房产投资管理精选(九篇)

第1篇：房产投资管理范文

关键词：房地产投资 项目管理 风险管理

房地产投资项目是一个高投入、高风险的复杂系统，其项目决策与实施都需要专业而系统的项目风险管理理论与方法来指导。目前我国房地产投资项目决策大多靠经验和定性的风险分析方法, 对房地产投资项目建设的内在规律、风险管理方法的研究不够深入,项目决策中缺乏专业而系统的风险识别和评估,项目实施中缺乏专门而系统的风险管理措施,亟需对房地产投资项目风险管理方法进行系统深入地研究。因此，本文拟对国内外房地产投资项目风险的管理的相关研究文献进行梳理，为我国目前的房地产投资项目的风险管理提供参考。

一、房地产投资项目风险管理的重要意义

(l)房地产投资项目风险管理能促进项目管理的科学化、合理化。风险管理利用科学、系统的方法管理和处置各种项目风险，有利于减少和消除各种经济风险、技术风险和决策失误风险，对于项目管理的科学化、合理化具有重要的意义。

(2)房地产投资项目风险管理能够促进项目建设的顺利进行。风险管理为项目管理者提供了控制项目风险的各种措施，使项目管理机构在进行项目的各种管理活动时，能够全身心地投入，消除了他们的后顾之忧，保证了项目建设的顺利进行。

(3)房地产投资项目风险管理能够保证项目目标的顺利实现。风险管理的实施能够采取有效措施，将项目面临的风险损失控制在最低限度，并能在损失发生后保证及时地提供措施，从而能够使管理部门提高经济效益，保证项目目标的实现。

(4)房地产投资项目风险管理能够促进项目经济效益的提高。通过实施风险管理，以最小的成本达到最大安全为目标，将处置风险的各种费用分摊到项目建筑产品或者过程中去，从而减少了费用支出，增加项目的经济效益；同时，房地产投资项目风险管理的各种监控措施也使得各个项目部门有意识地提高管理效率，控制风险损失，进而提高项目经济效益。

二、房地产项目投资风险管理的国内外研究现状

（一）国外研究现状

风险管理可以追溯到第一次世界大战中的德国，而比较系统的风险管理理论则是在美国形成的。从20世纪30年代开始，项目风险管理研究被应用于房地产投资。其研究历程以1960年为界划分为两个阶段，1960年以前，投资风险研究主要采用传统的财会分析方法；1960年以后，引入管理方法，创立了工程管理科学方法，增强了解决实际问题的能力。

对于房地产投资风险的研究，大多集中在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如Wurkzebach在其《现代房地产》一书中，概括了房地产投资存在的风险，详细探讨了美国商业地产投资风险可能受到克林顿经济政策和新税法实施的影响。Roger P・Sindt.在其著作《房地产投资分析与应用》一书中，分析了房地产投资行为，在此基础上，提出了一些适用于房地产投资的理论。并且，在充分考虑房地产投资可能受到融资情况、货币时间价值等因素和外部投资环境等因素对其产生影响的情况下，提出了房地产企业投资的战略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地产决策的投资分析》一书中研究了不同类型房地产投资的收益及决策问题，提出了一些房地产投资决策的方法。Joseph L・Pagliari在《房地产组合管理手册》一书中研究了房地产投资组合问题。Peter・Jovanovic与David・spaulding主要在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面做了大量研究工作。

另外，随着决策理论真正成为一门学科，层出不穷的研究成果逐渐将现代决策理论嫁接到传统的房地产投资技术之上，现资决策技术应运而生。具体研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地产投资基本原理》一书中强调了风险与回报的关系，主张定性与定量相结合的综合风险决策，并提出了房地产投资决策的五项原则。这些原则在几十年后的今天依然在房地产投资决策分析中起着重要的作用。(2)美国学者盖伦.E格里尔在其著作《房地产投资决策分析》中，定性地介绍了房地产投资存在的主要风险因素，讨论了传统的风险调整方法和敏感性分析方法，并把房地产风险的概率分析方法定义为“现代风险分析方法”。在此方法中，他认为风险应该表示为偏离预期值的概率。(3)国外房地产投资决策强调定性与定量分析相结合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地产投资决策五原则为:房地产投资分析为系统性经济分析、风险与回报紧密相连、最优投资应以财富最大化为目标、房地产环境分析必不可少，房地产投资分析是一种风险分析。

目前，发达国家商业地产项目开发研究已经比较成熟，相关学者和专业机构从不同角度对商业地产项目投资风险与收益进行了探索。如Thomas 和Jackson 通过运用计量经济学模型分析和预测了英国的租金水平。Gregory H. Chun 对销售额与租金水平两者之间的关系进行了研究。

（二）国内研究现状

20世纪80年代后期，项目风险管理的知识被介绍到我国，应用于大型土木工程项目的管理中。目前，将项目风险管理应用于我国房地产投资风险的研究刚刚起步，对房地产投资风险管理的研究主要是在房地产投资风险的识别、防范和投资决策上，主要著作有:于川和潘振锋编著《风险经济学导论》，陈佑启等编著的《房地产投资风险管理及经营决策方法》，杜海鹏主编的《房地产投资风险与防范》，陈琳和潘蜀健等编著的《房地产项目投资》，李启明等编著的《房地产投资风险决策》，俞明轩、丰雷编著的《房地产投资分析》，胡晓龙主编的《房地产投资与分析》等。对于房地产投资风险的决策研究，贾焕军将贝叶斯方法应用在建设项目风险分析中。除此之外，其他大部分研究房地产的书籍都只是顺带提及风险的问题。

由于房地产在我国近几年才引起人们的重视，国内学者对房地产投资风险的研究正处于初期阶段，而研究主要集中在对投资者投资要点的分析等方面，如:租金回报率与投资回报率的区别和未来增值空间的判别、租金回收风险的考虑等。运用的方法主要是从其他行业借鉴的，如运用混沌经济模型控制房地产投资，对房地产投资目标选择模型的研究，用正态分布图像法计算房地产投资净现值风险等。

三、关于现有房地产项目投资风险管理研究的评述

我国房地产业开发起步较晚，关于房地产投资项目风险管理，尤其是在企业这个微观层面上的研究还较少，现有文献大都是侧重于风险识别、风险评估或者风险调控中的某一个方面进行分析或评价，三个方面研究相互之间的联系还不够紧密，主要表现在以下几方面:

(l)割裂了风险识别的特征联系，并且缺少对风险发生机理的深入分析。

目前，国内许多有关房地产项目投资风险的识别研究内容大都是对投资风险的某些特征，如对风险来源、风险可控性等各种具体风险管理特征的介绍。由于对投资风险关注的侧重点不同，如此分类只是针对性质相同的某一类房地产项目进行风险识别研究，这就割裂了各个风险特征之间的联系。许多文献中对“风险(驱动)因素”和“风险后果”两个概念之间的关系也缺少深入的分析，从而导致对风险发生机理缺乏研究。

(2)风险识别与风险评估之间联系不够紧密。

房地产投资项目风险的评估离不开评估指标体系的构建。目前国内现有文献中许多评估指标体系都是以定性方法分析建立的，指标体系往往比较广义，针对特定房地产项目的投资风险进行识别并经过严密论证尤其是实证研究指标体系不多，造成投资风险识别与风险评估之间联系不够紧密。

(3)风险调控缺乏充分的先期研究支持。

房地产项目投资风险识别、评估的最终目的是对风险进行调控。风险调控的措施也应该建立在对房地产项目投资风险特征全面识别的基础上。而目前国内现有文献针对具体房地产项目投资风险的识别不够，缺少对投资风险因素和投资风险后果之间发生机理的分析，同时风险评估与风险识别之间联系不够紧密，因此，许多风险调控提出的方法和措施大都是建立在对房地产项目投资风险定性分析基础上的政策性建议。

参考文献:

[1]李群.房地产项目投资风险管理.现代经济信息， 2011，8

第2篇：房产投资管理范文

关键词：房地产企业；投资管理；影响因素；控制管理；人员管理

前 言

在现代企业，投资管理工作已经具有相当重要的意义。而对于房地产企业来说，房地产投资具有投资数量大、投资回收期长、流动性差、受政策影响较大、投资风险相对较高的特点，其特殊性决定了房地产企业的投资管理对于房地产企业投资成败更有着举足轻重的作用。

1 房地产开发项目投资的特点

1.1 房地产开发项目投资额度巨大

房地产开发项目需要耗费大量的人力、物力和财力，开发项目投资数额巨大，动辄上千万，数十亿。房地产开发项目投资额度巨大的特点使它关系到国家、行业和地区的重大经济利益，对国计民生也会产生重大的影响。从这一点也说明了房地产开发项目投资管理的重要意义。

1.2 房地产开发项目投资差异明显

每个房地产开发项目都有其自身的特点，有着其特有的用途、功能、规模、环境，世界上找不到完全一样的两个项目。而每个房地产开发项目的机构、空间分割、设备配置和内外装饰都有不同的要求，工程内容和实物形态都有其差异性。同样的工程处于不同的地区在人工、材料、机械消耗上也有差异。所以，房地产开发项目投资的差异十分明显。

1.3 房地产开发项目投资需单独计算

每个房地产开发项目都有专门的用途，所以其结构、面积、造型和装饰也不尽相同。即使是用途相同的房地产建设项目，其技术水平、建筑等级、建筑标准、市场环境等也有所差别。而且，房地产开发项目还必须在结构、造型等方面适应工程所在地的气候、地质、水文等自然条件，这就使房地产开发项目的实物形态千差万别，再加上不同地区构成投资费用的各种要素的差异，最终导致房地产建设项目投资的千差万别。因此，房地产开发项目只能通过编制投资估算、概算、预算、合同价、结算价、竣工结算、决算等，单独计算其投资额度。

1.4 房地产开发项目投资确定依据复杂

房地产开发项目具有单一性的特征，而房地产开发项目的复杂性、长期性、巨额性又决定了房地产开发项目投资确定依据的复杂性。在不同的建设阶段，其投资控制额度的确定依据各不相同，但有互为基础和指导、互相影响。如估算指标是编制投资估算的依据，适用于可行性研究阶段；概算用于设计阶段，用来计算房地产建设项目的概算，控制和指导设计，同时概算又是编制估算指标的基础和依据；预算用于施工图阶段，是编制概算的基础。间接费以直接费为基础，二者共同构成了房地产建设项目投资的内容等等，这都说明了房地产开发项目投资确定依据的复杂性。

2 房地产企业投资影响因素分析

2.1 外部因素

（1）经济因素。主要指一城市或区域的宏观经济状况，主要包括经济发展状况、经济结构、居民收入、消费者结构等方面的情况。房地产企业投资项目的所在城市或区域必须满足一定的经济条件才能支撑项目的有效运转。

（2）政策因素。房地产企业投资是与政策因素息息相关的，这是房地产企业投资区别于其他企业投资的最大特点。政策因素主要包括政府对房地产行业的调控政策、政府对房地产企业投资的认可程度，以及政府的各种财政税收等优惠性政策等。房地产企业投资能否成功很大程度上取决于项目所在区域的政策环境。

（3）社会因素。主要指当地人的风土人情，居住习惯、价值观念、居民消费意愿等方面的情况。房地产企业的最终客户是消费者，投资项目能否盈利的关键在于去化率的高低，这与当地人的生活和消费习惯密切相关。

2.2 内部因素

（1）项目产品特点。包括项目的类型、规模、性质及产品定位等要素。不同房地产企业的主导项目产品特点不同，同一房地产企业在不同区域的项目产品也会有所不同。房地产企业要将产品线的特点与投资意向区域特征有机结合，做到两者的相互匹配，已达到有效投资的效果。

（2）企业所处地域集中或分散。即指本地项目或异地项目的离散性，包括形成区域性的项目开发，如项目集中在长三角地区或华北地区等。对于房地产企业来讲，在已有项目比较集中的区域的投资需求较小，在空白区域且战略意义重大的区域的投资需求较大。

3 优化设计对房地产建设投资的影响

3.1 设计方案直接影响投资

在项目作出投资决策后，其关键就在于设计。其建筑和结构方案的选择及建筑材料的选用对投资又有较大影响，如建筑方案中的平面布置为内廊式还是外廊式、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题。据统计，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价。

3.2 设计方案影响经常性费用

优化设计不仅影响房地产项目建设的一次性投资，而且谈房地产工程建设投资的控制还影响使用阶段的经常性费用，如暖通、照明的能源消耗、清洁、保养、维修费等，一次性投资与经常性费用有一定的反比关系，但通过优化设计可努力寻求这两者的最佳结合，使房地产项目建设的全寿命费用最低。

4 房地产企业投资管理控制的对策

4.1 工程设计阶段的投资控制

设计是有效控制工程投资的关键，它对工程造价的影响起决定作用。投资管理部门负责组织对所选择投资项目相类似项目的各种功能、设备和建筑材料的选用、各项技术经济指标进行调查分析，编写调研报告，提出设计标准，编制工程投资估算上报总经理办公会决策。投资管理部门参与组织设计招标和方案竞选，选择技术先进可行、使用安全可靠、造价经济合理的方案，将评选结果上报总经理审批。投资管理部门负责审核设计单位提供的设计概算，根据设计概算编制工程成本计划。

