房地产经济学论文精选(九篇)

第1篇：房地产经济学论文范文

考试方法改革的首要目的是使学生有针对性的去学习。一方面，房地产经济学课程考试方法改革可以提高平时的教学效果，使学生有目的的去学习。学生在刚接触专业课程时怀着好奇的学习心态，但不明确要学习的内容，也不知道学习的方法，通过考核方式的改革，可以使教师更好地安排教学内容，通过不同形式课后作业的安排对重要知识点进行强调，使学生能全面掌握学习重点，并能在完成作业的过程中掌握比较好的学习方法。另一方面，从教育心理学的角度来看，教学不仅是教师教学生学的一个过程，而且是一个让学生在平时学习中体验成功、享受进步的过程。学生对成功的体验不应只有期末考试这一次机会，而应该在平时的学习过程中、在知识的掌握广度和深度上、在学习方法的把握上、在口头表达能力上、在集体合作意识上都有着进步的体验，因此老师在平时的教学中，对学生各方面能力进行培养时，还要结合学生取得的相应成绩给予充分的肯定，调动学生的学习积极性，使他们在经历了专业学习后，逐步成长起来。为此，进行考试方法的改革，改变期末“一考定成绩”的做法，使得学生注重平时学习，在平时的积累中掌握较好的专业学习方法，逐步培养专业分析能力，达到与学与教的教学目的。

二、考试方法改革方案设计

根据对工程管理专业同学的调查，绝大多数同学希望能在平时学习过程中，通过课堂的教学和课后有目的的学习，认识房地产经济发展现状，掌握有效的方法去分析经济问题。因此，房地产经济学精品课程教学小组内的各位教师决定在房地产经济学课堂内试行新的教学和考试配套改革方案。2011－2013年3年间，在房地产经济学课程教学过程中，我校房地产和工程管理专业的学生均参与到考试方法改革的实践中，考试方法改革方案设计如下:学生成绩评定的具体措施为:平时成绩(50%)+期末考试成绩(50%)=学期末总成绩(100%)。平时成绩的考核内容主要包括:

(1)平时考勤，平时课堂点名或者点人回答问题不到者，一次扣一分，三次不到，此项考勤成绩为零。

(2)学期论文，课程学习过半后开始专业论文的写作练习，在该学期的最后一堂课上交，并以论文质量为评分标准。

(3)四次大型作业，每次作业最高分为5分，根据完成作业的态度、作业中的信息收集水平、分析问题的水平、文字总结水平进行相应打分。早期布置的作业以独立作业形式为主，2年后进行了调整四次大型作业有独立完成的，也有分小组完成的。独立完成的作业部分由老师打分，小组作业通常以小组授课或无领导小组讨论形式展开，由老师和其他组的同学进行打分后，取加权平均分计算。

(4)期中口语测试成绩，期中对学生的学习情况进行检测，采用抽题口试的方式，学生随机抽取题库中的习题，现场回答问题，老师给出得分，这些口试习题与课堂回答问题结合在一起，锻炼学生的口头表达能力。但从2013年开始我们取消了此种方式，因为整体90后学生表现出来的风格和80后学生有较大区别，他们勇于表达，表达能力也普遍较强，缺点是言之无物，因此更多的应该针对其逻辑思维能力、归纳整理能力进行锻炼。

三、考试方法改革效果分析与完善思路

将以上改革方案付诸实施后，发现同学们在平时的学习中投入了更多的时间和经历，并且锻炼了同学们集体学习能力和团队合作精神。学生反映，考试方法改革后平时学习时间较过去增加了1/3，学习的积极性更强，对专业课程的理解和相关领域的认识都有提高，逐步掌握了专业课的学习方法。但是近三年的考试方法改革实践中也发现还存在一些问题，亟待进一步完善。

(一)教学形式和作业内容设置应更多元化

考试并不是目的，教学内容、教学形式和作业的安排要从学生掌握专业知识，提高研究分析能力角度进行设计。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教学中加强对学生课堂教学和课外科研的结合力度，另一方面建立起有利于科研创新人才培养的课程体系、教学模式和考试方法，多管齐下促进本科教育质量的提高和人才培养。将本科课堂教学从传统的以教师为主的知识讲授向参与式、讨论式、自学辅助式等多样化教学方法转换，调动学生的学习积极性，使得课堂外教学效果能得以延续，提高教学质量。从作业形式设计上，早期我们的作业形式较多以独立完成为主导，每一次作业针对专业能力培养的一个侧面，虽然学生反映较好，但是缺少集体锻炼，因此后期进一步对作业形式进行探索，力求作业形式的多元化，加大集体作业比例，使得对学生能力的锻炼和培养更为全面。

(二)作业内容设计应更为科学合理

随着2012年所在学院大力推进考试方法改革，很多课程都加大了平时的作业量。特别对于大二下和大三的学生，专业课程比较多，还有很多学生修了双学位或者准备出国考试，因此学生的课业负担明显加重，和2012年前相比，学生普遍反映作业太多了，因此一方面我们将进一步探索作业形式的多样化，另一方面在作业内容设计上将会适当精简化。逐步取消口语考试，随着课程进度的展开，由易到难，由独立完成到集体完成，并使作业内容和作业形式相配合。以学生为主体，实行“边学习、边研究、边实践”的作业过程，培养学生的实践、研究与认知能力，提高创新意识和创造能力，使其在大学期间能培养起终生受益的学习习惯和研究方法。

(三)作业评分标准应更科学化

对独立完成的作业部分，专业任课老师掌握评分标准，对于小组作业部分，由专业老师和其他小组成员共同打分。由于学生对讨论问题难以进行有效的专业评价，因此造成了集体作业打分时具有一定随意性，使得这类作业的考核评分难以真实准确的反映小组成员水平，因此需进一步探讨集体作业评分标准的设定模式，使其更为科学化，能有效反映小组成员的专业水平。后期我们采取过研究生作为助教参与本科课堂教学，对集体作业进行打分，但是由于研究生课堂与本科生课堂教学时间上经常出现冲突，因此这类方式难以有效持续进行，目前还在进一步考虑如何制定科学的评分标准。

(四)期末考试内容应与平时作业结合起来

期末考试是该门课程的总结性考试，试题除了考查学生对该门课程基础知识的掌握情况以外，更要侧重考查学生运用所学课程知识分析问题、解决问题能力和创新能力。因此期末考卷的设计应和平时作业的内容、方法等结合起来。这一方面可以使学生平时作业的积极性提高，重视平时作业的资料收集、专业分析和知识整理，另一方面也使得期末考试的灵活性更强，学生无法通过考前抱佛脚的形式去加强训练，再者也使得学生在期末对一学期的专业知识的学习方法、学习内容有更高层面的总结和回顾。

(五)期末卷面考试也应适当改革

第2篇：房地产经济学论文范文

[关键词]房地产虚拟经济重构稳定

在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产（在发达的市场经济中银行抵押资产的90％是房地产）。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能，没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，导致该地区经济进一步发展（在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入）；而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见，房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征，把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。

然而，在传统经济理论中，房地产（realestate）一直被认为是一种最重要的实物资产（realassets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。

一、房地产虚拟资产特性研究

在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。

可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：

1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。

2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。

二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路

在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。

由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：

三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义

在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：

有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。

有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。

有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。

有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的GDP增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。

［参考文献］

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[3]刘骏民.虚拟经济的理论框架及其命题[J].南开学报(哲学社会科学版),2003,(2).

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[6]李杰,王千.房地产虚拟资产特性的理论和实证分析[J].当代财经,2006,(2).

第3篇：房地产经济学论文范文

[关键词] 内容分析法；房地产；房地产市场

【中图分类号】 F752 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2013）09-136-2

一、引言

房地产业是一个国家、一个地区经济的重要产业和支柱产业，与国民经济的发展和人民的生产生活休戚相关，在拉动经济、刺激消费等方面功不可没，已经成为国民经济发展的“晴雨表”。又由于房地产本身具有非常强的区域特征，因此本文选择了最年轻的直辖市――重庆房地产作为研究对象，采用内容分析法研究重庆房地产的热点问题。

二、研究方法

房地产业领域研究涉猎很多方面，本文采用内容分析法对历年来学者专家在重庆房地产方面的研究进行分析。

（一）研究方法

内容分析法是教育技术学研究的一种专门方法。这种方法适用于对明显的传播内容，做客观而有系统的量化并加以描述的一种研究方法。内容分析法多用于分析某一领域的特征与趋势。过程主要包括确定分析样本、确定分析类目、样本评判、数据的统计与分析、结果的解释与结论的形成等步骤。

（二）信息来源

本文选取的样本来源于“万方学术搜索”数据库，时间范围无限制，通过在题名栏中键入“重庆房地产”这几个关键词，检索到75篇期刊论文，以它们为分析样本进行分析。

三、研究内容统计

（一）研究数量

由表1可得，历年来学者专家在公开期刊上发表的关于重庆房地产相关论文的数量。从整体上来看，1994年之前并未搜索到相关文章，1994年之后每年的数量分布较为均衡，但都比较少，可见对于重庆房地产问题的关注度相对较低。其中，2002年研究重庆房地产问题的文章数目最多，为8篇，占总数的10.67%。

