房地产行业如何融资精选(九篇)

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第1篇：房地产行业如何融资范文

关键词　房地产；融资；渠道；现状

房地产业是资金密集型行业，如何获得足够的资金支持，如何开拓新的融资渠道，是投资项目得以顺利进行的基本前提，也是当前房地产界关注的热点。

一、房地产企业融资现状认识

房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展和房地产价值的提高而逐渐演变的。房地产价值较低的时候。房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金。几乎没有融资需要；随着房地产价值的逐渐提高。房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款，在融资条件不断变化的今天，贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏，直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后，商业贷款越收越紧，商业银行融资门槛越来越高，在新的贷款限制条件下。房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以，如何调整房地产融资渠道已成为房地产企业发展的瓶颈。

二、现行房地产企业融资渠道分析

(一)自筹资金

自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，在房地产价值较低或开发规模较小时。资金需求比较容易满足。当房地产市场不景气或开发项目无法销售时。房地产企业根本无能力用自筹资金再开发新的项目；随着房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。

(二)预售资金

房地产预售是比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。但随着国家有关规定的健全，要求房地产企业需全部交付土地出让金和投入超过总投资25％的资金。并办理预售许可证等各项证件，方可预售。预售虽可以将部分市场风险转移给买家，但开发利润会下降，如果成本控制较差就会丧失未来利润。随着房地产企业的不断发展。市场供求双方发生转变，供方大于求方时，房地产企业也就难以采用预售方式筹集资金。

(三)商业银行贷款

商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金来自商业银行。房地产企业与商业银行两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。对没有效益和资金发展的企业，商业银行是不愿提供服务的。随着房地产市场的“降温”，商业银行会加强贷款风险的审查措施，使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少。可以说，以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发的，也可预见到房地产企业套取银行资金买地开发模式的终结。

三、房地产企业融资渠道的选择

随着经济全球化步伐的日益加快，市场竞争日趋激烈。多渠道融资已成为国家宏观调控背景下房地产企业生存和发展的必经之路。如何降低融资成本，哪种融资方式成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。所以。房地产企业融资要建立多元化的融资渠道和多元化的股东结构。这样。既有利于资金的筹集，又有助于风险的分散。

(一)证券融资

房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，没有还款期限，同时还可以扩大规模，化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润，使房地产企业主体从国有制走向股份制，有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资的目的。

(二)合作融资

房地产公司合作融资，包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验，进行优势互补。在承接大型国际项目。提高自身知名度的同时达到融资的效果；利用内资，是寻求民间大量闲散资金进行融资。这种方式能充分降低资源浪费，集中不同企业的优势及先进的管理理念，分散投资风险，有钱出钱，无钱出“力”。团结起来。共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式。

(三)债券融资

房地产债券是企业债券的一个组成部分。很多房地产企业发行企业债券比较困难，如果政府加大对房地产企业的支持力度，正确引导房地产企业进行多种经营活动，利用政府的信用建立房地产企业发展基金，为房地产企业债券融资“添砖加瓦”，就会使大众对债券融资的态度有实质性改变，为房地产企业进行债券融资创造良好的前提条件。

(四)信托融资

第2篇：房地产行业如何融资范文

一、房地产资金链风险分析

项目周期理论认为任何项目从开始到结束都可以概括为项目机会分析、项目规划、项目实施和项目后期处理四个部分。每一个阶段都对应着项目的实施情况和特定需求。本文结合项目周期理论，从项目启动到项目最终结束都伴随着资金的流入和流出。要控制企业资金链风险，必须从项目实施的每个环节和相应的任务出发，针对每一个环节的不同情况，分析资金的流入与流出，从而控制相应的风险。风险管理理论支出，风险管理可以划分为风险识别、风险评估、风险应对、风险监控四个环节进行分析与研究。首先，资金风险识别是房地产项目风险管理的基础，重点寻找项目的风险因素，明确风险管理对象。风险评估是结合公司的实际情况，分析项目中的风险点，提出尽可能多的可行性方案，防范相应的风险。风险应对是针对相应的风险，从相关的解决方案中挑选出最符合公司战略目标和未来发展的风险控制方案， 并加以执行。风险监控是对方案实施的效果进行反馈和监督，对方案执行的效果进行评价，并进行适时地纠正和修改。 结合房地产开发资金投资大、开发周期长的特殊性， 本文将房地产开发分为四个阶段，并对每个阶段可能遇到的资金风险进行识别和分析， 并提出可靠的解决办法。

（一）开发前期可行性研究过程中的资金风险项目开发前期通常要进行可行性的研究。可行性研究阶段是投资决策的重要依据，是项目管理前期工作的重中之重。房地产项目的详细可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。

房地产开发前期另一个重要工作是保证开发土地的按时取得。土地项目的基本情况包括有项目的名称、性质、地理位置、周围地理环境、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资方案规划、投资总额，总工期等基本情况。与此同时，还必须进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物、构筑物的现状，计算需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。这些资料是可行性报告对项目进行经济评价的依据。

在项目开发前期，企业必须确定项目开发所需要的资金，计算公司的资金缺口，并提出资金缺口的解决办法，保证项目实施所需要的资金能够完全到位。在前期的可行性分析报告中，对取得土地的价款以及相应的拆迁费用必须做好详细的预算，在房地产开发项目中，前期的土地款是必须要从企业流出的，因此，企业必须对这一部分风险予以充分的考虑。在项目规划方案中，企业将要建设的楼盘规划也必须与相应的资金予以配套。

