城中村改造的定义精选(九篇)

第1篇：城中村改造的定义范文

Abstract:With the urbanization of china, “the village inside city” is becoming a normal phenomenon. Currently，with building civil city and ecological city, governments at all levels are remedying “the village inside city” strongly. We remind that in the process，in one hand, we must hold on the guiding principles of Marxism, not only protect mass’s benefits, but also make the remedy based on it; in the other hand ,hold on the guiding principles of the scientific outlook on development, not only reflect integration but also people-oriented.

关键词：“城中村”改造 马克思级差地租理论 科学发展观

Key words:the remedy of “the village inside city”; hierarchical rent of Marxism; scientific outlook on development

作者简介：牛宏艳 性别：女 出生年：1986年 籍贯：河北保定 学位：硕士研究生 单位：南开大学马克思主义教育学院 研究方向：马克思主义基本原理（马克思主义地租理论与土地问题）

“城中村”即存在于城市中的村庄，有的学者认为是指位于城市规划范围内或城乡结合部，没有农用地或有少量农用地，居民生活方式已经非农化的村落。 “城中村”是由于城市的快速发展导致的直接后果。在城市化过程中，由于农民宅基地的拆迁费要高于耕地，所以政府或开发商绕过宅基地而占有成本较低的农用耕地，日积月累，便形成了一块块农村住宅夹在城市中间这种特殊的现象。

一、“城中村”改造普遍存在的问题

“城中村”具有既不同于城市又不同于真正农村的特殊性，这就使其在城市改造中存在许多难以解决的问题。

首先，形成“钉子户”现象。“城中村”往往寸土寸金，许多村民为以地生财，就在原有住宅基础上将房子扩展或建成多层用于出租，单收租金就是一笔不小的财富，当城市建设绕不开这些农民土地及其建筑时，就极易形成农民要求过分的高补偿，演化为城市建设和公共事业发展不易协调的严重阻碍。

其次，形成格格不入的“疤痕”现象。城市建设是纳入统一规划和科学布局的，而且城市的建设风格也是通过设计院等专家学者们经过研究设计的，是现代文明发展的结晶之一。“城中村”的建筑是历史遗留或者是文化水平不高的农民根据财力、效益、环境、邻里格调等形成的，没有统一的和科学的规划，因此与周边的城市建筑反差极大，犹如健康肌肤上的疤痕，影响城市景观和外在形象。

再次，形成“犯罪”高发区和环境脏、乱、差难于治理的“高地”。大量外来务工人员和流动的社会闲散人员往往最初落脚在这些地方，因为这些地方能租到廉价的住房，又是社会治安管理的交叉区，有进行废品收购和小本经营的场所，所以对于治安管理、流动人口管理、环境治理、产品造假和违法经营管理等提出挑战。

二、“城中村”改造必须遵循的两个基本原则

一是以马克思地租理论为基本原则的“城中村”改造

“城中村”改造，首先遇到的就是农民利益补偿问题。因为改造过程会与农民的宅基地或已建房屋就拆迁或者异地安置问题发生资产方面谈判，包括资产转换的方式和补偿标准等，牵涉到利益问题往往最难解决。在有些地区，“城中村”长期不能改造，很多就是这方面的原因令具体部门“头痛”。当国家、集体和个人利益发生矛盾，实际中并不像理论上个人必须从服国家或集体利益那样简单，相反有时会出现国家服从集体、集体要服从个人利益情况，出现利益“僵持”现象，造成改造迟迟不能进行的局面。

可见，要进行“城中村”改造，解决好国家、集体、个人之间的利益关系是关键。那么，怎样解决这个问题呢？我们认为必须依据马克思主义的级差地租理论来解决这个问题，才比较科学可行。根据马克思地租理论，土地所有权本身产生地租，绝对地租就是由于对土地所有权的垄断而产生的地租。级差地租是由于对土地经营权的垄断而产生的地租。级差地租是指优等和中等地的个别生产价格与劣等地的一般生产价格之间的差额。级差地租由于形成的条件不同又分为两种形态，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是由于土地肥沃程度和地理位置不同而产生的级差地租；级差地租Ⅱ是由于集约化经营所产生的超额利润，即由于在同一块土地上连续追加投资的资本生产率不同而产生的级差地租。在对“城中村”土地进行改造时要坚持以马克思主义地租理论为基本原则。

首先，补偿前，把土地价值显化，制定补偿措施。依据马克思主义地租理论，制定补偿费用，对农民进行合理补偿。村集体凭借对土地的所有权，享有对“城中村”宅基地的绝对地租和级差地租Ⅰ的补偿。村民凭借对土地的使用权享有由于其在土地上进行的投资而形成的级差地租Ⅱ的补偿。补偿后转变土地的所有权，将“城中村”的集体土地全部统一转为国有性质。村民宅基地转变为国有房地产后，政府把营收的土地收益大部分返还集体。就是说，明确土地的集体所有制和农民占有权、支配权、使用权的实际，严格按照马克思主义级差地租理论中各部分的补偿划分，不仅有比较充分的理论依据，而且补偿也会比较合理。

其次，补偿中，思考存在的两大问题。一是有些地方政府成为最大收益者，他们征地进行改造“城中村”的积极性特别的高。这种收益体现为管理权和决策权的收益，于法于理都不相符；而且在实际操作中，往往转包给中介机构或者工程公司，这些企业在农民的土地上也要大捞一把，在加价转让土地中土地改造成本大大增加。二是农民得到的补偿不能维持长久生计和可持续发展，“失地与失业”相伴随，或者表面看农民得到一笔不小的补偿，但是由此就在今后的现展中没有增加福祉可期待性，了断了本地发展再获利益的关系和希望，形成实质农民在“城中村”改造中“吃亏”问题。不能让农民吃亏，就不仅要考虑土地的商业升值空间，也要考虑农民的长远生计和就业出路等问题，包括社会保障和医疗体制的方面。所以，通过以马克思主义级差地租理论作为补偿依据，能较好地解决补偿标准科学、减少集体土地利益流失、实现农民利益的可持续受惠。

再次，补偿后，提高土地利用率和价值。置换后的土地一部分用于服务卫生、环境绿化、公共设施的建设，剩余土地以招标、拍卖、挂牌的方式出让。根据土地不同的地理位置，采用招标方式，政府收取土地出让金。土地出让金中包括绝对地租和级差地租Ⅰ。土地用途改为工业、房地产、旅游等的，政府收取较多的出让金，大部分用于“城中村”的改造；土地用途改为农村新换的住宅，给予办理房屋所有权证书，明确可以继承但不可以转让；对已改造的“城中村”若再发生违法占地行为的，政府坚决予以查处，加强执法的力度。总之，运用马克思主义级差地租理论，要把这块生于斯长于斯的农民利益落在实处，在他们失去土地的依托之后，真正把他们“送进”现代都市，成为标准市民的一员并融入现代生活方式之中。

二是以科学发展观为基本指导原则的“城中村”改造

“城中村”改造的第二个基本指导原则就是以科学发展观为指导。从目前改造的实践过程和先期改造的主要经验来看，该改造中缺乏长远规划、统筹兼顾、合理布局，工程反复进行和不协调的问题较多，问题集中在对科学发展观的认识不够上面。要以科学发展观为基本指导原则，我们认为关键是坚持以下三点。

首先，改造思路要科学。各地在实践中都有一些值得借鉴和继续探讨的好经验。如昆明市就采取强化土地征收过程中社保基金的征收，原农村集体征地补偿款预留部分用于解决原村民的社会保障问题，将原村民纳入城市统一的社会福利保障体系，参与昆明市医疗和养老保险，享受城市居民的最低生活保障。济南的做法是，“城中村”改造，除了改善城中村居民的居住条件外，还合理利用了城市有限而珍贵的土地资源。在增量土地开发有限的情况下，更多的是对存量土地进行开发和利用，分清楚哪些配套设施由相关开发商来进行建设和管理，哪些又由政府来进行。广州市的思路是，“城中村”改制后，农村集体经济组织全部成员转为城市居民，原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有，凡是能给村民利益的，都要毫无保留地一次性给到位，让村民实实在在地感觉到改造比不改造好。海口市的思路是，“城中村”的改造坚持高起点规划、高水平设计、高质量建设等，结合本地特色及环境区位进行改造。太原市的思路是，“城中村”改造坚持建新和拆旧相结合的原则，实行建一片、拆一片的滚动式改造。新建住宅必须优先保证本村村民安置，对改造中所涉及的城市规划道路、绿化等公共用地上建筑物的拆迁安置也要优先给予保证。郑州市“城中村”改造的思路是，通过省国土资源局把城中村集体土地全部变成国有土地，但土地使用权不改变，仍是村民集体组织，由全体村民参股成立股份公司经营，在此基础上进行改造。总之， “城中村”改造，必须集中科学发展的经验和思路。

其次，改造目标要科学。充分体现城乡统筹和全面协调的原则，让现代文明的光芒照亮“城中村”，使这部分农民融入到城市文明的生活方式之中，共同进入小康社会。要做好城市规划，“城中村”的改造要具有前瞻性，从城市的整体层面考虑，科学规划城市的建设用地、基础设施用地，确定城市的发展水平和城市的可容性，增强政府经营土地的计划性。让政府在宏观层面做到对土地的指导性、引领性。对城市市区、“城中村”的改造要有明确的计划和目标，改造的目标一方面使城市规划更加合理，城市整洁有序、环境优美；另一方面，实现农民从居住方式、生产生活方式和心理的全体转变，使农民真正融入现代文明。改造的另外一个目标还要控制新的“城中村”的再生。

再次，改造方式要科学。充分体现可持续发展的原则，体现创新思路和创新体制，让改造完成之后的“城中村”经得起时间的考验，不留任何的遗憾和“尾巴”。“城中村”改造通过政府宏观调控与市场调节结合的运作方式，结合新农村建设的方式。政府坚持做到有所为有所不为，政府制定相关政策，对改造起到政策引导作用。政府一方面要与房地产商合作增大廉租房的供应量，缓解房地产的供不应求关系；另一方面，政府要加强对城中村私房出租的监管与整顿，加强对城中村违法建筑的执法力度。政府可以适当缩放其他土地的供应量，让“城中村”土地价值得到提升，就会有大量开发商看好城中村土地的利用价值，那么“城中村”土地用于工业、房地产等商业用途的收取较高的土地出让金，用于平衡“城中村”改造资金的不足。改造后将农业地租上升为城市地租，将“城中村”土地地租与城市地租调和，纳入正常的竞争轨道，使整个城市的地租分布有序。这样政府对城市的管理更有计划性，有利于城市的可持续发展。

“城中村”改造后，实现了三个方面的转变。变“村”为“区”,变农村户口为城市户口，变集体土地为国有土地。相继就会进一步改变了城中村的环境卫生面貌，改变了农村孩子教育不公平的问题，改变了农村土地规划不合理的问题。真正体现了以人为本和可持续发展的思路。城市化是历史发展的必然，城市化的过程是痛苦的，但结果往往是值得憧憬的，城市化的初衷和结果都是希望农民能从中获得真正的利益。

参考文献：

[1] 马克思恩格斯全集第46卷[M].北京:人民出版社,2003:731-772.