从2006年开始，文章数量有所增加，关注度有所提高。究其原因，2006年春季，由房地产市场引起的美国“次贷危机”初现端倪，2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界金融市场，进而影响到世界经济，尤其是房地产市场。这几年重庆房地产问题研究的论文出现增加的现象，与“次贷危机”对世界经济的影响密不可分。另外，2007年是重庆作为西部大开发重点建设城市的直辖10周年，同时又是城乡统筹新政特区。这些外部概念的刺激也使得重庆迎来房地产市场爆发式增长的一年。这说明在论文的选题上与时俱进，关注经济热点问题，具有很强的时效性。

（二）研究内容

关于重庆房地产的文章的主要选题方向集中在重庆房地产市场现状及趋势、房地产市场宏观调控、与房地产相关的会议报告和房地产企业行为这四个方面，共57篇，占到总数的76%。其中，研究重庆房地产市场现状与趋势的论文数量最多，有23篇，占总数的30.67%。

在搜索到的论文当中，房地产市场宏观调控和房地产企业行为这两个选题方向一直都是研究者关注的重点和热点。但是出乎笔者意料的是，重庆房地产相关会议论文数量竟占到总数的13.33%，这个比例还是相当大的，但是这类文章的研究价值却不大；另外，国内很多学者专家关注的热点问题在重庆这个区域并未得到很好的研究，例如作为房地产重要的组成部分――土地的利用、房地产价格走势、房地产泡沫以及近年来城市迅速发展的轨道交通对周边房地产市场的影响等等。

（三）研究性质

由于得到的数据主要是分类数据，因此对变量的统计采用频数和百分比的方法。

表2显示，在关于重庆房地产问题的研究文献中，纯理论的研究占据了大半壁江山，比例高达74.67%，而对相关问题的定量研究却稍显不足。从时间上看，定量研究的文献2007年以前仅有2篇，绝大部分出现在2007年以后。这一方面表明对重庆房地产进行定量测度研究可能是未来研究的重点，另一方面时间上的巧合说明07年的“次贷危机”对地区房地产可能也产生了一定的影响，而这种影响通过学者的文章显现出来。

四、研究热点分析

（一）房地产市场现状及趋势

房地产业产业链长，关联度高，对一个城市的建设和经济发展有着举足轻重的作用。在收集到的75篇文章中，有23篇是研究重庆房地产市场现状和未来的发展趋势。总结众专家学者的研究，笔者发现重庆市房地产市场的现状一般可从三个层次去探讨：从宏观层面来看，国际经济增长的周期性对国内房地产市场有明显的影响.随着近期美、欧等发达国家经济增长放缓甚至出现衰退，对我国经济产生较大的负面影响；从中观层面来看，我国现在依然面临着较大的经济下行压力，许多一线城市和沿海大城市持续高涨的房价给人民生活带来了巨大的压力；从微观层面来看，重庆房地产业为改善当地居民的居住条件，推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献，已成为重庆经济的重要组成部分和支柱产业之一。纵观近年来重庆房地产市场的发展，开发投资量大，速度快，新开工面积增长较快，房地产供给者和需求者对未来市场信息指数上升，供需两旺。

对于未来重庆市房地产市场的发展趋势，绝大部分学者认为在保经济和保就业的经济环境下，金融机构放松银根和增加流动性不可避免，而重庆市政府清晰科学的城市建设整体发展思路，这些条件都将给房地产市场带来很多利好；同时也有学者认为重庆的保障性住房在资金投入、建设速度、投入使用数量和管理分配方面存在的诸多问题也会迎来一定的挑战。

（二）房地产市场宏观调控

当前我国房地产市场已经出现风险过大的苗头并成为我国宏观经济调控的重点，因而，对我国房地产市场进行宏观调控的探索性研究，无论是对房地产市场还是对整个国家的宏观经济都具有重大的意义和价值。

在总结15篇研究房地产市场宏观调控的期刊论文的基础上，笔者得出结论：要防范和控制房地产市场风险，就必须站在一个宏观的角度，政府的宏观调控就不可或缺；对于房地产市场的宏观调控，不仅仅要立足于调控土地供给，还要甄别房地产市场的需求，打击虚假和投机需求，保护真实的居住需求；做到土地供应、抑制投机、减少刚性需求三个方面一起动手来稳定房地产市场；政府应从完善金融市场、改革房地产土地开发制度及改善房地产产品结构等多环节进行全方位的改革。

（三）房地产企业行为

历年来关于重庆市房地产企业行为的研究中，数量相对较多，主题也呈现出百花齐放的局面，例如房地产企业营销渠道、房地产企业品牌的形象打造、企业的核心竞争力、企业管理制度创新、企业发展研究、企业地票交易的账务处理等等。这些研究涉及企业行为的实际效益，应用性强，研究价值巨大。

五、结论

通过对搜集到的75篇文章的认真分析，得出以下结论：

（一）纵向来看，论文在选题上的时效性很强

2007年爆发的美国“次级房贷"引起了全球金融市场的混乱，淋漓尽致地展现了“现代金融风险"的新变化，及时来研究房地产问题具有非同一般的意义。

（二）从内容上看

学者专家对重庆房地产问题的研究范围比较狭窄，绝大部分集中在重庆房地产市场现状及趋势、房地产市场宏观调控、与房地产相关的会议报告和房地产企业行为这四个方面，而忽视了房地产相关的其他问题。即使是在这四个大方向的选题上，研究的内容也比较传统，涉猎范围窄，探讨不够深入，创新点不多。

（三）在研究性质上

纯理论研究的论文数量居多，定量研究太少，不过观察定量研究的趋势，相信定量研究的方法会被越来越多的学者重视并加以采用。

（四）由于收集到的样本数较少，对研究资料的统计分析难免缺乏全面性。所以对房地产市场未来趋势的研究不足，是本文的一大缺憾，今后会对这方面再进行深入研究。

参考文献：

[1]风笑天.社会学研究方法（第二版）[M].北京：中国人民大学出版社，2007.

[2]冷宇.浅谈重庆房地产市场现状及发展[J].城市建设，2012，（14）.

[3]汪峰屹.重庆房地产发展现状及前景分析[J].中国外资，2012，（16）.

第4篇：房地产经济学论文范文

关键词：货币存量；房地产价格；通货膨胀；冲击效应

基金项目：国家社会科学基金资助项目（07CJY061）。

作者简介：张萌（1983-），男，陕西汉中人，云南大学经济学院博士生，陕西学前师范学院数学系讲师，主要从事世界经济和宏观经济政策的研究；蒋冠（1971-），男，云南保山人，云南大学经济学院教授、博士生导师，主要从事国际金融、货币政策和金融市场的研究。

中图分类号：F201文献标识码：A文章编号：1006-1096（2014）01-0155-06收稿日期：2013-05-04

一、文献综述

相关研究可以分为理论与实证两大类。理论文献包括：Bertrand（1995）认为在金融自由化条件下，金融机构过度信贷加速了房地产泡沫形成与破灭；Christopher等（1997）指出房地产业繁荣期伴随信贷快速增长和杠杆急剧上升，当泡沫破灭时，债务积压和去杠杆化危及金融和宏观经济稳定。在国内，张红军等（2008）认为美国次级抵押贷款市场的基础是房价上升和美联储宽松政策，当此基础不存在时，房地产泡沫危机就开始显露；苗文龙（2010）认为商业银行对货币当局的“倒逼机制”削弱了货币政策独立性，导致中国货币供给内生性超发，助长房地产泡沫产生与膨胀；马永坤等（2011）认为中国房地产的资本品属性超过其耐用消费品属性，引导社会储蓄流向房地产市场，其他行业面临资金匮乏困境。

实证文献包括：Goodhart（1995）研究发现英国房地产价格显著影响信贷增长率；Davis 等（2004）研究表明，商业房地产价格引起信贷、产出扩张，而不是相反。在国内，谢经荣等（2002）的研究显示1980年以来世界范围内发生的多次金融危机中都不同程度的存在房地产泡沫；张涛等（2006）研究发现房价引起银行信贷增长；李健飞等（2008）发现货币增加并不是房价上涨的根源，但是房价上涨对货币扩张作用明显；李建等（2011）认为货币存量对房价有显著的正向冲击效应，但存在时滞。

现有文献存在三点不足：一是理论研究集中于货币存量、房价与宏观经济稳定的静态、局部均衡分析，较少进行动态、一般均衡分析；二是对于货币外生性假设也与中国货币内生性的事实不符；三是实证研究主要侧重于非动态关联的宏观层面，缺乏微观经济理论支撑。本文的创新在于首先基于内生性假设的四部门一般均衡动态研究，为研究货币、房地产价格与宏观经济稳定的联动机制提供了微观基础。

