房地产业涉税风险精选(九篇)

第1篇：房地产业涉税风险范文

李寿山

（清合寿山股份有限公司  山东省淄博市  255086）

 

摘要：随着社会经济的发展，税收已渗透到社会生产经营活动的各个方面，对企业的影响越来越重要。公众普遍认为房地产企业是涉税风险很高的行业，偷税漏税现象十分严重，并且房地产企业投资额巨大，涉及的税种多，税收在总投资额中所占的比例又很大，所以，房地产企业在建立一套完整的内控体系的同时建立一套适合本行业的税务内控体系将会起到十分重要的作用。本文结合房地产企业的行业和税务特点和内控体系中的涉税流程、风险控制点、审批权限等内容探索构建适合房地产企业的税务内控体系的意义和构建方法。

关键词：房地产企业 税务内控体系  构建意义和方法

内部控制是企业实现战略目标的一种手段，在企业内部管理监控体系中发挥着举足轻重的作用。为了切实保证内部控制制度的有效运行，更好的加强企业管理，最终提高企业的经济效益，每个企业都应该制定适合本企业的内部控制制度。对于大部分企业来说，企业内部控制已经不陌生，它已经成为企业防范风险舞弊的一面“防火墙”。但是作为企业内部控制制度一个重要组成部分的税务内控，却还没有得到应有的和足够的重视。随着我国税收环境的不断改善，国内大部分企业的整体税负在逐年下降，税负下降给企业带来实惠的同时也导致企业的税务稽查风险越来越高，这种外部税务环境的变化对企业税务内控水平提出了很高的要求，这就要求企业在加强内部控制的同时，更要提高防范税务风险的意识，把税务内控体系融入到企业整体内控体系中。

一、         税务内控的背景、定义和目标

税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制一个重要组成部分的税务内控，业界对此还没有完全明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业董事会、管理当局和全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值” 这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。由税务内控的定义可以看出，企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。

二、         房地产企业构建税务内控体系的意义

近年来随着房地产业的快速发展，房地产企业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分。在当今政府对房地产业宏观调控的影响下，政府部门(尤其是税务管理部门)对房地产企业的管理日趋严格。从2002年起，房地产企业一直被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象，并且公众目前普遍认为房地产企业的偷漏税现象非常严重，这也同时说明了目前房地产企业涉税风险很高。

首先对于国家来说，从2006年开始，国家逐步加大了对房地产行业宏观调控的力度，比如限购令、银行加息等政策的出台，2011年密集出台的调控政策已经对整个房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。但是整个房地产行业的税收收入在国家财政收入中还是占有很大的比重，因此建立有效的税务内控体系有利于引导房地产行业健康和谐的发展，对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。

其次对于企业自身来说，企业内部控制制度是现代企业制度的重要组成部分，能够保证企业高效率地实现其经营目标。一方面成立税务管理部门进行税务内控管理可以使企业进行整体涉税事项布局，合理安排税务事项处置，并利用相关税收法律法规进行有效的纳税筹划，节约税收成本，实现企业税后收益最大化，创造税务价值。另一方面可以经得起税务机关的纳税检查避免税收处罚形成良好的企业形象和信用评价。另外企业税务内控机制紊乱会导致企业税务风险的产生。税务内控制度不健全或者涉税事项处理的不正确都可能产生重大的税务风险。企业能否进行有效的税务内控管理会直接影响税务机关对企业的风险评价，进而影响企业的经营管理。

三、         构建适合房地产企业税务内控体系的方法

为了尽可能的规避税务封风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。

（一）为了提高企业税务内控管理水平，应尽量在财务管理部门下设立专门的税务管理机构，目前一些大中型企业都在尝试设立专门的税务管理部门进行税务内控管理，即使有的企业没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗，专门来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不仅仅指税务岗的人或者财务部门的人，还包括与公司税收联系紧密的其他人员，还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报表的填制、管理发票、评估、处置和监督税务风险事项；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行税务指导，杜绝经营过程中的潜在税务风险；尽量参与公司投资、筹资税务管理评价，并能提出有效的税务评价意见。

（二）对各环节的风险管理流程进行控制

企业内部控制机制是属于预防性的控制机制，是企业防范风险的基础和前提。内部控制制度包括为保证企业正常运作、规避和化解风险等一系列必要的管理制度和措施，作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须建立科学的内部涉税事务管理组织与标准，加大对税务工作事前筹划和过程控制的力度，实现各个业务流程税务价值的最大化。房地产可以根据自身的情况，对各个涉税环节的风险点进行控制，即建立一套各税环节的风险控制流程，通过这些流程的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到防范涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。

