房地产不景气的原因精选(九篇)
前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产不景气的原因主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。
第1篇：房地产不景气的原因范文
关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。
基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果，项目批准号为：
财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择，决定了企业财务资源配置的取向和模式，影响着企业理财活动的行为效率。
为合理分析影响企业财务战略选择的因素，并为企业选择财务战略提供合理的决策依据，结合海南旅游房地产财务战略的现状，初步建立海南旅游房地产财务战略模型。
一、财务战略管理的流程及模式介绍
(一)财务战略管理流程
财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。财务战略管理流程图如下：
（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式
海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。
根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类。
1.快速扩张型财务战略:是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。
2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。
3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。
二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析
公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展,需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。
(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应
经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。
经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。
一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。
（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应
房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。
因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。
（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应
房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。
行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。
（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素
影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。
注释：
注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。
注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：
①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；
②在量化指标中，主要选择了能反映公司偿债能力、变现能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标选择较少，主要是考虑由于房地产分期开发及利润滞后结转等原因，利润指标现阶段对财务战略选择的影响较小，暂不予考虑。
③对各自标权重的说明：按照一般企业的绩效评价标准原则，采取量化指标70％权重，定性指标30％的权重。量化指标按照6个大类指标的重要程度采取负债比率：偿债能力：发展能力：变现能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原则划分；定性指标直接取平均数作为权重。
参考文献：
[1]曹艳宏、梁迎昕著;房地产公司财务战略环境分析，《现代审计与会计》2006第12期
[2]耿云江;企业集团财务控制体系研究基于财务战略视角.东北财经大学出版社,2008.
第2篇：房地产不景气的原因范文
关键词：房价下跌；影响；对策
中图分类号：F83
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2012）08-0131-02
1 中国房地产市场现状
近年来，房地产投资占固定资产投资的平均比例为23%左右，对总投资的拉动约为25%，在GDP中占比约10%，房地产投资对经济的影响力之大可见一斑。但是2011年12月末，房地产贷款余额同比增长13．9％，比上年末回落13．5个百分点；全年累计增加1．26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17．5％，比上年水平低9．4个百分点。无独有偶，2012年1月以来，全国100个城市住宅平均价格连续第5个月环比下跌，环比跌幅为0.18%。2月份，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%。至此，百城房价已经连续6个月环比下跌，同时跌幅创2011年9月开始下跌以来最高水平。房地产投资明显下降，房价也出现回落，中国房地产迎来了一个新的转折点。
2 房价下跌对中国经济的影响
房价下跌无疑为那些天天因购房难而苦恼的人们带来了一丝春风，低收入群体可以买到心仪的房子，也可以使一些购房者改善居住条件。有数据显示，自1998年住房改革以来，在不吃不喝的前提下，中国城镇中等收入居民家庭的人均年可支配收入只能购买3平方米上下的住宅面积，这远远低于世界其他国家的水平。我国居民的收入不足以承担如此高的房价，房价下跌无疑让房奴看到了希望，让老百姓能够改善自己的居住条件。一些专家认为，目前的房价仍然有下调的空间，房价的合理回归应该是涨幅介于GDP（或人均可支配收入）和CPI（消费者物价指数）涨幅之间，2012年北京等一线城市房价下跌10%是可以接受的。房价的合理下跌对于改善民生有着重要的意义。中国人的消费支出中，食品、教育、医疗保健支出比重远远高于世界其他国家，而住房消费的增加无疑加重了人们的负担，房价下跌，让中国人能够有更大的支出来改善自己的生活，这有利于社会的和谐进步。
