房地产业法律法规精选(九篇)
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第1篇：房地产业法律法规范文
房地产经济管理问题不仅是一个经济问题也是一个社会问题，房地产业涉及面广、关联性强、带动性大，是改善人民物质生活水平和增强国家经济的支柱性产业，对国民经济产生巨大的促进作用。然而现在房地产业繁荣表面的背后，也存在一些突出的问题，而这些问题已经成为社会关注的焦点。因为我国特殊的社会背景，房地产业发展中的种种问题不仅是简单的经济问题，同时也承担着难以推卸的社会责任。如何引导房地产业持续稳定健康的发展，是我们首先考虑直接关系国际民生的问题。近几年，针对房地产市场中存在的各种问题，我国房地产不断加大宏观经济管理力度，制定出许多政策，受关注程度比以往任何一个时期都高。然而，从我国房地产市场运行的情况来看收效甚本文由收集整理微，究其原因，即房地产市场发展中一些深层次的根本性问题，仍未得到解决和纠正，房价仍然持续上涨得不到有效的抑制，甚至出现政府越管问题越多的现象。由此可见，虽然我国房地产业发展前景是好的，但是如果不正视我国房地产经济管理问题，仍然会对产业的稳定和发展产生阻碍，
一、房地产经济管理过程中主要存在的问题：
（一）机制不完善， 管理流于形式
在近几年政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行。但效果不佳，许多政策规定只流于形式，走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形例子。实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布，我国相关经济管理的措施落实大。部分采取自上而下的形式，中央政府与地方政府房地产两级监督管理调控职责范围未划分清晰和明确的定位。导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价，拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作极易导致内部交易，权钱交易，导致宏观经济管理操作明显存在失范现象，房地产市场中官商结合的链条若无真正打破。我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政、协调不足、各自决策、决策间相互脱节也导致我国房地产经济管理流于形式。
（二）相关法律法规体系的不健全
在我国，由于房地产正处于快速发展的初始阶段，房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当明我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多，其次我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理。缺乏法律的严肃性，稳定性和普遍适用性特点，即使在特定领域相关的法律法规已初步建立。但与此相配套的条例，实施细则不完备造成房地产市场，特别是土地市场上政令不通，有法不依，执法不严，陷入恶性循环中。
二、解决措施
（一）制定长期发展规划， 指导短期实践
我国正处于体制改革不断深入的关键时期。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和
提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下，明确房地产经济管理的总体思路。在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标。以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要，以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分实调研工作的基础上，出台房地产业的中长期发展规划，这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。
（二）建立健全管理机制
保障管理工作切实落实到位 当前我国房地产市场存在的许多问题。有着深层次的原因，单纯依靠简单的行政命令调控难以有效解决。改革房地产管理体制是解决当前我国房地产市场不良局面的有效途径。要正确认识政府经济管理职能在市场经济中所能起到的作用，调整政府部门的管理职能，正视市场失灵的存在，但必须在充分发挥市场自身调节功能的基础上， 根据市场的变化进行适度的干预，最终建立起有利于房地产业发展的合理，有效的运行管理机制。为促进房地产经济的可持续发展，创造良好的法制和社会环境。理顺中央与地方在房地产管理的关系，明确责任主体，确立双方的职责范围，并做好监督工作。特别是地方政府要本着可持续发展的理念，认真把握科学发展观和建设和谐社会的精髓，在房地产业的经济管理价值取向上要与中央保持高度的一致。从本地房地产市场实际情况出发，因地制宜采取差异化的调控措施。避免一刀切的做法产生负面影响。同时对财税体制进行索性改革，遏制土地财政，降低地方财政收入，对于房地产业的依赖。
（三）完善相关法律法规体系
第2篇：房地产业法律法规范文
关键词：房地产；经济；现状；
我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后，即再次上涨。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨，到目前为止，虽然销售量有所萎缩，但价格依然保持坚挺。在几十年的发展历程中．房地产业快速崛起并成为我经济产业体系的重要组成部。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平。促进其他产业的带动发展，提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。在我国，因其特殊的国情背景，房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题，同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年。针对房地产市场中存在的各种问题，超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看。收效甚微，房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价增长的势头仍未得到抑制，甚至于出现政府越管问题越升级的现象。可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点，实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。
一、房地产经济管理的现状
国内的房地产企业单位一般都在一定程度建立了企业的经济管理制度，在基本业务管理方面算是有章可循，但依然有相当一部分企业对经济管理存在许多误解，这就使得企业经济管理相对薄弱，经济业务的随意性变大，同时缺乏有效的监督机制，导致企业在这方面比较混乱。首先是会计基础工作薄弱，致使会计信息失真秩序混乱，会计监督流于形式，单位负责人违法干预会计工作，扰乱单位会计工作。其次，法人内部监督机构作用不明显，在实际工作中，董事会、监事会的监控作用严重弱化，往往缺乏有效的监督作用。再次，法律意识薄弱，部分人员法律意识薄弱，有法不依，投机取巧，执法不严，姑息将就，拉人情给面子的现象普遍，管理松弛，造成了一系列经济犯罪。最后，企业经营层以及普通员工的素质不高，人力资源政策不健全。
二、房地产经济管理存在的问题
近几年来。我国房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡。抑制房价的过快上涨。实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位。我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰．甚至存在片面性和错误的认识．导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清．短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺。造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动．不仅扰乱房地产市场的正常运行。同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。再者，我国政府对房地产经济管理处于被动的位置．忙于具体的事务管理和救火中，缺乏长期规划，事后调控居多，造成“一放就乱。一放就涨．越管理越升温”局面的出现。
