房地产财务风险分析精选(九篇)
第1篇：房地产财务风险分析范文
一、我国房地产企业财务风险的表现
1.无力偿还债务。房地产建设开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例非常的低，大量的开发资金都来源于借贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期的收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。目前我国大多数房地产企业的负债率很高，不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的甚至高达90%，远远高于60%的警戒线水平。高负债率意味着较高的财务杠杆，会放大投资风险。
2.负债的结构不合理。我国房地产企业普遍存在筹集长期资金却采用了短期借款，或者相反，这都会增加企业的筹资风险。房地产企业一方面用短期借款来筹资，利息费用可能会有大幅度的波动；另一方面将短期借款用于长期资产，当短期借款到期时可能会出现难以筹措到足够的现金来偿还短期借款的风险。
3.利率变动风险。房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。
4.再筹资风险。再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其它渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁。
透过以上风险的表现形式不难发现我国房地产企业的财务风险具有以下基本特征：（1）不确定性：房地产的不确定性是房地产商品区别于其它商品的一种基本特性。房地产企业的财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但是由于影响财务活动结果的各种因素在不断发生变化，因此事前不能精准地确定财务风险的大小。所以，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。（2）分散转移性：房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于大环境的经济形势和当地的经济发展趋势非常敏感，并且由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。（3）预测决策性：房地产企业是持续经营的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行评估。在事前对损失进行预测，从而做出正确的投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。（4）激励性：财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险。由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
鉴于以上表现和特征，分析我国房地产企业财务风险的成因，主要从宏观和微观方面考虑：
从宏观环境分析，房地产企业比较容易受到国家和地区经济情况影响，当前房地产行业的调控政策，像财政政策、货币政策、税收政策等都是企业自身难以改变的。同时企业本身也存在一些缺陷，比如变现能力较低，周期较长，市场不成熟等。我国房地产业是个新兴产业，起步晚，对它的发展规律、经营管理的实践理论研究还不够成熟，在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性。一些房地产企业将闲置的资金全部投在诸如商品房等某一种形式的房地产上，投资模式比较单一。近年来，政府多次出台相应政策，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业从银行获得资金的难度进一步增大。银行多次加息也将影响房地产的投资速度，削弱企业的盈利能力。
从微观因素分析，我国房地产企业在很大程度上缺乏财务预算和财务管理机制。在经营期间，有些企业对当期的经营状况仅仅停留在会计核算，缺少事后财务分析；即使进行了财务分析，也不能充分利用分析结果对下期进行预算与指导，没有较好的发挥财务管理的作用。对项目的资金运作缺少全盘考虑和长期规划，当资金运转困难时，不是从公司内部挖掘资金潜力，利用自己积累的资金设法追回外欠的债款，而是千方百计的借款，并且借款渠道单一，负债成本较大。行业中，普遍存在经验主义和主观个人决策现象。对项目的可行性研究与项目评估不够全面。缺乏深入细致的市场调研和科学论证。没有重视项目开发对资源环境、公共环境的影响。项目预期利润过高。由此导致决策失误经常发生，从而产生财务风险。
二、我国房地产企业应加紧寻找防范财务风险的对策，建立财务风险防范机制
1.建立科学的财务结构。首先，固定成本的存在使企业在利用经营杠杆的同时也带来相应的财务风险，经营杠杆的作用并不总是积极的。只要企业的销售量不能够持续的增长，经营杠杆所产生的作用就将是负面的。其次，企业资金筹措是企业理财的重点内容，但外来资金（银行信贷）对企业的发展来说仅仅是一种“输血功能”，它可以解决企业一时的自给难题，但企业的长期稳定发展，必须依靠形成一种来自企业经营管理活动的良性“造血”功能机制，而造血功能机制的形成只能依靠企业资产的合理及有效的利用，保证现金流入与流出在时间、数量与速度上的协调一致，唯有如此企业的持续发展方有持续的财务资金支持。再其次，引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素来制定合适的长短期负债比率。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。
2.制定合理的发展战略。由于房地产企业属于资金密集型企业，一方面要对投资方案的投资效益进行探究，进行可行性研究，充分明确一些风险因素；另一方面，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，要运用投资组合理论，合理进行投资组合。比较合理的方法是进行房地产类型组合投资。比如，尽量争取在投资一些写字楼的时候要兼顾住宅小区以及商铺等类型房地产的构建，以尽量利用不同类型房地产功能的相互补充，从而最大限度地适应市场，提高财务管理的抗风险和获利能力。
