房地产审计风险精选(九篇)

第1篇：房地产审计风险范文

关键词：风险管理；房地产；内部审计

一、房地产企业内部审计在企业风险管理的价值

当下经济发展方式的转变使得经济正在经历着换挡。在这样的特殊阶段，房地产企业的风险特别是资金风险变得越来越大，对其资金风险管理的能力要求越碓礁摺T谄笠档淖式鸸芾砉程中，企业的内部审计是重要的环节之一，是及时发现其资金风险点以及采取相应应对措施的重要基础。因此，房地产企业应该积极改进自身的内部审计方式和措施，引入全面风险管理理念，全面提升企业的资金管理能力，提升审计效果，规避企业风险。

二、当下房地产企业的内部审计现状

（一）制度方面

在市场经济和现代管理理念的双重作用下，内部审计已经成为众多企业进行企业内部控制和管理的标准手段之一。对于房地产企业来讲，内部审计的重要性不言而喻，企业的领导者和管理层都深知这一点，因此在内部审计制度建设方面的动作比较频繁。但是，在众多的房地产企业中，都或多或少的存在着一些问题，主要体现在两个方面：一方面是制度本身的合理性和科学性；另外一方面是制度对于企业本身的适应程度。

对于制度本身的合理性和科学性，当下的房地产企业由于受到自身知识水平、技能以及经验的限制，在制度设计的合理性和科学性方面存在着一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前审计和事后监督评价，制度的更新频次较低，导致制度的设计逐渐落后等等方面。对于制度对企业自身情况的适应程度方面。房地产企业在进行制度设计的时候，或多或少会对先进企业的内部审计制度和方式进行学习和借鉴，但是也正是这样的借鉴可能会导致其脱离企业自身的实际情况，形成没有实际效果和实践意义的“空制度”。

（二）人才方面

良好的人才资源和储备是科学的制度建立的基础。房地产企业在制度建立的过程中，通常受到人才技术的限制。总体来看，当下房地产企业的内部审计人才问题主要集中在质量上面。

由于经济环境的变化，导致企业在面临新的经济环境时需要及时的调整相关的管理方式和策略，同时，随着管理本身的发展，企业内部审计的管理理念及方式也在不断的更新和进步，这几点要求企业的内部管理人才就需要具备较强的学习能力以及持续不断学习的意识，只有这样，才能使自己企业的人才结构和人才所带来的知识和技能不会落后，也就从基础上防治制度和执行方面的不科学合理以及脱离实际。我国房地产企业的内部审计人才结构就存在着一定的落后的问题，一方面是企业的人才更迭机制不足，另一方面也是人才自身的惰于学习，以至会导致并使得在经济环境和管理目标变化时，房地产企业的内部审计人才显得较为落后和能力不足。

（三）激励和控制方面

在激励和控制方面，这是房地产企业内部审计制度切实落地的过程，是内部审计发挥其应有效果的过程。在房地产企业的内部审计执行过程中，由于房地产企业项目复杂度和周期交错度较高，其建造的设计、材料等价格具有一定的隐蔽性，内部审计结果可能涉及相关人员利益等，这就给内部审计增加了很大的难度，也是房地产企业亟待提升内部审计能力的重要原因。

总体来看，当前的房地产企业在内部审计的执行和监督方面，有一些流程化的东西，发挥着重要的作用，但是也存在着“形式重于实质”的现象。针对房地产企业项目的地域跨度大、信息不流畅的问题没有着手解决，对经营过程中可能存在较为隐蔽的舞弊行为没有提前预判，导致企业的内部审计流于形式，达不到预期的效果。

三、案例浅析

作为中国房地产企业集团――恒大地产，其在经营过程中显示出来的前瞻性和稳定性是毋庸置疑，其在内部审计完善和优化方面也必然有值得借鉴和学习的地方。

在今年的年度工作会议上，恒大集团董事局主席许家印先生发表讲话，其在谈到2017年的重点工作时，就以单列的形式强调了内部监管和约束机制的建立，而在内部监管和约束中，内部审计就是一个重要的环节。由此可见，尽管恒大集团拥有很强的资金管理能力以及内部控制能力，但是仍然将以内部审计作为重要环节的内部控制和约束作为工作重点。具体来看，恒大集团今年在内部审计方面的工作主要由以下几个方面。一是加强内部审计部门自身的建设，这包括制度建设、流程建设、队伍建设等等；二是加强巡视和专项检查力度，最后是强调相关人员要加强自身学习，打铁必须要自身硬。

从恒大集团的相关措施来看，对于内部审计工作的完善和健全，主要从制度完善，强力执行和人才学习等方面进行。房地产企业也可根据自身情况，借鉴和学习其适合自己的地方，提升企业内部审计能力。

四、基于风险管理导向的房地产企业内部审计措施

（一）制度方面

针对房地产企业内部审计制度科学合理性以及切合实际两方面的不足，企业应该着力从制度入手，建立和不断完善内部审计制度和流程，提供通畅的运行通道和流程。具体来讲，房地产企业应该积极把握当下经济形势下的管理目标和方向，在国家抑制房地产泡沫的大背景下积极加强自身内部控制，提升管理水平。

一方面，房地产企业应该和具有良好关系的兄弟企业建立起良好的合作关系，相互探讨和研究关于风险管理的制度设计和执行工作，并且在此基础上根据自身的具体情况，遵循自身企业发展规律，因时因地制宜，建立起本地化的内部审计制度。

另一方面，企业应该深刻认识到房地产业务过程中的资金信息隐蔽性，做好各个环节的公开和可追溯，建立起追溯体系及追溯责任制，使得相关的审计工作能够在“可查”的基础上进行，提升内部审计的效率和效果。

（二）人才方面

“打铁要自身硬”，这是恒大集团内部控制管理针对人才培养和优化方面给我们的重要启示。房地产企业的内部审计工作由于行业特性，显得较为复杂和多变，一方面需要扎实的专业知识技能，另一方面也需要丰富的实践经验。因此，房地产企业除了在人才引进方面做好工作外，还要加强内部的学习、交流和培训，营造进步氛围，打造相关的学习体系，保持人才结构和人才知识的新鲜度。一方面企业可以与本地高校相关学院建立良好的沟通交流机制，做好人才和知识储备；另一方面，企业可以与关系良好的企业建立合作关系，取长补短，共同培养内部审计人才，达到内部审计能力提升的共赢。

（三）激励和控制方面

在激励和控制方面，房地产企业应该积极践行相应的内部审计制度，并且在实践中不断的总结和摸索，逐步优化企业内部控制制度。具体来讲，一方面企业应该建立相关的执行和时间流程，做好各个环节的责任制下放，环环相扣，做好监督和审查，奖惩并举，做好激励工作；另一方面，企业要结合人才方面的措施，着力提升执行人员的业务水平，增强执行和实践的效果以及反馈能力，为后期的总结和优化奠定良好的基础。