4.2 施工准备阶段的投资控制

根据施工图预算确定的工程造价进行招标工作，将工程造价控制在标底内。选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案先进可行的施工队伍与之签定合同。根据施工合同修正工程成本计划。

4.3 施工阶段的投资控制

严格控制设计变更经济签证。无论任何一方提出的工程变更，投资管理部门首先要分析提出的工程变更对项目的合理性及成本的影响。分析有关的合同条款、文件记录，初步确定处理变更所需要的费用、时间范围和质量要求，提出变更评估报告。

加强对索赔事件处理的管理工作。以合同为依据对承包商提出的索赔进行评审、反驳和修正。对承包商延误工期、施工缺陷及不履行合同义务等给公司造成的损失进行核实提出反索赔报告。

控制结算程序，依据合同文件从以下几方面入手：核对合同条款，对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能进入竣工结算。检查隐蔽验收记录，所有隐蔽工程均需要进行验收并由监理工程师签证确认。落实设计变更签证，设计修改变更应由原设计单位出具设计变更通知单和修改图，设计、审核人员签字并加盖公章，经工程管理部门和监理工程师审查同意、签证，重大设计变更经原审批部门审批否则不应列入结算。按合同规定的结算方法、计价定额、取费标准、材料价格和优惠条款对工程竣工结算进行审核。

4.4 加强组织构建及人员管理

建立完善的项目投资管理组织机构是保证房地产企业投资成功的必要措施。因为，管理组织机构不仅确定相关工作的责任人，也确定了管理沟通的渠道。一方面，需要加强投资管理的专门部门的组织构建及人员管理，将项目责任到人，并制定严格的奖惩制度，责任与激励并举，加强项目负责人的责任意识，同时以一定的激励政策激发人员的积极性；另一方面，房地产企业的投资管理需要其他部门的协作，因此，还需建立跨部门的协作机制，举企业之全力保障投资项目的顺利进展。

5 结束语

工程建设是一个社会的经济活动，工程建设活动按照各种工程建设程序来运作。并且通过工程项目决策，规划设计、施工，项目终结四个过程来实现。项目投资最终效益，要通过行之有效管理的现代化手段获得。防止投资突破限额，更积极的意义是促进建设、设计、施工单位等参与工程建设的各方加强管理，使得有限的人力、物力、财力等资源得到充分利用，取的最佳的经济效益和社会效益。因此做好投资控制和管理工作对加速企业发展，经济收效有一定意义。

参考文献

[1]信忠宝.大中型房地产企业投资管理有效性研究[J].山西建筑，2011，（01）43～44.

[2]戴绍军.论新形势下的房地产投资管理[J].法制与经济，2010，（07）：20～21.

第3篇：房产投资管理范文

一、房地产投资风险以及它的基本特征

所谓房地产投资风险指的是房地产的开发商对于房地产的未来抱有太多的希望而忽视了一些客观条件的影响从而导致所投资的房地产的实际收益与投资商所期望的收益产生了负偏差的结果。这不仅包括房地产投资过程中所遭受的损失范围，还包括由于投资过程中存在着的许多不确定因素而导致的开发商的直接或间接的损失。房地产投资风险的基本特征包括:多样性、综合性、补偿性、变现性与激励性。对于房地产投资风险产生的原因可以概括为以下几个方面:第一，投资的回收周期比较长。一般在三到五年内都会收回投资，但置业投资的回报一般需要等八年到十年才能收回资金;第二，对于房地产的投资效果还应该要考虑在组合投资的状况下投资的风险与其收益之间的联系。如果对房地产进行大量投资，可能造成负债经营转变成债务危机。不管是对置业的投资还是对开发进行投资，所需要的资本基本上都在几百万上千万甚至是上亿元。即便在前期就投入了全部资本的百分之三十，这样也会让相当多的投资者望楼兴叹;第三，由于一些自然条件限制了房地产，这对于建筑物的进度、质量以及投资的方向都会产生一定的影响和偏差;第四个方面，房地产行业的变现性比较差;第五个方面，对于房地产的投资需要具有专业的经验和知识才能行。因为投资房地产所涉及的程序和领域比较多，并且如果直接参与房地产的开发还离不开专业的知识和经验，因此这也就使相当一部分人员在投资房地产时受到了限制;第六，房地产投资涉及到相当多的政府的相关职能部门，例如消防、人防等方面。

二、对房地产的投资风险加强管理有何重要意义

对房地产投资风险进行管理就是在房地产的开发过程中采用科学合理的方法对存在的风险进行预测、识别、分析、评价，从中选择一个最佳的风险管理措施，从而保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，最终获得较高的安全保障。对房地产项目实施风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。并且能够用科学、系统的方法对各种风险对策的成本以及效益加以比较，从而得到对策的最佳组合。房地产的风险管理能够促进投资主体的科学化、合理化，并减少决策的风险性。

三、关于管理房地产投资风险的相关策略

(一)在对房地产进行科学合理的分析的基础上，积极预测房地产的需求

从当前来看，对于房地产的投资项目进行市场分析是当今房地产投资活动中的一个不可或缺的重要方面。在对房地产进行分析时还少不了导向的分析。这个分析包括了对需求确定性的有关预测和分析。当前时期我们房地产要对市场有一个较为全面的调查和研究才行。通过对市场需求的分析，企业要明确到自身的优势和劣势。因此，当前时期很有必要建立起一个对市场信息进行收集的体制机制，通过多个渠道来收集与市场有关的技术、环境、项目信息以及产品的需求信息等有关方面的信息进而为产品项目的开发和相关技术的改造升级提供第一手较为准确的资料。借助于科学论证，在符合实际的基础上实行单一或者是多元化的经营策略。企业要及时地抓住变化的时机，避免由于投资项目的绝对化和僵化而造成的风险。

(二)在准确把握房地产波动周期的基础上及时选择入市的时机

因为房地产周期性波动时市场关系的运动的结果和方式同时还是宏观经济周期波动的一个很重要的组成部分。所以，房地产的周期也要与宏观经济运行的周期的波动方向相一致，但是在波动的时间和强度上还是存在一些差异。要依据房地产周期波动的特点开发房地产的有关特征，对于房地产的投资时机最好选择在房地产周期复苏的前期。对于在不同的时期内，不同地区的房地产的波动周期也应该要及时掌握。在处于不完全的市场时，投资者选择最佳时机首先要弄清楚宏观经济的相关变化周期，并且还要正确认识房地产各个周期的划分特点和方式。并且能够及时预测和了解相关政策的变化，这样才能够认真分析出房地产的市场需求类型并预测它的变化趋势。