（二）项目开发建设过程中的资金风险项目开发与建设过程中的资金风险非常复杂，这主要表现为：一方面，房地产项目开发周期长导致房地产企业资金循环周期也相应会较长，大量资金必须占用在一个项目上；另一方面，房地产市场和我国金融市场存在较多的不确定性因素， 导致房地产开发面临较大的资金风险，不可控因素较多，资金的成本和后续资金的跟进存在较大的问题。

针对房地产项目开发和建设过程，资金的风险主要体现在建设周期过长这一特殊客观情况上。资金被过长的占用在一个项目上，加大了资金链断裂的风险。随着2009年下半年，我国政府对金融企业向房地产开发商银根贷款的紧缩，大部分企业在筹集资金方面将面临较大困难。如何合理分配有限的资金到项目开发过程中，同时保证开发项目有条不紊地进行是房地产企业在开发过程中必须要分析的重要议题。首先，不能同时进行多个项目的开发，必须保证企业资金实力能够支撑现有项目的资金需要；其次，在项目开发过程中，如何保证项目建设的速度和资金供给的速度匹配是建设过程中资金风险控制的关键。

（三）产品销售过程中的资金风险我国普通住宅、写字楼、别墅、商业地产的房地产类型主要采取开发销售的模式，资金回笼速度受房地产开发建设周期的影响较大。而商业地产项目经营周期长达十几年甚至更长，因此其投资回收期较长，资金回笼速度缓慢，受宏观政策与微观市场的影响较大，所面临的风险也较大。房地产销售是房地产开发商资金回笼的过程，一方面，企业要偿还公司在项目开发前期向银行和其他机构所借的资金，另一方面还必须保证其他开发项目、竞拍土地资源和公司未来发展的资金。通过租金的形式能够为企业带来稳定的现金流，并且具有较高的收益，但是不能一次性地为企业带来大额现金流入。如何在资金流入上与企业资金流出两者间达成平衡，以及如何有效实现资金的收回是销售过程中资金控制的重点。

（四）售后服务过程中的资金风险现代房地产开发企业在楼盘发开中都包含有物业管理、房屋维修等后续服务项目。在设计阶段，企业根据建筑或建筑构件的使用寿命，确定上述维护工作的时间安排，必要时还可进一步确定大规模整修和组件更换的时间，以实现维护工作和费用的合理化。售后服务可以分为外包和自主经营两类。如果实行物业外包对企业来说就没有资金风险，但是自主经营就必须对相应的资金流出予以控制。

二、资金链风险控制措施

资金链对于房地产开发企业而言具有非常重要的意义。一方面，由于房地产行业属于资本密集型行业，需要大量的资金投入才能够形成；另一方面，房地产开发周期长，企业必须能够有效地分配有限的资金，完成项目开发。针对房地产开发过程中遇到的种种资金管理风险，可以通过下面的相关措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融资方案项目开发前期，企业必须制定有效的融资方案，筹集项目开发过程中需要的资金。具体可从以下几个方面入手：首先，企业需要综合分析和考虑国内的宏观金融政策以及未来政策走向。其次，考虑具体开发项目的资金需要和资金融通的风险和收益情况等因素，确定投资结构，制定初步融资方案。比较不同的融资方案的优缺点，根据项目自身和各融资方式的特点，对融资结构和资金结构进行相应调整。根据融资成本理论，分析比较各种融资方式，选择可行、有效的融资方案。

（二）加强项目开发过程中成本控制在项目实施过程中，需要项目的各种成本进行有效控制，保证资金的合理利用。第一，项目开始初期，做好成本管理的基础工作，对相关原材料的价格进行收集和整理，做好各项房地产项目的成本定额，财务部门应该对相关的预算方案进行修改，并形成考核目标，加强预算的有效执行。第二，实行全面成本管理。结合基础工作的成本定额、财务预算计划，分析对照各部门、各项目工程的成本责任考核指标，向企业领导提供真实的成本数据，严格日常成本管理控制。第三，严格执行考核标准，对各班组的成本控制执行情况进行考核。

（三）在销售过程中加速项目资金回流销售过程是企业资金回流的过程。房地产商品进行流通时，房地产流动资金的周转时间对开发商而言具有非常重要的意义。它直接影响房地产资金全部循环过程，流动资金的周转时间主要取决于房地产货币资金和商品资金在商品流通过程中变更的长短。为了促进资金的回流，房地产企业可以采取相应的营销手段，加速资金的回流速度。分析房地产市场供求信息，正确运用销售心理学和财务杠杆原理，制定有效的营销策略，合理地利用预售手段，可以缩短销售周期加快资金回收。运用有效的营销手段，不仅可提高企业经济效益，还可降低企业的财务风险。

（四）加快房地产体系配套政策改革有效解决房地产资金链的风险还需要相关宏观政策的帮助。扩大参与房地产信贷融资的金融机构的范围，允许有一定实力的非国有商业银行发放房地产抵押贷款是缓解房地产商资金链紧张的有效手段。政府制定相关政策，规范目前在中国房市寻找投资机会和参与投资的私募基金的运作行为，保护投资者的合法权益。监管部门应适当降低房地产企业上市融资的门槛，使一部分具有一定规模和实力的房地产开发企业通过发行股票的方式吸收社会上大量的闲散资金，解决融资难的问题。积极培育企业债券市场，鼓励房地产企业通过发行企业债券，进行直接融资。

