房地产企业债券精选(九篇)

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第1篇：房地产企业债券范文

房地产业是一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产行业的发展至关重要。在房地产企业的整个运营过程，包括投资开发项目、维持项目、扩大企业规模等各个阶段都需要大量的资金支持，而仅企业自有资金已无法满足企业的需要，只有通过融资才能满足房地产企业不断发展的需要。

一、中国房地产上市公司融资现状

1、内源融资偏少，融资主要依靠外源融资

我国房地产上市公司的融资渠道包括内源融资和外源融资两种方式，外源融资渠道又包括银行借款、股权融资、利用外资和其他资金来源四种。在融资资金比重方面，内源融资比例较低，从2004年到2009年内源融资占全部融资额的比例为0.166748、0.187274、0.186946、0.187667、0.227779、0.181128，平均维持在18%左右，其中2004年最低，为16.6%，2008年最高，达到22%，企业更多还是依靠外部融资。在房地产上市公司外源融资中，银行借款和股权融资相差不大，但是对于整个行业来说，银行借款相对股权融资来说所占比例要稍微高一点。

2、长期融资比例偏低，短期融资比例过高

融资按其期限长短可以分为长期融资和短期融资。房地产行业是典型的资本密集性行业，由于房地产开发企业所开发的项目所需时间比较长，在融资中需要相对较高的长期负债比例。因为这样的资金相对来说比较稳定，能够保证企业资金链完整，以此来满足房地产企业生产经营的需要。我国房地产上市公司长期融资比例整体不高，即使这些相对综合实力较强的房地产上市公司的长期融资比例也只在20%-30%之间，他们更依靠短期负债，这样的融资结构会导致资金相对不稳定，短期还款压力较大，资金容易周转不畅，防范市场风险能力较弱。

3、股权融资比重较高，债券融资较少

由于我国债券市场的不健全，我国房地产上市公司普遍存在股权融资偏好。这种偏好会影响企业融资资金效率，不利于房地产企业的持续健康经营，同时也会给企业带来一定的市场风险，最终影响企业价值的提升。我们都知道当股市低迷时，股市波动较大，偏好股权融资的房地产企业在股市上进行融资就存在很大的困难，现在很多企业通过增发、配股等形式进行融资，这种融资一般手续比较麻烦，对于房地产这样资金需求较强的企业，如果融资被搁浅，将会导致企业资金周转困难，使企业市场风险加大，直接导致企业资金链断裂。

二、中国房地产上市公司融资偏好原因分析

1、融资成本

融资成本是上市公司融资决策中首先考虑的重要因素之一，是投资者在考虑目前的情况后愿意提供资金时的报酬率。根据统计我国上市公司股权融资的单位成本仅为2.42%，三年期企业债券的利率最高限为3.78%、五年期企业债券的利率最高限为4.032%，而一年期借款的年利率为5.85%，三年期银行借款的年利率在5%以上，五年期银行借款的年利率为6.03%，由此对比分析得出上市公司的股权融资成本要低于债权融资和银行借款成本。

2、上市公司考核制度的不合理

上市公司的管理目标是实现股东利益最大化。我国上市公司的管理及投资者对企业经营业绩的衡量，主要是以企业的税后利润作为衡量企业业绩的指标。而目前根据我国的会计计量准则，在对企业税后利润计算时，只扣除了企业间接融资中的债务成本，并未把股权融资成本列入考核对象里，即使考核，也总是很低、甚至为零，而通过债权融资则要进行利息的税前抵扣，进而会造成企业利润降低，利润的降低必然会影响到经营者的声誉，影响投资者的投资态度，所以公司总是更偏好股权融资。

3、资本市场发展不完善

在我国，股票市场要比债券市场发展完善，主要原因是因为我国的相关法律对于上市公司发行债券设置了极为苛刻的条件，能够发行债券的公司很少，而能够发行可转换债券条件的公司则更少。由于政府的管制，目前债券市场的交易品种也是以国债为主，企业债券不仅品种少，总规模也小。其次，从流通市场上看，公司债券的换手率低于其他金融品种，即使在2001年债券市场行情较好的情况下，公司债券的换手率仅为0.23，而交易所国债市场的换手率为2.1，沪市A股市场的换手率为1.92，公司债券流动性不足也将制约公司债券的发行。由于上述原因的存在，我国证券市场的发展存在明显的股市强、债市弱的特征。，我国金融市场发展不平衡，尤其是对债券市场发展的种种限制，是我国上市公司偏好股权融资的主要原因之一。并且在间接融资方面，由于我国商业银行的功能尚未完善，而长期贷款的风险又较大，金融机构并不偏好长期贷款，也导致了企业的间接融资来源受到一定限制，因此上市公司只有通过股权方式进行融资，所以企业资本结构无法得到充分的优化。

三、房地产上市公司融资结构的优化措施

1、加大企业内源融资比例

内源性融资不需要对外支付利息，也不发生融资费用，使得内源性融资的成本远低于外源性融资，而且可以避免普通股带来的控制权稀释问题。因此，内源融资成为西方发达国家企业首选的融资方式，只有当内源性融资无法满足企业的融资需求时，企业才会转向外源性融资。[5]例如，中央银行2010年工作会议上的一个信息就是房地产行业外部融资环境趋紧，2010年房地产信贷出现明显下滑，所以在该年地产商要想保持已开工项目的运行，以及适度增加土地储备，是否拥有充足的自有资金将成为企业发展的关键。

2、大力发展企业债券市场，提高企业长期负债比例

长期以来，我国房地产企业的负债融资方式主要是银行贷款，而且主要是短期贷款，长期负债偏少，需要加大长期负债融资比率。要发展债券市场，可以从以下几方面做起：一是完善发展债券信用评级市场，来加强对企业信用进行评价，同时通过完善《企业债券管理条例》、《破产法》和《公司法》来明确公司破产界限，确立债权人在公司破产中的地位和权益，确保债券人的权益，以此来加快我国债券市场的发展。二是国家应减少限制条件,可以通过债券信用评级市场的发展，让企业在债券发行价格和数量有充分的自主性，同时发展企业债券的二级市场，来增强企业债券的流动性。不过近两年债券市场正在不断发展，2008年信用债总发行规模达到8579.8亿元，并且债券融资规模首次超过股票融资规模，高达3倍，这表明中国资本市场融资结构已发生重大变化。

3、应大力发展机构投资者，加强上市公司监督

目前我国社会上存在很大的闲散资本，具有很强的投资实力。机构投资者可以把社会上这些闲散资金集中起来进行投资，一方面解决了企业的融资难题，一方面为这些闲散资金的拥有者寻找到了投资渠道。我国的机构投资者包括投资基金、保险公司、投资银行以及其他法人机构，与个人投资者相比，机构投资者在专业知识、投资经验、信息资料和分析手段等方面具有优势，比较注重理性和长期投资，能够起到稳定股市的重要作用，同时可以监督公司管理者的经营行为，并对他们形成有力的约束，促进其完善公司治理，提高公司业绩，降低了这些闲散资金拥有者的风险。因此需大力发展机构投资者，促进投资主体多元化。机构投资者队伍的壮大为我国企业发展提供融资渠道，同时避免上市公司做出损害股东利益的不利决策，规范公司经营管理者行为，提高公司价值。

4、完善公司治理结构，提高企业运营能力

加强对融入资金的使用及管理,提高资金的使用效率,使资金运作产生最佳的效果。我们可以借鉴欧美发达国家良好的激励机制，适度地给予管理人股票或股票期权，并且提高中高层管理人员的持股比例，使管理者的利益与公司长期利益挂钩，以此来加强对其的激励和约束，保证管理人员行为的规范化。使管理者以主人翁的态度对公司进行经营，从资金成本最小化，企业市场价值最大化的角度进行外部融资，从而达到优化公司资本结构的目的。保证管理者合理的调动企业的结构和分配企业的全部资源，使企业的生产、销售、人才、资金等管理高效的配合，实现企业的战略目标，在激烈的竞争中掌握主动，站稳脚跟，实现企业价值最大化。

