房地产价格策略分析精选(九篇)

第1篇：房地产价格策略分析范文

【Abstract】Throughout the current development trend of China's real estate industry， the competition in the industry is fierce， coupled with China's housing system and land use system reform， making the development of the real estate market environment more complex. So， in order to achieve the best marketing objectives， it is necessary to develop a sound marketing strategy with the development trend of the market， use modern marketing concepts and means to meet the diverse needs of customers. According to the problems existing in the real estate marketing planning in the new period， this paper puts forward the integrated marketing strategy of real estate for reference.

【关键词】房地产；营销；问题；策略

【Keywords】real estate；marketing；problem；strategy

【中图分类号】F274 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）05-0011-02

1 引言

当前的房地产行情一路飙升，出现了市场泡沫，为了进一步规范房地产市场，国家强化了宏观调控，国土资源部等职能部门也实施了不同的政策对其进行约束。在此环境下，房地产逐渐过渡到买方主导市场需求，市场营销的作用日益突出。但目前我国的房地产营销体系还不够完善，尤其是营销策略的针对性、有效性偏差，在一定程度上制约了房地产行业的健康发展。基于此，本文主要分析了新时期房地产营销策略，旨在为房地产行业的发展提供一些建议。

2 新时期房地产营销策划存在的问题分析

2.1 I销观念落后

一线城市和省级城市的房地产发展行情较好，房地产企业极为重视市场营销策略的科学合理性，而在一些经济水平偏低的城市中，房地产的营销策划工作就不是那么到位，对市场营销的认识和理解比较肤浅，片面、单一的市场营销策略，使得产品的销售情况偏差，无法实现企业预期的盈利目标。

2.2 市场调研不深入

市场调研工作的全面开展与营销观念与思路密切相关，落后的营销观念使得营销策划人员不重视市场调研工作。有些企业虽然进行了一定的市场调研工作，但调研结果局限性较大，没有进行准确的市场分析与定位，目标客户需求不了解，这种流于形式的市场调研根本无法为营销策略的制定提供有用的数据和信息，也就无法全面掌握整个楼盘的优势与劣势，销售成绩偏差，直接影响了企业的经济效益与社会效益[1]。

2.3 网络营销模式不完善

现如今是信息时代，互联网的迅猛发展为各行各业提供了更为广阔的平台，网络营销成为销售的重要渠道。但目前有些房地产企业对网络营销的作用还没提起重视，部分三四线城市的楼盘广告都是通过新闻网站等其他媒介传递出来，使得有购房需求的消费者无法及时得到准确、全面的楼盘信息，减少了目标客户量；同时，由于楼盘信息覆盖面的局限，导致很多人无法了解相关信息，流失了一部分潜在客户，极大地降低了营销效率。

2.4 品牌意识偏差

经调查研究数据显示，品牌会提高产品价格的20%-40%，甚至更高。我国的房地产企业数量超过了6万家，但人们熟知的房地产企业，恐怕只有万达商业地产、中粮置地等。这就表明很多房地产企业的品牌意识较差，还需要进一步扩大品牌效益在企业价值中的比例。

2.5 营销宣传过度夸大

目前，存在于房地产行业的一个普遍特征就是重视概念炒作，炒作内容包括从户型到整个小区，甚至到周边环境，这种营销方式直接造成消费者对房地产企业不信任，影响到房地产后期产品的销售，损害企业的经济效益和社会效益，不利于企业建立良好的品牌形象。

3 新时期房地产营销策略综合分析

3.1 产品策略

房地产产品是消费者的直接需求表现，而市场营销始终都是围绕消费者需求来进行的，所以产品策略作为核心直接决定着其他营销策略。具体来说：①建筑规划。合理的规划能够提高整个建筑的档次，由于现在高层建筑较多，所以建议采用大围合方式来布局建筑整体，尽可能降低高层建筑所带来的压抑感以及对视问题，完善和集中小区内部景观系统，栽植符合当地气候和地理环境的植物和花卉，美化整个区内的环境。还可以在小区中心设置生态型花园，并完善室、健身室等场所，扩大造园空间，丰富业主生活。②合理的户型设计。目前，户型以一居、两居和三居为主，在设计户型时要坚持南北通透的原则，提高通风和采光效果，尽量使餐厅和客厅相通，给人视觉上的敞亮感，提高消费者的满意度。③智能设计。信息化和智能化的普及，便捷了人们的生活与工作。现在部分建筑引进了智能家居系统，例如可视化门铃，电视监控、远程抄表、电子巡更等，让家居的每个细节都触手可及。建筑设计还应进一步提高智能水平，采用互联网系统，实现业主的实时互联；还要构建便捷、高能的过滤污染系统，采用长效有机气体过滤网，如Honeywell，来有效预防气体的污染；构建智能降噪系统或绿色降噪系统，降低噪声污染带来的影响。

3.2 价格策略

当前房地产营销的一个主要策略就是价格策略，不同的房地产项目有着不同的价格，体现出不同的品质，当然这里面也有一定的炒作成分[1]。房地产产品的价值量巨大，价格是消费者首先要考虑的因素。从中我们可以看出，价格策略的科学合理性至关重要。众所周知，楼盘销售价格包括开盘价格和后期的销售价格，二者之间存在一定的差距。通过细致的市场调研可以发现，大部分的房地产企业执行的价格策略都是低开高走，就是开盘时价格偏低，当占据一定的市场份额之后，选择合适时点，提高产品价格。该策略有利于提高产品的市场占有率，获得更多的市场收益。在项目开盘时，该策略可以聚集大量潜在客户，并实现快速回笼资金的目的。

3.3 网络营销

第一，网络直销。建议房地产公司建立自己的营销网站，在网站上展示项目信息，方便消费者清晰、直观地了解房地产项目的具体情况和销售细节。这样会减少销售人员费用，充分展示企业的形象。第二，与第三方平台合作。现在多数房地产项目的营销渠道之一就是与第三方平台合作，比如搜房网、链家地产等网络营销平台，通过与他们合作，来进一步拓宽营销渠道；同时房地产企业也可以通过这种方式获得消费者的信息，及时地对项目产品的价格根据市场行情、消费者信息作出适当调整。第三，微博营销。微博营销是新媒体时代出现的一种全新的营销方式。建议企业注册名为“XX房地产X项目”的微博号，来项目信息，收集消费者的反馈信息，同时迅速锁定目标人群，达到事半功倍的效果。

4 结语

综上所述，目前房地产行业的发展既面临着良好的机遇，同时也面临着严峻的挑战，同行业的竞争以及国家的宏观调控，使得房地产企业必须重视市场营销策划，以高效、科学的营销策略来实现产品的畅销。本文简要分析了产品、价格以及网络营销方面的策略，希望对促进房地产行业的繁荣发展有一定的借鉴价值。

第2篇：房地产价格策略分析范文

【关键词】房地产；市场营销管理；概念；内容；策略；现状

1 房地产市场营销的概念

房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。房地产市场营销与其他市场营销一样，也是个人和集体通过一系列的活动，特别是某些创造性的活动，同别的个人和集体交换产品和价值，以实现其经营目的的一种社会过程。可见，房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，企业通过有效地提供住宅，办公楼，商业楼宇，厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活，物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动。与一般商品市场营销相比，房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性，房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托、物质实体上的权益等。

