房地产项目调研精选(九篇)

第1篇：房地产项目调研范文

关键词：房地产开发；可行性分析

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01

一、引言

房地产开发项目的可行性研究，主要是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行系统而全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，来确定项目是否具有可行性。房地产开发项目的可行性分析是投资决策的重要依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后的评估的最终依据。

二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题

在我国，房地产的实际开发中，可行性研究方面仍存在着很多不足的地方，这些问题的存在为项目带来了相当大的风险，具体则表现在以下的几个方面：

（一）可行性分析缺乏完善的理论指导

目前，我国的房地产开发项目可行性研究仍然是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出了相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有着很大的不同之处，所以，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》。因此，许多研究分析人员只能根据个人的理解，对于计算机评价的指标有选择性的适应，房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告存在质量低下的问题。

（二）可行性分析只注重经营分析

虽然房地产开放项目可行性研究分析报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此有足够的重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，有可能就会导致决策和市场脱节甚至出现背离的问题，这样只会增加房地产开发项目的市场风险性。

（三）房地产开发项目可行性分析的市场地位不准确

市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。例如，某集体公司在江南地区开发休闲广场项目成功以后，决定在相邻城市另外一个更大的房地产项目，主要是用于餐饮和百货经营方面。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如之前的休闲广场的收益，其主要原因就在于对该项目的市场定位不准确，在该房地产项目的周围已经有了类似的经营业态，并且也已经形成了品牌，新开发的房地产项目与其就存在了经营范围重叠的问题。

（四）会先入为主进行开发

在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津的现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。3房地产开发项目可行性研究完善的对策

三、完善路径

在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入了低迷的状态，那种“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场的紧俏时代已经一去不复返了。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。房地产开发项目的可行性分析主要从市场、技术、效益三方面对项目进行全面技术、经济方面的分析，具体而言，我们可以从以下几个方面加以完善：

（一）要严格房地产开发项目的审批程序

在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。

（二）要重视市场调研

房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。市场调研主要包括房地产市场供给、房地产需要的调查、房地产市场价格调查、客户调查等。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目的成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。

（三）要不断更新经营理念

目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。

（四）对房地产开发项目进行财务评价

房地产开发项目的财务评价是指依据前期总体策划所制定的投资方案、进度计划、资金筹措计划、营销计划所编制的财务报表，计算、分析出项目的成本、费用、效益，从而判断和评价项目的财务状况和经济收益状况。因此，仔细、谨慎的做好财务评价，才能有效的控制和降低财务开支，减少经营风险，从而达到利益最大化。

四、结论

为了降低和规避风险，我们必须做好房地产开发项目的可行性分析，对项目要进行全面的技术经济分析，从而为投资决策提供科学的、客观的、正确的依据，最终可以取得良好的投资效果，获得良好的效益。

参考文献：

[1]汤炎非，杨青著.可行性研究与投资决策.武汉：武汉大学出版社，1998：5-7.

[2]李竹成，主编.房地产经济专业知识与实务，北京：团结出版社，2001.

第2篇：房地产项目调研范文

摘 要

随着中国经济建设的不断发展，房地产行业已经成为我国国民经济发展的重要组成部分，甚至已经成为了我国国民经济的支柱产业。但是房地产业是一个具有高投入、高回报、高风险的特点的特殊行业，使得房地产业受自然、社会、经济等因素的影响较大，具有较强的不确定性。较为准确地评估这些风险是房地产项目成功的重要开端，因此在项目立项过程中对拟投资项目进行项目可行性分析显得尤为必要。本文根据房地产项目可行性研究方法和经济评价理论，结合相关参考文献和研究资料，以zd房地产开发项目作为案例，对其进行可行性分析，希望对房地产项目投资和开发的科学决策起一定的帮助。本文主要框架为：对房地产项目可行性分析报告的意义、主要内容和经济技术评价分析做了说明；研究国家、浙江省和绍兴市的宏观经济情况和发展态势，并对相关的房地产行业市场情况进行分析评价；针对zd房地产项目，对该项目所在地——嵊州从人文历史、城区总体规划到经济社会现状以及嵊州房地产一级市场(土地市场)、二级市场(商品房市场)进行全面详细地阐述；对项目本身的基本情况以及土地经济技术指标和自身市场进行分析，并和建筑设计师进行充分沟通，提出整个项目的总体开发定位和产品总体定位，进行项目开发方案评价，以及项目可能在市场接受方面可能需要防备的问题做出预先估计并提出解决建议；然后根据拟定的项目开发方案估计项目总投资和总收入，对项目进行经济、财务评价和不确定性分析，得出项目达

到了公司的投资标准，为公司决策层控制投资风险和更好地操作此项目提供参考依据。

关键词：房地产：项目；可行性分析

abstract

with the rapidly developing of china’s economic construction，the real estate industry has been the important constituent part of china’s’national economy，even one of the pi 1 1ar industries innational economy．the real estate industry that is a special high investment，repayment and risk trade is frequently influenced by the natural and social and economical element and faces many indetermination．how to estimate risk is very important to every real estate item，so it’s crucial that go on the project feasibility analys is study in the decision stage of the projects．based on the feasibi1 ityanalysis study on the real estate projects and economic evaluation theory，having consulted relevant1iterature and material ls．the article did a feasibility study on the zd real estate project．and i hope the article could make an essay to assist a scientific decision—’making of the real estate project development and investment．the main contents： introduce the main content of the feasibi1ity analysis study on the real estate project sand technical—economical analysis analysing the conditions of them acroeconomi \cs and the real estate market of china．chekiang province．shao in and shen zhou，the basic information of the zd project and

its characteristics， colnmunicating on the project with thearchitectural designer who were invited to design the zd project，by the economic，financial and uncertainties analysis，put forward a new proposal about the problems of the project，finally get the conclusion that the analytic result eceeds the standard of jnvestment．key words：real estate：project：feasibility analysis.

第1章绪 论

1996年，中国房地产市场逐步从1993年的政策打压中复苏，朱镕基总理在同国务院房改办负责人的谈话中，明确了国家要把住宅建设和消费作为国民经济新的增长点和新的消费热点的政策导向。1998年以后，国家一直把住宅作为扩大内需的重点，从税费、信贷和土地等方面提供优惠政策，支持房地产业投资和需求的快速增长。经过lo余年的发展，当前的房地产行业已经成为我国国民经济的重要组成部分。 我国房地产投资达到19382亿元，同比增加21．8％，占国内固定资产总投资的17．6％。

全年房地产开发投资19382亿元，比上年增长21．8％，其中，商品住宅投资13612亿元，增长25．3％。商品房竣工面积53019万平方米，下降0．6％。商品房销售额205 10亿元。其中，期房销售额为14366亿元，所占比重为70．o％。相对于其他商品的生产和销售，房地产项目具有流程复杂，时间较长，资金 占用较多，风险相对较大等特点，并且与金融业、建筑业等关系到国计民生的基础行业关系密切，故此，使得房地产的发展对我国国民经济和社会发展影响深远。

由于房地产高风险、高投入、高收益的特点，为提高收益规避风险，可行性分析已经成为房地产开发企业在项目前期的必备工作，其结果直接影响到项目介入与否的重要条件。

本文将在一定的创新基础上对现有房地产可行性研究理论进行系统的总结，以提高其可操作性，对房地产可行性研究理论的发展提出一定的分析。本论文的目的就是通过对可行性分析进行深入研究，将房地产开发项目的风险降至最低，并为投资方案提出意见和建议。本人从成都分公司被调至嵊州分公司全程参与我司szzd房地产项目的前期可行性研究工作，在前期主要负责对当地市场调研和竞争楼盘的分析，后期制作时主要负责对项目进行经济技术分析和财务测算。本人以此为研究对象，客观地分析项目的投资价值，从介入项目开始为szzd房地产项目的开发决策作参考。