五、练好内功任重道远

在房地产市场深入发展的今天，经济增长方式发生着较大的改变，房地产市场面临着较大空间的泡沫抑制以及政策调控，各家房地产企业需要审时度势，根据自身的具体情况积极适应这样的大情势、大背景，在做好外部转变的同时积极进行内部管理的优化和完善，进一步练好内功。内部审计工作是企业内部管理重要的一环，总体来讲，企业应该立足内部审计制度的建立和优化，逐步探索和研究相关课题，为后续的制度完善提供理论和经验支撑。同时，企业应该做好人才方面的优化，在做好人才引进的同时逐步建立内部培训体系，达到企业的长期人才战略和短期人才战略的并行和融合，促进人才资源的可持续发展。最后，企业应该做好后续的执行和监督工作，以期达到总结经验和激励执行的效果，为房地产企业的健康发展进一步练好内功作出应有的贡献，这是一项十分重要的任务，我们要不懈的努力，任重而道远。

参考文献：

[1]王玉宝.浅议房地产开发企业的内部审计与风险管理[J].中国商论，2015（17）.

[2]秦霖.基于企业风险导向内部审计控制理论研究[J].财会学习，2015（14）.

第2篇：房地产审计风险范文

房地产业是我国国民经济的支柱行业，自身具有两大特点，一是与宏观经济政策紧密联系，具有明显的周期性；二是属于资金密集型行业，与金融体系关系密切。近十几年，在房地产行业迅猛发展的同时，商业银行房地产信贷规模也不断攀升。综观全国，当前房地产处于复杂的宏观调控期，在房地产调控不放松的情况下，房价回调预期愈加增强，房地产信贷风险外溢正在加快，未来商业银行房地产信贷业务面临较大风险。

一、商业银行房地产开发贷款的含义及投放情况

房地产开发贷款，是指运用信贷资金向房地产开发企业发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。按贷款用途，分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。按照中国人民银行的数据，2011年，全国房地产开发贷款全年总计新增约3313亿元。这一数字较2010年、2009年减少了四成。2010年，全国房地产开发贷款总计新增5916亿元。2009年，全国房地产开发贷款累计新增也高达5764亿元。可以看出，房地产开发贷款投放受到来自监管方面的压力，银行对房地产开发贷款持审慎态度，投速降低，房地产开发企业资金压力、财务压力上升；与此同时，银行房地产信贷风险——政策性风险、流动性风险和系统性风险逐步显现。商业银行如何把握政策导向，积极应对房地产开发贷款风险，成为银行审计人员关注的重点。

二、房地产开发贷款的风险点和审计要点

房地产金融中的风险，主要包括信用风险、市场风险、产权风险、制度风险等。在房地产贷款审计中既要关注宏观层面又要关注微观操作层面。这里只侧重关注与操作风险相关的合规审计内容。表1中所列基本涵盖了房地产开发贷款业务内部控制各环节及风险点。

（一）贷款审批发放流程中的审计要点

1．贷款时项目的立项手续、土地使用证等“四证一书”手续是否齐备。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等四证的项目，不得发放任何形式的贷款。

2．贷款时项目资本金是否足额到位。根据固定资产投资项目资本金的有关规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%，在审计中应关注贷款时项目资本金是否及时足额到位，是否存在对自有资金严重不足的开发企业发放贷款。可以通过审查企业在银行开立的账户以及当地建设主管部门批复同意的资本金到位情况等证明材料，并与该项目在发改委备案登记的项目投资进行比对判断项目的资本金是否及时足额到位。

3．开发企业是否利用已完工项目重复申请贷款，或利用同一项目在多家商业银行重复申请贷款导致贷款金额超过项目投资额。比如，审计中曾发现某大型房地产开发企业为开发某项目，分别向当地两家商业银行申请贷款6.5亿元（该项目备案投资10亿元），先后获得两家银行授信并签订贷款合同。

4．开发商是否存在向银行多报投资额，超比例获取贷款。通过比较开发商备案登记的项目总投资与向银行申请贷款时的项目总投资，关注开发企业在申请贷款时是否存在通过提供虚假可研报告等资料，虚增项目投资额套取银行贷款等。

5．核实抵押情况是否真实有效。通过实地考察当地房价情况，并根据《土地项目评估报告》估算出项目贷款的资金担保比例，审查土地价值是否被高估或评估报告是否虚假不真实。

（二）贷款资金回款路径封闭式管理的审计要点

对房地产开发贷款进行封闭管理，在开发阶段，可以保证贷款资金用于项目开发；在销售阶段，通过封闭管理归集销售资金，保证销售资金优先用于还贷。否则，一旦贷款资金被挪用，有可能造成项目不能按期完成甚至烂尾，而项目销售资金被挪用，就有可能丧失还款资金来源，贷款存在违约风险，甚至造成贷款损失，所以贷款资金回款路径的封闭管理是确保贷款安全性的重点。加强封闭管理账户的监管，对项目结算资金和销售回笼资金必须在封闭账户存入和使用。禁止从销售回笼专户直接对外支付项目建设资金。因房屋销售提取抵押权证的，需先收回不低于权利价值的开发贷款。项目销售进度达到审批书要求的起还点时，销售回笼资金应全部用于归还开发贷款。

第3篇：房地产审计风险范文

关键词：新时期；房地产企业；内审管理

一、研究房地产企业内审工作的背景与意义

最近几年，我国的城市化进程逐步加快，城市住房的需求量节节攀升，随之带动的就是房地产企业的发展，但是也使得房地产市场的竞争日趋激烈。基于此，房地产企业要想在这激烈的市场环境下取得一定的市场份额，占据更加有力的竞争地位，房地产企业必须对自身的市场竞争力进行提高，在内部控制方面要积极采取措施进行完善。因此，对新时期房地产企业的内部审计的现状进行分析，并提出合理的提高方案对于实务界和理论界都具有一定的现实意义。

二、房地产企业内部审计管理现状分析

（一）房地产企业对内部审计的重视程度有所缺乏

内部审计能否在一个企业中良好的开展下去，很大程度上取决于内部审计工作能否保持自身的独立性以及权威性。而内部审计的独立性和权威性则取决于企业的管理层对内部审计工作的支持和重视。从这个逻辑来看，房地产企业对内部审计工作的支持和重视程度越高，内部审计工作的权威性和独立性就有所保障，进而促使内部审计工作得以在企业内部良好的开展。但是，就目前房地产企业的现状而言，很多房地产企业对内部审计工作都没有给予足够的重视，认为内部审计工作仅仅是财务部门的工作，在开展内审工作时就直接从财务部门选派人员，或者日常的监督审计都是由财务人员兼职，这样的工作状况难以满足内部审计的职责分离等要求，内部审计形同虚设。不单单如此，在房地产企业，除财务部门之外，其他部门对内部审计工作的认识也有一定偏差，有些房地产企业的部门甚至对内部审计的工作存在抵触和排斥的心理，从而造成内部审计工作无法正常开展下去。

