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房地产企业债券精选(九篇)

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房地产企业债券

第1篇:房地产企业债券范文

关键词:房地产 融资

作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业,房地产业对金融市场具有天然的高度依赖,而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展,影响房地产市场的正常供给,不利于平抑高涨的房价;与此同时,为了回应融资困局,房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道,房地产融资也成为业内最受关注的议题,能否尽快建立健全的多渠道融资体系,获得足够的资金支持,已成为房地产业发展的关键。经历多轮宏观政策调控之后,银根越收越紧,开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题,客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。面对严格的土地政策和不利的金融政策, 国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题,不是房地产信贷政策的松紧问题,而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择,但如何降低融资成本,哪种融资工具的使用成本最低廉,是房地产企业考虑最多的问题。

一、银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款,主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道,至少70%以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上,改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛,再加上“8.31大限”,预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下,实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资,再2006年挟其突起之势,浩浩荡荡扑面而来。然而,这新的一年中,作为房地产融资主渠道的银行,内对各路新融资方式的挑战,外临外资银行等强敌逼近,其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然,银行融资门槛将越来越高,银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少:非银行融资渠道将加速放开,直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险,仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析,银行信贷的比例也是逐步降低,银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展,大量的资金自然而然会进入房地产市场,以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题,无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况,在目前的情况下,房地产以银行为主导的模式,短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里,银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式,并不会说完全是单一的方式,融资渠道多元化,融资市场多元化,肯定是今后一段时间内要进行的,比我们想象的肯定要快。

二、上市融资

理论上讲,公开上市是最佳途径,因为直接融资,可从容化解金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。但是,房地产企业上市非常困难, 因为它的赢利模式有别于一般工业企业,资金流不连续, 呈现周期性的大进大出的状况,难以达到上市要求,如要求设立满3年,有最近3年可比性的盈利,发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道,但是在1994年宏观调控的大背景下,中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请,直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示,2002年以来全国有20多家地产公司并购上市,以股权融资的方式买壳进入股票市场,在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳,成功参股或控股上市公司。另据统计,到2004年初,已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然,大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差,筹资能力弱化的上市公司,剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产,注入自己的优质资产或其他资产,形成新的主营业务,从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金,且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用,没有固定的还款期限,因此,对于一些规模较大的开发项目,尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点,房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫,房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此,很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初,各大房地产上市公司陆续发布了年报,大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备,房地产企业普遍表现出强烈的融资;中动。据悉,2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛,保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下, 以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说,在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资,对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。

三、房地产债券融资

第2篇:房地产企业债券范文

一、以土地出让金滚动为依托的重庆公租房融资模式值得讨论

重庆公租房投融资模式可以表述为:以公租房建设拉动经济增长,以经济增长提升土地价格,以土地出让金收益带动信贷投资,进而再推动新一轮公租房融资。因为,作为地方政府希望在最大化的土地收益和最大化的保障房建设开工率之间建立一个平衡。

据报道,重庆市计划从2010年起3年内建造4000万平方米公租房。该项目总投资约1200亿元,其中约300亿元建设资金通过中央专项资金、市财政年度预算资金、土地出让收益和对高端商品房征收房产税等方式募集,约700亿元建设资金则通过向金融机构、公积金贷款和发行债券募集。由于公租房用地以划拨方式供应,减免土地出让金,加上免征城镇土地使用税、土地增值税,免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金,可直接减少一半资金投入。

按照重庆市政府的测算,大概300多亿元由政府投入,主要有几个来源:一是土地全部划拨,土地成本作为国有资产注入;二是把每年土地出让总收益的5%用于公租房建设,约有10多亿元;三是中央下拨的专项资金和市里每年安排的财政预算资金;四是通过社会融资渠道筹集。2011年7月12日,为支持重庆保障房建设,全国社保基金通过交银信托,并由国家开发银行担保,向重庆市城租房公司发放三年期45亿元信托贷款,该笔贷款也是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。此外,在2010年至2015年的5年间,国家开发银行还将为重庆市两江新区的基础设施建设项目牵头组织600亿元资金。

重庆模式固然有独特价值,但是否可以被普遍复制,值得讨论。

其一,土地储备有限,不可持续。由于卖地收入严重依赖于存量土地储备,重庆的公租房融资模式复制不太容易。主要原因在于重庆市已经具有了大量土地储备,加之其实施了独特的政策。目前,其他一线城市主要面对的是保障性住房土地供给的不足,这种状况短期很难改变。当然,重庆市区内可出让的优质商业地块也已经无多。重庆市在2011年度国土房管工作会议上提出“智慧加勇气”,为城市增加建设用地。重庆的农村村落合并估计可以腾出10万亩土地,而农民拆除旧房腾出的宅基地、房前屋后的院坝等,可进行地票交易,从而整合为国有。卖出的地票指标可以用于增加城市建设用地,各类商业性房地产、写字楼及其他商业用地原则上通过“地票”交易解决。

其二,重庆的地票收益资金未必可以普遍仿造。重庆将地票收益获取的纯收益,80%补偿给农户,重庆的地票交易可以产生150亿元左右资金。不过,由于国家严格控制区县以及地市州用城乡建设用地增减挂钩,也不允许其他省区市像重庆一样进行此类地票交易,因此其他城市未必能够获得此项土地交易政策。

其三,依靠政府支撑的国有开发企业开发公租房同样面临着银行贷款的难处。重庆市城租房建设有限公司是专门为建设公租房而在2010年5月成立的隶属于重庆市城司的国有独资子公司。这家注册资金10亿元的新公司不仅将承建西永康居西城、蔡家两江名居和茶园城南家园公租房项目建设,并且将承担未来市政府指派的公租房项目建设。不过,就是这家企业,曾在去年和今年两次向某国有银行申请公租房贷款时遇冷,总行对其贷款申请也一直未批。

其四,承建公租房的国有企业依然需要其他盈利项目作支撑。重庆市已经启动的公租房项目主要由重庆地产集团和城租房建设公司负责建设,并由重庆建工集团、中冶建工有限公司和渝开发承建。承建集团还要考虑哪些该由政府掏钱,以及小区内租售店铺的归属问题。

二、公租房财政贴息要解决的几个难题

目前,一些城市的公租房建设主要依靠银行贷款,济南市即是如此。据了解,济南市“十二五”期间将建10万套公租房,其中政府所属的4个投融资平台就承担了8.5万套的建设任务,每家的公租房总投入在30亿元以上。除去30%的资本金,共需通过市场融资筹措10多亿元建设资金。70%的建设资金如何解决?目前,公租房的建设资金来源不外乎银行贷一块、土地熟化收一块、企业发行债券等筹集一块,其中主要还是靠银行贷款。

财政部的《通知》中提到,各级财政部门可以通过投资补助、贷款贴息等方式,支持现有企业进行公共租赁住房等保障性住房建设、运营和管理。各地对商业银行发放的公共租赁住房建设贷款可以按规定予以贴息,贴息幅度可按2个百分点左右掌握,贴息期限以贷款期限确定,原则上不超过15年,具体贴息政策由市、县人民政府确定。

财政贴息是政府财政扶植重点项目的通常做法,利用财政贴息支持公租房建设当然是一种利用社会资金办公益事业的好办法,但是有几点需要解决:

第一,财政贴息资金的来源。在原有财政收入不变的情况下,这种贴息无疑会增加财政负担,尤其是政府在零地价建设公租房的情况下,贴息又成为一项新的持续性支出。

第二,财政贴息需要银行的支持和认可。银行对公租房积极性不高,主要是对还款来源有担忧。公租房的还款来源只有租金收入,而且租金收入很低、项目期限也很长,商业银行的资本金投入进去之后很难快速回笼。

第三,在国家银根紧缩的情况下,对公租房信贷的优惠政策难以落实。2011年9月,国务院办公厅的 《关于保障房建设和管理的指导意见》中称,公共租赁住房建设贷款利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍,贷款期限原则上不超过15年。事实上,在银根收紧的2011年,一些参与保障房建设的中小银行很难给予利息的优惠。

为此,利用好财政贴息的信贷政策,一是要合理调整地方财政收支的政策和结构,做好公租房贴息的财政支出计划;二要统筹解决好公租房管理运营的收租和收益问题,确保银行贷款的本息;三是为地方融资平台和中小银行参与公租房信贷提供特别的优惠。

三、探索公租房贷款担保或保险机制

国内保障房建设还未形成健全的投融资机制,现金流和还本付息方式也还在摸索阶段,这些问题不论是在间接融资还是直接融资中都是存在的。

为此,可以考虑学习发达国家的成熟经验,研究建立一个支持保障性住房消费的信贷担保体系。早在1934年,美国就颁布了《国民住房法》,确立了一个由政府主导的抵押贷款保险制度,由联邦住房管理局(FHA)承担主要的贷款担保职能。与商业性的抵押贷款保险不同,由FHA等政府机构提供的贷款保险设有信贷上限,其目的是通过政府担保来减少中低收入家庭在首次置业时的首付压力。在我国建立公共住房管理局之后,可以赋予该局作为住房保障的政策性信贷担保机构的职能;同时,还可以在各省市的国土建设部门对口设立相应的住房信贷担保机构,接受国家公共住房管理局和地方政府的双重领导。

