房地产需求精选(九篇)

第1篇：房地产需求范文

    (一)心理账户理论

    心理账户理论认为,无论是个体、家庭还是集团、公司、都存在着一个或多个明确或者潜在的账户系统,这些账户系统往往会遵循一些有悖于经济学运算规律的潜在心理运算规则,这些规则无论是在记账方式上还是在行为决策上都与理性的经济学和数学运算方式存在着明显差异,从而在个体做经济决策时常常以非预期的形式影响着个体,使个体的决策违背最简单的经济法则。简单地讲,心理账户就是人们在心理无意识地把财富划归不同的账户进行管理,不同的心理账户有不同的记账方式和心理运算法则,由于心理账户的存在,使人们在决策时常常偏离基本“经纪人”理性原则。

    (二)心理账户理论组成部分及本质特征

    1、心理账户的组成部分。第一个组成部分用来描述个体是如何对结果进行感知和体验,以及如何进行决策和对决策的效果进行评价。心理账户体系的存在使得个体有动力对决策做事前和事后的成本-收益分析。如顾客在购买床单时,发现床单有打折优惠。往常床单根据中、大、加大三种尺寸分别得价格为;200元、250元和300元,而当天全部卖到150元。我们会发现顾客会欣然购买加大号并为之高兴,尽管那张床单比他家的床要大许多。这一案例告诉我们,顾客的选择将交易本身的价值纳入对购买决策的考虑之中。

    第二个组成部分的功能主要是将不同的活动分配到各自具体的账目之中。如同在真实的世界中一样,在心理账户体系中资金也会根据其来源和用途的不同而被分别进行标注。例如,各种日常的开支会被分门别类(如住房、食品等),有时人们还会设立各种明确的或模糊的预算对支出进行约束和限制。各种用于消费的资金也会被标注为流量(是经常性收入还是一笔意外之财)或存量(现金、股票、退休金等)的形式。第三个组成部分,是有关心理账户被评估的频繁程度,以及所谓的选择分类的问题。心理账户可以每天进行清算,也可以每周或每年进行清算,同时账户也可以被设定得相对狭窄一些或宽广一些。曾有这么一句话:“永远不要再牌桌上数钱。”事实上,从心理账户的角度来说,这是个明智的建议。

    2、心理账户的本质特征。心理账户的非替代性,是心理账户最本质特征。从经济学角度看,金钱具有替代性,但在实际生活中,人的心理存在一个具有特定结构和特点的账户,金钱会由于被贴上不同标签归入不同类别的心理账户二具有不同的功能与用途,产生心理账户的非替代性效应。

    所谓非替代性效应,是指个体会把金钱划分到不同心理账户,而每个心理账户中的钱具有不同的功能和用途,彼此之间不能替代。

    3、心理账户理论中的有限理性。心理账户理论是芝加哥大学行为科学教授萨勒提出的概念。所谓心理账户就是人们会把在现实中客观等价的支出或收益在心里上划分到不同的账户中,不同的心理账户有不同的记账方式和心理运算规则。这些抽象的、存在于人们心理的账户就是心理账户。

    正因为心理账户的存在,有限理性人首先会将相同的资金设置在不同账户,并根据不同账户的资金来进行不同的投资收益分析,因此心理账户会存在一定的分类,分为有收益的账户、收益和成本持平的账户、成本的账户。这样投资收益账户的设置使人在决策时模糊了自己有限理性的特征,却强化了自己在进行理性投资收益分析的局面。

    二、我国房地产销售的现状及分析

    (一)我国房地产的销售现状

    2009年以来,随着市场的迅速升温,房地产销售大幅增加,出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度,全国商品房销售面积5.84亿平方米,同比增幅达44.8%,创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%;办公楼销售面积增长23.5%;商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元,同比增长73.4%,而去年同期是下降了15%。分地区来看,2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的逐步回暖,北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。1-9月份,北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上,江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。

    在成交量不断放大的同时,房价也持续上涨,同比涨幅由负转正,环比连续7个月正增长。9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%,涨幅比8月份扩大0.8个百分点,这是自年初以来,房屋销售价格连续第3个月同比上涨;环比上涨0.7%,环比连续7个月正增长。分地区看,9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个,比6月份增加了26个,其中涨幅最大的5个城市是:深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%;价格下降的城市有13个,比上半年减少31个,其中降幅最大的5个城市是:石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓,但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨,表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。

    (二)居民房产投资需求分析

    尽管早在05年就有专家提出了“房地产泡沫”论,房价也在不断的上涨,投资房地产的风险也不断增加,但老百姓对于房产的投资需求热情不减,这类人群中不仅包括有一定投资实力的群体,也有相当数量的中低收入的阶层,虽然他们投资房产的数量不多,但由于该群体的基数较大,因此对于房地产的投资也起着较为重要的影响。

    更为费解的现象在于,这些中低收入的阶层一般都已经具有自己的住房,收入和福利方面也较为稳定,但是他们依然选择大幅减少生活中的各项开支,将所有的积蓄投入到房地产中,即便导致的结果是生活质量显着下降、生活抗风险能力极度变弱也在所不惜。这种现象与我们所说的传统意义上的理性人行为有着明显相悖的地方。

    由于有限理性的前提及心理账户的存在,这类投资者通常会将自己的收入分在三个不同的账户,在图形上表现为三个不同的曲线。由于曲线状态的不同导致有不同的投资收益,再根据这一点来决定自己的收入应该如何分配。见下图。

    由图可以看出,根据投资收益的不同,这类投资者会将资金分别放在以上三个不同账户中,A曲线代表收益将大于投入的成本,B曲线代表收益与投入的成本相等,C曲线代表收益小于投入的成本。由于对于这类投资者来说,每一单位收益所带来的货币效用远远大于资金雄厚的投资者,因此在面对ABC三类曲线时,他们宁愿尽可能压缩BC曲线所占用的资金,而尽可能的将资金投入到A曲线上。事实上,任何市场都会存在供求关系的变化,这就意味着ABC三个曲线会因为市场条件的变化而互相变化。A曲线也会慢慢向B曲线,甚至向C曲线变化,但受到长期以来的A曲线形状的影响,投资者会片面的排斥部分信息,从而造成原有曲线保持不变的印象。

    我国的房地产市场投资需求的逐步刚性正是因为长期以来房地产价格的高速增长,造成的结果是对于投资者来说,特别是中低收入的投资者来说,已经人为的将房地产看成是只涨不跌的市场,即便是出现2008年出现的房价抑制,由于配套的措施不够周全,导致的结果是2009年房地产大涨,以及代表房地产利益集团的舆论宣传随之加大,从而使投资者排斥其他负面信息,加强了对房地产的A曲线形态的确认,以至于在2010年更为强硬的房地产政策出台后,房地产市场并未出现显着的减温,相反,广大投资者依然将房地产投资作为自己投资领域的首选方向,这样的结果就是房地产的投资需求热情不减,房价上涨依然具有相当的“投资者”基础。

    三、对策及建议

    (一)增加购置多套房产和持有多套房产的成本,大力发展廉租房和经济适用房

    增加购置房产和持有房产的成本会降低房产购置者和持有者的收益预期,从而会产生观望阶段。经过一段时间的理性回归,会使这些人在心理账户的上重新绘画曲线形状,分配曲线区间。加上廉租房和经济适用房对房地产刚性需求的影响,从而使房产购置者和持有者会减少对房地产的投资热情,转向更为理性的投资决策。

    (二)引导和管理舆论宣传的导向,避免利益集团对房产高收益预期的强化

    舆论宣传是房地产利益集团作为推动房地产价格上涨的重要工具之一。随着媒体传播形式的多样化,舆论宣传所带来的影响力已经不可同日而语,对大众来说,了解房地产市场和对房地产市场的预测无非都是来自于舆论的宣传,特别是具有一定知名度的媒体。而现在的媒体中可以完全独立于房地产市场之外的少之又少,造成的结果是房产不断上涨的舆论不断刺激着大众的神经,变相的推动了房地产更快的上涨。因此加强舆论宣传的管理也是不可忽视的手段之一。

第2篇：房地产需求范文

关键词：商业房地产；需求模型

一、商业房地产需求影响因素分析

影响商业房地产需求量的因素是多方面的，诸如国民经济发展水平、城市区域经济发展水平、商业地产本身价格、消费者收入水平和消费结构、区域发展程度、城市商业繁荣程度、消费者对未来的预期、商圈氛围、住宅小区的密集度、区域商业繁华程度、城市居民生活态度等等。这些因素中，有主次、直接和间接之分，每种因素的变化对商业房地产需求量的影响程度有所不同。人们通常把商业房地产价格和消费者收入水平作为诸因素中最主要最直接的两个因素。

这些影响因素如何对商业房地产需求量产生影响呢？

我们具体分析几个主要因素对商业房地产需求量的影响。首先就商业房地产价格来说，通常以商铺租金形式表现。由需求法则可以得出，一般说来，商品需求量与价格呈反方向变动。在其他条件不变的情况下，租金增加后房地产的需求量就会减少。而商业房地产却有其特殊性，商业房地产经营很大程度上依赖商圈氛围和商服繁华程度：当前期商圈氛围未形成时，商业房地产需求同价格呈反方向变动。而当商圈成熟，商服繁华度被培育起来后，租金价格的高涨并不会阻止商家的入住，反而会吸引更多的商家进入，因此需求量与价格在此时呈正方向变动。其次是人均收入水平对商业地产需求量的影响。人均收入水平主要体现了商业活动的繁华与否和居民支付能力的高低。很显然，人均收入水平和商业房地产需求量呈正方向变动。人均收入水平高，则对商业房地产的需求量大，反之，则对商业房地产需求量小。