第2篇：房地产企业债券范文

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。

二、上市融资

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初，各大房地产上市公司陆续了年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说，在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。

三、房地产债券融资

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2,900万元、利率为10．1％、限期为3．5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到

期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”；北京首都创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。多年来，债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年虽然有较大反弹，但是2003年却下降到1997年以来的最低点，2004年房地产企业债券只占当年房地产企业资金来源的0．001％。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，2006年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然。而像短期融资券、企业债的发行更有可能成倍增长。因此可以相信，包括短期融资券、可转换债券在内的债券市场将成为2006年房地产公司除银行外最可能企及的方式。当然，国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。

四、夹层融资

“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让咸股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。在“夹层融资”，这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35％、同时具备二级以上开发资质的政策，根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。自银监会2005年9月份下发了关于加强房地产风险控制的“212”号文件后，其政策不仅将以“过桥贷款”为初衷的信托融资通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地产信托业务中普遍采用的抵押式贷款融资和财产信托转让受益权式融资的主流手法就此终结。但在行业中已经将房地产信托业务作为主流盈利模式的信托公司一定不会受到政策的束缚，而将会去寻求更为安全、更具有操作性的创新模式。此种业务创新的信息已经在2005年的第4季度体现出来，行业内房地产创新业务的“夹层融资”、股权投资和债权融资等多种创新手法纷纷登台。联华信托2005年推出的“联信·宝利”7号通过信托持股，在收益权上加以区分，成为我国首个夹层融资信托产品。“联信·宝利”7号信托资金将投资于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权，项目公司由联华信托和大连百年城集团各出资5,000万元，分别持有项目公司20％的股份，1，5亿元信托资金入股占项目公司股份60％。而在1．5亿元的信托资金中，“联信·宝利”7号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益分配，劣后受益人次级参与信托利益分配。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。五、房地产信托

在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。自2002年以来信托投资公司发行一系列房地产信托计划，特别是央行“121文件”以后，房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。据市场不完全统计，截止到2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157．27亿元，绝对额大幅增加了35．1亿元，分别较去年同期增长11％和28．73％。其

产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。当2006年金融服务领域全面开放、房地产行业进一步与国际接轨以后，我国房地产信托融资将会有大幅度发展。2006年我国房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。2006年房地产信托市场将会出现如下五大特征：(1)整体趋势先抑后扬。(2)专业化、细腻化将会稳步推动市场向成熟迈进。(3)信托商将在212号文的“后房地产信托时代”，逐步亮剑。(4)房地产信托投融资的区域化将趋明显。(5)产品发行总量会走低，但总体发行规模将继续放大。随着信托计划200份的可能突破及分类监管的正式实施，2006年有望成为信托行业走向规范与专业的转折之年。经过短时期的低迷之后，房地产信托产品2006年6月份重新坐上信托产品的头把交椅，发行规模达到21．34亿元，占当月发行的信托产品总规模的三成之多。尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。业内人士认为，虽然房地产的暴利时代即将过去，却仍不妨碍房地产作为一种商品所能产生的可观收益。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外一种方式，可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

六、海外地产基金

目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。2005年8月26日，软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团与顺驰(中国)不动产网络集团签订了战略投资协议，软银亚洲和凯雷分别投资了3,500万美元和1,000万美元，分别占有顺驰(中国)不动产网络集团15％和7．5％的股份。业界专家分析，2006年金融要全面开放，外资银行、外来资金必将成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段，2006年可望有新的突破。从发展趋势看，在未来两三年内境外基金将快速增加，这些境外基金将带来他们的资金和经验，并越来越多地参与到中国房地产行业。当然，要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。

七、房地产信托投资基金(REITS)

房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地产基金、美国西蒙地产集团先后与深国投下的商用置业公司签订合同，合作开发内地商业地产。在这些举动的背后，房地产投资信托(REITs)的身影隐约可见。由于缺乏相应的立法，我国资本市场上的REITs尚未定型，至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品。2005年11月，在全国商业地产情况调查组向国务院递交的调查报告中，商务部明确提出开放REITs通道的建议，国内旺ITs正从激烈探讨悄悄地向实质性尝试迈进。至2005年年末，内地在香港共有三只REITs上市，市值达到31亿美元，投资回报率5％-6％左右。对国内的地产商来说，REITs虽好，但操作起来却难。由于相应制度不健全，在国内操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配时都需要缴税)问题，投资回报率要求较高，国内的房地产公司一般难以承受。由于没有设立REITs方面的合法机制，内地开发商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也乐于和外资基金合作。REITs俨然已成为2006年房地产领域最为热门的话题。据了解，目前已经进入上市通道将于2006年在新加坡或香港发行REITs的企业包括华银投资、大连万达集团、华润置地(1109．HK)、北辰实业(0588．HK)等。2006年将有更多打包国内物业的REITs项目在香港发行。2006年将拉开内地房地产项目的REITs奔赴海外上市的大幕。中国内地房地产开发企业到香港资本市场上发行REITs进行融资，从宏观上而言，有利于降低中国银行业贷款中房地产贷款的比重，减轻房地产行业周期性波动对于中国商业银行体系的；中击；从微观上而言，有利于中国房地产企业开辟新的融资渠道。中国的房地产业已经发展到资本主导的阶段，发展REITs产品与REITs市场将是未来中国房地

产市场发展的一个重要方向。从某种意义上讲，REITs将改变目前中国房地产市场的一些运作规则及固有理念，也将缔造一个全新的“地产金融”时代。当然，中国在目前的制度下，发展REITs还需要时间。

八、其他方式

1、私募融资。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。向私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。

2、典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。典当融资虽然不占主流地位，但依然是解决房地产企业短期资金困难的一束救命稻草。典当融资在2005年扮演了中小房地产企业救命稻草的角色，也成为一些大企业首选的应急融资方式。由于成本太高，2006年内典当融资的非主流地位难以改变，但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。

第3篇：房地产企业债券范文

关键词：房地产；融资

一、房地产企业融资现状概述

随着改革开放步伐的不断加快我国的房地产行业也迅速发展起来，房地产业在国民经济中占据了重要的位置。房地产既是消费品又是投资品，是股票与金融市场的基础，房地产业不仅与众多投资者的经济利益密切相关，也关系到国家的战略布局和经济发展。房地产业对资金的使用，有需求量大、周期长的特点，在大多数情况下，企业的自有资金都不足以满足需求，因此房地产业的发展需要借助金融机构，房地产企业的融资也成为企业能否健康发展的关键因素。

房地产是资金密集型行业，不论中短期还是长期的房地产投资，都有很大的资金需求，房地产市场和资本市场联系紧密。按房地产融资类型可以分为内部融资以及权益融资和债务融资。一般来说，内部融资能够减少交易费用，融资成本也比较低，有利于加强企业控制。权益融资的预期收益较高，需要承担较高的融资成本，而且经营风险较大；而债务融资的预期收益较小，融资成本相对较低，经营风险也比较小。

房地产的内部融资主要包括企业的自有基金和预收账款，其中自有基金包括企业设立时各方投入的资金和从税后利润中提取的资本公积和盈余公积。预收账款是指在房屋建成前预收购房者的账款以及委托开发项目的预收建设基金。

房地产的权益融资是出资方与房地产企业共同承担投资风险，同时也一起分享投资利润。房地产的权益融资方式有许多，主要包括私人投资、信托基金、私募股权等。房地产债务融资的出资方不承担投资风险，所得到的利润是融资协议中约定的利息和相关费用。债务融资到期需要偿还本金及利息，需要承担固定费用。债务融资的方式主要包括银行贷款、商业信用、企业债券、融资租赁等。

二、当前存在的主要融资问题

（一）融资渠道较为单一

银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产企业的负债率普遍较高，其中银行贷款占据了最大的比例，在自筹资金中也有相当一部分来自银行贷款，银行贷款成了房产开发商经营周转的主要资金来源。这使银行承担了很大的融资信用风险和投资市场风险，一旦风险爆发可能会影响整个国民经济的健康发展。我国房地产企业在上市融资方面还比较艰难，上市融资在房地产业的融资总体中的比例较低。另外债券融资的成本相对较低，但我国企业债券市场的规模比较小，流动性比较差。

