商业不动产资产管理精选(九篇)

第1篇：商业不动产资产管理范文

【关键词】 农村商业银行 资产负债管理 对策

一、引言

我国经济进入新常态，经济增速趋缓，经济结构调整，银行业信用风险加剧。随着利率市场化不断推进，同业竞争加剧，利率风险增大。在此大背景下，农商行信用风险和流动性风险将日益凸显，资产负债管理将越来越受重视。农商行对于资产负债管理系统的构建尚处于规划阶段，在经济新常态和利率市场化的冲击下，如何制定应对策略，如何优化资产负债管理，确保农商行进一步发展，是摆在农商行管理者面前的一个重要课题。本文以安徽省A农商行为例，对农商行资产负债管理存在的问题进行分析，提出优化资产负债管理的对策。

二、农商行资产负债管理存在的问题

在经济新常态的背景下，农商行发展面临机遇同时也面临着新的挑战。无论是优化资产负债管理、调整盈利模式，还是防范风险，都将对农商行提出更多更新更高的要求。近年来，不断适应经济外部环境的新变化是农商行资产负债管理发展和完善的趋势。

（一）农商行过度依赖被动负债，主动负债份额较少，负债成本增加，经营风险加剧

从表1中可以看出，样本银行负债主要来源是吸收存款，其中储蓄存款占总存款的大部分。近三年，样本银行存款占负债的比例高达90%以上，农商行被动负债过度依赖存款。同业负债、同业存单、金融债等主动负债占比较低。

在经济新常态的背景下，农商行的被动负债将面临两方面挑战：一是付息成本增加。利率上浮和存款定期化都将使得银行业存款成本上升，都将对银行的盈利带来潜在的威胁。二是储户容易受外界影响，出现挤兑现象。随着存款保险制度的实施，居民对农村中小金融机构的敏感度上升，一旦发生市场波动或政策波动，存款负债流动性增大和经营风险加剧。

（二）信贷资产比重较大，信贷资产质量较差

从表2中可以看出，信贷资产占总资产的比重较大，农村商业银行的资产流动性较差，其中流动资金贷款占贷款的比重偏小，固定资产贷款占贷款的比重偏大，资产分配不合理，资产的安全性较低，资产盈利能力较弱，抗风险能力较差。农商行资产负债管理重点还是放在存款、贷款和票据等业务上，不能使用科学合理的方法，真正将资产负债组合管理。

农商行不良贷款总额波动性增长，2014年末全国金融机构平均不良贷款率为1.64%，与全国金融机构平均不良贷款率相比，农商行不良贷款率较高。

（三）银行总资产规模持续扩张，营业收入增幅较小，盈利能力较差

图1和图2相比较可以看出，农商行资产总额不断增加，资产规模不断扩大，资产增长速度在2011年下降，2012年之后增长速度又持续上升；但营业收入增长速度在2012-2013年仍然持续下降，2014-2015年增长速度趋于平缓。出现此情况的原因可能是资产结构不合理和资产负债期限错配。农商行信贷资产比重较大，非信贷资产比重较小；可能存在存款和贷款期限错配。

三、优化农商行资产负债管理的对策

（一）负债进行精细化管理，负债结构合理调整

农商行在坚持存款业务作为主要负债来源的同时，适时开拓非传统业务来增加负债，平衡传统业务与非传统业务的发展。将存款管理转变为精细化管理模式即“核心负债+主动负债”。储蓄存款作为存款业务的核心，为更好地发展储蓄业务，一方面要通过营销和增值服务的传统手段进行维护，也可以采取优化网点布局和提升服务水平的措施；另一方面，在强抓传统存款核心负债业务的同时，强力推进理财存款，配置非银行存款，强化主动负债理念，畅通主动负债渠道，创新负债工具，实施主动负债管理。从稳定负债构成、分散负债来源、强化主动负债、控制负债成本着手，通过实施资产匹配负债方式，真正提高负债的质量，合理调整负债结构。

（二）资产进行多样化布局，优化资产结构，提高信贷资产质量

为适应经济新常态，农商行资产负债管理模式将逐步向精细化管理方式转变，由负债决定资产逐步转变为资产拉动负债，其重心将逐步向资产端迁移。要盘活存量资产，用好增量，积极研究资产投向，优化资产结构，形成以信贷业务为主，债券、同业投资、票据业务为辅，逐步由以信贷资产为主向信贷资产和非信贷资产的转变，并不断提升非信贷资产的占比，理财资产为补充的多样化资产布局。具体包括：一是做实传统信贷业务。农商行应坚持为“三农”服务的传统优势。二是做强债券投资业务。灵活进行债券配置和交易操作，提高债券业务综合收益率。三是做大理财业务。以支持实体经济发展、满足理财客户财富管理需求为目标，搭建种类丰富、风格稳健的理财产品线。四是做活证券化资产。立足于“盘活存量、做大增量”，将资产证券化业务发展成为减少资本约束压力、调整资产配置结构和优化收入结构的重要途径。

（三）优化利率定价，加强利率风险管理

利率市场化改革，银行业拥有利率自主定价权。我国农商行利率定价管理机制不成熟，管理体系不完善，存款定价能力比较薄弱，农商行迫于压力，可能会将存款利率上浮到顶，以达到增加和稳定存款的目的，银行潜在风险增加。这就要求农商行进行科学定价，精细的核算成本费用，较成熟的对内部资金转移定价进行管理。农商行应构建资产负债管理体系，由高级管理层及其下属资产负债管理委员会负责全行的银行账户利率风险管理工作，建立资产负债管理系统，利用FTP工具通过价格指导因素引导业务部门主动调整新增业务的期限结构。

（四）转变传统盈利模式，创新发展中间业务

在利率市场化不断推进和金融改革深入的大背景下，农商行仅依靠存贷利差的传统经营模式已不合理。农商行应合理匹配资产负债，实施资产、负债、资本和表外业务创新，实现盈利模式多元化。农商行业务种类较少，在兼顾传统业务的同时，急需优化中间业务、开拓创新型业务，如大力拓展投资银行、资产管理、托管等轻资产业务，增加中间业务收入，同时积极推进多元化经营，通过交叉销售，提高综合性收益。此外，为适应经济新常态，农商行应做到：一是细化发展中间业务，将各项产品进行细分。二是避免吸纳型和模仿型创新。应坚持中间业务原创型和再创型，增强银行的盈利能力，使得银行的盈利模式向多元化发展。

【参考文献】

[1] 陈洪波.新常态下农商行资产负债管理对策[J].中国农村金融，2015，（14）：84-86.

[2] 吕兆友.农村商业银行资产负债管理问题探讨[J].济南金融，2006，（11）：40-41+44.

[3] 彭纯.优化商业银行资产负债管理[J].新金融，2014，（05）：4-8.

[4] 彭纯.推进资产负债管理战略转型[J].中国金融，2014，（07）：12-15.

第2篇：商业不动产资产管理范文

【关键词】中小商业银行；资产负债；管理；意义

中小商业银行和其他企业一样都是以追求利润最大化为目标，而盈利的方式就是存贷利率差，因此就很有必要就银行所拥有的资产和负债进行良好的管理，同时加强整理整合银行自身的客户资源，形成核心竞争力，在如今金融市场环境不佳的情况下取得发展机遇和空间。

一、我国中小商业银行资产负债管理现状

在经济新常态下，我国中小商业银行虽然在资产和负债管理方面取得了很大的进步，不管是事前预测、事中控制还是事后的监督方面相较以前都有十分明显的提高，主要体现在以下几点。

（一）资产负债管理规模不断扩大

本来我国中小商业银行和国内那些大型的商业银行比起来资产负债规模就相对更小，但是随着社会经济的不断发展以及中小商业银行自身的不断努力，目前他们的资产负债管理规模逐渐扩大，盈利水平也得到了更大的提升。究其原因有二：首先这些年来，我国绝大部分的中小商业银行为了提高整行的利润，往往都将扩大自身的经营规模作为首要目标，而为了达到这一目标制定了不少策略，付出了很多的努力，在产品、业务方面都做出了新的规划，接触新产品，拓宽业务范围。其次是我国中小商业银行在服务态度方面做出了极大的改善，在维持原本客户良好关系的基础上，不断发掘新客户，间接性的扩大银行的资产负债管理。

（二）资产负债管理水平显著提高

这些年来我国中小商业银行为了盈利的终极目标在不断的努力，国外先进银行以及国内大型商业银行的成功经验给他们指明了一条道路，在不断学习新知识新技术的同时，注重对银行资产和负债的全方位全过程管理，不论是事前预测、事中控制还是事后监督都进行了有效的管理，与此同时，还注重对银行资产和负债的来源、使用的方式方法、期限以及利益相关者等等都进行了适当的配置和改善，提高了中小商业银行的资产负债管理水平。

（三）中间业务盈利收入逐渐增加

其实对于中小商业银行来说，盈利的主要方式是靠存贷利率差，存贷利率差越大盈利越大，但这些年来，中小商业银行在吸取了国外商业银行的成功经验上，也逐渐拓展自己的中间业务，不断创新，不断引进新产品新理念，拓宽业务范围，利用当下发达的互联网技术做到与时俱进，既多元化又独有化，提高中间业务的盈利收入。

二、我国中小商业银行资产负债管理存在的问题

（一）资产负债结构单一

对我国中小商业银行来说，资产的来源比较单一，主要是靠客户的存款，很少主动寻求资金，诸如发行相关的金融债券，一方面是由于资格审查不过关、资质不合格；另一方面金融债券只能作为辅的资金来源，所以很多中小商业银行这方面的资金相对较少。而负债这块中小商业银行大部分的都是被动性的放贷出去，主动借款的比例还很少，一旦客户还贷不及时，后果可想而知。中小商业银行由于资产结构单一，一旦一方面出现一点问题，蝴蝶效应十分严重，可能危及整行，经营中的风险间接性的增加了，不利于银行的长远发展。

（二）资产负债管理方法单一

对于资产负债管理来说，西方的中小商业银行管理方式方法都多种多样，比如利率敏感性管理、声誉风险管理以及资金流动性风险管理等等，管理的效果也很好；然而对比我国中小商业银行来看，我国的中小商业银行主要应用的是资产与负债的简单比例管理，管理效果也不甚理想，并没有结合我国的实际情况，制定相应的资产负债管理方法，管理方式方法的过于单一会增加中小商业银行的利率风险。

（三）资产负债管理办法落后

对于中小商业银行来说，有一套科学合理的资产负债管理办法十分重要，我国目前中小商业银行整体管理办法都比较落后，使用的主要是事前的一些比例确定办法，这种管理的方式方法还比较传统，不能做到与时俱进，在未来的应用价值并不大。不单单是资产负债的管理办法落后，资产负债管理的工具也并不先进，体现在以下几点：首先，目前来说我国中小商业银行主要是通过对资产负债的数量进行管制，还没对其进行数据的分析比对，很难实现银行利润的最大化。其次，目前A段我国中小商业银行还主要使用净利差。静态的缺口管理等方法，而动态的管理方法却基本没有涉及到，目前还是一片空白。

（四）风险管理系统不完善

首先，目前我国商业银行的工作人员的风险意识还不强，大家对风险管理还没有很清楚的认识，整个行业的风险管理系统也不健全不完善，很多的地方都做的不到位，风险的事前预测、事中的控制以及事后的监督反馈等整个流程都缺乏有效的机制，对风险没有详细的等级划分以及当风险切实发生时如何及时有效的应对等等都还需要向西方发达国家中小商业银行学习和借鉴。与此同时，还应该建立有梯度的风险意识管理人才，配备专业的风险管理人才团队，共同为银行的风险服务，降低整行的总体风险。

三、完善我国中小商业银行资产负债管理的建议与意见

（一）建立一套完善的资产负债管理信息系统

中小商业银行有其本身的特殊性，建议一套完善的资产负债管理信息系统对加强资产负债的有效管理十分必要。在原本的资产负债管理系统中结合我国中小商业银行的实际情况引进一些西方先进的决策模型作为设计相关统计计量软件的标准，增强软件的性能和实用性；要建立一套完善的资产负债管理信息系统需要从资产负债的整个使用流程加以强化，资产负债的来源、使用方式、期限等等，从各个方面进行信息系统的记录，并运用相应的科学合理的模型进行对应的分析，对银行业务实现精细化管理。