第2篇：城中村改造的定义范文

[关键词] 城中村 土地置换 产权

城中村作为一种居住形态及社会形态，主要指在经济快速发展、城市化不断推进过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已成为城市一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍保留农村模式的村落，亦称为“都市里的村庄”。 城中村是城市的一块夹缝地，究其存在根源，城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构是造成城中村存在的深层次制度原因，因而，城中村的改造也应从根本的土地制度及权利开始。城中村改造过程中集体土地的置换过程中存在的问题，导致这项利民工程不时引发一些社会矛盾。

一、城中村改造中集体土地置换问题分析

早在2004年，全国各大中城市拉开城中村改造序幕。城中村改造作为政府主导运营城市一种方式，对于城中村改造过程中集体土地的置换，各级政府在宪法和土地法等法规范围内纷纷出台文件予以指导，整个城中村改造模式和程序基本按照地方政府出台的具体文件来进行，甚至可以依据法律及政府规定将城中村涉及到的集体土地上市交易。城中村改造过程中集体土地置换存在以下几种普遍问题：

（一）城中村改造项目的土地出让形式缺乏有效监管和查处机制。

依据各地方政府相关文件规定，城中村改造涉及土地公开出让及修建性详细规划批准前一律不准擅自进行拆迁和擅自开工建设。对未获得规划、土地等部门的相关批准手续，擅自进行城中村改造建设的要依法查处。由于利益驱动、相关政府部门不作为、缺乏有效的监管和惩罚机制，导致城中村改造工程项目未批先建、程序倒置现象相当普遍，使土地出让招拍挂制度形同走过场，不仅降低政府公信力，同时埋下社会不稳定隐患。

（二）城中村改造中征地拆迁补偿安置、场地平整、基础设施配套建设、规划设计方案等具体事宜运作存在问题。

城中村改为城市社区，村民改为市民后，原村集体和村民首先需要解决的是就业和生活出路问题，而非一次性付款结束，必须将对土地的补偿及村民安置区别对待。然而城中村改造中征地补偿安置制度把补偿和安置混在一起，制度设计本身存在的问题极易引起矛盾。政府对拆迁过程中土地补偿应该考虑具体情况的不同区别对待，例如区分环境、区位价值、村民拆迁成本等进行补偿，不能一刀切，否则极易引发极端拆迁案件的发生。

其次，缺乏有效纠纷调处机制，导致拆迁过程中矛盾无法及时化解。

暴力拆迁及极端方式阻止拆迁案例并不少见，矛盾积聚并非一日之寒。如果存在有效调处机制，能在问题发生伊始积极解决，这些悲剧将不会发生。城中村改造过程拆迁过程中，地方政府追求政绩、开发商追求开发速度、被拆迁村民考虑己身利益，三方诉求无法达成一致且缺少有效解决途径时，违法行为铤而走险。

其三，城中村改造集体土地置换中具体运作过程缺乏透明性，有部分领导干部权力寻租，，成为社会诟病。

城中村改造集体土地置换涉及多方重大利益，运作过程中经常出现暗箱操作，甚至部分村干部、政府官员，权钱交易，政府相关部门因利益牵系视而不见甚至默许，利益分配不均导致矛盾不断。被拆迁村民集体上访、政府前静坐等报道反映出城中村改造中存在的问题不容忽视。

（三）城中村改造房建设涉及到土地出让等问题。

城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建设，获得所用土地方式一般是有两种方式：对于异地安置，安置房建设用地可以划拨或协议出让方式供地；就地安置的，则土地以招拍挂方式出让时，应设定土地出让附加条件，明确配建安置房的套数、套型面积、设施条件、建设周期和销售价格等要求，以此妥善解决相关村民生产生活，保护其合法权益，维护社会稳定。城中村改造过程中，各级政府原则上都规定应优先组织安置房的建设。然而，现实中经常出现城中村改造过程中商品房开发热闹非凡，而关于安置房涉及到土地置换问题久拖不决，应优先或同时开工建设的安置房却风平浪静，让被安置村民久久等待，无形中损害其合法权益。

（四）城中村集体土地转换手续繁琐。

按正常程序是上级批准某个村实施城中村改造后，先是进行土地转换，将集体土地（或农耕地）转换为国有土地，再进行招牌挂（寻找土地开发商），再找建筑开发商。而土地转换要逐级审核批复，环节多，政策性强，时间长。为加快城中村改造进程，往往是边建设边补办这些手续，假如哪个环节出现问题不能完善以上手续，建成的房将是“无证房”，于安置户、购房户都会引起矛盾。

二、城中村改造集体土地置换存在的问题解决方案

现阶段，面对城中村改造过程中复杂的集体土地置换矛盾，重点应该放在保护村民合法土地权益、维护社会稳定上，让被改造村民分享真正意义上的城市化成果。本文从实际情况探讨城中村改造中应该注意的问题。

（一）首要的原则是保护城中村改造村民的合法权益，减少纠纷，维护社会稳定。

例如对于城中村改造涉及农用地转为建设用地，应当依法办理土地使用权出让或划拨手续，并对承包经营者的损失给予合理补偿。其次，对于符合城中村改造总体规划的各类出让用地或应当招标、拍卖、挂牌出让的经营性用地，需要交纳土地使用权出让金或公开出让的土地收益，按照土地管理体制和土地收入征管体制，由财政部门统一征收，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障，做到专款专用，杜绝公款浪费。其三、城中村的改造过程中必须通盘考虑，如身份的置换、管理体制的变换、社会保障机制的建立甚至城中村的规划建设问题等等，实现村民权益的可持续发展。

（二）提高城中村改造过程中具体事宜的透明度。

征地拆迁是一项政策性、群众性、时限性很强的工作，是涉及多方利益的大事。公开、公平、公正坚持统一补偿标准，统一征拆程序，接受群众监督，杜绝暗箱操作等具有非常重要的现实意义。这不仅利于拆迁的顺利实施，更能营造良好的舆论氛围，实现群众满意，进而构筑和谐社会。因此通过增加村民代表人数、账目公开等方式监督征地拆迁补偿安置、场地平整、基础设施配套建设、规划设计方案编报等拆迁具体工作过程，增强村民对拆迁改造过程的信任度，努力维护大多数拆迁安置对象的切身利益，尽量减少纠纷产生。

（三）完善征地标准，将征地项目的合法性问题与补偿安置的合法性问题区别对待。

城中村拆迁中的现实情况是城中村拆迁过程中征地项目的合法性审查主要在国务院和省级政府，负责审查是否符合法定条件和程序，而对于拆迁对象具体补偿安置方案由市、县政府负责。因此，要坚持区别对待、因地制宜原则，认真分析不同城中村具体情况，制定符合其切实利益的补偿安置方案，最大限度保障群众的安居乐业。正在修订中《土地法》对集体用地中房屋的征收与补偿工作将予以明确规定，并对集体土地的征收和拆迁工作予以框定，进而弥补国家层面的标准不健全等方面的缺陷。针对拆迁城中村集体村民的土地，不妨通过和安置对象的双向沟通，在尊重其意愿基础上充分考虑其现实需要，拓宽补偿方式--将原国有用地的拆迁中规定的补偿方式实物和货币，增加就业、培训、入股、留地等多种方式，最大限度保障安置对象的生活稳定。

（四）加大监管力度，从中国国情出发，本着公平正义原则，保障合法征地行为，化解城中村改造纠纷的同时，对于非法批准或实施征地的，必须从严追究责任。除了加大现行法律制度执行力度外，还应建立更为严格完善刑事责任追究制度，从而形成对征地犯罪更直接有效的威慑，以维护正地秩序和被征地村民的权益。

结语：城市化进程如火如荼，城中村改造对于整合土地资源，提高土地集约利用具有重大意义。城中村改造中集体土地置换要想顺利实施，必须妥善解决城中村改造过程中面临的系列问题，减少城中村改造中群体性矛盾冲突发生，这利于营造和谐的社会环境，直接影响社会稳定和改造顺利进行，具有极强现实意义和政治意义。

参考文献：

［1］李小龙. 征地拆迁安置补偿实证分析[J]. 中国论文下载中心，2011（8）.

［2］陈望新. 浅谈征地拆迁中存在的问题及对策[J]. 中国市场，2011（4）.

［3］王玉信. 完善城建法律法规遏制违法征地拆迁--对64起违法征地拆迁案件的调查剖析[J].城市规划，2011（11）.

［4］孙事龙. 房屋拆迁新热点解析 [M]. 中国政法大学出版社，2009.11.

第3篇：城中村改造的定义范文

[关键词]“城中村” 现状 可持续发展 问题与不足

[中图分类号]F299.2 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2013）03-0010-03

一、“城中村”的概念与目前我国“城中村”建设的现状

“城中村”是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。在1978年改革开放后的30多年间里，一些经济发达地区（如珠三角、长三角、环渤海、直辖市、省会城市等）城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”，比较著名的城市如北京、天津、重庆、上海、武汉、广州、深圳等城中村问题较为突出。那么我们又该如何定义“城中村”呢？

从狭义上说，“城中村”是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”；从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。当然，它与我们经常提到的社区的概念是有一定区别的，“结合中国的情况，可以认为社区是聚居在一定地域内的、相互关联的人群形成的共同体”，一般意义上，我们所了解的社区是由这样几个基本要素构成的，即以一定的社会关系为基础组织起来的人群、一定的地域界限、共同的社会生活、社区文化以及居民对社区的归属感和认同感，如果单从这几个构成要素上分析，“城中村”也是社区的一种，但事实上它还是和真正的社区有区别的。尽管社区研究中有农村社区和城市社区之说，但是我想这对于“城中村”的界定也不是太明显吧。“城中村”的说法相对于社区来说更显得本土化，它是中国城市化进程中所特有的一种现象。

目前我国许多地方的“城中村”内部通常没有统一的规划和管理，以低矮拥挤的违章建筑为主、环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外，成为了都市的“癌症”。从地域角度上讲，它属于城市的范畴；从社会性质的角度上说，仍保留了传统农村的因素，具有城市与农村双重特征，当然这同中国的城乡二元体制，以及土地所有制度等多种因素有关。现在我们看看山东省临沂市的“城中村”改造情况。