第2章房地产开发项目可行性研究概述

2．1房地产开发项目可行性研究的基本概念及外沿

1．房地产开发项目可行性研究的概念

房地产可行性研究是在房地产项目投资决策前，对拟开发项目在技术经济社会三方面的可行性进行论证、研究、评价，对开发方案进行认真仔细的经济分析，对未来的收益进行科学的预测，并且对拟开发项目的技术先进性、经济合理性、适用性、建设的必要性和可行性进行全面分析和综合评价，针对拟投资项目该如何投资建设得出较科学的意见，为项目投资决策提供科学的依据。

开发项目要投入资金、时间和劳力，会对企业的经济效益产生影响。因此，对拟开发项目的必要性必须有充分的认识，并就项目的选址、规模、工程周期、周围的环境设施、企业的承受能力以及项目的经济效益等各方面进行科学研究分析，以便科学地制定开发项目投资决策，减少或避免失误，使开发项目能够获得较大的社会经济综合效益。而以上这些内容都是可行性研究的内容。因此可行性研究是项目投资决策的基础。

2．房地产开发项目可行性研究的作用

可行性研究作为项目投资建设的首要环节，科学正确的房地产开发项目可行性研究在房地产开发过程中可以起到以下几个方面的作用：

(1)保证项目投资决策的科学性房地产项目投资资金数额巨大，项目投资周期长，涉及的行业面广，且房地产市场的不确定因素较多。只有通过对投资项目进行详细仔细的市场调研，产品分析，成本及效益计算和风险评估，对项目投资方案中诸如建设条件是否具备、工艺技术是否先进适用、商品房有无销路、有无竞争能力、投资经济效果是否最佳等问题进行回答，同时对技术和经济两个方面进行综合的论证和评价，从而使决策建立在合理科学的基础上。

(2)保证项目有效进行房地产项目投资的可行性研究，实际上就是对未来投资实施过程进行总体的安排和规划。尤其是针对项目开发进度做进行的人力资源配备、资金供给、供应商介入、回笼资金、还贷能力等重要节点问题进行分析，对项目开发过程中各阶段的资金状况、材料设备供给、工程实施进度等确定初步计划，使整个项目可以逐步推进，达到目标。(3)对外融资的必要条件 目前金融机构都把可行性研究报告作为建设项目放款的先决条件。它们只有在对可行性研究报告进行了全面、细致的分析评估后，才能确定能否给予放款。

3．房地产开发项目可行性研究的依据

(1)经批准的项目建议书、合同等有法律效力的文件及其审批文件

(2)国家和地区经济建设的方针、政策和经济社会发展规划

(3)国家批准的城市总体规划、详细规划、交通和市政基础设施等资料

(4)拟建设地区的自然、地理、气象、水文地质等环境现状基础资料

(5)国家相关部门的工程技术建设方面的标准、规范、指标、定额等资料

(6)国家所规定的经济参数和指标，有关房地产行业法律、法规和经济法律、法规等

(7)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等

（8）主要工艺和施工设备的技术资料及经济、社会方面的有关资料．

3房地产项目可行性研究阶段划分

从项目生命周期阶段角度而言，项目包括四个阶段：概念阶段、开发阶段、实施阶段、收尾阶段(国内也有学者将概念阶段、开发阶段合并为前期阶段)。概念阶段工作就是确定项目的可行性，对项目所涉及的领域、总投资、投资的效益、技术可行性、环境情况、融资措施、带来的社会效益等进行全方位的评估，从而证明项目在技术上、经济上的可行性及其投资价值。该阶段主要工作：特定项目机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估。实际工作中，根据项目规模和繁简程度可将前两项合二为一，详细可行性研究是不可缺少的。一般由于房地产项目的项目复杂程度不大，而且受到时间和成本的限制，初步可行性分析通常被省略。

1．特定项目机会研究

特定项目机会研究是进行项目可行性研究前的预备性调查研究。这种研究是比较简单、粗略的。其主要任务是对投资方向提出设想，提供一个可能进行建设的具体投资项目建议。它要求在一个确定的地区和部门，以自然资源和市场预测为基础，寻找最有利的投资机会。如果证明项目投资的设想是可行的，再进行更深入的研究。

2．详细可行性研究

详细可行性研究是可行性研究的最重要阶段，狭义的可行性研究就是指详细可行性研究。在项目决策前对项目有关的工程、技术、经济等各方面条件和情况进行详尽、系统、全面的调查、研究、分析，对可能的建设方案和技术方案进行详细的论证，并对项目建成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测和评价的一种科学分析过程和方法，是项目进行评估和决策的依据。所需的时间约几个月至1年，所需费用约占投资总额的0．5％一3％。

3．项目的评估

按照国家有关规定对大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。项目评估是在项目可行性研究的基础上，由第三方(国家、 银行或有关机构)根据国家颁布的政策、法规、方法、参数和条例等，从项目、国民经济、社会角度出发，对拟建项目的必要性、建设条件、工程技术、经济效益和社会效益等进行全面评估、分析和论证，进而判断其是否可行的一个评估过程。它是项目投资前期进行决策的重要环节，其目的是审查项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性。

2．4房地产项目可行性研究步骤

1．签订合同与筹划准备

项目可行性研究可以由项目主管部门直接给企业发展前期部或相关职责的部门单位下达任务进行，也可由项目投资单位与有资格从事可行性研究工作的机构签订进行可行性研究的合同进行。合同中要明确规定研究工作的范围和内容、进度和质量、费用的支付办法、双方的责任和协作方式以及违约处理的办法等双方应尽的责任与义务。从事可行性研究的单位在

接受委托时，要向委托方索取与项目有关的指示文件，了解委托方的意图和要求，并收集有关资料。

2．组织人员和制定计划

受委托单位受委托后，应根据工作内容组织项目小组，并确定项目负责人和各专业负责人。并根据任务要求，研究制定工作计划和安排实施进度2．6房地产项目可行性研究需注意的问题

1．防止先入为主的可行性研究

在房地产开发实践中，一开始的项目投资决策注定了房地产开发项目的成败。有些项目的、、可行性研究报告ⅳ，从各方面论证项目的乐观前景，不去分析项目可能遇到的不利因素，这就走入了u可行性研究ⅳ的误区，在投资决策上犯了重大错误。

2．选好可行性分析的负责人

一份成熟可信的可行性研究分析报告必须是方法与观点客观、正确，格式规范，数据客观准确。这就要求研究和编写的主角必须是业内的专家，。一般来讲，由时刻关注市场变化的咨询公司的市场分析师负责市场调研；由当地经验丰富的建筑工程师负责项目总体规划设计：由造价工程师或房地产估价师等从事房地产行业的资深财务专家负责进行投资预算。

3．市场分析的结果是关键

可行性研究中首先要解决的是市场的可行性研究，其次才是技术和经济上的可行性研究。任何项目的投资，要证明其是否可行，首先要看它有没有市场市场分析的依据就是市场调研，特别注意房地产行情调查不等于市场调研，市场调研应是对市场现状和发展趋势、特定的交通、环境条件、社会商业利润水平及其变动进行调研。最主要的是社会商业利润水平的调查分析。

