托人（一般指卖方）可能刻意隐瞒交易房屋的真实情况或是制造虚假证明，此类行为往往导致另一委托人（通常指买方）将经纪方作为被告或第三人告上法庭，经纪方因此而蒙受损失。

b.签约中存在的风险

房产交易合同涉及的条款众多，而交易合同中一些约定不明、未作特殊约定的事项往往容易引起法律纠纷，如：

1、合同条款约定不明确

（1） 首期款具体金额是否包括定金、定金是否包括诚意金，这几项费用的关系约定不明，导致不同款项的归属引起争议；

（2） 经纪方佣金与赎楼费用、担保费用、按揭费用等约定不清；

（3） 办理按揭时间、赎楼时间不合理，甚至前后颠倒，导致交易失败。

2、对买卖中的特殊情况没有做出特别约定或约定不明确

（1） 没有约定交楼时间（包括业主、租客未能及时搬离），买方不能如期入住，造成买方经济损失；

（2） 带租约出售的房屋，没有约定租客租赁押金的交收时间；

（3） 没有登记物品清单，导致买卖双方交易后产生纠纷。

3、经纪方轻易做出承诺

经纪方为尽快促成交易，经常对经纪方不能控制的事情做出承诺，如银行按揭成数、赎楼费用、过户时间、卖方收款时间等。银行按揭成数由各商业银行根据央行或银监会最新政策制定，时有变动；另外，买方的个人信用也影响按揭成数和利率的界定。而由于各银行对赎楼的要求不同，从而影响赎楼时间，因此过户时间、收款时间也难以准确掌握。一旦经纪方擅自许下的承诺无法兑现，则就容易引发纠纷。

4、买方主体发生变更时，没有签署书面文件

在买卖双方签订《二手房预约买卖及居间服务合同》后，若买方主体发生变更，必须得到卖买双方的书面同意，但经纪方往往为了便捷而跳过这一环节。

c.经纪人处置失当

经纪人由于种种原

，很可能擅自处理敏感事宜，特别是交易资金部分。例如在对违约事实界定不明确或没有确切证据的情况下，经纪人员错误地将定金交由卖方没收或退还给买方。

d.佣金风险

佣金作为房地产经纪机构从事经纪业务的合法报酬，是房地产经纪机构存在和发展的根本目的。客户道德风险往往造成佣金收不齐或无法收佣。它是经纪人在执业过程中面临的主要风险之一。由于我国目前尚未建立起完善的信用体系，法律法规对于房地产交易过程中客户违约跳单等问题缺乏有效约束，客户违约成本较低，这为一些信用不佳的客户逃避违约责任提供了便利。譬如，一些购房者通过和经纪人的多次接触间接套取房源信息，甚至在通过经纪方牵头与卖家取得联系以后，就跳开经纪与卖家直接交易，逃避支付佣金，这种行为破坏了房地产经纪活动的市场运行规则，严重打击了房地产经纪人的执业信心。

引起佣金纠纷的原因主要有以下几种：

1、由买卖双方私下交易（俗称“跳单”）引起的纠纷；

2、交易过程中，一方中途退出交易而引起的佣金支付问题；

3、委托人以特定理由逃避支付佣金而导致无法收到佣金的风险。

e.行家竞争风险

除了客户道德风险外，经纪人还会面对来自行家的恶性竞争。一个经纪人员拿到盘源或带客看房后，会有其他经纪机构的业务员许以各种优惠抢盘或抢客。譬如，经纪人a花费大量时间精力，与客户基本谈妥，这时经纪人b以更低的佣金为诱饵，撬走客户。由于法律在这方面的规定尚属空白，因此目前对这种客户跳单和行家撬单的行为，还缺乏有效约束，这使得房地产经纪人的工作成果难以得到保障。 　f.政策法律风险

所谓政策法律风险，指因国家宏观政策（如货币政策、财政政策、行业政策、地区发展政策等）及相关法律法规发生变化而引致的风险，是一种系统性风险。在房地产领域，政策的变化可能会引起市场价格的变化，房地产交易从开始到最终完成需要一段比较长的时间，如果在这段时间内，房产价格发生变化（上涨或下跌），很可能会引起卖家或买家的违约。

此外，新的法律法规出台，而经纪人又未能及时了解这一变化，或者经纪人对相关法律法规不熟，从而导致签署的合同缺乏法律效力或者引发与客户之间纠纷，这也是经纪人在执业过程中经常遇到的情况。