2 房地产市场的特征

1）房地产市场是权益交易市场。

2）房地产市场是区域性市场。

3）房地产市场是不完全竞争市场。

3 房地产市场营销的内容

3.1 房地产市场研究分析

3.1.1 市场需求分析

通过对房地产市场调查和预测，了解房地产市场近期或未来需求是什么。

3.1.2 房地产市场环境分析

分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响，有利因素和不利因素各有哪些。

3.2 确定房地产投资经营目标

在研究和分析市场的基础上，作出经营决策，包括选择和确定房地产投资规模、投资方向、投资地区和地点以及投资方式。

3.3 项目决策

3.3.1 产品策略

确定和开发满足市场需求的房地产商品。

3.3.2 价格策略

根据房地产市场需求分析的情况，制定房地产价格，受国家调控的房地产价格的确定应符合国家规定。

3.3.3 销售渠道选择

选择房地产租售的基本方式和途径，房地产开发商自行租售与委托房地产中介机构进行房地产租售各有特点，要进一步结合项目情况决定经营方式。

3.4 促进销售

确定和使用有效的信息传递促进销售的手段，如房地产广告，房地产交易会等，提供售前咨询服务，吸引租客或买家，促成房地产交易。

3.5 信息反馈和物业管理

提供售后服务和良好的物业管理，并搜集反馈信息，扩大顾客群。

4 房地产市场营销的基本过程

4.1 分析市场机会

4.2 研究和选择目标市场

4.3 制定营销战略，包括产品定位，建筑设计

4.4 制定市场营销策略，包括定价，销售渠道选择，促销的策划和计划

4.5 执行和控制市场营销工作

5 我国房地产营销策略的现状

目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。

6 加强我国房地产市场营销管理的对策思考

6.1 对房地产项目进行准确定位

房地产企业在每一个具体项目开发前就必须明确市场概念定位、形象定位、品牌定位、竞争定位、价格定位、销售网络与方式定位，并将其整合化形成整合定位。

6.2 采取合理的定价与付款方式

价格是房地产项目策划中直接影响盈亏状况的决定因素，而付款方式又决了项目销售后资金回笼的速度。因此，房地产营销的核心就是价格及付款方式制定。

6.3 价格的制定

价格的制定要考虑以下因素：一是心理价格的影响。二是在一定销售周期内的价格调整及控制。价格的调整幅度要视项目的具体情况而定。三是和同类型竞争项目的价格相比较。

6.4 付款方式

付款方式的着重点在于三个地方：一是用尽量宽松的付款方式吸引更多的人买得起并产生实际的购买。二是使更多的对象选择有利于发展商的付款方式购楼，保证资金回笼的速度。三是通过付款方式的设计吸引买家早入场、早落定金。

6.5 采取有效地促销策略

促销策略可以达到如下作用：①传递信息②突出特点③扩大销售。总之，房地产促销的目的就是刺激或增加消费者的购买。

6.7 注重物业管理的保值增值作用

所谓物业管理，其根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能满足他们的合理要求。物业管理是房地产项目质素的重要组成部分，也是房地产项目整体销售的一个重要环节。

6.8 培养一支高素质的房地产营销管理队伍

如何培养一支高素质的营销管理队伍，是我国每个房地产开发公司必须面对的课题。首先，要提高营销决策者的分析能力，营销决策者要善于分析问题；其次，要提高营销决策者的决断能力。决策者要具备多谋善断的能力；最后，要提高风险意识和控制风险的能力，要敢于承担风险。

7 加强市场营销管理的对策思路

7.1 品牌营销

目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。

要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。

7.2 人文营销

房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。

7.3 知识营销

房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后总结以上的内容，达到让消费者获得知识的目的。

7.4 绿色营销

居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。

在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。

7.5 合作营销

房地产开发商与很多单位存在利益关系。

首先，应该积极与下游供应商进行联系；第二，开发商积极与金融信贷部门进行联合；第三，与其他开发商进行联合造势，形成双赢的格局。

7.6 服务营销

对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；同时，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修，并自己成立物业公司或委托第三方物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境。

7.7 社会营销

社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的，主张企业提供的产品和服务，不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望，而且要符合消费者的长期利益，不忽视社会利益。

8 房地产营销策略的创新

在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。第一，项目开发前的市场调查工作。第二，强化产品策略在营销组合中的地位。第三，突出企业差异。第四，合理利用价格策略。第五，积极拓宽营销理念。

第3篇：房地产价格策略分析范文

【关键词】房地产项目；营销策略；影响因素

引言随着时代的发展，伴随经济形势及社会需求的变化，消费者对于房地产的消费也更趋于理智，不再盲目购房，购买者对房地产产品的量的需求以及对于整体房型的性价比的质的要求也越来越高，面对不断变化的形势，如何应对政府的政策，市场的变化，消费者需求方式和需求方向的转变以及房地产企业自身的可持续发展，房地产企业需要进行深入的调查研究，追寻适合自身发展的完善的营销策略。本文旨在研究房地产项目营销策略影响因素，为企业营销策略的制定提供指导。

一、宏观环境影响因素

宏观环境是从企业与整个社会相互作用的角度来阐述市场环境的。PEST分析是宏观环境分析的基本工具。它通过政治的（Politics）、经济的（Economic）、社会的（Society）和技术的（Technology）角度或四个方面的因素分析从总体上把握宏观环境。房地产行业作为国民经济的支柱产业，同样不可避免的受宏观环境的影响和制约。

（一）政治环境

通常情况下人们的经济行为受政治形势的影响，国家制定的经济与社会发展的战略和方针政策，很大程度影响市场追求，改变一些资源的分配和流向，从而指引企业的经营活动。

（二）经济环境

宏观经济环境主要指一个国家的人口数量及其增长趋势，国民收入、国民生产总值及其变化情况以及通过这些指标能够反映的国民经济发展水平和发展速度。这些因素的变化直接影响企业的市场机会。

（三）社会环境

社会环境指一定时期整个社会发展的一般状况。主要包括社会道德风尚，人口变动趋势，文化教育，价值观念等。社会环境在一定程度上影响消费者的购买目标、购买方式。同时人们受教育的程度也不断提升，观念的改变更是社会发展的趋势，社会环境向着对经济产生利好关系的方向稳步提升。

（四）技术环境

科学技术是第一生产力，在这个科技发展迅猛的时代，市场营销部门更要充分了解科技发展前沿动态，抓住时代主旋律，生产出符合市场需求的产品。技术进步可创造竞争优势，创造出有新意的差别化产品，满足顾客日益增长的需求。

二、行业环境影响因素

迈克尔・波特（Michael E.Porter）于1979年提出了分析企业面临的行业环境的五力竞争模型，五种力量模型在一个简便的模型体现不同的行业环境影响因素，作为分析行业基本竞争态势的依据，行业环境主要包括现有竞争者的竞争能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力、供应商的讨价还价能力、购买者的讨价还价能力五个方面。这五个方面力量也构成了房地产行业环境的影响因素，这五种力量综合起来影响着房地产行业的营销策略。

三、项目自身影响因素

（一）产品因素

随着社会的进步，需求的提升，对产品的需求更多的不只是产品本身，而是它所附带的附加价值。就房地产产品而言，它价格昂贵，使用周期长，消费者对房地产的期望会比一般产品要高，对于房地产购买后的附加价值有更高的期望，这包括房地产项目的周边配套设施，房地产产品质量、居住后物业的服务水平等。

（二）价格因素

由于房地产项目自身的特殊决定了定价策略的灵活性，因其开发周期长，成本高，营销周期长，受消费者需求情况，供给情况及整体经济形势的影响，房地产项目的定价要遵循科学与前瞻的原则，在成本既定的条件下，依据市场环境等因素适时调整定价策略，由于房地产投资额度大，总值高，小的价格调整也会让消费者有很大的心理满足感，才能刺激需求，因此在营销策略组合的制定中，适时的调整价格策略是作为相对灵活且较快见到成效的策略。

（三）渠道因素

渠道是房地产开发商与消费者进行产品转移的媒介。一般表现为直销和分销。房地产项目的营销渠道主要是建立自己的营销中心，一般建设在所在项目附近，这样便于陪同顾客去参观实体，同时直销渠道可以促进营销团队集体的概念，直销的效果也是最显而易见的。分销渠道主要是房地产商把营销任务分配给他人营销，分销渠道的益处是可以减轻营销团队的压力，弊端是无法掌控分销商的职业素养和向心力。

（四）促销因素

房地产项目在制定科学的价格和选择正确的渠道的基础上，还需要通过各种沟通方式和宣传方法，建立与消费者联系的平台，把握目标顾客。只有经过分析为目标顾客设定专门的有针对性的促销活动会比盲目开展活动有效果，同样一类促销活动，在不同房地产项目中的运用效果会有不同，不能盲从其他销量好的项目，要根据自身项目的目标顾客群设定自己的促销活动，这样才能提升顾客满意度。