遵循“政府主导,多方参与”的办法,减轻政府投资的压力。地方政府可引导金融机构优先支持保障性住房建设。通过银行贷款、发行理财产品等方式,创新采用土地使用权抵押、在建工程抵押等组合型担保方式。鼓励金融机构发放公共租赁房长期贷款,支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金。另外,可通过土地优惠、税收减免等政策,引导社会资金投入保障性住房建设,并呼吁社会各界伸出慈善之手,捐赠保障性住房建设资金。

2010年9月3日,中国保险监督管理委员会允许保险公司在房地产最多投资其资产的10%。倘以2010年7月底4.57万亿元的保险总资产计算,则约有4500亿元资金可流入房地产行业。所以,保险业也有可能成为保障性住房的重要资金来源之一。

就实践中来看,一般性动员民营投资参加公租房建设,可能性很低。北京市2011年投建的许多公租房项目都是由开发商持有。由于公租房利润回报周期太长,由此造成上亿元的资金占用,对公司财务造成一定压力,使得开发商在遇到配建公租房项目的商品房用地时,都显得十分慎重。近年来,由于拆迁费用、原材料和人力成本的大幅上涨,开发售价偏低的保障房利润非常微弱,在政府主导的公租房项目建设中亦面临压力。事实上,北京市场较早涉足保障房建设的远洋、住总、首开等大型企业至今都还没探索出盈利模式。民营企业投资参与此前已有先例,同样因为投资回收期过长等因素,使得民间投资参与积极性不高。

四、利用房产债券为公租房融资的可能性

《通知》中还提到通过发行债券的方式获取公租房建设资金。发行房地产债券最常见的是房地产政府债券,间或有房地产金融债券、房地产企业债券。

其中,房地产政府债券是政府为发展房地产业而向社会发行的债券,包括中央政府、地方政府和政府机构面向社会发行的债券。房地产金融债券是指由银行或其他非银行金融机构发行的债券。房地产企业债券即公司债券,是我国房地产债券中最常见的一种,指房地产企业为筹集长期资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。

《广东省住房保障制度改革创新方案(讨论稿)》提出,要规范发展企业债券融资,将设立公租房投融资公司,作为统筹公租房融资、建设和运营管理的平台。融资公司可发行企业债券或中期票据,专项用于公租房建设。承担公租房建设项目的其他企业,可在政府核定的公租房建设投资额度内,通过发行企业债券进行项目融资。2011年,重庆市就设计通过发行债券的方式来筹集公租房资金,发行主体是重庆国有投资集团,规模为60亿元,普通市民也可认购。

无论何种债券,都有一个共性的问题,公租房的租金能否偿还债息?若公租房不能出售,拿什么归还债券本金?重庆市认为,公租房每年有租金收入和商业设施等收入,公租房债券将是优秀的债券,不仅不会出现坏账,还能够回报投资者一定的利息。

五、发行房地产信托基金为公租房融资的必要条件

《广东省住房保障制度改革创新方案(讨论稿)》提出,组织开展金融创新试点。在公租房建设任务重、资金需求量大的城市,积极支持开展政府出资与社会筹资相结合的公租房股权信托基金融资试点,探索运用房地产投资信托基金加快推进公租房建设。2011年7月,全国社保基金理事会以信托产品形式为重庆市提供45亿元贷款,专项用于公租房建设。该笔贷款也是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门的投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。实际上,发行房地产债券和发行房地产信托基金的设想早已有之。如果要采取这种方式,必须解决几个基本问题。

其一,必须出台规范性的房地产信托基金法规。明确规定该基金设立的形式、募集对象、基金份额、投资范围、分红方式、赎回和上市交易、管理部门等基本问题。

其二,必须以房地产市场平稳和买卖、承租市场的有序为前提,尤其是要确保房地产市场的平稳运行,避免发生美国次债危机。

其三,前提是公租房租金收缴有效,其收益(包括公租房的租金收益和商业设施收益)足以满足基金分红的最低要求。

其四,为保障投资于公租房的信托基金有所收益,应当允许该基金可以投资部分公租房下属的公建商业地产和物业,以便获得盈利。从REITs的国际发展经验看,几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租,靠租金回报投资者,极少有进行开发性投资的REITs存在,或是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的,均等地分割成若干份出售给投资者,然后定期派发红利。相形之下,写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定。

六、通过机关企事业单位自建公租房化解资金难题的是与非

2011年10月27日,十一届全国人大常委会第二十三次会议对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。住建部副部长提出:鼓励企业建公租房解决住房问题,来调动社会的积极性和企业的积极性,增加保障性住房的供应,在一定程度上也减少政府在大规模保障性住房建设投入当中的压力。动员社会力量建设公租房,有助于化解资金压力,却很有可能演化为新的不公平。

如果必须通过此种办法化解资金压力,应该规定几个基本的原则:

第一,应该明确规定,企业自建公共租赁住房是解决无房住的问题,供应对象必须符合当地住房保障对象的标准,出租条件不变。不是解决改善问题,不能成为内部变相“福利分房”。例如,宁波市规定对租住本企业自建公租房的员工,是否符合公租房保障条件,事先必须先交区保障办审核;企业内部分配方案以及日后管理办法,也需要报区住房保障办批准后才能实施。

第二,企业自建公共租赁住房,优先本单位职工,但部分也要面向社会出租。宁波市,企业自用存量土地建造的公租房中,15%的房源是要交给政府作为社会统筹配租的。

第三,企业自建公租房也要执行城市统一租金标准。在宁波,如果企业要减轻本企业员工负担,可以另行补贴。

第四,单位自建公租房,标准不得超过当地标准,不得变成改善性住房。

第五,公租房不得变成商品房流向市场。根据宁波规定,企业自建公租房的土地,性质多为工业、办公用地,且政策规定房子建成后土地性质不能改变。企业自建的公租房,产权属于企业整体所有,不能分割,不能当商品房出租,不得出售或以租代售。这类公租房的产权属于企业整体所有,只有企业一本产权证,不能分割出售,没有住宅产权证。

参考文献:

1.张红 殷红.房地产金融学.清华大学出版社.2007

2.徐勇谋 王仁涛 董旭操.房地产金融学——房地产投融资分析(房地产管理系列丛书).中国建筑工业出版社.2008

3.王巍 王连洲(丛书主编).房地产信托投融资实务及典型案例.经济管理出版社.2012

第3篇:房地产企业债券范文

关键词:银行;呆账;呆账核销

5·12汶川大地震给灾区民众造成了巨大的生命财产损失,与此同时,商业银行也面临遭到严重损失客户的呆账核销问题。银行业金融机构如何准确、及时地对灾后呆账进行认定、核销,维护自身和债务人的合法权益,全力支持抗震救灾工作,已经成为各家商业银行亟需解决的问题。

一、灾后呆账的基本表现形式

财政部《金融企业呆账核销管理办法(2008年修订版)》(以下简称“管理办法”)中明确规定:呆账是指金融企业承担风险和损失,符合认定的条件,按规定程序核销的债权和股权资产。

5·12大地震后,银行贷款企业及个人主要有以下几种因灾受损情况,也是可能形成灾后呆账的基本表现形式。

(一)企业类因灾受损情况

1.企业生产经营已完全停止,或已宣告破产,抵押物完全或部分毁损。

2.企业贷款抵押物受损严重,短期内经营活动难以恢复正常,不能按期归还银行贷款,但从长期分析,企业尚存生产经营及还款能力。

3.短期内企业经营活动难以恢复正常,但企业尚存生产经营及偿债能力,且抵押物未受损。

4.企业贷款抵押物受损,但企业经营活动正常,能够按期偿还银行贷款。

(二)个人类因灾受损情况

1.住房抵押贷款借款人在地震中死亡,或者严重伤残,且按揭购买的住房已不具备居住条件。

2.住房抵押贷款借款人死亡,或者严重伤残,按揭购买的住房具备居住条件。

3.住房抵押贷款借款人未死亡、未严重伤残,但房屋已不具备居住条件。

4.其他个人消费贷款或银行卡透支借款人和担保人已在本次灾害中死亡或下落不明,抵押物完全或部分毁损。

二、企业类呆账认定及核销中需要探讨的问题

企业在出现以上受灾情况后,银行应该依据《管理办法》的规定,针对不同情况的客户,制定不同的贷款处置方案。

(一)针对完全丧失经营能力,无法偿还银行贷款的企业

银行可以依法行使抵押权,对未能收回的债权,认定为呆账进行核销。

(二)针对短期内受不利影响较大,无法按期偿还银行贷款,长期看尚存经营能力及还款能力的企业

银行可以在企业提供足值抵押物或担保人,或采取其他贷款保障措施的前提下,为企业办理展期、再融资业务,或与企业进行债务重组,在盘活不良贷款的同时减轻企业债务负担。对债务重组后无法收回的债权,认定为呆账进行核销。

(三)针对灾后生产经营正常,能够按期偿还银行贷款,但贷款抵押物受损的企业

银行可以要求企业提供新的足值抵押物或担保人,或采取其他贷款保障措施,保证银行资金安全。

三、个人类呆账认定及核销中需要探讨的问题

个人类贷款借款人,尤其是占绝大多数的住房抵押贷款借款人在地震中死亡、伤残、失踪或遭受上述财产损失后,银行应依据《管理办法》的规定及中国银监会就银行业金融机构做好汶川大地震造成的呆账贷款核销工作发出紧急通知的要求,针对不同的情况,特事特办,分别制定行之有效的处理办法。

