房地产项目材料采购管理的改进优化

摘要：在房地产行业新的发展环境下，强化企业自身管理能力，通过项目成本管理创新实现企业实际效益至关重要。在房地产项目中，材料采购管理是影响项目成本的核心因素之一，同时也影响项目的质量与进度。为探究房地产项目材料采购管理的优化策略，本文以材料分类的视角，对材料采购的模式、流程、供应商管理等环节进行分析，并提出针对性建议，对当今房地产行业发展具有借鉴意义。

关键词：房地产项目；材料采购管理；改进措施

1引言

从房地产项目材料采购的实践来看，其不仅仅包含材料的具体采购过程，而且还包括采购模式的构建、采购计划的确定、材料的分类、采购流程的梳理、供应商管理等方面，这些共同构成了项目材料采购的体系。房地产项目受到地区经济发展水平、政策要求、市场环境等诸多因素的影响，这使得每个项目都有自己的特点，因此从供应链管理的视角来看，每个房地产项目的材料采购都有自己的特点和要求，材料采购不是简单的复制。在竞争日趋激烈的市场环境下，房地产企业对项目材料采购管理开展改进优化工作，一方面能够提升企业的对项目管理与控制的质量水平，另一方面也能够提升项目效益，提高企业在市场中的核心竞争力。实践调查与总结发现，房地产企业在材料采购管理中存在的问题具有一定的共性。在采购流程方面，采购管理通常计划性不强，招标采购较少，对供货商缺少固定、全面、科学的筛选模式；在采购模式方面，受限于材料种类繁多、专业人员匮乏等原因，采购模式不完善，导致材料信息难以有效供给，甚至出现质量问题、成本问题等；在供应商管理方面，由于房地产项目涉及的材料众多，进而涉及的供应商也众多，由于采购材料分类不明，采购标准不同，以及动态化的市场等因素，对应的供应商管理也较为混乱。

2材料采购管理的改进措施

2.1总体思路

以当前房地产行业市场发展趋势为视角，项目材料采购管理改进的总体思路如下：先从企业组织框架入手，突出材料采购管理的重要性；ABC管理法与层次分析法整合，结合房地产项目材料采购的特点，优化升级为改进型ABC管理方法，然后对项目材料采购管理实施分类采购模式，并梳理采购流程，最后对采购的关键环节进行改造优化，构建适合企业自身、项目自身的采购管理体系。具体改进优化措施流程如下：企业组织架构改进→改进型ABC管理法的采购材料分类→①②③→确定采购计划与供应商管理体系→提高意识与素养。①A类采购材料选用战略采购与招标采购→战略采购与招标采购流程再造。②B、C类采购材料选用甲指乙供采购模式→甲指乙供采购流程再造。③D类采购材料选用零星采购、外包、比质比价采购模式→零星采购、外包、比质比价采购流程再造。

2.2组织架构与材料采购模式改进

项目材料采购管理需要改进优化是因为企业组织框架无法满足采购管理的需求，因此需要对组织内成员关系与任务进行重新梳理，保障组织高效运转。对于一般房地产企业而言，组织架构可设计为四层管理模式，即董事长→总经理→分管领导→项目执行部门，其中项目执行部门又分为投资研发部、营销管理部、工程技术部、成本控制部、审计监察部、行政管理部，各部门间明确权责关系，细化工作内容。基于改进型ABC分类法，材料采购模式重新构建为更合理的类型，即：A类：战略采购与招标采购，主导部门为成本控制部，产品包括石材、瓷砖、洁具、门窗、木地板等。B、C类：甲指乙供，主导部门为成本控制部，产品包括配电柜、电线电缆、污水泵、喷淋泵等。D类：外包、比质比价、零星采购，主导部门为工程技术部，产品包括涂料、电器面板、幕布、窗帘、墙纸等。此外，在项目材料采购管理优化中，还应注意材料采购合同、提前引入供应商、招投标、经济措施、技术咨询、资金支付等方面的问题，需要结合项目实际进行合理的设计与优化。