（三）风险管理策略选择

如下图所示，根据风险发生的频率及风险可能造成的损失，可以把风险分为四类：低频低损、低频高损、高频高损、高频低损。对应不同的风险，可以采取不同的风险管理策略。由以上分析可见，房地产经纪执业风险发生频率相对于经纪人而言，可能是偶然事件，因为大多数的经纪人都训练有素，有一定的从业经验。然而一旦发生风险，就会造成比较高的损失。因此房地产经纪执业风险属于低频高损类的风险，可适用于“风险转移”策略。

二.建立房地产经纪行业执业责任保险制度及其意义

保险是风险转移策略的一种方式。“执业责任保险”是责任保险的细分市场，它是指以专业人员在履行专业服务过程中因疏忽、过失造成其委托人或其他利害相关人的财产或人身伤亡所应承担的赔偿责任为标的的一种责任保险[1]。“疏忽或过失行为”可以理解为被保险人作为专业技术人员，因疏忽大意而未能按照职业要求的谨慎性标准行事，给受害人造成经济损失的行为[2]。通常，执业责任保险人将被保险人有无“过失” 的行为作为理赔的一个要件，被保险人因无过失行为所承担的经济损害赔偿责任一般不属于保险责任范围。

执业责任在我国适用“过错原则”的最根本原因在于职业技术人员所从事的工作本身具有的”不确定性”或”非确定性”[2]。

执业责任保险在国内发展时日尚短，还主要集中在律师、会计、保险经纪等行业。“房地产经纪行业执业责任保险”是执业责任保险的子集。国内对“房地产经纪行业执业责任保险”尚无明确定义，在美国，有一种房地产过失与遗漏保险（real estate errors and omissions insurance），对房地产经纪人由于执业疏忽、过失而造成的消费者损失进行承保。借鉴国外及国内其他行业执业责任保险相关论述，并结合房地产经纪行业基本特性，本文将“房地产经纪行业执业责任保险”定义为：

“房地产经纪行业执业责任保险”是指以房地产经纪机构或其经纪人员在从业过程中，因疏忽、过失造成其委托人或利

害关系人的财产损失或人身伤亡，所应依法承担的赔偿责任作为保险标的的一种执业责任保险。

笔者认为，由于房地产交易环节繁杂、涉及法律法规众多、交易金额又往往较大，导致房地产经纪人在执业过程中面临诸多风险。为转移房地产经纪人的执业风险，保障委托人或其他利害人以及经纪方的合法利益，房地产经纪行业也可以考虑建立起执业责任保险制度。

此外，建立房地产经纪行业执业责任保险制度的意义还在于：

1、规范房地产经纪行业发展，提高行业整体抵抗风险的能力和社会公信力；

2、填补保险业在执业责任保险领域的一块空地，有利于其完善业务体系，开拓新的业务增长点；

3、有利于促进社会和谐稳定，房地产经纪执业责任保险具有明显正外部性特征，能产生良好的社会效应。

三.深圳房地产经纪行业执业责任保险制度设计

（一）保险对象

绝大部分行业的执业责任保险是以行业机构作为保险对象，如保险经纪人执业责任保险、保险人执业责任保险、注册会计师执业责任保险等。深圳房地产经纪行业推行执业登记牌照制度已有多年，但行业中没有拿到牌照的从业人员依然不少，由于执业牌照尚未实现完全覆盖，经纪从业人员流动性又比较大，对经纪人执业行为的监管比较薄弱，因此，以经纪从业人员作为保险对象推行执业责任保险比较困难。从深圳房地产经纪行业目前的发展阶段看，机构是市场运营的主体，也是承担风险的主体，建议以经纪机构作为保险对象。

（二）保障范围

房地产经纪行业面临的主要风险可以归纳为以下三类：

1、经纪人过失风险

此类风险是由经纪机构的雇员在执业过程中的过失行为所导致的，包括以下几方面：

（1）对交易标的物的失察风险：经纪人在执业过程中存在执业瑕疵，未能对交易标的物的产权状况、产权人情况及房屋质量尽到明晰的查察义务。

（2）无恶意的道德风险：经纪人在从业过程中为促成交易行为，往往会做出一些承诺，而这种并无恶意的承诺很可能因为无法兑现而导致纠纷，此类风险亦可划为执业过程中的过失行为。

