城中村改造存在的问题精选(九篇)

第1篇：城中村改造存在的问题范文

[关键词] 城中村改造；市场化运作；规划设计；存在问题；相应对策

中图分类号：C913文献标识码：A

1 城中村改造的模式

目前，城中村改造主要有政府主导、村集体自行改造以及市场化的公私合作开发三种改造模式。在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案的制定和具体实施。在村集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。改造完成后，村集体将多余的房产进行市场运作，形成滚动开发。在市场化的公私合作开发模式中，政府、村委会和开发商三方合作，由政府完成土地转性及户籍调整，由开发商出资完成旧村改造建设，并通过结余土地的增益来平衡投资成本。本文所研究的城中村改造模式即为第三种改造模式。

2 市场主导的城中村改造的主要特征

2.1 以村为单位的就地改造方式居多

虽然政府对城中村改造已有一定的规划安排，但由于城市建设的持续性，城中村改造就地改造的方式居多，这主要表现在三个方面：①大多数的城中村安置点在短期内不能满足建设条件，难以实现集中安置；②由于多数城郊村村民希望原地回迁，不愿离开自己已经熟悉的环境；③由于各村之间的经济条件差异较大，适合改造的时机也有所不同。由此可见，以村为单位的就地改造居多。

2.2 需要通过土地收益平衡支撑城中村改造

虽然城中村改造会获得政府适当的经济支持，但对于建设工程来讲仍然是杯水车薪。因此，在城中村改造中，势必需要集约使用土地，将多余土地进行收益平衡才能完成改造工程。为了保证正常的市场运作，一般需要将土地性质转为国有后才能进入常规的房产开发程序。

2.3 需要对局部控制性详细规划进行调整

控制性详细规划(以下简称“控规”)作为城中村改造中规划主管部门的管理依据之一，无疑需要对其进行严格执行。由于城中村改造的权属复杂、矛盾较多，而控规无法在各个方面(短期需求及长期控制之间)做到面面俱到，因此往往在城中村改造可行性报告初步确定后，还需要获得相关部门的认可，并进一步对控规进行局部调整，提供完善的规划设计条件。

2.4 需对失地的回迁居民提供生活保障

城中村改造的目的不仅仅是从户籍上将村民变为城市居民，最重要的是引导村民适应城市的生活形态。由于本身的技能原因，村民在城中村改造后将面临一系列生存问题。因此在城中村改造中，往往是通过增加商业出租房或者增加集体物业等方式对居民的日后生活提供生活保障。

3、市场主导的城中村改造的规划设计难点

3.1 传统控制性详细规划指标的不适性

由于市场化的城中村改造多是在原地拆迁、原地资金平衡的条件下完成，其控规指标的不适性主要表现在以下几方面：

①“一村一策”的实际操作需求，造成规划管理部门在可行性研究阶段对控规指标的需求具有模糊性；

②开发单位经过利益平衡后带来了控规指标需求的变化；

③城市区域开发强度变化后引起了城市空间环境及基础设施的变化，从而引起控规的调整。

3.2 规划技术管理规定中部分指标的不适性

由于城中村本身是在按照规划标准建设的城市规划区内自行建设的区域，自其形成时就存在土地属性混杂、与城市管理规定相冲突的问题，加之在城中村改造中必须实现资金平衡，故在规划实施中往往需要对城中村改造提出专项的控制指标，这主要体现在以下几方面：①城中村用地的混杂性造成土地使用效率的降低；②基地周边现状建筑或设施引起了建筑退界的变化；③改造的资金平衡以及对商业用房后期经营收益的需求使开发强度得到增强，进而产生用地属性的复合性，并带来了传统居住区概念的变化；④住宅高强度的开发带来了对周边建筑的日照影响。

3.3 传统规划设计思路的不适性

市场化的城中村改造涉及市政府、区政府、开发商和村集体等多方利益，实施中又存在规划管理、土地管理、政府政策等方面的协调问题，因此简单的“设计条件―规划设计方案―修建性详细规划―建筑设计”的设计流程无法适应市场的需求，而多采用“专项规划―设计条件―总体规划及建筑概念设计―分期修建性详细规划及建筑设计”的流程，以适应以下几方面的要求：①改造村民有多种多样的诉求，要相对明确的回迁方案，这样他们才会支持拆迁工作；②回迁房区域是否转为国有土地后与商品房区统一开发，以及未来回迁房的产权及管理等问题，各地均有不同的计划安排；③城中村改造是自我滚动的平衡开发，分期的资金平衡及规划的可实施性将成为项目成败的重要标准。

3.4 传统改造利益群体的不适性

城中村改造除涉及开发商和村集体等多方利益，由于改造主体――村民的话语权较大，以往的改造通常过多的集中在村民的改造补偿问题上。大把改造更涉及到广大社会群体――外来中低收入租赁者的利益，改造完成后，城中村往往摇身一变成为高档居住社区，将中低收入租赁者拒于门外，租赁者只能往更为偏远的城中村移居，而城中村房源因改造而逐渐短缺，造成中低收入群体的成活成本大幅上涨，最终导致城市的包容性及竞争力下降。

4市场主导的城中村改造的规划设计对策

4.1 通过城中村专项规划来保证相关

部门制定切实可行的改造政策城中村的市场化改造往往通过两种途径来完成改造，一是政府积极引导，通过公开招标形式进行自上而下的项目改造；二是村集体自行招商，在获得政府相关部门的认可后，自下而上完成项目改造。无论采用哪种方式，都必须坚持“政府引导、市场主导、村民认同”的原则以获得共赢。因此，在可行性研究阶段由开发单位编制城中村改造专项规划，从经济、政策和城市协调等方面全面分析项目的成本及对周边区域的影响，尤其应在交通及城市基础设施承载力方面做深入研究，了解该项目的最低改造成本及最大承载力，以为相关部门制定相应的“一村一策”提供改造政策。

4.2 从城市功能的角度引导市场化城中村改造

城中村是存在环境差及安全隐患等问题，但不能因此而对其一味地否定，应该肯定其在城市发展初期，城市房源严重不足的情况下，为城市中低收入人群提供廉租房的功能。因此，如果简单地将其视为毒瘤，通过建设一个现代化的高端居住社区而改善了环境，实际上是破坏了其重要的城市功能，因此，对其实用功能及设计中应注重对城市层面的分析研究，以公共利益与市场利益的平衡作为基本原则，避免由于市场化引起的利益最大化效应而带来的对城市发展的损害，应将改造后的城中村纳入保障住房体系。

4.3 形成规划管理与多方公众参与并重的机制

城中村改造不仅仅是一个技术问题，还是一个复杂的社会问题。规划设计不仅需要满足相关的技术管理规定及改造地的业主村民的需求，从城市综合利益出发，更应倾听现状大量的租赁者意见，以确保改造项目符合各方利益要求地进行。

4.4 分期开发，稳步推进的改造思路

对于城中村改造来讲，通过全村改造一蹴而就确保全体村民利益的改造模式是理想，但面对现实多方不一的意见，往往造成项目难以推进，影响城市发展的进程。因此，整体改造分期实施，通过细化制定分期开发的改造方案，在规划设计中平衡近期及远期的利益，成熟一块改造一块的改造模式更值得推荐。通过让部分人先体验到改造的成效，增加村民对改造的信心，更利于推进全村改造及实现保障村民近期及远期的利益。

4.5 充分运用社区模式打造混合住区

在城中村改造过程中，短期内可能会产生集体用地与国有土地、无偿使用土地与有偿使用土地并存的情况。同时，在居民生活方面，也会存在回迁居民、租赁者、普通城市居民和富裕城市居民的分区管理问题。虽然改造在短期内对土地价值及社会生活有一定的影响，但从长远来看，却给了我们打造阶层融合、创造活力社区的机遇。

