房地产管理工作经验精选(九篇)

第1篇：房地产管理工作经验范文

一、“五方验收”的法律渊源及其实践中的争议

由于商品房交付没有法定统一的交付条件规制，有人总结目前关于商品房的法定交付条件，归纳起来有四种观点：一是以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体验收合格为准；二是以取得建设主管部门的竣工验收备案为准；三是以竣工综合验收合格为准；四是以开发企业取得初始登记（大确权）的权属证明书为准。

“五方验收”源于2000年生效的国务院行政法规《建设工程质量管理条例》（以下简称《条例》）第16条，该条规定建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、工程监理五方单位进行竣工验收。基于此，在商品房买卖中，有的开发商提供的合同中约定：“出卖人应当在??（ ）年（ ）月（ ）日，依照国家和地方政府的有关规定，将符合下列第（ ）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。3.由出卖人、设计方、施工方、工程监理方、勘察方五方验收合格”。这三个条件，第一个条件商品房经谁验收合格，没有规定清楚，很模糊。第二个条件该商品房经综合验收合格，而国务院在2004年5月19日了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目予以取消，这就意味着综合验收合格不再是房屋交付使用的法定条件，“条件2”属于无效的条件。第三个条件“五方验收合格”看起来很保护买受人利益，经五个单位验收合格，房屋质量应该有保证。开发商把条件3作为交房条件，由于信息的不对称，买受人往往在缔约时认可“条件3”作为交房条件。而在此五方验收合格的交房条件的实践中，很多商品房根本不具备交房条件，房屋存在很多质量问题，一方强行公告交房，一方拒绝接受，纠纷由此不断。

二、房屋建筑验收合格的不同法律渊源

关于房屋建筑验收的法律渊源很多，笔者汇总后仔细分析归类，发现并存有房地产和建筑两套法规体系，而且从效力等级来看分别有法律、行政法规和部门规章以及地方政府规章。法律法规从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面对房屋建筑交房条件作出了不同的规定，我们进行文本梳理和对比如下。

1.房地产法体系关于房屋建筑验收文本梳理

《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”什么是竣工验收合格，由谁验收？国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条进一步明确规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”据此商品房的竣工验收由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门主导进行行政许可验收。对于群体房地产开发项目，《条例》第18条还规定应当依照本条例第17条的规定和城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行综合验收。群体房地产开发项目的综合验收比竣工验收更严格，验收考核的范围更广，超出了房屋建筑质量本身。为防止综合验收影响房地产业发展，2004年，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政许可制度。地方上为确保工程质量，根据实际情况做出了规定，如长沙市在《长沙市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》第7条规定：“建设单位向质量监督站领取《工程竣工验收备案表》，并在竣工验收前7个工作日书面通知质量监督站参加由建设单位组织监理、勘察、设计、施工等有关单位进行的工程竣工验收。”

2.建筑法体系关于房屋建筑验收文本梳理

《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”什么是建筑工程竣工经验收合格？

国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第16条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”这一条被认为是规定“五方验收”的正式法律渊源，无须建设主管部门主导和参与，有利于建筑市场的高效率。第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”建设行政主管部门在建设工程竣工验收中只是备案权，没有主导性行政许可权。建设部的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（下称《办法》）第5条规定，“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”建设部的《办法》对房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收规定也只是备案权，没有规定住房建设行政主管部门主导的行政许可权。

综上可见，房屋、建筑法定的验收标准两套法律体系规定不统一。而商品房的验收标准是商品房交付法定条件中最为重要的环节，但现行的法律、法规、规章从建设工程管理和房地产经营管理两个方面规定了不同标准，而且两类标准的使用范围与关系又极不明确。开发商和购房者往往因各取所需，而造成交房纠纷。

三、两套法律体系的法理关系及其适用空间分析

1.法理分析

房屋与建筑从逻辑关系上看，属于属种关系，建筑是属的范畴，房屋是种范畴；房屋包含于建筑之中，是建筑中的一种。房地产法体系与建筑法体系也是属种逻辑关系，这种关系表现于法理上就是特别法与一般法的关系。一般法和特别法规定不一致的，在特别法特定的法律范围内优先适用特别法。这是法律运用中解决法律冲突的基本方法之一，已成共识。因此在解决前面关于房地产法体系与建筑法体系关于对房屋建筑验收程序、验收合格条件规定不一致时，商品房的交房验收应该适用房地产法体系关于交房验收的规定，即必须由县级以上房地产开发行政主管部门主导组织进行验收，履行行政许可监督功能。而不能由建设单位自己主导组织验收，然后报建设行政主管部门备案。对非商品房的房屋建筑则实行建筑法体系，竣工验收由建设单位自己主导组织相关参入建设的单位分项验收，并由建设单位自行取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，然后报建设行政主管部门进行竣工验收备案，建设行政主管部门不主导审批验收。

2.法理背后的事理

建筑中的商品房，是由开发商（建设单位）组织设计、勘察、施工、监理等单位进行建设的，开发商与其他四方是承揽合同关系而且承担连带法律责任，相对房屋预购人来说五方是个利益共同体，共同开发建设商品房。如果法律容许“五方验收”，那么五方就会置买房人利益于不顾，由于共同利益使然，作为建设单位的开发商是想尽办法缩短工期，便于资金周转率提高，其他四方为了能尽快从开发商手里结算工程承揽业务款项，因此“五方验收”可能成为五方坑害买受人利益的合谋。法言有云“任何人不能成为自己的法官”，“五方验收”等于五方自己给自己验收，怎么能起到真正的验收效果呢！所以房地产法系基于此事实规定了由县级以上房地产开发行政主管部门主导，组织进行验收的制度，这样就保障了行政职能部门的行政许可审批监督权的及时行使，也体现国家重视民生、保障民生的重大政策。在高度资本主义的美国，也没有对房地产资本放纵，美国规定房屋只有经过竣工验收，形成真正意义上的不动产，并拿到入住证，才可以与购房者签订购房合同，收取房款。美国是不容许买“楼花”的。入住证是在商品房全部完工后，开发商报请楼宇局检查，合格后由政府部门颁发证明文件。可见美国商品房交付条件之一也是要经过相关政府部门的审查和监管，而不是由开发商自行组织验收合格即可交付。这是发达资本主义国家监管商品房建设和交易的经验。

建筑中的非商品房建筑，建设单位往往是房屋或建筑的未来所有者、使用者，这种房屋或建筑建成后不是用来卖给别人的。基于此事实所以建筑法体系规定了由建设方自行主导“五方验收”的竣工交付验收备案制度。在这种情况下建设单位与其他四方虽是承揽合同关系，但五方不是利益共同体，建设单位与其他四方的利益是对立的，其他四方工作不合格，损害的是建设者的利益，因为建设者是房屋或建筑的永久、长久所有人或使用人。因此这种情况下，建设单位组织的五方验收，建设单位会锱铢必较于房屋建筑质量的。如学校建设教学楼，学校对教学楼的竣工验收当然会十分严格，因为教学楼不是出卖给第三人的，而是建成后自己使用的。所以建筑法体系不再把建筑主管行政部门作为验收的主导者，政府主管部门行政权力主动缺席，充分相信建设单位能维护好自身利益，从而减轻自身负担，腾出精力监管其他需要监管的事项。这是房地产法体系与建筑法体系立法的精微事理所在，也是为什么要立两套法律体系的目的所在，不明于此，就不能正确定争止纷。

3. “五方验收”不能单独成为商品房交房条件

综上，可见商品房买卖合同约定的“房屋经五方验收（勘察、设计、施工、监理单位、开发商）合格交付买受人使用”适用法律是错误的，违背了房地产法体系作为特别法优先适用的法律适用规则。另外， “五方验收”作为商品房交房条件也违背了《城乡规划法》第45条，该条规定县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。即商品房要“经验收合格”的前提是要符合规划条件，要取得规划部门的认可文件。“五方验收”作为交房条件也违背了《建设项目环境保护管理条例》第23条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。” “ 五方验收”作为交房条件也违背了《中华人民共和国消防法》第13条等规定商品房验收合格的条件之一必须是消防验收合格。上述规定都是法律、行政法规的强制性规定。“五方验收”主要是针对建设工程质量而进行的检查，对于购房者来说，所购房屋除质量合格外，还要具备规划、消防、环保等部门的认可，房屋周围的公共设施、绿化、物业管理等都要满足居住使用的要求，仅质量验收合格不能说明商品房已具备了交付使用的条件。因此，“五方验收”合格便视为达到房屋交付条件的合同约定违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效。

从合同法角度看，商品房买卖合同是开发商提供的格式条款，买房者在缔约时没有修改余地，合同约定房屋经五方验收（勘察、设计、施工、监理单位、开发商）合格即交付买受人使用，属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应可认定无效。另外，在一些地方政府行政主管部门，如长沙市房地产行政管理部门的《商品房买卖合同》示范文本中第8条有关交付条件中仅仅只有两项，并没有“五方验收”，即该商品房经建设、勘察、设计、施工、监理五大参建主体联合验收合格即可交房规定。显而易见，“五方验收”是由部分开发商自行添加上去的，利用买房人法律知识、相关信息欠缺和房地产法体系与建筑法体系关于竣工验收合格交付条件规定不一致而设置的，看上去很正义的陷阱，其目的就是为了规避我国有关商品房交付的强制性规定。而在司法实践中，有的基层法院认为合同中的“五方验收”交房条件是当事人真实意思一致的表示，予以认可，根本没有对法律进行仔细研读，没有对房地产法体系与建筑法体系立法的精微事理作区分，也没有深谙两套法律体系的立法目的求同存异的所在，流于合同的表面与形式就进行了裁判。

参考文献：

第2篇：房地产管理工作经验范文

各位领导、同志们、朋友们：

值此庆祝中国共产党建党84周年之际，**市房地产产权市场规范化管理经验交流会在这里召开，全市房地产管理的负责同志欢聚一堂，相互切磋，交流经验，共商发展。这是深入贯彻省、市建设工作会议精神，大力发展房地产事业的的重要举措，对于推动全市房地产事业的健康发展特别是**县的房地产规范化管理，将会产生积极而深远的影响。借此机会，我代表**县人民政府对莅临此次会议的各位领导、各位同志和各位朋友表示最热烈的欢迎!