(一)住房抵押贷款借款人在地震中死亡,或者严重伤残,且按揭购买的住房已不具备居住条件的

银行应当将无法收回的贷款予以豁免并认定为呆账予以核销。

(二)住房抵押贷款借款人严重伤残,已丧失还款能力,按揭购买的住房具备居住条件且该住房为借款人唯一住房的

银行应当将无法收回的贷款予以豁免并认定为呆账予以核销。

(三)住房抵押贷款借款人死亡,按揭购买的住房具备居住条件,但继承人无还款能力且该住房为继承人唯一住房的

银行应当将无法收回的贷款予以豁免并认定为呆账予以核销;其他继承人如选择继承房屋,须同时承接债务,其他继承人继承的房屋存在损毁的,银行应当按比例豁免贷款本金并认定为呆账予以核销;对无继承人的,银行可以行使抵押权。

(四)住房抵押贷款借款人未死亡、未严重伤残,但房屋已不具备居住条件,且借款人已丧失还款能力的

银行应当将无法收回的贷款予以豁免并认定为呆账予以核销。

(五)对其他个人消费贷款及银行卡透支款项

银行应当依据借款人和抵(质)押物灭失情况,比照上述方法处理。

银行在具体执行以上法规政策时,必将面对如何确定借款人是否有还贷能力、有多少还贷能力,如何对借款人财产进行清偿,是全免还是部分减免债务,债务免除后产权如何确定及债务追偿时限等问题。尤其是在地震灾害发生后,在难以寻求相关证据、证物、证人的情况下,凸显了法律对个人债权债务关系提供保障的重要性及迫切性。

四、建议

针对灾后个人类呆账核销过程中法律依据缺失的现象以及银行如何提高抵御巨灾风险能力的问题,本文提出了尽快出台个人破产法及发行巨灾债券的建议。

(一)尽快出台个人破产法,为银行灾后个人类呆账核销提供法律依据

地震发生后,处于灾区的个人类贷款借款人出现在地震中死亡、伤残、失踪或遭受重大财产损失,从而无法按合同约定归还银行贷款的情况,实际已构成了个人破产的事实状况。针对这类情况,银行对无法收回的个人类贷款如果采取予以豁免并认定为呆账予以核销等处理办法,由于缺乏足够的法律依据,可能会损害银行的利益,产生个人破产有的免责问题、自有财产问题,“破产人”的重新起步等问题。

个人破产法就是通过制度化途径合理解决债务安排。个人破产法不仅将在法律范畴对因为地震灾害而丧失清偿能力的个人提供债务救济,使其获得重生的机会,还能为个人类债务关系在债务人丧失清偿能力时的最终公平实现提供法律保障,为银行个人类呆账认定、核销提供外部法律证据。笔者认为,针对本次地震发生后银行在认定、核销个人类呆账过程中存在的法律问题,个人破产法应注重在以下两方面制定相关的法律规范。

1.“个人”的定义。

关于“个人”的定义,目前有两种观点,一种认为“个人”即为一般民法意义上的“自然人”,另一种认为“个人”是指“所有法律上或事实上以承担无限财产责任为基础的经济实体和自然人”。

笔者同意后一种观点。地震中受灾的个人,既包括自然人因为在地震中伤残、丧失还款能力的情况,也包括承担无限责任的独资企业或合伙企业的投资人。个人破产法中必须对“个人”给出明确的定义,在实务中才能有效执行。

2.个人破产中债务人财产的管理问题。

银行在对灾后个人类呆账进行认定的过程中,个人财产情况的信息存在严重的不对称性,而银行处于信息获得的劣势一方。即在个人破产情形下,个人债务人的财产情况要比法人组织的财产情况复杂得多,其主要特点是:

(1)个人债务人的财产难以界定。一是财产状况不透明,比较零碎、杂乱,难以确定;二是个人债务人的财产往往与其他人的财产相混合,增加了区分的难度;三是个人债务人的财产中还涉及免予分配的自由财产,而哪些财产属于自由财产并不是固定的。

(2)个人债务人的财产易于隐蔽。个人财产一般具有私密性,外界难以掌控。

由于个人债务人财产存在上述特点,银行在调查债务人的财产状况时,利用现有的个人信用制度、个人收入监测制度等机制从行政机关、公共机构、社会保险、信贷机构等处获取债务人的财产信息或资料的措施是远远不够的。个人破产法应该在个人破产程序中制定一定的措施,防止出现损害债权人权益的现象,内容包括:第一,加重债务人保证申报财产真实的义务,如在免责制度中规定,对于恶意不如实申报财产的,一经查实将不给予免责待遇;第二,建立债务人财产举报制度;第三,完善立法,进一步明确财产的归属,在破产法上建立操作性强的自由财产制度,使债务人的财产与其他人的财产更易于区分。(二)发行巨灾债券,有效控制银行灾后资产风险

1.巨灾债券的基本概念。

巨灾就是在某一段时间内,由于自然灾害或人为原因造成对特定地区巨大财产损失和严重人员伤亡,诸如地震、飓风等引发的灾害事故。巨灾债券是指发起人为规避巨灾造成的损失,通过证券化方式发行的、与特定的巨灾损失相连结的债券。当巨灾发生时,可依据债券的发行条件,延迟、减少或免除偿还本金,以此补偿灾害造成的损失。

2.发行巨灾债券的政策依据。

汶川特大地震发生后,国务院于2008年6月29日的关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见(国发[2008]21号)中明确指出:发挥资本、保险市场功能以支持灾后恢复重建,支持受灾机构通过债券市场募集灾后重建资金,支持符合条件的地方法人金融机构通过发行各类债券用于补充资本金和灾后重建信贷资金来源。该意见为银行业金融机构发行巨灾债券提供了政策支持。

3.巨灾债券的种类。

巨灾债券的发起人可以是政府,也可以是金融机构。根据契约规定的本金偿付条件不同,巨灾债券可以分为本金保证型和本金风险型。本金保证型是指不管巨灾事件是否发生,都必须足额偿还债券本金给投资人,只是偿还期限有可能因巨灾事件的发生而延迟。本金风险型是指如果在债券约定时期内发生巨灾事件,巨灾债券的发起人的损失资金会直接从巨灾债券的本金中扣除,到期时只偿还本金剩余部分给巨灾债券投资人。

4.巨灾债券的发行流程。

巨灾债券和普通债券发行流程存在很大的差异。普通债券一般由发行机构在债券市场上直接发行,而巨灾债券要求资金募集者和资金使用者相隔离地发行。参照国外巨灾债券发行流程,首先,发行机构必须设立一家专设机构SPV(特殊目的机构),通过SPV在债券市场上向投资者发行巨灾债券。设立SPV的主要目的是隔离发行者的经营风险,保持对所筹集资金运用的独立性。其次,发行机构将所筹集的资金投资于绩效优良、风险较低且流动性高的金融资产,并且将所获收益用于支付巨灾债券的债息。最后,在债券到期时,如果约定的巨灾事件没有达到触发点,投资人将会得到全部本金与利息;一旦巨灾事件达到触发点,如果投资者认购的是本金保证型巨灾债券,SPV将延迟、足额偿还投资人债券本金;如果是本金风险型,SPV将对债券投资者减少或不支付本金与利息。

5.巨灾债券的发行期限。

从国际上巨灾债券近年的发展趋势看,巨灾债券的年限变化不大,3年期的债券仍是最常见的,但同时1—2年的短期债券逐渐增多,从某种程度上表明发行人并不愿意用相对较高的费率来锁定多个巨灾季。巨灾债券发行期限从1年至5年不等,为发行人提供了更多的选择,既可解决发行人的短期风险,也可为发行人寻求中长期资金保障提供解决方案。

6.我国发行巨灾债券面临的问题及对策。

(1)完善相关法律法规。目前,我国对于巨灾债券的发行仍存在一些法律限制。政府应该考虑对相关法律进行修改,放开成立SPV的限制。

(2)不断完善和发展金融市场。

巨灾债券的发行需要一个完善成熟的金融市场作为平台。但目前,我国金融市场发展尚不成熟,这将成为制约我国发展巨灾债券的重要难题。为了解决这一问题,应当加快发展和完善我国的金融市场,规范市场交易规则,完善市场监管机制,加快风险评估机构、信用评级机构等金融市场配套设施的构建,为投资者创造一个公平的交易环境。

(3)建立巨灾债券风险评估系统和定价系统。

我国的金融机构由于缺乏经验数据的积累和相关的精算技术,对涉足巨灾债券业务的准备不足,需要政府和相关学术机构认真调查有关巨灾的历史资料,统计全国各地区各种巨灾发生的频率和历来的损失分布情形,从而建立起相对完善的巨灾资料数据库。这是一个纷繁复杂的工作,同时也是发行巨灾债券的必要条件。只有建立起科学、合理的巨灾资料数据库,才能为金融机构涉足飓风、洪水等巨灾保险业务提供有力的风险评估依据,进而准确地制定不同的费率水平,为今后发行巨灾债券提供可靠的技术保证。

【主要参考文献】

[1]金融企业呆账核销管理办法(2008年修订版).

[2]文秀峰.个人破产法律制度研究[M].中国人民公安大学出版社,2006.

[3]郭玺,卫新江.我国发行巨债债券的难点与对策[J].中国保险,2005,(6).

