对城中村改造的建议精选(九篇)

第1篇：对城中村改造的建议范文

欢迎大家对区“城中村”改造工作进行视察，并提出宝贵意见。现将我区“城中村”改造工作汇报如下:

一、基本情况

区地处市中心城区，随着城市化进程的加快，城区建设用地的快速扩展，越来越多的村庄被纳入到城区范围，形成了“城中有村、村中有城”的特殊格局。“城中村”的存在，不仅影响城市的整体形象，还导致经济、环境、治安、卫生等方面的诸多问题，严重制约了中心城市品位的提升，“城中村”的改造已经成为区城市发展进程中迫切需要解决的问题。

推动“城中村”改造建设，是加快城市化进程的重要举措之一。我区目前共有城中村83个，直管居民53300户，人口约23万人。要全部完成城中村改造任务，需拆除建筑面积845万平方米，规划建设新建筑多万平方米，预计总投资约120亿元，任务异常艰巨繁重。

近年来，区委、区政府从改善居民居住条件、提升城市品位、构建和谐社会的大局出发，把“城中村”改造工作提上了议事日程，在充分调研、外出考察、广泛动员、制定方案的基础上，先行开展了试点工作，每个办事处选择一个社区进行试点。目前，南城办事处程堤口社区、北城办事处河东社区、东城办事处打渔店社区、西城办事处百园社区刘菜园村、办事处何楼社区均进展顺利，召开了居民大会，形成了同意改造的一致意见，组建了居民议事监督小组，办理了规划、用地、建设等手续，确定了改造途径和开发商，签定了改造协议，起草了改造、拆迁、安置方案，各项工作正在有序进行。以西城办事处百园社区刘菜园村为例，现有226户，人口880人，拆迁面积122亩，改造后回迁户用地65亩，腾出土地57亩。南城办事处程堤口社区，现有居民429户，人口1782人，需要拆迁面积343亩，拆迁建筑物25万平方米，项目实施后，回迁占地97亩，公共用地98亩，可腾出土地148亩，该项目可建设商住用房55.54万平方米，其中商铺2.57万平方米，回迁小区15.7万平方米，另有37万平方米住房可进入市场销售，项目总投资10亿元，竣工后可缴纳税收1.8亿元，经济效益、社会效益均十分明显。

二、主要做法

城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及到社会、经济、政策等方方面面。为加快城市化进程，区积极借鉴先进地区“城中村”改造经验，结合自身实际，先易后难，以点带面，分批分期逐步推进“城中村”改造工作。

（一）完善组织体系，健全工作机制。开展“城中村”改造是一项创新的工作，也是一项涉及面广、政策性强、牵涉很多利益矛盾的社会综合工程。区委、区政府对此高度重视，并提上了议事日常，多次召开不同层次的会议研究工作，成立了由区政府主要领导任组长，分管领导任副组长，开发办、建设、规划、国土、财政、发改、公安等部门负责人及五城办事处书记为成员的“城中村”改造工作领导小组，同时成立了由相关部门懂业务、靠得住的人员组成的工作队伍。设立了专门的城中村改造办公室，全面加强“城中村”改造工作的指导与协调。并打破常规，排除条块束缚，在各项审批权限上建立“绿色通道”，只要是区领导小组确定的事项，就立说立行，限时解决，确保特事特办，急事急办。严格落实责任制，分配相关工作，强化督导调度，限期完成任务，全力抓好“城中村”改造工作。

（二）采取多种形式，深入开展宣传教育活动。思想是行动的先导。通过新闻媒体、发放明白纸、拉横幅、张贴标语、出动宣传车等多种形式，加大宣传力度，营造良好的“城中村”改造氛围，广造舆论，深入做好社区居民的思想工作，做到思想促动、利益驱动、前景引动，尽心竭力把前期工作做细做实。同时，分开层次，组织拟被改造社区的居民代表、党员代表等走出去到济南、日照、莱芜、淄博、临沂、章丘等地学习，用实际事例教育引导居民参与改造。还把先进地区负责人请进来讲改造的意义、经验做法，开阔了干部和居民的眼界，提高了大家改造的积极性，达成了共识，使居民同意改造率达到95%以上，绝大多数群众真正理解、自觉支持改造。想方设法把“城中村”改造的组织程度提高到最大化，把各级干部的主观能动性发挥到最大化，把“城中村”居民的积极性调动到最大化，培育市场引导力、组织社会参与力，运用法律和制度约束力，发挥 党政推动力，四管齐下，形成合力，引入市场机制，广泛宣传，动之以情，晓之以理，充分发挥社区和办事处的作用，推动“城中村”改造工作顺利实施。

（三）充分发挥主体作用，扎实做好试点工作。城区办事处的主要任务是搞好城市建设，尤其是城中村改造工作。始终坚持市级主导，区级组织，办事处为责任主体，社区具体操作，履行拆迁主体的责任，走自我改造的路子。各办事处积极主动承担起责任主体作用，精心选好试点，先行选择村级（社区）班子强、群众基础、经济基础好，居民改造积极性高的村居实现突破。每个办事处确保启动一处城中村改造或旧城改造试点，拉出时间表，倒排工期，按时完成任务。然后再逐年推进，滚动发展。

（四）科学规划，为“城中村”改造绘制蓝图。各办事处和社区在对“城中村”用地现状和基本情况进行充分调查的基础上，在国土、规划、建设等部门的具体指导下，根据土地利用总体规划和城市规划的要求，认真分析研究了本社区的改造计划和总体规划，绘制了规划图，报相关部门批准后组织实施。

（五）制定实施意见，统筹解决居民生产生活问题。为指导全区开展好“城中村”改造工作，区政府在充分调查的基础上，研究制定了符合区实际、操作性强的《“城中村”改造工作实施意见》，明确了指导思想、目标任务、方法步骤、工作要求、考核办法等，并多渠道征求社会各界意见，具有广泛的代表性和可操作性。进一步明确责任，细化量化任务，指导各城区办事处、拟改造社区本着“一村（居）一策”的原则，制定出广大被拆迁居民乐于接受的补偿安置方案，并尽可能照顾老年人、特困群众等弱势群体，为下步工作打基础、做准备。同时，科学测算“城中村”改造实现的收益，统筹计划好被改造社区居民的社会保障、生活福利等问题，提前筹划社区基础设施建设，解除居民群众后顾之忧，确保改造工作顺利实施。各社区也结合自身实际制定了本社区具体的实施方案，由居民大会讨论通过后予以实施。

（六）多措并举，稳步推进“城中村”改造工作。一是在政策上予以倾斜。积极探索土地补偿机制，将土地收益最大限度地返还给社区，返还给居民，使群众得到实惠，使困难户和孤寡老人得到照顾，使社区居民生活得到有效保障。二是在手续办理上予以简化。在不违反原则的基础上尽量简化土地使用手续的审批程序，缩短工作日，提高工作效率，积极支持“城中村”改造工作。三是在多方利益关系上搞好权衡。“城中村”改造涉及政府、居民与改造单位三方的利益，“城中村”改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁、补偿、安置四方面问题，调节三方面之间的相互关系，以达到利益均衡、各方共赢。为此，积极做好三方关系的协调，把居民利益放在首位，使政府让利于民，而不是让利于改造单位。四是在改造资金的管理上实行阳光操作。参与改造的社区均由居民大会推举出财务监督管理小组，具体管理改造资金，监督改造资金的使用，让群众参与管理和操作，做到公开、透明。五是在违法建设上加强监管。在确定某一社区进行“城中村”改造后，就依据普查情况和现场拍照为补偿依据，乱搭乱建部分不列入补偿范围。加强对拟改造社区违法建设的监管，不定期巡查，开通举报电话，设立了举报箱，发现违法建设坚决给予严厉打击。

三、存在的问题

1、思想不开放。地处孔孟之乡，封建传统思想根深蒂固。以自给自足的自然经济为特征的封建社会造就了人们对土地特有的依赖感，并且在居住聚集方式上特别重视血缘关系和家族习惯，一直沿袭至今。使得“城中村”的居民宁可住在自己祖辈遗留下来的破旧庭院里也不愿去住楼房，宁可一族人居住在脏、乱、差的村内而不愿去住各项功能配套的生活小区。从而对“城中村”改造工作不支持、不配合，甚至阻挠拆迁工作，给“城中村”改造工作增加了阻力。

2、融资渠道较窄。由于我区经济水平偏低，居民自主改造力不从/！/心，成立股份制公司进行改造又无经验可循，目前采取的主要途径是引进开发商进行改造，而开发商又是以盈利为目的，导致改造后小区的容积率普遍偏高。而且由于缺乏改造资金，导致“城中村”改造工作进展较慢。

3、乱搭乱建现象严重。由于“城中村”一般地理位置比较优越，可观的房屋租金、高标准的拆迁补偿等“优惠政策”，刺激了居民的建房欲望，一些诸如“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等形式多样的违法建设层出不穷，屡禁不止，不仅增加了拆迁难度，而且还增加了改造成本。

四、建议

1、进一步强化领导。主要领导重视是做好城中村改造工作的组织保障。城中村改造是一项系统而复杂的社会工程，工作任务重，拆迁建设难。只有领导充分重视，并成立一个靠得上、抓得死的领导班子，工作力度才能上去，工作措施才能强硬，各级各部门就会心往一处想，劲往一处使，才会出硬招、下真功，想办法、抓落实，出成果、见实效，强力推进工作开展。要建立联席会议制度，定期召开指挥部联席会议，研究解决改造过程中遇到的困难和问题，事项一经确定，各成员单位必须限时办结。建立督查考核制度，定期督导检查各办事处“城中村”改造工作，并将“城中村”改造工作纳入年度绩效考核。

2、切实提高改造意识。“城中村”改造要实现突破，首先必须解决观念问题。要开展广泛而深入的宣传教育，使群众明白，“城中村”改造是体现政府执政为民，群众得实惠，政府得民心，提升城市品位的必然选择，不改造“城中村”，城市化水平就难以达到较高的层次，也最终将影响到“城中村”居民的利益。同时，还要通过各类培训、普法教育等方式，促进“城中村”居民从职业上、文化上、思想观念与行为方式上加快向高素质的文明市民转变，逐步改变滞后的精神面貌。

3、将“城中村”改造纳入城市经济体系。“城中村”改造关键要兼顾好各方面尤其是居民的利益，不处理好居民的利益，不解决好居民的后顾之忧，这项工作就很难顺利进行。“城中村”的核心问题是土地问题，要城市化就要把村民转化为城市居民，把集体土地转化为国有土地。同时，要解决好剩余土地和集体资产的处置问题，以及居民就业、养老和社会保障等一系列问题。制定扶持办法，帮助原村民进入城市劳动力市场。严格执行有关政策，强化土地征收过程中社保基金的征收，并预留征地补偿款的一部分用于解决村民的社会保障问题。同时，将原村民纳入城市社会福利保障体系，参与医疗和养老保险，享受最低生活保障。

