房地产经济理论论文精选(九篇)

第1篇：房地产经济理论论文范文

市场经济是一种人与人之间自由交换的行为体现。与之相反的是计划经济，计划经济意味每个普通人的生活，都必须依政府的计划行事，每单交易要按照计划进行。中国改革开放30多年来的成就，已证明了中央计划经济的路走不通，以及市场经济中人与人之间能自由交换的成功。改革开放以来，政府给了企业家许多自，意味着将原来的中央计划体制，改为企业部分计划体制，由每个企业决定和计划该生产什么、何时生产。当然，也给了普通个人发挥聪明才智的机会。在市场经济环境下，最重要的是相互合作。市场的发展，将专业进行细分，一个项目的完成涉及到各方参与方：投资单位、施工单位、设计单位、供应商等。各企业间是合作关系。同时企业与雇员之间，也是以劳动合同为契约的合作关系，雇员以自己的才能与劳动得到企业的雇佣工资。企业内各部门间围绕着企业的主体目标进行合作。

2房地产企业成本管理的内容

经济学中的成本意味着“节俭”。因为资源的有限，就必须有以“节俭”为目的的成本管理。成本可以分为会计成本、经济成本、边际成本、机会成本、沉没成本、时间成本、资金成本、人力成本、土地成本等等，虽然类型不同，但都是成本。房地产企业的成本管理，包含各部分成本：有融资时的资金成本、项目的建造成本，人力资源管理的人力成本，以及隐形的沟通成本、因失误造成的沉没成本等等。管理学学者彼得•德鲁克曾说，“在企业内部，只有成本！”每个环节的资金花费，便是成本。成本的发生伴随着决策。当企业在决定投资某个项目时，就意味着成本的发生。虽然在投资这个还是那个项目经过详细的测算，但仍然是主观的判断。而接下来的成本管理，只能在决定投资多少的额度之下，管理好这个额度以保证利润最大化。从这个角度来看，成本管理等同于成本控制。房地产企业的成本管理，根据房地产开发的各阶段进行划分，可分为投资阶段的成本概算、设计阶段的施工图预算、施工前的招标合约管理、施工阶段的预结算。以“预算不超概算、结算不超预算”为原则，房地产企业的成本管理已由侧重施工预结算管理向以目标成本为中心的成本控制转变。

3房地产企业成本管理中的市场经济思维

3．1以目标成本为中心的成本管理体系

3．1．1目标成本的概念目标成本，顾名思议，是估算一个项目将要发生的成本，以此作为目标值，以保证项目利润目标的实现。目标成本的数据来源于经验值的积累。企业通过对市场的了解，对一些历史数据的分析，得到这些数据。完整的目标成本应包含项目发生的所有费用，通过将目标成本根据成本科目分解为13项费用。

3．1．2体系的建立目标成本的目的是要保证成本的控制，因而要把成本管理各阶段进行连接起来。如图1所示，以项目目标成本表划分，进行招标的招标控制价和合约规划管理，保证每份合同有规划、价格有依据。在施工过程中发生的签证变更和沉没成本要进行动态管理，保证成本数据的连续性。同时房地产成本管理不仅是成本部门和成本人员的工作，更是一项全员参与的工作。要涉及到财务、项目管理等各职能部门在计划运营的管理下，协调各部门资源，降低各部门之间的沟通成本，合理利用各项资源。

3．2企业内和企业外的竞争、合作

3．2．1企业内的运营市场经济，意味着知识的分散性，认识若干事物取决于面对事物的人，准确来说，它们分散于每个人的大脑中。专业化的分工，是市场经济的特点之一。一个造价工程师，他可以通过为地产公司提供专业服务，换取机械工程师们制造的汽车，而不用他亲自动手去制造一辆汽车。而且就制造一辆汽车来说，它也涉及到广泛的行业，如矿业、石油、塑胶、机械、电子、玻璃等成百上千种行业。专业的人做专业的事情，这样可以提高工作效率，一个庞大的部门或者企业，只有通过精细化的分工，形成流水式的作业，才能提高工作效率。就如现在汽车制造业，在流水线上有若干工种配合，每个工种只做一小部分专业工作，然后越来越熟练，就会提高生产效率。专业分工让每个人的生产效率得到了提高，因为一个人反复做同一件事情自然会越来越熟练。但是专业化的分工之下，也可以造成封闭的、工具化的头脑。在工作之余或者过程中，对自己知识体系的自我更新就显得特别重要。如果不想成为这个工业化时代在自己专业聪明，却在专业之外的事务一无所知的人，更需如此。正是由于专业划分的优缺点，需要企业运营将企业内部资源进行整合。个人在资源整合中通过其他专业化人员的帮助和发挥自己的专业优势中完成企业利润目标。而知识的分散性又让企业内部的合作、协调变得非常重要。

3．2．2产业链的竞争、合作市场经济另一个重要的特点是竞争。在市场中，总体来说，只有那些能以物美价廉的产品和服务满足消费者的企业，才能脱颖而出。竞争让各企业不断提高自身业务管理水平，提高生产效率。科斯在《企业的性质》中提出交易成本的概念，提出当企业内部成本小于市场中的交易成本时，形成企业。在市场中，房地产企业将一些施工单位和材料供应等纳入企业内部，实现纵向一体化管理；也有精简企业业务，仅作投资部门，将项目外包建设的。本文章不做讨论是企业越做越全，还是精简业务更好。两者无论哪种形式，都要保证企业的利润目标。而利润的实现，需要项目全过程中各方的合作和竞争。

4某房地产企业内两个项目成本管理对比

4.1目标成本管理体系减少合同发生数量A项目建设周期为2011年9月至2014年12月，项目开发时间较早，未建立目标成本管理体系，造成项目内工程界面划分不清楚，产生大量交接工序的专业和零星分包工程。B项目建设周期为2013年12月至2016年10月，项目立项时建立目标成本，至2015年3月已发生合同94项，根据目标成本规划预期将发生合同148项，该项目预估共发生242项合同。每产生一项合同，意味着造价工程师需完成清单、标底编制、招标工程师需组织招标谈价、合约工程师需制作合同，由此带来的企业内部成本的增加。目标成本管理体系可以提前规划项目发生各项费用，做好各工序交界面的划分，减少专业和零星合同的发生。

4.2目标成本管理体系控制合同金额A项目属于成本核算型，即在工程发生后通过控制签证、结算金额，降低成本。而B项目的目标成本管理体系在方案设计阶段测算成本，以预留成本金额作为招标控制价，若超出预留金额则修改设计方案或增加投标单位重新招标，降低合同金额，变事后被动型为事前控制型。

4.3与供货商建立长期合作价格B项目主要施工材料：涂料、瓷砖、洁具、灯具、门等与专业供应商建立长期合作机制，采用“甲指材”模式，指定施工材料的供货商。通过此种方式一方面通过长期合作，可降低材料价格；另一方面保证了材料供应质量。

5总结

第2篇：房地产经济理论论文范文

[关键词]房地产虚拟经济重构稳定

在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产（在发达的市场经济中银行抵押资产的90％是房地产）。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能，没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，导致该地区经济进一步发展（在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入）；而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见，房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征，把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。

然而，在传统经济理论中，房地产（realestate）一直被认为是一种最重要的实物资产（realassets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。

一、房地产虚拟资产特性研究

在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。

可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：

1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。

2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。

二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路

在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。

由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：

三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义

在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：

有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。

有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。

有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。

有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的GDP增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。

［参考文献］

[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.