几年来，我县在省、市主管部门的领导和支持下，城市建设日新月异，建筑市场和房地产市场治理整顿取得明显成效，房地产市场秩序呈现出持续健康的发展势头，管理手段日趋科学、服务行为逐步规范。房产局广大干部职工，求真务实，勇于创新，按省、市要求认真扎实开展规范化管理达标工作，并顺利通过省建设厅考核验收，这标志着我县房地产管理水平又有了新的提高。

但是，**县房地产管理工作与省、市提出的总体工作要求及兄弟市县的工作相比还存在差距。这次全市房地产产权市场规范化管理经验交流会在**召开，是对**房地产管理工作的鼓励和鞭策，是**县房产局干部职工向各兄弟市县学习的大好机会。广大房产职工要珍惜机会，虚心学习。也恳请各位同仁不吝赐教，对**县房地产管理工作乃至整体建设工作提出宝贵意见和建议。

最后，预祝**市房地产产权市场规范化管理经验交流会圆满成功!

第3篇：房地产管理工作经验范文

关键词：房地产；项目管理；风险

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

房地产开发是指在法律批准的情况下对具有使用权的土地进行开发，以及房屋等各种基础设施开展的建设活动。其投资巨大、耗时耗力，在高盈利的同时也具有高风险，作为房地产活动的首要环节，房地产开发与城市规划建设密切相关。近些年来，我国经济有了飞跃性的进步，在促进房地产产业迅速发展的同时，竞争也愈发激烈，且当前城市住房矛盾颇为突出。因此对房地产项目管理提出了严格要求，若管理上出现问题，不仅会增加群众生活困难，而且不利于国家经济发展，所以应采取有效措施，提升房地产项目管理水平。

一、国内房地产开发现状及加强管理的重要性

房地产是一项不动资产，其开发过程涉及诸多领域，因利润极高，许多开发商纷纷投入其中。国际知名房地产企业的大量涌入，为国内企业带来了先进的经验，加上自身努力以及多年的积极探索，国内房地产开发整体呈现出上升趋势。然而我国市场经济秩序尚未完全稳定，行业竞争太过激烈，而人才匾乏、管理缺陷，导致房价迅速增高，与国家经济实际发展状况不符，与人民生活水平脱节。过高的房价增加了人们的住房压力，加上过渡开发，极易引起剩房危机。

现实告诉我们，当前国内的房地产开发项目急需有科学的管理，杜绝不正当竞争行为，维持正常秩序，为行业稳定发展创设良好的环境。创新管理理念是基础，通过强化全过程管理意识，提高各环节管理水平，可有效避免偷工减料、腐败贪污现象，使得工程质量有所保障，进而为企业带来更多的经济效益和社会效益，为企业健康稳定地发展注入新的活力。

二、房地产开发成本构成及影响因素分析

房地产开发成本构成所谓房地产开发成本是指房地产开发商在开发工程项目的过程中，从投资决策到销售，在这一过程中所花费的全部费用，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产开发成本影响因素分析由于房地产开发具有高收益、高风险、投资期限长的特点，所以影响成本因素多，一方面受宏观经济政策等因素的影响；另一方面对于单个房地产项目来说，是指影响房地产开发企业营运成本的因素。①项目决策。房地产项目的投资通常都是投资数额很大，房地产企业需要重点考虑项目的风险性预测，以及自身把握风险的能力。对于同一个工程项目，不同的房地产企业面临的风险同样存在一定的差异性，在这种情况下，房地产企业需要结合自身的资金实力、融资能力、经营管理水平等实际情况，进一步对项目的风险进行判断。②土地成本。目前，由于用于商业开发的土地数量极为有效，在这种情况下进一步抬高了土地的拍卖价格。另外房企之间的竞争也在一定程度上抬高了地价的上涨，使得土地成本很难控制。同时由于土地价格占项目总成本的比重较大，约占项目总成本的30~35%左右，以相对合理的价格取得开发用地显得尤为重要。③工程建设成本。工程建设成本受工程设计方案、工期、建筑产品的质量水平、生产要素价格市场波动等因素制约，而国家政策和各房地产企业自身的管理水平和项目运作自有资金等对房地产开发的相关税费、管理费用和筹资成本等也有不同程度的影响。

三、现行房地产工程管理出现的问题

（一）在施工中对国家管理规定不重视

房地产开发公司没有进行有效的工程管理,为了追求尽早实现经济利益,不顾开发程序的限制率先施工,这给房地产公司带来了不良的影响,也给社会带来了消极的影响。其次也导致很多房地产开发商千方百计寻找法律上的盲点和制度上的漏洞。结果导致施工进度被叫停，施工单位被通报罚款以及房产项目开发企业被实行经济上的惩罚。还有的在施工中为了赶超施工进度而放任国家的相关规定于不顾，比如超时施工、违规施工、施工作业不达标等，这些都是严重存在安全隐患的。所以在房地产工程中要严格遵守国家管理规定，杜绝安全事故发生。

（二）完工时验收以及各种管理不严谨

在房产项目建设中，很多开发单位都不够重视工程最后的验收工作，和草草开头草草结尾很是一样。同时为了缩短工期，都是尽量缩短验收环节，但是房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况。所以如果施工有多个单位合作完成，那么在工程期间的详细记录对于验收就很重要了，可以发现是哪个公司出现了错误，对于公司的责任分配起到很大作用。

（三）开发商与供应单位之间缺乏诚信，影响房地产项目管理

开发商是房地产建设的组织者，对房地产整个建设过程进行控制。对于房地产项目管理人员来说，控制材料的供应是确保工程质量、进度的重要保证，工程实施所需的建筑材料、设备，在房地产实施阶段必须制定完善的供应计划，满足现场实际生产需要，另外由于开发商对招标工作不重视，对工程项目发包的内容和接口要点不了解，再者招标工作组织不力，工程建设所需的资源积累不足，最终导致供料供应不上。在实际中有的开发商认为自己是买家，对材料供应方提出不合理的要求，给供应单位留下不好的印象，在开发商急需时，估计发难，等工程项目结算后，故意拖延工程款，诚信缺失，双方之间的不能有效的沟通，影响项目的正常进展。开发商既要通过交往实现供需双方的平等、诚信关系，又要建立供应单位资源库，以便在工程项目建设需要时满足建设需要。

四、房地产工程管理的措施

（一）规范合同管理

在施工企业的管理上，合同管理的地位十分显著，所以必须对合同有明确的规范，不能盲目地进行施工。企业为了保证工程成本，创造更多的经济利润，必须规范合同的内容《条款》经过设计阶段，施工的合同内容更需要从大到小各方面都有一定的要求，才能保证竣工的顺利。同时，前期的合同规范明确，就能给施工过程中的资金运作指明方向，这就是合同管理的最终目标。另一方面，合同管理能对施工过程的完成进度进行监控，针对规定的施工成果进行验收，保证施工的质量。因为在施工过程中，容易出现豆腐渣项目，以非常低的价格购买质量很差的材料，这样只会形成劣质的工程，针对此种问题，最好的避免方式就是制定严格的合同管理条例。

（二）在完工时严格验收和强化工程管理

工程完工时的验收是为了保证工程在规定时间内完成，和该工程完成的质量，对于交付顾客以后也有了一定的质量保证。如果完工时的验收马马虎虎，不认真把持关口，可能就会因为某些漏洞没被发现，就会导致以后出现安全隐患。即使是短时间内通过了验收，也可能在以后的时间检验中出现问题。这样的问题一旦出现，就不是简单的利益问题，不是公司简单的金钱上的损失，而是公司名誉的损害，这会严重阻碍公司在以后的发展。公司在与其他公司的竞争中也会因为名誉的损失，造成工程量减少，然后公司业绩就会下降。所以，工程的完工验收是至关重要的，对于公司的发展息息相关。其次，施工企业同房地产项目开发企业所签订的合同，对于房地产项目开发企业对其项目实行施工管理的法律依据。对于工程管理，无论是在开工前，还是在施工中和施工结束后都要有一个明确而又清晰的管理方法。