参考文献

1中华人民共和国国家统计局．--中国统计年鉴【m】

2冯套柱，孟亚宁．房地产投资风险评价研究j．沈阳理工大学学报．，27(1)

3曾繁伟．房地产项目投资风险的度量j．中国煤炭经济学院学报．，15(3)

4杨春霞．投资风险管理的组合分析及其规避策略j．广东青年干部学院学报．，20(64)

5金加林，苏秋高．房地产开发投资风险的专家评价法j．石家庄经济学院学报．，27(3)

6刘美玲，董芹芹．房地产投资中的主要风险及防范j．武汉理工大学信息与管理工程版．。27(1)

7张红．房地产经济学m．清华大学出版社，

8刘立群田淑芬．房地产投资分析m．化学工业出版社，

9谭术魁．房地产项目管理m．机械工业出版社，

10谷祥．房地产投融资指南m．中国金融出版社，

第3篇：房地产项目调研范文

关键词:经济评价;房地产项目;可行性研究

中图分类号:F293.3文献标识码:A

一、房地产开发项目经济评价的特点

(一)房地产项目财务分析的特点。除大片开发的新开发区项目需要对项目进行国民经济、特别是地区经济、社会、环境等影响的经济评价外,一般住宅、写字楼、宾馆等房地产项目,只作项目的财务分析即可。房地产项目的财务分析是从微观上判断项目可行性的评估分析活动。这里应注意以下两点:

1、正确界定财务收入与财务支出。房地产项目的财务收入主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等房地产经营收入。房地产项目的财务支出,主要包括固定资产投资、经营资金、开发产品成本、管理费用、销售费用、财务费用和税费支出等。

2、正确计算财务评价指标。在进行房地产项目的财务分析时,应通过计算财务评价指标,进行项目的投资回收期、盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的分析。

(二)房地产项目不确定性分析的特点。房地产项目不确定性分析主要包括:临界值分析、敏感性分析和概率分析。这里应注意两方面的问题:

1、根据房地产项目的特点合理确定项目的不确定性因素及分析指标。房地产项目不确定性分析的主要因素包括:销售价格、销售进度、预售售出比例、出租空置率、建筑容积率、可租售地产面积、开发周期、项目总投资、土地费用、建筑安装工程费、融资比例、融资成本等。在对房地产项目的一个或多个不确定性因素进行敏感性分析时,还要选定用于敏感性分析的评价指标。这些指标应为:项目利润总额、财务内部收益率、最低产品售价、最低租金等。在具体选择指标时,除了考虑房地产项目特点外,还应考虑分析的目的、计算的复杂程度。

2、进行临界值分析时应抓住关键因素。临界值分析是分析计算一个或多个不确定性因素的变化,使项目达到允许的最低效益的极限值,并通过不确定性因素的临界组合,显示项目风险程度的一种分析方法。就房地产项目进行这种分析,应着重选择与之有关的敏感性因素来进行,如土地价格、工程费用、房屋售价、销售量、房租和空置率等。

二、房地产开发项目可行性研究工作核心

项目可行性研究工作可以归为三大核心,即市场调研与市场定位、技术分析和经济效益分析。

(一)房产市场调研与市场定位。这是通过对社会宏观经济发展形势进行调查和分析,从市场的需求结构、市场容量供求情况、项目的净增值能力、项目的竞争能力等方面对项目进行客观的评价和分析;然后,在此基础上确定项目开发的产品定位和建成后的销售策略及周期计划。

(二)技术分析。包括项目总进度统筹安排,即前期准备工作的计划立项、规划设计、拆迁方案、主体工程、环境工程、配套工程的进度安排、工程的给排水、供电、有线电视、电话、煤气、宽带及建设后期的道路、园林绿化、新材料、新工艺的应用等。

(三)财务分析。包括征地期、拆迁期、建设前期、中期和销售期的各项成本核算和税费支出,建设资金筹措和使用计划,经济效益和社会效益评价、风险分析等。

三、房地产项目可行性研究改进措施

(一)建立科学的指标评价体系。项目指标评价体系是可行性分析的重要组成部分,包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等。其中,经济评价指标分两方面,一是财务评价有财务收支、分析项目的财务盈利能力、偿债能力及资金平衡状况,判断项目的财务可行性和风险预测等;二是综合评价,从区域社会经济发展的角度分析和计算房产项目对区域经济的效益和费用,考察项目对社会经济的贡献,判断项目的社会经济合理性。

(二)加强项目风险分析。在经济评价的同时,加强项目运营中的不确定性分析,制定多套方案以规避宏观经济环境和区域市场变动所带来的投资风险。

(三)培育专业房地产可行性研究市场,规范房地产咨询业发展。国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导,培育可行性研究专业市场。

(四)完善房地产开发项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制。国家要加强房地产项目可行性研究的法律法规建设,房地产开发项目审批必须提交经专业可行性研究机构盖章和国家注册房地产评估师签字认可的可行性研究报告。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

[1]汤炎非,杨青.可行性研究与投资决策.武汉大学出版社,1998.

第4篇：房地产项目调研范文

【关键词】房地产；开发项目；可行性研究；问题；对策

1 房地产开发项目可行性研究现状

房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，提出合理的结论，使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上。因此房地产开发项目可行性研究越来越受到开发商的重视，许多大型集团开发商还专门设置部门和岗位来开展此项工作，同时也规定了明确的可行性研究流程和规范的可行性研究报告模版。但随着我国房地产行业的周期变化和行业竞争的加剧，对房地产开发项目可行性研究的要求也越来越高，房地产开发项目可行性研究中的问题也开始突现。

2 房地产开发项目可行性研究存在的问题

2.1 可行性研究估算与实际差别较大。主要体现在可行性研究估算的成本、收入和项目总体进度等与项目实际情况差别较大。虽然普遍认可详细可行性研究阶段投资估算的精确度为±10%，但房地产开发项目实际实施过程中常常与可行性研究估算中差额超过10%，而且普遍情况是实际成本超过估算成本，实际收入低于估算收入，实际进度慢于估算进度。因此许多项目在可行性研究阶段利润可观，而实际项目结算时利润较少，甚至出现项目亏损。

2.2 对土地遗留问题风险提示不够，应对措施不力。目前项目可行性研究中大家主要关心项目经济测算，对土地有关问题重视不够，风险提示不够，没有提前的应对措施。主要表现有：土地权属调研不清，一些开发商取得土地后才发现土地存在抵押、土地征地和一级开发尚未结案、土地权属存在纠纷、土地出让程序不规范等问题；交地时间延期，主要原因是“毛地出让”，地上物拆迁进度比预计进度慢，导致政府或者一级开发商不能按期移交土地；周边市政配套没有按照出让文件约定进行完善，一些土地出让文件中约定交地条件为“六通一平”或者“七通一平”，但实际交地时达不到出让文件中约定的交地条件，主要是电力、道路等达不到出让文件中约定的交地条件。

2.3 可行性研究报告本身出现错误。主要包括报告中项目名称前后不一致，正文和摘要内容不一致，页码出错，主要原因是技术人员常常是在原有报告上修改完成新的项目可行性研究报告；可行性研究中工期计划不支持销售计划，主要原因是项目工程计划常常由开发商的工程部门完成，而销售计划常常由销售部门完成，两个部门交流不够就会出现类似问题；车位比例与产品定位不符，有些可行性研究报告产品定位为高档住宅，而测算中车位比例严重不够，同样原因是因为此两项工作亦是由开发商中不同部门完成的。

