房地产预算管理问题和对策研究

摘要：由于政府宏观调控政策的，房地产企业的利润空间逐渐被压缩。在此背景下，企业要想获得更高的利润空间，就必须对传统的管理理念和方法进行积极更新。全面预算管理的应用，可对企业成本全过程加以控制，降低房地产企业的支出成本，获得更高的利润空间。房地产企业对全面预算管理及其重要性要有全面认识，并结合实际发展情况，采取切实有效的优化策略，提升全面预算管理工作的效率和质量，进一步增强房地产企业核心竞争力。文章阐述了全面预算管理的相关概念及其在房地产企业中应用的重要性，分析其存在的问题，提出相应的优化策略，希望能为相关工作者提供一定的借鉴。

关键词：房地产企业；预算管理；问题；对策

对于房地产企业来说，全面预算管理是非常重要的一项工具，可对企业各项成本进行全面控制，最大程度地提升企业资金利用率，提升利润空间。现阶段，全面预算管理在发达国家的应用已经比较成熟，但其在中国企业中的应用还处于起步阶段，所以依然存在较多不足，如管理制度有待健全、预算与核算分离等，如果不能及时解决这些问题，就会导致全面预算管理无法充分发挥作用，对房地产企业的健康长远发展造成不利影响[1]。

一、全面预算管理概述

（一）全面预算管理

预算是企业分配各项资源的系统方式，企业预算主要包括财务资源、人力资源以及物质资源的分配，通过开展预算工作，可以实现企业既定的战略目标，还可以对战略目标完成进度进行监督和控制，全过程监控具体的开支数额、预测利润与现金流情况。全面预算管理是指企业以未来的某一段时间为期限，对整体经营统筹进行规划，协调与控制经营计划、业绩评价以及人员管理，并集中处理经营发展过程中出现的问题。对于企业来讲，预算管理是推动其健康稳定发展的管理系统，也可以被看作一种内控方法。全面预算管理在一些发达国家企业中的应用已有成熟体制，但在中国正处于起步阶段。近年来中国也有很多企业意识到全面预算管理的重要性，并积极将其应用在企业管理中，这就使得全面预算管理的涵盖范围更加广泛[2]。

（二）全面预算管理的特征

全面预算管理工作具有全过程性、整体性、战略性特征。全过程性特征：全面预算管理会渗透到企业的各流程当中，如预算编制、执行、机制考核等，因此，企业需要将其融入进生产经营全过程，将全面预算管理指标切实执行下去，最终才能获得良好的预算管理效果；整体性特征：全面预算管理需要制定管理方案并且执行落实，也要做好跟进以及质量把控工作，需要管理者在科学预算目标的指导下，按照一定的流程将全面预算管理工作贯彻和落实下去，并对管理目标进行分解，将具体目标落实到个人，确保权责分明。财务部门是开展全面预算管理工作的主要部门，但并不是唯一部门，而要使此项工作切实落实下去，就必须要求企业各部门都能参与其中，做好协同工作，及时进行资源共享，这样才能将全面预算工作的价值充分发挥出来；战略性特征：企业开展全面预算管理工作的目的是系统化管理企业各项资源，对企业资源使用情况进行科学合理的安排。而全面预算管理是企业发展的重要工具，因此，企业必须以战略目标为导向进行全面预算编制，这样全面预算管理才能更好地对企业未来的经营活动和财务工作进行指导，为企业领导层的决策提供支持，最终实现企业经营战略目标[3]。