1相关法律法规体系的不健全
从世界各国房地产市场的发展的经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件。在我国。由于房地产正处于快速发展的初始阶段。房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系．但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当前我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理．很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义的，如国11条、新国四条等，缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立．但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场．特别是土地交易上政令不通、有法不依、执法不严．陷人恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。
2机制不完善．管理流于形式
我国房地产经济管理已跨过了多个年头中。房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式。走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形。部分政策可操作性不强，存在争议。实施细则在制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式。中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位．导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前．我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作，极易导致内部交易、权钱交易．导致宏观经济管理操作明显存在失误现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破，我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上，在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政．协调不足，各自决策，决策相互脱节，也导致我国房地产经济管理流于形式。
三、房地产经济管理建议
1完善相关法律法规体系
法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前。实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规．建立起具有中国特色的完整房地产法律体系．实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理化和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性．使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
第3篇：房地产业法律法规范文
一、前言
房地产的开发项目具有规模大、周期长及价值高等特点，因此，对房地产项目的开发需注入大量的资金，故融资成为房地产业发展的重点。我国房地产企业的融资渠道尽管呈现出多元化特点，但是房地产开发融资方式以间接融资为主，其他的融资方式所占比例极低。房地产开发业的融资模式单一化和融资结构不合理等问题，会大大增加房地产业融资的风险。
二、房地产业融资现状及问题
1.房地产业融资现状
房地产是一种固定资产，其所选择的金融市场及融资方式必然会成为房地产行业开发、交易的关键。我国房地产业现阶段处于发展时期，加上政府对其资金运作上的严格管控，致使房地产的开发融资更加困难。研究发现，我国的房地产业融资正在消耗往年的资金储备，表明我国的房地产业融资具备一定的困难。另外，在我国的房地产业资金来源比重中，其他的资金来源所占比例呈现逐年上升的趋势，而传统的资金来源的比例却逐年下降，表明我国的房地产业的融资重心有所转移，因此，需积极寻求其他的融资渠道[1]。
2.房地产业融资的问题
（1）融资模式单一
现阶段我国的房地产业的融资模式主要采取传统的贷款模式，如房地产开发贷款、住房公积金贷款和个人住房贷款等，房地产开发商的资金来源中，有三成来自银行直接贷款，加上个人按揭贷款，银行贷款几乎占了七成。尽管银行贷款具备成熟度高、风险小、操作简单方便和成本较低等优势，但是其存在债务的刚性强和还款严厉度大，加上还会受到国家政策的影响，如果房地产开发商过度依赖银行贷款，必定会增加融资风险。
（2）融资结构不合理
在房地产业内，出现房地产开发商的直接融资比重低，而间接融资的比重太大的现象。房地产金融的工具创新力不强，尽管房地产的信托得到迅速发展，但是现阶段的信托产品无法满足房地产业所需的融资要求，房地产业还会受到国家和地方政策的限制，其上市困难重重。中国现阶段的房地产金融市场还在发展时期，因受到融资体系的结构不合理的影响，市场主体呈现出不健全和行为不规范等现象，从而制约房地产业的进一步发展。
（3）融资法律和法规不完善
房地产业融资的相关法律法规还有待完善，与房地产金融相关的政策法规还不健全，并缺乏一致性和协调性，故而操作比较困难，对房地产的融资渠道发展产生不良影响[2]。
三、完善房地产业融资的对策
1.采取多元化的融资模式
房地产业属于资金高度集中的行业，开发一个地产项目就需投入大量资金，假设不借助多种融资手段，那么企业就会面临止步不前，甚至出现资金链断裂等更为严重的问题。所以房地产企业一定要加强对融资渠道的创新，采取多元化的融资模式，形成以银行信贷和房地产信托等融资为主，其他融资模式为辅的融资体系。达到降低房地产业融资中的风险的目的。具体的融资方式有：
（1）内源融资
就是房地产业依靠自身资金进行融资的方式，它不仅包括自有资金，而且还包括应收的账款和票据等，房地产企业可将这些企业资金经过金融机构直接变现，将其投入新的房地产开发中。内源融资方式具备风险小、成本少的优势。而对于一家房地产开发企业自有资金较少的情况，可依据房地产开发企业的项目时间及工期的不同，采取多家房地产开发企业联合开发的方式。联合开发也可以是房地产的开发商与经营商通过合作方式开发房地产项目的一种融资方式。房地产的开发商与经营商采取联盟合作和统筹协调的方式，加大期房营销及宣传力度以增加销售，从而双方能获取稳定现金，将经营风险降到最低[3]。
（2）直接融资
直接融资包括股票融资及债券融资两种方式，其中债券融资的比例较小，主要以股票融资为主。股票融资就是企业经上市发行股票后获取融资，房地产的开发企业上市后，能迅速筹得资金，并将筹集的资金用于注册资本，达到永久使用的目的。股票融资无固定还款期限和利息负担，均以企业经营状况为担保，但是股票融资存在一定的难度，即上市要求较高，并且连续2年亏损就会被迫退市。
（3）间接融资
间接融资就是向金融机构（主要为银行）取得贷款，现阶段我国的房地产业的开发资金大部分源于银行贷款，此种融资方式已经成为房地产业融资的主要方式。
（4）新融资方式
①夹层融资：其处于债权和股权之间的一种信托产品，夹层投资属于长期融资，可根据特殊的需求对其进行调整，夹层融资中的付款事宜也需根据企业现金流的状况来确定。夹层投资主要适用于融资企业出现现金缺乏时，经扩张、收购等方式后，其银行的信用额度还是无法支持企业发展的情况；②房地产信托融资（REITs），REITs主要是通过发行收益凭证，汇集多数投资者手里的资金，并交付给专门的投资机构用于房地产的投资经营和管理，同时将投资的综合收益按照一定的比例向投资者分配的一种信托基金，REITs在国际意义中，与基金等同，REITs就是资产证券化的表现[4]。
