个人财产转让所得税收筹划浅析

摘要：结合具体实例，从利用“满五唯一”免税政策、利用直系亲属房产赠与免税政策、利用核定征税政策、利用不动产投资分期纳税政策、利用双层公司分配股息、增加财产租赁所得的次数等方面对个人财产转让所得进行税收筹划，以期有助于纳税人减轻税收压力，实现收益最优。

关键词：财产转让所得；个人所得税；税收筹划

金税四期大数据背景下，个人的收入、社保、财富等数据在税务征管系统下处于透明状态，避税的空间大大压缩，纳税人应该如何享受减税降费的红利，降低个税税负以实现最大收益已成为亟待解决的难题。本文拟从下述几个方面对个人财产转让所得的税收筹划进行探讨。

一、利用“满五唯一”免税政策

《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）规定，对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。如果纳税人出售的住房满足上述优惠条件，应尽量享受该税收优惠政策。需要提醒纳税人的是，上述“5年”的起算点是取得房产证或者缴纳契税之日，因此，纳税人购买房产以后应尽快缴纳契税。案例分析1：江军2016年1月以150万元购买了家庭第一套住房且当月缴纳了契税，2022年2月，江军计划购买家庭第二套住房并出售第一套住房。关于家庭住房的换购，江军有两套方案可供选择：方案一：江军先购置第二套住房，待搬家以后再以250万元转让第一套住房。则江军转让第一套住房应缴纳个人所得税＝（250－150）×20%＝20（万元）。方案二：江军先以250万元转让第一套住房，临时租房安置家具，再购买第二套住房。则江军转让第一套住房可以享受免征个人所得税的优惠政策。通过筹划，江军选择方案二少缴纳个税20万元。案例分析2：秦大爷的妻子去世多年，名下仅有一套住房，该住房为2011年购置，购买价格为75万元，目前市场价格为275万元。秦大爷计划将该套住房转让给独生儿子，未来由其子再将该套住房转让。秦大爷有两套方案可供选择：方案一：秦大爷将该套住房赠与其儿子，三年后再由其子将该住房以350万元出售。则秦大爷将该套住房赠与其子可以享受免税政策，秦大爷的儿子出售该住房应缴纳个人所得税=（350－75）×20%＝55（万元）。方案二：秦大爷将该套住房以275万元的价格卖给其子，三年后，其子再将该套住房以350万元出售。则秦大爷将该套住房卖给其独子可以享受免税政策，秦大爷的儿子出售该住房应缴纳个人所得税=（350－275）×20%=15（万元）。由此可见，纳税人选择方案二可减税40（55－15）万元。

二、利用直系亲属房产赠与免税政策

房产赠与非直系亲属，纳税负担几乎等同于买卖，而无偿赠与直系亲属，对当事双方不征收个税。房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，不征收个税。因此，纳税人筹划节税时，建议考虑如何享受直系亲属房产赠与免税政策。案例分析3：金美准备将一套住房赠与其外甥，已知该套住房为金美5年前以180万元购买，目前的市场价格为320万元。金美有两套方案可供选择：方案一：金美直接将该套住房赠与其外甥。则金美的外甥需要缴纳个人所得税=（320－180）×20%=28（万元）。方案二：金美将该套住房赠与其妹妹，其妹再赠与儿子。则金美将该套住房赠与其妹妹可以享受免税优惠，其妹妹再赠予其子（即金美的外甥）也可以享受免税优惠。通过筹划，金美选择方案二可减轻个税税负28万元。案例分析4：冯海准备将一套住房赠与其侄女，已知该套住房为冯海5年前以120万元购买，目前的市场价格为230万元，冯海的哥哥（即冯海侄女的父亲）已经去世，冯海的侄女目前为32周岁。冯海有两套方案可供选择：方案一：冯海直接将该套住房赠与其侄女。则冯海的侄女需要缴纳个人所得税=（230－120）×20%=22（万元）。方案二：冯海将该套住房的永久使用权赠与其侄女并办理公证，同时设立一份公证遗嘱，待冯海百年之后，将该套住房遗赠给其侄女。则冯海将该套住房的永久使用权赠与其侄女不需要缴纳个税，冯海去世后将该套住房遗赠给其侄女，其侄女可以享受免税优惠。由此可见，冯海选择方案二可减轻个税税负22万元。