(1)“大社区、小组团”的社区模式适

用于市场化开发多物业类型的需求。在城中村改造中，由于品质及客户人群的不同，回迁房与商品开发房之间需要进行适当的分隔，即使是在回迁房之间，由于各村管理方式的不同，各村的回迁区域也需要进行适当的分隔。因此，采用“大社区、小组团”的社区开发模式将适用于多数城中村改造区域，即公共区域将各组团联系为一个统一共享的整体，并提供各组团之间交流的平台；各组团实行独立封闭管理，以保证各区域的相对独立性，并利于未来的管理。

(2)“社区中心―组团配套”模式适用于市场化开发多层次的居住配套。

在城中村改造中，一般都需要设置适量的村民公共配套物业，作为村民未来经济收入的重要来源。但该类物业往往以临街商业形式出现，其主要功能也仅限于中低档的出租商业业态。另外，商品开发区需要较高档次的物业配套，以满足市场的需求。因此，通过多层次的社区配套，并根据城市建设的发展进行配套建设，有助于营造良好的居住氛围。

第2篇：城中村改造存在的问题范文

我并不是本地人，三岁多就来到深圳，打那时起，我就住进了城中村“罗芳村”，当时只是租房子，房子的旁边还有一些耕地，或许是人们自己占用当时的地盘拿来播种吧，那样就可以吃自己的，就可以不去市场上面买，也可能是因为当时的人们摆脱不了在家乡种地的习惯吧！我那时只是呆呆地站在那里欣赏他们如陶渊明一样享受种菜的乐趣。

又过了五六年，那块地方就被围了起来，也不准人们随心所欲地去种菜了。

在罗芳村待久了，还产生了不少的感情，那里再没有耕地了，只是楼房很多很多，甚至有的街道非常难通过，另外一个特点就是小贩翻了几十倍，每天都可以听到他们吆喝的声音，一片片喧杂的声音，但是我都已经习惯了。那里还聚集了很多香港进出的人，很多人都看住在这里方便，离海关也近，住房耗资并不多，所以他们都看中了这里。

一直到现在，当“峰度天下”高高建起的时候，我也得知了旧村改造的消息，那个时候我非常的高兴，因为我可以不用再住在喧闹的“城中村”了，可以看看外面的世界，却又有点不舍。

按照《实施意见》草案得知，深圳市所有的城中村改造就在坚持“规划先行”的原则，鉴于对城中村改造在地价的收取问题上有一定优惠政策，因此部分单纯的旧村改造项目借用城中村改造的名义有“搭便车”的可能，所以对“城中村改造”进行严格定义，没有漏洞。

城中村无疑是历史遗留的问题，其中也有不少的值得人们保持的东西，如罗芳村里面的古树。

我可以想象城中村改造后可能会像东门街市一样繁华，也可能会像华侨城一样热闹非凡。

我期待那一天。

第3篇：城中村改造存在的问题范文

【关键词】“城中村”改造 国家治理 利益协调 【中图分类号】D035 【文献标识码】A

“城中村”之所以成为“治理难题”，是城市化发展中各种“制度性问题的纠结”，不是简单的“推倒重建”所能“一推了之”的。“城中村”改造作为治理“城中村”问题的应对之策，在全国范围内，从小城镇到一线城市全面铺开，展现了中国特有的国家治理方式。从“城中村”改造的艰难推进中，深刻反映和体现了国家治理现代化的各种制度性改革问题，从而具有了国家治理现代化的普遍治理意义。

“似城非城、似村非村”的“二元混杂”状态，成为中国“城中村”的鲜明地域标志

中国城市化进程，伴随着中国现代化进程相演相生，其“历史性加速”有目共睹。据城市常驻人口统计，1952年城市化率是11%，1978年是17.9%，1992年是27.5%，2002年是39.1%，2012年是52.57%，2014年是54.77%，2016年达到57.35%，城镇常驻人口已_到79298万人。

伴随着急剧扩张的“摊大饼式”的城市膨胀，在“城市包围农村”的态势下，受到“城乡二元结构”的体制性约束，各种大小不一，样态各异的“城中村”被逐渐地、一个一个地“遗留”在城市中。由于城乡二元的土地所有制制度，农田集体所有制土地征用成本低，交易过程简单，因此村庄农用耕地被快速征作城市国有建设用地，而农民宅基地和少量村中集体留用地由于征地程序繁琐、交易成本高，加之宅基地之上的农民住房拆迁补偿成本更高，所以留存下来。此种“要地不要人”的城市化扩张，就逐渐形成了城市周边村庄被城市化进程“遗留”下来，“城中村”积累性产生，“城中村”问题浮出水面。

正如“城中村”在城市格局中“星罗棋布”有目共睹，“城中村”问题同样有目共睹。村民为了获取最大的“租房租金”，宅基地上的“民房”愈建愈高，一般都在5-8层，最高甚至高达20层；“私搭乱建”违章建筑不断蔓延，“握手楼”、“接吻楼”鳞次栉比，房距楼距狭小拥挤；“城中村”街道狭窄、各种电线管线密如织网，一旦发生火灾等事故灾害，消防车根本无法进入；“城中村”成为大量流动外来人员暂住的“常住地”，外地人与本地人之间、外地人与外地人之间的矛盾纠纷时常发生，“城中村”管理面临极大挑战。“似城非城、似村非村”的“二元混杂”状态，成为中国“城中村”的鲜明地域标志。

这种各级城市政府“管不了、拆不起”的“城中村”，自然成为了“复杂难解”的“城中村”问题。城市化进程越是简单粗暴扩张，“城中村”问题亦是越积越多，而“城中村”问题越积越多，“城中村”改造的规模和成本就越大。加之“城中村”周边不断攀高的城市地价和房价，更是刺激了“城中村”村民扩建楼房和加高楼层的“寻租”欲望。“城中村”问题随之呈现出一个越积越多，越多越难改造的“治理困境”。

但“城中村”改造，是城市化进程中提升城市文明的必然趋势，也是提升“城中村”民众生活品质的民生要求。“势在必行”的“城中村”改造，面对长期累积的“城中村”问题，也必定是一个阶段性发展问题。这便关涉“城中村”改造中的各种深层次制度性改革问题。

“城中村”改造关涉各种“制度性问题纠结”的深层改革逻辑

“城中村”问题既然是各种“制度性问题纠结”的历史性积累结果，就必须针对各种“制度性问题纠结”而推行深层改革。“城乡二元结构”的制度性体系，是“城中村”及其“城中村”问题存在的总的制度根源。

城乡二元的户籍制度，造成了城乡二元分治的总体性格局。城乡户口的天生身份差异，连锁地界定了城乡不同的土地所有权结构、不同的土地征用补偿标准、不同的社会保障体系、不同的住房和拆迁补偿标准、不同的城乡社区管理机制等。“城中村”改造中遇到的各种难题也由此产生。

例如，城市的国有土地所有制与农村的集体土地所有制，便有不同的土地征用程序和补偿标准。“城中村”改造中，有关土地征用和民房拆迁的法规依据，是依据《土地管理法》《农村土地承包法》《物权法》？还是依据《城市房地产管理法》《城市房屋拆迁管理条例》《城乡规划法》？况且不同的法律法规中还有不太明确的“模糊之处”，甚至法条规定之间还有矛盾和冲突。这也是各地城市政府不断制定适用本地的“城中村”改造管理条例的原因所在，但各地城市政府在制定本地适用的条例时，所根据的上位法和具体的实施细节则各有不同，同样存在矛盾和不一致之处。

又如，政治制度层面，“城中村”改造后，农村村民一体登记为“城市居民”，平等一体的公民政治权利如何保障？“村民”变“居民”后的知情权、选举权、管理权、监督权如何落实？原有“城中村”中庞大的“集体资产、资金、资源”如何有效管理？“三资”的盈利和收入如何分配到每位居民手中？“村委会”变“居委会”后如何继续推进基层民主自治？

