房地产公司营改增后税负影响分析

摘要：随着营改增范围的不断扩大，对房地产公司的影响会因房地产公司经营特点不同而有着不同差别。基于此，本文就房地产公司在流转税改革背景下对影响税负公司内部因素进行深入探究，从而得出房地产公司内部控制对房地产公司实际税负产生显著影响的作用和相关解决对策。

关键词：房地产营改增税负影响因素

当前各行各业也逐渐面临转型升级的考验，房地产行业同样也是如此，在这个过程中，房地产公司逐渐进入到分化与转型的关键时期，而“营改增”后税负问题会严重影响到房地产公司的发展，为了更好地解决房地产公司税负过重的问题，就需要房地产公司深入了解“营改增”后税负对房地产企业造成的影响因素。才能更好地推动房地产公司的发展。

一、房地产公司在“营改增”中面临的问题

(一)进项抵扣问题

房地产公司在“营改增”中的进项抵扣出现不足情况时，需要按进项成本13%的增值税进行抵扣。然而在实际抵扣操作中存在很多问题，常见的情况是房地产公司很难从那些小规模的纳税人中获得相关增值税专用发票。房地产工程中，相关材料的投入占比较大，在采集零散的施工材料时，获得的增值税专用发票一般只能按照进项抵扣的3%计算，根据我国税务总局2020年第11号公告《税务总局关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》中指出，适用3%征收率征收增值税的，按照3%征收率开具增值税发票，纳税义务发生时间在2020年3月1日至2022年12月31日，适用减按1%征收率征收增值税的，按照1%征收率开具增值税发票。因此在这种情况下，最终依旧会有6%-8%的增值税差额而形成税负增加。当进项和销项出现不匹配的情况时，商品房在没有完工时就进入到预售，使得“营改增”之后进项与销项预期之间出现不匹配，这种情况下最终会因为没有结算而难以及时获得足够的进项抵扣，使得房地产公司销项税与进项税之间存在不匹配的情况。

(二)经营管理问题

 在经营管理中存在三个问题，首先是经营方式发生改变，部分房地产公司存在大量的小企业合伙商，而这些小企业合伙商缺乏足够的工程核算管理制度，同时也缺乏完善的会计核算体系，在这种情况下，最终很难有齐全的增值税专用发票。而在营业税制度下，随着新政策推行，在设备采购和工程分包中，可以根据增值税专用发票上的抵扣税项进行抵消，对于合作的小企业而言，需要这些小企业开具一定量的增值税专用发票，否则就会使房地产公司在经营管理中，难以及时取得足够的增值税专用发票，从而缺乏足够的增值税进项抵扣税额，使得房地产公司在整个经营过程中存在各种各样的问题。其次是房地产企业财务核算面临的问题中，由于“营改增”会影响到房地产公司的收入、成本和利润。对物资采购的成本缺乏有效管理，使得相关软件系统的开发与报税等方面都存在着很多问题，再加上各公司的规模和性质不同，财务人员能力的不同，会导致税务征收申报与上缴程序申报不准确，并出现核算不规范等问题。

二、“营改增”对房地产公司税负和经营情况的影响

(一)对房地产公司税负的影响

在“营改增”之前，对房地产企业的全部销售额征收对象都是按照5%的营业税征收为主。但随着税改政策的变化，在“营改增”之后，房地产企业在缴纳增值税时，必须进行纳税人认定，根据不同的纳税人缴纳不同的税率，而一般纳税人的税率是9%，因此针对小规模纳税人可以选用较为交单的计税方式，才能确保税率没有发生任何变化，并在这个过程中规定了企业的原有项目和特定税行为。确保纳税人选择使用简易的计税方式来缴纳税费，但通常情况下，经过选择后，36个月不得变更。由于“营改增”之前的房地产企业纳税营业税税额计算方式为(营业收入*税率)，而“营改增”之后则分成了两种不同类型，第一种类型是针对一般纳税人的纳税额为(销售税额-进项税额)，并在第一种类型中规定了销项税额要小于进项税额企业。第二类是针对小规模纳税人的简易计税方式，房地产企业的纳税额计算方式为｛含水销售额/(1+税率)*税率｝。最终当“营改增”后，房地产公司的纳税率为9%，但如果按照当期的增值税额或营业税额与企业收入的比值衡量税负时，需要随着“营改增”后企业税负的变化情况给予适当的增加或者减轻。

