房地产开发前期市场调研精选(九篇)

第1篇：房地产开发前期市场调研范文

关键词：房地产市场；市场研究；调研分析

Abstract: this paper studies the real estate market research method around on, clear the real estate market research, the concept of real estate market research content and theoretical analysis process, focusing on market research method and the procedures of description, compares the advantages and disadvantages of different research methods and the application of the environment, the explanation is the real estate market research method of data processing.

Keywords: real estate market; Market research; analysis

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

前言：随着房地产市场的成熟与竞争的日益加剧，凭借经验和直觉进行项目开发的时代渐行渐远，房地产营销策划已逐渐被整个行业所重视，它的重心在于研究消费者需求，引导消费需求，进而满足消费需求。为了完成这一目标，必须以扎实的市场调研为基础，以消费需要为导向，进行深入的市场调研分析，以便熟悉房地产市场，进行产品定位，进一步做出科学的房地产投资决策。由于房地产市场总是在不断发展变化的，在房地产项目的发展过程中，总会不断出现新的市场机会和危机，通过对房地产市场的详细调查、研究，可以准确把握当前房地产市场的供求关系，为企业投资决策提供准确的数据资料，准确预测今后房地产市场的发展变化，可达到房地产项目前期策划的目的和要求，确保项目策划及项目定位的真实可靠性和实时操作性。

一、房地产市场调查的概念

房地产市场调查是指为实现特定的目标，运用科学的原理和方法，通过各种途径有计划、有目的、有步骤系统地收集、整理与房地产项目相关的各种市场信息，为房地产市场的分析和预测提供基础和依据。市场调查在整个房地产项目前期策划中占有重要的位置主要是因为：

（一）市场调查是开发企业、策划人深入认识市场的必经过程和手段；

（二）市场调查是策划人和开发商认识产品市场规模，作出产品开发的决策基；

（三）市场调查是房地产项目投资决策、项目定位、产品定位等的基础和前提，也是市场分析和预测的前提。

二、房地产市场调查的内容

(一)市场产品寿命周期调查

产品的寿命周期调查主要是研究产品的发展特征，进一步帮助决策，一般的产品寿命周期分导入期、成长期、成熟期、衰老期四个阶段。对于房地产产品而言，国内外许多研究房地产发展周期的专家认为房地产产品同样居有一定的发展周期，其寿命周期的研究主要包括宏观环境下产品的寿命周期和项目所在地的区域房地产产品的寿命周期，对项目而言，后者的影响更大，研究也应当更为准确和深入。

(二)市场供应、需求调查

市场的供应调查主要包括两个方面的内容：量和价，市场供应调查的核心内容就是调查对象、范围的确定，以及调查深度的确定。

需求调查中经常调查以下几个方面的内容：需求量、需求价及对目前产品的不满足因素和程度。需求调查中一个非常重要的目的就是了解消费者心中所想，并且能对项目的前期推广埋下伏笔，作个铺垫和引导。

(三) 消费者购买行为调查

消费者的购买行为调查对于市场需求分析具有相当的重要性，主要从以下三个方面进行：1)消费群体特征调查、2)消费群体购买力调查，主要从收入情况、支出情况、消费者的资金分配能力、消费观念、对目前房地产行业的了解程度等方面进行调查；3)消费者的消费倾向调查。

(四) 市场竞争调查

市场竞争无处不在，只有进行研究并指定恰当的策略才能把风险降到最低。对于房地产市场的竞争调查包括：1)区域内竞争企业，即在拟建项目的辐射范围内项目的竞争企业情况；2)竞争项目，这里的竞争项目主要是指可能影响拟开发项目的建设、销售等的已有项目和潜在项目；3)竞争产品的调查，主要是调查市场已有的产品和潜在的产品；4)区域外可比项目的调查，主要是指与拟开发项目具有许多的类似特征的项目，这种项目的研究对于拟建项目具有相当的借鉴作用。

三、房地产市场调研的主要方法

在房地产市场调研过程中由于调查深度和目的的不同也可以将房地产市场调查划分为试探性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查等，这几种调查之间存在一个相互联系、逐渐深入的关系，并且在实际调查过程中经常进行综合运用。试探性调查主要是发现问题和提出问题，描述性调查主要是说明问题，因果性调查主要是分析问题的原因，预测性调查主要是估计问题发展的趋势。在这些调查过程中，要运用到多种调查方法。根据调查方法分类方式的不同，可以进行不同的划分，但常用的方法有：

(一)访问法

访问法的基本原理是由调查者根据调查目的，拟定调查提纲和设计调查问卷，然后对被调查者以提问或问卷的方式请他们做出回答，然后再对回收的问卷进行分析、整理以得到所需的资料。访问法的优点在于成本较低并且速度较快，缺点在于调查数据的客观性不强对调查目的的实现能力不强。访问法主要有以下三种形式：

1、面谈，进行当面访问有助于获得较多的信息，并且调查者可以根据调查对象的特征调整调查的问题，但该方法比较费事。

2、电话调查，该方法的速度快、成本低，但是获得的信息有限。

3、通讯调查，随着现代通讯业的发展我们可以采用多种方式进行调查，并且成本会比较低廉。

(二)观察法

观察法是指调查人员通过观察被调查人员的行为来收集所需资料信息。该方法的缺点就是调查的范围较窄，花费的时间较多，并且只能了解事物的表象难以了解被调查者的内心的感情、态度等，因此该方法一般要同其他的方法结合使用。

(三)实验法

实验法就是根据需要了解的信息，先假设一些条件，在某一个较小的范围内进行实验，并根据实验结果提取所需信息的方法。

在实际运用中一般都是多种方法同时运用，以相互弥补单一方法的缺陷和不足。另外根据调查对象总体范围不同还可以分为：普查法、重点调查法、随机抽样法及非随机抽样法。

四、房地产市场调研的主要步骤

(一)市场调查的准备阶段

1、确定市场调查的内容和目的

调查内容和目的的确定每个项目都不同，因此在具体调查时要具体问题具体分析。

2、拟定市场调查计划

市场调查计划的内容主要包括：调查对象的确定、调查方法的确定、调查进度计划安排等内容。

3、调查人员的选择

调查人员作为调查方法的执行者，其素质将直接影响到调查方法的执行能力，并最终影响到调查结果的质量。因此调查人员的选取应当有一定的基本要求，如专业要求，并应当在调查前进行适当的培训。

(二)市场调查的实施阶段

调查的实施阶段时间最长，也是最重要的阶段，一般包括以下几个内容：

1、收集相关信息资料

在市场调查中需要对许多的相关资料进行收集，其中包括市场资料、具体项目资料、宏观经济、政策资料等等，并且这个收集过程应当是动态的过程。

2、设计调查问卷

调查问卷的设计将直接关系到调查质量，因此其设计应当充分考虑到有效性、经济性等方面的要求，设计要做到科学、完整、可行。

3、进行现场调查

现场调查中最应当注意的问题就是调查的质量，要求调查人员要不断的总结和调整方法，为进一步调查做出合理的行为提供帮助。

(三)资料的汇总及分析处理阶段

市场调查的任务就是将客观存在的事物如实地反映出来，解决现实或将来的问题。调查资料的整理分析是将调查收集到的资料进行整理、统计和分析。首先要进行编辑整理：就是把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选，去伪存真，以保证资料的系统性、完整性和可靠性；再进行分类，即对经过编辑的资料进行分类，并制作相应的统计表或统计图，以及观察分析；最后对调查资料进行分析，即用统计方法对调查资料进行统计检验，以评定其可靠性，并进行相关分析，回归分析等。

（四）形成调查报告

撰写和提交调查报告是房地产市场调查工作的最后一环。调查报告反映了调查工作的最终成果，要十分重视调查报告的撰写。不同的市场调查其撰写的格式是不同的，但一个原则就是能够真实反映调查的成果和不足，要恰当的描述市场的情况。

结论：

本文对房地产市场调研分析进行了详细的介绍，清晰展示了市场调研分析的过程，在房地产策划中，市场调查作为一切活动开展的基础要求，在各种条件允许的情况下尽量深入的进行，同时市场调查的方法要求科学、合理，调查的手段要多种多样，并综合运用。在市场调查的整理阶段，主要发现存在的不足之处，并进一步进行深入的调查研究。市场分析与预测实际上就是在市场调查的基础上，根据我们希望获得的信息对市场调查的资料进行判断、归纳、演绎。

参考文献：

[1] 余源鹏.房地产市场调研与优秀案例.中国建筑工业出版社,2006.

