房地产企业土地增值税清算影响及筹划

摘要：房地产企业在开发商品房的过程期间内，作为商品房开发成本的重要组成，土地增值税的存在与发展，对房地产企业的商品房开发进程、商品房开发成本及经济效益会产生较大的影响与作用，关注土地增值税发展情况，显得极为必要。在实际生产生活中，房地产企业本身具有资金回收速度慢、商品房开发周期较长等特点，很大程度上导致房地产企业面临较大的资金使用压力。因此，本文认为房地产企业运营发展期间，应当思考研究土地增值税清算带来的影响与税收筹划策略，以期能够在不违背法律法规的基础上，降低土地增值税税额，缓解房地产企业资金使用压力。

关键词：房地产企业；土地增值税清算；影响；筹划

现代社会经济高速发展历程中，我国房地产企业得到了较好的进步及发展空间，为满足现代化发展形势提出的企业发展要求，注重并做好税收筹划工作，有助于减少土地增值税清算带给房地产企业的不利影响，同时还能够较好地强化提升房地产企业整体的经济效益，为房地产企业今后的长远化发展奠定重要发展基础，极具现实价值。

1房地产企业土地增值税清算影响与税务筹划的作用

1.1房地产企业土地增值税内容概述

土地增值税是房地产企业有偿转让土地使用权、地上建筑物及附属物并取得收入，依法向国家税务机关缴纳的税收。参照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的有关规定内容可知，当前阶段，我国土地增值税实行四级超率累计税率的税率计算方式，具体税率内容如表1所示，扣除项目包括土地费用、规划设计费用、基础设施费、工程监理费用等所有与土地增值相关的费用。根据国税局的[2006]187号文的相关规定可知，国税局以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位组织进行清算，针对实行分期开发模式的商品房开发项目，税务机关以分期项目为单位进行相应的土地增值税清算。当前阶段，国家税务机关有关部门除明确土地增值税计算方式、征收范围之外，还对土地增值税的缴纳时点提出了相应的要求，一般说来，在房地产企业下属房地产开发项目全部竣工、完成销售，整体转让未竣工决算房地产开发项目，直接转让土地使用权这三种情形下，房地产企业应当依法履行自身的纳税人义务，向有关税务机关部门办理土地增值税清算手续，见表1。

1.2房地产企业土地增值税清算与筹划的影响

通过上述内容可知，对房地产企业而言，土地增值税是其进行项目开发中所有税收中占比较大的一个重要的税收，一定程度上带给房地产企业更大的资金使用压力，土地增值税清算与税务筹划本身，会对房地产企业的项目开发税收成本带来直接影响与作用，进而对房地产企业的项目开发利益产生影响。与此同时，房地产企业土地增值税清算与筹划，不仅能够有效强化提升房地产企业自身的财务管理水平、加强房地产企业的纳税意识，而且还能够为我国土地增值税税收相关的法律法规完善性提供重要支持，有助于税务机关有关部门发现现有法律法规的不足及缺陷，积极完善相应的法律法规。

2房地产企业土地增值税清算策略

税务机关有关部门出台的法规、条文等，明确了房地产企业的纳税义务、纳税项目及纳税时点，基于较强的纳税意识，房地产企业应当做好相应的土地增值税清算工作，认真履行纳税人义务，避免因纳税不及时、纳税错误等带来不必要的经济损失。根据房地产企业土地增值税清算现状可知，为尽量保障提升房地产企业的利益，做好房地产企业土地增值税清算工作，具有极其重要的意义。具体的策略内容为：

2.1选择合适的土地增值税清算时机

土地增值税清算期间，选择合适的清算时机，显得极为重要。根据现实情形可知，预征是土地增值税清算时机的普遍选择，选择该种时机进行土地增值税清算工作的情形下，房地产企业应当按照预征率，将房地产企业开发项目获得预售资格后得到的销售收入视作计税依据，计算并进行相应的土地增值税纳税工作，在后期达到项目清算条件的情形下，进而进行土地增值税汇算清缴。值得注意的是，并不是所有房地产企业开发项目都适用于预征，其应当根据项目实际情况明确项目土地增值率的平衡点，分析探讨的情形之下作出清算时机的合理选择，例如，当预征税额低于清算纳税额时，房地产企业应当推迟清算，相反的情形下，房地产企业应当立刻开展清算工作。