[2]刘骏民.从虚拟资本到虚拟经济[M].济南:山东人民出版社,1998:39～42.

[3]刘骏民.虚拟经济的理论框架及其命题[J].南开学报(哲学社会科学版),2003,(2).

[4]王千.房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定[D].南开大学2006年博士学位论文.

[5]王国忠.虚拟经济稳定性研究［D］.南开大学2005年博士学位论文.

[6]李杰,王千.房地产虚拟资产特性的理论和实证分析[J].当代财经,2006,(2).

第3篇：房地产经济理论论文范文

[关键词]博弈论； 房地产企业定价； 建议；

一、引言

自1997年的亚洲经济危机后，全球经济出现了疲软的状态，中国经济也面临着通货紧缩的压力，为推动经济进一步增长，政府出台了一系列的政策以扩大内需，并将房地产行业作为中国经济发展的增长点，这极大地刺激了房地产行业的发展。从1998年实行房改政策以来，我国的房地产开发投资始终保持20%左右的增长，房地产业保持了购销两旺的局面。经过十多年的高速发展，房地产行业已成为中国经济增长的领头羊。特别是自2007以来，伴随着人民币的储蓄升值和资本市场的快速膨胀，中国的房地产市场交易更加活跃，房价持续上涨，特别是在大中型城市增长速度尤为明显。虽然经受了2008年金融危机和2010年以来持续的房地产调控的影响，但房地产市场仍保持在高位运行中平稳缓涨的态势。如今提起房价，人们都是谈虎色变。本文围绕高房价这一人们普遍关心的问题，从房地产定价这一源头出发，引入博弈论的相关理论知识对其进行分析，以期对这一问题进行合理的解答，并从政府政策制定和监管的角度，提出了一些相应的建议。

二、博弈论和房地产企业定价相关知识介绍

第4篇：房地产经济理论论文范文

【关键词】房地产市场；金融发展理论；金融风险

中图分类号：F293.35 文献标识码：A文章编号：

一、研究背景

过去的五年里，在全球经济疲软、全国物价普遍上涨的宏观背景下，我国多个一线城市的房价地价呈现剧烈上升态势，多地二三线城市房价也有不同程度上涨，引发群众不满与政府关注。为此，国务院于2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，内含10条宏观调控政策，揭开了史上最为严厉的房价调控的进程。两年来，各地房价涨势均得到一定程度的遏止。但行政手段毕竟治标不治本，要深刻研究中国房地产市场，需从经济金融方面着眼。

本文认为，近几年中国房地产市场发展所暴露的问题，是其多年积聚的金融风险的外在表现。分析中国房地产所面临的金融风险，应从金融发展理论入手。

二、文献综述（金融发展理论）

金融发展理论主要研究的是金融发展与经济增长的关系，具体包括金融体系在经济发展中发挥的作用，如何建立有效的金融体系以最大限度促进经济增长，以及如何合理利用金融资源实现金融与经济的可持续发展。金融发展理论的典型代表是金融抑制、金融深化和金融约束理论。

1．金融抑制和金融深化理论

1973年，美国经济学家麦金农和肖在其先后出版的《经济发展中的货币与资本》和《经济发展中的金融深化》两部名著中，分别从不同的角度对发展中国家金融发展与经济增长之间的辩证关系作出了开创性的研究，提出了“金融抑制理论”和“金融深化理论”。根据麦金农和肖的论述，金融抑制是政府对金融活动和金融体系的过多干预抑制了金融体系的发展，而金融体系的滞后又阻碍了经济的发展，从而造成了恶性循环。金融抑制现象在发展中国家普遍存在，其主要表现形式为：

（1）名义利率限制

发展中国家一般都对贷款和存款的名义利率进行控制，实际利率一般很低，有的甚至是负利率，压制了社会对金融中介机构实际债权存量的需求。同时，这些措施导致只能依靠信贷配额来消除对中介机构贷款的过高要求，然而中介机构的贷款利率水平往往偏低，某些利率还为特殊类别的借款人带来净补贴收益。

（2）高准备要求

在一些发展中国家，商业银行将存款的很大一部分作为不生息的准备金放在中央银行，贷款组合中另有很大一部分由中央当局直接指定。同样，储蓄银行将存款的一部分作为不生息的准备金，还有一部分投放于低收益的住房债券。

（3）外汇汇率高估

发展中国家为了保持本币的稳定，往往将本币价值盯住某一发达国家的坚挺硬通货，然而其经济情况却无法同该发达国家相比，从而导致了本币价值的高估，汇率无法真实反映本币价值，国内商品的出口受到很大限制。于是，政府便采取出口补贴和出口退税等措施，鼓励国内企业扩大出口。

（4）政府通过干预限制外源融资

在金融抑制下，由政府决定外源融资的对象。麦金农说，银行信贷仍然是某些飞地的一个金融附属物。甚至政府往来账户上的普通赤字，也常常预先占用存款银行的有限放款资源。而经济中其他部门的融资，则必须由放款人、当铺老板和合作社的不足的资金来满足。

总之，金融抑制现象的出现不是发展中国家政府的主观愿望，而是其管制和干预金融的后果。发展中国家应该放弃金融抑制政策，实行金融深化改革，充分发挥市场机制的作用，利用金融中介(包括金融机构和金融工具)，扩大金融活动的广度和深度，让利率既反映资本的稀缺性，又反映跨期消费的成本收益，以沟通储蓄与投资，提高资本的使用效率。

2.金融约束理论

20世纪70年代初，以金融抑制和金融深化理论为基础，发展中国家掀起了以自由化为趋向的金融改革浪潮。然而，令人失望的是，多数发展中国家尤其是非洲和拉美国家的金融自由化结果离理论描述相差甚远，并未能形成金融发展和经济发展相互促进的良性循环。在此背景下，随着国际金融发展理论研究的不断深入，一些经济学家开始对麦金农和肖的金融发展理论提出了挑战。

90年代以来，以斯蒂格利茨为代表的新凯恩斯主义经济学家从不完全信息的角度提出“金融约束论”，认为：麦金农和肖的金融发展理论的假设前提为瓦尔拉斯均衡的市场条件，即整个市场上过度需求与过剩供给的总额必定相等的情况。但现实中，这种均衡条件难以普遍成立。况且，由于经济中存在着信息不对称、行为、道德风险等，即使在瓦尔拉斯均衡的市场条件下，资金资源也难以被有效配置。所以政府的适当干预是十分必要的。金融约束的目标是政府通过积极的政策引导为民间部门创造租金机会，尤其是为银行部门创造租金机会，使其有长期经营的动力，减少由信息问题引起的不利于完全竞争市场形成的一系列问题。金融约束的实质是政府通过经济金融政策使银行部门因“特许权价值”而获得租金。通过“租金效应”和“激励作用”可以规避潜在的逆向选择行为和道德风险，鼓励创新，维护金融稳定，从而对经济发展起到正向效应。因此，在政策上，金融约束论更强调政府干预的重要作用，是一种通过政府推动金融深化的政策。