二、商业房地产需求模型

1. 商业房地产需求模型相关指标

根据影响商业房地产需求的相关因素分析，商业房地产需求模型相关指标归纳如下：

（1）居民收入（Y）城市居民的预测消费能力和城市的人口数量、就业状况、产业结构、工资收入水平等因素有关。（2）居民消费占居民收入的比例（C）这与居民的消费结构、消费习惯、对未来的心理预期等有关。（3）工业消费品对于消费支出的倾向（C′）。城市商业房地产用于销售工业消费品，对于工业消费品的需求即意味着商业铺面的需求。（4）消费总额（Y′）随着社会的发展，居民的消费已不仅仅限于本地。对于一个城市，尤其对于大城市而言，会吸引越来越多的外来消费者。这对于促进本地的消费品需求，进而对于商业房地产需求具有特别重要的意义。（5）外来工业消费倾向（C）。外来消费支出不仅是工业消费品支出，还包括服务消费支出。单纯服务消费支出在外来消费中占据相当大的比重，不构成对商业铺面的需求。只有工业消费品的需求才构成了商户对商业铺面的直接需求。外来工业消费品消费倾向即是指外来工业消费品消费支出占外来总消费支出的比例。（6）商业房地产现有供给量（SE）包括所有提供商业房地产的面积，即大型购物中心和零星用房。（7）城市居民的外购消费倾向（C）。一般来说，当一个地区居民收入增加，除了会增加在本地采购，还会增加外购需求，比如旅游观光、外地教育等都会减少对本地商品采购。（8）商户的预期利润水平（RR）和房地产投资商的预期报酬（RI）。

2.商业铺面预测模型的建立

根据上述分析，可将商业房地产需求分为商业房地产总需求和商业房地产净需求。其中，商业房地产总需求是指该城市的铺面容量，或称承载力；商业房地产净需求指某一时期城市商业房地产的容量缺口。分别建立其需求模型如下：

（1） 商业房地产总需求模型

Sr=f(y,y′,C,C′,C,C,RR,RI,ε)①

式中ε指其它偶然性因素，Sr指铺面总需求，其余同前。

（2）商业房地产剩余需求模型

SL＝f(y,y′,C,C′,C,C,SE,RR,RI,ε)②

SL指房地产剩余需求，其余同前。

（3）本市居民消费品消费需求预测

M＝C′・C・Y③

Y＝W・N・W + N′・W′④

式中：M―本市居民消费需求；W―平均工资水平；ω―就业率；N―城市人口；N′―退休人员人数；W′―退休人员平均退休金；其余同上。

（4）外来消费品消费需求预测

M′＝C・Y′⑤

Y′＝NE・C ⑥

式中：M′―外来消费品消费需求；Y′―外来消费能力；NE―外来人口数；

C―外来人口平均消费水平。

（5）城市居民外购消费需求

M′＝C′・C・Y⑦

Mr＝M+M-M= C′・C・Y+ C・Y′-C′・C・Y ⑧

= C′・C・(W・N・ω+N′・W′)+ C・NE・C-C′・C・Y

式中：M―本市居民外购消费需求；MT―总消费需求。

（6）铺面总需求预测

Sr=Mr/m′ ⑨

式中：m′―单位铺面面积获取正常利润条件下的平均销售额。

（7）剩余铺面需求预测

SL=Sr-SE⑩

式中：SL―剩余铺面需求；SE―已有铺面供给。

在求得铺面剩余需求后，投资商可以将其与拟开发量进行比较进行决策，避免投资的盲目性。

三、实例分析

根据调查得知某城市基本情况为：现有人口57万人，该城市居民年人均可支配收入10000元，市财政年总支出16.1亿元，增长速度分别为5％和11.7％，财政支出消费倾向0.25。根据有关预测表明居民平均消费倾向0.75，工业消费品对于消费的平均倾向为0.94；外来直接收入3144万元，其中消费品消费支出占34％。现该城市中心商业区平均铺面租金600元/月・，平均销售毛利15％，商户预期净利润率达10％。现有铺面可出租面积60000。某投资商在该地区建设一座购物、娱乐的综合购物中心，试分析其购物中心出租铺面的市场承受能力。

1.居民消费能力估算

Mr＝10000×57×0.94×0.75×（1+15％）+161000000×（1+11.7）×0.25+3144×0.34

＝1312496万元

2.单位铺面面积获取正常利润条件下的平均销售额m的估算

15％m′-600×12＝10％m′

由此可得，m′＝14.4万元/

3.铺面总需求能力预测

ST＝1312496/14.4＝91146

4.剩余需求能力SL确定

SL＝91146-60000＝38307

由此可以看出，该投资商面对的是一个竞争并不甚激烈的市场，对于选择该项目仅从出租铺面上看，出租风险不大，若仅进行铺面开发经营，投资商可以考虑选择适当的投资规模进行投资。

作者单位：平顶山工学院

参考文献：

[1] 王学发等.房地产开发企业的供应链管理模式[J].河南城专学报,2001,4:32-33.

第3篇：房地产需求范文

一、房地产市场需求影响因素分析

1.人口因素

中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至2008年末,全国总人口数超过13亿,自然增长率超过5‰。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。

如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。

20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内,我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。

同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用,使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此,我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。

2.城市化因素

目前,中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%。按“十一五”规划要求,2010年我国城市化率将达到47%,预计2020年会达到60%。

城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算,保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口,这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此,城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。

人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加,而且还在很大程度上改变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。

3.收入因素

随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国家统计局的数据显示,2007年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4140元和13786元,扣除价格上涨因素,分别比上年增长9.5%和12.2%;2008年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨8.0%和8.4%。

根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高,使其对住房的要求也随之发生变化。“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要,而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此,由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。

4.城市拆迁改造因素

随着工业化和城镇化的快速发展,各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示,全国每年的拆迁计划约为1.3亿平方米,实际拆迁面积约为1亿平方米。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求,也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。

5.投资投机因素

随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行,国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场,房地产投资投机需求明显增加。根据投资投机资金来源不同,可以简单地将其分为国内资金和国外资金。

首先来看国内资金投资因素方面:由于社会保障体系的滞后,国内居民对医疗、教育、养老等保障缺乏信心,对未来生活的不确定性深感担忧;而储蓄利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素,使得很多居民将可居可租可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。

国外资金青睐中国房地产投资投机的原因主要有两个:首先,随着中国经济在世界经济中地位的不断提升,他们需要不断增加在中国的资产配置比例;其次,人民币的升值使他们有希望获得汇率和房地产价格上升的双重收益。

二、消费者实际支付能力分析

尽管房地产市场潜在需求旺盛,但是这些需求能否得到有效的支撑和释放,还要重点关注消费者实际支付能力的强弱。

分析消费者的实际支付能力,首先可以采用国际上通用的“房价收入比”进行衡量,即通过一套适于居住的房地产价格与一个家庭年均收入的比值进行分析。按照世界银行给出的标准,房价收入比在3～8之间为合理区间。例如日本的房价收入比约为5,美国的房价收入比约为3,旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等国际主要城市的房价收入比约为4.4～8.5。据统计,由于近几年来国内房价的持续大幅提升,我国的房价收入比已超过10,远高于国际平均水平,北京、上海、深圳等主要城市的房价收入比已超过13。这意味着如果不吃不喝,一个中国普通家庭购买一套住宅至少需要10年时间。显然从这个角度分析,中国消费者的实际支付能力并不高。然而,从目前全国的实际情况来看,中低收入家庭的实际购买能力确实很低,购房主力军实为中等偏上、高收入,以及最高收入的消费群体。从各个收入阶层分别来看,中等偏上收入阶层的房价收入比基本低于6。

其次,仅以房价收入比并不能完全说明消费者的实际支付能力,考虑到中国国情,还有必要从其他角度进行分析。国际金融危机袭来,当发达国家普通居民尽可能缩减一切开支时,中国国内的消费总额却屡创新高。这主要是由中外居民的生活、消费习惯差异引起的。由于社会保障体系还不完善,教育、医疗、养老等方面缺乏基本保障,中国居民较其他国居民更具储蓄习惯。据国家统计局数据显示,2008年中国国内城乡居民储蓄存款超过22万亿元,储蓄总量位于世界第一位,人均储蓄额约为1.7万元。按照以上数据进行简单计算,则三口之家的平均储蓄额将超过5万元。如果再考虑国内贫富差距较大等因素,中等偏上、高收入以及最高收入家庭的平均储蓄额很可能达到十几万、几十万,甚至更多。

对于房地产消费,综合以上两个方面的分析可以得出以下结论:中低收入家庭基本不具备支付能力,他们需要通过建设完善的住房保障体系,以经济适用房、廉租房、限价房等形式解决其住房问题;而中等偏上、高收入,以及最高收入家庭的实际支付能力较强,完全具备购房能力,是现阶段推动房地产市场需求旺盛的主要消费群体。