临沂市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，市区常驻人口200多万，外来人口近600万，是山东省面积最大的市。在市委、市政府建设“大临沂、新临沂”的战略和加快城中村改造的有关指示精神的指导下，从1995年前后临沂市的“城中村”改造计划开始，迄今已有十几年的历史了，它的改造计划是分阶段进行的：2004年以前为村民自发改造阶段；2004年至2007年为政府结合城市基础设施和公共服务设施及园区建设推动村居改造阶段，这段时期，临沂城市建设项目比较集中，修建了滨河大道、建设了经济开发区、北城新区等一系列的成果；2007年以后为强力推进城中村改造阶段，随着城市发展的需要，列入市区改造范围内的村居由原来的200个村居扩展到249个，截止到2009年底，拆除房屋面积累计达到1710万平方米，占地14220亩，节约用地24237亩，节地率达到63%，至今共投入拆迁安置补偿资金129亿元，涉及居民21万户。总之，在各种政策的引导下，临沂市的“城中村”改造计划还是取得一定的成绩的，但是，在这些成绩的背后，各种各样的问题也随之显现出来并严重影响这一计划的实施，政策的制定与实施是需要人来完成的，在这种前提下，由于人的局限性，其执行的效果就会大打折扣，这主要表现为各种拆迁补偿人为减少，一些建筑偷工减料，新建社区管理不完善，原来的村民对于城市化的不适应，等等。如果这些问题得不到解决，势必会影响该市的“城中村”改造计划的进程，也势必降低对政府的信任度，影响该市的城市化进程和经济发展以及城市稳定。

二、我国“城中村”改造与建设的问题和不足

事实上，这些问题不仅是在该市存在，其他许多地方的“城中村”改造都存在这样或那样的问题，那目前我国的“城中村”改造与建设究竟具体存在哪些问题呢？

（一）忽略地方特色与承受能力，阻碍“城中村”的建设

我国很多地方的“城中村”改造计划忽略了当地的特色和承受能力，只是一味地追求城市化的进程，这样势必会带来经济上和社会上的阻力，进而影响到整个计划的实施。

目前从很多地方的“城中村”发展情况来看，我们的一些计划脱离了实际，只是一味炫耀成绩而忽略了真实的情况，很多地方无论是从财力上还是人们的心理上都还没有达到城市化的水平，反而是这一计划迫使其一夕之间去适应这一变化。结果很显然很多方面就出现了与之背道而驰的状况，许多村民失去土地，瞬间从村民变成了居民，从原来的平房搬进了高楼大厦。或许一开始他们会感到新鲜，但是由于长期的生活习惯被打破而又没有得到很好的引导，最终一定会出现不适应的情况而引发对政府的不满。这些问题得不到重视以后会严重影响社会的稳定以及城市化的进程，所以政策的制定是一方面，但是也不要忽略该地方的民情和民意。而且，很多地方为了加快城市化的进程，甚至不顾当地的现实状况而破坏了当地的发展进度，影响了当地的可持续发展，可谓得不偿失。

（二）“城中村”建设与改造的相关法律与政策尚不完善，相关问题不能得好很好的解决。

有关“城中村”建设和改造的相关法律和政策的制定与实施还不完善，许多的法律政策太过于笼统，对于具体事情的解决还不能很好地起到作用，而且法律政策在实施上也存在很大的不足。

我国目前的“城中村”改造与建设大多都是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《中华人民共和国土地管理法实施条例》等一些法律政策来实施的，这些政策和法律虽然在大政方针上确保了“城中村”改造的顺利进行，但是其中对于有些法律条文的解释上却缺乏细致，致使很多具体问题得不到解决。当然，很多地方也根据其具体的情况制定了一些适合当地的法规，比如山东省临沂市的“城中村”改造，在拆迁办法上最主要体现在一村一策上，社区根据各村的实际情况，依据临沂市《房屋拆迁安置和征地补偿的实施办法》，再制定各村的补偿办法。这一实施办法就是该政府根据临沂市的具体情况而制定的，虽然这种政策还有很多都是根据现况而实施的，但是尽管这样，由于“城中村”改造的复杂性和长期性等一系列的特点，仅仅依靠这些是远远不够的，而且在实行的过程中，由于监督不力很多的政策条文只是一纸空文而没有得到有效地利用，致使“城中村”改造的过程中出现了很多瑕疵与漏洞，甚至引发了一系列的冲突，这一问题得不到有效解决势必会减缓城市化的进度。

（三）内部管理缺乏经验，对城市化的真正意义未能完全领略

我国“城中村”的改造和建设虽然进行得如火如荼，但是对于其内部的管理我们却缺乏经验，城市化的真正意义我们还没有完全领会。

我们一般意义上的城市化是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程，城市化也意味着城镇用地扩展，城市文化、城市生活方式和价值观在农村地域的扩散过程，因而，有的学者也把其称为城镇化或都市化，它是由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程，具体包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化；城市化也指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口的转化以及城市不断发展和完善的过程。而我们的“城中村”改造正是这一过程的一个表现和手段，可以说，“城中村”的出现也是城市化的一部分，因而必须把这一计划与城市化联系起来才可以更好地促进“城中村”的发展与建设。但是现在我们很多地方的“城中村”改造却无法跟城市化接轨，虽然住进高楼大厦，虽然成为市民，但是很多的管理确实沿用了以前的一套，很难适应城市的生活，比如在一些小区里人们还是沿用以前的老习惯把原本应该是绿化的草坪“开垦”成了“小菜园”，很多的牲畜公然在楼下活动，小区的卫生也无人打扫，不存在物业的影子，这一切的一切都不能与城市融为一体。不仅是普通民众无法完成心理和角色上的转变，就连我们的政府机关也较难适应这一进度与变化，因而才有了这些“阵痛”。

（四）我国的“城中村”改造过程中监督不力，出现了很多违法渎职的事情而致使民众与政府之间的冲突越来越多

“城中村”改造的过程中需要涉及的问题很多，这就需要投入大量的人力、物力与财力，这一过程中势必会有照顾不全的地方，这也就给一些不法行为提供了可乘之机，比如现在很多地方面临的拆迁补偿问题，虽然各地都有相应的政策措施，但是面对如此巨额的资金，很多官员经受不住诱惑铤而走险、欺上瞒下把本应该给村民的钱放进了政府的腰包，而由于很多村民对于国家的政策法律了解甚少因而备受蒙骗，甚至把这种不满带给了政府，很多地方对于补偿资金的发放遮遮掩掩、东扣西扣，致使村民到手的补偿款少之又少。而且补偿款的发放也缺乏透明度，即使数目合理也无法使村民放心，可见在这一问题上我们的失策。

三、有效推进我国“城中村”改造的措施与“城中村”的可持续发展

尽管我国的“城中村”还存在这样或那样的问题，但是这一进程却是必不可少的，我国要在世界上立于不败之地，城市化与城市的发展必须加快。虽然我们是一个几千年的农业大国，但是对于工业化与城市化，我们却必须给予重视，而“城中村”的出现正是这一发展的证明。所以，不管我们面临什么样的难题和考验，都必须一如既往地前进，绝不能半途而废。事实上，不管是城市化还是“城中村”建设，都是符合历史发展潮流的，因而，只要方法正确，懂得审时度势，最终一定会取得这场战争的胜利。那么，我们该采取何种措施来解决我们现在所面临的问题呢？

首先，坚定不移地执行国家关于这一政策的实施，学习相关法律政策，以便更加有效地实施“城中村”计划。

每一个政策的实行都有其社会原因，我们的“城中村”改造也不例外，而在国家的法律政策中是最能体现这一情况的，因而熟练地掌握这些东西，我们才不至于在实行的路上茫然无措，束手束脚。再有，熟练地掌握这些东西我们还可以保护自己的合法权益不受侵犯。很多违法行为就是因为我们缺乏法律意识才产生的。从长远来看，学习国家的法律大政方针不只对这一计划有利，我们的未来也将受益匪浅。

其次，对于我国的“城中村”改造，我们必须加强宣传力度，让人们充分认识这一计划的全貌，了解整个事情的核心。

人们对于未知的事总是心存抗拒和害怕，对于不了解的事更是容易被误导。虽然很多人对“城中村”计划并不陌生，但是却没有深入了解和接触，因此我们在拆迁过程中就遇到了很多的阻碍。和土地打了一辈子交道的村民突然之间失去了他们赖以生存的东西，不可避免地产生失落不安心理，在这种情况下我们的政府如果把宣传做好，提前解决人们的后顾之忧，那么就不会有那么多的不满和不安了。“城中村”改造过程属于城市化的一部分，我们可以通过广播、电视、报纸等各种措施和途径，让人们了解这一计划的重要性，从子孙后代长远的发展来说让我们的村民少些顾虑，多些动力。

再次，通过教育和学习改变人们传统的观念，适应城市化的发展，有步骤地改变人们的心理。

城市化与“城中村”改造既然无法改变，那就只有适应时代的需要改变我们自己。我们不能固步自封，历史上一些惨痛的经验告诉我们这是行不通的，因而我们只能改变自己。当然，要完成从村民到市民的转变并不是一朝一夕就可以的，它需要一代甚至是几代人的努力，但是，不管怎样我们必须从思想上改变它。靠地吃饭已经不现实了，那么我们就只有通过教育来改变生活现状，可以通过教育学习一技之长，从土地走向工厂完成自身的转变。

最后，要想我们的“城中村”改造计划最终成功，必须走可持续发展的道路。

现在改造计划还只是刚刚起步，要想走得更远我们必须把头开好，把地基打好。我们在实施的过程中不能只是重视眼前的利益而忽视了长远的发展，这就需要我们把改造与管理紧密联系起来，用现代化的管理理念来支撑这一计划的实施，而不应该还是沿用以前的老方法、老办法，这是不适应时展的，同时也会阻碍“城中村”计划的实施。

四、小结

对于我国的“城中村”改造与建设其实还有很多的问题，但是不管怎样，这一计划的实施都是有其积极意义和好处的，它对于我国城市化的推进是有推波助澜的效果的，只要我们根据自身实际需要不盲进也不退缩，就一定会从中收获良多的。

【参考文献】

[1]邵泽坤.临沂兰山“城中村”改造因地制宜.临沂日报.

