房地产公司年终精选(九篇)

时间：2023-09-15 16:27:13

房地产公司年终

第1篇：房地产公司年终范文

大家上午好。

值此年终岁尾之际，我们又迎来了公司一年一度的述职会暨年终总结会议。出席今天会议的有公司总经理先生，以及公司前期部、工程部、经营部、销售部、物业公司、财务部、综合部的各位部门经理。

刚刚过去的2014年，对于我们万佳房地产公司来说，是“开拓创新的一年”、“硕果累累的一年”。一年来，在我们公司总经理的正确领导下，在社会各界人士的大力支持下取得了不平凡的工作业绩，用辛勤耕耘的心血汗水和优异成绩，向总公司递交了一份完美的答卷。为了更好地汇报并展现各部门一年来取得的工作成果，今天我们在此专门召开会议，请各部门经理就2014年工作任务完成情况进行总结，就2014年职责履行情况进行述职，并对2015年本部门的重点工作进行规划和设计，总结经验，查找不足，展望发展，描绘蓝图，为更好地完成2015年度公司制定的各项工作目标做好充分准备。

下面，我宣布湖北万佳房地产有限公司2014年度述职会暨年终总结会议现在正式开始。为了确保会议顺利进行，压缩会议时间，请各部门经理按照前期部、工程部、经营部、销售部、物业公司、财务部、综合部的顺序进行述职准备，前一位部分经理进行述职时，请下一位部门经理提前做好准备。

首先，有请公司前期部杨南宜经理作年度述职，请大家欢迎。

感谢杨南宜经理的精彩述职。杨南宜经理是我公司一名资深的业务经理，在前期部这个岗位上已经工作了5个年头。他对于我们公司前期部的各项业务可以用驾轻就熟来形容，他业务功底深厚，管理严格认真，协调细致到位，工作精益求精，为我公司今年在周边市场低迷的形势下，逆市争场，努力完成全年销售任务做出了突出贡献。

下面，有请公司工程部的王超经理作年度述职，请大家欢迎。

感谢王超经理的精彩述职。一年来，工程部全体员工在王超经理的组织带领下，本着工程重质、争优、保进度的原则，较为圆满地完成了9栋居民楼的年度施工任务，并确保了无安全和质量事故发生，为我公司全年安全无事故工作目标的圆满实现起到了积极作用。

下面，有请公司经营部的经理作年度述职，请大家欢迎。

感谢经理的精彩述职。经营部的工作是我公司牵涉部门最多的一个部门，它的尺度掌握的好与差，直接关系到公司各项工程费用支付的多与少。一年来，经理和他的工作团队一道，本着对公司发展负责，对企业利益负责的原则，认真、合理、积极、审慎地做好每一项完工项目的检测和验收工作，准确核定每一项工程的用工、用料和工程量，尽最大可能为公司节余每一分工程经费，用句名词叫“斤斤计较”。同时，也正是有了经理领导的经营部的“斤斤计较”，才有了我们公司2014年度今天的好成绩。

下面，有请公司销售部刘沛经理作年度述职，请大家欢迎。

感谢刘沛经理的精彩述职。2014年，我公司房地产项目之所以能够取得这样好的成绩，离不开以刘沛经理为代表的公司销售部同仁的共同努力。大家知道，今年国家实行房地产项目调控政策，导致房地产价格回落较大，严重影响了公司的销售业绩。一年来，刘沛经理带领他的团队采取积极有效的销售措施和销售手段，想方设法为公司楼盘顺利销售出谋划策。特别是2014年销售部针对以往的签约难、回款难问题，制定了定房后6个月内必须全额回款的销售制度，并与销售人员的奖金比例进行挂钩，有利地促进了回款工作的推进。应该说，刘沛经理的付出，为确保我公司年度销售业绩起到了积极的推动和促进作用。

下面，有请公司物业公司经理苏雪松作年度述职，请大家欢迎。

感谢苏雪松经理的精彩述职。大家都知道，房屋销售后的物业管理的好与坏，直接关系到业主对公司的综合评价好坏。因此，我们说物业公司经营与管理的好与坏，是确保实现业主对我们公司认可度与信任度的一个关键。一年来，苏雪松经理与物业公司的全体员工一道，坚持把工作重点放在提升物业服务品质上，团结和带领全体员工一起做好小区的绿化保洁、安全保卫、物业维修、接待投诉以及物业收费等工作，可以说是磨破了嘴、跑瘸了腿，硬是用自己的热情服务和一片真诚，赢得了全体业主对我公司物业项目的赞许和好评，这其中究竟付出了多少艰辛，我想只有苏雪松经理和他的团队心里最清楚。所以，我们在这里也感谢苏雪松经理和他的团队为公司做出的卓越贡献。

下面，有请公司财务部经理作年度述职，请大家欢迎。

感谢经理的精彩述职。应当说，我们公司的财务部是我们公司经费流转的枢纽和核心。财务部的工作既平常又繁忙。2014年，财务部在经理的有力领导下，及时有效地为公司各项内外经济活动提供了财力支持，非常出色地完成了公司各部门的经费支持，为公司各项工作的顺利运转和业务推进做出了积极贡献。特别是在2014年国家不断出台房地产调控政策,国内房地产市场承现低迷等不利的宏观经济环境下,财务部精心筹划、合理灵活地安排调度资金，在全体财务人员和销售人员的共同努力下快速回笼资金，为确保公司“万佳凯旋城”项目建设的顺利进行发挥了重要作用。

尊敬的总经理，尊敬的各部门经理，下面，我也代表公司综合办公室做如下述职，有不当之处还请各位给予批评指正。

我的述职就到这里。下面进行会议最后一项，让我们以热烈掌声欢迎公司总经理为我们做总结讲话，请大家鼓掌欢迎。

感谢总经理的精彩讲话。

第2篇：房地产公司年终范文

一、各项工作的完成情况

1、经营指标的完成情况：全年新开发建筑面积约1.5万m2 ,其中商业街占7300m2，竣工楼房3栋（33#、34#、35#），竣工面积9000m2,完成建设投资约800万元，实现销售收入1062万元，销售面积9327m2。续贷900万元，累计贷款约1100万元。减少应付工程款350万元。存货房屋总计约9300m2，其中1-6区房屋面积为4734m2，商业街房屋面积为4566m2,存货约为1117万元，应收款243万元。公司机关人员工资约40万元，银行利息约90万元，办公费30万元，招待费17万元，小区物业公司维修费21万元，总费用约每年200万元。本年度公司经营状况较往年有所好转，望全体职工继续努力工作，再接再励。

2、小区的建设情况：今年雅居园小区新开住宅楼3栋，建筑面积1.5万平方米，收尾工程8000平方米。在工程建设中，一是抓工程质量，二是抓工程进度，三是抓安全文明施工。

雅居园商业街建设项目，是我公司领导班子经过慎重、周密考察后决定建设的，位于济阳新老城结合部，十中以东，与兴化步行街互应，建成后将成为济阳商业领域又一热卖点。规划楼层为二至三层的独立单体楼房，建筑面积1万平方米，建设投资约800万元，又可根据用户需求在南侧自行按照统一规划建设，满足不同层次的消费者。现已全面竣工并可以使用。

3、房屋销售经营情况：针对当前我县住房市场供大于求的实际，公司一是积极调整销售价格，尽最大限度降低售价；二是降低工程建设成本；三是应客户需求，能甩项甩项处理，由住户自行设计；同时，积极利用宣传单、宣传牌、电视台、报纸、网络等多种形式进行宣传，宣传小区优越的位置、良好的物业管理及优质的售后服务，提高了知名度和社会信誉。针对顶层楼房销售难的问题，公司经研究决定降低售价，优惠于内部职工，既解决了部分职工住房困难，又有利于资金的回收。全年销售房屋120套，销售面积9327平方米，销售收入1062万元，销售率85%。

4、宣传措施的转型情况：现今社会是网络信息迅速发展的科技时代，公司也充分的认识到了这点，所以积极开拓新思路。今年通过办公室人员的努力，初步架设完成了自己的网站系统，全面立体的展示公司各方面的发展和业绩，既节约了宣传经费的重复投入，又扩大了公司的社会效益和影响力，对于公司发展信息的及时传递和网络信息的准确接受提供了便利。

5、党务工作：在新的党支部的所有全体成员以及新一任的支部书记的努力下，建立健全了党内各项工作制度。年内发展预备党员2名，转正2名，新培养入党积极分子3名，党支部的各项工作逐步完善。

6、物业管理情况：物业管理公司是一个自主经营自负盈亏的企业，但多年来一直没有摆脱围绕总公司吃饭的不利局面。去年总公司投入近30万元的维修费，今年公司又投入了20余万元的维修费，锅炉、管道年久失修，公司年年往里投钱，收取的费用不够开支，造成连年亏损，入不敷出。

今年，为使广大用户过一个温暖舒适的冬天，总公司今年9月下旬就对锅炉管道维修进行了部署，成立了专门领导班子，在人力、物力、财力上给予了物业公司最大限度的支持。并调整了领导班子，由公司副总袁树忠亲自抓，并印发了《致雅居园小区用户一封信》，为使广大居民过一个温暖祥和的冬天，说明情况，让居民知道，因物价因素、煤炭价格上涨，今年的取暖费价格较往年有所提高，敬请广大用户予以理解和支持。物业公司是自负盈亏的企业，没有多余的财力来照顾大家，在取消福利取暖的今天，只能取之于民，用之于民，完全是一种市场行为，因此希望各区居民要顾全大局，如果你居住的一家停暖，将给周围住户造成很大影响，使整体热源受到很大损失，也影响到采暖设施的热平衡。为了广大居民的利益和不影响物业公司的管理，欢迎您积极地参与采暖。作为物业公司的主管单位—开发公司，在今后的冬季供暖工作中，将进一步深化企业改革，加强内部管理，积极消化和克服种种困难，搞好设备维修和基础设施建设，最大限度地满足广大居民的需求，为今后取暖做出更大的努力。

二、存在的问题

一是年开发总量少，建设规模小，不能适应新形势的需要；二是资金回笼慢，造成公司经营困难，难以开展大的经营活动；三是由于国家土地政策至今仍在冻结，公司没有土地资源来发展业务；四是企业改革力度不够，真正形成激励机制的目标还没有实现；五是小区物业管理人员素质水平和业务技能不高，与居民之间存在这样那样的矛盾，经营状况不佳；六是各分公司的开拓市场意识还不强，围着公司转的经营模式仍没有改观；七是各项工作制度不健全，管理水平不高；八是员工的思想还不够解放，始终未能真正认识到“变则通，通则久”的管理方针的可行性和持续性，思想观念保守。共3页,当前第1页1