四、结束语

综上所述，房地产项目营销策略的制定要依据宏观环境因素、行业环境因素和项目自身因素综合考虑。项目将如何应对新形势的变化，能否力挽狂澜，如何应对政府的政策，让自己的企业及开发的项目既适应政策调整，又能担当社会责任，并能可持续发展，需要房地产企业不断加强科学的管理，特别是营销策略的研究和完善，找寻最优化的营销策略，进一步打开消费者市场。

参考文献：

[1]李程翔，朱小明.基于波特五力模型的国内液压产品的营销策略[J].流体传动与控制，2015（1）：6062

[2]洪立峰.如何做好房地产营销项目主题策划[J].经营管理者，2013（30）：278

[3]赵柯，谈房地产服务营销策略，商情，2013（46）

第4篇：房地产价格策略分析范文

战略成本会计和传统成本会计一样，都是由专业的财务人员或会计，在企业的生产经营环节如原材料采购、产品生产、存货管理与售后服务进行全面成本监控，并为企业的管理者或投资者提供投资决策的有效数据，为企业不断地适应市场环境，在其行业中保持一定的竞争地位，提供管理和评价企业的战略性论据。具体而言，战略成本会计是从成本的角度，将成本控制嵌入生产经营的各个环节，通过成本规划和控制手段，始终保持或降低企业的成本，提高企业的盈利能力，保证企业在市场竞争中始终获得高水平的竞争优势。因此，战略成本会计对于企业来说，将不仅仅是传统成本会计记账的功能，还有制定企业发展战略策略的功能，即通过成本分析与管理实现企业的竞争策略，使企业基于当前的生产经营流程，为进一步的发展预测未来市场的走势，针对企业自身存在的优势与劣势进行战略性改革转变，始终保持企业处于成本不断优化的进程中，最终实现企业竞争优势下的可持续发展。房地产企业不同于制造业的生产经营环节，产品性质也有别于一般企业，但是，通过战略成本会计在房地产企业的应用，无论是存货在建环节(商品房或投资性房产)还是在销售环节、售后服务等方面，均体现出对企业发展有战略意义的管理作用。

2房地产企业成本管理中的战略成本会计

战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中，是对传统成本管理的再造与优化，是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节，对于房地产企业来说，待销售的商品房即为房企的存货，一般企业通过存货成本核算与管理，发现采购原材料的价格、次数，安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理;而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则，通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算，从而科学设计原材料采购周期与采购次数，结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出;另外对商品房存货的销售环节，根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制，可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素，制定有效的价格策略或促销策略，配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制，提高房企经营的绩效。因此，可以看出战略成本会计对于房企来说，是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局，不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准，更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现，采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节，以发现各个环节成本改善的因素，最终从单一环节上升到全局成本优化的高度，体现了房企企业管理策略的战略性高度。

3战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节，而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略，根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用，能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中，战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说，销售环节的服务质量控制与成本挂钩，即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩，销售培训费用与销售人员提成费用的控制，都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节;销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地，通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标，这在房地产销售环节是十分重要的，合理有效的销售网络布局，如地铁进出站口的广告牌设计，能够在人流量的地方设置醒目的销售广告，战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系;另外，旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心，也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况，战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级;售后服务对于房地产企业来说，应该是越来越受重视的环节，因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性，售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司，业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度，这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求，也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控，实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量，有极大的促进作用。因此，对于房企来说，售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高，要想将其做得更好，就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。

4战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用

战略成本会计不同于传统成本会计的最明显之处，即在于其对于企业来说的战略意义。房地产企业需要时刻关注和了解市场动向，尤其是房地产行业的价格走势，战略成本会计通过市场调查、企业成本控制与市场未来走势预测为房地产企业提供多元化的信息，帮助企业高层制定有助于企业发展的决策，如有市场竞争力的价格决策或是商品房促销决策直接影响企业的经营;而关于房地产企业与竞争对手优劣势方面的比较研究，则有利于企业制定长远的发展规划;战略成本会计还能够帮助企业了解准购房者的需求方向，有助于房企制定有利于企业与消费者双赢的发展性策略。另外，对于企业生产经营过程中的战略性成本会计信息的使用，无论是企业经营决策管理人员这还是企业的投资者，是企业经营过程最为直观的状态描述与分析，有效的成本分析与管控将大大提高这方面信息的使用效率，有效服务于企业管理。

5结论

第5篇：房地产价格策略分析范文

关键词 房地产 发展战略 SWOT分析法

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

随着近年我国住房改革和城市化进程步伐的加快，房地产业进入了快速扩张期，如何调控房价过快增长已迫在眉睫。房地产发展战略是企业战略管理研究的一个重要内容，目前，国内学者积极探索房地产公司的发展战略。本文通过SWOT综合分析并最终确定了公司的战略定位和发展目标，为房地产公司的发展战略研究提供一定的借鉴。

1 SWOT综合分析

SWOT分析法：SWOT是Strength、Weakness、Opportunity、Threat四个英语单词的首字母组成的复合词，代表的意思是优势、劣势、机遇和挑战。SWOT分析法又称为态势分析法，用来确定企业本身的竞争优势（strength），竞争劣势（weakness），机会（opportunity）和威胁（threat），从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。

2 H房地产公司的SWOT矩阵表

2.1优势S

（1）政府资源优势；

（2）较好的物业管理水平。

2.2不足W

（1）公司管理水平急需提高；

（2）开发资金不够，融资渠道窄。

2.3机会0

（1）国家产业政策的调整促进房地产市场成熟发展；

（2）住房消费需求强劲，需求层次呈多样化，为房地产业的发展壮大提供了机会。

2.4威胁T

（1）国家严控土地开发规模，外部环境的威胁是尽量减少运营成本；

（2）房地产调控政策密集出台。

2.5战略ST

SWOT矩阵分析，得出四个备选方案，专业化战略、差异化战略、规模化战略和多元化战略。

（1）专业化战略是房地产企业形成产业规模，提高自身竞争力的重要发展战略之一。

（2）差异化战略是指房地产企业注重企业自身发展的个性化和差异化，以满足不同需求的客户。从而给企业带来了长久的竞争力。

（3）规模化战略能够大大提高房地产行业的竞争力，帮助企业更好地进行跨区域扩张。

（4）多元化战略是指企业除了从事房地产行业外，还向大型商场等方向发展。将众多的物业组合发展，提高融资能力。

3战略方案对房地产公司绩效的影响分析

房地产公司如果采取专业化发展战略，能够让企业将全部资源都集中利用，不断壮大自身的实力，扩大自身的规模，增强企业的核心竞争力，并且使企业形成自己的特色。房地产公司如果采取差异化发展战略，在本地已经积累了宝贵的客户资源，开发出满足个性化需求的产品，不仅注重于购房者的需求，而且购房者的个性需求融入到住房的建设中去，使得住房具有居住、观赏等价值。企业重视住房的设计，以此来凸显自身的品牌，也给企业带来了长久的竞争力。并通过完善的售后和物业服务，建立了客户对其产品的信赖。但是，如果实行低成本的竞争对手压低销售价格，拉大与H公司之间的销售价格差距，将导致差异化不再成为吸引消费者的特色，毕竟购房者对价格很敏感，可能不顾H公司的品牌，特色产品和服务，而转向其竞争对手的低价产品；竞争对手的模仿使已有的差异化缩小，迫使公司必须加大研发投入，由此导致成本上升。

房地产公司选择规模化发展战略，能够大大提高企业的竞争力，帮助企业更好地进行跨区域扩张。如今我国的房地产行业的竞争越来越激烈，规模化的发展战略也使得大量的小规模房地产企业遭到市场淘汰。如广州的房地产经历了辉煌期之后，已经有超过 1/3 的房地产企业约 600 多家惨遭市场淘汰。

多元化发展战略是指企业除了从事地产行业外，还向大型商场等方向发展。将众多的物业组合发展，能够满足消费者多元化的需求。多元化发展战略具有稳定性资金流、提高融资能力等优势。商业地产龙头的万达地产，同样进军百货，酒店业，影院，甚至触角伸到了好莱坞，房地产企业的成长，壮大，和土地的价格，和政府的政策，和市场经济发展规律都有着极大的关系，要保持企业的高速成长，要有强大的土地储备，要有长期良好的市场需求环境，比如绿地集团拥有着园林，绿化，汽车销售等庞大的经营体系，也对集团收入及成长起到稳定的作用。

4总结

为分析房地产公司的发展战略，本文应用SWOT分析法建立了公司发展的战略方案，然后以这四个战略方案为基础，详细分析各种战略方案为房地产公司带来的影响，为提高房地产公司的绩效、增强企业竞争力提供一定指导。

参考文献

[1] 李翠萍.二、三线城市房地产市场发展分析[J].现代商贸工业，2009（17）：184-185.