2.合理组建融资结构
在发达国家的房地产融资和金融机构中，已经发展出一套比较成熟的融资和投资管理方法，我国的房地产业可引进这套管理办法，以缓解目前房地产业的资金压力，也能为我国的金融机构提供好的借鉴，以推动我国房地产的金融创新，达到投融资的快速发展。如果社会福利基金融资，是房地产金融将公积金与住房抵押两者结合的一种融资方式，其主要源于新加坡，这一公积金制度有利于经济发展落后和资金不足的发展中国家的融资。
3.完善融资法律和法规
房地产开发必须做到有法可依，但是目前关于我国的房地产投资开发类的法律法规极不健全和完善，造成房地产业融资出现无法可依和有法难依的现象。在房地产业融资中出台的法律法规大部分内容比较广，也比较泛，缺乏相关的具体细则，故在实际的执法中，会出现把握尺度大和增大交易成本的现象。因此，需完善融资法律和法规，主要方法有：⑴制定出低压贷款法，规范现有的抵押市场。出台相关的法律法规，以解决司法、行政处罚和住宅抵押处分三权之间的纠纷，并确保抵押登记和评估等问题能得到法律保护；⑵制定住房金融机构的组织法和住房金融法及抵押贷款证券化的业务会计制度；⑶管理好住房储蓄、公积金、低收入住房补贴等相关的住房金融经济活动，并制定相关管理制度，为房地产融资创造一种有法可依、有法必依、违法必究的发展环境，以确保房地产金融能稳定、健康发展[5]。
第4篇：房地产业法律法规范文
1.投资房地产波动大我国房地产经济发展一直处于消费需求缺乏时期，是因为福利分房的住房制度取消了，不管是处于房地产经济周期的高峰的年份，还是低谷的年份，房地产消费供求差几乎是保持一致的。虽对房地产行业的投资收益前景很光明，但房地产投资需求具有一定程度上的投机性，因此，也就缺乏消费需求的长期稳定性，结果导致当房地产经济周期处于波谷阶段时，由于缺乏消费需求，加速了房地产经济衰退恶化的速度，导致房地产经济大幅度的波动。当在房地产经济周期的高峰阶段，加剧的投资需求影响了开发规模的进一步扩张。另外，投资结构的不合理，进而造成产品结构不合理，房地产需求受到了严重影响。房地产种类包括:中低档商品房、经济适用房、高档商品房和别墅等，相比之下中低档商品房的波动幅度和频率都底于高档商品房，高档商品房倾斜性波动表现明显。我国房地产经济还有效益过低的弱点，投资效益低则乘数效应就小，从而导致房地产经济效益低，再而影响了下一年的资本形成，投资扩张推动房地产行业增长的链条出现了中断，不可预期的导致了行业增长地下降。
2.市场结构不合理中国房地产市场的结构是不合理的，尤其是经济房供应不足。从目前的住房保障政策干预的结果，经适房供应不仅没有增加，反倒是出现供给逐年下降，经适房开发投资明显低于房地产开发投资总量增加。对经适房供应不足的主要原因是政府价格的严格控制，经济适用住房限制开发商的利润空间，使他们选择的住宅建设投资利润率跑偏。同时，缺乏有效的监督，地方政府就增加经适房，增加土地出让收入价格。有一个缺陷，住房保障制度本身使实施过程中所造成的住房保障政策的缺失，它是难以区分的对象的外观，经适房不经济和不适用等现象，影响了住房保障政策发挥解决低收入家庭住房困难。
3.规划脱离市场在市场经济条件下土地使用权转让，选择哪块的位置，规模、范围和时机，是市场需求决定的，而不是政府的决定的供给。但是现在我国的很多地方政府工厂用的房间、住宅小区、交通、商业住宅区、环境卫生等预先计划实施，优惠条件投资者，居民家庭来投宿，美其名为“引凤窝”，这种做法也获得了成功，但不成功者多。这说明了市场的实际需求的盲目的“筑巢风”与市场经济的法则相反。政府对这个问题的正确做法是需求供给的原则，使房地产市场供求的运行保持一种良性状态。
4.调整脱离了市场化在市场经济中，市场导向既有不合理的一面，但是也有理性的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，调整其不合理性，平均利润规律作用的结果是产业结构的变动。政府利用批租权实现在地产市场中其一定经济发展阶段上的产业结构优化，发挥城市聚集经济的功能。现在的问题是，要不顾投资者的经营方向，下命令定指标，谁出高价就批租给谁;还是不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求高科技和高消费的高层次产业。
5.有两个很突出的问题:①高的盲目行动，表面上看来，国家财政收入，高房价，是这样吗?事实上，根据市场经济的规律，是地价太高会使房地产投资成本，商品房的价格限制了生产和消费，从而导致经济萎缩和房地产市场低迷。因此，高的土地价格的盲目性，不利于经济增长，是一种非理性的行为。②行政和政策，具有较低的土地价格，从而导致土地投资的盲目性，这种无谓损失租金行为暴露了现行政治体制不适应市场经济发展的弊端。
二、房地产经济管理中存在的问题
1.房地产市场管理短期性近几年来，我国多次的房地产市场管理都是关于房地产市场供需的平衡，限制房价的过快增长，使居者有其房，这是对我国所处的社会经济进展初级阶段的认识不深刻，我国房地产经济管理在房地产市场问题的认识上和长期的规划上还是很明晰的，单方面性的和不正确性的认识，导致政策缺乏远见性且具有短期性。政策的模棱两可，短期的政策手段和中长期规划思路的不相辅，出现相抵触的现象，政策的不连续性和不科学性，都是造成房地产整个行业政策出现上下浮动的原因。扰乱房地产市场的正常运行，政策的纰漏也给投机者带来了可趁之机。近几年来，为调节房价出台了一系列的政策，如2005年的“国八条”和2006年的“国六条”等一系列的税收和金融政策，但房价稳步上升，之间虽有小幅的下跌，但的价格反弹恢复速度之快，让人看不到调控的效果。2008年的金融危机使得国内货币政策出现了戏剧性的变化，上半年货币政策由适度以紧改为适度以紧，下半年金融危机的影响持续扩大，货币政策开始由适度以紧改为适度宽松。2008年，由于前期调控政策和金融危机的影响，房地产的投资迅速减少，国际投资也纷纷撤出，房地产市场成交量减少，房价下降。
2009年，房地产在政策刺激下逐渐复苏过来，并且引来爆发式增加。为了房价过快上涨，2009年12月以来，中央连续发出房地产调控信号，取消了2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，同年年底，中央出台了国四条结束地产刺激政策，出台了《关于进加强土地出让收支管理的通知》结束宽松的土地政策等。从2009年末开始，调控政策开始逐渐加强。2010年4月，国务院出台了国十条，被称为史上最严厉的调控政策，但各部门落实问题和地产市场的复杂性，国十条的威力显现不足，加上前几次调控政府摇摆不定，购房者对政策调控失去了信心，导致市场经过4个多月的僵持观望又出现大幅上涨。2009年末开始，地产调控不断加大。限购，加大保障性住房建设，提高二手房贷首付比例和贷款利率，营业税由差额征收变成全额征收，公布房价年度制约，动用政策工具数量之多，属历史罕见。但政策调控的手段过于单一、忽左忽右、忽上忽下，不能从根本上解决房价高涨的问题，政策的变换似乎换汤不换药，治标不治本，不利于稳定民生。先是出台降税费居民买房，不到一年又出台二套房政策，让原有刚性需求购房者打了退堂鼓。购房者、开发商已经慢慢对的一系列调控感到麻木了。
2.体制不完善我国房地产经济管理已经历了多年，房地产是我国政府经济管理的热点。近几年，政府对房地产的管理可谓重重出手，政策短时间里紧集推行。但是效果不佳，政策与规定只流于表面，走走形式，执行不彻底，很多失败、变形的例子出现。政策可操控性不强，细则的颁布远远跟不上原则的颁布。与此同时，我国现行城市房地产管理体制管理部门间职能划分不清晰、职能不相互适应，缺乏相应的制约机制，特别是土地管理部门上下级之间、土地管理部门与地方政府之间及土地管理部门与房管部门之间管理职能交错的矛盾，使得城市政府人员在利益的诱使下，借管理体制上的“空洞”，错位、越位和缺位管理。利用手中的权力与房地产开发商秘密合作，从而导致了内部交易、权钱交易，导致宏观经济管理操作失控现象。房地产市场中官商的链条无数，我国房地产经济管理的难度也不断加大，宏观政策也注定流于表面形式，难发挥重要作用。在房地产市场中金融业、企业、地方政府等日常工作中各自为政，各抒己见，各自决策，决策间脱轨，也导致我国房地产经济管理流于表面形式。我国房地产市场正进展到过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其地方经济的支柱产业和地方财政来源，地方政府过度依附与土地收入。