再如，社会制度层面，“村民”变“居民”后，有关医疗、教育、失业、养老等社会保障体系如何与城市管理体系对接？原有“村民”各自缴纳、时间先后不一和金额多少不一的各种保险如何接续管理？各种社会保障所需的庞大补交和支出资金如何筹集？城市社会保障资金如何能够接纳如此突然“进入”的庞大“城中村”居民？

还有，文化融入方面，“城中村”中还有不少历史文化“村落”，如何在快速推进的“城中村”改造中保护传统的“乡村文化遗存”？宗族祠堂和名人故居如何保护性开发？原有的乡村道德礼治、风俗习惯如何在城市文明中发挥作用？

只有在“城中村”改造中，一体联动地推进各种深层次制度性改革，才能真正持久地解决“城中村”问题，保证不发生大规模的上访和，同时保证后续的城市化扩张中不再出现新的“城中村”问题。

“城中村”改造的关键制度机制是利益协调和利益平衡

“城中村”改造，从长期来看，是一个制度缺失和制度平衡问题，关键是推进各种保证公民一体平等的制度建设。从短期来看，则是一个各种利益相关方之间的利益协调和利益平衡问题。

在全国各地的“城中村”改造中，各地政府也在“政府引导、企业运作、社会协同、村民参与”的总体原则下，创造了各种不同的改造模式：如政府主导的“包拆包建”模式、开发商主导的“市场化运作”模式、村委会和村民主导的“自拆自建”模式。但不论哪种模式，都不能由单一方面“独自决定”和“独自完成”改造进程，都会涉及各种利益相关方的利益协调和利益博弈。具体来说，主要有如下相关方：

城市政府，尽管各地城市政府，在其区位优势、城市规模和财政收入等方面各不相同，但在提升城市品质、增加城市土地收入方面，都有强烈的“城中村”改造动机。城市政府是城市发展的引导者和主导者，是“城中村”改造中的关键性组织者和协调者。但在“改造后的土地增值”中，城市政府也存在与开发商、村民的利益博弈。

开发商，是“城中村”改造中具体的“操作者”，只是在改造中“介入”或“主导”的程度不同。但开发商的根本“宗旨”是其利润回报，有利可图则介入开发，反之则没有“改造激励”。利用开发商的专业开发资源和专业技能，是保证“改造质量”的主要途径。城市政府如何激励和引入各种开发商积极介入改造开发，主要是通过“让利与商”来实现的，但也受到“城中村”村委和村民“谈判能力”的制约。

村委会，是“城中村”集体利益的“组织化代表”和集体谈判代表，是村集体资产和公益的守护者。为了减少“谈判对象”和“谈判交易成本”，政府和开发商一般都愿意选择“村委会”作为“谈判代表”，而不会选择与每家每户“一对一”地分别谈判。所以，村委会是否能够充分代表“村民利益”？村委会领导是否公正无私并有能力与政府、开发商反复谈判？村委会成员是否有、截取冒领征地和拆迁款行为？都成为改造进程能否顺利推进，村民能否认同和支持改造工程的关键因素。

村民，是“城中村”改造的最终相关方，一般以“一家一户”为利益代表。改造后收益越多的家庭，越有可能支持尽快“改造”。所谓的“钉子户”、“上访户”，可能就是“改造工程”的最大“受损者”。由于“城中村”改造涉及每家每户的直接利益，所以受到村民的极大关注，也由于各家各户的“利益收益”各不相同，各家各户的“参与态度”和“参与程度”也自然不同。这正是改造工程中，动员协调工作和矛盾化解工作十分“难做”的根本原因，也是考验政府的行政能力和为民服务意识的关键环节。

还有一个“间接利益相关方”，那就是居住在“城中村”的“外来流动人员”，同样由于“户籍限制”，众多的“外来居住者”，在“城中村”改造中，既无参与权、更无利益分享权。甚至政府和开发商无需“正视”他们的存在，他们只能“默默地”选择“逃离”，去投奔更便宜、更边缘的“临时栖息地”。但“城中村”改造的大幅推进，必然“抬高”租房者的“租金成本”，对当地的劳动密集型制造业带来劳动力雇佣的压力。

在“城中村”改造中，除了“外来居住者”受到“外部性挤压效应”的影响之外，城市政府、开发商、村委会、村民之间是紧密互动的“直接利益博弈者”，政府和开发商可能“合谋勾结”以最大限度获取“土地开发增值”；开发商和村委会，也可能“合谋勾结”以私分截留补偿资金；村委会和村民团结程度越高，与政府和开发商的“谈判能力”就越强，赢得“城中村利益”的机会和收益就越多。

在城市政府的主导下，经过各种利益相关方反复的博弈协商，建构公平、公正、公开的利益协调和利益平衡机制，就是“改造工程”能否顺利推进并没有“后遗症”的制度性关键。这在全国各地的“城中村”改造的各种成败得失案例中可以得到佐证。

在“城中村”改造的历史进程中构建现代城市治理体系

随着中国全面现代化进程的整体推进，相伴而生的城市化的“历史性加速”，“城中村”及其“城中村”问题普遍存在，考验着现代城市的治理水平和能力。“城中村”改造，成为构建现代城市治理体系的契机和机会。

“城中村”改造前，需要健全城中村的自治组织体系，选举公正廉洁的村集体组织和代表，完善村民利益的“组织化表达”机制，为顺畅的协商与谈判过程奠定良好的“自组织”基础。同时，需要中央政府协调和统一各种有关“征地和拆迁”的法律体系，各地政府制定具体的征地和拆迁的实施细则，为“城中村”改造提供协调一致的法律和政策支持。

“城中村”改造中，各地城市政府需要制定城乡一体协调的发展规划，制定社会资金参与“改造”的融资途径和运作平台，构建政府、开发商、村委会及村民平等沟通的利益协调机制。同时，开放公共媒体和社会组织参与监督的途径和机制。构建政府、企业、社会组织、媒体和民众多元参与、协同治理的城市治理体系，不仅是“城中村”改造工程顺利推进的制度保障，也是提升现代城市治理能力的制度体系保障。

“城中村”改造后，构建城乡一体化的社会保障体系，使城乡居民都能平等享有公平的权利保障，推进“城中村”居民一体深度融入“城市化”进程。在大幅增加政府公益性“廉租房”供应的基础上，降低“城中村租房”的市鲂枰和“村民建房动机”，消除“城中村”再生的“外部激励”，防止“冒进性的激进城市化”，遏制新一轮“要地不要人”的“城中村”蔓延。同时，在消除户籍限制、对接城乡征地补偿差别、消除外来打工者融入城市的各种制度门槛和制度限制方面，要有所作为。这有利于为新型城市文明的治理能力建设，奠定长久的制度体系基础。

（作者为中国社会科学院政治学研究所研究员、博导，政治理论室主任）

【参考文献】

①《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，中国政府网，2014年3月16日。

第4篇：城中村改造存在的问题范文

关键词：城中村；形成原因；土地；建议与对策

“城中村”是我国城市化进程中的较普遍现象，表现为在城市化快速发展期，城市建成区面积扩张使大量村庄包围在城市建成区内，这种村庄内仍旧实行农村管理体制，再加之利益的驱动，导致“城中村”的规划、建设、管理长期处于混乱无序和低水平状态。笔者经过深入调研，就“城中村”的形成原因、存在的主要问题以及解决这些问题的建议与对策进行简要阐述。

一、“城中村”的形成原因

有专家分析认为，“城中村”形成的原因是多方面的。从制度角度讲，土地集体所有制、宅基地政策是形成“城中村”的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解。从社会角度讲，中国农村宗族和地缘观念很强，这种安土重迁的居住观念构成了“城中村”存续的社会心理条件；同时，随着城镇化的推进和社会经济的发展，土地增值，外来人口急增，使得私房出租成为一个利益丰厚的产业，这是“城中村”得以发展的社会条件。从政府角度讲，认识不足，缺乏及时的规划和调控，对“城中村”的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、改造措施，最后积重难返。