3 房地产开发项目可行性研究改进建议

针对当前房地产开发项目可行性研究中普遍存在的问题，为了提高房地产开发项目可行性研究工作水平，建议从以下方面加以改进：

3.1 提高可行性研究工作人员的综合素质。房地产可行性研究是一项综合性工作，需要从业人员有较高的综合素质，要提高房地产开发项目可行性研究工作水平，提高从业人员素质是基础。一方面可行性研究工作人员应该加强自身的综合知识学习，主要包括投资、营销、成本、规划、工程等方面知识的学习；另一方面，房地产开发项目可行性研究是一个需要各技术部门提供技术支持甚至联合参与的工作，作为开发商中具体负责房地产开发项目可行性研究技术工作的人员，在与各部门联合工作过程中应该注重向其他部门专业人员的请教和学习，以提高自己的综合素质。

3.2 建立可行性研究相关数据库。当前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息。信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，我们更需要加强对信息的收集、整理工作，通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据，建立可行性研究数据库。另外，开发项目较多的企业，还需要加强成本等数据的汇总工作，建立自己企业的成本数据库，为进一步提高可行性研究中成本估算的精确度打下良好基础。

3.3 营销、设计、工程等专业工作在可行性研究阶段前置。可行性研究估算与实际差别较大与许多技术工作没前置有关。在可行性研究阶段部分营销工作前置，有利于确定项目的产品定位，确保项目土地取得后产品定位不做大的调整，这样就能保证实际实施中收入与可行性研究预计中差别控制在一定范围内；设计工作前置，同样也能保证可行性研究依据的项目技术经济指标在实际实施过程中不出现大的调整，这样就能保证实际成本与可行性研究估算差距不大；工程技术部门也需要参与项目可行性研究，做好项目土地地质条件和施工环境的研究，确保可行性研究依据的方案能顺序实施。目前国内很多知名开发商在各专业工作前置方面做得比较好，一些开发商在拿地前项目整体定位和规划方案就已确定，虽然投入了一些成本，但是如果顺利取得土地，就能保证按照可行性研究预定的目标顺利实施，同样因为规划方案已确定，减少了拿地后项目定位和方案设计占用的时间，能保证项目在较短时间内快速启动，尽快实现项目销售，减少财务费用，提高项目利润。

3.4 认真做好项目土地尽职调查工作。第一做项目可行性研究之前专业人员一定要从所在地国土部门主要是国土部门中负责权属的科室调研了解项目土地权属情况（二三线城市尤其要重视此项工作），调研重点是了解土地是否存在抵押、土地征地和一级开发结案情况、土地权属是否存在纠纷、土地出让程序是否规范等； 第二要做好项目土地地上物调研工作，重点是要做好地上建筑物和构筑物的调研，地上建筑物方面重点关注有无居民住宅，了解地上物数量和拆迁难度，总体目标是要相对准确地判断出来项目净地交付时间，并对可能存在的风险做出充分提示并提出相应的应对措施；第三，要重点关注项目的大市政配套情况，要对照项目土地出让文件里对大市政配套情况的描述逐条予以落实，土地现场勘察时要对大市政条件给予特别关注，可以采用“数井盖”、问周边单位等方法，条件许可的情况还要去各市政提供单位进行了解确认。

3.5 要组织召开好各部门可行性研究联合工作协调会。在可行性研究开展的过程注重好与各部门沟通协调，在项目定位初稿完成后和设计方案完成后召开两次各部门可行性研究联合工作协调会，各部门就项目定位和设计方案进行讨论，提出调整意见，最终分别确定项目定位和规划方案。通过平时协调和会议讨论等形式，确保项目定位准确和规划方案最优，同时能保证各专业成果之间协调和一致。

3.6 要做好项目可行性研究的审查工作。项目可行性研究报告文字量大，测算工作量多，难免不出现错误。因此，要做好项目可行性研究报告的审查工作。最好采用专业人员互审和部门负责人终审制度。专业人员之间互相审查，能大大减少项目可行性研究的技术错误；而部门负责人终审，确保项目可行性研究报告整体思路可控。

总之，土地是房地产开发商的最主要生产资料，土地储备工作是房地产开发流程的“龙头”，对房地产开发商而言地位非常重要。而在土地获取过程中，可行性研究工作起到了很重要的作用。我们要及时的研究和解决工作中遇到的各种难题，才能保证土地储备工作取得良好实效，促进房地产开发企业健康可持续发展。

第5篇：房地产项目调研范文

总经济师室是房地产开发企业从事经济活动的三大支柱科室(三大科室即总会计师室、总工程师室及总经济师室)之一。为企业总经理经济活动决策的参谋部,在房地产经济活动中,占据重要地位。而目前这一重要科室在福州市国有房地产开发企业中却是屈指可数。据统计,80年代,福州大型国有房地产开发企业在福州房地产市场占主导地位时,在行政处级以上待遇的企业才有指标、职数设置政策研究室,以代替经济参谋的部分责任。当时,福州国有房地产企业仅有三家设有此室。随着福州房地产业蓬勃发展和各种经济成分与体制的公司一涌而上,市场竞争十分激烈。1992年初,在全国大城市大型国有房地产开发企业都设置“三总室”的情况下,福州七家大型一、二级国有房地产综合开发企业也相继进行机构设置改革,总经济师室也应运而生,并取消了政策研究室。特别是两家国企房地产进行改制,成为股份制有限责任公司后,总经室工作力度更得到加强。其主要功能是收集有关房地产投资经营管理的国家政策法律法规,收集房地产市场经济动态,进行房地产具体项目的前期调查分析及其它临时性任务,为总经理经济决策服务。经过十多年实践运作,虽已取得一定成绩,但也存在不少问题。表现在:

1.认识不足,重视不够。有些领导,仅把其作为“花瓶”设置,在有人访问或工作汇报时,用以说明企业专业水平高、知识含量大,领导对经济活动是建立在充分调查研究的基础上,并不是盲目拍板。或者,遇到作为临时性任务的急事和麻烦事,则召集总经室“参谋”们来“议一议、谈一谈”,做些表面文章,并没有真正上升到为企业发展真正使其发挥作用的高度认识。

2.力量单薄、协调不够。当前福州市国企房地产总经济师室一般编制3—5人,而总经济师室工作若是全面有效地开展起来,像企业的近远期发展规划、市场变化发展动态、政策变动对策、项目前期可行性研究等等,工作量相当大,加上这些工作还牵涉到工程施工、工程预决算、财务等诸多部门协调、配合问题,由于缺乏权威性,协调十分困难。

3.措施乏力,落实较难。目前福州各国企房地产总经济师室还没有较为系统规范的管理办法,总经理往往只是凭经验进行工作。其工作往往是在每年一两次会议中进行布置,检查、督促尚欠后劲,以致无法真正落实,或是有落实,其质量也成问题。如有的单位,在总经济师室人员有限的情况下,也搞了一些项目的前期调查,由于局面无法展开,只好采取有关部门送材料搞组装的办法,进行“闭门造车”,结果生命力不强,实用价值低。

4.激励不明,奖罚无方。据调查,迄今为止福州市国企房地产尚未建立一套行之有效的对总经济师室工作好坏作鉴定标准的激励机制。这不利于人才的培育、发展,无法形成积极向上的工作氛围。