（二）房地产金融市场体系和相关法律法规不完善

在完善的金融体系中应该有专业的房地产投资机构、担保机构和抵押贷款机构，在我国这些机构的发展都不完善，还不能充分发挥它们的重要作用。相对于房地产市场的发展而言，我国房地产金融市场的法制法规是比较落后的，目前还没有专门的房地产金融监管体制，金融业务方面的相关规范也有亟待完善。虽然国家和地方颁布了一系列的法律法规，但还存在着体系不全面和规定不具体等问题，这些都制约了房地产业的经济发展。

（三）缺乏融资专业人才

房地产企业的融资管理中需要大量的专业人才，他们需要精通投资业务、具有战略眼光并且能对这个房地产业有相当程度的理解，这方面的人才数量不足以满足现在房地产业发展的需要。

三、房地产企业融资改善建议

（一）确定合理的资本结构。合理的资本结构需要做到两点：一是合理的股权资本内部结构；二是合理的股权资本和债权资本比例。房地产上市公司可以利用再融资来实现这两点，再融资可以使房地产上市公司资本负债率达到合理水平，国有股也可以实现相对减持，重洗引入更优质的机构投资者，从而实现合理的资本结构的，这样也有利于实现管理绩效的改善。企业融资是为了获取企业进一步发展所必需的资本，所以企业应确保筹集到的资金能投向于符合企业战略目标的项目，这样才能实现资源的优化配置，提高资本使用效率，促进企业的成长。

（二）根据企业的实际状况来选择融资方式。不同的企业有着不同的融资需求，企业应该根据自身的情况来确定融资方式，优化融资结构，如效益较好的情况下可以多考虑私募融资，规模较大的项目可以考虑项目融资等。

（三）发展上市融资。股市融资是重要的融资途径，股权融资成本相对较低，和债务融资相比，不用支付利息也不用返还本金，可以降低企业的财务风险和经营成本，还可以提高公司的影响力，也能在一定程度上降低信贷风险。

（四）完善房地产债券市场。房地产企业通过发行债券可以得到稳定的资金来源，支撑企业的健康发展。房地产企业的负债率通常较高，而间接融资的成本较高，房地产企业发行债券可以降低财务成本，改善融资结构。

（五）完善房地产企业融资相关法律法规。相关部门应尽快完善现行的房地产法律法规，保障房地产信贷的法律地位，为我国房地产企业融资提供必要的法律保护和支撑，明确房地产企业和个人的权利与义务，规范房地产企业的融资行为，为房地产金融市场快速健康发展保驾护航。（作者单位：湘潭大学商学院）

参考文献：

[1] 刘铁城.有关房地产开发企业融资管理问题探讨[J]经济生活文摘，2012，（9）

第4篇：房地产企业债券范文

关键词：美国；房地产投资信托基金；融资

一、美国的房地产投资信托基金

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的一种形式，也是房地产行业的新兴的融资模式。自20世纪60年代在美国确立以来，对美国房地产市场产生深刻的影响，更迅速被加拿大、日本等国借鉴。

（一）房地产投资信托基金兴起的背景分析

REITs在美国的第一次发展的是在20世纪60年代，这正是美国经济大发展的时期。这一时期，美国经济保持持续高速增长，出现了城市化建设的浪潮以及战后新生一代开始步入成年，对住宅消费需求急增，这些因素极大地刺激了美国房地产业的发展，拓宽了REITs的利润空间。金融业的发展也促进了REITs的发展。在REITs起步阶段，美国金融业对REITs的约束比对银行的约束宽松很多，使得REITs得以成功迈出第一步。资本市场趋于成熟，美国股票市场经过持续上涨阶段，平均收益率远高于同时期的银行利率和债券利率，刺激了更多的社会资金投向股票市场，直接带动了REITs的发展。全美投资基金空前繁荣，居民储蓄的持续增长都直接推动了REITs的发展。经济增长使得居民收入增长，带动了对个人投资产品需求的增加。受投资资金规模制约，广大个体投资者无法投资于房地产业，而REITs作为一种分散风险、高回报的房地产投资产品，正好符合了个人投资者的需求。

1960年美国国会通过《房地产投资信托法》。立法者确立了以下有关REITs的基本原则：一是REITs须为中小投资者提供风险较小的房地产投资机会。认为REITs通过投资多样化、管理专业化、直接所有权等形式可以为中小投资者带来通常只有机构投资者和大投资者享有的收益，同时有效地降低了投资的风险。二是REITs必须是消极的投资工具。“消极”的投资行为是指经理和雇员不得直接进行房地产的管理和运作，只是对房地产管理业务的开展予以决策，具体的信托资产管理工作应聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成。

20世纪80年代到20世纪90年代，美国税法的几次改革加快了REITs发展的步伐。1986年立法首次允许REITs为其承租人提供常规的服务。这使得REITs不仅对其财产拥有使用权，还拥有了经营管理权。REITs的经营者不必通过承包人即可直接对其承租人提供服务；1993年美国法律取消了养老金投资REITs的限制；而1997年法律确立的相关规则简化了REITs的运作。以上数次法律的制定有力地推动了REITs的发展进程。放松了对REITs的各种限制，大大提高了其投资者的盈利空间，这是美国REITs能蓬勃发展的最直接原因。

美国制定了相当完备的监管法规来保证投资基金业的健康发展，监管法规主要包括《证券交易法》、《投资公司法》、《证券投资者保护法》等。全国证券交易委员会、证券交易所、全国证券商协会形成一整套基金外部监控机制，在投资基金内部基金受托人独立于基金经营者对其进行有效监管，确保了财务公开，决策透明度高。

（二）房地产投资信托基金的优点分析

房地产投资信托可以把土地、项目、资金等因素有效的整合起来，在制度下安排财务方案以及融资手段，集合民间投资资金给房地产开发商投资，通过股权信托、资金信托、财产信托及投资基金、资产重组、资本运作等多种方式的组合运用，并与商业银行、证券公司等金融机构合作，针对性地服务于综合要求且难度较大的企业或项目。优点表现在：房地产投资信托基金具有高回报率。REITs投资最大的优点是高收益，有定期的股息收益。根据美国法律，REITs必须把应课税收入的至少90%，以股息形式给股东，因此股息率相对优厚，投资者可以获得比较稳定的收入。在过去十年里REITs平均年度股息率达6.96%，远高于十年期美国政府债券5.86%、标准普尔指数公用股4.45%和标准普尔500指数1.79%。由于REITs在交易所上市，价格走势和买卖与一般股票一样，投资者也可享受中至长期的价格升值。房地产投资信托基金具有高稳定性。虽然投资REITs的回报率不逊于股票及债券，但REITs的波动却远小于股票，还可对冲通货膨胀的影响。REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其它金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能。当通货膨胀上升，REITs的资产价值与租金收入也上升，间接有助于投资者抵消通货膨胀的影响。房地产投资信托基金具有低风险率。在相同的宏观经济环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的收益。房地产投资信托为分散风险，进行资产多样化投资组合管理，使房地产投资信托的投资涵盖的物业种类足够丰富，分布的区域足够广阔，从而保证自己的投资更安全。房地产投资信托基金具有低税率。与高收益相对的是REITs的低风险与低税收。根据美国税收法规REITs投资可免双重征税，这使得一般中小投资者在没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资，在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，公司是不被征收资本利得税的。房地产投资信托基金具有低融资成本。对银行贷款而言，房地产信托融资方式可以降低房地产企业整体的融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司的资金运营和企业的持续发展，在不提高公司资产负债率的

情况下优化房地产企业的结构。

二、我国房地产企业融资现状分析

我国的房地产业长期独立于金融业之外，采用建筑业的方式进行调控和管理。这种模式的直接后果就是没有形成房地产金融体系，房地产商自立一派，房地产金融变成简单的房地产信贷。以银行为代表的金融系统仅仅成为房地产商的资金供应商。目前我国房地产企业的融资状况存在如下主要问题：