本文认为，中国是社会主义国家，是最大的发展中国家，应综合金融深化与金融约束理论，既发扬社会主义市场经济功效，又确保政府的宏观调控能及时到位。

我国房地产市场金融风险分析

房地产业与金融业的联系

房地产业与金融业息息相关，这一方面表现为房地产业需要金融业的资金支持，另一方面也表现为房地产业是金融业的重要服务领域。据统计，在2010年5月至2011年5月年房地产开发投资资金来源中，平均有17.55%来源于国内银行贷款，有24.87%主要是定金和预付款的其他资金来源(表1)。如果假设其他资金来源中有60%是金融机构提供的预售商品房按揭贷款，同时按揭贷款又没有及时替换出开发贷款，则房地产开发资金来源中有34.47%来自金融机构。

商业银行向购房者提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业联系的另外一个方面。据中国人民银行每季度货币政策执行报告显示，1998年以来，个人住房贷款余额迅速上升。2001年末比1997年末增加了55425.95亿，增长了32.55倍。到2002年6月，金融机构个人住房贷款余额已达6630.1亿元。2002年至2010年我国个人金融机构住房抵押贷款余额如下（表2）。这说明房地产贷款已经成为中国银行金融机构信贷投向的重要方面。

表1 全国房地产开发投资资金来源（单位：亿元）

（来源：中国经济景气月报2011年6月刊）

表2 我国历年个人金融机构住房抵押贷款余额（单位：万亿元）

（来源：中国人民银行季度货币政策执行报告）

2.房地产金融风险

（1）银行风险

第5篇：房地产经济理论论文范文

关键词：风险，房地产开发，风险管理

 

1 房地产开发项目中的风险

房地产开发是指一些开发机构合伙或独立通过土地买卖与改造，房屋建设或建筑物翻新，供他们自己和他人使用，从而达到他们的社会和经济目的的过程。论文写作，风险。这一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程。因而，不确定性是整个房地产开发过程的根基，风险与房地产开发时时相伴，处处相随，这是由房地产产业本身不同于其他行业的特点所决定的。

(1)空间上的固定性。

空间上的固定性作为房地产的风险因素，一方面它在一定程度上限制了房地产开放商自由选择地段的权利，另一方面，房地产商品的价格与该建筑地块所处的社会经济及地理条件的优劣有着密切的关系，而社会经济与地理环境条件的变化是复杂的，有很多的不确定因素在起作用，是不依开发商的个人意志为转移的。因此，开发商在进行投资时，必然面临并承担因环境条件变化而带来的风险。

(2)投资规模大。

房地产开发是一项规模庞大的综合性工程，从购买土地到房产建成出租或经营，涉及许多环节，需要投入大量的资金。巨额的投资使开发商面临筹资、利率和通货膨胀风险。

(3)开发周期长。

房地产开发从投资分析、现场勘察、购买土地、建造房屋到刊登广告、签署租赁或销售合同等，往往需要几年时间才能完成。一般来说，开发期越长，社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金或售价就越不确定，风险相对也越大。论文写作，风险。房地产开发中，很难在一开始就能对整个开发时期的建设费用和收益做精确的估计，一般只能进行预测。而长期开发中市场供求的变化，消费者的偏好，材料价格的涨跌以及竣工后社会经济形势的兴衰都是难以准确预测的。

(4)开发条件差，环境恶劣。

由于房地产的固定性和体积庞大，基础设施和房屋的开发建设不可能像一般工业产品生产那样在封闭、温暖的厂房内进行，而房地产开发必须现场露天作业，开发受到各种恶劣自然气候条件的影响。而现阶段，我们无法对自然条件的发生予以准确预测，更无法完全加以控制。现场作业又使开发商面临洪灾、火灾和意外事故等的威胁，这导致了开发建设中的不确定性。

(5)开发过程环节多，涉及面广。论文写作，风险。

房地产开发是一项巨大的社会工程，涉及社会的方方面面。如政府的规划、建设、市政、房管、道路、环保和消防等部门，以及地方政府、当地居民、施工、设计和材料供应等单位，某一环节处置不当都会影响开发进程。例如从事旧城区改造的拆迁户安置问题，一两个“钉子户”拒绝出售自己房屋的所有权或要价过高，就会使开发商处于进退两难的境地，要么付出高昂代价，要么放弃整个项目;若在困境中举棋不定，也会因拖延时间而付出代价。

2 房地产开发项目中风险的特征

一般来讲，房地产项目风险具有以下一些特征：

(1)多样性：由于房地产项目开发的整个过程涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变化也呈现出极其复杂的关系。

(2)变现差：由于房地产项目开发投入资金量大、周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等可以随时变现，因而其变现风险也较大。

(3)模糊性：即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。

(4)损失性：风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。

(5)补偿性：由于房地产项目开发具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。

(6)激励性：风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。

3 房地产开发项目中的风险管理应用现状

由于房地产开发项目的开发周期长，项目开发过程中影响因素众多，不确定性始终伴随着房地产开发的全过程，所以，房地产项目开发的高风险性，决定了在房地产开发过程中进行风险管理的应用的必要性，下面列举风险管理意识不足给企业带来不良影响的实例，以作参考：

湖南张家界国家自然保护区，为开发旅游资源，增加接待能力，在景区建设了大量旅游接待设施。1998年9月，联合国教科文组织官员进行世界文化遗产申报考察时，认为景区出现城市化倾向，未批准其进入世界文化遗产名单。此事引起当地政府警觉，为此，自1999年8月，张家界市政府启动了恢复核心景区原始风貌工程，计划到2002年底，消除核心景区内所有不协调的人造痕迹，在不久的将来，全面恢复原始峰林状态。论文写作，风险。这一举动对景区原房地产开发经营者可以说是毁灭性的打击。

4 房地产开发项目风险管理研究现状

目前，国内外已有较多文献阐述了对房地产开发项目风险管理的研究，其研究包括了技术、经济等多个方面。

在经济发达国家，早已对房地产开发风险引起了足够的重视，1949年法国著名管理学家Henri Fayolgh在《一般管理和工业管理》一书中正式提出了风险管理，并用于企业经营管理。本世纪50年代在美国发展成为一门学科，在许多高新技术领域中大量应用，特别是在军事工业中，使美国在多项技术上领先于世界水平，著名的“101条风险管理准则”成为许多国家管理的一般准则。英国在20世纪.70年代就提出了“风险工程”的概念，并已广泛用于大型工程，如1976年北海油田输油管线工程，采用风险分析方法提高了项目的安全系数，并节约了投资。1979年伊拉克火电厂工程招标中，用风险咨询，对技术风险进行了详细分析，结果不投标，以后证明是十分正确的。在非洲一些欠发达国家，风险管理发展也极为迅速。在尼日利亚，1994年对全国高速公路建设项目进行了系统的风险分析。论文写作，风险。为推动风险管理在发展中国家的普及，1987年联合国出版了关于风险管理的研究报告《The Promotion of Risk Management in Developing Countries》(UNCTAT DocumentNo.To/B/C/3/218 of 14 TH January 1987)

