房地产行政管理论文精选(九篇)

第1篇：房地产行政管理论文范文

《城市房地产管理法》第六十条第三款的缺陷

第一，违背了意思自治原则。所谓意思自治原则，是指当事人依照自己的理性判断，去设计自己的生活，管理自己的事务。意思自治原则是市场经济对法律提出的要求。在市场经济条件下，市场经济主体是具有行为能力的参与者，能够基于自己的理性判断和分析做出法律行为，并对自己的行为所引起的后果承担法律责任。承认、保护民事主体在市场经济交换中的意思自治，可以极大地提高交易的成功率，充分实现民事主体之间的利益分配，推动市场经济的快速发展。在民事立法中确认意思自治早已成为现代各国民事立法的趋势。我国《民法通则》第四条也明确规定，民事活动应当遵循“自愿”的原则，从而体现了我国民法意思自治的精神，意思自治原则已成为我国民事法律的基本原则和理念。

土地使用权和房屋所有权同属不动产，根据我国现行法律，两者没有主从之分，民事主体在转让时应当可以根据自己的“意思”自由决定转让顺序，法律不应当予以不恰当的干预。

第二，违背了便民高效原则。根据《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，无论什么情形，转让房地产时都必须先向房产管理部门申请房产变更登记，后向土地管理部门申请土地使用权变更登记。第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”现阶段在我国，土地使用权的审批和登记都是人民政府委托国土资源部门进行操作的，因此，以划拨方式取得土地使用权的，民事主体转让房地产时，则要先到国土部门办理相关手续，后到房产管理部门办理，最后还要再到国土部门办理。如果由民事主体自由决定房地产转让先后顺序，那么民事主体就可以在有批准权的人民政府审批即在国土资源部门办理审批手续后，再去房产管理部门办理就可以了，而无须再回过头来跑国土资源部门。由此可见，《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，不符合方便群众、高效运作的现代行政原则。

第三，脱离了中国房地产管理实情。在我国，房产权利登记起步较早，房产权利登记的重要性几乎家喻户晓；然而土地权利的登记却经历了一番波折，公民土地权利意识相对较差，只要房产证不要土地证的大有人在。转让房地产时，很多人在办理房产变更登记后，因为不知道需要办理土地登记而不办理土地登记；还有一些人，明知需要办理却因土地权利保护意识相对较差，抱着无所谓的态度而不办理土地登记。就全国范围内而言，目前房产发证量要远远大于地产发证量。特别是划拨土地使用权转让时，很多都是不经土地部门审批，直接到房管部门办理房产登记，而后才去国土资源部门办理土地登记。更有甚者，干脆不去国土资源部门办理土地登记，从而造成国有资产大量流失。可见在我国现阶段，法律应该着重强化对土地权利的登记和保护。《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，不但没有起到强化土地权利登记和保护的积极作用，相反却弱化了对土地权利的登记和保护，背离了我国国情。

该法律条文非有不可吗

有人说，《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，是为了避免“一房多卖、房地产权不一致的现象”的发生，“只有按照此规定才能有效避免房地不一致，使‘地随房走，房随地走’落到实处”。果真如此吗？

事实上，《城市房地产管理法》第六十条第三款的强制规定自1995年1月1日起施行至今已有10个年头，但“一房多卖、房地产权不一致的现象”仍屡见不鲜。那么，如果按照意思自治原则，取消《城市房地产管理法》第六十条第三款的强制规定，由民事主体自由决定房地产转让顺序，会不会使得“一房多卖、房地产权不一致的现象”愈加严重，房地产交易安全隐患更大呢？不会。因为如果民事主体违反诚实信用原则或违反公序良俗，采取欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下进行房地产交易，那么，根据我国民法通则第五十八条第三款规定，该民事行为无效。

既然如此，那么我们就根本没有必要以牺牲、至少是损害“私法根本价值所在”的意思自治原则为代价，作出《城市房地产管理法》第六十条第三款那样的强制规定，用以维护所谓的房地产交易的安全。

笔者认为，即使必须规定一个转让顺序的话，那也应该规定先办理转让土地手续，然后办理转让房产手续。

透过该条文，有一点我们不难发现：立法者与普通百姓一样，没有对土地权利的登记和保护予以应有的重视，没有把对土地权利的登记和保护放到应有的位置，重房轻地的观念相当严重，漠视了土地权利。可见，我国的土地权利登记和保护工作任重道远。

国土部门为统一登记机关，是解决问题的根本之策

房地产权利之所以会出现不一致的现象，归根结底，是由于我国不动产登记权利分散在多个部门造成的。包括房地产在内的不动产权利的分散登记，不仅造成不动产物权法律基础的不统一，妨害正常的不动产交易秩序，而且增加了公民、法人和其他组织的不合理负担，妨害了我国不动产市场的发展，还造成各行政管理部门间不断扯皮、闹矛盾。不动产权利的分散登记制度的理论基础是不动产的行政管理理论，而不是市场经济需要的民法、物权法原理，随着我国社会主义市场经济不断发展和完善，这种制度应予摒弃。

纵观世界各国和地区的不动产登记制度，登记机关要么是司法部门要么是地政部门。以地政部门为不动产登记机关，其理由是：不动产物权在本质上要么是直接指向土地的物权（如土地所有权、土地使用权、地上权等），要么是建立在土地物权之上的物权（建立在土地所有权、土地使用权或者地上权之上的房屋所有权、林地使用权、草原使用权等）。所以，以土地登记为基础登记，当然可以包括其他不动产物权的登记。例如在德国，不论是《土地登记条例》、《地上权条例》还是《住宅所有权法》，都明确规定土地登记包括地上物的登记。我国台湾地区也采纳了将土地登记部门作为不动产统一登记部门的做法。台湾《土地登记规则》第3条规定：“土地登记，谓土地及建筑改良物之所有权与他项权利之登记。”

第2篇：房地产行政管理论文范文

论文摘要: 公益性房屋拆迁在实践过程中,明确拆迁许可决定的性质是对被拆迁人的合法权益进行司法救济的前提,拆迁许可决定非行政许可和行政征收行为,而是公益征收行为,本文对此加以分析。

 

房屋拆迁按照其目的是为了实现公共利益还是商业利益分为公益性的拆迁和商业性的拆迁,本文主要探讨公益性的房屋拆迁。公益性房屋拆迁是由一系列民事行为和行政行为组成的过程,实践中关于拆迁许可决定的案例最多,包括因拆迁许可行为引起的争议和因拆迁公告引起的争议,因为被拆迁人最先接触的就是公告或者拆迁许可证,关于房屋拆迁许可决定的司法审查就成了重要的关键问题,即拆迁许可决定的合法性是关键,明确拆迁许可的性质问题是给予被拆迁人合法权益的有效救济的前提条件。 

 

一、公益性房屋拆迁中的拆迁许可决定行为依据

 

在现有立法体系中,涉及房屋拆迁的规范性文件很多,但最高位阶的立法还只是2001年6月6日国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》,以该条例为依据可以把我国房屋拆迁大致分为三个阶段:一是房屋拆迁的决定阶段,二是房屋拆迁补偿安置的协商、裁决阶段,三是房屋拆迁的实施阶段。房屋拆迁的第一个阶段由申请和许可构成,需要实施房屋拆迁的单位必须向房屋拆迁管理部门提出房屋拆迁的申请,由房屋拆迁管理部门审查后作出拆迁许可的决定,房屋拆迁管理部门作出拆迁许可的决定后向申请拆迁的单位颁发房屋拆迁许可证,同时对外房屋拆迁公告。在这一阶段有两个基本的行政行为:一个是拆迁许可,一个是拆迁公告(公告的内容包括拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等)。在拆迁人取得房屋拆迁许可证,以及房屋拆迁管理部门正式房屋拆迁公告后,房屋拆迁进入第二个阶段,即房屋拆迁补偿安置的协商、裁决和第三个阶段,即房屋拆迁的实施。 