第6篇：房地产价格策略分析范文

关键词：经济房；税收政策；租值消散；商品属性

一、经济适用房与廉租房政策之效用分析

1“经济房不经济”的经济解释

政府通过修建经济适用房和廉租房，确实向市场提供了两种低价住房，但为保证享用人群确实是真正贫困的人群，政府又出台其他的配套政策。且莫论具体政策是否合理，就经济学逻辑分析，此政策必导致“租值消散”。所谓经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。不难看出，该政策限制了建设方的利润率，从而限制了房地产产品的价格。而廉租房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。事实上，这两种政策的做法，都无异于人为限制了市场价格，使得这两类房地产产品的价格低于市场价格。

ArmenA.Alchian曾说“价格决定了市场中的竞争准则”，众多经济学家(以芝加哥学派为主)也指出，“价格准则是唯一不会引起‘租值消散’的市场竞争准则”。所谓“租值消散”是本应产生经济租金的资产由于产权不明确，其租值(全部或部分)消失的现象。由此看来，政府修建经济适用房和廉租房的政策，是人为地控制了房地产产品的市场价值，也就是在价格准则以外添加了别的竞争准则。具体来说，政府的这项政策在两个方面引起了租值消散。首先“经济房政策”在价格准则以外添加了排队准则。欲购得(或租得)房子就必须花费时间排队。而事实上需要廉价房子的居民不在少数，因此取得房子使用权要花很多时间排队。第2条准则：贫困准则。符合贫困标准且有大量时间排队的人才有资格买房或租房。人们把大量时间花费于排队，而不进行任何生产，是租值消散。这部分消散的租值数目很小，又因市场机制自动调整竞争准则，使得租值消散的现象减到最小，因此，此租值消散部分甚至可以忽略。但是贫困准则引起的租值消散便不可忽略不计了。购买经济适用房或者租用廉租房的条件之一是“足够贫困”，贫困者提供证据证明自己贫困，政府作为监管者审查购房者的资格。其间，政府的监控成本不可忽略，为了考察“贫困者”的贫困情况。政府不得不成立一个新的职能部门，用以监督购房申请者。再者由于“经济房”价格低于市场价，于是市场参与者有足够的动机伪装“贫困”。后者引起的租值消散很是巨大：本不贫困的人通过“化妆”和让监督者“认定”自己贫困两种方法“装贫困”，而后者便是腐败现象。在“经济房”政策上到底因腐败损失了多少，我们无法估计，但可以断言，由于租值消散，“贫困者”鱼目混珠，真正住上“经济房”的人并不都贫困，其中必有大量投机分子利用机会大盈其利。投机分子买人低价房一般选择自住或转卖(租)。为了防止投机分子转卖(租)“经济房”的行为，政府不得不再出台其他政策，而新政策又进一步改变了市场竞争准则，引起新一轮的租值消散。值得注意的是：在新的租值消散中，投机分子为了逃避政府监管，必然就要在合同上做手脚，其中最常见的做法是“明暗双合同”，即买卖双方表面上签订一个购销合同，而又私下商定，达成另一个默示合同，以达到逃避监管大盈其利的目的。而私下的默示合同是非法合同，不受法律保护，合同的履约保证全靠私人信用，而不受法律保护的合同难免出现大量违约。大量的违约行为造成社会性的信任危机，人与人之间的信任程度进一步恶化，必然使得订立合同与处理合同纠纷成本大量增加，这是新政策引起的最严重的租值消散。

2经济适用房与廉租房的价格调控作用失效分析

经济适用房和廉租房向市场输入了新的供给，应当对平抑房价起到积极作用，但事实却并非如此。也许占整个房地产市场不到5％的份额的“经济房”不会对供需关系产生重大影响。但若从边际的角度看则不然。依据需求定律：价格越低需求量就越大。据此，面对同质量的商品，在需求本身不发生变化的时候，在边际上人们总是优先选择价格低的那些商品，边际上的低价选择，也就压低了市场价格，对低市场价格的反应必然是需求量增大。对低价产品的需求量增大了，也就削减了高价产品的需求，据此高价产品的市场均衡移动，价格也应向低价逐步靠拢。但是，本以为可以有效改变市场供需关系，起到调控房价增长速度目的的“经济房”政策，在税收调控政策出台以前，并未奏效，房地产产品价额仍是一路飙升。就连上涨速度都鲜有减缓。房地产是一种很特殊的商品，其经济学性质很复杂，并且在大多数情况下又和普通消费品截然不同，为此，以下本文将引入新概念——消费属性与资本属性对“经济房”的房价调控失效加以说明。

收入是使用物品所带来的享受。0货币收入是以货币度量收入的尺度。商品是指可交换的物品。具有消费属性的商品可以为其所有者带来当前收入；具有资本属性的商品可以为其所有者带来未来收入。消费属性和资本属性互斥增减，同一商品资本属性越强消费属性越弱，反之亦然。因此后文我们只谈论资本属性的强弱，当资本属性强的时候自然隐含消费属性弱，反之亦然。

据此定义，房地产产品确实具有双重属性。买房者拥有房地产产品的长期使用权，因此房地产产品可以为他们带来长期内的持续收入。由此可见，按照我们的定义房地产产品在买卖市场上具有很强的资本属性。而租房者只拥有房地产产品的短期使用权，因此房地产产品之为他们带来短期收入，甚至可以说是当前收入。因此，按照我们定义房地产产品在租赁市场上资本属性较弱。供需理论分析较适合那些消费属性强的商品(后文简称消费品)，而对资本属性强的商品(后文简称资本品)却不那么适合。若用供需理论分析资本属性极强的房地产买卖价格，局限条件非常复杂，极易出错。就上文提及的分析而言，就忽略了许多不可忽略的因素，因而出了错误。事实上，增加房地产市场供给无益于价格调控。若要使用需求定律分析现实经济现象，首先必须搞清楚何谓价、何谓量。而上文的分析，我们只是笼统地提及了房地产价格，而没有深入理解什么因素构成房地产价格。于是看似正确的分析，变得不可靠。看似必可起效的政策便也不可靠了。张五常这样定义价格：“价是一个消费者对某物品在边际上所愿意付出的最高代价”。IrvingFisher这样描述资本价值：“资本价值是未来收入的折现”。在市场上，具有资本属性的商品不断吸收新的市场预期，不断形成新的资本价格。

价格是取得收入所不得不付出的最高代价。货币收入测度了收入，而价格又是货币收入的其中一种表现形式：测度是相对的，因此货币收入也是相对的。房屋租价的意义是享受住房所不得不放弃的其他商品的最高价值。也就是说：在固定预算约束下，每多购买一单位房地产产品，不得不放弃消费一定数量的“其他商品”。房屋租价完全取决于那组“其他商品”的价值。如果购买一处房地产产品我们可以长期居住，也可以长期出租，根据以上分析，出租得来的租金测度了租房者不得不放弃的其他商品享受，而从另一个角度看，租金也测度了出租者可享受的其他商品。进一步讲。房地产购买价格是预期可以获得的其他商品享受的折现。我们称房地产产品的这部分价值为资本品的基础价值。