（二）优化资产负债结构体系

前面我们谈到了目前我国中小商业银行的资产负债结构还比较单一，这对中小商业银行防范风险还十分不利。因此，中小商业银行在综合考虑和衡量资金的安全性、盈利性以及流动性的情况下，对银行的资产负债结构进行必要的调整，对象、地区以及时间上都进行合理的搭配，实现银行的终极目标即利润最大化。优化资产负债结构体系的措施主要可以从以下三方面入手：首先，对于资产负债结构的单一化可以考虑从产品的多样性和独有性方面作为突破口，扩大产品的种类，经常对金融产品进行更新，给客户更多选择的余地，这在一定程度上也能降低中小商业银行的金融风险。其次，在资产和负债的搭配上可以下功夫，两者之间很多情况下是可以进行有效的对应的，时间较短、成本较低的负债可以搭配收益更低的资产，而对于那些时间更长、成本更高的负债则与收益更高的资产进行匹配，实现资产负债之间的相互转化。最后，建立一套专门针对自身的风险指标体系，诸如借贷比以及资本的充足率等等，控制和约束银行的风险资产的总体规模，降低整体风险。

（三）加强资产负债的主动管理

相对于西方中小商业银行来说，我国目前阶段的中小商业银行还十分被动，对资产负债的管理也不够积极，很少主动管理整行的资产负债，造成目前中小商业银行资产负债管理混乱，银行整体有多少资产，有多少负债其实银行的管理者很多情况下都不甚了解和清楚，资产负债的期限以及用途等也都模棱两可，就是中小商业银行疏于对资产负债的管理，使我国的中小商业银行的竞争力不足，所以很有必要加强资产负债的主动管理，可以通过建设专门的资产负债管理团队，培养每一位员工的资产负债管理意识，在日常经营中严格执行，提升银行的核心的竞争力。

四、加强中小商业银行资产负债管理的意义

（一）宏观上对社会经济稳定有促进作用

从宏观角度上来说，中小商业银行加强资产负债管理对整个社会经济来说意义重大。首先中小商业银行作为社会经济主体不可或缺的一部分，它们的发展是建立在一个稳定健康的社会生活环境中的，这是中小商业银行所必须的社会空间；与此同时，中小商业也应为社会的长治久安和发展做出自己的贡献，扮演好自己的社会角色，两者之间是相互的，相互促进相互发展。中小商业银行加强自身的资产负债管理，不单单是能降低银行自身的各项风险，实现银行资源的有效配置，更重要的是能够维持更好的金融市场秩序，促进社会的长治久安。

（二）微观上有利于银行自身的长远发展

在经济新常态背景下，中小商业银行要想更好地适应这个新的时代，提高自己的发展动力，更大部分是取决于对整行的有效管理。对于中小商业银行来说，加强资产负债管理的意义是多方面的，不仅可以帮助自身优化整行的资产负债结构；也能提高闲置资金的使用效率和效益，提高盈利性水平；还能增强银行产品的多样性，实现服务的优质化，降低银行风险发生的可能性等等。诸如此类的益处还有很多，对中小商业银行自身的长远发展能起到很大的作用，也能帮助中小商业银行提高核心竞争力。

五、结Z

在经济新常态背景下，国家整体的经济状况和金融市场都不稳定，想要在如此经济不景气的情形下取得发展的空间，中小商业银行所面临的压力还很大，资产负债的管理任务还很重，需要做出的努力也还很多，中小商业银行理应在结合我国的国情下，有针对性的改善目前资产负债管理存在的问题，制定相应的措施和策略，只有这样才能实实在在的解决中小商业银行的资产负债管理问题，提高中小商业银行在行业里的核心竞争力。

参考文献：

[1]韩冰.我国商业银行资产负债管理问题研究[D].河北大学，2014

[2]冯鹏熙.我国商业银行资产负债管理的实证研究[D].华中科技大学，2006

第3篇：商业不动产资产管理范文

商业房地产在经济学上又称“不动产”，主要包括房地合一、土地使用权与建筑物三种形态。观察土地、建筑物的特点，可以看出商业房地产具有不可移动与较为固定的特性。顾名思义，商业房地产开发便指依法获得土地使用权后，根据城市建设规划的要求进行土地规划和房屋建设工作。人们通常将商业房地产开发单纯地看做是房屋或商品房建设，这种观点实际错误且不全面，商业房地产开发应包括房屋建设在内的各种开发经营活动，亦包含着土地规划等行为。据相关资料显示，2012年我国商业房地产开发投资额为71804亿元，年名义增长率为16.2％，扣除通货膨胀等因素影响后的实际增长率为14.9％，东部商业房地产开发投资额为40541亿元，占总体投资额的56.5％，年增长率为13.9％，中部商业房地产开发投资额为15763亿元，占总体投资额的21.9％，年增长率为18.3％，西部商业房地产开发投资额为15500亿元，年增长率为20.4％；2013年全国商业房地产开发投资额为86103亿元，年名义增长率为19.8％，扣除价格等因素影响后的实际增长率为19.4％，其中，东部商业房地产开发投资额为47972亿，年增长率为18.3％，中部商业房地产开发投资额为19045亿，年增长率为20.8％，西部商业房地产开发投资额为18997亿，年增长率为22.6％；2014年我国商业房地产开发投资额为95036亿，年名义增长率为10.5％，年实际增长率为9.9％，东部商业房地产开发投资额为52941亿，年增长率为10.4％，中部商业房地产开发投资额为20662亿，年增长率为8.5％，西部商业房地产开发投资额为21433亿，年增长率为12.8％。通过分析以上数据，可知商业房地产开发行业投资额逐年增长，其发展态势依旧火热，因此，发现商业房地产经营管理中的存在的风险并进行研究，这个课题是有现实意义的。

二、商业房地产项目经营管理存在的风险

为更好理解商业房地产经营管理存在的风险，本文结合商业房地产的特点对其进行分析。商业房地产经营管理主要具有以下5方面的特性与风险：1.不确定性商业房地产开发与建设是依法取得土地使用权后进行的土地规划与房屋建设的工作，整个工程是建立在城市规划、项目规划的基础上，其最大的特点便是不确定性。商业房地产开发是根据未来的预测需求进行建设，在现有阶段很难准确预测未来行业走向与经济发展整体状况等，因此，商业房地产项目建设的不确定性便会给整个管理工作带来风险。2.固定性商业房地产管理工作受固定性影响：一、商业房地产开发过程中土地固定存在于空间中，不可位移，开发商进行地产开发必然受到土地空间位置的影响。

三、商业房地产开发过程受建设周边固定

环境因素影响，规划开发地区的相对地理位置、经济发达程度、人员密集程度等因素都会影响开发商进行房屋建设的工作。3.投资金额大商业房地产开发管理包括着土地所有权的购买、土地规划、房屋建设等多个步骤，涉及招标、实地测量、风险预测等各种环节，投资金额总量大，费用成本也比较高。这种大量投资的特点造成了开发商遭受筹资困难、金融环境突变等问题。我国各大省份均有“烂尾楼”的存在，导致烂尾楼出现的最大原因便是开发商资金周转不灵。4.回报周期长商业房地产开发与管理过程不仅投资金额大，而且其回报周期长。一个建筑的建设必须经过勘测、绘图、材料采购、施工、检测等各环节，建设周期长，导致开发商不能短时间获取收益，这引发了开发商资金周转困难、房屋售卖困难的产生。5.易被影响商业房地产开发工作不能像大部分产品一样在产房中进行，它需要在露天土地上进行。东南沿海台风多，降水大，北方地区风沙大，雾霾严重，可见度低，各种环境变化都会影响开发建设的过程，这也导致其变数大的风险问题。

四、商业房地产风险管控的研究意义

商业房地产的项目管理过程存在不确定性、固定性、回报周期长、易被影响与投资金额大的风险，进行风险管控能有效减少风险，提高产业效益。进一步细分风险类别可划分为微观风险与宏观风险，微观风险指规划区域土地价格变动情况、区域建设与管理的政策与手段等引起的开发商财务问题，宏观风险指整体金融环境的变化、国家政策的实行等。进行风险管控能够保证开发商掌握经济大局，及时进行建设方案的调整。具体来说，进行风险管控有以下4大方面的研究目的：1.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，保证项目开发与管理的水平，推进管理系统的系统化、全面化。2.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，改变原有被动接受风险的局面，主动了解市场行情，及时作出开发建设的调整，保证现有规模的稳定与发展。3.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，提高开发商整体的风险意识，构建风险预防监督体系，促使其形成良好的“发现-避险-应对机制”。4.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，增强开发商的资金掌控力，保证开发企业的经济效益，促进其行业竞争力的增长。

五、现阶段商业房地产风险管控的问题

1.市场存在不正当竞争经济的快速增长带动商业房地产行业的突飞猛进，但经济危机的发生震动了整个商业房地产行业大盘，在商业房地产过快过热发展的同时，也透露出商业房地产风险管控存在问题。商业房地产风险管应关注商业房地产市场中不正当竞争的行为，例如，为大量出售支自己房屋，一再压低房屋价格，引发整个商业房地产市场的价格危机；为缩短房屋开发建设周期，未经过检测便将存在危险隐患的房产出售；为减少成本获取高额收益，采用廉价材料进行建设等。商业房地产商为谋取利益，减少成本进行的不良竞争正愈演愈烈，这正是目前风险管控需重点关注的问题。2.风险管控方式简单为更好地谋取利益，大量投资商进入商业房地产行业，商业房地产开发资金与开发面积都不断扩大，但整个风险管控方式依然简单，仍旧保持“获得用地权———形成开发公司———出售房屋赚钱———卖完走人”的模式，企业并不注重风险的检测与管控，内部管理盲目化，内外风险因子都将摧毁商业房地产开发的野心。不确定风险因素的增加，带动商业房地产企业风险管理难度加大，但大部分商业房地产商并未关注风险管理的重要作用，企业抵御风险能力薄弱。3.风险识别水平低我国最早重视风险管理理论，进行风险管控是在20世纪80年代的土木工程管理过程中。后来风险管理理论涉及到方方面面，包括了商业房地产开发项目，但相比西方健全的风险识别与管理模式，我国风险识别水平低，处理问题的方式单一。一旦金融行业发生变化，整个风险管控机制并不能对此立刻反应，马上做出相应的应对方案，这将导致商业房地产商出现融资难、成本上升的问题。4.项目决策盲目化民营企业是我国商业房地产开发商的主要组成部分，民营性决定此类开发商意图获取更多的利益，易忽略项目开发前期的决策调查。缺少相关的市场调研，主观进行项目决策，企业的项目方案便会建立在过于乐观的市场预测或过于悲观的市场需求预测的基础上，易导致项目决策的盲目性。这种缺少相应的市场调研，尽管省下了市场调研耗费的人力与财力，但错误决策引导错误的建设工程，将带来更大的财力、物力与人力的损失。5.业务流程混乱性商业房地产管理过程中存在业务流程混乱的问题，这主要体现在前身为国有性质的开发企业。这类前身为国有亦或官办性质的企业，由于受到规模化管控，开发资金来源稳定，整体对风险把握能力差，企业内部门类不全，部门协调性差，文化与管理制度不突出，员工整体的责任意识不强，一旦这类企业进行转型，便会出现业务流程混乱，管理水平低下，资金周转不灵的问题。6.监管机制形式化我国出台了《保险法》与《担保法》两部法律文件来保障商业房地产行业的安全性，尽管商业房地产开发与管理的风险可以经由担保与保险来规避，但这两部法律并没有提及细节对于商业房地产风险管控的内容，风险担保主要针对自然灾害等威胁，风险转移与保障存在片面性，整个监管机制过于形式化。7.建设资金来源单一大部分商业房地产商的资金主要依靠企业向银行贷款实现，资金筹集方式单一，一旦开发商的企业信誉下降，市场行情下降亦或通货膨胀发生，企业的融资易出现困难，建设流程受资金制约而中止。关注企业融资方式，扩展融资渠道是减少建设风险的途径之一。

