房地产开发企业增值税税收风险管理

摘要：随着“营改增”政策的深入实施，大量的开发项目将只能采用一般计税办法计算应缴纳的增值税。因此，加强房地产开发企业增值税税收风险的管控显得尤为重要。笔者从“营改增”3年来的实际操作经验就房地产企业加强增值税税收风险管理要点做简要分析。

关键词：风险管理；税率；成本核算

一、增值税进项税额的风险管理

房地产一般纳税人企业增值税税负高低受三大要素制约：销售收入、工程造价、工程项目成本构成。这三大要素直接决定计算房地产增值税三大核心元素，即增值额、土地扣除额、进项税额。因此，合规取得进项发票成为影响企业税负的重要环节，也是风险极高的环节。加强增值税进项管理应注意以下几点：（一）合理选择供应商毋庸置疑，供应商的选择至关重要，特别是在进行项目采购、租赁的时候需要根据实际的情况合理选择供应商，并且还需要进一步考虑进项税抵扣对其所产生的影响。根据实践经验得知，在项目运作的时候容易受到诸多因素所带来的影响，供应商的种类也比较多，所以在实际选择时，应选择综合成本最低的客户，同时，应考虑供应商的纳税信用，以避免因供应商虚假发票导致本项目的进项税不能抵扣。（二）确认是否采用包工包料或包工不包料的承包方式实际操作中，要特别关注以下几项特别规定：（1）其中在财税58号中给出了规定，所有的建筑工程总承包单位在进行地基施工、基础施工的时候，需要由本单位购买相应的设备与材料，且还需要采取简单的计税方法进行计税。将原来的“可以”改为“适用”。因此，在此种情况下建筑方不得开具税率为10%的专用发票。（2）国家税务总局在2017年的公告中规定了，对于纳税人而言，在进行活动板房以及机器设备销售的时候需要提供相应的安装服务，并且还需要对货物以及建筑服务的销售额加以核算，选择不同的税率。（3）国家税务总局公告2018年第42号规定：对于一般纳税人而言，在进行资产机器设备销售的时候同样需要提供安装服务，且也需要对机器设备以及安装服务的销售额加以核算，其中安装服务则可以严格按照当前最为简单的计税方法。注意，其措辞分别为“应当”和“可以”，因此，不同类型的企业应分别确定取得进项税发票的税率，避免不允许抵扣的风险。（三）加强成本费用管理、提高进项抵扣金额在新时期我国房地产企业取得了良好的成绩，但是需要做好增值税发票管理工作，其中在材料供应商招标采购的时候，需要由财务人员积极介入其中，并且要做好税票的沟通工作，保证供应商具备基本的资质，可还可以及时的开具进行抵扣的增值税发票。除此之外，要对施工单位的资质加以审查，尽可能选择具有增值税一般纳税人的施工企业，这样才能在最后获得增值税专用发票。与此同时，需要按照合同的实际情况进行付款，要从根本上保障合同签署方、发票提供商以及收款单位的统一性，特别是在项目竣工验收的时候需要完成会计核算的基本要求，实现销项税额与进项税额抵扣的匹配性。（四）加强税票内部控制，提高财务管理水平（1）加强税票内部控制。积极做好税票内部控制意义重大，首先需要多角度分析现阶段营改增政策对我国房地产企业所带来的影响，且要做好员工的培训，使其能够从本质上了解增值税知识；其次则是在实际工作中需要做好内部管理工作，特别是对于增值税发票的使用、作废、认证等环节加以重视，能够严格按照基本的法律流程加以完善；最后则是针对不可抵扣项目而言的，需要做好针对性学习，需要通过具体的实例掌握增值税发票的相关要求，这样能够从本质上减少因为管理不当而导致的损失以及损坏现象。同时在对财务人员进行培训的时候，需要对其政策的变动有所了解，积极采取可行性的措施加以完善。（2）加强会计核算，特别是多期开发的项目，严格区分简易计税和一般计税的成本费用核算，确保采用一般计税的开发项目增值税进项税额得到充分抵扣。首先，从合同签订入手，在合同签订过程中，严格合同内容所对应的受益对象，对部分合同（如将多期开发的项目委托给同一施工方，其施工内容既包括简易计税项目，也包括一般计税项目）进行必要修订。其次，根据合同内容，编制工程决算，发票详细备注施工项目或分期项目情况，使施工或服务有明确指向。第三，根据合同和发票，按照《产品成本核算办法（试行）》的要求，分项目进行准确核算。