[2] 曾振华.市场调查的基本方法与应用.暨南大学出版社，2006.

[3] 杨洋．房地产营销策划的基础市场调研．平顶山工学院学报，2004．

[4] 胡建兰．房地产市场调研中应关注的几个问题．中国房地产，2007．

第2篇：房地产开发前期市场调研范文

2012年3月以来，房地产市场回暖趋势明显，时近年底更是轮番上演土地、售房高潮，在此背景下，消费者预期被改变，甚至出现了恐慌性购房、千人排队购房等现象。以上种种房地产市场的非正常现象，为2013年的房地产市场蒙上层层面纱。

市场分析人士认为，去年底多部委的及时表态除了强化当前楼市的政策执行信号，也是对今年房地产市场调控政策基调的一个表态，确定2013年房地产政策总指导方针，防止未来市场出现报复性反弹。业界普遍认为，2013年房地产调控政策将适度偏紧。在执行原有政策之外，或以市场监控、预期管理、土地供给、房产税等多项关键要素形成“组合拳”，进行楼市调控。

去年年底“量价齐升”现象明显

2012年上半年房地产市场一度低迷，并殃及全国范围的土地市场，土地流标和底价成交比比皆是。但是一季度结束后，楼市开始逐渐复苏，成交量的提升开始带动价格小幅上涨。进入第四季度后，楼市“量价齐升”尤为明显。

2012年12月26日，上海易居房地产研究院的研究报告显示，11月份30个典型城市商品住宅成交面积为2125万平方米，同比增长84.1%，持续9个月同比上升。同时，商品住宅成交量在11月达到年内最高点。

在价格上，2012年11月份30个典型城市商品住宅成交均价为9449元/平方米，环比增长3.0%，同比增长6.3%。易居方面分析指出，尽管高库存令不少开发商不敢轻易上调价格，但年末商品住宅价格依旧保持稳中缓升的态势。

2012年下半年市场成交情况明显好于上半年，业内普遍认为是购房需求受到抑制后在年前集中释放的结果。

其中，近期来自北、上、深、广等一线城市个别楼盘提价、抢房以及地王等现象，引发购房者对房价可能暴涨的恐慌情绪进一步蔓延。易居方面的数据显示，11月份，一、二、三线城市商品住宅成交量环比增幅分别为22.4%、18.4%与-2.5%，同比增幅分别为112.2%、79.5%和75.7%。

此前统计局的2012年11月份70大中城市房价数据也是佐证：该数据显示，11月份70个大中城市中，新房价格上涨的城市有53个，比上月增加了18个。环比价格上涨的城市中，涨幅进一步扩大。

由于去年11月房价上涨明显加速，超过70%的城市价格出现了环比上涨。业界有分析指出，房价已经在当前的一二线等主要城市开始率先反弹。

基于2012年楼市成交量整体上升以及房价的波动情况，业界关于“房价将于来年进一步暴涨”的预期逐渐加剧。来年的调控政策趋势正成为业界关注的焦点问题。

今年市场趋势整体好于去年

自2012年3月起，我国房地产市场现回暖迹象，成交量节节攀升，房价随之走高。我国房地产市场2013年将会呈现怎样的趋势？

中国某研究院认为，一方面，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。另一方面，中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。因此，在房企资金链有所好转的背景下，稳健且适度向好的货币环境继续为房地产行业带来利好。

全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受采访时表示，2013年房地产市场整体形势将好于2012年，将不再拘泥于商品房，而是向城镇、新经济产业地产等新领域转型。

中国某研究院认为，在宏观经济平稳增长、货币政策保持稳健、房地产调控政策继续从紧的背景下，2013年全国房地产市场将呈现“销售量价增速略有提高，投资增速趋稳，新开工止跌反弹”的特点。

从需求来看，2013年全年商品房销售面积增速将略有提高，呈现上下半年增速前高后低特点。他们预计，2013年上半年商品房销售面积同比增长14.8%，销售额同比增长23.9%；下半年增速明显回落，销售面积同比增速降至0.7%，销售额同比增速降至8.2%。

但是，21世纪不动产分析师张磊认为，2013年一季度将呈现明显的成交清淡现象，价格也不会有明显回升。他指出，在继续限购、限贷的背景下，我国主要城市的购买需求，仍主要由刚性需求担当。但是，由于2012年11月、12月的年内第二波成交高峰，是在某种恐慌性情绪下发生的，透支了2013年的部分需求，因此，2013年1月、2月将再现环比下滑现象。

聂梅生也指出，2013年暴涨的可能性不大，现阶段虽然商品房价格较调控初期稍涨，房企资金链也较为宽松，但是多数开发商涨价动力并不足。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预计，2013年住房市场总体趋势稳中有进，大稳定中有小震荡。

调控，有望用“组合拳”治理楼市

前不久落幕的全国住房城乡建设工作会议上，住建部定调2013年房地产市场调控，住建部部长姜伟新表示，2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性住房需求。同时，各省市要编制好实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期。

“2013年房地产市场调控将在继续维持关键性调控的基础上适度偏紧。”中国某研究院认为，虽然房地产调控政策趋于稳定，但是若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。

值得注意的是，聂梅生指出，最近一轮楼市调控政策已持续超过两年半，政策效应有所递减。由于我国购房需求量仍然较大，但以现阶段限购、限贷的调控方式很难完全抑制投机性需求。因此，在执行原有政策之外，还应逐步采用市场手段调控房地产市场，并加强对市场预期的引导，完善土地供应制度，以市场监控、预期管理、土地供给等影响房地产市场的多项关键要素形成“组合拳”调控楼市。

事实上，未来房地产调控“组合拳”已经初显。针对近日来多发的“地王”现象，国土部就出台新政，表示将重点监测房价、地价异常波动城市，并针对大房企和大地块建立跟踪督察制度。

除此之外，为避免出现所谓的“地王”误导市场，国土部要求各地对总价较高的地块实行分割处理，划为多宗地供应；对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；对那些可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式。

住建部则在限购、限贷政策的基础上，要求2013年各地要继续“编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期”。

住建部部长姜伟新表示：“2013年继续在市场准入、销售、租赁、估价等环节强化监督，加强预售监管，加强房地产领域诚信体系建设。与此同时，要密切监测市场形势，会同有关部门及时有关信息，进一步完善房地产市场预警预报系统，做好政策储备。”

第3篇：房地产开发前期市场调研范文

【关键词】房地产；营销；策划；问题；对策

房地产业从住房配给到商品房自由买卖，历经数次转折和发展，现在已经成为我们国家的支柱性产业。伴随着社会改革的发展，人民生活水平日益提高，对住房的需求不断增加。房地产市场竞争也异常激烈。由“大鱼吃小鱼”到“快鱼吃慢鱼”，房地产营销的去化速率已经成为制约房地产企业生存和发展的瓶颈。解决问题的根本就是要加强和促进房地产营销策划创新和发展。

一、房地产营销策划理论基础

1.房地产营销策划概念

房地产营销策划是一项系统工程，需要运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。

2.房地产营销策划内涵

房地产营销策划内涵包括如下六层内容：

1）房地产营销策划是在房地产领域内运用科学规范策划行为的活动；

2）房地产营销策划是在市场调研和市场定位的基础上进行的；

3）房地产营销策划活动的灵魂是创意；

4）房地产营销策划要综合运用各种策划手段；

5）房地产营销策划要具有明确的目的性；

6）房地产营销策划是一种运用整合效应的行为过程。

总之，房地产营销策划不是简单的推销和促销，而是一个具有学科整合性、方法多样性、系统综合性、目标一致性的整合营销行为活动。

二、房地产营销策划存在的问题

1.调研不足、痴迷炒作

客观、科学、详实的市场调查是获取真实数据的基础，更是营销策划工作不可或缺的重要前提。只有“知己知彼，方能百战不殆”。但在实际策划工作中，许多房地产开发商往往缺乏广泛而细致的市场调研，只是一味的卖点（概念）“炒作”，直接的做法就是以出资买断媒体版面，包下电视广告时段等形式，刻意制造新闻、夸大事实宣传效应，借信任度较高的媒体来获得客户的信任。这种走捷径的营销手段从根本上脱离实际，使得营销策划成为空中楼阁，经不起市场和时间的双重考验。