参考文献:

[1]中华人民共和国国家统计局,2008中国统计年鉴[m].北京:中国统计出版社,2009

[2]牛凤瑞等:中国房地产发展报告no4[m].北京:社会科学文献出版社,2007

[3]国家统计局综合司,2008年国民经济总体保持平稳较快发展.中华人民共和国国家统计局网,2009

[4]国家统计局综合司,2007年国民经济总体保持平稳较快发展.中华人民共和国国家统计局网,2008

[5]国家统计局,中华人民共和国2008年国民经济和社会发展统计公报.中华人民共和国国家统计局网,2009

[6]国家统计局,中华人民共和国2007年国民经济和社会发展统计公报.中华人民共和国国家统计局网,2008

[7]肖元真 李薇洁:我国2006年房地产发展现状和2007年前景展望[j].当代经济管理,2007,29(1):27～31

第4篇：房地产需求范文

住宅产业广受好评。甚至推断住宅业能持续长时间拉动城市经济发展。但是由于各个城市的经济内涵具有显著差异,从长远来看,即使是同一经济政策也有发展成为不同性质城市的结果。以一些一线城市为例,比如北京和大上海,从客观上来说,在其特定的社会经济背景下,这种房地产行业可以大量吸引国内外投资,特别是高质量的投资,城市的经济含量的增加,对城市化进程的发展起到了重要的支撑作用,强大了城市的辐射作用,对于住宅产业的快速发展具有一定合理性。

二、管理拆迁职能及其作用分析

随着城市建设发展的需求,城市建筑进行一系列房屋拆迁,经过政府相关部门审批,对于城市规划区域的一系列土地,进行拆除城市房屋的工作,被拆迁人的补偿安置是由拆迁人负责的。行政和民事相互交叉就会形成房屋的拆迁行为,在行政主管机关的批准下,在相关行政机关的管理监督下,涉及在内的三方,分别为,被拆迁人,拆迁人以及房屋拆迁相关部门。行政法律关系对此作出直观显现,同时也隐喻着民事法和行政法之间的相互交叉,渐趋融合的方式。经由相关部门进行房屋拆迁许可证的发放时,其许可证中要明确载明拆迁范围,拆迁人,以及拆迁期限等一些项目,并通过房屋拆迁公告进行公示。拆迁人与房屋拆迁管理部门应对拆迁人做好适度的宣传,解释工作。

三、关于开发经营管理中的一系列作用的剖析

不断提升的投资意识随着房地产改革的发展而日益深化加强,在居民与职工之间逐步形成了个人投资建房。比如在1996年,一项以房改房为主题的安居工程项目被突出,按照国家相关法律政策的规定,对于经济适用房的建设,国家进行一系列的税收减免,职工承担建房成本,政府投入大规模土地,开发企业的利润最高为3%,经济不富裕的人们因此有了自己的楼房,有利于促进城区内住房面积得到彻底改变,居住楼房化的切实实现,城市现代化得到极大程度的迈进,不断向着城市现代化迈进。在各种住宅产业的优先发展的具体措施中,住宅交易税费的降低,经济适用房的确立,住房的分配货币化等各种措施都能有效减少住宅商品房之下,对金融业与城市经济的威胁。显然随着日沪白勺增长,一种非常明显的拉动作用产生。在有段时间内,优先发展住宅产业对于城市经济发展起到的作用是异常明显的。住宅产业广受好评。甚至推断住宅业能持续长时间拉动城市经济发展。但是由于各个城市的经济内涵具有显著差异,从长远来看,即使是同一经济政策也有发展成为不同性质城市的结果。以一些一线城市为例,比如北京和大上海,从客观上来说,在其特定的社会经济背景下,这种房地产行业可以大量吸引国内外投资,特别是高质量的投资,城市的经济含量的增加,对城市化进程的发展起到了重要的支撑作用,强大了城市的辐射作用,对于住宅产业的快速发展具有一定合理性。

四、对于物业管理的作用剖析

对于国家一系列的物业管理法律法规要认真贯彻落实。其中包括的内容有,负责指导与监督召集业主大会以及业主委员会的组件,对物业管理企业的资质进行一系列的审查,报批工作,召开一系列的物业管理招标,投标管理。对负责物业的公用部门,进行一系列维修资金的归集,须筹以及一系列的审配监督管理工作。在一系列的审批监督管理工作的过程中,对于违反物业管理规定的行为要进行严格查处。物业管理服务的标准及其收费标准要进行详细制定,并且得到相关部门的落实监督。物业管理企业行业书籍与理论调研要得到统计,对住宅室内的装饰,装修管理要进行一系列的指导;在物业管理的前期阶段对于物业承接要详细检验,对物业管理政务进行一系列公开的指导;并且一系列的物业管理区域要进行供暖管理工作;进行一系列的物业管理行业的通知的拟定,并且进行一系列通报,简报等文件方式,对于物业管理企业业主委员会的投标进程也要认真负责。对物业管理的档案进行一系列的收集,分类以及保持工作。

五、结语

第5篇：房地产需求范文

房地产过于浓厚的投资品特性夸大房价上涨压力

回顾中国房地产市场演进的历程,在2005年之前,房地产价格与主要金融变量之间保持了微弱的相关性,表明当时的购房者主要是以消费性的自主需求为主,房地产市场的走势总体平稳。但是,从2005年之后,房地产的投资品特性日益显著,直接成为房地产价格显著上涨的重要推动力。从这个意义上说,当前的房地产市场调控,就是更为强调房地产的消费品特征,而试图通过种种政策措施,来抑制其投资品特性。从房地产的投资品特性角度看,其推高房价的机制有多种表现形式:城市化和土地供给的低弹性,在投资气氛浓厚的环境下预设了地价与房价上涨的预期首先,城市化意味着工业、住宅与商业用地需求的增加,这为投资气氛浓厚条件下地价与房价上涨提供了一个重要条件:截至2008年,北京和上海的城市化率分别为84.9%、88.6%,已经打到发达国家的平均水平,全国平均水平也有明显的上升。这至少在三个层面增加了城市用地需求:其一是增加对工业用地的需求;其二是需要更多的住宅与商业用地;其三是加大了对城市公共用地的需求。如果短期内难以形成大量形成土地供给,那么土地需求的激增必然产生地价和房价上涨的预期。其次,土地的所有权垄断决定了土地供给的低弹性,这为投资气氛浓厚条件下地价与房价上涨提供了另外一个必要条件:从近几年的土地供应情况看,2003年土地“招拍挂”制度改革以来,除了2007年土地供应量有所增加外,其余各年几乎没有增加过。在投资气氛浓厚的氛围下,这里的一个相应结果就是地价的上涨预期不断形成并自我强化,并进一步推动房价上涨的预期。

宽松的金融政策是投资特性显著环境下地价与房价上升的充分条件历史经验表明,宽松的金融条件是资产价格上涨甚至产生资产泡沫的适宜土壤,无论是日本80年代的房地产泡沫,还是今天中国一线城市的房地产泡沫都与极其宽松的金融条件密切相关。表现在相关关系上,就是房地产价格与销售额越来越多地受到货币供给量、银行信贷等货币变量的影响。在投资渠道狭窄的环境下,房地产成为重要的投资品,而且是中国现有的所谓投资品中能够合法拥有投资杠杆的少数几个投资品之一。根据初步的测算:2005年之前,M2每增加1个百分点,会引致房地产销售额同比1.2个百分点的上升,M2对房地产销售的解释度为3.76%;2005年,这一关系发生了较大变化,M2与房地产销售额相关性提高了近3倍,而且解释度也增加到48.3%。可见房地产的金融资产属性不断加强,受货币供给量的影响也逐渐显著,宽松的流动性使投机成为可能。

投资主导房地产需求带来经济结构的扭曲

房地产具有一定的投资品特性是可以理解的,但是在特定的市场环境下,过于浓厚的投资品特性必然使得房地产市场充满的投机气氛,不仅容易导致房价在短期内的异常上涨,而且也给经济带来结构性问题,例如稀缺资源的无效利用、资产与财富保有的两极分化、家庭收入可承受能力的恶化等。从这个角度观察,以新国十条为代表的新一轮房地产调控,正在试图推动房地产从投资品特性主导,逐步恢复到消费品主导。

过于强烈的房地产投资品特性导致稀缺资源的无效使用

房地产过于强烈的投资品特性所引发的第一个结构性问题就是:土地有效供给的减少、低效利用及房屋的空置。首先是土地有效供给的减少和低效使用。在土地作为资产被保有的情况下,对于土地所有者即政府而言,在希望或急需土地出让收入补充财政缺口之前,会倾向于选择等待最好的时机或最高的价格将其出让。其次是房屋空置面积居高不下。房地产作为资产被保有的情况下,为了降低资产变现的交易成本,所有者可能不会轻易将其出租,而是选择空置。因为如果出租出去,房客迁入,就会使房地产的权利关系变得复杂,从而增加将其出售时的困难。同时快速上涨的房价也使得投资者忽视租金的收入等。