[4]张志海,王伟.我国发行洪水巨灾债券的可行性和运作机制研究[J].财政与金融,2008,(7).

[5]马雪彬,赵瑾.浅析我国发行巨灾债券的障碍和对策研究[J].金融与经济,2008,(3).

第4篇:房地产企业债券范文

[论文摘要]本文从我国房地产企业融资困难,融资渠道狭窄这一现状,并结合证监会推出公司债这种新的融资渠道的背景,分析了公司债发行利率市场化、资金用途限制少等主要特点,归纳了房地产开发公司发行公司债具有融资成本低、可优化企业资本结构等优势。

一、我国房地产企业融资现状

2007年8月14日,中国证监会正式颁布实施《公司债发行试点办法》(以下简称《试点办法》),这标志着中国公司债发行工作正式启动。众所周知,房地产开发行业是资金密集型行业,企业要想获得良好的发展,雄厚的资金支持是不可缺少的,但近几年以来,国家出台了一系列政策以加强对房地产行业的宏观调控,并实行偏紧的货币政策,利率不断上升且银行紧缩银根,开发企业获得信贷融资愈发艰难,企业只能通过其他融资渠道来获取必需的资金。在2007年,房地产上市公司通过股权融资募集得巨额的资金,但是自去年9月份以来,证监会对房地产上市公司股权融资进行了限制,开发企业股权融资的渠道也渐行渐窄,在2008年房地产开发企业将面临着严峻的资金考验。

同时,由于国家政策及我国资本市场不发达等因素影响,我国房地产开发企业主要是以信贷融资等间接融资渠道为主,辅以股权融资等直接融资渠道。在直接融资渠道中,股权融资占据着极大的比列,股权融资与债券融资的发展极其不平衡,这使得企业不得不承受着巨大的经营风险和较高的财务成本。且过于依赖信贷融资,加大了银行的潜在风险,不利于我国金融市场的稳定与发展。

二、公司债的主要特点

公司债券公司债是由企业依照法定程序发行的债券,是为筹措长期资金而向一般大众举借款项,承诺于指定到期日向债权人无条件支付票面金额,并于固定期间按期依据约定利率支付利息。根据证监会颁布的《试点办法》,笔者认为公司债主要有一下几个特点:

1.发行利率市场化。根据《试点办法》规定,发行价格由发行人与保荐人通过市场询价确定。这种定价方法与股票的定价方法相类似,公司债券同企业债券定价相比有了质的改变,公司债券价格能够在真正意义上实现了市场定价,让市场来确定发行利率。

2.融资资金用途限制少。当前我国房地产开发企业的主要资金来源信贷融资的资金用途被严格限定,同样,企业即使通过发行企业债券获得融资,其资金使用亦需得到政府主管部门的审批,不利于企业充分发挥资金的效用和改善资金使用效率。但《试行办法》中规定,发行公司债券募集的资金只需符合股东会或股东大会核准的用途和符合国家产业政策,限制相对较少,有利于企业根据自身的经营状况对资金的使用进行优化安排,降低财务成本和优化资本结构。

3.债券发行程序相对较简易。相对于股权融资,债券融资的程序相对比较简易,公司债券发行主要是看发行公司的盈利能力和偿债能力,同时,公司债发行可以采取“一次核准、分次发行”的做法,开发企业可以根据自身项目开发的资金的需要状况和市场状况来确定发行规模和频率。相对而言,债券融资更易发行,有利于降低资金成本和融资过程中的筹资费用。

4.资信评级作用体现。《发行办法》中不再强制规定需要商业银行的担保,评级机构的资信评级将成为投资者投资公司债券的重要参考依据,同时监管机构重视发行人的信息披露及发行公司债后的市场监管工作,并要求在公司债券有效存续期内,资信评级机构每年至少进行一次跟踪评级并及时公告发行人资信状况的变化情况。

三、公司债融资优势

正如上文分析,公司债融资方式同其他渠道相比拥有较突出的特点。现推出公司债这一融资渠道,将能够充分发挥公司债固有的优势,降低房地产开发企业对信贷融资的依赖,促进开发企业融资渠道多元化。在同其他融资渠道相比,公司债融资具有以下诸多优势:

1.公司债融资成本较低。目前我国商业银行三到五年期贷款基准利率为7.65%(含五年),五年以上贷款已调整到7.83%,而金地集团所发行的12亿元公司债的票面利率只有5.50%,不考虑筹资费用,金地集团每年估计可以节约两千多万的财务费用。因此同商业银行信贷融资相比,企业发行公司债可以节约相当多的财务成本。

2.拓宽融资渠道,优化企业资本结构。当前除了少部分企业实力较强能够上市进行股权融资以外,我国房地产开发企业主要还是以信贷融资为主,融资渠道比较单一。公司债券的推出,为房地产开发企业提供了在中长期内较为稳定的资金来源,有利于开发企业拓宽其融资渠道,减少对信贷融资的依赖,以优化企业资本结构,降低企业经营风险。

3.可避免因再融资而分散股权。在股权分置改革后,通过股权再融资会分散公司股东的控股权,且有可能会降低每股收益,并可能导致股价下跌。对于相对控股的上市公司大股东而言,股权再融资会直接削弱大股东的控股地位。通过发行公司债在获得企业所需资金的情况下,发行公司债融资更容易获得股东的支持。

4.发行门槛较低,融资对象较多。公司债的发行没有对资金用途等方面设定硬性指标,且公司债的发行也没有规定一定要由商业银行等担保人做担保,相对而言,发行公司债的门槛相对较低。由于公司债融资更加的市场化,公司债的融资对象更多,除了保险公司、基金等大型投资机构之外,商业银行及个人投资者均可能成为其融资对象,且不受原有股东条件的限制,较股权融资而言更有优势。

参考文献:

[1]叶剑:解读公司债[J].上海投资,2008年第3期

第5篇:房地产企业债券范文

住房政府支持企业成立的背景、职责和现状

所谓政府支持企业是由美国国会授权专门从事某一“特殊领域”私有的、私人经营的企业,它们虽受到政府各种优惠支持,但不属于政府管理机构、政府不对其债务负直接的法律责任。涉及住房的政府支持企业有两个,分别是房利美(FNMA)和房地美(FHLMC)。

住房政府支持企业成立的背景

20世纪30年代大危机之后,美国颁布银行不得跨州经营的法律,致使银行或储蓄机构的规模较小,而通过吸收短期存款来发放长期住房贷款的利率风险较高、流动性差,一般银行不愿从事这样的高风险领域。为了促进住房贷款的供给,房利美于1938年成立;后来为了增强该领域的竞争,在1970年又设立了房地美。它们的业务包括两方面:一是对符合标准的抵押贷款提供本息偿还担保的服务;二是发行抵押债券(mortagage backed securities,MBS),在金融市场发行债券购买抵押贷款和MBS作为投资。经过多年的发展,美国抵押贷款证券化市场已发展相当完善,房利美和房地美也成为市场的双“寡头”在纽约证券交易所上市交易,同时也是标准普尔500指数的指标股。

住房政府支持企业身负“双重职责”

住房政府支持企业在美国房地产金融体系扮演核心角色

和其他私营企业不同,住房政府支持企业不能从事其他领域的业务,而只能从事美国国会授权的抵押贷款业务,它们在美国抵押贷款证券化业务中起到了核心作用。首先,住房政府支持企业虽不直接发放抵押贷款,但通过其在抵押贷款二级市场上的购买行为促进了二级市场的形成,缓解了资金供求地区不平衡的矛盾,保证了住房贷款市场充足的资金来源;其次,住房政府支持企业通过将购买的抵押贷款标准化然后发行抵押债券出售给投资者,使银行贷款市场和资本市场融为一体;第三,通过住房政府支持企业的证券化行为,减少了银行等储蓄机构所持有的抵押贷款比重,将抵押贷款出售并转化为证券,缓解了银行与贷款有关的信用风险、流动性风险和利率风险,因此次按危机并没有如1980年代储贷危机那样对银行系统造成大的冲击;第四,政府支持企业在市场低迷时买进而在高涨时卖出,通过“反周期操作”保证了抵押贷款市场流动性和稳定性;第五,利用政府“隐含担保”确立了投资者对住房抵押贷款证券化资产的信心,房利美和房地美发行的MBS往往被评为AAA级,成为仅次于美国国债的“银边债券”。

虽然都是从事抵押贷款证券化的业务,但这两个住房政府支持企业的业务各有侧重。房利美是联邦住房管理局和退伍军人协会抵押贷款的主要购买人,而房地美的业务主要集中在普通抵押贷款上,二者所购买的个人抵押贷款最高额度皆为41.7万美元。

住房政府支持企业肩负“促进公平”的社会使命

房利美和房地美虽然是公开交易的股份制公司,盈利是其生存发展的必然选择,但自其成立伊始就被政府赋予了一系列社会公共目标责任:降低住房抵押贷款的利率,使更多中低收入者、少数民族和不发达地区的居民拥有住房。为此其监管机构美国住房和城市发展部为政府支持企业未来的抵押贷款购买行为设定了目标(见表1),其目的是提高低收入者的住房水平、促进社会公平。

由于住房政府支持企业的双重使命,在对其监管方面也是“双重监管”,即在实现公共政策目标上它们都受美国住房和城市发展部监管;在资本充足和财务稳健方面都受设在住房和城市发展部内的独立的联邦住房企业监管办公室的监管。