3.合理应对外部风险。自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等，均属于外部财务风险的范畴。为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。为了应对外部情况造成的风险，房地产企业应该建立有效地财务预警系统。通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用科学分析方法对获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标进行分析，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统。
第2篇：房地产财务风险分析范文
摘 要 本文从目前房地产企业面临的宏观经济环境的背景入手，利用房地产企业的财务报表分析了当前房地产也面临的财务风险，并对这些风险提出了风险管理措施。
关键词 房地产 财务风险 风险防范
一、引言
房地产行业是典型的资金密集型行业，资金投入量大、回收期长以及变现能力差的特点决定了该行业必然会面临巨大的财务风险，因此，对当前房地产行业的财务风险进行深入分析，并寻求有效控制财务风险的措施，已成为一个亟待解决的问题。
二、当前房地产业财务风险现状分析
以下分析中主要选取四个房地产业的标杆企业：万科、招商、保利、金地。
（一）财务风险分析
大多数上市房地产企业的速动比率较低，资产负债率偏高，且现金流为负值，财务风险并不低（见表1）。
从四家标杆房地产企业的现金流情况来看，经营性现金流均为负。保利地产三季度末的经营现金流已经为-81.76亿元，比上年同期现金情况减少67.67%。甚至有部分企业的现金流较去年相比下降了200%以上，如万科地产现金流为-6.2亿元，比去年同期下降了220%。
1．速动比率明显降低，短期偿债压力大
从表2可见，在目前楼市低迷的情况下，速动比率比流动比率更好的体现公司的短期偿债能力。与2007年第三季度相比，2008年三季度的速动比率均有所下降，分别为0.22、0.29、0.18、0.12，这说明四家企业在经历了大幅拿地、迅速扩张之后，出现了严重的资金压力，均需要加强对资金的风险监控。尤其是招商地产，三季度的速动比率为0.31，处于较低的水平。目前，招商地产急需提高资金的运营能力，减少短期偿债压力。
2．资产负债率普遍偏高，长期偿债令人担忧
从表3可以看出，万科、保利、金地、招商四家上市房地产企业2008年三季度的资产负债率均为70%左右，高出60%的警戒线。与2007年相比均有所提高，提高最明显的是金地集团，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年内到期的非流动负债为39亿元，较年初增加254.55%；长期借款上升为81.91亿元，较年初增加51.55%。而截止9月末，金地的销售额不到79亿元，经营活动产生的现金流仍为负。
（二）盈利能力分析
1．营业收入增加，但仍难抗行业大势
从上表中可以看出，四家标杆房地产企业营业收入同比普遍增长，但仍难抗行业大势，纷纷调减销售。报告期内万科业绩稳步增长，前三季度营业收入为141.73亿元，同比增长59.04%，其中第三季度的营业收入为52.87亿元，同比增长71.04%。保利地产2008年前三季度的营业收入为39.09亿元，同比增长71.22%。但仅从第三季度的营业收入来看，却都存在一定幅度的下降，第三季度的营业收入为13.12亿元，同比降低27.53%。
2．利润增长放缓
万科第三季度净利润为2.15亿元，同比下降13.42%。对于第三季度净利润的下降，万科的解释是手计提存货跌价准备等因素的影响，也即万科目前的存货降价，导致了利润下跌。
而保利地产2008年前三季度的净利润均有大幅增长，高达12.67亿元，同比增长125.38%，但仅从第三季度的净利润来看，却都存在一定幅度的下降，同比降低18%。
金地集团前三季度的净利润出现小幅增长，同比增长分别为7.02%。从第三季度单季数据来看，净利润为1.10亿元，同比下降10%。
招商地产前三季度的净利润也呈下降趋势，降幅19.05%，仅从第三季度单季数据来看，净利润却出现大幅提升，达1.7亿元，同比增长170.26%，而其净利润并不是来自于主业务地产业务，而是由于远期外汇买卖合同的公允价值增加所致。季报显示，招商第三季度公允价值变动收益为1.11亿元，同比大幅增长667.44%。
（三）资产管理能力分析
1．存货激活，存货周转率下降
由于房地产项目建设周期一般为2-3年，按照村后在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4。但四家标杆房地产企业早在2007年就已经跌破0.4这一安全值。
其中，保利地产三季度末存货为417.51亿元，比年初增加48.66%，成为四大龙头中存货增幅最大的公司。而在广深两地大幅降价的金地集团，存货也达到265.91亿元，比年初增加42.77%，即使再出现类似去年的热销情况，它的存货也能再卖3年。
招商地产三季度末存货为215.52亿元，比年初增加25.54%。招商地产今年的计划销售目标为100亿元，而前三季度仅完成销售额约50亿元。低迷的市场严重影响了招商地产的销售额，造成了存货的积压。
即便是龙头企业万科，2008年三季度的存货也已高达873.76亿元，较年初增加31.45%，约占其资产总值的72%，以万科三季度52.87亿元的营业收入计算，这些存货的消化还需要近2年的时间。
2．现金流持续恶化，资金压力大
存货的大量积压，严重的制约了经营性资金的流动性，目前，大部分上市房地产企业经营活动产生的现金流量净额均为负值，而期末现金流仍保持正值，这是由筹资活动产生的现金流来弥补的。万科已连续两年出现融资前的负现金流状况，2008年三季度末，万科经营活动产生的现金流量净额为-19.89亿元，投资活动产生的现金流量净额则更低，达-21.3亿元。保利地产更为严重，已经连续5年出现负现金流增长，2008年三季度末，保利地产经营活动产生的现金流量净额为-81.76亿元，同比减少67.67%。
三、当前房地产企业进行财务风险管理的措施
1．建立多元化的融资渠道，降低资产负债率。一方面，加强预售房款、银行贷款、股票、债券融资、合作开发等这些传统融资渠道的管理。另一方面，可以通过吸收股权投资来扩充自有资金；或者可以利用房地产信托计划融资。通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方法，改善资本结构减轻筹资压力、降低财务风险。
2．进行市场调研，防范市场风险。房地产企业应对市场容量和社会承受能力认真调查，进行严格的投资项目决策论证。
3．建立适应市场的营销策略。各房地产企业需要灵活组合营销策略，加快资金回笼，发挥资金成本的杠杆作用，创新营销策略，进一步拓展市场。