但是房价暴跌并不是一个很好的事情。在全球经济衰退的阴云下，中国的国内生产总值增幅有所回落。房地产业作为中国经济的支柱产业，一旦房价出现暴跌，就会拖累其它行业，造成经济发展速度放缓。目前全球经济复苏仍然面临着很大的不确定性，欧债危机仍在延续，国际大宗商品仍在高位，美元面临升值周期，诸多因素都对中国的外需很不利。中国2011年净出口对GDP增长的贡献率是负5.8%。在外需不振的情况下，中国的国内经济也面临着诸多的不确定性。房地产业作为支柱产业，也是中国经济的最大隐忧，一旦房价暴跌将影响全局。房地产的发展会带动其他产业的发展，房地产业发展需要国民经济中许多行业和部门直接或间接地提供各种物质资料，例如楼房的建造需要钢筋水泥，带动钢铁和建筑业的发展，居民购房之后，要购置家居用品，必然会推动家居业的发展，购房装修等一系列的活动也会促进服务业等第三产业的发展，与此同时房地产投资所获得的利润也为其他产业的发展提供了资金。一旦房价暴跌，房地产作为产业链的一端必会影响到其他产业的发展，影响到中国经济的全局。
房价暴跌将导致无法保障住房民生。廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性之的住房，其旨在解决城市特困人口的住房问题。房地产保障民生的前提是地方财政充裕、房地产市场稳定。廉租房资金由中央、地方、各地银行共同承担，但是房地产企业仍然承担着这其中最基础的工作，在房地产市场不景气的情况下，面对着政府推出的巨额空头资产包，试问哪个房地产企业敢于承担，承担的结果只能是企业的负担加重，企业关门，然而这样的结果最终吃亏的还是就业者，这已经远离了我们保障民生的初衷。一些地方的廉租房只能先买不能租，其原因就是一些企业无法收回资金，由此可见，房价的暴跌加剧了房地产市场的不景气，也导致了住房民生的改善受到了影响。
房价暴跌将会引发银行危机。2011年末，银行业直接对房地产相关企业和个人贷款约为9.5万亿元，中国房地产市场一旦“崩盘”就可能引发银行危机。大部分业主在购房的时候都会选择银行贷款，但是一旦房价暴跌，业主就会选择停止供房，而银行即使将房子收回拍卖，也不得不承担房价下跌的损失，这无疑会加大银行的风险，同时，银行提供给开发商的贷款也会因房价下跌，开发商资金回笼慢而受到影响，按揭贷款出现违约，大量不良贷款的产生使银行资产缩水，进而引发银行危机。
房价下跌也无疑会影响到开发商尤其是中小开发商的利益。有关资料显示，近七成的房地产开发商存在着资金问题。由于购房者“买涨不买跌”的心理，房价下跌带来的是大多数购房者的观望态度，这就造成了开发商的资金回笼缓慢。中小开发商为运转不得不向银行寻求借款，而银行的货币紧缩政策，无疑让中小开发商雪上加霜。资金匮乏成为了行业中的普遍现象。资金匮乏使得房地产投资减少，企业利润降低，不得不减少开支，进行裁员，最终受害的还是就业者，影响的还是整个社会经济发展。
房价下跌在给部分购房者带来春风的同时，也使一些人陷入困境。一方面，一些个人投资者，由于房价的下跌，其已购住房的价值也必然下降，这必然会造成投资者的损失；另一方面，房价的下跌，使一些资金并不宽裕，花费多年心血终于买上房的人陷入难堪境地。随着房价的下跌，购房者涌入售楼中心进行示威也反应了这一问题。
3 房价软着陆策略
房价的暴跌将会影响到整个产业链，影响到经济的发展和社会的安定。因此对于房地产只能实行软着陆的办法，无论企业还是个人都应该积极应对房价下跌所造成影响。
（1）要从体制上对房地产进行改革。房地产行业要重新进行定位，我们不能过分倚重房地产行业对经济的拉动作用，而是要让它与其他行业融合共生，充分发挥其他行业的潜力，使各行业共同拉动GDP的增长。同时，我们还要建立多元化的房地产金融体系，发展房地产信托投资基金，使社会资金有序地进入房地产市场，防止房地产投资扎堆，促进房地产市场的有序发展。
（2）国家要充分发挥宏观调控的作用。加强对房地产市场的管理，对进入房地产行业的企业进行资质审核，防止出现购下地盘后多年不进行建设造成土地闲置的现象出现，同时要严格控制新开工项目，对不符合国家政策、资金来源不落实、建设条件不具备、市场前景不明的项目要下决心停建或者缓建，要规范房地产市场的交易行为，严格制止炒卖房地产牟取暴力的行为。
（3）国家要加大对保障性住房的投资力度。有关专家指出，2012年房地产投资增速将取决于新建和现有保障房的完工进度。面对房价下跌，市场不景气的局面，房地产企业不愿意承担政府推出的空头资产包。因此，政府应增加房地产投资，对房地产企业采取相关的优惠措施，缓解部分企业资金回笼慢的局面，在房地产市场不景气的情况下，切实为特困群众解决住房困境。
（4）银行应加强对贷款人还债能力的审核，完善银行关于房地产信贷的风险防范机制。作为银行，一方面中小型的开发商为了资金流通会向银行借贷，另一方面买不起房的购房者也通过向银行借贷买房，这就给银行带来了双重风险。一旦房价下跌银行就会面临着开发商和购房者无法还贷的双重被动局面。因此，要完善银行的风险防范机制，在借贷之时，银行要加强对贷款人还债能力的审核，对于信用不好的借贷者应果断回绝，尽量减少房价下跌而造成的风险。
（5）开发商要加强风险应对机制的建设。由于房地产行业的投入相对较低，一旦房价下跌，资金回笼缓慢，开发商就会面临着缺乏流动资金的危险，进而影响企业的投资，影响利润的增加。开发商要建立有效的风险应对机制，预留合理资金，以应对房价下跌造成的风险。
（6）对于个人投资者而言，房价下跌使其资产造成损失，这就为一些炒房者敲响了警钟。在房价下跌的情况下，我们不妨放下投机心理，趋利避害，将风险降到最低。个人投资者可以根据自己的实际情况选择多元化的投资方式，在不同领域、不同行业进行投资，分散投资风险，减少损失。
房价的合理回归，必会减轻中国人肩头的重担，有利于中国居民生活质量的改善和社会的和谐，但是房价也必须软着陆，房价的暴跌必然会造成中国经济受损，影响就业，最终还是使民生问题得不到改善，损害的还是老百姓的利益。因此，国家必须采取有效手段，从体制上进行改革，充分发挥宏观调控的作用，企业也应建立良好的风险应对机制，以应对房价下跌的影响，实现社会进步与和谐。
参考文献
［1］任宏.中国房地产泡沫研究［M］.重庆：重庆大学出版社，2008，（9）.
第3篇：房地产不景气的原因范文
据悉，设立REITs 的方案已上报国务院并获批复，只待确立REITs 实施细则便可正式出台。
香港在这方面已经先行一步。2005 年11 月，香港首支真正意义上的REITs――领汇基金上市交易。同年，越秀房地产投资信托基金（0405.HK）作为首只以内地房地产为资产的REITs 也成功登陆香港联交所。这些REITs 先驱，其运作模式都不乏独具匠心之处，可以说是内地地产商未来最可借鉴的样板。