房地产业对我国整体经济发展具有非常重要的作用。企业资金链风险控制对房地产企业具有非常重要的意义，关系到企业的生存。如何控制企业开房地产开发过程中的资金风险是企业和政府共同作用的结果。继金融危机后，融资问题逐渐成为房地产市场的核心问题，如何解决资金问题、实现房地产企业资金链的良好运作与不断循环显得尤为重要。

参考文献：

［1］樊幻灵：《论我国房地产企业资金链管理与完善》，《中国房地产金融》2010年第1期。

［2］王琨：《房地产项目资金链风险控制》，《财会通讯》（综合・中）2009年第7期。

第3篇：房地产行业如何融资范文

关键词：房地产行业 融资渠道 策略

一、 房地产企业迫于资金压力，亟需拓展融资渠道

近两年来政府出台的一系列宏观调控，无一例外，都从相当程度上造成了地产企业资金链吃紧。早在2003年6月5日，央行发布了“121号文件”，严控房地产开发企业贷款及土地储备贷款的发放，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超出所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。而2004年出台的“71号文件”，即业界通称的“8·31大限”，则彻底终结了延用多年的土地协议出让制度，规定自2004年8月31日起，严格执行土地招拍挂制度。由于拥有土地储备的企业，必须赶在8月31日前交清所有的土地出让金，致使大量企业再度面临资金紧缺的困难。

随后的一系列金融调控政策，如连续两次加息，各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点，收缩了可贷资金约1100多亿元，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上，都使相当部分开发企业面临资金筹备的难题。尤其在2005年，以打击投机，抑制投资、稳定住房价格为主旨的“国八条”和“七八意见”出台之后，更使整个市场弥漫着浓郁的观望氛围。虽然日前略现回暖迹象，但与往日如火如荼景象相距甚远。这令目前主要靠销售回款融资的开发企业叫苦不迭。

商业性房地产在我国十几年的发展中，资金来源十分单一，走的完全是一条“独木桥”路线，而这座桥主要建在银行之上。2005年8月15日，从中国人民银行公布的《中国房地产金融报告》中可以看到，在房地产业与银行的互动中，已经产生了方向上的偏移，居高不下的房地产市场的贷款给银行带来很大风险。社会资金过于集中于银行，使商业银行在房地产市场形成了一种被动的“垄断”局面。作为国民经济中的支柱产业，房地产业如些单一的融资渠道，给房地产开发商甚至银行体系都造成了很大的负担，同时也造成了很大的风险，迫切需要多多元化的金融模式来解决房地产融资中银行“一贷独大”的问题。而金融资产的多元化怎样用非银行性的资金，通过什么形式来用？资金从哪里来又往哪里去？这些问题无疑关乎着房产地企业的生死。

二、 房地产企业在融资中常面临的问题

1、 贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款；第二种是房地产开发项目贷款，第三种是房地产抵押贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓展。

2、 企业对银行贷款依赖过重。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但在短期内仍难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷支持。目前我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其它资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈回落趋势；房地产开发资金约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。

3、 融资工具的局限性限制。信托融资相对银行贷款受到政策影响小灵活创新空间大，在银行信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。但中国银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）出台后，房地产信托门槛进一步提高。从市场的反映情况看，这一影响是非常迅速的，去年9月份房地产信托发行数量和规模立即出现了大幅回落，与上月相比分别回落19.7和36.4个百分点。另外信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率，期限为3-15年，所以，一般房地产企业开发的项目获取发行的可能性较小。

4、 上市对于身处市场经济中的企业来说无疑是一条上佳的融资途径，房地产企业也不例外。通过增发、配股、可转债三种再筹资方式，房地产上市公司往往可以筹集到数亿甚至更多的奖金用于投入新项目。于是，这种显而易见的优势效应刺激着越来越多的房地产企业开始苦觅上市的可能。然而上市由额度制改为核准度，特别是目前房地产企业上市还属于试点性质，不可能批量上市，按当今的市场面看，每年能安排几十家企业上市已属不易，等在证券商和证监会门口的长龙还不知排到何年何月。

5、 海外基金与国内企业对接的难题。首先外资在选择国内投资伙伴时要求格外苛刻。外资有一系列成熟的基于国外开发商的各种风险评判手段。这些风险评判手段拿到中国衡量开发商或者某一项目的时候，会碰到很多衔接不上的地方，短时间内让这些境外投资机构改变他们的风险投资办法或者降低他们的要求并不容易。另外国内的相关法制规定有很多地方并不清晰，这是境外投资者相当困惑的地方。

三、 房地产业融资渠道拓展策略

1、开发商贴息委托贷款

所谓“开发商贴息委托贷款”是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”，开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，风险的承担者变成了开发商。

第4篇：房地产行业如何融资范文

【关键词】房地产开发 融资成本 融资风险

房地产行业属于资金密集型产业，市场、资金、土地是其发展的三要素。在市场经济背景下，资金充足是房地产开发项目实施的前提，拥有长期灵活可用的资金是房地产开发企业获得成功的关键。对于房地产企业来说，如何选择有效的融资方式，正确的把握各种融资的条件、成本、风险等，是企业在进行项目开发之前要进行研究的，如果能够有效的协调好房地产开发融资成本和融资风险之间的互动关系，必然会为房地产企业的发展带来无限空间，促进国民经济的发展。