（三）加强组织构建及人员管理

建立完善的项目投资管理组织机构是保证房地产企业投资成功的必要措施。因为，管理组织机构不仅确定相关工作的责任人，也确定了管理沟通的渠道。一方面，需要加强投资管理的专门部门的组织构建及人员管理，将项目责任到人，并制定严格的奖惩制度，责任与激励并举，加强项目负责人的责任意识，同时以一定的激励政策激发人员的积极性；另一方面，房地产企业的投资管理需要其他部门的协作，因此，还需建立跨部门的协作机制，举企业之全力保障投资项目的顺利进展。

结束语

综上所述，房地产项目管理对项目的建设过程具有十分重要的作用，针对项目管理中存在的问题必须进行认真分析、纠偏、采取有效的处理措施，使项目管理得到有效控制，提高管理人员的管理水平，增加企业的竞争力。

参考文献：

[1]张晓梅.略谈房地产工程项目精细化管理[J].中华民居(下旬刊),2014,08:408.

[2]宫鹏.关于房地产工程施工成本控制的一些探讨[J].江西建材,2014,20:218.

第4篇：房地产管理工作经验范文

关键词：房地产；工程管理；问题；措施

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

引言

国内经济的飞速发展以及城镇化进程加速了房地产的井喷式的发展，房地产毫无疑问已成为国内的主要产业之一。高速的发展也带来了一系列的问题，而这些问题都可以归结为企业管理不到位所致，而工程管理在房地产开发过程中起着举足轻重的作用，因此，做好房地产工程管理对地产开发企业来说具有十分重要的意义。

房地产工程管理的内容

所有的投资的目的都是为了追逐利润，房地产投资之所以这么火爆，也是因为其利润可观。房地产商终极的目的就是把商品（各类商品房）销售出去，要想实现这一目的就需要更多的去满足消费者的需求。消费者购买房产关注的无非就是地段、价格、房型、周边配套、增值潜力、开发商品牌、工程质量、物业管理、景观等因素，除地段外，要最大限度满足这些内容就必须做好房地产的工程管理工作。

2.1 项目启动会管理制

项目启动会的目的是作出项目土地取得后的第一次、也是最重要的一次决策，明确项目的成功标尺及具体指标，需要对项目进行沙盘推演，设定项目的决策点、控制点，识别项目风险点，提出预案，建立本项目开发的总纲领文件。

2.2 设计管理

房地产狂热的年代，设计对地产的重要性可能还没体现，投资者是房子就来抢购，而现阶段，投资及政策风险加大、市场竞争激烈，一个好的规划设计方案往往直接能关系到整个工程的命运。项目设计研发阶段就决定了项目总货币价值的90%，在房地产项目中，有了好的设计方案，在同等价位上就更有竞争优势，这往往也是吸引消费者眼球的主要地方。在好的设计方案的基础上才会产出优质的商品，苹果成功的核心就在于对产品设计的狂热追求，所以做好设计管理工作是房地产工程管理的主要内容之一。

2.3 前期管理

整个房地产过程中的各类证照申领行业中都笼统地归到前期部门，或者叫前期开发部门，贯穿项目从申请建设用地预审及立项开始，到建设项目竣工验收、交付使用的全过程，正式开工前以“一书五证”为前期工作的主要成果：选址意见书、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，项目完成以“一表一证”为竣工手续的主要成果：建设工程竣工备案表及商品房交付使用许可证。各个证照能否按时拿到，意味着项目开发是否多快好省，各阶段是否合法合规，前期管理的重要性不言而喻。

2.4 施工及成本管理

施工管理直接决定了整个项目工程质量的好坏，由于房地产的施工时间较长，参与施工的各个合作单位众多，住宅类地产项目签订的施工及材料采购类合同数量一般超过30个，涵盖了酒店、办公、酒店式公寓的大型商业综合体项目的合同可以近百个。一个地产开发项目在施工过程中往往会遇到不少意料之外的困难，如何加强对整个施工过程中的人力、物力以及成本的管理十分重要。

相对与其它工程管理的不同点

房地产工程管理是伴随着房地产的兴起而发展起来的一种新的管理形式，虽然都属于管理的范畴，特别是这个发展跨越性时代赋予了更多的内涵，有着不同于常规的东西。其区别主要体现在以下几点:

3.1 过程上的不同

常规的工程管理都是走的“设计-组织施工-现场管理-验收”这个基本过程。而房地产的工程管理包含了从拿地前工程成本预测、内部可行性研究，到拿地后的规划设计阶段再到各类合作单位招标、施工实施、竣工交付、售后服务、竣工结算等全过程，特别是商业项目，不同的业态落位，涉及到大量的工程设计条件协调，它不仅是施工的管理，更应该说是做项目管理，是资源的分配、协调管理，从过程和范围上比其它的管理更为广泛、更具有挑战性。

3.2 管理的主体上的差异

关注主体的不同也就决定了方法上的差异，首先在控制进度上，常见的工程管理主要是微观上的工程本身的管理，而房地产则是从宏观上对整个项目建设进行整体的布局和掌控。其次，相对于主要关注于施工方案、构造和方法的常规管理，房地产工程管理更多的把营销理念作为设计的参数，然后再根据设计出的参数进行招标和施工，这更贴近消费者，营销意图十分明显。然后，常规的管理更注重的是如何把整个工程成本的控制到最低，而房地产工程管理除对成本的关注外，同时关注项目创造的总货币价值，换句话说它更注重的是投入和收益比，比如在阶段性的销售火爆期，给予施工方更好的付款方式、甚至额外支付赶工费，力争提前销售。最后，一般的工程都是要求按照设计要求和相关部门的质量标准去控制质量，房地产除此之外，更看重的是客户对开发品牌的认可度，着力提高本地品牌的知名度、认知度。

3.3 监控对象的差异

一般的工程管理主要就是组织施工，然后对施工过程中的人和物料以及机械进行合理的管理，以保证实现对成本、进度和质量的最优的控制。房地产工程管理更多关注的是从内到外整个体系的完整情况、是否有序进行，真正的是做项目管理，不同深度地管理协调所有的参与者，而非单纯的工程管理。

房地产的工程管理中常见的问题及解决方法

每年竣工的房地产项目众多，但是真正的能让消费者有口皆碑的却极少，交房后会出现各种问题。其根本原因在于工程管理上存在着很多问题，这些问题如果不能解决，将会影响到房地产企业的进一步发展。主要问题如下：

4.1 项目开发战略目标缺失

早期的地产项目颇有点做到哪算哪，跟着市场走，市场火多赚，市场差少赚，而现阶段的地产项目最忌讳的就是，管理构架、项目目标、实施方案的缺失混乱，再次强调项目启动会制度是确立该项目战略目标的决策性会议，项目启动会应采取总经理负责制，形成的会议决策是本项目的总纲领，是最重要的决策会议。各职能部门也是通过项目启动会达成共识、做出各部门承诺，比如工程指标、销售指标、财务指标等等，有了目标，才有努力、才有落实。项目启动会制定的各项指标、工作节点是项目开发的核心控制要素，也是一次向项目团队的交底会，项目启动会不完整，绝不急于进入下一阶段工作，否则只会在偏离的方向上越走越远。

4.2 规划设计的不完善，撒手制

很多小型房地产企业，把规划设计这块工作全部扔给设计院，本公司可能就派个有过从业经验的人员跟踪，拿到图纸就去报规报建，而事实上，很多设计单位不一定了解客户需求，把握不住客户的设计控制要点，不清楚开发企业的成本控制要求，不擅长如何通过设计强化对工程质量通病进行预防，更不要说如何深入挖掘项目潜在价值，在设计阶段创造更大的总货币价值。事实上在产品价值链中，利润最高的部分是研发、营销与服务，而生产环节的利润最低。在研发方面具有竞争优势的企业通常比在制造能力具有竞争优势的企业有更高的竞争力。解决问题的方法无他，地产开发企业需要把设计管理的意识提高到战略高度，建设一支从业经验丰富，水平出众的设计管理团队，真正把设计研发、设计管理作为核心要素之一进行管理。

4.3 光注重进度，施工质量仍不够重视，

如何在保证进度的前提下，不刻意提高施工成本的前提下，提高产品质量标准，是衡量一个建设方管理的水平重要标准，项目承包制下总承包单位“以包带管”现象严重，其自身质保体系大多无法保证工程质量，承包单位不了解也不关心房地产的市场标准、客户标准、部品标准、成本控制要求，造成建设方和施工方在质量意识上的较大差异，在施工的过程中，质量问题频频出现。