2. 目标市场不明，市场定位模糊

准确、合理、有效的目标市场定位是快速营销的前提，更是营销策划工作必不可少的重要环节。但在实际策划工作中，不少房地产开发商只是一味以追求企业利润最大化为建设目标，不考虑各消费群体社会地位、文化理念、收支能力差异对产品需求多样性的要求，甚至毫不顾及自身企业资金和建设能力水平，盲目追风，开发建设高收益性产品。前期虽然可以满足部分群体需求，但在产品销售后期，却造成大量产品滞销，增加企业维持成本，同时使产品需求者望而怯步。最终造成空置房屋越来越多，客户却买不到真正需要的产品。

3.重营销方式，轻服务细节

多样、灵活、细致的营销方式和服务是促进产品成交的有效方法，更是策划工作全方面成果展示的重要过程。但在实际策划工作中，很多房地产开发商只重视前期和中期的营销和服务，创意不断，并想方设法规划和组织各类营销推广活动，取悦客户。往往配合使用“承诺堆积”的方法，解除客户后顾之忧，增加客户对企业信任度。但一旦成交，以往的承诺往往不易实现，后营销工作也少之又少，服务意识逐渐弱化，服务水平越来越差，给客户的生活、工作等带来众多烦忧。

三、房地产营销策划的对策

1.加强策划队伍专业化建设，提高队伍整体责任意识

策划队伍专业化水平高低，很大程度上影响着整个策划工作的成败和好坏。进行有效、科学、实用的策划队伍专业化基础知识、专业理论、职业道德和职业能力教育，是策划工作得以客观、真实、完整实现的基本保障，也是促进和提高策划服务能力的基本要求。加强策划队伍诚信与责任教育，可以有效预防和降低广告策划操作中的浮夸现象，更好的将真实和客观的产品信息传递给客户。

2.重视和加强市场调研工作，更好服务企业和消费者

市场调研是做好策划工作的必要前提。加强和重视市场调研工作，策划人员必须从思想上克服害怕吃苦、害怕受累的意识。真正做到策划人员市场调研工作的全过程参与，客观、系统、全面了解整个调研过程。重视数据的统计与分析，在认真、详实、科学分析基础上，再进行必要的营销策划工作。才能更好的设计出符合市场需求的产品和服务，从而帮助企业更快、更好的销售产品，帮助客户更方便、更满意的选择合适的产品，享受更周到、更贴心的服务。

3.科学市场定位，更好促进营销工作

以消费者需求为导向，建立科学、实效的目标市场分析模型，基于客观、真实的市场调研，借鉴以往开发经验，避免一味“追风”，谨慎、耐心、有效的选择目标市场定位，是策划工作的重中之重。也是营销工作成败的关键。这就要求策划工作要避免一味的概念炒作和浮夸，切实调研和了解客户需求，在企业建设和开发能力范围内，预见性的开发房地产项目，才能更好的适应市场的检验。

4.讲诚信、慎承诺、重服务，提升后营销服务水平

在浮夸业已成为风尚的房地产界，策划工作更要“讲诚信”，它不仅是策划队伍的职业操守，也是策划工作的基本要求；知之为知之，不知为不知。说实话，不说空话，对客户疑难问题真实的回答，不乱说话，谓之“慎承诺”，它是一个策划人肩负的责任；说到做到，精益求精，谓之“重服务”，它是策划工作服务水平的形象展示，也是树立和提升良好企业形象的重要途径。加强和提升后营销服务水平，可以更好的解决前期和中期策划工作中遗留的问题，更好的服务企业和客户，为策划工作画上圆满的句号。

总之，良好的房地产营销策划帮助房地产开发企业获得成功的同时，必须经常反省策划工作中存在的各种问题，时刻坚持“加强策划队伍专业化建设”、“重视和加强市场调研工作”、“科学定位目标市场”、“讲诚信、慎承诺、重服务”的原则，为策划工作服务。这是改善和提升房地产营销策划工作的根本途径，也是不断完善和促进房地产营销活动的必然选择。

参考文献：

[1]刘薇，杨春柏. 房地产营销策划存在问题与对策研究[J]. 商场现代化，2009，（10）.

[2]成红巧，刘作君. 房地产营销策划现存的问题及对策探析[J]. 商场现代化，2009，（26）.

[3]高涵. 当前房地产市场营销策划中的问题与对策研究[J]. 现代经济信息，2010，（1）.

[4]崔发强. 浅议房地产后营销理念的发展与作用[J]. 吉林省经济管理干部学院学报，2010，（6）

第4篇：房地产开发前期市场调研范文

【关键词】 利率 房地产价格 作用机制 政策

一、相关文献综述

利率与房产价格的关系，从数学经济变量上来讲，两个变量之间无非有两种，一种是两者存在关联，一种是两者互不相关或者相关系数不大。前一种又可以分为正相关和负相关关系。所以，不管是国内还是国外学者有关利率与房产价格的关系，所持的态度或者观点无非以上三种。国外的主流观点更偏向于利率与房价间呈现负相关的联系，而国内学者对利率调整对房地产市场价格的影响也进行了广泛的研究。

第一种观点，利率与房产价格呈负相关关系，这是目前大家比较偏向的观点，也就是利率与房产价格反方向变化。国内外的学者对此有比较广泛的研究，也有一定的研究成果。早有国外的研究者Kau和Keenan（1980）指出利率上升导致房地产价格下跌，两者呈反比关系，投资价格和住宅。Harris（1989） 在研究了名义利率对房地产价格的作用效果之后，通过计量检验得出，名义抵押贷款利率与房地产价格呈反向关系，即价格会因为利率的升高而同时降低。周京奎（2006）构建模型对我国12个城市房地产价格与利率关系进行实证研究表明，利率与房地产价格呈负向关系。宋勃和高波（2006）在考虑通胀情况下，短期而言利率对房价存在负向影响。

第二种观点，利率与房产价格呈正相关关系。国外学者Goodman（1995）和Kenny（1999）发现利率与住宅需求之间的确存在着正相关联系。Adrian Cooper（2004）以英国房地产市场为例，通过建立OEF模型发现英国抵押贷款利率与长期利率相关使得房地产价格波动幅度减弱。国内研究者李雅静、杨毅（2005）指出，利率在短期对房地产投资量产生正向的影响，长期也是如此，但效果并不明显。

第三种观点，利率与房产价格无相关关系，这是少数人持有的一种观点。国外研究者Ho Wong 和Tse（2003）指出，就长期而言，利率对房价没有任何作用。而国内学者车峰（2006）的研究表明，在中国市场，我国利率对房价的影响并不显著，但在美国影响效果却很明显。

二、利率对房地产市场的作用机制

利率是资金的价格，利率通过影响供求双方的决策进而影响房地产价格，其

的作用机理如下。首先对供给方也就是房屋开发商的影响，贷款利率上升，意味着开发商的融资成本增加，抑制了开发商投资建房的欲望，从一定程度上抑制了房屋供给。其次是对房屋需求者的影响，这里要分为两种需求，投资性需求和消费性需求。投资性需求随利率上升而减少，因为融资成本的增加。消费性需求也就是对现在和将来消费的选择，利率上升，会使购房者减少现在的消费数量而选择将来消费，这样对购房的需求也会减少。中国人民银行在 2007 年连续六次调整了利率水平，贷款利率六次全部是上调。2008年下半年，受全球金融危机影响，我国房地产市场投资量开始减少，市场成交量也急剧下降，央行为了刺激房地产市场回暖随即宣布了“双降”政策。2011年连续两次上调存贷款利率，这一举措使得2012年出现楼市冷清的局面，而2012年央行又连续两次降息，使得情况有所好转。2014年又继续降息，这将会进一步促进房地产市场的兴荣。五年以上个人住房公积金贷款利率在2008年先是连续两次上调，个人对房屋需求量随之下降后，又连续两次下调。2011年2月达到这7年最低峰，为3.87%。从2011年4月开始上调，一直到2014年11月达到5.13%。住房公积金贷款利率上调，抑制了需求者对住房的需求。