第2篇：对城中村改造的建议范文

一、建立村民议事会制度，实现村级民主自治

村民自治是法律赋予村民的基本权利，是农村民主政治建设的核心内容，是村民自我管理、自我服务和自我教育的实现途径，关系着农村发展和社会稳定。但长期以来，村民自治中部分村民对参与基层民主自治的积极性不高、村民委员会选举程序不规范、一些民选干部决策不民主、办事不公开等问题同时存在，成为村民自治制度有效发挥作用的障碍。随着国家对“三农”的重视，各级政府对农村投入不断加大，一方面，村级组织行政化的趋势愈发明显，甚至有可能演变成为新一级政府或半政府，与村民民主自治的宗旨不相符合；另一方面，民主选举村委会，一些有钱的“能人”或有势力的家族贿选或干预选举，出现村内资源为少数人控制占有，农村被家族势力控制等负面现象，导致农民利益受损，引发新的干群矛盾。为改变上述状况，成都市探索了常态化的村民议事会制度，有效地发挥了农民的智慧，保障了农民的切身利益，是选举民主与协商民主有机结合的具体体现。同时，村党组织作为议事会的召集者，为群众办了很多好事、实事，赢得了群众的信任，增强党在基层的凝聚力找到了群众欢迎的载体，提高了党组织在农村的威信和号召力。目前，议事会在成都等地农村已经成为“村民自治的代言人”和“基层工作的多面手”。

（一）制度建设。成都市委组织部、成都市民政局发文确定了村民议事会组织规则和具体实施规范。

一是明确村民议事会的职责。村民议事会受村民会议委托和监督，根据授权行使村级自治事务决策权、监督权、议事权，其决定由村民委员会负责组织实施，监事会负责监督。村民议事会的议事内容主要包括：本村经济社会发展工作规划、集体资产使用和管理、村级财务收支、扶贫开发项目、村级公共服务项目等。

二是村民议事会成员由选举产生。议事会成员为村内居民（包括在本村长期居住的户籍在外地人员），由村民“一户一票”选举产生。为保证议事会成员的广泛代表性，每个村民小组有两个以上村民议事会成员名额，每个村的村民议事会成员不少于21人，其中村组干部不超过50%。监事会成员由议事会成员担任并由议事会讨论决定。

三是议事程序民主公开。成都市推行村级资金使用的“六步工作法”，即：宣传动员、收集民意、梳理讨论、议决公示、实施监督、评议整改，要求村民知晓率和满意度达到90%以上。在确定村级公共服务项目等议事过程中，邛崃市创立了“三步量分法”，第一步按照“一户一表”界定实施范围，第二步“议事会票决”界定实施项目，第三步“一户一票”决定实施先后顺序，公开高效地提供公共服务。

（二）组织保障。成都市对村支部书记采取“公推直选”的形式确定，确保村书记在村民中的公信力。村民议事会在村党组织领导下开展工作，村党组织主要发挥以下作用：

一是严把会议召集。村民议事会召集人由村级党组织书记担任，确保议事会始终在党的领导下规范议事。

二是严把议题审查。村党组织负责接收和审查村民议事会的议题，不符合村民自治权限、违反政策法律的议题等不予上会；涉及本村长远发展和农民群众普遍关心、关注的重大议题，在提交议事会决议前，召开党员大会，提出建议方案。

（三）议事保障。议事会制度的建立在制度上保障了“有事能议”，但要真正议出效果，还得益于以下两点：

一是群众有热情。成都市议事会制度的探索和完善伴随着一系列村民关注的利益分配。如2008年汶川地震灾后重建、分配救灾物资过程中，一些村庄摸索出村民议事制度；成都市农村土地确权过程中出现的疑难问题由议事会协调解决，由于关系到切身利益，激发了群众关注和参与议事过程的自觉性和自主性，民主议事不再走形式，议事效果也比较好，得到群众认可。

二是议事有效率。目前农村外出务工人员增多，常态化地召开村民大会或者村民代表大会比较困难，成都探索建立人数较少的议事会制度，解决了这一难题，既做到了“有人议事”，又提高了议事效率。村民议事会成员由其所属村民小组选出，村民小组选民可以罢免任期内本村民小组的议事会成员，这增强了议事会成员的责任感和自豪感，议事的积极性显著提高。

（四）经费保障。2008年成都市设立村级公共服务资金，对每个行政村给予不少于20万元的经费，由各村自主决定用于本村的道路、农田水利、文体活动、环境整治、社区管理等支出，2013年这一补助标准已提高到40万元以上。再加上农村公益事业“一事一议”财政奖补等公共财政对农村的常态化投入，使村内“有事可议”、“有钱办事”、“议则受益”，同时也从制度上保证了公共财政投入的使用效果。

二、加强乡镇公共服务，集中推进小城镇建设

乡镇是我国最基层政府，是政府职能的最终承担者，适应乡村治理变迁的需要，推进乡镇政府改革，是完善乡村治理机制的重要一环。从调研情况看，各地均将转变乡镇政府职能作为乡镇机构改革的重要内容，乡镇政府有意识地避免大包大揽的经济和社会管理方式。乡镇经济发展职能主要体现在发挥农村资源与市场主体对接的服务和纽带作用，村集体经济的发展也不再由村级组织直接参与经营，而是通过发展农业合作组织、龙头企业带动等市场化形式实现，政府不再承担市场风险可能引发的矛盾。随着公共财政投入农村的增多，乡镇政府和村级组织公共服务和社会管理的职能得以完善和加强，群众普遍受益，干群关系明显改善。

（一）多策并举推动乡镇转变职能。一是整合乡镇行政资源。成都按照城乡一体化的要求，打破城乡分治的行政管理格局，将县级部门的城镇管理、镇村规划等事业站、所及派驻机构归口镇政府管理。乡镇因事设岗，配备必要编制，在机构设置上促进乡镇提高公共服务和社会管理水平，提升行政效能。二是创新乡镇领导选举方式。成都市新津县推广乡镇党组织书记公推直选制度，增强党组织书记为民服务的责任感和工作主动性。三是扩大小城镇管理权限。在选拔任用中层干部、评议考核派驻干部、选用新进人员等方面赋予小城镇一定权限；将产业发展、民生事业等领域涉及县级部门的96项审批、行政执法和公共服务事项下放乡镇，使小城镇“看得见、管得到”，提高了行政效能。

（二）依靠并服务于市场力量发展农村经济。调查发现，乡镇政府的经济职能少了行政性的直接介入，开始更多地体现在扶持、引导和服务各种市场力量在农村的发展。例如：成都市进行了农地确权，为市场化的农地整理创造了清晰的产权条件，并对发展土地规模经营的龙头企业、专业合作社在资金、土地、税收等方面给予支持，通过土地合作社、土地银行、租赁等不同方式实现农地依法、有序流转，实现农民出租土地、打工收入和股权分红等收入来源多样化，增加了农民和村集体收入。

（三）协调推进小城镇产业发展。产业发展是城镇化的基础，既需要尊重市场规律，又需要政府的规划引导。成都市在城镇化过程中，坚持把产业发展作为县域经济发展的核心和基础。一是统筹编制土地、产业、城市建设发展规划，明确大中小城市和特色城镇梯次衔接、以大带小、功能配套的产业分工和发展方向。二是推进产业向小城镇集中，实现集群集约发展。在资金、土地、能源等要素配置上，优先支持符合规划要求和产业定位的重点项目，为城镇化提供有效的产业依托；配套建设城镇基础设施和公共服务设施，引导农民就近向城镇集中居住。三是整合农村建设用地用于产业发展。无论是发展工业还是服务业，都需要新增建设用地。成都市运用“耕地增减挂钩”政策，整合农村闲置建设用地，在确保耕地面积不减少的情况下，节约出的土地用于城镇的产业发展和社区建设。海口市也开展了30万亩土地整理项目，琼山区规划整合乐来、谷桥两个行政村468亩土地资源，引进项目开发，一方面解决了城镇化发展的用地问题，另一方面也改善了农村居住环境，增加了农民和集体收入。

（四）城乡一体化发展提高城镇化质量。成都市通过城乡基本公共服务和社会管理一体化，推动城镇化发展，提高城镇化质量。一是推进城乡统一的社会保障制度改革。目前，成都市已建立起城乡一体的基本养老保险、基本医疗保险和社会救助体系，消除城乡在社保制度方面的差异。二是推进社会事业一体化。2008年，统一城乡小学和初中的生均公用经费保障，卫生、文化投入也向乡村倾斜。三是采取有力措施确保耕地不减少。为保护耕地和提高农民参保能力，成都市县两级财政从土地收益中设立耕地保护基金，按基本农田每年每亩400元、一般耕地每年每亩300元的标准奖励农民，并鼓励农民用于购买养老保险，在保护耕地的同时，提高了农民参加社会保险的积极性。四是取消城乡户籍差别。城乡一体的基本公共服务和社会福利制度，为推进城乡统一的户籍管理制度铺平了道路。2010年，成都市全面放开农民到城镇登记入户政策，实现了城乡居民自由迁徙。

（五）创新社会服务方式。一是村庄便民服务直接向村内延伸。邛崃市通过建立市、镇和村三级政务大厅，便民服务采取村委代办制，推进政务服务向基层延伸。二是村庄便民服务定点定时向乡镇集中。四川省南充市营山县要求逢集场日，村（社区）干部轮流到乡镇和乡镇干部一起为群众提供“一站式”服务，群众利用到乡镇赶集的时间即可办理所需服务，既比村级代办更快捷，又可节约增设村级服务人员和服务中心等硬件建设等成本。三是发挥社会组织在城镇社区管理中的作用。城镇化的发展对政府的社会管理和服务能力提出了更高的要求。成都市新津县充分发挥社会组织的作用，积极扶持返乡大学生、失地农民等组建物管公司、家政技能培训中心等各种社会组织，采取购买服务方式将道路保洁、景观绿化、就业培训等公共服务事项转移给社会组织，大幅降低了财政支出，提高了服务效果。南充市顺庆区各乡村成立了“乡友会”、“村友会”、“和事佬协会”，充分发挥本乡本村能人的带动、协调和教化作用，取得了较好的效果。

三、困难和问题

（一）推广村民“议事会”制度存障碍。一是缺乏法律保障。目前只在成都市层面给予了制度规范，缺少上级法律制度的认可和规范。二是缺乏财力支持。目前我国大部分村庄为“空壳村”，集体经济非常薄弱，如果缺少类似成都“村级公共服务资金”等公共财政常态化的支持，议事会制度将面临“无事可议”、村民不关注、议事成形式等情况。

（二）农业经济发展面临两大问题。一是农业合作组织发展缓慢。传统的农民市场经济意识弱、信息来源渠道少，大部分即便成立了农业合作组织，还是缺少信息、技术和市场销售渠道，目前政府和社会组织提供类似服务的很少，许多农民没有真正感受到专业合作社带来的收益，加入的积极性不高。而合作社内部治理多数不健全，成为少数人牟取私利的工具。二是大资本投入农业农民受益少。目前农业生产受益少，这为大企业低成本地投入农业创造了条件。一些地方领导反映，这些投资短期内增加了农民收入，但这些企业一般与农民签订了长期的土地租赁合同，农民很难再享受到土地的增值收益。