（二）房地产企业赋予内部审计的职能较为狭窄

我国对内部审计人员的职能定位是服务和监督，既要对企业管理层级的经济行为进行监督，又要对其经济行为负责，担负两重角色。这两重角色一旦分配不好或者内部审计人员利用不当，就会造成内部审计人员的日常工作难以开展，处于两难境地。目前，我国房地产企业的内部审计大部分偏向的是事中审计和事后审计，没有进行事前的防御，审计的价值并不是很高，而且，日常的内部审计工作都是将审计目标集中在资产安全、差错防弊以及对财务资料完整性和真实性的分析检查，这些工作的进行虽然可以在一定程度上解Q问题，但是在房地产企业风险管理提高以及经营效率的改善等方面没有太大的帮助。房地产行业所涉及的资金量都是非常大的，财务杠杆较高，因此，房地产企业对风险管理的相关工作应当尤为注重，而风险管理工作的进行离不开内部审计，扩大内部审计职能，赋予内部审计人员更多的权力是目前房地产企业内部审计管理亟待解决的问题。

（三）房地产企业内部审计部门在人员构成方面有所欠缺

房地产企业的内部审计人员很大一部分都是由财务部门的人员借调过来的，对于内部管理需要的其他与房地产企业相关的知识，特别是建造预算等知识有所缺乏。有些房地产企业内部审计部门是临时设置的，对于日常的审计工作没有予以足够的认识，更不用说培养专业的内审人员。内部审计部门缺乏专业的内审人员，而一旦出现较多的审计项目就需要从其他部门借调相关人员来对审计工作进行辅助，在这样的人员构成下，房地产企业对内部审计中的管理审计以及绩效审计的要求难以满足。再加之缺乏专业的内审人员，在对房地产企业内部审计管理进行综合分析时难以及时发觉实质性、深层次的问题，在这种情况下，不仅内部审计的作用无法真正得以体现，房地产企业的竞争力也难以得到提高。

三、完善房地产企业内部审计管理的相关措施

（一）房地产企业应当及时的转变对内部审计的观念

作为内部控制制度重要的组成部分之一的内部审计，房地产企业同样应当予以足够的重视，原因在于房地产企业涉及的金额都是巨大的，内部审计可以通过风险管理等形式来对房地产企业的经营风险和财务风险进行控制和预防，不仅可以提高房地产企业的管理水平以及日常的运行效率，还可以促使房地产企业市场竞争力的提高。

通过前面的叙述已经知道，企业的管理层对内部审计的重视程度很大程度上决定了内部审计工作能否顺利地开展下去。基于此，房地产企业的管理层应当及时改变传统的观念，学习内部审计的相关知识，了解内部审计对企业的重要程度，然后提高内部审计在房地产企业中的地位，将内部审计的重要作用予以明确。不论是政策方面还是资金方面，管理层都应当予以支持，确保内部审计工作可以有效开展下去。在实际的工作中，内审部门的负责人应当由房地产企业最高管理层管理和任免，在内部控制、财务报告以及日常的经营决策等工作中，内部审计都应当参与进去。与此同时，内审部门应当保持与最高管理层的及时沟通和交流，一旦发现问题，要及时的采取相关的整改措施，并保证这些整改措施都能得到有效的落实，确保房地产企业的内部审计部门的权威性和独立性。

（二）房地产企业应当将内部审计部门的工作范围进行扩大

目前，房地产企业的内部审计工作仅仅局限于财务和经营这个两个领域，对管理领域涉及的较少，而在房地产企业开展审计工作时又仅仅是事中审计和事后审计，对于事前的审计工作，房地产企业的内审管理没有予以足够的重视。基于此，对内部审计部门工作范围的扩大就可以从以下几个方面着手：首先，内部审计的工作范围必须要涉及到管理领域，相关的授权审批等工作内部审计部门都要参与，特别是对于风险管理，内部审计应当尤为注重。房地产行业本身的财务杠杆较高，对于风险的防范就应当尤为注重，将风险管理纳入到内部审计的工作中势在必行。其次，内部审计工作应当注重事前审计，进行全过程审计，要知道良好的事前审计工作不仅可以大大减少事中审计和事后审计的工作内容，还可以减少工作差错的产生概率。最后，内部审计要对企业的财务风险和经营风险进行控制和预测，注重企业的管理效率以及内部控制，不仅可以确保企业整体的管理水平得到提高，还可以为企业长远的发展目标的实现奠定基础。

（三）房地产企业应当积极建设内部审计人员队伍

内审人员的职业素养以及内部审计部门的人员构成对内部审计质量的影响是非常大的，因此，内审人员应当不断地加强自身的知识面以适应新时期审计的严要求和高标准，积极进行知识的更新，对国家出台的相关法律法规以及经济的改革方案等要牢记于心，不应局限于内部审计的知识，对于新时期最新的经济管理知识也要加以涉猎。对于房地产企业而言，定期对内部审计人员进行房地产运营、设计、营销、成本、工程、税收等知识培训，促使每个内审人员有能力对各个部门进行审计，方便内审工作的安排。

除此之外，对于内审人员而言，最为重要的是职业道德，内审人员工作的内容可以存在一定的偏向，但是职业道德没有偏向可言。要在思想上将内审工作神圣化，对企业负责，对企业的管理和日常经营负责，恪守原则，从实质上将内部审计的独立性进行提高。在内部审计人员的职业素养提高后，内审队伍的建设就应当加强重视。使内审团队和谐，互帮互助是内审部门队伍建设必不可少的工作。

四、不断加强房地产企业内审工作任重道远

综上所述，目前我国房地产企业在内审管理方面的工作仍然存在一些缺陷，这对于房地产企业的发展极为不利。因此，对于房地产企业内审管理工作中较为严重的问题有必要进行深入的研究，对其形成的原因以及应该怎样解决目前的问题应分析和探讨。在日常的工作中，应重视对内审管理工作的建设，确保内审工作的效率和质量，减少房地产企业的财务风险和经营风险，为房地产企业的健康发展保驾护航。房地产企业不断加强内审工作，加大力度，是非常重要和十分必要的，这个任务十分光荣，任重道远，我们必须花大力气，抓紧抓好抓落实。

参考文献：

[1]张云云.试论房地产开发企业的内部审计及风险管理措施[J].财经界（学术版），2016（22）：281.

[2]张F诗.浅析房地产企业内部审计工作的提升路径[J].财经界（学术版），2016（12）：283.