六、商业房地产风险管控的程序与原则

1.商业房地产风险管控的程序商业房地产风险管控包含在整个项目建设的工程中，项目定位、项目投资风险、项目质量风险、合约执行力风险、政策风险、市场风险等。从开发商定位建设工程开始到后期维护都属于风险管控的范畴，以合约执行进行风险分析，商业房地产的开发项目涉及勘察、图纸设计、招标、购房等多种合约的签订与执行，合约的签订是一次性的，但整个工程是长期的，一旦合约执行过程出现问题，将给后期商业房地产开发造成难题。因此，注重确定项目程序的风险预测与应对机制，有利于商业房地产开发与管理有序进行。2.商业房地产风险管控的原则商业房地产风险管控涉及商业房地产开发与建设的各个方面，要想更好预测、分析、掌控风险，就必须坚持以下3大原则：（1）以市场需求为基础进行开发商业房地产项目的开发与管理是一种规划性工程，不确定的特点尤为突出。要想合理规避风险，就必须进行全面市场调研，包括弄清商业房地产行业现有规模、消费者需求房屋类型、每平米价格、建材价格、建材种类等，假若缺失对市场需求的分析，开发商仅凭臆断进行决策，就可能建设出不符合市场需求的房屋，多数烂尾楼、滞销楼因此产生。（2）以技术创新为依托进行项目不断发展的技术推动商业房地产开发方式的改变，以往信息资料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的测量更是费时费劲，现在技术革命带动建设方式的改变，搜集信息资料通过网络媒介进行短时间、大批量搜集，地表地形的勘测利用相应测量仪器进行，不仅大量缩减时间，而且减少企业成本。以技术创新为依托进行项目建设，需开发商着眼技术创新，引进先进技术进行项目建设工作。（3）以提高人才素质为发展目标以培养人才为目标为发展目标，是从提高开发商管理水平与预防风险的角度进行考量，通过提高人才素质，能更好地实行企业计划安排，完善企业监管工作，提高开发商的工作效益。开发商要想提高企业人才素质，可以通过完善企业人才管理机制，健全风险预测培训机制，培训企业人才的风险意识来提高现有人才水平，可以通过建立合理的人才选拔机制来保证新入职员工的素质水平，提高整体素质要求。

七、结论

第4篇：商业不动产资产管理范文

关键词：供应链；供应链管理；营运资金；营运资金管理

中图分类号：F275.2 文献标识码：A

一、引言

有关营运资金的概念，一般情况下，有广义和狭义两种说法。广义的营运资金又称毛营运资金，是指企业的流动资产总额；狭义的营运资金，又称净营运资金，是指企业的流动资产减去流动负债的差额。从会计的角度，人们采用最多的是狭义的概念，用流动资产和流动负债的差额来反映一个企业的偿债能力；但从管理的角度，人们注重的是流动资产和流动负债两个方面。因此，对营运资金的管理，既包括对流动资产的管理，也包括对流动负债的管理。

营运资金管理是企业管理的重要组成部分。到目前为止，对营运资金如何进行管理，国内外有关学者进行了大量的研究。从最初单纯的管理流动资产和流动负债，到二者的结合，再到20世纪九十年代以后，营运资金管理得到了创新――从供应链、渠道、客户关系等角度对营运资金进行管理。本文主要探讨基于供应链管理的营运资金管理。

二、供应链管理与营运资金管理的关系

（一）供应链与供应链管理。企业要想生存和发展，生产出的产品必须要转化成利润，但随着市场竞争的加剧和消费驱动生产的今天，任何企业都不能仅靠自己的力量完成各项业务。为了赢得客户和市场，必须联合其上下企业，建立以客户及客户满意度为中心的管理，并形成一条经济利益相连、业务关系紧密、资源优势互补的价值链，才有可能取得竞争的主动权，这就产生了供应链管理的思想。

有关供应链的概念，许多学者从不同的角度给出了不同的定义。在分析总结的基础上，本文认为，供应链是围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，从采购原材料开始，制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网络结构。

供应链管理就是使供应链运作达到最优化，以最少的成本，令供应链从采购开始，到满足最终顾客的所有过程，包括工作流、实物流、资金流和信息流等均高效地操作，把合适的产品以合理的价格，及时、准确地送到消费者手中。

目前，供应链管理有以下几个方面的特点：第一，追求整个供应链的整体效率和整个系统费用的有效性，使系统总成本降至最低；第二，从产品生产到满足客户需求的过程中对成本有影响的各个成员单位进行整体性考虑，包括从原材料供应商、制造商到仓库，再经过配送中心到渠道商；第三，供应链管理必须进行包括战略层次、战术层次和作业层次等多层次考虑。

（二）供应链管理与营运资金管理的关系。供应链管理强调把企业看成一个从供应商到企业再到客户的一个链条的管理，而企业的营运资金始终贯穿于这个链条中。同时，企业压缩营运资金周转期的能力需要客户和债权人（供应商）的配合；过紧催收客户款，可能将客户推入竞争对手的“怀抱”，受惊吓的供应商也可能拒绝赊销，等等。上述情况均说明营运资金管理与供应链有着千丝万缕的联系。因此，营运资金管理作为企业财务管理的重要组成部分，我们可以从供应链管理的角度加以考虑。

三、基于供应链管理的营运资金管理策略

任何产品和服务，只有得到顾客的认可和接受才能实现其价值，客户的需求赋予企业以生命，脱离客户需求的采购和生产只能造成资金的沉淀，降低营运资金的使用效率，增加企业的运行成本。因此，基于供应链管理的营运资金管理的重点是以供应链作为营运资金管理的主线，在供应链的每一个节点上都要加强营运资金的管理，同时树立以客户需求为核心、以客户满意为宗旨的管理理念，增强企业营运资金的使用效率，降低企业的运行成本。基于供应链管理的营运资金管理策略，主要从以下几个方面进行：

（一）根据营运资金在整个供应链业务流程中的流转对其进行重新分类。企业与供应链上的合作伙伴形成了紧密的战略联盟关系，引起了大量的跨组织业务流程，因而有效的营运资金管理必须考虑到营运资金流转与业务流程之间的关系。根据营运资金在整个供应链业务流程中的流转，我们可以将营运资金分为理财活动营运资金和经营活动营运资金。理财活动营运资金包括现金、应收利息、应收股利、有价证券或交易性金融资产、短期借款、应付股利、应付利息等，其余部分如存货、应收账款、应收票据、预收账款、其他应收款、其他应付款、应付职工工资等称为“经营活动营运资金”。理财活动营运资金不直接参与企业的经营活动，属于企业筹资和投资的范畴，其管理的首要目标是在保证企业经营活动所需营运资金的情况下，保持企业有较高的流动性和足够的清偿能力，与经营活动营运资金不同。因此，基于供应链管理的营运资金管理的重点是经营活动营运资金，其管理的主要目标是追求经营活动营运资金的周转效率，在周转中实现最大限度的价值增值。

（二）加强采购过程中的营运资金管理。采购过程中的营运资金管理主要与供应商有关，具体来说，主要涉及以下几个方面：

1、供应商数量的多少。企业采购同一种物品时需选择多个供应商。因为虽然选择单一供应商有利于建立良好关系、降低质量变动、获得更多优惠，例如数量上的折扣、运输成本的降低等，企业的采购人员也可以集中办公以减少采购的劳动力成本。但是，这也增加了企业风险，一旦该供应商的经营出现问题，必将会影响采购数量和供货时间，造成供货中断和生产停产等严重后果。为了降低供应风险，应从多个供应商处采购。但如果供应商数量太多，也会造成管理难度增加、采购总成本上升等风险。因此，合理地选择供应商数量也是影响企业营运资金管理的一个重要因素。企业应在长期合作的基础上，从众多供应商中精心选择几家信誉好且生产状况稳定的供应商，建立一种长期的相互信任、相互合作、互惠互利的战略合作伙伴关系。

2、供应商信誉状况如何。现代企业为了降低营运成本主要采用准时采购的方式来购进原材料，在减少库存的同时减少营运资金占用量，这就要求供应商必须能够做到准时交货，如果供应商不能准时交货，就会造成企业被迫中断生产的局面，最终导致企业仍然需要库存大量的原材料以备应急之需。同时，供应商不能按时按质提品也会使企业无法及时向下游客户提供质量合格的产品，必将影响到企业在下游客户中的信誉，增加企业在销售过程中的成本。因此，在采购过程的营运资金管理中必须注重考察供应商的信誉，采用定性和定量的方法评估供应商的信用情况，建立供应商信用档案，及时追踪供应商信用状况，适时调整信誉不好的供应商。

3、供应商参与程度如何。在企业与供应商建立了长期、稳定、可靠的战略合作关系后，核心供应商可在一定程度上参与企业的内部运营，特别是在新产品和新工艺的设计阶段。而且当产品市场发生变化而要求企业改变原有的生产模式提供新的产品时，提前参与的供应商能够及时适应企业的变化快速调整，由此减少企业为生产流程的调整而付出的成本，为企业的改进作出贡献。反过来，企业也可以根据供应商的早期参与程度来对产品和流程进行改进，这将带来质量的提高、成本的降低和时间的缩短，进而缩短企业的订货提前期，减少交易成本和原材料的库存成本。

（三）加强生产过程中的营运资金管理。生产过程中的营运资金管理主要涉及两个方面：

1、内部流程管理。企业的内部流程主要是指产品的生产流程。内部流程管理的目的是要在高质量和快速反应的同时保证成本最低。为了达到这个目标，就必须更加关注速度、创新、合作、质量和低成本。不合理的业务流程设置使大量的生产时间浪费在部门之间的衔接上，增加大量的重复作业，影响管理效率及响应速度。对业务流程进行优化管理可以有效地压缩生产过程中的各种浪费（如减少多余的库存、物料的移动、生产步骤、废料的丢弃、退货和返工等），进而减少在产品库存、缩短产品完工时间和订货周期并提高质量。

2、税务管理。企业在销售产品时会产生应交税金，应交税金属于企业经营活动营运资金的一个重要部分。基于供应链的营运资金管理，要求企业通过一些合理的方法和手段进行税务筹划，尽量减少应交税金，有效地降低企业的营运资金占用。

（四）加强销售过程中的营运资金管理。对于销售过程的管理也会对整个供应链条上的营运资金产生重要影响。产品只有销售出去才能实现其价值，同时，未销售的产品又会造成采购和生产过程中资金成本的积压，造成营运资金周转率的下降。销售过程中的营运资金管理主要包括：

1、客户关系管理。在一个完整的供应链系统中，一个能充分满足客户方需要的优秀供应商是供应链成功的关键所在。正如企业必须设法找到、开发良好的供应商，还要找到办法让自己成为良好的供应商并一直持续下去。在客户关系上的努力是完整供应链管理的一部分，客户关系管理可以为企业建立并维护盈利性的、长期的客户关系，培养客户对企业的忠诚度，收集客户信息，与客户进行更好的信息共享，及时感知客户的需求。如果生产厂家可以利用客户关系链及时获得零售商、批发商、分销商的买点及相应的数据，帮助厂家、批发商、分销商及时得到较为正确的生产定额信息，降低企业的风险。基于这种良好的关系，企业可以根据客户的订单进行采购，减少了原材料库存，生产出的产成品也可及时销售出去，减少了产成品的库存。另外，长期的顾客维护成本远小于开发一个新的客户，且无需太多的关心，错误也较少，购买更快，从而减少了交易成本。

2、销售渠道管理。企业的销售渠道管理具有区域广泛、成员众多等特点，是一项复杂的管理活动，会对企业的经济效益产生重要影响。成功的销售渠道管理能节约物流成本，减少货物运输中的损失、损耗，提高货物运输质量，节约运输费用，减少货物在途资金的占压，加速资金周转。同时，成功的销售渠道管理能有效地连通生产与销售，企业可根据销售信息组织生产，减少采购和生产过程中占用的营运资金。

企业在供应链管理过程中加强营运资金管理，必将提高营运资金的管理效率，加速营运资金的周转，最大限度地实现企业在资金流转过程中的价值增值。

（作者单位：安徽工业大学管理学院）

参考文献：

[1]王竹泉，逄咏梅，孙建强，国内外营运资金管理研究的回顾与展望[J]，会计研究，2007.2.