（三）建立健全企业内部风险汇报制度

风险汇报，包括汇报制度与汇报标准两个方面，主要作用是明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度以公司管理的高度， 明确重大涉税事项必须要向公司领导及时进行汇报。重大涉税事项的确定，很难一概而论，必须根据实际情况进行针对性的分析，一般而言税务检查、税收筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用、税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须汇报的事项。汇报标准决定各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题，以便于汇报文本在不同部门、不同人员签字流转中的统一理解。比如，税管员在工作中发现问题及时汇报，并以标准化的内部文本进行签字流转，税务主管再与其他部门协商纠正重大那些不合理的处理方式。如果存在较大税务风险那么他应该向他的主管部门领导的主管领导进行沟通交涉，并向公司高层领导汇报。

(四)建立内部税务风险测评制度

建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确，并将其作为房地产企业日常管理的一部分。

一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。

二是各涉税部门应当定期(每月或每季度)对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。

三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整，另外即使设计了清晰的目标和措施，但是由于相关部门和人员的不理解，可能会导致责任人不能有效的执行，实施的效果将会大打折扣，所以，信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。

四、         结论

以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。

参考文献：

1、方红星，王宏译.（美）COSO制定.企业风险管理——整合框架[M].东北财经大学出版社,2005.

2、郭伟、肖大勇.税务内控为企业筑牢“防火墙”[N].中国会计报,2008.

3、林凤羽.企业税收风险产生的原因及控制对策[J].金融经济,2007(16).

4、张红玫.论企业税收内控[J].现代商贸工业.,2010(2).

5、李建琼.企业税收风险管理机制研究[D].西南财经大学硕士论文,2007.

6、张舒.加强房地产企业税收征管的思考[J].财政监督,2007.

第2篇：房地产业涉税风险范文

一、房地产企业纳税筹划必要性

税收是国家财政来源，且带有强制性，对于企业来说，最重要的评价标准在于是否依法纳税。对于房地产企业来说，主要税目有营业税、土地增值税以及企业所得税等，可见，房地产企业需要承受大量费用。之所以重视纳税筹划，原因在于，第一，做好纳税筹划可以控制支出，促进企业经济效益增长，在房地产纳税中有些支出是不必要的，这就需要企业挖掘免税机会，在法律允许范围内尽可能减少赋税；第二，有利于房地产企业实现合法经营，企业在纳税筹划中可以了解到企业纳税特点以及减免税等，促进企业合法经营；第三，有利于调整企业管理水平。房地产企业管理者也可以实时了解企业在同行业中所处地位，并结合实际情况调整企业管理措施，优化企业管理能力。

二、房地产企业纳税筹划现状

（一）思想上存在误区

房地产企业纳税筹划中常见的思想误区主要有以下几种，第一，错误认为与税收部门搞好关系可以从中获得减免税。这是很多房地产企业在纳税筹划中都存在的错误思想，所以，不少房地产企业一直在想方设法的与税收部门搞好关系，或是通过行贿手段，或是找征管漏洞，这样的方式不仅不会减少税收，还会给税收部门带来负面影响；第二，将希望寄托于偷逃税。一些房地产企业为少纳税，?常会隐匿真实账目，以此影响财务核算，部分企业甚至通过合建的方式掩盖企业开发事实，这种方式根本起不到作用，一旦被揭露出来，还要接受法律制裁。

（二）现有纳税筹划方法缺乏整体性

第一，税收最小化与税后利润最大化存在矛盾，为减少纳税，经常会通过推迟预售款入账等方式获得税收优惠机会，但这样的方式会增加费用开支，同时也会影响到企业税收利润，进而导致纳税筹划与利润目标矛盾；第二，单一税赋最小与企业税赋最小矛盾。对于房地产企业来说，需要纳税的税种有很多，虽然涉税税目不同，但其计税依据则多出自相同业务，使得企业在纳税筹划中容易出现节点，进而影响到纳税筹划方案的实施。此外，部分房地产企业还存在依然采用原有节税的方式，由于所使用的节税途径不同，也就导致无法协调。

（三）纳税筹划风险监管力不足

房地产企业经常会出现涉税风险，这些风险往往是不可避免的，再加上受不确定因素的影响，很可能无法构建良好的税收风险管理机制，再加上多数房地产企业工作不到位，没有将风险分析与评价作为重点，而是直接开展筹划，也会带来风险。同时，不少房地产企业没有采用动态涉税风险监测，不仅不了解风险来源，还无法及时构建良好的风险预警体系，这在一定程度上也增加了风险应对难度。