一、当前我国房地产开发融资的特点和现状

（一）当前我国房地产开发融资的特点

首先，融资金额大、周期长。资金密集型产业决定了房地产开发必需要有大量的资金投入。很多房地产企业本身自有资金有限，仅占房地产开发所需资金的一小部分，尚不足以完成项目开发，要获得更多的资金，只能通过各种手段对外进行融资。所以，其对外源性资金依赖度很高。

其次，土地和房产是融资的前提条件。随着我国土地政策的改革，土地和房产作为重要的不动产，成为房地产开发企业获得金融机构贷款的重要前提条件。国家土地政策的不断完善，房地产开发商越来越难获得土地，土地在房地产开发行业成为稀缺资源，且随着城市化建设步伐加快，房价不断上涨，这些优质的企业资产自然成为金融机构首要认可的融资条件。

最后，融资风险大、成本高。房地产开发是一个长期的过程，在这个过程中，融资会面临较大风险，比如：国家经济政策、银行信贷政策的变化，市场供求关系的变化、市场竞争、利率、汇率变动等造成融资成本增加的风险，违约等信用风险，市场开发和运营中产生的风险等等。

（二）当前我国房地产开发融资的现状

近几年，为了规范房地产行业的乱象，防止地产泡沫的出现和防范银行金融机构风险，国家政府和央行推出了相应的管理政策，有效地管理房地产行业的融资行为，使得很多楼盘被紧急叫停。房地产开发融资越来越规范、越来越难，资金牢牢的牵住房地产开发企业的发展，使得企业融资需求更加强烈。

首先，融资渠道单一，金融机构贷款难度加大。当前企业主要使用的融资方式是银行贷款。近年来，受金融危机的影响，国家宏观调控加强，央行不断规范房地产行业信贷行为，银行商业贷款要求提高，房地产开发企业在当今经济情况下贷款难度提高。

其次，融资方式呈多样化发展，但融资规模较小。除了民间借贷和上市融资的方式以外，很多方式都比较新，受到各方面的制约，发展不成熟，涉足的企业很少。实践中，民间借贷虽然民间借贷要求比较低，但是融资成本高，贷资金链一旦出现问题，房地产开发企业将面临破产，这使得很多企业望而却步。对于上市融资，当前房地产开发商很多，企业资质参差不齐，普遍采取上市融资的方式显然不合理。

再次，房地产开发融资率不高。当前房地产开发融资存在这样一种现象，一方面很多企业融资困难，另一方面则存在大量被闲置的资金无法找到需要融资的对象。如，实力雄厚的大型房地产企业，融资资金需求不大，却能获得银行大量贷款，进行大量囤地，而那些中小房地产企业却融资无门。

最后，房地产开发融资体系不健全，法律不完善。

由于当前我国金融一、二级市场不完善，导致资本市场（如证券市场）在制度和体制上存在缺陷，给房地产的融资方式带来不利影响。另外，我国房地产开发融资的相关法律法规体系不完善，现有法律规定的一些内容限制或不利于中小房地产企业的发展。

二、降低房地产开发融资成本与风险的建议

（一）选择良好的资本结构，降低融资成本

资本结构体现的是权益性融资和债务性融资的比例变化关系，主要是资产、负债、所有者权益三者之间的比例变化情况。投资者通过不同的融资渠道筹集资金，最终形成房地产开发项目总资产。这些资金比例的变化直接决定了融资成本和风险的大小。从当前情况看，我国房地产开发企业普遍存在负债率过高的情况，尤其在中小型房地产企业更为突出。过高的负债率一定程度上影响到企业融资的能力，融资能力受到限制而企业的资金需求仍然存在，拉高了企业的融资成本或出现融资失败的情况，如此恶性循环将严重影响企业的发展。

（二）拓展多样的融资渠道，分散融资风险

实践中，房地产开发企业的融资渠道有很多中，企业具体选择何种融资渠道应当综合考虑融资的本金和一些隐性的成本问题，从有利于公司股权、资产抵押、质押等方面出发。另外，房地产企业选择融资渠道也要充分考虑到企业的发展情况和发展阶段，不同发展阶段的企业其选择融资渠道各不相同。

（三）提高企业盈利的能力

房地产开发企业应当以国家政策和市场需求为导向，转变传统的经营开发理念，实现企业专业化、精细化、、创新化、差异化的发展道路，提高企业的盈利能力，确保企业资金稳定的流入，减少对融资的依赖。房地产企业在经营过程中，要正确的把握国家政策和市场的风向，规避现实中可能出现的各类风险，增大企业对物业的持有量，提高自身的造血功能。比如，香港的新鸿基、九龙仓、长江实业、大陆地区的万达集团等，都通过发展大量的商业物业，一方面有效的减少企业对融资的依赖，另一方面又能反过来带动房产销售，最终都提高了企业盈利的能力，增加资金流入。

（四）加强融资风险管理

当前，房地产融资的风险主要分为两种，一种是系统风险，包括政治、法律、经济方面的风险，另一种是非系统风险，包括信用协议、承建合同、支付协议、贷款、抵押、质押方面的协议等。这些风险贯穿于房地产项目的始终，企业在实践中应当综合各种风险进行融资可行性研究，合理的预测项目目标实现的可能性和投资偿还借款的能力，重视融资成本及风险的管理，最大限度的发挥融资资金的使用价值，降低融资的风险。

