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房地产开发企业的资金管理

一、房地产开发企业资金管理概述

1、房地产开发企业资金管理的概念

房地产企业项目开发过程的资金流构成要素主要包括有开发成本、期间费用、销售收入和各项税费。根据房地产企业资金流动的来源、方向、大小、速度等情况,参考多家知名房地产企业在项目开发中的关键控制节点,将房地产开发流程分为六大阶段:即项目投资机会研究及土地竞投阶段、项目定位策划及前期筹备阶段、规划设计阶段、工程建设阶段、市场推广和营销阶段、售后及物业管理阶段。房地产资金管理指的是企业在上述阶段中对于其应用的各项资金的控制与管理,它是作为房地产财务管理的核心。

2、房地产开发企业资金管理的特点

(1)房地产项目开发所需投资成本高、项目周期长,单纯依靠自有资金难以保证项目开发顺利进行和分担项目风险,更无法撬动大项目开发。房地产企业上市融资门槛极高,绝大多数企业难以利用资本市场直接股权融资。为弥补项目开发资金缺口,大多采用商业银行贷款等进行负债融资,导致资产负债率极高。

(2)房地产资金管理既要受到国家政策的影响,又要受到社会经济等因素的影响,因此其资金运筹较其他行业表现的更加复杂化。

(3)房地产的开发和投资都具有阶段性,随着分阶段的逐步投入,期间资金也在逐步的回收,特别是期房交易的存在,使得资金运筹方面存在投资和回收的互补性。回收的资金可以投入商品房的再开发,而开发不断,又可以使资金不断回收,实现资金使用的最大化。

二、房地产开发企业资金管理措施

1、进行房地产开发项目的可行性规划

可行性研究对于企业在确定房地产的投资项目时极其重要,不能仅仅流于形式,要对投资项目的背景情况进行详细调查,规避可控因素,对于市场上房地产的基本情况进行调查,对于类似相近的投资项目进行对比,尽可能地减少风险,避免盲目投资带来的经济损失。

2、进行周密的资金预算管理和过程控制

资金预算管理,从内容上看,是一个包括现金收支预算、销售预算、生产预算、成本费用预算等在内的完整体系;从职能上看,是对其业务流、资金流、信息流和人力资源进行全面整合,最终使企业的资金获得最佳全面效率;从过程上看,是通过预算编制、执行与控制、考核与激励,对资金预算内容进行整合并实现“预算职能”的以“资金预算管理”为中心的价值监控。所以企业应组织制定全面的资金使用预算管理制度。

3、拓展房地产开发企业的融资渠道

资金筹集应当遵循合法、适量和时效性原则。筹集资金必须遵守国家的有关法律规章,接受国家的宏观调控。合理预测资金需要量,防止盲目筹资。资金筹集可以采取不同的形式和途径,并且可以根据企业开发时期的不同阶段采取多种筹资方式,力求达到最有效的资金筹集,以保证开发项目施工的顺利推进。除自有资金、商品房预售、银行贷款等常见的融资来源外,还应积极拓展其他融资渠道。(1)房地产金融创新。房地产金融创新主要由房地产投资信托、企业商业债券、住宅抵押贷款证券化等构成。目前中国房地产市场,金融创新工具兴起不久,普及度不高,少数大型房地产企业正在尝试。(2)承包商垫资。承包商垫资是房地产开发项目的承包商预先垫付的部分或者全部工程款。在建筑市场竞争激烈的情况下,建筑企业(乙方)在总包商或分包商招标过程中,以提供垫资、延长付款期限或灵活的付款方式等增强竞标能力,房地产开发企业(甲方)则借机变相向建筑施工企业融资。(3)并购或合作开发。并购是国内大型房地产企业实现规模化发展,中小型房地产企业向有实力的大公司寻求资金的重要途径。合作开发是两个及以上房地产企业共同出资,或者一方提供土地,其他方提供资金来从事项目开发。不仅中小型房地产企业在项目开发中采用合作方式,国内知名房企在大盘项目中也乐于强强联手、优势互补。(4)内部认购。内部认购是在开发项目尚未取得“商品房预售许可证”,甚至未正式开工之前,在小范围内进行商品房销售。内部认购可以使房地产企业提前获得部分销售收入。2006年《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》明确规定“不得以内部认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房”。内部认购作为违规操作被明令禁止,但现实中仍有不少开发商暗箱操作。

4、加强资金的风险和监督管理

企业的风险影响企业的生存和发展,房地产开发企业的资金风险主要包括在途风险、或有风险、使用风险。其使用风险表现为企业的投资风险,它属于一种事先可以控制的风险,必须加强对投资的决策管理,对于项目的评审要做到更加科学、更加专业、使风险降到最低的程度,重大的投资问题必须形成有效的决策约束机制,并且实时的跟踪管理。其在途风险体现在资金的结算过程,并且应当将部门的管理人员、业务人员的绩效同应收账款的回收状况挂钩,制定相匹配的奖惩制度,确保资金的流通,把坏账损失降低到最低程度。企业还可以进行内部审计,对于财务信息和财务业绩进行审计和监督,评价其真实性和合法性,强化事前、事中、事后的控制,确保资金的安全和流通。

5、提高企业资金管理的信息化建设

目前房地产企业主要采用矩阵式的组织管理结构,信息传递需要逐级汇报,部门间的横向沟通不足。房地产企业应根据自身规模定制使用适合的信息系统软件,实现数据的共享和关联,满足业务需求。房地产开发过程中大量的交易往来、记账凭证、数据分析等能够得到及时的上传、反馈和共享,从而提升资金信息传递效率,实现企业对项目资金使用情况的有效监管并及时做出相关决策。

作者:於佳佳 单位:上海华滨投资有限公司

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