房地产土地增值税清算及涉税风险管控

摘要：房地产开发企业常用税务筹划模式，便是按照项目物业类型和成本分布态势，对比不同土增清算模式，选取最佳税收筹划方案，从而达到减少增值税缴纳的主要目标，维护企业经济利益。本文从实际角度出发，对房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控方案予以详细分析和阐述。

关键词：房地产；土地增值税；清算；税务筹划；风险；管控

随着当前房建行业领域的快速发展，土地增值税变得愈加严格，土地增值税清算对于房地产公司的影响很大，增添了企业自身税务压力，并且项目利润会减少，所以说正确选择成本分摊模式，便是房产公司减轻税负的必行之举。

一、房地产增值税管理要点分析

(一)开发前房产建设之初，一般来说，征税范围相对来说比较广泛，但在此范围中也有相应限制，征税范围不会涉及土地使用权和房产产权。所以，在立项阶段，通常都要进行规划开发，如此才能创设出科学有效的房建方案。就此类角度分析，土地增值税不涵盖房地产开发前的闲置费用。开发使用过程中，要从多角度去分析，论证和评估都是必须要做的，企业筹建过程，所涉项目开发费用时常模糊。所以，建设前期，要对上述两个环节予以透彻区分。

(二)建设中房地产项目具体建设阶段，假设核算环节和要求不符，必将不能享受免税待遇。所以在选择核算的整个过程中，需要选择科学的增值税核算手段，由此才能避免不必要的土地增值税开支。从操作角度来分析，进入销售定价流程中，需要最大限度上分析缴纳成本和节税收益等问题。旨在防止清算后期经济变动出现，务必要在会计处理阶段内去提前进行税金提取。由于土地增值税相对于扣除项目来说，一定要有相应的凭证作为支撑，务必要严格且认真的处理好，所以，发票管理过程中要严把质量关，适时创新才能获取满意结果。

(三)建设后管理土地增值税扣除，实际上遭受竣工后利息费用处理方式的影响较大，所以进入到土地增值税扣除项目选择阶段，要筛选科学的计算方案，由此才能准确有效的做好核算工作，特别是在利息核算处理上，核算至关重要。房地产项目竣工后，开发商通常都拥有良好的处理方案，期间可按照不同项目类型来针对性处理，所以土地增值税准确性备受影响。此时，房地产企业要做好发展战略规划，工程完工后处理好土地增值税缴纳事项，在缴纳时会出现缴纳费和土地增值税高的情况，所以优良清算控制尤为关键。

二、房地产企业土地增值税清算中存在的问题分析

首先,计算方式复杂。土地增值税计算过程中，通常都会使用超率累税的模式来操作，所以清算时所涉内容繁多，企业销售收入总额、扣除项目和应缴纳税款等，每个环节核算都很困难，这期间会投入很多人力和物力。其次,房产项目存在特殊性。房产行业和其他产品销售类企业有所不同，市场经济快速发展的时代背景下，旨在规避风险，很多房地产项目都纷纷进行合作开发。有的企业甚至建立空壳公司，在竣工后注销，这样就会造成房产企业账目错综复杂。再者,资料以及鉴证报告不规范。税收部门对房地产公司提供的资料和凭证等要求很高，内容务必合理，格式务必规范。但很多中介鉴证报告很不规范，所以在清算阶段还需要税务部门再次审核和更正，严重影响了工作人员的工作进度，清算工作难上加难。此外,故意逃避和拖延。部分企业为了提升企业受益，使用违法手段去逃税、漏税，惯用方式即为分期开发和保留尾盘，还有就是可能在企业财务会计账目上动手脚，对于房地产企业项目销售比例在＞85%以上则应缴纳税金部分，以做假账的方式便可人为降低85%销售比，这样就无需做税务清算。最后,收入确认不规范。据了解，企业收入确认不规范，主要表现在工程项目款项延迟结算方面，难以及时的将预收房款和当期销售所得房款予以转入、登记操作，亦或是将房产销售款部分视为施工工程款后进行转偿。有意降低房价，间接减少增值税税基额度。基于上述所言，这几种情况存在，均会严重影响房地产企业土地增值税正常、有序清算，所以这种行为必须要严厉惩戒。

三、房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控方案

(一)加大对财务人员的教育培训，提升纳税筹划政策的应用水平首先，身为房地产财务工作者，一定要加强自我学习，了解最新财税动态，比如针对营改增政策对房地产财务工作的影响，财务人员要及时了解到相关政策，然后在财务管理工作中加以应用，不断提升财务工作水准。其次，房产公司要和税务部门积极交流和沟通，对工作中的“疑难杂症”及时向税务部汇报，之后使得企业财税工作科学化、标准化运作。针对土地清算中相关违规行为，房产公司要和财务工作者沟通好，学习最新知识，及时规避清算风险，防止违法行为出现。

(二)强化涉税风险内控体系建设，提升预警能力首先，加强源头风险管理。2019年，国家财政税收政策变化很大，特别是国税地税合并后，关于房地产增值税结算方法不一、单位建筑面积成本计算口径不一致等问题，税务部门和房产企业要通力协作，根据国家法律制度等实施土地增值税清算，规避政策风险。其次，加强申报风险的管理。土地增值税纳税申报是土地增值税清算风险控制中的关键点所在，因为房产项目销售阶段内含诸多变量，所以作为房产企业务必要深度细化申报风险管理。最后，提升风险监控管理力度。税务机关需制定出严格的清算收入登记台账，期间需明确好土地增值税清算项目底册，由此指导房产企业根据台账去登记信息；房产企业负责人要实时监督公司财务工作，对财务人员的不当行为进行管理和约束，防止工作失误而产生涉税风险，得不偿失。

(三)创新工作手段，做好纳税筹划工作房地产土地增值税清算环节所涉税务风险，房产企业需要从实际角度出发，对土地增值税清算环节纳税管理工作重视起来，以科学的方法来进行纳税管理，由此才能有限减少纳税款额。首先，房产企业要和企业财务人员纳税筹划专业性缺失特点结合，寻求第三方合作，然后不断提升企业自身的纳税筹划质量，减少税务缴纳，维护企业经济利益。“会计”是财务制度发展的必然趋势，房地产企业和第三方合作后，土地增值税清算水平才能不断提升；其次，房产企业要和第三方中介积极沟通和交流，将公司财务信息准确传递到第三方手中，从而助力其制定出最优纳税筹划方案。房地产企业需要尽早进行土地增值税清算，申报材料等均要准备好，这样才能减少失误，降低风险。

四、结束语

土地增值税审核与计算工作很是复杂，这是土地增值税管理链条中的核心。当前税务部门监管手段日渐优化，作为新时期的房产企业，一定要利用好国家政策，科学合理的进行税收筹划，有效规避风险。

参考文献

[1]郭靖.浅议房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题[J].当代会计,2019(3):148-149.

[2]亢红红.基于新会计准则的房地产企业纳税筹划研究[J].农村经济与科技,2019(8):124-124.

作者：齐庆 单位：安徽省安庆半知半悟教育咨询有限责任公司