现阶段建筑施工企业总体素质虽有提高，但和房地产市场的发展仍不甚相配的，劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强、质量意识、主人翁意识单薄，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系。

工程质量的管理手段要从常用的事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和零缺陷质量控制（分户验收）。从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准。从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变，通过设计完善的动态管理工具，辅以先进的信息设备，可以实现对施工部位、施工班组的动态跟踪。

从传统的工序、工艺质量检验转为向为产品定位、设计研发和建造的全过程质量控制，房地产企业要真正做到以客户质量标准作为施工质量的验收标准。

4.4 成本管理落后，需与时俱进

传统的工程成本控制是施工阶段的合约成本控制，无外乎采取招标管理和合约管理作为降低施工成本的主要手段、通过施工组织和施工工艺控制施工成本、对主要材料设备价格进行控制和管理、控制现场签证、审查工程结算进行成本管理。

而新阶段的地产成本管理已经由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制，由传统的施工阶段控制转为向为投资分析、产品定位、设计研发、招标采购、工程建造、运营维护的全过程成本控制。

项目投资分析是项目成本控制的起点，开发成本受开发节奏、市场销售价格、经营风险控制等条件的多重制约，产品定位的准确性、差异性决定了项目成本控制的优劣。

规划设计方案指标、功能、技术参数、配套档次的确定，决定了70%以上的工程成本。设计专业计算、设计参数确认、设计选型等决定工程成本的关键因素，如果不能在设计阶段逐一研究确定，一旦反复将造成工程成本的极大浪费，依靠后期工程招标压缩施工成本，只是治标不治本的做法。

对参与投标企业的考察筛选、招标文件中指定统一的管理标准、质量标准、技术标准、配合标准等方面的考核及要求，选择高效率，重信誉重合约，管理组织扁平化，管理成本低的工程公司是有效降低成本的手段，杜绝层层转包是从成本角度选择承包商的重要指标，而采取最低价中标仍是控制工程建造成本的重点。

4.5 企业不重视知识积累、不重视知识沉淀

随着房地产企业的发展，多个项目的开发，项目总结经验时，常常发现，同一问题在不同区域不同项目多次重复犯错，之前犯过的错误没有形成宝贵的公司开发经验，现阶段很多地产企业中都意识到经验的积累、知识的沉淀的必要性，有了雏形的“知识管理系统”想法，尽可能降低错误重犯的概率，避免在同一个地方摔倒两次的现象产生，当然这种系统初级阶段是一种非正式的、零散的、不系统的应用，但是随着组织或企业的成长，特别是地域的扩张，一个自动化的知识管理系统就显示出非常重要的意义，相对与原始的手工知识管理它可以为企业带来更加巨大的利益。

根据地产企业的特点和实行相匹配的管理深度要求，一方面，企业可以通过办公自动化系统，使产生信息的工作与处理该信息的工作尽可能地有效结合，从而压缩总部和项目组的决策层次，使其向扁平化方向发展，以提高组织的应变能力；另一方面，可先构建集团层次的知识管理库，每个项目公司在项目结束后，分部门分专业把项目获得的经验、技术等传递到集团的知识管理库，先保存起来，随后进行加工整理，最后通过网络实现组织成员共享。其中，经营管理层负责制定企业的远景目标和战略，负责执行日常管理工作；项目小组层是项目小组在项目实施结束后，回到知识库层，把他们在项目中获得和创造的知识（成功与失败的经验教训、工作中获得的体会等）进行整理并存储到知识库层；知识库层不是一个组织实体，它是一个“知识蓄水池”，主要是将经营层和项目小组层创造的知识以文本、数据、视频的形式存储到计算机中，并重新分类和整理。之后，将存储的知识借助于集团内部信息网络，在组织内部迅速扩散和传播，达到知识共享的目的，实现经营管理层和项目小组层的创新。

总结

房地产的工程管理在目前来说还处在不断的发展和成熟阶段，还有很多的东西需要慢慢的去学习和完善，充分利用和学习其他企业的先进的管理方法和施工经验，不断的总结和完善管理制度，使得整个房地产项目都保证在一个很高的水平，这对房地产企业的进一步发展有着十分重要的意义。本文通过对该问题的分析和研究，对房地产工程管理所面临的问题给出了基本的应对方案，希望能给相关人员起到一定的借鉴作用。

参考文献

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第5篇：房地产管理工作经验范文

为贯彻落实中央经济工作和城市工作会议精神，不断深化供给侧结构性改革和“放管服”改革，服务我市“打造宜居运动新城”的发展目标，进一步净化房地产市场环境，保护消费者合法权益，探索建立符合市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府第20次常务会议审议通过，特提出如下意见。

一、多措并举，促进房地产市场平稳健康发展

（一）改善房地产市场供给，加强房地产市场调控

1、积极推进土地供给侧结构性改革。根据各县（市、区）、开发区商品房库存消化周期，适时调整用地供应规模、结构和时序，防止区域分化拉大或出现局部区域过热，坚持“去库存”与“补库存”相结合，平衡市场供给。对棚改腾退土地，规划部门应当统一规划，统筹城市基础设施和公共服务配套设施布局，合理确定用地功能。

2、加快项目开工，允许分期开发建设。对未开工的开发项目，要加快行政审批速度，房地产企业要严格按照土地出让合同约定及时开工、竣工，形成市场有效供给。同一开发项目已缴清全部土地出让金的，可允许整体规划、分期建设、分期验收、分期办证。分期开发建设的项目，原则上不得超过两期。

3、允许按规定调整套型结构和土地用途。对在建商品住房项目，在不改变土地用途和容积率等规划条件的前提下，允许房地产企业在办理建设工程规划许可证阶段适当调整套型结构。对未开工的开发用地，可根据市场需求情况，在符合规划的前提下，履行审批程序，依法调整土地用途。

4、完善城市基础设施和公共服务配套设施建设。完善新区交通、教育、医疗、商业等资源配置，提高生活便利度。鼓励优质医疗机构在新区增设分院，配置社区医疗机构，老城区改造要依法配套标准化学校，认真落实新建居住小区配建幼儿园政策。优化新区给水、排水、供电和供气等配套工程建设。

（二）扎实推进棚户区改造，实现棚户区改造与房地产开发的有机对接

1、妥善做好棚改安置工作。到2020年，全市基本完成棚改任务。合理确定棚改货币化安置比例，从2017年起，全市每年棚改货币化安置比例不低于50%。

2、创新投融资方式方法。多平台、多途径争取贷款，加大国开行、农发行等政策性金融机构对棚改的信贷支持力度，引导商业银行积极参与棚改工作。

3、探索实行“房票”安置制度。在棚改过程中，减少新建各类保障房和安置房，原则上通过市场化方式筹集房源，探索“房票”安置制度，打通商品房与保障房、安置房之间的通道。凡棚改征收安置户持“房票”购买新建商品房的，可享受相关优惠政策。

4、鼓励“订单式”开发。鼓励房地产企业根据棚改安置房需求规模、户型、面积、价格等，充分利用尚未开工的房地产开发项目资源，实行棚改安置房源“订单式”开发、定向销售、代筹代购。

（三）加快培育和发展住房租赁市场，吸引新市民购房、租房

1、发展专业化房屋租赁企业。引进和培育专业化经营房屋租赁企业，鼓励其通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，向社会提供规模化、集约化、专业化的房屋租赁服务。

2、推进公租房货币化补贴。鼓励和支持符合公租房保障条件的对象，通过租赁市场解决住房问题，并对符合条件的对象按规定给予货币化租赁补贴。

3、鼓励新市民进城购房、租房。全面放开户口迁移限制，对具有稳定就业和居所（含租赁），且申请来黄落户的人员实行“零门槛”，落户的市民和农业转移人口享受子女就学、就业社保、基本公共卫生服务等方面户籍制度改革相关配套优惠政策。家庭购买住房且符合条件的，享受契税减免优惠政策，家庭租房的，享受统一的住房保障政策。深入推进“东楚英才计划”，加大对各类人才在黄石购房的支持力度。

（四）进一步用足用好住房公积金，支持居民合理住房消费

1、放宽职工购买自住住房提取住房公积金的次数限制。在黄石本地购买自住住房，未申请住房公积金个人住房贷款的，在取得有效购房凭证5年内，每年可提取1次职工本人及配偶、父母、子女的住房公积金，且累计提取金额不得超过实际支付的购房款。

2、放宽住房公积金借款人使用住房公积金余额偿还贷款的限制。在黄石本地购房，办理了个人住房公积金贷款且尚未结清贷款本息的，每月可按顺序依次划扣借款人本人、配偶、父母、子女的个人住房公积金账户存储资金，用于偿还借款人当期应还住房公积金贷款本息。

3、允许提取公积金用于租房。连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在本市无自有住房且租赁住房的，可提取双方住房公积金支付房租。