5.管理陈旧,形式单一。目前国企房地产最大的弊病是政企不分。由于国企房地产受制于诸多政府部门管理约束,管理制度十分陈旧、单一。即使是企业主动性强,使用新的科学管理办法,去进行某些经济项目的前期可行性研究,而由于实施起来受多方面因素的制约,有时也难免令人泄气。如某大型国企房地产,在拆迁旧城区某一黄金地块时,先后经过十多次的反复调研、论证、审批、再论证,时间一直拖了七年有余,经济损失难以估算。

二、加强与改进总经济师室工作的几点建议

若要充分发挥国企房地产总经济师室在企业中的参谋部作用,首先应关注政府对其实施改革与改制的大背景,离开这个大前提,去谈论总经济师室的存在问题与发展,则是毫无意义的。所以,近来很多研究房地产业发展的专家、学者反复强调:国企房地产企业发展关键看政府。其改组改革与政府机构改革是相辅相成的,必须通过全面改革来推动解决政企不分、体制不明的积弊。只有这样,才能具体地谈及国企房地产尽快建立现代企业制度,实施战略整合,引入新机制,迎接加入世贸挑战等问题。根据我们的工作实践,特对总经济师室工作提出如下建议:

1.领导应予重视,切实摆上重要议事日程。企业领导必须充分认识总经济师室对于企业经营战略目标的制订和实施所发挥的重大作用。他们不仅要向领导提供房地产市场的各种动态、政策变动情况、项目前期可行性研究等信息,作为决策依据,而且还要通过实践去反复证明每次提供信息的准确度与实用性,这是非专业人员所难以办到的事情,必须针对其工作,年初就得有总体设想,认真部署,严格检查监督,全面落实。

2.充实力量,加强协调。总经济师室所担负的大部分工作是一个涉及面广、政策性强、工作量大的复杂工程。一要充实该处室的力量,适当增加专业人员并注重人员素质的提高,定期给予培训、学习及出外从事学术交流研讨的机会,使其更能跟上形势发展。二要通过总经理办公室建立起协调机制,对事关大局发展的项目要专题研究、探讨,要坚持定期协调,通过办公会议交换意见等形式,及时解决难题。

3.完善机制,强化激励。建立一套行之有效的激励机制,才能有效地调动员工的积极性。首先,抓好“领头羊”与项目组。总经济师室的项目带头人,是总经济师室的骨干与中坚,应强化对他们的激励与约束机制,这是落实经济研究项目责任的重要保证。要通过实行目标管理,对贡献大、成绩显著的人员,实行重奖,并在职务、职称、住房、医疗、保险、政治荣誉等方面给予倾斜。对于其他人员,根据贡献大小,分别给予不同奖励,从而全面推进各个项目的顺利完成。其次,对于配合总经济师室项目研究的有关处室及人员,也要建立和完善相关的激励机制。

第6篇：房地产项目调研范文

关键词：房地产经营与估价;核心课程;软件教学

随着房地产产业的发展，现在房地产企业对高职房地产经营与估价专业的人才需求日渐增加，高职房地产经营与估价专业人才培养如何符合行业企业所需，显得尤为重要。职业技能导向是指根据用人单位所提供的职业岗位所需职业技能来确定高职院校课程体系;专业核心课程是指能够对学生职业能力培养和职业素养养成起主要支撑或明显促进的课程，是打造职业能力的核心课程。软件辅助教学属于实践教学的一种，高职房地产经营与估价专业核心课程适当融入软件辅助教学，对提高学生兴趣，增强实践动手能力具有重要意义。

一、职业技能的构成

从高职房地产经营与估价专业学生的人才培养情况来看，毕业生能在第一线从事房地产开发、房地产经营管理、房地产价格评估、房地产销售策划与、房地产经纪服务、房地产测绘等技术、管理、服务工作，也可在其他企事业单位从事与房地产经营管理相关的工作。过于宽泛的人才培养不利于打造就业的核心竞争力，应该先对适应市场所需的典型工作岗位进行分析，针对岗位所需的核心职业技能进行课程设置。

房地产开发企业

房地产估价公司＼&收集、整理、分析房地产市场信息，撰写相关报告并归档＼&房地产项目报建专员＼&房地产开发企业＼&熟悉房地产项目开发流程;负责办理房地产开发项目的前期报建手续;完善房屋入住所需的各种手续，证件等＼&房地产营销策划专员＼&房地产开发企业

房地产中介公司＼&熟练操作办公软件，富有平面设计的形象力和创造力，较强的统筹能力和沟通能力;能完成营销方案的组织和实施工作。＼&][房地产销售代表＼&房地产开发企业销售部

房地产中介公司＼&开展楼盘资料调查，搜集销售业务所需的信息资料;能熟练使用房地产租售软件，具备客户服务意识、客户服务技巧和应变能力。＼&房地产估价师助理＼&房地产估价公司

土地估价企业＼&熟悉房地产估价的业务流程;掌握房地产现场勘查和市场调查技术;熟悉各类房地产估价技术路线。＼&]

二、核心课程与专业技能的构建

根据高职房地产经营与估价专业的主要工作岗位和职业技能要求构建专业核心课程体系。根据表一的五个主要工作岗位，确定五门核心课程，分别是房地产开发与经营管理、房地产估价方法、房地产市场调研、房地产市场营销和房地产销售技巧，各门课程和职业能力的对接情况见表二。

表二 高职房地产经营与估价专业核心课程技能考核项目与要求

[课程＼&主要教学内容＼&技能考核项目与要求＼&房地产开发与经营管理＼& 房地产开发程序、房地产经营管理策略＼&能编制房地产开发报建计划＼&房地产估价方法＼&房地产估价的一般原理和估价方法＼&能正确运用房地产估价方法，测算房价＼&房地产市场调研＼&市场调查和分析的方法，熟悉本地房地产市场＼&能应用房地产市场调查和分析方法进行调研＼&房地产市场营销＼&房地产市场营销的基本原理和方法＼&能编制房地产市场营销策划方案＼&房地产销售技巧＼&房地产商品推销活动的基本规律和实用技巧。＼&能运用房地产销售技巧＼&]

三、软件辅助教学在核心课程教学中的实现

1.房地产开发与经营管理课程的软件辅助教学

房地产报建工作岗位要求学生熟悉房地产开发程序，可以采用房地产开发与经营电子沙盘构建仿真的环境、按实际房地产工作的操作规范和业务流程设置仿真的岗位，体现以职业技能导向的“岗位实训模式”。直观地模拟房地产公司的土地竞标、产品定位、景观设计、建筑工程、市场营销等核心业务中的资金运营、资本管理，模拟房地产公司之间的竞争与合作，体现房地产公司的报表业务和财务分析，对房地产公司的经营绩效进行评价和分析。系统地模拟政府对房地产经济的调控工具，包括首付比例调整、贷款基准利率调整、限价房、土地供给调控等，在实验中具备良好的互动性，可以对实验结果互相挑错打分，指导学生互相学习，共同提高。

具体实施如下：全班同学分为6～8个小组，分别组建一个房地产开发公司。组内各成员分别担任不同角色。各开发公司在给定的市场规则和既定的资金条件下，完成从拿地到销售的整个开发程序。最后通过分析各公司财务报告业绩，并结合学生实验表现，对学生进行成绩评定。该沙盘模拟共分两期进行，一期开发普通住宅，二期开发别墅，各期开发的实训项目见图一。