第4篇：城中村改造的定义范文

一、基本思路

年，按照“政府主导、市级推动、区为主体、无形改造先行”的原则，着力抓好辖区涉及的8个城中村无形改造工作，全力推动旧城改造工作又好又快的发展。

二、组织领导和职责分工

为了切实加强对我区城中村无形改造工作的领导，进一步明确责任，确保该项工作扎实有序开展，区政府决定，成立区城中村无形改造工作领导小组。

领导小组下设办公室，办公室设在区旧城改造办，办公室主任由同志兼任。

各成员单位及职责分工：

1、公安分局：负责各村的农业人员登记造册和“农转居”工作；

2、区农林局：负责各村的清产核资和股份制改造工作；

3、区民政局：负责各村的“撤村建居”、“农转居”人员最低生活保障及其子女服役和复员退伍后优抚安置等项政策的落实工作；

4、国土分局：负责城中村集体土地转为国有土地工作；

5、区教育局：负责“农转居”人员子女享受国家“两免一补”等项政策的落实工作；

6、区人劳局：负责“农转居”人员就业和社会保障政策的落实工作；

7、区计生局：负责“农转居”人员计划生育政策的落实工作；

8、各相关办事处：负责协同村委会全力配合区级各相关部门的工作。

9、区旧城改造办：负责无形改造工作中的协调、督促、检查、考核和验收工作。

城中村改造四个转变后涉及地名变更、养老统筹、医疗保险等项工作由相关职能部门负责。

三、工作任务

年，全区计划完成北安村、吴家堡村、南安村等8个城中村的无形改造工作任务。这8个村村庄共占地约1380亩，耕地约1210亩，涉及户数约2000户，人口7480余人。无形改造工作分三个阶段：

第一阶段：宣传动员，调查摸底。各相关职能部门对北安村、吴家堡村、南安村、西阳村等8个城中村进行宣传动员、摸底调查、登记造册等工作。

第二阶段：制定工作方案。各相关职能部门在调查摸底的基础上，根据职责制定切实可行的城中村无形改造工作实施方案，组建专门班子，落实得力人员，全力推动无形改造工作有序开展。

第三阶段：启动实施，检查验收。各相关职能部门按照职责分工认真开展城中村无形改造工作，11月初，区旧城改造办将会同区考核办对各部门工作完成情况进行考核验收。

四、相关政策

（一）“农转居”人员统一纳入城市就业和社会保障管理范围。“农转居”人员从转为城市居民之日起，5年内可继续享受有关惠农政策。惠农政策和城市居民政策不重复享受。“农转居”人员子女服役、退役、退伍后享受与城市义务兵同等的优抚政策和安置政策。“农转居”人员符合城市居民最低生活条件的，依法享受城市居民最低生活保障待遇，其子女的义务教育阶段享受国家“两免一补”政策。

（二）开展城中村集体资产清产核资工作，此项工作全面完成后，可以成立股份制公司或有限责任公司，也可以在法律允许的范围内建立其他形式的经营机构，方式由村民大会（转变后的居民大会）集体决定。

（三）“撤村建居”工作完成的，居委会办公经费、人员工资补贴按照现行社区居委会的规定和标准执行（市、区两级财政按比例承担），居委会主任暂由原村委会主任担任。“撤村建居”工作未完成的，原村委会继续履行其职责。

（四）在无形改造工作中，各相关费用按有关规定予以免收，确系不能免收的，暂由各级财政承担，土地出让时，在土地收益中列支。

五、措施和要求

（一）提高认识，加强领导。实施城中村无形改造，是实现城市拆迁、补偿、建设、管理一体化的重大举措，是城中村和谐拆迁、文明拆迁的基础和条件。各相关职能部门和办事处一定要充分认识到城中村无形改造工作的重要性和紧迫性，实行“一把手”负责制，组建专门班子，采取有效措施，制定周密方案，落实得力人员，全力以赴做好此项工作。

（二）加强宣传，营造氛围。各相关部门和办事处要发挥广播、电视、报纸、网络等媒体的舆论导向作用，利用座谈交流、宣传展板、横幅标语等多种形式，大力宣传旧城改造的有关政策和重要意义，重点对《市城中村棚户区房屋拆迁补偿规定》和《市人民政府关于城中村无形改造工作有关问题的通知》进行大张旗鼓的宣传，把政策宣传贯彻于拆迁改造工作的全过程和每一个环节，使群众懂得如何正确理解政策，如何正确行使权利义务，激发广大群众及社会各界对旧城改造工作的关注和参与热情，最大程度的取得拆迁当事各方的充分理解和大力支持，为城中村无形改造和拆迁工作创造良好的社会舆论环境。

（三）精心组织，迅速行动。城中村无形改造工作涉及面广，情况复杂，任务繁重。各相关部门要按照工作计划，周密安排部署，尽快在全区掀起工作热潮。特别是参与一线改造的工作人员，要立即到岗，掌握情况，学习政策规定，认真调查摸底，做好宣传动员，集中精力开展工作。在无形改造实施过程中，所有工作人员都要牢固树立群众意识、服务意识，扎实细致地做好各项工作，真正把涉及千家万户的实事办好，好事办实。

第5篇：城中村改造的定义范文

关键词：广州市；城中村改造；问题；对策

引言：

城市化与现代化是历史发展的潮流。近年来，城中村由农村聚落更新为城市社区，既是城市发展的需要，也是我国现代化建设的必须，所以城中村问题引起了政府、学术界的广泛关注。目前在广州市经济发展的过程中，城中村问题不断阻碍了广州市经济的发展：一方面建筑密集杂乱，环境恶劣、交通紊乱和不易纳人城市管理，与现代化的城市文明形成强烈的对比和反差；另一方面又保留了许多的历史文化，延续着中国的农耕文化、鱼耕传统和地方特色。这种问题给我们带来了许多的思考和困惑，所以如何做好广州城中村的改造工作成为了人们首要关注的焦点问题之一。

1 城中村的定义

城中村是指包容在剧烈城市化地区里的村庄，主要位于城乡边缘带（城市规划区内），一方面具有城市的某些特征，也享有城市的某些基础设施和生活方式，另一方面还保留着乡村的某些景观，以及小农经济思想和价值观念的农村社区阵。

2 广州城中村的现状

据统计，广州市市区（指经国务院批准的广州市规划发展区386平方公里范围内，不含番禺、花都、增城、从化等区域）分布着139个城中村。分属五个带农村的区，其中以天河区居多。

按照已完成的行政村规划，未来数年间城中村仅建设用地在建成区的部分将达到80.6平方公里，占广州市规划区面积386平方公里的20.9%。这些需要纳入城市化发展的139个行政村按照其实际拥有的农用土地现状及城市建设发展情况，可分为三种情况：

一类：完全没有农用地的农村，或已经完全被城市所包围的地区。例如：三元里村、石牌村。

二类：有小量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村。例如：瑶台村。

三类：有较多农用地的农村和近期不列入重点建设区域的农村。例如：旧村（村名）。

对广州市而言，现在急需改造的是一类和二类城中村。这些城中村已完全或基本没有耕地，农业收入在其经济收入所占的比例微乎其微，农业人口占总人口比例普遍低于50%，有的村比例不到10%，有的村甚至已经完全没有农业人口。

3 广州市城中村改造中存在问题及对策

2000年9月，广州全市开始实施城中村的改造与规划，2007年之后，启动了城中村的全面改造，创出了村集体主导的城中村改造的“广州模式”，成效显著。但“城中村”改造工作仍然落后于政策预期。究其原因，当前广州市城中村改造主要存在以下几个方面的问题：

3.1 改造方案可行性差，改造工程无法启动

在村集体主导的改造模式中，改造模式由村集体自主选择。但是村集体与村民之间的沟通不善也有可能导致改造方程无法动工。由于改造方案是村集体自主选择的，因此往往都对大部分村民有利，但也有可能某些具体的改造赔偿细节，如违章建筑的界定及赔偿等，损害了某些少数村民的利益。村干部及大部分村民希望尽快改造，往往忽略了少数村民的意愿，伤害了少数人的利益，从而导致钉子户的出现，导致改造工程无法启动。

因此，在改造过程中，要坚持以人为本，把以人为本的精神落实到村民生活的每一个细微之处。城中村改造不仅是环境的改善和设施的配套完善，也不仅仅是村民居住地域的变迁和村民身份的转变，更重要的是村民的思想观念、生活方式以及行为方式的转变。要充分调动村民参与改造的积极性，通过引导，加深他们对城中村改造的各项方针政策的理解，要以大多数村民的利益为目的，切实解决好各种历史遗留问题，维护村民的合法权益，做到群众得实惠，村集体经济得发展。

3.2开发商有意拖延施工进度，以获取土地升值利益

在房价疯涨的年代，开发商都希望延迟开发，等待土地升值。在其他商业开发项目中，延期开发是明令禁止的。但在房地产开发项目中，因拆迁等问题使得改造项目可以顺利延期，为开发商带来大量的土地升值利益。开发商通过延期开工可以获利的现象是导致改造项目进展缓慢的一大原因。开发商通过拖延施工进度获利的行为不仅阻碍了广州市城中村改造的进程，也导致大量资金积压在城中村改造项目上，使得广州市其他商业改造项目缺乏足够的社会资金，不利于广州的总体健康发展。

要解决开发商有意拖延施工进度的问题，除了制定相关的政策鼓励开发商尽快动工之外，更好的办法在于换协议改造模式为招拍挂模式。与协议改造模式相比，招拍挂模式可以大大简化改造前期的繁荣谈判程序，提高改造的效率。并且，拍卖模式增强了政府在改造项目中的话语权，确保政府能够提高监管力度，督促开发商尽快尽好地开工。而在现行的协议转让模式中，开发商利用拆迁或村民监督等理由有意拖延工程进度，政府也束手无策，处于相当被动的位置。

3.3 开发商与村集体存在较严重的委托问题

开发商出于自身利益考虑，有较强的私调容积率或安置房比例、延长回迁时间等行为的动机，从而导致村集体与开发商在改造过程中发生矛盾，降低了改造进度。开发商与村集体之间的委托问题带来的后果在分期改造的改造模式中更为严重。一旦村集体与开发商发生矛盾，导致该期改造工程无法顺利竣工，使得后续几期的改造项目也无法按照原来的规划顺利进行，在改造前期做的改造方案也大部分无法落实，这也是广州市当前城中村改造方案可行性低的一重要原因。除了拖慢城中村改造的进度之外，开发商与村集体的委托带来问题也往往带来“钉子户”或强拆等社会丑闻的发生，激化社会矛盾，不利于广州市的总体健康发展。

要解决开发商与村集体之间的委托问题，根本措施在于加强政府作为中立第三方的监督及导向作用，提高政府监督力度，规范开发商行为，从而更好地保护村民利益，减少改造进程中村民与开发商的矛盾。

3.4 城中村土地属性限制了融资渠道

城中村土地属集体所有，不能设定抵押权，因此限制了融资渠道。例如，银行规定：集体土地和宅基地不能单独作抵押物，且在建工程必须取得国有土地使用证，建设用地规划许可证等证件才能申请贷款。城中村土地不能设置抵押权是当前城中村融资渠道较少的主要原因。融资渠道虽有差异较大，但高流动性是不同融资渠道的共同要求。城中村土地无法设定抵押权，使得城中村土地价值不能在不同的投资者之间顺利流通，限制了其他融资方式在城中村改造项目中的使用。当前广州市的城中村改造项目基本上单一依靠银行贷款，其他融资方式如房地产信托、资产证券化等新融资手段没有获得很好的应用。只有真正破除土地所有制的二元性，放宽城中村土地抵押权的设定限制，才能拓宽融资渠道，利用社会资金加快城中村改造的进度。

3.5 政府财政支持受限

根据《土地储备管理办法》的规定，各类财政资金不能用于土地储备贷款的担保，土地储备机构也不得以任何形式为第三方提供担保，这也在一定程度上加大了城中村改造项目融资的压力。政府受地方财政贷款额度所限，即使具有较强的偿债能力，也因相关政策所限无法得到贷款，降低了资金的可获得性。政府财政支持受到较大的政策限制，使得城中粗改造项目无法借助广州市强大的财政力量的支持，降低了城中村改造的进度。

改造城中村需要巨大资金投入，因而需要积极扩充资金来源，采取灵活多样的投融资渠道，多元化、多途径融资，形成政府、村集体、开发商、民间多渠道的筹措资金的格局。广州市目前采用的就是这种以村集体主导的方式，就是以村集体和村民个人出资为主，市、区两级政府财政视情况，对规划建设设计方案及公共设施、基础设施给予适当支持。但是，这种筹措资金的办法是远远不够的，广州市的城中村改造资金应该实现资金主体多元化，投资方式多样化。例如：银行给予低息、无息贷款支持；政府和村集体投资建设村民公寓，以稍高于成本的价格出售给村民，多余部分作商品房出售，回收资金滚动使用于旧村改造。

4 结束语

总之，要解决当前城中村改造过程中存在的问题，推动广州市城中村改造工作，根本措施在于提高政府在城中村改造中的话语权，加强政府的监督力度及导向作用，规范开发商的行为，指导城中村项目更好更快地完成。

参考文献：

[1]周应堂，叶承志.论广州城中村的管理与改造[J].广东农业科学，2008（12）.

