房地产企业营改增后的税收筹划

摘要：我国实施“营改增”税收政策，在一定程度上消除了重复纳税现象，减轻了企业纳税负担。房地产作为特殊行业在经营管理过程中具有一定的复杂性，“营改增”政策的实施在一定程度上也给房地产税收带来了一定的负担。本文分析了“营改增”政策对房地产企业进行税收筹划的影响，并探讨了合理化的指导性建议。

关键词：房地产企业；营改增；税收筹划

由于我国推行“营改增”税收政策，导致了增值税的纳税范围也不断扩展，如何做好“营改增”后的纳税筹划工作，对企业未来发展具有重要的影响，房地产是特殊行业，在经营管理中具有一定的复杂性，特别表现在税收成本中。因此，房地产企业应该更加重视土地增值税的税收筹划工作，以便积极应对“营改增”后对房地产企业产生的不利影响，以实现房地产企业的收益最大化。

一、房地产企业实施“营改增”税收增长的背景

1.颁布“营改增”税收政策背景

2011年1月，我国财政部颁布了对“营改增”试点政策的规定，率先在上海等地的交通运输业和服务业进行试点，后续又扩大试点范围和行业，取得了明显成效。2016年4月，国务院总理就全面实施“营改增”到财政部、国家税务总局进行了全面的考察工作[1]。自2016年5月开始，“营改增”开始在全国范围内全面实施，将建筑业、房地产业、金融业等都纳入了实施范围，“营改增”极大地改变了土地增值税的清算规则，也极大地影响了房地产行业的利润实现。

2.实施“营改增”后房地产税收情况

房地产企业实施“营改增”后改善了企业的毛利水平，很多房地产企业在“营改增”后企业的毛利水平都低于均衡点，因此，“营改增”的实施减轻了企业的纳税负担，对企业取得发票和开票管理上更加具有严格性，原先房地产企业是根据销售额的百分之五交纳营业税，而在“营改增”的政策实施之后，房地产企业作为一般纳税人，税率会比原先营业税高，要有效运用进项税额抵扣的优惠政策，从而降低税收负担，在一定程度上减少了资金的占有，加快了企业资金流动速度，进而推动了房地产企业的进步与发展[2]。

二、“营改增”后对房地产企业税收筹划带来的影响

1.税负的影响

房地产企业在“营改增”政策实施后避免了消除重复纳税的现象，对进项税额抵扣进行积极筹划，为房地产企业减轻了纳税，提升了企业的经济效益。但如对财务管理、采购控制没有做好筹划工作，进项税额的抵扣不足，会增加房地产企业的纳税负担[2]。因此应该做好房地产企业的税收筹划工作，以提升进项税额的抵扣。从而减轻房地产企业纳税负担。

2.对“营改增”政策认识不足

虽然“营改增”已于2016年5月起在我国全面实施。但房地产企业在实施运用时，财务人员和管理者对“营改增”税收政策认识度不高，并且由于我国一直加强对房地产企业实施土地增值税和营业税方面的税收管理，因此对增值税的相关政策了解相对不足。所以房地产企业在“营改增”政策的实施过程中，面临着很大的风险，因此做好“营改增”政策后的税收筹划工作，具有重要的意义。

3.房地产企业面临的风险

我国房地产企业的业务相对广泛，但是对建筑成本与土地成本占据很大的比例，在实施“营改增”后，房地产企业对土地的取得成本要求更加严格，造成了房地产企业进项税额的不足，一些房地产企业税收负担大幅度上升，“营改增”政策是通过改革进而对服务或者产品的增值部分的纳税，能够在一定程度上减少重复纳税的现象，通过对全国“营改增”试行和先期的“营改增”行业的反馈来看，很多企业实现了税负下降，但是很多企业由于生产周期性以及成本结构中能够抵扣的成本占据比例相对较低，出现无法抵扣的费用等原因，进而出现了一定的税负增加的现象。在实际的工作中，由于房地产开发企业具有一定的复杂性的特征，因此就要求其必须拥有较为良好的资金管理能力，且具有充足的现金，进而能够维持其正常的运转。在实际的工作中，“营改增”后改变了价格内涵，且在税收上实现层层抵扣，进而将房地产企业经营流程进行了一定程度的调整，促使企业在进行税收过程中内部管理更加正规，降低了税收负担。但是从另一个角度来看，在“营改增”政策实施后，房地产企业所承受的税务负担可能会出现加重的情况。一般情况下，建筑企业的成本主要来自于房地产企业的开发成本，因此建筑施工企业应该选择拥有一定资金实力的建筑企业。由于建筑施工企业是房地产在开发中的开发成本主体，例如：人力资源成本费用。建筑施工企业需要很多的人力，所以在进行整个施工建筑的过程中，人力的成本投入会占据百分之三十左右，企业支出的劳动费用相对来说较高，难以将人力资源成本所产生的增值税进行税费扣减，因此增加了建筑施工企业的税负。与此同时，房地产企业在实施“营改增”政策后，其采购部分材料不能获得增值税专用发票。另外还存在着抵扣具有一定的限度，因此缩小了增值税进项额，所以增加了房地产企业的纳税金额，进而加大了资金成本与税收成本[3]。