房地产开发与经营沙盘主要训练项目包括组建团队和角色分配、市场调查、获得土地、项目定位、投融资预算、项目规划与设计、建筑招标与工程管理和市场推广销售等八项，涵盖了多门专业课程的内容，实践性和趣味性较强。这种类似于竞争游戏的体验式教学方式，有助于提高学生的团队协作能力和沟通能力，学生比较感兴趣。作为辅助教学手段，在使用过程中需注意学时分配，建议分3天连续进行，每天6学时。

2.关于房地产销售技巧课程的软件辅助教学

房地产销售岗位要求学生能熟练使用房地产租售软件，具备客户服务意识、客户服务技巧和较强的分析判断能力，可以通过某些租售软件校园版和信任沟通沙盘来实现。以乐天租售管理软件校园版为例，先由教师对要乐天租售系统的每个模块的功能进行实际操作演练，使学生在观摩、了解、认识的基础上进行实际操作，教师通过反馈信息指导和纠正学生，使学生熟练掌握乐天租售系统的各个功能。学生需要训练和掌握的主要包括四个模块：

一是通过房产资料模块的学习，掌握房地产公司所管理和经营的房产资料在租售管理系统中如何建立，如楼盘、楼阁、房屋资料的新增设计规划、查询、增删、修改等操作。

二是通过客户资料模块的学习，掌握通过客户资料快速查看客户购房档案、查询等日常操作。

三是通过员工资料模块的学习，掌握房地产管理公司员工详细资料的新增、修改、删除操作。

四是售前策划模块，通过付款方式模块的学习，掌握房地产公司现有的付款方式在租售管理系统中如何建立、查询、增删、修改等操作;通过定价试算模块的学习，掌握通过定价试算给各个单元设置单价;通过调价模块的学习，掌握对现有房屋的价格进行调价操作。

以上模块也是房地产企业使用比较成熟应用较广的，在辅助教学过程中，注意所选用的房地产租售销售软件最好是市面上较多房地产企业正在使用的，更贴近实践，可以考虑设置单独的一个实训周来完成房地产销售软件的训练任务。

信任沟通沙盘以销售拜访流程为主线，精品视频、情境演练为主要辅助教学工具和方法，通过对销售拜访流程的逐步展开和仿真场景视频的嵌入式教学，模拟真实场景。沙盘教学形式应以互动式教学为主，让学生在现场演练中体会到销售的乐趣与奥秘。信任沟通沙盘基于营销典型职业任务，培养学生沟通拜访、商务谈判的能力，让学生在真实业务中了解客户决策思维过程;学会并应用关注客户感受的思维方式和双赢拜访沟通的技巧;视频体现真实商务沟通过程，有拜访准备、了解概念、呈现优势、获得承诺、拜访评估五个关键环节。视频播放可以穿插在平时授课中，注意增加讨论和互动环节。

3.关于房地产市场调研课程的软件辅助教学

针对房地产市场调研员收集、整理、分析房地产市场信息，撰写报告的职业技能，可以选用市场调研实践教学软件，学生以教师设置的实验要求为目标，以市场调查公司总经理的身份负责市场调查的整个过程，根据系统的操作向导按步骤完成实验任务。确定调研课题，设计调研方案、调研问卷、抽样方案，培训调查人员，搜集并分析资料，见图二。流程设计贴近现实生活，让学生积极动手的同时也增强了未来实习工作的适应性，建议单独安排实训周完成训练任务。

4.关于房地产市场营销课程的软件辅助教学

学生分小组分别组建公司，系统提供全国市场分为华南、华北、华中、华东、东北、西北、西南等区域。公司之间互相竞争，在全国不同的区域内进行营销活动，制定自己的市场开拓计划，公司需要寻求最大市场份额和实际销售数量之间的最佳平衡点，寻求在产品品质、宣传策略等方面最小投入让市场份额最大，可实际模拟价格、数量等最大化多种组合获得最大利润;在销售途径上，系统提供了与渠道合作、促销、交易洽谈和招投标的方式，增加实验的竞争性。可分四个季度进行，学生可以进行多个产品策略、产品渠道、产品价格和产品促销的过程练习。提供历史情况查询模块，便于学生查看前一个季度或者前几个季度的产品详细销售情况。系统根据学生市场活动，将市场营销中抽象的却又至关重要的环节量化，如产品等级指数、品牌知名度、市场开拓值、产品知名度、公司美誉度，并提供相关合理算法，学生可以从中直观了解到这些重要环节对整个市场营销的影响，并根据这些直观数据做出具体的判断，合理地制定各项营销战略。

市场营销模拟软件的使用很像一场比赛，学生激发竞争力的同时又提高了逻辑思维能力和创新能力，同时对参加高职院校市场营销职业技能比赛打下了基础，建议穿插在平时授课中。

5.关于房地产估价课程的软件辅助教学

例如广州太普软件科技有限责任公司的房地产评估软件，业务员承接项目之后在系统中录入项目的基本信息，勘察人员接收到项目信息实地对项目进行勘察，估价师根据勘察报告对项目进行估价测算，并根据物业类型选用合适的测算方法来测算得出结果，系统提供了5种基本方法（包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法与基准地价法）来辅助测算，测算完成后出具技术报告。测算房价的职业技能主要通过课堂讲授来完成，较少使用软件教学，房地产估价公司使用估价软件的也不多。

高职房地产经营与估价专业使用软件辅助教学属于实践教学途径之一，基本上学生对于软件辅助教学还是比较欢迎的。教师应该注意和职业技能相结合，真正提高教学效果和学生就业能力。

参考文献：

[1]肖艳.房地产经营与管理课程沙盘实验教学探索[J].高等建筑教育，2013（1）.

[2]宋春兰.专业核心课程建设研究――以房地产开发与管理专业为例[J].经济研究导刊，2015（8）.

[3]尹莎莉.高职房地产经营与估价专业人才培养目标与规格[J].延安职业技术学院学报，2012（6）.

第7篇：房地产项目调研范文

关键词：房地产；项目管理；难点；解决措施

中图分类号：F293文献标识码： A

1、房地产开发项目管理概述

1.1、房地产开发项目管理内涵

针对房地产开发项目内涵而言，主要是指在依据法律法规，基于国有土地合法取得土地使用权的前提下进行房屋建设项目开发。在房地产开发项目建设过程中，涉及的部门众多，包括监理方、投资方以及勘察、设计、施工、交通等，属于一项系统性较强的复杂工程。针对房地产开发项目管理来讲，主要以房地产开发项目为研究对象，基于一定约束条件下，以达工程项目目标，并按照工程项目潜在规律，对项目构思至完成全过程进行组织设计，最大限度地减少工程投入成本，保证项目施工质量与管理效率。

1.2、房地产项目管理的重点

1）房地产开发项目的计划管理对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的前期论证、开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。可以说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期总目标。

2）房地产开发项目的组织管理这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种适合本企业的规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。

3）房地产开发项目的协调管理其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。

4）房地产开发项目的控制管理其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

2、目前我国房地产开发项目所存在的问题

2.1、项目方案的管理工作欠缺

房地产开发商一般对于项目方案都很重视,但是在实际的执行过程中,却经常出现违背规范程序进行操作的情况,这也是项目管理中比较严重的一个问题。房地产企业进行项目开发之前没有进行足够的市场调研。受利益的驱使,很多房地产开发企业在拿到项目之后,基本没有进行有效的市场调研,就匆忙的依据当前最为赚钱的项目来确定自己未来准备开发的方案,基本都是在模仿别人,这就导致了自己开发出来的产品缺少自己独有的东西,形成不了足够的吸引力,从而销售速度受到严重影响。如果没有足够的市场调研,企业的整体运作将会面临很大的风险。