（五）落实信贷和税收优惠政策，切实减轻企业负担

1、落实金融信贷政策。合理搭配使用最低首付款比例、贷款利率和最长贷款年限等住房信贷政策工具，积极支持居民首套和改善型购房。各银行业金融机构要不断优化信贷结构、合理控制房贷比重和增速，切实加大对居民购房信贷支持力度。同时应探索开展住房租金收益权质押贷款业务，并给予一定的贷款期限、利率等优惠。

2、落实税收优惠政策。个人转让住房时，未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入的1%-3%计征个人所得税。纳税人申请税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的不动产登记部门出具纳税人家庭房产（不动产）情况书面查询结果。个人出租住房且符合条件的，享受增值税和个人所得税减免优惠政策。房屋租赁企业依法享受有关税收优惠政策。

3、落实企业减负政策。严格落实中央、省、市行政事业性收费（基金）政策、《黄石市涉企行政事业性收费标准目录清单》、《黄石市政府定价管理的涉企经营服务收费目录清单》和《黄石市市级涉企行政审批前置服务收费目录清单》等，进一步减轻企业负担。

二、明确职责，形成齐抓共促的良好局面

（一）严格房地产开发资质管理房产部门要加大对不合格房地产企业的清出力度，对有严重违法违规行为或重大不良信用记录的企业依法依规进行处理，对严重违法违规的予以清退。对在建、在售项目，暂不宜立即清出的，列为重点监管对象，核发暂定资质证书，并标明“仅限于解决未结束项目的遗留问题，不得开发其他项目”，项目结束后注销资质。

（二）强化开发项目规划设计条件管理规划部门出具规划设计条件时，应当会同国土、建设、房产等部门明确房地产开发项目的性质、规模及开发期限、基础设施和公共配套服务设施的建设要求及其建成后的产权界定、物业交付使用条件等事项，并作为国有土地使用权出让和工程竣工验收的依据。对分期开发建设的，规划部门在审批项目规划方案时，应当明确将配套公共设施列入先期建设范围。

（三）加强房地产开发用地管理

1、严格土地竞买人资格审查。在组织公开出让土地时，公共资源交易部门应当对企业资金实力和信用等情况进行审查，竞买保证金不得低于起始价的30%。有项目遗留问题未处理完毕、严重违法违规行为或重大不良信用记录的，在结案和问题查处整改到位前，应当取消其参加土地竞买活动资格。原则上参与房地产开发土地竞拍的单位应具备相应的房地产开发资质。

2、加强土地出让跟踪管理。房地产企业要严格执行房地产用地开工竣工申报制度，国土部门要及时清理开工、竣工的房地产项目。确因棚改、供给侧改革等城市建设和发展需要变更土地用途或容积率的，必须经市人民政府批准，规划部门应征得国土、建设、房产等部门同意，并组织公示；涉及补缴土地出让金的，由国土部门办理完相关手续后，规划部门方可办理规划后续手续。在本意见实施之前取得土地使用权的开发建设项目，评估期日以规划部门批准同意改变用途或容积率等土地使用条件之日为准，在本意见实施之后取得土地使用权的开发建设项目，评估期日以国土部门同意补缴地价时为准。通过规划部门验收合格的项目，国土部门可直接为用地单位办理不动产分割登记。国土部门应加强对出让土地跟踪管理，对长期闲置的土地严格依法依规进行处理。

（四）加强开发项目建设管理

1、严格实行黑名单管理制度。建设部门对房地产开发项目的施工单位、项目经理实行黑名单管理制度，对存在工程转包、违法分包，因拖欠劳务工资造成不稳定事件的施工企业和责任人记入黑名单，对未按合同约定支付工程款导致发生不稳定事件的房地产企业记入黑名单，并向市国土、房产、工商和公共资源交易等部门通报。

2、加强房地产项目质量监管。建设部门要严把勘察、设计、施工、监理、检测机构资质关，落实五方责任主体质量安全责任，严查责任主体管理人员到岗履职痕迹，从源头上确立工程质量保证体系。加强监督检查，对未办理施工许可手续、承建施工企业未办理安全生产许可证或许可过期的、未办理质量安全监督手续、未按规定配备质量安全管理人员以及质量安全责任制未落实的工程项目，坚决予以停工。积极开展质量通病治理，突出对“屋面、卫生间渗漏，墙体空鼓裂缝，外墙窗台、窗户渗水”等通病治理。

（五）规范商品房预（销）售管理

1、规范商品房预销售行为。房地产企业在取得预售许可或现售备案后，应当10日内一次性公开全部准售房源的楼层、房号、套型、建筑面积、分摊面积、销售单价、销售状态、优惠折扣及公共设施配套情况。不得虚假信息和广告，不得在商品房买卖合同附件中设定侵害购房者合法权益的霸王条款，不得故意涂改、删改合同中规定的保护购房者合法权益的条款内容。房产部门要会同工商部门进一步完善商品房买卖合同示范文本，通过合同明示商品房交付使用条件等内容；要会同住房公积金管理中心、各商业银行加强对商品房预售资金的监管，保障预售资金用于本项目的工程建设。

2、加强房地产中介管理。加大力度持续整顿规范房地产市场秩序，重点整治房地产中介机构虚假信息、提供虚假证明、挪用交易资金、违法违规开展金融业务、违规销售、无证经营等违法违规行为，完善“红名单”和“黑名单”制度，及时将中介机构及从业人员的基本情况、良好行为以及不良行为记入信用管理平台，并向社会公示。充分发挥行业协会的作用，引导机构和从业人员履行诚信经营的承诺，树立诚信经营的典范。加快实施二手房交易资金监管。探索建立二手房交易置业担保制度，确保交易双方资金安全。

（六）规范竣工验收和物业交付管理

1、规范竣工验收及其备案管理。规划部门按照相关法律法规对建设工程是否符合规划条件予以核实，核实情况需函告国土、建设、房产等部门，未经核实或者经核实不符合规划条件的，开发企业不得组织竣工验收。国土部门要建立项目用地竣工核验制度，没有国土部门的检查核验意见，或者检查核验意见不合格的，不得通过竣工验收。建设部门要加强建设工程质量监督和竣工验收备案管理，通过规划、国土、人防、消防和环保等专项验收后，方可办理工程竣工验收备案。对未组织竣工验收或者验收不合格擅自交付使用的，或者对不合格按合格验收的单位和企业要依法严肃处理。

2、规范商品房交付使用条件。房地产企业应当按照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定，向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。交付的物业项目应当竣工验收合格，取得规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设部门备案；市政公用设施设备、公共服务和配套设施按照规划设计要求建成并满足使用功能要求；商品住房附属的地下车库（位）等设施，除按规定配备人防设施外，应当以出售或租赁方式提供给本项目内的业主、租赁人使用，不得以只售不租等理由拒绝出租，出售价格应报房产部门备案；物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。房地产企业将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，同时承担前期物业服务费用。建设项目竣工验收合格后，房地产企业应当将物业区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

3、加强物业服务管理。房地产企业应认真落实物业承接查验等相关规定，建立物业管理项目移交制度，保证前期物业管理落实到位。房产部门要积极推行物业服务企业信用管理，建立“红名单”和“黑名单”公示制度，切实规范物业服务企业经营行为；严格执行《湖北省物业服务和管理条例》，加强对住宅专项维修资金、物业保修金的缴存、使用和管理，探索成立住宅专项维修资金管理委员会等管理体制。

三、加强监管，建立促进房地产发展长效机制

（一）建立部门联席会议制度在市政府领导下，建立由发改、国土、规划、建设、房产、教育、公积金、人行、银监、行业协会等部门和单位组成的联席会议制度，其中房产、国土、规划、建设、住房公积金等部门为联席会议常务成员单位，每月召开一次常务会议，每半年召开一次全体会议，全面分析房地产市场状况和发展形势，通报房地产行业管理重大信息，协调房地产市场执法行为，研究解决行业管理和发展中出现的较大问题和历史遗留问题，推进房地产行业管理新政的落实，规范我市房地产市场秩序。

第6篇：房地产管理工作经验范文

【关键词】质量控制；控制；持续改进

引言

近年来，我国房地产项目管理虽已取得重要的进展，但是基本上还停留在粗放式的经验管理阶段，和国际先进水平比较，我国房地产项目管理仍然处于较低水平状态。这也是我国一些房地产企业投资效益不高，竞争能力不强，发展速度不快的关键所在。房地产项目管理的不足在项目质量管理方面主要表现在一下几个方面：

1）项目质量管理局限在施工过程方面，而忽视房地产项目的全过程质量管理。房地产开发项目的寿命周期一般划分为前期（包括市场调研、市场定位、项目拓展、投资分析、土地储备、项目策划和设计等工作）、中期（包括施工准备、施工、验收等工作）和后期（包括交付和交付后服务等工作）三个阶段。对项目交付后的质量管理缺乏足够的重视，主要表现在保修和物业服务不到位，对用户的投诉、满意度关注不够。这是是我国房地产企业在迅速膨胀过程中，最忽略的地方，也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。