通常情况下，从地产商的角度来看，设立REITs 的整个过程主要包括资产重组阶段、上市准备阶段、以及上市发售阶段。
资产重组
在整个REITs 的设立过程中，资产重组是一个必要的准备阶段。地产商只有先将所拥有的不动产进行重新整合，实现拟发售资产与自身资产的独立，才能保证投资人的权益而避免关联交易等风险，从而为基金的设立奠定基础。
此阶段，首先是资产筛选。地产商可以根据自身情况及市场预期和风险防范等目的挑选拟发售资产，形成不同的资产组合，从而获得投资人更多的认同。相比之下，写字楼、商场等商业地产具有较高的租金收入，但是如果只有单一的资产则可能会随市场波动而出现整体疲软，从而影响基金的收益。地产商可以考虑把不同城市、不同类型的资产进行整合，以保证比较稳定的现金流。
其次是资产清理，即假若拟发售资产本身有抵押等不便于资产转移的负担，地产商要变更资产所有权状态使之恢复为完整的所有权。
最后是资产转移，即地产商要通过买卖的方式将拟发售资产转移给特设公司，并拥有向特设公司请求拟发售资产取得对价的债权。这个债权是在上市发售成功之后，特设公司将持有人认购的资金转移给发起人的基础。当然，资产转移之前要有资产评估程序。
上市准备
上市准备阶段即按照相关法律的要求来组织REITs 的结构。REITs 作为一种融资模式，其规范的结构要求是它得以蓬勃发展的一个重要原因。
应该来说，在此阶段，越秀模式较为特别。
越秀投资有限公司（以下简称越秀投资）选择HSBCInstitutional Trust Services（Aisa）Limited（汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司）作为越秀房地产投资信托基金的受托人，信托人另行设立越秀房托（控股）2005 有限公司（以下简称“Holdco”）来独立受托拟发售资产。越秀投资将柏达、金峰、福达及京澳四家公司（柏达、金峰、福达及京澳这四家注册于英属维尔京群岛（BVI）的离岸公司为越秀投资所特设的全资子公司。――编者注）已发行的股份全部转让给Holdco。由此，Hodco 成为四家公司的股东，而四家公司分别是白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产的名义拥有人，因而Holdco 实现了对四处地产名义上的持有。这也就意味着四家离岸公司偿付地产出让价款债务的义务转移到Holdco 身上，然后，Holdco 通过“向越秀投资签立及交付承付票据的方式”交付拟发售资产的对价。这样，越秀投资通过股权转让的方式将与四家离岸公司的信托关系延伸到Holdco 身上，Holdco 也通过受让股权而实现了对四处地产的持有。
越秀模式其间的特设公司较多，往往会使人认为REITs的设立过程过于复杂。但是越秀投资这样的操作也是有其特定目的的。“除了清晰所有权结构以符合香港证监会《房地产投资信托基金守则》‘使用特殊目的投资工具’章节的监管要求外，使用BVI 公司而非注册于内地的公司持有物业单位还有着显著的税收优势。”
一般情况下，信托契约的设立可以在上市准备这个阶段来架构而不必过早开始。
上市发售
上市发售就是将REITs 的基金单位在证券市场上公开挂牌交易。基金单位的发售过程与新股发行在销售方式上大体一样。对于地产商而言，这时的风险主要来源于发行折价，而发行折价的原因来源于证券市场的不景气和市场上投资者信心不足。对于市场的不景气，地产商可以选择适当的时机进行发售而避免风险。即使，在发行过程中出现折价现象，发起人还可以通过自己认购更多的基金份额来防止折价损失，而在市场上的基金单位价格回升时进行转让以收回折价损失。越秀投资在越秀房地产投资信托基金中就持有33.1%的基金份额。
简而言之，地产商通过REITs 模式将自有资产及长期收益这样一些稳定但缺乏流动性的资产快速变现，从而可以迅速进行下一步的房地产开发。
REITs 渊源
第4篇：房地产不景气的原因范文
关键词：
随着我国经济的发展，人民生活水平不断的提高，家庭资产的不断增加，投资理财已成为日益重要的问题，家庭投资理财是针对风险进行个人资财的有效投资，以使财富保值、增值，能够抵御社会生活中的经济风险，不管是储蓄投资、股票投资，外汇、保险投资，由于投资品种日益增多，所需的专业知识，投资方法也很难完全掌握，家庭的资产选择、组合、调整行为家庭对某一种或某几种资产所产生的需求偏好和投资倾向，本文对工薪家庭的投资理财的这一行为进行了分析，并对家庭投资理财制胜之道和家庭投资理财风险及其规避进行了分析，希望对家庭投资理财的实践有所帮助。
一、工薪家庭投资理财的选择
（一）、进行家庭投资理财选择的必要性
家庭在投资时，首先面临的就是投资方式和领域的选择，一般应以资产的收益与风险以及相互制约关系为考虑基本点，选择某种或某几种资产，并决定其投人数量与比例。 以前，在老百姓眼里，“投资理财=银行=储蓄所”，个人金融投资给老百姓带来的仅仅是“存钱生利息”。今天的老百姓不但有能力“穿金戴银”，个人可支配的收人也达到了数万元。新的投资品种逐渐成为个人投资理财的重笋组成部分。诸如金融期货、金融期权等新兴的个人投资理财工具层出不穷，对现代个人理财投资组合影响很大。在众多的资产选择方式中，及时引导家庭利用资金市场的不景气，以较低的成本筹措社会游资，选择自己适合的方式进行理性投资，就是一种不景气市场条件下的资产选择策略。
（二）、工薪家庭投资理财的品种
当前，新兴的个人投资理财工具层出不穷，对现代个人理财投资组合影响很大。现在家庭投资理品种主要有：
1.银行存款。对普通百姓来讲，存款是最基本的投资理财方式。与其它投资方式比较，存款的好处在于：存款品种多样、具有灵活性、具有增值的稳定性、安全性。
2.股票投资。在所有的投资工具中，股票(普通股)可以说是回报率最高的投资工具之一，特别是从长期投资的角度看，没有一种公开上市的投资工具比普通股提供更高的报酬。
3.投资基金。不少人想投资股市，但是不懂得如何选择适合自己的股票，最理想的方法是委托专家代做投资选择，这种投资方式便是基金。
4.债券投资。债券介于储蓄和股票之间，较储蓄利息高，比股票风险小，对于有较多闲散资金、中等收人家庭比较适合。债券具有期限固定、还本付息、可转让、收人稳定等特点，深受保守型投资者和老年人的欢迎。
5.房地产投资。房地产是指房产与地产，亦即房屋和土地这两种财产的统称。由于购置房地产是每个家庭十分重大的投资，所以家庭要投资于房地产应该做好理财计划;合理安排购房资金并随时关注房地产市场变化，以便价格大幅度看涨时，卖出套现获取价差。
6.保险投资。所谓保险，是指由保险公司按规定向投保人收取一定的保险费，建立专门的保险基金，采用契约形式，对投保人的意外损失和经济保障需要提供经济补偿的一种方法。
7.期货投资。期货交易是指买卖双方交付一定数量的保证金，通过交易所进行，在将来某一特定的时间和地点交割某一特定品质、规格的商品的标准化合约的交易形式。
8.艺术品投资。在海外，艺术品已与股票、房地产并列为三大投资对象。
二、家庭投资理财的组合