《城市房屋拆迁管理条例》第六、七条规定了拆迁人应该先向房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证,提交相关资料,房屋拆迁管理部门在收到房屋拆迁许可的申请及其相关文件后,经审查认为该申请符合拆迁条件的,作出房屋拆迁许可的决定,并向拆迁人发放房屋拆迁许可证,同时向拆迁范围内的被拆迁人房屋拆迁公告。①这样就出现了两个行政行为:一个是以拆迁人为相对人的房屋拆迁许可,一个是以被拆迁人为相对人的房屋拆迁公告。这两个行政行为实际上是一个复合的行政行为,且又都是可诉的具体行政行为,虽然它们各自独立,但后一个行政行为从法律上看是前一个行政行为的结果,前一个行政行为的违法性必然影响到后一个行政行为的法律效力。 

实践中关于拆迁许可决定的案例最多,包括因拆迁许可行为引起的争议和因拆迁公告引起的争议。因为被拆迁人最先接触的就是公告或者拆迁许可证,关于房屋拆迁许可决定的司法审查就成了重要的关键问题,即拆迁许可决定的合法性是关键,首先要解决的就是拆迁许可的性质问题,只有明确了其具体行政行为的性质,才能给予被拆迁人合法权益的有效救济。 

 

二、公益性房屋拆迁中的拆迁许可决定行为的性质分析 

 

从表面上看,拆迁许可是一种相对人提供申请需要的资料,行政机关予以审查,作出不予许可或者予以许可发给拆迁许可证的行政行为。我国目前的立法是将拆迁决定定性为行政许可行为,学界也有认为其是行政征收的理论观点。那么拆迁许可是否是行政许可?是否是行政征收? 

(一)拆迁决定非行政许可和行政征收行为 

1.资源的有限性和市场失灵现象是政府管制行为存在的理由,行政许可是一种政府管制行为,以对公民权的一种普遍的法律禁止为前提,具有解除法律限制的效力。公民拿到行政许可证即是法律的个案解禁,可以获得从事该活动的某种权利或者资格。拆迁的客体是被拆迁人的房屋财产权,是公民的最基本人权之一,法律没有理由和依据对其设定禁止,不论拆迁人是建设单位还是行政相关部门,法律没有给予其违背被拆迁人的真实意思强制拆迁他们的房屋的权力。因而房屋拆迁不是政府管制的范围,即非行政许可行为。 

可见,在我国行政许可法中将拆迁决定行为定性为行政许可是错误的。 

2.拆迁决定亦非行政征收。有学者认为拆迁许可是一种行政征收行为,认为城市房屋拆迁实质就是一种国家代表社会要求公民履行其财产权义务的行政征收行为。②作为一种国家依据行政权力剥夺公民产权的强制性行为,房屋拆迁是否是行政征收呢?“所谓行政征收,是指行政主体凭借国家行政权,根据国家和社会公共利益的需要,依法向行政相对人强制地无偿地征集一定数额金钱或实物的行政行为。行政征收具有强制性、无偿性和法定性”,其主要适用于税费的征收。③政府进行拆迁时,依法应当给予拆迁户合理的补偿,并不是无偿的,可见其并不是一种行政征收行为。

(二)房屋拆迁许可定性 

我认为城市房屋拆迁许可是一种公益征收行为(或者公用征收行为)。所谓公益征收,就是指行政主体根据公共利益的需要,按照法律规定的程序,并在给予相应补偿的情况下以强制方式取得相对人财产权益的一种行政行为。主要有以下特点:(1)公益征收通常是不固定的,只有在公共利益需要的条件下进行;(2)一般是有偿的,必须给予相对人合理补偿的前提下进行;(3)由于是剥夺公民财产权的行为,程序比较严格;(4)与行政征收不同的是,不以相对人负有行政法上的缴纳义务为前提,是公益需要相对人作出的牺牲。④而行政征收则是无偿固定持续的行为。可见,公益征收和行政征收是有严格区别的。拆迁许可决定符合公益征收的行为特征,实质是公益征收行为的一种。 

需要说明的是拆迁公告。拆迁公告不是一种独立的行为,如前所述,是拆迁许可证颁发之后的必须实施的结果行为,实际上与拆迁决定书发放行为是拆迁许可决定的两种外在表现形式。为保护相对人的合法权益,有必要单独对拆迁公告行为进行进一步分析研究。 

对拆迁公告理论讨论得更多的是其可诉性问题。目前实践中法院在受理该类案件时分两种情况,一种认为公告是抽象行政行为,对象不特定;或认为只是一种对拆迁事宜的告知行为,对被拆迁人的权利义务不产生实际影响,有强制力。综合二者,公告不属于行政诉讼的受案范围,不予受理。另一种就是认为是具体行政行为,予以受理。那么公告行为是何种行政行为? 

赞同后者,首先拆迁公告是具体行政行为。拆迁公告是指拆迁管理部门对涉及拆迁事项,如拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等向被拆迁人及其利害关系人予以告知的行为。有以下特征:(1)公告实施主体是拆迁管理部门,是行政职权行为;(2)公告对象是被拆迁人以及利害关系人,通常限定在特定的某一城区内,数量通常很多,但是数量多并不能认为不特定,被拆迁人是可以统计的、固定的、特定的多数,这一点也决定了拆迁公告是一种具体行政行为;(3)公告行为对被拆迁人,以及利害关系的财产权益产生实际的影响,房屋通常是公民辛苦大半辈子的目标,是他们最重要的财产之一,公告内容对其产生直接的决定作用。可见拆迁公告是具体行政行为,非抽象行政行为。 

需要分析的一种观点:公告只是一种对拆迁事宜的告知行为,对被拆迁人的权利义务不产生实际影响,不具有强制力。根据《城市房屋拆迁管理条例》第八条规定,公告内容有拆迁人、拆迁范围、期限等,⑤似乎只是告知行为而已,但是这里有一个“等”的规定,实践中就有公告中也规定逾期不拆迁的责任、强制措施等内容,导致被拆迁人的合法权益必然会受直接影响。如2003年3月18日,某中学经被告某县建设局批准,取得了《房屋拆迁许可证》,被告按照《国务院城市房屋拆迁管理条例》第八条规定,于3月21日房屋拆迁公告,该公告写明了拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等,同时还写明:望各被拆迁户顾全大局,积极配合,在公告规定期限内完成拆迁,逾期不拆迁的,将按有关规定强制拆迁。⑥ 

一些地方立法依据国务院的条例,直接规定了拆迁公告内容包括被拆迁人期限内不如期自行搬迁。就强制依法搬迁。如南京的一个拆迁案例中,南京玄武区人民政府根据宁政发[2000]23号文向玄武区拆迁范围的居民发出《公告》,告知被拆迁居民:因南京地铁南北线一期工程建设的需要,经国家计委计投资(1999)411号文,市房管局宁拆许字[2000]087号拆迁许可证批准,玄武区拆迁范围内的居民近日拆迁,拆迁期限为2000年11月1日至2000年11月30日。要求拆迁范围内的居民、企事业单位均应以国家建设为重顾全大局,在规定期限内尽快搬迁,将空房交拆迁单位拆除,逾期不搬者,将依法予以拆除。第十四条规定:在房屋拆迁公告规定的或本通知十三条规定的裁决作出的拆迁期限内,被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的,所在区人民政府可以作出责令限期拆迁的决定,逾期不拆迁的,由所在区人民政府责令有关部门强制拆迁。⑦这种情形是地方规范性文件中直接规定了公告含有不如期搬迁就强制拆迁的内容,明显可见,拆迁公告不仅是单纯的告知行为,还直接影响被拆迁人的合法利益,具有强制力。因此我认为拆迁公告应定性为是一种告知行为,是征收决定的一种外在表现形式。 

综上所述,城市房屋拆迁许可应定为公益征收行为。 

 

注释: 

①《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定:拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。第七条规定:申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:(一)建设项目批准文件;(二)建设用地规划许可证;(三)国有土地使用权批准文件;(四)拆迁计划和拆迁方案;(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 

②顾大松,史笔.城市房屋拆迁行为法律属性简论.2004年江苏省行政法学会年会论文. 