过于强烈的房地产投资品特性使得资产保有和财富分配的两极分化

过于强烈的房地产投资品特性所引发的第二个问题是资产保有和财富分配的两极分化。首先是,土地所有者与土地使用者之间财富分配的两极分化。在当今中国,地方政府是唯一的土地所有者,在地价高涨的情况下,这种所有者身份为地方政府提供了源源不断的资产性收入;相反,土地使用者,无论是商业用地还是住宅用地的使用者,都不得不承担土地价格高涨的成本。这一关键性区别成为政府部门与非部门之间财富分配两极分化的一种最重要的机制。

据初步统计,2009年全国通过土地招拍挂实现的出让价款高达1.5万亿,相对于2008年的9070亿上涨了65%,这种的财富获取机制造成土地所有者与使用者之间严重的收入分配不公。其次是不同区域、不同城市之间财富分配的两极分化。由于城市化进程在不同区域、不同城市之间存在巨大的差距,地价上涨的分布在区域性上是极不平衡的。这样一来,并非所有的地方政府都能均等地享受到土地资产溢价的收益。2009年北京、上海、深圳和杭州的平均地价分别是7582、10338、11607、19533元,而武汉、重庆、西安和沈阳等二线城市的平均地价仅为2535、2143、2424和1885元;同时,一线城市的地价上涨率也远远超过二线城市。这样一来,不同区域的地方政府所享受的土地资产收益存在巨大的差距,考虑到地方政府土地出让收入的大部分用于城市基础设施建设,那么这种财富分配机制一定程度上恶化了区域之间经济发展的不平衡。再者是有房者与无房者之间财富分配的两极分化。房价高涨的情况下,在一线城市保有房产的家庭与二、三线城市保有房产的家庭之间、有房者与无房者之间,资产和财富的差距被严重拉开,从而在不同家庭之间产生资产保有的两极分化。

过于强烈的房地产投资品特性成为经济结构调整的障碍

扩大内需一直是中国经济结构调整和宏观政策最重要课题之一。然而反观现状,扩大内需的一个最主要的方面就是增加对住宅的消费,以及与住宅相关的市政工程与公共服务投资支出。目前,即使与世界发达国家相比,中国家庭的消费生活水平应该说已有明显进步,然而在居住生活方面,却与发达国家甚至许多新兴国家都存在很大的差距。其中的重要原因是地价与房价高涨。基于此,家庭收入的绝大部分预算不得不花费在购买住宅上,或者将收入的绝大部分用于储蓄,以备未来的购房支出。由于多数家庭仍未满足改善性住房需求,因此房价高涨、储蓄持续增加、消费持续下降成为同一问题的三个方面。从初步的相关性分析结果来看,房价每上涨1个百分点,储蓄率就会提高近0.5个百分点。

房地产需求从投资需求向消费主导转型的基础条件初步显现

从多个层面的情况判断,当前实现这种转变的基础条件已初步显现。

土地推出与成交数量明显上升,地价上升预期得到抑制

土地有效供给的增加是抑制地价与房价上涨预期的必要条件。从中国指数研究院的数据看,近期(6.28―7.04)监测的20个主要城市共推出土地211宗,环比增加115%;推出土地面积1162万平方米,环比增加112%。成交面积480万平方米,环比增加98%。同时,由于土地供给的大幅度增加,这20个城市土地成交均价降幅十分明显,环比下降49%。

房屋供给量上升与成交量下降,抑制房价上涨的预期

从供给方面的因素看,目前北京、上海、深圳和广州的住宅可售套数分别是91412、40551、23060、37655套,按照最近的消费进度,这四大城市的库存消化周期将分别是14、5、17.5、7个月。从需求方面的因素看,新一轮调控以来,一线城市以及全国各主要城市的成交量已经大幅度萎缩,仅从6月份的数据看,四大一线城市的成交量同比下滑约在65%～75%之间。因此,从房地产市场供给与需求的基本情况,我们可以判断,一线城市的房价上涨预期已初步得到抑制。

紧缩的信贷政策将严厉抑制投机性需求

首先,2009年底M2同比增速创下历史高点,但是2010年以来信贷投放大幅度回落,并且在连续3次上调存款准备金率和公开市场回笼资金的冲击下,M2增速已经持续、快速下滑,连续6个月累计回落近9个百分点。如果采用“M2-实际GDP增速-CPI”这个指标来衡量当前货币市场的宽松程度,那么到目前为止,货币市场持续收缩,已经接近历史平均值即5%左右的水平。其次,居民中长期消费贷款和个人按揭贷款的减少意味着家庭正在经历去杠杆化,投机性需求可能在一些局部城市会陆续离场。截至5月份,居民中长期消费贷款与按揭贷款保持了一致性下降趋势,其中较4月份新增中长期消费贷款下降330亿,按揭贷款较4月份累计同比下降了13个百分点。除非三、四季度信贷政策有年放松,否则未来个人按揭贷款将保持下降趋势,投机性需求将持续萎缩。

去库存周期:投资主导向消费主导转化进程中的估值调整

市场供给与需求结构的逆转、紧缩性信贷政策对价格上涨预期的抑制意味着在当前的情况下,房地产从投资属性主导,逐步转型到消费品属性主导正在成为政策努力引导的目标之一,而去库存是完成这种转化和短周期调控的重要观察阶段。

去库存周期调整下,房地产行业趋势成长机会降低

首先,去库存的第一阶段通常表现为量缩价滞,估值处于动荡调整期。在当前环境下,去库存是房地产需求向消费主导转化的起步,而去库存的第一阶段通常表现为量缩价滞:在这一阶段,从开发商的角度看,在资金流的紧缩达到临界水平之前,没有降价销售的动力,从购房者的角度看,由于房价下跌趋势没有形成,或者下跌预期不明朗,只有部分自主性需求或改善性需求开始释放。

在去库存调整时期,房地产板块出现巨幅波动。从新一轮调控开始,资本市场上的房地产板块指数已连续大幅度下调。综合来看,板块较2009年的高点,累计跌幅超过50%。从估值水平来看,历史上房地产板块的动态PE一般高于上市A股平均的动态PE,折价的情况很少发生。最近的一次折价出现2008年的宏观调控,使行业趋势发生改变,从而使2008年9～10月份的最高折价高达-7.7。截止到目前,房地产板块的动态PE对A股溢价已处于历史低位。

其次,去库存的第二阶段通常表现为量升价跌,房地产上市公司的估值水平处于徘徊调整期。

在这一阶段,随着新一轮调控政策的落实引向深入,从开发商的角度看,资金流压力不断加大,降价销售的动力逐渐强化,而且原有库存和新库存的累积(新库存将在2010年四季度初大量增加)开发商的承受能力不断减弱;从购房者的角度看,基于比较明确的、普遍的降价预期,成本与收益的权衡促使住房的真实需求较快释放,表现在相关指标上,就是可能观察到成交量逐渐见底回升。

更为重要的是,在去库存的最后时期,随着成交量的不断回升,房价也将止跌回调,政策趋于稳定。此时,估值水平在低位经过较长时期的徘徊与盘整后,很可能在一个新的起点上完成动量的切换。

那么,这种徘徊何时会趋于结束?从目前的情况看,2010年第三、四季度是新增库存大量形成的时期,因此这将会是房价出现最大幅度下调时期。一旦房价下调的最大幅度已经完成,那么去库存的速度会大大加快,短周期调整也可能接近尾声,以实际需求推动的消费主导型需求进场,启动新一轮房地产行业发展的增长动力的“换挡”

房地产上市公司的新一轮估值驱动因素将逐步切换到消费层面

如果去库存与去投资过程逐步结束,那么房地产需求投资主导向消费品主导的转化就会推进,除非出现极度宽松货币条件,否则消费主导转移到投资主导将是一个不容易完成的趋势。如果这个判断成立,则房地产行业新一轮的行业价值增长点也将由消费品属性所产生价值增量空间所决定。

总体上,消费驱动下的估值水平将由“量”而非“价”主导

如果房地产市场需求的主导因素由投资层面转化到消费层面,那么估值水平的驱动将由“量”而非“价”主导。大量保障性住房的建设,也抑制了总体房价水平的大幅上涨。这意味着行业利润率的上升空间将取决于成交量的上升,而非价格的高涨。那么,从这个角度看,中长期来看,驱动“量”的最大因素仍然来源于持续的城市化进程,带来坚实的实质性消费需求。这既包括大量保障性住房的建设,也包括商品住宅的建设。

结构上,估值水平的价值增“量”来源于多个渠道价值增量之一:一线城市郊区化进程带来对住宅的需求增量

目前,北京、上海、深圳、广州和天津等一线城市的城市化率已经接近发达国家的城市化水平。从国际经验看,这些一线城市将进入郊区化阶段,未来可能将形成以其为中心的城圈。未来随着郊区化的逐步推进,这些城市中心的人口将不断向郊区分流,同时也将提供潜在的住宅需求。

消费品属性的价值增量之二:二、三线城市加速推进的城市化产生的真实需求整体上,尽管2009年中国的城市化率已接近46.6%,但是中国的城市化进程在区域之间以及各城市之间存在较大的差距,目前仍有17个省市的城市化率低于全国水平,甚至还有部分省市的城市化率尚不足30%。因此,从区域上看,未来中西部地区,从城市上看,未来二、三线城市,将会面临更为广阔的城市化空间。这也将为房地产市场的提供相应的发展机会。消费品属性的价值增量之三:居住条件的标准提高以及家庭的小型化、农民工的市民化等将催生更大的改善性需求。