（一）融资结构单一，开发资金以银行贷款为主

由于国内金融市场的不发达，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其它的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资所占的比重十分微小。从企业统计角度看，房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个部分，而预售款中的大部分来自于银行对个人的住房消费贷款，因此实际上银行贷款和预售款均来自于商业银行，房地产开发对银行的依赖程度相当高。

（二）股票与债券的比例失衡，债券融资规模较小

目前，我国房地产企业的直接融资方式有二种：一是股票市场融资。目前我国约有房地产开发企业5万余家，而在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅102家左右，房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例仅为2‰-3‰。对房地产企业来说，直接融资所需的各种审批环节、复杂手续以及较高的融资成本让不少小型房地产企业望而却步。即使是已经上市的房地产公司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资的条件。二是企业债券融资。在过去七八年间，债券融资在房地产企业全部资金中所占比重呈下降趋势。

（三）法律法规不健全，影响融资渠道的拓宽

我国法规制度不完善是房地产企业融资受阻的主要原因，房地产业缺少一个稳定、规范的融资市场。譬如《公司法》和《企业债券管理条例》对发行企业债券的限制过多，阻碍了一级市场规模的扩大。根据《公司法》规定，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，才可以发行公司债券。这就将大部分无国有投资主体背景的、有限责任公司性质的商业地产开发公司从可发行公司债券的范围内划了出去。对急需开拓融资渠道的中小房地产开发企业来说，发行企业债券更不具备可行性。股票市场和债券市场情形相当：在当前《证券法》的框架下，大部分房地产企业无法上市等等。此外，房地产投资基金属于产业投资基金，不在目前已经立法的《证券投资基金法》的调整范围之内。由于目前尚无规范产业投资基金的专门法律，设立房地产投资基金仍处于无法可依状态。相关法律法规的不健全甚至空位，成为房地产业融资创新的最大障碍，亟待加以健全和完善。

三、构建我国以房地产信托为核心的多元融资模式

通过对美国REITs的研究，结合我国目前经济发展水平，笔者建议在我国房地产企业建立自有资金+信托资金+银行金融组合工具为核心的多元化融资模式，这样既可以降低银行的金融风险，又可以为我国房地产企业提供较为稳定的货币支持。

（一）有利于完善我国房地产金融架构

作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金，发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充；房地产信托投资基金在美国既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产投资信托基金直接把投资者资金融入到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，我国推出房地产投资信托基金，将大大地提高我国房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

（二）有助于分散与降低系统性风险，提高我国金融系统安全性

银行和市场对于风险的分担方式是不同的。在我国商业银行对风险进行跨时分担比较有效的，容易把风险在未来和现在之间进行合理分配；而房地产信托跨空间风险分担能力强，可以在不同的主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着我国商业银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性比较差，调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，很难在当期解决风险积累的问题，如果是在某一段时间的风险超过了警戒线，就会产生危机。房地产信托基金对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，其风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决市场当期的风险累积。从房地产融资的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产投资信托基金，将一定程度提高房地产融资当期的系统风险化解能力。房地产投资信托基金的引入，是我国发展房地产市场信用的重要举措，不仅不会加大系统风险，相反，还有助于房地产金融系统风险的分散和化解，提高我国金融体系的安全性。

（三）有助于我国房地产企业的资金的循环与积累

房地产投资信托基金具有保值增值的功能，并且房地产投资的收益相对比较稳定。房地产的特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响。当前我国正处于城市化进程中，住房商品化日益深入人心，房地产市场成为我国经济发展中一个热点。在我国国民收入持续增加的背景下，商品住房消费需求占消费总需求的比重也将进一步提高，城市其它房地产相关的需求也将不断增长，这决定了在我国房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期预期收益比较高，房地产投资信托基金的收益也很高。因此，房地产投资信托基金的引入，可以避免我国单一融资体系下银行相关政策对房地产行的冲击。同时可以为那些有意分享房地产业高收益的投资者提供投资机会，有助于缓解中国金融体系的矛盾。

参考文献：

1、张仕廉,卢立宇,刘伟.中美房地产投资信托法律比较[J].建筑经济,2006(5).

2、陈柳钦.美国房地产投资信托基金(REITs)的发展与启示[J].建筑经济,2004(11).

3、王仁涛.我国发展房地产投资信托的障碍及对策分析[J].中国房地信息,2005(1).

4、郭业力.我国房地产投融资格局分析及路径选择[J].财贸研究,2006(2).

5、刘洪玉.美国房地产投资信托发展的经验与启示[EB/OL].blog.省略/group/blogforum_detail.php?blog_id=333115&msg_id=28819,2004-08-02.

第5篇：房地产企业债券范文

关键词： 融资模式 企业 房地产 矿业

一、 我国企业融资背景

改革开放以来，我国经济飞速发展，资本市场进一步开放，企业发展亟需资金支持。2008年来，我国为抵御国际金融危机投入四万亿资金进行宏观调控，其中不少流入房地产、矿产企业等特殊行业，成为行业发展的主要资金来源，必须通过多种渠道获得风险、数量匹配的资金。与此同时，基于国际对融资的经验，融资方式不当，比例失调将会造成全国乃至全世界的金融危机。在此情况下，探究这类行业中企业的融资模式、存在问题以及相关对策对企业的长远发展具有深远意义。

房地产、矿业的发展带动着建材、交通等多个行业，其本身的行业性质和资金密集的属性，导致其扩张对金融的依赖性不断增加，企业无法通过自身积累弥补项目对资金的巨大需求，必须通过多种渠道获得风险、数量匹配的资金。与此同时，基于国际对融资的经验，融资方式不当，比例失调将会造成全国乃至全世界的金融危机。2011年，我国国内生产总值达到47.3万亿元，其中房地产、矿业固定投资占国内生产总值的16%，相比自2005以来，房地产、矿业占国内生产总值约19%有所下降，但房地产、矿业对我国经济发展的影响仍具有举足轻重的地位。根据2012年中国统计年鉴公布的数据，2011年我国采矿业固定投资总额达到了1.18万亿元，，较2010年增长了746亿元，资金总额规模达到1.19万亿元，其中国家预算资金占10.3%，国内贷款占10.4%，外资资金占7.5%，自筹资金占84.5%。2011年房地产业投资规模达到了6.18万亿元，约为2008年投资规模的两倍资金总额规模达到10万亿，其中国家预算资金占1.1%，国内贷款占14.1%，外资资金占8.1%，自筹资金占45.7%。由此可见，自筹资金方式是融资的主要模式，其次以国内贷款为主，房地产、矿业企业的投资规模近几年有扩大趋势，企业对资金的需求也不断增加。

二、 房地产、矿业企业融资模式

1. 自有资金

企业在经营过程中产生利润，净利润部分作为企业的留存收益，股东的投入资金作为资本公积为企业发展提供资金支持，同时，企业的其他综合收益例如可出售金融债券的公允价值变动等作为所有者权益增加企业资金。企业的自有资金使用成本低，且资金为企业持有，持有期限受到的限制较小，但是由于房地产、矿业项目耗费资金额大、周期长，仅仅利用企业自有资金不能填补资金需求，故在融资中所占比例并不高。

2. 预售账款

预售账款融资是指通过预售产品获得资金，例如在房地产经营中，开发商将建设中的房屋预售给房屋承购人，承购人支付一定的定金或一定比例的房屋购买款项。在矿业融资中，企业通过预售矿产品，例如预售黄金以此为矿山开发提供资金，或者在通过对冲交易获得资金，规避风险。预售账款在企业财务报表中作为负债，增加了企业现金流，预售款的资金通常风险小，且利息低甚至无息，但是预售账款增加资金的力度有限，且受到市场行情的不确定性影响，企业必须要保证项目的顺利进行，避免产品交付违约导致的损失。