纵体制不完善我国房地产经济管理已经历了多年，房地产是我国政府经济管理的热点。近几年，政府对房地产的管理可谓紧房贷，抑制投资投机性住房，加大保障性住房建设，进展公租性住房。把调控放在了不需求上，之所以不触动高地价因素，是我国地方政府有地方债务，一旦失去土地收入，那必将引发地方债务危机。要解决高房价的问题，就要以现在体制入手，转变现有的体制，对超量土地房产征收物业税、房产税等创造财政收入，保证了政府有相对稳定的财政收入。房地产业国民经济系统的构成，具有产业链较长的特点，革新开放以来，在推动我国经济进展中发挥了作用。在国际金融危机时，出台了一系列刺激房地产业进展的措施，而房地产业的率先复苏对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增加更起到了积极作用。正因为如此，我国地方政府都把房地产业当成经济的支柱产业，依靠房地产业拉动经济增加本身也不具有长久的可持续性。各地政府之所以纷纷将房地产业作为支柱产业，很大程度上是看中了这一行业对经济增加的拉动作用。过分依赖房地产拉动经济增加的作用很难具有长期性和持久性。
第5篇：房地产业法律法规范文
房地产业是我国的支柱产业,自2002年以来,随着中国房地产业的高速发展,房地产市场出现了不少问题,许多地区出现了不同程度的发展过热现象:开发投资规模过大、增速过猛,商品房价格偏高,投机需求比重较大等。这些问题必须引起我们的高度重视,如不及时采取应对措施或者处理不当,不仅会影响房地产市场的健康发展,而且会影响国民经济的正常运行和金融秩序的稳定。
党的十六届五中全会提出了“十一五”的总体规划思路,要保证“十一五”期间全国经济的正常运行,健康发展的房地产业将会起到很好的带动作用。我国房地产存在很大的发展空间,我国快速的城市化进程也为房地产业提供了难得的发展机遇。同时,我们要客观看待现阶段我国房地产存在的深层次问题,形成促进房地产业健康发展的正确思路和政策导向,以确保我国房地产业的长远稳定发展。
一、当前房地产业发展的现状
当前房地产业高速发展是以牺牲环境、消耗浪费资源为代价,违背了可持续发展的理念,呈现出反可持续发展的现状,具体表现为:
1.房地产投资规模过大,增速过猛;
2.房地产资源稀缺,浪费严重;
3.房地产供求结构失衡;
4.商品房价格非正常偏高,导致居民有效需求不足;
5.投资和投机性购房需求增长过快;
6.房地产建设和使用过程中资源浪费严重源于科技含量低;
7.房地产业面临诚信危机。
二、如何促进我国房地产业健康的发展
1.完善立法。需要《物权法》、《住宅法》、《房地产法》、《民法》、《物业管理法》、《循环经济法》等高层次立法,规范土地所有权及其土地使用权的设定、房地产权的转让、抵押、租赁、房地产登记、建筑物区分所有权、建筑清洁安全生产、绿色建筑、物业管理等内容。逐步完善现有法律法规,去除过多的行政干预。加大对房地产企业和执(从)业人员违反法律、法规的惩罚力度,让失信者因为违反法律、法规所遭受的损失远远大于其不当得利。
2.依法行政。房地产业涉及规划、国土、消防、市政、公安、卫生、城管等社会职能部门,因而这些政府职能部门都往往都会对房地产企业的相应职能进行指导和管理,所以,政府相关职能部门要严格依照现有房地产法律、法规、部门规章、规范性文件要求,依法行政。其中最为重要的一点就是坚决执行我国的基本国策――“珍惜和合理利用每一寸土地,切实保护耕地”,坚决杜绝违法违规大量批地、圈地。此外必须大力加强城市规划管理工作。城市规划的制定和变更必须严格依照法律程序进行。依法行政的有力保障是政府政务公开,接受广大人民群众的监督。建立错案行政责任追究制度,坚持“谁审批、谁负责”的原则,对于在房地产开发经营中、贪赃枉法的国家工作人员,违反政纪的,要追究行政责任,违反法律法规的,要坚决予以法律制裁。进一步完善《房地产信用档案》,建立和完善信息披露制度,保障人民群众的知情权和监督权。
3.加强宏观调控,调节房地产供求。政府要加强对房地产市场尤其是土地一级市场的宏观调控,深化土地市场治理整顿;严格土地审批,严格土地利用年度计划管理,坚决控制土地出让总量,强化土地利用规划管理;继续实行从严从紧的建设用地供应政策,大力推进节约和集约用地,严把土地闸门。逐步完善金融政策,提高房地产企业贷款门槛,控制房地产信贷规模,加强房地产贷款的风险管理,尽快实行房地产证券化,促进房地产企业融资方式的多样性。坚决制止炒地、恶意哄抬地价的现象。建立健全房地产业预警体系,实时跟踪监测房地产市场运行状况,及时进行宏观调控政策的调整。倡导房地产业内涵式集约型发展,在全行业逐步推广国际环境管理标准ISO14001认证,对开发:节约环保绿色建筑的企业,给予政策扶持。调节商业地产与住宅投资比例,重点支持发展住宅产业,将住宅业培育成为我国经济新的增长点。支持经济适用房建设,对兴建中地价、中小户型的普通商品住宅的开发商给予税收、获取土地使用权等优惠,坚决限制高档住宅的数量。逐步建立进城务工人员和城市低收入群体住房保障制度,一方面,借鉴新加坡、英美等先进经验,由政府出资大力兴建廉租房,另一方面,对于城市中低价位私房出租给与税收等的优惠,调节房地产供求的基本平衡,建设和谐社会。
4.制定科学、合理的城市规划。老城区的房地产开发,城市规划一定要先行。需要根据老城区的特定地点、环境和历史条件进行设计。根据城市的性质、主导产业,结合老城区的历史发展和现状,未来发展的方向,做出合理的规划。切忌城建规模过大,标准过高,实施过急,大规模拆迁。
第6篇：房地产业法律法规范文
【关键词】 中小规模； 房地产企业； 多元融资
中小规模房地产企业由于受自身特征的限制以及市场环境的影响，本来就存在融资难的问题，随着我国房地产投融资体制和国家对房地产业宏观调控的不断变化，融资更日趋艰难，很多企业因为资金断档而面临倒闭的窘境。当前中小规模房地产企业只能从寻找融资新渠道来进行自救，如何在传统融资模式下寻找新的融资思路，建立健全多元融资体系，将直接关乎到企业的生存与发展。
一、中小规模房地产企业传统融资模式
（一）自有资金
自有资金主要来自于企业的股东出资、留存收益等等。对于房地产企业来说，具有一定数量的自有资金是从事房地产生产经营的先决条件。国家规定房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于35%，低于这一规定不但不能获得政府对开发的批准，也很难得到商业银行的贷款。这一规定对于国内数量过多过滥、不具备开发条件的房地产开发企业起到了很好的抑制作用，但普遍资金实力较弱的中小规模房地产企业却因缺乏资金而无力进行新项目开发。此外，由于国内宏观政策多番调控，使房地产企业项目销售前的资金占用加大，而销售资金回笼速度却变慢，也对中小规模房地产企业的自有资金实力提出了更高的要求。
（二）定金及预收款
定金及预收款是指房地产开发企业按照合同规定预收购房者的购房资金，以及按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金，是伴随着商品房预售制度而产生的一种融资方式。自实行商品房预售制度以来，定金及预收款对我国房地产业的推动作用不亚于银行贷款，是房地产企业筹集开发资金的一种重要方式，在房地产企业筹措资金的环节中起到了重要的作用。但随着房地产市场的不断规范，必将限制甚至取消房屋预售制度。此时，中小规模房地产企业就很难采用定金及预收款方式筹集资金，进而加剧其融资困境。
（三）银行贷款
银行贷款是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各商业银行或其它金融机构借入开发资金的融资行为，是中小规模房地产企业最主要的传统融资方式。银行贷款的好处是房地产开发企业没有足够开发资金时，可利用抵押物向银行申请贷款，确保有充裕的周转资金，然而随着央行121号文件等宏观调控政策的出台，对房地产企业的经营状况、财务状况、企业的资信状况提出了更高的要求，贷款条件的审查也越来越严格，大大提高了房地产企业贷款的门槛，对于实力较弱的中小规模房地产企业来说其贷款的艰难程度可想而知。
二、中小规模房地产企业多元融资体系的构建
（一）房地产投资信托基金