第6篇：城中村改造的定义范文

根据中央改革要求，义乌市在相关法律法规和政策制度方面强化顶层设计，平衡各方利益，结合各项部级改革，逐步探索出农民住房保障的多种实现形式。多形式完善宅基地取得及置换方式。义乌市在改革地区探索出了不同区域农民住房保障多种实现形式，即在城镇规划建设用地红线范围内实行新社区集聚建设，在城镇规划建设用地红线范围外实行“空心村”改造，远郊区实行“异地奔小康”工程。1.城镇规划红线范围内，实施城乡新社区集聚建设。新社区集聚建设政策的核心内容是满足农民基本居住需求前提下，允许集聚建设对象以户为单位申请宅基地取得及置换。村集体经济组织成员可以宅基地上合法的住宅建筑占地面积为基数，按1∶5或每人175平方米建筑面积置换具有完全产权，可以直接入市交易的高层公寓，同时剩余可置换权益面积还可以在相应地段继续选择产业用房、商业用房、商务楼宇、货币等一种或多种方式置换。该模式实现了土地利用由粗放型向节约集约利用型的转变，引导了人口产业有序集聚，优化了城市品质。目前，全市在建7个集聚高层公寓项目，配套7个产业项目，预计安置农民1.44万余人。2.城镇规划红线范围外，实施“空心村”改造。义乌市相关政策规定城镇规划区范围外除“宅基地换住房、异地奔小康”工程以外的村庄，都可以实施“空心村”改造。改造以拆除村内危旧房、盘活闲置宅基地、畅通村内道路、改善人居环境为目的，实行“零增地”改造，义乌市对“空心村”改造中安置基数予以明确，原则上不得实施“全拆全建”。实施改造的村庄，采用联立式住宅安置，对建筑密度、容积率、房屋檐口高度进行严格控制，且不再规划建设多层、高层公寓。3.对远郊山区村庄实施“异地奔小康”工程。义乌市对地处偏远、人口稀少、自然承载力弱的远郊山区村庄，根据群众意愿，实施“异地奔小康”工程。异地奔小康工程分为集中安置、货币补偿安置、就近行政村安置三种类型。其中，集中安置是在山区村比较集中的镇街单独选址，规划安居社区；货币补偿安置是村级组织成员或配偶在本市其他区域有合法房产的，可放弃房屋安置，拆除山区房屋后，享受货币补偿安置补助及旧房残值补偿；就近行政村安置是采取整村拆建，以大中小户确定本集体经济组织成员的房屋补偿面积。目前，义乌市共有5个“异地奔小康”工程在建项目，可安置下山脱贫对象1.1万人。多举措探索宅基地自愿有偿退出机制。义乌市在确保农民宅基地权益不受损和保障“户有所居”的前提下，探索宅基地有偿退出的不同方式，真正实现宅基地减量化管理。一方面，退出宅基地复垦形成“集地券”。结合浙江实际，义乌市打造城乡建设用地增减挂钩升级版和新形态，实行“集地券”管理制度。将宅基地使用权人自愿退出的宅基地以及参加城乡新社区集聚建设、“空心村”改造和“异地奔小康”退出的宅基地等建设用地进行复垦，验收合格折算成建设用地指标，即“集地券”。“集地券”实行台账登记，建设项目需要时再挂钩在市域范围内统筹使用，从而达到零星的建设指标集中统筹利用。义乌市通过“集地券”有效打通了新型城镇化、农村现代化之间的“任督二脉”，破解了发展空间不足的难题。“集地券”可以进行交易，政府设立最低保护价40万元/亩，初次交易获得的收益在扣除村级集体经济组织计提纯收益的10%之外归宅基地使用权人所有。“集地券”可进行银行质押贷款，拓展金融功能。目前，义乌市建立了“集地券”后备资源库，预计可盘活全市农村存量建设用地2000亩以上，统筹用于民生项目，破解了城乡土地统筹利用难题。现在全市56个村实施了“集地券”政策，政府回购收益已达7960万元，平均每村142.14万元。另一方面，退出宅基地用于再分配。义乌市规定对于自愿退出农村宅基地的农民，可以根据土地级差有序参加城乡新社区集聚建设，或进行纯货币化安置补偿，保证农民宅基地权益不受损。腾退的宅基地用于集体经济组织内部宅基地再分配的，回购价格由农村集体经济组织参照宅基地基准地价与宅基地使用权人协商确定，政府给予每平方米1000元的补助，全市已累计退出农村宅基地3.3万平方米。与此同时，全面开展城市有机更新。义乌市大力实施了5.78平方公里老城区更新改造，通过货币补偿、产权调换、货币化安置凭证三种补偿方式退出“城中村”宅基地。首批启动的3个区块改造，占地567亩，房屋建筑面积共计约32万平方米，涉及1954户，目前已拆除到位。多渠道完善宅基地权益保障方式。加快农村住房历史遗留问题处理，全面实施农村宅基地房地一体的不动产统一登记，完善宅基地抵押流转等用益物权，实现由单一居住功能向多功能转变。1.有序处理农村住房历史遗留问题。义乌市将农村住房历史遗留问题区分为严重违法和轻微违法，其中宅基地超过批准面积或按户控面积少于一间36平方米、住房超建少于一层，至今未依法处理，视为轻微违法列入历史遗留问题处理范围。义乌市对轻微违法的纳入有偿使用范围，有偿使用费参照宅基地楼面基准地价，以宗地为单位，由村集体经济组织按20年使用期限向农户一次性收取，并根据超占建筑面积大小，采取累进制收费办法。严重违法的按照土地管理和规划法律法规予以拆除。2.建立城乡置换权益交易制度。义乌市出台相-6-关政策文件，规定城乡新社区集聚建设对象退出宅基地或放弃宅基地分配资格权的，折算成置换权益，该权益可以交易，且政府设定最低保护回购价，确保农民权益不受损。目前，全市置换权益已成交1729宗，成交面积17.62万平方米。3.全面开展宅基地抵押及尝试宅基地使用权转让。2015年12月，义乌市依法办理了全国首宗农民住房财产权抵押登记，发放全国农村宅基地抵押贷款第一单。目前全市24家金融机构均可开展业务办理，累计办理宅基地抵押登记125宗，抵押金额达2.24亿元，贷款金额1.64亿元。同时，在保障基本居住条件的前提下，允许农村宅基地使用权人自愿将依法取得的客票宅基地使用权连同地上建（构）筑物，通过买卖、互换或其他合法方式转让给本市特定受让人，使用年限最高为70年。多途径探索宅基地使用制度。义乌市充分发挥市场配置资源的决定性作用，实现宅基地从永久无偿使用向分类有偿使用转变，提高节约集约利用水平，促进农村宅基地高效配置。一是允许宅基地有偿调剂。允许宅基地分配权进行调剂，农民无偿分配取得的宅基地在落地前，如权利人自愿放弃落地权退出宅基地的，在确保“户有所居”的前提下，遵循自愿有偿的原则，可由村集体经济组织统一回购，再通过市场公开配置方式有偿调剂给本村集体经济组织成员。日前，义乌市的赤岸镇蒋坑村通过“空心村”改造取得的宅基地分配权，首次通过拍卖会实施公开拍卖，共成交40平方米，每平方米均价3350元，蒋坑村也因此成为全市农村宅基地制度改革以来实行有偿调剂的第一村。二是完善宅基地有偿选位。宅基地有偿选位是义乌市农村集体经济组织自发的基层创新，开展农村土地制度改革后，义乌市将群众首创之举上升为制度设计，鼓励以公开竞争方式进行有偿选位，实现宅基地市场化配置。据初步统计，全市农村集体经济组织累积收取有偿选位费约110亿元，其中大部分费用用于更新改造区的基础设施配套和经济困难户建房补助，有效解决了公建设施资金和经济困难家庭建房资金问题。

改革中遇到的“硬骨头”

宅基地制度改革为义乌市经济社会发展注入了新的动能，但改革已进入深水区，碰到的都是难啃的硬“骨头”，主要体现在以下4个方面：宅基地规模总量控制较难。按目前实行的宅基地取得及置换标准，农村宅基地一般都不足以拆后新建，农民建房基本涉及宅基地规模增加，至少是先增后减，一般意义上的村庄综合整治成效不明显，规模控制任务十分艰巨。村庄建设资金筹措较难。在农村宅基地取得及置换等过程中，从拆旧建新，到村庄基础设施配套建设，都需要投入大量资金。在一些偏远地区，农村集体经济比较薄弱，筹措村庄基础设施配套资金难度还是比较大。宅基地遗留问题处置较难。虽然相关法律法规对农村宅基地的面积及其他权利进行了严格规定，但从实际来看，农村宅基地在管理上仍存在着诸多不易解决的问题。如存在少批多建、未批新建、规划不符、“一户多宅”等各类宅基地历史遗留问题，如果实际操作中稍有不慎，就容易引起群众不满，造成矛盾纠纷。宅基地使用权转让权能体现较难。宅基地仅允许在集体经济组织内部流转，宅基地权利和权能不够完整，抵押权也难以实现，市场价值也难以真实体现。如何为金融机构分担放贷风险，并对承贷农民予以一定风险补偿等问题，也还需作深入思考和研究。

完善农村宅基地制度的政策建议

第7篇：城中村改造的定义范文

按照市委常委理论学习计划安排，今天我们这次市委常委理论学习会，主要是深入学习党的十六届五中全会精神，进一步加深对五中全会精神的理解，坚持用科学发展观统领全局，统一思想，认清形势，抓住机遇，乘势而上，推动全市经济社会事业在新的起点上实现新发展。刚才，我们集中观看了国家发展改革委产业发展研究所所长马晓河所作的《统筹城乡发展与“三农”问题》和国务院研究室副主任李炳坤所作的《建设社会主义新农村》两个学习十六届五中全会精神的专题讲座。通过集中观看录像片以及平时的学习思考，大家加深了对党的十六届五中全会精神的理解，进一步统一了思想，形成了共识。下面，结合学习，我就如何统筹城乡发展、建设社会主义新农村，谈点看法。

一、进一步提高对建设社会主义新农村重大意义的认识

党的十六届五中全会强调指出，建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务。这是党中央在正确把握我国新阶段经济社会发展的新趋势、新矛盾、新挑战、新机遇和遵循经济社会发展规律的基础上提出的，具有极强的时代性、创新性、针对性和极为重要的战略意义。