第4篇：房地产审计风险范文

关键词：房地产企业 内部控制 问题 构建策略

内部控制的主要目的是为实现经营管理目标、组织内部经营活动而构建的各职能部门之间对业务活动进行组织、制约、考核和调节的方法、程序和措施。我国房地产企业虽发展速度较快，但内部控制却不容乐观，还存在一些问题，所以，企业需要结合自身特点，优化控制环境，明确控制目标，改善控制技术，并不断完善内部控制系统，提高内部控制的效果，从而更快更好的持续稳定发展。

一、房地产企业内部控制中存在的问题

（一）没有一套完善的房地产企业内部控制体系

对于房地产企业而言，一套健全的内部控制体系对企业的发展起到了决定性的作用。纵观我国房地产现状，有不少企业所实施的内部控制制度还缺乏全面性，并且没有详细完善的会计系统、控制程序等，根本构建不了与企业内部管理要求相一致的全面的内部控制系统，如此一来，将使房地产企业信息的真实可靠性大大削弱。

（二）内部控制风险意识薄弱

随着金融危机的到来，对经济形势造成了严重的影响，同时，伴随国家宏观调控力度的不断增强，房地产企业发展中将不可避免的会有各类风险的发生，但仅有一小部分的房地产企业充分反映了风险评估的控制，企业进行风险评估时，主要是结合自身的经营战略，通过先进的风险分析技术，寻找风险点并利用科学合理的方式方法减小风险发生率，但目前的情况却是，多数房地产企业未针对自身情况构建相应的风险预警系统及风险评估机制。房地产企业若无法明确自己当前所面临的风险问题，那么，将错失掉处理风险的机遇，致使风险范围不断扩大，从而造成企业严重的损失情况。

（三）管理者素质有待提高

现阶段，我国多数房地产企业中的职业经理人数量非常的少，并且，也没有构建规范的职业经理人的人才市场。负责企业内部管理的人员之前所从事的行业多是与房地产企业相关的安装、建筑等工作，没有接受过专业房地产知识的培训，无论是知识还是素质均需要不断增强。同时，有的房地产经理人主要是通过政府部门任命等方式而被录用的，外部环境也缺乏一套高效的监督机制对经理人适当的约束及监督，阻碍了经理人的自我完善、自我提高，无法适应现代社会的发展需求。

二、房地产企业内部控制有效构建的策略

（一）构建完善的内部控制体系和治理结构

完善的内部控制体系和治理结构是促进企业内部控制正常有序发展的前提，所以，房地产企业必须根据以往实施的内部控制体系进一步创新，结合自身特点与发展需求，构建一套完善高效的内部控制体系。内部控制体系应涵盖企业层面的内部控制和业务层面的内部控制，切实按照各类具体的业务流程制定相匹配的内部控制。另外，房地产企业还应不断健全治理结构，充分发挥董事会、监事会、经理层和各职能部门间的功能作用，将企业的决策权、执行权、监督权三方分离开来，彼此产生一种制衡。

（二）树立良好的风险意识，强化风险管理

随着金融危机的到来和我国经济的不断调整，房地产企业实际中将面临着各类风险问题，而大部分房地产企业不仅没有形成风险管理理念，同时还缺乏健全的风险管理体系，不具备抵抗风险的能力。要想确保企业内部控制制度的健全有效性，就要求内部管理层必须树立良好的风险意识，构建高的风险管理理念。

房地产企业在进行风险管理时，应始终遵循预防为主的原则，强化内部控制环节，降低或消除风险隐患，同时，构建完善的内部监督机构以全面检查企业最易出现风险的区域，从而找出存在或者潜在的风险隐患。应积极回避、降低、转移、承受风险。风险管理涉及企业内部控制全程，并且，为了达到内部控制的具体目标，房地产企业还要根据内部控制风险管理框架的要求，通过风险控制的有效方法，准确判断各类风险，对企业内部控制进行合理评价，从而及时获悉内部控制的不足之处，并采取相应的措施予以解决，从而强化企业内部控制。

（三）构建内部控制监督机制

首先，充分发挥内部审计功能；内部审计的主要作用是监督执行内部控制制度，以及时找出存在的问题，并采取有效措施予以处理。内部审计涵盖在企业自我评价范畴中，其不仅有助于良好控制环境的形成，同时，还能提供建设性意见促进内部控制的有效改进。要想将内部审计具有的监督职能全面体现，就必须保证内部审计的独立性，构建董事会或者审计委员会直接领导下的内部审计机构，从而产生一个彼此约束和联系的内部控制系统。另外，企业还要配备专业的内部审计工作者，禁止使用非专业人员，做好职务分离，保证相关人员的独立性，提升审计工作质量。其次，积极运用外部监督；外部监督具体涵盖了政府部门监督、社会监督，政府部门监督由财政、审计、税务等部门担任执行，在企业中具有规范制约的功能，这些部门间应经常开展交流信息活动，以产生有效的监督合力；社会监督包括注册会计师、社会舆论等，会计师事务所对内部控制制度的科学合理评价能够起到相应的建议作用。电视、报刊等媒介上报道的企业违法行为具有舆论监督作用。通常情况下，内部控制主要从属于外在压力，当外在压力不断增大，内在动力也就会得到提升，内部控制就会获取到较好的效果。

三、结束语

综上所述可知，内部控制对房地产的持续稳定发展起到了决定性的作用，不过，实际运行中还有一些问题缺陷，所以，房地产企业必须及时发现存在的问题，采取有效的措施予以处理，加强内部控制创新，适应现代社会的发展需求，健全内部控制制度，树立科学的风险管理意识，提高抵抗风险的能力，积极应对各类危机。

参考文献

第5篇：房地产审计风险范文

关键词：财务风险 会计控制 融资 营销渠道

房地产财务风险，是指房地产项目在融资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业盈利及发展等方面的重大影响。财务风险主要是由负债引起的，企业负债经营，在未来情况好时，能够给企业带来较多的收益，但是如果未来情况恶化，则不仅会使企业收益率下降，甚至有可能使企业不能偿还债务而破产。由于房地产企业资金投入量大、存货周期长、回收周期长与变现能力差的特点决定了其必然存在的财务风险。随着社会经济的发展，我国房地产行业各种制度逐渐完善．房地产行业之间的竞争力也在制度规范化过程中增强，因此，对当前房地产企业的财务风险进行深入研究，寻求有效的控制措施，变得越来越重要。

一、房地产业财务风险的表现

1.利率风险大。金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，可能因而发生投资亏损的风险。同时，银行贷款利率发生增长变化，导致企业资金成本增加，从而降低了预期收益。另外，这几年按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，也使房地产企业面临亏损的危险。

2.资产负债率偏高，存在偿还债务风险。大多数房地产企业的自有资本金比重相当低，开发资金大部分来源于银行信贷，发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，公司必将面临无力偿还债务的风险。

3.再筹资风险。如果房地产企业资产负债率过高，企业对债权人的偿债保证程度将会相应地降低，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。随着国家不断上调存款准备金率，商业银行更是把房地产行业成为控制放贷的重点领域，这进一步加大了房地产企业的再筹资难度。