第5篇：商业不动产资产管理范文

关键词：烟草商业企业；财务风险；成因；控制

一、烟草商业企业概述

烟草商业企业属于特殊行业，在公司组织层次上实行三级法人管理体制。各地烟草商业企业作为第三级法人，在国家专卖体制下独立开展生产经营活动，且独立核算、自负盈亏。各省级烟草公司作为第二级法人，代表烟草总公司以出资人的身份对各地烟草商业企业进行管理，中国烟草总公司作为第一级法人，代表国家以出资人的身份对各省级烟草公司进行管理。从烟草行业的股权结构来看，国家是烟草企业唯一的股东。烟草商业企业在烟草产业中扮演着分销商的角色，承担着开拓烟草市场的重要任务。烟草商业企业在三级法人的组织层次中处于最基层位置，而在烟草产业链中处于流通环节，是连接烟农、烟厂和烟民的中间枢纽，对于推动烟草行业的发展起到重要作用。虽然目前烟草商品批发经营权仍由烟草商业企业独自掌握，但随着我国降低烟草关税承诺的逐步兑现，卷烟产品及卷烟分销网络将面临外资企业的强烈冲击。企业价值最大化是烟草商业企业财务管理的目标。企业价值包括权益价值和债券价值，企业价值最大化是以实现股东财务价值的增长、债权人利益的充分保障为目标。从烟草行业股权结构来看，烟草行业是实行垂直管理的中央企业，国家是其唯一投资者。同时，经过多年的快速经营发展，烟草商业企业自有资金十分充裕，对外债务比例很小。因此，烟草行业财务管理的目标是通过合理、统筹安排烟草商业企业的投资、筹资、股利分配及资本运营活动，使烟草生产经营活动创造更多的经济利润，以实现国有资产的保值增值。

二、烟草商业企业面临的财务风险

财务风险是指受财务活动中不确定性因素的影响，使企业财务结果与预期发生偏离，导致企业遭受损失的可能。企业财务管理目标是实现企业价值的最大化，企业经营活动任何一个环节出现问题，都可能形成风险并转化为企业损失，削弱企业盈利能力和偿债能力。因此，以企业经营及财务管理活动为划分标准，可将企业财务风险归类为筹资风险、投资风险、资金回收风险及收益分配风险四大类。根据烟草商业企业财务风险的成因，可将其面临的财务风险划分为外部财务风险及内部财务风险。外部财务风险是指由于经济环境、金融环境、市场环境、法律环境及税收环境等外部环境变化的不确定性导致烟草商业企业遭受损失的可能性。一般而言，烟草商业企业财务风险大部分来源于企业自身的财务活动，即内部财务风险。以烟草商业企业经营全过程中的资金运动为研究对象，可将其财务风险细分为投资风险、筹资风险、收益分配风险、资产管理风险（资金回收风险）以及偿债风险。投资风险是指由于企业投资决策失误，导致烟草商业企业遭受投资损失的风险；筹资风险是指因筹资渠道不畅导致融入资金成本过高或资金期限不合理，导致融入资金难以满足企业所需的可能；收益分配风险是指因不合理的收益分配对企业后续经营和管理带来的不利影响；资产管理风险是指由于货款资金回笼不及时、商品库存周转滞缓、固定资产利用效率低等造成烟草商业企业资金使用率低，导致企业盈利能力下降的可能；偿债风险是指由于企业流动性不足，难以满足偿还到期债务的资金需求，从而导致企业发生债务违约的可能。

三、烟草商业企业财务风险的控制及防范措施

（一）强化内部控制建设。1.完善烟草商业企业的内部制度建设。完善烟草商业企业内部财务管理制度，明确企业内部各部门及相关工作的授权审批权限、流程及经济责任等。严格执行企业内部工作的授权制度，明确企业员工的职责范围及应当承担的责任义务。同时，明确各类经济活动及业务的操作流程、职责分工及权限范围，严格按照相关工作程序和规定办理各类经济活动及财务业务。2.严格执行“不相容职务分离”的原则设置相关岗位，通过岗位控制实现财务风险的内部控制。不相容职务分离要求对于重要岗位不得一人兼任，如业务经办、复核、授权审批、财务保管、账务处理、稽核检查等重要岗位，应严格杜绝一人兼任多岗位的现象，将操作风险及道德风险控制到最低水平。同时，为实现对特殊财务活动的管控，严格执行报告审批制度。烟草商业企业在开展非常规或其他重要财务活动前，向主管部门提交书面报告，经审批通过后方能进行。通过对重要财务活动和计划外财务活动实行报告审批制度，能够有效降低因不规范、不合理的财务活动造成的财务风险。3.预算控制是管理烟草商业企业经济活动及财务活动的最常见手段。预算管控对于推动烟草商业企业经营战略及工作计划的实施、经营活动成本的控制具有重要意义。通过对烟草商业企业经营及财务活动的有效规划及约束，能够实现对财务风险的提前识别、分析及防控。强化预算控制，要从以下方面开展工作：第一，烟草商业企业预算的编制。根据烟草商业企业的发展战略及工作计划，紧密结合烟草商业企业经济及财务活动特征，采用零基预算法，坚持“自上而下、自下而上、上下结合”的预算编制原则，进行科学、合理且可行的预算编制。预算编制是企业发展战略及工作目标的具体化及货币化，应充分发挥预算编制对企业规划的推动作用。同时，预算编制也是实现企业成本控制的有效手段，烟草商业企业在预算编制过程中，应保障预算指标能够覆盖烟草经营活动的全过程，并实行费用归口责任制。第二，预算的执行。烟草商业企业应严肃预算执行过程，加强对各部门、岗位预算执行的动态跟踪及监控力度。严格执行预算额度内审批制度，对于超出预算额度的支出，应上报至预算管理办公室进行审批。由于市场经营环境等的影响，需要调整预算额度的，需由各级业务部门向预算管控部门（归口部门）提出书面申请，由归口部门再向预算管理办公室提交审核汇总的预算调整方案，严禁私自调整预算额度的行为。第三，预算的激励考核。构建全面、科学、公开、透明的预算考核激励制度，实现预算管控与个人收入的挂钩，充分调动烟草商业企业各部门及岗位预算管理的积极性。4.强化内部审计控制。将内部审计作为烟草商业企业财务管理控制的一项经常性措施，实现对企业财务活动的事后监督与控制。第一，重点对烟草商业企业成本费用进行定期审计，审核其销售费用、专卖费用、管理费用及经营费用的具体明细及用途，审核会计凭证的规范性、真实性及费用支出的合理性，切实降低烟草商业企业的管理费用和运营成本。第二，强化对烟草商业企业预算管理工作的审计力度。预算管理作为内部控制的关键性手段，直接关系着烟草企业财务风险的大小。因此，内部审计应将预算管理列为审计的重点内容，通过审计手段强化预算管控的地位及作用。（二）提高投融资决策的科学性。树立科学的资金管理理念，重视投资决策方法的科学性。在投资决策中，应树立资金的时间价值、风险价值观念，并将观念贯穿于财务管理活动的全过程。由于烟草商业企业经过多年发展，积累了充裕的自有资金，因此，筹资活动并不是企业财务管理的重点，但应关注权益资本的成本。烟草商业企业投资可分为对内投资和对外投资，对外投资主要为长期股权投资和购置房产等固定资产，对内投资则为自建房屋及购置专用设备。在投资过程中，应采用量化的投资决策方法及工具，关注投资项目的风险、回收周期，并采用现金流折现法对项目预期收益率进行科学评估。（三）提高国有资产经营管理水平。1.提高资产经营管理水平，提高国有资产周转率。第一，结合卷烟经营特点、市场需求特征，采用科学的方法测算最佳库存量，合理安排采购活动，避免因库存积压导致对烟草商业企业流动资金的无效占用。第二，关注企业日常现金、银行存款的管理。在保证企业正常运营资金需求的前提下，对富裕流动资金进行合理投放与安排，如将临时不用的资金投放于短期银行理财产品，充分考虑资金时间价值及机会成本，提高资金使用效率。第三，建立规范的资产管理制度，确保资产的采购、使用、对外投放、产权转让等经济活动有章可循，提高烟草商业企业会计核算质量，保障国有资产的安全。2.建立国有资产经营管理考核机制，并重点围绕以下几方面指标进行考核。第一，资产投入产出比，其量化指标有净资产收益率、固定资产收益率等；第二，资产运营能力，主要考核指标为存货周转率、应收账款周转率、流动资产周转率、固定资产周转率等；第三，资产的盈利能力，反映其盈利能力的指标有成本费用率、总资产报酬率、总资产净利率、投入资本回报率等。烟草商业企业财务管理部门应重视国有资产经营能力建设，严控企业财务风险，切实提高资产利用率和使用效益。（四）重视经营利益的科学分配。重视利润足额上缴的及时性，关注利益相关方的合理权益。烟草商业企业的利益相关方主要为上级法人、供应商、零售户及企业员工，烟草商业企业在进行经营利润分配时应关注各方的合法、合理权益。烟草商业企业的财务管理目标是实现企业价值的最大化，包括除投资者外的其他利益相关方利益的最大化。这就要求烟草商业企业在经营利益分配时应做到：第一，时刻关注市场需求，尽可能满足消费者对卷烟产品的消费需求；第二，在保障运营资金需求的前提下，及时偿还供应商的卷烟货款；第三，按时支付企业员工的工资及福利，关注员工的利益，给予员工充分的激励。（五）建立健全财务风险预警系统。建立健全财务风险预警系统，及时识别、分析并控制可能出现的财务风险。财务风险预警系统能够有效强化烟草商业企业防范和规避财务风险的能力，因此，有必要根据烟草商业企业的经济及财务特征，选取反映企业盈利能力、偿债能力、运营能力及成长能力的核心指标，构建全面、系统的财务风险预警系统。财务风险系统要求烟草商业企业具备先进的财务信息系统，这就要求各烟草商业企业加快财务管理的信息化建设，能够有效集成、传递企业的财务信息，进而实现财务风险的实时监控。

作者:姚建坤 单位:河北省烟草公司石家庄市公司

参考文献：

[1]胡国强，黄钰，吴春璇.烟草商业企业税务风险分析与防范[J].商业会计，2016（06）.

[2]王秀红.烟草商业企业财务分析[J].中国管理信息化，2014（22）.