而在此之外，房地产产品的价格中还包含了一个“投机价值”。我们之前提到，在不确定性市场条件下，市场参与者无法准确知道资本品能够为其带来的未来收入。取而代之，他们根据手头信息做出预期，并根据预期信息，形成自己心中的估价。而市场中有无数参与者同时对资产价格做出预期，有的参与者对资本品的预期价格高于资本品的市价，有的则低于市价，这个预期差异形成了资本品市场交易动机——对同一项资本品估价高的市场参与者有足够动机买人资本品，而估价低的参与者也有足够动机卖出资本品。我们说，市场参与者根据手头拥有的信息做出预期，因此参与者对资本品价值的预期也是随时变动的。如果一个本来对某项资本品估价很高的市场参与者由于信息变化，与其该项资本品在未来将会跌价，那么它也有足够动机卖出手中的资本品，我们称这种行为为投机行为。若某项资本品未来价值很不确定，那么市场中针对该项资本品的投机行为就会十分活跃。据此，我们定义资本品由于信息的不确定性而具有的那部分价值为投机价值。

二、房地产市场税收政策之效用分析

房地产市场参与者的投机行为目的是为了获得盈利，而经济学中盈利的概念不同于财务学中的利润。在财务学中，主营业务利润被定义为主营业务收入减去主营业务成本之后的余额。而在经济学中，ArmenA.Alehian如是定义成本：“在经济学中，成本指的是选择的最高代价。”根据我们上文对收入的讨论，不难看出在货币测度下，经济学中的收入和成本总是相等的。那么经济学中所说的盈利是什么呢?MiltonFriedman在《PriceTheory》中把盈利解释为合同外收入。张五常在《供给的行为》一书中将盈利比喻为“无主孤魂”，并说盈利是意外的收入。”看来，盈利总是以市场中出现不确定性事件为前提的。那么我们把盈利定义为，市场中出现不确定性事件，所引起的收入变动。如果我们用货币度量盈利则是货币盈利。货币盈利可正可负。如若市场上出现对某投资者不利的不确定性事件，造成其收入减少，则此时货币盈利为负数，这就是通常所说的风险发生时的情形。政府出台税收政策无益于直接削减了投机者预期中的盈利(每单位的盈利，均被扣除了一个固定的比例)，就算对投机者有利的不确定性事件发生，为投机者带来盈利，也必须上缴其中一部分。这样一来。投机者在投机以前对投机行为盈利数额的预期自然也就减少了。

三、结论与建议

第7篇：房地产价格策略分析范文

关键词：经济房；税收政策；租值消散；商品属性

一、经济适用房与廉租房政策之效用分析

1　“经济房不经济”的经济解释

政府通过修建经济适用房和廉租房，确实向市场提供了两种低价住房，但为保证享用人群确实是真正贫困的人群，政府又出台其他的配套政策。且莫论具体政策是否合理，就经济学逻辑分析，此政策必导致“租值消散”。所谓经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。不难看出，该政策限制了建设方的利润率，从而限制了房地产产品的价格。而廉租房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。事实上，这两种政策的做法，都无异于人为限制了市场价格，使得这两类房地产产品的价格低于市场价格。

armen a.alchian曾说“价格决定了市场中的竞争准则”，众多经济学家(以芝加哥学派为主)也指出，“价格准则是唯一不会引起‘租值消散’的市场竞争准则”。所谓“租值消散”是本应产生经济租金的资产由于产权不明确，其租值(全部或部分)消失的现象。由此看来，政府修建经济适用房和廉租房的政策，是人为地控制了房地产产品的市场价值，也就是在价格准则以外添加了别的竞争准则。具体来说，政府的这项政策在两个方面引起了租值消散。首先“经济房政策”在价格准则以外添加了排队准则。欲购得(或租得)房子就必须花费时间排队。而事实上需要廉价房子的居民不在少数，因此取得房子使用权要花很多时间排队。第2条准则：贫困准则。符合贫困标准且有大量时间排队的人才有资格买房或租房。人们把大量时间花费于排队，而不进行任何生产，是租值消散。这部分消散的租值数目很小，又因市场机制自动调整竞争准则，使得租值消散的现象减到最小，因此，此租值消散部分甚至可以忽略。但是贫困准则引起的租值消散便不可忽略不计了。购买经济适用房或者租用廉租房的条件之一是“足够贫困”，贫困者提供证据证明自己贫困，政府作为监管者审查购房者的资格。其间，政府的监控成本不可忽略，为了考察“贫困者”的贫困情况。政府不得不成立一个新的职能部门，用以监督购房申请者。再者由于“经济房”价格低于市场价，于是市场参与者有足够的动机伪装“贫困”。后者引起的租值消散很是巨大：本不贫困的人通过“化妆”和让监督者“认定”自己贫困两种方法“装贫困”，而后者便是腐败现象。在“经济房”政策上到底因腐败损失了多少，我们无法估计，但可以断言，由于租值消散，“贫困者”鱼目混珠，真正住上“经济房”的人并不都贫困，其中必有大量投机分子利用机会大盈其利。投机分子买人低价房一般选择自住或转卖(租)。为了防止投机分子转卖(租)“经济房”的行为，政府不得不再出台其他政策，而新政策又进一步改变了市场竞争准则，引起新一轮的租值消散。值得注意的是：在新的租值消散中，投机分子为了逃避政府监管，必然就要在合同上做手脚，其中最常见的做法是“明暗双合同”，即买卖双方表面上签订一个购销合同，而又私下商定，达成另一个默示合同，以达到逃避监管大盈其利的目的。而私下的默示合同是非法合同，不受法律保护，合同的履约保证全靠私人信用，而不受法律保护的合同难免出现大量违约。大量的违约行为造成社会性的信任危机，人与人之间的信任程度进一步恶化，必然使得订立合同与处理合同纠纷成本大量增加，这是新政策引起的最严重的租值消散。

2　经济适用房与廉租房的价格调控作用失效分析

经济适用房和廉租房向市场输入了新的供给，应当对平抑房价起到积极作用，但事实却并非如此。也许占整个房地产市场不到5％的份额的“经济房”不会对供需关系产生重大影响。但若从边际的角度看则不然。依据需求定律：价格越低需求量就越大。据此，面对同质量的商品，在需求本身不发生变化的时候，在边际上人们总是优先选择价格低的那些商品，边际上的低价选择，也就压低了市场价格，对低市场价格的反应必然是需求量增大。对低价产品的需求量增大了，也就削减了高价产品的需求，据此高价产品的市场均衡移动，价格也应向低价逐步靠拢。但是，本以为可以有效改变市场供需关系，起到调控房价增长速度目的的“经济房”政策，在税收调控政策出台以前，并未奏效，房地产产品价额仍是一路飙升。就连上涨速度都鲜有减缓。

房地产是一种很特殊的商品，其经济学性质很复杂，并且在大多数情况下又和普通消费品截然不同，为此，以下本文将引入新概念——消费属性与资本属性对“经济房”的房价调控失效加以说明。

收入是使用物品所带来的享受。0货币收入是以货币度量收入的尺度。商品是指可交换的物品。具有消费属性的商品可以为其所有者带来当前收入；具有资本属性的商品可以为其所有者带来未来收入。消费属性和资本属性互斥增减，同一商品资本属性越强消费属性越弱，反之亦然。因此后文我们只谈论资本属性的强弱，当资本属性强的时候自然隐含消费属性弱，反之亦然。