一是统筹城乡经济社会发展，建设社会主义新农村，是从根本上解决新阶段“三农”问题、全面推进农村小康建设的客观要求。进入新世纪，我国市场化、国际化、工业化、城市化和信息化进程明显加快，但农业增效难、农民增收难、农村社会进步慢的问题未能得到有效的解决，城乡差距、工农差距、地区差距扩大的趋势尚未扭转，其深层次原因在于城乡二元结构没有完全突破。在全面建设小康社会的新阶段，把“三农”问题作为全党工作的重中之重，摆到更加突出的位置；突破就农业论农业、就农村论农村、就农民论农民的思想束缚，打破城乡分割的传统体制，以城带乡，以工促农，以工业化和城市化带动农业农村现代化，就能形成城乡互补共促、共同发展的格局，推动农村全面小康建设。

二是统筹城乡经济社会发展，建设社会主义新农村，是实现共同富裕的根本途径。社会主义新农村建设，坚持以发展为重、发展为先，以经济建设为中心，通过加快农业产业化、农村城镇化和农业现代化的步伐，不断缩小城乡差距，有利于最广泛地调动广大农民的积极性、主动性和创造性，改善人居环境，促进农民素质的提高。这对于实现农村社会由温饱到小康，由局部小康到全面小康的跨越，最终实现共同富裕具有重要的现实意义。

三是统筹城乡经济社会发展，建设社会主义新农村，是农村“三个文明”建设的可靠保证。社会主义新农村建设是一个系统工程，对农村社会经济生活的各个方面都有明确的目标和要求，既包括物质文明建设，也包括政治文明建设、精神文明建设；既要促进农村经济发展，提高农民的生活水平，也要加强农村基层党组织建设，提高农民的科学文化素质，形成良好的社会风尚，有效引导社会经济生活的各个领域平衡发展。

党的十六届五中全会建设社会主义新农村的战略部署，完全符合我国国情，符合我市实际。近几年来，全市各级党政认真贯彻落实中央和省有关农村工作的一系列指示精神，紧密结合枣庄实际，始终坚持把农业放在经济工作的首位，不断深化农村改革，积极实施农业结构战略性调整，大力加快农业市场化、产业化、专业化、标准化进程，促进了农业农村经济迅速发展，农民收入持续增加，农村各项社会事业全面进步。但是，我们应该看到，我市农业农村经济发展仍存在诸多关键性制约因素，主要是：农民收入增长的长效机制尚未完全建立，结构性矛盾依然存在；集体经济发展后劲乏力，依法治农力度亟待加强；农村劳动力转移难度加大，城镇化步伐受到制约；城乡统筹力度不够，农村基础设施建设薄弱，农村社会事业发展严重不足，等等。对此，我们一定要认真学习、深刻领会党的十六届五中全会精神，切实把思想认识统一到全会精神上来，并以此为指导，采取有效措施，努力建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村。版权所有

二、以科学发展观为指导，统筹规划，稳步推进

社会主义新农村建设是一项历史性战略工程，涵盖了农村生产力发展、农村精神文明建设、民主法制建设与和谐社会建设，以及农村社会事业发展、培养造就社会主义新型农民等方方面面，内容非常丰富。各级要按照统筹城乡发展的要求，牢固树立科学发展观，坚持“多予、少取、放活”和“工业反哺农业、城市支持农村”的方针，立足实际，统筹规划，因地制宜，稳步推进。

一是要把农村经济社会发展放到整个经济社会发展中统筹考虑。树立以民生为本的新的发展观和政绩观，把增进最广大群众的物质利益、政治利益和文化利益作为经济发展的根本出发点和落脚点，转变发展战略和发展思路，从城乡分割、差别发展转向城乡互通、协调发展，把工业化、城市化与农业农村现代化紧密结合起来，走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路。

二是要把农村繁荣进步放到整个社会进步中统筹规划。加快工业化和城市化进程，促进农村劳动力向二、三产业转移，农村人口向城镇集聚。建立以城带乡、以工促农的发展机制，加快现代农业和现代农村建设，促进农村工业向城镇工业园区集中，促进农村人口向城镇集中，促进土地向规模农户集中，促进城市基础设施向农村延伸，促进城市社会服务事业向农村覆盖，促进城市文明向农村辐射，提升农村经济社会发展的水平。

三是要把农民增收放到国民收入分配的总体格局中统一安排。根据经济社会发展阶段的变化，改变国民收入分配中的城市偏向，进一步完善农村税费改革，创造条件逐步取消农业税，加大对“三农”的财政支持力度，加快农村公益事业建设。

四是要把农村和城镇作为一个有机统一的整体加以统筹协调。着力形成中心城市、中心镇、中心村一体化规划体系，充分发挥城镇的集聚、带动和辐射作用，形成以城带乡、以工促农、城乡互动、协调发展的体制和机制。

三、落实促进农村经济发展的具体措施，千方百计增加农民收入

发展是硬道理，是党执政兴国的第一要务。建设社会主义新农村，更重要、更本源的内容是发展农村产业，增加农民收入。只有经济发展了，农民收入增加了，才有能力建设社会主义新农村，才有条件过上新生活。要加快农业科技进步，调整农业生产结构，加强农业设施建设，转变农业增长方式，提高农业综合生产能力，千方百计增加农民收入。从我市情况看，要继续坚持以“三百”工程为切入点，大力做好“三化一转移”工作。

一是深入开展百个强村竞赛、百个文明生态村创建和百个薄弱村帮扶转化工程。通过在全市评选出经济发展实力最强的100个村进行表彰，促使一批经济强村发展壮大，脱颖而出；深入进行创建文明生态村活动，改善农村人居环境，促进农民素质提高，加快农村经济发展；在全市范围内选择部分经济薄弱村，通过市、区(市)直部门结对进行帮扶转化，促其尽快摆脱落后局面。

二是搞好“三化一转移”工作。大力推进农业专业化，在稳定和提高粮食综合生产能力的前提下，继续培育优质专用粮、瓜菜、果品、花卉等优势产业，科学规划优势农产品产业区域布局，加快实施优势产业规模开发。大力搞好标准化建设，高标准制定生态农业发展的中长期规划，积极发展无公害、生态农业，建设无害化农产品生产基地，培植创建绿色、有机农产品，促进农业可持续发展。大力推进产业化建设，运用市场运作模式发展壮大龙头企业和企业群，积极探索龙头企业、农村合作经济组织和生产基地一体化发展模式，建立新型运作和联结机制。加大农村劳动力转移培训“阳光工程”实施力度，实现农村劳动力的大规模、常规化转移。

三是以落实农村基本政策为重点，继续完善现有农业补贴政策，积极促进农民减负增收。

四、深化农村改革，为促进城乡协调发展注入活力

改革是动力，改革出活力。建设社会主义新农村，必须全面深化农村各项改革，消除制约影响城乡统筹发展的各种体制。一是要严格贯彻落实中央的各项惠农政策，坚持“多予少取放活”的方针，切实加大各级政府对农业和农村增加投入的力度，扩大公共财政覆盖农村的范围，强化政府对农村的公共服务。二是要巩固乡镇机构改革成果，进一步精兵简政，提高效率，解放和发展农村生产力，减轻财政供给负担，为建设新农村奠好基、铺好路。要切实加快农村义务教育和县乡财政管理体制等改革步伐。以全国农村土地承包经营纠纷仲裁试点为契机，创新农村土地使用制度，最大限度发挥土地效能，健全土地流转机制，促进农村土地承包经营制度的稳定和完善，保护农民利益。要深化农村流通体制改革，继续建设农产品集贸市场，重点培育农产品批发市场，鼓励和引导农民发展各类专业合作经济组织。三是要进一步增强村级集体经济组织对农户的多种服务功能，搞好村务公开、政务公开，完善村党组织领导的充满活力的村民自治机制，发展农村基层民主政治，保障广大农民的民利。

五、大力发展农村社会事业，进一步改善农村生产生活条件

这是搞好社会主义新农村建设的重要组成部分。一是要加大工作力度，不断增加投入，大力发展农村教育、卫生、文化等社会事业，逐步改变农村社会事业发展滞后的局面。要把发展农村教育事业放在十分突出的位置，重点普及和巩固农村九年义务教育，切实落实好对农村贫困家庭学生实行“两免一补”的政策。要结合发展农村远程教育、广播电视“村村通”等工作，加快农村信息化建设，实施“金农工程”，努力缩小城乡“数字鸿沟”。二是要继续加强农村基础设施建设，重点加大对农村道路、安全饮水、农田水利的投入，积极发展农村沼气及其他适合农村特点的清洁燃料和能源。三是要结合文明生态村创建活动，搞好农村环境卫生整治，推进农村新风貌建设，引导农民改水、改厕、改厨、改圈等，倡导健康文明科学的生活方式，创造农村社会人与人和谐相处、精神文明生活丰富多彩、人民群众安居乐业的良好环境。

六、切实加强对建设社会主义新农村工作的领导

第8篇：城中村改造的定义范文

论文关键词：城中村，负外部性，内部化，治理机制

一、外部性和负外部性的定义

外部性是一个公共经济学概念，强调某一消费者或生产者消费或生产未能由市场交易或价格体系反映出来的影响，从而导致资源配置不能达到最大效率，即不能达到最优。并且这种影响是对于局外人所产生的影响，这种影响又处于市场交易或价格体系之外，这也就是“外部性”这样一个称呼的由来。

关于外部性有三个比较权威的定义：

定义一：当一个个体的行为不是通过影响价格而影响另一个个体的环境时，就称之为外部效应。从个体与个体的行为关系来界定。人们之间存在利益冲突，一方的行为势必影响另一方的利益。于是人们选择不同的行为策略，即博弈。（范里安）

定义二：外部经济是将可察觉的利益加于某个人或者某些人，而这个（些）人并没有完全赞同，从而直接或间接导致该决策失误。从决策成本与交易成本的角度来考察的。认为双方同意的交易是有效率的交易，同意与否不是一个心理问题，而是一个成本问题。（米德）

定义三：当某个人的行为所引起的个人成本不等于社会成本、个人收益不等于社会受益时，就存在外部效应。这个定义显然是从收益与成本角度来推敲的。产权不清，成本收益无从谈起，所以成本和收益的界定以产权制度为基础。（道格拉斯·诺思）

根据以上关于外部性的讨论，可以归结出外部性的概念：外部效应内部化，又称为外部性，是指某一个行为主体的活动影响了其他行为主体，却没有因此而付出成本或获得收益的现象。

所谓负外部性，是指一个人或企业的行为影响了其他人或企业，使之支付了额外的成本费用，但后者又无法获得相应补偿的现象。比如，汽车尾气就是“负外部性”，因为它产生了其他人不得不吸入的污浊空气，损害他们的健康。由于公共资源没有排他性却有竞争性，使之成为了负外部性的多发地带，直至造成“公地悲剧”。