房地产投资信托基金是指通过发行基金单位或是份额筹集资金，由专门的管理机构投资经营，为了基金持有人的利益，以组合资产的方式进行房地产活动的一种信托基金制度。央行121号文件等宏观调控政策的颁布，房地产信贷紧缩，房地产企业开始重视房地产投资信托基金，希望将其作为新的融资渠道。但由于国内相关法律法规的缺失，还无法设立房地产投资信托基金，于是房地产企业与信托投资公司合作，开展了“准房地产投资信托基金”业务――房地产信托计划。而实际上目前国内的房地产信托几乎全是贷款，并不是真正意义的房地产投资信托基金。近几年，由于国内金融体系的不完善和国家宏观政策的持续调控，以银行贷款为主导的传统融资模式已无法满足中小规模房地产企业发展所需资金，在这样一个资金缺乏的背景下，真正意义的房地产投资信托基金适时发展能够进一步拓宽中小规模房地产企业融资渠道，缓解其资金需求压力，分散传统融资模式所积聚的融资风险，优化企业资本结构。此外，近期国内物价上涨过快，房地产投资信托基金适时发展还将有利于汇集社会上闲散的、灵活的、短期的货币资金转变成长期的资本投资，对于抑制流动性过剩起到一定作用，有助于缓和通胀。虽然当前国内房地产投资信托基金与国外标准的房地产投资信托基金仍有一定的差距，但随着基金管理机构房地产投资管理经验的丰富积累，及国家相关法律法规的逐步成熟，房地产投资信托基金势必成为中小规模房地产企业多元融资体系中的主要融资渠道之一。
（二）房地产产业投资基金
房地产产业投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。由于国内相关法律法规不健全、约束太多，目前大部分房地产产业投资基金是由房地产开发公司发起成立的，无论从规模还是水平上来说对房地产业的作用都非常有限，算不上真正意义的房地产产业投资基金，只是一些类房地产产业投资基金。近年来国家对房地产业的持续信贷紧缩，对于以银行贷款为融资主渠道的中小规模房地产企业来说，稍微运作不善就可能陷入资金周转困境。若中小规模房地产企业能获得产业投资基金的投资，不仅能拓宽企业的融资渠道，提供发展所需的长期资金，还能有效破解中小规模房地产企业所面临的融资困境。而房地产产业投资基金在外部管理约束、完善企业治理结构、增加企业价值、提升企业信用、分散和降低整体风险等方面的力度，也比以银行贷款为主导的传统融资模式更加明显。一些房地产企业虽然尝试采用产业投资基金运作模式进行融资，但在与有中国特色的房地产市场规律的结合之间却出现了一些问题，与国外房地产产业投资基金相比仍存在差距。因此，我国应该借鉴发达国家，尤其是美国发展房地产投资基金的成熟经验，消除阻碍房地产产业投资基金发展的法律体制等方面的瓶颈，使房地产产业投资基金成为中小规模房地产企业多元融资体系中的一员。
（三）房地产合作开发
房地产合作开发是指当事人双方约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等合作开发土地、建筑房屋，共担风险，共享收益，于房屋建成后按合同约定比例分取房屋和土地使用权的房地产开发方式。随着房地产业资金门槛的不断提高和土地监管政策的日益严格，有些中小规模房地产企业有土地但因资金实力不强，筹钱无门而无力开发，或者虽有资金但却拿不到土地项目的现象普遍存在，同时，市场上可供中小规模房地产企业选择的融资方式较少，因而通过选择合适的合作伙伴，采取“小小联合”或“中小联合”的合作开发方式进行项目开发，不仅能很好地解决中小规模房地产企业资金问题，而且能够有效降低其投资风险。可见，房地产合作开发不失为一个非常现实、可操作性强的融资渠道。中小规模房地产企业应加强与外界的经济合作关系，通过促使一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，缓解企业自身资金压力、扩大企业的规模、提高房地产开发诸要素的使用效率，进而有效地提高中小规模房地产企业收益，分散和转移企业融资风险。
三、完善中小规模房地产企业多元融资体系的建议
（一）传统融资与新兴融资优化组合
传统融资模式由于政策瓶颈等原因，已不能完全解决当前中小规模房地产企业的融资困境，但长久以来，传统融资模式在房地产金融市场上一直占据主导地位，即使不断探寻新的融资渠道，其融资能力仍不能低估。中小规模房地产企业应综合分析各种融资渠道的可操作性，结合企业自身的实力规模、发展状况和融资能力，依据其所处的不同融资阶、不同生命周期阶段或所持有的不同开发项目，将传统融资和新兴融资相互结合，确定合理的融资优化组合，从而形成有效的多元化融资体系。例如，中小规模房地产企业开发主要经历准备、生产和销售三个融资阶段，企业应在充分考虑各个阶段所面临风险的前提下，依据自身实际情况来选择每个阶段适合自己的融资组合。其中，主要面临资金压力的是准备阶段和生产阶段。准备阶段中小规模房地产企业主要面临投资估算不足，融资规模不够的风险。该阶段融资期限较长，数额较大，受政策规定自有资金须达到35%以上才可获得银行贷款的限制。为了保证资金流的畅通，此阶段融资的首选是补充自有资金。中小规模房地产企业可在此阶段选择自有资金+房地产合作开发，实现地产商和经营商联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险。生产阶段中小规模房地产企业主要面临建设项目拖延、原材料价格上涨等风险。这就要求开发商融资进度尽可能与开发进度配合，既要满足工程需要，又不能因过度融资导致过高的资金成本。在该阶段，中小规模房地产企业可选择房地产投资信托基金+银行贷款+定金及预收款、房地产产业投资基金+银行贷款+定金及预收款等融资组合，既获得基金前端融资，又有银行后端资金支持，实现中小规模房地产企业的多元融资。
（二）完善房地产金融政策与相关法律法规
目前中小规模房地产企业发展房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等最明显的障碍是缺乏完善的房地产金融政策及相关法律法规。因此，相关政府机构应针对中小规模房地产企业自身的特点，为不同融资渠道设计与之配套的法律法规，制定相应的房地产金融政策，细化基金的融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面的规定，为基金运作提供规范化标准化的流程，保证基金在运作中完全按照市场规则参与竞争。此外，国外发达国家的房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等之所以能够快速发展，除了获得政府的支持外，合理的税收体制也是多元融资规范发展的关键。因此，可参照国外发达国家的相关税法体制，制定专门针对中小规模房地产企业的房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等的减免税收政策及法律法规，为中小规模房地产企业多元融资发展创造良好的税收环境。只有这样，才能使中小规模房地产企业多元融资体系从开始就以规范的形态发展。
（三）建立多层次监管体系
国内目前的准房地产投资信托基金、类房地产产业投资基金主要涉及房地产业、信托业和基金业，这三个行业分别由住建部、银监会和证监会管理，还有国资委对大项目的国有房地产权进行监督。可见，如果没有明确的监管体系，势必政出多门。建立多层次监管体系是对中小规模房地产企业多元融资体系持续健康稳定发展的重要保证。房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等的运作不仅需要基金自身的监管，而且还需要外部监管。这种外部监管不仅仅需要政府通过法律法规进行宏观监管，同时还需要设立相关的行业组织通过行业自律作为辅助监管，并联同社会舆论一起监督基金管理机构的合法运作。
（四）增强相关专业管理人才的培养
房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等的引入，不仅丰富了中小规模房地产企业的融资渠道使之多元化，同时还是一种新经营管理理念的升华。由于基金的运作不同于其他一般的投资行为，需要大批基金专业管理人才参与基金的经营管理和运作，他们既要有房地产专业知识和经验，又要有经济学的分析研究能力，还要具备大量的房地产和金融法律的知识，熟悉房地产领域各个方面的相关知识和经验。因此，增强相关专业管理人才培养对于房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等的规范发展有着至关重要的作用，也是对中小规模房地产企业多元融资体系可持续发展的重要保障。