③姜明安.行政法与行政诉讼法.北京大学出版社高等教育出版社,1999,第一版:217. 

④王克稳.经济行政法基本论.北京大学出版社,2004.4:154. 

⑤《城市房屋拆迁管理条例》第八条:房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。 

⑥卢晴,马超,周伟.房屋拆迁公告是否具有可诉性.江苏法制报,2003.11.27. 

⑦黄彦杰.张广仁不服南京市玄武区人民政府限期搬出《通告》案,大松行政网,2004-10-17. 

 

参考文献: 

[1]王克稳.经济行政法基本论.北京大学出版社,2004.4. 

第3篇：房地产行政管理论文范文

另一方面，由于当事人在使用《示范文本》作为签约文本时，没有仔细阅读相关内容，或者对相关条款没有达成一致的意见，或者对相关条款理解不一致时，没有向当地房地产开发主管部门咨询，更没有向建设部和国家工商行政管理总局请求解释，在履行过程中形成了争议，给当事人造成损失。《示范文本》第15条就是一个例证。

一、《示范文本》第15条规定的内容

《示范文本》第15条规定：＂ 关于产权登记的约定。

出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：

1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。

2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金

3、_________________________________________________.＂

二、《示范文本》第15条规定的争议焦点

围绕第15条的争议焦点是：

1、该条规定的出卖人提供的权属登记材料是仅指房屋所有权登记材料，还是同时包括国有土地使用权登记材料？

2、与上述焦点相对应，出卖人是仅向房产管理机关提供材料，还是同时向国土资源管理部门提供材料？

3、该条规定的房地产权属证书是仅指房屋所有权证书，还是同时包括国有土地使用权证书？

争议的核心是房地产权属的范围。

三、对《示范文本》第15条规定的不同解释与理解

（一）房地产开发主管部门的解释

某地房产管理局认为，《示范文本》第15条规定的＂房地产权属证书＂适用于由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作并颁发统一房地产权证书的情况（即＂房、地产权合一＂）。目前，A市的管理现状是房屋权属登记由房产管理部门负责，国有土地权属登记由土地管理部门负责，未实行房、地产权合一。因此，A市房产局监制的《示范文本》中关于权属登记的条款只适用于房屋权属登记，不适用于国有土地权属登记。国有土地权属登记由土地管理部门负责。

（二）建设部的答复

《示范文本》第15条规定的办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，结合最高人民法院的司法解释，一般应理解为在90天内开发商将办理房产证的资料交登记机关备案。因土地使用证分割没有实际意义，对购买人也不构成实体权利的侵害，现全国有百分之六、七十的城市不需要对土地进行分户分割。

（三）国土资源管理部门的解释

《示范文本》第15条规定的房地产权属包括国有土地使用权证。办理国有土地使用权证必须签订国有土地使用权转让合同。

（四）商事仲裁机关的解释

商事仲裁机关对该条的解释为房地产权属证书既包括房屋所有权证书，也包括国有土地使用权证书。办理权属变更和登记时，出卖人的义务是协助义务。

（五）出卖人的理解

出卖人的理解基本与房地产开发主管部门的解释和建设部的答复解相同。

（六）买受人的理解

该条规定的房地产相对性证书既包括房屋所有权证书，又包括国有土地使用权证书；相应地出卖人提供的备案材料既包括房屋所有权登记的备案材料，又包括国有土地使用权登记的备案材料；出卖人既应向房产管理机关提供备案材料，又应向国土资源管理机关提供备案材料。

四、对上述不同解释与理解的评析

（一）对房地产开发主管部门解释的评析

房地产开发主管部门解释的依据是《示范文本》说明第1条规定，即对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。但咨询的目的是为了对合同条款及专业用词在当事人之间达成一致的意见，对一方当事人咨询出具的解释结论，合同相对方不同意时，其解释结论不具有法律效力。此其一。 其二，《示范文本》制定的依据是《合同法》、《房地产管理法》及其他法律、法规的规定。而《房地产管理法》第五章房地产登记管理第59条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第60条第3款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第25条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。由此可见，在我国房地产权属既包括房屋所有权属，又包括国有土地使用权权属。其三，将《示范文本》第15条规定的＂房地产权属证书＂适用于由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作并颁发统一房地产权证书的情况（即＂房、地产权合一＂）。而不适用于未实行房、地产权合一的情况，是对《房地产管理法》第62条的错误理解。第62条明确规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理的土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的国有土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。国家土地管理局《关于贯彻＜城市房地产管理法＞做好土地登记工作的通知＝第5条第2款规定，在省、自治区、直辖市人民政府确定由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的地方，按《房地产管理法》第六十二条的规定，土地、房产证书可实行合一，但登记办法和证书格式及有关土地使用权的内容必须符合土地管理的法律、法规和技术规范的要求。土地、房产合一的证书中有关土地的内容和格式必须报国家土地管理局审批。建设部《关于贯彻＜房地产管理法＞若干意见的通知＝第4条第4款规定，凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。因此，房、地产权合一制度只是房、地产权分立形式的特殊形态，实质上，作为《房地产管理法》规定的管理机关，房产管理机关与国土资源机关分别负责和管理房屋所有权权属和国有土使用权的权属管理工作，即使房、地产权合一也不例外。因此，不能得出《示范文本》第15条规定的＂房地产权属证书＂仅包括房屋所有权证书，而不包括国有土地使用权证书的结论。

（二）对建设部答复的评析

建设部答复的依据是《示范文本》说明第7条规定，即本合同条款由建设部和国家工商行政管理总局负责解释。其答复结合了最高人民法院的司法解释。该司法解释即《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释第1条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第18条第1款规定，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，由于出卖人的原因，出卖人应当承担违约责任。第19条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。由此看来，解释只是调整房屋的销售和所有权的转移，而不调整国有土地使用权的转让和使用权的转移。但不能根据该司法解释得出房地产权属不包括国有土地使用权权属的结论。因此，建设部答复的依据不充分。此其一。其二，实践中全国有百分之六、七十的城市不需要对土地进行分户分割的理由本身就有问题，由此推知，全国还有百分之三、四十的城市需要对土地进行分户分割。难道这百分之三、四十的城市需要对土地进行分户分割就没有任何意义了吗？另外，办理国有土地使用权的变更登记是法律、行政法规的明确规定，不能根据对法律和行政法规的执行不利，得出法律和法规规定没有意义的结论。其三，该答复有偏袒房地产开发企业的嫌疑。根据《城市房地产开发经营管理条例》第9条的规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。建设部作为房地产开发企业资质管理的部门，答复的意见对房地产开发企业很有利，客观上有偏袒的倾向。