二、房地产业财务风险管理存在的主要问题

1.资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。

2.不注重日常资金管理。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理概念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。

3.忽略了投资前的准备调查工作。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。

三、加强房地产业财务风险管理的对策

（一）在内部加强建设会计控制的环境

1.由于土地是不可再生的稀缺资源，既受到经济形势的变化造成的影响，也会受到政策形势的变化造成的影响，在房地产的开发中要关注国家在宏观调控方面的政策。房地产的投资较大，建设的周期长，资金的周转慢，投资的风险大，在开发项目的立项时要建立集体的审议联签制度，建立项目实施及决策责任制度，将不相容的岗位分离。

2.重点审查决算相关文件是否齐全、决算的编制是否正确、决算的依据是否完备、竣工的清理是否安全，以及验收的程序、验收的依据、验收报告的范围、验收人员是否符合国家的有关标准和规定。

3.房地产企业的开发费用中，占有的比重较大的是借款费用、广告费用和售房人员提成的费用。对于重大广告的支出要实行集体的审议决策制，对普通的广告除进行预算控制、总额控制外，还要在每年的年末将广告支出和社会效应进行对比、分析，制定下年度的预算。

（二）拓宽融资渠道，提高资金利用水平

1.建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变.通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。

2.优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。

3.加强资金管理，提高资金的利用率。首先，房地产企业要注重现金的管理，在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金；其次，要加强应收账款的管理，可以通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，加速资金的运转，提高资金利用率。

4.要加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。

（三）加强对内的控制，提高成本管理

首先，房地产行业为保证企业的内部控制能够有效发挥作用，并且不断进行完善，在企业内部必须组成由最高决策人为领导的，以财务部门为主的内部控制小组，对内部的制度执行情况要进行定期的考核和检查，检查内部的控制制度执行的情况，在执行的过程中遇到了什么问题，如果某项制度没有执行或者无法完全执行，要分析原因，并且估计可能造成的影响。对严格执行控制制度的应当给予奖励，对违章违规的必须处罚，只有奖罚分明，才有利于企业的发展。

其次，进行正确的成本项目划分，既能够客观地反映出产品的成本结构，又便于分析研究有效降低成本的方法。特别是建安的成本，如果是分合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解付款情况和工程进度，并为工程的决算提供资料。目前开发企业的“三算审计”一般由预算员、施工技术人员审核，财务人员只起计账作用，所以要求财务人员掌握“三算”的有关要求，并参与监督，提供准确的会计信息，加强成本费用的控制，加强对于决策成本、投资成本、质量成本、资金成本的控制和管理。

（四）建立起适应市场变化的营销策略

在实施房地产的经营活动中，最重要的环节就是销售。虽然房地产市场目前的销售情况仍然处于上升的阶段，购房者的需求量也较大，但是同行内部的竞争也非常激烈，并且购房者在进行购房时回对比多家房地产企业，会优先选择品牌价、信誉好的企业。如果忽略了销售策略，不考虑项目的资本使用效率，就会为项目开发造成风险。

（五）完善内部审计

内部审计工作强调过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制工作，重视风险管理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时消除不良隐患，维护企业的合法权益，最大限度地发挥资产经营效益。同时，也要做好事后审计，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预(决)算审计、专项审计等领域发展，评价生产力各要素的利用程度，挖掘潜力，实现各种资源的优化组合，全面实现监督、控制、服务、评价职能。

参考文献：

[1]魏巍.《我国房地产企业风险管理现状及对策研究》.《商业会计》.2009年第24期.

第6篇：房地产审计风险范文

一、当前房地产业资金管理现状

房地产企业的资金链是以项目的融资为开端,经过项目的开发以及房子的交付使用,到项目的售后,其最终的过程是支付外部的融资成本,这几个过程形成了房地产行业循环反复使用,房产企业资金链的管理主要包括资金的筹措,资金的使用和资金的回流三个环节。在房地产生产过程中,需要吸收大量的社会物化劳动投入,势必要动用大量的人力物力,规模较大的住宅小区以及建筑物的建设资金大部分需要上亿元甚至更多,所以在整个房地产项目的开发过程中需要大量的资金支持,整个环节中必须保证资金链的良好运作。房地产项目资金环节是一个很长的周期,资金投入大,回笼慢,同时运营过程中会面临许多偶然因素的制约,包括土地投资市场、综合开发市场以及房地产销售市场,项目资金投入后需要经过各个市场的一次性的完整流通才能获得最终的利润。

二、房地产业资金管理存在的问题

我国房地产经营模式简单可以归纳为置地-建设-销售三个部分,建设时间、市场环境以及政府制定的行政法规等,无法进行有效的盈利预测,房地产开发企业的管理上存在着许多需要改进的方面,如公司治理结构,资金管理,工程财务管理以及整个项目资金账目的审计环节都存在不同程度的问题。

(1)资金管理存在漏洞

货币资金是企业变现能力最强的资产,可以用来满足企业生产经营中资金流动支付的需要,同时也是企业还本付息和依法纳税的重要保障,资金成本较高。此外,项目内部资金管理也很重要,如果某职位在财务管理上的权力较大,高度的资金集权会增大财务舞弊事件发生的概率。

(2)收入成本核算缺乏合理性

房地产企业的开发周期一般是一年以上,项目较大的工程甚至要3至5年的时间。这期间,资金的收效慢,就会发生企业的投入产出比例呈现出不合理的现象,大量的资金投入产生的费用无法与收入配比,需要注意的是,开发产品即便预售完毕,预售款项并不能确认是收入,房地产开发产品的成本载体是整个建设工程项目,项目销售单位却是单个楼层或者户型,单个楼层的售价与其成本自然就不是配比的。

(3)内部风险控制不当

虽然房地产开发公司大多依据国际管理经验设立了内部审计机构,但是成效却不大,主要原因是国内企业只模仿了内部审计机制的外形,设置了机构,却没有学到内部审计机制的核心,国内房地产企业内部审计机构往往没有财务审计实权,审计报表的审批还是在领导手中,高度集中的财务集权设置,让内部审计部门的工作内容大多流于形式,没有起到监督管理作用。

三、房地产业开发财务管理的建议

面对日益加深的金融危机,在行业、企业目标资本结构式管控财务风险的同时要防范资金断流底线,开创多元化融资渠道,加强企业大规模融资,遵守风险收益均衡原则,建立完善统一的财务系统,对财务风险进行合理预测和防范,对资金的管理做到物尽其用。

(1)完善企业目标资本结构

企业在建立资本结构时,要根据自身的发展规划和偿还能力确立融资目标,负债份额,债源分布,还债时间,将投资回收时间与负债时间长短期联合起来,防止还债集中到来。创建良好的筹资环境,降低资金成本,避免到期物理偿债的现象发生,有效防范财务风险,良好的融资环境能够促进企业吸收到更多的投资。