不管是金融资产、实物资产，还是实业资产，都有一个合理组合的问题。许多家庭已经认识到具有实际经济价值的家庭投资组合追求的不是单一资产效用的最大化，而是整体资产组合效用的最大化。因为资产间具有替代性与互补性，资产的替代性体现在各种资产间的需求的多少。从经济学的角度不难证明，过多地持有一种资产，将产生逆向效应，持有的效用会下降，成本上升，风险上升，最终导致收益的下降。这不利于家庭投资目标的实现，而实行资产组合，家庭所获得的资产效用的满足程度要比单一资产大得多，这经常可以从资产的持有成本，交易价格、预期收益、安全程度诸方面得到体现。比如，市场不景气时，一般投资品市场和收藏品市场同时处于不景气状态，但房市、邮市、卡市、币市、股市、黄金首饰、古玩珍宝的市场疲弱程度并不相同，有的低于面值或成本价，有的维持较高的价格，也是有可能的，这时头脑清醒，有鉴别能力的投资者，会及时选择上述形式的资产中，哪些升值潜力大的品种进行组合投资，也会获得可观的效益。我国已有不少家庭不仅可以较自如地运用资产组合的一般投资技巧，甚至自有资金与他人资金互相配合，从而使家庭投资理财的效益大力提高。这是效益较佳的资产组合方式。
三、家庭投资理财如何获取收益：
现在，不少家庭投资理财收效不理想，有的甚至因投资失误和理财不当而造成严重损失。那么，家庭投资理财，到底如何进行，才能取得预期收益呢？我认为：
（一）、制订投资理财计划坚持“三性原则”—安全性、收益性和流动性。所谓安全性，将家庭储蓄投向不仅不蚀本、并且购买力不因通货膨胀而降低的途径，这是家庭投资理财的首要原则。所谓收益哇，将家庭储蓄投资之后要有增值，当然盈利越多越好，这是家庭投资理财的根本原则。所谓流动性，即变现性，家庭储蓄资金的运用要考虑其变成现金的能力，也就是说家里急需用这笔钱时能收回来，这是家庭投资理财的条件，如黄金、热门股票、某些债券、银行存单具有较高的变现性，而房地产、珠宝等不动产、保险金等变现性就较差。
（二）、了解和掌握相关领域和学科的知识。在进行家庭投资理财过程中，将涉及金融投资、房地产投资、保险计划等组合投资，因而，首先要了解投资工具的功能和特性，根据个人的投资偏好和家庭资产状况有针对性地选择风险大小不同的储蓄、债券、股票、保险、房地产等投资工具，制定有效的投资方案，最大限度的规避风险、减少损失。了解国家的时事动向，掌握宏观经济政策、相关的法律法规。家庭投资离不开国家经济背景，宏观经济导向直接制约投资工具性能的发挥和市场获利空间;同时，了解国家的法律法规，使得投资合法化，不参加非法融资活动，在可能的情况下 通过合理避税提高收益。
（三）、家庭投资理财要有理性，精心规划，时刻保持冷静头脑。
科学管理如何妥善累积人生各阶段的财富，并且将财富做有计划有系统的管理，是现代家庭必备的理财观。
四、家庭投资风险及其规避：
（一）建好金融档案。在家庭金融活动频繁的今天，众多的金融信息已经很难仅凭人的大脑就全部记忆清楚，由此导致了一系列问题：有的银行存单和其它有价证券被盗或丢失后，却因提供不出有关资料，无法到有关金融机构去挂失；有些股民股票买进卖出都不记账，有关上市公司多次送股后，竟搞不清帐上究竟有多少股票，以至错失了高价位抛出并盈得更多利润的良机；有的将家庭财产或人身意外伤害等保险凭据乱放，一旦真的出了事，却因找不到保险凭单而难以获得保险公司理赔，等等。只要建立家庭金融挡案，这些问题就完全可以避免。
（二）、打造个人信用所谓个人信用，即个人向金融机构借贷投资或消费时，所具有的守信还贷纪录。它是公民在经济活动中不可或缺的 “通行证”。目前，居民建立个人金融信用，广大居民在进行冢庭借贷投资或消费时，应借助这样的中介服务，建立个人信用，取得向多家银行借贷的“通行证”。
（三）、家庭投资者要及时查明实际遇到风险的种类、原因，并及时采取补救措施。由于外部原因引起的风险，由于国家宏观经济政策的变化造成的风险，应及时调整修改投资计划和投资方案，如利率下调，就调整储蓄结构;如资本市场不景气，就调整股票、期货、基金、债券结构。
以上的分析希望能够对工薪家庭阶层理财有所帮助，最后建议要科学合理地掌握理财原则，扩大投资渠道，运用各种理财工具，科学组合、分散风险，走出理财误区，最大限度地发挥资金的使用效应。总之，工薪家庭投资理财的健康发展，才有可能最大限度地动员家庭家庭持有的资金，从而实现家庭财产使用效益的最大化。
参考文献：
[1]（美）滋维.博迪著，朱宝宪等译：《投资学》，机械工业出版社.
[2]杨德勇主编：《证券投资学》，中国金融出版社.
[3]（美）弗雷德里克.S.米申金著，刘毅等译：《货币金融学》中国人民大学出版社.
第5篇：房地产不景气的原因范文
关键词 房闹现象 问题研究 解决措施
在我国，虽然综合国力逐年上升，但是城乡发展不平衡、区域发展不平衡现象还是非常严峻的。然而，我国在建筑行业尤其是房屋建筑方面投入的力度非常大，这主要跟我国人口数目比较大，房屋需求比较高有关。有需求就有供应，有需求就有暴利。这样的现象持续的越久就会使房地产商将房屋的价格提得越高，但是房地产这一行业必然有回暖的时候，这就使得原本以高价购买房子的房主感到心里不平衡，由此而产生很多难以解决而又影响社会与经济稳定的问题。
一、“房闹”的相关表述
“房闹”通常是指已购买房屋的房主由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格而不满，发生集体与地产开发商闹事的行为。我们一般称在房子的价格下降时的“维权”是房闹。但是，房子在热销或者购房者因为各种原因买不到房，或者因为开盘价格与宣传不符而发生闹事的行为等等，都可称为房闹。“房闹”的本质还是“利益或权益”，没有人愿意去违法闹事，只有发生利益冲突或者侵犯了自己的权益才会发生闹事行为。但是，也有些人是因为迫不得已才发生闹事行为，成为“房闹者”，这主要是那些家境比较穷，或者地产开发商的利益与“房闹者”的权益发生冲突时才会发生。但是也有些人是随波逐流，人云亦云，想从中获取利益的，这些人也被称为“房闹者”。
二、“房闹”现象研究
（1）房价高，购房者闹事。虽然当今社会各方面发展的都非常迅速，但是衣食住行依然是每一个人关注的焦点。尤其是现在这个寸土如今的城市，房价高的让很多购房者望而却步。究其原因还是政府没有发挥出它的只能，宏观调控市场经济。在初期，房地产商只是在一味的炒房，还没有发展到“房闹”这一地步，事情还是可以控制的。购房者在初期并不是很多，这主要是因为，在城市居住的原有市民有自己的居住场所，并不用着急购买新房，但是政府的拆迁重建就导致很多原有市民不能很好地在原来的房屋居住了，但是很多人又没有住够的经济能力去购买心仪的房屋，这就导致房地产商抓住了商业机会从中谋取暴利，哄抬房价。由此，就有很多市民为了维护自身权益而走上了“房闹”的地步。同时还有很多乡村务工人员，为了长期在外地工作就想购买当地的房屋作为长期居住的地方。同时很多乡村人员为了给孩子一个更好的教育条件，愿意远离他乡，来到陌生的城市居住，也一些人是在有了一定的经济能力想在城市这种繁华的地方居住。种种原因，都导致了地产商哄抬房价。房价太高，很多原本想购房，或者不得不购房的人就不得已去维护自身权益，和地产商闹事。