三、二OO六年工作计划和发展战略目标

1、解放思想，转变观念，认清形势

（1）定位好职工的公司形象位置。首先给予全体干部职工一个称号“公司形象代言人”，职工个人在公司外面的言行代表着本公司全体，直接影响着公司的形象和声誉。因此应从长远利益和整体利益出发，采取多种方法树立公司的自豪感，产生公司的向心力，全体职工要自觉地维护公司的声誉和利益，让员工随时感觉到自己的一切行为都代表着公司，让员工们真正认识到公司主人翁的重要性所在，时刻以此来约束自己的行为，来达到改变思想的目的，正所谓“行为思动”就是这个道理。

（2）认清企业的市场形势，把握好时机寻求发展。商场如战场，当今社会要想跟上时代的发展，要想有立足之地，要想在激烈的市场竞争中站稳脚步，就必须做到“知己知彼”，所以明年我公司要把市场形势和发展动态明朗化，通过网络信息的广泛搜集充分掌握好市场发展前景，并随时传递给每一位职工，让其真正改变思想观念，充分发挥好自己的职责和能力。

（3）“没有了铁饭碗，擦好自己的吃饭碗。”大家要明白一个道理：我们搞的是开发公司，不是保险公司，铁饭碗哪里都没有了。为什么要加强学习，提高认识，认清形式，要努力实现在建设上有创新。新一轮解放思想、加快发展的热潮正在全县迅速兴起。聚精会神搞建设，一心一意谋发展。务求做到发展要有新思路，改革要有新突破，开放要有新局面，工作要有新举措。要牢固树立市场观念和精品意识，对每一项建设项目做到精心策划，精心施工，不断提高城建项目的工程质量、功能质量和艺

术水平。这也就是“擦好自己的吃饭碗”。（4）党的思想政治工作决不是可有可无，无所作为，而是必不可少，大有作为的。面对新形势新情况，思想政治工作和发扬优良传统的基础上，必须在内容、形式、方法、手段、机制等方面努力进行创新和改进，特别是要在增强时代感、加强针对性、实效性、主动性上下功夫。这要成为今后加强和改进思想政治工作的重点。

2、公司的规划及战略目标：

（1）加大开发力度，制定长远规划。因国家土地政策从去年至今仍在冻结，使我们的计划不能实现，我们继续等待时机，一有时机，公司计划从雅居园小区以南新征土地200亩，主要建设雅居园小区二期工程。在雅居园经五路以南建一个起点高、规划好、功能全，无论是从整体配套，还是从安全文明，真正做到用我们的“诚心、真心、爱心和信心”，让购房者“买的放心，住的安心，感觉舒心，生活开心，对未来和城建开发事业充满信心”。计划绿化覆盖率45%以上，各项指标都达到国家标准，争创全国优秀小区。

规划方案设计新颖、布局合理、户型多样化，为了方便用户，根据各家庭条件的不同和需要，用户也可按照小区规划标准自行建设，但不能影响整体布局，也可两家或四家一体，也可独家独院，只要不影响小区整体规划，公司可提供几套户型供用户选购，用户自行建设时，公司可提供水、电、暖大配套。计划用3—4年的时间开发建筑面积8—10万平方米。公司将大力倡导“科技、健康、人文”的二十一世纪科技住宅新概念，致力于建设“设计人性化、环境生态化、建设高档化、服务舒适化”的精品楼盘，打造城建开发品牌，为建设县城、美化县城、服务社会做出积极的贡献。（2）加快旧城改造建设，抢抓短、平、快项目。公司在制定长期规划的同时，还要制定一些短、平、快项目，那就是旧城改造项目，公司的领导班子要务时高效，选择有利地型抓住机遇，不能放过老城区的任何黄金地段，特别是沿街商业用房，要抢占先机，要看的准、建的快，只有这样公司才能迅速发展。

（3）瞅准时机，全面迅速启动富阳新村的建设开发工作。公司开发的富阳新村项目坐落于济北开发区南，248线西，距济南机场8公里，位于济阳县新城规划区中心街。居住最佳，两桥一路通车后，到济南只需20分钟，到机场10分钟，是新城区唯一的黄金地段。富阳新村项目占地总面积为132亩，总建筑面积5万平方米，其中商务会所7000平方米。新村绿化率45%以上。富阳新村以联体、多体组合为主，多层、高层点缀，是现代生活居住的理想场所。（富阳新村规划设计方案、总平面图见附图）

（4）要有纵横发展的战略思路。

解放思想、干事创业、加快发展，必须有敢想敢干、敢闯敢试的精神，有敢为人先的胆略，一个国家、一个地区、一个单位，要实现繁荣兴旺，就必须始终保持开拓创新的精神，不要畏首畏尾，左顾右盼，要有发展的目光，与时俱进。具体地说公司要想在激烈市场竞争中站稳脚，必须要有纵横发展的战略思想，就是说济阳县城建开发有限公司要想得到长足发展，在保住济阳大本营的情况下，要横向东西、纵向南北，说的大一点就是加速企业融入全球经济一体化。我们无论能否成功，首先要敢想敢做，只有新思想，才有新思路，如果连想都不敢想，怎么去做。所以我们一有机遇，排除一切干扰和困难，大胆地走出去。 3、建立健全各项规章管理制度。共3页,当前第2页2

企业改制不是万能的，但根据公司的实际状况看，不规范完善各项制度也是不行的。天冷冷在风里，人穷穷在债里，公司乱乱在管理上，没有好的管理就没有好的效益。任何公司运行中，无论大小都必须有游戏规则，没有游戏规则就没有正常的游戏运行。所以需要规范完善各项管理制度，规则制定后，还要切实地执行。这又要求完善的管理活动，公司要求生存、求发展，无论是管理制度还是管理活力，都要严谨完备、精益求精。特别是在当今激烈的市场竞争中，企业要赢得竞争力，就必须具备科学有效的管理，高速度发展的社会，要求企业必须高效运转，因此对于任何一家公司而言，首先一条是做到各部门之间权、责分明，不能相互重叠，更不能互相推诿，否则就会导致效率低下。现代公司的组织分工管理制度，是防止互相扯皮，提高工作效率的唯一正确手段，为此公司要制定切实可行的、全面的、相应的各项管理制度。 4、要对各分公司实施全面内部完善和改革。

由于各分公司经营状况不容乐观，近几年来各分公司始终没有摆脱围绕前总公司要活吃饭的不利局面，都有不同程度的亏损。为进一步深化企业内部改革，从XX年元月1日前将各分公司从总公司都独立出去，让分公司自我发展，自负盈亏。使公司下属各单位能够发挥自身潜在的能力，找准一条自我发展的路子，只有这样才能摆脱旧的观念，真正的走出去。总公司腾出时间来，一心一意地搞好开发建设事业。

总之，在过去的一年里取得的成绩是鞭策我们奋进的准绳，过去一年里存在的问题是激励我们发展的动力。认清形势的严峻性，掌握好市场的发展趋势，才能使我们在竞争日益激烈的市场中立于不败之地。从目前的形势看，公司上下齐心协力，干劲十足，职工的精神面貌焕然一新，对公司今后的发展都充满期望和信心，全体干部职工会始终坚持公司确定的“抓住开发主线、发展多种经营、加大改革力度、提高建筑质量、内部强化管理、外树良好形象”的工作思路，解放思想、与时俱进，努力拼搏，扎实工作，为打造城建开发品牌，为建设县城、美化县城、服务社会做出积极的贡献。

第3篇：房地产公司年终范文

2012年是政府针对房地产为主的第二次治理，限价、限购、限贷成为政府不断加压的筹码，放弃GDP考核的计量，放弃单一土地财政的依赖，治理地产绝不放松。面对如此环境，工程管理部在公司各级领导的关心和帮助下，在同级部门的协同照顾下，在工程管理部全体同事的艰辛努力和付出下，取得了些许成绩，完成了部分既定目标，同时也暴露出工作的一些问题，取得一些宝贵经验，在此我代表工程管理部做如下工作汇报：

一、各项目完成情况汇总及下一年度工作计划

2013年综合服务中心项目计划在节后全面展开施工，完成幕墙、装饰装修、电气、水暖、空调、室外景观、精装修等施工，计划于6月30日全部完工交付使用。

其他内容，住宅楼的售后维修、技术支持；南京路热力设施移交；优通地块设计方案听取汇报等等；

二、较好工作方式总结

1、工程部人员较好分配

工程部共11人（含资料员1名，借调装饰部1人），老中青三代。综合楼项目配备6人（含资料员，庄工兼高新区水暖工程师）。高新区项目部配备5人（含庄工兼综合楼给排水工程师）。延吉路“两改”项目部配备1人。

2、坚持工程部例会制度

每周三上午8:15的工程部例会，将工程部全体人员集合在一起，对每个项目概况、施工进度等进行汇总，对工程中出现的问题进行探讨和总结。

3、建立完善的项目管理制度和工程简报制度

一个项目建设好坏与管理到位与否紧密联系。工程部针对综合楼项目制定了详细的制度和奖罚机制，细致到例会、质量检查、监理通知、停工令等出现的奖罚制度，对于工期延误不同时间段的处理意见等等都做了详细的规定，并严格执行每月对监理、总包单位管理人员的量化考评。各项制度的严格执行才能确保了项目质量安全进度的按计划完成。工程简报实施为工程部每月总结提供了较好平台，将每月工程进展汇报公司领导，抄送公司各相关部门，让公司各部门时时掌握公司各项目情况，通力合作，保证公司利益。

4、坚持每周质量、安全大检查制度

针对项目质量和安全重要性，项目部每周二上午9：00对施工现场、工人生活区、食堂等进行全面检查，汇总检查内容，责任相关单位整改，确保施工现场质量及安全。项目部还要求监理单位多组织现场协调会，现场质量会，技术协调会等，解决相关事宜，并针对多次出现的质量问题，安全问题，通报相关部门公司领导到现场统一思想，解决问题，达到了事半功倍的效果。

5、针对监理资料、施工单位资料及建筑实体的检查制度

针对监理规划、实施细则、监理月报、监理日志、旁站和检验批等检查，是否交圈等落实监理管理，强化监理职责和监理管理到位。针对施工单位检查施工组织设计、施工专项方案、施工交底、分包单位资料、检验批等资料，和施工现场的进场材料、试化验、试块留置、支拆模、塔吊施工电梯手续等等检查结合建筑实体，全面细致精细化管理。二次结构砌筑施工前，在主要通道实行实体样板领路，指导施工。

6、针对施工进度的纠偏管理制度

7、设备选型和方案优化，节省投资确保建设方利益

综合楼高空大跨度模板支撑悬挑脚手架方案和高空超常规悬挑承重结构施工方案多次会同赵总工商讨，最终组织专家评审时部分专家由建设单位邀请，较好的控制好方案审核。高新区电力设计和智能化照明设计的优化，为公司节约几十万的建筑成本。

8、通畅的设计联系和技术洽商的讨论制度

随着施工展开，相关的技术洽商、设计变更不断增加，项目部有严格的提交技术洽商时间和流程，快速的审核制度和与设计联系方式，电子版代替正式文件先行指导施工的方式，避免发生因变更增加的费用支出。技术洽商和设计方案是否可行，商讨更为可行的方式，也是项目部积极做为的表现。