（3）合同过失风险：房产交易合同涉及的条款众多，而一些经纪人员因为经验不足，对交易合同中的一些条款约定不明、未作特殊约定或做出错误约定，此类行为亦可划归执业过失行为。

（4）丢失重要文件风险：指经纪人员由于疏忽在交易过程中丢失重要交易文件而引发的风险。

2、雇员诚信风险

此类风险指由于经纪人员的故意、恶意行为所引发的风险，包括经纪人员私吞佣金，将客户定金或首期款挪为它用，隐瞒经纪机构做私单等行为。

3、机构经营风险

此类风险指经纪机构经营过程中面临的市场风险，包括以下几方面：

（1）经纪机构的客户故意拖欠或不给佣金；

（2）由于市场及政策原因而导致的经营风险；

（3）自身经营决策失误带来的风险。

狭义的执业责任保险，其保障范围一般只包括执业过失风险。广义的执业责任保险，其保障范围则不仅包括执业过失风险，还包括雇员诚信风险、机构经营风险等。为简化操作，建议执业责任保险只包含执业过失风险。 （三）责任免除

纵观各行业执业责任保险条款，对除外责任的规定大同小异，一般而言，责任免除条款主要包括三个部分内容：

1、 保险公司对因不可抗力（战争、天灾、政策变动等）引发的损失不负责赔偿；

2、 保险公司对因被保险人的故意行为而引发的损失不负责赔偿；

3、 保险公司对被保险人在非执业过程中造成的损失不负责赔偿。

“责任免除”与“保障范围”属互补关系，“保障范围”厘清后，“责任免除”范围也就基本可以确定下来。房地产经纪行业执业责任保险条款中的“责任免除”规定，可以依循其他行业的惯例。

（四）保险费用

保费的计算方式主要有下列几种：

1、按赔偿限额收取费用

这种收费方案以赔偿限额为基础，根据赔偿限额确定费率，其计算公式一般为：

年保险费=赔偿限额*赔偿限额对应费率

2、按业务收入收取费用

这种收费方案以被保险人业务收入为基础收取保险费用，投保人预估被保险人在保险期限内的业务收入，以此计算预收保险费，计算公式为：

预收保险费=被保

险人预计当年业务收入*费率

实际保费超过预收保费的差额，由投保人或被保险人补交，预收保险费超过实际保费的差额，由保险人退还给投保人。

3、按业务收入、赔偿限额综合确定费率

这种收费方案依据被保险人的业务收入及赔偿限额大小综合确定费率。

4、按专业人数收取费用

这种收费方案首先确定每个人的收费标准，然后根据投保人拥有的专业人数计算收取费用，计算公式一般为：

年保险费=每人收费标准*具有专业资格的人数

5、在基本费用基础上进行调整

这种收费方案的保险费由基本保费和调整系数构成，投保人应缴的保险费为基本保费与调整系数相乘得到，即

年保险费=基本费用*调整系数

调整系数有许多种类，如营业性质调整系数、财务状况调整系数、经营水平调整系数、诉讼经验调整系数等。

如果投保期限不足一年，则应收保费在年保险费基础根据短期费率进行调整，即：

应收保费=年保险费*短期费率

四.房地产经纪行业执业责任保险制度的执行难点

执行难点包括过失责任的界定、投保人、保费收取方式、约定的赔偿限额等。

以理赔环节为例，理赔是联系保险公司和保户的重要纽带，是保险经营流程的重要一环。改进理赔服务，是提高社会经济效益的有效途径。

该环节主要应注意改进理赔的服务流程；完善理赔管理制度；加强理赔信息管理；加快保险公估机构的发展。

香港经验值得我们学习。

1990年2月，香港成立“保险索偿投诉局”，专责处理由香港居民持有的个人保单引起的索偿投诉。投诉局的营运经费来自会员公司，为投诉人提供免费服务。

投诉局内组建“保险索偿投诉委员会”，目的是提供独立及公平的裁决，解决保险公司和投保人之间的纠纷。委员会是独立的组织，由独立人士担任主席，其任命必须先获得财经事务及库务局局长的批准。委员会另有四名成员，其中两名来自保险业，其余两名是业外人士。

目前，委员会可以裁定的赔偿限额最高不超过70万港元，承保商会员必须遵守委员会的裁决。倘若投诉人拒绝接纳委员会的决议，有权采取法律行为。委员会的决定并不影响其法律权利。