二、城中村问题的出现及其负外部性分析

“城中村”是指在城市快速发展的过程中，城市将一些距离新、旧城区较近的村庄纳入城市建设用地。这些被纳入城市建设用地的村庄，我们称之为“城中村”。这些村庄虽然在居民生活及村内建筑等方面已完全表现出城市的特征，但是仍存在很多问题，例如：建设布局混乱、建筑密度过大；巷道狭窄拥挤、环境脏乱差；周围各类机构少；市政基础设施不足；危旧平房集中、抗灾能力差；居民整体文化素质不高、收入偏低；实际居住人口老化；流动人口相对聚集；特殊群体聚居——外地求学者、上访者、发廊女等。正是因为这些问题的存在对周边地区形成了负面影响而又未能通过现有的市场机制或政策机制对周边环境进行价值补偿，所以形成了城中村对周边环境的负外部性影响。城中村问题也变得日益受到重视，成为构建和谐社会所亟待解决的问题论文格式范文。

案例链接：城中村虽然拥挤，虽然脏乱，但“我就想留在北京”

2010年12月24日下午，《法制日报》记者在北京打车请的士司机找一处他熟悉的“城中村”，的士司机径直开车带记者来到毗邻八达岭高速公路的北沙滩桥西侧。他说，今年夏天曾拉一位客人到这里，熙熙攘攘的外地人及喧闹的街景，给他留下了深刻印象。下车后，记者沿着一条冰冻小河的东侧道路，走进人群熙攘的街区。小河有个和它外表不太相符的名字——小月河。从河边马路拐向街道纵深处，记者在多条交错、宽窄不一的街道行走，只见街路两边满是小饭馆、小商店、菜店以及澡堂、美发店、室，这里与城区规范街景相比，最大的不同是——广告横幅、标牌错乱，墙壁上喷涂着密集的小广告。

有多名清洁工人在打扫街道。一名推着垃圾车的清洁工人对一名将茶叶蛋煤炉摆到店门口的女老板说：“你赶快把东西搬回去，上边检查卫生的马上就来了。”

在街角的卤菜店门口，安徽人小红对《法制日报》记者说，她不是老板，只是个打工的。6年前来到这里内部化，每月500元的房租还可以接受，她会继续留在这里谋生。

往街道深处走，是一个挂有北京鑫泉物业管理有限公司和欣福盛党支部两块牌子的院落。在欣福盛党支部的办公室里，党支部书记任永军告诉记者，这里曾是北京市海淀区东升公社塔院大队的地盘，在小月河这片区域有3个村归欣福盛物业管辖，3个村的人口加起来有900来人。刚刚完成的人口统计显示，这里的外来人口有3万人，而事实上更多来来去去的人并没有被纳入统计，据任永军估计，在这儿住的外来人口总数至少有七八万人。

十几年前，这里的村民靠村办旧货市场和煤炭储库的收入解决部分生计，后来，外来人口逐渐多起来，越来越多的村民靠租房和做小买卖维持生活。

“城中村”是我国体制转轨时期农村城市化进程中出现的一个独特现象。是在城乡一体化总体规划内，随着城市化进程的推进，在征地过程中遗留下来的被城市所包围，但管理体制、居民身份、土地制度与社区传统文化仍未加以转变的一种社区类型。城中村的形成是经济、社会、文化、管理等多种因素相互作用的结果，是政府过分强调了市场效率，忽视了城乡经济社会统筹协调发展的结果，是我国城市进程过程中的必然产物。但根源是我国长期实行的城乡二元管理体系和户籍制度。

1958年1月通过的《中华人民共和国户口登记条例》，以法规的形式限制了农村户口迁往城市。长期以来，导致决定农民与非农民界线的既非职业的不同或所处地域的差异，而是世袭的身份和严格的户籍隔离政策，且这种身份具有很大的稳固性。迄今为止，中国城乡居民之间的身份壁垒尚未打破。因此，随着城市化进程的推进，农村被城市所包围，虽然村民过上城市居民的生活，但仍无法完成其身份的转型，农民依然只能生活在城市中的农村。城中村的居民虽享受着市政公益事业的便利条件，在物质形态上实现了城市化，但由于传统二元隔离体制的作用，城中村的村民在就业、子女上学、医疗、养老保险等方面仍存在差别，在生活习惯与生活方式上仍无法与城市文明相接轨。

在城市规划区范围内内部化，由于政府财力有限，无法进行土地统一收购储备，从而形成国有土地所有权和集体土地所有权并存的土地二元结构。其弊端主要表现为：①城市化进程推进对增量土地的要求加速了农地非农化，从社会成本与经济成本考虑，非农化往往绕开现有农村居民点而表现为农用地的征用，农村居民点被城市所包围，而农民仍固化在集体所有的土地上，形成城中村。②随着城中村周边土地的相继征用及基础设施的逐步完善，带动了城中村土地升值。优越的区位与城市内部巨大的地价差，致使城市边缘隐形土地市场发育。失去土地的农民，由于文化技术素质不适应城市的要求，只好把出租房屋作为最重要的收入来源，以地生财。③用地主体的多元性产生征地过程的分散性。从系统角度考虑，城市化推进过程中整体的改造能产生正外部性，但不同主体之间由于联结的交易成本高昂与搭便车的动机存在而无法形成整体。对于个体而言，由于改造的成本大于其收益，因而缺乏城中村改造的动机。因此，征地过程中单个主体利益的最大化必将导致城中村的形成。④农村集体土地产权的虚化使城中村村民成为宅基地产权的真正所有者，加之农村宅基地无偿分配的性质使村民大都违法建房，或少批多建，一户多宅。城市化进程推进促使土地资产价值得以显现，土地收益的最大化及对短期利益的追求，使高密度建设成为必然。高密度建设助长了城中村成为问题村。

城中村负外部性集中体现在以下三个方面：

1．城市形象：首先，“城中村”建筑密度过高且杂乱无章，无公共绿地和活动场所，公共服务设施水平低，村落范围内用地功能紊乱，严重影响居民生活水平提高。其次，“城中村”对于现代城市景观形成了很大的损害，降低了城市的景观品位。最后，“城中村”道路等级低，道路不通畅，车辆不能很好的分流，甚至没有可通行机动车的道路，消防车等紧急救灾车辆无法及时到达。这些问题极大地影响了城市形象、人身和生命财产安全。

2．社会问题：首先内部化，“城中村”的租屋向外来人员无条件开放的特点导致高危人群的聚居，而“城中村”出租屋分散性大、隐蔽性强、无主管的特点又为他们提供了较好的保护，造成治安混乱，也为周边区域带来了社会治安方面的负面影响。其次，没有有效的管理措施制止出租屋的进一步建设，使得某种情况下村民可以完全依靠出租屋的租金来生活，这种不劳而获的现象造成社会“按劳分配”的公平原则缺失，并削弱村民自主劳动的意识和能力。

3．经济问题：城市地租效益的损失：城中村低廉的房租与周边地区地价的不协调造成城市土地价值的“贬值”和城市土地未充分利用，并对周边房地产业的发展造成价格竞争上的压力。

三、解决“城中村”负外部性问题的途径

解决城中村所带来的外部性问题，要从外部性的起源说起。研究外部性产生的主要原因有两种理论，即市场机制论和所有制论论文格式范文。

市场机制理论认为，外部效应的产生源于市场机制自身。

市场经济中，作为理性经济人的厂商和消费者以利润最大化或者效用最大化为目标，依据市场价格做出经济决策。而市场价格形成的基础往往是私人边际成本或私人边际收益，无论厂商还是消费者，都不会主动地站在社会边际成本或社会边际收益的高度做出经济决策，或者在技术上无法将生产和消费过程中产生的副作用纳入到成本或收益中。于是，当私人边际成本与社会边际成本不一致时，就会产生负外部效应。

所有制理论认为，外部效应的产生源于产权的不明晰。

一种资源的所有权若无排他功能，就会导致公共资源的过度享用，最终使全体成员的利益受损，即产生外部效应。产权不明晰，必然促使人们尽可能无偿的得益。市场本身并非没有解决一般公共产品的“外部性”机制，因此，并非只有政府才能解决“外部性”，只要产权界定清晰，交易费用足够低，当事人之间可以通过自行协调、讨价还价来将外部效应“内部化”。

基于上述理论我们提出相应对策，以解决城中村外部性内部化问题：

总体思路是，调整使得产品或者劳务的私人边际成本=社会边际成本；私人边际收益=社会边际收益。最终达到外部效应的内部化。在大力推进城中村的改造工作的进程中，以促进城中村外部性内部化为指导，是一种积极的可从根本上内化城中村外部性的策略。

1．公共部门的调整：

经济手段：

⑴ 征税（庇古税）：调整私人边际成本，对具有负外部效应的产品征收相当于其外部边际成本数量的税收，使私人边际成本提高到与社会边际成本相一致的水平。

用税收的形式促进城中村的发展成本与城市的发展成本相一致。对城中村的村民征收相当于外部不经济的一定价值的消费税内部化，其发展成本就会与城市的发展成本相等；在报建农民宅基地重建过程中对村民征收城市建筑增容费，这样利润最大化原则就会迫使农民对其宅基地的投资成本等于或者少于边际社会投资成本。

行政手段：

⑵ 政府规制：一是对外部效应水平的规制。通过制定标准，规定产生负外部效应的最大限额。政府将确定资源的最优配置，从行政上指示生产者提供最优的产量组合，从而使外部性内部化。二是对生产过程的规制。

由于以上列举的种种外部性的存在，市场机制并不能发挥最优资源配置的作用，政府通过对城中村的违章管制、土地市场的健全管理、城中村改造规划的调控、廉租房的建设等不同的干预形式来纠正市场失灵。

法律手段：

⑶ 对于城中村改造的补偿应根据不同的具体情况进行具体的补偿，由此也就需要一系列的法律、法规作为依据，这样才能做到公平、公正、公开处理与“城中村”改造有关的事宜。法律手段的有效性取决于该法律系统是否建立起了一套严格定义的稳定不变的产权关系。

2．私人部门的调整：

根据科斯定理，在产权明确的情况下，若交易成本为零或可以忽略不计，则无论初始时谁拥有产权，市场机制可以把外部性内部化。

解决城中村负外部性问题有赖于对城中村的彻底改造，而城中村改造策略中产权转变是关键，土地产权归属问题是“城中村”问题产生的实质所在，只有在转变产权归属的前提下，“城中村”问题才能得到根本的解决；但体制的变更需要一个长期的过程，“城中村”的土地全部收归国有短期内实现存在困难，而“城中村”的改造是亟待解决的问题，因此，在提出土地产权转变后改造策略的同时也必须跟紧切实可行的、在土地产权不发生变化的前提下的改造策略。

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第9篇：城中村改造的定义范文

【关键词】 城中村 土地所有权 土地使用权 征用

一、我国“城中村”现状及形成原因

所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。“城中村”是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：（1）人口杂乱，“城中村” 由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼” 风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。（3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱，等。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。