4．进行财务分析和财务监督。加强投资项目的风险分析和方法性研究，对企业的经营活动和经济业务进行事前、事中、事后的监督，准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
5．加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质。
6．确定财务成本管理战略、加强内部控制、建立健全策划监督体系，最大程度地避免人为因素的不利影响，提高成本管理绩效。
参考文献：
第3篇：房地产财务风险分析范文
1、房地产企业融资风险。资金是房地产企业日常活动开展的基础，前期资金的主要来源是银行借贷，主要用途是土地购买；而后期活动的资金来源主要是融资或者前期销售回款。在这样的资金运行模式下，如果房地产企业出现自有资金不足或者前期销售计划不能按时完成，就不能按时偿还银行借贷的本金或者利息，从而使得房地产企业在银行中的信誉受损，在严重的情况下，银行会中止与房地产企业的合作，房地产企业的资金链就会中断，从而诱发融资风险。
2、房地产开发企业自身“造血”不足。房地产企业自身血液的来源主要是产品开发和销售，因此，自身“造血”不足也同样表现在这两个方面。（1）房地产企业项目的开发周期比较长，其中存在的风险因素比较多，从而导致预期效益的实现也存在了很大的风险。如果房地产企业在项目运行的中出现不可规避的风险，就会影响其预期效益的实现，其盈利水平就会受到影响，不能有效的为后期项目提供资金；其偿还债务的能力也会受到影响，为其银行借贷产生一定的阻碍。（2）在房地产项目开发的产品能够出售之后，受到政策环境的影响，或者受到房地产销售手段的影响，使得预期的销售目标没有完成，使得资金回收效率变缓；或者受到银行个人贷款政策的影响，影响了企业按揭回款的效率，影响了企业资金回笼，从而出现“供血不足”的现象。
二、房地产企业资金风险的成因
1、企业资金外部性财务风险问题。（1）市场环境。随着房地产改革制度的推进，随着社会经济的发展，个人成为房地产市场主要的需求者，在这样的情况下，客户的需求呈现出个性化的特征，为了满足客户需求，房地产企业要对设计产品进行细分，要对客户群体进行细分。一旦产品定位失误或者销售策略失误就会出现产品滞销的风险，会为企业资金回笼带来风险。（2）政策制度。首先，土地是房地产活动开展的基础，而我国土地的所有权属于国家，政府在土地开发方面的相关政策会对房地产企业的活动产生直接的影响；其次，政府指定的税收政策会对房地产产品的销售价格产生直接的影响，会对其销售产生影响；最后，政策制定的金融政策也会对房地产企业的融资产生重要的影响。（3）经济发展水平。首先，经济发展水平直接影响着人们的购买力，经济发展水平过低，人们购买力不足，会影响房地产产品的销售；其次，受到经济发展周期的影响，房地产行业的发展也呈现出周期变化，一般情况下，发展期为5年，低落期为2年，发展周期对房地产企业的发展有着直接影响。
2、房地产企业内部关系存在问题。房地产企业内部关系问题主要表现在运营机制方面。由于房地产活动的特殊性，一般情况下，在确定开发项目之后，企业会围绕这个项目建立一个利润中心或者项目公司。但是收到土地资金开发有限性的影响，这个临时成立的中心或者公司会呈现出短期性的特点，因此，其经营思路和决策也会表现出一定的短期性。因此，管理者在管理方面会将目光集中在眼前利益方面。同时在财务运作方面，存在着融资冲动、拿地盲目、治理结构形式化等问题，会财务风险的产生提供了一定的内在诱发因素。
3、缺乏资金风险意识。房地产企业缺乏资金风险意识，主要表现在没有完整的且适合企业自身的预算制度，或者企业预算在实际执行过程中没有发挥其实际效用。同时，房地产企业缺乏完整的财务风险管理体制，缺乏财务风险分析和财务风险管理，在出现财务风险的时候，不能采取有效的机制进行抵御，从而导致财务风险的产生。
三、房地产企业财务风险的防范策略
1、融资风险的防范。融资风险的防范主要通过融资多元化来实现。首先，企业在融资的过程中，可以对不同的资金种类进行考虑，对不同银行的贷款政策进行比较，拓展融资渠道，避免盲足融资。其次，拓展资金流入渠道。房地产企业为了规避资金风险，可以改变资金流入渠道单一的情况，通过自办商场酒店或者持有商业房产等形式，拓展资金流入方式，避免资金链中断。
2、投资风险的防范。投资风险是房地产企业财务风险的表现形式之一，规避投资风险的主要措施就是房地产企业对需求者的消费心理进行科学的分析，对产品进行细分，对产品进行合理的定位，完善产品销售政策，以保证产品销售预期的实现，以保证资金能够及时回笼。
3、资金运营风险的防范。规避企业运营风险最主要的就是完善企业的运营机制，改变短期性运行模式。企业的管理者要以长远的眼光来制定企业的发展战略；其次，要完善财务管理制度，完善企业财务预算，制定财务预算的执行政策，保证财务预算能够得到有效的发挥。最后，在制定完善的企业风险管理制度，对风险进行预期分析，制定完善的规避政策，以对财务风险进行有效的防范。
四、结语
第4篇：房地产财务风险分析范文
［关键词］房地产企业;营运资金;风险控制
1房地产行业营运资金特点
(1)资金需要量大。房地产行业作为一个资金密集型行业，在生产、流通和消费的运转过程中都需要大量流动资金来维持自身的正常运转。土地资源的稀缺且人们对土地资源的需求与日俱增使土地价格不断上升，再者房屋建筑在建造施工过程中需要投入大量的材料、人力、设备等，因此房地产行业的资金需求量大大高于其他行业。
(2)资金周转速度慢。房地产每一个项目从开发、施工到竣工结算再到交付使用通常要花费2～3年之久，到最后收回投资额则需要花费更长的时间。此外，由于投资回收期长，耗用的资金数额巨大，房地产企业在银行的贷款需要支付一大笔利息，这无形中增加了企业的成本。这些原因导致了房地产行业的资金周转速度比别的行业慢。
(3)资金来源单一。因为房地产企业运营所需资金数额巨大，这么一笔庞大的资金很难有企业可以用自有资金来承担，出于风险和安全性考虑，房地产企业都比较依赖银行贷款这一传统融资途径，在房地产企业筹集资金的时候，需要充分考虑到自己持有的资金和外部融资的资金比例，再进行详细的研究分析，最后得出合理的融资结构方案，从而可以有效的达到风险性和盈利性的平衡。
2房地产行业营运资金的主要风险
2.1负债过度
目前我国房地产行业处在高速发展阶段，企业对资金的需求量比较大，而且房地产企业管理者对负债经营持比较认可的态度，这也是导致房企负债率偏高的原因之一。房地产企业对银行贷款这一传统融资方式比较依赖，所以其到期还本付息压力也比较大。一般来讲，房地产企业的流动负债占总负债的比例高达50%以上，原因是房地产企业一拿到售楼许可后就开始预售楼盘，这样可以达到回笼资金的目的，所得的收入计入“预收账款”科目，而“预收账款”中绝大部分都是消费者从银行贷的购房贷款。高比例的流动负债说明房地产企业要用大额的流动资产来偿还，这大额的流动资产一般指存货即楼盘。如果房地产企业在建造过程中出现问题的话，会导致楼盘无法按时交付，这样企业就难以按时偿还借款，同时还会因为违约产生新的负债。