3. 银行贷款

企业通过银行贷款融资，融资形式通常包括信用贷款、担保贷款、抵押贷款以及质押贷款等。企业通过其信誉、其他企业担保或将土地、在建工程或以采矿权作为抵押获得贷款，目前国内少数银行（如：国家开发银行）允许企业使用探矿权抵押融资。银行贷款融资操作较为简单、融资额度较大、成本相对较低，但是银行的授信对象通常是经营情况良好、富有经营经验、信誉较好的中大型企业，对经营年限、注册资本、财务状况、营业收入规模、还款来源、抵押物价值等都有严格要求，同时对于项目自有资金比例有严格限制，只有配比足额项目资本金，才能获得相应的银行贷款。所以大多数中小企业通过银行贷款融资获得的资金有限。

4. 企业上市

企业上市融资是指企业通过向公众出资人出让企业所有权获得资金。股票作为企业股东对企业所有权凭证，是企业获得更多民间出资人资本的有效方式，公开发行是指发行人通过中介机构向不特定的社会公众广泛地发售证券。上市融资是目前国内企业融资的主要形式，发行方式包括IPO发行、配股发行、增发股票、可转债券等。上市股权融资作为当下外援融资的主要方式，对企业融资具有重要作用。但是近年来房价持续上涨，政府对为控制房地产过热对房地产企业上市条件进一步严格规范，部分企业的上市计划受阻，融资额度受限。

5. 引进外资

根据2012年中国统计年鉴的数据，外资融资在融资中仍占有不少比例。企业通过国际金融机构例如世界银行等获得资金，但是此类资金往往需要企业获得某些特许项目融资权利以及政府提供担保，获得资金的企业以大型企业为主，对中小企业很难通过引进外资融入资金，此种融资通常针对经济发展较慢的发展中国家，随着我国经济的迅速发展，国际支援型贷款会逐渐减少。由于除此之外，企业可以通过合资形式融资，外商入股作为企业的控股人或实际控制人参与企业管理经营，但长期以来为防止热钱过多流入房地产行业，加强对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资，国家对外资投资房地产有诸多限制，商务主管部门对外汇流入类房地产项目、跨境投融资活动以及并购、股权出资等方式新设及增资的房地产项目的审批监管都越加严格。

6. 债券融资

企业债券融资是指企业通过发行债券筹资。公司债的类型主要包括担保债券、无担保债券、中期票据结构化票据、商业票据、直销票据、交易商承销票据等。担保债券是指企业通过房屋、土地、股票或其他资产作为担保品发行债券，土房地产、矿业企业将房屋、土地或矿产作为抵押品发行债券。无担保债券是指凭借发行人信用发行债券。票据形式作为一种企业的债务凭证，利率相对较低，只是目前国内票据等衍生品市场并不发达，筹资额度有限。

7. 其他形式

其他融资形式包括资产支持证券、私募股权、房地产信托投资基金等形式。资产支持证券市值以应收账款、贷款等作为标的资产发行证券，企业资产证券化可以通过以企业可产生稳定未来现金流的资产作为担保，通过金融市场出售债券私募股权是指向非公众出让股权获得资金，包括杠杆收购、夹层融资等。房地产信托投资基金是房地产融资的一种特殊基金，将流动性低的房地产投资转化为流动性高的信托基金出售给投资者。

三、 我国企业融资模式存在的问题

1. 融资渠道单一、融资方式过度依赖银行间接融资

虽然从2011年统计数据来看，房地产、矿业国内贷款仅占资金规模的15%以内，但是国内贷款仅仅指直接融资部分，矿业和房地产的间接融资资金中银行贷款所占比例仍然居高不下。以房地产业为例，购房定金以及按揭约有50%以上来自银行贷款，而自筹资金中主要资金来源于预售款收入以及抵押贷款等。由于银行授信在风险控制和监管都存在不足，过度依赖银行对我国金融体系发展增加了风险。例如受矿业或房价价格影响，资金链的断链或销售收入的回收不畅等将会影响银行还款，从而导致银行系统风险增加，国内金融体系不稳定。

2. 融资比例失调、股权融资比例不高

在企业融资手段中，股权融资比例不高，而企业上市股权融资形式作为融资的主要方式，上市资金无利息、资金使用时间长。以房地产业为例，截止2011年底，国内房地产企业个数约为8.8万个，其中能够通过上市融资的公司不到1%。由于上市条件严格、环节复杂、审批时间长，只有极少数企业可以上市，部分企业通过借壳上市融资，但总体看来，上市融资比例不高。同时，企业债券发行占融资资金的比例过低，企业债券发行具有利率低、数量大的优点，债券发行操作复杂、对企业要求高，企业债券发行对中小企业难以实现。

3. 企业信用、规模参差不齐

从行业发展来看，企业大小规模不一，参差不齐。从我国矿业企业上市情况分析，2013年7月，上市公司个数仅为132家；我国房地产上市公司企业仅有276家。企业发展规模参差不齐，部分小型企业信用不良、资金流无法满足经营周转。矿业、房地产业具有耗资大、周期长，企业发展具有规模经济的特性，企业规模小导致小型企业无法降低经营成本，而融资方式和数量又受到限制。

4. 国内法律不完善和政府政策障碍

我国资本市场起步较晚，衍生品发展不完善，许多融资手段也受到政策限制。例如房地产企业上市并不受政府支持。证监会对炒房、炒地、拥有闲置土地较多的企业实施暂停上市的政策。而我国私募股权、资产支持证券等其他渠道缺少完善的法律作为支撑，金融衍生品市场不成熟，企业难以通过其他方式融资。

四、 我国企业融资模式的对策分析

1. 加大银行监管力度、规范融资借贷程序

行业融资过于依赖银行，银行信贷作为融资的主要形式，加强银行融资途径的监管力度、规范资金借贷程序对我国金融市场健康成长具有重要意义。从贷款融资的直接融资与间接融资来看，除了对借款企业的经营条件等作出严格监管，在消费市场中对间接融资也要控制借贷风险，例如住房按揭贷款的利率、期限等，防止金融泡沫的产生和破灭造成的金融危机。

2. 鼓励上市融资、债券融资、私募股权等融资形式

企业融资形式单一，上市融资、债券融资的比例较小，不仅会增加企业运营资本的成本，甚至会造成企业融资机制的畸形。银监会、国务院等鼓励企业推行资产证券化等金融工具，加强资金的流动性管理，企业也应该借助政府推力，建立多元化融资机制，避免银行资金紧缩对行业造成的巨大冲击。

3. 支持并监管中小企业的发展

行业竞争有利于产品市场降低成本，并使得社会福利最大化。鼓励中小企业发展，避免行业内寡头或垄断十分重要，但是考虑到矿业、房地产企业的规模和耗资，在鼓励中小企业发展的同时，对发展状况不良，经营存在问题的企业要加大整治力度，避免其信用不佳造成的风险增加，但对于经营管理健康的企业要降低资产等融资门槛，鼓励其长足地发展。

4. 规范并健全金融法规制度

我国金融市场起步较晚，在法律法规制定上相对其他发达国家不成熟，我国应该借鉴欧美等国家在资本市场监管以及银监会、证监会等监管制度上的经验和相关政策，同时因地制宜，发展适合我国国情的政策制度和法律法规，避免引进的金融衍生产品在国内体制下成长畸形。

参考文献：

[1] 单光振. 浅析民营企业融资的现状及对策[J]. 北京：中国乡镇企业会计，2013（5）.

[2] 刘旦.我国房地产开发企业债券融资研究[J].天津：中国房地产，2011（9）.