二、理论模型分析

（一）家庭部门

（二）非房地产企业

（四）商业银行

三、模型稳态与转移动态分析

四、经济系统数值模拟

（一）稳态数值模拟

首先采用经验估计法校准系统中各参数值：{α，δ，β，η，，θ，ψ，v}。系统参数可分为生产函数参数：{α，δ}；效用函数参数：{β，η，}；货币函数参数：{θ，ψ，v}。各参数校准值汇总在表4。

将表4中各参数值带入表1，可计算实际利率、人均资本存量、消费、产出、房地产存量、货币存量、名义货币增长率、通货膨胀率、房地产价格变化率、房地产相对价格的稳态值，见表5。

从实际存款利率来看，目前我国一年期存款名义利率为3%，扣除3%～4%的通货膨胀率，实际存款利率小于0，无法反应资金供求水平与资本收益情况，分析实际利率应该考虑贷款实际利率。2000年以来我国一年期贷款基准利率长期维持在6%～7%之间，综合考虑贷款上浮、民间借贷利率，以及较低的通货膨胀率等因素，本文选取9.5%作为实际利率的现实值，偏离稳态值102%。偏高的实际利率引导企业将资金投向房地产等少数高回报行业，其他行业则投资不足，不利于整个社会资本协调积累。

从房地产相对价格来看，假设1998年房改前房地产相对价格处于稳态水平3.571，根据1998年～2012年均通货膨胀率3.612%与房地产价格变化率

（二）转移动态数值模拟

对实际利率、消费、货币增长率、房地产价格变化率、通货膨胀率、房地产相对价格的偏离赋予初值：{r^0，c^0，θ^0，πh^0，π^0}；经济系统将模拟出各变量rt，kt，ytkt，ctyt，htkt，mtyt，θt，πht，πt，PHtPt转移动态路径。

根据前文测算：r^0=1.02；θ^0=4.53；基于消费/产出比例偏离稳态值-32.69%，并考虑消费对经济增长的贡献因素：c^0=-0.383；根据2009年～2012年房地产销售价格指数、企业商品价格指数计算：πh^0=0.55；π^0=-0.25；首先剔除货币与价格因素，即初始赋值为：{r^0=1.02；c^0=-0.383；θ^0=πh^0=π^0=0}；其次纳入货币、房地产价格与物价因素，初始赋值为：{r^0=1.02；c^0=-0.383；θ^0=4.53；πh^0=0.55；π^0=-0.25}；经济系统模拟出各变量两组转移动态路径。

五、结论与政策建议

本文通过四部门一般均衡分析发现房地产相对价格与实际利率是影响消费、储蓄、投资、产出的核心传导变量，传导机制为：实际利率通过储蓄分别对当前消费与房地产投资产生替代效应，对未来消费产生收入效应；当前房地产相对价格对向前消费产生收入效应，预期房地产相对价格对当前消费与储蓄产生替代效应。

综上分析，只有稳步降低货币增长率，引导货币存量在行业间合理配置，调节房地产价格与实际利率至合理水平，才能消除公众对房地产相对价格上涨预期，进而从根本上化解经济资源结构性错配所积聚的经济、金融风险。具体措施包括：

1.根据规则性原则改革货币政策决策机制，制定、执行稳健的货币政策，利用公开市场业务、信贷规模控制、窗口指导等多种政策工具控制货币供给；加强对“影子银行”、民间借贷监管，使内生性货币创造机制趋于合理化、规范化，从源头上减轻货币对宏观经济的冲击。

2.加快利率市场化改革，增强存贷款利率，尤其是存款利率与资金供求状况、资本收益率之间的联系，将存贷利差控制在合理区间，发挥利率作为资金价格信号在资源配置中的导向作用。

3.通过对土地、财政、税收、产业、社会保障等制度进行系统性改革，稳定房地产价格，打破公众对房地产价格持续上涨预期的，从根本上化解房地产价格扭曲所导致的资源结构性错配。

参考文献：

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第5篇：房地产经济学论文范文

【关键词】 城镇化 工业化 实体经济 房地产价格波动

一、引言

近年来，随着我国城镇化进程加快，住房供需矛盾锐化，房价持续上涨，房价虚高给实体经济带来了不利影响。2014年第十八届人大会议上，国家出台了新一轮城镇化规划战略调整，明确表示要通过城镇化、工业化、农业现代化发展实现优化城市产业结构、推动区域协调发展形成有力支撑的目标。在新一轮政策导向下，城镇化为房地产市场带来了机遇和挑战，一方面，城镇化建设速度加快促进了住房需求；另一方面，工业化程度提高，产业结构调整及投资规模扩大，产生更多就业机会的同时吸收了大批剩余劳动力，促进人口转移的同时又加剧了房市供需矛盾。不少地区的城镇化发展依靠房地产带动，缺乏相关产业支撑，这种做法易造成实体经济持续萎缩，虚拟经济发展过快的不利影响，进而导致房价虚高。房价过高后一旦出现大幅度下降，易引发房地产泡沫给国家经济带来严重的负面影响，温州与鄂尔多斯的教训是最好的前车之鉴。在推进城镇化建设与经济增速放缓的双重背景下，寻求实体经济与虚拟经济平衡的重要性是不言而喻。

愈来愈多的学者对城镇化与房地产价格的关系进行了研究，得出的结论却不尽相同。任木荣等学者认为城镇化是造成房价过热的原因；而以马光远、刘成玉为代表的学者则提出了相反的结论。城镇化对房价究竟具有何种影响？城镇化过程中是否存在其他相关因素作用于房价？基于以上疑问，本文结合城镇化因素，试从人口与经济发展水平角度，通过理论和实证探析城镇化、工业化与房价波动的互动关系。

二、文献综述

1、城镇化与房地产价格波动

从表面上来看，城镇化是一个人口转移的过程，城镇化率提高最直接的表现是农业人口数量减少，城市人口数量增加。城乡人口分布结构的变化，将直接影响到房地产市场的供给与需求，进而造成房价波动。谢福军、黄俊晖从供需层面通过实证指出城镇化率提高能够带来房地产需求，促进房地产投资。而基于同一研究视角的马光远、刘成玉等学者提出了相反的观点，认为城镇化不会推动房价高涨。从本质上看，城镇化是包括人口、产业、地域空间等在内的社会经济结构转变的过程。城市产业结构、经营活动方式的改变将为房地产业带来机会，况伟大认为城镇化与房价间的确存在正向促进作用，但当房价虚高时又会对城镇化起到抑制作用，城镇化进程过快又容易导致房价飞涨和泡沫产生。

2、工业化与房地产价格波动

工业作为实体经济的基础，是国民经济的中坚力量和重要支撑。实体经济与虚拟经济之间对市场中流动货币的吸收是此消彼长的，强化实体经济意味着相对地缓减虚拟经济膨胀，控制投机风险，从而起到稳定房价的作用。张平表示实体经济的创新发展和金融制度的完善健全是平抑虚拟经济膨胀最有效的方法。另外，从相对价格来看，工业化能够产生规模经济效果，吸收剩余劳动力解决就业问题并能够带动地区经济发展，通过直接影响房价收入比间接影响房价波动。于守华通过VAR模型分析指出，工业化水平提高对房价波动具有显著影响，但当工业化水平达到一定程度时，显著性将降低。而邵挺、范剑勇以Helpman-Hanson模型，利用1998―2008年间长三角地区16个城市的面板数据进行计量模型的参数估计发现，长三角大型城市房地产泡沫倾向及制造业丰富度欠缺，促使制造业从上海、南京、杭州等地向周边地区扩散，缺乏产业支撑易造成城市畸形发展。从工业化与房地产价格波动的关系发现，两者的关系是实体经济与虚拟经济寻求平衡发展的典型。

3、城镇化、工业化与房地产价格波动

城镇化、工业化之间存在对房价波动的线性作用。国外学者库兹涅茨在刘易斯人口流动模式的基础上曾指出城镇化给广大的工业企业产生集聚效益，而工业化的扩大产生了更多的劳动力需求，从而促进了人口流动即城镇化过程，其中住房供给制度与购买力水平又直接影响到房价，而居民可支配收入是衡量收入水平和生活水平的重要指标。中国社科院的研究认为，住房的真实需求是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素影响，具有一定的刚性。因此，居民可支配收入提高的同时，增强了居民对房价的承受能力，扩大了需求人群的涵盖面从而对房价造成影响，Bischoff也得出了类似结论，认为收入是引起房价波动的重要因素。此外，国内学者于守华提出，城镇化进程和工业化程度的提高在带动住房需求的同时加剧了住房供需矛盾，造成房地产市场的不稳定。

三、实证分析

1、数据来源及描述性统计

本文实证部分所使用的数据包括全国30个省、直辖市和自治区（不包括），样本区间为2005―2013年，数据主要来源于《中国房地产统计年鉴》、《中国统计年鉴》、各省统计年鉴及国家统计局数据。描述性分析结果见表1。