三、结语

房地产业的特点决定了融资成本和风险的矛盾统一关系，从房地产企业的长远发展来看，开发商必须重视和解决资金筹集和风险控制的问题，优化房地产企业的资本结构，有效的降低融资成本和风险。

参考文献

第5篇：房地产行业如何融资范文

关键词：房地产企业 融资 资金 风险 控制

一、房地产企业融资渠道

（一）银行贷款

银行贷款是我国房地产企业融资的最主要渠道。一直以来，我国房地产企业的资金来源，主要是来自于国内商业银行贷款。银行信贷资金贯穿于房地产企业整个运营过程，无论是土地储备、房地产开发，还是其最终销售，几乎都离不开银行信贷资金的参与。据相关调查显示，我国的房地产企业的资金来源于商业银行贷款的部分不会低于50%，其他资金基本为自筹资金。目前，房地产企业自筹资金主要来自于商品房销售收入，其中的大部分又来自购房者的银行按揭贷款。因此，无论是企业的先前贷款还是自筹资金，大部分基本都是来自于银行。银行信贷资金是支撑我国房产企业运营的主要资金链。

（二）房地产信托

作为后起之秀的房地产信托融资具有一定的制度优势，目前，在宏观调控下被越来越多的房地产企业利用，信托发行日益增多。房地产信托融资有三种常用模式，见表1-1。

表1-1 房地产信托融资的三种模式

（三）债券融资

债券融资模式是房地产企业利用资本市场直接融资。相较于一般债券，其能够按期收回本金和利息，收益、流动性，以及安全性都较高。在国外，债券融资是企业外部融资的首选模式，融资额往往要大大高于股票融资。而在我国，房地产企业债券融资尚处于发展阶段，不仅市场和发行程序还不健全和规范，而且发行规模较小，债券评级也缺乏一定的准确性。这些无疑会对房地产企业债券融资规模造成一定影响。

（四）上市融资

无论任何企业，上市融资模式都是一种较为有效的融资渠道。对房地产企业而言，上市融资能够为其资金缺口带来很大弥补。其能帮助房地产企业降低项目融资成本和有效化解金融风险。只是目前我国的金融体系还存在着一定的不安全性，而且对房地产企业的上市审批程序较复杂和严格。短期内我国大部分房地产企业上不具有上市资格，因此这种方式难以被广泛房地产企业应用。

二、房地产企业融资风险因素

（一）融资风险的外部因素

1、宏观政策因素

房地产企业属于资金密集型行业类型，会受国家宏观政策的制约，甚至影响很大。比如，去年年初开始，国家屡次上调存款准备金率，使银行发放贷款的力度不断下降，给房产开发商和购房者都带来很大资金压力。在这一情况下，很多房地产企业的资金链条异常紧张甚至断裂。造成很多房地产企业停滞不前或者破产。此外，国家信贷政策的调整、宏观经济环境、企业信用要求的变化等，都会对房地产业的融资带来一定风险影响。

2、税务环境因素

除了宏观经济政策的影响之外，税务环境因素也会对房地产企业的融资带来一定影响。比如，在我国《税法》中，利息费用允许在所得税前扣除；股息不得扣除，只能从税后利润中支付。如此一来，债务筹资和股权融资（上市融资）使房地产企业的融资成本出现很大差别。尤其是当房地产企业出现资金紧张时，融资成本可能会给其带来很大的财务压力和风险。因此，房地产企业需要对融资模式做出良好的权衡和选择。

3、经济环境因素

房地产企业外部整体经济环境的发展，也会对其融资带来一定风险和影响。倘若房地产企业正处于经济发展状况良好且具有一定增长势头时，企业将会随之而迅速发展。反之，倘若外部经济环境收缩或停滞时，企业则可能会由于资金压力而产生一定的融资风险。

（二）融资风险的内部因素

1、对银行依赖过高且融资方式单一

银行贷款是我国房地产企业融资的最主要渠道。一直以来，我国房地产企业的资金来源，主要是来自于国内商业银行贷款。银行信贷资金贯穿于房地产企业整个运营过程。除了银行贷款外，其他集中融资模式，比如上市融资、房地产信托等，房地产企业利用较少，这几种模式所提供的资金比例也较少。这样的现状造成房地产企业对银行依赖过高，融资模式过于单一。而且，如此一来，银行的经营风险和房地产企业的经营风险被紧密相连。无论任何一方，一旦发生风险或危机，都将对另一方带来直接风险和影响。

2、融资结构的合理性存在一定问题

企业的融资结构会因企业资本不同的划分方式而不同。详见表2-1。

表2-1 资金来划分方式与融资结构的关系

从某种程度上，融资结构可以对产权归属和融资风险等有一定体现。然而，目前我国很多房地产企业的融资结构都不甚不合理，融资成本被人为抬高，融资风险也被增大。

3、缺少融资风险预警机制

房地产作为资金密集型行业，对资金的依赖比较重。融资风险是房地产企业需要重点关注和防范的对象。良好的融资风险预警机制不仅有助于房地产企业防范融资风险，而且还有助于其稳健经营。然而目前，我国房地产企业将注意力普遍集中于追求利润，对风险防范和预警关注力度较小。而一旦出现融资风险，小则影响房地产企业资金链，大则会导致房地产企业破产，因此，在当前融资风险预警机制的建立对房地产企业而言，迫在眉睫。