住房政府支持企业的现状

截至2006年末,两大住房政府支持企业购买的抵押贷款总额占市场总量的38%,其所持有的MBS占其发行总额的18%,其担保的抵押贷款总量为2.05万亿美元,它们每月买卖的MBS数量高达1000亿美元。到2007年4月31日,二者所担保的MBS共有3万亿,发行的债务共1.5万亿,加起来总共4.5万亿美元,比美国公债的5.1亿相差无几。

在次按危机中,资产规模巨大的房利美和房地美损失严重。

从数据看,这两个住房政府支持企业的净利润下降幅度分别为56%和155%。每股收益分别下降63%和21.85%。其中最值得关注的的损失有两部分,一是特定担保合同损失,二是信用相关支出。这两部分损失相比上年同期增幅巨大,其原因主要是房价下跌,市场风险上升。而两个住房政府支持企业认为直到2008年房价将继续疲软,住房抵押贷款新增数量减少,随着市场中私人机构的萎缩将导致这两个住房政府支持企业的市场份额上升,但盈利情况仍不容乐观。

次按危机后,市场投资者对住房政府支持企业的风险更加警惕。2007年12月3日路透社数据显示,房利美发行的票息为6%的抵押贷款债券较10年期可比公债利差周一攀升9个基点至1.61个百分。由房利美和房地美和联邦房屋贷款银行等发行的机构债利差涨跌不一。房利美两年期债券较可比公债利差为0.62个百分点,较周五扩大4个基本点。

从次按危机看住房政府支持企业制度的道德风险

次按危机的爆发不是偶然的,是以住房政府支持企业为核心的整个证券化链条道德风险的集中体现,有其爆发的必然性。

以政府信用替代企业信用是道德风险的根源

政府信用替代企业信用导致信息扭曲、市场失灵。

美国的抵押贷款证券化业务是在政府的支持下迅速发展起来的,政府通过对政府支持企业的潜在信用支持来实现一系列社会目标。政府支持企业作为政府发起机构,负有特殊的社会使命,长期以来成为政府“预算外”实施公共目标的工具。但值得注意的是,《1992年联邦住房机构金融安全健康法案》曾正式宣布住房政府支持企业发行的债券不受美国政府信用支持。这说明政府并未对两大住房政府支持企业的债务负正式的、法律强制的义务。但市场投资者笃信政府一定会对政府支持企业的债务负责,因为一旦政府支持企业出问题会危机整个金融系统。两方面事实可以反映这样的投资心理:一方面,政府支持企业所发行的债券在信用方面则成为仅次于国债的“银边债券”,2003年后政府支持企业类的MBS与国债的利差从250基本点以上下降为不足100基本点;另一方面,住房政府支持企业可以比私人企业低得多的利率借入大量资金(1998~2003年政府支持企业所发行债券的利率比银行债券利率低25~29个基本点,比AAA级的公司债券利率低,但如果没有政府隐含担保的话,住房政府支持企业仅能得到低于AA的评级,这意味着25~40个基本点的补贴),这使得其资产负债率极高(杠杆乘数高达32,而FDIC所保险的储蓄机构的杠杆乘数也不过为10);由此可以看出,市场给予政府支持企业的评级是“超AAA级”的,其原因就是政府信用代替了企业信用――信息被扭曲,同时也淡化市场规律的作用。

政府信用替代企业信用使政府支持企业高风险扩张

在市场失灵的情况下,住房政府支持企业的资产规模急剧扩大,在过去的15年里,市场上抵押贷款余额翻了三倍,而住房政府支持企业的规模则增加了10倍。2007年9月,两个政府支持企业共发行的MBS为4.7万亿美元,其中3.2万亿被其他机构持有,而1.4万亿由它们自己持有。持有一部分资产的原因是要达到市场流动性和稳定性的目标,但大部分资产应该出售或转手,如果降低其投资规模将会释放资本,因为仅为MBS提供保险的话,所需的资本量是持有MBS的五分之一。住房政府支持企业2007年第三季度所涉及的业务总量为4.7万亿,其中抵押贷款资产为1.4万亿,包括1700亿私人机构发行的AAA级次级债,这是它们的最大业务之一,而且在2006年保持了两位数的增长速度,比市场增长率要高得多。这说明政府支持企业除利用政府信用来实现公共目标外,还通过持有巨量的资产来谋取利润。

住房政府支持企业的“目标冲突”使其在实现社会目标方面效率降低

房利美和房地美一方面作为公开交易的股份公司,获利是其首要的目标;另一方面,它们又是政府授权的特殊企业,负责金融系统和住房领域的公共目标的实现。两个目标同时存在于一个“私有企业”内部必然形成冲突。

一方面,住房政府支持企业要确保自身资产的健康与安全,以保证整个金融系统流动性与稳定性;而增加住房拥有率的目标又要求不断提高以中低收入者为代表的高风险群体的住房拥有水平,因此政府支持企业就必须根据住房和城市发展部的要求买进特定的风险较高的抵押贷款(见表1),这些群体的抵押贷款原本属于美国住房管理局的业务范围,但由于美国住房管理局对贷款有一系列的标准要求尤其是贷款额度,随着经济的增长越来越多的贷款不再符合这样的要求,因此转而形成了次级债市场(见图3),次级债市场中的贷款转化为次级债券被政府支持企业持有。因此,以政府支持企业来实现住房领域的公共目标实质上是“以金融代税收”的方式,原本应由国家财政解决的问题通过金融领域来实现,原本应由财政承担的风险积聚在金融系统。另一方面,作为私有企业的政府支持企业必须为其股东负责,为股东创造财富,实现利润最大化目标。这就使政府支持企业的行为上存在两难。

以政府支持企业为核心的证券化环节潜藏道德隐患

银行体系的道德风险是次按危机的源头

现代银行制度决定银行的冒险冲动。一方面,银行业是高负债经营行业,股权资本仅占资金来源很小比例,其资金主要依靠借债,如果资金的投资利润率超过债务利息率所获得的好处被股东所得,一旦出现亏损破产则股东以出资额为限承担有限损失,因此冒险所获得的收益无限而风险有限;另一方面,银行保险机构为银行提供的保险承诺进一步激励银行的道德风险冲动,而且多次银行危机使人们认定政府一定会伸手救助,这实际上也给银行赋予了“隐含担保”,使存款人逐渐丧失了对银行的监督积极性。

银行向风险群体提供了超过收入承受能力的贷款。次级贷款的借款人往往属于低收入、高按揭、收入证明缺失的高风险群体,按照以往优惠市场的标准他们根本不可能获得融资拥有住房。2003年美国次级和“ALT-A”房地产抵押贷款总量占比不到15%,而2006年就达到了46%,其中次级贷款数量在2002~2006年间增加3倍,达到1.5万亿,占抵押贷款总量的22%,这与银行的支持密不可分,银行提供了高风险的融资因而获得比优惠级抵押贷款高2%~3%的利息。随着美联储连续加息,更加上美国房地产价格疲软,由银行道德风险与住房过度投资共同促成的“房贷泡沫”至此破灭。

“费用”收入为激励的证券化链条致使道德风险无限扩大

就抵押贷款证券化链条来看其关键有六个主体,四个环节、三个委托关系。

六个主体分别为:政府、借款人、贷款机构、政府支持企业、评级机构、投资者。四个环节分别为:一是贷款环节,二是贷款转让并打包形成证券环节,三是评级环节,四是销售环节。在各个环节中每个利益主体目的各不相同,政府希望住房拥有率提高、金融系统保持稳定;借款人希望利率成本降低;贷款机构希望通过证券化分散风险并获得更多的服务费;住房政府支持企业购买打包贷款是为了获取更多的担保和服务收入;评级公司则希望获得更多的评级收入;投资者希望投资安全并达到一定收益。

第6篇:房地产企业债券范文

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任、高级研究员黄志龙对记者表示,近年来,我国企业在境内债券融资的难度越来越高、融资成本也居高不下,特别是今年以来,在国内货币政策紧平衡、金融强监管的影响下,我国企业在境内债券融资受阻,融资规模大规模萎缩,去年12月份和今年1月份及2月份,我国社会融资结构中当月新增债券融资连续3个月为净减少,3月份和4月份有所恢复,但同比上年同期也减少了80%以上。

在此大背景下,大量企业不得不寻求境外发行债券融资,境外债券融资还有融资成本低、发行门槛较低等优势。

此前,国家发改委2015年“2044号文”,要求境外发债企业必须在国家发改委备案登记。

黄志龙认为,国家发改委之所以出台这一规定,是为了对我国外债规模与结构进行有效管理,有利于防范对外整体债务风险,同时国家发改委还明确了外债管理的基本原则:“控制总量、优化结构、服务实体”,ζ笠捣⑿型庹实行规模控制,合理确定总量和结构调控目标,引导资金投向国家鼓励的重点行业、重点领域、重大项目,有效支持实体经济发展。

此次被点名批评的5家企业分别为中国水务集团有限公司、华南城控股有限公司、明发集团(国际)有限公司、平安不动产有限公司、中国蒙牛乳业有限公司等。

发改委提示,企业发行外债应按规定事前申请备案登记,事后及时报送发行信息,有关律师事务所、承销商等中介机构要切实配合做好债券发行相关工作。“今后工作中,对发行外债不履行备案登记的相关企业,将考虑纳入国家信用信息平台不良信用记录和联合惩戒信息平台。”