2、模型构建

本文选取被解释变量HP表示商品房平均销售价格；解释变量UR为城镇化率；Χit为控制变量表示在人口与经济发展水平对应关系视角下影响房价的因素，包括失业率（URE），国内生产总值（GDP），第二产业增加值（SII），人均可支配收入（CPDI）；其中i、t分别表示省（直辖市、自治区）与年份；？茁1、？茁2为待估参数，μ是随机误差项。为消除异方差的影响，对上述变量取自然对数，设计出模型（1）。

lnHPit=C+？茁1lnURit+？茁2lnΧit+μ （1）

3、单位根检验

由于大多数时间序列数据是非平稳的，为确保参数估计的有效性，避免“伪回归”结果，对于以上数据本文将分别进行同质面板数据的LLC检验和异质面板数据的ADF检验方法进行单位根检验，结果如表2。结果显示，在水平值条件下，LLC检验得到各数据相应的概率值均小于0.05，通过5%置信度水平下的检验，因此有理由拒绝“各截面具有同质单位根”的原假设，进而使用Fisher―ADF检验方法验证异质单位根。这表明，在水平值情况下所有变量均存在单位根，但经一阶差分后变为平稳。因此，以其中变量均是一阶单整序列，满足协整检验前提条件。

4、协整检验

由前面数据的平稳性检验已知各变量均为一阶单整序列，符合协整检验前提条件，根据在恩格尔和格兰杰提出的协整检验基础上，使用Pedroni协整检验法对上述变量进行协整检验。这种协整检验方法相较其它，允许异质面板的存在。滞后一期情况下，两种ADF统计量均通过显著性检验，即存在协整关系，变量间具备长期均衡关系。

5、回归结果分析

估计结果如表3所示，解释变量符号与经济意义相符合且均显著。估计结果证实了上述研究假设且结果与理论模型基本一致。以下将基于回归模型结论与单变量分析进行进一步解释。

首先，城镇化率与房价正相关。由表3可以看出，城镇化率每增加1单位，房价将上升0.576单位。无论从单一解释变量还是多种解释变量进行参数估计，城镇化率的增长对房地产价格均具有明显的促进作用，城镇化建设带来的住房需求对房价上涨起到了一定影响。

其次，第二产业增加值与房价起负相关。从单一解释变量上来看，第二产业发展促进了房价上涨，而多变量共同影响下，第二产业的发展却起到抑制作用。这一点证实了理论假设：说明实体经济对房价波动的影响中存在着不同阶段。实体经济发展能够带动相关行业、产业发展，而房地产业的发展是在实体经济提供基础设施、原材料的基础上进行的，成本市场的变化必然引起房价波动。随后，虚拟经济快速发展，实体经济相对萎缩，该阶段实体经济的发展反而对房价波动起抑制作用。

最后，失业率与房价负相关。国内生产总值、人均可支配收入对于房地产价格具有正向作用，充分就业是经济增长的基础，在保障充分就业的基础上才能够提高收入水平，进而降低房价收入比，提高居民消费能力。

四、结论与对策建议

通过理论分析和实证分析，结论如下：城镇化对推动房地产价格增涨具有显著作用，城镇化促进人口转移造成短期住房需求增加是房地产价格上涨的成因；以工业为代表的实体经济发展水平高低对房地产价格调节具有重要作用，主要是通过以实体经济作为支撑产业，依靠工业化优化升级带动城市经济发展，保障就业，提高居民收入，起到缓解房价过热，避免房价急剧下跌的作用。

房地产价格过热会影响房地产市场的稳定，不利于经济社会可持续发展，基于上述结论，提出以下对策建议。

第一，正确引导城镇化建设，控制城镇化规模与速度。城镇化建设的核心是以人为本，在建设过程中要避免陷入“土地城镇化”，“房地产化”的误区。因此，政府需要对城镇化进行正确的引导，保障充分就业的同时加快基础性设施建设使各项发展同步。此外，政府还要重视城镇化的质量，完善管理机制，调节住房供需关系，稳定社会环境。

第二，加快经济转型，全力推进新型工业化、农业现代化建设，建立以工业、高新技术产业为主的重点支撑产业。强化实体经济发展有助于为城镇化发展，产业支撑是城镇化健康发展的关键，扩大产业规模，不仅可以吸纳大量就业人口，而且也是经济发展的重要环节。加快农业现代化发展，能提高农民收入，促进农业剩余劳动力转移，从而推动城镇化、工业化建设，产业结构的优化能够更好地实现产城融合，进一步发挥地区产业集聚效应，缓减房地产价格上涨的程度。

第三，政府在制定控制房价政策时，更需考虑影响住房需求的因素，不可一味地调整住房供给。例如调整首套住房、二套住房的贷款利率，限制投机行为，以保障刚性需求的满足，促进经济适用房；保障性住房的开发，加强房地产市场管理，稳定市场秩序，减少人为投机造成的房价上涨。

（基金项目：湖南省大学生创新性实验项目（SCX1402）。）

【参考文献】

[1] 任木荣、刘波：房价与城市化的关系――基于省际面板数据的实证分析[J].南方经济，2009（2）.

[2] 谢福军、黄俊晖：城镇化与房地产市场供需：基于中国数据的检验[J].上海经济研究，2013（8）.

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[4] 刘成玉、段家芬：再驳“刚性需求推动房价上涨”[J].经济论坛，2013（5）.

[5] 况伟大：FDI与房价[J].经济理论与经济管理，2013（2）.

[6] 张平：推动实体经济稳步发展[J].当代经济，2012（2）.

第6篇：房地产经济学论文范文

摘要：随着我国经济的快速发展，旅游房地产在我国兴起，成为继传统房地产之后的又一投资热点。旅游房地产业作为旅游业与房地产业的交叉融合，在我国的发展并不成熟，缺乏系统的理论指导。本文总结了旅游业和房地产业的相关理论基础，包括系统性理论、空间结构理论、地租与竟租理论等等，并对企业在旅游房地产开发过程中对各类理论运用提出建议。

关键词：旅游房地产；理论基础；空间结构

自2001，年我国加入WTO之后，国际交往也更加频繁中国经济迅速与世界经济联系在一起，成为世界最大的旅游目的地。同时，我国居民对休闲生活方式的追求不断提升，度假地、风景区的短期或长期居住也逐渐成为旅游消费的热门，旅游房地产业成为我国各大投资企业继传统房地产项目之后的又一投资热点。

由于，旅游房地产也在我国起步较晚，发展速度快，对国民经济影响范围广，而国内旅游房地产的研究还不深刻，理论还未成熟，需要借鉴相关成熟理论，包括旅游业、房地产业、旅游房地产业，囊括旅游学、房地产学、地理学、规划学、经济学等学科在内的相关理论。以各专业理论为基础，为开发企业借鉴，能一定程度上避免企业在旅游房地产开发过程中盲目投资。

一、旅游业的相关理论基础

（一）旅游业的系统性

旅游业是以提供服务产品为主的经济产业，是具有高关联性的先导产业。旅游经济的发展是系统性运行的，旅游经济运行的系统性既是一种现状，也是一种发展态势。

旅游经济的运行是在各种层次的系统内进行的，旅游业是一个由若干下级子系统构成的复杂系统，包括“行、游、住、吃、购、娱”六大要素构成的子系统。同时，旅游经济运行系统处于不断扩大，并不断向其他行业渗透的过程。当旅游业的发展与广泛的社会经济结构挂钩时，旅游经济效益的很大程度上依赖于旅游经济系统的良性运转。旅游经济单纯的规模增长不再符合国内旅游业发展的新形势，要实现旅游业的持续发展，必须联动多个产业，推动旅游业的发展的系统经济模式，把旅游业视为多个产业的综合体，将旅游业发展纳入到区域社会经济发展的整体中，摒弃过去孤立的看待和发展旅游业的观念。

旅游业与房地产业的交叉联动，就是旅游业新形势发展的结果。旅游开发美化了周边环境，增加了房地产项目的附加值；房地产业的发展完善了地区的基础设施，为旅游业的发展提供了物质基础。在很多地区，旅游房地产业，已经大张旗鼓地开展起来，各种度假村，旅游景观房也在遍地开花，这正是旅游系统经济扩展的结果。支持发展旅游房地产对于充分发挥旅游业的扩散效应，促进旅游业由规模经济向系统经济发展模式的成功转型，实现产业间的良性互动有重大意义。

（二）旅游空间结构理论

我国旅游房地产发展正处于初级阶段，存在着核心区域与边缘区域之间发展不平衡等问题。从旅游房地产开发在我国空间分布的整体状况看来，在东部地区，尤其是是沿海城市，旅游房地产开发项目较中部西部地区多，区域内，核心城市比边缘地区更易吸引旅游房地产项目投资。借鉴与研究旅游空间结构理论，对我们合理规划旅游房地产发展的空间分布与结构，促进各区域协调发展具有非同寻常的意义。

（三）核心—边缘理论

核心——边缘理论解释了一个区域如何由互不关联、孤立发展，变成彼此联系、发展不平衡，然后又由极不平衡发展变为相互关联的平衡发展的区域系统。J.R.Friedman认为，任何一个国家都是由核心区域和边缘区域组成。核心区域是由一个城市或城市集群及其周围地区所组成。边缘的界限由核心与的关系来确定。在发展过程中，核心居于统治地位，而边缘在发展上依赖于核心。如何处理核心与边缘之间在发展中的关系，进而促进区域空间结构整体优化和空间一体化，是旅游房地产发展过程中要格外注意的问题之一。