三、房地产企业融资风险的控制

（一）合理确定融资规模，做到理性融资

房地产企业在融资时，要合理确定融资规模，做到理性融资。倘若房地产企业筹资过多，则过多的筹资额不但会造成资金闲置被浪费，而且还会增加房地产企业的融资成本，甚至因企业债务过多而无力偿还。反之，倘若企业筹资不足，则会影响企业的正常运营和业务开展。因此，企业在进行融资决策之初，就要对融资规模进行合理确定，理性融资。

（二）实现房地产企业融资方式多元化

房地产企业目前融资过于依赖银行贷款，融资方式也较单一。这在市场经济环境尤其是资本市场的大力发展下，已不能够满足房地产企业的发展需求。开展多元化的融资方式是房地产企业的必由之路。下一步，房地产企业应将融资模式由银行贷款这种主要模式转移至房地产信托、上市融资、债务融资等，加大对其他融资方式的发展力度，以构建房地产企业多元化融资体系。

（三）利用融资结构降低融资成本

房地产企业除了要合理确定融资规模和开展多元化的融资方式之外，还要想办法利用融资结构降低融资成本。企业可以根据自身的运营情况和财务状况，优化融资结构，提高资本的利用效率，降低资产负债率，争取布局合理、统筹兼顾。可以根据不同的融资方案采取不同的融资结构。另外，还要对融资期限、融资成本，以及融资机会等予以充分考虑，在尽可能保持企业最佳控制权的同时，寻求最好的融资结构。唯有如此，才能将融资风险防范于未然，企业也才能健康发展。

（四）建立和完善房地产企业的融资风险预警体系

如前文所述，目前房地产企业缺少融资风险预警机制。因此，对其进行建立和完善，是房地产企业控制融资风险的一种当前方式。具体而言，就是利用房地产企业的管理资料、财务资料，以及市场营销资料等，辅之以各类数据模型和财务分析方法的运用，以对房地产企业的融资风险进行预警与防控。融资风险预警机制可以重点处理以下四个方面：第一，为风险预警设立一个目标，确定管理对象的状态和风险范围；第二，量化融资风险，以方便科学考察；第三，对风险成因进行分析，形成风险防范策略的制定思路；第四，依照人们对风险的偏好程度，确定在资本运作主体不同时风险效用值的情况，从而做出相应对策。

参考文献：

[1]刘海丽,周明.中美房地产企业融资问题比较分析[J].现代商业，2011；4

[2]谢冬娇.宏观调控下房地产开发企业的多元化融资策略[J].辽宁经济.2010；3

[3]王秀玲.我国房地产融资渠道现状分析[J].上海房地，2011；2

[4]王珊.路在何方——我国房地产业融资渠道探寻[J].时代经贸(中旬刊).，2008；S6)

[5]张帅.房地产融资中的六大误区[J].财经界，2010；1

[6]潇琦,赵燕军,阴春花. 因为钱房地产业难过年关[J].北京房地产，2009；12

第6篇：房地产行业如何融资范文

【摘要】在我国经济建设中，房地产一直都发挥着不可替代的作用，但房地产行业仍存在着很多令人困扰的问题，为了我国房地产业更快更健康的发展，我们研究如何使得房地产快速融资，通过对我国房地产信托融资进行分析，从而找出其中存在的问题并提出相应的解决方案建议。

【关键词】房地产企业 信托融资 多元化

一、信托融资简介

信托是指受托人根据委托人要求，在双方达成法律协议下受托人管理委托人财产，并为双方带来一定的经济效益的信任托付交易行为。如今社会信托已经从简单的资产管理衍生出多形式信托服务，如平台投资，投资理财等都属于信托的运用。

在我国信托发展史上，信托进行过五次调整改革：

1、1982年4月10日，国务院发出《关于整顿国内信托投资业务和加强更新改造资金管理的通知》。

2、1985年国务院要求银行停办信托贷款和信托业务，清理已办业务。

3、1988年10月，国务院关于关于清理整顿公司的8号文件精神及《关于进一步清理整顿金融性公司的通知》。

4、1995年5月25日，国务院批准《中国人民银行关于中国工商银行等四家银行与所属信托投资公司脱钩的意见》。

5、1999年4月27日，财政部《关于信托投资公司清产核资资产评估和损失冲销的规定》。

以当前形式来看，房地产仍是促进国民经济发展的支柱产业，其较高的综合性、关联性决定了在相关产业链的积极带动作用，比如钢材、水泥等建材行业。作为资金密集产业，随着房地产企业的不断发展、扩大规模，在资金需求这块也相应的有所增加，在整个项目开发的过程中资金使用量较大。如何取得这些资金是当前房地产企业必须面对的问题，作为众多融资方式之一：信托融资为房地产企业获取资金提供了很大帮助。但是由于在我国的信托融资制度环境不够成熟，为房地产企业的融资带来了许多不便与困难。

二、房地产融资分析

随着各行各业的快速发展，融资方式也开始越来越多样化，从2008年到2014年期间，关于国内贷款和自筹资金还是占了房地产融资中很大一部分的，并且自筹资金所占比例逐年上升，自筹资金中很大一部分是预售账款，但预售账款也算是间接的从银行贷款融资，因为人们很少人有能力不通过贷款直接付清购买房地款。无形中，为金融行业带来了一定的压力。另外还有通过利用外资和外商直接投资所融资金，但还是远远赶不上自筹资金和国内贷款融资金额。其他资金来源也是房地产行业融资中的一大重头，那么其他资金来源又包括些什么呢？其他资金来源主要包括上市融资、发行债券、预收账款等。