（2）房价降低，已购房者闹事。现在我国经济由于受到国际金融危机的影响，经济发展速度有所下降，房地产这一行业越来越不景气。地产商为了自身的利益和房地产的发展，不得不将房屋价格降低，楼盘价格降低后会在一定程度上解决房地产持续不景气的状况。但是，这样一来，原来已经购买房子的房主就会因为房屋价格的加大不同而不满意，毕竟购买房子需要一大笔钱，而这些钱又不是很多人都有足够的能力去支付的，所以在价格下降得太低后，已购房者就会产生心理上的不平衡。闹事行为也就自然而然的产生了。我国虽然已经迈向了全面建设小康社会的方向，但是发展还是不平衡的，尤其是贫富差距还是相当大的。很多人买不起房子还要贷款，但是为了生活又不得不购买房子，这样一来很多人就不得不用毕生积蓄去购买房子或者去银行贷款。一旦房地产行业不景气，房屋价格下降的太厉害，这些没有足够能力去购买房子而又不得不购买房子的房主就会在心理上产生极大的不平衡，闹事行为反生也是情有可原的。但是这并不符合我国的相关法律。虽然情有可原，但法无可依，所以这种行为被定为“房闹”是非常正常的。
（3）房屋质量与宣传不符，已购房者闹事。“无商不奸”，这在一定程度上并不是一个贬义词，但是不也不是一个褒义词。这样说的理由是，每一个从商者都是以谋取利益为目的，但是他们有着非常聪明的头脑，“无商不奸”，一来是说从商业为了谋求利益不顾一切，二来是说从商者的经济头脑非常好。正是因为这些，房地产商为了宣传自己的楼盘，极力的去夸大房屋的质量，有些房地产商为了牟取暴利，竟然不顾购房者的生命安全，在房屋建设中偷工减料，降低建设成本。导致很多房屋都存在非常大的质量问题。一旦购房者入住后，就会发现房屋与宣传时有非常大的区别，甚至有些房屋根本不适合居住，这必然会使得购房者与房地产商发生闹事行为。这种情况本因从法律的角度来解决问题，但是由于政府在这方面没有足够的重视，导致购房者不得不以极端的方式来解决这些问题。这就是房屋质量与宣传不符所导致的闹事行为。
（4）随波逐流，为占便宜“房闹”。并不是每一个人都愿意带头去闹事，也并不每一个人都有这方面的能力。针对“房闹”这个现象我们只能说这是一个没有经过法律允许的行为，也是一些不懂法律的莽撞的人的行为。在这些“房闹者”中有很大一部分人并不真的是房闹者，他们只是随波逐流，想从中获取一些利益。这些人是“房闹”现象中最不能容忍的一部分人，当房闹着能从房闹中获取利益的时候他们也能从中收获不应得的利益，如果房闹者在房闹事件中出了事故他们却把这件事撇清，做一个毫不相干的人，这件事对他们毫无影响。所以，随波逐流，为占便宜而房闹的人也是大有人在。
三、解决房闹现象的措施
（1）由政府宏观调控房屋价格。政府对市场经济的调控具有很大的作用，政府所做的决策对市场经济的变动有很大影响。在地产商哄抬房价的时候政府可以强行对其进行压制，这样可以使得房价保持中一个比较合理的水平上，既让地产商能从中获取足够的利润，也能让那些没有足够能力买房的人能够有办法买到房。同时，政府的宏观调控可以使价格不会有很大的变动，不至于使得很多购房者因为房价的大幅度变动心理有什么不平衡。
（2）建立健全相关的法律法规。我们国家是一个法治社会，任何事情都要做到有法可依，只有做到有法可依才能避免很多不必要的事情发生。所以，针对房闹以及房地产产业出台相应的法律法规来规范地产商以及购房者的各种行为，这样不仅能保证房地产行业的平稳发展，还能在一定程度上减少购房者因心理不平衡而做出的一些不当行为。所以，建立健全相关的法律法规是相当重要的，做到有法可依才是使社会稳定的根本手段。
四、总结
关于“房闹”现象，近年来可谓是屡见不鲜。这里面不仅有“房闹者”的行为不当，也有地产商为获取暴利而做出的一些不当手段。所以，要想解决这些问题还需要政府出面，运用法律的武器以及政府对经济的宏观调控手段来控制此类现象不再发生。
（作者单位为安徽财经大学经济学院）
参考文献
[1] 李新.关于“房闹”问题的几点思考[J].中国房地产金融，2012（05）：25-26.
[2] 李云啸.“房闹”，闹了谁的心[J].上海人大月刊，2014（06）：50.
[3] 王建斌.论商品房预购人的风险预防机制[D].山西大学，2013.
[4] 勋，周利.房价波动的空间效应：估计方法与我国实证[J].数理统计与管理，2013
第6篇：房地产不景气的原因范文
为什么社会融资成本高？在于房地产。
目前，中国经济的最大风险在于，经济高增长及整个经济体系是构建在过去十余年房地产投资及消费高增长基础之上的。而近两年来，房地产行业景气快速下滑却并没有伴随经济微观结构的迅速调整，由此而来的经济转型阵痛不可避免，而高社会融资成本仅是经济结构短期难以调整的显性指标之一而已。
资本寻求最高回报是经济法则，社会融资成本调整要滞后于房地产行业调整两年到三年。过去五年到十年，决定社会融资成本的核心指标是房地产投资收益率，既包括房地产开发投资收益率，也包括房产买卖投资收益率，而上述两个收益率年化指标在此轮房地产景气周期前至少能维持在20%以上。由于房地产行业的超大体量，容纳大量资金参与其中，社会资金的预期回报及收益率要求较房地产景气周期前的水平有大幅度提升，目前社会融资成本仍盯住前几年的房地产投资收益率，这才是目前社会融资成本高的主要原因。 中国的社会融资成本一直很高。
为什么社会融资成本中长期来看必下行？原因在于资金定价模型发生变化。
中国的实际利率曲线恐怕是全世界最复杂的。既有市场化的因素在发挥作用，也有行政性因素在产生影响，而且因果间并没有稳定关系。众多影响因素包括：经济中存在超大规模的预算软约束借款人;政府信用被经常用在融资定价模型中，且作用巨大;政府调控银行信贷方向，直接用行政手段决定某类企业能否进入银行信贷市场。
当前中国经济由高速向中速增长转变，房地产景气周期转折导致很多相关产业资本回报水平下行，经济无法支撑高成本杠杆，资金价格下行势不可挡。虽然社会融资成本仍然居高不下，但资金定价模型已经发生根本性变化。如上述分析，房地产行业曾经是个巨大的资金吸水池，其他行业的融资成本皆被动受此影响，过去融资定价模型中的关键变量是房地产投资回报率，两者正相关性强;而目前融资定价模型中，资金价格虽受到之前房地产投资高回报率滞后性影响，但随着房地产投资回报率大幅度下降及融资需求下滑，其对社会整体资金价格影响力逐渐减弱，除房地产之外的其他产业毛利水平及风险因素正成为融资定价模型中的最重要部分。
由于房地产不景气导致的经济结构被动调整不可能在短期之内完成，加之中国房地产市场化存在二元结构问题，以北上广深为代表的大型城市与其他地区房地产市场在供求关系上的巨大差异，导致房地产市场的信贷政策及行政性调控面临地区差异性困难;同时，除房地产外，中国很多基础行业面临一定挑战，其盈利水平和风险因素普遍无法准确识别，因此社会融资成本还将在一定时期内维持在较高水平。但随着去房地产化加速及经济结构再平衡推进，社会融资成本进入下降通道是确定性事件。 出路在于经济结构调整
降融资成本，央行能做什么？几乎没有。