（四）旅游区位论

经济学中的区位论源于杜能创立的农业区位论，随后德国经济学家韦伯提出工业区位论，德国地理学家克里斯泰勒根据聚落和市场的区位，提出了中心地理论。区位论在各个行业的发展也吸引了不少旅游专业学者对区位论的研究，以期指导旅游业区位空间的合理布局。传统的区位论不能生硬搬来解释旅游业的区位发展，一直以来，研究市场的合理分区，推动形成分工合理、竞争有序的旅游房地产市场体系，是旅游房地产空间结构研究的一项基本任务。吴必虎（2001）借助中心地的基本概念，结合旅游产业特点，构建了旅游中心地的基本概念和范畴，这是国内旅游专业学者研究旅游区位理论的一大突破。

（五）环城游憩带理论

环城游憩带（ReBAM，Recreational Belt Around Metropolis），简称ReBAM，是指设置在大城市郊区，主要是城市居民光顾的游憩设施、场所和公共空间，特定情况下还包括位于城郊的外来旅游者经常光顾的各级旅游目的地，一起形成环大都市游憩活动频发地带。于是，在土地租金和旅行成本的双向力量作用下，投资者和旅游者达成的一种妥协。形成ReBAM区位。随着在ReBAM内公益性和商业性土地利用的不同，进入成本也会有差异，城市居民游憩活动空间在ReBAM内随距离远近呈衰减式扩散，并沿交通干线扩展，最终，ReBAM空间内形成同心圆状圈层结构，同时又会沿着资源及投资集中地段呈一定偏离趋势。如何处理租金成本和旅游收益的关系，进而促进区域空间结构整体优化和空间一体化，是旅游房地产发展过程中要格外注意的问题之一。

二、房地产学相关理论基础

（一）城市地租与竞租理论

1.城市地租理论

城市地租由城市级差地租、城市绝对地租和城市垄断地租三部分组成。城市级差地租是由于土地等级不同而产生土地经营垄断所得。城市绝对地租产生于国家和集体土地所有权垄断。城市垄断地租是指城市中某些特殊稀有地块生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化成的地租。垄断地租产生的原因是特殊优越地块的土地经营权的垄断，所以，垄断地租是一种特殊的级差地租。竞争机制下，级差地租增大，土地价格提升越大。通过城市土地的地价水平的可以衡量一个城市土地的聚集程度或规模效益。

2.城市竞租理论

根据Alonso的理论，城市的空间结构是不同土地使用者在土地成本与土地区位之间的权衡结果在城市空间上的综合反映。Alonso认为：“由于不同的预算约束，各个土地使用者对于同一区位的经济评估是不一致的。并且，随着与城市中心的距离递增，各种土地使用者的效益递减率也是不同的”。按市场供求均衡的原理，城镇中心区段的地价就会上升，从而产生排异现象，将附加值低的产业依次向城市中心排斥，以控制城市积聚规模和保持积聚结构始终处于高效益的运行状态，从而使得用地布局按产业的不同呈现出明显的区位特征，城市中心为零售业所租赁，然后是专业业、工业及批发业，再远一些为高密度住宅，然后是低密度住宅，住宅之外是农业。

地租是地价的反映，地价水平是影响旅游房地产空间布局重要因素，付租能力的强弱决定了旅游房地产的空间区位，旅游房地产的经营者需要通过包括地价因素的成本――效益分析，选择最适合本部门支付能力的开发地段。

（二）房地产开发的经济学理论

1.门槛理论

城市的发展存在限制因素，意味着城市规模增长的阶段性极限，这就是城市发展的门槛，这种门槛是多级的。城市若要采用集中型建设方式就要跨越一个大的门槛，若分散建设则会遇到一些较小的初始门槛，跨越两种门槛的费用也不一样。针对此，波兰学者鲍·马利什研究城市空间增长时提出来的“门槛”理论。该理论要求定量测算和分析比较不同方式所需要跨越门槛的高低，选择费用低、效益高的方案，为选择城市建设扩展方向和不同的空间扩展模式提供了一个可供衡量的标准。根据该理论，在进行旅游房地产开发前要充分考虑城市基础设施的承载量，并准确衡量旅游房地产人口容纳量和承载力。

2.外部性理论

外部性是指在没有市场交换的情况下，是一种经济力量对于另一种经济力量的“非市场性”的附带影响，是经济力量相互作用的结果，包括了外部经济和外部不经济两种效应。外部性的大小为社会成本或效益与私人成本或效益之间的差值，导致低效的资源配置。利用旅游房地产的外部经济可以形成新的旅游资源，增加原有旅游资源的吸引力。而旅游房地产开发的外部不经济主要表现在对环境质量、基础设施负荷和社会文化等方面。如果随意或过度开发，可能会破坏原有旅游资源，丧失原有旅游资源的吸引力。

3.经营城市理论

经营城市就是对构成城市空资源、功能载体的自然资本、人力资本、及其相关延伸资本、进行集聚、重组与运营，从而实现资产价值的行为和过程。经营城市土地是经营城市的核心，需要政府建立和完善城市建设投融资新体制，有效筹集城市化建设资金，充分利用有限的存量土地资源，优化城市土地资源配置，利用土地的级差地租，采用土地置换和结构调整等方式使土地增值，并通过相应的土地运营措施，使城市土地集约利用与产业结构的调整相结合。适度合理的开发旅游房地产是对旅游城市一种的充分开发，也是利用城市的土地、深度开发旅游资源的重要方式。

三、对我国旅游地产开发的指导意义

无论是旅游业的理论研究成果还是房地产业的理论研究成果，都不是单独地对旅游房地产业发挥指引作用。从旅游房地产业的设计到运营管理，从项目规划到企业融资，从成本控制到市场最优化，都有相对成熟的理论可供借鉴与学习。只有将各项理论结合，融汇贯通于旅游房地产的开发中区，彼此联系，相互作用，形成完整的旅游房地产开发理论框架，才能更有效的指导旅游房地产产业朝着持续健康的道路发展。（作者单位：湘潭大学MBA教育中心）

参考文献：

[1]吴必虎，区域旅游规划原理[M].北京：中国旅游出版社，2001.

[2]丁名申，钱平雷，旅游房地产学[M].上海：复旦大学出版社，2004.

[3]杨扬，大城市边缘小城镇旅游房地产开发探析[D].浙江：浙江大学城市规划与设计，2005.

第7篇：房地产经济学论文范文

关键词：房地产业; 城市;外部需求;输出基础部门

一、房地产业的界定

至今学术界对房地产业的内涵及由此所引致的产业定位等都还议论纷纷，莫衷一是。分歧的主要表现之一是房地产业除了包括经营环节之外，是否还包括建设（生产）环节，这也就决定着房地产业的产业定位问题：纯流通领域的产业，第三产业;还是生产与经营兼备的生产经营性产业，具有第二产业的特性。一般认为，房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业完全成为一个独立的产业，已得到世界的认可。在一个城市中，房地产业成为基础产业，支柱产业、先导产业的可能性已得到实践的证明，是无庸置疑的。对于房地产业能否成为城市的输出基础部门，一种观点认为房地产业的任务是为城市内部生产和居民生活服务的，是内向性的非基础产业。它的“产品”――住房是“不动产”，永远输出不了！对此本文持不同观点，认为房地产业可以成为城市的输出基础部门。

二、外部需求导向：基于输出基础部门的概念

输出基础（export base）概念最先由城市规划者使用，后经诺贝尔经济学奖得主、著名经济史学家道格拉斯・诺思（North， Douglass）发展形成了区域经济发展的输出基础理论。诺思认为，区域输出基础是“一个区域所生产的可供输出的商品的总和”，其中“可供输出的商品”，主要是指第二、三产业的生产的输出产品。相反，为输出产业提供服务和配套写作的产品在区域内销售的，或是为区域内生产生活服务的产业，则称为区域非输出基础。

对“输出基础”这个概念，可从以下三个层次理解。一是“输出”，即是外部需求导向的，这是最核心的思想。而对于“输出”又有不同角度的解释。从是否具备物质形态来看，“输出”可分为有形的输出（如各种物品）和无形的输出（如各种服务）;从相对位移而言，“输出”可分为正输出和负输出，前者是指域外需求、域外消费;后者是指域外需求、域内消费。“一个地区的购物中心能够吸引远方的顾客;一个城市作为金融中心，它的服务区域可能更广;大学也常常吸引来自其他地区的学生。”二是“基础”，即对域内非基础部门和整个地区经济增长的带动作用。三是指部门集合或部门束，是多项产业活动的集合，一般情况下不是一个部门。