近年来，中国国内风险理论的研究和应用工作发展也很快，各个行业的研究和管理人员均意识到风险研究和应用工作地重要性，纷纷根据行业的特点采用适当的方法，无论从理论上还是实践上，均大大丰富了风险理论的内容。

结语：本文主要论述了选题的背景及房地产开发项目风险管理研究的现状，并提出了本文的研究思路。论文写作，风险。论文将遵循风险识别、风险评估和风险应对等风险管理的一般步骤，将系统可靠性研究方法用于房地产开发项目的风险识别和评估中。

参考文献：

[1]李雪莲，何有忠.建筑企业风险评价技术[J].中国职业安全卫生管理体系认证，2003，02：P30~32

[2]唐坤等.建筑工程项目风险与全面风险管理[J].建筑经济，2004，04：P49~52

第6篇：房地产经济理论论文范文

【关键词】 城镇化 工业化 实体经济 房地产价格波动

一、引言

近年来，随着我国城镇化进程加快，住房供需矛盾锐化，房价持续上涨，房价虚高给实体经济带来了不利影响。2014年第十八届人大会议上，国家出台了新一轮城镇化规划战略调整，明确表示要通过城镇化、工业化、农业现代化发展实现优化城市产业结构、推动区域协调发展形成有力支撑的目标。在新一轮政策导向下，城镇化为房地产市场带来了机遇和挑战，一方面，城镇化建设速度加快促进了住房需求；另一方面，工业化程度提高，产业结构调整及投资规模扩大，产生更多就业机会的同时吸收了大批剩余劳动力，促进人口转移的同时又加剧了房市供需矛盾。不少地区的城镇化发展依靠房地产带动，缺乏相关产业支撑，这种做法易造成实体经济持续萎缩，虚拟经济发展过快的不利影响，进而导致房价虚高。房价过高后一旦出现大幅度下降，易引发房地产泡沫给国家经济带来严重的负面影响，温州与鄂尔多斯的教训是最好的前车之鉴。在推进城镇化建设与经济增速放缓的双重背景下，寻求实体经济与虚拟经济平衡的重要性是不言而喻。

愈来愈多的学者对城镇化与房地产价格的关系进行了研究，得出的结论却不尽相同。任木荣等学者认为城镇化是造成房价过热的原因；而以马光远、刘成玉为代表的学者则提出了相反的结论。城镇化对房价究竟具有何种影响？城镇化过程中是否存在其他相关因素作用于房价？基于以上疑问，本文结合城镇化因素，试从人口与经济发展水平角度，通过理论和实证探析城镇化、工业化与房价波动的互动关系。

二、文献综述

1、城镇化与房地产价格波动

从表面上来看，城镇化是一个人口转移的过程，城镇化率提高最直接的表现是农业人口数量减少，城市人口数量增加。城乡人口分布结构的变化，将直接影响到房地产市场的供给与需求，进而造成房价波动。谢福军、黄俊晖从供需层面通过实证指出城镇化率提高能够带来房地产需求，促进房地产投资。而基于同一研究视角的马光远、刘成玉等学者提出了相反的观点，认为城镇化不会推动房价高涨。从本质上看，城镇化是包括人口、产业、地域空间等在内的社会经济结构转变的过程。城市产业结构、经营活动方式的改变将为房地产业带来机会，况伟大认为城镇化与房价间的确存在正向促进作用，但当房价虚高时又会对城镇化起到抑制作用，城镇化进程过快又容易导致房价飞涨和泡沫产生。

2、工业化与房地产价格波动

工业作为实体经济的基础，是国民经济的中坚力量和重要支撑。实体经济与虚拟经济之间对市场中流动货币的吸收是此消彼长的，强化实体经济意味着相对地缓减虚拟经济膨胀，控制投机风险，从而起到稳定房价的作用。张平表示实体经济的创新发展和金融制度的完善健全是平抑虚拟经济膨胀最有效的方法。另外，从相对价格来看，工业化能够产生规模经济效果，吸收剩余劳动力解决就业问题并能够带动地区经济发展，通过直接影响房价收入比间接影响房价波动。于守华通过VAR模型分析指出，工业化水平提高对房价波动具有显著影响，但当工业化水平达到一定程度时，显著性将降低。而邵挺、范剑勇以Helpman-Hanson模型，利用1998―2008年间长三角地区16个城市的面板数据进行计量模型的参数估计发现，长三角大型城市房地产泡沫倾向及制造业丰富度欠缺，促使制造业从上海、南京、杭州等地向周边地区扩散，缺乏产业支撑易造成城市畸形发展。从工业化与房地产价格波动的关系发现，两者的关系是实体经济与虚拟经济寻求平衡发展的典型。

3、城镇化、工业化与房地产价格波动

城镇化、工业化之间存在对房价波动的线性作用。国外学者库兹涅茨在刘易斯人口流动模式的基础上曾指出城镇化给广大的工业企业产生集聚效益，而工业化的扩大产生了更多的劳动力需求，从而促进了人口流动即城镇化过程，其中住房供给制度与购买力水平又直接影响到房价，而居民可支配收入是衡量收入水平和生活水平的重要指标。中国社科院的研究认为，住房的真实需求是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素影响，具有一定的刚性。因此，居民可支配收入提高的同时，增强了居民对房价的承受能力，扩大了需求人群的涵盖面从而对房价造成影响，Bischoff也得出了类似结论，认为收入是引起房价波动的重要因素。此外，国内学者于守华提出，城镇化进程和工业化程度的提高在带动住房需求的同时加剧了住房供需矛盾，造成房地产市场的不稳定。

三、实证分析

1、数据来源及描述性统计

本文实证部分所使用的数据包括全国30个省、直辖市和自治区（不包括），样本区间为2005―2013年，数据主要来源于《中国房地产统计年鉴》、《中国统计年鉴》、各省统计年鉴及国家统计局数据。描述性分析结果见表1。