第6篇：商业不动产资产管理范文

SOHO尚都是一个面积达170，000平米的多功能房地产开发项目，占地2.2公顷，位于北京最集中的都市开发区域———CBD（中央商务区）内。SOHO尚都的平均售价为22000元/平米，其租金在2006年底的价格达到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中国的纯商业地产SOHO尚都开始运营，但是随着时间的推移，曾经创造中国商业地产销售神话的SOHO尚都出现歇业和退租现象，随后出现大规模歇业，使人们对SOHO中国的商业运营模式产生怀疑。SOHO中国的商业运行模式是：SOHO尚都的目标客户瞄准投资客，将产品定位为投资品，通过媒体炒作以高价将所有商铺销售一空，获得开发利益最大化。开发商将整个物业进行分割出售，即出售所有的物业产权，而且公司不保留任何物业，在物业出售完毕后，不对物业进行统一的规划和管理，而是由投资者根据自己的需要各自进行物业管理。这种运营模式的优点，可以为SOHO中国迅速回笼资金，获得巨大的短期收益；投资者也可以拥有产权，并根据自己的意愿对产权进行处置，以获取最大的投资收益。但是，这种模式使开发商失去长期拥有物业并获得长期效益的机会，也使一些投资者由于房地产经营与管理的专业知识匮乏而造成对物业管理失败，面临着投资失败的风险。造成SOHO中国商业模式失败的原因有以下两个方面：第一，商业房地产开发商在处理建成物业时往往采用“只售不租”的模式，将所有产权分割出售给投资者；在销售完物业之后并不对后期的物业进行统一的经营与管理，而由投资者自行管理。这就造成物业不能统一规划，物业的业态分布不合理，各物业管理者均从自身利益经营物业，这很容易导致整个物业的经营与管理失败。另外，商业房地产租金的预期收益水平已远远超出了市场能承受的范围，造成销售商铺的租金与市场脱节，导致投资者招商难和运营难，这也是目前中国商业地产面临的普遍问题，把商铺的价格提升到一个非理性的程度，严重透支了业主和商户的未来收益，这也是造成部分物业的投资者难以为继的一个重要原因。

二、我国商业房地产形成SOHO中国商业运营模式的原因分析

SOHO中国的商业运营模式普遍存在于我国商业地产中，经过笔者对全国房地产企业商业房地产运营模式的研究发现，形成这种经营模式的原因可以从房地产公司和投资者这两个方面进行分析说明。

（一）房地产开发公司所面临的困境2007年国内的房地产开发公司的数量达到62518家[1]，仅上市的房地产公司就有几百家。房地产公司的数量是自建国以来最多的一个时期，但仔细研究这些房地产开发公司就会发现，虽然这些公司的综合实力的差异很大，但是不论房地产公司实力的强弱，他们都面临着共同的问题———自有资金率低（如表1）。从图中可以看出从2004—2007年我国房地产企业的资金自有率平均为30%左右，这样的资金自有率显然不能适应房地产行业的发展需要，因为房地产行业是资金密集型行业。由于自有资金少，所以国内大多数房地产开发公司对已建成的商业地产均采用“只售不租”的模式，这样做是为了迅速回笼资金，弥补自有资金短缺的不足。目前，我国获取土地使用权的途径主要是通过“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌制度简称）的方式，开发商在获得土地的使用权时就会消耗其大量的自有资金，开发公司自有资金剩余不多，必须借助贷款来进行后期的开发。房地产开发公司在开发一项房地产的时候，一般要先用自有资金支付一些必须的土地税费和其他前期投入，在达到银行的贷款要求之后，就向银行提出贷款申请，然后利用贷款完成后续的建设开发。开发商在商业房地产建成之后对其产权进行分割出售，迅速回笼资金，还清贷款，而剩余的资金和利润用于竞拍土地和下一轮的房地产投资开发。这就是我国房地产开发公司的一般开发流程，从这个过程中可以发现，房地产开发公司急于分割出售商业地产的产权是为了回笼资金，迅速进入下一轮的房地产开发建设或土地储备。银行贷款的高额利息，使房地产开发商在房地产建成后必须全部出售，以便迅速回笼资金偿还贷款，减少整个开发成本。鉴于我国商业房地产“只售不租”经营模式所带来的问题，一些业内人士提出改变经营模式的建议，即借鉴国外的“只租不售”或“租售结合”的经营模式。这两种经营模式虽然不可以使开发商的资金迅速回笼，并有可能增加房地产的开发成本，但可以使开发商长期持有物业的产权，获得长期的收益，逐步缓解房地产自有资金率低的问题，并从中获得更高的经营收益。从长远来看，“只租不售”或者“租售结合”的经营模式所获得的收益要远远高于“只售不租”的经营模式。但是，笔者对国内房地产开发公司的研究发现，国内还没有一家房地产开发公司对物业形成“只租不售”或“租售结合”的长期经营观念。例如，作为我国房地产开发公司领军的万科集团，在对其开发的房地产项目均采用出售物业的经营理念，而不保留任何物业的产权。

（二）个人投资者面临的困境我国个人投资者对商业房地产的投资现状与美国等发达国家相比，存在着投资渠道单一和投资者的个人资金少的缺点。[2]33-34目前，国内现行的商业房地产的投资渠道主要是购买房地产类股票和直接购买分割后的商业房地产产权，存在这种投资现状的原因是由于我国的个人投资者还没有足够的资金购买整栋商业物业。根据国家统计局的数据分析，我国的房地产企业的利润率在1999年由负转正，随后便进入上升轨道。2007年，全行业的平均利润率略高于10%，比全社会平均值高出4个百分点，可见房地产行业是高利润行业。而投资者的投资心理是将资金投向回报率高的行业，这就驱使个人投资者希望将自己的投资资金投到商业房地产领域。但是，从我国的个人投资者的角度来看，能够将物业进行整栋购买的投资者相对较少。从最早的投资几百万的客户，发展到现在有投资几千万的客户。这反映了中国市场的发展和财富积累的阶段，但还远没有发达国家那样财富集中，我们的市场定位不能超越中国财富积累的历史阶段。所以，投资者只能购买经过房地产开发商分割后的产权，然后将其进行出租获利。在出租的过程中投资者是从自己利益最大化的角度出发，不对整体的物业管理或者业态分布进行考虑，这往往导致商业地产的经营管理混乱，进而不能达到投资者的收益预期，使投资者的收益得不到保障。而房地产开发商由于没有商业地产的产权就不能有效地协调投资者的利益，也就不能有效地组织商业房地产经营与管理。这最终造成个人投资者在花费大量的资金购买产权之后，无法保障其稳定预期收益的困境。[3]50-51

三、解决SOHO中国商业运营模式问题的出路

目前，国际上个人投资商业房地产相对较成熟的途径有两种，一种是以日本为代表的不动产投资信托，另一种是以美国为代表的美国不动产投资信托。

（一）日本的不动产投资信托对我国的启示日本的不动产信托分为两种。一种是信托型不动产证券化，是由商业房地产开发公司将其开发的不动产的所有权分割成为较小的单位，并将这些分割后的产权进行出售。投资者得到产权之后，可以由房地产开发公司对其统一收回管理或者委托信托公司统一管理，以达到不动产证券化的目的。这样就保证产权经过分割出售的商业房地产，虽然在产权上是投资者独自拥有的，但是经过对产权管理权的回收，仍然能对后期的物业进行统一管理和规划，使商业房地产具有稳定的收益。日本的另外一种不动产投资信托形式是组合型不动产证券化（流程如图1所示），是由不动产公司与投资者合作成立任意组合，共同持有不动产的所有权，再以任意组合的名义将不动产出租给原不动产公司以负责经营管理，而收取的租金收入再依比例分配给合作人（即投资者），到期时若合作人决定将不动产出售，则处分所得也依出资比例还给合作人。日本的这种两种运营模式都适合解决目前我国个人投资商业房地产模式所存在的困境。根据信托型不动产证券化的模式，对我国那些已经进行分割出售的商业房地产来说，可以由开发商对产权的管理权进行回收，然后对整个物业进行统一的管理和合理的业态分布，这样就可以避免投资者各自为战的局面，同时提高投资者收益的稳定性，也能为房地产开发商提供持续的收益。而根据组合型不动产证券化的模式，我国的商业房地产开发公司与个人投资者合作成立任意组合，共同持有不动产的所有权，在以任意组合的名义将不动产出租给商业房地产开发公司或委托给第三方物业管理公司，对物业进行统一的规划和经营管理。在获得收益之后再依比例分配给投资者，在合同到期后由投资者决定是否继续持有物业，若继续持有只需续签合同即可；若将所有的产权出售，则需要将售后资金按照比例还给合作者。运用组合型不动产证券化即可以使房地产开发商在与投资者签订证券组合合同的时候回笼一部分资金，又可以使开发商长期持有物业管理权，获得长期收益。对于投资者来说，可以在拥有商业房地产产权的同时，依靠统一的物业经营管理获取稳定的投资收益。

（二）美国不动产投资信托对我国的启示美国的不动产信托类型是在房地产项目没有开发之前，由负责开发物业的房地产公司对要开发的房地产项目进行可行性评估，并对项目的未来收益做一个评估分析。通过委托信托公司或由开发公司自行将房地产项目的产权进行信托证券化，并向社会公开发行信托证券，筹集社会资金。利用筹集的资金进行房地产项目开发建设，在物业建成之后，进行统一的物业管理，获得预期的收益；然后，将至少90%收益按照投资者出资的比例分配给投资者，投资者在信托运行期间可以转让其收益凭证。美国的这种不动产投资信托的模式在我国的成型案例很少，但是美国不动产投资信托的模式可以很好地解决目前国内个人投资商业房地产出现的问题，值得我们借鉴。根据美国的不动产投资信托的模式，开发商在开发建设物业之前就可以委托信托公司对物业进行产权证券化，然后再将证券化的产权面向投资者进行发售以获取商业房地产项目的开发资金。这样对于房地产开发商来说，可以减少向银行的贷款额或者不贷款，即有利于房地产开发商节约开发成本，同时也可以使整个房地产项目由于充足的资金而减少建设周期。对于投资者来说，这种模式不但能够购买到商业地产的产权，而且也不必考虑后期的物业管理。在商业房地产项目建成运营之后，不仅可以保障开发商和投资者的经济利益，也会使开发商避免开发过程中的资金短缺，也能满足投资者对商业房地产投资的愿望。

虽然，日本和美国的不动产投资信托可以解决我国个人投资商业房地产存在的问题。但是，我国现有的不动产投资信托管理办法中有关资金信托计划不得超过（含）200份，且每份合约金额不得超过（含）5万元的限制，是影响当前不动产投资信托发展的因素之一。另外，不动产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未完全形成，容易发生受托人的道德风险。所以，我们要克服不动产投资信托实施的不利条件，建设适应不动产投资信托发展的社会和法律环境。

第7篇：商业不动产资产管理范文

第二条本办法所指外商投资矿产勘查企业是指依照有关法律在中国境内注册的从事矿产（石油、天然气、煤层气除外，下同）勘查投资及相关活动的外商投资企业。

第三条外国企业、个人或其它经济组织（以下称外国投资者）独资或与中国企业和其他经济组织（以下称中国投资者）合资、合作在中国境内设立外商投资矿产勘查企业，遵守本办法。在中国境内注册的依法从事经营活动的地质勘查单位可以作为中国投资者。

第四条外商投资矿产勘查企业应遵守中华人民共和国法律、行政法规及相关规章，其正当的矿产勘查活动及合法权益受中国法律的保护。国家鼓励有矿产勘查经验或者矿业融资能力的外国投资者投资矿产勘查活动，鼓励外商投资矿产勘查企业利用高新技术手段从事矿产勘查活动，鼓励外商投资矿产勘查企业在矿产行业可持续发展方面发挥积极作用。

第五条各级商务主管部门、国土资源管理部门依法对外商投资矿产勘查企业的经营活动进行监督和管理。

第六条中国投资者可以以合法拥有的探矿权和与该探矿权相关的地质勘查资料作为出资或合作条件。中国投资者以国家出资形成的探矿权作为出资或合作条件的，应符合有关规定。

第七条从事属于《外商投资产业指导目录》限制类的外商投资矿产勘查企业由商务部负责设立审批和管理；其它矿产勘查企业由各省、自治区、直辖市和计划单列市商务主管部门（以下称省级商务主管部门）负责设立审批和管理。

第八条设立外商投资矿产勘查企业，应向商务主管部门报送以下文件：

（一）申请书；

（二）投资各方签署的项目可行性报告；

（三）合同、章程（外资企业只报送章程）；

（四）董事会成员名单及各方董事委派书；

（五）工商行政管理机关出具的企业名称预核准通知书；

（六）中外投资者的注册登记文件及资信证明文件；

（七）中国投资者以探矿权出资或提供合作条件的，需提交探矿权设立及勘查投入等有关情况的说明、探矿权评估报告和勘查许可证复印件；

（八）外国投资者的经营情况说明；

（九）审批机关要求的其它文件。

项目可行性研究报告中，除项目基本情况外，还应对勘查技术手段、经济效益、资源利用、环境保护、安全保障、人力资源使用等方面进行充分阐述。

第九条申请设立外商投资矿产勘查企业，应符合有关外商投资法律和行政法规的规定，并按照以下程序办理：

（一）向省级商务主管部门报送本办法第八条规定的文件。

（二）省级商务主管部门自收到全部申报文件5个工作日内征求同级国土资源管理部门意见，国土资源管理部门同意后，省级商务主管部门应在45个工作日内做出同意或不同意的决定，经审查批准的，颁发《外商投资企业批准证书》；不予批准的，书面说明理由。根据本办法第七条规定及其他外商投资法律法规规定应报商务部批准的，省级商务主管部门应对申报文件进行初审，并在收到全部申报文件一个月内直接上报商务部。