三、结论和政策性建议

利率和房地产市场有着紧密的联系，利率作为重要的货币政策工具之一，要

发挥利率对房地产的积极调控作用。本文说明了当前房地产市场的现状以及央行历年利率调整情况，对两者关系从理论和实际存在的关系作了梳理。并且针对调节过程中所存在的问题，提出自己的政策建议。第一，加大信息公开力度，可以保持政策的稳定性。目前，人们对于利率的预期行为，是由于市场的信息不对称，而解决这一问题的关键也就是信息公开。政府提供有关房地产市场信息是引导消费者形成合理预期的基础与前提，在消费者普遍预期房价将继续上涨的情况下，政府还可以采取一些短期的措施和手段，调整消费者对房价的预期。第二，我国的监管体系尚不完善，没有形成一套完整地体系。由于存在漏洞，使得一些人有法律空子可钻。监管部门不仅要对房地产市场监管，而与房地产有关的所有行业或者机构都要进行监管。这时候，政府部门更要以身作则，形成完善的监管体系，是政策得以实施的必要的外部条件，形成良好的社会风气。第三，加快利率市场化进程。种种迹象表明，利率市场化是现阶段中国经济发展的必然选择。为了使利率对房地产价格充分发挥积极的调控作用，中央银行应加快推进利率市场化步伐，使其充分反应货币市场和资本市场的资金供求情况，使利率水平合理化，建立合理反应资金价格和供求关系的市场利率体系，形成以中央银行基准利率为引导的利率体系。

【参考文献】

[1] 郭树华，袁天昂，王俐娴. 利率与房地产市场互动关系的实证研究：1998-2008年[J]. 区域金融研究，2010，01：46-50.

[2] 郭树华，张峻，王俐娴. 利率与房地产市场互动关系的实证研究：2007～2010年[J]. 中国物价，2010，09：34-37.

[3] 苏展. 利率对房地产价格的影响分析[D].辽宁大学，2013.

第5篇：房地产开发前期市场调研范文

关于金融支持对房地产市场发展的影响，国内外很多学者都给予了关注和研究。大多数学者都同意，金融支持能促进房地产市场繁荣，但是支持过度会导致房地产泡沫。OECD经济部经济学家Christophe Andre（2010）通过分析OECD18个国家最近15年房地产市场的特点，认为金融市场的创新发展与房地产泡沫的生成有着直接的密切关系，使本轮房地产市场周期表现出了与以往周期很多不同的特征：上涨幅度大，持续时间长，泡沫破裂速度更快。日本学者岩田一政（1991）认为平成泡沫灾难是由于金融制度不健全导致金融支持过多，在日元升值的冲击下，房地产过度繁荣形成泡沫。金融制度不健全情况下资本市场很容易失衡导致泡沫，因此需要从政策制定上严格监管，同时坚持金融改革。

昌忠泽（2010）认为信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源。中国房地产泡沫隐藏着巨大的双重风险:一方面导致财政风险加剧，土地财政难以为继，另一方面导致金融风险高度集中于银行体系。袁志刚和樊潇彦（2003）从房地产市场局部均衡出发讨论了金融支持前后均衡价格中的理性泡沫，为分析房地产泡沫形成及破灭的原因提供了一个简明的分析框架。不过该模型将泡沫的形成和破裂都简单地归结为利率因素，这与现实状况有较大出入，影响了研究结论的准确性与可靠性。魏玮（2008）的实证结果表明，利率政策的冲击效力明显且持久，是调控房地产市场最有效的货币政策工具；紧缩的信贷政策仅能在短期内抑制房地产市场需求，长期效果欠佳；而货币供给量冲击对房地产市场的影响并不显著。相对于房地产需求，房地产市场供给对各种货币政策工具冲击的响应深度高，但响应速度较慢。

这些研究都表明，金融支持是影响房地产市场的一个关键因素：金融支持如果运用得当，能有力地促进房地产市场的繁荣，但是支持过度将带来泡沫，因此要运用货币政策来调控房地产市场。不过，对于金融支持在本轮上海房地产发展中的影响效果及影响方式，现有文献没有进行全面和深入的研究。本文将运用状态空间模型和卡尔曼滤波解法，实证研究金融支持对上海房地产市场发展的重要影响，并就如何继续发挥房地产金融的重要作用，防治其负面效应提出针对性的政策建议。

二、 金融支持对上海房地产市场发展影响的模型构建

金融支持是指各种对房地产市场的倾斜性金融政策，主要包括利率优惠幅度、首付成数增减、贷款额度变化、直接融资与信托政策变化、金融创新许可程度、金融自由化程度、管理套利热钱的松紧程度以及FDI流入房地产市场的许可范围等。本文将金融支持归纳为开发性金融支持和消费性金融支持两方面，这些金融支持的力度大小最终将通过流入房地产市场两方面的融资额增减集中体现出来。

从消费金融支持上看，1992年上海市住房制度改革办公室颁发《职工住房抵押贷款暂行规定》和《商品房抵押贷款办法》，开始尝试向住房消费提供金融支持，但是支持力度不大，不足以对房地产市场产生显著影响；在1998年正式停止福利分房启动住房改革后，对这些规定做了很大的修改，将公积金和商业贷款的按揭成数从最高七成调为八成，贷款利率大幅下调并不再与贷款年限挂钩，贷款期限从最长15年调为30年，并提供其它各项优惠措施，有力地推动了上海个人住房贷款的发展，对上海房地产市场大发展产生了迅速且深远的影响。

从开发金融支持上看，历年房地产企业总投资中社会融资额迅速攀升，可见政府和银行对开发性融资的支持力度也在不断增大，对解决资金密集型的房地产开发中的资金问题，加大房地产开发力度，增加住房供给，促进上海房地产市场发展意义重大。

1. 数据的选择与说明。

（1）上海房价在1997年触底回升后持续上涨至今，期间只有2008年稍有调整，因此1997年可视作上海房地产进入新一轮发展期的开始；金融支持对房地产市场的影响有滞后效应，考察时间要适当提前，因此本文选择1996年~2010年的数据来比较研究金融支持在这一轮上海房地产市场大发展中的重要作用和负面影响。

（2）由于住房市场最为典型，房地产市场发展最主要的指标是成交量与成交价格，因此选择金融支持对上海住房市场量、价的影响来代表金融支持对房地产市场发展的影响。

（3）将金融支持分为开发性金融支持和消费性金融支持两方面，金融支持力度的大小最终将通过流入这两方面的融资额变化集中体现出来。上海房地产开发投资中的融资额一般超过70%，而购房款来源中消费贷款能高达80%，因此本文将用开发融资额和消费融资额分别作为供、需两方金融支持的解释变量。

（4）开发融资额（L1）＝住房投资额－自筹资金；消费融资额（L2）＝商业银行个人住房贷款＋住房公积金贷款。

（5）交易面积（Q）＝当年新房销量＋二手房交易量；住房价格（P）＝新房的销售额/销售量。具体数据见表1，实证分析软件采用Eviews6.0。

2. 数据的平稳性检验。为了能动态地反映金融支持对房地产市场发展的影响，本文采用状态空间模型和卡尔曼滤波解法，充分发挥变参数模型的优势来定量分析金融支持对房地产市场量价的动态影响。

由于状态空间模型要求各变量是平稳的或存在协整关系，因此首先对各变量序列及其相互关系进行单位根检验和协整检验，发现除总交易量外，其它各序列都是非平稳序列，但都在一阶差分后通过了ADF单位根检验；开发融资额对住房市场量价的影响有一定的滞后期，SC/AIC准则显示最优滞后阶数为1期；各融资额与量价在5%的显著性水平下都有协整关系，表明金融支持与两者之间都存在着长期均衡关系；格兰杰因果检验表明，滞后2～3阶时各融资额与量价以及量价之间互有格兰杰因果关系，因此运用状态空间模型估计所得结论是可靠的。