（三）对国土资源管理机关解释的评析

国土资源管理机关的解释无疑是正确的。但不全面。因为办理土地使用权的变更登记不仅需要合同，而且还应提供其他相关法律文件。

（四）对商事仲裁机关解释的评析

应当说商事仲裁机关的解释，特别是将该条中的备案，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条后句及《商品房销售管理办法》第34条第3款规定，房地产开发企业应当协助商品房购房人办理土地使用权变更和所有权登记手续，并提供必要的证明文件。解释为协助义务的表现无疑是正确的。但没有具体区分二种权属证书在办理程序上的差异，而作一体解释，又是不全面的。《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。“该条明确规定了房地产开发企业，应当在商品房交付后一定时间内将需由出卖人提供的办理房屋权属证登记的资料提供给房地产行政产管部门备案。

根据《土地登记规则》第37条第1款：“有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：（一）依法转让土地使用权的；（二）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的”的规定可知，因房屋所有权变更而使土地使用权变更的，应当是在办理完毕房产变更登记后15天内，将转让合同或者协议及其他相关材料办理土地使用权变更登记，没有规定土地使用权转让双方必须应当将相关材料提交给土地管理机关进行备案，而且，在实践中，土地管理机关不会接受出卖人提前交送的相关材料。因此，二种权属变动法律规定的程序不相同。所以，仲裁机关的解释有不全面之处。

（五）对出卖人理解的评析

如上所述，不再赘述。

（六）对买受人理解的评析

买受人的理解有其合理性。根据对该条的字面含义进行理解，可以得出这个结论。但存在的问题同商事仲裁机关的解释的评析相同，不再重复。

五、笔者的理解

通过对上述解释与理解的评析，笔者认为 ，对上述争议焦点可以表述为：1、《示范文本》第15条规定的出卖人提供的权属登记材料是仅指房屋所有权登记材料，不包括国有土地使用权登记材料。2、与上述焦点相对应，出卖人是仅向房产管理机关提供材料，不需要向国土资源管理部门提供材料。3、该条规定的房地产权属证书仅指房屋所有权证书，同时包括国有土地使用权证书。

同时，该条规定的备案义务实际上是出卖人协助义务的规定，也就是说房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

另外，对《示范文本》第15条规定产生不同解释与理解，原因是多方面的，其一，从立法论上看，是我国现行法律没有对房地产进行法律上的界定，这是产生争议的最根本原因。其二，是管理体制上的原因，我国现行法律规定了房地产管理部门有二家，房产管理部门管理房产，国土资源管理部门管理国有土地，分别适用各自的程序，造成房地产管理上的不协商，在某种程度上可以说是混乱，也是造成争议的原因。其三，从使用上看，《示范文本》作为示范文本，从性质上看只是推荐使用，但在实践中却是必须使用，否则，就不给当事人办理权属登记，或者说，即使当事人没有选择使用《示范文本》签订合同，但在办理权属登记时也必须按照《示范文本》重新签订合同。其四，从解释论上看，《示范文本》是由建设部和国家工商行政管理总局制定的，其有解释权，但在解释时自然会站在自己行业管理的角度，作出对房地产开发企业有利的解释，往往对买受人不利。其四，从房地产开发企业与买受人之间的地位比较看，买受人往往处于弱者的地位，房地产开发企业利用其优势地位，作出对买受人不利的解释，对处于弱者的买受人造成损害。

基于以上原因，笔者认为在适用《示范文本》第15条规定时，根据现行的法律规定，可以采取以下步骤：其一，看当事人之间是否对该条有明确的约定，如果有约定应优先适用；其二，当事人之间对该条没有明确的约定，看是否对该条有补充协议，如果有补充协议，应优先适用补充协议；其三，没有达成补充协议，要对《示范文本》进行体系解释，看能否得出结论，如果能得出结论，就按该结论处理。如果不能得出结论，就进入下一步。其四，即看当事人之间是否存在特殊的交易习惯，如果有交易习惯，那么，就按照交易习惯处理。如果没有交易习惯，就进入下一步。其五，即看是否有法律的明确规定。在此应优先适用《房地产管理法》的规定，如果该法没有规定，即适用《合同法》中买卖合同的有关条款，在买卖合同的条款中没有具体规定时，进入下一步。其六，即适用《合同法》总则的规定，如果没有规定，即进入下一步。其七，即适用《民法通则》关于民事行为制度的规定里找，如果找不到，即进入下一步。其

八，即充分发挥法官与仲裁员的自由裁量权来作出有权解释。

对《示范文本》进行解释时，可以将其视为格式合同，课房地产开发企业对第15条有说明的义务。如果不进行说明或者说明后没有证据证明其履行了说明义务，根据《合同法》第41条的规定，应作出对房地产开发企业不利的解释，以公平地保护作为弱者的买受人的合法权益不受侵害。

六、对《示范文本》第15条的修改意见

1、在补充条款中对办理什么登记所需的材料以及向什么机构备案进行明确约定。

2、对出卖人在办理土地使用权变更登记时所承担的协助义务约定清楚。

具体可以修改为：

出卖人应当在商品房交付（指交钥匙）使用后______日内，将办理房屋权属变更登记需由出卖人提供的资料报房产登记机关备案，并协助买受人办理房屋所有权证书。在取得房屋所有权证书后，出卖人按照国土资源管理机关的要求，协助买受人办理土地使用权变更登记。

如因出卖人的原因，买受人不能取得房屋所有权证书及国有土地使用权证书的，双方同意按下列第______项处理：

1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。

2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金

第4篇：房地产行政管理论文范文

关键词：房产税 征收现状 建议

一、房产税相关介绍

房产税是以房屋为征税对象、向产权所有人征收的、以房屋的计税余值或租金收入为计税依据、向产权所有人征收的一种财产税。房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种，可以为筹集地方财政收入做出重要贡献，并有利于加强房产管理。2011年1月28日，上海重庆开始房产税试点改革，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。2013年5月24日，房产税试点扩容被证实，将增加房产税改革试点城市，专家称直指一二线高房。

二、我国房产税之征收现状及问题

国家征收房产税的主要目的在于通过增加房产持有环节的成本来打击囤房的行为，抑制房产投机，稳定房产价格，提高房屋住宅率。以此达到国家调控房地产市场的目标。但事与愿违，房地产制度设计的偏失使其不能有效地发挥其作用，某种程度上阻碍了征收房地产税目标的实现。笔者认为主要体现在以下几个方面：

（一）征收对象的范围界定不明晰

根据《房产税暂行条例》其征税的对象仅仅局限于经营性的房产，而将住宅用途的房产排除在外，无疑使房产税征收的初衷大打折扣，偏离了其价值取向。不论是经营性房屋还是住宅性房屋都是"一人占多房"的状态，在持有环节上不应区分它们的用途，而当一视同仁。此外，沪渝两地的房产税试点方案都针对增量房征收房产税，对存量房本不征收，仅重庆在后来才加征存量独栋别墅的房产税。

（二）纳税人权利保障缺失

这样使得房产税征收失去了群众基础。不论是《房产税暂行条例》还是两地改革试点的《暂行办法》中均无有关纳税人权利保障的规定，纳税人的知情权、参与权与监督权就无从行使，不能较好地参与到税收立法与监督的过程中去，这也成为房产税征收及其改革试点遭受众多质疑和非议的症结所在。