美国次贷危机以来，全世界的央行都变得更加举足轻重。原因不在于央行能解决更多问题，而在于随着超发货币之风在世界范围内盛行，央行的破坏力更大。近些年，包括美国、欧洲、日本等几大经济体无不在实施超宽松货币政策，而美联储更成为全球市场包括资金价格在内的资产价格的主要决定因素。各国央行试图用猛药在短期内解决经济发展中的长期问题，货币政策的功效被急剧夸大，而经济发展缓慢的本质症结却得不到针对性、系统性解决。
央行除了应付解决历史上的宽松带来的烂摊子外，根本无暇照顾到增长和就业目标，更不能很好地控制通胀，因为央行本身有可能是造成通货膨胀的重要原因之一。具体讨论到我国的高社会融资成本问题，除了用直接降息工具调整无风险利率部分以外，央行其他工具几乎不会影响到社会融资成本的变化，也无助于解决社会融资成本高问题。目前来看，过去钳制央行降息的两个重要因素正在发生变化：第一，房地产宏观调控已无必要，整体房价结束高增长阶段;第二，社会通胀水平维持低位。在地方政府新的负债约束规则及国企的盲目扩张被抑制的背景下，降息虽无法有效解决“融资贵”问题，但这是央行仅能够做的事情。
解决“融资难、融资贵”能推给资本市场吗？可以，但不能过快。
应该说发展资本市场是解决融资问题的一个思路，但不能走得过快。资本市场分成两个部门：一个是政府设立的场内市场和受政府监管的“影子银行”，另一个是民间资本市场。民间资本市场既不是政府设立，也不受政府监管，完全市场化运作，是社会资本配置的重要渠道，发挥了重要作用。政府设立的场内资本市场，由于其市场深度和广度，已经成为实体经济的一个重要融资渠道。近期，随着股票市场注册制改革、公司债向非上市公司扩容、新三板市场扩容等工作推进，管理层试图让场内市场成为实体经济融资重要通道且同时降低融资成本的意图非常明显。笔者认为，此举存在巨大隐患，原因在于中国资本市场上保护金融消费者的机制严重缺失，非理性人大量参与市场、信息透明机制建设不足、严格法律约束缺失。在上述背景下发展资本市场，把大量企业融资需求直接对接到个人投资者，存在诸多隐患，市场很可能因个人投资者权益无法得到有效保护，而走向“发展―风险―整顿”的恶性循环。
以信托公司为代表的“影子银行”实际是管理层应当客观看待的，信托公司并不是社会融资成本高企的帮凶。如前文所述，社会融资成本高有其深层次原因，并不受某一类金融机构控制。在特定的历史背景下，信托公司在某些类型社会化资金融通市场中，占据了一定市场份额，客观上也帮助部分融资难的企业抓到发展并壮大的机遇，并让委托人享受到银行无法提供的高收益水平。近期，随着监管部门对信托行业发展中包括保障基金运行、净资本管理、尽职尽责等制度建设的推进，信托行业自身在更高标准下安全稳健运营，实际上是有助于建立全社会融资成本的下降通道。
高社会融资成本一无是处？不是。
高社会融资成本也具有正面价值。当前，中国经济结构调整的一个核心问题是脱地产化、淘汰落后产能和产业升级。一些地方政府和国企推动的属于产能过剩、技术落后项目，在低融资成本核算下，能够达到盈亏平衡甚至实现微利。在当前市场化不足及预算软约束情况下，高社会融资成本就是制约这部分项目上马的屏障，让市场真正发挥作用，资金价格就真正成为甄别“好项目”和“坏项目”的法宝。
在信息社会中，在众多讨论社会融资成本的声音中，与资本市场相关的利益主体占相当大的比重。更宽松的货币环境，能带来资本市场更火爆的行情，也带来利益相关者更多的业务收入。应当承认，在信息搜集、整理进而分析预测方面，资本市场中的中介机构在经济发展中发挥了巨大作用，为观察经济社会提供了有效工具。但相关中介机构终究是为金融资本服务，其观点和结论在客观性和适用性方面存在局限性，特别是其对于央行货币政策操作的诉求和呼吁，存在较大片面性及短期性，无法站在经济总体发展的长远角度之上考虑最优的政策取向。长期来看，对于像货币政策这样重大问题，应当由均衡代表政府部门、产业资本、金融资本、社会学者等各方力量参与讨论，以免有失偏颇。
第7篇：房地产不景气的原因范文
关键词房地产经济泡沫危害防范措施
1引言
房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。
2房地产泡沫的实质
经济学上对泡沫的定义，普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格的观点，他认为泡沫就是"一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，最后以金融危机告终。"
根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
3房地产泡沫的危害
3．1造成经济结构和社会结构的失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。
一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。
3．2导致金融危机
房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。
3．3造成生产和消费危机
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。
3．4引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。
4房地产泡沫的成因
4．1过度投机
一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。
4．2消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌，消费者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应量增加，同时由于无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
4．3银行信贷非理性扩张
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。
5防止房地产泡沫产生的措施
5．1加强对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
5．2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度
加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。
5．3强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
5．4加强金融监管力度，合理引导资金流向
首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
参考文献
1包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].北京：中国财政经济出版社，1994
第8篇：房地产不景气的原因范文