（四）相关纳税筹划人员素质低

对于不少房地产企业来说，其纳税筹划工作中缺少合适的人才，现有工作人员素质较差，很多工作都需要财务部门见人，增加了财务部门工作负担。同时，税务筹划又是一项对税务专业要求较高的工作，很多财务人员与会计人员在工作中只是从会计角度工作，很容易带来一系列问题。

三、完善房地产企业纳税筹划的措施

（一）形成正确的纳税筹划思想

对于纳税筹划问题来说，是一项管理相对严格的工作，房地产企业要实现健康发展，就要端正筹划态度，形成正确的纳税筹划思想。首先，房地产企业应正视自己与税务征管部门之间的关系，不能靠与其搞好关系作为减免税根本，房地产企业与税务征管部门属于执行与被执行关系，房地产企业应严格按照国家相关法律法规纳税筹划，避免触犯法律，一旦被发现将得不偿失；其次，房地产企业应积极应对纳税筹划工作，遵守国家法律法规，强化及时收账，防止因小失大，只有这样才能促进房地产企业健康发展。

（二）注重整体纳税筹划

对于房地产企业来说，纳税筹划是其重要工作，是企业实现税后利润最大化的根本，为促进企业健康发展，房地产企业应协调与处理好相互之间的关系。具体来讲应从以下几种方面入手，第一，重视税收最小与税后利润最大关系协调。房地产企业在选择扣除项目时，也要做好税后利润期望设置，在费用支出筹划上找出最优平衡点，避免带来不必要的消极影响；第二，妥善处理好单一税目与多项税目之间的关系，从整体角度考虑问题，联系实际情况选择最优方案；第三，协调与处理好同一税目与纳税筹划方案之间的关系，避免局限性。

（三）构建完善税务风险管理机制

风险管理是房地产纳税筹划中一项十分重要的工作，为做好纳税筹划风险管理工作，应从以下几方面入手，首先，做好纳税风险检测与评估。房地产企业应认识到税务风险发生带来的不利影响，积极构建完善的风险预警机制，并从多角度多层次分析，正确认识涉税风险识别与评估，同时以此为基础，构建良好的涉税风险衡量标准，避免风险扩大，危害到房地产企业利益；其次，重视涉税风险动态监测机制建设（如图1所示），并做好风险监测与控制，加强对税收法律制度的关注，实现全面了解与把握。同时，及时更新与调整会计政策，及时发现其中存在的潜在风险，并在风险发生以前构建良好的风险防范机制，尽可能减少风险带来的损失；最后，做好涉税风险处理，强化灵活性。对于房地产企业来说，应加大对风险处理与控制，选择灵活性强的方法方案，保证方案可以应对多种风险，避免风险恶化。

（四）做好纳税筹划队伍构建

由于纳税筹划对工作人员的要求较高，所以，在实际利用的过程中，应做好纳税筹划队伍建设，提高对纳税筹划人员的要求。房地产企业应组建专门的纳税筹划部门，聘请专业人员，要求工作人员不仅要懂得税收业务知识，还要熟悉各种税收政策与相关法律知识，保证纳税筹划工作与财务工作分开，并将纳税筹划纳入到企业管理体系中。同时，房地产企业还要做好纳税筹划工作人员的培训，请专业人士到企业为纳税筹划人员培训，不仅要强化他们的专业技能，还要提高他们的职业道德素质，增强他们关注时事政策的能力，增强他们的业务观察能力与创新能力。此外，构建相应的奖罚机制与考核机制，确保所有人都可以认真工作，保证其综合实践能力能够得以显著提升，这也是为企业发展制定税务筹划的有效方案，相关工作人员也可以认识到企业对纳税筹划工作的重视，因此，应重视纳税筹划队伍建设。

第3篇：房地产业涉税风险范文

关键词:税收筹划;房地产开发企业;财务管理;应用

一、引言

房地产开发行业是近年来发展迅速的行业之一，房地产开发企业面临着严重的市场竞争问题，而涉税问题属于法律层面的重要问题，如何合理缴税、合理节税避税成为房地产开发企业管理人的共同问题。房地产开发本身属于运行周期比较长的项目，企业盈利浮动空间较大，若不能提前做好税收筹划，房地产开发企业就不得不面对优惠政策享受不到、多缴税、税务风险高的一系列问题，纳税支出也将成为企业运行成本提升的主要原因。