二、“城中村”存在的主要问题

近几年，随着城市化建设进程的加快发展，“城中村”给城市发展提供了宝贵的空间、作出了巨大的贡献，但也存在着土地管理混乱、社会保障缺位、村庄治理垢病、产权关系模糊等诸多问题。主要表现在以下几方面：

（一）土地利用粗放，土地资产流失

由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，房屋容积率低，土地利用十分粗放，同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有。这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使某些村集体热衷于自己搞土地开发，排斥政府征用土地，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

（二）管理体制不顺，管理难度较大

“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上看，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。

（三）人口构成复杂，社会治安堪忧

“城中村”的人口构成十分复杂。据调查，主要由以下几类人构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。

（四）公共设施缺乏，环境问题严重

“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，相对比较薄弱。现在由于部分市民和大量外来人口的入住、小企业的开办，使得给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，环境质量较差，村内道路狭窄且杂乱无章，建筑凌乱，城市形象低下，严重影响着城市的市容市貌。

三、解决“城中村”问题的建议与对策

近几年，随着城市化进程的加快，“城中村”所带来的负面影响越来越突出，严重制约着城市的发展，影响着城市品位的提升；对“城中村”实行改造是社会发展的必然，改造势在必行。借鉴省内外“城中村”改造的经验，笔者认为在推进“城中村”改造过程中，需做好以下几方面工作：

（一）“城中村”改造，必须遵循科学规划、合理布局、统一建设的原则。

“城中村”是城市的有机组成部分，是否按照城市总体规划进行改造，直接影响到城市总体规划能否得到有效实施。规划要与城市化水平相适应，高起点、高标准地完善市政公用设施，完善环境规划和空间设计；充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，营造高质量的生活环境，避免低水平重复建设；建筑设计要体现民俗特色，有品味，上档次，成为城市的一道亮丽风景线。

（二）“城中村”改造，政府必须加强领导，各部门必须统一思想、密切配合、大胆解放思想，不断更新观念。

各个“城中村”的状况不同，干部群众的思想水平、物质基础也不一样，解放思想、更新观念的任务各有侧重。必须以改革的思路正确处理好国家、集体和个人利益关系，“城中村”改造是事关社会稳定、经济发展的大事，必须加强领导、精心组织、稳妥推进。此外，“城中村”改造触及到群众的既得利益，还必须调动村民参与改造的积极性，要从实际出发，在不损害国家利益、集体利益的前提下，给群众一些政策性的补偿和一定的资金扶持，使群众得到实实在在的好处。

（三）“城中村”改造，必须解决好集体土地和集体资产改制问题。

撤村建居后，农村集体土地原则上应依法征用，转为国有。转为国有后的土地所有权归国家，在国家未实施城市建设前，可区别不同情况进行处理。政府对此必须出台具体的实施办法。如：太原市在做控制性详细规划时考虑，“城中村”有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。

（四）“城中村”改造，政府必须出台相关配套政策，保障村民的合法权益。

“城中村”改造涉及到土地开发利用及其管理机制问题，涉及到体制问题、产业转型问题，涉及到城市规划实施问题，涉及到教育、户籍、就业、社会保障等一系列问题。在改造过程中，需要协调城建、规划、劳动、公安、国土等众多部门共同行动，牵扯到城市政府、基层政府、村集体、村民、开发商等各个方面的利益，关系错综复杂。所以，在“城中村”改造中，政府必须完善相关配套政策，建立健全“城中村”村民的社会保障体系，确实解决好村民的养老、医疗、就业、低保、教育等问题，消除失地后村民的后顾之忧，才能推进“城中村”改造的顺利进行。

（五）“城中村”改造，必须实行政府调控与市场运作相结合的手段。

“城中村”改造是推进城市化的大事，也是城市化进程中的一件难事。这其中既有做群众思想工作的难度，又有实行政策补偿的难度，还有成本投入的难度。只有把政府调控与市场运作相结合才能解开这一难题。如资金运作，单靠某一方面的投入是不够的，必须多元化融资，除可采取群众集资一部分，银行贷款一部分，政府补助一部分外，还要用优惠政策激起投资者的投资兴趣，以此吸收大量的民间资本，从根本上解决建房资金缺口的困难。

（六）“城中村”改造，必须将村民纳入教育培训计划，使其能够真正适应城市社会生活的转变。

“城中村”改造不是单一的城市建设问题，目前很多城市都存在重视“城中村”的景观改造，而忽视人的改造问题，改造后村民的生存技能、生存方式没有得到根本改变，依旧过着游手好闲的生活，这是城市人力资源的极大浪费。这为城市的进一步发展埋下了隐患。因此，改造过程中政策措施的制定不仅应关注如何顺利推进“城中村”改造以及改变当前城市发展的环境、卫生、居住状况等问题，还应该关注如何筹集资金对村民进行教育培训，提高村民就业技能与水平，对自主创业提供智力与资金扶持，引导村民走自食其力、自主创业的道路，实现村民生存方式的根本转变。

四、结语

目前，随着“城市化”进程的加快，“城中村”改造工作已提上了议事日程，解决“城中村”问题，逐渐成为城乡统筹发展过程中不可回避的突出问题。如何解决并处理好“城中村”问题，已成为一个新的课题。在改造过程中，要按照二十一世纪城市化发展的要求，坚持做到公平合理，分类实施，稳步推进，不断探索，不断创新，不断积累经验，把“城中村”打造成建设形态、人居环境一流的现代化文明社区，成为城市的亮点，达到城市建设和经济效益双赢的目的。

参考文献：

第5篇：城中村改造存在的问题范文

关键词：“城中村” 体育发展 现状研究

一、国内对城中村的研究现状

目前国内学者就城中村问题的研究主要集中于城中村的概念界定，城中村的改造与治理模式，地理位置，经济形态，生活承载方式及人们的意识形态等方面。这些相关研究都为本文深入探讨城中村体育活动现状及其发展前景提供了全面的理论参考。

通过查阅大量书籍、报刊，并通过计算机文献检索系统、中国知网、百度等互联网资源，检索阅读了有关城中村的数据和信息发现，现如今，关于城中村的文献大多数集中在城中村问题及城中村改造两个方面。

李培林在《巨变村落的终结——都市里的村庄研究》一文中通过对广州市“城中村”进行调查，从各个角度对城中村的产生进行了阐述，对城中村的改造提出了建议，在最后李培林认为村落的终结不仅仅在于改善村民的生活，也不仅仅是非农化和工业化的问题，也不是变更城乡分割的户籍制度的问题，而是城中村产权的重新界定和社会关系网络的重组。

王先文在《城中村”的亚文化性探讨》一文中从亚文化角度探讨了“城中村”的形成的背景和原因及特点，其认为“城中村”本是城市边缘的农村，只是因为城市发展需要征用农民土地进行城市建设而保留下来的农村居住点，并认为其变化特征有三点村内人口总数增加、人口密度增大村名职业转变生活方式城市化最后其认为允许部分城中村的存在和适当发展，对维护社会稳定、缓解就业压力、完善城市功能、促进城市发展具有重要意义同时城中村的存在和发展，对提高本村村民市场经济意识，增强适应社会变革能力和自我生成、自我发展能力，减轻国家和集体负担，具有重要意义。

蓝宇蕴在《城中村村落终结的最后一环》一文中对城中村的出现及生存现状进行了研究，并认为城乡二元土地制度、村落共同体的利益、非正式经济及村落历史的认同性是城中村形成的主要原因，其最后认为，城中村是我国城市化过程中值得研究的问题，城中村的转制和改造，是城市进一步城市化离不开的一道难题。

李志勇和杨永春在《中国城中村问题研究进展》一文中从亲缘关系、职业结构、居住形态和社会形态、文化角度和管理方式对城中村的内涵进行了探讨并认为城中村在改造中面临以下困境，土地产权不清、改造资金来源难、政府提供的廉价出租房太少、农民思想观念的障碍、农民前途问题、集体资产处理难、社会管理模式的变革阻力。其认为解决城中村问题的方法有改变我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结，构建和完善城中村社会保障制度，解决资金来源融合经济社会文化切实解决广大外来人口的居住问题[2]。