第6篇：房地产企业债券范文

【关键词】房地产；融资方式

目前，我国房地产业的融资新旧问题亟待解决，房地产业发展除了银行信贷资金支持外几乎还没有其他的融资方式。融资结构单一，融资渠道有限，因此要采取多种房地产融资方法。

1 房地产金融基本状况

近年来我国房地产的金融支持力度有所下降，目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。我们从牛力华、忍卫卓“我国房地产金融发展现状及问题解决”一文给出的数据中，可以清晰看出自1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。

2 房地产业融资问题的主要成因

造成房地产业融资问题的主要成因有以下几个方面:

2.1 土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本,占用了企业更多的资金,同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄,资金的自我积累能力下降。

2.2 房地产业存在调整期。相关数据表明,我国房地产业发展波动周期一般为4-5年,一旦进入调整期,产品销售速度必然明显下降,资金回笼周期延长。

2.3 海外企业竞争加剧。目前，大批海外房地产业进入我国内地，对我国房地产业是一个很大的冲击。

3 房地产业融资的方式

3.1 银行贷款 。房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

3.2 企业上市融资。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。

3.3 信托项目融资。在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。

3.4 房地产信托投资基金（REITs）。房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestment Trusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。

3.5 房地产债券融资 。房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。

3.6 夹层融资。“夹层融资”(mezzanine efinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让成股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。

3.7 其他方式。首先，私募融资。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。其次，典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。其三，合作开发。土地实现完全市场化的公开供给之后，土地供应量亦随之减少，开发商取得土地的成本增加。其四，海外地产基金。目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式――一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。

4 对房地产业融资方式的探讨

4.1 造成我国房地产企业融资方式单一的原因：

4.1.1 我国金融体制不够完善、证券市场不成熟。我国经济正处于从计划体制向市场体制过渡的时期，或多或少都保留了计划体制的因素。

4.1.2 相关房地产融资的法律制度缺失。政府对房地产融资的影响很大，对于银行贷款之外的融资方式，如房地产信托，股权融资，REITS等等，政府都有很大的限制，采取这些方式融资。

4.1.3 房地产企业法人融资观念滞后。在过去的金融机构只有银行的环境下，房地产企业法人只能通过银行贷款获得资金。

4.1.4 国有银行筹集资金的能力居支配地位。银行吸收的是全国人民的存款，尽管房地产企业所需要的资金庞大，银行贷款还有其他的优势，贷款利率稳定，银行数量众多，办理程序比较简便等等，吸引了很多的房地产企业。

4.2 我国房地产企业融资方式应该采取多元化的途径

4.2.1 加快金融改革的进程。融资方式的单一，归根结底都还是我国的金融市场不够成熟。因此，完善金融体制十分必要。

4.2.2 转变政府职能。过去房地产市场的计划体制，造成了房地产企业对银行贷款的过度依赖。现在已经是市场经济，应该以市场为主导，政府对房地产企业融资的直接干预已经不适宜了。

4.2.3 房地产企业要改变融资观念，尽早与市场经济接轨、与国际接轨。国际上房地产企业的融资方式都是多样，灵活的。

4.2.4 大力发展融资中介服务机构。房地产融资涉及金融、法律、房地产、投资等方面的专业领域，因此设立提供信息服务的资产评估机构，咨询公司，律师事务所很有必要。

4.2.5 推广其他融资方式，进行融资方式创新。如房地产信托相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用；股权融资增强了公司抗风险的能力等等，除了发展现有的融资方式，还应该探求更新更有效的融资方式，例如新出现的融资租赁，合伙建房等。

参考文献：

[1]牛力华、忍卫卓我国房地产金融发展现状及问题解决《商情（教育经济研究）》2008年3期.

[2]孙海南 房地产融资方式的选择及探讨《新财经》上半月2010年10期.

[3]高彦文 我国房地产市场融资方式和渠道分析投资价值中国网 2010年10月14日.

[4]董藩，王家庭．房地产金融．东北财经大学出版社．2000年5月第一版.

[5]刘正山．房地产投资分析．东北财经大学出版社．2004年8月第一版.

[6]张学．房地产金融知识手册．中国金融出版社.

第7篇：房地产企业债券范文

关键词：房地产；融资；问题；措施

在当前我国社会经济发展的过程中，房地产行业的发展在其中有着十分重要的意义，它不仅关系到我国整个社会经济发展，还给人们的生活和工作创造了一个良好的环境。而房地产企业融资作为当前我国房地产行业发展的主要内容之一，在对融资模式进行研究分析，可以有利于我国房地产行业的可持续发展。不过，从当前我国房地产企业融资发展的实际情况来看，我们在房地产融资的过程中，还存在着许多的问题，这些问题就给房地产行业的发展带来了巨大的影响，因此我们就要根据我国当前国情，来对房地产融资中存在的问题进行分析，从而找到相关的解决措施，来对其进行处理，以保证我国社会经济的长足发展。下面我们就对房地产融资中存在的问题和相关的措施进行介绍。

一、我国房地产企业融资主要模式

在当前我国的房地产行业发展的过程中，人们就采用融资模式来促进社会经济的发展，其中常用的融资模式主要有以下几种

1、金融机构借款

所谓的金融机构借款也就是指，房地产企业在经济发展的过程中，向银行或者其他的金融企业借款。近年来，在我国社会经济发展的过程中，由于房价突飞猛涨，房地产行业也得到了迅速的发展，许多开发商为了进一步的促进自身经济的增长，就向金融机构融资，以确保自身经济的周转。

2、债券融资

在当前我国债券市场发展的过程中，由于社会民众没有对其进行相应的支撑，这就对我国企业债券行业的发展有着极大的形象，而在我国房地产行业发展的过程中，因为自身需要巨大的资金，而且自身的金融风险也比较巨大，这就使得房地产企业在经济发展的过程中，缺少流动性，所以我们就可以将债券市场和房地产市场向结合，这样不仅有效的解决了我国房地产行业发展中存在的资金问题，还对当前我国企业债券市场的运作机制起到了一个良好的推动作用。

3、上市融资

从1997年起，我国的房地产业逐渐转入理性的发展阶段。从我国房地产业从开始发展到现在的十几年间，融资之路异常曲折。从1993年以前的开放阶段到1993—1999年上半年的明令禁止阶段以及1999年下半年开始的解禁试点阶段。

4、利用外资

房地产企业利用外资是相对于在国内融资而言的，就是指利用境外流入的资金对公司进行经营和对业务进行开发。

5、房地产投资信托

从我国信托投资公司进入新的发展阶段以来，房地产投资信托在其中发展中一直发挥着很重要的作用，特别是在2010年年末印花对房地产市场实行紧缩政策之后，迫使大量的地产企业转向信托机构某集资金。

6、自筹资金

尽管上市募集资金和利用外资都可以为企业资金提供很好支撑，但是自筹资金在房地产企业中仍然占有很重要的地位，仅仅按照国家规定的最低标准，自筹资金比例也占项目总资金的35%。

二、我国房地产企业融资模式中存在的问题

目前，我国房地产企业在融资发展的过程中，由于受到各方面因素的影响，因此导致其自身经济在实际运作的过程中，存在着许多的问题，其中常见的几种问题主要体现在以下几个方面。

1、融资过于依赖银行贷款且贷款方式单一

在房地产这个行业中，其最传统的融资方式就是向银行贷款。并且，这个也经常看作房地产行业的主要融资方式。因此也不免会产生资金依靠银行贷款过度，来源形式过于单一，经营性欠款和银行贷款的数量过大等状况。

2、利用外资增长过快且利用率不高

众所周知，房地产的开发需要丰富的资金作为后盾。这些资金来源也多种多样。其中，利用外资、银行贷款、自筹资金占据了一大部分，还有通过其他渠道获得资金。房地产业自2002年以来取得了飞速的发展，并且，其投资额也在不断的上升。

3、企业负债率高，自有资金严重不足

目前，我国的房地产行业的负债率普遍都不低，自2002—2012年年间，我国的房地产面临一个严峻的形势，背着一个沉重的债务包袱。房地产开发公司的资金数目也比较少，远远低于国家的规定标准。因为面临沉重的负债问题，所以直接就像影响了这个产业的稳定，为以后的发展买下了一个定时炸弹，降低了公司的信誉，使得公司在集资时面临严峻的问题。

4、制度不健全，制约创新融资模式的发展

如果缺少了相关配套的法律法规，就会使得经济的发展出现滞后效应，影响经济的发展。由于我国的相关法律不够完善，很多房地产企业无法找到一个合适的渠道进行合理的融资，这就使得我国的房地产出现了上述资金不足的现象。这严重阻碍了房地产企业的发展，急需才有有效的措施进行改进。