中小规模房地产企业应通过构建多元化融资体系，优化组合传统融资与新兴融资渠道，以取得良性发展，使中小规模房地产企业走出当前的融资困境。
【参考文献】
第7篇：房地产业法律法规范文
关键词:房地产;融资管理;对策
一、我国房地产企业融资现状及特点
(一)我国房地产企业融资现状分析
经历十几年的发展,我国的房地产业,从规模到产业内涵都已发生了巨大变化,已成为我国国民经济中相当重要的一个产业,起着举足轻重的作用。而我国房地产企业依然存在融资方式单一,融资渠道狭窄的问题,融资资金来源主要依赖于银行贷款和预售房款,房地产企业发展迫切需要资金支持。
我国房地产企业的直接融资发展滞后,仅占融资总量的1/10,而随着我国金融业门槛的提高,房地产融资将日益困难。金融市场的变化也要求开拓房地产融资渠道。近年来,我国商业银行对房地产开发贷款和住宅按揭贷款的管理日趋严格,将使一大批没有资本实力的房地产企业因资金短缺而被淘汰。因此,如何发展房地产融资,是我国房地产企和金融行业所需要面对的一个重要课题。
(二)我国房地产企业融资特点
1、以银行信贷为主导的单一融资格局
房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金及预售款和其他资金。受宏观调控政策的影响,银行信贷增长幅度一路下滑,2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%,自筹资金与定金及预售款增幅较快,分别占资金总量的30.3%和34.2%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的住房贷款,至少有60%以上的资金来自银行。
2、融资渠道趋向多元化
资金信托计划是近年来最活跃的融资工具,虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅占1%,但是它表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。为了改善房地产融资市场的疲弱局面,2004年10月银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》,该办法将符合规定条件的房地产信托业务放宽限制,这将把资金信托变为真正意义的房地产信托。
二、如何正确认识新形式下我国房地产企业融资存在的问题
(一)我国房地产企业融资存在的问题
我国房地产融资体系对房地产企业、金融体系、宏观调控和宏观经济都有十分不利的影响。具体来说,存在五个方面的潜在风险:第一,由于房地产业融资渠道过度集中于银行,银行信贷政策的每一次变化和调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响,十分不利于房地产业的健康稳定发展。第二,对高风险高收益行业的资金支持并不是银行的优势所在。而我国房地产融资体系的现状则是银行占据着超过一半的融资任务,银行业从中所获得的收益却只是固定的利息,银行业所承担的风险与其收益并不对称,不利于银行体系的稳定。第三,房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算,不利于宏观调控的实施。第四,房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度,形成了对其他产业的挤出效应,不利于国民经济的协调发展。第五,房地产业迫切需要能够在全新市场规则和全新市场环境下有效运作的融资方式,来抵御加入世界贸易组织后面临的冲击和国外房地产企业的竞争。因此,支持优秀房地产企业在证券市场融资,形成内源性融资积累,是促进其健康成长的必然要求。
(二)正确认识房地产企业证券市场融资问题
1、从国民经济战略发展的高度认识房地产行业发展壮大的必要性
房地产业是国民经济的基础性和先导性产业,房地产业应成为国民经济的主导产业。然而,目前我国房地产业在证券市场中的比例仍然很小。当前房地产业处于高景气阶段,有必要让投资者分享该行业成长的成果。
2、把握中国房地产企业实现可持续发展的关键要素
宏观调控促进了房地产市场的整合,使得企业的淘汰率变高。由于此轮政府的宏观调控地根紧缩、银根紧缩,从而导致部分融资能力有限、拿地上不具优势的企业不得不从行业中消失。企业之间的竞争使企业为了自身生存的需要,不得不尽快地拓宽自身的融资渠道,加大土地资源的获取以实现企业的发展。因此,我们认为,当前中国房地产市场的竞争,更多表现为资金、土地的竞争;而在行业进入相对成熟期后,企业之间的竞争更多地是依靠自身的管理水平、行业整合能力等等以实现扩张。因此,中国房地产企业要实现可持续发展,其关键要素包括:充沛的资金来源、土地资源的获取和房地产企业管理能力和水平的不断提高。
3、房地产行业整合和产业结构升级的内在逻辑要求
目前,中国至少有5万余家房地产公司,其中有很多中小房地产企业存在经营实力和诚信不强的问题。牛市为房地产上市公司打开了直接融资快车道,也给强势企业未来的持续发展与扩张积蓄能量,资本助推房地产导致行业整合的趋势已经相当明朗。资金素来是房地产业的血脉,房地产上市公司竞相进行巨额融资,表明房地产公司的资产证券化开始加速。在资本的助力之下,房地产行业内部的整合将加速。随着资本实力的提升,在行业整合的初期,土地市场的竞争将更加激烈,行业进入门槛将随之提高;在整合的中期,则是并购高发期,并且大多是以上市公司并购非上市企业的形式出现;在整合的后期,多寡头竞争的局面将形成,上市公司之间的联合与合作将成为普遍现象。在A股市场目前的房地产上市公司中,万科、保利地产和金地集团等公司是整合的领军者,以良好的发展态势不断扩大与同行的差距。
(三)房地产上市公司直接融资与地价上涨的关系分析
2007年,我国股价和房价都出现了较大幅度的上涨。随着资本市场融资功能的恢复,一些地产上市公司从中受益,筹集了资金。与此同时,国内土地拍卖价格屡创新高,参与竞拍者不乏上市公司的身影。基
于此,一些媒体认为在资本市场实现融资促使上市公司高价拿地,证券市场间接成为地价上涨的“帮凶”,认为房地产上市公司已经进入了一个“圈钱――高价拿地――推高房价――再圈钱”的恶性循环,甚至认为房地产行业已经进入了一个寡头垄断时代,将损害购房者权益。我们认为,房地产公司证券市场融资并不是地价上涨的“帮凶”:房地产上市公司不可能通过拉高地价来获取更多利润;资本市场的融资不是房地产企业资金来源的主要渠道,撬不动地价的上涨;上市公司一直都是土地拍卖的重要参与者,并非现在融资后才去“抬高地价”;拍卖地价屡创新高,并非全是上市公司在推动,一些非上市公司和海外上市公司也参与了土地的拍卖。因此,上市公司并非推高地价的“罪魁祸首”,把推高地价与证券市场直接融资相关联更是缺乏科学性。
三、新形式下我国房地产企业融资的对策
(一)建立多元化融资渠道
我国居民储蓄存款已达11.2万亿元,再加上保险基金、养老基金等民间资本已经形成了一个庞大的潜在资金市场。由于我国在发展房地产投资信托基金方面缺乏相关经验,建议可以借鉴美国的运作模式,通过房地产信托投资基金这种方式投资,推动房地产业的发展。房地产基金是我国房地产业发展到一定阶段的必然要求。具有一定的流动性、稳定的投资回报、较强的组合投资风险控制能力以及资金积聚等优势。目前,在北美、欧洲和澳大利亚等地,房地产投资基金已经十分成熟。尽管我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规,但国外不少投资基金已开始涉足中国房地产市场。他们或者在中国设置资产管理公司,或者投资国内房地产开发企业。
(二)放松规制,开拓房地产融资市场的资金来源
资金来源是房地产融资市场的“水源”,是房地产金融的立足之本。应结合房地产资金需求的特点,结合股权融资和债权融资两种模式共同拓宽资金来源渠道,比如进一步强化住房公积金,鼓励住房储蓄存款,引入保险资金,完善投资信托市场。由于地产行业自身特点,它对金融始终保持着很强的依赖性,自有资金+银行贷款也一直是我国传统的房地产融资方式。但近来国家为了防止房地产过热,在金融政策上实施了一些宏观调控,同过去相比,银行信贷门槛提高了很多,许多开发商倍感资金压力。在这种情况下,房地产开发企业应积极拓宽融资渠道,根据企业自身特点,采用不同方法融资。
(三)健全相关法律