（三）全面预算管理的编制方法

预算编制方法不当，就会导致预算准确度降低，企业领导层可能会因此做出错误决策，进而导致资源浪费，内控失效，战略目标最终未能实现等。现阶段较为常用的全面预算编制方法有固定预算、弹性预算、滚动预算、零基预算以及概率预算几种。固定预算。固定预算又被称为静态预算，其是指通过预算进行业务量的设定，此种预算方法一般会被应用在总数稳定的预算项目中；弹性预算。弹性预算又被称为变动预算。其是根据企业业务总量、成本以及利润三者之间的联系进行预算设定，也可按照企业现有的业务量进行预算编制。弹性预算的方式一般适用于变动成本；滚动预算。滚动预算也被称为永续预算。其一般会被应用在季度编制中，如销售预算、生产预算等；零基预算。在此种预算方法中，预算开支以零为依据，并全面地审核预算各项目开支的总额大小和收入的可操作性以及开支是否合理等，在此基础上得到最后收支水平的预算。零基预算一般会被应用在编定基点不稳定项目或偶尔发生的项目中；概率预算。此种预算方式可以看作是改进版的弹性预算，概率预算方法可以很好地降低不确定因素所带来的风险，并在此基础上保持其原有估算概率的实质，根据可出现的最大或最小值进行期望值的计算。这几种方法都有其优点与不足，所以，在实际应用过程中要充分考虑企业的实际情况，也可有机结合几种方式[4]进行预算编制。

二、房地产企业开展全面预算管理的重要性

（一）有利于拓展房地产企业预算管理范围

全面预算管理在房地产企业中的应用涉及到比较广泛的内容，如财务预算、投资预算以及经营预算等。而且要求管理者也要参与到预算管理的监督与控制中，各部门负责人也要参与到全面预算管理中，只有这样才能使预算管理实效性得以保障。因此，全面预算管理工作的推行，可使企业全体人员都参与其中，进一步拓展预算管理的范围[5]。

（二）有利于强化公司收支管理

房地产企业在生产经营过程中会涉及大量的资金流动，且其经营项目建设周期较长，相对于其他企业资金回笼速度较慢。这些问题都会导致房地产企业无法自由控制资金。银行贷款是房地产企业资金的主要来源，而随着房地产企业的不断发展，银行贷款资金也无法满足房地产企业发展需求，所以，必须要对收支情况进行控制，才能进一步提升资金利用率，这也是全面预算管理工作中的一项重要内容。因此，加强全面预算管理有利于房地产企业收支管理的强化。

（三）有利于增强房地产企业核心竞争力

近年来，中国房地产企业之间的竞争异常激烈，企业只有不断提升管理能力，更好地对抗财务风险，具备较强的盈利能力，才能在激烈竞争的市场中占有一席之地。而全面预算管理体系的构建，可实现对房地产企业财务支出成本的有效控制，帮助企业获得更高的利润空间。全面预算管理模式下，企业需要对内部与外部的经济环境进行调查与分析，并通过科学地分析和预测，对可能发生或正在面临的风险因素进行明确，为经营者的决策提供依据，而这会在很大程度上降低企业发生财务风险的几率。此外，全面预算与财会之间的关系也非常密切，通过与财务部门的配合和协调，可使各部门之间加强沟通和交流，确保房地产企业各项工作的顺利开展，并能够调动员工积极能动性，使其将自身的最大价值在岗位中发挥出来，推动房地产企业一体化发展，进而实现企业核心竞争力的提升[6]。

三、房地产企业全面预算管理现存问题

（一）缺乏对全面预算管理的正确认知

在一些发达国家，全面预算管理模式推行已久，但其在中国房地产企业中的应用还处于初始探索阶段，因此，很多房地产企业并没认识到全面预算管理工作的重要性。虽然也有一些企业积极开展全面预算管理，但在具体策略方面存在一些认识上的错误。还有一些房地产企业并未认识到全面预算管理工作的重要性，也没有将其放在与战略发展同等地位上。全面预算管理工作会直接影响企业的财务管理与经营方向，但一些管理者对于这一问题并不重视，只是简单地将其划分为财务管理一大流程，在具体实施过程中较为敷衍，导致全面预算这一管理职能不能最大程度地发挥作用，阻碍了企业的发展[7]。