（三）商务部自收到全部申报文件5个工作日内征求国土资源部意见，国土资源部同意后，商务部应在45个工作日作出同意或不同意的决定，经审查批准的，颁发《外商投资企业批准证书》；不予批准的，书面说明理由。

（四）中国投资者以探矿权作为出资或合作条件的，商务部门应征求军事管理机关的意见。

第十条申请人应当自收到批准证书之日起一个月内，凭《外商投资企业批准证书》，向工商行政管理部门办理登记手续。

第十一条外商投资矿产勘查企业应按照国家有关规定，凭《外商投资企业批准证书》和营业执照向国土资源管理部门申领勘查许可证。依法设立的外商投资矿产勘查企业可根据勘查项目情况申请勘查许可证，申请勘查许可证不受该企业注册地域范围的限制。

外商投资矿产勘查企业在住所地以外取得勘查许可证的，企业根据勘查项目情况，依法向工商行政管理部门登记分支机构。

第十二条外商投资矿产勘查企业结合勘查项目的进展情况申请增加投资总额和注册资本的，除向审批机关依法报送有关法律文件外，还应在增资申请书中对于增资用途、资金来源、作业情况、勘查许可证使用及有关费用缴付等情况做出说明。审批机关应在收到全部增资申请文件45天内做出批准或不批准的决定。不批准的，应书面说明理由。

外商投资勘查企业增资后改变原勘查设计的，还应将改变后的设计报送原勘查许可证的登记机关批准。

第十三条中外合作矿产勘查企业应依法约定权益分配比例，从事两个以上勘查项目的，可以分别约定权益分配比例。

第十四条中国投资者为国有地质勘查单位的，如以其下属地质勘查单位持有的探矿权作为出资或合作条件的，应提供该下属地质勘查单位负责人签署并盖公章的同意函。国有地质勘查单位以其持有的探矿权作为出资或合作条件的，应提交其上级主管部门同意转让的文件。

第十五条外商投资勘查企业在申请并取得地质勘查资质证书后，方可从事与资质相应的地质勘查活动。

第十六条外商投资矿产勘查企业应在每年三月份前向审批机关书面报送以下情况：

（一）勘查作业情况（同时向勘查许可证审批机关备案）；

（二）税费上缴情况；

（三）环境保护情况；

（四）土地使用情况；

（五）参加外商投资企业联合年检情况。

第十七条外商投资矿产勘查企业应按照国家有关规定，仅在允许外国人进入的区域从事勘查经营活动。

第十八条外国投资者以其在中国境内的矿产勘查成果在境外上市的，应将上市情况向商务部、国土资源部书面备案。

第十九条外商投资矿产勘查企业转让探矿权的，应依法向国土资源管理部门办理有关审批手续，并向商务部门备案。

第二十条外商投资矿产勘查企业发现可供开采的矿产资源，其主矿种符合《外商投资产业指导目录》，拟自行进行开采的，应按国家有关规定办理，依法申领采矿许可证，并到原审批机关申请变更经营范围，经批准后，向工商行政管理部门申请变更登记。

第二十一条外商投资矿产勘查企业的投资者可以另行依法设立从事矿产开采的外商投资企业，并依法办理探矿权转让手续，或由上述从事矿产开采的外商投资企业直接依法申领采矿许可证。

第二十二条外商投资矿产勘查企业探明的主矿种属于《外商投资产业指导目录》规定禁止外商勘查开采的，可将探矿权转让；探明的共伴生矿属于禁止外商勘查开采的，外国投资者需和主矿种一并勘查开采的，由国土资源部、商务部批准后，按规定办理相应的变更登记。

第二十三条台湾地区、香港特别行政区和澳门特别行政区的投资者在内地投资设立矿产勘查企业，参照本办法执行。

第8篇：商业不动产资产管理范文

关键词:金融危机 金融脱媒 资产负债管理 转型

中图分类号:F830文献标识码:A文章编号:1006-1770(2010)08-025-05

资产负债管理是现代商业银行生存发展的根基和生命线。面对全球金融危机后复杂的国际国内经济金融环境,我国商业银行的资产负债管理面临相当严峻的挑战。总结西方商业银行在金融危机中的经验和教训,分析后危机时代商业银行发展及资产负债管理面临的挑战,探讨完善中国商业银行资产负债管理体系的方向,对促进中国商业银行的健康发展具有很强的现实意义。

一、资产负债管理演进及危机中的教训

资产负债管理是商业银行按一定策略进行资金配置,实现流动性、安全性和盈利性目标的一种全方位管理过程,其实质在于对银行资产负债表各账户,包括各种资产、负债以及资本的余额、变化和相互之间的组合进行规划、支配和控制,以实现风险控制和价值创造的目标。1990年代中后期开始,资产负债管理逐步成为商业银行主流的经营管理方法,目前已成为发达经济体商业银行全面风险管理体系的重心,资产负债管理水平的高低直接影响着商业银行的经营管理水平和竞争力。从西方商业银行资产负债管理理论的发展轨迹来看,总体可以分为资产管理、负债管理和资产负债管理三个阶段。

在资产管理阶段,商业银行强调资产管理,主要关注其资产业务,并根据流动性不同对资产业务进行划分,争取通过对资产的优化组合,来协调流动性、安全性、盈利性之间的矛盾,满足利润最大化的经营目标。这是与当时银行所处的经营环境相适应的,即资金来源渠道稳定,活期存款为其主要资金来源,不存在筹措方面的激烈竞争。

始于1960年代的负债管理的特征是,面对银行之间激烈的竞争,越来越多的银行从负债业务看待其流动性,希望通过扩大资金来源提高银行的盈利能力。只要能够及时、足额地从其他金融机构、货币市场、资本市场融入资金,商业银行就不用担心流动性风险,进而可以把更多的资金投入到高收益的中长期贷款等流动性较差但收益率较高的资产中去。

第三个阶段是资产负债管理阶段。1970年代中期起,由于市场利率大幅上升,商业银行意识到单纯依靠外部融资具有很强的不确定性,并开始尝试从资产和负债两个角度同时解决流动性问题。商业银行借助于各种现代金融技术、工具和方法,分析、研究其资产业务与负债业务的内在特征,通过对两类业务的结构调整和内部优化,力求使其资产与负债的整体到期期限匹配起来。

发达国家商业银行已对商业银行的资产负债管理问题进行了系统的研究,并形成了众多的理论和具体的管理方法。可以说,发展至今日,现代商业银行资产负债管理理论、工具和方法已经相对比较成熟(表1)。

向西方主流银行学习曾经是中国商业银行走向成熟的一条捷径。但在金融危机中,它们纷纷陷入困境,而我国银行则成功规避了金融危机的侵袭。这大大退却了原本围绕在西方商业银行头上的光环,质疑其管理水平的声音也此起彼伏。然而,与西方主要商业银行相比,国内银行的管理水平仍有不小差距。吸取其在金融危机中的经验和教训,对于实现我国商业银行的发展仍具有极其重要的意义。金融危机中西方商业银行遭遇重创的原因很多,资产负债管理方面的教训主要有:

(一)资产负债表过度杠杆化。美国金融机构过度追逐利润和扩张,用极小比例的自有资金通过大量负债实现规模扩张。危机前,美国很多金融机构的杠杆率高达40倍以上。但高杠杆、高资本收益率的经营模式是一把“双刃剑”,在金融机构盈利时会成倍放大股本盈利,但亏损时也会成倍地扩大股本亏损比率,资产的较小亏损可能会导致股东权益的巨额亏损,使其陷入资不抵债的困境。

(二)过度依赖批发性融资市场。银行资金来源有被动负债和主动负债之分,从客户吸收存款、同业存款及股东权益等被动负债是银行传统的主要资金来源。经由资本市场进行的主动负债可以更好的满足银行特殊的资金要求。二者之间应保持合理的比例关系。危机前,欧美商业银行,特别是非银行业务比重较高的银行,对资产证券化的依赖远远超过传统的存款吸收,无形中增大了其流动性风险。而金融机构又缺少流动性应急计划。于是,在评级被下调后,AIG无法在短期内筹措资金应对大量保证金的要求。这使得单一机构的问题快速蔓延到整个金融体系。

(三)投资产品高度集中。危机前,美国金融机构的投资过度集中于次贷产品,单一金融机构的资产配置面临较高的风险。又由于在投资配置上的同质化,使整个金融体系面临较高的系统性风险,难以应对次贷产品违约带来的冲击。

(四)信息披露缺乏透明度。这导致对结构性金融创新产品的不当使用和片面认知得以广泛推广,未能做到防微杜渐,金融体系的问题因未得到及时控制而不断扩大和扩散,金融风险不断累积,最终以一种猛烈的形式爆发出来。

二、后危机时代我国商业银行资产负债管理面临的挑战

(一)金融危机导致资产负债管理的难度增大

美国次贷危机引发的金融危机给全球经济社会发展带来严重影响。危机对我国商业银行的直接冲击虽然并不大,但实体经济的问题终究会对银行业发展产生影响。在经历了2003年-2007年持续两位数的高速增长后,受金融危机影响,2008年下半年开始中国经济明显下滑。虽然在一系列刺激政策的作用下,GDP增速已止跌企稳并显示出较为强劲的势头,但未来经济增长的变数仍很多,持续的高增长或难持续,经济周期的变动会对商业银行的经营管理带来明显影响:

1.由于放贷行为的顺周期性,商业银行面临严重的信贷资产安全性问题。在经济高速增长期,银行宽松的信贷供给往往会造成经济下行时期风险暴露和贷款损失的增加。而经济下行可能刺激银行降低贷款标准,进一步加大银行信贷资产的风险。

2.增加对资本和贷款损失拨备的要求。受宏观经济形势变化影响,银行必须补充资本以满足增加的信贷需求,这制约着银行业务的拓展。出于“利润平滑”等原因,在经济上升阶段银行可能推迟或减少拨备的提取,并可能导致风险拨备不足以覆盖经济衰退时期的信贷损失。

3.威胁银行的盈利能力。受上述因素的影响,银行的盈利能力通常与经济周期保持一致,即在经济高涨期,银行收益通常会增加;而在经济萧条期,银行的收益通常则下跌。经营业绩的稳定增长存在较大变数。

此外,中国为应对国际金融危机冲击而实施的大规模经济刺激计划也使商业银行资产负债管理面临着现实挑战,主要有三个方面:

1.大规模信贷投放使商业银行面临较大的系统性风险。为应对金融危机对实体经济的冲击,我国自2008年底开始实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在这一政策刺激下,我国商业银行信贷投放经历了“井喷式”增长,2009年全年信贷投放高达9.59万亿元,远远超出年初确定的4万亿-5万亿的规模。银行新增信贷规模急剧膨胀虽然强化了银行在融资体系中的地位,但银行资产快速扩张并大量集中于中长期基础设施项目也存在同质化隐患。银行体系存在较大的潜在资产质量系统性风险。

2.地方政府投融资平台凸显风险隐患。2009年地方政府纷纷大规模举债进行基础设施建设,导致地方融资平台债务规模剧增。但部分项目效益不高、偿债责任主体不明确,地方财政风险过大、对平台担保有名无实等现象并不少见,贷款银行面临较大的政府信用风险。此外,很多地方存在一个项目多头借款,违规挪用等情况,而贷款银行往往难以对资金使用进行有效的监控,无法防范信贷资金被违规挪用的风险。

3.资本管理面临巨大挑战。资本是商业银行业务发展的基础。2009年以来,我国商业银行在资本管理方面面临越来越大挑战,主要是信贷投放激增稀释了银行资本金,银行盈利能力降低使得内源融资能力不足,拨备覆盖率普遍提高挤占资本金,同时审慎监管的加强进一步提高对资本充足率的要求。建立起更加持续、稳定、多远的资本管理机制更显紧迫性。