（三）城镇化过程中的农村土地制度需完善。一是进城农民承包地和宅基地处置难。农民在城镇稳定就业居住，享受城市各项社会保障和公共服务后，是否应该放弃其承包地和宅基地，地方对此有不同看法。如果进城农民仍然保留土地资源，确实不利于耕地的规模化经营，造成农村宅基地的闲置浪费；农民要放弃其土地权益，就要研究农民通过市场交易或者通过政府赎买等方式获取合理补偿的政策，而不能强制农民放弃损害其利益。二是小城镇建设用地政策不明确。现有土地制度规定：不得以出让、转让或者出租等方式提供给非本集体组织成员用于非农业建设。地方反映，利用农民宅基地整理出的集体建设用地招商引资发展二三产业，如果保留集体用地性质，存在与现行政策相违背的风险，如果采取征地变为国有，农民将难以获得持续的土地收益，形成资本对农村新的盘剥，成为农村不稳定的主要因素之一。

（四）城镇化配套措施所需成本较高。从我们调研的情况看，一些地方政府在小城镇建设中的作用主要集中于基础设施领域，限于财力，这些基础设施建设一般标准较低，而在公共服务、社会事业、住房和社会保障等软件方面考虑得更少。这既降低了人们到小城镇就业居住的吸引力，又很容易造成转移到城镇居住的农民无业而贫困化。因此，要统筹推进城乡、大中城市和小城镇间的基础设施、基本公共服务、社会保障体系等配套建设，需要较高的成本，而乡村自身创造的财政资源少，大部分地方财政难以承担，需要中央层面加以支持解决。地方反映，目前各部门下达到乡村的项目资金种类增加很快，但整体规模不大，多属于要求基层配套的硬件建设，很难与地方小城镇和新农村建设规划相结合，不但解决不了农村面上的问题，还造成了财政资金的分散、浪费。

四、几点思考

（一）探索村级治理新机制。随着公共财政投入农村的资金日益增多，经济发展带来农村土地等资源的价值快速增长，乡村治理机制不完善，容易导致农村资源被家族势力等少数人掌控利用，形成新的干群矛盾，影响社会稳定。在坚持村民自治的前提下，把民主选举与民主协商有机结合起来，实现农村公共事务民主选举、民主议事、民主决策、民主监督，才可能真正做到公开、公平、公正，真正保障广大农民群众利益。因此，进一步完善乡村治理机制，是政权稳定的基石，是促进农村和谐发展的组织保障，是提高支农资金使用效果的有效方式，是新时期促进城镇化发展的制度基础。

目前，各部门都在开展涉农项目，但绝大部分是抓少数的“点”，很少研究可在面上推广的政策新机制，造成资金的分散、浪费，与农民的实际需求相差甚远。成都等地的议事会制度建立了一个农村建设、经济、文化、服务和谐发展的民主决策平台，各部门到农村的资金都可以运用这一平台发挥更大的使用效益，村级公共服务资金则为这一平台发挥作用提供了基本的财力保障，取得了不错的效果，可以作为探索村级治理新机制的一种模式加以总结推广。

（二）研究促进小城镇发展新机制。小城镇是转移农村剩余劳动力、统筹城乡发展的重要载体， 让农民就近进城，是城镇化的主要趋势。德国有60%的人口、80%的中小企业分布在2万人口以下的小城镇中。成都市和海口市新型城镇化建设的经验也表明，依托大中城市产业分工，产业定位更具特色的城镇化非常具有生命力，是农民就近转移就业、居住的有效实现途径，有利于促进产业发展，带动农村经济发展和农民致富。

同时，政府支持小城镇发展要尊重产业和人口自然聚集的市场规律，不能是圈地搞建设，也不能再走大拆大建的造城、造村运动。城镇的发展要保持长久的活力，必须坚持量力而行，适应经济、社会发展的需要，必须要有科学合理、定位准确、功能完备的城镇规划，既需要政府的投入和引导，更要建立可以激发市场活力和调动城乡社会资源的体制机制。为此，有必要探索促进小城镇发展的新机制，优先选择具有一定市场基础的小城镇，创新财政投入方式，构建中央和省级财政补助、地方政府管理、城镇居民参与的财政资源整合使用平台，促进小城镇的产业发展，提高小城镇政府服务和管理能力。

（三）探索行政管理体制改革新路径。党的十提出要推进行政管理体制改革，建设职能科学、结构优化、廉洁高效、人民满意的服务型政府。其中之一，就是要减少行政管理层级，实行扁平化的管理，在财力保障到位的情况下，让大多数公共服务由县级基层政府来提供，以消除信息不对称，提高公共服务的效率。我国幅员辽阔，地区间经济发展差距大，对于乡镇的发展定位要因地制宜、分类处理：一些乡镇经济比较发达，少数乡镇人口、经济总量和财政收入等，甚至超过中等县市，这类乡镇要赋予其更多的经济和社会管理权限，以及提供公共服务、城市管理等履行职责所需的必要财力，支持其向中小城市发展；对于欠发达的乡镇，过多的机构设置反而促使有限的财力用于养人，造成人浮于事、管理僵化的局面，可以考虑改乡镇为乡公所等政府派出机构，重点为农村农业发展提供所需的公共服务，并与村民自治等社会组织相互补充，形成高效的乡村治理机制。

县级政府是实现有效社会管理的基础和核心，乡村治理机制改革对县级政府公共服务和社会管理的统筹能力将提出更高的要求。同时，多年来的实践已经证明，市管县的行政体制并没有像最初设想的那样成功，多数地级市并没有发挥中心城市对所辖农村区域的带动作用，反而增加了行政层级，增大了行政成本，降低了行政效率，一些地方“市管县”变成“市刮县”，大量的资源被集中到了城市，影响了县域经济发展。目前，一些省份推行的“省直管县”财政管理体制改革，取得了初步成效，但遇到和行政管理体制不配套的制度瓶颈。因此，应变“市管县”为“省直管县”的行政管理体制，减少行政管理层级，提高行政效率，扩大县级政府的管理权限，赋予县级政府同步的财力、事权和管理权限，切实改善乡村公共产品供给状况，激发县域经济发展的更大活力。同时，实行“省直管县”行政管理体制必然导致省级管理幅度扩大，而目前省域之间土地面积、资源禀赋、人口密度等差异很大，特别是经济发展极不平衡，从均衡经济发展、提高管理效率上看，也有必要调整优化省级行政区划设置，适当增加省级建制。

第3篇：对城中村改造的建议范文

农村危房改造调研报告范文一：

实施农村危房改造是贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的一项重要惠民政策，是完善新型社会救助体系，确保农村困难家庭住者有其居的德政措施，更是确保困难群众生命财产安全，关乎民生福祉的一项重要工作。为进一步了解全县农村危旧房改造工作的现状和存在的主要问题，今年3月份以来，黄平县审计局对11个乡镇政府开展了2014年危房改造资金专项审计，通过实地走访座谈、问卷调查等形式，在全县范围内对农村危旧房改造的现状及其存在的问题进行了专题调研。根据调研掌握的情况，对此项工作提出若干建议和对策，以供参考。

一、黄平县农村危房改造基本现状

2014年黔东南州住房和城乡建设局下达我县农村危房改造任务4,500户，其中：五保户一级危房12户，低保户共900户(一级100户、二级420户、三级380户)，困难户共3,564户(一级400户、二级796户、三级2,368户)，一般户24户。

由于黄平历史、地理等原因致使黄平经济较为落后，农村危房改造数量较多，且位置较为分散，危改对象经济实力薄弱，危房改造工作开展难度大。

二、黄平县农村危房改造成效

实施农村危房改造工作以来，工作成效主要体现在以下三个方面。一是改善了农村人居条件。农村危旧房数量逐步消减，困难群体人居条件得到有效改善;二是农村面貌有所改善。危旧房实施拆旧建新，美化了农村环境，提高了农村生活水平;三是推动了和谐社会建设，农村危房改造让农村困难群体共享了改革发展成果，增强了农村困难群体建设美好家园的信心，密切了党群、干群关系，促进了社会和谐。

二、当前农村危房改造工作中存在的主要问题

农村危旧房改造是一项动态工程，通过长期的持续努力，我县农村危房改造已初显成效，但与人民群众的幸福期待、与生态宜居的目标要求还有较大的差距，存在一些具体的困难和问题，主要表现在以下方面：

1.危房改造资金支出进度不按危房改造工程完成进度发放(兑现)，存在资金缺口。中央及州级财政2014年农村危房改造补助资金尚欠到位资金共计106.91万元(其中:中央补助资金应为1,145.96万元，实际到位资金1,084.09万元，尚欠61.87万元(未兑现给危改户);州级补助资金应为450.00万元，实际到位资金404.96万元，尚欠45.04万元。

2.县财政困难没有及时配套农村危房改造资金。截止2014年12月31日，2014年度的农村危房改造任务全面改造完工并经验收合格，全县11个乡镇仅发放(兑现)农村危房改造资金1,311.52万元，截止2015年3月25日发放(兑现)3,266.80万元, 为拨给全县11个乡镇危改资金3,334.09万元的97.98%。

3.操作程序有待规范。操作层面的问题主要体现在以下方面：一是危房鉴定难以实施，危房鉴定由专业部门承担，鉴定费用较高，困难群众无力承担;二是危房改造名额多由各村根据本村实际上报，一些地方存在优亲厚友的现象。一些村干部工作程序不到位，公开性、民主性体现不够充分，甚至造成村干部与群众之间的矛盾。三是农村危房统计普查过程中，深入程度不够，存在误报、漏报的情况，缺乏动态信息采集机制，使建设部门掌握的数据实际数有偏差。

4.技术服务严重缺失。实施农村危房改造工作以来，尚未建立技术服务和质量监管机制，仍处于群众自发和无序管理状态。一是改造户多为自主聘请社会工匠实施改造，改造过程中存在人工、建材等浪费现象，给困难群体造成损失。二是在危旧房改造选址、设计、施工、验收全过程中缺乏技术指导，一些完成改造的新房存在技术缺陷和安全隐患。三是缺乏政策引导，群众对农村危房改造这项惠民政策知晓度不高，理解存在偏差。

5.存在建房就补盲目攀比现象。在审计调查中发现部分农民对自家住宅大肆扩建、增建，意借危房改造的机会为自身谋利益，群众盲目攀比，建筑面积和总造价超出标准，易出现因建返贫的现象。如：重安镇有2户农户自身经济条件较好，而列入农村危房改造对象，分别按困难户一级、困难户二级补助标准进行补助，但其危房改建新房的造价分别为40.00万元、60.00万元。

三、关于对农村危旧房改造工作的对策和建议

1.政策调整、政策引导。建议上级财政部门加大农村危房改造补助资金投入力度，减少县级财政配套资金的压力。县财政部门应严格执行《中央农村危房改造补助资金管理暂行办法》有关规定及时拨付农村危房改造补助资金，确保资金及时足额到位。扩大补助范围，提高补助标准。同时建议改变资金管理模式，明确责任，根据经济实力情况确定分担比例，拨付模式由分类分次拨付变更为验收合格后通过银行账户直接拨付救助对象。