2.2存货占流动资金比例过高
近几年来，国家为了控制房价，采取了一系列宏观调控措施，许多房地产企业无法达到预定的销售目标，导致存货积压，而房地产企业的存货单价又比较高，所以存货占流动资产的比重会过高。而一般来讲，存货越多，企业流动资产越多，经营效益会越好，但由于房地产行业的存货并不好控制，一旦企业资金链出现问题，而存货又销售不出去，那么会导致企业无法偿付到期债务，造成严重的影响。
2.3营运资金周转期长
由于我国绝大多数房地产企业还没建立起完善的营运资金管理体系和风险管理体系，并且房地产行业的产业链比较长，且其开发至销售的时间间隔比较久，导致其营运资金周期比较长。过长的营运资金周转期导致企业经营效率降低，影响企业的经营收益。
3房地产企业营运资金财务风险管控策略
3.1保持流动资产高比例的同时注意资金安全
一般来说，企业的流动资产越多企业的绩效也会越高，所以房地产行业作为一个资金需求量比较大的企业应保持相对较多的流动资产，这样能够保证资金链顺畅。但是房地产企业也不能盲目地追求较高的流动资产，导致流动资产的比例过高，就会产生资金流转和安全运行的问题。从前面分析来看，企业只有小部分流动资产能够用来偿付到期负债，大部分流动资产都是不太好控制的，比如企业手中的土地资源、未完工产品及一些没卖出去的楼盘等存货，万一资金链断裂，这些存货又不好处置，则企业的到期债务的偿还压力会很大。同时，房地产企业也要加强存货的管理，存货资金是房地产行业盈利的来源，如果房地产公司存货中未完工产品占总存货比例过大，那么势必会影响到企业的经济效益。企业应该合理安排未完工产品与完工产品的比例，适当提高完工产品的比例，提高产品质量来加速存货的销售，减少流动资金的变现时间，维护资金链的安全。
3.2采取相应措施加快应收账款回收
资金得以循环对房地产企业来讲是异常重要的，应收账款作为企业的流动负债，如果能够及时收回企业的资金周转是非常有帮助的。从上文分析得出，招商地产、保利地产、万科集团的应收账款周转率都很低，如果房地产公司逾期未收的应收账款或者呆滞账款过多，资金周转就容易出现问题。所以房地产企业应该加强对应收账款的管理，采取有效措施及时收回应收账款，例如，采取合理的优惠措施来刺激消费者早日归还房款;对合作者的信用进行评级，降低坏账率等。
3.3充分利用长期负债的杠杆效应
我们知道，企业如果在考量自身能力的情况下合理利用负债就能够通过财务杠杆的作用获得额外的收益。如果企业的投资收益大于负债利率，企业的负债收益就能够转化为权益资本，所以企业要合理利用财务杠杆。本文分析了“招保万金”的流动负债与长期负债的比例结构，发现四家企业的流动负债比重都很大，其中“预收账款”占了很大比例，原因是企业将通过预售楼盘的获得的定金划入“预收账款”科目，使流动负债的比例也相应提升。但是除了“预收账款”，房地产企业的“应付账款”与“其他应付款”项目也占了很大比例。事实上，负债杠杆的作用大小并不是由长期债务或者短期债务决定的，长期负债的资金成本比短期负债的资金成本高，但是这部分高出来的资金成本可以用抵税的方式来弥补。还有由于房地产行业很容易受到政治、经济、市场等各方面的影响，一旦出现外部环境不利于企业发展的变化，那企业就很可能陷入严重的财务危机中，而长期负债偿还日期确定，比较安全。所以，在权衡了偿还风险、资金成本和收益的情况下，笔者认为房企应该考虑长期负债这一有利资金来源。
3.4加快企业流动资金周转速度
①加强在中小型住房的设计开发力度。近几年来，政府部门完善和落实了一系列住房保障政策，国土资源部要求各地应先安排经济适用房、廉租住房和中低价位、中小型商品房建设用地。可见，在未来的房地产行业中，中小型住房将占有比较大的比重，那么房地产企业应该配合国家政策需要以及考虑房产行业实际需求，结合自身情况考虑加强中小套型商品房的开发，增加销售量。由于中小型商品房需求量大，资金需求量小，生产周期短，企业可以较快的回笼资金，在提高流动资金的周转速度的同时也提高了资金使用效率;②随着房地产行业的不断发展，房地产企业如果拥有自己的专业特色和专业能力将在竞争中获得优势。在房地产市场中，房地产企业可以专注于自己所擅长的领域，利用自身的优势给自己找个准确的定位，这样有利于提高资金的周转速度，同时也可以增加企业的经济效益。
参考文献:
［1］曹玉珊.“全渠道”视角下的营运资金管理新论［J］．会计之友，2015(21):2－7.
第5篇：房地产财务风险分析范文
一、国有房地产企业财务风险类型分析
（一）投资风险
地产行业是一个投资风险非常大的行业，这种投资风险主要是来自房地产自身经营管理上。房地产开发是一个非常复杂的过程，开发过程中的每一项工作、每一个阶段的经营管理情况都可能对项目房屋产品的市场占有率、经济效益等产生大的影响，从而增大投资风险；其次，由于房地产开发设计的部门、环节众多，要对项目工程的进度、质量、营销等方面内容进行控制的难度是非常大的，很容易出现工程周期拉长、建设成本增加等情况，使房地产企业面临更大的资金压力和市场风险；此外，房地产企业不科学的投资决策也会增加投资风险，许多房地产企业没有进行深入的前期研究及投资可行性分析就进行盲目投资，有些企业甚至存在着盲目跟风投资的情况，这无疑进一步加大了房地产投资的风险。而国有房地产企业由于其自身内部组成、经营等特点，内部治理不健全，往往没有形成科学的决策机制，导致投资活动面临风险更大。
（二）筹资风险
一般来说，国有房地产开发占用的资金量是非常大的，而且开发的周期长、投资额大，自由资金和预售房款往往不能满足房产项目开发的需求，这种情况下，房地产企业只能通过筹集资金来进行项目开发。而由于资金的供需市场、宏观经济环境等是不断变化的，筹资就会面临一定的风险，房地产企业如果不能很好的控制风险，因会出现资金循环不畅、无法按期支付本息等问题。虽然说相对于民营房地产企业而言，国有房地产企业融资较容易，但是由于其自有资金的比例较低，对银行的依赖性也更强，因此，一旦房地产市场环境及银行信贷政策出现较大的变动，受到的影响是很大的。
（三）债务风险
负债率高可谓是房地产开发企业的一个突出特点，由于房地产开发项目往往投资额巨大，流动资金需要额也很大，这种情况下房地产企业只能通过银行贷款进行融资。而通常银行的利息都是较高的，房地产还贷主要是依靠房地产项目日后的盈利，因此，如果房地产项目不能按期竣工完成，或者收益不佳的话，房地产企业就会面临着很大的还贷压力。此外，由于国有房地产企业银行贷款相对容易，许多国有房地产企业在借贷的时候并没有结合自身的财务情况进行贷款，存在一定的盲目性，同时，银行经营策略的调整以及房贷难度的增加，都会进一步加大房地产企业的债务风险。