2.2选择科学合理的可扣除项目金额

根据房地产企业运营发展现状可知，可扣除项目金额对房地产企业土地增值税税收有较大的影响及作用，强化提升房地产企业可扣除项目金额的选择科学合理性，能够有效减少房地产企业土地增值税的负担。例如，部分房地产企业通过增加精装修房屋占据全部房屋的比重来增加可扣除项目金额，一定程度上反而不利于土地增值税负担降低，虽然精装修房屋的售价要高于毛坯房售价，但是二者差异要小于加大的装修成本，一定程度上不利于土地增值税额和土地增值税率的降低，相反，将加大的装修成本纳入至可扣除项目金额之内，房地产企业不仅可以通过提高的房屋售价获得收入，得到了装修成本方面的补偿，而且还可以基于加大的装修成本带来的放大效应，降低税额及税率，一定程度上较好地达成了降税、免税的作用。

2.3应用有效的土地增值税清算技巧

房地产企业运营发展的整个过程期间内，利益最大化作为企业运营发展的根本目的，对房地产企业的经营发展有较大的影响及作用。基于此，为获得更好的经济效益，房地产企业应当基于有效的土地增值税清算技巧的使用，在合法合规的前提之下，科学合理地组织进行土地增值税清算工作，尽可能降低企业自身的土地增值税负担。土地增值税清算技巧涉及多方面的内容，选择清算方式、可扣除项目等都是其中的重要组成部分，主要的思路内容在于：房地产企业经营发展的整个过程期间内，其应当根据企业项目实际运营情况对企业当前面临的各类问题进行分析探讨，提出应对策略，强化房地产企业成本管控效力，减少企业资金使用压力，另外，房地产企业内部应当加大土地增值税清算的相关研究，必要情形下可通过设立专门研究小组的方式，组织进行土地增值税清算研究活动，编制有效的税务筹划规划，为减轻企业土地增值税负担做不懈努力。

3房地产企业税收筹划内容

基于土地增值税清算对房地产企业带来的影响及作用，做好房地产企业相应的税收筹划工作，具有极其重要的现实价值。根据现实情形可知，当前阶段，房地产企业土地增值税税收筹划的策略内容为：

3.1税收优化策略内容

税务机关有关部门针对特定情形下的房地产开发项目，提出了相应的政策性优惠，房地产企业组织进行土地增值税税收筹划工作的情形下，应当基于对税务机关法规政策的理解，做出相应举措的基础上，对机关有关部门的税收优化策略加以切实有效地应用。例如，房地产企业经营发展的整个过程期间内，可将房屋建筑类型进行合理区分，分别计算相应的土地增值税，根据现实情形可知，当前阶段，房地产企业不光组织进行普通居民房的开发工作，而且还会组织进行其他不同的房地产项目，参照税务机关有关部门的规定，普通居民房有免税收的优惠，以至于房地产企业按照房地产项目类型分别计算土地增值税的情形下，能够对上述规定的税收优惠策略加以运用，达到降税、免税的作用。

3.2利息支出策略内容

房地产企业开发项目的整个过程期间内，不可避免的会产生利息数值，会给房地产企业土地增值税清算带来相应的影响及作用。根据现实情形可知，房地产企业实际运行的过程期间内，可以采取两种不同的计算方式进行土地增值税计算，第一种计算方式下，房地产企业根据房地产开发成本与取得土地使用权所支付的金额二者之和的5%以内计算扣除，第二种计算方式下，房地产企业根据实际情况扣除利息，但有关部门对其可以扣除的金额进行了相应的规定，最高扣除金额不应当超过我国商业银行贷款同类同期贷款利率计算出来的金额。现实情形下，上述两种计算方式存在一定的差异，计算出来的可扣除数值也会存在一定差异，房地产企业应当根据企业自身的实际情况，选择合理的计算方式，对不同的开发项目进行利息计算工作。

3.3对征税范围加以充分合理利用

合法合规的前提之下，房地产企业能够在商品房建设过程期间内，基于合作方式的选择，一定程度上降低房地产企业的土地增值税。该种做法与我国相关法律规定中，根据一定比例来分房自用，能够暂免土地增值税有关。为此，房地产企业组织进行土地增值税税收筹划工作的情形下，应当对土地增值税的增值范围加以充分全面地考量，必要情形下对房地产行业范围内的代建房来达成节税作用。具体内容为：房地产企业承接代建房项目的过程期间内，能够由此获得相应的代建费用，这些费用可充当为房地产企业的劳务输出费用，本身不属于土地增值税纳税范畴，房地产企业由此获得的相关费用，本身不需要缴纳相应的土地增值税。

4结束语

综上所述，通过本文的分析论述可知，房地产企业运营发展的整个过程期间内，土地增值税作为房地产企业开发项目税收负担的重要组成部分，其不可避免地会对房地产企业的项目开发成本、项目最终获得的效益等产生较大的影响与作用，为满足房地产企业经济效益最大化发展需要，关注房地产清算带给房地产企业的影响，切实做好土地增值税税收筹划工作，具有极其重要的现实价值。

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作者：聂慧丽 单位：菏泽城建工程发展集团有限公司