(二)对房地产公司经营的影响

“营改增”可以有效改变企业的经营成本、收入和税费等情况，随着房地产公司经营情况的有效改变，因此房地产公司的利润率会根据收入与成本费用进行计算。“营改增”往往对房地产公司利润率的影响难以确定，这是因为“营改增”对房地产公司利润会产生多方面的影响，在营业税制度下，房地产公司销售收入中包含营业税，在实行“营改增”后，通常销售收入不会包含增值税，使得销售收入同比下降。但是当房地产公司的上游公司已经实行“营改增”，那么就会导致房地产公司的总成本与其他进购的增值税额度不再是实际成本，导致总成本要比实际“营改增”前更少，对最终的利润也会产生较大的影响。

(三)对房地产公司土地出让金的影响

在我国房地产公司取得国有土地使用权的过程中，需要花费高额的土地使用权成本，因此通常情况下，土地出让金占房地产成本比重的30-45%左右。而在考虑到房地产企业实际税负的情况下，在“营改增”政策中必须明确规定出房地产企业中一般纳税人销售自行开发的相关项目，计税销售额可以用于扣除支付的土地价款，所以这一税收政策能够帮助房地产公司降低增值税的税负。土地出让金虽然被纳入到抵扣中，能够减轻房地产行业税负的积极影响，但却不能忽略可能存在的那些潜在问题和风险，当获得相关土地存在多个项目工程时，土地出让金必须在不同项目中做出对应的划分，并注意划分的及时性和准确性。如果部分土地享有政府部门的返还政策时，通常对于返还出让金是按照冲减土地价款，并被视作收入或者补助处理，因此房地产公司应该依据实质形式对土地出让金进行财务处理，才能避免面临潜在的财税风险。

(四)对土地增值税的影响

营改增对增值税税负带来的变化产生的影响同样值得关注，这是因为营改增的目标并不是为了降低增值税为主的流转税税负，而主要目的是改善房地产行业的综合税负情况。由于土地增值税在房地产行业和土地资源的管理中都是比较重要的因素，而营改增后的税负变化本质是为了计税依据的变化而造成的，那么对研究改善房地产综合税负等问题都具有一定的指导意义。当增值税税制下土地增值税的税率低于营业税下土地增值率，那么在税率不变的基础下，土地增值税在税改后将会更低，而在原有的营业税税制下，一般的纳税人土地增值税的变化主要因收入和成本的变化而变化，这些变化主要依据从营业税变为增值税和不同的可抵扣税额占一定比例。因此我们可以看出，营改增后的土地增值税税率下降后，在增值税不允许扣除、增值税税率以及可抵扣比例都有可能影响土地增值税，那么营改增对增值税负的影响通常不是对本身的增减，而是因为自身的变化，会给其他税负带来变化，并影响到整体税负率。

三、房地产公司营改增税收理论

(一)税收公平性原则

税收的四大原则是平等、便利、确定以及费用最少的原则，而四大原则中，税收平等性是最为主要的核心原则。在确保对每个纳税人进行征税时，不主张免税特权，并反对身份纳税，而公平原则税负则应该平均分配到不同的收入类型中，将税收形成公共服务以及服务于纳税人中，实现每一个纳税人都可以享有公共服务的特性。然而增值税相比于营业税而言，在理论上通常会降低一些税负，并在房地产行业中也具有广泛的普遍性特点，而增值税对于某些行业税率而言，存在免税、退税等优惠政策。因此如何合理的确定这些优惠政策的范围和力度，并确保相关税收整体上的公平性，都需要更好地完善和增值税。

(二)税负转嫁理论

税负转嫁理论是指纳税人通过各种不同的途径将税负转嫁给其他人的一种方式，因此在增值税下，纳税人可以通过对商品流转将税负转嫁给下一税负人的方式，实现税负转嫁。一般情况下，这种税负转嫁的形式有以下几种方式，首先纳税人提高相关产品的售价后，将税负转嫁给消费者，并在实际情况中将商品中的销售环节增多，随之税负也会瞬时转嫁下去。其次是将税负转嫁给上游行业，这种方式和提升价格的方式有所不同，将这两种方式结合在一起后，可以选择通过降低商品或者劳务的竞价方式实现税负转嫁。

(三)税收中性理论

税收中性理论的过程中，除过税负外，应该避免出现其他经济负担和损失，但随着市场和经济的复杂程度越来越高，导致人们很难用税收中性理论去解决和管理出现的各种矛盾与问题，因此税收中性理论重新回到它最初的核心思想中，采取既不干预的方式尊重市场，并由国家统一进行配置和管理，才能确保在完善的营改增税制下，实现对未来税收中性的有效推进，并打好坚实的理论基础。