由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善,所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中,消费者相对而言处于信息缺乏的一方,同时又缺乏相关的专业知识,在市场博弈过程中处于不利地位。因此,加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设,对房地产企业的信息披露行为实行监督,有利于改变消费者的不利地位,提高市场运行效率。
参考文献:
(1)王珊. 当前形势下积极拓宽房地产融资渠道的必要性分析[J]. 北方经济, 2009,(04)
(2)石金花. 当前房地产融资渠道的特征及发展趋势[J]. 北方经济, 2008,(14)
(3)赵丰. 我国房地产金融监管主客体利益的经济学分析[J] . 时代经贸. 2007,(07)
第8篇：房地产业法律法规范文
【关键词】房地产 融资渠道 现状 分析
一、引言
房地产行业是我国全面实现城市化、工业化过程中的基础性产业，经过多年的快速发展，已经成为我国国民经济中的重要组成部分，跟人民群众的实际生活紧密相关。另外，房地产行业还有这良好的关联效益，不仅能够带动制造业、工业企业的发展，还能有效促进园林、旅游等第三产业的繁荣。很多地方通过发展房地产行业增加了财政收入，改善了城镇公共基础设施与人民的居住条件。然而，目前我国房地产市场还处在发展阶段，其资金来源仍然严重依赖银行，这样的资金运作模式给整个房地产行业带来了很多潜在风险，很多房地产公司相继出现现金流紧张的情况，给自身发展和银行利益都带来了巨大影响。鉴于此，这样的单一融资模式存在较大弊端。在我国政府的宏观调控下，一系列房地产信贷政策相继出台，房地产企业获得银行贷款的门槛逐渐提高，而股票、证券市场又相对疲软，房地产企业很难通过这些传统融资渠道获取长期、稳定的资金来源，严重影响了企业的健康发展。面对这样的现状，很多房地产企业开始努力探索多元化的融资渠道，私募、房地产信托、买方信贷等措施纷纷走进了房地产企业的视线，并且逐渐开始发挥重要作用。在新的发展形势下，房地产企业能否尽快建立起自身多元化的融资渠道体系，以便获得持续足量的资金支持，已经成为各个房地产企业能否在市场竞争中立足的关键因素。
二、对我国房地产融资现状的分析
（一）房地产企业普遍规模较小，信用层级差
我国房地产企业近年来虽然发展势头迅猛，但是目前我国上市的房地产企业的数量较小，占全国房地产企业数量的比例还很低，这一部分房地产企业当中，有些还并没有完全具备房地产开发的条件。这些房地产企业的规模小，资金管理也比较分散，整体财务管理水平较低，难以满足房地产行业资金需求量大的特点。这些企业的开发能力较差，难以抵御各方面的风险，这些特征都导致企业很难通过各种融资渠道取得资金。另一方面，我国房地产业的信用评级较为靠后，信用差也严重制约了房地产业的融资。金融部门的贷款要以企业的信用作为重要的依据，是对贷款风险的判断。我国房地产企业的资产负债率一直处在较高的水平，再加上国际金融危机的影响，行业内的竞争更加白热化，一些运作不规范，资金不能及时到位的企业都可能面临着被市场淘汰的局面。
（二）我国房地产业发展时间较短
我国在1998年之前都广泛采用福利分房制度，没有将住房视为商品，房地产业的发展也就无从谈起。1998之后我国全面取消福利分房在制度，至此房地产业的发展才正式兴起，到目前为止，也不过十多年的发展历程。在计划经济体制下，人们的住房完全是由政府或者企事业单位负责投资、建设和分配，个人只需交付少量租金就可以享受福利分房，因此企事业单位用于建设住房的资金不可能收回。另外，由于过于强调土地公有制，导致住房难以作为普通商品一样买卖，鲜有住房投资，住宅经济的发展严重滞后于人民群众的实际需求。1998年后，我国明文规定全面停止住房分配政策，开放住房二级市场，我国房地产市场才算真正建立起来。客观来看，我国房地产业的发展时间较短，不少房地产企业都还在经验积累和摸索阶段，这也是造成我国房地产融资渠道单一的重要原因之一。
（三）房地产行业的多元化融资缺乏政策支持
我国房地产行业从起步阶段开始，就一直主要依赖银行信贷筹措资金，由于缺乏政策上的有力支持，多元化融资发展滞后。由于受到传统计划经济时期思维的影响，房地产融资模式较为单一，房地产金融市场的法律体系亟须进一步完善。目前我国有关房地产融资方面的法律主要是《担保法》，主要是通过房地产抵押贷款的途径来获取资金，这也是绝大多数房地产企业采取的融资方式。相比之下，其他融资渠道的政策支持显得非常薄弱，比较突出的有，从上个世纪90年代开始，我国就已经明确提出不鼓励房地产企业上市，兼营房地产业务的公司和房地产业务收入占总收入20%以上的公司都不得上市。另外，我国现行的法律和相关政策对房地产信托、债券等融资渠道也有着一定限制。我国对企业发行债券实施较为严格的审批制度，有评级要求，还需要资产抵押，达不到要求的企业不能发行债券，即便达到要求，对发行数量也有限制。由于缺乏相关法律和政策的扶持，我国房地产行业难以形成科学合理的融资体系，难以保证协调、均衡发展，多元化的融资渠道发展也就停滞不前。
三、拓宽我国房地产行业融资渠道的建议
（一）尽快完善我国房地产行业融资的各项法律法规
实现我国房地产行业的多元化融资渠道需要以健全的法律法规保障作为基础。健全、完善的房地产金融法律体系，不仅能够帮助房地产企业顺利实现多元化融资，还能便于有关部门对房地产企业整个融资过程的监督。目前来看，我国已经出台了类似《土地管理法实施条例》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，这些规定对我国房地产行业的发展提供了法律保障，促进了房地产行业的健康有序发展。但是，为了进一步落实房地产企业的多元化融资，我国还应该出台一些支持性的政策。在完善现有法律法规的基础上，逐步取消对房地产企业进行信托投资的限制，尽快出台符合我国国情的房地产投资基金的相关法律，早日结束房地产投资基金无法可依的尴尬局面。
（二）大力发展房地产行业的投资基金
金融危机过后，我国房地产行业从银行获取贷款的难度越来越大，房地产行业的资金困难状况日益严峻。发展房地产行业的投资资金具有明显的优势。首先，能够多元化我国房地产行业的融资渠道，减轻房地产企业单独依靠银行融资的压力。房地产投资基金是凭借发行收益凭证的方式募集资金，能够将房地产市场与资本市场有机结合，直接将资本市场上充裕的资金引入房地产行业，是对银行融资渠道的大力补充。其次，发展房地产行业投资基金，有助于本土房地产企业吸引国际资本，扩大资金的来源范围。这些资金会选择投向那些盈利能力强、发展潜力大的企业作为投资对象，客观上有助于整个行业竞争秩序的建立，实现优胜劣汰的健康发展，有助于优质房地产企业的做大做强。最后，发展房地产投资基金还可能丰富和完善房地产金融体系。我国人口众多，土地稀缺，住房具有很强的投资价值和抗通胀能力，因此，房地产是不少中小投资者眼中的理想投资领域。然而，由于资金有限，投资的准入门槛很高，很多投资者难以分享房地产行业蓬勃发展所带来的盈利。房地产投资基金恰好可以妥当解决这一问题，以其较强的流动性和较低的门槛，成为中小投资者乐意选择的投资机会，逐渐成为一种回报率稳定的理财工具。
（三）将房地产信托投资作为房地产企业融资的有力补充
房地产信托投资是凭借商业信托组织发展起来的，通俗来说，就是聚集众多投资者的资金，为房地产企业进行融资或者收购、持有房地产企业的一种投资方式。跟银行贷款相比，房地产信托投资有着很多显著的优势。首先，房地产信托融资可以有效降低整个企业的融资成本，从而节约大量的财务费用，优化公司的资产负债结构。其次，房地产信托的资金供给方式较为多样，能够满足房地产企业的项目要求，通过资金信托、股权投资模式、贷款模式等渠道进入房地产行业，为企业提供更多融资可能性。最后，信托产品是民间资金的集合，流动性较大，能够缓和系统风险，而且房地产企业只要拿到土地批文之后，就可以进行信托融资和前期建设准备，节约时间。
四、结语
我国房地产企业需要在充分考虑自身条件和需求的前提条件下，谨慎选择最适合自身发展定位的融资渠道。可以说，房地产行业如果能实现多元化的融资渠道，不仅能够帮助房地产企业解决融资难的实际困难，还有助于我国整体金融体系的进一步完善。然而，虽然从理论上可以讨论出不少房地产行业的融资新渠道，但是在实际运作中仍然存在很多困难，不一定都能起到很好的融资效果。因此，要想彻底改善房地产行业的融资环境，不仅需要房地产企业自身的探索，更需要整个国家金融体系的不断建设和完善。
参考文献
[1]尤佳.房地产开发项目资金链管理[J].合作经济与科技，2009（17）.