9、针对项目发文公章统一管理

项目管理的指令畅通对项目建设非常重要。公司原定的招标采购中心、成本管理部均能单独发文项目部的方式不便于项目管理，经汇报公司领导同意后改为统一使用项目管理章，借鉴“三权分立而又统一协调管理”方式，项目部根据施工特点，难以程度，施工经验等，能够把好最后一道关。

10、项目部启用“文件处理章”

文件处理章提示意见和时间，责任人和完成时间明确，提供工作效率。

11、积极配合其他部门工作

针对招投标标书的技术文件配合，针对签证复核及签证有争议的讨论，及时与成本部沟通完毕后下达指令签署意见等，都能对做到快速回复。还能够积极配合综合楼销售及售楼处工作。

三、工作中不足

1、工程部工作管理还不能成为常态机制

工程部部分工作还呈现较为浮躁态势，责任心不强，图纸审查不够，不能较好的针对本专业的性质，做更为细致的技术论证、施工管理、可行性分析等工作，不能较好的协调相关专业碰头会，商讨会，不能较好的提供合理化建议和可行性分析。对于工程管理还不能较好的把握，处理问题呆板，不能及时制止某些质量和有违规范的时间发生，造成返工、变更等工程量增加，造成质量检查后的整改工作加大等，不利于项目进展。

2、工程部工作方式还有待调整和提升

工作方式不同可能影响到最终的建筑质量和建筑品质。工作的拖拉和滞后，对于时间点关键点的把控不严格，对于发现问题解决问题的能力较弱，造成工作的被动和解决问题的缓慢，或者工作方式的和恰当性，技术确认或工作确认时间过长，都将导致施工被动。

3、工程部内部交流和沟通还不是很顺畅

工程部集合了老中青三代，每个人的工作方式和工作方法都非常宝贵的经验，但是工程内部的交流还不多，施工过程中遇到的问题交流少，存在的问题和解决方式也不沟通，一人做事一人当，很多工作做到了一个人手里，很多工作都在摸索中前行，造成了后续工作被动。

4、签证量多显示控制力不足

签证的发生万网是前期问题发现不足，指令不及时。提前检查设计文件，及时洽商及沟通，仔细研究施工做法，都可以预控后期变更增加签证发生。

5、工程部制定的制度还不能较好贯彻执行

6、工程部不能成为一个仅仅对项目质量管理

由于分工不明确，施工合同不经过工程部，割算审核等不通知工程部，致使专业工程师在很多不明确的情况下，仅仅成为项目质量管理，但是一个管理到位的项目管理是一个统筹安排管理，对人员、材料、机械、物品等都要精心组织、调配、合理利用，不是要直接管理而是要知道和提前把控预管理的全面问题。

7、工程部对工程预算、工程招投标配合模式还有待提升

一个方案的审核，一个设备的优化，往往在建筑成本和后期的运行成本上差距较大，工程部不能成为设计单位和施工单位的传话筒。应结合技术特点，可行性分析，费用的多少来优化方案，提出自己的观点，把握关键点的控制，达到相同的投资额做更为品质好的工程。

四、工作中合理化建议

1、招标技术配合讨论制度

工程招投标的设备存在选型和设备匹配度的问题，特别是xx世纪综合楼在2007年设计基本完成，对于地源热泵系统的把握远没有目前的技术成熟，所以在设备选型上需要下大量功夫，特别是综合楼涵盖地源热泵+可回收新风机组+顶棚辐射、风机盘管、地暖等较为复杂的空调系统，为后期调试成功奠定较好基础。设备招投标前的碰头会极为重要。

2、合同会签走专业工程师审核制度

很多施工合同牵扯到技术问题、施工顺序问题、施工配合问题，然而合同会签避开工程部，项目很多施工合同不经工程部会签造成施工分配不便掌握，进出场时间和实际施工要求不能有效贯穿，造成工程在管理过程中施工界限约定不能有效划分，施工签证不能较好把握，合同工期不能实际控制的不利局面。同样工程款拨付由专业工程师会同成本管理部共同运作，完成存档交圈，确保工程款拨付及时和准确。

3、严格各部门工作职责、工作流程、工作接口

“责权利”的分配是提供工作效率，便于查找问题原因，落实责任的较好管理方式，公司已经从单一的工程管理部变为招标、预算、工程等各负其责的分管部门，然而在合同会签、工程款申请、施工单位遴选，设备筛选等各种工作中，谁后期配合，谁主导谁辅助等，谁签字谁审核等都没有很好的理顺，多头指令多头回复，不能较好统一，使工作相互推诿扯皮增加，工作迟缓。招标采购中心的分包单位确认应及时通报工程部，并做施工交接，由工程部发施工进场通知单，并严格按合同质量约定和合同工期执行，并要求进场单位遵从工程部奖罚规定。

4、认真履行工程部管理制度

工程部制定了严格的奖罚制度和施工进出场制度，正在完善分包单位进场安全文明施工制度。工程部要求建设单位发包单位进场缴纳文明管理费用，严格遵守工程部、总包、监理的管理制度，强化自身管理意识，服从质量管理，严格报验收制度，为项目管理更加有序做好基本工作。

5、工程部试推行内部评优考核制度

对于工作中任劳任怨，对于工作安排能够及时完成，对于工作中能够发现问题解决问题的人，不能通过公司人力资源的绩效考评评定，公司绩效考评全部以“A”的方式评分，工程部尝试实行内部评优机制，作为年底呈报公司作为奖金分配的可借鉴资料，也尝试实行内部检查奖罚机制，对检查中好和较坏行为予以工程部内部通报，抄送公司总经理办公室，对多次出现问题或性质严重的行为进行经济处罚，提请人力资源部在当月奖金中予以扣除。

竖立良好的行为准则，建立良好的工程管理队伍，对于公司发展极为有力。

6、尝试网上会签工作方式

充分发挥公司网站优势，尝试网上工作审批和网上会签的新型工作方式，将大大提高工作效率，取得事半功倍的效果。网上办公为从专业工程师提交可行性报告或工作汇报，到逐级审核逐级签字确认时间及审批意见，至最终签署意见等。其他同事可同步浏览学习借鉴工作审核意见指导其他工作。 7、工程人员的组织学习和培训机制

第4篇：房地产公司年终范文

年初，置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。**年*月份集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿**年*月份集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部，要求管理水平的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。

*、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

*、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。

*、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。

*、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

*、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。

*、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。

*、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。**月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。

*、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做

好基础工作。

*、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。

*、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。

经过调研、沟通、设计，于****年**月推出《成本费用明细分类目录及说明》于****年**月**日推出《会计报表管理试行办法》****年*月**日推出《会计凭证管理试行办法》。

会计报表推出执行*个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）Ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）Ⅴ《融资及融资成本情况表》”。

会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，*月份实行逐步换新的办法，*月份要求全面试行。试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综合管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足。****年*月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于****年*月**日下发了有关规定。

经过财务合同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

（一）核算工作

核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。

*、会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。

如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。

*、材料核算

材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格不断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期

顺利进行，配合材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。如：杭州友联建材有限公司供应的“楼梯砖”，****年**月**日供给浙江大经有限公司和****年**月**日供给浙江闻堰建筑有限公司“楼梯砖”于****年*月*日前来办理结算，时间跨度近一年，在与施工单位核对时发现浙江大经材料员签名非本人手迹，当时该款项未办理结算支付，要求核对无误后再付货款。

在材料采购调拨过程中，我们感觉在材料管理的“采购---供货---结算”三个环节中，我们只掌握了两头，对供货这一环节掌握不够，材料供应均由厂家与施工单位交接，我方是否参与验收不清楚，因收货单上无我方人员的验收签字，这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。如*月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”，施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异，经核实，是厂家供货时未注明等级，发现后也未及时补救，只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购---供货---结算”三个环节，特别是供货环节监控管理。

*、会计内部报表执行

对*月份会计报表审核中发现存在的问题，如：①@#￥公司的“费用明细表”明细目录未按新规定执行，使用的仍然是老格式，发现后要求重新调整编制②宁波公司未按新表编制，因为信息传递上的出了问题，已通知从*月份报表按新表式编制。对这件事的反思，一项新工作的推行，一是要责任人大力宣传并监督执行，二是执行人足够重视并自觉执行，只有这样一项新工作才能有效地推行。

对会计报表推出执行*个月后进行反检，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）Ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）Ⅴ《融资及融资成本情况表》”。并布置集团公司和嘉和公司在编制*月份报表时试行。本打算在*月份报表中全面推广，因这项工作的前期工作量较大，由于*月份开展税务自查工作把此事担搁了，要求*月份落实执行。

*、销售管理

春节前后按揭放款缓慢，针对这个问题，姚笑君副总裁亲自督阵，由财务部与销售部门进行了核对查明原因，并催促银行放款。并明确了职责，按揭资料由销售部门负责，整理完整的资料提供给按揭放款银行的同时，将名册报财务部，财务负责催放工作，在规定放款期限内未放款的由财务与银行交涉并查明原因。

*月份公司加强了财务部销售管理力量，加强了对销售台帐的审核，加快了财务销售明细的编制，及时与销售置业部的销售月报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，提出有关措施。如：从*月份开始银行有关个人住房贷款的门槛提高，要求客户提供的资料增加和贷款额度的控制，建议置业部在签约及办理按揭前与客户说明情况，或了解清楚客户的相关信息，避免按揭办理后反复工作对银行提出的黑名单客户抓紧催促办理相关手续，并对这批客户多加关注。

*、税务政策及纳税申报

运用税务政策，向税务机关申报集团公司向下属子公司计提管理费的申请，经杭州市地方税务局检查审核于****年*月**日下文批复同意杭州建设集团有限公司对杭州山水人家置业有限公司、杭州坤和建设有限公司等*户企业按不超过当年销售收入*%的比例提取****年度总机构管理费。****年会计决算中集团公司向山水人家置业公司提取了***.**万元。

对****年养老保险进行清算，整个集团养老保险分四个公司交费，集团公司、客旅分公司、@#￥公司、宁波公司，今年社区公司也单独开户交费。在集团参保人员较多，各公司人员都有，不利于管理，我们看出参保人按块划分，集团公司主要纳入集团本部、山水公司、三墩公司员工及外派人员@#￥公司员工划到余杭客旅中心划入客旅分公司社区员工由社区统一办理宁波当地人员在宁波公司办理。这样利于管理，对该项费用支出便于掌握，主要还是有利于接受税务与社保的检查。

****年度，山水置业公司产生利润，为弥补以前年度的亏损，我们做了税务审计和申报工作，经多方努力于****年*月获得所得税退税返还**万元。

根据浙地税发**号文件《浙江省地方税务局浙江省财政厅关于个人取得差旅费津贴、误餐补助收入征收个人所得税问题的通知》，从月份开始在工资核算上进行相关调整，一是企业可在税前列支二是员工可减轻税赋。