（四）资金回收风险
房地产企业的资金回收风险主要来源于销售风险和信用风险。房地产市场环境是处于动态变化之中的，供求关系的变化对于房产产品的销售有很大的影响，从而造成房屋产品价格的波动。如果市场某种房屋产品供大于求，房屋产品就会出现积压现象，发展到一定程度就可能引发其他更严重的问题，这种情况下，房地产企业的资金就很难回收，就会面临更大的还贷压力，甚至导致破产。而所谓的信用风险主要是指由于应收账款不能及时收回所带来的风险。应收账款主要由首付款和按揭款构成，虽说国有房地产企业一般都能按时收回首付款，但是如果购房者通过按揭来购房，受银行贷款手续、购房者还贷能力等因素的影响，销售资金的回收是很难确定的，这种情况下国有房地产企业就会面临的资金回收风险。
（五）收益分配风险
房地产行业是一个新兴的行业，在其快速的发展中，相关的政策还不是很完善，尤其是在收益分配方面，目前还没有形成系统的收益分配政策，导致分配存在很大的随意性。一些房地产企业在进行项目投资的时候就带有一定的盲目性，对于未来发展的规划更是缺乏考虑，因此在进行收益分配时往往也只是根据房地产市场的走势来进行粗略的判断，并没有结合企业的筹资需求、资本结构等进行收益分配。这种随意性的分配，不仅不利于房地产企业的长远发展，而且由于我国证券法对于发行债券、股票等的公司在盈利水平、财务会计等方面有严格的要求，收益分配的随意性会对这些方面都会产生不同程度的影响，进而对房地产企业的筹资产生间接的影响。
二、国有房地产企业财务风险防范措施探究
（一）重视项目可行性研究，降低投资风险
项目可行性的研究是房地产企业投资过程的关键一步，也是防范财务风险的有效途径。房地产项目投资是一个投资额大、开发周期长且涉及面复杂的过程，在这个过程中，许多因素都是处于动态变化之中的。因此，国有房地产企业要确保项目投资的准确性就要高度重视项目可行性的研究。做好项目可行性研究，首先，国有房地产企业要积极收集企业内外部信息资料，并确保信息数据在不同部门间传递、共享的畅通，以便相关部门共同对投资项目进行全面、深入的可行性分析；其次，收集的信息资料要全面，外部资料应包括项目当地的经济环境、政府限制或鼓励投资政策等投资环境的研究以及房地产供求情况等市场研究；内部资料也要尽可能的全面，企业现有投资规模、结构、现金流充裕程度等都应在收集的内容中；此外，对于项目可行性的分析过程，应着重对销售收入、前期工程费、房屋开发费等进行预测、估算，在进行净利润、现金流预测的基础上，做出全面的投入产出、投入回报财务评估指标，并综合评价这些指标，分析房地产投资项目的可行性。
（二）拓宽筹资渠道，分散筹资风险
由于房地产项目投资额大，房地产企业往往要通过银行借贷进行筹资，对银行贷款有很强的依赖性，因此，当相关的银行信贷政策发生调整时，房地产企业就会面临很大的资金链压力，面临财务风险。面对这种情况，房地产企业应该努力拓宽筹资的渠道，采取组合式的筹资方式对筹资风险进行分散。比如，自有资金搭配银行贷款、自有资金搭配基金等都是很好的组合式筹资方式，这种灵活性较强的筹资方式，不仅能够有效增加筹资的途径，还可以减少对银行的依赖，是一种很好的缓解企业资金压力及规避筹资风险的办法。
（三）加强筹资过程监控，减小负债风险
国有房地产企业股东大会大多流于形式，应有功能很难得到发挥，缺乏有效的内部控制机制，导致法人治理结构弱化及付款程序不健全、资源配置不到位、业务流程不统一、监督不到位，给企业带来财务风险隐患。因此，国有房地产企业要减小财务风险，就要完善内部机构及职能，加强筹资过程监控。首先，房地产企业应该指定专门的部门或人员对筹资进行专项管理，严格审查筹资项目，确保筹资纳入筹资预算中，并符合预算的规定；其次，要随时掌握筹资进度、资金到位等情况，出现问题要进行及时的协调和解决；此外，要加强对筹资部门的监督，确保筹资执行部门按时地向企业管理部门汇报筹资进度等情况；同时，对于资金的使用情况也要进行严格监控，以确保筹集的资金按照计划合理利用，避免随意挪用资金给企业带来新的财务风险。
（四）做好房屋销售市场调查，防范资金回收风险
要有效防范资金回收风险，国有房地产企业就要全面做好房屋销售市场行情调查工作，时刻关注房屋市场供应量、价格变动等反应供求状况的指标变化。在做好市场调查的基础上，对销售成本、开发建设成本等进行正确核算，并结合市场实际行情确定合适的销售价格。房地产企业还应采取有效的营销策略，做好营销计划工作，注重营销场所、广告投放等有助于房屋销售的管理工作，努力提高房屋销售量，加快资金周转。在面临房产市场低谷的情况下，房地产企业要进一步做好市场分析预测，正确把握市场行情讯息，把握新的销售切入点，如果近期内市场行情没有好转趋势，就应该适当调低价格，尽快实现房屋销售，收回资金，减小资金回收风险。
（五）合理制定收益分配政策，规避收益分配风险
随意性的收益分配非常不利于房地产企业的长远发展，还会给企业带来新的财务风险，因此，要规避收益分配风险，企业就要合理的制定收益分配政策，杜绝分配的随意性。国有房地产企业要在综合考虑企业自身资本结构、现金流状况、盈利稳定性等情况的基础上，结合实际，制定出合理的收益分配规划，以增强企业的内部融资能力，降低融资成本，优化资本结构，促进房地产企业健康、稳定发展。
第6篇：房地产财务风险分析范文
【关键词】财务风险；识别；控制
由于我国房地产业起步较晚、基础较差、规模较小，企业运行远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。不少房地产业资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，房地产企业承受着巨大的财务风险。再加上目前国内宏观调控政策的影响，国际经济的变动影响以及金融政策的从紧，使得财务风险已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的问题。本文通过分析上市房地产企业财务风险形成的原因，并提出控制策略，这无疑对上市房地产企业财务风险控制大有帮助。
1 上市房地产企业财务风险的外在表现
房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当、营运资金管理不善等而使企业可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降甚至造成企业破产的风险，是本企业财务活动和日常经营管理不确定性的综合反映，是企业风险货币化的产物，并会通过各种联系表现在企业的财务成果之上。由于房地产企业具有投资周期长、投资额大、不确定性高等特点，国内上市房地产企业在财务风险的表现上有一些共同的特征，在当前复杂的经济形势下，上市房地产公司财务风险的表现形式也不尽相同，但主要表现在三个方面：一是，资金周转率偏低；二是，财务杠杆使用过度；三是，项目调整能力弱。