另外,有业内人士认为,海外债发行审批制改为备案制以后,发行难度大大降低,这为不少房地产企业境外融资打开了一扇窗。

对此,黄志龙认为,房地产企业融资在境内债券市场的受限更为严重,因此寻求海外融资也在所难免。但是“2044号文”鼓励的境外债券融资的行业、企业优先用于支持“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带与国际产能和装备制造合作等重大工程建设和重点领域投资,显然不包括房地产行业。

据悉,发改委从今年第二季度开始已基本停止给房地产商海外发债发放批文。具体来看,今年以来,房地产企业海外发债规模116.95亿美元,发行债券数量31只,均创同期历史新高。其中,一季度房地产企业海外发债规模99.5亿美元,是去年同期的近四倍;不过,近期降温明显,二季度以来,房地产企业海外发债规模为17.45亿美元,仅高于2014年同期的10亿美元,创2013年以来同期次低。

第7篇:房地产企业债券范文

[关键词]支柱性产业国民经济宏观调控融资体制

一、我国房地产业的融资现状

房地产企业融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设,促进房地产的流通及消费,运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。房地产业是资金密集型产业,具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持:处于发展初期的开发商需要融资来开发项目;处于发展期的需要融资来维持项目;已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资扩大规模,进一步发展。因此,如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。一般来说,房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。

内部融资主要是房地产企业的自有资金,包括一些抵押贴现的票据,债券,立即出售的楼宇,以及在近期内可以收回的各种应收账款,近期可以出售的各种物业的付款,也包括公司向消费者预收购房定金。

外部融资有可以分为间接融资和直接融资。间接融资主要是从金融机构获得的资金,主要是房地产贷款,解决房地产开发中短期的资金需求。直接融资主要是从资本市场获得的资金,主要满足长期投资的资金需求,包括股票融资、债券融资、房地产产业投资基金、房地产信托等多种融资方式。

我国的房地产业是在改革开放后的20世纪80年代逐步复苏和发展起来的,其融资方式呈现出三个方面的特征:

1.银行信贷资金是当前房地产企业的主要资金来源

由于国内金融市场的不发达,目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主,其他的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资筹资所占的比重十分微小。从企业统计的角度来看,房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个部分,而预售款中的大部分来自于银行对个人的住房消费贷款,因此实际上银行贷款和预售款均来自于商业银行,房地产开发对银行的依赖程度相当高。

2.外资在房地产融资中所占比重呈下降趋势,总值上升,但比例下降

尽管我国房地产业利用外资的数量在2001年之后呈上升趋势,但利用外资在整个融资渠道中所占的比重却呈现不断下降趋势。由于我国尚不允许外资直接投资国内房地产业,外资多以间接方式进入:一是和国内公司合作,联合投资开发房地产;二是通过收购中国银行业不良资产的形式间接进入中国房地产市场;三是和国内公司合资成立房地产开发基金。

3.宏观调控之后,房地产企业已经开始多元化融资尝试

为了抑制房地产投资过热,防范银行信贷风险,同时也为了配合宏观经济的整体调控,2003年以来,政府已采取了一系列房地产宏观调控措施,这些紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金链非常紧张,不得不开始多渠道融资的尝试。这些尝试既包括股权合作、联合开发、项目组合等,也包括通过房地产信托等方式筹集资金等。以房地产信托为例,从2002年信托业务重开到2003年央行121号文件出台的一年时间内,全国信托公司推出的房地产类信托产品只有20只。121号文下发之后,仅2003年第四季度一个季度内,全国就发行了房地产信托37只,产品数量和募集金额都直线上升。

二、房地产融资的影响因素

由于房地产行业是一个资金密集型行业,首当其冲的也是最重要的就是融资问题。要想解决这个问题,首先就是要弄清楚影响房地产融资的因素。

1.外部因素

影响房地产融资的外部因素是指外部客观环境对房地产融资造成的影响。在现代经济中,由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的联系,因而决定了房地产融资活动与客观外部环境的紧密联系,外部环境的宽松与否会直接影响到房地产融资的效果。由于房地产融资具有较其他一般融资更为复杂的特点,外部客观环境对其的影响比对其他一般融资的影响更大,主要有:

(1)国家政策调控。房地产业是我国国民经济的主要产业,受国家政策调控的影响很大。土地和资金是房地产开发最核心、最关键的两个环节。近年来,国家在土地和信贷方面实行了一系列调控,对房地产业的发展和房地产开发企业的融资施加了全面而显著的影响。

(2)通货膨胀水平。在物价上涨,发生通货膨胀的情况下,融资需求方所需融入的资本量较大,而房地产金融机构就会担心融出的资本发生贬值,从而要求较高的代价,这就会给正常的房地产融资带来一定的困难。

(3)购买者的心理预期。在房地产复苏和繁荣阶段,总会有部分购买者心存疑虑,对未来的房地产市场不看好,不愿意近期购房,随着这样的持币待购者的增加,对于目前许多以预售房制度来筹集资金的开发商来说,会加大融资难度。

2.内部因素

(1)企业经营状况。房地产开发企业是房地产融资的直接参与者。由于房地产投资资本量大,运行周期长,因此,房地产开发企业的资本在周转过程中存在时间上和空间上的矛盾。房地产开发企业几乎总是房地产融资的需求方,融入资本主要是为了补充资本的不足。在企业经营状况良好的情况下,介入资本转入房地产开发企业的资本周转,经过生产和销售过程,货币资本回流至企业,则能按时归还所借款项,房地产融资就能顺畅进行,并取得较好的收益。如果企业经营状况较差,预算约束较软,介入资本参与房地产开发企业资本周转后,则可能在某一环节发生沉淀,难以按时归还所借款项,由此影响房地产金融机构信贷资本的正常运行,或影响其他企业的资本周转,从而限制房地产融资取得较好收益。

(2)企业规模。在同等信誉下,规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款;就其他融资方式而言,规模较大的企业也会因为其“背景”更容易取得投资者的信任,融资的难度较小,规模也较大。

(3)企业所有制性质。国有性质的房地产开发企业往往比私有和民营的房地产开发企业更容易取得大额长期的银行贷款,上市和发行债券之路也比其他性质的企业走得顺畅。

三、房地产融资方式的分析

1.房地产上市融资

房地产企业上市融资就是指房地产企业通过发行上市获得资金或者借壳上市后再进行增发或者配股从而获得资金的一种方式,它是房地产企业和资本结合的理想方式,是国际房地产企业通行的一种房地产融资方式。

具体来说,前一种就是直接上市融资,也就是首次发行上市,即通过IPO(InitialPublicOffering)来直接上市获得资金,其中又分为国内A股上市和海外上市两种。另一种是间接上市融资,也就是人们常说的买壳上市,即购买上市公司的股权做大股东,然后通过优良资产和有良好收益预期的资产的注入和置换,彻底改变上市公司的经营业绩,从而达到证监会规定的增发和配股的要求,实现从证券市场融资的目的。买壳上市的方式又有两种,一种是场内交易即在二级市场公开收购,但这种方式通常成本很高,因为中国证券市场上市的公司绝大部分都是国企改制和国家控股的,而且无法流通的国有股和法人股占60%以上;第二种是场外交易即协议转让,这种方式的收购价格和成本低,转让基准是每股净资产和净资产收益率,而且国家和地方政府鼓励国有股逐渐退出也有利于协议的完成。另外一般卖出壳资源的公司资质一般不太好,房地产企业买壳上市有利于提高整个证券市场的公司质量。

房地产企业通过证券市场融资的好处是显而易见的。通过发行股票并上市,其实质就是将优质资产证券化的过程,同时增强该房地产企业的行业竞争力和市场地位,对房地产企业而言有许多优势:

(1)通过发行股票并上市,实现了公司业务与资本市场对接。房地产行业作为一个资金密集型行业,土地储备、项目开发所需资金量巨大,上市后,可以通过资本市场募集资金,降低对银行信贷资金的依赖风险,优化财务结构,增强房地产业务持续发展能力。

(2)有利于该房地产企业在房地产行业的做大做强,形成品牌优势、规模优势。一般而言,房地产企业作为公众公司,其在资本市场上的良性发展能为企业带来较强的品牌知名度和行业地位的提升。

(3)有利于进一步完善企业法人治理结构,促使公司严格按照现代法人治理的标准不断完善公司的规范运作,最终促进公司的全面发展。

2.房地产信托

所谓房地产信托,就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力的资金组合,然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目,为委托人获取安全、稳定的收益。

房地产信托计划的优势在于:发行较为灵活;信托计划可以大大节省“时间成本”,许多资本金不够的开发商在拿到土地后,在办理各项审批的“时间差”里,通过信托计划可以很快筹集到资金,进行拆迁等前期投入。

3.房地产投资信托基金

房地产投资信托基金是指通过发行基金受益凭证募集资金,交由专业投资管理机构运作,基金资产专门投资于房地产产业或项目,以获取投资收益和实现资本增值的一种基金形态。它不同于其他投资基金的地方在于房地产投资信托基金只投资于房地产领域,涉及房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资。因为其将大规模的分散资金集中起来,由熟悉房地产的专家实行高度专业化经营和管理,所有有利于在抵御风险的基础上获得规模效益,并支持房地产业的健康发展。