（二）审计工作

*、山水置业公司一期交付结算后产生了利润，在进行所得税申报的同时，办理以前年度亏损弥补申报。为弥补以前年度亏损委托杭州天瑞税务师事务所对山水置业公司****年、****年及****年进行了税务审计（****年、****年已审计过），出据的审计结果符合公司利益，西湖区地方税务征管局已对山水置业公司前五年的亏损进行了核实。

*、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司、山水置业、@#￥置业、客运中心、集团合并报表进行会计审计，审计的目的是为了融资的需要。已取得了集团公司、山水置业、@#￥置业、客运中心审计报告，审计报告出据的审计结果基本符合公司要求。集团合并报表的会计审计报告经过蹉商获得了有效的会计审计报告。

*、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司增资的验资工作，已取得有效的验资报告。

*、*月份对各公司财务状况进行了一次审计**月份对客旅分公司****年经营进行了内部审计对投资企业彩虹城项目的****年会计报表进行复核*月份对社区服务公司****年经营情况自查工作进行了布置，并进行了财务审计。

*、今年房地产行业是税务机关重点审查对象，为此我们在*月份已对****年的有关会计资料进行复检，做好有关准备工作。*月*日，杭州市审计局前来对山水置业公司进行税务的延伸审计，由于准备充分，审计后对我们的会计核算规范性给予肯定。

*、****年*月**日，杭州市地方税务局稽查二局召开属管辖的下房地产企业税收缴纳情况稽查工作会议。本次税务大检查在全省范围开展，会上对税务大检查工作进行了布置，税务大检查工作分三个阶段，第一阶段，为自查阶段，时间从*月**日至*月**日，给企业一个补交的机会第二阶段，为市地方税务局稽查二局对重点企业进行稽查，时间从*月下旬至*月底，对以下三类企业为必查对象：①自查情况空白的②销售利润率不到*的③不交自查情况表的，另外按自查户数的**%比例确定重点检查对象第三阶段，为

省局重点检查。

公司领导对这次税务大检查工作非常重视，姚笑君副总裁会后亲自布置了自查工作，要求财务人员全力以赴做好自查工作，经过**天的奋战，完成了自查工作。在自查申报过程中，认真对待税务机关的查询，在姚笑君副总裁统一部署下顺利通过自查申报，未将我公司列入重点检查行列。

能过这次税务自查，我们感到会计核算的基础工作还需要进一步加强，基础工作是一切工作的根本。我们将进一步开展会计规范化，特别是对会计制度和税务政策有差异的问题多咨询研究，尽可能做好会计处理，在对每笔会计核算都要有统盘考虑和长远的观念。

（三）财务分析

财务分析工作已开展，但仍处在账面上说明分析，分析深度不够。为提高财务分析能力，把财务分析纳入日常工作中去。要求日常做好财务分析资料的收集，每月有在《会计报表会签单》对财务主要情况进行说明*月*月报表按季度对财务状况进行简要分析说明*月份报表按公司经营年度对财务状况进行分析说明**月份报表按会计年度进行分析说明。

为了提高公司的财务分析能力，较全面地反映一定时期的财务情况，对财务分析内容作了概要说明，主要内容如下：

*、资产结构变动的分析，以资产负责表为主，对资产负债的分析、流动性和变现能力的分析、长短期负债和偿还能力的分析，对资产分布和资金营运是否合理、资本结构的是否正常、盈利能力和资产管理水平、是否存在潜在的财务风险进行评价。

*、损益情况的分析，以损益表为主，对盈利目标是否完成进行分析，对收入、成本、费用、税金的配比进行分析，评价其经营活动的绩效和经营结构，反映主营业务与其他业务对利润的影响。

*、收入情况的分析，对销售收入预算执行情况进行分析，反映当期的房屋销售与回款情况签约情况分析存量资源的原因、影响回款的因素其他收入的分析。

*、成本、费用支出的分析，对成本、费用支出预算执行情况进行分析，实际支出与预算异动的原因分析，成本、费用支出对资金的影响分析，费用之间的比例分析。

*、对外投资变动情况的分析，长、短期投资的收益分析，投资结构的变动原因分析，长期投资与所有者权益的比例分析。

*、固定资产变动情况的分析，新增、减少、损坏、报废固定资产情况，固定资产的净值率，固定资产的结构情况，完好情况等。

*、融资贷款情况的分析，融资对资产的影响，融资结构的分析，融资成本的分析，融资的利用情况等。季度分析和年度分析应根据各项借款的利息率与资金利润率的对比，分析各项借款的经济性，以作为调整借款渠道和计划的依据之一。

*、往来情况的分析，关联企业之间往来、协作单位之间的往来分析，变现能力与帐龄分析，催收情况。

*、税赋的分析，税费计缴情况，税费对企业和影响，税收政策对企业的影响。

**、材料的分析，材料结构分析材料采购价格与调拨价格进行对比，反映施工单位对甲供材料的用量情况异动材料采购价格与近期市场价格进行对比，反映材料价格的变动情况等。

**、其他需要说明的事项，

（*）会计核算方式变更说明。

（*）各项指标与上年同期对比的增减水平比。

（*）对其他影响企业效益和财务状况较大的项目和重大事件做出分析说明。

、措施与建议

通过分析对所存在的问题，提出解决措施和途径。

（*）根据分析结合具体情况，对企业生产、经营提出合理化建议。

（*）对现行财务管理制度提出建议。

（*）总结前期工作中的成功经验。

财务分析除了财务报表分析外，还有其他多方面的分析，如材料采购、核对、调拨、结算的分析，销售完成情况与回款情况的分析，预算执行情况的分析等等，这些分析工作都需要我们去做的事。销售分析、预算分析已经开展，材料分析争取*月份开展。

（四）资金管理

*、认真做好资金结算的日清月结工作，及时反映资金的流向和存量情况，根据公司的资金需求量做好资金筹措工作。目前房款收入较大，公司沉积资金较多，由于近期没有较安全的投资项目，继续与银行密切合作办理协定存款业务，通过采用“通知存款”和“协定存款”，提高公司存款资金增值率。

*、到*月底共向银行贷款*.*亿元，同时正在办理新的贷款手续，及企业信资评议工作。

（五）预算管理

预算管理工作在****年*月新推出的一项工作，具体职能落实到财务部。在对*月份集团本部资金使用进行了预算编制过程中，由于没有模式，实行自创，编制的结果并不如人意，但走出了预算管理的第一步。对*月份资金使用预算编制有较高的提高，各项目公司也随之展开，经过一段时间的实行，暴露出一些问题，为此公司领导提出统一规范的要求，*月份推出了资金预算表式和编制说明。

在预算执行过程中发现一些问题，并在预算执行情况评议中予以明确。

*、在预算执行过程中，部分事业公司有预算支付的项目，在结算过程中发现问题，需要重新核实而推迟结算。这是采用了利益高于一切的原则，只要是有利于公司事项，把原因说明，在考核中公司将给予支持，但该预算费用在下月度支付时仍须申报预算。

*、部分事业公司在月末结算的项目，因相关手续尚未办理完毕，致使本月预算未执行，但在下月预算中没有编制进去，造成两头踏空现象。针对此类现象，相关经办人员要加强预算意识，预见本月结算不了的，在下个月度须重新审报。

*、因预算执行中常有不可预见的事项发生，事业公司现都以急件申办。针对此类情况，原则上对重大的事项、影响较大的事项允许采用特批手续办理，审批程序按规定办理一般事项原则上不予办理。

*、针对预算中遗漏的，事业公司往往采用追加预算，但追加预算在审核程序上又不完备。考虑到预算的严肃性，原则上不同意追加，如有急件按特批程序办理。

*、各事业公司在一定程度上存在着预算代替一切的想法，认为预算已经报了，结算审批程序可从简。各责任单元必须清楚，预算是企业为了搞好资金的统筹和运用，提高企业经济效益的一种管理手段，并不能代替一切，相关的程序必须按公司相关规定执行。

三、职能服务

财务部门既是管理部门又是服务部门，在加强严格管理的同时又要做好热情服务工作，这是两种不同角色的转换，在严格管理的同时不失笑容，在热情服务的同时不失原则，这就是我们工作的要求。

*、在会计审核中，严格按规定办事，一就是一，对审核中发现的非原则问题仔细地向经办人员说明，并告知如何办理相关手续和解决问题的办法。

*、财务信息的服务，在工作年

度初期就向各事业公司征询，需要财务部提供那些信息，由于各公司均未提出要求，所以信息的提供是按财务人员的思路归集的，不一定能满足事业公司的需求，新年度我们将继续做好征询工作，把信息服务工作做得更到位。

*、咨询服务，对前来咨询财务、税务知识和政策法规等有关问题，我们都能尽自己所能耐心解说。对公司新出台的规定做到边贯彻边学习，如：结算单的修改出台、预算管理表格设定的出台，在使用时大家遇到很多问题，为此我们提供咨询的同时吸收各方意见，不断提高认识，做好服务工作。

*、配合协调工作

①配合*置业公司做好第四批房源的集中销售收款工作配合山水置业公司做好清水湾交付结算工作。

②为了做好白荡海东苑产权延期办理的赔付工作，连续**天派人到现场办理赔付工作。

③根据山水人家二期交付需要，派人到现场办理交付结算工作，

大量的外派工作给本部增加了很大的压力，为了做好各项工作，我们做好人员安排。

四、自身建设

本年财务部工作负荷相当大，年初@#￥置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部新公司像雨后的春笋一样不断地涌现财务合同管理月的开展预算管理工作的落实房地产企业税务大检查等工作，为了各项工作顺利地开展和有序地进行，部门进行多次的工作调整，调动大家的工作热情，这里特别要表杨的是杨肖华，在原来工作量就很大的情况下，还担任起客旅分公司的财务工作，为了按时完成各项工作经常加班加点。但也有个别员工存在本位主义思想，对部门的其他工作不够主动，

公司为加强财务工作将财务部人员编制从*人调整到**人。从置业部调入专业人才加强销售管理方面的工作。多次组织招聘，由于财务部门是公司的重要部门，对人员要求比较高，没有招到合适的人选。公司今年公司招聘大学应届毕业，实行新生力量的培养，分配到财务部*名，经过*个月的实习培训，现已独立操作基础的会计核算工作。目前，财务部人员结构不能满足公司向管理型发展的需要，财务管理人才缺少，在新年度一是加强自身培训提高管理能力，二是对外招聘，充实新生力量。

公司对财务管理采取集中管理的模式，财务工作具有相对的独立性，与各事业公司（除宁波公司外）又没有业务对口部门，所以财务部与事业公司的衔接工作应在财务制度上予以业务指导，在制度执行上予以监督管理。随着公司发展，管理模式也发生多样化，财务部的管理也随之发展多元化管理，由项目公司的集中管理、外地公司的业务指导管理、专业公司利润考核的稽查管理、联营企业的委派管理等，财务部仅仅做好核算管理工作是不够的，要向更深层、更广泛管理要求发展。