二、税收筹划概述

税收筹划是指企业在不违反国家税法规定的前提下，通过事先筹划的方式来合理避税、节税来达到涉税零风险的行为，使企业自主完成的内部管理活动，能够有效为企业控制运行成本、扩大利润空间提供推动力，是现代企业重要的内部管理工作之一。税收筹划具有合法性、明确的目的性，是符合国家税法立法意图的企业行为，有助于企业的可持续发展，也有助于国家经济的稳定发展。

三、税收筹划在房地产开发企业财务管理中的特点和必要性

(一)房地产开发企业财务管理税收筹划的特点

第一，税收筹划具有合法性。这一点房地产开发企业税收筹划也不例外，房地产开发企业在进行税收筹划时必须以国家税法为基础，遵循国家税法的要求，否则，就会将原本的合法税收筹划变成违法的逃税，反而会增加企业的税务风险，影响企业的正常生存和发展。第二，税收筹划符合房地产开发企业的运行需求。房地产开发企业进行的税收筹划，是为了在应交所得税产生之前根据税法要求、新会计准则要求、行业和自身发展需求进行合理调整，对不必要的涉税行为进行规避，节约纳税金额，合理规避一部分不必要的税款，最大程度上提高企业生产经营行为的合法、科学水平，控制成本支出，提高经济效益。第三，税收筹划具有准确性。房地产开发企业所进行的税收筹划涉及企业的每一个部门，影响到各个部门的传统资金运转方式、货物采购方式、人员调动方式，牵一发而动全身。房地产开发企业进行税收筹划时，必须要提高筹划的准确性，提高每一笔资金的利用率，将每一笔利润的分配合理化，保证财务报告中数据的准确性，保证税收筹划方案准确落实于企业部门中，得到顺利地开展。

(二)房地产开发企业财务管理中进行税收筹划的必要性

1．税收筹划能够提升企业的财务管理效率

在房地产开发企业的日常运行中，投融资、项目推进、应付款项支出、应收账款回收、员工福利待遇支出都属于财务管理问题，也都牵涉纳税问题，即使不牵涉企业纳税问题也会涉及员工个人所得税缴纳问题，可以说，几乎所有的财务管理都与税收筹划有关联。因此，房地产开发企业财务管理中加入税收筹划十分有必要，能够有效提升财务管理的效率，使每一笔资金都以正确的方式、在正确的时间、用在正确的地方，切实提高企业资金利用率。

2．税收筹划有助于企业实现战略性发展目标

房地产开发企业的战略性发展目标归结到底就是追逐最大的利润，在此过程中，企业必须从控制成本、提高经济效益两方面入手。税收筹划是关系到企业税务成本支出的重要管理活动，企业税务管理人员进行税收筹划的最终目标是合理的节税、避税，最大程度上利用纳税优惠政策，在法律允许的范围内减少纳税总额，降低企业在纳税上的成本支出。税收筹划还关系到企业的税务风险问题，若税收筹划工作不到位，企业没有合法纳税或避税方式不合法，都会给企业带来更大的税务风险，影响企业的正常运行，影响企业经济效益的创造。从这两方面来看，税收筹划是企业实现战略性发展目标的必要工作，税收筹划做得好能够推动企业尽快实现发展目标。

四、税收筹划在房地产开发企业财务管理中的具体应用措施

(一)提高税收筹划方案的可行性

房地产开发项目的开发过程中始终存在许多的不确定因素，项目的变更、国家某一方面政策的变化、市场价格的变动都会影响项目的推进和最终经济效益。因此，房地产开发企业必须在投资项目前进行合理的评估，从土地成本、建设成本、项目收益等方面评估企业能够从中获取的利润空间，提高项目的可行性。对于房地产开发企业来讲，房地产开发项目是他们涉税的大头，项目的投资、负债、收益都会牵扯到企业的纳税金额变化，这也是房地产开发企业税务管理人员必须联合财务管理人员进行可行性评估的主要原因。在完成项目的评估后，税务管理人员还要进行税收筹划方案的可行性评估，根据项目的融资模式、投资方式来筹划合理的投融资时间点、方式、结算渠道，合理降低企业在此过程中的税负。除此外，房地产开发项目中涉及的资金额度通常比较大，大笔资金收入需要集中纳税，而国家在此方面往往有一定的优惠政策，税务管理人员要根据国家优惠政策调整投融资方式，尽可能多的享受优惠，尽可能在合法合理范围内降低企业的纳税金额。