(三)充分利用房地产开发的投资组合来降低投资风险

一般来说，房地产投资的各个方面相关性越大，这种组合就越不能降低风险;如果它的各方面的相关性较小，那么这种组合就越能降低风险。从风险分散的角度上来看，如果处在同一个投资项目中，就要尽量避免替代物业之间的紧密性和配套性的物业组合在一起。而对那些非要结合在一起的配套的物业应当只按照物业的容量来进行配套开发，条件是不能够超越容量配置。

(四)对于新技术要准确预测，避免由于技术因素造成的风险

必须要加强设备的安全性。避免因为设备的损坏而造成的各种事故的处理费用和相关补偿费用，所以，一定要加强对相关设备的定期检查和保养，在使用的过程中，也要对施工人员灌输安全意识，特别是对某些精密仪器的定期检查，避免因计算失误造成损失。企业中一定要留住高技术人才，这样就能防止建筑生产力的短缺和减少建筑材料的浪费，进而就能够实现在一定程度上来保证投资项目保质保量完成，防止工期浪费。

四、结语

第4篇：房产投资管理范文

1.1外部因素（1）经济因素。主要指一城市或区域的宏观经济状况，主要包括经济发展状况、经济结构、居民收入、消费者结构等方面的情况。房地产企业投资项目的所在城市或区域必须满足一定的经济条件才能支撑项目的有效运转。（2）政策因素。房地产企业投资是与政策因素息息相关的，这是房地产企业投资区别于其他企业投资的最大特点。政策因素主要包括政府对房地产行业的调控政策、政府对房地产企业投资的认可程度，以及政府的各种财政税收等优惠性政策等。房地产企业投资能否成功很大程度上取决于项目所在区域的政策环境。（3）社会因素。主要指当地人的风土人情，居住习惯、价值观念、居民消费意愿等方面的情况。房地产企业的最终客户是消费者，投资项目能否盈利的关键在于去化率的高低，这与当地人的生活和消费习惯密切相关。

1.2内部因素（1）项目产品特点。包括项目的类型、规模、性质及产品定位等要素。不同房地产企业的主导项目产品特点不同，同一房地产企业在不同区域的项目产品也会有所不同。房地产企业要将产品线的特点与投资意向区域特征有机结合，做到两者的相互匹配，已达到有效投资的效果。（2）企业所处地域集中或分散。即指本地项目或异地项目的离散性，包括形成区域性的项目开发，如项目集中在长三角地区或华北地区等。对于房地产企业来讲，在已有项目比较集中的区域的投资需求较小，在空白区域且战略意义重大的区域的投资需求较大。

2优化设计对房地产建设投资的影响

2.1设计方案直接影响投资在项目作出投资决策后，其关键就在于设计。其建筑和结构方案的选择及建筑材料的选用对投资又有较大影响，如建筑方案中的平面布置为内廊式还是外廊式、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题。据统计，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价。

2.2设计方案影响经常性费用优化设计不仅影响房地产项目建设的一次性投资，而且谈房地产工程建设投资的控制还影响使用阶段的经常性费用，如暖通、照明的能源消耗、清洁、保养、维修费等，一次性投资与经常性费用有一定的反比关系，但通过优化设计可努力寻求这两者的最佳结合，使房地产项目建设的全寿命费用最低。

3房地产企业投资管理控制的对策

3.1工程设计阶段的投资控制设计是有效控制工程投资的关键，它对工程造价的影响起决定作用。投资管理部门负责组织对所选择投资项目相类似项目的各种功能、设备和建筑材料的选用、各项技术经济指标进行调查分析，编写调研报告，提出设计标准，编制工程投资估算上报总经理办公会决策。投资管理部门参与组织设计招标和方案竞选，选择技术先进可行、使用安全可靠、造价经济合理的方案，将评选结果上报总经理审批。投资管理部门负责审核设计单位提供的设计概算，根据设计概算编制工程成本计划。

3.2施工准备阶段的投资控制根据施工图预算确定的工程造价进行招标工作，将工程造价控制在标底内。选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案先进可行的施工队伍与之签定合同。根据施工合同修正工程成本计划。

3.3施工阶段的投资控制严格控制设计变更经济签证。无论任何一方提出的工程变更，投资管理部门首先要分析提出的工程变更对项目的合理性及成本的影响。分析有关的合同条款、文件记录，初步确定处理变更所需要的费用、时间范围和质量要求，提出变更评估报告。加强对索赔事件处理的管理工作。以合同为依据对承包商提出的索赔进行评审、反驳和修正。对承包商延误工期、施工缺陷及不履行合同义务等给公司造成的损失进行核实提出反索赔报告。控制结算程序，依据合同文件从以下几方面入手：核对合同条款，对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能进入竣工结算。检查隐蔽验收记录，所有隐蔽工程均需要进行验收并由监理工程师签证确认。落实设计变更签证，设计修改变更应由原设计单位出具设计变更通知单和修改图，设计、审核人员签字并加盖公章，经工程管理部门和监理工程师审查同意、签证，重大设计变更经原审批部门审批否则不应列入结算。按合同规定的结算方法、计价定额、取费标准、材料价格和优惠条款对工程竣工结算进行审核。

3.4加强组织构建及人员管理建立完善的项目投资管理组织机构是保证房地产企业投资成功的必要措施。因为，管理组织机构不仅确定相关工作的责任人，也确定了管理沟通的渠道。一方面，需要加强投资管理的专门部门的组织构建及人员管理，将项目责任到人，并制定严格的奖惩制度，责任与激励并举，加强项目负责人的责任意识，同时以一定的激励政策激发人员的积极性；另一方面，房地产企业的投资管理需要其他部门的协作，因此，还需建立跨部门的协作机制，举企业之全力保障投资项目的顺利进展。

4结束语

第5篇：房产投资管理范文

关键字：投资；房地产；工程造价；综合管理；问题

Abstract: if the people care about most inventory "hot word" words, so "real estate" it may be said is first selection. As the pillar industry in China, with the industrial real estate project, commercial real estate and commodity house of growing, China's real estate investment project also revealed a trend of increase, however our country's real estate investment company or the construction unit of the project are the investment of construction projects and the construction cost in the comprehensive management did not carry out effective control, and it makes the real estate investment cost integrated management there have been some problems, below I will have my own real estate related to the understanding of the content to talk about my point of view.