第5篇：房地产公司年终范文

年初，****置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部；客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部；新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。XX年X月份集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿；XX年X月份集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部，要求管理水平的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。

X、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

X、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。

X、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。

X、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

X、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性；二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。

X、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求；二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。

X、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。XX月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。

X、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。

X、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。

X、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识；二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西；三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。

经过调研、沟通、设计，于XXXX年XX月推出《成本费用明细分类目录及说明》；于XXXX年XX月XX日推出《会计报表管理试行办法》；XXXX年X月XX日推出《会计凭证管理试行办法》。

会计报表推出执行X个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充；另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）Ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）Ⅴ《融资及融资成本情况表》”。

会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，X月份实行逐步换新的办法，X月份要求全面试行。试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综合管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足。XXXX年X月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于XXXX年X月XX日下发了有关规定。共3页,当前第1页1

二、职能管理

（一）核算工作

X、会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。

在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。

X、材料核算

材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格不断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期顺利进行，配合材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。如：杭州友联建材有限公司供应的“楼梯砖”，XXXX年XX月XX日供给浙江大经有限公司和XXXX年XX月XX日供给浙江闻堰建筑有限公司“楼梯砖”于XXXX年X月X日前来办理结算，时间跨度近一年，在与施工单位核对时发现浙江大经材料员签名非本人手迹，当时该款项未办理结算支付，要求核对无误后再付货款。

在材料采购调拨过程中，我们感觉在材料管理的“采购---供货---结算”三个环节中，我们只掌握了两头，对供货这一环节掌握不够，材料供应均由厂家与施工单位交接，我方是否参与验收不清楚，因收货单上无我方人员的验收签字，这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。如X月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”，施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异，经核实，是厂家供货时未注明等级，发现后也未及时补救，只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购---供货---结算”三个环节，特别是供货环节监控管理。

X、会计内部报表执行

对X月份会计报表审核中发现存在的问题，如：①××××公司的“费用明细表”明细目录未按新规定执行，使用的仍然是老格式，发现后要求重新调整编制；②宁波公司未按新表编制，因为信息传递上的出了问题，已通知从X月份报表按新表式编制。对这件事的反思，一项新工作的推行，一是要责任人大力宣传并监督执行，二是执行人足够重视并自觉执行，只有这样一项新工作才能有效地推行。

对会计报表推出执行X个月后进行反检，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充；另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）Ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）Ⅴ《融资及融资成本情况表》”。并布置集团公司和嘉和公司在编制X月份报表时试行。本打算在X月份报表中全面推广，因这项工作的前期工作量较大，由于X月份开展税务自查工作把此事担搁了，要求X月份落实执行。

X、销售管理

X月份公司加强了财务部销售管理力量，加强了对销售台帐的审核，加快了财务销售明细的编制，及时与销售置业部的销售月报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，提出有关措施。如：从X月份开始银行有关个人住房贷款的门槛提高，要求客户提供的资料增加和贷款额度的控制，建议置业部在签约及办理按揭前与客户说明情况，或了解清楚客户的相关信息，避免按揭办理后反复工作；对银行提出的黑名单客户抓紧催促办理相关手续，并对这批客户多加关注。共3页,当前第2页2

X、税务政策及纳税申报

运用税务政策，向税务机关申报集团公司向下属子公司计提管理费的申请，经杭州市地方税务局检查审核于XXXX年X月XX日下文批复同意杭州建设集团有限公司对杭州山水人家置业有限公司、杭州坤和建设有限公司等X户企业按不超过当年销售收入X%的比例提取XXXX年度总机构管理费。XXXX年会计决算中集团公司向山水人家置业公司提取了XXX.XX万元。

对XXXX年养老保险进行清算，整个集团养老保险分四个公司交费，集团公司、客旅分公司、××××公司、XX公司，今年社区公司也单独开户交费。在集团参保人员较多，各公司人员都有，不利于管理，我们看出参保人按块划分，集团公司主要纳入集团本部、山水公司、三墩公司员工及外派人员；×××公司员工划到余杭；客旅中心划入客旅分公司；社区员工由社区统一办理；宁波当地人员在宁波公司办理。这样利于管理，对该项费用支出便于掌握，主要还是有利于接受税务与社保的检查。

XXXX年度，山水置业公司产生利润，为弥补以前年度的亏损，我们做了税务审计和申报工作，经多方努力于XXXX年X月获得所得税退税返还XX万元。

根据浙地税发[XXXX]XX号文件《浙江省地方税务局浙江省财政厅关于个人取得差旅费津贴、误餐补助收入征收个人所得税问题的通知》，从月份开始在工资核算上进行相关调整，一是企业可在税前列支；二是员工可减轻税赋。

（二）审计工作

X、山水置业公司一期交付结算后产生了利润，在进行所得税申报的同时，办理以前年度亏损弥补申报。为弥补以前年度亏损委托杭州天瑞税务师事务所对山水置业公司XXXX年、XXXX年及XXXX年进行了税务审计（XXXX年、XXXX年已审计过），出据的审计结果符合公司利益，西湖区地方税务征管局已对山水置业公司前五年的亏损进行了核实。

X、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司、山水置业、×××置业、客运中心、集团合并报表进行会计审计，审计的目的是为了融资的需要。已取得了集团公司、山水置业、×××置业、客运中心审计报告，审计报告出据的审计结果基本符合公司要求。集团合并报表的会计审计报告经过蹉商获得了有效的会计审计报告。

X、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司增资的验资工作，已取得有效的验资报告。

X、X月份对各公司财务状况进行了一次审计；XX月份对客旅分公司XXXX年经营进行了内部审计；对投资

企业彩虹城项目的XXXX年会计报表进行复核；X月份对社区服务公司XXXX年经营情况自查工作进行了布置，并进行了财务审计。

X、今年房地产行业是税务机关重点审查对象，为此我们在X月份已对XXXX年的有关会计资料进行复检，做好有关准备工作。X月X日，杭州市审计局前来对山水置业公司进行税务的延伸审计，由于准备充分，审计后对我们的会计核算规范性给予肯定。

X、XXXX年X月XX日，杭州市地方税务局稽查二局召开属管辖的下房地产企业税收缴纳情况稽查工作会议。本次税务大检查在全省范围开展，会上对税务大检查工作进行了布置，税务大检查工作分三个阶段，第一阶段，为自查阶段，时间从X月XX日至X月XX日，给企业一个补交的机会；第二阶段，为市地方税务局稽查二局对重点企业进行稽查，时间从X月下旬至X月底，对以下三类企业为必查对象：①自查情况空白的；②销售利润率不到XX%的；③不交自查情况表的，另外按自查户数的XX%比例确定重点检查对象；第三阶段，为省局重点检查。

公司领导对这次税务大检查工作非常重视，姚笑君副总裁会后亲自布置了自查工作，要求财务人员全力以赴做好自查工作，经过XX天的奋战，完成了自查工作。在自查申报过程中，认真对待税务机关的查询，在姚笑君副总裁统一部署下顺利通过自查申报，未将我公司列入重点检查行列。

第6篇：房地产公司年终范文

半个世纪以来，西方经济学者对融资结构理论做了大量的理论及实证研究。其中较具代表性的理论有MM理论、Miller模型、权衡理论、优序融资理论以及成本理论。国内学者对融资结构的研究也较多，但基本都是在西方融资结构理论的基础上，对我国上市公司融资结构进行研究。现有的对我国上市公司融资结构的研究主要包括两个方面：一是上市公司融资结构与公司绩效的相关关系研究；二是上市公司融资结构影响因素研究。本文选择房地产这一特定行业上市公司的债务融资结构进行研究。一、变量的选取、模型的设定以及数据来源 1.数据来源。本文研究样本为沪深两市A股上市公司2005～2009年的数据。数据主要来源于万得wind与国泰安CSMAR金融数据库。样本筛选主要遵循以下几个原则：①根据中国证监会行业分类标准，考虑到金融保险业、社会服务业、传播与文化产业及综合类上市的特殊性，从样本数据中剔除它们的上市公司样本。最终选定农林牧渔业、采掘业、制造业、电力煤气及水的生产与供应业、建筑业、交通运输业、信息技术业、批发零售业以及房地产业等九个行业。②剔除ST、PT类上市公司样本，这类公司的债务融资数据具有异常性，对研究结果影响较大。③在数据实际处理过程中，剔除了其他存在数据异常的上市公司样本。最终选定73家房地产上市公司。 2.变量的选取。本文从资产负债率、短期负债率以及银行借款比例三个方面来衡量上市公司的债务融资结构，对于债务融资结构的影响因素在参照现有研究的基础上综合考虑其他因素，最终选定模型变量如表1。3.基本模型设定。Yjit=α+β1X1it+β2X2it+β3X3it+β6X4it+β7X5it+β8X6it+Uit；其中，j=1，2，3，Y1、Y2、Y3分别代表资产负债率、短期负债率以及银行借款比例；其他变量定量如表1；Uit代表随机变量。二、房地产上市公司债务融资结构描述通过SPSS17.0对73家房地产上市公司2005～2009年的样本数据进行描述性统计分析，统计结果简化如表2。从房地产上市公司债务融资描述性结果我们可以得出以下结论。 1.房地产上市公司资产负债率水平在样本年份均处在较高的水平，各年水平都处于50%以上，在2005年是最低水平为0.5891，2008年是最高水平为0.6153。并且随着时间变化呈逐步上升的趋势。这说明房地产上市公司具有较大的财务杠杆。这与房地产行业特有的经营模式有关，房地产公司的大部分资金都依赖于负债，属于高负债经营行业。 2.房地产上市公司的短期负债水平在样本年份均很高，具体从表3可以看出，房地产上市公司总负债中短期负债占比均达70%以上，其中，2009年为最低水平0.7138，2005年为最高水平0.8742。这与我国上市公司的债务融资是以短期负债为主是相符的。 3.房地产上市公司银行借款在其总负债中的比例各样本年份均在35%以上，2005年为0.4762，2006年为0.3906，2007年为0.3629，2008年为0.3525，2009年为0.3719。总体来说，房地产上市公司银行借款比例随着时间的变化，一直维持在较高的水平，但是随着我国债券市场的发展与完善，其呈现了向下的趋势。三、实证分析利用Eviews6.0统计软件对73家房地产样本上市公司2005～2009年的面板数据进行估计的结果如表3。从表3我们可以看出，公司规模X1与债务融资结构的三个衡量指标均具有显著性相关关系，且均具有正向相关关系。盈利性X2与资产负债率Y1以及银行借款比例Y3具有显著性正向相关关系，与短期负债率Y3不具有显著性相关关系。成长性X3与资产负债率Y1及短期负债率Y2具有显著性相关关系，而与银行借款比例不具有显著性相关性。收入波动性X4与资产负债率Y1及银行借款比例Y3具显著性关系，而与短期负债率无显著性相关关系。股权流动性X5及经营活动现金流量X6与资产负债率Y1及短期负债率Y2具有显著性的正向相关关系，而与银行借款比例的相关关系并不显著。