二 国内对与城中村体育相关研究现状

通过查阅大量书籍、报刊，并通过计算机文献检索系统、中国知网、百度等互联网资源，检索阅读了有关城中村体育、城乡结合部体育的文献数据和信息，发现了一些与本文研究内容相关的文献和资料。

王梁超在《西安市“城中村”小区群体体育活动现状的调查与分析》一文中指出“城中村”村民是比较喜欢参与体育活动的，但实际参与体育的人数较少，造成这种现象的原因有缺少体育活动场所和相应的活动器材。缺乏有组织的协调管理和体育指导。没有一个良好的活动环境和有序的活动安排。其认为解决这些问题的方法有加大“城中村”小区的体育基础设施投入，加强思想教育加大“城中村”改革及文化建设方面的投入，并考虑建立相应的社团组织，并培养一些专职的、精通业务、思想过硬、有朝气、有组织能力的青年体育干部，从而达到加强城中村小区居民的体育组织管理，并使之逐渐步入规范化、组织化、程序化。

杨俊涛在《体育运动对城中村居民焦虑与抑郁水平的影响研究》一文中认为通过研究获得城中村居民运动行为与心理健康水平的相关关系，为缩小城中村居民与城市居民之间的差距，加速城中村居民向现代城市化居民转变提供依据。

陈文坤在《论城市化与居民体育生活方式----以广州市部分城中村为例》一文中指出“城中村体育”存在着以下三个问题体育场地设施严重短缺、经费投入不足、体育活动无人管理。城中村体育人口比例偏低、村民对体育认识不足。村民体育消费水平较低。并建议通过加大体育文化在“城中村”宣传力度、加快对“城中村”体育锻炼场所和环境的建设和改善及加强社会体育人才的配备等方法来解决“城中村”体育存在的问题。

杨爱华、李英和尹智涛在《昆明市“城中村”改造前后居民体育的状况及发展策略》一文中指出随着“阳光体育”工程在全国范围内的广泛开展，小区体育逐渐发展起来，广大群众对体育的热情度越来越高。“城中村”作为城市的边缘小区，虽然居住环境相对较差，但体育运动的开展却有着很好的群众基础。然而“城中村”改造打破了村民原有的生活规律，同时也使得正在萌芽的“城中村”小区体育遭到重创。如何创造更符合“城中村”改造后居民需求的体育环境、如何恢复原有的体育锻炼氛围、如何创建更和谐的新小区，是“城中村”体育发展策略的主要任务，也是昆明市“城中村”改造必须要重视的问题。

赖学鸿在《“城中村”与城市居民体育锻炼行为之比较》一文中指出以河南省“城中村”和城市居民为样本进行调查分析探讨“城中村”居民的体育锻炼行为与城市居民存在的差距提出在新农村建设中为提高“城中村”居民的身体素质必须要按照科学发展观的要求把“城中村”纳入到城市整体规划中以人为本统筹城乡关系实现“城中村”与城市协调、可持续发展。

参考文献：

[1]李培林.巨变：村落的终结一都市里的村庄研究[J].中国社会科学，2002 年第一期.

[2]胡小明，虞重干.体育休闲娱乐理论与实践[M]. 北京：高等教育出版社，2004： 20 -21.

第6篇：城中村改造存在的问题范文

关键词：城中村；城郊村；改造；规划原则

Abstract: along with the urbanization process of Korla City, accelerate, center city domain expands ceaselessly, "imminent transformation of village in the city" and "urban village". This article on the Korla city "Chengzhongcun" and "suburban village" analysis of the problems, should speed up the "Villages" and "urban village" transformation step, suit one's measures to local conditions and puts forward the planning principles of feasible, provide support for the city construction management and scientific decision.

Keywords: urban village; village on the outskirts of a city; transformation; planning principles

中图分类号：[F299.22]文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）

库尔勒市是新疆巴州的中心城市，位于新疆西部，全市市域人口96万，城市人口60万，城镇化率达到76%，正处在城镇化加速时期。因此研究分析“城中村”与“城郊村”存在的问题，提出改造规划原则，对推进新型城镇化、提升城市竞争力、集约用地，提高土地收益，优化居民生活环境、美化城市面貌，具有非常重要的意义。

一、城中村与城郊村概况

（一）城中村

近年来，随着库尔勒城市中心城区域的不断扩大，原来的农村逐渐被城市所包围，中心城区里的城中村不断增多。由于城市行政管理机制尚未到位，城中村的政治、经济、文化和社会生活等方面表现出与现代城市的异质性，增加了城市规划和管理的难度，也降低了城市用地的使用效率。及时地对城中村进行改造和现代化建设，使其尽快地融入城市主流，已成为现代城市建设的一项重要任务。城中村主要分布在孔雀河以南、218国道以西的区域，其中分布比较集中的两个区域分别是新城北路一线和团结路东侧。

（二）城郊村

城郊村与城中村类似，也是库尔勒城市化过程中的阶段性产物。由于它紧邻城市建成区，在对其建设控制不力的情况下有可能阻碍城市发展，但同时城郊村也承担了部分城市难以提供的一些功能，为库尔勒城市化做出贡献。因此，需要及早对其发展提出明确要求。目前库尔勒城郊村主要分布在城市建成区西侧，其中比较集中的分布在孔雀河两岸和交通路两侧。

二、城中村与城郊村存在的主要问题

（一）严重影响市容市貌

目前城中村、城郊村基本保持原有村庄的形态和肌理，房屋多以土坯房为主，建筑层高为一到二层，布局较混乱，村中道路多为土路，路面狭窄，宽度为3-6米，卫生环境比较差，缺少各类市政基础设施，村庄整体面貌与城市型的面貌十分不和谐。

（二）社会综合治安环境差

由于城中村、城郊村管理体制与城市不同，管理力度跟不上，存在管理肓区，人口流动性较强，村庄建设布局混乱，导致这类区域常常成为社会闲散人员集中的场所，存在安全隐患，社会综合治安环境比较差。

（三）村民居住条件比较差

由于城中村、城郊村与城市道路、各项市政基础设施尚未接轨，房屋建筑质量差，相应的城市管理未介入，导致这些区域对外联系不便，居住条件比较差，有些区域居民住房甚至存在比较大的火灾等方面的安全隐患。

（四）城市土地使用效率比较低

城市存在与发展的基本原理之一是聚集，由于聚集效应的存在使得城市区别与乡村而具有较高的土地使用效率。库尔勒市也不例外,由于城中村与近郊村的存在,使得城市土地使用的整体效率降低，土地收益率低，对城市形成高效的功能组织产生一定的影响。

三、城中村与城郊村的作用与意义

城中村与城郊村虽然对社会有一定的负面影响，但我们不能以偏概全，需要全方位的理解其存在的意义和价值，才能在不影响城市发展的情况下提出切实可行的管理策略。

（一）是外来人口进入城市的“跳板”

城中村与城郊村虽然容纳了一定的社会闲散人员，但是由于其比较低廉的房屋出租价格，这类地区也同时成为一些外来务工人员初到城市的落脚点。这些人员一方面通过各种务工的行为，为城市发展贡献力量，同时也是未来转化为城市人口的潜在力量。不论是现在还是将来，都为库尔勒城市发展，为库尔勒城市化做出贡献，因此，这类区域的“跳板”作用不容忽视。

（二）是创造税收，吸纳就业的“特区”

在对城中村、城郊村的调研中我们发现，城郊村往往具有比较好的自然景观优势，城中村则具有深处城市腹地，生活、工作便利的优势，加上房租相对较低，导致城郊村成为一些餐饮、娱乐集中发展的区域，而城中村则成为一些小企业发展的区域，这类产业的发展吸纳一定量的就业人口，同时也为城市创造税收。