（二）预算管理制度有待科学化

因房地产行业管理不够规范，企业在全面预算管理工作中也难以实现对预算的规范管理。目前大多数企业比较重视预算编制结果，但对细化预算或具体预算较为忽视。部分房地产企业在日常工作中会将重心放在经济利益的提升上，对于发展中存在的问题并不重视，战略目标制定不能很好地符合企业现状，往往会出现目标过高或过低的现象，还有些房地产企业在预算管理制度的制定过程中，并不是在对自身的实际情况进行具体考量后制定的。这些问题的存在都会在很大程度上影响房地产企业的预算管理制度的制定。因缺乏科学合理的预算管理支撑，导致房地产企业在经营管理时无法将全面预算管理作用充分发挥出来[8]。

（三）房地产企业内部缺乏完整的预算管理组织

房地产企业的全体员工都要共同参与到全面预算管理工作中，但目前中国大多数房地产企业全面预算管理工作的主要参与者为财务部门，其他部门人员认为全面预算管理并不属于自身工作范围内的一部分，企业上下没有共同参与到全面预算管理工作中。这就使得财务部门只能从财务角度进行预算分析，对以往的财务业务信息进行分析及制定预算，这种单一的预算分析方法使预算管理缺失完整性和全面性，无法保障全面预算管理工作的执行和落实[9]。

（四）全面预算管理内容不够全面

近年来，中国房地产行业的竞争越来越激烈，很多企业在全面预算管理中，对于各项数据的设定也越来越重视，这是为了让企业有更明确的发展方向。但房地产企业在此过程中会将重心放在发展成效上，从而忽视预算内容的可行性，因此，在制定预算目标时往往与企业的发展目标不相符。制定的预算往往更倾向于可流动性资金方面的预算以及年度预算，忽视了企业的业务交流、员工福利以及销售方面的预算，使得总体预算与预算目标之间存在较大差距，因此，不能将企业预算管理的作用充分发挥出来[10]。

（五）执行力度有待加强，考核机制不够完善

房地产企业在全面预算管理工作中除了要科学合理地进行预算编制，还要确保预算方案能在实际工作中得以落实。就目前来看，很多房地产企业都存在重预算编制、轻执行的问题。如在全面预算管理过程中，企业内部出现费用超支的问题，而相关工作者并没有及时调整原有工作模式，也未对超支原因进行分析。当预算有结余时，也未采取合理措施，不能实现对财务资金的高效利用。此外，一些房地产企业还存在全面预算管理考核不合理的问题，其在预算管理中侧重于考核结果，但对评估及执行过程较为忽视。而之所以会出现这些问题，是因为结果能通过量化指标来体现，但过程是组织能力的一种体现。因此，很多企业往往会忽视评估过程，导致相关工作人员无法及时发现预算管理中的问题，全面预算管理水平也无法得到提升[11]。

（六）预算与核算工作分离

从理论上来讲，房地产企业的预算指标应是会计核算中得出实际执行的数据，但事实上，预算编制属于财务分析范畴之内，而日常核算属于会计核算的范畴，在操作的过程中是由不同人员来完成的，因此，编制方法上会存在较大差异，就会导致核算数据无法将预算执行情况更好地反映出来。

四、提高房地产企业全面预算管理水平的有效策略

（一）正确认知全面预算，增强员工的全面预算管理意识

首先，房地产企业想要将全面预算管理工作的作用充分发挥出来，就必须正确认识全面预算。全面预算管理强调的是全面，因此，全体员工必须对其管理方法及优势有所了解，全面预算管理方法应覆盖全部门和全体员工。只有对全面预算管理模式有了正确的认识，才能确保房地产的管理层级、员工都能参与其中，共同完成预算目标，构建起全面的预算管理体系。其次，企业也要加强对全面预算管理工作的宣传，使全体员工都具备较强的全面预算管理意识。企业领导人员及财务部门要加强对全面预算管理工作的宣传，组织全体员工进行学习，召开相关会议，使员工深入了解全面预算方法。与此同时，还要组织全体人员对相关知识进行系统学习，建立相应的考核机制，将考核结果与员工的薪资福利相联系，激励员工积极投入到全面预算管理模式学习中[12]。