投资主导房地产需求带来经济结构的扭曲

房地产具有一定的投资品特性是可以理解的,但是在特定的市场环境下,过于浓厚的投资品特性必然使得房地产市场充满的投机气氛,不仅容易导致房价在短期内的异常上涨,而且也给经济带来结构性问题,例如稀缺资源的无效利用、资产与财富保有的两极分化、家庭收入可承受能力的恶化等。从这个角度观察,以新国十条为代表的新一轮房地产调控,正在试图推动房地产从投资品特性主导,逐步恢复到消费品主导。

过于强烈的房地产投资品特性导致稀缺资源的无效使用

房地产过于强烈的投资品特性所引发的第一个结构性问题就是:土地有效供给的减少、低效利用及房屋的空置。

首先是土地有效供给的减少和低效使用。在土地作为资产被保有的情况下,对于土地所有者即政府而言,在希望或急需土地出让收入补充财政缺口之前,会倾向于选择等待最好的时机或最高的价格将其出让。其次是房屋空置面积居高不下。房地产作为资产被保有的情况下,为了降低资产变现的交易成本,所有者可能不会轻易将其出租,而是选择空置。因为如果出租出去,房客迁入,就会使房地产的权利关系变得复杂,从而增加将其出售时的困难。同时快速上涨的房价也使得投资者忽视租金的收入等。

过于强烈的房地产投资品特性使得资产保有和财富分配的两极分化

过于强烈的房地产投资品特性所引发的第二个问题是资产保有和财富分配的两极分化。首先是,土地所有者与土地使用者之间财富分配的两极分化。在当今中国,地方政府是唯一的土地所有者,在地价高涨的情况下,这种所有者身份为地方政府提供了源源不断的资产性收入;相反,土地使用者,无论是商业用地还是住宅用地的使用者,都不得不承担土地价格高涨的成本。这一关键性区别成为政府部门与非部门之间财富分配两极分化的一种最重要的机制。

据初步统计,2009年全国通过土地招拍挂实现的出让价款高达1.5万亿,相对于2008年的9070亿上涨了65%,这种的财富获取机制造成土地所有者与使用者之间严重的收入分配不公。其次是不同区域、不同城市之间财富分配的两极分化。由于城市化进程在不同区域、不同城市之间存在巨大的差距,地价上涨的分布在区域性上是极不平衡的。这样一来,并非所有的地方政府都能均等地享受到土地资产溢价的收益。2009年北京、上海、深圳和杭州的平均地价分别是7582、10338、11607、19533元,而武汉、重庆、西安和沈阳等二线城市的平均地价仅为2535、2143、2424和1885元;同时,一线城市的地价上涨率也远远超过二线城市。

这样一来,不同区域的地方政府所享受的土地资产收益存在巨大的差距,考虑到地方政府土地出让收入的大部分用于城市基础设施建设,那么这种财富分配机制一定程度上恶化了区域之间经济发展的不平衡。再者是有房者与无房者之间财富分配的两极分化。房价高涨的情况下,在一线城市保有房产的家庭与二、三线城市保有房产的家庭之间、有房者与无房者之间,资产和财富的差距被严重拉开,从而在不同家庭之间产生资产保有的两极分化。

过于强烈的房地产投资品特性成为经济结构调整的障碍

扩大内需一直是中国经济结构调整和宏观政策最重要课题之一。然而反观现状,扩大内需的一个最主要的方面就是增加对住宅的消费,以及与住宅相关的市政工程与公共服务投资支出。目前,即使与世界发达国家相比,中国家庭的消费生活水平应该说已有明显进步,然而在居住生活方面,却与发达国家甚至许多新兴国家都存在很大的差距。其中的重要原因是地价与房价高涨。基于此,家庭收入的绝大部分预算不得不花费在购买住宅上,或者将收入的绝大部分用于储蓄,以备未来的购房支出。由于多数家庭仍未满足改善性住房需求,因此房价高涨、储蓄持续增加、消费持续下降成为同一问题的三个方面。从初步的相关性分析结果来看,房价每上涨1个百分点,储蓄率就会提高近0.5个百分点。

房地产需求从投资需求向消费主导转型的基础条件初步显现

从多个层面的情况判断,当前实现这种转变的基础条件已初步显现。

土地推出与成交数量明显上升,地价上升预期得到抑制

土地有效供给的增加是抑制地价与房价上涨预期的必要条件。从中国指数研究院的数据看,近期(6.28―7.04)监测的20个主要城市共推出土地211宗,环比增加115%;推出土地面积1162万平方米,环比增加112%。成交面积480万平方米,环比增加98%。同时,由于土地供给的大幅度增加,这20个城市土地成交均价降幅十分明显,环比下降49%。

房屋供给量上升与成交量下降,抑制房价上涨的预期

从供给方面的因素看,目前北京、上海、深圳和广州的住宅可售套数分别是91412、40551、23060、37655套,按照最近的消费进度,这四大城市的库存消化周期将分别是14、5、17.5、7个月。从需求方面的因素看,新一轮调控以来,一线城市以及全国各主要城市的成交量已经大幅度萎缩,仅从6月份的数据看,四大一线城市的成交量同比下滑约在65%～75%之间。因此,从房地产市场供给与需求的基本情况,我们可以判断,一线城市的房价上涨预期已初步得到抑制。

紧缩的信贷政策将严厉抑制投机性需求

首先,2009年底M2同比增速创下历史高点,但是2010年以来信贷投放大幅度回落,并且在连续3次上调存款准备金率和公开市场回笼资金的冲击下,M2增速已经持续、快速下滑,连续6个月累计回落近9个百分点。如果采用“M2-实际GDP增速-CPI”这个指标来衡量当前货币市场的宽松程度,那么到目前为止,货币市场持续收缩,已经接近历史平均值即5%左右的水平。其次,居民中长期消费贷款和个人按揭贷款的减少意味着家庭正在经历去杠杆化,投机性需求可能在一些局部城市会陆续离场。截至5月份,居民中长期消费贷款与按揭贷款保持了一致性下降趋势,其中较4月份新增中长期消费贷款下降330亿,按揭贷款较4月份累计同比下降了13个百分点。除非三、四季度信贷政策有年放松,否则未来个人按揭贷款将保持下降趋势,投机性需求将持续萎缩。

去库存周期:投资主导向消费主导转化进程中的估值调整

市场供给与需求结构的逆转、紧缩性信贷政策对价格上涨预期的抑制意味着在当前的情况下,房地产从投资属性主导,逐步转型到消费品属性主导正在成为政策努力引导的目标之一,而去库存是完成这种转化和短周期调控的重要观察阶段。

房地产上市公司的新一轮估值驱动因素将逐步切换到消费层面

如果去库存与去投资过程逐步结束,那么房地产需求投资主导向消费品主导的转化就会推进,除非出现极度宽松货币条件,否则消费主导转移到投资主导将是一个不容易完成的趋势。如果这个判断成立,则房地产行业新一轮的行业价值增长点也将由消费品属性所产生价值增量空间所决定。

总体上,消费驱动下的估值水平将由“量”而非“价”主导如果房地产市场需求的主导因素由投资层面转化到消费层面,那么估值水平的驱动将由“量”而非“价”主导。大量保障性住房的建设,也抑制了总体房价水平的大幅上涨。这意味着行业利润率的上升空间将取决于成交量的上升,而非价格的高涨。那么,从这个角度看,中长期来看,驱动“量”的最大因素仍然来源于持续的城市化进程,带来坚实的实质性消费需求。这既包括大量保障性住房的建设,也包括商品住宅的建设。结构上,估值水平的价值增“量”来源于多个渠道价值增量之一:一线城市郊区化进程带来对住宅的需求增量

目前,北京、上海、深圳、广州和天津等一线城市的城市化率已经接近发达国家的城市化水平。从国际经验看,这些一线城市将进入郊区化阶段,未来可能将形成以其为中心的城市圈。未来随着郊区化的逐步推进,这些城市中心的人口将不断向郊区分流,同时也将提供潜在的住宅需求。

第6篇：房地产需求范文

论文关键词：城市化,住房需求,流动性需求,发展策略

中小企业是国民经济中一支重要的力量，在世界各国的经济发展中都起着战略性作用。国际经济界、学术界普遍认为，中小企业将是21世纪经济发展的主角。中小房地产企业作为中小企业的重要组成部分，其在房地产行业中也具有举足轻重的作用。当前，我国房地产业正处于高速发展时期，总投资额年平均增长约为24％。目前，我国大型房地产企业不足1000家，仅占企业总数的5％左右；而中小房地产企业数量众多，占总数的95％左右。近年来，房地产作为我国经济增长的引擎和支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。房地产业作为我国的支柱产业，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长的态势。