（三）税收监督缺位

我国行政诉讼的受案范围不包括对抽象行政行为提起的诉讼，那作为行政法规和地方政府规章的两个有关房产税的税收法规，被排除在司法审查之外；而关于行政复议有关附带提请抽象行政行为审查的规定，行政复议只审查规定及以下的抽象行政行为，这意味着作为行政立法的《房产税暂行条例》及两地的《暂行办法》再一次被排除在监督的范围之外。

（四）房地产评估体系不健全

长期以来，我国的房地产评估机构大多挂靠在各行政主管部门，他们在行使政府赋予的行政管理职能的同时还在承揽有偿的社会中介性质的房地产评估业务，这就造成了行业垄断的形成。近两年，评估机构虽已"脱钩改制"，但这种状况并未得到根本改变。这也造成了我国房地产评估行业出现了评估机构"小马拉大车"，很多的评估师们甚至于身兼数职、横跨许多的行业部门。

（五）信息资源共享体制尚未建立

目前，中国的财产登记制度不够健全，房地产信息不完整，各地的房管局只登记了当地的房屋，没有形成全国性的网络管理，信息资源共享体制尚未建立，导致税源流失，严重影响了税收征管力度。

四、对我国征收房产税的政策建议

任何制度的产生与发展都是在争议的过程中实现的，房产税制度更是如此。为有效地解决房产税制度存在的问题，发挥税收手段的调控功能，本文试图通过对房产税上述问题的研究，从而提出可行性的解决方案。

（一）做好立法工作，完善税改细则

一是前期调研工作，从社会不同层面对房产税改革整体立法工作进行专题调研，为制定立法计划、掌握立法程序、确定立法内容做好前期准备工作；二是拟写房产税改革税法的立法草案；三是制定房产税地方性法规。法律制度建设方面应把房产税征收的对象范围适当扩展，主要是非经营性房屋和旧有房屋。依据房产税的规范意旨，将这两类房屋都囊括在调整对象的范围内，才能达到房产税制度的规范目的。

（二）保障纳税人知情权和监督权

建立与完善房产税的立法信息公开制度，公开立法过程，确保纳税人的知情权，同时要建立房产税支出情况的定期公布制度及支出审计情况公布制度，利用多种信息手段及时向纳税人公布。纳税人的监督权的保障方面，可以建立纳税人诉讼制度，当纳税人对其所纳的税有争议时，可向法院提讼，由司法对其合法性进行审查。我国在房产税立法中，可以尝试建立纳税人诉讼制度，在强有力地保障纳税人的监督权的同时还能建立对税收的司法监督。

（三）实行行政审查和司法审查两步走策略

扩大行政复议附带抽象行政行为的对象范围，将行政立法中规定及以上的抽象行政行为囊括其中。司法审查这部分，就如前面提到的，可以考虑建立纳税人诉讼制度，实现司法对税收的监督。行政审查和司法审查都是法制建设层面，关乎我国法律体系、权力分配和部门设置等众多方面，这种局面的实现不是一蹴而就的，需要从长计议、循序渐进，但若建成此种模式，无疑是我国建设法治社会的过程中历史性的进步。

（四）完善市场环境，设立公正的评估机构

在房产税评估方面，应加大教育培训力度，重点培训专业人员，实施严格的定期考核，建立健全房地产估价师职业资格制度。在我国的房产税改革中，可以将评估机构作为税务机关的组成部分，与其他政策管理部门、征收管理部门并行设置。积极完善我国的市场环境，引导社会再分配朝着更加合理和谐的方向发展，为评估工作提供一个诚信、公平的市场环境。

（五）建立信息资源共享体制

要加强国土、建设和地税等部门的协作，确保信息统计和登记的完整性和有效性，建立高效、统一的信息共享平台。加快住房信息系统的建设，有利于明确房产税的收入来源。建议相关部门建立一个全面的、统一的、实时动态的住房持有数据系统。

参考文献：

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[3]蒋震，邢军.地方政府"土地财政"是如何产生的[J].宏观经济研究，2011（1）：20-54.

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[5]徐迅.浅谈宏观调控下房地产税收政策的调整[J].领导理论与实践，2008（4）.

[6]张洪铭，张宗益，陈文梅.房产税改革试点效应分析[J].税务研究，2011（4）：35-37.

[7]谷成.对进一步完善房产税的探讨--由上海、重庆开展对部分个人住房征收房产税试点引发的思考[J].价格理论与实践，2011（2）：27-28.

[8]罗妙成.对重庆上海房产税改革试点的思考[J].福建江夏学院学报，2011（2）：42-45.

第5篇：房地产行政管理论文范文

【关键词】营业用房;租赁;中的地租量;及分配现状;分析 随着企业数量的不断增加，营业用房的租赁行为越来越频繁，这对社会经济的发展具有重要的作用。但同时营业用房租赁中黑市交易状况普遍存在，导致营业用房的房租偏高，并且黑市交易中还存在大量的土地收益，这部分土地收益的分配非常重要，关系到房屋和土地的使用效率以及房主、承租企业和政府之间的土地利益分配。黑市交易情况不仅使营业用房租赁市场混乱，还严重损害了国家的经济利益，加强对营业用房租赁中地租量及分配的研究，有利于国家规范营业用房租赁交易行为，促进我国经济健康发展。

一、营业用房黑市交易情况

黑市交易一般是指不遵守房地产管理法律法规和政策限制的房地产交易行为。营业用房的租赁须到房管部进行登记，申请批准并缴纳相应的于续费、契税、房地产税等。房屋租赁不得超过政府的最高限价，否则要进行罚款，没收非法所得。日前营业用房租赁的特点有以下三个：一是逃避限价和应交税费。在营业用房租赁中房主为逃避限价和应缴的税费进行私下交易、隐价瞒租、变相购租等行为，使实际的租金远远高于其价值，获得很多非法收入。二是违法情况严重，规模可观。在营业用房租赁中黑市交易现象严重，比例非常高，其中私房隐价瞒租和白管公房的高价出租情况最为严重。三是价差倍数大。私房私下高价出租、直管公房高价转租、单位自管公房高价出租、单位白管公房以保底联营名义高价出租的房租和政府规定的房租悬殊非常大。

二、营业用房租赁黑市交易的地租量

地租是实际的房租扣除房屋造价计算的理论房租的余额，即地租=实际的房租一房屋造价（建房成本+合理的利润）。地租的大小取决于土地上生产经营活动的收益扣除其他要素收益后的余额的大小，当土地供给不变，理论房租（造价房租）不变，实际的房租会随着对土地需求的扩大而提高。其中黑市交易的地租量可以通过以下公式算出，即黑市交易的地租=黑市房租一标准房租，地租占黑市房租的大部分，了解黑市交易的地租分配非常重要。

三、黑市交易中的地租分配

黑市交易中的地租分配主要是理论地租的分配，理论地租=实际房租一理论房租，还可以表示为：理论地租=黑市房租一标准房租。理论地租要在房主、承租企业和政府之间进行分配。

1.黑市交易中理论地租的初次分配

（1）黑市交易如果没被政府发现，理论地租全部被房主以房租的名义获得。（2）黑市交易如果被政府发现并制止，房主按照标准房租出租时，理论地租就会被承租房屋的企业以超额利润的名义获得。（3）政府如果以土地所有者的身份收取全部的理论地租，则房主和承租企业获得标准房租和合理利润。如果政府以罚款的名义得到的实际地租小于理论地租，房主还可以获得一部分理论地租。（4）当房主限定最高房租时，那么房主和承租企业共享理论地租。