2.2、房地产企业普遍忽略对于品牌价值的培养

房地产企业也不太注重对于品牌价值的培养。很多房地产企业注重的都是当前的利益最大化,只希望可以从这个项目短时间内获得尽可能多的金钱,却没有对自己的产品做好品牌的培养,尽管做了很多的产品,可能企业的品牌知名度或者认可度依然很低。而事实上,企业如果可以希望长盛不衰,可以长期发展,那么就需要注重对于自己的精品产品的打造,并且注重对于自己的精品品牌的培养,所形成的无形资产和商誉都会让企业在残酷的市场竞争中更加具有优势。

2.3、房地产项目开发前期调研不足，缺乏可行性研究

当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，在一个项目开始之前，往往缺乏前期调研论证，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就开始盖楼，而不能对其进行技术、经济方面的考量和论证，这就造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，致使后期出现了一系列问题，如商品房户型单一、结构设计不够合理，成本较高，公摊过大、空置问题严重等等，影响着土地和资本的流通和优化配置。

3、房地产开发项目管理控制措施

3.1、标准化招标、提高建设项目合同管理的规范化水平

项目开发成本控制中，如何选择一个优质的合作单位尤为重要，优质的合作单位不但能有利于成本的控制，还能创造更优质的产品，所以在项目的招标阶段，应有一套标准的招标程序，公开、公平、公正的选取中标单位。在确定中标单位后工程项目各项工作的实施都是围绕合同整体目标来运行，针对建设工程项目合同而言，主要是指开发主体与设计、施工等单位，以建设工程任务为基准，从而签订的一种合同，具有经济属性，因此有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合同管理来实现的。同时，在建设工程项目合同中还规定了各自履行的义务及解决争议的方法。在房地产项目开发过程中，楼盘施工质量、成本、进度与企业产品生命周期及获利空间息息相关，而施工质量、成本与进度控制均由合同的履行来体现。由此可见，强化建设工程项目合同管理，正确处理合同纠纷及索赔等尤为重要。

3.2、强化房地产开发项目质量控制

强化质量控制，有助于及时发现施工问题，分析施工工艺与合同要求、设计要求是否相符，经由绘制动态过程控制图与施工作业流程图，可保证施工质量。针对房地产项目部而言，必须要构建全方位的现场管理模式，领导层要树立质量意识，以达合同质量控制目标。此外，必须要强化领导层的管理意识，定期开展工程部经理会议，对质量控制与安全管理进行综合部署，充分调动监理人员的工作积极性，强化现场质量验收。

3.3、加强房地产开发项目组织协调

管理在房地产项目建设过程中，必须要做好项目部内部关系协调，积极协调内部人际关系，优化人员配置，职责分明。与此同时，要协调内部组织关系，按照实际工作需要与人员自身优势，明确小组或成员工作目标与权限，构建信息沟通机制。另外，要协调项目部与外部的关系，包括施工单位、监理单位、设计单位、质量监督站及其他。

3.4、加强相关的品牌建设

消费者的成熟度不断的提高,而房地产相关的市场竞争也愈演愈烈,所以作为房地产开发企业,加强企业的建设刻不容缓。对于房地产企业而言,大量的言过其实的广告对于品牌的构建并没有太多的帮助,反倒是如果房地产企业可以提供优质的产品以及优秀的服务,再通过较为真实的和恰当的形象规划以及媒体推荐等公关活动将企业的品牌进行推广,房地产企业就会逐渐形成属于自己的、具有很高价值的品牌。但是房地产企业品牌建设并非一蹴而就,需要房地产企业锲而不舍、坚持不懈的认真开发每一个楼盘,让房地产市场逐渐认可本企业的品牌,才能最终形成属于企业自身的形象和品牌。

房地产开发工程项目管理最终是以高效率的实现项目目标为根本目的的，而且其项目管理的水平高低，也直接影响着房地产建筑的工期、质量以及后期服务。因此，房地产企业必须不断提高自己的核心竞争力才能在市场竞争中处于不败之地，这就需要企业加强对项目的管理，从各个方面入手，对于存在的问题及时的解决，从而促进房地产开发的发展。

参考文献

[1]曲振琳.浅析当前房地产开放项目管理存在难点以及解决措施[J].知识经济,2014,22:83.

第8篇：房地产项目调研范文

当前我国的房地产企业表面上普遍都存在着诸如质量不合格、交房延期、货板不相符、大量空置房屋、与顾客之间的沟通欠缺等问题,但这些问题实际上都是由房地产企业的开发项目管理方面存在了问题所造成的。所以需要针对企业管理进行深入的分析。

1.1项目方案的管理工作欠缺房地产开发商一般对于项目方案都很重视,但是在实际的执行过程中,却经常出现违背规范程序进行操作的情况,这也是项目管理中比较严重的一个问题。房地产企业进行项目开发之前没有进行足够的市场调研。受利益的驱使,很多房地产开发企业在拿到项目之后,基本没有进行有效的市场调研,就匆忙的依据当前最为赚钱的项目来确定自己未来准备开发的方案,基本都是在模仿别人,这就导致了自己开发出来的产品缺少自己独有的东西,形成不了足够的吸引力,从而销售速度受到严重影响。如果没有足够的市场调研,企业的整体运作将会面临很大的风险。

1.2房地产企业普遍忽略对于品牌价值的培养房地产企业也不太注重对于品牌价值的培养。很多房地产企业注重的都是当前的利益最大化,只希望可以从这个项目短时间内获得尽可能多的金钱,却没有对自己的产品做好品牌的培养,尽管做了很多的产品,可能企业的品牌知名度或者认可度依然很低。而事实上,企业如果可以希望长盛不衰,可以长期发展,那么就需要注重对于自己的精品产品的打造,并且注重对于自己的精品品牌的培养,所形成的无形资产和商誉都会让企业在残酷的市场竞争中更加具有优势。

2房地产企业进行项目开发管理所应当采取的一些措施

由于当今社会是一个飞速发展的社会,所以房地产企业在项目开发建设过程中也需要注重不断进行创新,否则就可能被淘汰,只有掌握了现代化的项目管理知识以及现代化的额项目管理技术,才可以在可以在激烈的竞争中生存下去。

2.1房地产企业需要加强开发项目的市场定位和产品研究的重视程度对于房地产企业而言,产品质量以及其价格应该是市场中的主要竞争方式,所以房地产开发企业需要加强对于所开发项目的市场定位的调研和产品的研究。此外,需要先对国家和地方的相关政策、法规进行深入的研究,对政府对待该行业的相关政策方向有一个较为明确的了解。作为房地产企业,制定产业的开发项目的方向是绝对不可以违背国家或者地方的政策法规的。此外,还需要参照项目的地点、环境以及规划需求等元素对当前的市场需求进行深入的了解,明确当前项目的主要的消费群体,并且借助调研等方式来对消费群体的具体消费水平进行一个深入的了解,大致明确该消费群体对于居住空间、环境和配套设施的要求。这种针对特定客户群体所提供的具有某些特质的产品,在更好地满足了该消费群体的同时,也很好地促进了产品的快速销售,进而实现项目开发的成功,最终保证了房地产企业在房地产市场中得较强的竞争能力。