2）房地产开发企业高素质项目管理人才严重不足。特别是缺乏能按照国际通行项目管理模式、程序、标准进行项目管理的人才，缺乏专业技术带头人、项目负责人以及有技术、懂法律、会经营、通外语的复合型人才，缺乏熟悉项目管理软件，能进行进度、质量、费用、材料、安全五大控制的复合型的高级项目管理人才。

3）施工阶段的项目质量控制缺乏重点，事前控制措施落实不到位。

目前，房地产行业已成为国民经济的支柱产业，不仅关系国计民生，还关系到国民经济发展，可说是举足轻重。在这样的背景下，探讨房地产工程管理尤其是房地产工程项目质量的管理意义重大，这为完善房地产企业项目管理，提高房地产项目质量，进而提高房地产企业行业质量控制水平具有非常积极的意义。

1、质量控制的目的和意义

1.1质量是企业的生存之本

“百年大计、质量第一”，房地产开发项目的质量首先是以建筑工程实体质量来体现的，同时还包括房屋交付后的保修服务质量。工程实体质量的好坏不仅影响外观和使用功能，严重的甚至还影响使用者的人身和财产安全。改革开放以来，房地产开发建设如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求在房地产开发初期成就了一大批开发商。但是，随着房地产市场竞争的日益激烈，昔日部分房地产界的大佬们却被市场所淘汰。特别是当我国加入WTO，成为世界贸易组织的一名重要的成员后，中国房地产开发企业既要面临国内同行业的竞争，又面临国际跨国房地产公司的挑战。如何在日趋激励的房地产市场上生存和发展，是我国房地产企业需要认真思考的课题。

1.2质量控制是企业打造品牌、持续发展的基石

房地产企业的最终目的应该是房地产企业和房屋消费者两方利益的双赢。房地产企业应该选择质量效益型的生存发展模式，做到质量与效益的统一，站在消费者的角度，在保证产品质量的前提下，不断提升产品品质，根据产品的品质定位产品的价格，利用产品质量打造企业品牌建设。只有坚持科学的质量价值观才能保证房地产公司在激烈竞争中战胜对手，处于不败之地，取得良好的质量效益和经济效益，乃至社会效益，才能形成自己特有的品牌价值，并实现持续发展。

项目管理的宗旨是树立一套高效的管理流程，建立一支专业化的工程管理团队，使工程质量管理成为品牌的支撑点。而目前正在推行的住宅产业化，以及全面家居解决方案，最终的落点都与提高住宅质量有关。任何忽略质量的行为都会加大企业的动作成本，更会造成对企业品牌的巨大负面影响，质量是企业长期稳定发展的重要推动力。

2、质量控制的办法

2.1质量管理行为的规范

分公司项目部在质量管理控制过程中，重点控制各方的质量行为、管理过程，主要检查各方主体的质量履行程序是否健全、正确，各项工作是否按照管理体系进行。

2.1.1职能分配清晰，责任落实到人

项目部现场管理人员按照栋号或户型进行任务分配，责任落实到人。对所负责的工程进度、质量、材料、内页资料、施工现场及安全进行把关及相关协调工作。充分发挥每个施工管理人员的管理能力，包括新毕业的大学生，他们也可单独盯号，进行锻炼，这样能很快得到锻炼并成长起来。

2.1.2定期召开例会

例会组织的好可以使工作起到事倍功半的作用。定期召开施工现场生产例会，总结上周工作，安排布置本周工作计划及任务，为施工单位解决问题，协调各事项，提高例会质量，使工作有序进行。定期召开土建、水暖、电讯专业技术及安全例会，做好各专业技术交底。

2.1.3质量通病的防治

建设工程质量通病是指建筑工程中经常发生的、普遍存在的一些工程质量问题，由于点多面广，因此对工程的质量危害较大，质量通病的发生引起了人们对工程质量问题的投诉，成为社会热点话题，也成为公司信誉的焦点。建设精品工程的就是要有效控制质量通病，降低质量通病的发生率。项目部成立专项质量通病控制小组，从事前控制，进行技术交底、原因分析等工作；到事中监督，选派专人进行过程跟踪，全程监控；到事后验收，分项工程结束后，进行验收。

2.1.4监督监理方的履责情况

如何能有效推进监理单位的工作热情，提高监理人员的责任心，是建设单位项目部面临最大的问题。目前项目部对监理工作的开展有局限性，因为手段单一。有组织手段和经济手段。

组织手段：发现责任心不强的监理人员或发生质量隐患、问题，清退监理人员。但社会上监理人员素质普遍低下，清退后换来的可能还不如原来的。

经济手段：对监理单位进行奖罚能有一定效果，但是由于建设单位尤其是项目部对监理单位的奖罚没有相关的法律依据，建议在监理合同中明确约定奖罚事宜，工作才能行之有效的开展。

2.1.5充分认识协调工作的重要性

工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，我们常说的五个大的方面：人、材料、机械、方法和环境。要提高工程项目质量，就必须狠抓施工阶段各个专业的质量控制。

2.1.6要善于总结经验

要认真总结在工作中存在的不足，尤其是在施工管理中存在的质量、技术、材料方面的经验，经验是成功之母。

善于总结经验，才能事半功倍，才能更好的完成下步工作，才能有提高，有进步，有发展，才能打造优质工程、精品工程。

第7篇：房地产管理工作经验范文

关键词：房地产；房地产开发；项目工程；项目管理；问题

中图分类号：F293文献标识码： A

引言：在房地产项目开发过程中，工程管理是一个不可缺少的环节。在房地产开发时企业要做好前期的准备工作：规划设计、土地勘察，必要的话在用户搬迁等工作结束之后，就要开始聘请专业的施工队伍进入现场，建设规划项目的施工：依据预先制订的计划有效地、合理地对工程建设进行管理，保证项目工程可以按批次、按时间、按区域的交付使用。目前，房地产开发项目是一个非常复杂且多变的综合系统工程，其中的各个环节都影响着项目开发的成败。所以，做好工程管理的强化对房地产项目开发是非常重要的。

一、房地产开发项目工程管理中出现的问题

（一）在实施前缺乏前期的准备工作

现今，房地产开发企业最关注就是开发地段的周围环境是否有商业价值，并想使工程尽快的施工，而建筑施工单位也只是对项目工程的施工工作负责，那么就会导致双方在对项目工程前期的准备工作缺少了解和重视的基础上开始施工，所以形成了目前这种开发项目普遍存在着盲目开发决策的局面。就比如：在工程施工时发现施工图纸存在着缺、错、漏及结构设计不合理和成本过高的现象，这样不但会给房地产开发企业带来一定的经济损失，并且还会给业主带来功能使用缺陷。

（二）对于施工许可不够重视

在房地产开发企业开发项目时，大多都希望工程可以尽快的竣工，从而就可以尽快的实现经济效益。那么就导致很多的施工单位为了尽早开工，在没有经过政府建设主管部门施工检查和办完相关手续之前就开始施工。由此导致一些房地产开发企业在制度上就存在很多的漏洞。如：把开挖和填坑手续办下来之后，还没有得到相关部门的施工许可，就开始施工，结果这样很容易在施工过程中被强制暂停，不仅施工单位就受到相应的处罚，房地产项目开发企业也会被实施经济惩罚。所以，房地产开发企业如果不重视施工许可证办理的相关规定，就会影响工程的顺利开展，严重时的话还会造成不良社会影响。

（三）设计和监督制度不规范现

在实际的房地产项目的开发过程中，监理往往会存在着单位与设计单位的配合不够密切这样的问题，致使较多的设计问题在施工中得不到解决，很多的施工单位施工变更的较多，不但会造成房地产开发项目的成本浪费，而且还会对房地产开发项目的工程管理造成混乱，再加上工程设计建立的制度不够科学完善，大多的施工单位对设计对项目投资的控制重要性不重视，那么就会使施工单位缺乏有效的规范运行及制度保证。

（四）项目工程完工验收和备案管理不够严格

现今就有较多的房地产项目在建设过程中，开发单位受主观意识的影响，错误的认为工程竣工的验收就等于工程完工，那么就会在验收这个环节上用较短时间来完成，想从中获得更大的利益。由于对工程施工中分项验收等主要环节管理的不够严格，不够重视，等到工程竣工验收后才发现出现结算依据不足、验收资料不完全等情况，最终导致相关的验收手续不能及时的办理，出现拖延交付等不良结果。

（五）售后服务和物业管理的工作不到位

房地产行业其实是一个投资较大的产业，许多的消费者一般在购买的时候都很关注重房地产后期的维修以及相关配套设备的情况。但是现在很多的房地产开发项目，品牌意识及售后服务都比较差。就比如对于某些已经交房的商品房屋存在质量及其他问题就没有及时的进行售后维修工作；还有一些开发商之前予以承诺的基础设施和相关配套设施也有偷工减料现象，有的甚至就没有。那么这些都严重的影响着房地产开发项目的经济效益的发挥。