二、增值税销项税额的风险管理

（一）准确理解房地产开发企业增值税纳税义务产生的时间房地产开发企业纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，需要先开发票，并且要保证当天开具发票，对于没有开具发票的，那么则需要依据合同所规定的时间，其中需要注意到的一点是如果交房时间要比合同约定时间要遭，那么则需要以实际交房时间为主，对于没有房产买卖的合同，同样需要以实际时间明确纳税义务的时间。因此，房地产开发企业特别应注意预售阶段和交房阶段的发票开具的区别；实际交房时间与房产买卖合同上约定的交房时间产生时间差异时的税务处理。（二）准确计算房地产开发项目的销售额，进一步计算销项税额通过对国家税务局所给出的通知可以了解到，在房地产企业的发展中，其一般纳税人销售自行开发的房地产项目的时候，需要选择一般的计税方法加以计税，并且还需要做好积极做好销售额的计算，其中销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款上述公式中，“支付的土地价款”“房地产项目可供销售建筑面积”、等的含义均有明确的文件规定，认真把握计算口径，确保销售额的准确计算。（1）支付的土地价款。按照税务总局有关规定，支付的土地价款包括：A、指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款且应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。B、土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，需要及时提供可以证明拆迁费用真实性的材料，比如拆迁补偿费用、拆迁协议等。（2）房地产项目可供销售建筑面积。所谓的可供销建筑面积主要是指可以出售的总面积，但是不包括配套公共设备的建筑面积，也不包括地下车位的建筑面积。

三、增值税纳税申报风险管理

（一）注意进项税转出的处理现阶段房地产企业的数量越来越多，其特点是周期比较长，众多房地产企业开发项目同时施工，不仅存在着有简单计税方式的开发项目，又有一般计税方法的开发项目，因此，一定要准确计算划分不得抵扣的进项税额，其计算公式为：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）”。上述计算中，注意“当期”、“房地产项目总建设规模”的理解。“当期”决定了什么时候计算一次。根据财税2016年36号文规定应按期计算，主管税务机关可以按照规定公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。”从上述表述个人理解为，按月计算，年终再根据年度数据进行清算。由于开发企业一年内的不同月份可能开工几个项目，根据年度进行清算数据可能产生重大差异，对此，总局并没明确处理办法。个人认为，应该按照增值税的纳税申报期进行计算，年度无法清算。（二）准确计算已预缴税款的抵减问题正如上文所言，对于自行开发的房地产项目主要选择一般计税方法，且还需要从时间、销售额等角度出发对应纳税额加以计算，在抵扣已缴税款之后申报纳税，其中需要注意的一点是，对于没有抵扣完的则需要转到下一期。在上述规定中，对抵减预缴税款是全额抵减已缴纳的预缴税款后再缴纳增值税还是就已确认销售额的销售收入对应的销售面积已预缴的增值税进行抵减总局的文件并不明确。部分省份国家税务局明确：“纳税人当期抵减预缴税款应按对应项目和已确认销售收入对应面积的预缴税款进行抵减。即：不同项目之间的预缴税款，不能相互抵减应纳税额；同一项目，应以确认收入的销售面积对应的预缴税款，抵减当期应纳税额，不能以未确认收入面积对应的预缴税款抵减应纳税额。”因此，准确计算当期可抵减的预缴增值税，降低少缴应缴增值税的风险。

作者：谢勇 单位：重庆中地置业发展有限公司