(二)强化对税金风险的管控力度

税金是指房地产开发企业财务账户中专门用于纳税的资金，这部分资金要进行专项管理，专款专用，不可随意调用。房地产开发企业的税务管理人员的税务筹划工作，包括事前风险评估、事中管理、事后监督等工作都会在税金的应用上得到一定的体现。因此，企业财务人员要做好对税金的监控工作，全面开展预算、核算管理工作，并每月、每季度、每年进行税金使用情况的分析和报告，为接下来的税务筹划工作提供基础数据支持，最大程度上避免税金风险。

(三)加强增值税发票管理

增值税发票是企业纳税申报、享受优惠政策的重要工具，必须引起税务管理人员的重视。增值税发票与传统的营业税发票有较大的不同，房地产开发企业税务管理人员要做好票据的管理，保证每一张发票的开具名目、细节准确，保证增值税发票能够在抵税、享受优惠时真正发挥出作用。房地产开发企业在关于资金支出的方面要寻找好的合作伙伴，确保合作伙伴能够在资金支出后出具正确的增值税发票，保证己方享受优惠政策，保证成本的降低。

第4篇：房地产业涉税风险范文

关键词：房地产行业；“营改增”；增值纳税风险；防范

经济全球化为我国带来了更大的国际市场，“营改增”可能有效的提高房地产企业竞争力。实行改革开放之后，在国家政策的支持和市场的巨大需求之下，我国房地产行业有了跨越式的发展，大批的国有企业、外资企业、民营企业都在快速的进入到房地产行业，而房地产行业的健康发展将直接能够影响到社会的经济发展和安定。国家对房地产行业实行“营改增”税务制度改革的目的，主要是在于为了提升房地产企业的整体实力，“营改增”的实施可以说属于一项比较复杂的系统工程。对于房地产企业来说，其不仅是机会，同时也是挑战。因此，房地产企业必须要明确“营改增”带来的影响，不管是领导还是员工要认真的应对这一改革，进一步的完善房地产企业税务相关法律法规，加强企业税务人才培养体系，积极的规避“营改增”政策带来的风险，只有这样才能保证“营改增”制度促M企业的发展。

一、企业增值纳税方面的风险

一般来说，对于房地产企业而言，其增值纳税方面存在的风险主要集中在房地产的一些违法违规的涉税行为，由于这些行为没有准确的按照一些税收政策以及税收法规去执行，结果导致了一些房地产企业的冒着违法的风险，将来将造成一定的经济损失，一般来说，这些增值纳税方面的涉税行为将直接对房地产企业产生一定的影响，那么这些方面本身就是不确定的风险因素之一。实际上，对于房地产企业来说，由于房地产企业涉及的领域较多，所以与多种类型的税种都要打交道，同时这也意味着增值纳税制度的复杂性，所以说，从及时准确的纳税、准确的进行税额核算以及在筹划纳税增值等方面面临的风险就比较大，尤其是相对于其他的行业来说。

另外，由于房地产企业本身就属于是实业行业，其开发的周期一般都需要几年的时间、且而且其中涉及到的投资额也非常大，各项费用收入和支出的会计核算具有一定的复杂性，尤其处于外地流动性的开发阶段，整个开发的成本更加具有不确定性。由于会计准则处于不大的变化过程中，很多的财务人员不能做到全面的掌握房地产业务核算，而能够及时的正确核算纳税金额的财务人员更是少之又少。综上以上多个方面的因素，所以我国的房地产企业面临着较为严重的增值纳税风险。

二、“营改增”政策的基本情况

对于房地产企业来说，我国政府一般都是采取税收的方式来实现对其经营的调整，其中涉及到的一些税收类型就是增值税，开展这种方式可以在一定程度上改善房地产企业经营情况，但是也影响了其当前的经济效益，有利于积极的维护社会的稳定，同时也有利于房地产企业的长久发展。所以“营改增”这三个字实际上就是表达了营业税转变为增值税。增值税就需要房地产企业按照自己的增值部分的收入来进行缴纳，然后根据这一部分的收入来进行税赋的增收。因而我们可以看出：“营改增”的本质上就是国家的一种减税的政策，而且是实行的一种结构性的减税措施。

“营改增”的实质就是将传统缴纳营业税中的应税项目变更为缴纳增值税，也就是对于房地产增值部分进行纳税，从而能够避免重复纳税的发生。自从“营改增”开始推行试点，到今天而言已经过去了几年的时间。对于“营改增”的税收政策来说，其实际上就是指房地产企业不再继续缴纳营业税，而是缴纳一定的增值税，对房地产企业的税收进行一定程度的减免可以有效的降低房地产企业的经营成本，从另一个角度来看促进房地产企业积极地发展自己的优势，实现更长远的目标，防止房地产企业在自身的纳税方面浪费一些不必要的资源上。