4.房地产债券融资

房地产债券融资就是房地产企业在证券市场发行债券获得资金的方式。目前有两种概念:一种是资产负债表内的企业债券;另一种是资产负债表外的房地产项目债券。两者风险大小是不一样的,会计处理也是不同的。这两种债券的收益率应该有较大差别。

我国房地产债券融资优势及问题:

1.优势:房地产债券融资的优势在于还款期限较长,附加限制少,资金成本也不太高,债券利息不能高出于市场利率的40%,这就在一定程度上限定了融资成本。对于房地产行业这种利润率较高的行业,发行债券可以不摊薄股东的利润,在一定程度上保证了股东利益的最大化。

2.存在的问题:虽然今年我国房地产债券市场有所发展,但其发展处于一个初始阶段,存在较多问题,主要有:

(1)利率管制政策限制了房地产债券发展。利率政策规定房地产企业债券利率不高于同期银行存款利率的40%,在实际发行时往往不超过20%国家为保证国债的发行甚至强行规定,企业债券利率不能高于国债利率,完全违反市场经济原则。同时在审批时,让在信用和规模上存在差别的企业均按大致相同的利率发行,没有让利率体现市场规律。

(2)房地产债券设计品种单一。近几年发行的房地产债券大部分是三年期,固定利率,到期一次还本付息。虽然考虑到项目开发周期,但这样做一方面不利于企业规避市场风险,到期形成较大偿债压力;另一方面使得投资者没有可选择的投资品种。

参考文献:

[1]张雪宁:我国发展房地产信托投资基金的可行性分析,中国房地产,2004

第8篇:房地产企业债券范文

【关键词】房地产 融资 渠道

我国的房地产发展极快,一方面拓宽了房地产开发企业的融资渠道,给房地产企业的发展带来了一定机会,但与此同时,房地产企业在国内、国外市场面临的压力也随之增加,融资渠道变得广阔的同时也变得更加复杂。房地产企业是资金密集型行业,无法回避融资难、融资环境复杂的局面,只有企业内部管理作出改变,提供多样化的融资方式,以更好、更深入的解决融资问题,从而实现企业的进一步发展。本文将分析房地产企业融资渠道存在的问题,并对一般的融资渠道进行探究,分析其利弊。

一、房地产企业融资渠道存在的问题

资金是企业发展尤其是房地产企业发展中不可缺失的资源,因此,房地产企业在选择融资渠道时就更应该注意,我国当前企业融资渠道情况在一定程度上有利于企业的发展,但另一方面,房地产开发企业融资还需面临不少问题。

(一)缺乏规模化、集团化企业

我国房地产企业的发展已经到了一个前所未有的势头,而其中,有近百分之七十为规模偏小的房地产公司,这就导致了我国的房地产企业出现了一个恶性发展的现状,即很多企业都认为房地产可以给企业带来利润,便都加入这个行业,但因为其自身的不专业、不规模,导致该行业中企业数量多,但好的企业、规模化的企业少,甚至有的企业不具备房地产开发的基本条件。由于这类小型房地产公司规模小、资质不高,致使小型房地产企业融资困难。

(二)依赖银行贷款,加大风险

随着房地产行业的发展,直接融资市场也保持着较快的发展速度,但事实上,在未来一定时间内,我国房地产企业仍旧在很大程度上依赖银行贷款支持,简单来讲,房地产企业的资金来自于银行贷款。这对于银行是不利的,举个例子,房地产企业过多,就会导致商品房空置量增加,房地产市场就会出现供过于求的状况,那么企业就无法偿还银行贷款,于是很多企业只能将房子进行抵押。而房地产发展有一定的不稳定性,房子价格在波动过程中,银行的利益也就受到了影响,甚至可能出现银行无法收回本息的情况,而在这个过程中,银行成了损失者。

(三)高负债经营

依赖银行贷款只是房地产企业依赖外部融资的一个部分,房地产企业要发展,最重要的是企业自身就要拥有一定额的开发资金,降低企业自身的负债额。根据数据分析,我国房地产企业资产负债率高达百分之八十,这就造成一个后果,企业的抗风险能力较弱,一旦房地产市场受到冲击,融资渠道受阻,这类企业资金链出现问题,企业直接面临倒闭的风险。

(四)相关法律体系不健全

市场的安定、繁荣,很大程度上需要强大、健全的法律体系作为保障,尤其是在发展不稳定、波动极大的房地产市场,如果有法律保障作为后盾,其发展才可能顺风顺水。我国房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》,除此之外,对于住宅抵押贷款就没有详细的规定,这将直接影响银行资金的安全性。

二、房地产企业一般融资渠道研究

(一)贷款融资

贷款融资在房地产企业的融资渠道中仍旧占据着重要的位置,甚至可以说银行贷款是房地产企业最重要的融资渠道。企业通过向银行支付利息而取得资金的使用权,即房地产企业贷款的主要方式一般是信用贷款、担保贷款、抵押贷款三类。在这三个基本方式中,抵押贷款的使用率较高,能有效降低银行的贷款风险。银行贷款在房地产企业选择融资渠道时占据主导作用,自然是有一定的优点,首先,银行贷款的程序、条件是固定,企业在办理银行贷款时就不会受其他因素的制约,严格按照银行规定进行,且银行贷款能够很快拿到资金的使用权,时间较短。其次,银行贷款只需要房地产企业按照规定支付利息,企业付出的成本较低。正是因为这样,房地产企业基本上会倾向于银行贷款融资。但是银行贷款仍旧是有一定的缺点,首先是银行贷款时对于企业的条件审查很严格,其次是银行对于贷款资金的监管也比较严格,资金的使用有一定的限制。

(二)房地产上市融资

上市融资一般适用于规模较大、发展较好的房地产企业,是指通过发现股票,并在证券交易所交易进行融资的方法。姑且不论上市融资的融资效果如何,房地产企业如果有上市融资的做法,企业的品牌效应就在无形中取得了。与此同时,企业的竞争力将得以提升,企业规模、实力也得以扩大。目前我国房地产企业大部分是中小企业,数量多,规模小,不利于市场的发展。因此,房地产企业如果有上市融资的实力,不仅对企业自身发展有利,对于整个房地产行业的发展更是有推动作用。上市融资主要的优点在于和银行贷款相比,筹资量大、融资力强,对于资金的使用和安排也不用受到限制,对于企业的知名度的提升也有一定帮助。而上市融资的缺点主要表现为融资成本高、公开部分企业信息,不利于同行业的竞争。

(三)债券融资

债券融资是国际融资的主渠道,是指企业或政府在房地产开发资金的筹集过程中,按照相关规定,在一定期限内还本付息的有价证券。债券融资的优点包括以下几点,首先,债券融资可以发挥财务杠杆作用,可以在一定程度上增加股东的收益;其次,债券利息具有抵税作用;第三,债券的风险小,成本也较低。而债券融资的缺点主要为条件限制严格、支付风险大、增加债权人的风险等。我国房地产开发企业利用债券融资方式的很少,主要是因为我国在这方面的条件限制较为严格,但债券融资也在侧面对企业有一定的激励作用。

三、总结

房地产开发企业融资不仅仅依靠企业自身的发展,同时还需要政府的政策推动和市场的发展,所以对于企业来说,只有增强自身实力,才能够更多样的利用各类融资渠道,也才能进一步加快企业的发展步伐。本文主要分析了我国房地产开发企业在融资方面存在的问题,并列举了贷款融资、上市融资和债券融资三个融资方法,并分析了其利弊。

参考文献

第9篇:房地产企业债券范文

关键词:房地产融资

作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业,房地产业对金融市场具有天然的高度依赖,而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展,影响房地产市场的正常供给,不利于平抑高涨的房价;与此同时,为了回应融资困局,房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道,房地产融资也成为业内最受关注的议题,能否尽快建立健全的多渠道融资体系,获得足够的资金支持,已成为房地产业发展的关键。经历多轮宏观政策调控之后,银根越收越紧,开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题,客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。面对严格的土地政策和不利的金融政策,国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题,不是房地产信贷政策的松紧问题,而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择,但如何降低融资成本,哪种融资工具的使用成本最低廉,是房地产企业考虑最多的问题。

一、银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款,主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道,至少70%以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上,改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛,再加上“8.31大限”,预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下,实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资,再2006年挟其突起之势,浩浩荡荡扑面而来。然而,这新的一年中,作为房地产融资主渠道的银行,内对各路新融资方式的挑战,外临外资银行等强敌逼近,其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然,银行融资门槛将越来越高,银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少:非银行融资渠道将加速放开,直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险,仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析,银行信贷的比例也是逐步降低,银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展,大量的资金自然而然会进入房地产市场,以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题,无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况,在目前的情况下,房地产以银行为主导的模式,短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里,银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式,并不会说完全是单一的方式,融资渠道多元化,融资市场多元化,肯定是今后一段时间内要进行的,比我们想象的肯定要快。

二、上市融资

理论上讲,公开上市是最佳途径,因为直接融资,可从容化解金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。但是,房地产企业上市非常困难,因为它的赢利模式有别于一般工业企业,资金流不连续,呈现周期性的大进大出的状况,难以达到上市要求,如要求设立满3年,有最近3年可比性的盈利,发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道,但是在1994年宏观调控的大背景下,中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请,直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示,2002年以来全国有20多家地产公司并购上市,以股权融资的方式买壳进入股票市场,在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳,成功参股或控股上市公司。另据统计,到2004年初,已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然,大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差,筹资能力弱化的上市公司,剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产,注入自己的优质资产或其他资产,形成新的主营业务,从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金,且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用,没有固定的还款期限,因此,对于一些规模较大的开发项目,尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点,房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫,房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此,很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初,各大房地产上市公司陆续了年报,大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备,房地产企业普遍表现出强烈的融资;中动。据悉,2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛,保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下,以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说,在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资,对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。

