房地产企业的财务管理探讨3篇

（一）

一、中小房地产企业财务管理存在问题

（一）财务预算缺乏系统管理

对开发项目的成本、经济效益、资金运作等方面财务预算分析不准确，导致项目利润率偏低。对项目投资，往往是根据个人的主观意识来判断，缺乏完整的、科学的市场分析和可行性研究，存在很大的财务风险。

（二）开发项目资金管理难度大

一个项目开发从前期调研到预售状态时间较长，资金前期投入大。一般企业会利用土地向银行抵押贷款，以此作为开发资金的补充。还有企业不计成本，通过民间借贷，解决企业的资金问题，势必会给企业增加资金压力。然而商品房销售是房地产企业回笼资金主要方式，如果商品房销售不乐观，房款不能及时到位，将会使项目工程停滞。一旦资金链断裂，会产生严重的财务资金问题，这种风险会给企业带来致命的打击。

（三）对开发项目全面成本管理不重视

全面成本管理指开发企业进行全方位、全过程及全员的成本管理。开发项目的成本包括上百种费用，牵涉到许多部门和人员，每个环节对成本确定、控制都有影响。而财务部门需要的成本资料来自施工单位和企业各职能部门，通常是施工单位没在规定时间内上报工程联系单，企业各部门、管理人员之间提供数据不一致，甚至出现相互矛盾，提供资料不齐全，致使成本管理和预算相差大，从而很难达到有效控制成本的目的。

（四）没有发挥财务管理的职能作用

房地产企业的产品开发、项目调研、成本核算、投资测算等，离不开企业的财务管理。但是，在大多数中小房地产企业里，高层管理者把财务视作二线部门，在项目可行性的市场调查、市场分析、招投标、合同签订、经营决策等重要事项中很少有财务人员的参与，没有认识到在企业管理中财务管理和财务人员的重要性；同时财务人员业务水平有限，也影响发挥财务预测、决策、控制、分析等管理职能。

（五）税务筹划难以实现

纳税筹划是中小房地产企业财务管理不可缺少的一部分，但受制于房地产行业税收管理方面和财务人员水平，税务筹划在中小房地产企业未能得以实现。

二、加强中小房地产企业财务管理的对策

（一）开展市场考察，加强项目分析

企业设立市场调研部门，要进行周密谨慎的前期考察工作，财务部门参与市场的调查与分析，实时了解市场情况，运用统计分析方法和财务工具，计算决策指标，评价决策效果，预期收益，为决策者提供及时、可靠的信息。

（二）加强企业财务预算管理

健全预算管理制度，是解决中小房地产企业预算管理基本方法。根据企业管理模式，建立开发费用、成本会计科目，作为项目预算的依据。对于开发项目效益的预算，应从该开发项目可预计和不可预计费用、成本进行总体预算，充分考虑不可预计的费用、成本，使项目投资决策准确性提高，财务风险降到最低。对于资金方面预算，应从企业项目进度、资金使用计划和需求，进行全方位的策划，确保资金正常运行。

（三）合理开展融资

1.授信贷款是房地产企业重点争取的对象，贷款利率优惠、手续简便，不过要重视企业的信用管理与品牌建设。

2.商业信用。在项目开发中延期付款或预收房款所形成的信贷关系。如通过营销策划给客户2%-8%优惠，使客户选择一次性付款或办理按揭贷款；施工单位垫资施工、延期支付工程款等方法来融资。

3.民间融资方式。通过委托贷款的方式，按不超过金融机构规定利率筹集民间资金。

4.成立集团企业，通过关联企业抵押贷款，内部资金的统筹使用，进行内部融资。

5.合作开发。与经济实力雄厚及技术管理水平先进的房地产企业合作开发。

6.企业通过出卖资产、股权等多线和打包方式盘活资金链。

7.延期缴纳税费。房地产企业税费大概占房款10%左右，了解当地税收政策，征得税务部门同意，延期缴纳税费，这相当于一笔无息贷款。

（四）加强全面成本管理

1.要确定成本预算标准。对项目开发中发生的各项费用进行整体预算，加强工程预结算管理，对投入工程的每一笔资金心中有数。

2.要对成本费用进行正确的核算，分别从设计阶段、发包阶段、施工阶段对造价控制，正确核算开发项目中发生各项费用。

3.要对建筑、安装成本进行分类的分析，对已完成成本指标进行比较分析，编写成本分析说明，尽量能找到降低成本的方法。

4.要对数据进行归类和登记。提高管理者成本意识，各职能部门在每个环节做好相关成本资料的记录、编制，为财务部门成本测算提供依据。

（五）提升企业财务管理的能力

1.完善企业财务管理制度。一是健全预算管理，做好对开发项目的资金和成本的全面监控。二是健全管理会计系统，向高层管理者全面及时地提供财务分析，为决策提供有效信息。三是加强资金管理，做到统筹规划、合理安排，逐步扩大企业自有资金比例。四是完善财务数据管理，实现资源共享，以提高工作效率。五是每年开展内部审计，加大审计力度，以提高数据真实性。