第9篇：房地产项目调研范文

【关键词】房地产;项目管理;管理协调

1 房地产项目管理的意义

房地产项目管理是房地产开发的一个重要环节,也是一个实质性的环节,如何做好房地产项目管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发项目管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，促进企业的健康发展。

2 房地产项目管理的所要取得的效果

通过房地产项目管理,应使所建的项目实现下述目标:建筑上有良好的使用功能,在结构上安全可靠,能符合国家有关技术标准的规定;在经济上能达到“物美价廉”。在保证房地产项目质量的前提下,最大限度的降低工程造价,合理缩短建设工期;在施工中能安全生产,不发生重大安全事故。

房地产项目管理的内容涵盖面较为广泛。它不同于工程监理或施工企业自身的纯技术性的工程管理。在业务上包含了规划管理、设计管理、施工管理等内容。涉及的单位有设计、工程监理、施工、质量监督等单位。关系到的政府及相关部门有土地、规划、建设、消防、人防、园林、环保等部门。

3 房地产项目的第一阶段：规划管理

规划管理是房地产项目管理的第一阶段。这一阶段的重点工作。就是确定建筑的规划方案。此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍,因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用,关系到项目开发的成败。所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。主要内容包括:(1)根据营销策划部门所做的市场调查,论证项目所在地理位置的合理定位,规划出建筑户型模需求等级及相应需求量。(2)积极与规划部门沟通。运用他们对地域规划的丰富知识和对相关政策的了解,依据有关规定,确定出能使项目开发实现最佳效益的总规划指标。(3)以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据,进行方案设计竞标。要注重对建筑立面的美观度、平面布局的合理性、户型配置的均好性等做出客观公正的评价,谨慎抉择。

4 房地产项目设计环节的管理内容

专业房产开发商,必须从设计开始介入,了解设计全过程，这些都将直接影响房地产项目管理目标的实现。为此,房地产项目设计管理应做好下述几个方面的工作:

4.1 必须注重对设计单位的选择。切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。实际上,对于房地产项目的全部投资而言,设计费用所占的比例相当小,然而设计质量对于项目投资节约的多少,工程成本的高低和房地产营销的难易,却具有重大甚至是关键性的影响力。因此,一定要根据国家有关法律法规为依据,择优选择设计单位承担设计任务,必要时,应对参加投标的设计单位的设计能力进行考察。

4.2 保证设计单位设计任务完成的效率。一方面应要求其以较高的工作效率进行设计,在尽可能短的时间内提供设计成果。但另一方面又应坚决避免把设计任务安排得过于紧急,以保证设计质量。

4.3 密切保持与设计人员的工作性沟通,随时掌握设计的进度。及时解决设计中出现的,需由房地产开发企业确定的相关事宜。同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等,与主要设计人员进行沟通、探讨。要努力将工程管理人员的现场实践经验和市场理念,与设计人员相对较为理论的设计经验和理念有机结合起来。

5 房地产项目施工环节的管理内容

5.1 施工合同管理。房地产开发企业与施工企业签订的施工合同,是房地产开发企业对所开发项目进行施工管理的法律依据。在国家规定标准条款之外,需要认真考虑双方的约定条款有:施工企业人员配置的约定;工程质量奖惩约定;工期约定;工程材料供应方式及验收程序的约定;工程款支付方式的约定;文明施工与施工安全保障措施的约定。

5.2 施工准备。首先办妥建设工程规划许可证和建筑施工许可证。接着,房地产开发企业必须让设计人员在会上做好设计交底工作。预先探讨解决出现问题的办法以使工程的施上能较顺利的步人正轨。

5.3 项目施工质量控制。施工质量控制是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管理员,要善于把握全局,引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同成好施工质量的控制任务。具体应做好下述几项主要工作:首先。根据与监理单位签订的委托监理合同,按照监理人员应承担的质量监理职责和国家有关规定对其工作进行监督。对重点部位和关键工序,配合监理人员一道检查把关。其次.督促施工企业根据施工合同的要求严格执行国家《建筑工程施工质量验收规范》,强化其施工过程的质量控制,保证各工序质量达到验收规范的要求。还有。做好工程材料的管理工作,必须严格按施工合同约定和设计要求,做好市场调查,准确掌握材市场信息,按照国家有关法律法规,通过招标选择出质量有保障、信誉良好、价格合理的品种进行使用

5.4 项目施工进度控制。进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划,控制好关键工作和关键路线,提前或按期实现节点工期目标。首先,要了解完成项目各阶段工作所需的时间,制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划。其次,通过精细安排、狠抓落实,控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标。再次,要及时预见、预控、发现和解决建设过程中的问题。对项目报建等难以控制的前期工作,需要充分准备、认真落实、密切配合,争取一次性通过，确保进度目标实现。为了缩短工期,可以采取应用领先技术、降低施工难度、加大成本投入等方法。

5.5 项目成本控制。房地产开发工程成本由建安造价、小区建设费用、设计费、监理费与各项政府规划费组成,其中建安造价是最主要的部分(占到80%以上)。所以要做好工程成本控制,要真正引入竞争机制,贯彻公开、公平、公正的原则,选择既有质量保证,又能以合理的较低价格中标的施工企业承担施工任务;做好施工概预算审核,并以之为依据,在施工过程中控制好工程款的拨付;对于经济签证工作要严格执行好三级签证制度,即在房地产开发企业内部,需要经过现场经办人员、部门经理、工程总负责人三级审查核准的签字程序后,其驻现场代表方能签证给施工企业的制度。

5.6 项目安全控制。按照“安全第一,预防为主”的方针,督促监理和施工单位做好安全控制。要求施工单位建立健全安全生产保证体系,落实好安全管理制度、安全技术措施、安全预防措施、安全培训教育、安全检查及整改等工作，并加强现场文明施工管理。

6 房地产项目的协调管理

房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要工作内容。而其中又以规划设计管理与施工管理及施工管理与物业管理之间的协调最为重要。

6.1 规划设计管理与施工管理

房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高；但是设计与施工的分离也带来了很多问题。比如，设计者不了解施工工艺，从而使设计方案实施困难，影响了项目建设的成本和进度；或者施工单位经验不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近流行的管理方法。

可施工性研究的实施以及设计的正确施上都需要具备以下几个要素：

6.1.1 房地产开发企业的有力支持。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，并通过有效的沟通、交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

6.1.2 尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。

6.1.3 持续开展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理。使之成为“可利用再生资源”,实现知识共享和再利用。

6.2 施工管理与物业管理

物业建设与物业管理之间的衔接问题成为令广大房地产开发商和消费者都非常头疼的大难题。造成物业管理阶段住户和(开发企业的)物业管理公司存在大量纠纷的原因主要有以下几个：

6.2.1 开发商及施工单位：“单位的遗留问题”。如规划设计问题、建设质量问题这些问题多是物业管理企业靠白身力量尤法解决的。

6.2.2 开发商在销售楼房时对物业管理做了违规的或不实际的承诺，以及对客户维修基金的擅自挪用等。

6.2.3 客户与开发企业及物业管理公司之间的权、责、利没有进行科学有效的界定。

6.2.4 现阶段我国的物业管理公司的服务内容和质量还不够高。

6.2.5 住户的消费意识也不成熟，短视性、自利性太明显。在所有的问题当中最核心的一点就是房地产开发企业在施工建设完成后留下很多的“后遗症”让物业管理公司来解决，而物业管理公司对其中的大部分问题是无能为力的，这正是导致住户和物管公司冲突的主要根源。