2.3ABC分类法的采购材料分类优化

房地产项目拥有自己的特点，采购材料的分类就需要考虑多种因素，不可根据单一因素进行分类。因此在ABC分类法的基础上，引入层次分析法，通过建立判断矩阵A=（aij）nxn，建立层次组合一致性指标GR=mi=1ΣaiCi/mi=1ΣaiRi，然后结合重要性排序的客观分析，整合ABC法与层次分类法，获得改进型ABC分类法。对房地产项目采购材料的分类，需要考虑材料成本、功能贡献度、供应难易程度、采购提前期四个因素，然后采用专家打分法、双因素比较法等方法构建判断矩阵，然后对房地产项目中所需要采购的各种材料进行汇总和分析，并结合最终获得的材料权重数据，对采购材料的重要性进行排序，最终获得具体分类结果。

2.4采购流程的再构建

当确定好采购模式与材料分类方法后，需要结合工作实践，进行采购流程再造。以改进型ABC分类法为基础的采购管理模式下，各采购管理模式的流程优化如下：战略采购管理：年度战略采购实施方案制定→战略合作伙伴的选择与确定→战略采购实施。成本控制部结合项目实际，与相关部门沟通编制《年度战略采购发展方案》，然后企业内各部门沟通协商初步确定战略采购合作伙伴，并拟定战略采购协议。最后按照工程类、材料设备类、设计类、营销类等实施战略采购，并以《供应商战略管理手册》为依据进行监督审查。还投标采购管理：供应商信息收集→资格审查→供应商考查→招标文件内容编制与审核→内部评标小组评选及签订合同。比质比价、零星采购管理：由工程技术部负责，现有项目部提交采购申请，工程技术部研究确定采购方式，然后上报上级部门审批，审批通过后选择供应商，并签订采购合同。甲指乙供采购管理：由成本控制部负责，流程为：确定材料清单→核价程序→采购程序。

3材料采购管理改进措施的关键环节

3.1采购计划编制管理流程

采购计划编制是采购工作的关键，是降低采购成本、减少采购时间、提高决策效率的关键因素，因此采购计划编制管理流程再造是项目材料采购管理改进优化的关键环节。采购计划编制由工程技术部门负责，以“投资研发部→项目管理部→工程技术部→成本控制部→分管领导→总经理→董事长”为顺序，从方案设计到组中的审批，优化整个采购计划编制流程。工程技术部制定项目关键节点计划，并编制项目工程总体进度计划；投资研发部设计方案，并提供主要建筑材料清单；成本控制部配合工程技术部对主要建筑材料开展市场调研，然后工程技术部扩充设计，组织编制主要材料设备清单，并与成本控制部进行市场调研，最后完成施工设计图；项目管理部门编制施工进度计划，与投资研发部参与会审；工程技术部与成本控制部对主材料、设备选型定板，并组织材料设备选型定板会审，分管领导与总经理参与会审；总经理审核并递交董事长审批，审批通过后由工程技术部编制甲供、甲指乙供材料设备清单，并组织材料设备采购清单会审；总经理审核并递交董事长审批，审批通过后由成本控制部编制材料设备招标采购计划，进而完成整个采购计划编制管理流程。

3.2供应商管理体系

在项目材料采购管理改造优化的基础上，基于供应链管理理论视角，建立供应商管理体系，对供应商实施供应链管理。首先是供应商选择，其资料收集的渠道包括网上搜索、电话咨询台查询、行业协会、前期客户储备、政府机关推荐、参加供应商行内展览会、行业专业人士、客户谈判、产品原产地考查等。供应商考查的内容包括企业经营状况、技术水平、管理能力、供应能力等。然后建立供应商考核体系，对供应商进行科学分类，并收录在企业《合格供应商名录》内，并随时更新名录。

参考文献

[1]刘丽红.简议房地产材料采购管理的原则及其措施[J].建材与装饰，2017（35）.

[2]段睿敏.X房地产开发公司的建筑材料采购管理策略研究[J].住宅与房地产，2017（30）.

[3]刘志华.房地产企业多项目采购管理优化[J].科技广场，2015（8）.

作者：刘晓光 单位：山东聊城当代集团有限公司