三、房地产业的城市输出基础部门属性探析

城市是一个开放的系统，是人口流、资金流、技术流、物质流、信息流的综合体。开放度越高，系统越发达，流动越频繁，作为城市新兴的房地产业基础性越强，输出特征也愈明显。房地产属于不动产，但房地产产权的流转，形成了房地产市场。而房地产市场的具有区域性，即房地产区域级差收益的存在。引起了房地产业资金、技术、劳务甚至信息的输出。这种输出同样也可以通过乘数效应，带动城市经济的增长。

从需求讲，以住宅为例，房屋作为生活必需品，这种商品的需求的收入弹性是小于1的，但是需求收入弹性会随着收入的增加而提高，即住房需求随收入增加更加旺盛。另外，住房需求具也有多层次性，既是基本的生存资料。又可以作为发展资料、享受资料，住房需求结构升级仍具有很大的空间。

从空间因素讲，仍以住宅为例，消费群体面临着区位选择的问题。随着我国经济的持续快速发展和人民生活水平的提高，居民对居住环境也不断提出更高的要求，特别是伴随着城市化出现的城市病问题加剧，一些具有相当经济实力的人，在旅游景点、海滨等地区购买住房，用于周末度假或集中某段时间消遣，甚至备作晚年之用。他们的主要目的不是为了居住，而是为了消遣享受。这种以经济实力为后盾，以消遣休闲为主要目的，在靠近风景旅游点和避暑胜地的地方购买住宅的区位选择已渐成趋势。对于输入地而言，这种消费群体的流入，相当于房地产业的“负输出”。这种人群城市人口中的比例可能不大，但绝对量不小，是一个应该引起重视的问题。

四、房地产业成为城市输出基础部门的时空条件

在现实生活中，一个城市的形成和发展的原因是多方面的，受各种因素的制约。在研究影响城市形成和发展的因素时，要历史地、具体地分析。房地产业能否成为一个城市的输出基础产业，也要做具体地历史地分析。

从时间维看，房地产业制约于生产力水平和产业结构层次。对于人类的全部经济活动，按照经济活动的发展阶段，以资源流向为主要标准可以划分为第一、二、三次产业。依据产业发展的一般规律，在工业化过程中，第一产业的比重会逐渐下降，第二产业的比重在上升到一定阶段会逐步缩小，第三产业的比重会逐步上升直至成为国民经济的主要产业。房地产业作为新兴的第三产业，在国民经济中的地位日益凸现，但从我国所处的发展阶段看，工业仍是推动我国经济发展的主要动力，绝大多数城市也仍以工业作为发展重点。

从空间维看，房地产业制约于城市空间结构和城市形态变化。从城市规模看，如果说大城市区域自身循环机制完善，自我发展能力强的话，那么输出基础理论蕴含的外部循环机制对于一个小城市意义更大。因为城市基本部分的比重随着城市人口的增加而变小。而小城市一般只有很小一部分的生产和服务是维持自身需要的，基本活动部分比重偏高。从城市发展历史看，城市经济的基本部分与非基本部分的结构随着时间的发展也有变化，相对于老城市，新城市的基本活动部分比重偏高。从城市空间来看，相对于远离大城市的独立城市，位于大城市附近的中小城镇或卫星城，由于通达的便捷在城市体系中专业化程度就比较高。

根据国外的实证研究，1943年，C.D.哈里斯（C.D. Harris）发表的《美国城镇职能的分类》，把美国城镇分成十类，其中便有娱乐休养城市，但未像其他职能分类一样给出明确的数量指标。在美国十大宜居城市之一的佛蒙特州州府伯灵顿，这座5万人口的城市风光宜人、生活悠闲，医生数量特多，大学生及大学从业人员占全市一半人口以上，但收入并不高，经济活跃度不够;许多教授、作家选择这个城市作为度假、创作的最佳去处，反而并不考虑它的经济和就业情况。纽约是世界级的创业之都，但从来不被美国人当作宜居城市。美国的十大宜居城市都是中小城市;而我国的宜居城市中大城市占了很大比重。由此可见，当人们生活水平还不算太高时，就业、创业往往成为一个城市是否宜居的重要标准。

目前在我国讨论房地产业能否成为城市的输出基础部门，还涉及到现实中的很多问题。比较突出的表现为以下几点：产业部门划分的规定，忽视了二者密切的联系，与产业发展的趋势不相符合;国民经济核算指标采用属地原则的统计不利于区域间因素、商品的流动和产业的转移，同时也不利于培植输出基础产业，使外部需求引起的乘数作用大打折扣;人口自由迁徙问题方面，户籍制度亟待改革，全国总体生产力水平较低的状况在短期内难以改变，不同区域及城市间经济社会发展不平衡的现实左右着居民迁徙与否的选择;“宜居城市”定位的提出在掀起城市规划及功能定位热潮的同时，也有利于促进城市房地产业的健康发展。下面重点分析一下人口迁徙和城市定位问题。

问题之一：人口自由迁徙问题。在制度系统支持方面，户籍制度亟待改革。原有的始于20世纪50年代中期的城乡二元的户籍制度，限制了城市之间、城市与农村之间人口的自由流动。尽管改革开放以来，户籍政策有所松动，但仍难以适应我国现阶段城市化进程加快的趋势，户籍制度改革及法律法规的建立呼之欲出。经济系统支持方面，全国总体生产力水平较低的状况在短期内难以改变，不同区域及城市间经济社会发展不平衡的现实，造成城市间教育、就业机会的不均等、社会保障水平地区差异较大，也左右着居民迁徙与否的选择。

问题之二：“宜居城市”定位的提出。2005年1月，国务院在批复北京城市总体规划的文件中首次提到了“宜居城市”的概念。同年7月，全国城市规划工作会议上提出要把“宜居城市”作为城市规划的重要内容。之后，包括北京、上海在内的100多个中国城市都提出了建设“宜居城市”的目标。从国内外来看，发达国家与发展中国家宜居城市的标准和条件是有区别的。例如，美国评选宜居城市更重视安全、教育、医疗和环境，而我国的宜居城市更重视经济、就业。尽管评价指标不尽一致，国内外主要关注点也不同，但这种理念的提出在掀起城市规划及功能定位热潮的同时，也有利于促进城市房地产业的健康发展。

根据以上分析，本文认为房地产业作为城市输出基础产业可能出现的城市形态是：大城市附近的中小城镇或卫星城，以专业化程度高为突出特点;有着特殊自然景观的适于消遣休养的地方性城市，以职能规模大为突出特点。这在城市化进程中，及新城市建设或城市形态的演变中极有可能出现。

五、结语

本文讨论的是房地产业在城市的功能地位问题。输出基础理论的提出本身就是基于实证研究（诺思根据对太平洋西北岸的实证研究），具有浓厚的经验主义色彩，理论自身也有“诸多缺陷”。 城市的发展经济基础的分析倾向于量化的指标，但首先要明确经济基础的概念。基于对“输出”的多重理解，论及“在一定的时空条件下，房地产业可以成为特定城市的基础产业”，但房地产业能否成为城市的输出基础部门，最终由实践检验。

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[6]张江编著.房地产经济学[M].清华大学出版社，2005.

[7]赵理尘著.城市发展导论[M].山东大学出版社，2004.

[8]许学强，周一星，宁越敏.城市地理学[M].高等教育出版社，200.

第8篇：房地产经济学论文范文

（①沧州师范学院经济管理学院，沧州 061001；②沧州市交通运输局，沧州 061001）

摘要： 本文通过收集近些年河北省房地产市场的相关数据与经济发展水平数据，对房地产业与国民经济在总量方面的关联性进行分析，论证河北省房地产业与经济增长的协调性关系。

关键词 ： 河北省；房地产业；经济增长；协调性

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）03-0191-02

基金项目：本文章为河北省高等学校科学研究计划项目《河北省房地产业与经济协调发展研究》课题编号：SQ147024的成果。

作者简介：鲁明珠（1974-），女，河南罗山人，副教授，硕士，研究方向为计算机信息管理、光电检测技术及应用；孙海义（1973-），男，河北吴桥人，经济师，研究方向为人力资源管理；庞如超（1978-），男，河北南皮人，讲师，硕士，研究方向为资本市场与农村金融。

0 引言

河北省房地产市场在近些年出现了快速增长的发展趋势，基于房地产与社会经济之间的密切关系，本文通过构建相关的数学模型，分析房地产业与经济增长的协调性关系。

1 河北省房地产业对经济增长的直接贡献率实证分析

1.1 河北省房地产业对经济增长的直接贡献率 河北省房地产业对经济增长的贡献率主要是指房地产业的增加值占河北省本年度的GDP当前增加值的比重，以此反映出房地产业对着整个地区经济的贡献。

1.1.1 数据的选取 本文选取河北省2001-2013年的河北省经济发展数据进行分析（数据来源于河北省统计年鉴）并以2000年的数据为基期不变价格，不考虑价格因素的影响，分析房地产业对经济增长的共享度。