三、利用核定征税政策

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，纳税人出售住房，如果未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关对其实行核定征税。因此，假如纳税人转让购买年限较久、升值较高的房产时，房产的购买信息往往不太明确，纳税人可以考虑申请核定征收个税。案例分析5：林玲20年前以55万元购置一套房产，目前准备以180万元出售。已知当地税务机关并不掌握林玲购置房产的成本信息。林玲有两套方案可供选择：方案一，按照实际成本计算缴纳个人所得税；方案二，未提供完整、准确的房屋原值凭证，申请税务机关按照3%的比率核定征收个人所得税。请对其进行税收筹划。方案一：按照实际成本计算缴纳个人所得税。则林玲需要缴纳个人所得税=（180－55）×20%=25（万元）。方案二：未提供完整、准确的房屋原值凭证，申请税务机关按照3%的比率核定征收。则林玲需要缴纳个人所得税=180×3%＝5.4（万元）。由此可见，林玲选择方案二可减税19.6（25－5.4）万元。

四、利用不动产投资分期纳税政策

个人以非货币性资产投资，转让收入按评估后的公允价值确定，扣除非货币性资产原值和合理税费后的余额作为应纳税所得额。个人向主管税务机关申报纳税的期限为发生上述应税行为的次月15日内。如果纳税人缴税确实有困难的，可向主管税务机关申请分期缴纳，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内分期缴纳个人所得税。纳税人在使用自有不动产投资创办公司时，利用不动产投资分期纳税政策可得到递延纳税的好处。案例分析6：韩朝阳计划将一套店铺投资设立一家有限责任公司，已知该店铺5年前以300万元购置，目前的市场价为450万元。韩朝阳有两个方案可供选择：方案一：在店铺过户时一次性缴纳个人所得税。则韩朝阳需要缴纳个人所得税=（450－300）×20%=30（万元）。方案二：在店铺过户时分五年缴纳个人所得税，前四年仅象征性缴纳100元税款。则韩朝阳相当于30万元的税款可以延期五年缴纳。假设五年贷款年利率为5%，方案二比方案一节税＝30×5%×5＝7.5（万元）。

五、利用小微企业转让股权

个人转让股权适用的税率是20%，目前利润100万元以下的小微企业适用的所得税税率仅为2.5%，因此，如能在最初投资时即设立双层公司，由上层小微企业作为转让股权的主体，就可以享受小微企业的低税率政策，以最大程度地减轻个人所得税税负。案例分析7：刘唯若干年前投资80万元持有菜菜农业有限公司10%的股权，现刘唯准备以160万元的价格转让该10%的股权。请对其进行税收筹划。方案一：刘唯预先未进行税收筹划。则刘唯应当缴纳个人所得税=（160－80）×20%=16（万元）。方案二：刘唯在投资菜菜农业公司时采取双层公司结构。即刘唯先投资设立正新公司，再由正新公司投资80万元持有菜菜农业公司10%的股权，现正新公司以160万元的价格转让该10%的股权。则正新公司转让股权所得减按12.5%计入应纳税所得额。应当缴纳企业所得税=（160－80）×12.5%×20%=2（万元）。由此可见，刘唯选择方案二可减税14（16－2）万元。

六、利用双层公司分配股息

个人取得股息需要缴纳20%的个人所得税，而公司从公司取得股息属于免税所得，不缴纳企业所得税。不少被转让股权的公司中都有较大数额的未分配利润，如能利用双层公司的结构，在股权转让之前将未分配利润分配至上一层公司，就可以降低股权转让的价格，从而降低股权转让的所得税。案例分析8：邵风于10年前投资50万元创办了科讯公司，为减轻税收负担，科讯公司10年的利润均未分配，目前已经累计达到500万元。现邵风准备将该公司的股权转让给他人，转让价格为600万元。请对其进行税收筹划。方案一：邵风预先未进行税收筹划。则邵风需要缴纳个人所得税=（600－50）×20%=110（万元）。方案二：邵风在10年前即创办双层公司，即先投资55万元创办飞科公司，飞科公司再投资50万元设立科讯公司。则飞科公司在转让科讯公司之前，可以将科讯公司500万元的未分配利润分配至飞科公司。由此，飞科公司的股权转让价可以降低至100万元。飞科公司需要缴纳企业所得税=（100－50）×12.5%×20%=1.25（万元）。邵风投资其他公司也通过飞科公司进行，这样就可以将所有投资利润均留在飞科公司层面。通过税收筹划，选择方案二可减税108.75（110－1.25）万元。