（二）健全和完善相关管理制度与标准

在开展全面预算管理工作的过程中，房地产企业还要对业绩考核制度进行完善，确保全面预算管理工作得以落实，提升预算编制的执行力。房地产企业在进行目标规划、施工方案制定、销售方案制定、运营及资金平衡等多项内容管理的过程中，都必须做到全面执行与落实。因此，企业一定要结合自身实际情况，进一步完善和健全原有的全面预算管理制度及标准，还要将相关考核制度切实落实。若在执行全面预算管理工作过程中出现较大差异，就必须要按照相关规章制度综合分析与评价具体执行结果。此外，房地产企业还要做好内部全面预算管理的全面保障工作，有效地管理与控制预算编制，执行及监控全过程。

（三）加强外部环境与全面预算管理之间的联系

外部环境会对房地产企业的发展造成很大影响。房地产企业所处的市场环境在不断发生变化，因此，房地产企业一定要重点考量外部环境，只有这样才能进一步强化企业管理工作，降低经营风险，进而获得更高的利润空间。近年来，中国政府针对房地产企业出台了很多新政策，房地产企业所处的外部环境发生了剧烈变化，在很大程度上影响到企业的经营与发展。在此背景下，企业必须要加强自身与外部之间的联系，并在此基础上开展全面预算管理工作，使企业的核心竞争力得以增强，在剧烈变化的外部市场环境中可以健康稳定发展。

（四）全面做好预算评估与分析工作

想要确保全面预算工作的顺利开展，必须高度重视预算编制工作。首先，房地产企业在进行预算编制时一定要对自身经营情况、同行内部竞争情况、市场情况等进行了解，只有全面掌握市场发展状况，了解市场新动态，细致分析自身经营情况，预算编制才更加符合企业发展实际。掌握同行内部的竞争情况，才能明确自身发展中的优势与不足，在进行预算编制时扬长补短，积极学习其他房地产企业的优秀之处，提升预算编制能力。其次，房地产企业还要充分考虑市场动态变化，灵活选择预算方式，避免固定单一地选择某一种预算方法，导致企业无法有效应对突发性的市场风险。预算编制周期要尽量缩短，在预算编制时以季度为周期，并灵活选择编制方式，充分考虑可能发生的市场风险，并制定出应对风险的具体措施。

（五）全面构建与落实预算监督机制及奖罚机制

在执行全面预算管理的过程中，房地产企业还要强化相应的考核工作，考核预算执行情况与目标完成情况，并及时制定考核机制。结合自身情况构建和完善预算考核制度，强化考核工作，切实落实奖罚制度，为全面预算管理工作奠定良好基础。此外，房地产企业还要对考核预算目标的落实情况进行了解，对于未达标者，要按照相关制度进行惩罚，而对于已完成或超额完成人员，应给予一定的奖励。

（六）构建全面预算管理预警体系

在预算编制的具体执行过程中，房地产企业一定要做好预算执行控制工作。结合企业内外部环境适当调整与优化预算目标，并构建相关的预警体系，这样才能在实际执行中及时发现问题，提升预算分析能力。预算执行报告分析是房地产企业预算预警体系的重要组成部分，而通过构建科学的预警体系，可使房地产企业及时发现经营过程中存在的风险，在第一时间采取有效措施进行应对，降低出现财务风险的几率。

五、结语

总之，全面预算管理工作的实施可进一步提升房地产企业的核心竞争力，有利于企业发展战略目标的实现。因此，房地产企业一定要正确认识全面预算管理工作的重要性及其方法和流程，并根据实际情况以及内外部环境，构建科学的全面预算管理体系，通过激励机制、监督机制的建立，确保全面预算管理工作顺利开展，为自身健康稳定发展奠定良好的基础。

作者:林洁 单位:中国武夷实业股份有限公司