2、模型构建

本文选取被解释变量HP表示商品房平均销售价格；解释变量UR为城镇化率；Χit为控制变量表示在人口与经济发展水平对应关系视角下影响房价的因素，包括失业率（URE），国内生产总值（GDP），第二产业增加值（SII），人均可支配收入（CPDI）；其中i、t分别表示省（直辖市、自治区）与年份；？茁1、？茁2为待估参数，μ是随机误差项。为消除异方差的影响，对上述变量取自然对数，设计出模型（1）。

lnHPit=C+？茁1lnURit+？茁2lnΧit+μ （1）

3、单位根检验

由于大多数时间序列数据是非平稳的，为确保参数估计的有效性，避免“伪回归”结果，对于以上数据本文将分别进行同质面板数据的LLC检验和异质面板数据的ADF检验方法进行单位根检验，结果如表2。结果显示，在水平值条件下，LLC检验得到各数据相应的概率值均小于0.05，通过5%置信度水平下的检验，因此有理由拒绝“各截面具有同质单位根”的原假设，进而使用Fisher―ADF检验方法验证异质单位根。这表明，在水平值情况下所有变量均存在单位根，但经一阶差分后变为平稳。因此，以其中变量均是一阶单整序列，满足协整检验前提条件。

4、协整检验

由前面数据的平稳性检验已知各变量均为一阶单整序列，符合协整检验前提条件，根据在恩格尔和格兰杰提出的协整检验基础上，使用Pedroni协整检验法对上述变量进行协整检验。这种协整检验方法相较其它，允许异质面板的存在。滞后一期情况下，两种ADF统计量均通过显著性检验，即存在协整关系，变量间具备长期均衡关系。

5、回归结果分析

估计结果如表3所示，解释变量符号与经济意义相符合且均显著。估计结果证实了上述研究假设且结果与理论模型基本一致。以下将基于回归模型结论与单变量分析进行进一步解释。

首先，城镇化率与房价正相关。由表3可以看出，城镇化率每增加1单位，房价将上升0.576单位。无论从单一解释变量还是多种解释变量进行参数估计，城镇化率的增长对房地产价格均具有明显的促进作用，城镇化建设带来的住房需求对房价上涨起到了一定影响。

其次，第二产业增加值与房价起负相关。从单一解释变量上来看，第二产业发展促进了房价上涨，而多变量共同影响下，第二产业的发展却起到抑制作用。这一点证实了理论假设：说明实体经济对房价波动的影响中存在着不同阶段。实体经济发展能够带动相关行业、产业发展，而房地产业的发展是在实体经济提供基础设施、原材料的基础上进行的，成本市场的变化必然引起房价波动。随后，虚拟经济快速发展，实体经济相对萎缩，该阶段实体经济的发展反而对房价波动起抑制作用。

最后，失业率与房价负相关。国内生产总值、人均可支配收入对于房地产价格具有正向作用，充分就业是经济增长的基础，在保障充分就业的基础上才能够提高收入水平，进而降低房价收入比，提高居民消费能力。

四、结论与对策建议

通过理论分析和实证分析，结论如下：城镇化对推动房地产价格增涨具有显著作用，城镇化促进人口转移造成短期住房需求增加是房地产价格上涨的成因；以工业为代表的实体经济发展水平高低对房地产价格调节具有重要作用，主要是通过以实体经济作为支撑产业，依靠工业化优化升级带动城市经济发展，保障就业，提高居民收入，起到缓解房价过热，避免房价急剧下跌的作用。

房地产价格过热会影响房地产市场的稳定，不利于经济社会可持续发展，基于上述结论，提出以下对策建议。

第一，正确引导城镇化建设，控制城镇化规模与速度。城镇化建设的核心是以人为本，在建设过程中要避免陷入“土地城镇化”，“房地产化”的误区。因此，政府需要对城镇化进行正确的引导，保障充分就业的同时加快基础性设施建设使各项发展同步。此外，政府还要重视城镇化的质量，完善管理机制，调节住房供需关系，稳定社会环境。

第二，加快经济转型，全力推进新型工业化、农业现代化建设，建立以工业、高新技术产业为主的重点支撑产业。强化实体经济发展有助于为城镇化发展，产业支撑是城镇化健康发展的关键，扩大产业规模，不仅可以吸纳大量就业人口，而且也是经济发展的重要环节。加快农业现代化发展，能提高农民收入，促进农业剩余劳动力转移，从而推动城镇化、工业化建设，产业结构的优化能够更好地实现产城融合，进一步发挥地区产业集聚效应，缓减房地产价格上涨的程度。

第三，政府在制定控制房价政策时，更需考虑影响住房需求的因素，不可一味地调整住房供给。例如调整首套住房、二套住房的贷款利率，限制投机行为，以保障刚性需求的满足，促进经济适用房；保障性住房的开发，加强房地产市场管理，稳定市场秩序，减少人为投机造成的房价上涨。

（基金项目：湖南省大学生创新性实验项目（SCX1402）。）

【参考文献】

[1] 任木荣、刘波：房价与城市化的关系――基于省际面板数据的实证分析[J].南方经济，2009（2）.

[2] 谢福军、黄俊晖：城镇化与房地产市场供需：基于中国数据的检验[J].上海经济研究，2013（8）.

[3] 马光远：城镇化不是高房价的推手[J].中国经济信息，2013（1）.

[4] 刘成玉、段家芬：再驳“刚性需求推动房价上涨”[J].经济论坛，2013（5）.

[5] 况伟大：FDI与房价[J].经济理论与经济管理，2013（2）.

[6] 张平：推动实体经济稳步发展[J].当代经济，2012（2）.

第7篇：房地产经济理论论文范文

一、中国房地产业宏观调控对住房消费、住房投资与金融危机关系的传统认识

传统理论将居民购房活动主要区分为住房消费与住房投资两大类。二者的区别在于，前者购买的住房用于自己家庭居住，后者购买的住房并非用于自己家庭居住，而是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利。至于住房投机，它是与住房投资既有区别，又紧密相关的活动。虽然在学理层面上存在将二者清晰厘定的可能性，但正如徐滇庆所言，“在现实操作层面上对住房投资与住房投机进行区分是很困难的，很难在二者之间划出清晰的界限，在一定条件下正常的投资也许很快就转变为投机行为。”[1]因为本文主要讨论房地产业宏观调控，宏观调控显然属于现实操作层面，所以本文并未将住房投机单独作为一类活动与住房消费和住房投资相并列来进行考察，而是将其置于广义的住房投资的范畴之内。

中国房地产业宏观调控， 特别是2005年以来的本轮房地产业宏观调控高度重视住房消费与住房投资，尤其突出地表现为对二者的区别对待。“鼓励消费，抑制投资”成为房地产业宏观调控的基本原则之一。一系列影响重大的房地产业宏观调控政策，如“旧国八条”、“新国八条”和“国六条”等为此做了最好的诠释。同样是居民购房行为，却因购房目的不同而被区别对待。消费与投资之分，就像中国历史上的“华夏与夷狄之分”一样，被反复强调。住房消费如同“华夏”，不仅在房地产业宏观调控中受到政策的支持和鼓励，而且在道德层面上也占据优势地位；相反，住房投资如同“夷狄”，不仅在房地产业宏观调控中受到政策的抑制和区别对待，而且在道德层面上也往往被置于受歧视的地位。抑制住房投资的主要原因之一是：在传统理论看来，住房投资与信贷危机，乃至整个金融危机或经济危机有着某种天然联系；而住房消费似乎具备某种“抗体”，其引发信贷危机，乃至金融危机或经济危机的风险却很小。