2 上市房地产企业形成财务风险的原因
2.1 资本结构不合理，偿债能力不足
房地产企业的资金来源主要包括自有资金积累、股权融资、债务融资、预收款、其他商业信用等。其中债务融资占到了企业资本结构的70%到90%，房地产企业如此高的杠杆比例就如同对应同样高的财务风险。如果企业利润下降，股权收益率将成倍下降，企业市场价值随之降低；如果企业资金链管理出现问题，无法按期支付本息，企业将面临被收购甚至破产的风险。
2.2 业务拓展过快，盲目进行投资
部分房地产开发商认为，只要能够成功“圈地”，按照设计图进行施工，在各环节投入相应的资金，按时完工，便会产生其预期的经济利益。很少进行全面的财务预算，没有对开发的房地产项目从征地的成本、资金的运作方式、经济效益的回报率方面做出细致的财务预算。房地产企业大多比较注重工程决算而没有重视项目决策。这些房产企业在事前并未从项目选址、市场需求、投资报酬率、国家法律与政策等各方面进行全面科学的项目分析，也没有进行必要的市场调查，导致决策没有依据，加大了财务风险。
2.3 盲目开展多元化经营，主营业务受损
开展多元化经营是企业防范和化解经营风险、开拓新的市场、培育新的经济增长点的有效途径。我国许多的上市房地产企业在这方面陷入了误区，它们在多元化经营的过程中，往往只是对证券投资组合理论不加分析地简单运用，只注重外延性扩张，盲目地向多领域、多行业投资，极力拉长战线，导致企业无法突出的主营业务，投资分散，机会成本增大，不能形成资金的合力，最终导致企业特色形象缺乏，核心竞争能力丧失，市场萎缩等不利局面的出现。
3 上市房地产企业财务风险的控制对策
3.1 建立科学合理的资本结构
房地产企业必须将负债经营带来的风险控制在刻意接受的范围内，找到适合企业发展的最佳资本机构，通过对两大筹资渠道来源的资金（债务融资和权益融资）科学合理的安排和筹划，使他们呈现最佳的资本结构，达到增加企业价值的目的。其主要手段有：一方面贷款程度要适度，建立科学合理的融资决策机制。对于一些经营状况好、房产销路佳、资金流转快的房地产企业，可以进一步提高资产负债率，更高程度的利用财务杠杠。反之，对于经营状况差、房产销路不畅、资金流转慢的房地产企业，可以适度降低负债规模，防止企业过高的财务杠杠放大风险。另一方面，对于负债来说，合理确定长期负债和短期负债分配，使企业短期内到期的负债处于公司可以支付的范围内，对于流动负债问题一定要及时处理。同时结合公司自身能力、合理使用资金及承担适度资本成本原则用长期负债来满足公司对资金的需求。
3.2 进行组合投资，分散投资风险
房地产企业应通过联营、多种经营以及对外投资等多元化的投资策略来分散企业所承担的财务风险。特别是针对单个风险较大的房地产项目，房地产企业可以采取与其他企业共同进行投资，实现收益与风险的共担，这就能有效分散投资风险，避免因投资风险而引发企业的财务危机。房地产企业可以采取多种经营方式，比如企业应该避免单一类型楼盘的开发，可以将住房、办公楼、商业广场等两项结合或者多项进行综合开发，利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，提高总体抗风险能力和获利能力，从而避免单一产品滞销而造成企业财务损失，以及规避单一产品而带来的风险。
3.3 日常营运环节的风险控制
我国市场经济运行还处于初级阶段，企业在日常营运过程中必然会承担很多的经营风险，特别是作为高风险行业的房地产行业，企业必须树立风险意识，在日常运营过程中加入风险管理的学习与培训，使整个企业有备而战。房地产企业必须在应收账款产生之前通过科学设计出最佳的信用政策，在为客户提供信用方面的同时，规避企业坏账风险。此外，收集和积累客户各种信用状况，根据这些资料估计企业能承担的风险水平。根据应收账款有关政策的确立，将应收账款控制在合理的范围之内，通过尽早收款、推迟付款，减少企业发生损失的可能，加快资金周转和流通，实现企业资金的良性循环。
4 结束语
在当前形势下，房地产企业必须充分重视财务风险管理的识别、防范和控制，提高抗风险能力，这样才能在风云变幻的复杂环境中做大做强，获得持续性核心竞争力，保证企业的长远发展。笔者通过对上市房地产财务报表进行分析识别财务风险，并总结发生财务风险的原因并提出了一些控制对策，希望能给其他企业一些借鉴。
参考文献：
[1]潘春华.浅谈房地产企业财务风险特点与控制[J].财经纵，2010：273.
第7篇：房地产财务风险分析范文
一、投资性房地产财务风险管理体系
资本增值是财务活动的根本目的，防范并控制价值的不稳定（不利结果）是财务风险管理的目标。那么，让我们先看看投资性房地产的价值之路：经济趋势影响现有工商业利润及个人收入；工商业利润及个人收入转而决定其支付租金的能力；租金决定投资性房地产的营业净收入；最后，营业净收入决定投资性房地产的市场价值。这样，现有经济趋势的改变对投资性房地产的价值，较之住房价值，会有巨大的近期冲击，那就是，房地产价值的上涨趋势或下降趋势首先发生在与住房市场相对的投资性房地产市场上。由此，投资性房地产对现有经济趋势的敏感程度要强于自用房地产，所以，对投资性房地产财务风险管理要充分考虑当前的经济趋势，并密切联系房地产市场景气循环。
首先，建立风险管理信息系统，以把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。对于企业投资者来说，应广泛、持续不断地收集与本企业投资性房地产相关的内部、外部初始信息，包括历史数据和未来预测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库。对于个人投资者来说，自己收集信息的成本过高，不符合成本一效益原则，但是应该关注有关研究机构的各种信息，建立适合自己的信息管理档案。
其次，根据收集的风险初始信息，结合具体投资性房地产项目情况，建立风险评估系统，利用成型的风险管理工具手段，定性和定量相结合，以识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供条件。风险识别，既要正确判断一项财务活动中存在什么风险，又要找出引起这些风险的原因。识别的方法主要有：①专家预测法，如民主讨论法、头脑风暴法、德尔菲（Delphi）分析法；②幕景分析法，即计算机模拟未来状态，以直观的“幕景”（scenarios）描绘所能引起企业风险的各种风险因素及其影响情况，如对一个投资项目的幕景分析，可以告诉决策人员这一项目在最好、最可能和最坏三种情况下的未来情形，并且还可能给出这三种情况下可能发生的事件和风险，以供决策人员参考；③资金分析法，财务管理部门可通过对企业资金及其运动的分析来识别在企业资金各种存在及分布上的风险，以及在某一期间内资金循环周转方面可能出现的风险。本文将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。