何为房地产泡沫，学界并没有一个统一的界定标准，虽然我国房地产经济存在泡沫这一点无论是学者也好，还是政府官员都有一致的认识，但是在泡沫风险的大小方面却没有统一认识，不同的学者、官员各持己见。根据国际上通用衡量房地产泡沫大小的标准房价收入比来衡量我国的房价，目前我国100个大中城市的平均房价收入比在15，即一个家庭15年的收入才能够买一套房子。当然像北、上、广、深等一线城市，房价收入比要远远超过这一数据，从这一指标来看，我国房地产经纪的泡沫非常严重。考虑到目前我国房地产每年的投资额度高达7万亿人民币，加上与房地产经济密切相关的上下游行业，房地产以及相关产业的产值至少要占到我国GDP的20%以上，将房地产形容为“支柱产业”一点都不为过，但是因为房地产存在的巨大经济泡沫，意味着房地产经纪泡沫破裂所带来的经济风险将是巨大的，会危害到整个国家的经济健康运转。
二、房地产经济泡沫风险的成因
目前我国房地产经济已经绑架了整个经济发展，打压房地产会损害到经济的发展，而坐视房地产经济泡沫的不断放大又会给经济的发展埋下巨大的隐患。房地产经济泡沫风险的成因很多，最主要的原因有以下几个方面：
（一）土地财政作祟
分税制改革以后，我国重新明确了中央政府以及地方政府的事权以及财权，这种做法虽然一定程度上调动了地方政府理财的积极性，但是因为事权以及财权之间的不匹配，导致了地方政府财政收入有限，远远无法满足各个城市跨越式发展的需要。在这种背景下，土地收入不断增加开始成为地方政府财政的一个主要来源，为了弥补城市建设面临的巨大资金缺口，政府不断地推高地价，土地财政成为了很多政府的主要收入来源，一些城市卖地收入要占到其财政收入的60%以上。在我国土地市场由政府垄断，政府将土地征收，通过招拍挂来收割绝大部分的土地增值收益，这种土地垄断的体制使得地价节节攀升。统计资料显示，2012年我国土体收入接近3万亿人民币，地价以及各种税费收入至少占到房价的2/3以上，正是土地收入对于地方政府的重要性，使得政府部门通过控制供地、抬升底价将房地产经济泡沫进一步放大。
（二）实体经济不景气
房地产经济泡沫风险的不断放大与我国实体经济的不景气也有很大的关系，在固定资产投资长期维持在高位的情况下，我国诸多产业都呈现出来了严重的产能过剩问题，大多数行业企业都竞争激烈，这导致制造业整体利润非常有限，大多数的实体企业都处于一个微利或者无利的经营状态，制造业的艰难经营使得资本不断地从实体经济流向房地产行业。社会资本投资渠道狭窄的背景下，房地产经济的高利润率成为社会资本最青睐的投资领域，各路资本不断地融入房地产行业进行投资或者投机，希望能够获得更高的回报，而资本的流入又进一步地推升了房地产经济的繁荣昌盛，超高的利润率使得社会资本趋之若鹜，不断地放大房地产经济的泡沫风险。
（三）房地产调控不力
自从2003年国家出台放、房地产调控政策以来，正式标志着我国房地产经济进入了调控年代，然而调控效果却非常不理想，统计数据显示，调控十几年，我国房价与本世纪初相比已经上升了至少十倍，很多学者认为我国房价的越调越高很大程度上就是调控所导致的直接后果。我国房地产经济体调控没有涉及到房价持续上涨的基础，调控的手段主要集中在抑制居民的需求层面，少有措施刺激增加房地产的供给，这种做法使得房地产陷入到了一种人为恐慌当中，误判房地产的供求形势，认为房地产的供给始终短缺，并给了社会一种房价只会不断上涨的错误观念。在买涨不买跌心理因素的影响下，很多居民都开始提前给孩子购买房子，在透支了房地产经纪发展潜力的同时，也推动了房地产经济泡沫的滋生。
三、化解房地产经济泡沫风险的具体策略
房地产经济泡沫风险如同一把“达摩克斯之剑”悬在我国经济发展的上空，成为了阻碍我国经济社会持续健康发展的一颗“定时炸弹”，考虑到房地产经济泡沫风险的巨大危害性，在借鉴一些国家房地产经济调控经验基础之上，结合我国的实际情况，本文提出以下几个方面的解决策略。
（一）破解土地财政模式
土地财政模式是当前我国房地产经济泡沫的主要原因之一，鉴于目前土地财政的种种弊端，必须要尽快采取切实有效的措施来破解土地财政模式。具体要从以下及两个方面着手，一方面是对目前的分税制进行调整，授予地方政府更多的财权，中央政府分担更多的事权，这样可以减少地方政府的支出，缓解地方政府的财政压力。另外一方面就是破除政府垄断土地供应的模式，允许集体土地以及农用地在符合条件规定的条件下，上市自由流通，这样就可以改变政府单一供地的主体地位，有助于降低地价，实在体系建立之初就选择一套完整的科学的体系，重视多项指标的综合性评价。其次，坚持实用原则。一套质量评估体系只有对生产实践有积极的指导价值才能真正对煤炭生产质量水平的提高产生影响，也是质量评估体系存在的价值所在。最后，坚持宏观性原则。宏观性原则对煤炭开采的量、时间、质量有积极的指导价值。坚持宏观性原则，可以有效调整以往片面追求经济利润增长，盲目扩大经营现状，通过质量评估体系的宏观调控，可以有效实现煤炭企业管理的综合水平，实现利润与内涵的同步增长。
（二）完善质量评估体系的指标体系
指标体系是质量评估体系的核心内容，一个好的质量评估指标体系也是实现该体系价值的关键所在。首先，明确煤矿生产死亡率的指标考核。参考国外煤炭生产的死亡率指数，美国为0.03，印度为0.5。从生产安全角度的考虑，将煤炭生产的死亡率指标定在“0”是可以实现的。实现煤炭生产0死亡率也是煤炭企业努力要实现的发展方向。其次，明确煤炭生产的环境指标。煤炭生产是一项污染较严重的生产活动，近年来国家多环境保护的重要越来越重视。作为现代化煤炭生产企业，重视生产活动中环境指标的考核是非常重要。例如：开采中污水处理的指标，开采空间的粉尘指标，开采工人尘肺病的发病指标等等。最后，将生产效益作为指标考核的内容。作为企业，生产活动效益最终还是衡量一个经营成果的关键。将生产效益纳入到评估考核指标，全方面的评估生产活动的经济效益。
（三）重视低耗能的质量评估体系建设
社会都在追求绿色低耗能的生产活动，重视低耗能的质量评估体系建设对保障煤炭经济的可持续发展及其关键。煤炭虽然是不可再生资源，但如果能够深入开发，也可以实现煤炭的低耗能开发。首先，在煤炭企业内部建立起低碳运作管理思想，通过引入新技术和新设备，不断降低办公成本和管理成本。优化企业内部组织，减少管理人员臃肿的现象。其次，坚定落实企业质量评估系统的各项指标，重视环保指标的落实，积极相对生产能耗。最后，重视煤炭产品的深加工。除了传统的燃烧供热外，还可以及时回收煤炭燃烧后的剩渣，做回收加工提炼处理。还有现在科学技术发展迅速，可以将煤炭做深加工、提炼，增加煤炭附加值，提高煤炭生产的质量水平。
四、结束语
第9篇：房地产不景气的原因范文
从2009年房地产市场来看，房价飙涨，投机购房是推手。虽然没有数据证明投机购房是推手，但别人也没有数据证明投机购房不是推手。而要证明投机购房是推手，只有等待房价下跌，才能清楚投机购房的数量以及投机者的悲惨下场。
目前的房地产体制由高房价维持，即时下房地产体制由投机者维持。投机者与自住购房者购买高价住宅，开发商购买高价土地，资金由银行和购房者通过开发商最终流向政府。而投机者正是高房价的原因，高房价是由投机者造成的。
但是，房地产行业属于周期性行业，房价上涨之后必然下跌，下跌之后必然上涨。历史经验表明，房地产周期是大周期，时间长达18年。房价脱离群众购买力，高高在上是不可持续的。