三、房地产债券融资

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年,由海南经济特区的开发商推出房地产投资券,分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”,总计1.5亿元,这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行,实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2,900万元、利率为10.1%、限期为3.5年的债券,这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到

期无法偿还的事件,我国债券市场从此陷入低潮,国家采取了严厉措施,限制企业发行债券,尤其严格限制房地产企业,1993年到1998年上半年,房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来,有4家房地产企业发行了债券,分别是:深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”;北京首都创业集团发行的“首创债券”,用于北京市六个居民小区的商品房建设;北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”;北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”,用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来,发行房地产债券的企业也屈指可数,发债融资对筹资企业的条件要求较高,中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内房地产企业大都不采用该种融资方式。多年来,债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低,而且1997-2001年一路下滑,2002年虽然有较大反弹,但是2003年却下降到1997年以来的最低点,2004年房地产企业债券只占当年房地产企业资金来源的0.001%。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的,应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看,由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况,房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台,国家对于债券融资的态度会有实质性改变,因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路,2006年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然。而像短期融资券、企业债的发行更有可能成倍增长。因此可以相信,包括短期融资券、可转换债券在内的债券市场将成为2006年房地产公司除银行外最可能企及的方式。当然,国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件,增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度,为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。

四、夹层融资

“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看,介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多,一部分可以转让咸股份,一部分可以转让成债券;在结构上,可以是本金和利息按月付给投资人,也可以在前期急需资金的时候只支付利息,最后才归还本金。因此,其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种:第一种是股权回购式,就是募集资金投到房地产公司股权中,然后再回购,这是比较低级的;第二种是房地产公司一方面贷款,另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司,即“贷款+信托公司十股权质押”模式;第三种模式是贷款加认股期权,到期贷款作为优先债券偿还;第四种模式是多层创新。在“夹层融资”,这种大的制度安排下,房地产金融创新空间很大,在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35%、同时具备二级以上开发资质的政策,根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说,夹层融资是一种非常灵活的融资方式,可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式,使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性,通过融合不同的债权及股权特征,夹层融资可以产生无数的组合,以满足投资人及借款者的各种需求。自银监会2005年9月份下发了关于加强房地产风险控制的“212”号文件后,其政策不仅将以“过桥贷款”为初衷的信托融资通道牢牢扼制住,而且也令先前在房地产信托业务中普遍采用的抵押式贷款融资和财产信托转让受益权式融资的主流手法就此终结。但在行业中已经将房地产信托业务作为主流盈利模式的信托公司一定不会受到政策的束缚,而将会去寻求更为安全、更具有操作性的创新模式。此种业务创新的信息已经在2005年的第4季度体现出来,行业内房地产创新业务的“夹层融资”、股权投资和债权融资等多种创新手法纷纷登台。联华信托2005年推出的“联信·宝利”7号通过信托持股,在收益权上加以区分,成为我国首个夹层融资信托产品。“联信·宝利”7号信托资金将投资于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权,项目公司由联华信托和大连百年城集团各出资5,000万元,分别持有项目公司20%的股份,1,5亿元信托资金入股占项目公司股份60%。而在1.5亿元的信托资金中,“联信·宝利”7号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时,优先受益人优先参与信托利益分配,劣后受益人次级参与信托利益分配。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计,是我国房地产信托发展的主要方向之一。五、房地产信托

在银信贷收紧的情况下,房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来,信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。自2002年以来信托投资公司发行一系列房地产信托计划,特别是央行“121文件”以后,房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物,它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上,可以横跨产业投资、资本市场和货币市场,形式多种多样:如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金;或者阶段性地购买房地产企业,然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式,比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比,虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠,但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势,不仅信托品种及规模迅速扩大,而且信托产品结构也呈多元化态势。据市场不完全统计,截止到2005年12月31日,信托市场共发行房地产信托121只,募集资金规模157.27亿元,绝对额大幅增加了35.1亿元,分别较去年同期增长11%和28.73%。其

产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。当2006年金融服务领域全面开放、房地产行业进一步与国际接轨以后,我国房地产信托融资将会有大幅度发展。2006年我国房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务,适应房地产行业的特点,提供有效的资金融通和风险管理手段。2006年房地产信托市场将会出现如下五大特征:(1)整体趋势先抑后扬。(2)专业化、细腻化将会稳步推动市场向成熟迈进。(3)信托商将在212号文的“后房地产信托时代”,逐步亮剑。(4)房地产信托投融资的区域化将趋明显。(5)产品发行总量会走低,但总体发行规模将继续放大。随着信托计划200份的可能突破及分类监管的正式实施,2006年有望成为信托行业走向规范与专业的转折之年。经过短时期的低迷之后,房地产信托产品2006年6月份重新坐上信托产品的头把交椅,发行规模达到21.34亿元,占当月发行的信托产品总规模的三成之多。尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快,陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧,然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。业内人士认为,虽然房地产的暴利时代即将过去,却仍不妨碍房地产作为一种商品所能产生的可观收益。房地产信托的再次火爆,让投资者发现,还有另外一种方式,可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小,但却提供了一种新的融资模式,可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

六、海外地产基金

目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制,在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金,摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国,大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼,或股权投资于房地产建设项目,有些则独立开发房地产项目。2005年8月26日,软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团与顺驰(中国)不动产网络集团签订了战略投资协议,软银亚洲和凯雷分别投资了3,500万美元和1,000万美元,分别占有顺驰(中国)不动产网络集团15%和7.5%的股份。业界专家分析,2006年金融要全面开放,外资银行、外来资金必将成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场,拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高,海外资金在中国房地产进行投资,大都选择大型的房地产企业,对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是,有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道,再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高,因此,海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因,注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段,2006年可望有新的突破。从发展趋势看,在未来两三年内境外基金将快速增加,这些境外基金将带来他们的资金和经验,并越来越多地参与到中国房地产行业。当然,要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源,还需要相关政策、法律的完善,和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。

七、房地产信托投资基金(REITS)

房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts,简写为REITs),是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式,集聚多个投资者的资金,收购并持有房地产或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的投资机构,这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资,不会给企业增加债务负担;同时,它又以分散投资、降低风险为基本原则,其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例,使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟,美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市,与普通股票一样交易。2005年7月,嘉德置地、摩根斯丹利房地产基金、美国西蒙地产集团先后与深国投下的商用置业公司签订合同,合作开发内地商业地产。在这些举动的背后,房地产投资信托(REITs)的身影隐约可见。由于缺乏相应的立法,我国资本市场上的REITs尚未定型,至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品。2005年11月,在全国商业地产情况调查组向国务院递交的调查报告中,商务部明确提出开放REITs通道的建议,国内旺ITs正从激烈探讨悄悄地向实质性尝试迈进。至2005年年末,内地在香港共有三只REITs上市,市值达到31亿美元,投资回报率5%-6%左右。对国内的地产商来说,REITs虽好,但操作起来却难。由于相应制度不健全,在国内操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配时都需要缴税)问题,投资回报率要求较高,国内的房地产公司一般难以承受。由于没有设立REITs方面的合法机制,内地开发商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs,也乐于和外资基金合作。REITs俨然已成为2006年房地产领域最为热门的话题。据了解,目前已经进入上市通道将于2006年在新加坡或香港发行REITs的企业包括华银投资、大连万达集团、华润置地(1109.HK)、北辰实业(0588.HK)等。2006年将有更多打包国内物业的REITs项目在香港发行。2006年将拉开内地房地产项目的REITs奔赴海外上市的大幕。中国内地房地产开发企业到香港资本市场上发行REITs进行融资,从宏观上而言,有利于降低中国银行业贷款中房地产贷款的比重,减轻房地产行业周期性波动对于中国商业银行体系的;中击;从微观上而言,有利于中国房地产企业开辟新的融资渠道。中国的房地产业已经发展到资本主导的阶段,发展REITs产品与REITs市场将是未来中国房地

产市场发展的一个重要方向。从某种意义上讲,REITs将改变目前中国房地产市场的一些运作规则及固有理念,也将缔造一个全新的“地产金融”时代。当然,中国在目前的制度下,发展REITs还需要时间。

八、其他方式

1、私募融资。作为一股不容忽视的民间力量,在股市和房市这样一些高回报的行业中,私募基金无时不在证明自己的存在,甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。向私募基金的融资有时不太规范和不易监管,据估算,十余年间,民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下,采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间,私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购,而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范,也缺乏对合格投资人的划分标准,往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划,蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高,私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题,因而这两种融资方式都有较大局限性。

2、典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言,宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后,重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时,房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点,积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁,房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策,天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中,典当融资发挥了它灵活的作用,但是相对于房地产企业巨额融资需求来说,典当金额规模太小了,融资成本也较高。典当融资虽然不占主流地位,但依然是解决房地产企业短期资金困难的一束救命稻草。典当融资在2005年扮演了中小房地产企业救命稻草的角色,也成为一些大企业首选的应急融资方式。由于成本太高,2006年内典当融资的非主流地位难以改变,但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。