构建内部集团资金结算中心是解决资金矛盾问题的有效方式之一,各类单位在中心内开设收入户和支出户,通过资金预算管理,资金统筹管理,对资金进行有效的综合评估,挖掘资金潜力,降低资金风险,提高资金调度的准确性和及时性,将资金的预算、资金使用情况细化到每月每日,使得预算在不断变化中接近实际应用,为日后其他工程项目资金预算提高可行度和准确性的建议。有效的会计系统控制位企业提供了真实完整,有效可靠地资金流动信息,能够帮助企业做出正确的经营决策,及时制定风险防范措施,促进房地产行业资金链的有序运行。

(2)推进企业自身改善

企业自身要注重对项目开发可行性的研究,对项目进行开发背景、规模和经济形势进行全方位的研究,确定项目后,对市场供需情况、工程预算以及政策法规进行全面分析,确定项目资金链能够稳定持续的拓展。

银行借贷已经不能满足日益变化的房地产行业需求,房地产行业不能局限于当前的融资方式,除了传统借贷和风险投资以外,还要借助上市融资、信托投资的方式,注入优质资产,形成多元化融资资金链,提高项目资金流动性。

在审计控制方面,现代内部审计已不再是单一的财务审计,其功能已经逐步扩展到了经营审计领域,

第7篇：房地产审计风险范文

关键词：房地产企业；内部会计；控制；探讨；原则

在国家宏观调控的大环境下，目前房地产企业正处于发展调整时期，在这一时期，房地产企业挑战与机遇并存。从房地产企业内部会计控制来看是存在着很多问题，这些问题直接制约了房地产企业在业内的竞争能力的提高，为了增强企业抵御风险的能力房产企业必须要加强自身的会计控制。

一、房地产企业的内部会计控制的现状

(一)内控意识薄弱，内部会计控制制度流于形式

目前我国房地产企业，有相当一部分企业的管理层对企业内部会计控制的管理意识较薄弱。有的小型民营房产企业根本没有内部会计控制制度或者是有相关的制度但是制度一点也不完善，俨然是老板的一言堂，会计的作用仅限于如何算账能让老板规避税费；有的企业虽然有完整的内部会计控制制度，但在实际运行中没有严格的照章办事，而是侧重灵活性忽略了相关制度再实际工作中的指导性作用，使得企业内部会计控制成为了摆设。

(二)缺乏风险意识

部分房地产企业破产并非因为企业自身实力不够强大，而是由于企业的高层管理人员缺乏风险意识，没有正确把握好市场环境的动向、及时做好企业的发展方针及目标的调整；企业内部没有建立有效的风险管理系统，缺乏对风险的预警、识别、评估分析。

二、房地产企业内部会计控制该如何设计？

(一)房地产企业的内部会计控制应该遵循的几条原则

如果想使房地产企业的内部控制机制更加完善，企业内控效率更高，就必须在正确原则的指导下开展相关工作。那么房地产企业内部会计控制应该遵循哪些原则呢？第一，坚持合法合理的原则。相关法律法规是是房产企业内部控制的基本准则，房地产企业的制定的任何规章制度必须以法律为依据，必须在法律法规的许可范围之内开展；第二，坚持全面性的原则。在坚持第一条原则的前提之下，除了要将房地产企业内部会计控制涵盖到企业的各个方面，还要重点落实决策、实施、监督等环节，以实现对企业经营和管理的全面控制；第三，坚持谨慎性的原则。房地产企业的最重要特点就是投资风险大，如何使房地产企业的内部会计控制能够有效的防范风险，这就要求在内部会计控制要谨慎地考虑、评估、分析各种风险会在房产企业经营管理的那些环节中容易出现，事先做好预案将风险降到最低；第四，遵循成本效益原则，合理的控制成本，达到房产企业成本控制的的理想效果；第五，坚持灵活性的原则，房产企业的内部会计控制除了坚持谨慎性原则以外，最重要的还要根据具体的环境、企业实际需求和经营战略等情况对相关措施等进行改变、调整或完善。

(二)加强企业风险意识，建立相关预警机制

由于房地产市场竞争的不断加剧和国家相关调控政策的影响，进一步加到了房地产市场的不确定性，在这种因素的影响下，房地产企业必须增强自身的风险控制意识，建立相关风险控制制度，才能够让企业更长远的发展。房地产企业资金需求量巨大，在“现金为王”的当代企业，房地产企业可针对现金流建立一套风险预警机制，搭建风险预警平台，加强和改善对现金流的管理，对财务风险和经营风险进行全面防范。增强企业员工的风险意识，使得员工按制度、流程办事，避免财务漏洞，从根本上增强企业的风险控制能力。如管理实物资产时，对实物资产的验收入库、领用等关键环节进行控制，防止各种实物资产出现不必要损失。

(三)完善内部控制制度，重视内部监督检查

根据房地产行业的特点以及企业实际情况，结合国家的方针政策，制订一套科学合理的内部会计控制制度，可提高企业内控的相关管理工作，起到相关监督的作用，使房产企业能够健康发展。在实际应用内部会计控制制度的过程中，要根据外部环境的变化、单位业务职能的调整和管理要求的提高对相关制度作出不断的修订和完善。企业在实际工作过程中除了不断完善内控会计控制制度，对内部会计控制的监督检查工作也要引起重视；应该设置专门机构或指定专职人员负责对内部会计控制执行情况进行监督检查，以确保内部会计控制制度的贯彻实施。例如，在房产企业在内部设立专门的审计部门，对企业的财务会计人员进行监督管理，并且，为了保证内部审计的公正性，我们需要注意审计部门在实际审计的工作过程中要保持其独立性。

(四)提高房产企业内部会计控制的信息化水平

为确保内部会计控制的有效实施，房地产企业应充分运用现代先进的信息化技术手段建立内部会计控制系统，以降低和消除人为操纵因素的影响，如运用OA办公系统，设置合理的审批流程，可在合同签审、付款审批等方面达到内部会计控制制度“不相容职责相分离”的控制要求；不断加强对财务会计相关系统开发与维护、数据输入与输出等，如建立成本合同台账、销售台账等，可梳理企业基础数据，提高内部会计控制制度管理的时效性。此外还需加强网络安全控制，确保公司信息、数据安全。

三、结语

企业的内部会计控制是房地产企业经营管理的重要一环，由于会计活动是对企业管理活动的财务反映，因此，会计活动往往会贯穿整个企业内部管理的各个环节。现今，在房地产企业内部会计控制上我国仍然存在着诸多问题与不足，我国房地产企业应该根据自身发展的实际状况，多方努力，共同探讨解决房产企业内部存在的内部会计控制问题.