三、房地产融资存在问题的对策研究

在我国房地产业融资模式的优化上，应立足于我国特定的经济背景下，构建起证券市场融资与银行信贷融资两者相协调，充分利用财政性融资的综合房地产融资模式体系。

1、提高直接融资比重

从对我国房地产企业融资模式的问题分析中可以得出结论，直接融资在整个房地产融资中所占比重不高，有必要完善和深化房地产资本市场。长时间以来，我国的房地产融资就会过多的依赖于非市场化的银行信贷融资，并且这个局面是很难改变的，导致银行企业信用关系的扭曲，信贷的风险集中化，资金的使用率低下等不良现象的发生。

2、构建多层次的银行体系

按照目前的状况来说，我国的银行体系过于单一，市场化程度不高，融资机制创新力度不足，因此亟待建立健全。也只有通过建立完善的银行体系才可能为房地产融资提供保障。

3、深化发展财政性融资

财政性融资是财政政策主导的一类融资，表现为福利性资金，比如住房公积金。我国目前住房公积金政策的运用只限于个别企业的员工福利措施，未能得以普及，给房地产行业的资金支持作用有限，完善和发展的空间很大。

可见。我国的房地产业融资发展滞后，已是我国房地产业健康发展的瓶颈。房地产业本就属于资金密集型的行业，而其经济活动就是巨额资金的投入运行过程。房地产企业的背后是一个为其提供资金的集合市场，而且这个市场是个活跃的市场。在市场中，企业可以选择不同的融资方式，组成合理的融资结构，从而实现企业的融资目标。

四、结束语

由此可见，在当前我国房地产行业发展的过程中，房地产融资中还存在着许多问题，这些问题不仅影响了我国社会经济的发展，还存在着极大的发展风险，因此我们就要根据当前我国房地产发展的实际情况，来对其中存在的问题进行处理，以确保我国社会经济的发展。

参考文献

第8篇：房地产企业债券范文

【关键词】房地产 融资市场 宏观调控

作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。经历多轮宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之路。面对严格的土地政策和不利的金融政策，国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。

一、我国房地产企业面临的融资困境

多年来，房地产企业开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款。银行贷款占房地产开发资金总额的近60%。银行信贷属于间接债务融资途径，银行等金融机构贷款。前者依赖于开发商业绩、业务及信用历史，开发商无需用开发的房地产抵押，但需要用其他抵押或个人担保。后者则要求开发商以拥有的房地产作抵押，包括土地产开发抵押贷款和房地产开发抵押贷款，这种方式能降低信贷风险，在银行信贷业务中占主导地位。针对商业银行在房地产开发信贷中的问题，去年央行121号文件要求开发商在申请信贷时，其自有资金应不低于开发项目总投资额的30%。禁止异地贷款，提高第二套住房贷款利率。借款人申请个人商业用房贷款抵借比不超过60%，贷款期限最长不得超过十年，以限制开发商利用个人按揭贷款进行滚动开发。文件还限制商业银行对建筑施工企业流动资金贷款，防止开发商利用建筑施工企业的垫资搞开发，使房地产商融资更加艰难。

二、房地产多渠道融资带来的利好分析

有效地分散资金贷出行集中放贷的信用风险和市场风险。房地产业提供的是一种非常特殊的商品，具有投资额大、建设周期长、不能移动的特点。虽然基础设施建设也具有类似的性质，但基础设施属于公共产品，由全体纳税人共同负担成本，追求的是社会效用最大化。

因此，它们之间最大的本质区别在于房地产业是商业运作的产物，必须考虑利润。房产商享有开发项目的收益，也就承担了相应的风险。由于其不能移动的特点，其市场风险又具有特殊性。一个房地产项目投入开发建设后，若房产市场价格开始回落，已落成楼盘的空置率很高，商品房供过于求处于滞销期，则项目建成之后有可能卖不出去，无法收回成本。但这时已投入巨额投资并完成了大部分建设，无法推倒重建，更不能把房地产项目搬到畅销地区去销售。也就是说，房地产项目适应市场变化的灵活性比其他商品差得多。这时房产开发商将承担巨大的市场风险。而当开发资金主要来自银行时，就意味着银行将产生大量的不良信贷资产，不仅收不回利息，本金也同样面临损失的危险。在这个时候，房产开发商面临的市场风险也就落在银行头上，使整个银行系统资产质量下降，潜伏着金融风险，进而影响国民经济的其他行业。但当房地产资金来源多样化时，风险也必将分散化，多资金贷出者和投资者在共享利益的同时，也将共担风险，就其中任何一个出资者而言，分散后的风险可能在可承受的范围之内，在信息不对称的市场环境中，商业银行时时刻刻都要面临开发商逃废债务的风险。在监督成本的制约下又无法做到彻底全面的风险控制，而融资渠道的多样化则可分散开发商带给商业银行的信用风险。

三、现阶段开创房地产融资新渠道的路径选择

（一）银行贷款

一直以来银行贷款是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。按照国家统计数字，2003年房地产开发贷款余额为24 661亿元，同比增长37.21%，占整个金融机构贷款余额的比重达到21.10%，而 2002年所占比重为16.90%，2001年仅为13.03%，其增长速度之快已经引起国家重视。从2003年121号文件到2004-04的贷款叫停，使开发商的融资途径骤然收紧。同时，国家出台规定，开发商的自有资本金由过去的20%调整到现在的35%，对要求贷款的房地产开发企业门槛做了很大提高，银行贷款将不再成为开发商的主要融资渠道。

（二）上市融资

上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。但是，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市有着严格的审批。2003年9月，中国证监会又公布了《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》，“通知”规定，自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内未有发生重大变化、实际控制人未发生变更。对照这个条件，目前，国内大多数房地产企业都无法达到要求，因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法实现。

（三）发行债券

在资本市场上发行债券，也可在短期内筹集大量资金，满足商业地产开发的需要。债券融资财务成本较低，债券付息可在税前扣除，企业可利用财务杠杆效应，但发行债券同样对开发商的资质提出较高的要求，在安排债券偿付计划时，要避免还债压力过于集中，企业发债时只能被动接受市场现有的利率水平，对筹资成本的控制缺乏灵活性。除了以上原因，还由于我国债券市场并未发展起来，导致我国企业债券融资的比例较小。

参考文献：

第9篇：房地产企业债券范文

【关键词】信托；房地产基金；REITs

房地产业属于资本密集型产业，具有开发项目规模大，投资回收期长，所需资金量大等特点。其中，资金融通在房地产开发过程中贯穿始终、关乎成败，因此成为房企最为关注的问题。

一、银行信贷——仍占主导地位

众所周知，我国房地产企业资金来源很重要一部分是银行贷款。根据国家统计局数据，自1998年住房制度市场化改革以来至2003年，国内贷款占房地产企业资金来源的比例一直在保持在20%以上。另外70%以上资金源于自筹资金、定金和预付款，这些款项中很大一部分是于银行按揭贷款，房企累积从银行中获得的信贷超过70%。2003年央行为抑制房地产泡沫出台121号文件后，银行对房地产企业贷款受到限制，国内贷款比例开始逐年下降，至2011年降为15%，但银行对房地产的输血仍达到40%以上。

对企业而言，银行贷款有着便捷、成本相对较低、财务杠杆作用大的优势；对商业银行而言，房地产目前在我国仍然是一个利润较高的行业，房地产信贷业务仍被视为优质资产。商业银行为追求利润积极向房地产企业贷款，在宏观上增加了货币供应量，微观上使得房地产企业的资金链得到保证。但过度依赖银行贷款作为资金来源存在很大风险：一旦发生还贷危机银行为了从安全原则出发将迅速收回贷款，房地产企业资金链紧绷造成后续开发资金匮乏，出现烂尾楼等现象；同时高度集中的银行融资体制也加大了银行的信贷风险，若房价大幅下降，银行拍卖抵押物也无法收回贷款本息，将成为风险最终承担者。在我国，银行呆账最终可能需要财政来买单。另外，相比于国外多样的房地产开发贷款方式，我国的品种较为单一，主要还是浮动利率抵押贷款，需要创新和拓宽。