[2]尹丽敏.我国房地产融资现状分析及对策建议仁[J].大众商务，2009（6）.
第9篇：房地产业法律法规范文
随着我国经济的快速发展，我国的房地产行业也不断进步，并取得了硕大的成果。房地产作为我国经济发展的支柱产业，与人们的生活息息相关，对我国整体经济发展具有很大的促进作用。但是随着时间的推移，我国房地产的经济存在着一些问题，影响了我国房地产行业健康平稳的发展。文章主要分析了我国房地产业经济管理出现的问题，并提出有效的策略，以此使我国房地产行业的更好更快的发展。
关键词：
房地产；经济管理；问题；对策
引言
我国房地产行业在我国整体经济发展中发挥着重要作用，不仅提高了人们的生活水平，还带动了地方政府财政的收入。但是在房地产的繁荣发展中，其中经济管理出现诸多问题，如管理目标不明确、管理过于形式化、管理机制不够完善等，严重阻碍了我国房地产的良好发展。因此，对房地产经济管理中存在的问题与应对策略进行探讨十分有必要。本文就对我国房地产经济管理的现状进行分析，并提出有效的管理措施。
一、我国房地产经济管理的现状
（一）管理目标不明确，出台的政策没有落到实处
房地产发展不仅关系到我国的经济发展，而且还与我国的社会生活紧密相连。因此，房地产经济管理出现的问题应值得重视。根据实际调查，发现房地产中的问题主要有以下几点。
1.管理目标不明确
为了使我国房地产市场实现供需平衡，使价格满足人们的需求，政府在管理政策上作出了调整。但是由于我国当前正处于经济发展阶段，对房地产中的问题还不是特别了解。对房地产的规划还不够清晰，这就使我国房地产经济管理的目标不够明确。其中规划的策略存在不合理的现象，直接影响房地产健康平稳的发展。
2.政策缺乏连续稳定性
近年来，我国房地产在政策调控房价上进行了调整，但是房价并未下降，反而出现上升的现象。虽然在这个过程中出现过下降的，但是之后还是随之增长。从整体上来看，还是呈现出增长的趋势。这就对房地产的发展造成了很大影响。
3.政策调控没有从根源处解决问题
由于我国的政策调控不但没有解决我国的房地产出现的问题，反而使房价上涨。这是由于调控的手段太过单一，没有从根本上解决房价上涨的问题。这样不仅对我国的资源有很大浪费，而且之前出台的降税费的政策而后期的二套房政策存在矛盾，就会造成消费者打消买房的念头。对于国家的一系列调控，对房地产的发展有着一定的影响，其根本没有触及房地产问题的实质。照这种形势发展，未来房地产将无法吸引消费者的眼光。
（二）管理过于形式化，管理机制有待提升
1.管理太过形式化
我国的房地产发展虽然取得了良好的成果，但是近年来，房地产经济管理出现的问题成为了热点话题。尤其在最近几年的房地产开发，房地产的经济管理也引起了政府的重视，并出台了一系列政策。但是需对规定与正常都没有真正落实，导致出现管理过于形式化。另外有些政策由于不符合房地产的现状，其规则与实施的原则存在一定的差异，引起房地产界的出现很大的争议。我国经济管理策略实施按照由上到下的原则进行，这就使地方政府、中央政府房地产出现各自实施政策，而两者没有进行有效的沟通。其中导致其职责没有明确。这就影响了我国房地产行业的政策无法落实到位。
2.过分依赖房地产业
房地产作为我国国民经济发展的主要行业，对我国经济发展发挥了有力的促进作用。尤其在国际金融危机中，政府出台了一系列的政策推动房地产的发展。推动了我国经济发展。因此，政府将房地产的发展作为我国经济的发展的主体。但是由于房地产行业具有不稳定的现象，过于依赖房地产业来拉动经济的发展是不可靠的。因此，我们要加大保障房的建设，以此保证人们的居住，限制投资性需求以及支持改善性需求。
（三）相关法规体系还不够完善
房地产的法律法规的不健全是影响房地产行业发展的原因之一。我们从其他国家房地产发展来看，要保障房地产市场的健康运行，其最主要的是制定相关的法规体系。但是随着房地产经济的快速发展，我国的法律法规还存在着不完善的问题。房地产市场管理系统应考虑到整体性，不但要考虑前期的开发、建设与交易，还应对后期的管理引起重视。当前，随着房地产的不断发展，我国房地产经济管理对后期的管理还存在着不足，与其发展速度明显不相符，从而导致房地产无法良好的发展。
二、我国房地产经济管理的有效对策
（一）资金成本进行控制
控制开发成本解决房地产经济管理的有效措施中的一种，开发成本与房地产的经济效益有着紧密的联系，其关系到经济效益的产生以及价值。在项目确定之后，要对项目的成本进行控制，主要是根据公司的实际情况来实施。一般的资金控制是较为简单的，其中对业务费用的支出很难掌握，对其控制有着一定的难度。制定过程一般有：增强经办人的主人翁感，节约开支；制定相关的制度来控制成本，其中要考虑到项目的实际情况实施，实施责任分包制，完善成本控制的制度。
（二）制定科学合理的发展规划
要使房地产良好的发展，制定长期的发展规划是最为关键的内容。首先需要明白发展目标的意义，随着市场经济体制改革的不断深入，房地产发展方式上也发生了一些改变。房地产发展关系到人们的生活居住以及我国整体的经济进步。因此，制定房地产长期发展规划具有着重大的意义。其次，由于我国正处于经济发展初级阶段，明确发展的思路与方向是主要的一点，制定长期的发展目标对我国的城镇发展以及国民经济发展有着很大作用。因此，要对我国经济管理的目标进行深入的分析，为制定我国长期的发展目标奠定基础，从根本上解决我国房地产发展的问题。
（三）不断完善相关法律法规体系
由于我国房地产正处于发展阶段，不够完善的法律法规对我国房地产的发展造成一定的影响。因此，只有不断的积累经验，不断的完善法律法规，才能使我国房地产能够健康平稳的发展。要根据房地产的实际情况制定有效的法律法规，使其更加科学合理。首先需要约束政府经济管理政策，防止政府对房地产市场的正常运行造成干扰，同时，对我国房地产宏观调控体系落实到位，不断完善相关的法律法规，并将到后期的管理纳入法律体系中，使房地产市场经济的管理更加全面。
（四）建立健全管理机制
要认识到宏观调控所发挥的作用，要想解决我国房地产的问题，不能只靠简单的行政命令调控，最主要的是改革房地产的管理体制，才能从根本上解决房地发展的问题。这就需要我们根据房地产的实际情况出发，制定出有效的、科学的、合理的运行管理机制。其次，还需要明确地方政府房地产与中央政府房地产的责任主体，只有这样才能使管理以及监督工作落实到位。同时，在实施政策的过程中，还需因地制宜的采取有效的策略，防止出现负面影响。
三、结语
总而言之，我我国房地产发展取得了硕大的成果，但是在经济管理中还存在一些问题，影响了房地产健康平稳的发展。因此，解决房地产经济管理的问题显得异常艰巨。为了使房地产能够良好的发展，需要建立有效的长期发展目标，不断完善相关法律法规体系，同时还需建立健全管理体制。只有这样，才能根本的解决房地产经济管理的问题，才能推动我国房地产行业良好的发展。
作者：王斌 单位：山西运城市住房公积金管理中心
参考文献：
[1]赵洁.房地产经济管理中存在的问题与应对策略[J].经济师,2015(01).
[2]韩贵金.试析管理人员教育培训过程中存在的问题与应对策略[J].石油教育,2015(02).