最后，根据风险度量框架的指示，针对租金收入、营业费用和筹资结构建立风险控制系统，将防范放在第一位，综合采取风险回避、风险分散、风险转移、风险自担的控制措施。
二、投资性房地产财务风险度量
财务风险度量，是通过计算相关指标或建立模型对识别出的财务风险从量上进行估计，建立财务预警系统，为风险决策提供科学依据。工欲善其事，必先利其器。度量指标是表现风险程度的基本载体，是建立风险度量框架、指导风险决策的支撑性工具，因此，选择合适的度量指标就显得尤为重要。投资性房地产对客观经济环境的敏感性，要求投资者能够使用经济指标从宏观上对其财务风险进行把握，同时，财务风险的度量最终应落脚于财务指标的灵活分析与运用，因此，下文将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。
（一）经济指标
描述房地产市场状况的经济指标有许多，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率等等。这些指标都可以衡量房地产景气循环及其周期，而且统计数据也较为容易获得。
但是，作为投资性房地产财务风险的度量指标，本文认为空置率是最优的量化指标，分析空置趋势还有助于确定潜在项目的“稳定使用率”。所谓“稳定使用率”，是指项目启动以后的年度使用率。这是评估项目可行性的一个重要因素。
（二）财务指标
现金，既是资本又是报酬。财务风险管理的出发点是资本增值，落脚点是减少损失获得报酬，最终都由现金来反映。因此，财务风险管理应以现金流量为基础。
从物业持有者的角度，投资性房地产现金流量分析应采用股权现金流量法。现金流量包括流出量和流入量，投资性房地产的现金流出量（投资成本）主要是初始投资（包括购买价格或建造成本）、投资性房地产的现金流入量（投资回收）包括税后现金净流量和税后处置收入。
三、投资性房地产财务风险控制
由于投资性房地产的特殊性，对于个人投资者和小型散户投资者来说，财务风险的控制重在防范；对于长期持有物业的房地产开发商来说，可以对物业进行整体经营规划，其财务风险的控制原则是“防范+控制”。
（一）投资前的准备工作
投资前的准备工作是否充分，直接关系着投资之后房地产的经营状况，因此，将其作为财务风险控制的基础内容。投资前的准备工作主要包括两大方面：判断投资切入点和做好市场分析。
1.判断投资切入点。利用所处房地产市场景气循环阶段，判断投资性房地产的切入点。市场供需平衡与不平衡的现象是市场景气的两种表现形式，如此周而复始的重复发生就形成了景气循环。房地产景气循环也是由于供给和需求的波动产生的。经济活动具有周期性，对空间的需求也呈周期性波动。由于建造时滞等原因，供给往往落后于需求的变化，因此，空置率和价格/租金就会产生波动。它们决定了房地产投资的收益率和风险水平，极大地影响着房地产投资在财务上的成功和失败。
2.做好市场分析。投资应以市场分析为起点。市场分析就是对市场客观环境、同档次同类型的投资性房地产的市场需求状况及竞争对手等情况进行分析。投资性房地产的市场分析是在供需分析和未来市场增长潜力分析的基础上，确定以下几个环节：（1）选择投资类型，（2）市场定位，即确定潜在承租人的水平层次，是面向高端市场，还是面向中低端市场。（3）选址，房地产的地域性及投资的长期性决定了选址的重要性。
第8篇：房地产财务风险分析范文
关键词：房地产企业财务风险资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125
[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40
第9篇：房地产财务风险分析范文
关键词 房地产 财务管理 风险防范与控制 研究
一、前言
房地产公司想要平稳地前进和发展，财务管理方面的风险防范与控制是当今迫切需要解决的首要问题。我国多数房地产公司都规模小、起步晚、规范化经营程度低、受国家政策以及国际经济状况影响大等特征，房地产公司在公司经营和财务管理方面一直都承担着十分巨大的风险，也缺乏行之有效的风险防范与控制措施和手段，公司的生存和发展都受到很多现实因素的制约和局限。在房地产建筑行业市场竞争日益激烈的环境下，健全公司财务管理体制，提高公司财务风险的防范和控制能力，是保证公司不被淘汰的基础和前提。
二、提高房地产公司财务管理风险防范与控制的重要性认识
我国的房地产公司起步较晚，公司经营体制还没有完全成熟，在实际房地产项目的开发和运维过程中，常常发生许多问题。我国社会经济发展迅速但其中很多方面还不够完善和成熟，如金融体系结构和总体金融环境都对房地产公司的财务管理造成一定风险。因此，需要房地产公司在进行项目开发和经营时，科学预估财务风险，合理规划财务管理，优化财务管理制度，降低财务风险的形成几率和影响范围。[1]
（一）财务风险概述
财务管理风险主要指公司内部财务管理结构不科学、融资不合理致使公司面临丧失债务偿还能力的危机，造成房地产投资预期经济收益下滑的风险。财务风险又可以分为广义上的财务风险和狭义上的财务风险。
（1）狭义财务风险。狭义上的财务管理风险，多指由于不当使用公司财务杠杆，为房地产公司的正常项目开发和经营带来经济收益发生大幅度波动的风险，甚至为整个房地产公司带来破产的风险。
（2）广义财务风险。广义上的财务管理风险，多指房地产公司在其进行资金的筹划、融合、投放、运营以及相关盈利的分配等财务管理活动时，因具体操作细节及各种实际因素导致公司的运营、利润以及发展等受到重大影响。
（二）提高财务管理的地位
明确财务管理工作在房地产公司运行和管理当中的核心地位。公司的运营管理人员应当对公司的财务情况有全面的了解和掌握，重视提高资金的有效运作能力，建立健全的财务预算系统，确保财务预算管理工作的决策、管理和执行活动由专人负责，并确定相关人员的具体职责。让财务管理在有序的、可控的环境中平稳开展。[2]
（三）建立合理的财务管理理念
房地产行业的生产经营活动普遍周期较长，包含土地的征收、竞买到建筑立项、审核、施工、交付等多个阶段。资金的流转周期很长，周转率也偏低，建筑项目的资金回收效率差。所以，加强房地产公司的现金链管理，建立合理的财务管理理念和制度，避免发生因经济收益良好而盲目扩大生产规模给房地产公司带来经营风险的现象，提高公司的资金管理水平，保证公司的可持续性发展。