Key word: investment; Real estate; Project cost; Comprehensive management; question

中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：

随着社会经济的飞速发展，我国房地产市场竞争的程度也日趋白热化，那么，该怎样来求发展、求生存，就是我们房地产开发商所面临的一个非常重要的问题。想要在房地产行业立足和发展，最关键的就是要研究怎样才能尽可能多的降低自己的工程成本和提高本企业的工程投资收益。只有有效地加强投资造价综合管理，控制好了工程造价才能最有力的武器。

一、决策阶段的工程造价控制

一般房地产开发的成本大致包括：前期工程费；拆迁安置费；土地征用费等；另外还有一些其他的必要成本支出。处于房地产开发首要阶段的决策阶段，对于它的投资造价控制主要是通过分析开发项目和广泛调查的手段来对可行的方案进行编制和真实合理的工程造价投资估算。

（一）编制投资造价估算

投资造价估应该算是我们房地产在开发建设的前期，所需要安排的最重要的工作环节之一。它是分析和研究所要开发项目它的经济成效的一项重要依据，同时也是我们做出重大决策的依据。我们的设计人员应当从房地产开发工程的项目内容和规模上真实、合理地反映出工程内容、设计意图，还有在费用的构成方面也应当尽可能地合理和齐全，以确保房地产投资的估算质量。

（二）编写关于可行性的研究报告

编写可行性的研究报告通常是管理者做出相关决策的主要依据，那么，做好决策阶段可行性的研究报告是做好房地产市场调研的关键，只有深入地了解了相关开发项目它所特定定位的业主的需要，才能够确保我们的项目是符合房地产发展需要的。此外，还要做好投入和产出的效益研究，主要就从投资造价的投入和产出两个方面着手，来解决在经济项目上“合理性”的问题。编写可行性研究的时候还需注意它的深度要标准化和规范化，要确保它的科学性和真实性。

另一个方面，还要符合该城市的规划要求，最大化的满足它的使用功能，重视建筑物间的距离要求以及功能分区等等，尽可能做到布置的紧凑性跟合理性，充分地利用当地的地形地貌，尽量降低一些地皮费用。

二、施工阶段的造价管理

在房地产项目进入正式的实施阶段以后，由于它涉及的面比较广、工程量较大、受影响的因素较多、市场的供求波动较大、受政策性变化的影响较大、施工的周期较长，还有材料、设备的价格等因素的影响。在对它的造价控制上就有很大的难度，但是越是有难度，就越应该引起重视。要想提高建设的质量，就要有效控制施工阶段的工程造价。要想较大地发挥出投资效益，就需要在工程的施工阶段是就加强对工程的监督和建设管理。从而进一步加强对整个工程建设项目全过程、全方位的造价控制。

对于一些较大型的项目，或者是有很多分项的工程，可以采用“指定分包”这一方式来进行处理。比如，铝合金的门窗以及所有的门窗工程、空调安装的工程、电动扶梯和电梯的安装工程、发电机的安装工程、环保工程、内外装修的工程等等都可以由建设的甲方来直接指定进行分包，这样既能够节省大量的施工阶段工程造价，还能够严格地对工程的进度和质量进行控制。

对于合同的有效管理

在如今的社会现状下，合同是房地产投资与管理的重要前提以及许多项目实施的保障，所以开发商安排的造价管理员就必须熟悉合同的条款并充分理解。在一方面需要严格地检查承包商提出的索赔要求，能够利用合同的条款来及时地解决在工程造价方面产生的纠纷，而另一方面还要努力做好合同中规定自己要做的工作，以减少让承包商有提出索赔的机会。

不管是分包合同还是总合同，对于确立何种形式的合同，会极大地影响到施工阶段对于造价的管理。在一般的情况下，合同的形式可以分成单价合同、总价合同和成本酬金相加式的合同三种。就实际情况来看，总价合同对于发包方来说最为有利，而成本酬金相加式的合同对承包方最为有利。有的开发商很喜欢用费率招标，就是先将管理的费用率谈好，再去进行走过场式的一些列招标程序，在这种情况下确立出来的合同形式通常都是成本酬金相加式合同，这导致发包方必须承担更大的风险，而且没有办法主动地去控制和管理工程造价，同时承包商也就不可能主动、积极地去对成本进行控制。所以，开发商应当根据自己项目实际的情况来权衡利弊，以作出最好的合同决策，这将会对确定和控制、管理造价非常有利。

结算阶段的管理

房地产投资的造价综合管理必须贯彻于整个管理过程，包括最后的结算阶段。要在结算的时候认真对合同条款进行核对，严格把关，还应当审查竣工时的工程内容与合同条件里的要求是否符合，工程竣工的验收是否合格等。应当按照合同所约定的主材价格、取费标准、结算方法、优惠条款和计价定额等，对已竣工的工程进行仔细的结算和审核。竣工的结算时，工程量应该依照竣工图和设计变更单以及现场的签证等来进行相关核算，同时还需按照国家统一的规则来计算房地产项目的工程量。结算综合单价时需按照投标单价和合同所约定的计价方法和计价原则来确定。各项取费也都应当按照合同的约定和项目的建设期间跟计价定额一起使用的该项目所属地政府的相关规定、政策执行。

结束语

在整个项目的完成过程中，项目的相关管理负责人一定要进行全程参与，否则这一切都将是一纸空谈。相关管理人员需要根据项目的定位和要求来做出一个比较详细和准确的预估，始终坚持做限额设计，在项目的施工过程当中采用动

态控制，以确保整个项目定位的档次，还能够有利于投资控制目标的实现。另外还需要意识到在计算是否能够达到成本目标的情况下，能够最大限度地对项目功能水平进行提高。要有一个这样的基本认识：我们做成本控制所想要达到的目标不只是为了能够节约工程成本，同时还在提高相关项目在完成上的功能水平。

参考文献

[1]牛刚，席雷．建筑工程造价的控制[J].辽宁建材，2006(2)．

[2]李五凤．浅议我国工程项目的造价管理[J]．当代经济，2009(14)．

第6篇：房产投资管理范文

根据《建设部关于行业标准的公告》（建设部公告第127号）， 房地产是指“可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。”

房地产作为我国经济发展的支柱产业，其健康发展与否对国民经济的发展起着非常重要的作用。房地产业作为一个典型的资本密集型产业，充足的资本支持是其健康发展的必要条件。但近两年房地产企业面临着前所未有的资金链压力，部分中小房地产企业逐渐显现资金链断裂的危险。长期以来，因融资成本的考虑，我国房地产业的融资渠道主要集中在商业银行贷款，融资渠道的单一性不可避免地给房地产金融的发展埋下了风险的隐患。在此背景下，信托、证券、基金等投融资渠道近年来发展迅猛，在一定程度上丰富了房地产企业多元化融资的问题，降低了企业的融资风险。