2.强化服务、分类指导。各乡镇要切实加强领导，落实专人负责此项工作，要坚持以质量为核心，制定农村危房改造工程建设管理、技术指导及验收办法，按照谁验收、谁负责的原则，实行严格的建房责任制、验收责任制及验房备案制度;推行全程质量监督管理，严把选址、施工等关键环节质量关。在旧危房改造过程中，应建立组织，落实专人，对所在的危旧房改造工作进行全程的巡查监督。规划建设部门应落实好项目实施监督、验收等工作，同时要强化对社会工匠使用技术培训，确保持证上岗;国土部门应做好土地巡查，督促严格落实一户一宅制度;民政部门要做好对困难家庭、低保家庭的资格核查工作等。村两委干部要强化政策引导、宣传，帮助解决农民建房过程中的实际问题。同时要积极探索市场化运作的有效手段，建立起政府、企业、银行、社会多渠道融资的有效平台，为危房改造项目的启动实施提供资金保障。

3.加强宣传、规范操作。注重多形式多渠道向群众讲政策、讲规划、算造价，做到政策规定、补助对象、补助标准三公开，让农民群众了解和掌握基本政策，消除依赖心理。务求评审制度公开透明，采取农户申请、村级初审、乡级审查、县级核准、上级备案的程序，合理确定改造对象，保证评审过程公开透明，杜绝优亲厚友现象，使危改工作得到群众公认。对危改资金发现的问题，要区分不同情况，做到宽严适度。对于在危改资金中发现的问题及时向财政、纪检等部门通报，并通过有关主管部门督促乡村两级迅速整改存在的问题。对严重违反财经纪律、侵吞和挪用危改资金的单位和个人，要依法严肃处理，并向社会公布。

农村危房改造调研报告范文二：

镇的农村危房改造工作，在县委、县政府的正确领导下，在上级职能部门的具体指导下，镇党委、政府高度重视，严格按照省、市、县的要求，坚持因地制宜，科学规划和政府引导、农民自愿的原则，切实实现危房改造解决困难住有所居的目标。现将工作开展情况汇报如下：

一、20**年以来工作开展情况

镇党委政府本着从根本上逐步消除困难群众住房破危、抵御自然灾害能力差的决心，高度重视农村困难群众危房改造工作，努力把农村困难群众危房改造工程，建设成聚民心、暖民心、稳民心的民心工程。安排对全镇农村困难群众的住房情况进行了认真排查、摸底，有重点地列入改造计划，并向社会公示，接受群众的监督。实行党政主要领导负总责，分管领导具体抓，相关部门和村两委亲自抓的工作方法，主动协调，解决难题，督查进度，确保了农村困难群众危土房改造工作的有序推进。

2015年原城关镇、城郊乡、附城乡危房改造中共重建45户，修缮27户，发放改造资金共58.5万元;2015年原城关镇、城郊乡、附城乡危房改造中共重建97 户，修缮21户，发放改造资金共118万元;2015年原城关镇、城郊乡、附城乡危房改造中共重建60户，修缮65户，发放改造资金共92.5万元;2015年卢阳镇危房改造中重建281户，修缮139户，发放改造资金共336万元。自2015年实施危房改造以来，我镇累积实施危房改造756户，其中重建483户，修缮273户，累积发放改造资金605万元。

二、具体工作举措

1.提高认识，加强领导。农村危房改造既是改善贫困群众生存状况的一项安居工程，也是充分体现党和政府关爱弱势群体的民心工程，又是构建社会主义和谐社会和建设新农村的基础工程。为加强对农村危房改造工作的领导，镇党委、政府成立了卢阳镇农村危房改造工作领导小组，由镇长袁辉茂同志任组长，镇工会主席曹海波同志任副组长，民政办人员和各驻村干部以及村主干为成员，共同做好危房改造工作。镇里先后召开党政联席会、村主干会、镇干部职工会议，贯彻落实文件精神，研究安排部署危房改造工作，按照《卢阳镇2015年农村危房改造工程实施方案》，具体指导危改工作有条不紊地进行。

2.强化措施，明确责任。一是核实到位。按照调查摸底情况，经过党政联席会议将危房改造工程任务进行细化，确定人员后，XX县民政局、危房改造办同志逐户走访，最后敲定危房改造对象。并将农村危房改造对象在全镇各村进行公示，由于工作过细，公示结果均无异议。二是责任到位。危房改造对象确定之后，我们层层签定责任书，实行领导包村、村干部包户、建房户包落实。由镇政府与村签定责任状，明确村主任为第一责任人，专门各村危房改造工作。与危房改造户签定《农村危房改造协议书》，明确改造、重建的标准，并要求按照标准建设。三是督促到位。镇危房改造领导小组坚持定期督查与不定期抽查相结合，每周进行一次督查，及时发现问题，向主要领导汇报，并督促各村抓紧抓落实。四是资金到位。为确保危改工作顺利进行，镇危改领导小组及时提供各建房户粮补存折将上级补助资金及时足额补偿到位。

3.科学规划，精心组织。在推进改造过程中，我们按照卢阳镇危土房改造总体规划要求，做到实事求是、科学规划、高质量建设。一是组织调查摸底。认真完成农村困难群众住房状况调查摸底基础上，以户为单位，建立危房档案资料，家庭成员、居住情况、收入情况、贫困原因等情况做到清清楚楚。二是制定改造计划。危房改造工作与我镇五保集中供养、地质灾害、新农村建设、水库移民搬迁、火灾户等结合起来，统筹规划，实行分批改造。三是坚持求实效。根据村镇建设规划、新农村建设规划、建设旅游大镇计划及困难群众的实际生活需要，镇村干部积极主动，帮忙联系工程队、建筑材料、搞工程预算等。同时调动了广大群众的积极性，发动亲戚朋友出钱出力，亲帮亲、邻帮邻，共同帮扶，形成了县、镇、村三级齐抓共管。通过镇村的共同努力，为部分重点优抚对象、五保户、低保户、无房户、特困户解决了住房困难，群众满意率达100%，得到了广大群众的大力支持与拥护。

4.严明制度，规范操作。农村危房改造是关系困难群众切身利益的大事，操作实施必须合乎民意、取信于民，自觉接受社会和群众的监督。为此，我们重点在改造对象上规范程序，努力做到公开、公平、公正。在对象确定上，由村上报调查核实的情况，由镇下达改造计划，然后分村进行公示，公示7天后，群众无异议的，镇危改办在镇政务公开栏上再公示7天未收到任何反映后上报审批，确保了危房改造的对象真正落实到需要改造的群众身上。以政府补助为辅，农户自筹为主的方针，深入到各村，掌握实际，按质按量按期完成改造工程任务。加强施工监督，保证施工质量，与施工方签订协议，明确责任，按照工期要求，组织人员进行验收，确保改造工程按质按期完成。

在改造工作中，改造对象分布在34个村(居)社区，截止11月15日，今年所分配的420户危房改造工程全部完工，预计春节前可全部搬入新居，其中加固完工的有139户(入住139户)，重建完成主体的281户(入住200户)，下一步镇危房改造办将按照实施方案严格审核。截止目前统建户一卡通已将收集完毕，一户一档全部建立，现正在检查和完善中。

三、存在的问题和困难

1、危改对象部分是低保、贫困、残疾户，经济实力薄弱，自筹资金困难很大，无能力建房。而农村危房改造补助资金少，项目投入单一。危改户自身积累较少，上级财力有限，危改资金不足，部分难以解决;

2.通过实施农村危房改造，群众居住的危房虽然得到了改造或新建，但集中建房危改点的水、电、路、广播电视、农村消防、群众活动场所等配套设施建设因投入不足而跟不上发展需要;

3.按照全县的总体规划，在城区23平方公里规划区内居民不得建房，旧房拆除后不得重建。我镇合并后大多数村都在规划区内，在这些村里还有不少的群众居住条件十分简陋，居住在年久失修的土坯房中，存在安全隐患;

4.由于我镇是由原城关镇、城郊乡、附城乡合并，因此农村危房改造数量较多，镇级财政配套压力大;

四、建议和意见

根据近几年危房改造实施过程中遇到的问题和存在的困难，结合我镇具体实际，现提出如下建议：

1.建议下年度下达指标时下达危房改造资金总数额，不下达户数;

2.建议上级部门多分配资金，让重点优抚对象、五保户、低保户、无房户、特困户和残疾人等无能力建房的农户能够修建新房;

3.建议整合部门资金支持危房改造。凡涉及农村危房或其它危房改造的各类部门补助资金应进行捆绑使用，切实提高各相关部门补助资金的效益。进一步研究在农行、发行、信用等金融部门建立农村危房改造建设专项扶持贷款资金，搭建农民建房融资平台。进一步完善农村危改政策，对非贫困户的中低收入农民的危房改造，可研究实行差额或全额贷款贴息，以此扩大扶助面，调动积极性，帮助经济基层差，筹资能力弱的农户修建新房，推进危改速度。

第4篇：对城中村改造的建议范文

关键词：城中村 改造 城市规划 困难 对策

中图分类号：F292

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2013）01-039-03

一、城中村基本情况

浙江省象山县的丹东、丹西街道行政区域78个村庄，可划分为三类：一是建成区内完全没有农用地的“城中村”；二是城区毗邻土地被收储或留有部分农用地的“城边村”；三是仍有大量农用地，已纳入城市远期规划建设的“城郊村”。笔者为方便起见，将以上三类统称为城中村，主要有以下几个方面的问题。

1.村庄规划落后，现代城市难以相容。城中村大多没有规划，住宅、商业、工业和农业生产等用房混杂。城市规划控制后，除有些村民擅自建房外，很少有按城市规划新建的房屋。村庄建筑密度大，风格单一，品位低，与象山县现代生态旅游滨海城市要求不相协调，影响城市综合景观。2001年，象山县城市总体规划出台后，初步统计有60%以上村庄都涉及城市道路和公建等设施拆迁。

2.村庄用地粗放，土地资源浪费严重。村民住宅都为低层（1～2层）房屋，90%为一户一宅，10%一户多宅，多数为本村村民，也有少数外地常住户，合法建筑容积率在0.7左右。房屋布局不合理，村内空闲地多，多数无法利用或难利用。如黄家塔村128户村民，已有村庄建设用地89.9亩，还有缺房户40户，需向村外扩展宅基用地20亩，按改造后安置用地62亩对比，该村将粗放多用地48亩，城区各村在不同程度上都有这种浪费现象。

3.违章建筑泛滥，外来人口集聚。由于城市多年规划控制，村民建房得不到及时解决，加上外来人口剧增，有大量出租房需求市场，多数村民在自家庭院、自留地及承包地上违章搭建出租房和其它房屋，特别是“城边村”更为突出。如上半河村70户村民212人，就有1000余人外来人口租住，村内挤满人，有的还在村外违章搭建违法占地7亩左右。出现废品回收站、油污处理点、小贩经营场所等，成为城乡藏污纳垢之所。盗窃窝赃、聚众，闹事斗殴等社会丑恶现象时有发生，给社会治安问题造成很大压力。

4.环境质量低下，基础和社会服务设施落后。城中村集体经济仍比较薄弱，村集体或政府对村基础设施投入较少，大多村庄地势低洼，台风季节经常受淹，有的村庄淹水达1米左右，抗灾能力低；村中供水、供电、电信、煤气、排水等市政设施不完善，随意拉线铺管随处可见，排污不畅，垃圾成堆，环境“脏、乱、差”；道路狭窄弯曲，消防通道严重受堵，存在着严重的消防安全隐患；村内生活服设施缺乏，多数村庄没有规范的幼儿园、公共文化娱乐场所，没有卫生服务站等服务设施，村民社会保障滞后。