三、“营改增”政策在增值纳税方面的风险

随着“营改增”在我国房地产企业中的不断推广改革，整体对房地产企业的作用比较明显，然而在房地产企业营改增改革过程中，仍然面临着较多的风险，具体表现在以下几方面：

（一）“营改增”政策可能出现重复征税的风险

随着“营改增”政策的不断推广，一些地区实施的目的就是要消除房地产企业重复征税的现象，但是有些房地产企业的税负结果显示却是税收增加了。房地产企业对待营改增本就是为了减少税负，然而这种结果使得部分房地产企业对此政策产生了抵触，加上对政策的一种恐惧心里，导致一些房地产企业对“营改增”政策的排斥。现在国内很多房地产企业仍然没有参加到营改增政策中，这也就是由于这一政策存在一些风险，这是营改增政策推广需要解决的主要问题之一。

（二）“营改增”逐步退化为营业税的一种

实际上的增值税的征收对象主要是针对于增值额的，需要企业自我准确的计算其经营增值额。另外，增值税属于是一种流转税，在我国的税种具有重要的地位，营业税是与增值税有明显的区别，其征税范围较为局限性，一般都是针对于销售性质的普通货物，当然也涵盖着一些附带的劳务。但是很多人不理解“营改增”政策，以为“营改增”政策在计税方法以及核算等方面与营业税是一样的。由此可见，若对于营改增不进行彻底的宣传推广，很可能面临着成为营业税的一种的危险。

四、关于房地产企业在“营改增”方面改进建议

面对企业营改增政策带来的一些风险，政府和企业需要做的是对误区进行深入分析，避免风险的发生，为企业赢得更好地利益。

（一）全面学习税收法规政策

一般来说，税收方面涉及到的法规政策较为复杂，而且经常更新，这就意味着房地产企业必须要及时的学习这些政策法规，做到深刻的理解这些政策，体会其中含义，从而在实际的工作中灵活的运用，力保房地产企业的全部的经济业务合法纳税。例如，对于房地产企业而言，其要结合自己的特点和环境去解读这些政策法规，有重点的去把握非法的底线，只有这样才能够控制企业的房地产经营活动处于合法的范围。同时要做到合理利用税法赋予的免税、减税以及延期纳税等权利，这样有利于企业的资金周转，减轻税负，增加税后利润。

（二）加强深入学习营改增政策

尽管“营改增”政策的出发点是好的，但是由于这一政策对于房地产企业的影响比较大，对于房地产行业都有比较大的影响，因此尽管“营改增”受到了来自整个社会的广泛的关注，但是人们仍然缺乏对其的深入了解，也恰恰是这个原因，“营改增”自然就意味着我国新的税制改革的代表性的里程碑。营改增政策能够很好地推进我国经济发展，能够减轻企业的负担，在此改革的过程中，可能会存在一些曲折，但最终营改增的目标是确定的，减少房地产企业的税负。为此，房地产企业必须通过有效的方式增强对营改增的理解，提高企业内部人员对营改增的关注度，首先从领导开始，重视政策改革；其次，组织员工参与对营改增的学习了解；最后，在于客户沟通交流，或者与供应商联系的过程中，都要首先在营改增政策上达成一致意见，避免后期产生分歧。

五、结束语

“营改增”可以提高房地产企业的经济效益，在“营改增”的改革中要运用创造性思维来处理行业内的各种问题，并在实践过程中不断纠正，全力以赴的做好相关工作，使得企业能够持续稳定的发展。

参考文献：

[1]胡俊坤，房地产开发企业纳税风险及防范[J].中国房地产，2007（05）.

[2]张瑞珍，房地产开发企业土地增值税的纳税筹划及风险防范[J]大家，2011（10）.

[3]吴春璇，控制企业纳税风险要点分析[J]会计之友，2011（06）.

[4]尹旭.浅谈“营改增”对企业财务管理的影响以及加强对策[J].经济研究导刊，2013（13）：103-104.

[5]O淑萍，牛娟.“营改增”试点过程中的不足及改进意见[J].会计之友，2012（02）.