五.制度推行建议

（一）加大执业责任保险的知识普及

我国保险业起步晚，基础薄弱，全民保险的意识整体比较缺乏。为发展保险业，国务院第23号文件明确提出，要将保险教育纳入中小学课程，普及保险知识。所以保险宣传，特别是老百姓不熟悉的执业责任宣传，更应开辟多元化的宣传途径。“房地产经纪行业执业责任保险”对于地产经纪和客户都是新兴事物，更应在初始化阶段加强宣传。

其次，保险宣传还应遵守银监会和保监会共同的《关于规范银行保险业务的通知》。宣传材料应到按照保险条款，全面、准确得描述保险产品，在醒目位置对经营主体、保险责任、退保费用、现金价值和费用扣除情况等五大要素加以提示。

（二）激励为主，提高行业购买意愿

前文已经分析了房地产经纪行业执业责任保险应当保障的基本范围，即经纪人过失风险、机构雇员忠诚风险及相关必要费用三个部分。但是，就房地产经纪行业执业责任保险保障条款中是否应完整包含上述三个部分，存在较大争议，因为保障范围与保费成本成正比，保障范围越大，则相应缴纳的保费也就越多。针对这一矛盾，本文提出两种模式以供参考：

1、全面保障模式

这种模式下，保障范围涵盖房地产经纪行业涉及的各类风险，包括经纪人执业责任风险、佣金风险、雇员忠诚风险等，通过一份保单即可提供最全面的保障服务。其优势在于，保障范围全面，覆盖范围广泛，符合我们转移行业风险的初衷，并且在保单设计和管理上也比较方便。其缺点在于大而全，保费成本较高，一些投保人可能只对部分保障感兴趣，却要缴纳全额保费，从而降低购买意愿。

2、菜单选择模式

这种模式下，可以根据不同风险类别，设计不同的菜单选项，由消费者根据自身风险状况及成本考虑进行自主选择。譬如，我们可以将一些普遍存在的风险列入为基本保障范围，对一些并非普遍存在的风险保障则可以通过附加条款的形式体现，由投保人根据需要自主选择。其优点在于：更灵活，投保人可根据自身需要选择保障范围；更合理，投保人不需要为自身并

存在的风险买单；更便宜，投保人可以较低的价格购买自身需要的保障。不足在于，操作起来相对复杂，一些机构为降低保费而选择最低保障，导致风险难以转移。

（三）因势利导，慎重选择切入时机

建议制度的推行尽量选择在二手业务高位成交时，这样无论哪一种交缴保费的形式，经纪机构和经纪人员的接受能力会较强。

参考文献

[1] 张洪涛、王和，责任保险理论、实务与案例[m]，中国人民出版社，2005年，p280.

[2] 许琼飞，《责任保险》，中国金融出版社，2007年11月第1版，p299，p309-311，p355.

[3] 建设部，《城市房地产中介服务管理规定》，2001年8月.

[4] 建设部、中国人民银行，《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，2006年12月.

[5] 广东省人大（含常委会），《广东省经纪人管理条例》，1997年6月.

[6] 台湾，《不动产经纪业营业保证基金管理委员会组织及基金管理办法》，2001年6月.

[7] 国家工商行政管理总局，《经纪人管理办法》，2004年8月.

[8] 深圳市国土资源和房产管理局（今深圳市规划和国土资源委员会），《深圳市房地产行业管理规定》（征求意见稿），2009年1月.

[9] 张洪涛、王和，责任保险理论、实务与案例[m]，中国人民出版社，2005年，p292.

[10] 联合国，《2009年世界经济形势与展望（年中报告）》，2009年5月.

[11] 深圳市政府，《深圳市综合配套改革总体方案（2009年）》，2009年5月.