5.村庄管理混乱，社会矛盾突出。城中村都保留农民集聚而居的农村生活方式和传统的管理体制，又与城市紧密相连，容纳于城市之中，形成城乡并存的二元结构。普遍存在以下矛盾：（1）城市规划控制同农民宅基用地建设需要之间的矛盾，出现大量违章建筑和土地违法交易。（2）村庄本位主义与服从城市规划建设需要之间的矛盾，出现部分村民阻碍城市建设土地征用和道路等公共设施建设拆迁工作，借集体或其他团体名义要挟政府及建设单位获取个人利益。（3）村民生活保障和城市建设提前储备用地之间的矛盾，许多农民过早失去土地后，生活保障问题得不到落实，存在就业难、医保额少、无养老保险等现象。同时政府低价征用和高价出让土地造成农民心态失衡，对旧村改造要求获得利益的期望值很高。（4）村基层组织权力之争和村民内部派系斗争等内部矛盾，随着城市建设带动周边村庄经济迅速增长，村基层组织权力之争更加激烈，有些村班子缺位，组织涣散。村民关系复杂，带有情绪和派系之争，少数不良分子开始蓄意破坏、捣乱，阻碍拆迁改造工作。

二、城中村改造面临的主要困难

城中村改造是一项宏大的系统工程，涉及经济社会发展等各个方面，其出现的问题是城市建设过程中必须解决的问题。主要困难有：

1.思想不统一，工作缺少合力。城中村改造涉及计划、土地、规划、建设、街道、财政等多个部门的职能，需各部门统一思想合力工作。象山县城中村改造客观上说，还没有形成一种合力，各自为政，缺少衔接。由各部门共同讨论制定的象政办发[2004]110号《关于加快城区改造实施意见》文件，在具体实施中仍有部门指导思想认识不到位，对改造模式、程序和优惠政策等存有异议，却又没有及时根据各自职能提出调整方案，采取更好的办法。出现改造主体、规划选址、规划条件、安置用地面积难确定，项目审批及程序操作不能按文件规定顺利进行，各环节不配套，大小事务都要通过县政府多次协调解决，有的还不能解决，制约改造进度。

2.政策配套滞后，程序难以操作。城中村拆迁改造以征用集体土地拆迁村民住宅为主，有关政策在全市内都不尽一致，不够完善，表现为：（1）象山县以村自主改造模式有别于宁波市内其他县市以政府统一拆迁改造模式，政策上有很多不能类同，程序不一致，给我们项目报批带来了困难。如村民余留安置用地就不能以村经济组织为主体报批，余留安置用地不得按市场评估价补交出让金转让等。在村民都能够自愿接受改造的情况下，报批手续仍十分繁多，程序复杂，挫伤村民自主改造积极性。（2）宁波市里原有政策中有些主要条款，在象山县试点改造实施中，难被农民接受。如调产安置政策，在250m2内按拥有合法房产等同面积为标准实行调产安置，该规定使经济困难、房屋少的村民得不到公平的安置补偿，执行政策受到抵触，普遍要求安置与原有房产分离，每个村民都应平等享受农村宅基地政策，在250m2内平等享受安置房屋。（3）县里改造配套政策不够完善，城区改造配套政策已显滞后，原有的实施细则和拆迁补偿标准等规定，操作性不强，拆迁标准粗略又不灵活，使评估不能正确、公平地体现实际价值，试点改造工作中，进度已明显受到影响。

3.规划导向不够明确，缺乏总体改造计划。城区内村庄改造规划目前还没有一个明确的方案，也没有将城中村改造纳入区域性的开发规划，改造缺少计划性和前瞻性。村庄修编的规划大都是在原村庄上进行适当调整，拓宽道路，扩展用地，仍保留原有小村庄和农村一户一宅的居住特点，与现代城市集约用地、规范建筑的社区建设要求有很大差离。改造村庄缺少整体规划的引导，哪些村庄需要整村拆迁改造，哪些村庄需要完善村庄规划进行道路拆迁改造，哪些村庄需要合并选择统一安置区进行异地改造，还没有根据象山县城市总体规划功能布局、公建设施建设、城市建设计划、村庄集体留用地规划、土地利用规划、房地产宏观调控政策和经济状况等要求，出台详细的改造规划和总体实施方案，改造带有随意性，政府缺乏主导作用。随着城市进一步推进，城中村矛盾会更突出，改造时间更紧，难度更大。

4.政策优惠力度不够，整村拆迁改造缺乏信心。象山县与广州、深圳等外地优惠政策比较力度不够，整村拆迁改造按村庄现有建设用地（包括红块图）实行等地调换，多数村民缺乏信心。主要原因：（1）改造集约下来的余留安置房用地，按土地市场评估价20%～25%补交给国家出让金，财政增加了收入，村民只享受到很少部分利益，还不能达到村民最低要求。（2）道路等公建设施拆迁村民住房，政府把应该出资的补偿费纳入等地调换的安置用地内，由村庄自行处理，不给予资金补偿，使村自主拆迁改造成本明显增加，有些村庄最低利益不能保障，改造难以启动。（3）近几年国家房地产宏观调控，房地产形势并非像前些年火爆，市场运作竞争不激烈。

5.村集体经济薄弱，改造工作技术力量不足。城中村改造工作面广、政策性强，从政府职能和角色看，不宜包办拆迁、开发建设、安置和房屋出售等一切事务。从村集体本身的职责、人员素质、技术力量及其本位利益等角度看，存在许多不足和不宜之处。所以，以村经济合作社为主体，自主改造实践中，虽有很多成功之处，但村里无法独立操作，只有由政府把关，帮助操作，做好全面服务工作，才能完成。目前，县公共建设管理中心，只有一个科室3至4人从事工作，存在力量不足，协调乏力，权责不对称的情况，改造工作步履艰难。

三、城中村改造的对策建议

针对象山县当前城市改造存在的实际问题，要推动城中村改造工作，必须按照国务院《关于控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理的通知》精神，从社会和谐稳定发展的大局出发，坚持正确的舆论导向，做群众耐心思想工作，充分发挥村民自主改造的积极性。制定统一改造政策，坚持统一标准、公开操作、依法拆迁，坚持等地调换、补偿自给、让利于民，坚持统一规划、统一开发、统一管理三项基本原则。以群众满意为标准，认真拟定改造方案，切实为民谋利益，维护广大群众的合法利益。

1.正确认清形势，认识改造重要意义。正确认清城中村改造形势，是推进城中村改造的基础，当前象山县城中村改造面临良好的机遇。城中村改造是一项政府和广大群众都能够获得“双赢”的实事民心工程，对构筑和谐社会，发展象山县经济具有战略性的意义。城中村改造有利于改变城市整体面貌，提升城市品位；有利于改善村民生活环境，提高村民生活质量；有利于合理利用集约用地，发挥土地效益，增加财政和农民收益；有利于城市公建道路等设施顺利建设，拉大城市框架，加快推动新城区建设；有利于拉动全县经济增长，促进两个文明建设和社会全面进步。

2.理顺各项关系，加强组织领导。按《象山县城市建设征用集体所有土地房屋拆迁实施细则》中规定，县各级部门和街道，根据各自职责，协同做好城中村改造工作。（1）明确职责，理清主管部门和被管理单位之间的关系。城中村改造主要涉及集体土地的政策处理，县国土资源管理局是象山县征用集体土地房屋拆迁的主管部门，建议专门设立一个管理科室，及时出台相关政策，对从事县城中村改造的单位、拆迁人以及被拆迁人加强政策指导和业务管理，要求各部门积极配合，理顺省、市审批操作程序，加快改造工作。（2）理清国家、集体、村民之间的关系，在村民自愿的基础上积极开展改造工作。城中村改造要让百姓真实了解实际得到的利益，真正享受到国家的优惠政策和集体利益。通过民主推选成立村级改造议事及工作小组，直接接触村民，做到公开信息、公平补偿、公正处事，使大多数村民支持改造，形成良好的改造氛围。（3）理清城中村改造专设机构的职能关系，加强队伍建设。县公共建设管理中心是城中村改造专设机构，法律及法规上都没有明确的行政职能，现有的工作职能只能依附于有关部门发挥作用，涉及集体土地的要依靠土地部门，涉及部分国有土地的要依靠建设部门。建议专设机构的应对口归属，配备专业人员，加强队伍建设，必要时成立集体土地房屋拆迁公司，或者抽调土地、建设、规划、计划、街道等有关部门专职人员合署办公，它对城中村改造成败起着至关重要的作用。

3.统一规划引导，确定改造实施计划。城中村改造专项规划和改造实施总体计划，应是象山县开展城中村改造的首要任务。科学的规划是“龙头”，它能够杜绝新“城中村”的产生，防止城市改造重复建设，能够合理消化土地存量，有效控制房地产年增量。一要遵循城市总体规划和土地利用总体规划，补充城中村改造规划内容，完善总体规划，及时调整土地利用规划，保证安置用地落实。二要区别对待“城中村”、“城边村”、“城郊村”三种不同类型村庄改造的详细规划和实施计划。三要充分考虑县对房地产市场宏观调控政策，以及改造地块土地政策和经济上是否具备可行性，在计划内分片安排，成熟一个改造一个。具体按以下方案进行：（1）规划选址。按照就地、就近安置原则。“城中村”外迁安置的，在城东、城西规划两处安置用地，可通过“城边村”整村拆迁改造统一解决安置用地；“城边村”和公建设施涉及拆迁量大的“城郊村”，要求其进行整村拆迁改造，结合土地征用和村集体留用地进行就地安置，也可在本村或他村进行地级差价补偿调整实行异地安置；“城郊村”原则上在村内空闲地上及村边缘土地上安置，符合条件的小自然村按村庄拆扩并要求合并改造。（2）建设条件。以保证安置区几十年规划不落后，具有中档及以上品位。以提高容积率，集约用地，提高土地效益为原则。规划“城中村”、“城边村”以多层为主，鼓励建设小高层和高层建筑，严控低层一户一宅建筑。城郊村以联体房建设为主，鼓励建造多层复式房。（3）安置面积。对完全失土的“城中村”外迁拆迁户转变集体土地为国有土地性质，由政府统一落实安置区，按国有土地拆迁政策规定实行调产安置或安排经济适用房解决；对有足够宅基地及有大量耕作土地的村庄，制定统一办法和标准落实安置面积，确保村与村之间平衡。可以按村现有的建设用地加上村缺房户及公建用地进行等地调换，确定净土地安置面积，或者按农村宅基地管理办法要求，按村常住总农户数（包括依法可分户的农户）每户250m2或以内安置房建筑面积，以安置建筑面积和容积率关系确定村安置用地面积；政府再对改造集约出来的建设用地，根据土地的实际价值，给予适当资金返还，加以调节。（4）实施计划。改造规划按分步实施、先易后难、先急后缓的原则实施，根据每年房地产需求量多少来控制改造量。为加快改造速度，县房地产开发用地尽量要满足城中村改造需要，保证每年整村改造1至2个村，落实外迁安置200至300户。