我国房地产信托发展现状及优劣势

根据2013年年末的信托行业相关数据显示，信托公司受托管理的资产规模已超过10万亿，超过保险公司，成为四大金融支柱中仅次于银行的金融机构。而在信托公司的业务分类中，房地产信托占据了可观比例，这与信托模式的多样性及房地产的资金需求量大且能承受高额的资金成本关系密切。

根据《中华人民共和国信托法》的规定，“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”在实务操作中，房地产信托从委托财产类别上主要有房地产财产信托和房地产资金信托。前者是指房地产企业作为委托人，以其所有的房地产或者财产收益权委托信托公司设立自益信托，通过向社会投资者转让全部或者部分信托受益权，使其成为最终受益人而获得相应资金用于房地产项目的活动。后者是指委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司将资金用于房地产项目。

近几年，房地产信托项目发展迅猛，风险累积，为抑制“井喷”式的发展速度和规模风险，银监部门不断出台各类监管文件，从2008年《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，到2014年4月《中国银监会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见》，对房地产业务的监管程度逐步深化。

房地产信托易发的风险状况

（一）房地产项目建设及销售风险

如果目标项目未能按照原定开发进度顺利实施，或因任何原因导致项目后续建设资金不能按照预期安排及时到位，将影响项目不能按期建设完工和销售。

（二）经营风险

房地产公司的经营状况以及发展的各种因素，如管理能力、财务状况、市场前景、人员素质、技术能力等，可能影响其盈利和运作能力。

（三）信用与流动性风险

若项目未能按期开发并取得预期收入，由于经济形势和市场环境的变化，当需要处置担保物时，可能发生担保物不能顺利变现、甚至贬值情形。且可能发生房地产公司及担保人恶意或者非恶意违约情形。

（四）管理风险

信托财产运作过程中可能由于信托公司的信托资金运用、管理部门对市场和经济形势判断失误、获取的信息不全等，导致信托项目风险。

房地产信托风险管理

（一）信用风险管理

在项目的前期运作中，组织专人进行项目尽职调查。针对创新类信托项目，聘请律师事务所拟订或审核合同，并在合同中设立违约及担保制度。

（二）市场风险管理

通过加强市场调查、研究及分析，尽量对股价、利率、汇率等市场要素有较全面准确的了解；而对于较复杂的特定市场且不能有效了解和把握其风险的，一般采取谨慎原则、保守操作；同时，在业务拓展或产品推介时，除信托文件明示风险外，信托公司必须向投资者明确说明市场因素变化带来的不利影响。

（三）操作风险管理

在财务管理、内部稽核、资金运作、账户管控、客户档案管理等方面，严格按信托法规及信托文件设定相应的管理岗位，坚持固有和信托业务的分离，设置专人专岗，明确管理职责及审批权限，严格执行核保核签管理办法，并通过内部邮件系统、审批流程等标准化、系统化的管理方式，最大程度地控制内部管理方面的风险。

（四）不断完善风险控制措施

从信用履约能力、偿债能力、盈利能力、经营及发展能力等五个方面综合考量客户信用等级。科学评价企业信用状况，准确识别、度量信用风险。针对每个信托项目，合理运用多种风控措施，包括：以不动产作抵押，定期追加在建工程抵押；公司股东及实际控制人提供连带责任保证担保。建筑承包方出具书面承诺放弃项目工程款的优先受偿权等。监管房地产企业的资金使用，要求房地产企业在监管银行开立监管账户，用于归集销售款，在房地产企业的银行账户预留印鉴上加盖信托公司监管人员名章，对资金使用进行逐笔审批，封闭运行。

（五）加强贷后管理

切实落实风控措施，确保项目按计划执行，防止项目运行偏离最初的交易结构设计范围。建立信托经理负责制，信托经理应对项目销售、建设风险进行主动管理。

信托公司应设置专门的项目管理部门，委派专人定期逐一排查各项目，按时收集房地产公司财务报表、销售台账；实施全面的人员派驻制管理，通过派出董事和财务管理人员、委托银行监管账户等形式对房地产公司重大事项、资金使用、销售款回笼等情况进行现场监管，密切关注项目可能出现的风险，确保项目的安全运转。

第7篇：房产投资管理范文

从整体上来说，此阶段为参与投资项目建设的准备阶段。而且，要结合市场实际发展需求与发展前景，确定建设规模，认真做好施工方案的可行性探究等工作。想要做好此项工作，我们需要投入大量人力资源、物力资源以及时间。与此同时，还应对建设产品技术来源、市场容量、发展前景、效益等进行客观的分析与评价，从而保证投资估算涉及面都考虑在内。除此之外，在建设阶段，对影响建设投资的因素影响予以全面考虑，真正发挥出投资估算控制投资的作用。

二、设计阶段

1.认真落实设计招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。

2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。

3.合同约束。对于每一项合同条款来说，都必须保证内容的严谨和完善。不能只是简单的套用设计合同格式。结合作者以往设计经验分析，对于石油化工建设设计合同来说，还需附带一“管道单线图”，这样可更好的满足项目招投标的需求；另外，在经济方面，可增加设计变更额度限制条款。当设计变更费用施工合同价的8%时，要从扣除一部分质保金。

三、招投标阶段

1.对施工企业的资质进行严格审查，而且还可以到施工场地进行实地考察。避免施工水平差、信誉度不高的施工企业混在招投标企业的行列当中。

2.低价中标要合理。对房屋建设的业主来说，关于“低价的合理性”要做到心中有数，这样减少投标企业通过恶意降低成本而中标的情况出现。此外，业务应随时对建设与安装成本进行有效掌控。

3.严把施工合同的签订。建设单位签订承包合同是关键，要把主要内容在合同中予以明确。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范就施工中可能产生职责不清、影响造价、延误工期等印度进行事先约定，经法律形式确定下来，确保双方的按约履行。

四、施工阶段

业主在加强施工现场管理方面应认真做好下列几点工作：

1.帮助施工管理者与技术人员树立“经济”思想观，定期组织他们参加技能与职业道德素质教育，使他们养成良好的办事作风。在配合监理机构做好工程施工监督工作的同时，也应对节约投资的必要性引起足够的重视。

2.减少设计变更的出现。在工程施工阶段，受各种因素的影响，很容易出现设计变更的问题。例如：设计不合理、实际施工和发包图不统一的现象以及材料规格不满足设计要求等。那么怎样才能做到减少设计变更问题的出现呢，我们必须要做好以下几点工作：第一，不能借设计变更而不断扩大建设的规模，完善建设内容第二，对出现的设计变更要积极去处理，如果在变更设计中导致费用增加或降低，都需要由设计代表、业主、监理师等共同签字后才能生效；第三，在条件允许的情况下，业主可安排专业造价管理者在施工现场进行指导，以便于对工程造价的情况进行掌握和控制。