(二)金融脱媒趋势要求建立更高效的资产负债管理体系

2006年股权分置改革基本完成以来,我国资本市场取得显著进展,金融脱媒趋势日渐明显,商业银行以资产扩张和利差为主要利润来源的传统经营模式受到较大挑战。而且,金融脱媒是金融业发展的长期趋势,金融危机对金融脱媒所带来的缓和将很快过去,金融脱媒将会得到延续和深化。

资产负债管理以风险控制与价值创造为基本功能,以对资产、负债以及资产与负债间的协调匹配为手段,因而金融脱媒将对其产生明显影响,具体可以概括为三个方面:

一是导致业务结构的变化。负债方面,中国商业银行基本上以存款为主要的负债来源,平均占比都在80%以上,但资本市场发展对存款的分流越来越显著,这要求商业银行多管齐下构建全方位的负债来源体系,以保证充足的资金来源。其中,主动负债应成为主要努力方向。资产方面,贷款是我国商业银行的主要资产形式,占比大多在50%以上,而融资渠道多元化也会带来贷款业务比重的下滑,这同样要求商业银行形成层次分明、形式多样的多元化的资产配置结构,贷款、证券化资产等需要齐头并进,与综合化经营相配套的并购,尤其是混业并购将为此提供有利条件。这种变化必然要求商业银行的资产负债管理做出调整,包括:首先,面对业务结构的变化,需要在定价管理方面进行改革,赋予业务部门更多的灵活性;其次,需要改变差额资金管理模式,取消分行自求平衡的压力,赋予分行在扩大负债、增加资产方面更大的业务空间,同时,也藉此增强总行资产负债管理部门在负债业务和资产业务方面的职责,以便利主动负债业务的发展,并通过强化与总行其他部门的配合拓展资产多元化空间。

二是带来风险属性的变化。伴随业务结构的变化,商业银行面临的风险属性将会产生很大的变化。在传统盈利模式下,信用风险是主要的业务风险来源,随着金融脱媒趋势的深化,风险属性会逐渐发生很大变化,信用风险的来源中,小企业占比将会提高,而信用风险整体的重要性则会逐步降低,市场风险将逐渐成为商业银行最重要的风险来源,对市场风险的管理更显重要。同时,还会出现信用风险与市场风险交织的情形。风险属性的这种变化客观上要求商业银行实现更专业化的风险管理,而在目前的资产负债管理体系下,分行在主要承担信用风险的同时,实际上也承担了部分利率风险管理的职能,这显然不利于风险的专业化管理。因此,应该将分行大部分产品的市场风险逐步集中到总行层面实行统一管理,使总、分行的风险管理职能分工更加明确,风险管理更趋专业化。

三是扩大价值创造的空间。金融脱媒的本质是金融创新和金融多元化。资本市场将会获得更加充分的发展,金融工具也将更加丰富,金融机构的种类也会更加多元化,金融服务将日趋多样化。这无疑将为商业银行提供更多的非传统业务领域,如与资本市场相关的各种业务,以及与非银行金融机构进行合作的机会。业务领域的扩展将大大改善商业银行资产负债管理价值创造功能的发挥。但要实现这一要求,资产负债管理应该内容更加丰富、手段更加全面。比如,需要提升总行在资金筹集和运用中的地位,同时赋予总行在经营管理中更加有力的经济调节手段,以便可以将经营管理的策略和理念直接定位到需重点扶持的某类业务、某个行业、某类客户上。对应的,总行资产负债管理部门应该成为相关业务的核心,并能够实施全面的、全过程的管理。

总之,面对金融危机蔓延和金融脱媒趋势的深化,商业银行的资产负债管理需要同时管理多业务领域和多个市场的风险,同时必须实现理想的短期收益与优异的长期价值,藉此应对后危机时代的各种挑战,达到控制风险并实现价值最大化的目标。

三、我国商业银行的资产负债管理亟需转型

(一)我国商业银行资产负债管理模式的演变

表2对中国商业银行资产负债管理模式演变的过程做了简要概括。根据表中所示的内容,我们大致可以将其发展过程划分为三个阶段,即1994年前的简单资产负债管理阶段、1994年 -2004年资产负债管理比例阶段和2004年之后的资产负债管理相对成熟阶段。2004年初,银监会先后了《股份制商业银行风险评级体系(暂行)》和《商业银行资本充足率管理办法》。这两个文件运用监管的力量将国内商业银行的资产负债管理提高到了新的高度,风险评级指标和资本充足率指标从监管的角度成为商业银行资产负债管理的重要基准目标。

(二)现行资产负债管理的主要特点与不足

目前,我国商业银行的资产负债管理属于资产负债比例管理和资本充足率管理并存的模式,本质上仍未跳出资产负债比例管理的框架。这一模式在推动银行业发展方面发挥了重要作用。但随着业务实践的不断推进,其缺陷也日渐显现,表现为:

一是,现行资产负债管理难以有效处理安全性、流动性与盈利性的关系。这与商业银行追求利润最大化目标以及保持“三性”最佳组合的要求是不一致的。主要原因是目前商业银行资产负债管理被动适应监管要求的意味较为明显。资产负债比例管理和资本充足率约束体现的是宏观管理思维,是央行对商业银行的监管手段之一,将适合监管需要的资产负债比例管理体系作为银行的资产负债管理标准,难以适应银行风险管理和战略规划的需要。

二是,现行资产负债管理体系本质上属于静态资产负债指标管理。无论是2004年中国人民银行主导的资产负债比例管理,还是2004年以后银监会实施的新的资产负债比例管理指标体系,都是按照事先制定的指标体系进行相关业务的规划、日常管理和监管。指标体系的制定中虽然已综合考虑了监管要求、自身业务发展需要等因素,但经济环境剧烈变化时,商业银行无法适时调整这些指标进行应对。

三是,现行资产负债管理脱胎于信贷资金管理,管理内容上虽有一定的变化和扩充,但与经营业务直接相关的仍然主要是存贷款业务管理。反映在资产负债比例指标体系和组织结构上,都主要是围绕存款、贷款、票据业务展开的,对于中间业务、国际业务以及日益丰富的表外业务等虽有涉及,但重视程度仍嫌不够。

(三)商业银行资产负债管理转型的必要性

为应对金融危机后复杂经济环境的挑战,适应金融脱媒趋势,在新的经济金融形势下实现持续健康发展,商业银行不仅需要有效的战略转型、丰富的产品创新、较快的业务增长,更要提高资产负债管理水平,充分发挥其在风险控制和价值创造方面的作用,以解决业务发展中风险范围扩大,风险类别更加复杂以及不同业务领域风险交织、风险管理难度不断提高的困难,并满足更高的资产收益率和加强市值管理的要求。资产负债管理需要更灵活的手段、更丰富的内容以及更主动的策略,可以同时管理多业务领域和多个市场的风险,同时必须实现理想的短期收益与优异的长期价值。具体来说,从管理目标来看,资产负债管理要既达到银行净利息收入的预期水平,也达到银行市场价值的预期水平,更好的实现银行的短期盈利目标与长期市值目标。从管理内容来看,现代商业银行资产负债管理是全面和全过程的管理,要能够对商业银行资产负债表内和表外项目进行全面管理和全过程的管理。

然而,现行资产负债管理模式难以满足上述要求。适应经济形势变化,资产负债管理体系应积极转型,藉此推动资产负债管理水平提高。

四、我国商业银行资产负债管理转型的目标与路径

(一)成功资产负债管理的四个关键要素

资产负债管理体系的效率及其管理水平高低,受到以下四个关键要素的影响:一是治理结构。成功的资产负债管理需要完善的治理结构,而完善的治理结构应能够清晰地定义银行中各个ALM相关部门的角色与职责。二是政策流程。完整、稳定的政策流程有助于自上而下地传达银行的业务目标及风险偏好。这不仅可以为业务发展提供指导,还可以加强管理层对资产负债管理的整体控制。在制定政策及程序时,要特别注意资产负债管理对银行业务战略的反应、支持及加强作用。三是管理工具。有效的资产负债管理框架必须包括能够支持资产负债管理的各种工具与流程。四是内外审计。独立的内外部审计可以发现并有助于弥补ALM管理中的不足,从而确保整个管理过程的有效性。

(二)转型的目标是建立“现代”资产负债管理体系

所谓现代资产负债管理体系是针对传统的资产负债比例管理而言的,可视为西方主流银行ALM体系的一个缩影。其基本要素可以概括为“二、三、三、二”,既两个基本内涵、三个基本内容、三个管理技术和两个主要管理手段。具体来说,现代资产负债管理是一种风险限额下的协调式管理和前瞻性的策略选择管理,以计量和管理各类市场风险、实现科学的预期获利以及优化经济资本配置为基本管理内容,依赖以缺口分析、久期分析和情景模拟为代表的管理技术,借助于FTP(内部资金转移定价)与RAROC(风险调整资本收益率)两个主要管理工具,分离业务经营中的市场风险和信用风险、引导产品合理定价、准确切分不同业务单位的利润贡献,战略性、前瞻性地引导各条业务线的收缩和扩张,实现风险与收益的最优平衡。

(三)资产负债管理转型的路径

转型路径的选择对最终目标的实现及其效果有重要的影响。资产负债管理转型宜遵循“渐进性制度变迁”策略,根据管理体系、组织和水平的现状选择实施的路径。

1.资产负债相关性是决定资产负债管理转型路径的依据。如果可以在一定条件下满足MM定理1的某些要求,比如资产账户对负债账户的依赖较小,那么商业银行在运用资产时就可以在较大程度上摆脱负债的限制,并拥有更大的风险与收益权衡空间。从中国主要银行的实际情况来看,大中小型商业银行的资产负债之间均具有较强的相关性,资产账户对负债业务的依赖性仍然很强。这一相关性近年来有一定的降低,但仍处于较高水平。这决定了资产负债管理转型必须立足于负债与资产账户的改善。

2.改善负债结构,扩大主动负债比重,提高商业银行负债管理的主动性是促进资产负债管理转型的基础性工作。加强主动负债,通过发行CDS、金融债券、回购协议等债务工具,主动从金融市场借入资金,形成具有可自主控制的资金来源,实现负债与资产的主动匹配,是促进资产负债管理转型以及提高资产负债管理水平的必然选择。我国商业银行应加强主动负债的力度,形成具有可自主确定的资金来源,实现负债与资产的主动匹配。在加强主动负债的同时,还应该加强对被动负债的管理能力。根据储蓄倾向、支付偏好等特征对存款人进行细分,藉此加强对被动负债的分类管理,提高对被动资金利用的主动性,从整体上改善资金来源的可控性。

3.着力提高资产的多样性,强化资产配置的能力是资产负债管理转型的重要保证。我国商业银行目前的资产结构仍较为单一,投资和交易类资产收益率偏低,非利息收入占比偏低。这集中体现在分支机构的业务抉择和资源配置上,并直接导致了资产业务,尤其是贷款业务的快速扩张,增加了收益的脆弱性,客观上也制约了我国商业银行资产负债管理水平的提高和战略转型的实施。就目前来看,造成这种局面的主要因素已出现松动。商业银行应积极把握市场机遇,努力改善资产结构,增强资产配置能力。

4.构建和完善内部资金转移定价机制,实行资金全额集中管理是推动资产负债管理转型、提高资产负债管理水平的核心环节。作为资产负债管理转型的核心环节,商业银行应着力构建和完善内部资金转移定价体系,实施全额资金管理,提高资产负债管理的专业化水平。在构建和实施FTP体系的过程中,最关键的是选择合适的组织模式、定价依据以及定价模式。由于不同商业银行资产规模、管理方式不同,总行与分支机构之间的关系也不尽相同,适合的组织模式、定价模式和依据也会有明显差异,商业银行应根据自身实际和发展战略要求,结合分支机构的业务规模、资金流量等情况加以合理选择。

当然,对于商业银行而言,资产负债管理转型是一个长期而根本的过程,在推动转型的同时,应根据经济周期变化及宏观经济政策走向改善资产负债管理,保持业绩的稳步提升。

参考文献:

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第9篇：商业不动产资产管理范文

[关键词] 商业银行；金融创新

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 16. 018

[中图分类号] F83 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）16-0029-03

1 商业银行金融创新的主要内容

多数银行史学研究认为，近代最早的现代商业银行是1580年建于意大利的威尼斯银行，此后在欧洲大陆伴随着资本主义经济发展和产业分工的逐步深化，现代商业银行逐步在欧洲大陆，包括意大利、荷兰、德国等国家延伸发展。初期的商业银行形成来自于贸易过程中的货币储存和汇兑，此后逐步发展为赊欠和银行融资，这个阶段的融资往往体现为具有自偿性的原则，此类融资成为起源于17世纪的“真实票据理论”①的基础。显而易见，此理论基础强调融资与交易基础结合，要求票据质押，虽然有很强的安全性但是对有效运用资金往往形成制约，商业银行的融资高利率和票据质押等要求很快就不能适应资本主义工商业发展的需要，经济发展对商业银行提出创新的要求。

最早出现的按资本主义原则组织起来的股份银行是1694年成立的英格兰银行，此后更加强大的股份银行如雨后春笋发展壮大起来，成为现代资本主义银行的主要形式。这些银行具有更强的风险抵御能力，对业务发展乃至扩张的迫切要求促使银行业务不断创新，大大突破基础交易的制约，到20世纪初期，以美国为代表的商业银行业务远远突破了简单的“存、贷、汇”等传统银行业务，商业银行业务与基础贸易融资交易远远脱离，在投资业务领域大放异彩，促进经济领域产能的大量过剩，投资领域经济泡沫的不断膨胀，最终因风险积累而导致了1929年经济危机的爆发。

1933年经济危机以后的美国国会通过了“格拉斯-施蒂格尔法案”②，确立了金融严格分业经营的监管体系，这样的分业经营监管模式为国际上大多数国家所效仿，除德国等个别国家外，大多数国家在银行业监管上均严格限制混业经营，避免商业银行资金促进投资银行领域泡沫的形成和扩大。但是高额回报的诱惑始终不断刺激商业银行在投资银行领域的业务创新和发展，自20世纪70年代开始，战后世界经济复苏带来的发展空间促使金融业分业经营限制的不断突破，包括金融控股公司的形成、衍生产品和衍生交易的发展、资产证券化的推动等，都不同程度地促进了混业经营以不同的方式呈现，金融创新因此日新月异。

在这个阶段，随着信息技术等高科技产业的发展以及全球金融业日新月异的创新发展，商业银行经营发生剧烈的变化，金融监管和商业银行风险管理也面临新的课题和挑战。

1.1 商业银行金融创新的内容

商业银行金融创新主要包括负债业务的创新、资产业务的创新、表外业务的创新和服务方式的创新等。

1.1.1 负债业务的金融创新

近年，负债业务新产品层出不穷，包括各种结构性存款、理财、NRA存款、支票账户和透支账户、协定存款、自动转换账户、自动投资账户等等，其主要方向在于通过商业银行组合功能和服务功能对帮助客户管理账户和提升存款收益，而客户因为此类捆绑式的服务保持了资金的稳定，也为银行有效管理流动性提供支持，从而进一步提升银行效益。

1.1.2 资产业务的金融创新

资产业务创新主要体现在融资工具创新和组合交叉创新，例如在票据业务方面从银行承兑向商业承兑的扩展，组合贷款结构嵌入衍生产品的结构性融资产品；信贷资产转让和交易；贸易融资由于工具创新，也推进了融资方式的创新，包括福费廷包买、保理、信用证委托代付等等。同业业务在资产业务创新方面通过同业交叉销售和过桥，形成了同业理财、资产管理计划、信托收益权转让等等。同业和公司业务的组合成为创新资产业务的重要趋势。

1.1.3 表外资产业务的金融创新

表外业务的创新或者可以称之为中间业务创新，为目前国内同业业务创新的着力点，主要以表内业务表外化或者由基础资产转换为同业资产形式实现，出发点往往在于规避资本约束和规模约束、分散风险、增加收入来源渠道和利润，业务创新满足了银行拓展业务范围的扩大、增加收益来源的需求，也满足了社会经济发展对银行服务多样化的需要。

1.2 商业银行同业业务的快速扩张

目前国内商业银行金融创新发展的趋势以同业业务为表现形式，以混业交叉方案设计为特点，以信贷资产、存款资产为基础背景，其目的在于通过银行和非银行金融机构的业务模式、监管要求等差异，形成基础资产表外化和结构优化等效果。因此，各商业银行资产负债结构已经发生根本的变化，全社会资产结构也发生平移。

2 中国商业银行金融创新的主要模式

目前国内表内业务表外化方式创新的一大渠道便是与信托、证券、基金公司等其他金融机构开展业务合作。近年特别是2011年开始，金融监管体系针对银证、银信合作不断推出旨在促进金融创新，同时强化创新风险管理的相关政策，通过信贷与信托受益权的交易、信贷与租赁业务的转换、信贷与资产证券化的衍生、信贷与资产管理的融合，成就了商业银行不断扩大资产规模、扩大同业业务占比、提升中间业务收入、突破资本约束和信贷规模约束的主要手段，给银行与其他非银行金融机构合作带来更大的空间与舞台。

从银银合作的形成包括委托代付等业务的蓬勃发展，到而后受到银监会规范入表要求的制约，商业银行资产业务发展出现了以理财为主要特征的资产管理类业务发展趋势。例如：商业银行提供客户资源和资金，由客户通过信托公司建立信托计划，信托公司将信托收益权转让其他金融机构过桥最终再返回到商业银行，实现商业银行与资金需求客户的对接。再如：商业银行提供客户资源或者各类资产，由证券公司打包形成资产管理计划，商业银行委托证券公司投资和管理资产管理计划，形成商业银行资金与资金需求方的对接，目前有资格的保险公司也介入资产管理计划的管理方，包括基金公司、保险公司等也同业可以将其投资的债券、股票（或者股权）等作为资产，打包为资产管理计划的资产池，大多数情况下这些资产的最后投资人为商业银行，而资金需求方或者客户多数也为商业银行的客户。

可见，国内金融市场上由商业银行主导的金融创新业务大致形成了商业银行、信托机构、证券公司、基金公司、保险公司等5类金融机构参与，投资于股票和权益类资产、债权和固定收益类资产、信托受益权等非标准债权类资产、信贷及汇票等授信类资产等4类资产，通过组合、交叉、切割、衍生等手段形成包括理财产品、信托受益权转让、定向资产管理计划等3大主流交易产品，经由客户理财资金交易和商业银行自营投资交易两个渠道，构成了从商业银行到商业银行的一个资金大循环体系。

2.1 银信合作的发展和组合模式

2008年以来，中国信托业务快速发展。2008年信托资产1.22万亿，2009年达到2.01万亿，此后，2010年3.04万亿，2011年4.81万亿，2012年末就达到了7.47万亿，2013年一季度再创新高，已经达到8.72万亿。信托资产呈现出加速度发展的态势，其中，银信合作逐渐成为国内信托的主要增长动力。

面对银信合作业务的迅猛发展，银监会从2010年开始逐步加强了风险管理和控制。制约方式主要通过加大规模控制、要求逐步压缩银信业务规模、通过入表和资本要求限制银行信托受益权转入、提高信托公司资本配置要求、控制理财业务中非标准类信贷资产比例、控制票据信托产品，要求信托公司对信贷类资产的独立管理和风险管理等等要求，使得简单的信托计划产品受到较大的制约，随之而来的就是信托受益权过桥交易、企业资产信托计划的转让等更加复杂和更加隐蔽的创新模式的出现。

分析可见，原来可以使简单的银行和信托公司资产转让，由于规避监管的需要形成了信托收益权的转让，而再进一步通过企业过桥割裂信托和银行的直接交易，把原本可能是银行信贷的业务或者信托资产计划组合成为一个负债的交易过程，最终资金注入企业，但是在银行的资产方面可能体现为同业资产或者理财资产。这样的产品一方面满足了企业资金需要，规避了信贷规模的限制，另一方面，增加金融机构参与度，提升了理财投资人的参与度，最大限度动用社会资金，也最大限度满足金融机构收益的需求。

2.2 银证合作的发展趋势

随着其他资产管理机构拥有的分业监管优势不断显现，银证合作成为商业银行业务创新上的新的竞争优势，并推动其逐步实现更加快速的发展。银证合作在证监会逐步规范证券公司定向资产管理计划业务的政策引导下，银行资产业务创新逐步转向资产管理计划投资业务。

分析可见，银证通过资产管理计划的组合模式，使得资产复杂性更加提高，有可能把单一的资产转让或者信托收益权的转让变成为一个资产包的管理，或者资产的切割份额的转让，虽然目前实践中多为一个或者多个非标准债权资产的管理，但是未来随着创新发展，可能通过复杂的衍生过程，形成分层计算违约率和保护层而形成复杂模型的产品组合，其最终的资金通过资本市场和资金市场、信用市场流向了实体企业。

3 商业银行创新风险管理的建议

业务创新形成的资产负债结构的变化，促使商业银行必须提升风险管理的综合性和全面性，以及促使监管部门提升对金融体系系统性风险的控制能力。

商业银行的风险主要分为信用风险、市场风险、合规风险、操作风险、流动性风险、战略风险、国家风险等。一直以来我国商业银行传统业务占比较高，商业银行风险较为集中地体现在信用风险层面上，对于市场和流动性风险的管理、合规和操作风险的认识都还存在诸多不足，面对银行业的战略转型和国际化发展的方向，创新对于系统性的战略和国家风险提出了更高的要求。

通过上面的分析，不难看出商业银行已经不再是简单的贷款违约风险，由于资产的组合转换、资产包装和切割、多元主体交易行为等等，资产的本质和特征已经难以分辨，而最后的宏观经济出现下行压力的情况下，此类业务可能就会出现系统性的风险。因此如何管理此类创新业务风险成为在创新发展中需要同步进行创新管理模式的课题。

从监管和银行经营风险角度看，对于创新业务的风险管理必需注重分析业务实质和改善对同业业务的风险控管。以下根据国内商业银行业务创新提出一些风险管理的建议：

（1）由于同业创新业务的迅速扩展，随着利率市场化和人民币国际化水平的提升，市场价格波动伴随国际和国内经济变化波动会更加剧烈，对商业银行提出更高的流动性和市场风险管理的要求，因此，商业银行系统应该注重加强前瞻性流动性和市场价格趋势的分析，并形成对流动性缺口、久期的长期有效的监控和对动态状况的模拟及压力测试，形成近端业务发展和管理的制约要求。

（2）对于信托收益权以及资产组合包的交易或者资产管理计划，应该按照巴塞尔III资本协议的原则，根据业务实质加强对资本的配置管理要求；同时加强对基础资产的核实，必要的情况下进行深入的尽职调查，避免交易复杂性形成的风险隐蔽，交易流程多元化造成的对基础资产控制力流失的风险发生；对基础资产为非标准债权类资产，形成有效综合的全面授信管理的制度，对交易对手、最终债务人、退出保障措施的全面风险控制管理。

（3）考虑到由于交易复杂化，交易通过多轮流转也经过多方主体，加强对交易各方参与主体的信用风险管理和交易流程的合规管理及操作风险的控制。在法律文件和操作规范上进一步形成各类交易的全面控制管理体系，强化前中后台的制衡和制约，建立前中后台直联管理体系。由于目前在创新业务上缺乏相应的风险保护的实践基础和法律判决的案例，银行操作过程中更加注重自我保护和控制能力。

（4）监管体系上进一步制定提升系统性风险防范的政策和制度体系，进一步加强商业银行与非银行金融机构的综合化管理，完善按照新资本管理和巴塞尔III资本协议对资本配置的分类和细化管理措施，强化创新业务的定义、规范和管理要求。在监管层面上应该特别注重系统性风险的把握，积极吸取金融海啸的经验教训，避免衍生产品带来的风险叠加和系统性风险的爆发。

金融创新往往伴随着新的风险管理要求，在积极鼓励创新的同时加强风险管控，提升创新对社会经济的促进效用，是摆在所有金融机构特别是商业银行面前的新课题。商业银行应该加强对宏观经济金融的研究，积极顺应政策和监管要求，提升自我约束和管理能力，才能有效促进金融创新和发展。

主要参考文献