4.明确改造模式，规范操作程序。按象山县“政府主导、自主改造、市场动作”的城中村改造模式，灵活确定主体，做到合法程序，按规范操作，简化各个环节。建议按以下规范程序操作：（1）村集体申请。以村民自愿改造为前提，以村支部、村委会支持开展具体工作为基础，规定要有80%以上村民签名同意，并由所在街道审核同意后，向县公共建设管理中心提出申请。（2）县政府确定改造项目。按县城中村改造专项规划和改造实施总体计划要求，由县公共建设管理办公室报县政府，组织有关部门论证，对条件成熟的村庄予以批复，防止一哄而上。（3）各部门各司其职，相互配合。先由规划部门选址，划定红线，确定规划条件（或详细规划），由土地部门确定安置用地面积。由县公建中心及街道组织村基层组织和村民开展具体工作，讨论确定村民安置和拆迁补偿方案及其它配套问题，搞好市场评估。由计划发改局立项及有关部门办理招标所需的手续。由有资质单位制定改造项目招投标标书，由土地管理部门组织，在县招投标中心进行公开招投标，招标内容包含改造代建项目和土地使用权出让等内容，一次性综合处理。（4）拆迁、建设、安置。村经济合作社按程序领取房屋拆迁许可证，委托有资质的评估单位评估，与拆迁户签订拆迁补偿安置协议书，妥善处理好临时过渡，然后实施房屋拆除、地块的改造开发建设、权证登记和安置房分配工作。

5.抓紧完善政策，加快落实改造措施。城中村村改造政策主要是土地政策、旧房拆迁补偿政策和优惠政策。（1）把余留安置用地中的政府收益纳入村庄改造进行市场公开处理，以村经济合作社为拆迁主体，整体报批用地，对余留安置用地按市场评估价补交出让金，作抵价抵押转让给代建单位，允许进入市场。也可以把村庄改造成本及要求纳入政府土地市场公开处理，即村民的回迁安置用地由村经济合作社直接报批用地，余留安置用地纳入土地储备，把村庄改造成本及要求作为余留安置用地公开招、拍、挂的前置条件，直接出让给开发商，政府依据市场地价按规定补交出让金的标准收取出让金，余额全部返还给改造村庄。村民回迁安置房统一按国有划拨用地供地，余留安置用地按出让用地供地。为了稳定社会和房地产市场调控管理，对村民回迁安置房屋在取得合法权证五年内规定不得转让。（2）城中村改造是否合理化主要是旧房拆迁安置补偿政策，象山县主要依据是象政办发[2004]195号《象山县城市建设征用集体所有土地房屋拆迁管理实施细则》和象价[2004]66号《关于城市建设征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置有关价格和费用的通知》文件。在试点工作中仍有许多规定有待调整完善，特别是安置办法和旧房补偿标准，应尽快出台更具体、更符合实际、更便于操作的配套政策。（3）城中村改造是否人性化在于改造优惠政策，象山县改造优惠政策优惠幅度仍有余地，可对地段差，公建设施占用多、村庄建设用地不足的整村改造村庄给予适当倾斜，在规定应交费率、建筑容积率上以及调整部分村集体留有用地等办法，再给予优惠配套政策，调动改造积极性。

6.加强与社区结合，综合解决各类配套问题。城中村改造完成旧房拆迁和安置工作后，必须与街道和民政部门联系，解决配套问题，促使农村体制向城市体制的整体转换，传统农村居民向城市居民演变。（1）正确处理好集体经济。在改造过程中对村余留少部分土地进行一次性处理，收储或集体回收委托街道统一土地流转和按约定协议处置；落实村集体留用地，按县集体留用地政策处置和使用；全面进行清产核资，处理不良资产和债权债务，实行集体经济股份制改革。（2）逐步撤村改社区。安置小区建成后，一切都按社区要求配套，处理好村民安置区的物业管理等问题，促使村委会向社区转换。（3）完善社会保障体系。在农村现有的保障机制中，允许选择与城市居民同等保障机制。处置集体经济时，首先解决村民养老、医疗、就业等社会保障问题，确保村民无后顾之忧。

参考文献：

赵红平.关于城中村改造的思考.价值工程，2011（21）

第5篇：对城中村改造的建议范文

各县、区人民政府，市开发区管委，市政府各部门：.

《市城中村改造实施办法(试行)》，已经市政府第101次常务会议讨论通过。现印发给你们，请认真贯彻实施。

城中村改造实施办法(试行)

第一章总则

第一条为确保我市城中村改造的顺利实施，依照《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》及其他相关法律、法规、规章，制定本办法。

第二条本办法所称城中村是指在城市规划区域内的农村集体经济组织全部成员已经转为城市居民的区片。

第三条城中村土地为国有土地。土地使用权出让由市土地行政主管部门按计划、有步骤地进行。

第四条城中村拆迁改造要在城市规划指导下，采取群众参与、政府组织、逐级审批的方法进行。使城中村拆迁改造实现社会、环境、经济三个效益的统一。

第五条城中村拆迁改造工作由各区政府(市开发区)负责组织实施，拆迁改造工作与撤村建居同步进行。

第二章拆迁

第六条城中村拆迁安置政策由各区政府(市开发区)根据本区实际制定，报市政府批准后实施。拆迁任务由各区政府(市开发区)委托具有房屋拆迁资格的单位承担。房地产开发企业不得介入拆迁工作。

第七条房屋拆迁必须依照法定程序进行，市房屋拆迁办公室负责裁定。

第八条制定拆迁安置政策必须经过下列程序：

(一)入户调查，掌握第一手资料；

(二)依据规划要求进行可行性研究；

(三)提出确保改造项目顺利实施的保障措施；

(四)拆迁安置政策必须向被拆迁人进行公告，广泛征求群众意见，并得到大多数被拆迁人的认可。

第九条拆迁冻结令下达后，拆迁范围内停止办理下列事项的审批，并在拆迁范围内予以公告。

(一)新建、改建、扩建房屋；

(二)租赁房屋；

(三)改变房屋和土地用途；

(四)买卖交易。

第十条拆迁人与被拆迁人就拆迁安置、补偿达成一致意见后，双方应签订书面拆迁协议，并在规定期限内搬迁。

第三章补偿

第十一条被拆迁人在拆迁协议规定期限内完成搬迁的，由拆迁人按照有关规定对被拆迁人进行补偿。

第十二条城中村住宅拆迁补偿采取产权调换或作价补偿形式。

第十三条城中村拆迁改造的补偿遵循下列标准：

(一)对宅基地内有证房屋、房屋附属物、地上附着物应予分类补偿。

1、有证房屋可以实行产权调换，也可实行作价补偿。产权调换按拆一还一的方法偿还。作价补偿依据市场评估价格确定；

2、对房屋附属物、地上附着物的补偿参照《秦皇岛市城市拆迁管理实施细则》。由各区政府(市开发区)具体制定标准，但不予产权调换。

(二)非住宅房屋的补偿。

1、非住宅房屋进行产权调换时，由拆迁人与被拆迁人依照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素计算被拆房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价；

2、作价补偿以所计算出的拆迁房屋的补偿金额为作价补偿金额。

(三)村集体房屋、国有企业或集体企业的房屋补偿采用评估作价方法进行补偿。

第十四条对未经规划批准在宅基地院内、外所建房屋和拆迁冻结令下达后所建房屋，一律不予补偿。所建房屋由被拆迁人自行拆除。被拆迁人无能力拆除的，由拆迁人组织拆除，被拆迁人承担拆迁费用。

第四章安置

第十五条城中村拆迁改造本着先安置后开发的原则进行。拆迁人与被拆迁人依法签定拆迁、补偿、安置协议，双方共同遵守。

第十六条城中村拆迁改造前必须完成产权界定工作。对于符合分户条件而未分户的应予分户安置。

第十七条进行产权安置，每人安置标准不得低于20平方米。平均每人建筑面积不足20平方米的，可从转城前无证房屋中补足20平方米，产权归被拆迁人所有。被拆迁人转城前没有无证房屋或无证房屋不足以补足20平方米的，不足部分的面积以经过物价部门认定的成本价格向拆迁人购买。

第十八条政府鼓励被拆迁人选择货币安置形式。对选择货币安置的拆迁户，除享受本办法第十七条规定外，可购买市区内与拆迁面积相同的中低档商品住宅，享受一定的优惠。

第五章开发建设

第十九条在城中村拆迁改造中，用于安置拆迁户的土地实行划拨，所占土地不予补偿，在划拨土地上所建房屋不能擅自出售。如需出售，必本文来源：文秘站 须补交土地出让金和各种税费，否则房产部门不予办理产权登记手续。

第二十条城中村拆迁改造的土地使用权处置由市土地行政主管部门统一组织实施，通过招标拍卖或挂牌方式选择开发单位，按照规划要求进行开发建设。

第六章奖励与处罚

第二十一条对符合下列条件之一者，由拆迁人给予奖励：

(一)区、镇、村在实施城中村改造中，在规定的期限内完成改造任务的；

(二)被拆迁人在拆迁协议规定期限内完成搬迁的；

(三)住宅房屋选择作价补偿，购买市内商品住宅的；

(四)商业用房选择产权调换的；

(五)从区位好的地段迁入区位差的地段进行安置的。

第二十二条对具有下列情形之一者，按国家规定，予以处罚或强行拆除。

(一)无正当理由，没能如期完成改造任务，造成土地荒芜的，依法收回土地，取消开发资格；

(二)无正当理由，拒不签订拆迁协议的强行拆除；

(三)无正当理由，在拆迁协议规定时间内没有完成搬迁的强行拆除。

第七章附则

第二十三条对城市规划区内的非转城村、各县县城规划区范围内城中村改造，参照本办法执行。

第二十四条本办法由市城市建设综合开发办公室负责解释。

第6篇：对城中村改造的建议范文

一、村民自治协议拆迁

最高人民法院[2006]民立他字第23号答复规定，村民小组长以村民小组的名义和行使诉讼权利应当参照《中华人民共和国村民委员会组织法》第17条履行民主议定程序。《村民委员会组织法》在2010年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议进行修订，修订后的《村民委员会组织法》第22条规定，召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。村民会议或者村民代表会议可以做出决议，对不履行搬迁义务的村民向法院提起民事诉讼，村民会议或者村民代表会议决议对全体村民具有法律效力。形成村民会议决议或者村民代表会议决议后，村民小组长针对少数拒不履行该决议的村民，向法院提起民事诉讼，待法院判决生效维持决议效力的，依法申请法院强制执行。基层组织有凝聚力、群众呼声较高、容易形成村民大会或者村民代表会议决议的新启动的“城中村”改造项目，可以采取该种方法实行村民自治协议拆迁。广东猎德、杨箕成功地采取该方法，其特点是将社会矛盾下移至最基层解决。最高人民法院[2006]民立他字第23号规定，赋予村民大会决议或者村民代表会议决议强制力保障，通过强制力保障促进了协议拆迁，同时，能够在预计的时间内完成拆迁。具体程序包括：（1）落实补偿资金，无论进行土地储备、政府出资还是政府招商、引来开发商出资，均需要落实补偿资金，所需资金加上安置房能够抵充被征收拆迁房屋价值；（2）制订补偿安置方案、报批建设设计方案，“城中村”区位较为优越，被征收村民普遍希望回迁，其自然关注补偿安置方案和改造建设设计方案；（3）土地征收预公告，组卷报批，同时，为了防止突击抢建，应当加大违法建筑执法力度，《征用土地公告办法》规定土地征收的程序，集体土地征收需要提前谋划，为依法强制奠定基础；（4）确定户代表，对于涉及被征收人数较多的项目，组织村民会议难度较大，一般采取选取户代表的方式，为举行村民代表会议奠定基础；（5）就补偿安置方案、授权村民小组长向法院、授权村民小组长申请法院强制执行等三项属于村民重大事宜，形成村民代表会议决议；（6）选取评估公司，通过选票确定评估公司，无法形成超过半数意见的，采取公证抽签方式确定评估公司；（7）入户丈量，经丈量组签字确认后公告，被征收人签字并非必经程序；（8）签订补偿安置协议，何种程序对补偿安置协议效力并不产生影响，所以在土地征为国有之前签订协议同样具有法律约束力；（9）等待省、自治区、直辖市人民政府批复；（10）村民小组长向法院“钉子户”，最高人民法院[2006]民立他字第23号答复考虑村民小组作为诉讼主体通常情况下没有印章，便决定以村民小组长名义代替村民小组作为原告；（11）依法强制执行，法院通过审理判决村民会议或者代表会议决议合法有效的，依法申请法院强制执行。