第7篇：房地产公司年终范文

关键词：ST昌鱼；困境；原因

中图分类号：F27 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2012）03-0092-02

1 ST昌鱼简介

ST昌鱼全名湖北武昌鱼股份有限公司，2003年以前主营业务为渔业养殖、畜禽养殖、农产品加工等。

2002年6月华普集团介入尚未被ST的武昌鱼公司。华普集团联同北京中联普拓技术开发有限公司，分别受让武昌鱼第一大股东鄂州武昌鱼集团所持武昌鱼29%和115%的股权。当月，武昌鱼向鄂州武昌鱼集团出售了所拥有的肉禽蛋加工厂等资产，并决定以2.9亿元的价格收购华普集团旗下的中地公司51%的股权，自此，武昌鱼踏入了房地产行业。2007年8月，华普集团又以2.25亿元的价格向武昌鱼转让中地公司46%股权。ST昌鱼分两次以515亿元的代价收购了中地公司97%的股权，并通过其子公司间接持股了剩下的3%股份。中地公司成为ST昌鱼的全资子公司。

然而，收购中地公司并没有给ST昌鱼带来好运气。由于2006年与2007年连续两年的亏损，2008年5月，武昌鱼正式戴帽成为ST昌鱼。其年度每股收益只有在2008年为正数，当年每股收益.0019元，而其2009年和2010年的每股收益更是仅为-.1561元和-.0329元。而截至2011年中报，ST昌鱼账上货币资金仅有367万元，ST昌鱼合并报表的负债合计高达25.57亿元。ST昌鱼由一家盈利公司变为一家长期深陷亏损的公司。

2 ST昌鱼的长期困境

2.1 惨淡的经营业绩

2006年，武昌鱼不仅因资金大量流向北京中地导致其他业务荒废，就连出资324.61万元取得的25.87万平方米土地也因无力开发，闲置时间超过两年而被收回。当年巨亏9898.65万元。

从2008年以来，其年度每股收益只有在2008年为正数，当年每股收益.0019元，其2009年和2010年的每股收益仅为-.1561元和-.0329元。2009年，全国房地产业走出次贷危机阴影，房价继续攀高，可是ST昌鱼的主要子公司北京中地房地产开发公司与北京中天宏业房地产咨询有限责任公司仲裁导致公司的房产不能销售，直接影响了公司的营业收入和利润。来自于房地产业的营业利润为-2319.70万元。

2.2 子公司三年未决的产权纠纷诉讼

中地公司对华普中心大厦I段的开发始于2001年。但随着2003年的房地产调控，即央行关于加强房地产信贷的121号文，该项目资金捉襟见肘。2006年，中地公司为融入资金开发华普中心，就该项目与中天宏业签署投资协议，向其定向融资逾11亿元。二者签订了关于华普中心的《商品房预售合同》，以此方式作为融入资金的安全保证。

然而到2008年5月，随着金融危机到来，摩根大通和瑞安建业先后退出中天宏业。经过一系列股权转让后，中天宏业成为韩国佰益的全资子公司。韩国佰益公开撕毁，并中地公司。中天宏业认为，这笔钱是房屋预售款。双方为此于2008年5月诉诸中国国际经济贸易仲裁委员会。

围绕价值约40亿元的华普中心大厦I段房产，ST昌鱼子公司中地公司与中天宏业的官司纠缠了3年，目前，该诉讼仍在等待最终裁决。由于此次的产权争议，华普中心无法对外租售，而中地每年还要背负巨额的维护费用和财务成本。

2.3 一波三折的资产重组方案

2009年5月，为了应对诉讼对上市公司的不利影响，华普集团与上市公司签署了资产重组协议。协议规定：标的资产――中地房地产94%股权定价将根据诉讼结果而定。如果仲裁决定支持中天宏业的申请，则华普集团收购价格以2009年3月31日的净资产价值溢价6%予以收购，此项交易将增加上市公司800万元净利润，回笼现金2亿元；如果中地公司胜诉，则华普集团将以6亿元的价格收购中地股权。此项交易可以回笼现金6亿元，并增加净利润3.15亿元。

2010年3月，ST昌鱼停牌讨论重组事项，在复牌公告中称，在股票停牌期间，已与控股股东及各重组方就重组方案达成一致，但终因相关手续办理不及时而暂停。4月6日公司复牌，并称3个月内无重组。

然而在中地与中天面临仲裁和法律诉讼间，ST昌鱼因信息披露违规被证监会立案调查。按照被调查期间不得进行重组的相关规定，重组计划也不得不被搁置。

虽然公司多次重组进展公告，但除了知道控股股东在策划重组外，既不知道谁是重组方，也不知道重组项目是什么，甚至是什么性质的重组也不知道。ST昌鱼通过重组改变现在的经营困境也显得遥遥无期。

3 ST昌鱼长期困境原因分析

3.1 内部原因

（1）大股东操纵。

①一股独大的治理结构。

武昌鱼公司的十大流通股股东中没有一家机构投资者，除了它的大股东北京华普产业集团有限公司持2.77%流通股，它的其他九大流通股股东，持股均不到1%，而这九大流通股股东，有7个是个人投资者。

华普集团的一股独大为华普集团操纵上市公司提供了极大的便利，加上监管方面的不完善，武昌鱼公司投资决策无端，内部管理混乱，大股东通过操纵上市公司谋利而侵犯了众多股东的利益。

②利用上市公司提供违规担保。

华普集团入主武昌鱼后，操纵上市公司实施了一系列违规担保，将华普的债务和各种纠纷转嫁了上市公司。华普集团总裁翦英海操控武昌鱼，与华普的关联方成立各种合资公司，以此掏空上市公司的资产和资金。

2002年华普入主武昌鱼以来，通过担保方式向上市公司转嫁债务的事件共有20余项，累计担保额高达近10亿元。这些担保多数转变成了武昌鱼的债务负担。

华普入主武昌鱼后第一年，武昌鱼便为北京中地房地产开发有限公司提供担保，担保数量达7500万元人民币。2003年武昌鱼为湖北武华电子科技有限公司提供担保，担保金额4000万元人民币。2006年武昌鱼又违规为湖北多佳股份有限公司提供担保，担保金额高达1亿元。当时武昌鱼的净资产才5亿元。

③操纵上市公司套取现金。

入主武昌鱼后，华普方面通过和上市公司合资成立新公司，以上市公司资产作为贷款抵押等等手段，从武昌鱼方面获取了大量的现金。

在华普2002年8月入主武昌鱼的同时，武昌鱼就出资收购了华普集团拥有北京中地房地产开发有限公司51%的股权，总价款为人民币2.9亿元。而在此同时，华普为收购29%的武昌鱼股权，共支出了2.15亿元。但通过这笔中地房地产开发有限公司的交易，华普方面实际只付出了7000多万元的现金。

2002年10月，武昌鱼改变4945万元募股资金投向，增资湖北武华电子科技有限公司，而该公司是由湖北武昌鱼股份有限公司和鄂州市武昌鱼生物药业有限公司共同投资设立的，公司原注册资本只有1000万元人民币。

（2）荒废主业。

从2004年华普集团入主武昌鱼集团后，武昌鱼因资金大量流向中地房产导致其他业务荒废。华普中心的房产占了ST昌鱼总资产的90%，而在其深陷官司之后，ST昌鱼几乎处于无主业的状态，从而导致整个公司的经营完全受制于一场诉讼的输赢。

ST昌鱼放弃原先盈利的水产品主业，一味投身于高利润诱惑的房地产行业，而未做好风险的控制，最终在风险化为现实之时，既因为产权纠纷惹得一身债务，又因荒废了曾经的主业而无力回天。

（3）高风险投资。

华普大厦一段项目根据当时房地产交易管理网临近楼盘交易价格推算可实现销售收入约38.87亿元，净利润约为7.77亿元。但面对这样乐观的收益，中地未解决自身资金匮乏，在2006年引进了战略投资者中天宏业合作开发华普中心大厦一段项目，中天宏业将向华普大厦项目定向投资11.10亿元资金，作为回报，最终中地公司应该将华普中心大厦销售款中不低于17亿元作为投资优先回报支付给中天宏业，超过17亿元部分中地和中天宏业按80∶20的比例进行分配，按此计算，最终华普大厦绝大部分收益归于中天宏业，中地所剩无几。如若中天宏业为了回避投资风险提前收回投资，进而将华普中心大厦低价出售，中地受损无疑。

由上述分析可以发现，即使武昌鱼公司最后没有陷入与中天宏业的官司纠纷，武昌鱼高溢价从大股东手中收购中地股权，换回的却是巨大的投资风险。

（4）子公司官司缠身。

作为ST昌鱼的全资子公司，中的地产在“华普中心”的资产占了ST昌鱼总资产的90%，而中地深陷与中天宏业在“华普中心”的产权纠纷，导致这一价值40亿元的黄金楼盘迟迟无法出售，每年还需要背负巨额的维护费用和财务费用。诉讼的结果还未得出，中的地产又遭遇了中天宏业公司实际控制人涉嫌韩国骗贷及涉嫌境内伪造中地公司公章，骗取了华普中心大厦I段测绘数据并办理了测绘备案手续的案件。一系列的诉讼使得公司资产承担着巨大的风险，也造成了公司在几乎没有主业的状态下遭遇长期的亏损困境。

3.2 外部原因

房地产调控。2003年国家开始对房地产进行宏观调控，人民银行6月13日的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即121号文，通知中规定，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放贷款。“封顶才能卖房子、办按揭”，这对开发商的资金实力以及操盘能力都提出了新的要求。明确提出建立房地产信贷业务分析制度，对商业银行的违法违规行为不仅要限期改正，并要给予相应的行政处罚。各商业银行相继出台政策控制地产信贷规模，这使得该ST昌鱼的子公司中的地产的“华普中心”项目资金日益捉襟见肘而又借贷无门。面对高额的利润诱惑，中地地产不顾高风险，寻求外资进行定向融资以保证项目的顺利进行。

4 进一步思考

（1）斩断大股东“掏空”之手。

从华普集团的入主到武昌鱼的步步陷落，利用上市公司为大股东及其关联方借款提供担保；通过关联交易转移上市公司资产，大股东华普集团在其中的操纵不禁引发我们的深思。上市公司资产被转移或背上债务，中小股东在毫不知情的情况下权益受到严重侵犯。

防止和打击大股东“掏空”上市公司行为，需要标本兼治。一方面完善公司治理，提高上市公司经营管理和规范运作水平，逐步强化其内部监督制衡机制；另一方面综合运用经济、法律和行政手段，强化外部监督的整治作用。

（2）热钱与房地产调控的后遗症。

让中地公司麻烦缠身陷入绝境的原因是对资金的饥渴却借贷无门，在合作伊始就不得不受制于人，并在签署的合同中留有模糊地带，而由此引发的这场旷日持久的官司。

自从2005年7月央行启动人民币汇率形成机制改革。大量国外热钱想方设法进入中国，房地产则成为热钱普遍进入的领域。从中地地产的案例里我们看到了在国内房企借贷无门的情况下，外国的热钱发挥金融杠杆作用，撬动了规模更大的资金，享受高额回报，留下随时会爆发的后遗症。国外热钱坐收渔翁之利的同时也影响了国家对房地产的调控效果。

（3）实体经济空心化的隐忧。

曾经的水产股，如今却让中汇广场占了它90%资产，深陷官司后，除此资产外ST昌鱼处于没有主业的状态。近年来，上市公司为了追求高利润，纷纷投身于高收益前景的“副业”。上市公司主业不济副业来补的现象已经非常普遍，房地产，股票，矿产和淘金等方式都被公司青睐。从长远来讲，上市公司一窝蜂投入以钱生钱的行列，这背后的危险值得警惕。武昌鱼荒废了水产的主业投身地产更是将这股热潮走向了一个极端。实体经济空心化带给人们的或许是财富，但更多的是隐忧。

参考文献

［1］白田田，王涛. ST昌鱼陷资金泥潭，存退市风险［N］.经济参考报，2010-8-25.