参考文献：

第8篇：房地产审计风险范文

为进一步加强对商业房地产项目销售的社会稳定风险控制，落实商业房地产项目社会稳定风险评估责任，现就我市商业房地产项目的风险评估提出如下实施意见：

一、成立市商业房地产项目风险评估领导小组（以下简称领导小组），负责我市商业房地产项目的风险评估审定工作。组长为市政府城建分管领导，小组成员为市维稳办、发改委、公安局、监察局、国土局、建设局、商务局、审计局、规划局、法制办、住保房管局、金融办、工商局、法院、项目所在地镇（街道）等单位以及相关行业的专家，风险评估的审核牵头单位为市维稳办，领导小组办公室设在市维稳办。

二、商业房地产项目上市销售必须经过项目风险评估，评估报告由开发企业提供，评估报告的主要内容应包括项目销售的可售与自持比例，风险防范资金和自持比例的平衡方案，预售部分的销售方法、自留部分的经营开发、销售过程中可能发生的相关风险及应急预案等。

三、风险评估报告的审定程序：

1．商业房地产项目销售面积在1万平方米以下的，由项目所在镇（街道）审定后，报市维稳办备案，市住保房管局根据市维稳办备案证明办理相关手续。

2．商业房地产项目销售面积超过1万平方米（含1万平方米）的，经项目所在地镇（街道）认定后报领导小组审定，并报市政府分管领导批准后，市住保房管局办理相关手续。

四、领导小组办公室接到项目所在地镇（街道）认定的商业房地产项目风险评估报告后，应在15个工作日内根据领导小组各成员单位所出具的书面审核意见和专家组意见，做出风险评估的书面审查意见报市政府分管领导批准，市住保房管局根据审查意见办理相关手续。

五、已取得预（销）售许可或已办理商品房初始登记的商业房地产项目在销售过程中被发现有违规销售行为的，市住保房管局应暂停办理该项目相关手续，责令整改，整改不到位的予以处罚。由开发企业提交风险评估报告，经项目所在地镇（街道）认定后报领导小组审定，领导小组出具审查意见，并报市政府分管领导批准后，市住保房管局方可办理相关手续。

第9篇：房地产审计风险范文

风险预测是基础

预测违约风险和损失风险是信用风险管理的基础，建立以信用风险预测为基础的个人住房按揭贷款风险管理模式，其前提在于对按揭借款人的违约风险和住房的损失风险预测能力具有一定把握。我国部分领先的商业银行已经使用历史数据构建了个人住房按揭贷款的申请评分卡、行为评分卡、违约概率模型和违约损失率模型，这些模型在风险管理的实践中具有了一定的风险预测能力。我国领先银行的做法是按月度对预测违约的结果与实际违约结果的偏离程度进行跟踪，形成对评分卡和违约概率模型预测能力的客观判断。如果持续观测发现违约概率模型整体预测能力不佳，应果断对模型进行修正，达到期望的预测能力后再全面推进在日常风险管理中的深入应用。

评分卡、违约概率模型、违约损失率模型的预测表现评价示意如表1所示。对于例外的部分省份，对模型预测能力没有结论的主要原因在于违约样本少或损失样本不足，无论判别预测能力的指标好坏都难以让人信服。可行的做法是继续积累数据，持续观测预测能力，直到做出客观判断。申请评分卡主要观测申请批准后个人住房按揭贷款借款人在随后一年内是否违约，对于这种长期贷款一年内违约的债务人较少，容易出现违约样本少导致的预测能力无法判断的情况。对违约损失率模型预测能力判断、清收期设定、内部清收成本分摊、折扣率选择等都息息相关，如果清收期较长，按年度观测预测结果偏离实际结果就很难得出结论。

鉴于个人住房按揭贷款评分卡或有关模型的预测能力会受到一定客观条件的制约，应用评分卡、违约概率模型和违约损失率模型进行信用风险预测需要循序渐进。在初始阶段，行为评分是应用的重点领域，良好的行为评分预测能力能让银行提早发现潜在的高风险借款人，为尽早处置赢得时间。

基于申请评分结果进行授信审批

银行建立起对申请评分卡预测能力的信心以后，可以高效率地推进基于申请评分结果的授信审批。申请评分卡以信用分数对不同信用风险类别的申请人进行区分，可以有效地解决审批标准的统一性问题，同时也有利于不同区域申请人信用风险状况的比较。在授信策略方面，银行通过设定不同区域的准入分数和自动通过分数来体现银行的风险偏好和信用风险控制目标。根据自动审批通过的借款人数量，调整准入的分数可以对信用风险过高的借款人进行拒绝，节约审批资源。出于审慎控制信用风险的目的，宏观经济情况转差时宜提高审批准入分数，以保证借款人的质量，而宏观经济转好时宜放松审批准入分数，以争取更大市场份额。

自动审批通过的标准主要取决于银行对这部分借款人可以接受的违约水平，由于自动审批通过的借款人是信用风险最低或较低的群体，宏观经济变化不会对其信用状况产生明显实质性影响。我国领先银行的统计数据表明，自动审批通过的个人住房按揭贷款一年内的实际违约率只有万分之几，信用风险完全可以得到控制。处于审批准入和自动审批通过之间的借款人需要人工审批。省级分行应根据竞争策略、内部合格审批人的数量以及违约率控制目标，将人工审批的数量保持在相对合理的比例，并做好持续监控工作，持续监控人工审批的信贷质量是否优于自动审批。申请评分卡审批准入和自动审批通过比例如图1所示。

申请评分卡的目的是对个人住房按揭贷款借款人的信用风险进行评价和区分，并不能代替合规性审查。正式使用申请评分卡后，银行应该考虑适度对审批流程进行变革，在借款人的数据进入申请评分卡之前，必须对授信的真实性和合规性进行审查。而且申请阶段的评分只是一定程度上解决了申请时点上借款人的信用风险排序问题，在申请时点上信用风险低的借款人并不意味着在还款期内信用风险一直能保持在低水平上，还需要辅以行为评分卡对借款人的信用风险状况进行跟踪，直至还款期结束。

基于行为评分开展风险监控

借款人获得银行的个人住房按揭贷款后，从某一特定时点开始使用行为评分卡进行信用风险预测。一般而言，银行在借款人申请阶段获得申请人的人口特征信息后不再进行动态更新，而在贷款偿还结束前会对还款行为每月进行评分，并监控行为评分卡的预测能力。因此，行为评分卡在预测借款人违约方面要优于申请评分卡。我国领先银行的经验证明，持续偿还超过一定期限的借款人行为表现会和还款期限较短的借款人行为表现有显著差异，已逾期的借款人和未逾期的借款人信用风险截然不同。行为评分卡的年度实际违约率如图2所示。