据此定义，房地产产品确实具有双重属性。买房者拥有房地产产品的长期使用权，因此房地产产品可以为他们带来长期内的持续收入。由此可见，按照我们的定义房地产产品在买卖市场上具有很强的资本属性。而租房者只拥有房地产产品的短期使用权，因此房地产产品之为他们带来短期收入，甚至可以说是当前收入。因此，按照我们定义房地产产品在租赁市场上资本属性较弱。供需理论分析较适合那些消费属性强的商品(后文简称消费品)，而对资本属性强的商品(后文简称资本品)却不那么适合。若用供需理论分析资本属性极强的房地产买卖价格，局限条件非常复杂，极易出错。就上文提及的分析而言，就忽略了许多不可忽略的因素，因而出了错误。事实上，增加房地产市场供给无益于价格调控。若要使用需求定律分析现实经济现象，首先必须搞清楚何谓价、何谓量。而上文的分析，我们只是笼统地提及了房地产价格，而没有深入理解什么因素构成房地产价格。于是看似正确的分析，变得不可靠。看似必可起效的政策便也不可靠了。张五常这样定义价格：“价是一个消费者对某物品在边际上所愿意付出的最高代价”。irving fisher这样描述资本价值：“资本价值是未来收入的折现”。在市场上，具有资本属性的商品不断吸收新的市场预期，不断形成新的资本价格。

价格是取得收入所不得不付出的最高代价。货币收入测度了收入，而价格又是货币收入的其中一种表现形式：测度是相对的，因此货币收入也是相对的。房屋租价的意义是享受住房所不得不放弃的其他商品的最高价值。也就是说：在固定预算约束下，每多购买一单位房地产产品，不得不放弃消费一定数量的“其他商品”。房屋租价完全取决于那组“其他商品”的价值。如果购买一处房地产产品我们可以长期居住，也可以长期出租，根据以上分析，出租得来的租金测度了租房者不得不放弃的其他商品享受，而从另一个角度看，租金也测度了出租者可享受的其他商品。进一步讲。房地产购买价格是预期可以获得的其他商品享受的折现。我们称房地产产品的这部分价值为资本品的基础价值。

而在此之外，房地产产品的价格中还包含了一个“投机价值”。我们之前提到，在不确定性市场条件下，市场参与者无法准确知道资本品能够为其带来的未来收入。取而代之，他们根据手头信息做出预期，并根据预期信息，形成自己心中的估价。而市场中有无数参与者同时对资产价格做出预期，有的参与者对资本品的预期价格高于资本品的市价，有的则低于市价，这个预期差异形成了资本品市场交易动机——对同一项资本品估价高的市场参与者有足够动机买人资本品，而估价低的参与者也有足够动机卖出资本品。我们说，市场参与者根据手头拥有的信息做出预期，因此参与者对资本品价值的预期也是随时变动的。如果一个本来对某项资本品估价很高的市场参与者由于信息变化，与其该项资本品在未来将会跌价，那么它也有足够动机卖出手中的资本品，我们称这种行为为投机行为。若某项资本品未来价值很不确定，那么市场中针对该项资本品的投机行为就会十分活跃。据此，我们定义资本品由于信息的不确定性而具有的那部分价值为投机价值。

二、房地产市场税收政策之效用分析

房地产市场参与者的投机行为目的是为了获得盈利，而经济学中盈利的概念不同于财务学中的利润。在财务学中，主营业务利润被定义为主营业务收入减去主营业务成本之后的余额。而在经济学中，armen a.alehian如是定义成本：“在经济学中，成本指的是选择的最高代价。”根据我们上文对收入的讨论，不难看出在货币测度下，经济学中的收入和成本总是相等的。那么经济学中所说的盈利是什么呢?milton friedman在《price theory》中把盈利解释为合同外收入。张五常在《供给的行为》一书中将盈利比喻为“无主孤魂”，并说盈利是意外的收入。”看来，盈利总是以市场中出现不确定性事件为前提的。那么我们把盈利定义为，市场中出现不确定性事件，所引起的收入变动。如果我们用货币度量盈利则是货币盈利。货币盈利可正可负。如若市场上出现对某投资者不利的不确定性事件，造成其收入减少，则此时货币盈利为负数，这就是通常所说的风险发生时的情形。政府出台税收政策无益于直接削减了投机者预期中的盈利(每单位的盈利，均被扣除了一个固定的比例)，就算对投机者有利的不确定性事件发生，为投机者带来盈利，也必须上缴其中一部分。这样一来。投机者在投机以前对投机行为盈利数额的预期自然也就减少了。

三、结论与建议

第8篇：房地产价格策略分析范文

关键词：市场行为；房地产业；对策

一.市场行为的概念与内容

市场行为是指企业在市场上为赢得更大利润和更高市场占有率而适应市场并按市场要求调整其行为的行为。有利于生产力的进步，经济发展，生产资料流通，提高群众生活水平的行为就是积极的，是符合市场规范的行为；反之为不合理的市场行为。市场行为通常主要包括五个方面的内容：（1）决定价格的策略；（2）产品策略；（3）排挤竞争对手的策略；（4）企业广告策略；（5）兼并。

二、房地产业市场行为方面的问题

2.1定价策略。众所周知，房地产泡沫近几年在大规模地持续不断增加。一方面，住房需求的增加导致了房价上涨，房价上涨又拉动了投资性购房增长；另一方面，土地需求旺盛，以至于土地价格持续高涨，房价上涨。除此之外，按楼层定价也逐渐成为市场上一种流行的价格歧视手段。

2.2产品策略方面。所谓产品策略即企业能提供什么样的产品服务去满足需求。在这方面整个房地产业的问题也不容忽视。一是产品技术含量低、设计非人性化。高户型面积超大化、建筑风格欧陆化并不适合我国居民住房的习惯；二是产品的工程质量存在诸多问题。有近一半的中小房地产企业没有完善的质量保证体系，质量合格率远达不到100%；三是房屋建设资源耗能高，室内空气污染问题严重。

2.3排挤对手策略。国内房地产市场激烈的火拼催生了恶意压低收费、给予回扣等恶意评估现象。评估方干预评估成绩的情况也时有发生：有的机构为了取得非法利益，完全忽视独立、客观、公平的市场原则；招标单位完全以收费价格的高低作为中标评判的标准，这导致投标机构大肆压低价格，从而难以保证评估质量。

2.4广告策略。房地产企业的广告支出不断增加有利于提供必要信息，减少搜寻成本，提升品牌的知名度。但仍存在不足。以石家庄为例，该市曾对本市的主要平面媒体广告做过清查，被检查的120条房地产广告中，共有67条违法，不合格比达到56%。由此可看出在利润的驱动下，企业纷纷通过加强广告的投放量来拉动消费者的需求增长，同时也严重误导购买导向并且欺诈消费者，伤害消费者感情。

2.5兼并方面。并购成功的关键在于后期整合。企业很少关注并购后的整合，深层次整合的思考是对与收购项目是否与公司的战略吻合，由此对并购后整合与核心能力提升、并购整合的规则与方式、并购整合前后的核心竞争力评价与管理、并购后整合的内容等问题进行分析并解决。许多房地产企业缺乏并购整合后系统的战略执行体系，管理能力太差，并购后双方缺乏有效沟通而不能达成共识，从而造成并购整合的失败。

三、完善房地产业市场行为的对策

3.1加强对房地产市场价格体系的监管力度。首先我们必须大力增加经适房和廉租房供应，过去和新近出台的限价政策坚持不动摇，尽快建立房地产价格体系，取消价格歧视，使价格机制成为资源配置的基础手段，并根据不同地区的情况调整价格；发挥税收信贷土地政策的调整作用，控制城市房屋拆迁规模，房产建设上不仅要进度快，更要注重整体质量，避免豆腐渣工程，抑制行业过快增长，规范房地产市场行为秩序，增加拆迁补贴，有步骤地解决地收入家庭的住房困难。

3.2做好房地产质量控制。(1)加强招投标管理和监督，增加招标透明度，加快实现工程量清单计价；(2)招投标要逐渐向专业化过渡，除大型企业可自己组织招投标外，其余均由招标机构组织；(3)房地产开发、设计、施工、监管等部门要充分面向市场，开展公平合法竞争，用有效的激励和约束机制来保证；(4)房地产使用单位和消费者在市场中不能贪图价格便宜，忽视内在质量。