2.房主获得的理论地租的再分配

（1）如果私下交易没被政府发现，那么房主无需缴纳任何的税费，则理论地租全部规房主所有。（2）如果政府发现私下交易，房主只能等到一部分理论地租，其余的被政府以罚款的名义获得。（3）在一明一暗的两笔交易情况下，房主侵吞全部的理论地租。（4）日前房管部也在尝试采取新措施，对于主动讲实话的高价交易只收取应缴税费，对高额的部分采取不罚款也不没收的政策。政府在对营业用房交易进行限价的情况下，理论地租的分配有三种情况：第一种是没有发现黑市交易，房主获得全部的理论地租，房主乐见这种情况但要承担一定的违法风险。第二种是政府发现黑市交易的情况，则政府和承租者得利，其中政府以罚款的形式获得理论地租的一部分，承租者以超额利润的形式获得理论地租，于房主不利。第三种是房主不愿意承担法律风险，在政府规定的房价幅度内租让房产，则承租人以超额利润的形式获得理论地租。在这种情况下，理论地租无法正常的显现，对承租者非常有利，对房主来说无利可图，政府也只是获得小部分的地租。总而言之，在政府限价的情况下，如果黑市交易不发生，理论地租无法显现，被房产的承租企业获利，房屋和土地都维持一正常的用途而不会转向收益更高的用途。如果黑市交易发生则理论地租被房主或承租企业得到，政府只是获得一小部分，导致土地收益的分配不公平。

四、结语

当今社会，在营业用房租赁中黑市交易情况普遍存在，通过上文对营业用房租赁中的地租量及分配情况的研究，可以非常清楚的了解地租量的分配情况，这对规范营业用房租赁市场具有重要意义，有利于协调各方利益，促进我国经济健康发展。

参考文献：

[1]于淳.银行网点用房租赁现状分析卟合作经济与科技，2012（7）：23-24

[2]赵海霞.浅谈房屋租赁合同的相关法律问题[J]中小企业管理与科技，2013（35）：80，81

[3]郭泳红.商业银行营业网点租赁价格偏高的原因及对策[J]现代商业，2011（3）：26，25

第6篇：房地产行政管理论文范文

关键词：房地产；完全信息静态博弈；完全且完美信息动态博弈；重复博弈

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2013）10-35 -02

一、引言

2010年以来，从升息到提高存款准备金率，再到限贷、限购，从经济政策到行政政策，从抑制需求到增加供给，中国政府对内地房地产行业实施了多次宏观调控。与往年政府行为不同，近几年的房地产调控措施紧盯市场变化持续出台政策，力度不断加大并一直延续至今。调控政策的密度、严厉程度超出市场预期，特别是要求各地方政府明确提出“房价控制目标”，极大改变了房地产市场相关行为者预期，特别是投机性投资需求得到显著抑制。另一方面，提高二套房首付、加紧营业税征收等政策也极大提高了房产投资者的资金成本和未来的交易成本，这必将增加投资性购房的获利风险。

本文拟通过对房地产业相关者的行为进行博弈分析，包括完全信息静态博弈（完全且完美信息动态博弈，中央政府与单个地方政府间的博弈）和重复博弈（基于静态和动态博弈，加入重复博弈条件后，n个厂商进行多次博弈，中央政府与多个地方政府之间的博弈），研究其背后的决策目的，为我国房地产行业的持续稳定健康发展提出有益建议。

二、完全且完美信息动态博弈

完全且完美信息动态博弈以下列基础假设为前提，主要研究中央政府与地方政府及厂商之间的博弈关系，以此找准政府监管的突破口，稳定房地产业的健康发展。

（一）此博弈中假定中央政府不只是关注房地产业所带来的财政收入，更关注房地产业所带来的社会效用，而地方政府的政绩与财政收入直接挂钩，因此地方政策主要由财政收入主导，所谓“上有政策，下有对策”，如没有强力制约必然导致地方政府抬高房价，激化社会矛盾。房地产商的利益来源于地方政府对待房地产的态度，因此此处可将地方政府和房地产商合并为同一博弈主体，并假设目前只有一个地方政府和一个中央政府以便模型分析。

（二）中央政府和地方政府的政策不可能同时出台，在时间上具有一定滞后性，而就一般而言中央政策先于地方政策，因此此处假定地方政策就中央政策进行调整。此处地方政府的对策简化为地方政府积极配合中央政策或是消极配合中央政策，中央政府对其消极配合有惩罚和不惩罚两种对策。

基于以上假设可作出下列动态博弈模型：

如果地方政府积极配合中央政策M（图中M为执行参数），那么地方政府的得益为土地收益U减去按土地收益的比例上交中央的应付款项αU，而中央增加了一部分财政收入αU的同时，由于政策得到落实带来的社会效益βM，其中β为政策的效用力度。

而如果地方政府消极配合，则中央会选择惩罚与不惩罚两种措施。倘若不惩罚，地方政府会在收入土地收益的同时增加一笔额外收入B，而中央政府则会减少λM的社会效益，其中λ为政策失效时的影响力度；倘若惩罚，地方政府会因此缴纳罚金A，中央政府在惩罚的同时会投入一定的监管资金C。

由上述博弈模型不难看出，如果中央政府不惩罚地方政府对中央政策的消极配合，在不考虑财政损失的情况下会减少相当一部分的社会效益，而政府的职责是维持经济与社会的总体稳定，因此必须加强监管以惩戒地方政府的消极对待。而惩戒的力度体现在罚金上，此部分罚金要作为转移支付抵消因此而减少的社会效用和监管成本，在数值上体现为：

化简得：

三、重复博弈

重复博弈主要基于静态博弈与动态模型的假设，在条件上给予一定扩充，从一个更为广的角度分析房地产业各博弈方之间的关系。

我们知道，一个国家仅有一个中央政府，地方政府数量较多但已基本固定不变，而房地产商的数量却是随着市场的变化而变化的，因此上述假设模型仅能从某一角度解释房地产业中的问题。由于地方政府及房地产商的数量庞大，中央如果逐个监管虽然可以保证总体的稳定运营，但其所造成的高额监管成本和大量的资源浪费必会对社会起到反作用。

就本文静态博弈的例子而言，根据古诺模型可得出，在没有市场干预的情况下，即便施加重复博弈的条件，地产商1和地产商2之间仍会形成双寡头囚徒困境，同时不突破的不稳定情况也不会发生。值得注意的是，如果推广到n个地产商单独博弈的情况时，n数值越大，总供给越多，总利润越少，因此政府调控在n个地产商的市场条件下显得更为重要。由于此模型同理于静态博弈，此处笔者不再论证。

就本文动态博弈的例子而言，在重复博弈中地方政府会知道中央政府碍于监管成本，不会在惩戒力度上面面俱到。假设共有n个地方政府，其中中央政府每期抽样监督x个，第i个地方政府Gi的土地收益为Ui，Mi为地方政府Gi对政策的执行参数，C为每监督一个地方政府的单位成本。博弈模型如下所示：

其余参数动态博弈中都已界定此处不再重复。

假设各地方政府理性程度相当（若消极配合则同时消极配合，积极配合则同时积极配合），则上图可理解为n个地方政府中有x个在当期监管中被发现违规并加以惩戒后，地方政府加总收益（有负有正）与中央政府收益之间的关系。如果地方政府消极配合受到惩罚，则其将缴纳罚金A，政府财政收入增加A；如果地方政府消极配合未受到惩罚，则地方政府额外收入B，中央不增加财政收入。因为政策受到消极对待所以社会效用必然减少ΣλMi，监管成本C固定不变，共有x个政府受到监督因而产生xC的监督成本。