三、“营改增”政策背景下房地产企业税收筹划措施

在“营改增”背景下，房地产企业税收筹划工作是房地产企业内部管理的重要组成部分，它能有效缓解“营改增”政策带来的影响，关系着房地产企业的未来发展。因此房地产企业在“营改增”后要重视税收筹划，进而帮助企业实现利润最大化。

1.合理调整企业内部财务问题

“营改增”时代的到来，新旧税收制度衔接，在业务处理与税务核算的转变等相应的难题中，应该处理好企业内部的财务问题。例如：对于房地产企业的账薄科目要进行适当的调整，对财务人员要进行专业的培训，以方便“营改增”政策中出现的相关财务问题能够得到及时处理。在“营改增”后，房地产企业的税负在一定程度上是由其进项税额抵扣情况所决定的，增值税专用发票在增值税进项税额抵扣中具有重要作用，因此房地产企业要提高对票据的管理水平。

2.规范操作，强化风险控制，防止税务风险

在“营改增”政策推行之后，房地产企业面临着难以避免的税务问题。房地产企业针对相关税务风险问题要早做预防，早准备，做好“营改增”政策后的风险防范措施，加强风险管理和内部控制。在法律允许的范围之内合理地进行税收筹划。企业在经营过程中收到增值税的发票，应该认真审核，防止出现虚假发票给企业带来税务风险。“营改增”实施后房地产企业的税收筹划风险加大，所以，房地产企业要谨慎行事，规范操作。需做到以下几点：第一，企业大小支出都应该做好税收筹划工作，以减小成本资金投入为目的，根据以下步骤进行实施。从项目立项工作--土地获取--采购--签订合同--销售环节，应该根据预算做好项目的税收筹划工作。第二，在“营改增”实施的过程中，应该做好防范措施，加强税收风险控制和内部管理，在做好税收筹划的同时，也应该根据税收法的要求规范操作，避免出现财务风险。

3.谨慎选择供应商

为了能够保障“营改增”政策的顺利实施，要更大限度地将进项税额抵扣工作做好。因此针对供应商的选择要谨慎，要结合税收政策，选择具有一般纳税资格的供应商，并对其进行综合的考虑。例如：考虑供应商所供产品的价格和质量，还应考虑能否取得增值税的专用发票，以实现进项税额的抵扣。

四、结束语

企业的税收筹划是为了能够实现企业经营和发展。我国企业在不断完善相应的财务制度的同时，全面实施“营改增”政策，在此背景下，房地产企业要根据我国税收法的相关规定保障企业的资金安全。首先要规范财务核算；其次，做好“营改增”的准备工作；再次，要规范操作，强化风险控制，防止税务风险；最后，谨慎选择供应商。总之，房地产企业应根据自身实际情况，制定适合企业长期发展的税收筹划方案，进而促进企业的进步与发展。

参考文献

[1]金晓云.“营改增”后房地产企业的税收筹划[J].中国乡镇企业会计，2015，（5）：64-65.

[2]朱旭丹.浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].全国流通经济，2016，（10）：68-69.

[3]毛明清.基于营改增后的房地产企业税收筹划探析[J].中国经贸导刊，2016，（17）：56-57.

作者：郑玉欣 单位：鸿一（临沂）房地产开发有限公司