二、美国次级债危机从现实层面对中国房地产业宏观调控理论基础的冲击

美国次级债危机是一起典型的由住房消费引起的信贷危机和金融危机。这起危机从现实层面冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础，引发人们重新认识住房消费、住房投资与金融危机之间的关系。

在美国住房抵押贷款市场上，放贷机构根据借款人信用高低，对其进行区别对待，从而形成两个层次的市场，即“优惠级”（Prime）抵押贷款市场和“次级”(Sub-prime)抵押贷款市场。信用低的人申请不到优惠级抵押贷款，只能在次级市场上寻求贷款。两个层次的住房抵押贷款市场的服务对象均为贷款购房者，但次级抵押贷款市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款的贷款利率高出2%―3%。因为次级抵押贷款市场为那些受到歧视或者不符合优惠级抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。由于次级抵押贷款利率通常比优惠级抵押贷款利率高，因而次级抵押贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，所以该业务受到放贷机构的有力推动。另外，美联储实施的低利率政策和美国住宅价格的持续上升，也引起美国居民购房热情不断升温。

在次级抵押贷款业务推出的最初10年里，该业务取得了显著效果。1994―2006年，美国的住房自有率从64％上升到69％，超过900万的家庭在这一期间拥有了自己的住房，这很大部分归功于次级住房抵押贷款。在利用次级住房抵押贷款购买住房的居民中，一半以上是少数族裔，其中大部分是低收入者，这些居民由于信用记录较差或付不起首付而无法取得优惠级抵押贷款。次级抵押贷款为这些低收入者提供了选择权，通过次级抵押贷款购买住房的居民主要是为了自己家庭居住，而非为了投资牟利。按照传统理论对居民购房行为的分类，这些购房活动显然绝大部分属于住房消费，而非住房投资。2004年6月到2006年6月，为了避免经济过热，防止通货膨胀，阻止资本外流，控制美元跌势，美联储连续17次加息，将联邦基金利率从1％提升至5．25％。加息从两个方面影响到房地产业：其一，由于大部分次级住房抵押贷款采取可调整利率形式，随着美联储17 次上调利率，次级住房抵押贷款的还款利率越来越高，借款者的还贷压力越来越大；其二，美联储17 次上调利率直接导致美国房价下挫，房地产交易也从此由火热转向低迷。债务负担的增加与住房价格的下跌交相作用于美国次级住房抵押贷款，引起了越来越严重的信贷危机。

在办理次级住房抵押贷款时，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人可以出售所购住房或者进行抵押再融资。但事实上，由于美联储连续17次加息，住房市场持续降温，借款人很难将自己的住房卖出，即使能够卖出，住房的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。在这种情况下，自然会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例。案例一旦大幅增加，必然引起对次级住房抵押贷款市场的悲观预期，次级住房抵押贷款市场就会发生严重震荡，并冲击贷款市场的资金链，进而波及整个住房抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为住房所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成恶性循环，加剧了次级住房抵押贷款市场危机的严重程度，这便是美国次级债危机。在危机的初始阶段，危及仅仅存在于美国次级住房抵押贷款市场上。但是，随着美国次级债危机的逐步加剧，市场预期更加悲观，住房价格进一步下跌，优惠级住房抵押贷款市场也受到冲击。随着次级债危机中住房价格的一跌再跌，越来越多优惠级住房抵押贷款市场上的借款者发现，他们购买的住房市值已经低于住房抵押贷款的本息，于是即使在优惠级住房抵押贷款市场上，也出现了越来越多的逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例，美国次级债危机波及到了整个抵押贷款市场。不仅如此，银行的信贷危机很快波及到了以住房抵押贷款为发行基础的住房抵押贷款证券市场，进而影响到了整个证券市场，最终酿成了一场深刻影响美国经济的金融危机。

反思美国次级债危机可以发现，引发本次危机的恰恰是住房消费，而不是住房投资。次级住房抵押贷款的借款者绝大多数是那些少数族裔和低收入者，这些弱势群体通过次级住房抵押贷款来购买住房，用于自己居住，而非用于投资。作为一个典型案例，美国次级债危机从现实层面对传统理论中关于住房消费、住房投资与金融危机关系的认识产生了重大冲击，即不仅住房投资能够引发金融危机，住房消费同样也能够引发金融危机。

三、对住房消费和住房投资的重新解读从理论层面修正了传统认识

美国次级债危机冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础，颠覆了人们对于住房消费、住房投资与金融危机关系的传统认识。而这种传统认识追根溯源是基于传统理论对于居民购房性质的分类，即对住房消费与住房投资的认识。

本文认为，从经济学理论层面而言，对居民购房性质的研究至少存在三种分析视角：其一，基于国民经济帐户体系（SNA）的分析视角；其二，基于需求目的的分析视角；其三，基于虚拟经济理论的分析视角。在不同分析视角下，对于居民购房性质，或者说对于何谓住房消费、何谓住房投资会得出截然不同的结论。每一种结论都建立于自己独特的分析视角之下，亦即只有基于各自独特的分析视角，才能找到其结论的合理性。对住房消费与住房投资在多重视角下的重新解读，从理论层面修正了传统认识，为重新审视住房消费、住房投资与金融危机的关系，以及重建我国房地产业宏观调控的理论基础奠定了根基。

（一）基于国民经济帐户体系分析视角下的住房投资与住房消费

国民经济帐户体系是当代最主要的国民经济核算体系，被所有发达国家和众多发展中国家所采用。国内生产总值的核算是SNA最主要的内容之一，GDP由消费、投资、政府支出和净出口四部分组成。基于SNA的分析视角，在新房市场上，居民购买的住房无论是用于自己居住，还是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利，都属于投资活动。

SNA之所以如此设计统计口径是基于商品住房的特殊属性。GDP用来衡量给定时期内一个经济体生产的所有最终产品和服务的市场价格。对于普通消费品而言，人们会在一个给定时期内购买它，并在该时期或比该时期稍长的一个时期里消费掉它，因而购买这些商品的支出被归为当期消费。但住宅与普通商品不同，它是最典型的耐用品，使用寿命长久，可以在相当长的时间里为消费者提供一个持续的服务流。虽然住房服务的消费可以绵延很久，但对住房的购买支付却是在某个相对短的时期内进行，住房的购买行为和消费行为在时间跨度上存在极大背离。对于GDP及组成GDP的消费、投资等流量指标来说，这种背离会给统计工作带来严重偏差。如果将购买住房的支出计入当期消费，无疑极大地高估了当期的消费支出，于是在SNA中，仅仅将住房服务视作消费品，将房租计入消费。可见，如果基于SNA分析视角，在新房市场上购买住宅，无论是用于自己家庭居住还是用于其他用途，都属于投资活动。而享受住宅提供的住房服务，并为此支付房租的行为属于消费活动。同时，GDP仅仅衡量现期生产的所有产品和服务的价值，非现期生产的产品和服务，即旧货的购买并不计入当期GDP，因为旧货的交易反映了一种资产的转移，并不是经济价值的增加，因此旧货的交易并不包括在当期GDP中。所以，居民在二手房市场上购买住房，无论用于自己家庭居住，还是用于其他用途，都不在SNA的考察范围之内，所以居民在二手房市场上的购房活动既不是住房投资，也不是住房消费。