究其原因，在于“城中村”形成和发展的特殊性。从“城中村”的历史变迁中不难发现"城中村"形成的主要原因：从客观上来说，是我国城市化进程的快速发展的结果1。改革开放的20多年中，城市化的进程加速发展，我国的城市数目从1978年的320个发展到现在的662个。城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。一场"城市包围农村"的运动发生了。村庄进入城市，形成了"城中村"。从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。 所谓城乡二元管理体制，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。而在一些“城中村”内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。“从个体理性选择的角度看，‘城中村’这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。”2因此，从“城中村”的历史变迁可以发现，土地的二元所有制结构是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，集体将宅基地按户划拨，由各户村民自行建设后租出获得尽可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的结果致使“城中村” 形成的进一步加剧。故而，我国“城中村”的改造也应从根本的土地制度及权利开始。

二“城中村”土地权利现状

“城中村”土地权利现状包括土地所有权状态和土地使用权状态两者情形。

1、“城中村”土地所有权状态

根据《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”即所谓的“土地的二元所有制结构”。土地所有权状态依据《中华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条规定，具体划分为“城市市区的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。由于“城中村”在城市化不断推进的过程中，位于城区边缘而被划入城区，成为城市的一部分，既有城市的一些习性，又摆脱不了农村固有的特质，是二者的混合体。“城中村”土地的所有权状态大体可分为三类：（1）、已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。（2）、正在“撤村建居”。 土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是通常所说的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有权状态有国有土地所有权与集体土地所有权两类，两种土地所有权从表象看，仅是所有权主体不同而已，但其实质是不平等的，表现在：（1）国家所有权的权利主体是国家，而集体所有权的权利主体为集体。根据土地法第10条：集体所有权的权利主体又分为：乡集体、村集体、村民小组三种组织形式。两种土地所有权在集体与国家之间可以进行转化，且是单方的，只能由集体所有权向国家所有权转化，而不能是国家向集体所有权转化；同时集体所有权主体之间是不能相互转化的。（2）集体所有权向国家所有权转化的条件是唯一的，我国宪法第10条和土地管理法第2条的规定，方式为出让，这种行为其实质可以看作是一种买卖，只不过是一种强买强卖罢了，只有一方当事人（国家）的意思，几乎是容不得对方（农村集体）意思表示，农村集体只有强制取缔的义务，这就难以保证交易的公平了，自然出现了现实中征地赔偿款太低，侵害农民权益的事件的发生。（3）两种所有权的权能上也是完全不平等，主要体现在两种土地使用权上。而“城中村”土地所有权往往表现国家所有权借助“公共利益的需要”而不断地扩大，“城中村”集体土地所有权逐渐缩小的趋势；同时也表现集体土地所有者已经看清国家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，为征用后转让土地使用权获得商业上的利益，因此，农村集体在土地所有权交易中开始尝试用市场价格讨价还价，甚至漫天要价，凭此来保留其土地所有权，村落在城市中得以延续。

2、“城中村”土地使用权状态

土地使用权是指土地使用者在法律允许范围内对土地享有占有、使用、收益与处分的权利，即依法取得利用土地的权限。由于两种土地所有权存在本质的差异，相应其土地使用权也不完全一样，国有土地使用权仅有一种形式，而集体土地使用权又可分为宅基地使用权、农用地使用权与非农用地使用权。集体土地使用权与国有土地使用权虽在性质上都有物权性质，属于他物权的范畴，但集体土地使用权比国有土地使用权具有更多的限制：①宅基地使用权依法不能转让、抵押；②只有依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权和抵押乡（镇）村企业厂房等建筑物涉及所使用范围内的集体土地使用权可以抵押；③集体土地使用权不能用于租赁；④集体土地使用权不能作价出资或入股。这些限制使得集体土地使用权在实质上与国有土地使用权不平等，使集体土地使用权的功能上仅限于住宅、农业用地。而在“城中村”区域里，这两种土地使用权并存但在效能上差距很大，突出表现为土地使用权所产生的收益上，国有土地

使用权人所获得的利益远大于集体土地使用权所获得的利益。利益上的刺激与诱惑，使得集体土地使用权人不再安分于土地使用的各种规范之中，突破了原规则，寻找与国有土地使用权对等的利益。这就必然出现了“城中村”现实存在的情形：①大量的违章违规建筑存在，而没有任何规划与建设部门的批准；②存在大量乱占、乱圈地现象；③非法租赁土地；④以土地入股开办各种实业；⑤用集体土地抵押贷款⑥用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。由于“城中村” 集体土地的边缘性、稀缺性、区位性、固定性，多样性，复杂性以及相比较于国有土地使用权的低廉性，是它拥有旺盛的需求市场，土地使用权的差别使“城中村”得以客观存在。

三、现阶段“城中村”改造实践中土地权利的处理。

通过上述的分析可知，“城中村”是我国城市化进程中的必然产物，而它在现实中已发展成为我国城市发展的障碍。目前全国各城市都在对其进行着相应的改造，在改造的过程中，必须要面对形成“城中村”的根本原因，解决土地二元所有制问题，根除二者之间的差距，才能从根本上完成“城中村”的改造。在实践中，针对土地权利这一根本问题，通常采取以下几种措施：（1）“土地置换，异地安置”的方式。在城市的郊区由政府征用按相同面积或更大面积的土地，并建成新村与之置换。这在“城中村”改造的初期，政府运用行政手段还是可以达到目的，但也是困难重重，因：①村民对于原村有着浓厚的依恋，祖祖辈辈在此居住，故土难离；②农民不愿意放弃可得的数额不小的房屋租金利益；③盼望过上美好生活的居民生活及在人格上与居民平等对待的愿望也使他们不愿意离开现在的“城中村”。因此，土地置换，异地安置的措施现在越发越难以实现。（2）通过“土地集体所有转为国家所有”的做法。“土地集体所有转为国家所有”这一行为具有以下特点：⑴土地所有者的主体发生了根本的变化。土地所有权主体由原来的农村集体，包括乡集体、村集体、村民小组，全部变为国家。⑵土地的性质也发生了根本的变化。由原来的集体所有变为国家所有；⑶土地的权能也发生了根本的变化，原来集体土地使用权不能进行的抵押、租赁问题在土地的所有权转变后得以解决。伴随这一根本转变的同时是农民身份的改变：全部脱农民户籍而成为城市居民，一切纳入城市化的管理，建筑要进行规划，医疗、保险均按城市居民对待。

纵观各地“城中村”改造条例能够看出，“土地集体所有转为国家所有”的做法似乎从根本上已改造了“城中村”，解决了土地二元所有制的问题，成为一种可行的方案。目前这种做法在全国各城市较为普及，如深圳市在2004年就一次性地将宝安、龙岗两区27万农民转为城市居民，其集体所有的上述956万平方公里土地将随之转为国有。3然而，透过这一事件的背后，笔者隐隐感到一种疑虑：这一行为的合法性明显存在着质疑，主要有以下几个方面：1、按照我国宪法的规定：土地所有权是实体权利，它的剥夺只能由国家最高权利机关做出，其他任何机关和个人无此权利，否则即为无效。尽管目前各地“城中村”改造条例均是由其城市的人大或政府制定，有些具有地方性法规的效力，有些只是政府文件，如《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，然而因条例的做出缺少宪法上的依据，条例的效力层阶远低于宪法，故而是无效的。2、集体土地要转为国有土地，根据我国宪法第10条和土地管理法第2条的规定，只能是采取“征用”途径，除此之外的任何行为，均不能使集体土地所有权性质变为国家土地所有权性质。而目前各地虽从地方立法中承认了集体土地所有权“转为”国家土地所有权的效力，但因为该“转为”没有法律上依据，故而从法理上讲，各地将集体土地“转为”国有土地因缺乏法律上的依据而无效。3、集体土地所有权变为国有土地所有权后，所有权人以其永久所有权换取了有期限的使用权，对于原集体土地所有人权而言，在与国家就土地所有权的交易中，付出的代价太大，交易成本过高，存在明显的不公平，具有不可交易性。

然而也有学者对“土地集体所有转为国家所有”的“转为”行为是持赞同观点，理由是 “城中村”顾名思义是城市中的村庄，它是城市的一部分，依据《中华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条“城市的土地属于国家”的规定，“城中村”的土地自然属于国家。对此，我认为这种理由是不妥当的。首先，宪法是国家的根本大法，它直接将土地资源确权为国家和集体所有，因“城中村”最初就是农村，土地确权时依据宪法规定就已经界定为集体所有，即是说 “城中村” 在其成为城市中的村庄时，其土地根本就属于集体所有权。其次，所有权的产生、消灭均须合法的法律事实或法律行为的发生，在并没有任何合法的法律事实或法律行为发生的情况下，原属于集体的土地所有权不可能发生变更和消灭的。最后，“城中村”地处于城市，是城市中的一部分，只说明二者的地缘关系，而并不能证明所有权关系。

四、“城中村”改造中土地权利解决的途径

既然“城中村”在地域上已经属于城市的一部分，“城中村”内的人理应与城市居民应享有同样的待遇，最直接的体现是财产的所有权，“城中村”的房屋也应该向城市中的其他房屋一样，可以进行自由的转让，根据我国房地产法关于“房随地走”的原则规定，说到底是其房屋的土地使用权的性质必须是国有土地使用权。要使集体土地使用权变为国有土地使用权，其前提必须是集体土地所有权变为国有土地所有权；根据我国《宪法》第10条和《土地管理法》第2条的规定，只能是采取“征用”途径，通过征用，使农村集体土地所有权转变为国有土地所有权，才可从根本上解决“城中村”形成的原因，因为它符合征用的条件。根据我国《宪法》第10条和《土地管理法》第2条的规定，征用的条件必须是“为了公共利益的需要”，且国家给予必要的补偿；而“城中村”改造的目的就是“为了公共利益的需要”，是为了“城中村”内居住的居民、外来人员的利益，为了整个城市的政治、经济、文化的协调发展，同样也是为了国家、社会的利益的而改造，“城中村”改造的目的属于公共利益的范围；而且在集体土地转变为国有土地的同时国家也给予相应的补偿，只不过与通常征用集体土地的货币补偿方式不同而已，“城中村”改造中的补偿方式包括农民身份转变为居民，以及因身份改变而获得的各种物质利益，如可以享受到医疗保险、失业保险、居民的最低生活保障等，同时还有长期的国有土地使用权。

因此，“城中村”改造中，要解决“城中村”形成的根本原因，就必须解决土地二元所有制问题，而要解决土地的二元所有制问题也只能通过征用途径。在征用集体土地的过程中，应处理好土地所有权与土地承包权的关系，其实质是土地法与农村土地承包法的关系问题。土地承包经营权是公民和集体经济组织依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地所享有的承包经营的权利。由于联产承包责任制是我国农村土地的基本经营制度，它是农村家庭联产承包责任制在法律上的具体体现。农村土地承包经营权的产生以集体土地所有权和国有土地使用权的存在为前提。在征用集体土地的过程中，应先由农村集体解除农村土地承包合同，并给与相应补偿，土地使用权由集体收回后，国家才开始征用。

参考资料：

1罗赤，《透视城中村》，《中国经济快讯周刊》，2001年第37期。