房地产信托融资，顾名思义，就是将房地产和信托两个行业结合起来，通过信托方式得到资金再用于房地产开发项目，为委托人和受托人双方都带来相应的利益。房地产信托融资的一大功能就是为房地产企业融资提供了很大的选择空间，银行融资要求较高，所以操作复杂，所需时间久，而信托融资则有着较为更低的要求，相对于银行融资更为便捷。所以信托融资成为了广大房地产企业进行融资时的更好的选择。房地产信托的运作流程可分为美国模式和日本模式。它包括委托、业务、金融租赁等业务。

三、房地产企业信托融资中的问题

近年来，房价一直居高不下，房地产市场火爆，这使得房地产企业的投资者产生更大的兴趣，有着更强的激情在这个行业发展。其实这让隐匿的房地产企业债务危机有可能在一定时间内浮出水面，甚至爆发。在信托项目中房地产信托还是存在很大风险的，如若不重视相应问题的解决，债务问题、资金链紧张等一系列问题也会随之而来。

1、缺少专业人才。在强调知识经济的当下，越来越重视人才的发展与培养。对于房地产信托融资运作，工作内容不是抓项目落实而是以理财主的资产运作。因此拥有战略投资眼光、精通投资业务的专业理财人员才是房地产信托融资最迫切需要的，与此同时对房地产行业相关知识的掌握程度也是审核要求之一。但是当前面临的问题是供小于求，遍地开花的房地产企业拥有此类专业人才的还是属于少数。大部分人员无论是专业能力、还是职业道德都有一定的欠缺。人才的稀缺是对房地产信托融资的首要阻碍。

2、房地产信托产品不够多元化，目前，我国房地产信托产品集中于贷款型项目，在某方面，信托业务和银行的业务神相似，这就突出不了他们各自的特征。两者混为一谈，必将削弱一方势力。这样，房地产信托和银行体系就都得不到灵活充分的发展。

3、制度不完善。一个行业要有持续健康的发展必不可少的就是成熟的政策制度环境，然而我国房地产信托融资制度尚不完善。现行制度最主要存在的问题就是在房地产信托投资发展相关内容上分析不够，另外信托行业在我国运行成本较高，突破困难。从结果上来说就是房地产信托没有足够的法律保障，房地产企业很难通过信托融资获取资金。

四、房地产信托融资相关问题的解决对策

1、培养专业的人才队伍。在当前市竞争激烈的场经济环境下，机构投资者对于房地产信托融资的参与度不够，没有充分发挥出信托融资灵活多变、收益稳健等优势。因此房地产企业需要将培养专业的人才队伍作榉⒄怪氐悖通过不断实践，采用学科合理的交叉式培养方法。重视从业人员在财务、金融等方面的业务能力培养。

2、创新房地产信托产品。随着银行贷款等方式的限制越来越多，灵活多变的信托融资将成为房地产企业未来发展的首要融资选择。只有积极创新房地产信托产品，才能促进房地产企业健康、持续性的发展。举例来说，关于产品期限可以采取弹性措施，如果情况特殊可以适当延长期限从而达到降低时间风险的效果。又比如风险控制方面，制定有针对性的防范措施来解决产品发行不同阶段所产生的风险。可以委托专业的团队、风险中介机构等，预测监控风险并及时采取措施避免为企业造成财务损失。

3、构建一体化机制。房地产企业需摸清我国金融市场大环境，结合自身发展实际构建一套包含房地产信贷部、住宅银行及抵押银行等多元主体的投资体系。明确各个主体之间的责任与义务，避免冲突与重复，比如操作运行交给房地产信托投资公司负责、信用保证责任由保险公司承担等，将各个独立的部门有机的揉合起来。

参考文献：

[1]倪鹏飞.中国住房发展报告[M].北京：社会科学文献出版社，2014

第7篇：房地产行业如何融资范文

 

关键词：金融危机　银行　风险管理

一、金融危机的成因——对风险管理的忽视

美国的次贷危机目前已经引起全球性的金融危机．表面看来。次级债问题是由美国低收入者的房贷所引发的。实质上。本次危机起源于刺激经济的目标下，过度的信贷以及信用风险互换等衍生工具的滥用．终致危机恶化。而贯穿始终的是，无论是监管者、金融机构和个人都存在忽视风险管理的因素。产生次级债的直接原因主要有三点。即“资产过度证券化”、“杠杆效应”和“政府监管不力和错位”。而所有这些问题总的来说可以归结为对风险管理的忽视。

金融机构特别是投资银行，在追求业绩的目标驱动下，片面追求业务规模和业务利润的快速增长，而忽视风险甚至无视风险，道德风险和逆向选择在金融行业更加普遍，从业人员的道德水准与风险管控水平下降；另一方面，金融机构对金融衍生工具过分信任，认为一切风险可以通过工具创新转嫁给别人，忽视了衍生工具内在的风险，最终导致金融风险被成十倍地放大。