二、加强房地产开发项目工程管理的对策

（一）加强房地产项目开发的规划管理。房地产的开发应该与市场的行情相结合，选择开发具有商业价值的地理位置。并且在进行开发之前就要做好市场调查，通过了解消费者的具体需求，然后合理的规划建筑户型。开发企业还应该当和国家规划部门进行沟通，寻找政策保障。在房地产项目的工程招标前做好建筑图纸的优化设计工作，最大程度的减少后期施工中的工程变更。

（二）房地产项目施工中的管理策略。

项目工程施工管理一般涉及的内容都比较多，并且时间长、影响大，这些都会对工程管理目标的实现造成影响。房地产项目工程从开工到竣工的过程中，施工管理最重要的就是要以国家相关法律法规与国家建筑质量管理中心的规定为原则，严格根据相关法律法规，对工程的质量、工期进行严格控制。

1、对施工质量进行控制。施工管理中施工质量控制是非常重要的工作，也是施工的生命线。在房地产项目开发时，相关管理人员就要具备总观全局的意识，对施工单位和监理单位进行合理的协调，组成团队来对质量进行控制。具体表现为：第一，要重视对建筑材料的管理。要严格的执行设计要求与合同约定中明确提出的内容，做好市场调查，随时的对市场材料的最新信息进行掌握更新。第二，监理合同的签订，主要是对承担质量监理的工作人员，根据相关法律规定进行监督。特别是重点部分与关键工序，一定要根据国家技术标准来进行检验。在一个环节验收合格之后，方可进行下一个工序。第三，严格监督施工质量，最大程度上保证施工的质量，培养施工中自我质量控制的意识。及时发现施工企业在施工过程中可能出现的技术难题并进行解决，保障技术方面的质量。

2、对施工工期进行有效控制。对工期的控制在房地产开发项目中的地位不可忽视，不但影响着施工企业和开发商的利益，同时也关系着广大用户的利益。所以，在施工过程中，一定要时刻掌握施工的实际进度情况，然后根据现场的施工条件制订可行的进度计划与组织设计，按照进度计划和组织设计对现场进度情况进行监督和控制。在对每个环节控制时，都要结合监理人员对施工单位的细节检查。如果存在偏差，就要及时的分析原因及时的补救，保障施工项目按时完成。

3、加强对施工合同的管理。施工合同是施工单位和房地产项目开发企业共同签订的可以互相制约的合同，也是房地产项目开发企业对本次项目实施管理的重要法律依据。所以，制订施工合同是施工管理的一个很重要的环节，并且国家在这方面也制订了相关的条款。还要根据实际情况对施工安全、施工文明、工程验收、工程工期以及工程质量奖罚进行明确的规定，进而提升施工合同的全面性、法律性、合理性，保障工程项目开发能顺利进行。

（三）房地产项目开发中的管理策略

在房地产开发项目的初期，就会面临很多的问题。规划管理是房地产项目开发工程管理的一个重要的起点，在这个阶段中对建筑规划方案的确定是极为重要的，因为它直接影响着项目开发的成败。

（四）完善房地产开发项目的成本管理

在竞争激烈的房地产行业中，要想有一席之地，那么就要合理的控制好项目的成本，成本控制已成为房地产行业的一个很重要的筹码和优势。在房地产的项目开发工程中，一定要全面的完善对房地产开发项目进行成本管理。

在对房地产开发项目进行成本控制的过程中，通常可以采用以下几种方式：1）在项目开发的规划阶段，就做好房地产开发项目的评估和预测工作，对房地产开放项目的成本、销售和利润进行严格控制，最好是把房地产开发项目成本做到最低但前提是要保障质量最优。2）在房地产项目的实际施工中，要建立一个明确的奖惩制度，严格的控制项目工程的工期和质量。在项目的施工阶段应当加强和完善现场签证管理，可以从现场签证的办理及审查两个阶段进行加强和完善。

（五）加大对项目的风险管理。

因为房地产行业是一个周期较长、投资较大的行业，所以必须要加强对房地产项目开发的风险管理。房地产开发项目在开发前就应该防止风险的发生，尽力减少房地产开发的损失，实现经济效益的最大化。房地产企业一方面可以通过签订合同的方式来转移风险，达到降低和减少风险管理的目的。通过签订合同，可以对甲乙双方的责任明确，减少房地产业的隐蔽损失。还可以通过采取保险管理来降低和减少风险管理。通过采取保险管理，那么如果发生意外，相关的保险公司就会承担一定的费用，项目的一部分风险就转移给了保险公司，所以如果发生了重大自然灾害或施工事故时，保险公司就会承担很大一部分的责任，那么就在客观上降低了房地产开发项目的成本和风险。

（六）在项目施工时的管理

1、成本控制。一个项目的建设必须要在已有成本预算的范围内展开，成本控制对开发商和建设单位都很重要，一旦超支，那么就可能致使整个工程的进度瘫痪，除非是有新的资金投入，才会使未完成的工程继续下去。

2、安全控制。房地产的开发，项目工程的施工安全是很重要的，一定要保证建筑物的安全合格，尽量的制止豆腐渣工程和苯荃超标等环境污染的工程出现；并且一定要充分的做好防护措施，保障现场施工人员的人身安全。因此，开发商和施工队伍都要遵照国家的相关规定，来展开整个工程项目的建设，保证建筑全程的安全施工。

结束语：

随着社会经济高速的发展，房地产市场也在很大程度上得到了发展，企业一定要重视对开发项目的工程管理问题，这是一项比较复杂的系统工程。对房地产项目工程的优化管理，在房地产项目规划前就要做好充分的调研工作，还要不断的完善房地产开发项目工程管理的机制和制度。对于房地产开发项目中存在的工程管理问题，一定要正确的对待，及时的解决问题，并且对房地产开发的整个过程进行全面的控制，这样才能保证房地产行业的健康发展。

参考文献：

第8篇：房地产管理工作经验范文

【关键词】：房地产规划，开发管理，施工管理，物业管理，整合协调

前言

随着我国房地产业市场竞争的日益加剧，房地产的开发经营与管理工作成为了企业提高市场竞争的重点。房地产的开发经营与管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，主要内容包括规划设计管理、开发管理、项目施工管理、物业管理。为了企业的平稳发展和促进企业经济效益的提高，企业应以完善的管理体系为基础，运用现代化企业管理理论来开展房地产企业的开发经营与管理工作。

一、规划设计管理

规划设计管理就是对建筑工程规划设计过程的管理，房地产开发商将所承包的建筑工程的规划设计任务委托给相应的设计单位完成，必然要对建筑工程涉及的成本、进度及目标进行相应的控制和管理。房地产企业可通过建立完善的规划管理系统来对规划设计进行管理。

规划管理和规划设计的关系相当密切，规划管理系统的建设就是为了提高对规划设计成果的审查和管理水平。规划管理系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。房地产开发项目是否成功主要取决于前期的规划设计，规划设计的一个重要环节是要根据客户的需要，收集他们的意见，建立起买家意见与建筑工程规划、设计、建造之间的良好联系。

建筑工程的规划设计管理首先要从工程规划设计抓起，通过对市场细致的调研，建立起多方案的经济比较。其次是施工图的设计，房屋产品质量得到保证的第一步是从精确的设计开始的，万丈高楼平地起，因此，规划设计管理的核心环节就是要选出最优的设计方案，对客户需要的户型、内部体系、结构功能、空间利用等都要有创新优化的设计。

二、开发管理

房地产的开发管理是指房地产开发商为了顺利完成工程项目的开发而对企业内部的人事、财务及建筑工程、销售、后勤部门进行的组织控制和管理，也是企业为成功实现规划设计管理、项目施工管理及物业管理所采取的经营手段。

工程开发管理的主要内容是房地产开发用地规划管理、房地产开发工程管理与房地产开发项目风险管理，这三项管理的内容在房地产开发管理中处于重要地位。房地产开发用地规划管理包括土地使用权出让过程中的规划和房地产开发过程中的规划管理。然而这一规划管理体制的不完善导致了我国房地产开发用地规划管理中的一系列问题，如土地开发商盲目圈地囤地严重、旧城改造的进展缓慢、保障性住房严重供应不足等。为了避免上述问题的出现，就要求房地产开发商应重新界定管理规划体制并充分运用管理中的规划职能，同时明确规划管理的内容，使土地结构利用更加合理。

房地产开发工程管理也是房地产开发管理的重要工作之一，它是现代房地产开发企业管理工作的重点。房地产开发管理企业工程项目管理人员必须具有房地产开发过程各方面工作的知识基础和经验，然后基于这个基础开展工程管理工作，以保障项目开发的经济效益。

房地产开发项目风险是指房地产开发商从事房地产投资而造成的损失可能性大小。由于受房地产开发竞争对手的竞争使得市场竞争越发激烈、银行利率升高、房地产投资风险增大等一系列因素的影响，房地产开发过程中会有开发风险的产生。因此房地产开发商要注意分析风险产生的原因，加大对房地产开发项目风险管理过程和方法的关注力度，再运用合适的方法来应对项目风险，这样才能提高企业的效益。