二、发行债券和上市融资——对于大多数房企很困难

以信贷融资为主，我国房地产企业和一般企业相同，还可以通过发行债券和上市进行融资。

债券融资可以分担银行贷款的压力，分散银行和政府的风险。对企业而言，有利于降低融资成本。因为相比于发行股票股息的税后支付，债务的利息计入成本，这在一定程度上减少了税收。对投资者而言，房地产债券较一般债券收益相对较高，与股票相比，因可到期还本付息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，不失为一种较好的投资选择。因而在国外成熟的证券市场，企业债券是企业外部融资一大渠道，债券融资额往往超过股权融资。

在我国，根据《公司法》，对发行债券主体要求严格，且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。目前国内实力雄厚的大型房地产企业只是少数，大多数没有长期明确获利能力的民营房地产企业很难通过发行债券融资。我国目前房地产债券发行规模很小，债券发行程序不规范。只有在我国债券市场成熟起来的基础上，债券融资这一方式才有可能得到进一步发展。

上市融资有国内IPO、借壳上市、海外上市等途径。上市对企业的资质要求更为严格且程序复杂。我国房地产多为民营企业，实力有限，能通过上市直接融资的企业数量并不多。比如众多房地产企业由于单一的传统融资渠道，一般负债率都在75%以上，达不到70%的要求。且由于我国金融证券和房地产市场发展尚不成熟，而房地产业在国民经济中所占比重又较大，产业关联度高，牵一发而动全身，国家对房企的上市融资始终持较为审慎的态度。上市门槛高，许多房地产企业只能望洋兴叹。借壳上市和海外上市仍然存有这些问题。

三、信托融资——我国并不缺乏资金，缺乏的是成熟的金融工具

在对房地产业持续调控不放松的宏观环境下，以间接融资为主的传统开发模式将逐渐向依靠自有资金和直接融资方式转变。由于上市融资和发行债券的一些不合意之处，需要发展其他多样化的融资渠道。

随着“一法两规”的出台，信托开始正式走向我国市场。我国自2003年开始出现房地产信托。信托产品主要用于短期融资，期限一般为1-3年，提供确定的收益率，用于单一项目的开发。从我国目前的房地产信托产品来看，既有资金信托，即投资者将资金委托给信托投资公司用于房地产投资，也有不动产及其他财产信托，即房地产企业将房地产项目、公司股权等委托给信托投资公司管理。但不论方式如何，其目的均是为了融资。随着银行信贷不断收紧，信托迅速发展，2008年以来成为受投资者热捧的对象，构成房企融资的重要渠道。2010年以来调控不断深入，市场销售放缓，房企资金链整体趋紧，房地产信托发行和成立规模开始攀升。信托受推崇主要原因在于其较高的收益率，但这同时也蕴藏着较大的风险。一旦房地产业无法支付如此高的收益率，随之产生的信用危机将危及金融稳定。至2011年下半年，房地产信托的收缩开始逐渐加剧。到今年一季度，为开发商提供融资的信托渠道开始进入负增长的新阶段。

四、房地产基金——需要促进发展

房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。对企业而言，可以解决房地产开发资金量大、周期长等问题，弥补房地产经营运作因其专业性从而限制社会单个个体涉足房地产投资的不足。相比于信托产品的低风险偏好，基金属于高风险偏好，与前者可以形成互补作用。在美国，房地产开发以基金为主的直接融资所占比重超过80%，而在我国仅占5%左右。

近几年流入中国的海外基金不断增加，其进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖。但由于我国法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范和房地产市场的不透明性，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。且海外资金在政策上得不到支持，为防止海外资金过多涌入，2006、2007年国家陆续出台限令使得海外基金在中国运作苦难重重。

而国内地产基金的由于缺乏相关法律制度的规范发展也受到了限制，2007年人民币基金才在我国出现。据不完全统计，2010年国内人民币房地产私募基金资金规模达到了500多亿元。从总量看，仅占2010年房地产开发投资额的1%左右。随着房地产市场的进一步发展以及合伙企业法的实行，在“限购”和“基金”成为2011年地产业的关键词的背景下，房地产基金正在成为房地产融资方式的新宠。

五、其他融资方式

目前我国还存在委托贷款、典当融资、战略私募等融资方式，这里不再一一赘述。

六、融资格局的调整建议

目前房地产投资存在不理性现象，发展地产基金可以引导投资需求。过去10年，房地产的投资性需求主要集中在市场末端，对房价控制产生极大压力。私募投资基金的出现将有效分流房地产市场投资，能够减少房地产实物投资需求，将投资从需求端引向供给端，既有利于调节供求关系，也有利于推动开发企业的产品定位和品质的提升。与此同时我们也要关注发展私募基金存在的风险。一方面，基金自身运作管理水平参差不齐，信用制度不成熟，退出机制不完善；另一方面，行业的监管和引导也不充分。如果不能规范运作，盲目发展，有可能放大风险，反而阻碍行业正常发展。

上世纪60年代在美国发展起来的房地产信托基金（REITs），是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs可以为房地产提供长期低成本的资金来源，特别适用于商业地产的融资。REITs兼具信托、上市公司、基金的多重特征，其拥有的税收优惠、稳定的高收益和流动性强、较强抗通货膨胀能力和基金普遍具有的专业化管理等优点使得在美日韩澳大利亚等国广受投资者欢迎。在我国由于制度基础的障（下转第193页）（上接第191页）碍，产业环境、金融环境的制约，REITs的发展远远滞后于国外。

2008年以来，我国房地产业面临的资金压力逐步增大，REITs的推出显得日益重要。而我国现有的房地产信托产品属于私募性质，其与REITs的区别主要在于：流动性弱；资金配置策略单一导致收益具有较大的偶然性；客户主要是机构投资者或资金力量十分雄厚的个人投资者，而REITs主要面对的是中小投资者，使得中小投资者不需要拥有大量资金也可以参与房地产投资中来。若能逐步实现房地产信托产品的标准化、基金化，之后建立起相对稳定的契约型投资基金模式，不失为一条发展REITs的道路。

2008年国务院常务会议提出的“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。”从国家层面上给出了支持发展房地产信托投资基金的信号。但目前我国还没有一个真正能对基金的资产运用、利润分配和税收政策等加以明确界定和限制的房地产投资信托基金法的出现，致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则。另外制约我国REITs的一大因素为缺乏大批精通REITs运作程序，了解房地产市场的专业管理人才和相关律师、会计人员。制定适合我国的REITs的法律法规，推出税收优惠政策；建立和完善其二级市场，培养相关专业人才，这对发展我国的REITs具有重要意义。随着2009年北京、上海、天津成为REITs试点的首批城市，具有中国特色的房地产投资信托基金也有望成为房地产融资的主渠道之一。

七、结论

房地产的调控只是阶段性的，不可能永远紧缩或放宽。而人们对住房、商业用地的需求却是生生不息的。“节流”的同时我们要注意开源。因此融资模式的调整变革不仅是调控下的话题，而且是我国房地产产业得以健康发展所必须面对的一个问题。目前我国证券市场上的可交易品种大部分为风险较高的股权类产品，低风险产品规模小且品种单一，风险结构不合理，不能满足广大投资者的投资理财需求。通过探索资产证券化的道路，有侧重地发展REITs等低风险的市场产品，不但能引导房地产的健康发展，还能使我国证券市场产品结构趋于合理。要充分发挥银行机构间接融资对风险的跨时间分担作用和金融产品对风险的跨空间分担作用相结合的作用，同时注意防范资产证券化链条将信贷市场风险传导到资本市场，再传回信贷市场导致的金融不稳定。投融资的多元化、市场化，必将成为未来的发展方向。

参考文献

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[3]沈炳熙.资产证券化与金融改革[J].金融研究,2006.