四、城中村与城郊村的改造原则

由于城郊村与城中村在存在一定问题的同时，对城市发展也作出了一定贡献，在了解了城中村与城郊村的这些特征之后，认为应该是坚持政府主导，市场驱动，区别对待，循序渐进的总体更新改造原则，保持城中村与城郊村在库尔勒城市中作为容纳外来人口融入城市的缓冲区和提供低成本就业机会等重要作用。

(一)坚持循序渐进原则

在有关政策法规和城市总体规划指导下，编制城中村改造总体规划，作为城中村更新改造管理的依据。在深入调查研究和试验性改造的基础上，有计划、有步骤地推进城中村更新改造的进程。将改善基础设施与居住环境作为初期改善内容，逐步推进，避免大拆大建。

(二)坚持区别对待原则

首先要针对建成区内的村庄和城郊村庄对城市效率影响的强度不同，居住环境质量和潜在治安问题特征不同，将城中村作为先期改造的重点区域，将城郊村改造放在远期，做到内外有别。

其次要根据各个城中村的具体特征，例如其在城市中的区位条件、地价水平、更新改造压力、设施配套水平、容纳外来人口的能力、人居环境状况等区别对待，确定具体的更新改造模式，防止一刀切、在改造过程中制造新的更大的矛盾和问题。

(三)坚持发扬优势原则

针对部分在自然资源和产业发展有特色的村庄，在改造过程中应重视其资源和产业方面的优势，强调能延续的优势必延续，做到在改善环境的同时，为未来该区域的居民提供一定量的就业机会。

(四)加强控制管理原则

在先期对部分城中村、城郊村更新改造的同时，加强对未改造地区的管理和控制，预防在新一轮的城市发展浪潮中其它地区为谋取私利而产生更多的城中村和城郊村。

第7篇：城中村改造存在的问题范文

关键词:城中村改造 问题 对策

中图分类号:TU984文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)06-018-02

改革开放30多年来,随着社会经济的快速发展,我国城市建设的步伐明显加快,城市的快速发展,需要获得扩展的空间,在许多城市中,昔日城乡结合部中的农村被包围在城市地域之中,成为城市中的一个特殊地域――“城中村”。

长期以来,由于缺乏统一规划,城中村的基础设施欠缺,同时,因为管理薄弱与外来人员混杂,城中村违法建设、违法占地屡禁不止,消防隐患大、治安问题突出。这些问题不仅影响到城中村内居民的生产生活,而且影响到城市的整体环境和发展,成为城市发展中许多城市问题的焦点所在。本文以陕西省西安市为例,探讨了城中村改造过程中面临的问题及其解决办法。

一、西安市的城中村改造现状

西安的城中村数量在全国属于较多的城市之一,仅新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥城六区和4个开发区人均耕地在0.3亩以下的城中村共286个,再加上长安、临潼、阎良3个郊区40个城中村,共计326个城中村,人口约46万人,有各类土地21.6万亩。作为改造重点,西安市二环路以内的行政村有72个,涉及农业人口2.5万户、8.98万人,集体土地2.3万亩左右。

这些城中村,特别是二环以内的72个城中村的基本特征有:一是耕地极少,许多村子村民几乎无地可耕;二是地理位置优越,生产经营主要以房屋出租为主,以房生财;三是村内公共基础设施薄弱;四是规划建设管理缺位,村庄建设无序发展,违章建筑不少,安全隐患较多;五是大量流动人口涌入,成为社会不良现象的多发地。随着城市化进程的加快,实施城中村改造,已成为改善群众居住条件,提高群众生活水平的迫切需要;成为改善西安城市形象,提升城市品位的迫切需要。

西安市城中村改造自2002年以来,经历了起步、探索和全面发展三个阶段。2003年西安市将城中村改造正式提上城市改造议题,但是城中村改造牵连到城中村民失去自有民宅后的生计问题,改造过程遇到的问题繁多,由此西安的城中村改造一直发展滞后,西安的城中村改造主要以借鉴其它城市的经验并结合自身实际情况逐步推进。在此期间政府曾经出台过《西安市城中村改造办法》,《办法》中指出,西安在城中村改造过程中,将村委会改建成社区居民委员会,将村集体经济实体改造成由现代企业制度规范的股份制公司,逐步建立城市运行及管理模式。2005年,经过长期的摸索及试验,西安的城中村改造终于得以大规模进行。2007年8月成立了西安市城中村改造办公室,正式机构的成立,全力推进了西安市人居环境的改善和城市功能的提升。截至2008年年底,共完成53个整村882万平方米的拆除工作,安置房建设已累计开工411.7万平方米,占产权置换面积518万平方米的80%。其中,2008年以前整村拆除12个,2008年全年完成整村拆除41个,实现了跨越式发展的一年。拆迁面积689万平方米,开工建设面积460万平方米,累计完成投资79亿元。完成55个村的农转居工作,完成56个村的清产核资工作,完成46个经济体制改革工作,完成34个村撤村建社区工作,计划至2011年基本完成二环内城中村改造。当前,城中村改造已成为西安市城市建设的重要组成部分。

二、西安市“城中村”改造工作面临的主要问题

由于西安市“城中村”改造工作本身的复杂性、艰巨性和长期性,使“城中村”改造过程中主要面临以下几个问题。

1.“城中村”改造缺乏国家宏观政策的支持。到目前为止,国家没有一部关于指导“城中村”改造的法规文件,除直辖市外也没有省级政府出台的法规。在国家出台的现有法规文件里也很难找出指导“城中村”改造的条目。目前“城中村”改造方面的有关法规政策都是各地、市根据自己的实际参照其它城市的做法制定的,其政策的完善程度不足,造成实际操作中因缺乏依据而出现偏差,影响到“城中村”改造工作的顺利进行。另一方面,“城中村”改造总体进行缓慢,改造任务十分艰巨。相关部门在土地利用和征地拆迁中,建设与改造未能同步实施,而且责、权、利不配套,缺乏宏观指导性的体制合力措施,“城中村”改造的有关指导性政策亟待制定和完善。

2.“城中村”改造土地转变办法亟待修订。按照西安市政府《关于加快“城中村”改造工作的意见》确定的“改制先行,改建跟进”的工作原则,西安市“城中村”改造要完成人均耕地在0.3亩以下的“城中村”无形改造(即“四个转变”)工作,其中集体土地转变为国有土地的操作难度较大,在政策上尚未得到很好的解决。改造的规划导向不够明确。“城中村”改造既没有改造进度、开发模式、安置地块的规划,也没有将“城中村”改造纳入区域性的开发规划,因而改造缺少计划性和前瞻性。

3.城中村改造过程中资金压力大,很难实现“无形改造”和“有形改造”并重。通常情况下,城中村改造的安置方案是货币补偿、房屋安置以及货币补偿加房屋安置三种安置方案供村民根据自身情况灵活选择。补偿面积除了按照西安市城中村改造政策,给每个村民分配一定的面积之外,还考虑到无形改造之后,村民转为居民之后的生活来源问题又增加了部分开发用房,并在临时过渡费、残疾人补助、村民子女考取大学补助、补助产权房性质等方面给予了更多的优惠政策。

在这个过程中,因成本过于高昂,政府自己开发的方式往往难以启动,所以,包括西安市在内的很多城市的“城中村”改造基本上都采取了“自筹资金、自主经营、自我改造”思路。然而,在这一思路下,对绝大部分村庄而言,一无资金积累,二无贷款抵押,很难拿出大量的资金进行改造建设,更谈不上实施“无形改造”了。

4.城中村改造后流动人口租房难。由于城市的发展需要很多的外来务工人员,因此城中村农民就依靠低廉的房租来吸引这部分人群在城中村居住。2009年初,西安有240多万流动人口居住在城中村,随着城中村改造进程加快,外来务工人员租房问题凸显。城中村在改造前额外承担了一些廉租房的功能,改造后,价格低廉的出租屋没有了,会影响到部分地区的社会治安,这个问题也亟待解决。

