房地产税收筹划问题分析

摘要：本文首先简要分析了“营改增”政策的现实意义，然后分析了“营改增”政策房地产企业税收筹划存在的突出性问题，最后提出了“营改增”背景下开展房地产企业税收筹划的具体对策，旨在为提高房地产企业税收筹划水平提供切实可行的依据与参考。

关键词：“营改增”；房地产企业；税收筹划；问题；对策

1引言

随着税收制度及体制地深化改革，“营业税改增值税”（简称为“营改增”）已完全用于国内税收工作当中，取得了较为理想的效果。“营改增”政策已经逐渐发展成为当前我国宏观调控中的一项不可或缺的税收政策，目前已取得了十分广泛地应用与推广。可以说，“营改增”是国家为企业的发展提供福利的一种政策。“营改增”政策对各大企业税收筹划工作产生了一定的影响，当前房地产企业如何开展“营改增”背景下的税收筹划工作，是房地产企业的一项十分重要的课题。本文在充分分析“营改增”背景下房地产税收筹划过程中存在的突出性问题的基础上，提出了具体的对策。

2“营改增”的现实意义分析

（1）“营改增”政策的实施进一步优化了税制结构，缓解了纳税者的税收压力，调动了房地产企业工作人员的工作积极性，促使房地产企业更好地开展各项服务活动；（2）随着“营改增”政策的实施，丢弃了之前的营业税发票，以增值税专用发票为主，将纳税者的相关费用支出纳入到进项税抵扣领域中，降低征税率。（3）为了防止房地产企业实施“营改增”政策后其税收负担进一步增加，之前缴纳营业税过程中，当时法规中可以享受税收减免政策的房地产企业，“营改增”政策实施后，这些企业仍然可以享受税收优惠，打消企业自身所产生的各种顾虑。

3“营改增”背景下房地产税收筹划存在的问题分析

“营改增”政策虽然对房地产企业产生了很多积极的影响，但是房地产企业开展税收筹划过程当中，仍然存在很多方面的突出性问题。具体有哪些问题呢？

3.1房地产企业开发成本受到“营改增”政策的影响较大

对于任何一家房地产企业而言，经济成本均在某种程度上能够对其自身所获取的利润空间大小产生决定性作用。随着“营改增”政策地逐渐实施，对我国房地产企业成本产生了一定的影响。大家都知道，房地产企业运营过程当中，建筑物的施工需将建筑材料应用于其中，然而这些建筑材料并不是出自于同一家建材公司，由于受到其他方面因素的深入影响和限制，这些建筑材料需要购自于不同的建材公司。然而，由于很多建材均购自于小商家、小商铺或者规模很小的建材公司，然而这些小公司并无法提供专门的增值税发票。所以说，房地产企业在缴纳相关税收款项时，也不能将这些增值税进行扣除，那么这就在无形当中增加了房地产企业的建筑成本。与此同时，房地产企业的建筑施工人员均来自于我国广阔的农村地区，对于这些建筑施工人群，并没有在一个专业化的劳务公司对其进行管理，那么房地产企业在建筑施工人员工资方面，也不能开具增值税发票，因此也没有很好地方法对这部分的人力成本加以扣除。由此可以看出，房地产企业只有与规模较大、正规的公司之间合作，才能够将相应的增值税税款加以扣除，从而有效地降低了房地产企业的税负。

3.2房地产企业现金流会受到一定的影响

房地产开发企业在开展土地开发工作时，采取的销售模式一般为预售，将预销之后所获取得的一部分成本作为缴纳税款的依据。然而，随着房地产开发项目工期的逐渐增加，建筑成本以及财务成本、人力成本等成本形式也会随之而增加，这就是房地产开发企业将预售之后的一部分本金作为缴纳税款的根本原因，导致的直接后果就是房地产建筑项目的资金流受到严重的影响。

3.3政策不太明确，过渡时期房地产企业税务风险较大

房地产企业在对项目进行开发时所购买的施工材料的成本水平普遍较低，房地产企业将大量的资金投入到市场营销以及广告等方面，从而导致抵扣税款水平较低，税负较高的情况发生。自2015年之后，我国政府开始颁布“营改增”政策，按照我国房地产企业的年均增长水平与总产值之间比较比较，根据比对结果，可将房地产企业的增值税调整到11%。在这个过渡时期，由于售房企业未能够对相关政策进行准确地解读，从而使得某些商品房并未能及时地销售出去，从而使得税款无法按时缴纳，房地产的税收风险也就随之而出现了。