需要说明的是，许多“城中村”改造涉及城市居民或者非本村村民作为被拆迁人，村民会议决议对其没有约束力，这些被拆迁人当初购买农村集体土地或者农民房屋违反了土地管理法和城乡规划法，可以根据城乡规划法按照违法建筑依法处理。

二、国土资源部针对少数“钉子户”作出《责令交出土地决定》

许多“城中村”改造项目绝大部分已经拆迁，遗留少许“钉子户”漫天要价、满意不满足，再补签村民会议决议较为困难。根据《土地管理法实施条例》第45条规定：“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”山东莘县、太原成功地采取该方法。该方法的特点是程序简便、效率较高。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第14条规定，土地管理部门根据土地管理法实施条例第45条的规定，申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的，应当符合下列条件：（1）征收土地方案已经有权机关依法批准；（2）市、县人民政府和土地管理部门已经依照土地管理法和土地管理法实施条例规定的程序实施征地行为；（3）被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿，且拒不交出土地，已经影响到征收工作的正常进行；（4）符合《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第86条规定的条件。该司法解释第（四）项规定，行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为，应当自被执行人的法定期限届满之日起180日内提出。逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。《行政强制法》第53条规定，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，没有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起三个月内，依法申请人民法院强制执行。人民法院对符合条件的申请，应当裁定予以受理，并通知申请人；对不符合条件的申请，应当裁定不予受理。该方法的具体程序为：（1）省级政府批复，土地征为国有；（2）通过签订补偿安置协议，完成大多数拆迁任务；（3）丈量、评估，依法确认房屋、土地、建筑物、构筑物、附属物面积和数量；（4）国土资源局做出《责令交出土地决定》；（5）被征收人的，国土资源局应诉，《责令交出土地决定》发生法律效力后申请法院强制执行，当事人期限届满未的，国土资源局向法院申请非诉执行。

三、参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》

《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办发[2011]8号）规定，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。适用于不能形成村民代表会议决议的城中村改造项目。笔者通过调研发现设区的市人民政府国土资源局对土地征收后房屋拆迁工作，一般表现为消极不作为，区政府在主导和推进该项工作时很难得到市国土资源局的支持，区国土资源分局并非法人单位，不能以分局名义做出《责令交出土地决定》，否则，违反了职权法定原则。笔者结合“城中村”改造实际，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定精神，设计如下程序：（1）投资主体与政府签订《“城中村”改造投资框架协议》，九四年财税制度改革之后，地方政府财政捉襟见肘，难以提供足够资金进行旧城改造，政府通过招商引资借鸡生蛋，根据投资框架协议，投资主体向政府指定的账户打入足额资金并签订“监管协议”；（2）采取被征收人协商一致、票决过半或者随机抽签的方式选定房屋评估机构；（3）征收部门房屋征收入户调查公告，组织勘察丈量，委托评估公司准备评估材料；（4）征收部门起草《房屋征收补偿方案》；（5）规划执法部门加大违法建筑执法力度，遏制少数被征收人为了骗取补偿私搭滥建、突击抢建，为依法征收营造强制氛围；（6）《房屋征收补偿方案》经政府法制部门审查把关进行初步修订，以政府名义《房屋征收补偿方案征求意见公告》，征求意见不少于30天；（7）《房屋征收补偿方案》征求意见期间，征收部门组织召开座谈会、论证会、听证会并形成书面材料；（8）发改委进行审查，作出该项目是否符合“十二五”发展规划的说明；（9）国土资源局进行审查，作出是否符合土地利用总体规划的说明；（10）规划局进行审查，作出是否符合城市总体规划的说明；（11）政府组织征收、公、检、法、司、维稳、综治、等部门进行征收的社会稳定风险评估论证，征收部门负责撰写社会稳定风险评估报告；（12）在征求意见的基础上，征收部门收集、整理意见、写出总结报告及时公告，在此基础上修订《房屋征收补偿方案》；（13）政府法制部门审查后提交政府常务会议讨论通过修改后的《房屋征收补偿方案》及《房屋征收决定》；（14）以政府名义公告《房屋征收决定》 ；（15）征收部门与被征收人签订补偿安置协议协议；（16）期满不能达成协议的，征收部门报请政府作出《房屋征收补偿决定书》；（17）被征收人申请行政复议或者提起行政诉讼的，政府法制部门或者征收部门应诉，补偿决定发生法律效力后，申请法院强制执行；（18）期限届满的，政府向法院申请非诉执行；（19）无论是诉讼执行还是非诉执行，法院经审查后做出执行裁定，被执行人仍不履行裁定义务的，法院可以根据《民事诉讼法》第111条规定对其进行司法拘留；可以根据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第9条规定，移送政府组织；也可以根据《刑法》第313条规定、《全国人民代表大会常务委员会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》和《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定案件具体应用法律若干问题的解释》，移送公安机关对其刑事拘留追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事责任。

第7篇：对城中村改造的建议范文

关键词：城中村改造 建筑面积 测绘方法

前言

为改善城市面貌和人居环境，提升居民生活质量，建设宜居现代城市，广州市启动了旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”) 改造工作。“三旧”改造也是在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地、推进节约集约用地的重要途径。根据三旧办的规划首先启动猎德村、冼村、林和村、小新塘村、杨箕村、琶洲村、棠下村、三元里村、萧岗村9条城中村的改造。城中村改造首先要对村里常住人口数、建筑面积、基础设施等情况进行摸查，为后期规划、评估、赔偿等工作服务。通过在琶洲村的建筑面积摸查的工作，对摸查方案进行一下总结，有利于其它城中村的顺利开展。

1加强宣传与协调沟通

要将政府的有关三旧改造的重要精神和文件加强对城中村村民的宣传，使村民更好的了解城中村改造的重要性，以及给村民带来的好处，使村民解除后顾之忧，才能积极配合改造。

城中村改造牵涉的人多地广，改造过程中会出现各种各样的问题，一个问题得不到及时的解决就有可能影响改造的进度。所以要成立专门的部门来具体负责某个村的所有事务，部门负责人要经常去到村里与村干部和村民进行交流和沟通，一定要保障该渠道的畅通，否则村民将不配合，而建筑面积的丈量必须到每户进行，所以加强沟通是必不可少。

2资料准备与人员组织

进村摸查之前，收集已发房产证的复印件和地籍图。首先应该在该村所在地的最新地籍图上进行编号，统一编号后分成几组。准备外业记录纸，最好做一个模板，包含有自编号，门派号，户主姓名，人口数，绘图者，丈量者，日期，户主签名栏等。还要打印一张整个村的大图，挂在墙上，每天干完的工作及时的上到图，便于随时掌握进度。

通过与村委协商，具体分几组同时作业。建议最好一个经济联社一个组同时进行，大规模的展开，有利于影响个别不同意拆迁的想法。一个组四个人，其中测量人员2人，村委带测人员2人。村委带测2人分工为一个人带测，另一个人到社里进行预约，为第二天的顺利进行做好准备，每天预约的户数一般不要超过20户，如果太多有时量不完，会耽误村民的工作。测量员2人的分工为同时出外业，交叉画图，外业谁画的图，内业就谁做。该安排的好处在于高效的完成任务的同时，又不耽误村民的工作。

3建筑面积摸查

3.1外业丈量和拍照

首先严格检校外业使用的测距义和钢尺，保证外业量测尺寸准确无误。外业丈量一定要严格认真，各边均需实量。城中村房屋大多都有夹层和阁楼，即使不满足房产测绘规定的2.2米的层高，也要实测出夹层和阁楼的面积，在备注中注明层高及其面积。城中村老区一般比较凌乱，房屋的楼层较低，结构大多为B、C结构，框架结构很少。不同的结构对应不同的补偿价格，所以对于老区的测量要仔细核对其房屋结构。对于老区另外一个值得注意的问题是，由于历史的原因，有些老房子外观看是一栋，其实分好多户主，对于这种房屋要求所有户主均须到场对于墙的归属进行确认。城中村新区规划整齐，楼层较高，以框架结构为主，基底的宽度基本一致，飘楼和阳台飘出距离基本一样。基于这些特点，新区的外业丈量会较快。正因为有这些特点，所以很多情况下，测量员在楼底通过瞄准瓷片的缝隙，在楼底就可以量出楼顶的梯屋或半层的尺寸，有些人员到不了地方通过数马赛克个数，来计算出尺寸。这样可以大大提高作业效率。但是在用的过程中，一定要仔细，最好两个人同时进行瞄准或者数瓷片块数。由于楼间距较小，有时在楼底很难看清楼顶的情况，最好能找到较高的楼，爬到楼顶对周边的楼顶在地籍图上进行调绘。才不会导致楼顶层形状错。

每栋房屋必须要现场拍照，以防抢建加建，对后期成果产生争议。将自编号用油漆喷到大门口的墙上，有门牌的喷到门牌附近，便于照相，一般每栋拍三张相片，选取有利的角度进行拍摄，最好能完全反映出建筑现状。

3.2内业处理

城中村改造的建筑面积计算一般都为整栋出图，不需要做分割或者做公共面积分摊等计算，相对计算较简单。每天的内业最好当天处理完。内业的即时处理，可以在处理的过程中发现外业遗漏量的边长、楼层、结构、标注的阳台、票楼或柱廊等属性。第二天再去测区时首先对第一天遗留问题进行处理，能保证成果的即时出来。