2.强化企业领导的财务管理意识。通过会计、统计、税法培训来提高企业高层管理者的财务意识和经营理念，明确财务管理在企业管理中的中心地位。

3.提高财务人员的业务素质。房地产开发企业的财务人员除要掌握相应的财务、统计、税务知识外，还要学习工程预算、成本控制等知识。在成本管理、财务预算、财务分析上，激励财务人员参与企业的管理，充分发挥财务管理的职能。

（六）加强纳税筹划

纳税筹划是企业经营决策的重要组成部分，中小房地产企业进行税收筹划，应遵循事前筹划原则、经济原则、整体原则、综合原则，做到“合法、合理、全面、具体”，全面了解当地房地产行业税收政策，有效规避纳税风险，降低企业纳税成本，实现企业利润最大化。

作者：林春微 单位：温州冶金房地产开发有限公司

（二）

一、我国房地产财务管理现状

1.筹资管理方面

对于资金筹措，其筹资数额具有不确定性。如果筹资数额小，那么会满足不了企业的正常发展；如果筹资数额大，那么会有一部分资金不会被利用，影响资金使用率和使用效果。因此在资金筹措前应当对筹资数额进行预估。同时筹资渠道也十分重要，如果企业缺乏筹资渠道，那么会严重影响企业发展。因为筹资渠道狭窄，那么在企业发展过程中就会出现发展资金不足的现象；还有就会增加筹资成本降低企业的利润，同时也会增加筹资风险和投资风险。

2.投资管理方面

虽然国家目前对住房制度进行了改革，并且大力支持房地产开发，但是一些投资商通过一系列途径得到土地和银行贷款后，便开始进行开发建设，根本没有对开发的项目进行研究分析。这种盲目投资的投资风险往往会使投资者造成巨大损失，甚至导致破产。

3.成本管理方面

房地产开发商普遍认为资金投入大部分都是使用在项目施工阶段，而对于决策阶段和设计阶段相当不重视。对于前期的专家决策费用和设计费用的支付是一拖再拖，认为这样就可以减少成本投入，实际上这是不诚信的表现，严重会影响到企业的信誉，从而影响企业的发展。

4.利润分配阶段

由于我国的制度方面改革，使得大量投资人员加入到房地产开发中，但是大部分的投资都是盲目的。在房地产开发企业成立之后就忙于项目的开发，根本没有考虑到企业成立时间和企业内部人才问题，更没有考虑到企业未来发展问题。在项目开发获得利润之后，利润如何分配也是由当时的投资人来决策的，根本不考虑企业发展需要，只是单纯根据房地产的市场走向分配利润。

二、完善我国房地产企业财务管理的建议

1.融资阶段

对于资金的筹措，不管是通过什么方式、什么渠道，只要考虑到融资数额是否符合企业的需求量。对于项目开发的投入资金和开发完成以后利润收入应当有个预估，确保利润远大于前期投入。同时应该注意融资风险，根据资金使用模式和业务的风险确定融资渠道，根据融资代价不同选择融资渠道。总体而言，房地产开发公司在进行融资时，应该考虑全面，然后再确定融资数额和融资渠道，将融资风险降到最小。

2.投资阶段

企业在进行项目投资前，应当对项目的投资风险进行可行性研究，不仅可以确保投资风险降低，同时利于利润最大化，有利于企业的持续性发展。在进行项目投资时，不可以只单纯看重眼前利益，要从企业发展的长远角度分析。详细的来讲，房地产企业应当把投资的重心由中心城市转移到小城镇或者次中心城市，并且重点投资普通住宅和经济适用房，以便于更好的赢得市场和拓展市场。

3.日常管理阶段

日常管理主要包括成本管理和资金管理。成本管理指的是项目开发过程中开发成本和建设成本。前期的土地竞拍时，应该谨慎考虑，应当首要考虑土地可以带来的利润。其次在建设阶段是应当将水、电、气、通信等配套设施一步到位，避免建设完成后的二次建设，同时也可以保证利润最大化。资金管理方面主要包括提高楼房销售速度，加快资金的回笼，提高资金的利用率。根据市场形势，确定资金使用方向，保证企业的稳定快速发展。资金管理要确保资金的使用率、周转率、利润率等多方面。

4.利润分配阶段

利润的分配方案要根据企业发展大局考虑，而不能单纯根据市场走向进行分配；也不能单纯考虑赚取利润而盲目分配。随着社会经济的快速发展，人们的生活水平将会越来越高，对于住房要求也会越来越高。房地产发展必须做好财务管理，合理的进行资金筹措、资金使用和资金分配，这样企业才会越办越好。

作者：陈华 单位：新疆和兴房地产开发有限公司

（三）

一、房地产开发企业财务管理的现状和主要的问题

1.房地产开发企业的开发风险难以控制

房地产开发企业的前期资金占用较大，资产负债率较高，项目的涉及的周期较长，财务管理的难度较大，并且在房地产开发的过程中会掩藏很多的不确定因素，这些因素可能会相互作用导致房地产项目的失败。房地产开发过程中存在很大的风险，对于那些规模较小，敏感较强的房地产开发企业来说，控制风险的能力难以对付突变的政策环境。因此，提高房地产企业的财务管理水平，就能够为房地产开发企业提供较为有效的投资决策和提高预防风险的能力。