三、项目施工管理

所谓项目施工管理就是对建筑工程项目施工建设过程的管理。其中质量、投资及进度管理是项目施工阶段的三大控制。技术质量管理，是提高房产质量的核心环节和重点，包括施工技术管理和现场施工管理两个方面。施工的技术质量管理，包括对施工队伍及监理队伍的选择，施工材料、配件和设备的采办，动力供应和后勤服务等方面，直接关系着施工质量和房产质量。现场施工的技术质量管理，是确保提高房产质量的核心，在其管理过程中，应把握好三点：一是必须强化施工队伍的质量意识；二是应不断强化施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法多种多样，既可以采取“请进来，送出去”的形式学习，先进技术和先进经验，也可以在施工现场扎实的普及基本知识，强化技能提高；三是强化施工现场的技术质量管理。

对房地产开发商而言，项目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目的，开发商需要通过施工资质验证、招标投标、现场施工检查、监理单位的监督、工程款的有序发放等措施，充分发挥施工质量控制、进度控制以及成本控制的重要作用，以达到高质量、低成本的最终目标。

四、物业管理

为了使建成后的工程设施能够正常运行，并实现建筑设施稳定持续的增值，同时为住户提供必要的安全、保洁、维修等服务，高质量的物业管理是必不可少的。一般说来，房地产开发商自己的物业管理公司是住宅小区或商务楼房物业管理的主要经营者。高质量的物业管理服务会成为房地产企业竞争市场的又一张王牌，而这就需要房地产企业以顾客的满意度作为服务管理中的基本准则。为了保证高质量的物业管理，房地产企业应该以高素质的人才来建构企业的核心力量，并建立规范化的物业管理流程和制度，制定合理的物业管理费用、并实行财务透明制，创造人性化的生活空间。物业管理是房地产企业开发经营过程中的一项重要内容，是为客户提供的长期服务，也是房地产开发企业在激烈的市场竞争中获胜的前提条件。服务的质量同产品的质量一样具有决定性的作用。

五、规划设计管理、开发管理与施工管理间的相互协调与整合

房地产的开发经营与管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，如果只是单独完成其中一项工程是远远不够的，只有将这四个方面进行整合协调才能够实现目标。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互整合是建筑开发企业的核心工作。

房地产开发中的建筑规划设计与施工管理的相互脱节虽然有利于各自专业化水平的提升，但是规划设计与施工的脱节也带来了许多严重问题，比如规划设计者不了解施工工艺，从而使所设计的设计方案局限于理论指导，导致施工困难，影响了项目建设的成本和进度。为了解决这类问题，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是将施工知识和经验应用到项目的规划、设计、开发和现场实施中，以实现项目总体目标的最优化。在房地产开发经营管理中，设计者应根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的经济易行的方案；项目的开发管理人员依据该方案，整合所有人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员应根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和方法，在规划设计阶段对设计者给出相关建议，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性分析强调建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是对有关的建筑工程设计内容进行讨论、分析并提出改进的办法。

许多情况下，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通或达成意见上的一致，导致不少建筑工程在竣工后和开发企业的规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工必须要具备以下条件：

1、房地产开发商的大力支持。作为建筑工程的投资者，房地产开发商应该把可施工性研究及规划设计的研究放在核心的位置上，定期组织工程规划设计人员、施工人员、相关专家、协调人员召开研究会议，通过有效的沟通讨论和研究，系统化、专业化地完成工程项目的目标。

2、可施工性分析的尽早实施。在工程项目开发的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够影响项目的整体成本，可施工性研究对工程成本的影响从规划设计阶段、开发阶段到施工阶段、物业管理阶段成递减趋势，产生的经济效益也逐渐减少。建筑工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发商和施工单位应该尽早将可施工性分析尽早实施，并做好前期的项目决策。

3、在建设过程中持续开展研究。可施工性分析强调在项目实施的全过程中进行系统化的研究，充分发挥研究人员的知识和经验。另一方面，通过系统的计划和总结，将研究过程中的经验和教训进行完整的纪录并改进，将业务流程中无序的知识进行系统化的有序管理，使之成为可利用的再生资源，实现知识的共享和再利用。

六、结语

现代城市规划的不断进步与我国房地产市场的进一步扩大，不但加速改善了我国居民住房条件,也为房地产开发提供了巨大的发展空间。房地产开发商想要获取长期的竞争优势，就需要以高素质的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为基础、运用专业化的管理模式为核心，在房地产开发经营的全过程中实行以顾客满意度优先为宗旨的服务管理理念，不断提供让顾客满意的产品和服务。

参考文献

【l】李元明．房地产公司工程项目管理之浅见[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2

【2】仇慎谦．物业建设与物业管理衔接问题的研究． 中国物业管理．2002年3月．

第9篇：房地产管理工作经验范文

房地产交易主要可以区分为两大类，商品房和二手房。由于两者的属性不同，所以在法律方面的注意要点也是不一样的。依《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章、《城市房地产经营管理条例》第四章以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权给买受人，买受人支付价款的合同。所以，我国关于商品房买卖合同又分为商品房预售和商品房现售两种。

商品房交易应该注意的法律问题

商品房预售的基本要件

1已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

2持有建设工程规划许可证和施工许可证

3按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总

投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

4已向政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可

证》

5房地产开发项目的形象进度还须符合：1.多层建筑已完成主体结构

三分之一以上2.高层建筑已完成地面以下的主体工程两项条件

符合以上的规定，才有资格办理有关商品房预售的买卖；如不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，也不得向购房人收取任何预订款性质的费用。而当决定购买预售商品房，并要签订合同时，我们需要了解到商品房预售合同是指商品房预售买卖双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方则向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。

商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，房屋预售合同签订之日，房屋尚未竣工验收，但双方均以将来竣工后的房屋产权作为买卖的标的。因此预售合同在法律上是一个附条件的买卖行为：预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款当然负有交付房屋的义务。所以预售合同中有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同。而如出现问题时，可按法律上有关买卖合同的法律规定来处理。

商品房现售应具备的基本要件

1现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产

开发企业资质证书

2取得土地使用权证书或者使用土地的批准档

3持有建设工程规划许可证和施工许可证

4已通过竣工验收

5拆迁安置已经落实

6供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，

其它配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已经确定施工进

度和交付日期

7物业管理方案已经落实

不动产所有权的移转必须符合法定的形式要件，例如向政府机关登记等，但不动产的交付仍然是所有权移转所必不可少的步骤；而商品房现售最常出现问题的就是在“交付”上。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。所以商品房现售交付的关键是在于“竣工验收”， 房屋在建成后，不一定都能满足竣工的要求，但在法律上对何谓竣工并未作明确的规范，建设部仅对竣工的定义作了一些要求而已。

而根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，“验收”是指房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅小区验收的内容除了上述要求外还有城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况，验收结果应报房地产开发主管部门备案。商品房在没有经过验收的情况下，不能够交付使用，否则将承担民事责任，行政责任甚至刑事责任。

如果商品房交付前质量不合格购房者可以拒绝接收，由此产生的一切后果由出卖人承担；而如果商品房交付使用后购房者发现商品房质量不合格，则可根据《合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，在保修期内，可以要求出卖人承担责任，并可对因此而造成的损失请求损害赔偿。

二手房交易应该注意的法律问题

由于土地资源有限，加上商品房一手市场异常炽热，而二手房却拥有价格比一手商品房低及可选择的地方更广等优点，所以二手房市场也成为一项不错的投资项目，而逐渐被众多有意购房者所青睐，但是由于二手房买卖情况复杂，常常有纠纷发生，所以二手房交易的法律常识也不能不知。

目前我国法律在房地产交易上是采取登记主义，就是说一定要在政府主管机关进行房地产转让登记，才能得到法律上的充分保护，如果只是签订了房地产买卖合同，而没有到政府主管机关进行有效的登记，则对交易买卖双方来说，都是缺乏保障的。

购买二手房时，必须要弄清房屋的权属情况，当找到合适的房子时，可以特别到房地产主管机关上了解房子的登记情况，以避免出现诈骗或产权归属不清的情形。如果是共有产权的房屋，则必须要产权共有人一致同意出卖，才能产生法律效力，否则按目前的法律规定，该房地产买卖合同属无效合同，购买方将无法追究签约者的违约责任，而只能追究签约者的签约过失责任而已。如房屋目前已有人承租，则需要了解房子出租的情况，例如租期何时结束，倘若出让方无法让租用人按时搬出，则会增加购房者的风险。

由于二手房的买卖要比商品复杂得多，建议买卖双方都选择合适的中介机构或房地产律师代办办理交易手续，审查合同，核实产权，尽量选择有实力而信誉高的专业中介机构或律师。

在签订中介合同之前，要详细询问中介公司所能提供的服务内容。例如，收费情况、发生纠纷时的赔偿责任归属等，都要一一了解清楚并在合同上明确约定，充分保护自己的权益。