第8篇：房地产公司年终范文

重金悬赏征名苦心创作参赛

现年44岁的薛浩民，是江苏省镇江市人，平时喜欢舞文弄墨，常有文字见诸于报纸杂志，大红的各类征文获奖证书也捧回好几本，文学素养和造诣颇高。

2011年9月22日晚，薛浩民吃过晚饭后，像往常一样信手翻开当天的《京江晚报》。翻着翻着，一则“10万重金全城征名” 的标题吸引住他。仔细阅读后，他发现原来是某房产开发公司对外征名活动启事的悬赏广告。广告用整版篇幅对外征名活动启事，称房产开发公司开发的三期新楼盘亮相在即，为此举行大型征名活动。启事对案名要求、参与渠道进行了提示和规定，并将整个活动从9月22日开始至11月4日，分成征名比赛时间、初评日期、网评日期和决选日期四个阶段。奖项设置分三级：终极大奖录用奖一名，可获奖金10万元，同时享开盘额外一万元的购房款优惠，获奖者将会被邀请参加新楼盘开盘和颁奖仪式；最佳创意奖五名，针对评选出的前10名案名，主办方将评选出五名最佳创意奖，均可获得奖金2000元，同时享开盘额外5000元购房款优惠，获奖者将会被邀请参加新楼盘开盘和颁奖仪式；网评奖20名，所有参与网络投票者，将从中随机抽出20个幸运投票奖，奖金200元，同时享开盘额外2000元购房款优惠。

看到这则征名悬赏广告后，薛浩民表现出极大的兴趣。随后的数日，他绞尽脑汁，反复推敲，经数天数夜的辛苦创作，于9月28日凌晨二时许，以女儿的名字为笔名向活动指定电子邮箱发送了“碧玉园”、“ 览（揽）翠园”、“ 流光园”三个案名，并对三条案名的寓意做了详尽的说明，其中“ 览（揽）翠园”释义：依山临江，江天一览，偎绿揽翠，故名。

“10万重金全城征名”立刻引起了社会各界的关注。不到一个月，房产开发公司收到了数百条参选案名，并从中初选了50条案名在镇江房产网上，交由网民投票评选合适的三期项目案名，开放投票时间规定为10月28日～11月4日下午5时，并变更最佳创意奖五名为入围奖九名，其他设置及奖金额度未变。

同年11月1日，薛浩民在网上的决选中看到自己的三条案名均入围前50名，其中一条案名“览（揽）翠园”位列网评序号第一位。但令人遗憾的是，经网民评选，“览（揽）翠园”最终仅得三票，得票率0.14%，未进入前十名。

悬而不赏成讼

自己的案名，网投成绩虽然不理想，但薛浩民对于房产开发公司的悬赏广告活动还是十分关心的，他参加比赛不是以赢取奖金为终极目的，而是在于对参赛过程的享受。他便盼望参赛获奖结果的公布，可以与获奖者共同分享参赛的快乐。可决选日期届满后，房产开发公司一直未按悬赏广告的承诺在《京江晚报》或镇江房产网上公布获奖名单，兑付奖金。

2012年2月，一直空等消息的薛浩民再也按捺不住，打电话到房产开发公司咨询。让薛浩民感到十分愕然的是，房产开发公司竟然告知他征名活动已圆满结束，最终没有选用任何一条应征案名。悬赏公告明确表示新楼盘的名称通过征名比赛确定，为何最终没有一条应征案名被录用？这让薛浩民突然有一种被愚弄的感觉。

于是，2012年2月薛浩民来到镇江市中级人民法院，以著作权许可使用合同纠纷为由，一纸诉状将房产开发公司告上了法庭。镇江中院经审查后，认为本案应属悬赏广告合同纠纷，遂裁定将此案移送镇江市京口区人民法院审理。2012年6月13日，京口法院立案受理此案，并于2012年7月12日、7月25日两次公开开庭进行了审理。庭审中，薛浩民与房产开发公司围绕作品名次和活动的真实性两大争议焦点，唇枪舌剑，互不相让。

薛浩民诉称：房产开发公司在2011年9月22日《京江晚报》刊登了“10万重金全城征名”活动启事，称其公司三期新楼盘向全城征名，最终被录用者，可获奖金10万元。为此，本人经辛苦创作，于2011年9月28日凌晨2点19分通过电子邮件向房产开发公司发送三份作品。同年11月1日，在镇江房产网的决选中，本人发送的三份作品均入围前50名，其中“览（揽）翠园”案名名列第一。但此后，房产开发公司一直未按悬赏广告的承诺公布获奖名单，兑付奖金。本人于2012年2月28日通过电话咨询，竟被告知征名活动已圆满结束，一等奖空缺，最终并未采用任何一条应征作品。房产开发公司此举有借“重金悬赏”为诱饵虚假广告，故意炒作楼盘之嫌，严重伤害了征名活动积极参与者们的感情，愚弄了本人的精心创作，严重违背了商业活动的准则和道德，其行为显然违反了诚实信用原则，存在严重欺诈，应承担相应的法律责任。悬赏广告确立的最终录用奖金10万元为本人可期待利益，现仅主张其中一万元作为可期待利益损失的赔偿。因此，请求法院判令房产开发公司向本人支付征名录用奖现金一万元，并在《人民日报》头版、上海《文汇报》头版、《扬子晚报》头版、《镇江日报》头版、《京江晚报》头版、镇江房产网首页、镇江电视台民生频道“看见大市口”栏目向本人公开赔礼道歉，道歉文本须由本人审核同意。

针对薛浩民的，房产开发公司答辩称：活动开始后，本公司对投稿名称进行了初评，将入围的50个名称进行网络评选，经网络评选薛浩民投稿的三个名称评价不高，未能进入第三轮决选。征名的要求是“原创”和“具有西班牙风情”，而第三轮决选因无一案名符合这两点征名要求，因此未有任何投稿案名在第三轮中通过采用。薛浩民在本案中陈述的“览（揽）翠园”名称已成为我国房地产开发领域内楼盘小区常用名称，不具备活动要求的原创性，属抄袭案名，未能通过第二轮评选，无权要求房产开发公司支付任何奖金。此外，薛浩民的作品“览（揽）翠园”只是序列号为第一位，而并非名次，且“览（揽）翠园”得票数只有三票，得票率0.14%，远少于其他作品，所以薛浩民宣称其作品在网上位列第一，纯属认知错误。

薛浩民随即否认其创作的案名“览（揽）翠园”为抄袭，坚持其提供作品的原创性和独创性。薛浩民还提出，房产公司在网上的活动“入围奖”名额为九名，而在报纸上的却是五名，前后规则不一致，进一步质疑房产公司对于活动过程和动机的严肃性和真实性。对于薛浩民的质疑，房产开发公司解释称，这是工作人员的失误，网络公布是第一稿，先，报纸是最终正式公布，时间上有差异。在案件的审理过中程，房产开发公司意识到其悬而不赏的行为有失当之处，见由此惹出了麻烦，便急于补救，于2012年7月30日，方在《京江晚报》A3版公布一等奖（空缺）、最佳创意奖（五名）、网评奖（20名）获得者名单。

赏还是不赏法院给定论

京口法院经审理后认为：房产开发公司通过纸质媒体和网络媒体为其开发的三期项目对外征名广告属悬赏广告行为，薛浩民应募，在指定期内完成了广告要求的案名投送行为，双方因此形成悬赏广告合同关系。根据征名比赛流程，薛浩民应募提供的案名“览（揽）翠园”经初评获得网评资格，但最终网评结果未能进入前十名，根据征名广告设定的规则，并不享有请求悬赏人房产开发公司给付报酬的请求权。即使投送案名经网评取得决选资格，悬赏人经评定认为应募案名中无一达到悬赏广告设定的案名标准的，并不违法，薛浩民据以认为终极大奖10万元为其期待利益则属错误认知。

房产开发公司在广告后组织了初评和网评，但从实施期限及奖项设置上网络媒体与纸质媒体广告出现的偏差，以及最终公布获奖者名单的时间来看，未能及时和审慎地履行相应合同义务。房产开发公司的拖怠行为易导致公众在长期等待活动结果的过程中产生房产开发公司是以悬赏为名行炒卖楼盘之实的怀疑，因此房产开发公司对行为人因该悬赏广告所受之损害，负有赔偿责任，具体数额以不超过预定的悬赏报酬为限。本院酌情确定赔偿薛浩民损失300元以示公允。

薛浩民与房产开发公司之间为合同关系，一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，另一方可以要求对方继续履行、采取补救措施或赔偿损失，并没有赔礼道歉这一责任形式，且在该合同履行过程中，薛浩民本人并未因此出现名誉或社会评价降低，薛浩民要求房产开发公司在其指定的新闻媒体公开赔礼道歉缺乏依据，本院不予支持。2012年9月12日，法院依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，作出一审判决，判决房产开发公司赔偿薛浩民300元；驳回薛浩民其他诉讼请求。

（文中人名系化名）

第9篇：房地产公司年终范文

*ST嘉瑞：停牌时间最久的公司

这是过去10年跌幅最大的公司，也是A股历史上停牌时间最久的公司。*ST嘉瑞2000年上市，从2002年至今跌幅达到91.57％。

2000年8月，嘉瑞新材前身安塑股份登陆深交所。这个当初凭借所谓“优质PU革资产”骗取上市资格的公司，实际从无盈利纪录。难以为继的困局下，其首任董事长何述金金蝉脱壳，将控股权转给更大的资本玩家——鄢彩宏，即后来所谓的鸿仪系。