3. 金融支持对量价影响力动态模型的构建。由于融资额序列中有负数，半弹性方法的结果也不理想，因此本文不采用弹性法来研究。通过OLS法确定初值，各项检验指标均显示回归模型稳定，在此基础上构建金融支持对上海市房地产量价影响的状态空间模型。由于量价之间相互有影响，因此也纳入模型中。

其中，Pt为第t年住房交易价格，Qt为第t年住房交易总面积，L1t为第（t-1）年住房开发融资额，L2t为第t年消费贷款额，SVi为变参数，代表融资额对因变量的影响程度，SVi（-1）为各自滞后一阶变参数，Uti和εti分别为第t年扰动项与残差，Uti与εti是相互独立，且服从均值为0，方差分别为σ2和协方差矩阵为Q，cov（Uti，εti）=g的正态分布。

三、 金融支持对上海房地产市场发展影响力的实证分析

使用kalman滤波解法对模型进行估计，得到变参数SVi的估计值见图1和图2。

1. 金融支持对交易面积的影响特点。从图1可见，金融支持对交易面积的影响系数以2005年为界分为两个阶段。前一阶段主要是消费融资促进交易面积增加使楼市繁荣，后一阶段则是两者共同作用推动楼市进一步繁荣。房价对交易面积的影响较小，在前一阶段基本上是正向影响，表现为量价齐升，后一阶段由正转负，表现为价升量减。

（1）住房消费融资额对交易面积的影响系数SV3F基本上在3～13之间，即消费融资额每增加1亿元，住房交易面积将增加3万平米～13万平米。这种影响在1998年上海开始启动住房市场之后爆发，使SV3F从0.79跃升到最高点13.67。在消费金融支持下刚需得到猛烈释放，住房消费出现了爆发式增长，体现了金融支持对住房消费量的巨大拉动作用。尽管后来影响系数逐渐回落至3.7左右，但由于消费融资额仍然在快速攀升，其影响力因此也不断加大，对促进上海住房交易总量从1997年的704.70万平米增加到2004年的5 455.98万平米贡献巨大。

（2）开发融资额的影响系数SV2F基本上在-2～11之间，即上年开发融资每增加1亿元，当年住房交易面积将增加-2万平米～11万平米。这种影响在2005年前不明显，但在2005年SV2F突然增大，超过SV1F并逐渐稳步上升，说明开发融资对促进消费具有滞后累积效应，一旦表现出来将带动住房交易面积大幅增加，同时也说明投资拉动在我国各个行业都表现得非常明显，房地产市场也不例外。

（3）从两者共同作用的效果看，金融支持对交易面积总体上正向影响非常显著，随着金融支持力度的增减，住房市场交易面积也不断波动。1998年金融支持开始启动就引起交易面积首次超过千万平米；2004年开始的房地产调控使金融支持力度收缩， 引起住房交易面积明显下滑；2009年则由于天量信贷以及各项优惠政策使金融支持力度强力扩张，引起交易面积大幅上升；而2010年则主要由于宏观调控开始启动以及房价泡沫明显而引起消费需求减少，金融支持力度总体收缩引起交易面积开始回落。

2. 金融支持对房价的影响特点。从图2上看，金融支持对交易价格的影响2005年为界分为前后两个阶段。开发融资额对交易价格在两个阶段都有显著的正向影响且不断增大；消费融资额对价格的影响则在第一阶段为以负相关为主，到第二阶段由负转正并逐渐增大；销售面积对价格的影响较小，在第一阶段基本为正相关，表现为量价齐升，第二阶段负相关，表现为价升量减。

（1）开发融资额对交易价格的影响系数SV5F大致在9～20之间，即上年开发融资额每增加1个亿带动价格上涨9元～20元。SV5F在1998年达到一个高点之后稳中有降，但在2003年又开始增大，2006年略有回调之后加速上行，表现出明显的投资拉动价格的态势。这一点在2010年表现得尤为突出：SV5F达到了最高点20.04，尽管当期金融支持总量处于收缩状态，但是由于开发融资额的增加，依然推动当年价格大幅上涨14.95%。

开发融资对房价有很强的正向影响，这与经济理论常识相反。正常情况下开发融资增加将增大有效供给，从而平抑市场价格。这种检验结果说明上海房地产市场不是一个完全竞争市场。一方面因为我国还处于城市化高速发展、需求强劲时期，上海这样的大都市住房还处于稀缺性地位，供不应求使开发商拥有较强的提价能力；另一方面，大量的开发性金融支持主要用于屯地和不断创造地王而没有增加足够的供给量，再加上减少供应量等手段推高房价预期进一步获得垄断价格的能力，导致开发融资对价格的影响在上海表现出与理论不符的特征。

（2）消费融资额对价格的影响系数SV6F大致在-4～7之间，即住房融资额每增加1个亿带来价格上涨-4元～7元。SV6F在1999年达到第一阶段最高点之后回落，在2003年触底回升。第一阶段SV6F有正有负且相对较小，说明其对价格影响有限；第二阶段从2005年开始，由负转正之后保持基本稳定，但2009年开始了上升趋势，凸显出消费金融对价格的正向影响。

（3）综合对图2的分析可见，金融支持对交易价格的影响力是显著的，但在不同阶段有所不同。在第一阶段，金融支持对价格的总体影响力较大，以开发融资额的影响力为主；而第二阶段市场繁荣时期，投机氛围形成启动正反馈机制，开发融资与消费融资一起对价格显示出强大的叠加效应而导致房价泡沫化。2007年之后尤其是在2009年的反金融危机措施下，金融支持力度空前加大，推动房价上涨远远超出合理范围。戴德梁行研究报告显示，2010年上海房价收入比已高达24.5，泡沫化态势明显，说明金融支持过度的最大负面效应已在上海体现得非常充分。

四、 结论与政策建议

1. 结论。

（1）从实证分析可见，金融支持对上海房地产市场发展影响巨大。金融支持使上海房地产市场在1998年提早启动，量价齐升进入繁荣阶段；随着金融支持力度的震荡向上和对价格影响力持续增强，推动价格不断走高使当前上海房价泡沫明显。

（2）金融支持在不同阶段对量价的影响力及其作用方式都不同。在第一阶段市场不景气时，消费性金融支持对交易量的影响显著，而开发性金融支持则对房价的影响显著，两者共同作用对释放刚需、促进经济复苏的效果非常明显，能推动市场量价齐升进入繁荣阶段；

在第二阶段市场繁荣时期，金融支持尤其是开发性融资对房价依然表现出很强的正相关性，推动房价快速上扬；对交易量的影响力尽管也在持续增大，但是由于消费融资容易受调控政策的影响，在宏观调控下消费性金融支持快速收缩而导致交易量大幅减少，由此形成价升量减的泡沫行情。

2. 政策建议。

（1）在经济不景气时期加大对房地产市场的金融支持力度，比如降低首付成数、降低利率和提供优惠利率、增加对开发商和购房人的融资额度，将房地产金融作为一个有效的反衰退、抗通缩工具，在当前我国城市化进程中这一工具有显著的效果。上海作为城市化进程的领头羊之一，这一工具的效果将更突出。

（2）房地产市场步入繁荣时期后，应该及时降低支持力度，防止泡沫的产生和膨胀。等到泡沫膨胀后去挤压甚至戳破，要比在泡沫出现之前积极预防的代价要高昂得多，很多国家的金融危机就是前车之鉴。

（3）在当前上海房地产泡沫明显的情况下，要从供需两方面调整金融支持力度，运用各种金融手段来挤泡沫。对于开发融资推动价格上涨的现象要引起足够的重视，应加强引导融资真正流向房地产开发，增加有效供给；对泡沫的直接推动者――投机群体的行为，如非上海籍人士购房、购买多套房等，要从消费金融上坚决抑制。

（4）开发融资与房价之间的强正相关性引起的泡沫，很难通过金融手段在短期内以小的代价完全挤掉，行政和法律措施的效果更快更显著。因此要将金融工具和行政、法律手段结合起来形成政策组合来调控房地产市场，才能促进房地产市场持续稳定繁荣。

参考文献：

1. 王洪卫.中国住房金融――资金筹措与风险防范机制.上海：上海财经大学出版社,2001.