3.3改进竞争策略，规范房地产市场秩序。首先要逐步加大了对房地产估价机构的管理力度，全面规范房地产评估市场；其次，制定治理商业贿赂的方案，实施房地产行业自查自纠。同时，制定措施规范房地产估价行业，根除以价格评判的死标准，整顿房地产市场从竞标到交工的所有流程，保护消费者权益，突破难以管理的分布式盲点，抵制房地产估价的不公平做法。在法规上进一步完善规范市场各方主体行为，推进行业自律，创造公平竞争、和谐发展的市场环境。

3.4规范广告行为。在广告方面，要发挥政府的督导作用。为了切实保护购房人的合法权益，要大力发挥《中华民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等一系列法规的强制作用，杜绝侵害消费者权益的行为。

3.5推动良性并购，提高整合质量。其实在搞好后期整合的情况下，并购是一种值得推广的发展。大型房地产企业寻求规模化、资金密集型发展的道路，企业不仅可以吸收小企业员工、资金、技术等内部优势，而且还包括诸如公关、渠道、媒体等社会资源；另一方面，许多中小企业由于融资难、政策限制，拿地费过高，遇到了发展瓶颈。从它们自身来讲也希望得到大型房地产企业的青睐，尤其是制造业企业的兼并和收购。因为这样专业的房地产、大型制造企业，具有雄厚的资金融通能力、完美的经营渠道、经营多样性和较强的抗风险能力等优点。此外，整合的主要任务组织结构整合、资源/平台整合、品牌整合、企业文化整合四个方面要以企业的战略为导向，在对整合环境进行充分分析的基础上，制定明确的整合目标，设计详细的整合方案，并根据企业的具体情况分步骤稳步推进。（作者单位：河北大学管理学院）



参考文献：

［1］ 石奇著《产业经济学》，人民大学出版社，2008

第9篇：房地产价格策略分析范文

5.1运用层次分析法确定各层次的权重

我们将该公司营销能力的评价指标体系作为一个系统，它是由营销能力若干个相互作用、相互依赖的部分组合而成，具有特定功能的有机整体，称他们为因素集，记作U=∣U1U2U3U4U5∣。要进行该企业的营销能力评价，首先，就要确定因素集中每个因素的权重。所谓权重，是指各元素，在整个系统中所占有的份额、重要程度，以及对评价项目的影响程度。权重越大，相对重要性越大，反之亦然[30]。在一个评价系统中，各评价指标权重的确定是极为关键的，也是比较困难的。在系统工程方法中，解决多目标系统评价或决策问题时常采用的权重设计方法就是层次分析法。各种复杂因素对问题的解决有着不同的重要性，将这些因素之间的关系加以条理化，并排出不同类型因素相对重要性的次序，这便是层次分析法的基本思路。表5-1判断矩阵相对重要度及其含义标度含义135792，4，6，8的倒数表示两个因素相比，具有相同重要性表示两个因素相比，前者比后者稍重要表示两个因素相比，前者比后者明显重要表示两个因素相比，前者比后者强烈重要表示两个因素相比，前者比后者极端重要表示上述相邻判断的中间值若因素i和因素j的重要性之比为aij，那么因素j和因素i重要性之比为aji=1/aij（1）根据层次分析法中确定权重的方法，结合因素层次划分模型，采用1～9比率标度进行同层次两两因素间的相对比较，构造出判断矩阵,这一过程由专家组进行。求解判断矩阵的特征根和特征向量，为同一层次各因素相对于上一层次某一因素相对重要性排序，然后进行一致性检验。计算判断矩阵A的最大特征值λmax并进行一致性检验。将计算出的最大特征根λmax导入公式进行一致性检验。具体公式如下:aCI=(λmax-n)/(n-1)（5-1）bC.R=CI/RI（5-2）27如果C.R＜0.1，则n阶判断矩阵A的一致性可以接受表5-2R·I的取值范围见下表维数123456789R·I0.000.000.580.901.121.241.321.411.45（资料来源：刘惠生主编：《管理系统工程教程》，企业管理出版社，1991，P452）（2）构造判断矩阵表5-3A-B判断矩阵AB1B2B3B4B5w一致性检验指标值B1153120.2534B21/511/31/51/40.1138B31/3311/31/20.1698B4153130.2637B51/2421/310.1993R.I=1.12C.I=0.001232C.R=0.0011<0.1判断矩阵有满意的一致性，认为权重向量可靠。表5-4各指标相对于B1的判断矩阵B1B11B12B13B14w1一致性检验指标值B1113210.2887B121/31230.2612B131/21/211/20.2138B1411/3210.2363R.I=0.90C.I=0.02034C.R=0.0226<0.1判断矩阵有满意的一致性，认为权重向量可靠。表5-5各指标相对于B2的判断矩阵B2B21B22B23B24w2一致性检验指标值B21121/21/40.2077B221/211/31/40.1787B232311/30.2536B2444310.3599R.I=0.90C.I=0.00171C.R=0.0019<0.1判断矩阵有满意的一致性，认为权重向量可靠。表5-6各指标相对于B3判断矩阵B3B31B32B33w3一致性检验指标值B3111/51/30.2094B325140.4983B3331/410.2923R.I=0.58C.I=0.002494C.R=0.0043<0.1判断矩阵有满意的一致性，认为权重向量可靠。28表5-7各指标对于B4的判断矩阵B4B41B42B43w4一致性检验指标值B4111/61/50.1670B426130.4853B4351/310.3477R.I=0.58C.I=0.002494C.R=0.0043<0.1判断矩阵有满意的一致性，认为权重向量可靠。表5-8各指标对于B5的判断矩阵B5B51B52B53w5一致性检验指标值B511430.4517B521/4120.2833B531/31/210.2650R.I=0.58C.I=0.009918C.R=0.0171<0.1判断矩阵有满意的一致性，认为权重向量可靠。

5.2建立房地产企业营销能力评价

集V根据对房地产企业营销能力进行评价的目的，借鉴国外经验，确定评价指标体系中各评价指标的优劣等级，具体的含义为：V={v1高，v2中，v3低，v4差}。

5.3构造模糊综合判断矩阵

根据房地产企业营销能力评价集V，对准则层指标Bi构造单因素矩阵Ri。Ri=ri11ri12ri13ri14ri21ri22ri23ri24…………rij1rij2rij3rij4其中：i为准则层各指标下标，j表示准则层Bi的指标个数。rijt（t=1，2，3，4）为准则层指标Bij隶属于评价集V的程度，该数据的取得可以采用专家打分法由专家进行打分，然后采用算术平均的方法得到，也可以用随机调查方法，最后经算术平均得到。为了科学准确地分析和把握房地产企业市场营销能力，笔者采用专家打分法对各指标进行隶属度判断（用Ri表示，i=1，2，……，5）。笔者请该公司销售策划部的8位管理和技术人员，策划公司的6位资深工作人员，某高校经管学院不动产经营管理专业的3位教授和3位在读博士参与了针对该房地产公司评价指标值的确定。rijt（t=1，2，3，4）的含义是全体评判者认为指标层Bij属于评价等级V的隶属程度，其值可采用评判人员认为Bij属于V各等级的人数除于参加评判的总人数，评价结果见表5-7。（5-3）29表5-9专家评价结果准则层指标层v1高v2中v3低v4差战略目标B116842土地战略B127931资金战略B135852营销战略B1品牌战略B143872房地产营销环境调查B213962消费者行为调查B221991竞争状况调查B2331052市场调研B2房地产价格调查B246941市场细分B3141042项目定位B3目标市场选择与定位B325654房地产产品设计B332693产品策略B414871营销策划B4价格策略B422684营销推广B434943营销执行B511892营销实施保障B5营销控制B521784营销管理B532594根据上述资料构造各级模糊综合评判矩阵：R1=0.300.400.200.10R2=0.150.450.300.100.350.450.150.050.050.450.450.050.250.400.250.100.150.500.250.100.150.400.350.100.300.450.200.05R3=0.200.500.200.10R4=0.200.400.350.050.250.300.250.200.250.300.400.200.100.300.450.100.200.450.200.1530R5=0.050.400.450.100.050.350.400.200.100.250.450.20