（二）基于需求目的分析视角下的住房投资与住房消费

显然，传统理论对于住房消费与住房投资的认识绝非基于SNA分析视角，而是基于需求目的分析视角。在需求目的分析视角下，研究者根据居民的购房目的来界定住房消费与住房投资。他们认为吃、穿、住、行是人的基本消费集合，是人类生存与发展的必备前提。满足居住需求的方式有两种：一种是租住他人住房；一种是购买用于自己家庭居住的住房。由于居住需求是人类的基本消费需求，而购买用于自己家庭居住的住房是满足这种基本消费需求的一种方式，于是一些学者就得出居民购买用于自己家庭居住的住房的行为属于消费活动，而被购买的住房属于消费品的结论。[2]同理，基于需求目的分析视角，居民购买住房，如果不是用于自己家庭居住，而是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利，那么这种购房活动与购买工业、商业或办公等非住宅房地产的行为一样，属于投资活动。从需求目的分析视角对住房投资和住房消费的界定，是通过分析商品用途来判断其被购买的行为属于投资活动还是消费活动。这一分析方法在理论研究和日常思维中被普遍使用，获得人们广泛认同，以商品用途来区分投资品和消费品不仅在实践中被广泛应用，而且在概念的划分上也做到了逻辑自洽。然而，使用这种方法来分析商品住房及购房活动的性质时，研究者必须考虑到商品住房有别于普通消费品的特殊性。

许多学者把居民购买的用于自己家庭居住的住房看作是消费品，但他们却忽略了其有别于其他普通消费品的特殊性，而试图用研究普通商品价格形成与波动的方法来研究商品住房的价格形成与波动，即试图仅仅使用实际经济因素如人口数量、居民收入水平、就业率等指标来解释和预测住宅价格的周期性波动，这就忽略了商品住房具有的有别于普通消费品的虚拟资产属性，采用这样的方法做出的预测往往是失败的。Quigley的研究证明了这一点，他使用1986―1994年美国41个大城市的截面数据，根据居民收入、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空置率等实际经济变量及商品住房价格滞后变量对商品住房价格进行回归分析。结果表明，这些解释变量对商品住房价格虽然具有一定的解释能力，但是，难以预测价格变动的拐点，即使是预测最准确的模型错误率也高达52．73%。[3]这是因为随着商品住房虚拟资产属性的日益增强，其价格波动越来越受到货币和资本市场等虚拟经济领域因素的影响，而实际经济因素对商品住房市场的影响在逐步减弱。事实上，马克思早在19世纪下半叶就认识到了房价的特殊性，他指出“房价只由购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关”。[4]

由此可见，虽然可以基于需求目的分析视角合乎逻辑地区分住房投资与住房消费，但是该结论仅仅在这一独特视角下才能成立，而超越这一视角，推广到更为广阔的范围中，这一结论便失去其合理性。如上所述，研究者不能突破这一独特视角，在更为广阔的范围内理解住房投资与住房消费的涵义。因为住房消费与一般意义上的消费行为大不相同，集中体现在商品住房不同于普通消费品，其价格的形成与变动遵循着不同于普通消费品的特有逻辑。传统理论对于住房投资与住房消费的认识基于需求目的分析视角之下。所以，传统理论中住房投资与住房消费的涵义仅仅在这一独特视角之下才具有合理性，即仅仅在“住房是用于自己家庭居住还是用于其他用途”这一意义上具有合理性。但是，在这一视角下，我们并不能找到住房投资与金融危机的关联性，也同样找不到住房消费对于金融危机存在“免疫力”的丝毫证据。

正如下文所述，金融危机往往是由虚拟资产价格的强波动性引发的，从虚拟经济分析视角来看，商品住房具有虚拟资产属性，其价格具有强波动性。正是房价的强波动性，才是房地产容易引发金融危机的主要因素。从虚拟经济分析视角看，传统意义上的住房投资与住房消费并无二致，二者均具有投资活动属性。

（三）基于虚拟经济视角的住房投资与住房消费

从1997年东南亚金融危机以后开始，我国部分学者开始研究虚拟经济现象，这一研究很快得到社会承认。2002年10月，“虚拟经济”一词被写入了十六大报告。虚拟经济研究对于深化关于房地产属性的认识意义重大。虽然对于什么是虚拟经济和虚拟资产尚未达成一致定义，但是人们基本认同这样一种观点，即“虚拟经济是一种与实体经济相对应的经济形态，虚拟资产是指金融资产以及具有类同金融资产属性的其他资产形式，而房地产就是除了金融资产以外的最主要的虚拟资产形式”。[5]由于房地产具有虚拟资产属性，所以它有别于普通资产，而与货币、股票、债券和金融衍生品具有某种相似性。

虚拟经济与实体经济的本质区别在于他们遵循完全不同的运行模式。这种不同表现为“在实体经济中，资本必须通过与实物形态之间的相互转换，经过交换――生产――流通――交换这一循环后才能产生利润，但是，在虚拟经济中，资本却不需要通过这一循环就可以产生利润。由于虚拟经济中不包括物质生产活动，故其本身并不能创造财富，但却能对实体经济创造的财富进行再分配”。[6]虚拟经济也被看作是虚拟价值系统，“虚拟价值系统与实体价值系统具有本质区别，它与人们的心理密切相关”。[7]虽然研究者对于什么是虚拟经济和虚拟资产尚未达成完全一致的意见，但是有一点是共同认可的，那便是：虚拟经济具有自己独特的载体――虚拟资产，与普通资产不同，虚拟资产具有独特的价格形成与波动机制，强波动性是其价格的基本特征。而房地产与金融资产、邮票、古玩字画等资产都具有这一特征，因而都被纳入了虚拟资产的范畴。由于虚拟资产价格具有强波动性，使其成为投资或投机活动的主要对象。虚拟经济理论正是从价格形成与波动的特征――强波动性的分析视角出发得出如下结论：居民购房无论是用于自己家庭居住还是用于出租，或等房价上涨之后将其出售以赚取差价，都属于投资活动，无论是自住房还是非自住房都具有投资品属性。“房地产价格的波动性表明房地产不仅仅是一般消费品或耐用消费品，而更多的成为一种投资工具，从而决定房地产价格的不只是由建筑及土地成本决定的供给和消费者效用决定的需求，更重要的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力，这正体现了房地产作为虚拟资产的特性”。[7][8]

基于虚拟经济视角，可以解释为什么商品住房的价格具有强波动性，进而可以解释为什么房地产容易引发金融危机。而在虚拟经济视角下，传统理论意义下的住房投资与住房消费本质上并无区别，二者均具有投资属性。这就从理论层面上解释了为什么住房消费可以引发美国次级债危机，同时本文在多重视角下对住房消费和住房投资的重新解读也从理论层面上修正了关于住房投资、住房消费与金融危机关系的传统认识。

主要参考文献：

［1］徐滇庆．房价与泡沫经济［M］．北京：机械工业出版社,2006．166～268．

［2］万大宁等．住宅消费对上海经济增长贡献度研究［M］．中国房地产研究［J］．2000（1）．上海：上海社会科学院出版社，2000．

［3］Quigley, J. M., Real Estate Prices and Economic Cycles, International Real Estate Review , 1999,Vol.2, No.1.