通过行为评分卡在风险因素上的筛选和区分，预测能力良好的行为评分卡直观地体现为，那些偿还行为恶化的借款人在违约前一段时间行为评分会出现比较明显的变化或大幅下降，银行可以根据行为评分结果实施针对性的贷后检查和风险预警。已逾期的借款人其违约风险已相当大，银行会根据历史上同类逾期借款人的实际违约水平采取相应管理措施。对尚未逾期的借款人，银行可根据其行为评分，分为信用风险极低、低、较低、中、较高五类，对于违约风险中和较高的借款人实施更高频率的贷后管理。对于月度之间行为评分由中风险向较高风险发生迁移的借款人，或由较高风险借款人恶化为逾期借款人的群体，进行预警。

基于预期损失计提减值准备金

预期损失是违约概率与违约损失率的综合反映，反映了在下一年内对个人住房按揭贷款期望的损失程度，是一个前瞻性概念。巴塞尔资本协议要求减值准备与预期损失进行比较后，确定增加附属资本还是扣除资本缺口。目前国际会计界正在进行会计规则改革，国际会计标准委员会提议由IFRS9取代IAS39，从2018年开始生效。其中最重要的变化是提出新的减值模型，对损失进行早期确认。在IAS39计提规则下，具有一项或者多项客观证据表明金融资产受到损害，确认计提减值准备金，而IFRS9提议的规则下，从确认损失模型转向预期损失模型。

预期损失模型将贷款计提减值准备金分为三个阶段，第一阶段，初始确认后正常的资产信用风险没有明显增加，确认12个月预期损失。第二阶段，资产的信用风险明显增加，由此导致信用质量在投资级别以下，确认资产在全部生命周期内的预期损失。第三阶段，资产的信贷质量已经恶化到信用损失发生那一点，或信贷质量受到损害，确认资产在全部生命周期内的预期损失。这种方法上的转变似乎表明减值准备的计提与风险预测方法正在趋同。但据德勤的调查研究表明，IFRS9计提准备金方法的改变会导致银行计提减值准备金总额增加，存在很大的可能计提水平超过巴塞尔新协议内部评级法下计算出的预期损失。特别是个人住房按揭贷款期限长，一旦进入第二阶段计提减值准备金，使用全部生命周期内的预期损失计提将对准备金水平产生显著影响。

在内评法概念体系下，预期损失是实际损失的平均数，而超过平均数的部分，尤其是99.9%置信度下的极值部分是资本应对的非预期损失。我国现行的准备金计提要求还没有向新协议下预期损失的概念靠拢，但我国特有的超额拨备制度客观上使超额拨备承担了资本的功能，一旦预期损失超过减值准备，超额拨备可以弥补缺口，而不会对资本总量产生影响。

基于信用风险溢价设定贷款价格下限

合理的贷款价格可以有效地转移信用风险，违约概率和违约损失率模型的使用，可以计算出每个个人住房按揭贷款借款人的信用风险溢价，从而使得对借款人设定贷款价格下限成为可能。按照国际市场惯例，信用风险溢价等于预期损失率加上净资产收益率（英文简称ROE）与监管资本要求的乘积。我国领先银行的ROE保持在18%，按照监管资本要求是资本系数的1.06倍计算，不考虑其他成本，不同违约概率和违约损失率的借款人信用风险溢价如表2所示。

个人住房按揭贷款具有典型的季节性特征，随着账龄延长，借款人实际违约水平不断攀升，到达峰值后，再逐步下降。在期初定价时，根据风险细分的结果，银行可以采取不同的定价策略。回溯历史数据可以发现，我国领先银行的个人住房按揭贷款具有“四年半”效应，即从发放时点开始计算，约四年半左右达到违约率的最高峰，随后违约率逐步下降。基于这个特点，在定价策略上，至少可以从两个维度设定定价下限目标，即按风险池设定下限价格目标和按账户设定下限价格目标。前者基于风险池内所有账户平均违约水平和平均损失水平设定，要求整个风险池内所有账户的定价平均水平达到下限目标，实际是以风险池为单位实施平均价格管理;后者细分至每个借款人的按揭贷款账户，根据对该账户的违约概率和违约损失率进行定价，是以账户为单位实施逐户价格管理。

基于违约损失风险实施风险权重控制

个人住房按揭贷款的信用风险权重反映了此类业务的潜在风险。无论是我国领先的银行还是国际同业，在内部评级法下，个人住房按揭贷款的权重都是由借款人违约概率和违约损失率决定的连续权重分布曲线。未采用内评法的国际同业，在权重法下主要根据抵押率差异将个人住房按揭贷款的信用风险分为35%、50%、75%和100%四档，这说明监管机构认为抵押率是个人住房按揭贷款最为重要的风险区分因素。在模型开发过程中引入动态抵押率指标无疑会提升模型的预测能力。

我国领先的银行对个人住房按揭贷款的违约概率和违约损失率进行全面计量后，违约风险和损失风险相结合会产生不同的风险权重。基于权重上的差异可以分为低违约风险和低损失风险、低违约风险和高损失风险、高违约风险和低损失风险，高违约风险和高损失风险四大类。“两高”的个人住房按揭贷款是风险管理的首要目标，需要将高违约风险和高损失风险的借款人细分至省级分行和二级分行进行逐户管理。不同违约风险和损失风险水平对应的风险权重如表3所示。

实践中存在模型预测能力在例外区域（部分省份）达不到标准的问题，这种情况会导致不同时点上计算出的风险权重大幅度波动，给银行控制风险权重带来不利影响。造成这种情况的原因可能在于新的借款人占比较高、还款期限普遍较短，在模型表现观测期内违约样本或损失样本过少，特定风险池借款人风险较大等，必须具体分析。在个人住房按揭贷款的调整策略和方向上，还需要结合收益状况，尽可能向平均风险权重较低的区域倾斜信贷资源。个人住房按揭贷款预期损失和监管资本要求如图3所示。

基于信用风险预测实施经济资本配置

我国《商业银行资本管理办法（试行）》中明确个人住房按揭贷款的资产相关性为0.15，这是基于英美银行内部数据测算的结果，巴塞尔委员会采纳后作为全球统一的标准推行。根据惠誉评级2008年的研究成果，利用美联储1991～2007年损失率数据分析得出个人住房按揭贷款的相关性仅为2.07%，利用英国1994～2007年的损失率数据分析显示也仅为3.31%。借鉴国际同业的方法，我国领先银行以省级分行为主体，可以计算出最长期限内（数据质量可以得到保证的最长期限）实际损失率的均值和标准差，已知均值和标准差可以推算出不同省级分行个人住房按揭贷款隐含的资产相关性。由此就可以模拟出该省级分行个人住房按揭贷款的损失分布曲线。在预期损失率相同的情况下，那些资产相关性小于监管设定0.15标准的省级分行，体现出非预期损失小的特征，而那些资产相关性大于监管设定标准的省级分行，则体现出非预期损失大的特征（如图4所示）。