1.1.2 计算过程 房地产业对经济增长直接贡献率的公式为：

其中Ft和Ft-1表示河北省当期和基期不变价格的产值，GDPt和GDPt-1值河北省当期和基期不变价格的GDP值，计算的结果越大，表明房地产业对经济增长的贡献率就越大。参照河北省统计年鉴的相关数据我们可以分析的计算出2001年到2013年，河北省房地产业对经济的直接贡献率平均为5.12%，也就是说河北省的GDP每增长100个单位，就有5.12个单位属于房地产业的直接贡献。具体的房地产业对经济增长的贡献如图1所示。

1.2 房地产业对经济增长的拉动率 结合河北省房地产业相关数据以及河北省GDP增加值的数据，我们通过房地产对经济增长的直接贡献率乘以GDP增长率，得出图2。

通过图2可以清晰地获悉：房地产业对经济的增长有着显著的作用，除了2008年售金融危机和2010年的政策影响外，房地产业与经济增长的关系是正比例，由此可见河北省的经济发展受到房地产业的影响比较大。

2 房地产业对经济增长贡献度模型的构建

2.1 数据的选取及处理 本文主要选取河北省国民经济增值作为反映经济增长，以房地产开发投资额作为反映房地产投资的情况，以2000年—2013年度的数据进行定量分析，为了避免数据间出现差异性，取自然对数LnGDP和LnRI，这种变换不会改变变量间长期均衡关系和短期稳定关系。

具体的数学模型将GDP作为该模型的因变量，将RI作为自变量，采取EG两步法进行协整检验。采取OLS法对上述的两个变量进行一元回归模型。通过对LnGDP和LnRI进行回归分析，得到回归方程：

LnGDP=5.427800+0.627276LnRI

T=（18．07706） （12.31411）

R=0．974299D-W=1．899514AIC=-2．671987

SC=-2741400

调整的R为0．967874，接近1，所有参数的t检验值显著，说明模型整体上对样本数据拟合较好。

2.2 误差修正模型。该模型是对上述变量的短期关系的描述，通过该模型可以清楚的了解变量之间的调整速度和短期影响力。该模型的具体公式为：

3 结论与建议

3.1 结论 通过对河北省房地产业对经济增长的实证分析，我们可以得出以下结论：

①河北省房地产投资对GDP的增长具有很大的推动作用，从上述的误差修正模式看，在房地产业每增加一个一个百分点时，河北省内的GDP将会增加0.496个百分点，由此可见河北省政府应该认识到房地产业对区域经济增长的重要作用，采取有效的措施促进房地产业的健康发展，同时也要意识到房地产业的危害性，要时刻关注房地产业的泡沫，如果房地产业对GDP的贡献过大时就会造成经济产业结构的不合理，影响社会经济的合理化发展，导致贫富差距过大。②河北省GDP的发展加速了房地产业的发展。河北省GDP的快速增长必然会带动房地产市场的活跃，首先经济的增长提高了人们的消费水平，房地产的售价就相对要高，比如基于北上广经济的发展，北上广的房价要远远高于全国其他城市；其次经济的快速增长必然会带动整个地区人口的转移，而外来人口的增多必然会带动唐山市房地产市场的发展；最后社会经济的增长，带动城市基础建设的加速，人们开始追求高品质的生活环境，而住宅环境是改善人们生活质量的关键因素，因此追求高品质的住宅环境，使得河北省的旧城改造等工程发展迅速。③房地产产业对经济增长的持续时间比较长，不同于其它产业，房地产业对经济的贡献作用是非常大的，而且成效也是非常显著的，以2010年的房地产调控为例，可以看出房地产业对经济增长会具有一定的滞后促进作用，随着时间的推移这种贡献作用会逐渐的降低。

3.2 建议 当前许多地方政府把房地产作为经济持续增长的主要内容与依据，在社会经济发展中，将主要精力放在发展房地产上，结果造成房价的持续上涨，高房价的背后是人们的平均工资增长速度与房价的上涨速度相差甚远，因此为构建科学健康的房地产市场，防止经济泡沫出现，应该采取以下措施：①优化住房供应体系，满足人们的刚性需求。②调整宏观调控方向，完善市场机制。政府部门要加强对房地产市场的监管，及时根据市场反映调整房地产市场经济，发挥政府的宏观调控职能。

参考文献：

[1]郑艳玲.河北省房地产业与经济增长的实证分析[J]．统计与管理，2012（10）.

第9篇：房地产经济学论文范文

[关键词]周期发展；房地产市场；北京；波动

[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0063-04

近几年，我国房地产行业发展势头迅猛，房价节节攀升，有言论称，中国房地产发展过热，已酝酿出房地产泡沫，一旦破裂，将对整个国民经济造成无法预想的打击。为探究我国房地产业现阶段发展状态是否健康，与国民经济发展是否协调，本文基于周期发展视角，运用理论分析探究理论层面上房地产市场和经济运行应该存在的关系，并结合实证分析的方法，研究国内发展较早较成熟的房地产市场和经济运行的关系。最后结合实际情况，提出相关政策建议。

本文的研究意义主要表现在两个方面。首先是理论意义——房地产业作为经济整体的一部分，其发展必然要受到整体经济运行的作用，并对之有所影响。其次是实践意义——理清房地产市场与经济运行的关系，对于明确我国房地产发展所处阶段、预期方向，维护经济健康发展具有重大意义。

1房地产市场与经济运行互动关系的理论推导

1.1经济波动对房地产市场的作用影响

一般而言，产业周期形成的主要驱动因素即供求力量的对比作用，房地产市场受制于经济波动的作用渠道也是如此，而该作用影响又可以从直接影响和间接影响两个角度进行具体分析。

1.1.1经济周期对房地产周期的直接影响

所谓直接影响，即经济基本面对房地产市场的影响，它是从宏观层面研究经济波动对房地产市场的作用机理，通过与其有关联的众多经济变量，从不同方向、以不同程度对其造成冲击。该种外生性的冲击表现在两个方面：需求冲击和供给冲击。

所谓需求冲击，即经济基本面因素通过影响房地产市场需求对其产生作用。当经济处于上升阶段，居民的现实收入和预期收入都有所上升，一方面带来人们消费结构的优化，从而愿意且能够购买或者租赁更高价格的房地产；另一方面根据凯恩斯的货币需求理论，人们的投机动机加强，而房地产尤其是住宅作为投资工具，是分散投资风险的良好品种，因而对房地产的投资购买需求增加。

所谓供给冲击，则是当经济基本面形势向好，同时短期未表现出建筑成本价格上升，房地产供给者预期投资利润率将上升，从而长期来看将增加房地产供应。

1.1.2经济周期对房地产周期的间接影响

所谓间接影响，即经济波动通过非市场机制对房地产周期产生影响，主要通过影响房地产市场微观主体行为而对其产生作用。

（1）地方政府行为对房地产周期的影响集中反映在“土地财政”问题上。1994年税制改革后，地方政府财权与事权分离，在绩效考核、区域间GDP竞争等背景下，地方政府采取转让国有土地使用权的方法增加地方财政收入。因而，地方政府行为对房地产周期的影响，主要通过地方政府和房地产企业的博弈行为得以体现。

（2）房地产企业通过垄断定价对房地产周期产生影响。根据西方经济学对四种市场类型特征的描述，可以界定我国房地产市场属于不完全竞争市场，即在房地产市场，开发商是房屋价格决定者，而非接受者，通过组织内部默契合谋等行为，攫取消费者剩余。因而房地产企业行为对房地产周期的影响，主要通过其与消费者的博弈行为得以体现。

（3）金融机构行为对房地产周期的影响，突出表现在通过其信用借贷功能催生房地产泡沫、或加速泡沫破灭对经济的崩溃作用。具体表现是，当经济周期处于上升阶段，金融机构抵押资产价值增加、存量资本充足率降低，于是加大放贷力度，对于房地产市场则意味着间接拉高房地产供给，从而步入上升空间；经济周期下行阶段则作用相反。

1.2房地产周期波动对经济周期的影响效应

在影响宏观经济的多重因素中，消费和投资是占比最大的两个因素，故可以从房地产市场对消费和投资行为的影响角度分析其对经济运行的影响。另外，还应综合房地产行业的关联产业效应和泡沫风险效应，来分析对经济周期的影响。

1.2.1消费效应

根据经济学原理，消费需求通过最优消费决策最终取决于财富水平，而财富水平又受制于财富效应和替代效应的博弈比较。

（1）从财富效应角度看，房屋价格上升，若当期卖出房屋，则体现为当期收入的增加；若当期仍持有房屋，则体现为后期房屋出售的现期贴现值增加。综合来讲，二者都表现为净财富的增加。财富存量增加导致既定消费函数的边际消费倾向增大（排除吉芬商品），最终表现为消费行为的扩张。房屋价格下降则相反。

（2）从替代效应角度看，假定短期内居民收入不会发生显著改变，房地产消费由于房屋价格上升而增加在总消费额中的占比，冲减排挤其他领域消费，表现为对其他商品购买的减少。房屋价格下降则相反。