低收人人群在消费信贷的刺激下．对房价的上涨抱有不切实际的幻想，对自己财务能力弱小的现实视而不见，盲目贷款购买大面积住房，最终无法还清贷款。

信用评级机构则在此中扮演了极其不光彩的角色．甚至故意为投资银行提高其产品的信用等级．某种程度上对金融风险的扩散起到推波助澜的作用。

从监管者的角度，由于长期的经济繁荣和市场繁荣．自由主义的理念在监管者的头脑中占据上风．放松管制、让金融更加自由化成为这一阶段监管者的核心价值观。如果美国所有债权式金融资产都由美联储来监管。也许风险可以被控制在有限的范围之内。比较而言．美联储对银行的监管是严格的。而恰恰次级债以及衍生产品均由美国证监会监管，作为长期监管股权资产的机构，对债权资产的利害关系肯定不如美联储．监管错位也可以看作是危机爆发的重要原因。

综上所述，尽管金融创新和美国次贷危机关系密切，但次贷危机的真正罪魁祸首却是隐藏在这些创新背后对风险控制的极端漠视。从长远看，问题的本质不在于如何限制金融业的创新步伐．而是在于如何强化金融机构的内部控制和风险管理，如何提升监管机构监管金融风险的能力。

二、金融危机的启示

尽管美国这次金融危机与大量衍生工具的推出不无关系，但这绝非是禁锢国内金融市场改革和推动金融创新的理由。事实上，金融创新是把“双刃剑”．既会给银行业带来新的利润，也会带来新的风险。因此。创新是推动金融业发展的动力之源，没有创新就没有效率。但在推动金融创新的同时，必须注重风险管控机制的配套建设。由这次金融危机我们得到如下启示：

(一)加强金融机构的内部管理。从事金融商品创新会为金融机构带来更多的利润，但也让金融机构在承销和交易过程中承担了巨大的风险。由于金融衍生商品的构成相当复杂，创新或复制后金融商品的风险可能与原产品不一样，不仅受标的资产的报酬率和风险所决定。同一金融商品对发行者和使用者的风险也不同。因此金融机构在从事此些业务时必须了解这些业务的风险．并采取必要的防范措施。

(二)合理运用衍生工具，建立风险防范措施。随着国际金融业的迅速发展，金融衍生产品日益成为银行、金融机构及证券公司投资组合中的重要组成部分。因此，凡从事金融衍生产品业务的银行应对其交易活动制定一套完善的内部管理措施，包括交易头寸(指银行和金融机构可动用的款项)的限额，止损的限制，内部监督与稽核。金融创新在分散风险、增加流动性等方面发挥了积极作用，但是它也有可能带来新的风险。以次级按揭贷款为例，其证券化程度很高，但由于其从贷款人到最终投资者之间的交易链很长，有多重的委托代理关系。导致信息极度不对称，促使金融风险产生。我们在提倡金融创新的同时．应当考虑其可能对实体经济带来的负面效应；在积极推出金融新产品的同时，要制定相应的规章制度和管控措施，把握好效率和安全的关系，避免可能带来的风险。

只有结合我国金融业的现实发展水平和承受力．审慎推进各项创新，金融市场上各种风险和收益组合的工具越来越多，投资者用以避险或投资渠道增加，整个金融系统效率提高，安全性增强，中国经济才能获得持久发展的动力。因此，在积极倡导金融创新的同时，必须提高风险管理能力。

三、金融危机对我国银行业的影响

在外围经济环境恶化等不确定因素的影响下．我国经济下行体现在出口业、制造业、房地产业以及房地产业相关的26个行业的利润下滑，这些下滑的公司都是银行的重要客户．银行业面临下滑产生的资产质量变化以及由此对银行收益产生变化的风险。

为了应对金融危机，银行将进行更多的拨备并加强银行的流动性，从而增加资金的成本；在未来利率下调的预期下．由于银行存贷款期限结构的非对称性，将可能缩小银行的利差；资本市场的大幅下跌导致银行理财产品、代理业务等中间业务和创新业务的收入增长缓慢。上述因素共同作用，将对未来我国银行业的盈利能力造成较大的负面影响．预计未来银行业的净利润增速将会显著下滑。

去年以来，银行业金融机构几个方面的风险逐渐暴露。并且部分风险与全球金融危机有直接或间接的关系。各类风险特征如下：

(一)房地产信贷风险压力明显增大。

首先，在我国众多注册的房地产企业中．自有资金能达到35％的企业不到20％，只能靠外部融资满足项目资金内在需要。统计数据表明，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房地产企业自有资金2001年为l8．84％，2002年为l7．53％，20o3年为l6．94％。由于房价上涨。开发商获得了高额的回报，会进一步吸引更多的开发商进入，导致更多的银行贷款进入房地产业，同时，开发商在获取项目后．都会充分利用财务杠杆．借人数倍于其白有资金的银行资金。房企对银行贷款的依存度越来越高，给银行业带来了巨大风险：其一．房地产企业以银行贷款为主进行开发建设．等于将房地产风险完全转嫁到了银行身上。一旦房地产业发生逆转．银行随时面临危机。其二．一些开发商携银行贷款和预售房款潜逃，也给银行带来风险。其三，由于投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力小，他们有充足的时间将房价拉高牟取暴利，而高房价所暗含的风险一直是银行界所担忧的。

第8篇：房地产行业如何融资范文

【关键词】房地产企业融资渠道

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。

第9篇：房地产行业如何融资范文

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。