2.房地产开发企业融资难度较大

对于房地产开发企业来说，目前的开发一个项目的资金规模需求越来越大，并且时间跨度相当长，一般来说，房地产开发企业要经过征地、开发、建设、竣工验收等阶段，他们的时间跨度通常为两年甚至更长的时间，而商品房在出售的过程中又采取的是分期付款的方式，因此，对于房地产开发起来前期巨额的资金占用很难在短时间内收回，这与普通的制造业企业具有很大的不同，加大了房地产开发企业的融资成本。

3.房地产开发企业的财务管理人员素质不高

目前，绝大多数的中小房地产开发企业的所有权和经营权没有分开，大多数的老板直接管理房地产的开发活动和经营活动，他们没有专门的职业经理人。这样虽然能够大大减少开发企业的人力成本，但是在财务管理的效率上面没有能够满足企业的投资融资需求。再者，房地产开发企业老板财务管理理念陈旧，这就直接导致了房地产开发企业在进行项目投资、融资、可行性研究、招投标等方面不能做到心中有数，显示出投资决策极大的盲目性。

4.房地产开发企业的融资成本较大

房地产开发企业与普通的制造企业财务管理具有很大的不同，房地产开发企业在前期需要投入巨大的长期资金，资金周转率特别低，资产负债率较高，这说明了该行业属于资金密集型行业。从目前来看，房地产开发企业的融资方式主要采取的是债务融资，特别是依靠银行的信贷资金，贷款的资金较大，相应的财务风险较大。目前，国家对房地产行业政策调控较严，严厉控制银行对房地产开发企业贷款额度，再加上土地政策和信贷政策的收缩都使得房地产的融资成本越来越高，面临的资金链断裂的危险。

二、房地产开发企业财务管理的创新策略

1.创新房地产开发企业的内部控制制度

房地产开发企业维持正常的生产经营主要是依靠企业的内部控制制度，它是企业进行财务管理的有效手段之一。要在内部控制制度上面进行创新，需要房地产开发企业做到以下几点。首先，需要建立一个健全的内部控制制度体系，有效的保证经营、决策、控制三方面的相互配合和相互制约。其次，确定大型开发企业中董事会在内部控制制度中的核心地位，而监事会必须监管企业运作的各个环节，站在企业的高度制定统一的内部控制制度，按照统一的规则进行项目的开发、授权。最后，加强创新企业的内部审计制度，对企业的重大财务支出，重大财务投资项目进行专项审计。

2.创新房地产开发企业的风险管理方法

企业在经营活动过程中面临各种风险，其中财务风险是影响财务目标实现的主要风险。因此，对于现代企业来讲就必须加强风险的管理。房地产开发企业面临的风险随着开发成本的不断增加而变得难以控制，随着国际经济市场局势的波动而变得十分复杂，行业的不稳定性直接导致了企业面临巨大的风险，房地产开发企业不得不采用创新的风险管理方式，通过逐一识别各种风险，确定风险管理的目标，设立风险管理部门，以便对开发企业面临的各类风险进行分析和研究，提出风险防范的有效措施，使得中小房地产企业的经营更加稳定。

3.不断提升房地产开发企业财务人员的创新能力

提高房地产开发企业的关键因素之一是提高财务人员的专业素养。首先，新招聘的财务人员必须具有相应的岗位资格证书，具有较好的综合素养，能够充分利用财务分析系统进行项目投资分析。其次，不断地对房地产开发企业财务人员进行业务培训，提升他们的业务能力。最后，财务人员应该对经济发展、行业政策变化做出一定的分析判断，能应用合理的风险策略组合，控制企业经营风险和财务风险。

4.创新建立房地产开发企业财务管理信息化

当今的社会是比拼信息的社会，谁掌握了信息获取的渠道谁就能先发制人。房地产开发企业应该把整个企业的上上下下通过信息系统统一的联系起来，让企业的各个部门共享企业的信息。同时，这样的信息化建设也能够方便企业的财务部门汇总各个部门的财务数据，然后通过统一的分析决策系统掌握企业的经营活动，使企业能够做出更加有利于企业股东的行为。加强创新企业信息化操作的严密性，防止工作人员走漏于制度之外，掏空企业的宝贵资源。应该设立严格的内部审计机构，事后对重大的财务事项进行独立的专项审计。

三、总结

总之，我国经济的快速发展离不开房地产行业所作出的贡献，房地产的快速成长也离不开国家政策的支持。目前，我国房地产行业受到政策调控的打压越来越多，房地产企业面临各种各样的风险。因此，房地产企业应该从内部出发，不断加强自身的财务管理工作水平，重视财务管理的理论，并且不断的创新新的财务管理制度，以便能更好的适应企业的发展，能更好的适应国家政策的相关变化。房地产开发企业只有把财务管理放到企业战略化的高度才能不断为企业增添新的活力。

作者：万丽萍 单位：秦皇岛市城源房地产开发有限公司