从上述博弈模型可以看出，只有当地方政府消极配合时的政府罚金作为转移支付可以抵消因此而带来的负面社会效应和监督成本时，惩戒才会有成效，在数值上体现为：

进一步简化：

如果能通过统计确定减少的社会效用及所需的监管成本，则监管数量和罚金间的关系可表示为：

上述公式揭示了罚金和监管数量之间的数量关系，这就要求当权者在制定惩戒力度和监管范围时需遵循一定的数量规律。

四、结论与建议

本文通过建立基本假设模型求解了房地产之间的寡头博弈、政府财政货币政策与政府干预市场对房地产业的影响、中央与地方政府就房地产政策执行的博弈以及重复博弈条件下中央政府、地方政府、房地产商之间的博弈，探讨其形成的原因，得出下列政策建议：

（一）国家发展房地产业不能只从宏观上进行扩张性房地产政策，必须进行市场干预使得社会资源有效利用，地产商之间合理竞争。

（二）中央政府必须注意惩戒地方政府消极对待中央政策的力度，综合考虑罚金、监督成本、政策积极执行时正效益与消极执行的负效益等因素，促进房地产业健康发展，维持社会与经济的双重稳定。

参考文献：

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[3]周斌.房地产政策中的博弈[J].市场周刊（理论研究），2012，（08）：27-28.

[4]王珊，万龙.房价调控中的利益博弈—以地方政府执行中央政策为视角[J].法制与经济，2011，（09）：215-216.

[5]王君，王大伟.基于博弈论的房地产政策研究[J].金融经济，2010，（09）：100-101.

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[7]冯姗姗，王望珍，刘淳.经济适用房政策实施的博弈分析[M].建筑管理现代化，2008，（04）：5-7.

[8]李香，程亚鹏，赵媛媛. 经济适用房政策问题博弈分析[J]当代经济，2007，（09）：8-9.

作者简介：

第7篇：房地产行政管理论文范文

关键词：房产税；税费体系；房产税试点

中图分类号：F812 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）07-000-01

在我国的房地产税制中主要存在着重复征税、课征范围狭窄、税费复杂、计税依据不合理、税基不全覆盖以及内资和外资企业区别对待等问题。因此，有众多学者提出了不同的税制改革意见，比如为抑制人为抬高房价而开征“土地开发税”，为治理闲置资金大量涌入房地产的炒房团的出现而开征“空置住宅税”，还有经营性房产中，建议将按房屋余值征税改为按市场评估价值征税等等。另外，国际经验中没有明确的数据表明房产税能抑制房价，就房产税会对房价产生怎样的影响在学术界也是各有说法。有学者认为房产税不能降低房价，有的学者认为可以，并且能够调节房地产市场，无论是从理论上还是国际实践上。

一、我国现有房地产税费体系

解放以来，我国的房地产税收体系经过了数次变动，与不动产相关的税种目前有14个，包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、农业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、固定资产投资方向调节税、印花税。除了税的部分外，在我国的房地产税费体系中还有大部分的费。对房地产收费也是我国财政收入的一种形式，是国家机关为房地产市场提供了服务、管理或资源授权开发利用而收取的报酬，包括在房地产活动中产生的各种费用。从房地产的开发、保有、转让和收益阶段来看，各个阶段包括的房地产税费如下：在房地产开发阶段，前期税费包括土地出让金、土地使用费、土地开发费、市政配套设施费、契税等。到了立项规划阶段，税费包括建设工程许可费、建设工程备案费、施工许可报建费等，进入工程建设之后，税费负担有营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、质检费和工程管理费等。房地产保有阶段税收就是狭义概念上的房地产税，在我国主要包括城镇土地使用税、房产税或城市房地产税。

房地产转让阶段的税费主要包括营业税、城市建设维护税及教育费附加、转让登记费、印花税、土地增值税、契税等；收益阶段主要包括企业所得税、个人所得税、交通能源重点建设基金等。

我国现行的房地产费主要存在三个类型：土地使用费、行政性收费以及事业性收费。土地使用费是取得国有土地使用权的单位和个人按照规定向国家交付的使用土地的费用，主要包括地租、国家对土地的开发成本、征用土地补偿费、安置补助费；房地产行政性收费是房地产行政管理机关履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用，主要包括登记费、勘丈费、权证费、手续费和监证费。房地产事业性收费是房地产行政管理机关及其所属事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用，主要包括拆迁管理费、房屋估价收费等。

二、关于我国2011年上海、重庆房产税试点的相关观点

针对我国2011年上海、重庆房产税试点，社会舆论和学者展开了广泛和激烈的讨论。国内学者部分反对在目前状况下开征个人自用房保有环节房产税，主要反对理由有以下两个角度：

首先，房产税属于财产税的一种。财产税一般以存量财产评估价值为计税依据，不管财产是否带来收入，只要财产存在就必须对其征税。但考虑到居民收入的不稳定性的可能性的情况存在，一旦纳税人出现无法承担税负的能力的时候便不能继续拥有其房产。这个是相当难以令人接受的。其次，无论评估系统如何近似和精确，其评估值往往落后于市场中的价格的变化。所以按评估值来征税也是引起纳税人抱怨不满的重要因素；最后，因为同一类房产的持有人可以负担税负的能力可能不同，而且因为租赁市场的存在，房产税常常由持有多套住房的富人转嫁到只能靠租房度日的穷人身上，这样征收房产税反而增加了穷人的税负，从而扩大和加剧了贫富差距，增加了社会不公。

其次，我国房地产市场属于卖方的市场，并且税费征收体系混乱不清，征收不规范、房地产开放环节税费负担重等各方面造成了买方的弱势地位。房产的相关税费非常容易转嫁到相当一部分拥有刚性并且正常需求的买房人的身上，如果在这种情况下开征房产税，就会使情况更加严重，进一步加重真正购房者的负担，从而推动房价的进一步上涨。另外，我国还未完善和规范信息化管理系统，这也给房产税的征收的具体实施过程带来了相当大的难度。房产税的顺利征收，需要房屋主管相关部门和税务部门建立全面统一的、实时动态的个人及家庭房屋持有情况的庞大数据库。而我国还没有建立起来这种全国联网的房地产信息系统，房地产市场的信息化建设远远滞后于房地产市场自身的高度发展，如果再考虑到人口流动、房屋信贷和税率等问题，就需要房屋主管部门、税务、银行和公安系统等相关部门一道建立统一的数据库和信息系统。

当然，从开发商投资创造更良好的社会环境，增加公共品的提供，促进地区繁荣并且降低房价的角度，也有学者极力支持开征房产税。就房产税能否降低房价方面很多学者持不同意见，从国际经验来看，房产税作为地方政府的主体税种，主要作用是保障地方财政收入，尚无调控房地产价格的成功案例。房地产作为一种商品，其价格是由市场供求决定的。当今房地产市场总体呈现卖方控制价格，供不应求的状况，所以房地产开发阶段的费用是不降反升的，因而不能通过减少开发阶段的征税而降低房价。政策制定者应当重在考虑加速建设“廉租房、经济适用房”等保障性住房以加大房屋供给量，从而调控市场均衡。另外可以考虑从征收资本所得税等角度来打击房地产的投机和过度的资金流入，从而引领健康有序的房地产行业的发展。

参考文献：

[1]陈林,董登新.房产税争锋.政府理财,2010(06):29.

[2]陈相莉,荣洁.房产税改革的必要性分析.管理与财富(学术版),2010(05):4.