3.加强施工现场签证管理。在工程建设阶段，现场签证是一经常性的工作。但是，当前因大多数工程因现场签证严肃性不强，从而对工程施工阶段带来大量的麻烦，以至于给业主造成巨大的损失。所以，加强房产施工现场的签证管理，要求技术人员要和管理者积极配合。与此同时，还要注意好以下几点工作：

（1）在签证时，应达到量化的要求，而且保证签证单上每个字都十分的清晰。

（2）保证现场签证内容要合实际情况相统一。

（3）现场签证内容不应超出实际应签证的范围。

4.认真做好材料与设备的采购工作。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。

五、竣工结算阶段

凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技术措施费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。

总体来说，在房地产开发阶段，对于工程造价的管控实际为一个动态过程。而且要求将功成造价管理贯穿在工程项目建设的全过程当中。

参考文献：

[1]《建设工程投资控制》 知识产权出版社，中国建设监理监理协会编写

[2]《建设项目全过程造价管理理论与方法》，天津人民出版社， 戚安邦，孙贤伟著

第8篇：房产投资管理范文

【关键字】房地产；项目投资；造价管理；管理模式；管理策略

前言

自改革开放以来，我国的经济发展模式开始从计划经济转变为市场经济。在这样的大背景下，我国房地产行业既面临着严峻的挑战，也面对着很多发展机遇。如何应对新时期的挑战，抓住发展机遇，这是我国房地产行业急需解决的问题。面对这样的情况，我国房地产行业必须要做好房地产项目投资造价管理工作，才能帮助我国房地产行业渡过难关，抓住发展机遇。影响房地产项目投资决策的因素有很多，比如管理水平低下、制度不完善等，都会加大投资成本的支出，使房地产企业的效益降低。房地产项目投资造价管理作为控制成本投入和利润收入的重要手段，对我国房地产经济的发展有着非常重要的作用。本文首先分析了我国房地产项目投资造价管理的内容，然后分析了我国房地产投资造价管理的主要问题，最后阐述了我国房地产投资项目造价管理的主要策略。期望通过本文的分析，可以让读者对我国房地产投资项目造价管理有更为深刻的认识。

1、我国房地产项目投资造价管理的内容

房地产行业作为我国国民经济的支柱产业之一，对我国的整体经济实力有着极其重要的影响。房地产项目投资所涉及到的资金链广、数额大，为了更好地对庞大的资金流进行控制，就必须要加强造价管理。造价管理工作贯穿于房地产工程建设的每个环节，造价管理的内容复杂，在每个建设阶段都有不同的内容。

（1）设计阶段

设计阶段是房地产项目成本控制的主要阶段，设计工作的质量直接影响到房地产项目造价的控制。在设计阶段，首先要通过设计招标选择最佳的设计单位；然后再通过限额设计，对工程造价进行有效的控制，对投资限额进行合理分解和使用。另外，还必须要控制好设计工作的质量以及施工图纸的设计深度。最后，再委托设计监理管理，对设计方案进行优化，在设计阶段充分挖掘节省投资的潜力。

（2）招投标阶段

招投标阶段的造价管理主要有五项工作要完成。第一，控制招标过程中的成本。招投标是业主选择施工单位、材料供应商的主要方式，招投标工作对房地产项目的投资控制、质量和进度管理有着及其重要的作用。第二，要对投标单位的资质进行严格审查。第三，招标文件的编制工作必须要做到位，造价管理人员必须要对影响工程造价的众多主、客观因素进行预测、分析以及评价。第四，选择合理低价的投标单位成为中标者，避免投标单位故意压低成本形成恶意竞争。第五，合同的签订工作必须要规范到位。

（3）施工建设阶段

施工阶段是房地产项目从施工图纸转换为建筑实物的过程，也是项目投资额度最大的阶段。为了更好的落实造价管理工作，必须要加强对施工过程的管理。施工阶段造价管理工作的主要内容是：规范合同管理，控制工程索赔，通过一系列技术措施，加强对项目资金的有效控制，通过有效的经济措施加强对项目工程的管理。

（4）竣工决算阶段

竣工阶段是成本控制的最后阶段，在此阶段，工程造价管理工作是：根据合同规定的计价条款、招投标过程中整理的重要资料、竣工资料以及国家与地方的相关法律法规条款，对工程款进行仔细审核，核实实际的工程量，落实联系单签证费用，保证最后所审核的结算是工程造价的真实体现。

2、我国房地产投资造价管理的主要问题

（1）法律法规不健全

相比以前，我国的法制建设工作已经取得了巨大的成就，但是随着时代的发展和进步，又出现了很多新的违法现象。这就导致以前的法律不能适应现代社会发展的需要，建筑行业亦是如此。尤其是我国加入世界经济贸易组织以后，我国的很多法制法规与世界经济贸易组织的相关法律存在违悖，导致我国经济一直很难与世界经济贸易组织完全同步。由此可见，加强行业立法，与国际法律接轨，是目前我国经济发展的当务之急。

（2）政府管理不完善

自我国计划经济以来，我国政府就将工程项目的造价管理职能界定为政府的法定行为，由政府主导造价管理工作。但是，政府部门既是国家宏观政策的制定者，同时也是众多公共工程项目的投资者。两者身份重合，这就容易造成政府部门在项目投资造价管理中的职责出现含混不清的情况。

（3）计价模式太单一

目前我国工程建设中的计价模式：首先是工程造价管理人员必须要根据施工图纸计算出整个工程量，然后使用套定额单价求得直接费，然后再根据有关的定额取费率算出整个工程的造价。但是套定额的计价模式对政府职能的转变以及市场竞争的发展有着很大的阻碍作用，严重影响到了我国市场经济的发展。

（4）信息化管理落后

随着信息时代的发展，我国房地产行业也在积极的应用各种信息技术促进自身的发展，工程造价管理信息化建设就是具体的表现之一。但是在工程造价管理信息化建设的过程中也存在着很多问题，导致信息化管理落后。比如，信息资源管理缺乏系统性，造价信息的采集方式落后，信息分类、数据格式不统一，信息网的建设不完善等。

3、我国房地产投资项目造价管理的主要策略

（1）建立完善的工程造价管理体系

首先，必须要强化工程造价管理部门的职能，加快法制建设的速度，维护房地产项目的投资者、经营者、劳动者以及消费者的利益。其次，理顺不同工程造价主管部门之间的关系。将政府主导工程造价管理的模式渐渐转变为行业协会主导工程造价管理。