2. 张涛,龚六堂,卜永祥.资产回报、住房按揭贷款与房地产均衡价格.金融研究,2006,（2）:1-10.

3. Christophe Andre. A Bird's Eye View of OECD Housing Markets. OECD Working Paper.January,2010.

4. 昌忠泽.房地产泡沫、金融危机与中国宏观经济政策的调整.经济学家，2010,（7）:69-76.

5. 袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析.经济研究，2003,（3）:34-43.

6. 魏玮. 货币政策对房地产市场冲击效力的动态测度.当代财经，2008,（8）:55-60.

基金项目：国家自然科学基金（项目号：71103121）、浙江省教育厅基金（项目号：Y201121210）、上海财经大学研究生创新基金（项目号：CXJJ-2011-309）、上海市哲学社会科学规划课题（项目号：2011EJL002）、上海市教委科研创新课题“货币政策与房价波动：调控理论与实践依据”（项目号：12YS106）阶段性成果。

第6篇：房地产开发前期市场调研范文

关键词 房地产价格 调控 金融手段 财税手段 法律手段

房地产价格不断上涨的问题受到了教育界、金融界和政府官员的高度关注，但是从研究的角度看，对影响房地产价格的各种因素争议很大。当前需要从房地产市场的实际出发，运用系统科学的方法对其进行分析，总结我国房地产市场发展的经验，同时需要对影响房地产价格的各种因素进行综合分析，对房地产价格进行有效的调控，从而保证房地产价格处于一个合理的状态，促进房地产行业健康稳定发展。

我国房地产行业经过了几十年的发展，取得了一系列的成就。房地产行业的发展，对加快我国住房建设步伐、有效启动各类住房消费、改善社会环境和居民居住条件发挥了重要的作用，同时房地产行业的发展促进了人民生活水平的提高和国民经济的增长。从另一方面看，房价的过快上涨已经引起民众、企业、专家学者、媒体舆论和政府的高度关注。从当前的情况看，房地产价格的影响因素是多方面的，需要通过研究分析影响房地产价格的关键性因素，找到更好的应对策略。房地产行业为什么会出现价格过快上涨的局面、影响其价格上涨过快的主要原因是什么、各类因素对房地产价格的影响程度有多大，此类问题一直是业界的研究重点，如何运用更加科学有效的方法对房地产价格进行分析和研究已经成为当前的热点问题，因此需要把理论和实践结合起来，并且在此基础上，找到房地产健康稳定可持续发展之路。

一、我国房地产市场价格影响因素分析

房地产市场价格受到多方面因素影响，而这些因素自身也存在相互作用、相互影响的关系。从总体情况看，影响房地产价格的因素可以归纳如下：

1.从宏观环境角度分析。银行利率对房地产价格影响明显，加息已经被房地产业界公认为是调控房地产需求和价格的重要的市场化手段。银行利率会对房地产开发商的经营产生重要的影响，同时其也是影响房地产成本的重要因素。通常情况下，上调银行利率必然提高房地产业的开发成本，同时对投资过热的现象也可以进行有效抑制。商业银行存款利率的调整，对房地产投机行为会产生最直接的影响，投机的减少可以有效降低房地产价格，促使房地产价格涨幅回落，否则大量的投机资本流入房地产市场会导致房地产价格大幅度上涨，因此需要采取积极有效的措施解决这一问题。

2.从金融存款角度分析。房地产行业对资金需求量较大，因此房地产价格受到资金供给等方面因素的影响。如果金融机构的各类存款增加，那么整个资金的成本会降低，开发商在此环境下会增加投资，因此资金供给会对房地产的价格产生一定程度的影响。同时，消费者的行为也会对房地产价格产生很大的影响。金融机构的存款变化可以反映出消费者的消费结构的相应变化。从中国的实际情况看，我国人均收入不高，住房消费一直是老百姓的主要消费，从大部分消费者的心态看，其“存款买房”的观念一直很强烈，金融机构存款的增加在一定程度上预示着住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房价过快上涨的局面。

3.从消费价格指数角度分析。我国当前正处于经济发展期，因此人均收入还处于较低的状态，住房是人们最基本的消费和需求品之一。从消费品的特点看，消费品主要可以分为长期消费品和短期消费品。一段时期内，如果消费者短期消费倾向重，必然会影响其长期消费； 相反，如果消费者长期消费倾向比较重，必然会影响其短期消费行为。消费价格指数主要是对短期消费情况进行集中反映。从实际情况看，消费价格指数与房地产价格指数呈反比关系，因此在房地产价格调控过程中需要对此进行重点研究，从而促使房地产行业健康稳定发展。

4.从房地产开发成本角度分析。房地产的开发成本对其价格会产生很大的影响。房地产开发过程分为前期、中期和后期。前期工作主要是对土地资源进行开发利用。土地是房地产行业发展过程中必不可少的物质基础。前期工作主要包括确定用地规模性质、项目地址的选择、获取土地使用权、对项目进行总体规划等。我国实行国有土地有偿使用制度，土地使用权在运行过程中可以依法转让。随着我国社会经济的发展，土地使用制度也在不断改革和完善，通过行政划拨手段获取土地使用权的情况呈现减少的态势。土地使用者需要支付反映市场情况的土地使用权价格，也就是通常说的出让金，开发商在项目开发过程中同样需要支付土地费用，因此土地费用会对房地产的价格形成产生很大的影响。当前需要进一步完善土地使用权费用征收制度，不断优化土地管理制度，促使房地产行业科学发展。

二、我国房地产行业调控的对策建议

1.不断加强我国房地产市场的宏观调控力度。土地对房地产市场价格会产生很大的影响，是其主要影响因素，同时土地价格自身也受到多种因素影响。政府的宏观调控对规范土地市场，促使房地产市场健康稳定发展具有十分重要的作用。当前政府需要鼓励进一步开发利用存量城市用地，规范其流转程序，严格控制土地市场的发展，优先考虑普通住宅建设用地和经济适用房用地，保证用于房地产开发的土地供给处于健康稳定的状态。政府在宏观调控过程中需要建立公开透明的土地转让、出让、招投标制度，建立完善的土地交易市场，对土地使用制定供应计划，努力提升土地整体管理水平。

2.通过金融手段调控资金流向结构。通过积极有效的金融手段调整完善信贷程序，可以有效地控制资金流向房地产行业的结构和具体数量，从而能够更好地推动房地产行业健康稳定协调发展。从国外房地产业发展经验看，金融业的参与对房地产市场的健康稳定发展有很大的作用，当前我国房地产业处于快速发展的阶段，因此房价上涨速度与经济社会发展不匹配的现状已经产生，只有解决这种不匹配的问题，才能有效控制房价过快上涨的势头，促使房地产价格回归理性状态。我国房地产信贷还存在很多的问题，需要进一步优化资金投向结构，通过金融手段进行调控，促使房地产价格处于合理状态。

3.通过财税手段调节房地产市场发展模式。积极有效的财税手段对房地产市场发展模式会产生重要的影响。根据房地产市场发展的状况，有效利用调整财政预算支出、调整税率、废立税种等手段，从而达到合理利用财税手段调控房地产市场价格的根本目标。房地产市场调控过程中需要每年从财政预算中安排一定的资金用于经济适用房建设，以有效满足中低收入消费者的购房需求。国家通过积极有效的财税手段，可以控制开发商的投资盈利规模，也能对消费者的支出水平进行有效的分析，为低收入群体买房创造积极有利的条件，为房地产市场健康稳定发展创造有利的环境。

4.通过有效的法律手段规范房地产市场发展。房地产市场的各种经营活动，需要按照市场经济的具体要求进行，市场经济从一定程度上看就是法制经济，法制建设对房地产行业的健康稳定发展会产生重要的影响，通过完善法律制度可以更好地维护市场秩序，发挥市场在资源配置方面的作用。

房地产业宏观调控需要政府通过有效的司法和立法途径，运用法律法规来约束和规范各个利益主体的行为。利益主体主要包括房地产开发商、中介机构、政府、消费者等。各个利益主体必须按照法律法规的要求实施各种行为，这样各个利益主体的权益才能得到有效的保障，房地产行业才能在市场经济环境下健康稳定发展。

5.采取积极有效的手段干预房地产市场运作。房地产行业发展过程中需要对其核心问题进行规范，通过完善产权制度，可以保证产权在各个经济主体之间的合理转移和让渡。当前我国房地产产权比较混乱，这对政府的宏观调控产生了一定程度的影响。在市场经济的条件下，不断完善房地产的产权制度，对保证行业健康稳定发展具有很大的作用。

通过建立房地产价格评估机制，可以保证房地产业的市场运作更加科学、合理，促使房地产市场的运行更加规范。

6.积极引导和发展房地产业。房地产业发展过程中需要政府积极有效的引导，帮助其科学发展。具体实施过程中可以通过采取社会舆论、宣传教育、信息引导等手段，对房地产业消费、投资主体和利益相关者进行引导教育，把其引上规范化的发展轨道。针对市场发展过程中一些不规范现象进行统计分析，通过完善制度等手段不断规范市场秩序，这样才能保证房地产业在社会经济发展的大潮中健康发展。

参考文献

[1]黄忠华，吴次芳，杜雪君. 房地产投资与经济增长全国及区域层面的面板数据分析[J].财贸经济，2008（08）.