第5篇：房地产业涉税风险范文

1 部分房地产企业税务风险控制模式

以现代企业的管理理论和科学的管理手段，完善有效的税务风险防控体系，良好的税收筹划环境，实现企业税收管理的重要内容，也是企业实现经济效益最大化的重要管理手段。

1.1 风控模式一

中粮地产（集团）股份有限公司被审计曝光后，建立健全有效的科学的风险管理体制和考核机制，把加强内控机制建设、规范经营、防范和化解金融风险放在各项工作的首位，以培养员工具有良好职业道德与专业素质及提高员工的风险防范意识作为基础，通过加强或完善内部稽核、培养教育、考核和激励机制等各项制度，全面完善公司内部控制制度。

1.2 风控模式二

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，业务涵盖房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售以及商业会展、酒店经营等相关行业。国家一级房地产开发资质企业，由于加强企业风险管理，建立企业科学规范的风险管理体系，较好地把控房地产企业各类风险与关键控制点，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。

2 房地产企业税务风险管理

我国税收制度的完善和征管制度的改革对企业税收遵从的要求越来越高的环境下，专业科学的企业房地产税务风险控制模式非常重要。

根据《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号），房地产业再次成为指令性检查项目，房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。

房地产税务风险管理的不良表现：

2.1 内部控制缺失或风险管理不健全

房地产经营业务多样，经营活动复杂，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门，不仅使房地产企业的财务日常处理的工作量大、成本核算也容易混乱，管理难度大。

2.2 税控风险管理手段相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后，实际纳税遵从度时有差异

国家税务总局稽查如隐瞒收入偷税、虚增供料偷税、虚列成本偷税、多列支出偷税、虚列成本偷税、多种手段偷税、虚假申报偷税、隐瞒二手房交易价格偷税等。

3 房地产开发企业税务风险控制模式的建立

企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规，或对相关税收法规的精神准确把握，在主观上没有偷税的愿望，纳税时按照有关税收规定去做，避免事实上的偷税、逃税，从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式：制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责。使税务风险控制在有效的规范的房地产商业模式下。

3.1 外部风控模式的建立

国家税务总局对分管纳税人开展稽查管理，认为经常会出现很多问题。

3.1.1 房地产行业的收入虚假主要表现在销售价格收入偏低的问题

①未取得售房许可证收取定金，未按预收账款处理，隐瞒销售收入。

②关联交易销售款不结转或少结转收入。开具收款收据，隐匿收入。

③代建转开发，少申报收入，少缴税款。拆迁补偿收入不按规定确认收入。

④坐支售房款少计销售收入。税前超标准列支成本费用，减少应税所得额。

⑤银行按揭贷款资金不及时结转收入。委托销售房产不按规定确认收入。

⑥假承包经营少缴税。假联营将房地产对外投资入股分得利润逃税。

⑦工程尚未决算，长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。

3.1.2 房地产行业的成本虚假主要表现为建筑成本偏高

①建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本。

②收入费用配比方面不合理，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。

③以假发票虚列成本。

④多结转成本等。

3.1.3 房地产行业的费用虚假主要表现各项成本的分摊费用的问题

①工资、福利费、业务宣传费超标准列支费用。

②税法不允许列支的项目。

例如，某企业开发项目当年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率20%，期间费用及可扣除税金150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；次年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率15%，期间费用及可扣除税金200万元，当年缴纳企业所得税25万元。第三年项目竣工交付使用，实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本4200万元。

企业财务人员作账：项目竣工清算应补缴企业所得税258.5万元。

税务稽查：应纳所得税262.5万元。

3.2 内部风控模式的建立

3.2.1 一般房地产开发建设与经营的主要环节

3.2.2 涉及主要税种

分为土地取得、建筑安装和成品销售三个环节，牵涉到企业所得税、个人所得税、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税等项税种。

3.2.3 房地产项目投入大工期长

有些项目由于工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因虽然已经完工，甚至已投入使用多年，但长期不进行工程结算，也不进行税款申报。

3.2.4 税务风险控制模式的建立

通过建立“基础管理信息+风险统计分析+纳税评估管理+应税稽查准备”税务风险控制模式，从信息管理到技术分析，精细化运营和精细化管理，实现科学规范有效的风险管控。第一道防控由业务运营和生产建设部门搭建，第二道防控由风险管理、合规管理、财务管理等部门搭建，第三道防控由稽核审计、统计部门搭建，第四道防线则由董事会和监事会搭建。

企业报表的基本信息来源以及账面数字的变动趋势，基础信息、涉税信息、财务信息 、运营信息，其相互关联性可以测定企业的经营效率和合理分布，有助于降低经营生产的风险。也是企业公司治理和风险控制的“目标责任书”。强化企业管理意识，特别要抓住关键的财务数据和相关指标，有针对性地研究企业公司税控管理和运营方略。

4 结束语

第6篇：房地产业涉税风险范文

论文关键词：房地产企业,税收筹划,筹划风险

一、引言

房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。

二、税收筹划的基本理论及依据

税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。

三、房地产开发企业进行税收筹划的部分方法

房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:

1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。

四、充分关注税收的筹划风险

风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。

参考文献

1 李大明,论税收筹划的税收理论依据,财政研究,2003年第5期.