1城市化进程的加快所引发的房地产需求

从房地产需求上看，城市化进程的加快，更刺激了房地产的需求。从“十二五”时期开始起步，用20年时间解决中国“半城市化”的问题。也就是说，以平均每年2000万人的速度，从2010到2030年基本解决已经在城市中的以及未来进城的4亿农民工及其他们愿意留在城市生活的家属的市民化问题，中国统计局的数据表明，2009年中国城市化率46．6％，这个数字低于世界平均水平，到2020年中国14．31亿人（根据联合国的测算），中国城市化率将达到55％（中国官方预测），则2020年城镇人口为7．8705亿人，按照人均居住面积30平方米计算，到2020年城镇居住面积需要增加至236．12亿平方米。相当于截止到09年177．5亿平方米的1．33倍，即未来10年城市化带来的新增住宅需求是建面58．62亿平方米，即年新增刚性需求5．862亿平方米。所以在相当长的一段时间内，住房供应需保持高增长才能满足需求。

住房需求“1+1”原理

任选一个人在城市里，都要至少有一张床有一间房；一个人居住于某地，起码要有一张床，稍有条件的则要有间房供其居住，这是典型的流动性住房需求。这是一个再简单不过的世间道理。“中国人口总量世界第一，所以房子的数量也必然是第一”。在当代中国，影响住房需求的关键是要看人口的移动。移动带来增量需求，也带来了我们难以解决的城市住房供需矛盾。在这里有必要重提“春运”这个让国人一年一次无比敏感的字眼。官方公布的数据：2012年全国春运客流量达到惊人的31亿人次。这个数字在2010年时是25亿，2005年则是17.9亿。

春运客流总量是全国就业流动人口的直接体现。这一点，相信不会有人有所质疑。也就是说，这个宠大巨量的流动人口除了在自己家乡的房和床之外，在他们的工作生活地，至少还要有他们的一张床和一间房。而我们从2005年到2008年，再到2012年春运数字增长之快速变化之大，无疑也可以让我们得出这样的结论：这七年间，随中国流动人口的急速增加，就业目的地城市的住房需求也一定在同步快速增长。我们再去看中国城市的房地产，这七年间，中国房地产恰恰是最快速增长的七年。信息和交通等物质条件的快速改善，对中国牵动世界的城市化进程起到了巨大的助推作用。特别是近年高速公路网络化建设和高铁超速建设，便捷的交通大大提高了人口流动的速度和频率。

在中国近三十年高速经济增长过后，我们至今仍面对着有目共睹的巨大的城乡差距、东西部差距、沿海与内地差距，我们仍存在甚至还在继续扩大着城乡民众接受教育的差距、医疗保健以及救护的差距、生活资源享受的差距、社会公共设施享受的差距，以及个人寻找发展、就业、创业机会的差距。

在计划经济时代最束缚人们的户藉制度已被对绝大多数人所无视的现今中国，在交通、通讯物质条件大为改善的形势之下，上述的这些差距逼使不单是农村进入的人口，而且包括小城市、小地方城镇的人口多数涌向大城市、中心城市。进而造成大城市中心城市日益紧迫严重的住房需求压力。

“人往高处走”构成了当今中国经济和社会发展现状促使的人口往城市集中流动的基数规模。而出于创富和安全的需求，则让当代中国财富和富有人群过于密集的涌入大城市。

回顾过去七、八年间中国房地产急速增长的规律，我们不难发现，房地产发展最快、房价上涨领先的城市，绝大多数与这些城市的辐射力有着非常直接的关系。也就是说，一个城市的辐射范围越强，外来人口涌入的压力也就越大，房地产上涨也就越快。比如北京、深圳、上海这几个城市，其辐射外来住民的范围都是全国甚至全世界；杭州、成都、大连、青岛等城市属于区域性中心辐射城市，这些城市的房地产市场主体上都被外来购房人群所主导。

从马斯洛人的需求层次理论去看，乡镇和小城市先富裕起来的民众移居至大城市，符合马氏理论的“安全需求”。山西煤老板在山里一夜暴富后，先想的是要把妻小父母以及他的财产移到相对安全的大城市；小县城里靠手工作坊积累起财富的江浙农民，也要想着把儿女送到上海、北京去上学前途才有保障。

改革开放物质生活水平的改善让中国大陆13亿人口解决了生存的基本需求。

但对于13亿人口基数下涌现的巨量的巨富阶层和中产阶级，离开“小地方”进入大城市是多数人必然的选择。所以就有了“村里的去县里，县城里的去省城，省城的人去京、沪、深，大城市的人向国外移民”这样一幅世界前所未有的、庞大的移民洪潮线路图。

2人口增长所引发的房地产需求

从人口总量方面来看，当前仍处于人口红利期间，人口绝对数量和婚育比列的提升将有效支撑房地产市场的刚性需求。从人口层面分析，对住房的需求将很难在五年内有所下降，因此预测在2012年房地产市场的潜在需求依然保持旺盛。2003～2019年这段人口暴利期，在经济持续高增长，高储蓄率的背景下，购买力强，住房消费将保持旺盛增长。

3投机需求引发的房地产需求

高空置的背后显示的是巨大的房市投机需求，其中境外投资也是推高房价的一股强大力量。房地产高利润率，高回报率的特性使热钱大量涌入房地产市场，赚取人民币升值和房地产未来升值所带来的巨额利润。据商务部统计，从2001年至2010年；房地产业的来华直接投资占外资流入总量的比例基本保持在10％以上，2006年以后占比逐步提高，2010年达到23％，2010年“热钱”净流入355亿美元。热钱进入房地产市场，产生房地产大量需求，推高房价，引发房地产泡沫。

影响房地产市场需求的因素是千变万化的，而且各类因素是相互作用的，做为中小型房地产企业，要善于窥测房地产市场的变化，并在变化的市场中勇于决策，才能创造有利于自我发展的市场。

面对如此巨大的市场需求，中小型房地产企业应该以何种发展策略应对才能在激烈的市场竞争中发展壮大呢？中小型房地产企业虽然在当前的发展过程中存在着一系列的问题，面临严峻的挑战，但其自身的优势也是大型房地产不能完全替代的。所以中小型房地产企业应当将有效的发展策略应用于现有的优势中来，抓住机遇，营造未来发展的良好局面。其中品牌化策略是中小型房地产企业发展的基础性策略，只有提升自身的品牌优势，才能从根本上树立稳定的行业竞争力。与此同时，多元化融资对于企业弥补自身的劣势具有重要作用。最后，联盟化策略是企业之间共建核心竞争力的新型选择。通过以上策略的共同实施对于今后中小房地产企业的未来的发展具有重要的意义。

（一）品牌化发展策略

中小型房地产企业的品牌化发展策略应当从以下几方面进行努力：

第一，精确市场定位。中小型房地产企业应当结合自身的实际情况，在房地产行业的市场中找到适合自己的位置，如选择精致小楼盘开发，或是选择小型商务楼宇建设等，逐步建立品牌优势。

第二，塑造优质产品。这是与大型房地产企业竞争的关键因素，质量是品牌的内核，只有持续不断地塑造高质量的产品，才能在品牌上凸显实力所在。

第三，增强企业管理水平。科学规划企业所需的管理职能，合理配置现有的各项资源，实现在有限条件下的高效管理。

第四，制定企业发展规划。中小型房地产企业必须明确今后的中长期发展计划，从小范围内进行品牌塑造。通过规划的实施，可以充分调动起员工的热情，增强企业的凝聚力，推进品牌建设的力度。

第五，营造良好的客户服务氛围。中小型房地产企业应当通过客户的口碑来提升企业品牌。满意的客户不自然的在各自的圈子里为企业做免费的宣传，提高了企业的影响力，有利于品牌的形成。

（二）多元化融资发展策略

在当前融资难度加大的局面下，中小型房地产企业必须转换思维，应用多渠道、多元化的融资策略来获得新的生机.中小型房地产企业可以同时选择上述一项或多项融资渠道，分散金融风险，增强资金支持，并在实践中继续开发更多的融资方式。

第7篇：房地产需求范文

关键词:金融危机;房地产;需求;利润率关系

Abstract: Fictitious appreciation and real estate market trading volume of assets is it make real estate open trader begin impulse risen in price to have to stabilize, but financial crisis and U.S. dollar have devalued and already changed the relation of the demand of the real estate market and profit rate in fact, to this question, the relation that the article has changed the demand of the real estate market and profit rate from the financial crisis has been explained.