第9篇：房产经纪人法律法规范文

[关键词] 房地产经纪 保证金 市场监管

美国的房地产经纪服务市场监管制度建设始于20世纪初，作为该市场监管制度重要组成部分的房地产经纪保证金制度是其一大特色。日本在“二战”后借鉴美国的经验建立了自己的房地产经纪服务市场监管制度，也包含房地产经纪保证金制度。台湾地区的房地产经纪服务市场监管制度建设起步于20世纪六七十年代，在学习美国和日本经验的同时进行了长时间的探索和实践，到了90年代末才趋于成熟，同样也设立了房地产经纪保证金制度。现将它们的房地产经纪保证金制度做些介绍。

一、发达国家和地区的房地产经纪保证金制度

1.美国的房地产复原基金制度。房地产经纪保证金最早出现在美国，称为“复原基金”或“恢复资金”，是对房地产经纪服务市场进行监管的有效制度之一。该基金由政府主办，大约有40个州要求房地产经纪人员交纳保证金或加入州设立的复原基金，由领照人在申请注册时所缴纳的特别规费积累而成，每个持有牌照者缴纳2千～10万美元，大多数州在2.5万～5万美元的范围。

当持有销售员牌照或经纪人牌照的房地产经纪人员的违规违法行为给客户造成损失，除会受到暂停或吊销其牌照的相应处罚外，受害人可以起诉牌照持有人或其所属公司，从而获得法律判决。但有时候，由于被告偿还能力不足，导致一些判决不能执行，这时可以动用房地产经纪保证金来偿付那些不能执行的判决，以保护社会公众的利益。

2.日本的房地产营业保证金制度。日本借鉴美国的经验设置了“营业保证金”（与美国设置“复原基金”相同）。1952年日本出台关于规范房地产经纪人的法规《不动产交易法》共八章：第一章总则；第二章许可，即房地产交易从业人员需申请许可的各项事宜的规定；第三章房地产交易主任，即房地产经纪人，该章就经纪人的设置、考试、执照核发等有详细规定；第四章营业保证金；第五章业务，规定房地产经纪人业务内容、订金金额的限制、损害赔偿的预定等事项；第六章监督；第七章其他细则；第八章罚则。

日本的法律明确规定房地产交易人员必须将营业保证金寄到事务所附近的信托所，办妥信托储备金后，向建设部长或地方市政府首脑报告，才准予正式营业。其目的也是保护公众的利益，对房地产经纪人进行约束，使社会公众在因某一房地产经纪人的不当行为导致财务损失时能够得到赔偿。

3.台湾地区的房地产营业保证金制度。标志着台湾地区房地产经纪服务市场进入了法制化监管阶段的《不动产经纪业管理条例》（以下简称“条例”）于1998年1月由台湾地区立法机构正式通过。为保障当事人合法权益，“条例”规定了房地产经纪企业开业前应缴存营业保证金，目的是建立房地产经纪从业人员的信用机制。

“条例”规定营业保证金缴纳义务人为房地产经纪企业，企业应依据主管部门规定缴存营业保证金，统一缴存到房地产中介经纪业同业公会或代销经纪业同业公会统一指定的金融机构营业保证基金专户上。同业公会设立营业保证金管理委员会，基金利息用于健全房地产经纪制度。营业保证金缴存以后，发生房地产经纪企业合并、变更的，其已缴存的保证金不受影响，其权利随之转移，不需要重新缴纳。申请退出的企业，自核准注销营业之日起满一年后，可以申请退还其营业保证金本金。受损害人取得对房地产经纪企业或房地产经纪人员的执行名义、经仲裁成立或经基金管理委员会决议支付后，可以在该房地产经纪企业缴存的营业保证金及提供担保总额内，向同业公会请求代为赔偿。

二、国外房地产经纪保证金制度的经验对我国的启示

美国、日本和中国台湾地区的房地产经纪服务市场运作规范，消费者的利益得到保证，这得益于它们都有一套较为完善而有效的房地产经纪服务市场监管制度，其中的房地产经纪保证金制度起到了重要的保障性作用。笔者认为我国应充分认识建立房地产经纪保证金制度的意义，学习和借鉴发达国家和地区的成功经验、尽快建立起具有中国特色的房地产经纪保证金制度，为我国房地产经纪服务市场的健康发展做出贡献。