三、对构建和谐西安,加快“城中村”改造工作的对策建议

1.加强组织领导,从行政管理体制和机制上确保城中村改造工作的顺利进行。建议从人员配置、经费保障方面加强市、区两级“城中村”改造协调组织,由政府分管领导牵头,各相关部门参与,加强“城中村”改造办公室对各项工作的统筹协调。同时,要明确职责分工,加大总协调力度,增强服务意识。在此基础上应该继续实施好《西安市“城中村”无形改造工作方案》,确保城市二环以内“城中村”撤村建居工作顺利完成。

按照“规划先行”的工作原则,建议对三环内的所有村庄及三环外人均耕地在0.3亩以下的村庄的基本情况进行全面调查,在此基础上进一步完善“城中村改造专项规划”的编制,并继续做好全市“城中村”分批改造规划图、“城中村”用地规划图、各村控制性指标图,加快“城中村”分批改造规划图的科学编制工作。同时,做好编订《西安市“城中村”改造规程》的工作,推进西安市“城中村”改造顺利开展。使基层进一步了解相关政策,熟悉办事程序,推动“城中村”改造深入开展。

2.积极推进“城中村改造中集体土地转性问题”的解决。“城中村”改造涉及的“四个转变”中,集体土地转为国有土地的转变操作难度较大,在政策上没有依据,已成为制约改造进度的瓶颈。从全市实施“城中村”改造的村庄实际反映看,大多数村庄改造中普遍存在集体土地的转性问题。虽然从政策上讲,农用地可依法转用及征收为国有土地,但是,目前土地管理仍然沿用根据城市建设的需要,逐宗土地依法征用的作法,审批程序复杂,很难适应当前“城中村”改造的需要,建议有关部门为土地转性工作创造条件。

3.加大对“城中村”改造项目招商引资活动的扶持力度,解决“城中村”改造资金不足的问题。要本着“宣传引导、注重实效、推向市场”的原则,吸引有资质、有信誉的知名大企业介入“城中村”改造。策划包装每个城中村改造项目,站在投资者的角度换位思考,突出客商的需求,并投入大量人力、物力,邀请专家、相关工作部门的领导、各层面代表对项目的功能定位、概念规划、投资收益等进行充分论证,进而制定详实可行的《综合改造规划方案》,提高招商引资的成功率。这样可以很好地解决城中村改造过程中资金不足的问题,促进无形改造与有形改造同步发展。

4.建议改造时同步规划建设公共租赁住房。据了解,杭州市对城中村改造时,将外来务工人员公寓建设纳入同步规划来解决部分人员居住问题。郑州市则通过借助城中村改造大力推进廉租房、周转房等保障型住房项目建设。划出一定比例的小户型作为过渡性廉租房和周转房,满足外来务工人员的居住需求。截至2009年1月,常州武进高新技术产业开发区建成“新市民之家”15个,使1.3万名外来务工人员得到安居。因此,西安市在进行城中村改造过程中可以同步规划、建设集中外来务工人员公寓,以最优惠的价格租给这个群体,确保他们能够正常地工作和生活。

城中村是中国城市化进程中的一个特殊现象,有其长期存在的历史和社会原因,在改造过程中应以可持续发展战略去考虑,强调人与自然的融合,尊重历史和文化的发展,以最快、最优的方式进行“城中村”的改造,实现西安以及全国城乡结合的繁荣新局面。

参考文献:

1.赵满华.关于城中村改造的几个问题.太原师范学院学报,2008(1):73-75

2.陈欣.城中村改造中存在的问题及对策研究.现代商贸工业,2008(1):41-43

3.徐立国等.西安市城中村改造的难点及对策.西安欧亚学院学报,2006(10):87-89

4.和红星.“城中村”改造的求索之路.江苏城市规划,2006(8):22-27

5.李海英.“城中村”改造的思考.陕西师范大学学报,2007(7):93-295

6.潘清海.城中村改造的难点及对策分析.科技咨询导报,2007(26)

7.王纯.浅谈城中村改造开发模式选择.中国工程咨询,2006(8):7-30

8.李乐芝等.推进“城中村”改造若干探索.经济研究导刊,2007(12):161-162

9.刘一苏.我国“城中村”改造的障碍因素及对策.现代农业科技,2007(10):187-188

第8篇：城中村改造存在的问题范文

关键词：城中村；秀灵村；改造

“城中村”在中国城市发展过程中普遍存在而又具有中国特色，是工业化和城市化发展时期的一个新事物，与中国城乡二元结构体制密切相关。其不仅是个社会问题，更是个政治问题，如果处理不好，会危及社会正常秩序，会导致社会矛盾的激化。我国正处在改革开放的深化阶段和关键时期，此时也是各种矛盾凸显的多发期，为创造一个和谐稳定的环境，缓解并解决各种社会矛盾，党中央提出了科学发展观，以统筹城乡发展，构建和谐社会。

一、“城中村”的定义

对于“城中村”的定义，众多学者从不同的角度作出了不同的阐述。吕宏芬、王积瑾认为：“城中村”是指在城镇中仍然保留和实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区，它是改革开放以来中国城镇化进程的产物，是城镇发展到一定阶段的特殊现象。高迎伏、黄仕伟和董平指出：“城中村”就是指原来是农村，由于城市的扩张成为社区，现已基本没有耕地，没有农业，也没有农民，但仍按村的行政管理体制来管理的城市中的特殊社区。笔者认为“城中村”是城市发展过程中，将城市周边的村庄列入城市规划管理范围，而又在特定的时期内存留城乡二元体制的状况。城市的飞速发展，需要通过征用周边农村耕地获得扩展的空间，提升城市的容量，不断蚕食周边的耕地，这就形成了“城市—农村一城市—农村”环形衍射的空间布局，也就是我们所说的农村包围着城市，城市又包围着农村，城村交替出现的现象。

二、“城中村”产生的原因

问题的产生，总有其原因。我们既要看到其产生的内在根源，又要清楚其外在的推力。只有全面客观地分析、把握它的本质，才能为解决“城中村”问题提供科学的方法。

(一)城乡分离的二元结构体制是“城中村”产生的本质原因

建国后优先发展城市，限制人口流动，制定严格的地籍和户籍制度，形成了城乡分治的二元体制，“城中村”就在这种城乡二元结构体制下产生了。而城乡二元土地制度是城乡二元结构制度的核心。所谓城乡二元土地制度就是农村土地实行集体所有制，城市土地实行国家所有制。在二元土地结构所有制的基础上，相应地形成了两种产权，即国有土地所有权和集体土地所有权。正因为两种所有权的差异，造成了国家可以征用农业生产的农用地，而很难征用作为农民生活的宅基地，特别是《物权法》颁布后，国家对村民宅基地的征用，未经村民同意是不能执行的，否则是违法，所以说这种二元土地结构制度是“城中村”产生的关键。由于制度的差异和条件的不成熟，地籍和户籍没有统一，就保留原来的村落，形成了所谓的“城中村”。

(二)可观的租金收益是“城中村”存在的经济根源 　“城中村”交通便利，房租廉价，吸引很多外来打工的中低收入者，本地居民通过出租房屋获得很大的收入。在这些巨大利益驱动和诱惑下，村民想尽一切办法，甚至违章违规加建、扩建、改建，根本不会考虑房屋建设如何与环境相协调，是否可扩建等问题，这就使原来规划不合理的“城中村”更加密集拥挤、杂乱无章。当“城中村”的房屋加建或建成后，政府想整改或拆迁非常困难，改造的成本更高，涉及到复杂的产权和赔偿问题，在条件不允许的前提下，政府只能留存“城中村”，等待改造的时机。“城中村”这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，主观上是原村民突破各种政策法律限制追求自身利益的结果，是城中村居民在房屋租金快速增值的驱动下，追求租金的后果；客观上是城市按照其经济规律以扭曲形式释放其应有价值的必然。