5.4进行二级模糊综合评判

5.5进行一级模糊综合评判

5.6结论

分析由以上结果可知，该房地产企业营销能力高，中，低，差的隶属度分别为17.5%，38.3%，31.39%，12.91%。根据最大隶属度原则，该房地产企业的营销能力处于中等水平。通过对U1，U2，U3，U4，U5进行观察分析，该企业制定营销战略(U1）的能力处于中等水平，市场调研（U2）的能力处于中等水平，项目定位(U3)的能力处于中等水平，营销策划的能力（U4）处于中等水平，营销实施保障（U5）的能力处于低水平。可知该企业的营销实施保障能力是该企业的薄弱环节，急需改进提高。深入分析，U1，U2，U3，U4，U5的分值，发现该企业市场调研的能力，优于制定营销战略的能力，优于营销策划的能力，优于项目定位的能力，优于营销实施保障的能力。其中影响营销策划能力的主要因素是价格策略；影响营销实施保障的主要因素是营销管理和营销执行；5.7影响该企业营销能力的主要因素分析判断影响该企业营销能力的主要因素要分析该因素在同一层次所占的权重，影响企业的权重越大，说明该因素越重要。在企业的营销工作中，应该首先考虑加强和改善那些权重较大的因素。影响该企业营销能力的主要因素是房地产策略（B4）和房地产战略（B1），其权重分别是0.2637和0.2534，其次，营销实施保障（B5）和项目定位(B3)也是不能忽视的重31要因素，他们的权重分别是0.1993和0.1698。从第二级和第一级评价因素来看，在房地产营销战略中，主要影响因素是战略目标B11和土地战略B12；在房地产策略（B4）中，主要影响因素是价格策略B42和营销推广B43；营销实施保障（B5）的主要影响因素是营销执行B51和营销管理B52；项目定位(B3)的主要影响因素是目标市场的选择和定位B32和房地产产品设计B33。

第六章提升西华公司营销能力的对策及建议

根据模型的评价结果，针对西华公司营销中所存在的问题，首先要提高该企业的制定营销战略的能力，其次是制定营销策略的能力，最后还要针对企业营销实施保障能力低的特点提出相应的对策：

6.1选择合适的营销发展战略

西华公司是一个中小房地产开发公司，进行中小企业的营销发展战略定位，无外乎是确定企业的产品、价格以及促销等几个方面，其关键是企业如何围绕自己的核心能力来选择与其相适应的目标市场，同时千方百计地寻找比其他竞争者更有竞争优势的产品。根据中小企业的发展特点，其可以选择的市场应具有以下几个特点：第一，市场范围比较分散、大企业进行生产时难以产生规模经济的市场规模，同时,顾客对商品的需求是小数量、多样化的,而且售后服务要求较高、交货速度要快[31]；第二，产品的生产周期相对要短、更新速度快,顾客需求的地域性较强[32]。值得指出的是，中小企业在所选择的市场上必须能够充分发挥自己的核心能力。此外，中小企业还要通过一系列的宣传促销活动，将其获得的竞争优势准确地传播给消费者，并得到目标顾客的认同理解。西华公司在以后的项目运作中，制定的营销战略一定要量力而行，保障战略目标据具有可达性。

6.2提高营销策划的实施能力

要提高营销策划的能力，第一要注意各种资源的整合利用；第二要注意把握好营销策划的整体效果。从房地产营销策划的整个过程来讲，它分为开局、选局、布局、运局和结局等过程,每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响[33]。在制定营销策划时要从整体性出发，注意把握全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局；第三要注意在营销策划中灵活应变。要在动态变化复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整营销策划目标和修改策划方案[34]。要增强动态意识和随机应变观念，时刻掌握策划对象的变化信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料，及时调整策划目标，修正策划方案。当客观情况发生变化影响到策划目标的基本方面或主要方面时，要对策划目标作必要的调整，自然也就要对策划方案进行修正,以保证策划方案与调整后的策划目标相一致[35]。

6.3培养企业文化

西华公司要提高营销实施保障的能力，首先要培养企业的营销文化，建立科学、合理、有效的企业价值观[36]。事实上，价值观是企业员工精神的动力源泉，它对企业的经33营行为起着重要的引导作用。通过创新的营销文化建设，培养与企业生存与发展相适应的价值观，并使之得到全体员工的认同，进而形成一种向心力与凝聚力[37]，这样，员工们才能不断感受到自己工作的意义，并与企业同呼吸、共命运,自觉遵守企业的各项规章制度,开展创造性地工作。总之,通过建立科学、合理、有效的企业价值观来培养创新的营销文化，对于规范营销人员的行为，提升企业的营销能力等有着重要的意义。

6.4建立科学的营销管理体系

通过对上一章内容的分析，西华公司的营销管理体系很薄弱。建立科学的营销管理体系，其重点是制定营销人员的分配制度和营销人员的日常管理制度。目前,该企业对营销人员采取的是典型的单一销售额目标考核体系[38]。这种分配制度对于销售人员的成长,尤其是新进人员的培养是极为不利的。因此,改革企业营销人员的分配体制成为提升其营销能力的当务之急。具体做法是：第一，变过去单一考核销售额的目标考核体系为多目标考核体系，将考核的指标由单一销售额变为销售量、回款率、新客户开发率、销售增长率、客户满意度、市场占有率等多项指标[39]。第二，适当提高基本工资,建立富有挑战性的激励制度,并帮助营销人员做好职业生涯规划,将营销人员的个人发展与企业的发展紧密结合起来。对营销人员的日常管理,则主要应从以下几个方面入手：第一，通过行政管理制度的建立,规范营销人员的行为；第二，通过业务管理制度的建立，规范业务流程和个人业务行为；第三，通过行动管理制度的建立，规范个人的市场行动,以保证必要的工作时间。制度的具体执行则可以依靠营销例会制度。通过营销例会的召开，做到上情下达、下情上报、共同探讨市场问题,同时表扬先进、鞭策落后，培养营销人员归属感、荣誉感[40]。

6.5塑造优秀的营销组织团队

对于优秀的营销团队来说，团队成员之间应相互信任,共同分享市场利益和研究成果，准确把握产品市场的变化和走向，建立共同的品牌形象，制定和实施企业的营销计划。西华企业要打造这样一支强有力的、专业化的营销团队，首先是要转变观念，挣脱从内部选择人才的束缚，树立“眼球向外”的人才招聘意识。其次是从相关的高等院校、培训机构、咨询公司或政府部门聘请高水平的营销专业讲师，对营销人员进行市场调研、市场开发、客户管理、通路管理、促销与市场推广、广告、公关、谈判等方面的知识与技能培训,以全面提高中小企业营销人员的素质和能力水平。

后记

为了客观公正的评价房地产企业的营销能力，发现营销各个环节中存在的问题，及时对营销过程中存在的问题进行调整、改进，以提高房地产企业的营销能力，对每一个房地产企业都是至关重要的。本文根据房地产企业全程营销所涉及的营销影响因素的多样性，采用模糊综合评价法对其进行定量分析是可行的、有效的。为了保障该方法在实施过程中的取得理想效果，企业在实施该评价方法的过程中要注意以下几个方面：

1、真实客观。企业在评价自身营销能力的过程中，一定要认真自查，客观反映自身在营销过程中的状况，这是进行营销能力评价的首要前提。

2、选好专家。顾问组专家的水平和客观公正性直接决定了评价指标体系的构建，是营销能力评价的关键，因此应该选择对企业很了解的相关专业人员和具备较强的学者参与。

3、对评价指标体系的构建，本文仅仅提供了一个参考依据，各个企业在进行营销能力评价的过程中，可根据自身企业的特点，根据指标选择的原则，选择与本企业相符合的指标，以使评价结果更符合企业的实际状况。要进一步证明次评价指标体系的科学性，需要我们进行大量的实践和反复的样本采集，在分析评价结果的有效性、客观性和可靠性基础上，不断对评价系统不合理的地方进行修正,完善。

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