1.2.2投资效应

投资行为的发生取决于对预期收入的看好，投资行为下房地产市场对经济的影响，可以分解为收入效应和挤出效应。

（1）从收入效应角度看，当房地产周期处于上升阶段时，房地产开发商预期房地产市场走向看好，因而未来时间内对房地产市场加大投资力度，间接带动宏观经济形势表现向好；当房地产周期处于下降阶段时，房地产开发商预期房地产市场走向看低，因而未来时间内对房地产市场缩减投资力度，推动宏观经济进入走低趋势。

（2）从挤出效应角度看，由于短期内房地产开发商的资本积累不会发生显著变化，因此，房地产市场投资行为由于该市场形势向好增加，相应造成其他市场投资行为的减少。房地产下降周期则影响相反。

1.2.3关联产业效应

房地产业的基础性，决定了其产业链长、带动作用明显的特征，因而房地产市场波动也会通过关联市场对经济造成影响。借鉴西方经济学对产品相关性的分类，可以分为互补关联效应和替代关联效应。

（1）所谓互补关联效应，即当房地产业处于繁荣阶段，对其所在市场各要素需求增加，使其所在市场也处于上升走势，房地产业处于衰退阶段则反之。

（2）所谓替代关联效应，即当房地产业处于繁荣阶段，会导致其因生产与之具有替代性质产品的而造成规模收缩，进而导致所在市场走势下行。房地产业处于衰退阶段反之。

关联产业效应下房地产市场对经济的影响，取决于以上两种效应的博弈程度。若总关联效应表现为同房地产市场波动的正相关关系，则表现出类似房地产市场在消费效应和投资效应作用下对经济周期的影响；若关联效应表现为同房地产市场波动的负相关关系，则相反。

1.2.险效应

风险效应主要强调的是房地产市场波动中的异常因素对经济周期的影响，即房地产泡沫所蕴藏的风险，通过金融机构对经济周期波动所产生的一系列影响。当房地产周期处于上升阶段时，房价攀升，以房屋为抵押的抵押物价值随着上涨，从而金融机构释放更大量信用贷款，于是作用于整体经济使之增长更强烈。反之，房地产泡沫一旦破裂，带来的是更加迅速和不可抑止的整体经济崩溃。

因此，房地产周期的风险效应表明了，除了具有带动经济增长加入繁荣期、或者拖动经济衰退进入萧条期，房地产市场波动也是导致经济震荡、出现周期更迭的主要因素。

2房地产市场与经济运行关系的实证分析——以北京为例

在理论推导的基础上，下文将对房地产市场与经济发展是否存在互动作用进行实证分析。考虑到我国不同区域经济体中的互动作用程度存在差异，可能使整体经济的互动作用得以冲抵从而丧失研究效果，本文选取北京作为研究样本。一是因为北京作为我国房地产市场发展较早的城市，发展水平比较成熟，具有代表性；二是因为近年来对房地产问题的争议，多集中在以北京为代表的几大城市，因而以北京为研究对象具有实际意义。

本文分别采用GDP值代表宏观经济的波动，用房地产平均价格代表房地产市场的波动，以下是这两个指标的数据收录。

北京房地产波动和经济波动折线图

从这个折线图中可以看出，1992—2011年，北京大概经历了3个完整经济周期，分别为：1992—1999年、2000—2005年、2006—2011年；5个完整房地产周期1992—1995年、1996—1999年、2000—2001年、2003—2008年、2009—2011年。从这些割裂开的时间段二者的波动走势来看，可以发现繁荣阶段和衰退阶段，房地产市场走势强度大于经济发展，而复苏阶段和萧条阶段，房地产市场变化强度落后于经济发展。其原因，一方面当宏观经济刚开始上升时，由于房地产建设的长期性，决定了其投资发生前要经过详尽的效益评析和和完备的市场调查，一旦进入投资扩张期，又会因为其支柱型产业角色而先于经济达到繁荣；另一方面宏观经济逐渐开始走弱时，收缩信号往往不易被房地产开发商注意，故走弱趋势落后于宏观经济，而一旦经济收缩信号传递至房地产市场，则会带来房地产市场的加速衰退，表现为快于宏观经济的收缩。

下文将通过进行格兰杰因果检验的方法，实证分析二者之间是否存在互动关系。因为格兰杰因果检验要求序列数据平稳，故下文将分三个步骤——平稳性检验、协整检验、格兰杰因果检验——展开实证分析。考虑到作为时间序列的北京市GDP值和房地产平均价格所具有的特性：相关性和波动聚集性，因此对这两个数据采取对数的操作，达到减弱异方差，减少数据的波动，使系数具有弹性的目的。

2.1平稳性检验

由于格兰杰检验要求序列数据具有平稳性，故在此分别对变量做ADF单位根检验。用Eviews40分析结果如表2所示：

2.2协整检验

由于差分法使得数据长度变短，有可能会使我们失去总量的长期信息，从而把趋势性规律错当做周期性规律。因此，在进行格兰杰因果检验之前，本文将通过对数据进行EG两步法协整检验，从而严密证实模型数据是否具有长期协整关系。

表4双变量协整ADF检验结果

样本容量[]5%水平临界值[]ADF检验值[]检验结果

说明北京房地产市场和经济发展存在长期协整关系。

2.3格兰杰因果检验

根据以上两个检验，对差分后的数据DLnGDP和DLnHP可以进行格兰杰因果检验。结果如表5所示：

表5的格兰杰因果检验结果表明北京房地产市场波动对经济波动具有显著统计因果关系，而经济波动对房地产市场不具有显著统计因果关系。

oesnot GrangerCause DLnGDP[]1[]3.33099[]007631[]拒绝H0

3结论与建议

3.1主要结论

3.1.1房地产市场与经济运行在理论推导上满足互动关系

在一个经济运行健康、房地产业发展成熟良好的环境体中，二者应该呈现互相带动互相影响的作用效果，并且在二者周期波动规律上得到突出印证。具体来讲，二者关系应该符合在繁荣阶段和衰退阶段，房地产市场走势强度大于经济发展，而复苏阶段和萧条阶段，房地产市场变化强度落后于经济发展。

3.1.2北京房地产市场与经济运行在实证分析上仅存在单向影响关系

通过对北京房地产市场和经济发展的实证性分析，并无法得出二者具有理论分析所得出的影响效果，而是仅仅表现为房地产市场发展对经济运行的影响，这一方面凸显了房地产业的支柱性产业地位，另一方面也代表着，一旦发生房地产泡沫，即会通过风险效应对经济运行带来较大的冲击，加剧经济环境的脆弱性。而经济波动对房地产波动的无法因果解释性，也说明了——至少可以说是在北京地区——房地产业超脱经济发展而展现出“过热”发展的态势。

4.2相关政策建议

北京是我国房地产市场发展较早较成熟的地区，对于全国各区域房地产市场不仅仅有示范作用，更重要的是其发展为政府引导、调控其他地区房地产市场提供了经验和方向。由于实证分析得出的北京地区房地产市场发展相对于理论层面有所偏离，表现出“亚健康”发展状态，故针对我国房地产业发展，提出以下几点政策性建议。

4.2.1加强房地产市场竞争环境培养

由于我国房地产行业仍属于相对垄断产业，房地产开发商是“价格制定者”而非“价格接受者”。从理性人的假设出发，房地产开发商必然会努力使自身收益达到最大化，即表现为当经济整体上升时，提供良好市场投资氛围时，顺风抬高价格，实现房地产市场的繁荣；而当整体经济下行时，又会及时调整投资力度，保持尽量少的房地产存量，以保持房地产价格尽量小的下降幅度。而这种房地产价格“大升小降”的背后推动力量，则是房地产行业的垄断性质。故要实现房地产市场理性发展，首先要消除或削弱其垄断发展模式。

4.2.2优化房地产供求机制作用效果

供求机制是市场经济运行的普遍机制，市场中商品的供应量和需求量的变动会导致价格的变动。而价格作为房地产经济运行状况的晴雨表和资源配置的方向器，价格机制在房地产周期波动中起着传导作用和稳定作用。而我国房地产市场中的供求机制，由于种种原因——除了上部分所谈到的垄断经营问题，还有很重要的一点，就是与房地产业密切相关的土地财政是地方财政收入的重要来源——在实际发挥作用时，表现出供给方控制需求方，于是无法利用市场运行内部机制实现该产业的合理发展。故应当强化政府对地价的调控力度，规范市场地价行为，同时控制房地产开发商利润。

4.2.3加大打击“炒房”等房地产投机行为力度

在我国，房地产市场的过热发展滋生了一批以在该市场上进行房屋投机活动为赢利手段的群体，一方面该群体是我国房地产市场不均衡发展的产物，另一方面这些人也是推动房地产行业进一步畸形发展的背后动力。要引导房地产业健康发展，就要消除其非健康发展的基础性因素。因此需要借鉴学习国外发达成熟房地产市场的管理模式，通过征收房产税等一系列政策措施，加大打压“炒房”等一系列房地产市场投机行为的力度，稳步推进我国房地产市场规范运行。

参考文献：

[1]梁运斌世纪之交的中国房地产：发展与调控[M].北京：经济管理出版社，1996

[2]史代敏，谢小燕应用时间序列分析[M].北京：高等教育出版社，2011