3.3成果检查及验收

城中村改造的房屋一但协议谈好就有可能随时拆迁，所以房屋面积一定要准确无误，要保证成果的准确，检查是非常重要的环节。检查应该遵循自查、互查、外检、内检、交村委验收、交征地单位验收等检查过程。成果一但做好，首先要自己对成果进行检查，主要核对外业草图与内业成果是否一致，重点检查尺寸、楼层、结构。然后要进行互检，一组两人对各自的成果进行交叉检查。自检和互检都是在内业的检查，通过两遍的内检后，要进行外检，要将成果打印出来，到实地进行核对，外检是非常关键的，要对成果的各个方面都要核对，特别是楼层、结构、形状、门牌、户主，还要抽查部分外业尺寸。最后一关是内检，所有前期的检查工作完成后，还要对成果进行最后一遍内检，内检的重点是检查各栋房屋的面积，以及每户的汇总面积。验收，一般测绘成果的验收都是由质检站来进行，但城中村改造的成果一定要经过村民的验收最有效，成果打印出来后发放到每户户主手里，让户主对自己的房屋报告进行检查，如有疑异，作业员和检查员要到现场对户主提出的疑异进行处理。由征地单位对上交成果进行验收。好处在于双方都无异议，有利于后期拆迁赔偿顺利进行。

3.4成果整理和汇交

成果以户为单位的装订成册，内容主要包括封面、目录、成果说明、面积汇总表、总平面位置关系图、分户图、照片。其中封面主要有户主姓名、房屋座落、自编号、测量单位、征地单位、测绘日期。成果说明主要是对成果使用的坐标系统、使用的仪器设备及其编号和作业过程进行的描述。面积汇总表里包含每栋房屋的结构和总面积，以及以每种结构分类汇总的总面积。总平面位置关系图是以该户为中心，用来反映该户四至关系。分户图是按一定比例绘制的房屋平面图，标注有各边尺寸和楼层、结构、自编号、门牌号及各种结构、阳台、飘楼的面积。成果装订一式4份，测量单位一份，业主一份，征地单位两份。

成果的汇交，首先是由测量单位盖章交给村民，村民检查确认签字并按手印，由测量单位收回后再交给征地单位确认盖章。三方对成果无争议并签字盖章后，交给村民一份，测量单位保留一份。

第8篇：对城中村改造的建议范文

一、指导思想

以科学发展观为指导，以实施城市总体规划为准则，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，坚持统一规划、合理开发、规范建设、综合配套的原则，全面改善群众的生活条件和居住环境，使村（居）民的组织形式、生产方式和生活方式向更有利于城市化管理、市场化经营和社区化居住的方向转变，优化城市空间布局，加快城市化进程，促进经济社会全面科学和谐发展。

二、遵循的原则

1、立足实际、因村制宜的原则。立足全县经济社会发展实际，区分村居的地理位置、人口规模、居住条件、经济实力、群众基础等不同情况，确定相应的改造时限、改造标准和实施办法。

2、规划先导、一步到位的原则。在新修编的城市总体规划的基础上，高起点编制“城中村”开发改造的详细规划，坚持统一规划、成片改造、综合开发、设施配套，建成功能完善、环境优美、特色鲜明、布局合理、适宜人居、和谐统一的现代新型居住区，做到一步到位，不留遗憾。

3、重点突破、典型示范的原则。选择两委领导班子强、群众基础好、开发实效大的村(居)作为示范，摸索路子，总结经验，完善政策，然后逐步推开，防止一哄而起，遍地开花。

4、公开透明、群众参与的原则。确定纳入“城中村”改造范围的村(居)，要成立由村(居)干部、部分退休老干部、老党员、群众代表参加的工作班子，涉及到“城中村”改造每个环节的政策都要坚持公正、公平、公开、公示。要召开两委成员会、全体党员会、村民代表会，层层宣传发动，做到成熟一个、改造一个，确保开发改造工作顺利进行，好事办好。

5、依法改造、规范运作的原则。旧村改造涉及到的审批立项、旧村拆迁、土地供应、工程招标、回迁安置及补偿政策的落实等，要严格执行相关的法律法规，严格按政策规定办理各项审批手续，接受有关部门的监督管理。

三、工作目标

从现在起，逐步对新一轮城市规划区内的村（居）进行开发改造。各有关乡镇和村（居）要根据全县城市总体规划建设要求和各村（居）的实际情况，坚持先急后缓，每年确定几个条件成熟的村（居）进行改造。力争利用3—5年的时间将新一轮城市规划范围内的村（居）基本改造完毕。

四、优惠扶持政策

1、“城中村”改造中用于居民回迁安置项目，免缴城市基础设施配套费、防空地下室异地建设费、散装水泥专项资金、墙体建筑材料节能费、绿化费、商业建设等规费；证件只收工本费。

2、免收回迁安置户的有线电视、固定电话初装费。

3、“城中村”改造范围内用于安置与开发的集体土地依法全部征为国有。经国土资源、公安、民政部门核准后，由村集体经济组织或现有土地使用权人依法申请办理土地权属变更登记手续，其土地使用权属不变。用于居民安置及村集体经济发展用地，采取划拨方式办理土地手续。

4、村庄剩余旧址土地用于开发建设的，通过招拍挂方式出让使用权，拍卖土地的净收益由乡镇设专帐管理，按照拆迁进度分期返还村(居)，主要用于拆迁居民的居住安置补助、建立村民生活保障金和公共服务设施建设等。

5、统筹规划村集体经济发展用地、商品房开发用地和村民安置用地。考虑到分户等原因，“城中村”改造安置规模应控制在现有户数的1.2倍以内，每户（现住户数）安置面积应控制在1：1的范围内。

6、“城中村”开发改造范围内的行政企事业单位地面附属物按有关规定给予补偿，腾空的土地由县政府依法收回，土地收益可视原土地使用单位的实际情况，经县政府批准，给予原土地使用单位适当的补助。单位职工的回迁安置，可视具体情况区别对待。

7、“城中村”改造应先建设居民安置住宅，后商业开发。必须确保居民全部回迁安置，确不需回迁的居民，应及时给予货币补偿。在集体经济发展用地上建设的商业设施，必须作为集体财产统一管理，用于增加集体经济收入，不得对外销售，若违反规定擅自对外销售的，一律不予办理房产证，并停止享受“城中村”改造的一切优惠政策。

8、房产开发公司通过招拍挂方式取得村庄旧址土地使用权进行房地产开发的，其商品房行政事业性收费按有关规定办理。所开发的小区必须严格按照规划要求建设公共服务配套设施，并按照回迁安置楼工程造价的20%向指定银行缴纳投资保证金，待完成规定的开发任务或完成旧村改造任务后，予以退还。

9、按照规划需进行村庄整合的村(居)，小区内的幼儿园、卫生医疗点、公共服务设施等用地和建设资金，由相关村（居）按照商业建筑面积与居住面积的比例进行分摊。

10、经县政府批准的“城中村”改造项目，若不能按时完成旧村改造目标任务的，停止享受有关扶持政策。

五、审批程序

1、县城规划区内的村庄，经村两委研究、形成书面申请报乡镇党委、政府审查后，召开村党员大会、村民代表大会广泛征求意见，经与会绝大多数人员同意后，形成书面材料报乡镇党委、政府研究，乡镇党委、政府同意后，报经县政府批准，方可列入“城中村”改造范围。

2、严格界定“城中村”改造与一般开发建设的界限。凡被县政府确定“城中村”改造范围的村（居），必须到县国土资源局办理“城中村”改造安置用地预审手续，并由乡镇负责组织编制“城中村”改造详细规划。

3、“城中村”改造修建性详细规划编制完备后，须报县建设局审查，然后报请县政府批准，下达批复意见。

4、旧村改造修建性详细规划经批准后，所在村庄作为改造建设主体，负责制订旧村改造的具体实施方案，在征得全体村民同意后，报乡镇党委和县发改、建设、国土、房管部门审查批准后，由县“城中村”改造建设指挥部与乡镇、乡镇与村居分别签订《旧村改造目标责任书》。

5、县国土部门牵头，会同建设、房管部门与乡镇、村（居）共同商定“城中村”旧址土地招拍挂的条件，面向社会公告，严格按照经营性土地招拍挂规定公开竞标确定合作的房地产开发公司。房地产开发公司确定后，村居要依据公告条件与中标的要求，将与其签订的合作协议报经乡镇党委和县国土、建设、房管等部门共同审查批准后，方可正式签约，未经批准，严禁村居擅自与房地产公司签订任何形式的合作协议，否则协议内容一律无效。

六、保障措施

1、加强组织领导。县委、县政府成立“城中村”开发改造建设指挥部，负责组织协调指导“城中村”开发改造建设的具体实施，及时召开会议研究解决旧村改造过程中遇到的各种困难和问题。*镇要成立由主要负责同志牵头的领导机构，切实加强对这项工作的组织领导；各有关村（居）也要成立专门机构，抽调专职人员具体负责并组织实施开发改造工作。

2、加大宣传力度。新闻单位、有关部门、有关乡镇和村居要切实加大对“城中村”改造工作的宣传发动力度，搞好舆论宣传引导，全面详细介绍“城中村”改造的政策措施，营造城区居民理解、支持并积极参与“城中村”改造的浓厚氛围。

3、严肃查处违法建设行为。本实施意见下发后，停止办理“城中村”改造范围内的村民住宅新建、改建和扩建审批，对擅自进行建设的，依法予以处罚并。增强拆迁评估透明度，对查处或群众举报出的违规建筑一律不予补偿。

第9篇：对城中村改造的建议范文

一、“城中村”改造的近期工作情况

(一)加强领导，建立“城中村”改造工作的保障机制。我们把“城中村”改造工作列入我区十五建设规划之中，并作为当前工作的重中之重。专门成立了“城中村”改造工作领导机构，领导机构下设有办公室，区委书记和区长担任该项工作的总指挥，并安排有丰富城区工作经验的副区长张立同志具体负责。“城中村”改造工作办公室同时建立各项工作制度，做到人员到位，职责到位，办公经费落实到位。“城中村”改造建设的总体方案和实施办法，正在着手研究制定之中。

(二)宣传发动，动员群众参与和支持“城中村”改造建设。“城中村”改造工作成功与否，关键在于能否得到群众的理解和支持。自市委书记到街道调研“城中村” 问题之后，我们就组织人员深入社区，尤其是深入到初步确定的两个试点村开展宣传发动工作。先后召开社区居民代表会议和试点村的村民大会，进行个别走访座谈20多人次，印发、张贴宣传标语50余条。街道干部还走村串户，向群众讲清楚市委市政府改造“城中村”的意义，争取群众的理解和支持。到目前为止，两个试点村都没有出现群众逆反心理和产生阻挠滋事的行为。 中国教育查字典语文网

(四)招商引资，吸引投资公司一起商榷改造试点村。从我区的财政状况、试点村的村集体经济和群众收入状况等实际出发，只有通过招商引资这个途径才能进行试点村的改造。目前，汪大置业投资有限公司有意向参与承办企业村项目的改造建设，立意投资有限公司有意向参与虎田村项目的改造建设。汪大置业投资有限公司经对企业村改造项目进行周密调查后，现已初步形成项目建议书，计划投资1.5亿元和利用3年左右的时间，完成上沙村的改造任务；立意公司多次对我市“城中村”改造项目进行了调研，与我区进行了多次友好协商。该公司的股东一致同意在我市成立股份制开发企业，计划首期投资2个亿，选择包括虎田村在内的1—2个项目，参与我市“城中村”改造。该公司还表示在我市打造样板工程及标志性工程，力争创造全国“城中村”改造的“我市模式”。