Key and; profit rate relation

12008年刚性需求并未提高楼市的价格

2008年,楼市销售持续低迷,开发商纷纷采取降价促销策略,另一方面,土地、建材等原材料价格整体上涨,一直被称为“暴利行业”的地产 企业 营业利润率2008年以来遭遇到双重挤压。

但尽管如此,和2008年3月相比,目前的楼价同比还是有11%的下降,显示虽然成交量显著回升,但成交均价的涨势还不算过于迅猛。

2美元贬值使中国进出口锐减, 经济 下行风险加大

值得注意的是,目前部分订单加工贸易型进出口企业的利润维持在5%左右,随着人民币中间价升值,如果出口的产品不能同步提价,这类企业的利润将大幅降低,甚至变为零。

我国经济运行中也出现许多新矛盾和新问题。价格上涨压力尚未根本缓解,企业成本上升和外需明显收缩使部分行业和企业生产经营困难加大;证券市场股指调整幅度过大和成交低迷,房地产市场观望气氛浓厚;能源资源价格形成机制改革不到位,煤电油气运短期供求矛盾十分突出;资本跨境流动使我国货币流动性过剩压力不减,但中小企业生产经营资金又十分紧张;制约农民持续增收的不利因素较多,服务业发展仍然面临诸多体制性障碍;在周期性和结构性调整双重压力下,经济下行风险加大。

3房地产开发投资降温但资金依然宽松

6 800元减少为3 200亿元,这将导致固定资产投资明显减速。由于房地产是产业链较长的支柱产业,也是这一轮经济扩张的龙头产业,它的周期性调整将拖累一连串行业景气度下降,钢铁、建材等相关产业固定资产投资可能随之减速。地方政府基础设施投资资金来源主要来自土地出让金收入,2008年以来各地土地出让金收入增幅明显下降将影响2009年的基础设施建设规模。新出台的十大行业振兴规划与房地产无缘,显然,楼市还将以时间换空间去消化库存积压与民生的矛盾。

在全球金融危机、经济增速放缓的大背景下,各家金融机构的惜贷情绪不可谓不严重,特别是对于中小企业的信贷投放,各家银行尤为谨慎。为此中国人民银行连续多次下调存贷款利率和法定存款准备金率,以向金融机构释放更多的流动性,从源头上确保中小企业的资金供给,促进经济的稳定发展。而2009年1月份信贷投放猛增的主要原因也是各家金融机构配合“充分发挥好银行信贷资金在扩大内需、支持经济发展的作用”的相关政策精神,当然“早投放、早收益”也是各家银行经营的一贯模式,基础设施建设贷款,以及有明确政府或国企背景支持的项目包括房地产贷款成为各家银行抢夺的焦点,实行宽松的货币政策不仅在扩张信贷,还包括适度下调利率,一季度CPI、PPI的下降为利率下调腾出了空间。

4 房地产业利润率高与 会计 核算方式有关

(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现。

(2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

(3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

(4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现: 采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现;采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现;采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现;采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例 计算 的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

2008年4月,国家税务总局了《关于房地产开发 企业 所得税预缴问题的通知》,在北京及其他位于省、自治区开发的非 经济 适用房项目,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,要按照不低于20%的预计利润率 计算 出预计利润额,计入利润总额,按季度或月预缴企业所得税,开发完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

对于开发商来说,融资相当于“输血”,预售和销售收入相当于自己“造血”,目前,从全国来讲,开发商融资受阻,预售收入也不理想,有些实力不强或去年疯狂拿地的开发商身体已经相当“危弱”,但还在硬撑着,如果商品房卖不出去,成本这一块肯定不能结转,但已售房的利润率高也是必然的,而财务费用不断的增加导致楼盘全部售完后,实际的利润率会大幅度下降。

第8篇：房地产需求范文

关键词：高房价；有效供求；有效需求

中图分类号：F293.35 文献标识码： A 文章编号：1003－3890（2009）01－0074-03

近年来，中国房价一直保持持续上涨趋势且价格过高。针对房价上涨过快的现象，中央出台了一系列宏观调控政策，在这些政策的影响下，一些一线城市的房价出现了不同程度的下跌，而一些二线城市房价仍然稳中有升。房地产价格的过快上涨，给中国的经济发展和社会稳定带来许多负面影响。过高的房价已经成为居民支出的沉重负担，人们用于其他消费支出的比率降低，人民实际生活水平有下降趋势，进而会影响到经济发展的速度。同时，富人的房产在房价上升中不断增值，而穷人却只能“望房兴叹”，贫富差距不断拉大，经济上的过度不平衡会导致政治上的不稳定。另外，银行盲目扩张住房按揭贷款，这不仅导致中国房价进一步上涨，而且还可能增加个人住房按揭贷款风险。总之，房价过高已经成为阻碍社会和谐发展、制约金融业和房地产业健康发展的一个重要原因，要抑制房价的过快增长，首先需要研究导致房价过快增长的原因，在此基础上才能提出适当的解决办法。

一、中国房地产市场的供求分析

在市场经济中，商品房价格是由需求和供给的均衡决定的，而要研究房地产市场的真实状况就应该从需求和供给这

两个分析工具入手。这里所说的需求和供给是指有效需求和有效供给。有效需求就是指消费者有购买意愿和购买能力，并且正在或者近期即将实施购买行为的需要。商品房的有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。供给就是供应方有能力的提供，而房地产市场的有效供给指的是开发商满足购房者即期居住的自住需求。由以上的定义可知，提供给投资需求和投机需求而处于空置状态的供给不是房地产市场的有效供给。纵观中国房地产市场的发展，中国房价过高是由于有效需求远大于有效供给造成的，供不应求的局面以及供求关系的严重脱节，使得中国房地产价格上涨过快。

（一）中国房地产市场有效需求过于旺盛

房地产市场有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。自住需求就是购房者自己居住的需求；投资需求即通过购买房产来出租获得较大收益的需求；而投机性需求是指利用不完善的市场制度或者不对称的信息，在短期内通过囤积商品以期望在价格上涨时出售来获得收益的需求。目前中国房地产市场有效需求过于旺盛，其原因主要有以下几方面：

1. 房改使自住需求大幅度上升。实行住房制度改革以来，居民的住房不再是国家分配，而是主要通过房地产市场来解决居民的住房需求与供应，这使得原先的保障性住房需求转化成为对商品房的消费需求，从而增加了中国房地产市场的有效需求。

2. 中国处于城市化的经济发展和经济起飞阶段形成的比较快的自住购房需求。过去20年，中国经济翻了两番，人均国民收入不断得到提高，与此同时，人均住房面积也翻了两番。中国经济的迅速发展及城市人口的不断膨胀使得房地产的有效需求不断增加。

3. 居民对房价的“预期”导致当前有效需求增加。由于房价的不断上涨，消费者对房价上涨产生了强烈的上涨预期，那些原本打算以后买房的居民因为害怕房价上升而提前买房，这使得后期的潜在需求变成了当前的有效需求，这部分消费者的加入，加速了房价上涨。

4. 投资方式偏少导致居民对住房投资增加。在CPI涨幅不断走高、银行储蓄利率偏低的情况下，居民对楼市的投资性需求大量增加，其结果主要体现在房地产泡沫上。房价的不断上涨使很多投资者选择了投资住房。他们购房后并不自住，而是出租或是等房产增值后变现获取差价。这类投资者的增加使得住房的投资需求有所放大，进而影响房地产价格。

5. 国内外住房投机行为使得投机需求明显增加。一方面，很多开发商、房产中介和投机者通过抱团炒作、虚假购买等手段来制造“虚拟需求”；另一方面由于人民币不断升值，投机性外资也较大规模进入房地产市场，外资炒房屡见不鲜。

（二）房地产市场有效供给严重不足

房地产供给作为市场均衡的重要因素，不仅供给的总量偏低，而且其结构也不均衡。如前文所述，中国房地产的供给是否有效，主要看是否能够达至有效性三个要素，正是由于供给过程中非有效性的大量存在，导致中国房地产市场有效供给严重不足，具体表现如下:

1. 一些开发商采取了非对称信息的市场手段减少了房地产市场的有效供给。其中，通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售进度，是目前各家开发商普遍实行的行业潜规则。另一方面，在市场火热的情况下，开发商常常通过申请一小部分住宅预售的方式人为控制供应量，造成房源紧俏的现象。

2. 房地产供给结构不合理也是房地产市场有效供给不足的重要原因。房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体，从而更多地开发高档商品房或者豪宅。而与居民基本需求密切相关的普通住房虽然需求大，但由于开发利润低而供给量很小。

3. 现行的土地供应方式也影响着商品房的价格。在现行的土地创收制度下，土地出让收入是一些地方政府的主要财政来源，当地政府为了自身利益，希望以较高的出让价格供给有限的土地，这无疑增加了商品房的生产成本，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。

二、治理高房价的对策

从以上的分析可知，中国房地产市场中有效需求过旺，真正对应满足老百姓消费需求的有效供给却严重不足，使得中国房地产市场处于供小于求的局面，从而导致中国房屋价格暴涨并且居高不下，这是中国房价过高的原因所在。要实现居民居住需求基础上的供求平衡，发挥市场的调节功能是主要的，同时政府的参与也是必需的。

（一）扭转消费者的心理预期，遏制住房投机需求是前提

1. 扭转消费者的心理预期。当前，从住房的房价收入比指标考察，中国许多城市的房价都已经接近警戒线，人们对于房价持续上涨的预期使得有效需求不断膨胀。因此，缓解有效需求过旺的重要前提就在于扭转消费者的预期心理。具体而言，就是政府应鼓励消费者“先租房，后买房”并遵循“从小房到大房”这样的住房消费规律。

2. 利用经济手段减少住房投机需求。减少住房投机需求主要从提高投机的风险、加大机会成本和减少其收益两个方面入手。具体措施有：第一，实施以家庭为单位的实名制购房；第二，对于多次购房或多次售房者征收高额房产流转税，减少投机者的利润空间，从而有效地减少投机性购房。

3. 严格管制外资流向也是降低需求的一个重要方面。要进一步提高外资进入房地产的门槛，延长外资购房的持有期限规定，同时对外资购买二手房的行为也要进行严格限制。同时，要将外资房地产开发商的房地产开发和购买项目以及外资商业银行的外汇和人民币房地产贷款全部纳入实质审查管理，对外资购买整栋楼盘以及其他大额购房行为实行逐项审批。对一些外商透过虚拟人头、虚假贸易等方式违规进入房地产市场的行为，要加大处罚力度。