三、当今我国房地产公司财务管理当中存在的风险
（一）财务管理不当，造成公司负债现象
当今我国的房地产行业普遍存在贷款开发的现象，房地产公司开发某项建筑项目，资金来源主要是借贷，房地产开发借贷的资金量较大。当公司所开发的项目相对大型，其负债的成本和偿还压力也越大。建筑工程项目上项时，因工程质量风险制约，使项目发展成长期性问题，对房地产公司的资金回收以及债务偿还造成很大困扰。[3]
（二）房地产公司缺乏合理的借贷计划
我国现今房地产开发公司常急于将项目上项，但是在资金方面缺乏科学合理的规划，对于公司的资金潜力缺乏正确评估，也没有对公司负债情况的正视，而是采取尽最大可能从银行和各事业单位当中借贷资金的方式，维持公司的正常生产和施工，这种运维模式会对房地产公司的投资带来很大风险。与此同时，公司取得项目的最初阶段，没有针对项目的需求和实际情况进行科学合理的调研和分析，没有制定合理的资金借贷计划，就盲目上项，资金款项的发放和使用缺乏总体把控，增加了房地产公司项目开发的财务风险。
（三）公司资产结构不完善
我国很多房地产公司的资产结构还很不完善，公司储备资金与借贷资金比例不合理，导致公司最终收益受到一定影响。从事房地产开发的公司需要以足够的资金储备作为基础，用以作为公司房地产开发项目的规划、“拿地”、开发和建设等活动的保证。房地产公司是否能够在激烈的市场竞争当中生存和发展，是否能够高效优质地完成建筑项目的开发活动，与公司是否能够适时的筹募到需要的资金有直接关系，是对房地产公司开发能力的直接体现，也是影响公司发展的重要因素。[4]我国的房地产公司多数使用自身储备资金进行“拿地”，再以土地作为抵押从银行里借贷出大量的资金进行房地产项目施工，在这个借贷环节中，常发生借贷资金不能有效对接的现象，导致公司资金结构不完善。
四、房地产公司财务管理风险防范与控制的措施探讨
（一）完善房地产公司的财务资金管理
我国房地产工程项目受经济环境、社会环境、施工环境和管理环境等条件的共同制约，开发时间长、资金投入量大等特点造成了房地产公司的高风险经营性质。做好财务风险的防范与控制目标，需首先改善公司财务资金的管理制度，合理地调整和控制公司的负债情况。在完善财务资金管理过程中，需注意两个方面：
（1）加强资金的预算。房地产公司可以将资金的预算与项目总体预算进行相互结合，并将之运用到公司的年度管理预算当中，为公司总体资金的筹集、协调、运作以及分配制定详尽合理的年度规划。
（2）加速资金的运转。房地产公司还应当加速资金运转速度，缩短资金运转周期，充分提高资金的有效利用率，以最少的资金投入保证多个地产项目的顺畅间隔进行，将资金进行高效的周转循环，缓解当今银行借贷缩紧政策给予房地产公司的压力，平衡公司负债与收益的配比，良好防范和控制财务管理风险的产生。
（二）房地产公司应具备一定的风险防范和处理能力
我国常对房地产行业实行宏观经济调控，易造成房地产公司财务管理发生强烈性、突发性风险，在公司面临突如其来的政策风险或其他因素风险时，财务管理应当具备相当程度的风险防范应变能力和风险处理能力。
（1）提高财务管理人员风险意识。强化房地产公司财务管理人员风险预防意识，并调整财务人员的财务知识结构，使其具备及时发现财务风险、并正确防范风险的能力。
（2）健全和完善公司内部控制机制。建立健全房地产公司的内部控制机制。内部控制的关键环节是合理运用筹资策略。房地产公司的筹资渠道多种多样，应根据内外部条件的变化以及需求，坚持投资回报稳定原则，建立正规筹资委员会，明确财务管理权限，深入分析各类型筹资方案对公司财务管理的影响，运用适合的财务杠杆，避免盲目借贷对公司财务造成过大压力，采取群体决策避免个体决策的局限导致决策失误。充分使用金融工具引进新型融资。加强内部控制、提高管理效率、保障财务安全，是实现公司经营方目标的直接途径，也是抵抗经济风险的实用手段。
（3）实现财务管理预算化。房地产公司财务管理部门应当以开发项目预算和资金预算为基准，综合分析土地成本、资金运转、经济收益等方面，进行科学合理的财务预算，对项目资金的投入和运作应从全局着想，作全盘性计划，将资金使用根据实际情况做细致划分和排序，制定可行性项目总体计划和资金筹募计划，对计划内容进行认真预算，并严格依据财务预算结果执行计划，提高项目投资决策准确性和高效性，加强财务管理，坚持财务考核对项目所有经济行为进行合理有效约束，发挥预算的财务预警功效，控制房地产公司财务风险。
（三）进行充分市场调研控制财务风险
在我国的市场经济大环境下，房地产公司的经营和发展一直伴随着各种各样的风险。各种来源于市场的风险对房地产公司的财务管理产生了严重的影响，公司应当充分进行市场调查和研究，科学分析市场风险程度。设立专业市场考察调研部门，设置专业市场调研人员对市场情况进行调查研究，积极搜集和整理房地产市场的最新动态资讯以及市场容量状态，了解市场需求，把握市场走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的项目开发活动。与此同时，房地产公司的市场调研部门还应当具备发掘潜在市场容量的能力和处理市场风险的应变能力，清楚社会需求趋向和地方市场承受能力，将实时资讯有效传递给公司，以此控制财务风险的发生概率。
（四）建立具有实用性的财务风险预警方案
预警方案是公司避免或降低财务风险的有效手段和措施。财务风险预警方案在公司的财务管理当中都有着重要作用。因此，房地产公司也应该建立实用有效的财务预警察方案，确定公司财务警戒标准线，实时监督经营性质负债与资产比例、偿还期债务与公司现金数量的适配，将相关财务预警信息及时予以传递，并初步制定解决方案和措施。预警系统的功能有很多种，包括预测财务风险征兆，提醒公司财务管理进行的预防和控制；分析财务危机的成因，控制财务风险扩大；总结风险因素弥补公司管理经营缺陷，避免财务风险再次发生等。因此，在房地产公司的财务管理当中建立实用性和有效性兼具的财务风险预警方案，是十分重要的。
五、总结
房地产公司的平稳运营和发展是建立在财务管理风险的有效防范和控制基础上的。房地产公司应致力健全和完善自身的财务管理风险防范体制，制定科学有效的风险防范管理流程和制度，将风险的预防和控制能力不断提高，使公司在市场竞争机制之下具有更为顽强的生命力和发展潜力。
（作者单位为中垠地产有限公司）
[作者简介：葛汝焱（1977―），男，山东德州人，大学，中级会计师，研究方向：房地产经济。]
参考文献
[1] 刘玉勉，姜发根.安徽中小公司法律风险防范机制研究[J].合肥学院学报（社会科学版），2015，03（8）：51-56.
[2] 冯戈利，秦现生.航空制造公司中合同管理风险分析及控制应用[J].生产力研究，2015，05（8）：133-136.