4“营改增”政策实施背景下房地产企业开展税收筹划的具体对策

4.1对房地产企业的会计审核制度不断进行规范与健全

（1）强化房地产企业的收入管理，以最大程度地规避各类计算机失误以及收入分类方面的错误，规避多纳税款现象的发生；（2）深化对房地产企业各类业务性质与税率核算等方面的研究，强化房地产企业承揽的各类业务的分类，以增强房地产企业的各项会计核算工作；（3）建立健全房地产企业成本核算的有关制度，特别是要对可抵扣项方面的收入进行严格地管理。

4.2加强财务结算方式筹划

“营改增”政策实施之后，共有以下几种货物与劳务结算方式：托收承付与委托代销、直接收款、赊销与分期付款、委托收款、预收货款。每一种结算方式都有相对应的纳税义务形成时间。比如托收承付与委托代销方式将为银行提供货运单办理收款手续当天作为纳税义务形成时间；托代销放手将货物发出当天作为纳税义务形成时间；直接收款方式将获取销售额凭据当天作为纳税义务形成时间；赊销与分期付款方式将合同约定收款当天作为纳税义务形成时间；预收贷款方式将委托方接收代销清单作为纳税义务形成时间。

4.3不断优化升级销售方式，并对税收优惠政策进行合理规范地使用

“营改增”政策实施之后，房地产企业的主要纳税品种主要为：增值税以及土地增值税两种。影响增值税的税负方面的因素即为房屋的销售价格。在对公平公正的销售价格进行设置时，不仅能够促使时间与经济成本水平显著下降，而且还能够明显减少税负，提高房地产企业的销售量。在设定合理房屋销售价格时，不仅要考虑开发项目时所花费的经济成本，而且还应该与相关的税款之间相结合。

4.4对增值税发票进项严格地管理

在“营改增”政策实施前，房地产企业根据有关合同的规定及到款情况，对相应的营业税发票进项开具。在“营改增”政策实施后，国家强化了对发票地严格核查，其有效性得到了高度地重视与关注。所以说，应该注意科学、仔细地划分各种发票，这样做能够显著提高对增值税税务部门的管理需求。常见的增值税发票主要包括专用型及普通型发票两种类型，增值税发票可以实现对税额抵有效抵扣。所以说，对于具备开具增值税发票的房地产企业，应该强化对增值税发票进行严格地管理，以响应国家的增值税政策。房地产企业应该严格按照增值税相关税法及法规的要求，对增值税发票进项严格地管理。当前，国家已经在《刑法》中明确了处罚增值税专用发票违纪违规行为的规定，用于对房地产企业纳税行为的有效约束，仅仅只做到这点还是不够的，还需要房地产企业深刻意识到合规合法的纳税行为在促进国家税收收入方面的现实意义，并且房地产企业还要认识到自己作为纳税者需要担负起的社会责任，进而积极主动按照税务机关的相关规定正确使用和管理增值税专用发票，还要根据房地产企业现状，明确适应于增值税专用发票各环节的规定，保管好增值税发票，配备专业人员负责增值税发票的领用、认证、核销等工作。

5结语

综上所述，“营改增”背景下房地产税收筹划存在着很多方面的突出问题，诸如：房地产企业开发成本受到“营改增”政策的影响较大、房地产企业现金流会受到一定的影响、政策不太明确，过渡时期房地产企业税务风险较大等方面的问题，这些问题应该及时地加以解决，以提高房地产税收筹划水平，促使房地产能够在良性的环境下发展。

参考文献

［1］张立娟.“营改增”对房地产项目的影响［J］.财经界（学术版）,2015,（10）

［2］张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划［J］.当代经济,2015（17）.

［3］黄双利,饶海琴.房地产行业“营改增”的SWOT分析［J］.改革与开放,2015,（21）.

作者：颜进勇 单位：中山市雅盈房地产开发有限公司