[3]蒋小敏.试析我国开征房产税的目标取向.上海金融学院学报,2006(02):70.

第8篇：房地产行政管理论文范文

【关键词】房产管理；思想政治工作；科学发展观

0 前言

开展深入学习实践科学发展观活动，是党中央适应新形势、迎接新挑战作出的重大战略部署，也是我们党提高执政能力、推进科学发展的迫切需要。当前，各行各业、各地区、各部门都在结合实际，采取措施，求真务实，全面落实科学发展观。在此，本文就房管部门如何正确理解、把握和坚持科学发展观，以科学发展观思想指导本系统思想政治工作的问题做一论述。

1 充分认识新形势下加强思想政治工作的重要性

坚持做好思想政治工作历来是我们党的优良传统和政治优势，是我们党取得革命成功和建设中国特色社会主义的重要法宝。在长期的思想政治工作实践中，我们党积累了非常丰富的经验，创造了许多行之有效的方法。在建立和完善社会主义市场经济体制、全面建设小康社会的今天，思想政治工作仍然具有不可替代的重要作用。特别是党的十七大提出的科学发展观这一重大举措，为思想政治工作提供了极其重要的理论依据。据此，房管部门必须在继承和发扬传统的基础上，积极探索思想政治工作的新方式、新方法，进一步发扬思想政治工作在化解矛盾、振奋精神、创建文明中的基础性作用，努力构建和谐房管。

2 坚持以科学发展观统领思想政治工作

2.1 科学发展观是当前思想政治教育的重要内容

科学发展观是建设社会主义和谐社会的根本指针，为推进思想政治工作提供了理论指导，加强思想政治工作就是贯彻落实科学发展观的全过程。科学发展观是我党总结历史经验，深刻分析当前形势，适应市场经济和全面建设小康社会的需要而提出的重大战略思想，是邓小平理论和“三个代表”重要思想等的继承和发展，是构建社会主义和谐社会的根本指针、根本保证和根本途径，也是党的执政能力建设的根本目的。房管部门加强思想政治工作，必须学习好、贯彻好、落实好科学发展观，并以其统领房产管理工作全局。

2.2 贯彻落实科学发展观是做好当前思想政治工作的重要保证

思想政治工作说到底是做人的工作，其通过一定的形式和途径，对广大干部职工实施政治思想教育和影响，激发干部职工工作的自觉性、积极性和创造性，推动党和国家的事业又好又快发展。而以人为本是科学发展观的本质和核心，也是经济社会发展必须长期坚持的指导思想。在长期的思想政治工作实践中，特别是在社会主义市场经济条件下，干部职工的思想出现多元化、复杂化的倾向，并且大多与利益需求和个人价值的实现有直接关系，这就要求思想政治工作必须坚持以人为本，把以人为本作为重要法则和核心原则贯穿全过程，充分体现思想政治工作的人文关怀，坚持尊重干部职工的权益，理解干部职工的处境，使思想政治工作真正起到“解扣子”、长见识、促进步的作用。

3 创新房产管理思想政治工作的方法

3.1 借助科学手段和方法，不断推进房地产企业管理人员政治思想教育的有效性

3.1.1整合网络资源，提高房地产企业管理人员政治思想教育知识含量。网络具有传输速度快、信息含量大、可以实时互动的特点。目前，随着互联网和局域网的不断普及，信息传送速度不断加快，这一些都为开展网络政治思想教育提供了便利的客观条件。房地产企业可以充分利用网络资源，根据管理人员的特点，选择有针对性的教育材料开展政治思想教育，这不仅可以实现用事实说话、有针对性教育的目的，同时可以及时进行反馈。达到有效的沟通，及时化解各方面的矛盾。

3.1.2通过手机短信，提高房地产企业管理人员政治思想政治教育的渗透力。手机的普及也为房地产企业对管理人员进行政治思想教育的方式创新提供了客观条件。房地产企业可以借助手机这个大众化通信工具，以点对点发短信的形式，通过温馨的语言经常与管理人员进行沟通，这样不仅可以及时了解管理人员的思想和心理，而且这样的方式更容易了解到管理人员的真实心态，加强动态管理。

3.1.3运用管理心理学，提高房地产企业管理人员政治思想教育的实用性。房地产企业管理人员政治思想政治教育是做人的工作，要做好这一工作，不仅需要研究房地产企业管理人员政治思想教育自身的规律，而且需要研究管理人员个体当时所处的外部环境和条件，需要研究管理人员心理活动的规律和特点以及行为结果之间的联系。将心理学与房地产企业政治思想教育有机结合，对提高房地产企业管理人员政治思想教育的针对性、实效性、预见性和科学性具有十分重要的作用。掌握并运用好个体差异理论可以增强政治思想教育的针对性，可以调动管理人员的主观能动性和工作热情；可以淡化角色，强化领导和管理人员的双向互动和平等沟通，创造充满情感和相互理解的环境与氛围。

3.2 创新思想观念，不断推动房地产企业管理人员政治思想教育与时俱进

第9篇：房地产行政管理论文范文

一、统一思想，切实履行稳定房价的职责

各县（市、区）政府和各有关部门要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，坚决贯彻执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》文件，继续增加土地有效供应，进一步加大普通商品住房建设力度；继续做好住房保障工作，全面落实年内开工建设保障性住房的目标任务。根据我市房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施，进一步加强房地产市场调控。

二、强化调控，明确房价控制目标

为切实将我市房价控制在合理水平，根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，度我市新建商品住房价格控制目标是：商品住房销售均价涨幅控制在上年度价格10%以内。由市发改部门牵头，组织市国土、建设、规划、金融、税务、工商、审计、物价、房管等部门制定具体控制目标，报政府研究批准后公布实施。

三、加大保障性住房工作力度

市规划、建设、房管等部门要继续加大经济适用房、限价房、廉租住房和城市东南部120万平方米安置房建设力度，切实解决中低收入家庭和拆迁户住房需求，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，确保完成全年计划任务。继续扩大住房保障制度覆盖面，降低住房保障准入门槛。廉租住房保障对象收入条件为城镇居民上年人均可支配收入60%以下，人均住房建筑面积不足15平方米的城市低收入住房困难家庭；保障性住房保障对象收入条件在人均可支配收入平均线基础上增加10%。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房。

四、严格住房用地供应管理

增加土地有效供应，今年我市商品住房用地供应计划总量原则上不低于前2年年均实际供应量。市国土资源部门要认真落实保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，加强对企业土地市场资格和资金来源的审查，依法查处闲置房地产用地和非法转让土地使用权的行为。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

五、加强税收征管工作

税务部门要严格执行【2011】1号文件关于调整个人转让住房营业税的规定，进一步采取措施，加强土地增值税征管，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决杜绝“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

六、落实差别化住房信贷政策

各商业银行要严格执行【2011】1号文件关于二套住房首付款比例和贷款利率的要求，实行严格的差别化利率。金融监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

七、进一步加强房地产市场监管

市房管和物价部门要密切关注商品房价格态势，探索完善商品房价格监督办法，加强商品房预售监督和市场监测，进一步加大行政执法和处罚力度，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为进行严肃查处。市工商部门要加强商品房合同监管，会同房管部门加强房地产中介机构管理，组织开展专项整治，严格清理房地产市场存在的从事房地产经纪、房屋代售、租赁等业务的“三五中介”，规范中介市场秩序，推动房地产二级市场发展。

八、强化舆论引导

新闻媒体要开设专栏宣传房地产市场调控和保障性住房工作，深入解读政策措施，引导居民理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。