（二）完善住房保障体系，增加住房有效供给是重要手段

1. 加快建造保障性住房，以此来增加真正对应给老百姓消费需求的有效供给，这是完善社会住房保障体系、治理房价上涨过快的有效措施。建立政府主导、政策扶持、价格控制、定向供给的住房保障机制，加大廉租房建设，以解决中低收入家庭的住房问题。

2. 增加中低价位商品房的土地供给。在土地保护政策允许的范围内，增加中低价位普通商品住房和建设用地供应量。同时，采取一定措施利用好土地二级市场，增加有效土地供给，主要是加强土地利用的管理。严格执行土地使用政策，土地管理部门对超出动工开发期满一年未动工的土地，从高征收土地闲置费；满两年未动工的，无偿收回土地使用权。

3. 降低房屋的空置率，增加住房的有效供给。首先，加强对住房预售环节的管理，对达到预售标准的楼盘实行最低预售数量和最少预售时间规定，防止开发商捂盘；第二，清理不规范的中介机构，改善房地产的流通环节，对住房销售实行有效的现场监督，同时，建议城市房地产主管部门建立房地产销售信息网络，对空置住房情况进行全面的摸底调查并将空置情况上网公示；第三，实行结构性贷款利率政策，对购买第二套以上住房规定较高的首付，对房地产贷款规定较高的利率，同时配合有效的财政税收手段，增加房产持有成本；第四，综合运用各种手段，简化二手房交易程序，降低交易费用，有效引导空置住房进入流通，增加有效供给。

（三）加强和改善房地产宏观调控是重要补充

1. 严格管理银行对房地产业的信贷供给。要稳定房价，政府应该严格管理信贷，通过信贷政策调节需求，完善信贷制度，一方面加大保障性住房的贷款额度、降低贷款利率，使真正需要买房住的居民能买得起房。另一方面，对那些购买豪宅等高档商品房的消费者以及投机商人，应该缩减贷款、提高贷款利率，降低他们的需求。

2. 完善法律制度，打击开发商违规行为。首先，对不法开发商的圈地、囤地、捂盘惜售、虚假购买以及哄抬房价等恶意炒房行为，要制定相应的法律法规进行惩治。第二，按照“鼓励自住、规范投资、抑制投机”的要求，房地产开发企业应当在销售全过程中落实“实名制”；同时应当采取措施防止炒房，维持售楼现场销售秩序。

三、结束语

房价的问题从微观上来说影响到百姓的经济福利，从宏观上来看关系到中国金融安全及政治稳定。本文利用有效需求和有效供给两个工具对中国房地产市场进行了深入分析，得出中国房价过高的原因是有效需求过旺与有效供给不足。进一步提出了稳定房价的对策：降低投机需求和投资需求，同时增加中低价位商品房的有效供给；同时，在降低有效需求和增加有效供给的前提下，加强宏观调控。只有这样，中国的房价才可能稳定，房地产市场也才能长期健康地发展，居民的福利才能真正地提高。

参考文献：

［1］胡雅萍，贾红英，陈桂香.论房地产价格非理性上涨的政策调控［J］.中国行政管理，2005，（6）.

［2］周盟农.我国商品房价格卜理性上涨机理探析［J］.中国物价，2008，（2）.

［3］林士馄.房贷新政策的特点分析与效应评价［J］.南方金融，2008，（1）.

［4］刘旦.我国高房价成因:一个基于心理学视角的解释［J］.统计研究，2008，（2）.

［5］窦尔翔，李洪涛，李昕.中国房地产价格泡沫形成因素分析［J］.中国社会科学院研究生院学报，2007，（1）.

Analysis on Supply and Demand and Countermeasure of the High Housing Price in China

YangFei

（Business School, Shanghai Normal University, Shanghai 200234, China）

第9篇：房地产需求范文

【关键词】银行信贷 供给 需求

一、研究背景

银行信贷活动能通过供给和需求两个方面影响住房的价格，信贷投向也会在很大程度上影响到我国房地产市场的供给结构。住房开发和住房的购买都离不开银行信贷的支持，尤其在我国近几年的现实经济条件下，房地产开发商的自有资金普遍不足和房地产的平均价格一般超过普通公民的平均收入的十倍以上，在这种情况下，银行信贷资金的投放就成为房地产市场得以表现欣欣向荣的一个主要推动力。

二、理论依据

从理论上讲，银行信贷会受到利率的影响，一般而言利率上升，会影响到房地产开发商的建设成本，同时也会提高购房者的成本（包括购房的机会成本和贷款成本）。而银行信贷的增加不但会增加房地产的供给而且也会增加房地产的需求，因此通过分析银行信贷对于需求和供给的相对影响就可以说明银行信贷对于房地产的供给和需求的哪一方面更加显著，从而国家可以通过相应的利率政策进行调控，以此来稳定房地产市场的价格。

三、模型变量说明及模型设定

（一）房地产的价格P

房地产的价格是直接反应房地产市场宏观经济状况的一个变量，透过房地产价格我们可以了解该市场的整体运行状况。同时政府也可以通过稳定房地产价格的方式对房地产市场的运行状况施加影响。

（二）房地产的供给S

房地产市场市场的供给在一定程度上会影响到房地产市场的正常运行，房地产市场的供给过剩就很有可能导致房地产市场的经济泡沫，因此房地产市场的供给也是房地产市场健康发展的重要影响因素。由于目前我国房地产市场的资金大部分来自于银行信贷，因此政府可以通过有效的控制对房地产市场的信贷投放就可以很好的控制房地产市场的供给量。

（三）房地产的需求D

目前，我国房地产市场的需求主要有刚性需求和投机性需求两种，即所谓刚性需求是指满足人们居住需要而产生的对房地产的需求；投机性需求是指为了从未来房地产的价格上涨中获利而产生的对房地产的需求。鉴于对于刚性需求和投机性需求并不能有效的区分，而且无论是刚性需求还是投机性需求很大程度上都是依赖于银行信贷的，因此在此我们将其统一归为需求一类。

（四）银行信贷L

一般而言，银行信贷与房地产的需求会呈现正相关关系，与房地产供给也会呈现正相关关系。鉴于此，政府可以通过有效的控制银行信贷投量影响房地产市场价格，借此稳定房地产市场的宏观经济运行状况。

（五）模型设计

为了分析银行信贷是如何影响房地产价格的，以及设定一个合理的银行信贷投放量在此我们需要设定供给模型、需求模型、银行信贷与供给的模型、银行信贷与需求的模型。

（六）模型说明

根据供给与需求的规律，房地产价格与房地产供给呈现正相关关系；房地产价格与房地产需求呈现负相关关系；银行信贷与房地产的供给和需求均呈现正相关关系。

四、模型理论分析

根据供给模型有：S=α1+β1P；需求模型有：D=α2-β2P，其中α1、β1、α2、β2均大于零且α2>α1。联立上述两个模型可以均衡的价格和供给量为，即此为房地产市场的均衡供给量和均衡价格，然而由于银行信贷的影响这一均衡供给和需求以及均衡价格会产生变化从而会影响到整个房地产市场的运行。

另一方面，银行信贷对房地产供给的影响关系为：S=α2+β3L；银行信贷对房地产市场的需求的影响关系为：D=α4+β4L（其中L表示银行信贷投量，并且α3、β3、α4、β4均大于零），通过这两个模型可以知道，银行信贷对房地产供给影响程度为β3L，对房地产市场的需求的影响程度为β4L，故原来的供给曲线变为：S′=α1+β3L+β1P（S′-β3L=α1+β3L）即同样的价格条件下供给增加了β3L；需求曲线变为：D′=α2+β4L+β2P，即同样的价格条件下需求增加了β4L。在此条件下的均衡价格为：。由于在需求和供给变动前均衡价格为：，故由于银行信贷的影响而是价格上升的幅度为：P*′-P*=。

再者，由于银行信贷对于房地产市场的价格的影响关系为：P=α5+β5L，即银行信贷对房地产市场的价格的影响幅度为β5L，若政府限定维持房地产市场稳定的价格的变动区间为a~b，即a

而在目前我国国内，由于房地产市场呈现上涨趋势，即P*′-P*大于零，又因为β1、β2、β3、β4均大于零，所以β4>β3,即银行信贷对于需求的影响程度大于对于供给的影响程度，从而说明我国目前国内的房地产市，场的价格处于高为的原因主要是由于需求拉上的。同时在这种情况下由a

六、结论及政策说明

通过上述分析，国家可以通过设定银行信贷的适当投放容量来稳定房地产市场的价格，并且可以透过相关的数据估计信贷投放容量的安全区间，即为国家宏观调控的操作区间。

由于利率会影响到银行的信贷投量，即当利率上升时，由于借款成本的上升，银行信贷会普遍下降；利率降低，则会促进银行信贷投量的增加，因此，国家可以通过中央银行调整基准利率的办法影响银行信贷从而稳定房价，防止房地产价格的高位上涨而导致的泡沫。

参考文献

[1] 薛磊.房地产信贷对房地产价格影响的实证分析[J].广西金融研究，2006（4）