(三)村落的历史渊源、传统风俗是城中村存在的又一因素

“城中村”有自己特定的历史文化渊源，有着浓厚的传统观念和生活风俗，表现为乡土性很浓的血缘和地缘社会意识。村民都有一种依恋故土的情感，在村民传统意识观念中，村落就是他们生存的根，是世代相传繁衍的地盘，村落改造或整体性搬迁，就意味着失去生存的根，失去繁衍生存的窝，所以部分村民极力反对“城中村”改造或拆迁。人是情感的动物，村民很难摆脱根深蒂固传统教化和历史风俗的束缚，先进和文明作为一种软力量在短期内不能将其瓦解同化。“城中村”在这种特有的历史文化、传统风俗的内在意念的力量框架下，暂时留存下来。

三、“城中村”存在的问题

“城中村”的问题，是一个社会问题，表现出利益性和复杂性。“城中村”在城市的发展过程中，像雨后春笋般冒出，各地城市的发展情况不同，其具体现状也不一样，但都存在共同的特征。

(一)管理体制和政治选举还保留农村模式

“城中村”名义上纳入了城市管理的范围，但现实中还游离在城市管理的边界之外，由于体制和管理的滞后，很多的“城中村”仍然没有撤销村民委员会，建立居民委员会，实现民主的居民自治。笔者所调查的南宁市西乡塘区秀灵村就是一个典型，在行政管理上还是以村委会主导，村委会作为村中公共权力的执行者和维护者，实行半封闭式的村治管理，按《中华人民共和国村民委员会组织法》实行自我管理，自我服务，自我监督。这就使农村集体经济组织在“城中村”管理中起主导作用，村委会成了村中一切大小事情的裁决者，成为村治的公共权力机构。“城中村”两委的选举换届，是村里的一件政治大事，但内容和形式上类似于农村的选举换届，村党支部委员会和村民委员会是三年进行一次选举，两者同步进行，两委的换届都表现出宗族式、大姓氏的选举，一般来说村支书和村主任都是由人口多的姓氏的人来担任。秀灵村本土人口1700人左右，张、梁、卢、陈、黄五姓氏的人口占总人口的百分比分别为30％、28％、27％、8％、7％，这么多年来，两委委员大多数是由张、梁两姓来担任。

(二)租金是村集体组织和居民的主要收入

第9篇：城中村改造存在的问题范文

关键词：临汾；城中村；问题；对策

近年来，随着城镇化的快速推进，在城市建成区形成的一些已经被城市建设用地包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着农村模式的“城中村”地区在人居环境、公共安全、社会治安等方面存在许多隐患，这些问题越来越受到国家的关注。

一、临汾市“城中村”现状

临汾市中心城区规划范围内155平方公里内共有城中村90个。“城中村”空间分布上呈相对集中又相对分散无序状态，其中北城镇及向阳路以北片区，5个村庄；向阳路、五一路、滨河路、迎春街片区，3个村庄；现状北环、同蒲线、东108国道片区，5个村庄；五一路、高速引线、同蒲铁路片区，2个村庄，共计15个村庄位于开发区、建成区及东城区，空间分布上呈相对集中分布。这里村民基本依靠第二、第三产业生活， 不再耕地， 这些村庄已经完全被城市所包围， 然而这里仍然是一派鸡鸣犬吠相闻的农村景象， 村里房屋建筑杂乱， 违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。道路狭窄，交通不畅，空中则布满了密密麻麻的电线。留下了许多消防安全隐患。已成为制约临汾实现跨越式发展、全面建设小康社会的瓶颈因素。

二、临汾市城中村改造存在的主要问题

1.缺乏国家宏观政策的支持

“城中村”改造是我国城市化进程中一个独具中国特色的新问题、新的挑战，具体实施操作因没有参照和经验，所以各地各行其是，尚无统一、规范的制度要求。到目前为止，住建部已组织五次高级研讨会，召集相关部门专家学者对城中村改造实施模式、土地开发与投融资实务等问题进行探讨与研究，国家没有一部关于指导城中村改造的法规文件，除直辖市外也没有省级政府出台的法规。在国家出台的现有法规文件里也很难找出指导城中村改造的条目。

2.缺乏具体的修建性详细规划与实施方案做指导

城中村规划编制没有真正纳入城乡一体化建设的工作之中，与城市其他地区没有统筹规划，不能协调发展，缺少《城中村修建性详细规划》与《城中村改造实施方案》做指导。大都是项目建成之后才有规划，因而城中村村落建设比较凌乱。村民房屋横难成线、横竖成行，朝东朝西、座南座北的都有，有的房屋间距过小，通风采光差。村内道路弯曲狭窄小，给村民生产生活带来诸多不便。

3.缺少土地产权转变模式的具体办法

按照临汾市政府《关于推进城乡一体化发展加快城中村城郊村改造的实施意见》确定的“统一规划、合理布局、集约用地、综合开发、配套建设”的原则，意见中将临汾市“列入改造的城中村、城郊村，村民建设用地标准最高不能超过人均133平方米”并规定“城中（郊）村改造土地利用方案核定的土地利用指标，属于集体土地的，依照法定程序转为国有土地；属于国有土地的，依法收回国有土地使用权”。但意见中没有提出具体办法与细则；“改造用地指村民宅基地、道路等公用设施用地和村集体经济组织的商业及办公用地，不包括耕地等农业用地”。其中集体土地转变为国有土地的操作难度较大，在政策上尚未得到很好地解决，并且按照人均133平方米计算，改造用地很有可能要占用耕地。“城中村”改造既没有改造进度、开发模式、安置地块的规划，也没有将城中村改造纳入区域性开发规划，因而改造缺少计划性和前瞻性。

三、城中村改造的对策及建议

1.加强组织领导，明确职责

建议尧都区政府、临汾经济技术开发区管理委员会作为辖区城中村、城郊村改造的第一责任人，要统一组织辖区的城中村、城郊村改造工作，结合本辖区实际情况制定城中村、城郊村改造实施细则，并依据《临汾市城市总体规划》编制科学合理、操作性强的修建性详细规划。对列入改造计划的城中村、城郊村，加大督导协调力度，确保城中村、城郊村改造工作和谐、有序、快速推进。

2.严格依据规划，相关部门密切配合

城中村、城郊村改造不仅是拆旧建新的过程，更是实现城乡一体化的过程。对列入改造计划、尚未完成村民转市民、一产转三产、平房转楼房、村委会转居委会、集体土地转国有土地、村集体企业转股份制企业等“六个转变”的城中村、城郊村，建议市直各部门要按照部门职责，密切配合，积极做好相关工作。公安部门要做好村民转市民工作；民政部门要做好村委会转居委会工作；国土部门要做好集体土地转国有土地工作；经信委要做好集体企业转股份制企业工作；人社、农业等相关部门要根据职责分工，扎实做好配合工作。

3.强化指导

市城改办要加强组织、协调和督导，抽调有关单位人员一条龙办公，简化审批程序，优化审批流程，提高办事效率，为城中村、城郊村改造项目快速推进提供便利，及时解决在规划、土地、拆迁安置过程中遇到各种问题。同时，国土、规划、住建等部门要加大城中村、城郊村改造范围内违法建设的查处力度，坚决遏制各类违法建设行为，确保城中村、城郊村改造工作规范、有序、和谐推进。

4.加强管理

凡列入城中村、城郊村名录的城中村、城郊村，村集体建设项目未经批准不得擅自建设，严格控制城中村、城郊村宅基地建房。纳入近期改造的，村民原则上不得在宅基地上新建、改建、扩建房屋；纳入中期改造的，进行控制管理，村民住宅经房屋质量安全鉴定部门鉴定确系危房的，经市规划局批准后可在原址上翻建；纳入远期改造的，按照有关法律、法规、政策规定程序，村民可申请新建、改建、扩建宅基地上的房屋，但层数不得超过2层，每户建筑总面积不得超过200平方米。

参考文献：