[2]李倩，张飞涟. 房地产开发商与地产中介的博弈分析[J].长沙铁道学院学报（社会科学版），2007（02）.

[3]王阔田，何志强，周美娟.房地产投资对中国经济增长影响的实证分析[J].程建设与设计，2008（06） .

第7篇：房地产开发前期市场调研范文

[关键词]房地产；营销策略；问题分析

[中图分类号]F270[文献标识码]B

一、营销策划

房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。

二、房地产营销策划的必要性

随着房地产产业的不断发展，各企业之间把竞争力主要放在了市场营销上。一个正确的营销策略不仅需要对自身企业的充分认识，还需要对外部市场及客户进行足够的调查与分析，从而提高企业的竞争能力。

一个好的营销策划对开发商的在经营和决策方面有以下作用：

1.可以帮助开发商明确目标市场和客户群体，确定投资方向

不同的客户对商品有不同的要求，不同的要求决定着商品的等级、规格、形式、特点，我们通过房地产营销策划的前期市场调研，确定房地产商品的投资方向与设计目标。

2.有利于房地产销售困难的解决

房地产商开发商品最终都是以销售商品来获取利益，但在销售过程中还是需要一些销售技巧，这就利用到了销售策划方案。销售策划方案可以给地产商提供如何定价，如何宣传等方面的知识，帮助地产商更好的销售。

三、房地产市场营销存在的问题

1.市场调研不足，对市场需求分析不足

市场调研方法单一，不论楼盘大小，取样总是同一常量；缺乏项目规模、位置特点等与消费者的关系的整体了解；样本数据不足，导致调查结果与实际差距很大。对市场实际需求分析不足导致房地产市场营销停滞。

2.目标市场与市场定位的混淆

目标市场和市场定位这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。然而实践中有时会混淆这两个概念，对目标市场的特征和偏好尚未明了，就直接做市场定位，使得市场定位缺乏实在可靠的支撑。目前多数房地产企业产品定位模糊，影响产品总体销售。

3.宣传过分依赖于广告，且宣传手段单一

房地产开发商为了项目营销，大量使用广告宣传，不仅成本较高且效果不好。目前房地产广告过剩，虚假成分较高，干扰了房地产企业的健康发展，损害了房地产行业的形象及信用，大量的消费者对广告存在不信任的态度，影响产品销售。

4.房地产营销研究专业人员较少

目前，房地产营销理论与实践缺乏结合，主要是房地产营销研究专业人员较少，多数房地产研究人员为有过几个成功案例的商或者是学过市场营销的学院派教授。前者注重的是经验且理论知识较少，后者注重的是理论缺乏实践，能将理论与实践结合起来的人少之又少。

5.商品卖点把握不准确，过度炒作

卖点：无非就是产品与众不同的特点、特色。这些特点、特色一方面是是产品自身与生俱来的，另一方面是通过营销策划人员的想象力、创造力产生的。一个房地产项目卖点有很多，例如：房型、规划、基础设施、物业等等，但是很多房地产商和营销策划人员会选择概念炒作，以概念做为产品的卖点，例如：生态绿色，人文，欧美风格等概念层出不穷。一味的只想制造轰动的传播效果，造成消费者听觉冲击，反而忽略了消费者真正的需求。这种做法有时会让消费者很迷茫。

四、解决房地产营销问题的策略

1.加强市场调研，准确分析市场需求

市场调研时，要有针对性的对项目规模、特点等，同消费对象的关系从整体上进行了解及把握；准确了解当时的市场需求情况。调查结束后，应科学全面地进行分析与预测市场前景。确定企业投资方向。

调研流程：调研计划撰写——调研问卷设计——调研问卷实施——调研问卷收集、整理——数据分析——调研报告撰写。

2.明确市场定位

应该明确目标市场与市场定位的分别，市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。明确的使企业的产品和形象在目标顾客的心理上占据一个独特、有价值的位置。明确产品定位及特点，从而使产品在今后的销售中创造经济效益和社会效益。

3.适度宣传，拓宽宣传渠道

不能过度的宣传，使消费者出现疲劳，也不能过分依赖于广告宣传，应拓宽宣传渠道。拒绝虚假欺骗成分，做到以诚信为基础。或者可以创造出一个自己的品牌，通过品牌效应增加消费者对产品的信任度。同时可以增加新颖的宣传方式，吸引顾客的兴趣，例如：宣传短信，网络营销，网上论坛等。

4.加强对房地产营销人员的培养

人们都说二十一世纪人才最重要，一个好的营销人才可以为地产商带来巨大的收益。所以，我们可以加强对营销人员的培养，让顾客可以看到我们的专业性，技术性，更重要的是诚信，从而吸引更多的消费者的目光。

对于销售人才的培养我们可以通过定期组织销售人员学习，为销售人员提供互相学习，相互交流的机会等方法来实现。这样才能让房地产营销的理论与实践更好的结合。

5.了解商品卖点，实事求是，避免炒作

营销人员应该从客户和市场需要出发，要了解特定的商品有特定的消费群体，所以要根据顾客的不同而不是通过商品的不同来细分商品。要及时把握客户的需求，根据客户的需求和商品自身的特色选取最能打动顾客的卖点，而不是在不了解顾客的需求的情况下就一味的将商品的全部卖点说出，让顾客感到迷茫。

营销人员在商品营销策划时也要做到实事求是，不夸大商品特点，避免概念销售，不讲大话、空话，谨慎销售避免炒作，让消费者更加了解商品特色，明确自己的购买目标，从而使商品更好的销售。

五、总结

第8篇：房地产开发前期市场调研范文

量价齐涨

6月，多数一二线城市新建商品住宅成交量再创近17个月新高。伴随着成交量的回升，价格也开始出现上涨。

“原本150万还有议价空间的二手房，如今只能眼看屋主以迅雷不及掩耳之势涨了10万，甭说砍价，160万的价格都是香饽饽了。”周先生在北京东四环看中一套60平方米的二手房，在他以为还能迎来新一轮降价再入手的时候，房子却以165万的价格卖出了。

《经济》记者从北京市住房和城乡建设委员会网站查到，6月北京二手住宅签约13000余套，环比上涨7.5%，同比上涨71%，创下自去年限购政策实施以来的新高。据网易房产数据显示，上半年，北京住宅总销售额达783亿元，成交均价近2万元/平方米。7月上半月，北京的住宅网签量达到13433套，比6月份同期成交量上涨了约3成，交易量已恢复至去年调控前的水平。

上海楼市则以6月破百万平方米成交量告别了2012年上半年的低迷。相关统计数据显示，6月上海新建商品住宅成交102.1万平方米，较5月再增26.6%。该数据不仅接近五年来月均成交量107万平方米，更创下2011年2月以来17个月的沪上楼市月度成交量新高。

另外，据数据统计显示，今年上半年广州全市一手住宅共成交39566套，而在二季度的成交量就达到了23750套。深圳规划国土委成交数据也显示，深圳6月新房成交套数达到4183套，环比5月增加2.9%。显然，“红6月”的火爆行情出乎所有人预料。