2003年7月，安塑股份正式托管鄢彩宏发家资产——长沙振升铝材有限公司75%的股权。一年后，正式更名嘉瑞新材，主业也实现PU革和铝材的双线作战。

即便如此，在鸿仪投资治理下，嘉瑞新材仍一地鸡毛。其历年报表显示，当初首发募集的3.1亿元几乎没有产生任何效益。后来终因2003～2005年连续亏损，*ST嘉瑞2006年4月13日起被暂停上市。

2007年2月27日，*ST嘉瑞在2006年年报盈利后，提出股票恢复上市申请，深交所于3月5日正式受理，回复并要求其补充提交恢复上市申请的相关资料。2006年年报虽然盈利，但2006年1到9月的报表，确实净利润亏损4009万元，每股收益-0.34元。更令人担忧的是，其总资产才4.35亿元，而净资产是-8.17亿元，公司总负债达12.51亿元，其中，短期借款占5.75亿元。这都是其为鸿仪投资输血和担保造成的。

*ST嘉瑞恢复上市的努力一直没有开花结果。究其原因，除公司背负鸿仪系时代巨额债务外，每每与政策调整时机擦身而过亦是重要因素。

公开资料显示，早在2007年，*ST嘉瑞就试图与紫薇地产实现重组，但由于未能取得债权银行支持而最终不了了之。

2009年11月，*ST嘉瑞又与北京天润置地签订协议，准备换股合并实现重组，次年1月即向证监会呈报相关材料。正当市场普遍认为此事十拿九稳之际，2010年4月，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确要求暂停批准存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业重大资产重组，此一方案随即宣告终止。

2011年5月，*ST嘉瑞方面再度传出消息，公司转为牵手身披IPTV、三网融合等诸多概念于一身的有线电视网络运营商浙江华数传媒。这一次，拦住*ST嘉瑞进程的则是另一条政策的变动。

此前证监会实行了《关于修改上市公司重大资产重组与配套融资相关规定的决定》，明确规定“上市公司购买的资产对应的经营实体持续经营时间应当在3年以上”。华数传媒实际成立于2009年12月，当时尚不满3年时间，尽管其子公司有3年以上经营历史，华数传媒也专门在重组方案中做了5年盈利承诺，但究竟其持续盈利能力如何并不确定。

2011年9月17日，*ST嘉瑞公告称，公司正按证监会要求准备相应补充材料。但自此，重组进程一直停滞不前。

今年证监会实施一系列改革，包括主板企业退市新规也极有可能在下半年推出。这家停牌时间最久上市公司能否在新退市制度实施前顺利完成重组有待观察。否则，这家公司也极有可能成为退市的第一家。

*ST炎黄：重组困难户

停牌时间在*ST嘉瑞之后1个月，是停牌时间第二长的公司。

*ST炎黄原名“常州金狮股份有限公司”，于1998年5月上市。2003年2月9日，公司名称变更为“江苏炎黄在线物流股份有限公司”。

在随后的2003年、2004年，由于公司经营不善，净利润均为负值，根据相关规定，公司自2005年4月18日起实行退市风险警示的特别处理，股票简称变更为“*ST炎黄”。2006年5月15日，*ST炎黄暂停上市。

2006年9月，中企华盛公开拍卖获得常州东普科技发展有限公司持有*ST炎黄的1685万股，从而成为*ST炎黄的第一大股东，并对其拥有实质控制权。

2009 年1月*ST炎黄临时股东大会审议通过股权分置改革方案。3月25日，*ST炎黄公告因“涉嫌违反证券法律法规”被江苏证监局立案调查。就在*ST炎黄被证监部门调查的第二天，公司的一个举动相当反常。3月26日，原来仅仅是*ST炎黄董事会秘书的卢珊，突然被任命为公司董事长、总裁兼董事会秘书的三重头衔。

此后，*ST炎黄走上了艰难重组道路。

为了能够重组，*ST炎黄在2009年8月拟向润丰集团和自然人股东林宝定发行19090万股，购买其合计持有的北京润丰房地产开发公司100%的股权。然而受房地产调控政策影响，证监会暂缓受理房地产开发企业重组申请，增发事项就此搁浅，于2010年11月终止公告。

2011年4月，*ST炎黄再度公告称，公司控股股东拟筹划与南方报业的重大资产重组事宜。但短短一个月后，*ST炎黄就公告称，南方报业已就重大资产重组事宜与主管部门进行积极的沟通，并上报了相关材料，但是尚未取得主管部门的批文。这一消息让寄予希望的南方报业重组之路再添阴霾。随后，这一次重组也只能流产。

今年2月，*ST炎黄再度公告称，拟启动公司的第三次重组计划。而这一次重组如果成功，*ST炎黄将转型为一家矿业公司。重组对象为山东鲁地投资控股有限公司，鲁地控股拟将其所属多项完整之金属和非金属矿业开发资产注入该公司。第三次重组的结果还有待观察。

S*ST恒立：股改、债务久拖未决

沪、深两市24家暂停上市公司中，仍有5家公司未股改，其中S*ST恒立停牌时间最长。2006年，汽车空调生产商、上市10年的岳阳恒立暂停上市，公司证券简称变更为S*ST恒立。

2006年12月，揭阳市中萃房产开发有限公司与债权方达成资金占用清欠协议。中萃房产以现金代替成功集团偿还了公司资金占用款3000万元，中萃房产因此成为公司第一大股东。

而在中萃房产之前，湖南成功集团控股岳阳恒立，则是公司灾难的开始。成功集团控股恒立时，公司账面现金有7000多万元；成功走的时候，留下的是3000多万元的债务。据媒体相关报道，当年成功集团至少从恒立挪走了1亿元资金。从此恒立就陷入了债务泥潭。

2008年1月，中萃房产启动公司股改程序，公布了公司股改和资产重组预案。公司股改方案显示：中萃房产拟向公司无偿赠予其控股子公司广州碧花园房产有限公司10.45%的股权，作为中萃房产向流通股股东做出的对价安排；同时，岳阳恒立拟向中萃房产非公开发行股份,继续收购中萃房产持有的广州碧花园89.55%股权。

但方案较为粗糙且时运不济，公司提出股改程序不久，房地产行业就受到宏观调控。岳阳恒立的股改也因此夭折。

2008年至2009年，中萃房产又主导S*ST恒立先后引入深圳中技和上峰水泥作为新的重组方，结果无一成功。此后，重组一直是举步维艰，公司的经营也越发窘迫。

2011年8月，中萃房产与深圳市傲盛霞实业有限公司签订协议，中萃房产将岳阳恒立3000万股股权转让给傲盛霞实业。此次股权转让的对价为，受让方代转让方履行股改承诺，以优质资产完成上市公司重组。但由于S*ST恒立没有完成股改，此次股权转让无法完成过户程序。

另外，傲盛霞牵头的重组方在股改时向公司赠送的现金和资产，能不能计入公积金还存在疑问。如果公司净资产不能因此转正，公司仍将退市，其股改也就失去意义。

ST合金：昔日德隆系“三驾马车”之一

曾经隶属于“德隆系”的身份令这只股票充满传奇色彩。2004年连续14个跌停板，2007年40个交易日35个涨停板。此后，又由于股改被停牌了一年半。2009年11月24日复牌之后，一度表现积极。

作为当年德隆系的三驾马车之一，该公司通过多次重组和资产剥离，如今在资产层面已经基本摆脱了当初的影响，公司自称将向资源型企业转型。2011年又公告称，公司将进入销售领域。公司的主营业务相当繁杂。

2005年，德隆系坍塌后，华融资产管理公司接手整理德隆系留下的烂摊子，并找到了债务重组方辽机集团。2006年12月，ST合金公告称，收购辽机集团持有的宝原核设备41%和宝原港务85%的股权，以及辽机集团拥有的大连保税区标准厂房，逸彩城购物中心第三、四层两处房产。

辽机集团同意以上述这些非现金资产注入ST合金，抵偿当时新疆德隆及其关联企业占用ST合金的资金总额约为人民币3.19亿元，并承诺ST合金针对辽机集团应付款项将优先用于代新疆德隆及其关联企业清偿对合金投资所拖欠的债务。

但几年下来，这两家公司的账面收益却始终不佳。ST合金又将上述两家公司重新转卖给辽机集团。

此后经历了一系列的资产买卖。2009年、2010年和2011年基本上每股收益都转为正数，但几乎都是0.01元的微利。

公司对外表示，将继续加大对现有产业调整的力度，对发展潜力不大、盈利能力不强的行业或企业适时进行出让或退出。此外，充分依托大股东的支持，通过定向增发、资产置换等多种方式，适时收购或投资现金流充裕、盈利能力较强的资源型产业。彻底扭转公司主业不突出、盈利能力不强的现状。

ST思达：几番业绩变脸

这家公司是1996年上市的，一度成为*ST思达，并于2011年撤销了退市风险警示，又变回了ST思达。公司曾经叫作河南思达，后改名思达高科。一直致力于电力系统仪器仪表及相关产品服务的生产销售。

2008和2009年公司连续两年大幅亏损。原大股东思达发展及其实际控制人以前曾经制订了思达高科多元化发展的战略，公司涉足了包括锂电池制造、商业连锁、房地产在内的多个行业，但利润持续下降。同时，大股东思达发展旗下的金基不动产公司，在2008年金融危机中出现资金链断裂，导致集团公司遭遇债务危机。思达高科银行借款担保主要来自集团公司和金基不动产，从而引发多起银行对上市公司的债务清偿诉讼。

迫于无奈，上市公司在2008年底，启动了公司重组。2009年10月底完成股权变更，正弘置业正式控股思达高科。此后公司重新定位于一家提供电力系统产品及服务生产销售的企业，制订了以电表为主、电测和电力技术为辅的发展战略。

2010年公司共实现净利润1185万元，顺利摘掉了退市警示。不过好景不长，2011年年报以及2012年已经披露的一季报显示，其净利润又再度为负。不过其2011年报中解释称，利润大幅下滑是因为大幅计提。

*ST金泰：一度创下42个涨停板纪录

这家公司2001年上市当日的收盘价为31元。前身山东金泰主营制剂药品，但公司唯一仍在经营的控股子公司便是恒基制药，主营片、膜、膏剂和胶囊，经营状况不甚理想。ST金泰在2010年年报中还表示，恒基制药的销售规模正处于不断增长之中。但2011年ST金泰却公告撤资。

2007年，黄光裕之弟黄俊钦相中了ST金泰。金泰最初的重组计划为向新恒基控股集团和北京新恒基房地产集团有限公司发行约70亿股股票，两公司以其资产认购股份。同时，ST金泰向其他8家特定投资者定向增发约10亿股股票，募集资金用于收购新恒基其他相关资产。这笔收购资产未经审计的价值为246.65亿元。而新恒基房地产和北京新恒基投资管理集团有限公司的实际控制人为黄俊钦。

房地产公司年终精选(九篇)

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