［4］马克思．资本论(第三卷)［M］．北京：人民出版社，1963．

［5］刘骏民．从虚拟资本到虚拟经济［M］．山东人民出版社，1998．

［6］成思危．虚拟经济研究丛书序言［M］．见姚国庆，2005：《经济虚拟化下的金融危机》，南开大学出版社，序言．

［7］郭金兴．房地产的虚拟性及其波动［M］．天津：南开大学出版社，2005．10～16页．

［8］Courchane, M., Surette, B. and P. Zorn, Subprime Borrowers: Mortgage Transitions and Outcomes. Journal of Real Estate Finance and Economics, 2007, 29(4).

Housing Consumption, Housing Investment and Financial Crisis:Impact of the US Sub-prime Loan Crisis on the Theoretic Foundation of China's Macro-control of Real Estate

Zhou Jiancheng1 Bao Shuangye2Abstract: China's macro-control of the real estate attaches great importance to the difference of housing consumption and housing investment. It is a fundamental principle of China's macro-control that government should encourage housing consumption and curb housing

第8篇：房地产经济理论论文范文

关键词：房地产市场调控；限购令；法经济学；经济法学

中图分类号：F293.31

文献标识码：A

文章编号：1004-0544(2012)07-0079-05

楼市新政之中，限购之令频出。在法律层面探讨限购令，通常的路径必须先從政策文本的具体规定中来提炼其概念或内涵。出于立论与探讨重心的异样，本文对限购令内涵的论述将予以简化，而将着重对限购令的法律属性进行探究，由此阐明其实施的法经济学和经济法学的若干理论基础，以從正反两方面来对其进行全面审视其“利弊得失”，以推进健康、合法的房地产市场调控机制体系的构建与完善。

一、限购令之政策起源、法律属性和实施概况

(一)政策起源及其依据

中央宏观调控机构分别于2010年4月和9月，2011年1月关于房地产市场调控的政策意见。從内容上看，三项政策，层层递进，旨在巩固和扩大调控成果，进一步推动房地产市场运行出现良性变化，通过继续有效地遏制房市投资投机性因素，遏制房价过快上涨势头，促进房地产市场平稳健康发展，最终逐步解决城镇居民家庭住房问题。除了沿用及完善传统的差别化住房信贷利率政策、住房交易环节契税和个人所得税优惠政策外，为了应对“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”的房市运行背景，后者《通知》中的第二条第二项中“坚决抑制不合理住房需求”中关于“限购令”政策出台的授权性规定“……地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，这就是“限购令”政策原始“文件”和各地方政府陆续出台限购令的“法律(或政策)依据”。

(二)法律属性及其认识

对限购令内涵的认识，可從各地出台的政策文本的内容中予以探究提炼。從各地版限购令的具体内容来看。本人认为，限购令是指限制或禁止构成一定条件的民事主体通过(或不通过)融资手段来购买(或交易)商品房屋权利的普遍性行政指令。尽管限购令本身不是通过专门的政策文件出台的，但相比其他宏观调控政策手段相比，其具有法律属性上的特殊性。正确看待限购令之价值属性，必须做到两点，一是将限购令界定为一种法律手段，并将其“政策法律化”；二是限购令作为房地产市场宏观调控政策中的一环，而不是孤立地将其看待。并且不能简单地通过房价涨跌来评判其价值。限购令只有和其他宏观调控政策手段协调一体，才能真正從积极方面发挥其应有的作用，实现房地产市场宏观调控的目的。

(三)实施概况与趋势

截至目前，全国至少有50个左右城市在本区域范围内实施房屋限购措施。总结归纳各个城市限购令的具体内容，可以对限购令做出如下几点基本认识：第一，限购令基本上都是规定在一定时期内限制居民购房套数，但具体限购期限，各地有不同的规定，有些城市规定了明确的实施期限，如福州、海口、温州三个城市均将限购令实施期间届满之日定在2010年12月31日；第二，大多数限购令区分户籍内外来规定不同程度限购政策，一般是对户籍外的居民给予了更严格的限制；第三，限购令不仅规制一手商品房市场，而且将二手房也纳入其规制的客体范围：第四，有些城市在基本限购措施外还施加了其他相关规定，如广州的“未满18岁不得单独购买商品房；境外购房按照国家有关政策执行”等；第五，有些城市明确规定了违反限购令应承担的法律后果，主要是“房地产登记机构不予受理(办理)房地产登记”。從目前实施的效果来看，“限购令”确实起到了抑制房价非理性的上涨趋势。加之房地产市场调控体系尚未完全建立，能预见限购令将在一段时期内继续实施下去。

二、限购令的经济学与经济法学分析进路

第9篇：房地产经济理论论文范文

关键词：房屋销售价格指数；经济适用房：人均可支配收入

中图分类号：F293.3文献标识码：A

一、文献综述

张红、潘琦、郑思奇(2002)对北京商品住宅市场进行回归分析，说明住宅实际建造成本和实际生产总值对住宅价格有着显著的影响，而人口数和所有者实际资本成本的影响作用则不明显。张燃、林春阳、胡岷、周薇(2009)研究结果显示：除深圳外，其他一线城市实际房价收入比都要远高于理论房价收入比，表明这些城市的居民户对当地普通住宅的支付能力很差。肖晋、汪宝平、方俊(2009)认为，经济适用房解决的是中低收入群体的住房困难，而商品房市场主要是为中等收入或高收入群体改善居住条件提供资源，两者在目标客户群上有明显的不同。经济适用住房虽然会对附近商品房价格产生一定影响，但不会对全市整体房价造成很大冲击。

二、房价增长理论模型的设定

本文选取2000~2008年间北京商品房屋的有关数据进行分析。以各时期的房屋销售价格指数作为被解释变量Price。影响房屋销售价格的因素很多，考虑到实证研究的需要和数据的可获得性，本文选取以下几个被解释变量作为房屋销售价格指数的影响因素：

(一)按可比价计算人均地区生产总值指数(上期=100)gdp。代表当地的经济发展水平，经济发展水平与房价存在着密切的关系。理论上，一个地区经济越发达。房屋销售的价格越高，因而两者之间应该存在正相关。

(二)年末常住(居住半年以上)人口数(万人)hum，代表参与当地生产、消费的人数，人数越多，购买力越强，需求越旺盛，而且会对房地产决策层的定价策略产生影响，进而拉动房屋价格的上涨。理论上，两者之间应该存在正相关。