1.我国建立房地产经纪保证金制度的意义。建立房地产经纪保证金制度的意义在于如下三个方面：(1)强化政府对房地产经纪服务市场的监管能力，提高政府的公信力。目前，我国还没有房地产经纪保证金，若出现房地产经纪机构或经纪人员故意或无意（由于房地产经纪服务过程十分复杂，有时会因考虑不周全的细节而出现过错）导致客户损失，甚至出现房地产经纪机构老板卷款藏匿的恶性事件，客户的损失无法获得赔偿，此时房地产经纪服务市场的监管部门却束手无策，已有的其他市场监管手段无力应对，公众自然会质疑政府的监管能力和公信力。若监管部门掌握房地产经纪保证金这个强有力的监管手段，这时就可以动用保证金，弥补客户全部或部分损失，这样就强化了政府的市场监管能力，提高了政府的公信力。(2)强化房地产经纪行业的信用能力，促进全行业的诚信建设。一方面，设立房地产经纪保证金作为担保以保障房地产交易安全和消费者的权益不受损害，以实际行动树立了房地产经纪行业“诚实信用”的良好“行业形象”，强化了整个房地产经纪行业的信用能力；另一方面，保证金增加了房地产经纪机构和经纪人员“失信”的成本；保证金又是行业全体成员共同缴纳累积而成的风险担保金，一旦某一机构或人员的行为给客户造成损失而支付保证金赔偿时，就会影响到整个行业的利益和形象，必然会遭到行业成员的一致谴责，因而每个成员在从事房地产经纪业务过程中必须小心行事，这有利于促进房地产经纪行业的诚信建设。(3)强化消费者的维权积极性，提高媒体对房地产经纪行业监督的实效性。当消费者的利益受到损害时，如果担心“赢了官司仍不一定能获得赔偿”，他们则不会非常强烈地要求赔偿，只会对房地产经纪行业失去信任而不再消费房地产经纪服务，这个行业就会逐渐萎缩甚至消失。若有房地产经纪保证金做担保，消费者的利益在任何情况下都能得到保护，他们就有积极性到监管部门投诉或到法院起诉违规违法操作的经纪机构和经纪人员，维护自己的正当权益，这样消费者会逐步建立起对房地产经纪业的信任。另外，媒体往往热心曝光违规违法操作者，帮助消费者维护合法权益，但只有在有保证金作担保的情况下，才能真正为消费者挽回损失，对房地产经纪行业的舆论监督才能起到实际效果。

2.我国建立房地产经纪保证金制度的设想。笔者对我国建立房地产经纪保证金制度有如下设想和建议，供有关部门参考：(1)尽快立法确立房地产经纪保证金法律制度。由国务院制定并颁布《房地产经纪管理条例》，在“条例”中规定设立房地产经纪保证金的基本原则；由住房和城乡建设部制定房地产经纪保证金制度的实施细则。由法律法规规定房地产经纪保证金的缴存、管理、性质、用途等具体办法。(2)房地产经纪保证金的缴存与管理。房地产经纪保证金由“机构保证金”和“个人保证金”两部分组成，其缴存义务人为房地产经纪机构（包括分支机构）和房地产经纪人员，其管理者（主办者）为政府行业主管部门。房地产经纪机构及其各分支机构在领取营业执照后，必须按管理者规定的数额把“机构保证金”存入指定的银行账户，方可取得房地产经纪机构或分支机构备案证明书；取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证》和取得《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证》的人员，必须按管理者规定的数额把“个人保证金” 存入指定的银行账户，方可取得房地产经纪人注册证书或房地产经纪人协理注册证书。政府行业主管部门设立经纪保证金管理委员会，负责保证金的具体管理工作，管委会由政府行政管理人员、资深房地产专家、资深房地产经纪人组成。(3)房地产经纪保证金的性质与用途。保证金的性质有二点：一是保证金独立于经纪机构和经纪人员之外，与经纪机构、经纪人员的财产与债务完全脱离，因而具有相对独立性；二是保证金可以购买国债、定期存款（不能购买股票等高风险投资），利息用于房地产经纪研究、教育及健全房地产经纪制度，因而具有公益性质。保证金的用途是：本金专款用于消费者损害赔偿，即受害者获得法院判决、仲裁机构裁决或保证金管理委员会裁定后，从该房地产经纪机构和经纪人员缴存的保证金所提供担保的总金额内支付赔偿。另外，申请退出的经纪机构或经纪人员，自核准注销营业、执业（或从业）之日起满三个月，且未出现过赔偿事件或赔偿金额未超过所缴存的保证金本金者，可申请退还其所缴保证金的全部本金或剩余本金。

参考文献

[1](美)查尔斯·F·弗洛伊德马库斯·T·艾伦:房地产原理[M]．上海人民出版社，2005

[2](美)查尔斯·J·雅各布斯:房地产概论[M]．北京：电子工业出版社，2007