七、利用股权代持实现股权转让的目的

个人转让所持有的股权应向主管税务机关缴纳个税，而个人转让股权所取得的收益权不需要缴纳个人所得税。纳税人可以考虑利用股权代持的方式实现股权转让，待时机合适时再实际转让股权。案例分析9：鲍云持有云顶公司20%的股权，该笔股权的投资成本为70万元，目前对应的公司净资产为140万元。鲍云准备以140万元转让给张青，请对其进行税收筹划。方案一：鲍云预先未进行税收筹划。则鲍云应当缴纳个人所得税=（140－70）×20%=14（万元）。方案二：鲍云与张青签订股权代持协议，鲍云作为名义股东，张青作为实际出资人，鲍云将该20%股权的一切权利均委托张青代为行使，同时将股权质押给张青。为此，张青向鲍云支付140万元。张青每年取得云顶公司的分红。若干年后，因云顶公司经营不善，出现亏损，该公司20%股权对应的净资产仅为77万元。此时，鲍云再将该笔股权以77万元的名义价格（实际不需支付任何价款）转让给张青，鲍云应缴纳个人所得税=（77－70）×20%=1.4（万元）。通过税收筹划，选择方案二可减税12.6（14－1.4）万元。

八、利用个人技术出资的递延纳税优惠

根据《关于完善股权激励和技术入股有关所得税政策的通知》（财税〔2016〕101号）的规定，个人将技术成果作为投资入股到境内居民企业，如果被投资企业以股票（权）的形式支付对价，则个人既可以按照现行税收政策缴纳个税，也可通过递延纳税的税收优惠进行节税。总之，在上述情形下，纳税人应当尽量选择个人技术出资，以达到递延纳税的税收筹划目标。案例分析10：徐教授取得一项专利，估值600万元，成本60万元。徐教授准备将该项专利投资入股宝瑞生物公司，以发挥其社会效益。徐教授有三种方案可供选择：方案一：将该项技术投资入股宝瑞生物公司，在当期缴纳个人所得税。则徐教授需要在当期缴纳个人所得税=（600－60）×20%=108（万元）。方案二：将该项技术投资入股宝瑞生物公司，选择五年分期缴纳个人所得税。则徐教授在当期不需要缴纳个人所得税，只需要在第五年缴纳108万税款即可。假设五年贷款年利率为5%，方案二比方案一节税=108×5%×5=27（万元）。方案三：将该项技术投资入股宝瑞生物公司，选择递延纳税优惠。只要教授不转让该公司的股权，可以一直不缴纳个人所得税。通过筹划，方案三比方案一减轻个人所得税税负108万元，比方案二减轻个人所得税税负27万元。

九、拍卖物品选择核定征税

根据《关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2007〕38号）的规定，个人财产拍卖所得，如果纳税人不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证，不能合理、正确地计算财产原值的，个人所得税按照转让收入额的3%征收率计算缴纳。此外，假如个人所拥有的拍卖品增值较高且税务机关并不掌握拍卖品的成本，纳税人可以选择核定征税。案例分析11：程城酷爱收藏，若干年前在澳门以8万元购得一幅古画。现程城通过拍卖的方式将该幅古画以150万元出售。程城有两种纳税方案可供选择。方案一：提供在澳门购买古画的成本凭证。程城应按实际所得缴纳个税=（150－8）×20%=28.4（万元）。方案二：未提供在澳门购买古画的成本凭证，由税务机关核定征税。程城应缴纳个人所得税=150×3%=4.5（万元）。由此可见，方案二比方案一减税23.9（28.4－4.5）万元。

十、增加财产租赁所得的次数

财产租赁所得的费用扣除实行定额与定率相结合的方法，如果能将财产租赁所得多分几次，使得每次财产租赁所得均低于4000元，可以起到节税的效果。案例分析12：宋非将超市的二层对外出租，年租金为32.4万元。宋非有两个方案可供选择：方案一：将超市二层整个出租给新星公司，月租金为2.7万元。则宋非每月应纳个人所得税=27000×（1－20%）×20%=4320（元）。方案二：将超市二层出租给9家个体工商户，每家每月租金为3000元。则宋非每月应纳个人所得税=（3000－800）×20%×9=3960（元）。由此可见，方案二比方案一每月减税360（4320－3960）元。本文从10个方面通过12个案例分析总结了个人财产转让所得的税收筹划。需要强调的是，个人在转让财产时，应充分把握国家的政策法规和税收筹划技巧，突破固有思维，拒绝野蛮避税，从而切实降个人所得税税收负担。

作者:彭新媛 单位:山东经贸职业学院