高房价不可持续，造成高房价的房地产体制也就不可持续。房地产体制不可持续的最重要原因是投机购房不可持续，总有一天，投机购房会停止。投机者停止炒房一般由两种情形造成：一种是由于房价过高自住购房者已经不再购房，一种是政府政策调控导致房价预期由上涨转为下跌。
在高房价体制下，叫苦不迭的是低收入阶层，兴高采烈的是投机购房者。但投机购房者总有一天会为此付出代价。一旦房价下跌，住房成为负资产，投机购房者就会承担损失，可能是其难以承受的。2008年深圳、东莞等城市已经发生过大量炒房者破产事件，未来也将大规模发生。
另外，由于投机者均使用银行按揭贷款炒房，以放大收益，房价飙涨之后的大幅下跌，住房成为负资产时，银行将会面临坏账危险，金融系统风险将加大。这正是美国、欧洲正在发生的金融危机。房地产如果产生巨大泡沫，而后破灭，是任何经济体难以承受的。为金融系统安全考虑，投机者主导的房地产市场应受到限制，甚至是打压。美国房地产泡沫危机，损失的是全世界，因为，提供美国房地产按揭贷款的是全世界；而中国房地产泡沫损失的仅仅是中国，中国动用的只是购房者未来的收入。
无数案例及过往历史均证明高房价难以持续。因此，投机者主导、脱离居民购买力的高房价房地产体制，总有一天会因投机者不再购房而停止，严重的话是崩溃，继而房价进入下跌阶段。回归正常的房地产体制，规范土地市场，由自住购房者而非投机者主导住房需求，才是房地产健康发展、中国经济健康发展的出路。
房价泡沫必然破灭
泡沫危害之大，杀伤力之强，已经有目共睹。而房价泡沫危害如此之大，正是政府调控的基础和出发点，也是房价必跌的基石。
日本房地产泡沫让经济大萧条10年。1988～1991年，日本3大城市土地价格指数上涨1.1倍。1991年，土地价格开始下跌，1991～1995年，处于快速下跌阶段，1992、1993、1994年分别同比下跌12%、15%、7%。受当时日元汇率下跌影响，日本经济1995、1996年有所复苏，地价下跌幅度收窄，分别是3%、1%。之后，地价又开始连续下跌，1999、2000、2001、2002、2003年同比下跌幅度均较大，每年下跌6%，连续5年，地价才探至底部，恢复稳定。到了2003年，地价指数是112，是最高峰的44.8%。
根据日本国民经济计算年报，1990～2002年，共12年间，土地价值损失大约是900万日元。损失之大，时间之长。堪称世界之最。这也给日本经济造成巨大影响，经济几乎没有增长。
整个上世纪90年代，日本经济增长率比较低下，1992～2002年间，经济平均年增长率仅为1.2%，比同期的美国4%、欧洲2.6%均低得多。萧条时间长达10年，几可与美国1929年大萧条并论。人们都说，20世纪90年代是日本“失去的10年”。
美国2006年7月前房价飙涨，之后房价大幅下跌，引发次级贷款危机，导致全球金融海啸。
美国房地产大周期时间是1997～2009年。上半段是1997年1月至2006年7月，房地产价格上涨至3倍左右，然后开始进入下跌阶段，一直下滑至2009年4月，下滑幅度大约是1/3。上涨时间跨度是9.5年，幅度大约是2.9倍，下跌时间跨度接近3年（以2009年4月为底部，但本底部仍未确定，房价未来仍可能继续下跌），幅度是33%左右。
美国房地产泡沫破灭后，许多房地产抵押贷款机构破产，“房地美”与“房利美”由政府接管，华尔街5大投行或消失或不以投行身份出现，美国国际集团也由政府接管。英国部分银行遭受挤兑风波，中国出口大幅下滑。美国经济陷入衰退，全球经济也跟随进入不景气或者萧条期。2010年，美国经济虽有稳定，但仍然不景气，不确定因素较多，不排除继续探底。全球经济仍处于风雨飘摇之中，希腊债务危机显现。
必然下跌的房价
房价收入比相关数据可以说明：相对城市居民的收入及对应的购房能力，房价已经过高，严重脱离自住消费需求。
房价收入比是评判房价高低的有效指标，如果房价收入比过高，则意味着房价有泡沫。但是，房价收入比也不是万能指标，并不一定能说明未来房价走势如何。房价收入比只对房价高低有所判断。
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。
国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入则是全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇两人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3.6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
但是 ，国际惯例归国际惯例，是否适合中国并不一定，毕竟中国处于城市化阶段。然而，如果房价高的过于离谱，并且房价由投机推动，严重脱离自住购房者能力，房价也不会因为城市化进程而永远上涨，房价也有可能下跌，而且是大幅下跌。经济规律并没有明确证明：一个国家城市化完成之前，房价必定一直上涨。而各国历史也表明，城市化进程中，房价依然可能大幅下跌，甚至跌至深渊；城市化是在房价上涨后暴跌然后再上涨中完成的。
目前，城市居民感觉房价过高，是不争事实。以2009年12月房价收入比例为，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门等城市房价收入比在12以上，即家庭需要12年收入才能付清购房本金，还不包括房贷利息（人均居住面积统一按30平方米核算）。房价收入比在12倍以上，比国际通行的3～6倍肯定高出许多，即使不能说明房价必跌，但至少能说明房价已经严重脱离居民购房能力。
2009年12月，中国社会科学院在京的2010年《经济蓝皮书》指出：我国房价收入比超出合理承受范围，85%的家庭无能力买房。《经济蓝皮书》指出，2009年中国房价太高，是政府的土地供应行政制度、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力等深层原因造成的。
所有这些信息以及城市居民直观感受，房价相对自住需求过高是肯定的。房价存在泡沫也有共识。
2008年9月，美国雷曼兄弟投资银行的倒闭，标志着美国次贷危机（实质是房地产泡沫破灭危机）达到，也预示着全球经济将向深度衰退甚至是大萧条演变。此时，为刺激经济，拯救受外贸影响的中国经济，中国政府出台一系列刺激投资和消费的政策，当然包括房地产消费刺激政策，包括2009年银行新增信贷的大幅扩张。
货币大增推动国有企业炒地、民间资金炒房，再加上土地市场体制性混乱所导致的“地王”现象，土地价格高涨及民间炒房共同引导房价高涨。炒房货币资金与地价推高房价预期的共同作用，使投机进入比2007年更疯狂的阶段。于是，2009年房价涨幅创下历史新高，涨幅达到22%。
2009年，各大城市房价大幅上涨，涨幅可用惊人形容。2009年年末相比年初，北京上涨大约56%，上海上涨37%，深圳涨幅将近90%，广州上涨40%以上，杭州上涨60%左右，重庆上涨将近40%，厦门上涨40%以上，天津2009年高峰时也比年初上涨近40%。