（2）改革工程计价方式

工程量清单计价方式是当前我国房地产行业正在全面推行的一种计价方法。相对于套定额计价方式，工程量清单计价方式能够更好的帮助企业获得更加合理的工程造价，能够帮助业主控制投资，有益于市场公平竞争体制的发展。与此同时，还要建立起与工程量清单计价方式相配套的管理制度。

（3）加强工程建设全过程的造价管理

首先，要加强设计阶段的工程造价控制与管理工作。其次，加强对招投标阶段的管理，加强对预算环节的控制。最后，加强对工程造价咨询行业的管理。理顺工程造价管理的体制，提升房地产行业的整体素质。

（4）建立工程造价管理的良好秩序，完善信息化建设

提升行业内工程造价管理人员的整体素质，使其能做好房地产工程建设全过程中的造价管理与控制工作。同时，行业内各企业要充分利用现代化信息技术，加快工程造价管理的信息化建设，实现信息资源的共享，加强整个房地产行业的交流，实现对建设各阶段工程造价管理的动态控制。

4、结束语

总而言之，房地产项目投资造价管理对提升我国房地产行业的整体经济实力有着极其重要的作用。我国房地产行业必须要加强对项目投资造价的管理，改革造价管理的模式，加快造价管理的信息化建设，以此促进房地产行业的经济发展。

参考文献：

[1]朱丽萍.房地产项目投资造价管理探究[J].中国新技术新产品，2010，（1）：210-211.

[2]刘月勇.浅谈房地产项目投资造价管理[J].城市建设理论研究（电子版），2011，（31）.

[3]李怀斌.房地产项目全面造价管理研究[D].中国石油大学（华东），2012.

第9篇：房产投资管理范文

关键词：房地产；投资控制；项目管理；作用

中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：

随着我国的建筑行业的发展，投资管理已经在当下的项目管理中得到广泛运用。房地产工程由于施工周期较长，施工过程中涉及的因素较多，所以投资控制应该贯穿施工全程，做好投资管理不仅可以协调建设各方的关系与利益，还能确保工程质量。

房地产投资控制

房地产涉及的内容较多，周期较长，投资控制存在很大的难度，应该从设计准备、施工、工结算三个阶段来进行投资控制。

1.1、设计阶段的投资控制

1.1.1、采用招标的形式选择设计单位

很多施工企业都有稳定的合作设计单位，设计单位缺乏竞争意识的状况下，往往套用以往的设计方案或者在设计过程中投入较少，致使施工企业耗费的设计费用与设计作品质量不成比例，造成了投资浪费。针对这个现象，施工企业应该采取招标的形式来选择设计单位，多个设计单位在争取机会时，务必会仔细慎重对待设计作品，设计质量也将有所提高。同样的价位，较优的设计是投资控制的显著作用。

1.1.2、严格控制设计方案

当确定设计单位之后，针对设计作品应该进行严格检查。因为设计方案是施工的重要参考，所以其设计如果不详细具体，就会造成施工过程的投资超出预算的可能。为了避免超额，在设计阶段应该做到具体化，明确使用的材料、设备、人员等等，并严格计算质与量，确保在施工质量有所保证的情况下，投资降到最低。

1.2、施工阶段的投资控制

1.2.1、合同管理

合同管理也是投资控制的重要部分，因为合同条款涉及到施工阶段的进度、材料、施工质量等方面，所以施工企业应该严格遵循合同要求进行施工。在施工过程中，由于环境气候、人力等不定性因素影响，会导致违背合同条款，从而遭遇索赔，增大了房地产的投资。所以，在施工过程中，应该安排专业团队进行合同管理，确保达到规定施工要求，如发生不可避免的问题，可以及时要求更改合同条款，避免发生索赔。

1.2.2、施工进度与质量的控制

施工进度与质量是投资控制的重点环节。施工进度的控制应该遵循设计方案，由于设计中对于不定性因素考虑存在偏差，所以，在施工过程中应该结合实际情况严格控制施工进度，避免因为施工进度较慢，导致人力、物力投入加大，进而造成投资超出预算。

施工质量是业主最为关心的部分，如果出现质量问题，除了会造成索赔，还会因为返工造成人力、物力再投入，投资整体增多。因此，在施工过程中就应该在每个工序都严格检查质量，确保施工质量符合业主的要求与合同标准。

1.2.3、施工设备与工艺的控制

高新技术的发展应用，为建筑带来了很大的便利，节约了大量的人力，施工企业在选择施工设备时，应该根据工程量、所需人力、物力综合考虑，确定施工设备与人力投入的总和最低，施工进度符合合同规定。

施工工艺的创新加快了施工进度，现在大部分的房地产企业在选择施工企业时会以施工工艺为参考标准。因为创新的施工工艺可以节约时间，缩短施工时间，提高施工质量，最终节约了房地产投资。

1.3、完工后的结算阶段

1.3.1、制定结算标准

由于涉及费用较多，像是材料费用、设备费用、电费、水费、工人费用、管理费用等等。尤其是施工阶段使用的工种较多，结算标准不相同，容易出现结算错误。房地产企业在施工准备阶段就应该制定结算标准，人员聘用时告知工人。

1.3.2、每日做好记录

为了确保最终结算不出现误差，就要在平时注意记录。每天工地上所需要的资源不同，消费也不同，房地产企业应该聘请人员进行每天的花费记录，做到具体明了，并做好日常备案，在最后结算时作为重要凭证。

投资控制在项目管理中的重要作用

2.1、全程系统管理作用

投资控制是贯彻整个项目全程的，所以有效的投资控制在项目管理中有系统化的作用。由于项目管理内容很多、较杂，管理人员会发生遗漏，但是由于投资控制涉及到施工的每个细节，严格控制投资就达到了系统化项目管理的作用。

2.2、监督作用

为了确保投资控制质量，房地产企业会有专门人员进行设计方案、材料购买、施工质量、施工进度等方面的监督管理，在进行严格的投资控制过程中，同时对整体项目进行了实时监督管理。

2.3、节约理念的贯彻

当下社会都在宣扬绿色发展原则，房地产行业作为国内市场经济重要影响因素，应该在项目管理中坚持节约理念。有效的投资控制，不仅提高了建筑物的质量，同时避免了资源浪费，是绿色项目管理的有效证明。3、结束语

当下国内房地产行业的火热，很多开发商并不注重投资控制问题，这造成了大量的资源浪费，还影响了市场经济的健康发展。房地产企业应该严格控制投资，提高自身的竞争优势。

参考文献：