北上广一线大都市情况如此，全国其他地方也呈略涨形势。中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2012年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。全国54个主要城市商品房成交55191套，已连续9周突破5万套。

DTZ戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端指出，上半年连续两次的“降准”以及接踵而至的两次“降息”，部分地方政府在公积金贷款、购房补贴、减免税费等方面的微调都对刚需释放提供支持，加之此前价格的实质性下调都促使压抑已久的刚需客户逐步入市，导致市场于年中呈现企稳迹象。

自四五月部分楼盘在以价换量获得较好销售业绩后，房地产开发商开始取消折扣，并逐步调高价格。在年初房价回落的时候，市场可供交易房源有限，等到价格逐步回升，市场瞬间涌现大量房源，量价齐涨，显然与调控预期不符。

调控不放松

价格及成交回涨的背后，楼市调控难道正在起变化？7月7日，国务院总理在江苏调研时才强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。7月11日，北京就出现了万柳“新地王”，随后带高周边二手房房价，有屋主一夜提价20万，业主坐地起价的行为不禁让人质疑炒房现象再起。

温总理上半年5次谈及房价，业内人士指出，“把抑制房地产投机投资作为一项长期政策”奠定了未来一段时间内的政策基调。张晓端认为，正在投资性需求继续被抑制的大方向下，一系列政策“微调”利好才为刚性需求营造了良好的入市环境。另有专家分析称，“倘若出现全国范围内的房价大幅度反弹，并不排除调控政策会继续收紧。”

国家统计局城市司高级统计师马晓明认为，我国房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，防止变相放松购房政策，促使房价合理回归。他指出，随着这些政策的再次明确，我国住宅价格变动将会趋于理性。

但是，随着重点城市房价的上涨，也给购房者带来了新一轮恐慌性购房，不少人担心，如果没有更严厉的调控新政出台，房价反弹的势头会进一步扩大。上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，接下来不排除会以国务院办公厅或几大部委的名义，出台一个将调控措施进一步细化的文件，“否则，仅靠温总理的讲话，不足以形成可操作性的政策威力与效力。”

住建部某知情人士透露，住建部下半年倾向于“强调既有政策”，当中对于核心政策限购的执行层面，正在收紧，地方一系列问责工作也在紧急跟进。“住建部在收集和调研市场数据和反应，看看是否有很大的出台新政的预期，总体来说态度是谨慎的。”该人士称。

住建部政策研究中心主任秦虹也对《经济》记者说，当前最重要的是稳定政策预期。尽管具体的调控政策可以优化，但在方向上，对住房市场抑制投机性需求的政策应长期坚持不变，并明确支持合理住房需求。进而打破某些地方、企业和居民赌政策方向改变的幻想。

楼市走势

尽管上半年保障性住房建成量达到260万套，投资达5070亿元人民币，这覆盖住房面积达11%的数量似乎让人看到了希望。但是，专家普遍认为，目前来看，保障性住房的建设对抑制房价、调控楼市几乎起不到作用，“影响不大”。那么，在上半年楼市沉浮背景下，未来的房地产市场将呈现什么走势呢？

诺亚研究认为，在政策调控未有松动的情况下，量价齐涨的趋势仍会继续，在随后的几个月内，成交均价与成交额仍会略微上涨。未来几个月仍是刚需集中释放的阶段，但价格大幅反弹的可能性比较小。原因在于刚需受到购买力的限制，短期内的释放量是由一定限度的，加上前期限购导致开发商库存压力较大，开发商对行业的走势仍持谨慎态度，回流现金流仍然是开发商的主要目标，开发商大幅提价的可能性比较小，市场无需过分担忧。

全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，开发商面对市场变化的心态还是比较忐忑的，他们虽然看着当前房子好卖，但心里并不踏实，他们担心这一轮刚需释放完了之后，第二轮还不知什么时候到来，“如果没有，市场将陷入新一轮的停滞”。

聂梅生认为，未来楼市的走势主要还是看一线城市和二三线城市的变化。她指出，限购城市的房价增幅已经在回调，环比的回落已经有30%～50%；“对于非限购城市，由于整个房地产的起步阶段不一样，再加上政策的力度不一样，对这样一些城市，有些城市还在涨，有些城市已经受到了一线城市的影响，也开始跟着交易量下降，对于这些城市而言，影响没有对限购城市那么大。”从全国的情况来看，聂梅生认为今年房价的涨幅会比去年低。

第9篇：房地产开发前期市场调研范文

“今年上半年商品房销售量还不到4亿平方米，因此今年全年的销售量不可能保持去年27.9%的增长。不仅如此，中西部城市包括四线城市房地产市场的普遍发展，扭转了以往依靠一线城市带动整体市场发展的局面。”国家住房和城乡建设部政策研究中心主任王珏林9月27日在由腾讯网主办的中国房地产价值高峰论坛上称，“今年上半年市场并不算回暖，下半年市场依然艰难。”

房产税前途莫测

自2011年初重庆和上海两市宣布开征房地产税试点以来，关于房产税何时大范围开征、如何开征一度在业内引发大讨论，“战火”同样燃烧到了此次高峰论坛。与王珏林等政府官员支持开征房产税不同，国家税务局原副局长许善达对此持但反对态度。“目前地方政府在实施房产税方面并无积极性，房产税在短期内无法取代高额的土地出让金。”

虽然房产税已经在两城市试行，但仍无法摆脱“雷声大雨点小”的嫌疑，而网络上关于房产税试点城市的传言大多被证实为子虚乌有的现实也使政府对这一税种的暧昧态度暴露无遗。

许善达认为，中国的税收应该主要是征收增量税而非存量税，而房产作为不动产只有在交易环节才会产生增值，因此对并未进行交易的不动产进行征税并不符合中国的税收精神，而在销售环节征收房产税才是和谐的税制，才是最符合中国国情的征收方法。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩戏谑道：“房产税前途是光明的，道路是没有的”。

调控不会放松

受宏观调控政策影响，中国楼市前路不定。唱衰者有之，唱盛者亦有之。虽然很多开发商叫苦不迭，但楼价并未有实质性松动，虽然中央政府不断“发声”：不会放松楼市调控，但屡屡有地方政府触动红线。所有争论的焦点都在于对当前政府房地产政策的预期上，不可否认，政策走向对未来房地产的发展至关重要。

王珏林指出，实际上始于2003年的房地产调控政策真正做到位的并不多，究其原因在于政策缺少连续性和稳定性，同时缺乏执行力。“因此我认为政策会保持连续，大家不要期盼改变，之前调控不理想就是因为政策不连续”。

对此，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌认为，中国的房地产市场泡沫已经形成，控制房价只能是短期措施，与其控制房价，不如建立以消费者为主导的长期有效的制度。“政府管房价是出于无奈，政府的目标不是控制房价，政府就是建制度，把制度建好了，房价自然就稳了。”

夏斌指出，大胆支持刚需，精准打击投机不失为一个行之有效的办法。在支持刚性需求方面，首付应该按照个人收入进行灵活计算，国务院进而统一规定商业银行利率；同时通过征收交易所得税来对投机行为进行精准打击。

“住宅分三类，限购政策也应该分三类。”谈及限购政策时，许善达如是说。他将住房分为保障性住房、普通住房和高档住房三类，呼吁政府对这三类住房区别对待，特别是放开对高档住房的限购政策，并从中获得一定的税收收入。“城镇居民的住宅需求，确确实实非常大，而且这在一个很长的历史时期，都会是我们国家发展的内容之一，也是发展的动力之一。”

无论限购政策继续与否，国家对房地产市场调控的决心都是不容置疑的，或许当前的所谓“暧昧”只是在探索更符合中国国情的调控措施而已。无论如何，开发商都要做好充分的思想准备和资金准备，静待下一轮“暴风雨”的来临。

房地产是最好的产业

“如果经济保持平稳发展，房地产必有发展。如果我们的城镇化和城市还在快速发展，肯定还需要房地产的发展，因为城市体现的就是建筑和人。”王珏林认为，新形势下，企业的发展思路要转变，以质量和市场赢得市场，以数量扩大市场，以管理和服务占领市场。