房地产企业会计核算中会计与税法差异

摘要：近年来，随着国内房地产行业的发展，已构成我国GDP指数的重要部分，其企业开发、运营周期长，资金量大，涉及税目种类繁多，纳税金额大等，导致在房地产企业会计核算中会计与税法均有所不同，即缴税纳税也存在着很大差异。本文首先追随到会计与税法产生差异的根源；其次根据会计与税法核算差异，寻找哪些具体方面存在不同，如预收账款、间接费用、税金等差异分析；最后，在房地产企业的核算差异中，提出房地产会计核算处理与税法差异的相应对策。

关键词：房地产；企业；会计核算；税法；差异

一、会计与税法产生差异的原因

会计与税法之间既有联系又有差异，两者都是构成企业财务的重要组成部分，起着至关重要的作用，会计核算出来的数据信息可以为税法审核监督提供重要凭证，然而，税法审核且核准后的结果也可以为会计核算更新数据，改变财务决策方向。

（一）核算依据和标准不一致

虽然会计和税法都构成企业财务的重要组成部分，但两者在实际核算中都存在明显差异。会计在核算时，都严格遵循会计准则，记录企业实际的资金活动，并将企业的资金收支状况，转达给投资者、决策人等需求者。同时，会计会根据不同行业的企业，其核算的方式也多有变化。然而，税法则是必须严格以税务的法律法规制度为依据，其工作职责是监督、审查纳税人的纳税情况，力求客观准确，以免发生纳税人偷漏税等事件发生。所以，会计在实际操作中倾向于灵活性，而相对于会计，税法更多都是真实、严谨、准确，并带有一定的强制色彩在里面。

（二）核算对象不一致

目前，就核算对象来说，会计的核算始终贯穿于企业运营的整体，其涉及企业的所有，如各个部门、资金、资产和原材料等，都是会计核算的重要部分。而税法则是核查纳税人的缴款情况。因此，相较于会计工作的全面烦琐，税法工作的内容往往简单且单一，工作压力也比较小。

二、房地产企业中会计与税法的差异分析

（一）预收账款的差异分析

（1）财务准则及会计核算。房地产企业的项目周期较长，其过程大致分别为取得项目、开发土地、建筑实施、项目完工阶段，企业主要以预售方式销售商品房屋。根据财发【2003】55号文件《关于建筑、施工房地产企业的财务制度》中，明确指出房地产企业在开发土地上建筑的商品房屋，待到工程竣工后，可与买方签订购房协议，并移交商品房屋，进而实现房地产的主营收入。若工程项目未达到竣工状态，房屋为半成品，则收到的房屋款项视为预售款，会计核算中不确认收入，记为“预收账款”，等到项目竣工后，结转相关成本，再确认主营收入。（2）税法规定及税法调整。依据国税发【2009】31号文件《房地产开发、经营业务企业所得税征收办法》中，规定买卖双方签订购房合同后，无论项目是否竣工，所取得的一切收入，均视为销售收入。如果在房地产竣工前和竣工后中，结转相关成本，得出实际利润额与预计利润额有差异，则合并其他相关项目计算房地产企业应纳税额。由此可见，在房地产企业与客户签订购房合同后，取得商品房预售款，会计核算中不确认为收入，而税法中确视为收入，则两者之间有差异，需要在所得税汇算时进行应纳税所得额调整。

（二）间接费用的差异分析

（1）财务准则及会计核算。据企业财务制度规定，间接费用的核算也存在差异。其一，房地产企业发生的管理费或销售费，如业务招待费、广告费及宣传费，作为费用科目，记在管理费用或销售费用科目下。其二，房地产企业用于配套实施所花费的款项，即预提费用，记账时借方：“开发成本”，贷方：“预提费用”或“应付款项”。其三，房地产关联企业受其委托，向银行贷款支付费用等成本，其利息会计核算为当期费用，在利润中予以扣除。（2）税法规定及税法调整。据我国税法规定，房地产企业的管理费或销售费科目下，业务招待费按实际费用的60%和当年实际销售收入的千分之五，孰低原则，予以扣除；广告费和宣传费按规定，予以扣除销售收入15%的支出费用。而预提费用和借款利息支出，也都存在扣除上限，预提费用可以扣除小于合同金额的10%部分；借款利息则是予以扣除借款金额小于注册资本50%部分，其余超过部分都要在所得税汇算时，进行应纳税所得额调整。

（三）所得税差异分析

（1）财务准则及会计核算。目前，就房地产企业而言，会计与税法的税金差异主要体现在预收款是否缴纳企业所得税。结合上述结论，在会计核算中，预收账款收入不确认主营收入，且依据会计配比原则，没有主营收入也就不存在利润。因此，在财务制度下，会计在核算应纳税所得额主要以企业利润总额为依据，收入没确认，则企业利润和所得税也都无法确认。（2）税法规定。根据我国税法制度，房地产企业即使没有确认预收款为主营收入，也需要做好会计核算，计算出利润和应纳税额，并以此申报企业所得税。例如，A房地产企业预收款150万元，房屋未竣工未交付，企业成本利润率10%，所得税率25%，具体核算如下：会计计算所得税=0*25%=0元；税法计算所得税=（预收款*成本利润率）*所得税率=（150*10%）*25%=3.75万元。由此可见，在房地产企业所得税方面，会计核算与税法的差异巨大，尤其是在年末，更会影响企业的财务报表。

三、提出房地产会计核算与税法的差异对策

（一）在预售方面协调好财务准则与税法

在房地产企业与客户签订购房合同后，企业收到房屋预售款项时，无论企业是否确认主营收入，都要进行计提、缴纳各项税费，这种会计核算方式，既违反了收入、成本、税费的配比原则，又不符合我国税法规定，也影响了房地产企业的未来发展。因此，房地产企业在收到房屋预售款项时，可暂时不进行会计核算，待到确认主营收入后，再对预收款、尾款等确认，同时也要计提、缴纳税费，最后再结转各项款项。

（二）在间接费用方面合理协调好财务准则与税法

在房地产企业开发、施工、竣工等阶段，都会产生一定比例的间接费用，如营销费、管理费、成本类等，财务人员在核算期间费用时，都应该明确这些间接费用的真实用途，哪些费用发生某项目的哪个阶段。在房地产企业开发时，会计核算并控制好管理费额度，如招待费预算，对于广告和宣传费，若扣除本年费用仍有余额次年可继续扣。但在房地产开发后，二者对间接是间接费用，即将房地产的开发成本支出核算成开发间接费用，这并不符合房地产会计核算要求，不仅影响房地产的项目成本核算，也影响企业缴纳所得税金额，有可能被视为企业偷逃税。所以，房地产企业的会计人员一定要严谨审核每笔费用支出的用途，以免错误的核算方式为企业带来不良影响。

（三）熟悉会计与税法的所得税核算方式

在房地产收取预售房款时，会计与税法存在差异，根据《房地产开发和视同销售企业特定业务纳税调节明细表》---“计算特定业务的纳税调整额”所明示，税法已将预售房款确认主营收入，但“营改增”后纳税义务有所改变，可将教育费附加和城建税等小税种，于当期税前扣除，减少房地产企业本期利润，进而合理冲减了应纳税所得额。

四、结语

近年来，随着我国税收政策的不断改革，对于房地产企业来说，会计和税法之间的差异越来越多，这就要求企业的财务人员除了合理、合法地会计核算外，还要不断地学习税法中的相关内容，尽可能做到熟悉房地产会计核算和税法之间的差异，从而合理合法地为企业税收筹划。

参考文献

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作者：吴锦晨 单位：浙江中大元通实业有限公司