四、房地产公司应对“营改增”的对策

(一)利用政策支持

房地产公司在发展中，需要利用好“营改增”的过渡性政策，这是由于房地产公司在实际的运营中，很难保证“营改增”在初期就能使房地产公司获得足够的进项抵扣税，所以通常情况下选择在5%的流转税税率下维持原有的营业税制度，才能有助于更好地实现“营改增”的平稳过渡。同时在“营改增”的过程中，各地政府部门也颁布了很多优惠支持政策，房地产公司根据实际情况，利用地方政府部门的支持政策自觉申请，可以真正做到化解推行“营改增”政策初期可能会遇到的各种税负问题。

(二)合理运用税务筹划

合理运用税务筹划时，首先需要实施混合经营分开核算的方式，才能将“营改增”中的相关税率进行调整，对“营改增”原有的9%税率加入进项抵扣的3%以及额外的3%征收率，可以保证实现对小规模纳税人税率的征收。因此针对混合运营中出现的各类项目，就需要其税率之间的差别采取分开签订合约的方式，有利于更好地规避以往存在的混合营销税率征收税款，最终对各项目具体税率有着明确的说明。其次是合理选择供应商，这对房地产公司而言是控制税负的关键点，当房地产公司选择与那些能够提供增值税发票的纳税企业建立合作关系时，通过一般的纳税交易活动，能够获得正规的增值税发票，最终实现抵扣企业进项税的目的。

(三)提高企业财务管理能力

房地产公司应对“营改增”的对策中，提高财务管理人员的能力，应该及时做好对相关政策的有效培训。只有当房地产财务人员具备足够的知识后，在增值税的税务核算中做到征收对象以增值额为主，并运用扣除的方式实现计算，使房地产公司应当提升财务人员的业务水平和技能，才能有效确保房地产公司的有序进行。在对财务人员的培训中，培训内容必须涉及到税种、税率、方法等各个方面，同时做好相关会计计算基础与房地产管理体制的必要调节，才能更好地将会计工作落到实处。所以针对这些问题时，房地产公司必须安排相关人员针对具体问题具体对待，才能及时有效解决房地产中可能存在的各种问题。

(四)加强增值税专用发票的管理

房地产公司要加强对增值税专用发票的管理力度，首先要及时获得足够的抵扣专用发票，当房地产公司抵扣税款不足时，可以选择那些拥有足够抵扣税专用发票的公司进行合作，而这些供应商能否提供增值税专用发票是确定房地产公司完成抵扣的关键因素。而房地产公司在规划进项税发票时，除了要区别能够抵扣和不能够抵扣的进项税具体类型外，还需要房地产公司快速获得相关所需的增值税专用发票。除此之外，房地产公司必须加强对专用发票的认证管理制度，如果出现增值税专用发票不能抵扣的情况时，就必须及时做好对增值税专用发票的鉴别，并投入足够的时间和精力规避可能出现的各种不良结果，同时对存在的违法行为要追究相应的责任。

(五)关注整体税负

在营改增后，增值税替代营业税会成为房地产公司的第一流转税，而流转税税负的变化通常在很大程度上会直接影响到企业的整体税负情况。因此房地产企业必须及时关注流转税的实际变动情况并做好对应的调整策略，但由于我国的税改的长期目标不仅是降低流转税的税负，更重要的是实现对各行各业整体的减税降负，才能有效改善房地产企业的实际投资环境和企业的竞争活力。在房地产公司的现阶段中，存在着各种复杂的税种，而房地产公司不仅仅需要关注流转税的税负，同时也需要更好地关注税改后的流转税的变动情况以及其他税种可能产生的各种间接影响。所以如果忽视对流转税对其他税负可能造成的影响，那么最终会导致企业措施大部分降低税负的机会，给房地产公司的经营发展造成很大的经济损失，基于此，房地产公司在灌注流转税税负的过程中，必须及时重视和改善整体税负的情况，才能有效推动房地产公司的快速发展。当然，站在另外一个角度而言，房地产公司灌注流转税的实际变化情况，也会使房地产公司为改善流转税税负提供更多的转变思路。

五、结束语

房地产公司在实际的税负产生显著影响的作用下，当房地产公司内部控制越有效，那么“营改增”后的税收就越规范，因此房地产公司需要加强公司内部的控制制度与建设落实，并对固定资产进行预算，才能积极提升房地产公司的盈利水平。

作者:张会琼 单位:简阳市会计委派管理中心