第7篇：房地产业涉税风险范文

关键词：房地产企业 税收 筹划 风险

一、前言

面对当前国家对房地产市场的宏观调控，税收筹划已经成为房地产企业实现利润合法化、最大化的重要手段，也是房地产企业财务管理的重要环节。然而，税收筹划是房地产行业与国家税法和政策不冲突的情况下，达到合理合法的避税目的，是房地产企业收益最大化的手段。同时，也必须注意到房地产企业获得高利润背后存在的各种风险，因此，对房地产企业税收筹划有可能产生的风险进行分析，制定出有效的风险防范措施，减少风险的发生，是房地产企业长期的工作重点。

二、税收筹划的定义

税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，有利于实现企业财务目标的对策与安排，是企业的一项重要财务管理活动。税收筹划是一门新兴的学科，它由税务管理、财务管理、会计等多门学科组成，是市场经济发展的产物。鉴于各个国家市场经济发展程度的不同，这门新兴的学科在西方发达国家发展已经日益成熟，但在我国税收筹划还处于初期的摸索阶段。房地产企业进行合理税收筹划，能减少企业涉税费用，增强企业在行业中的竞争力，实现企业收益的最大化目标和长远发展。

三、房地产企业的税收筹划风险

税收筹划风险是指企业或个人在进行税收筹划时，因各种因素的影响，导致实际收益与预计结果产生偏差的可能性[2]。常见的房地产企业税收筹划风险有以下几种：

（一）税收政策风险

税收政策风险是指税收筹划方案与税收政策之间的冲突，使得房地产企业难以进行税收筹划。房地产企业在我国国民经济中占有主要地位，国家与地方的政策对房地产企业进行严格的调控，税收政策对房地产企业的影响较大。由于我国市场经济发展不够成熟，产生了规章与税收规范数量多于法律法规的现象，从而使税收法令和政策不够透明。随着市场经济的不断发展，税收法律制度的不断健全，政策也会出现改变，这样就会使得制定的税收筹划方案与税收政策不同步，导致税收筹划无法执行。这就是房地产企业中经常遇到的问题，税收筹划与税收政策发生时间上的矛盾，即矛盾具有时间性。

（二）法律风险

在我国，税收筹划业务发展不够成熟，它不具有长期的合法性，会随着国家的政策产生变化；并且税收筹划方案是否具有合法性，也必须经过税务部门的审核，但房地产企业在制定税收筹划方案时对法律法规的理解常与税务监管执行时的意见存在差异，而这种差异就成为税收筹划的法律风险。其实，税务筹划最终就是做到合理、合法的避税，如果房地产企业对税法理解偏差，就会导致税收筹划成为违法的逃税行为或者税收筹划方案无效，从而严重影响了房地产企业的正常发展。

（三）房地产行业间的风险与财务风险

我国的房地产行业发展与社会经济发展密切相关，因此也会受到社会诸多方面的影响。社会经济发展具有多样性和复杂性的特点，同样也会使得房地产行业之间就具有多样性和复杂性，那么房地产企业从制定税收筹划到执行也会有很大的影响，容易产生各种风险。

房地产企业机构的运转，需要庞大的资金做基础，它容易受到资金短缺的影响。房地产企业中的大部分资金都是依靠筹资或者借债获得的，因此，投入的资本额度越大，通过税收筹划获得的收益就会越大，同时，带来的财务风险也就会越大。

（四）房地产企业经营风险

房地产企业的经营项目是多种多样的，而且每个企业的具体情况尽不相同，因此，税收筹划设计的项目也存在差异。在发展具有多样化的市场中，房地产企业的经营风险必然存在，若操作不规范，选择的筹划方案不合理，那么就不可能实现合理的避税，并且会增加筹划的风险。并且，对投入的成本没有合理计划，盲目的进行税收筹划，必然会加大经营投资成本，从而造成企业经营项目失败。

四、房地产企业税收筹划风险的防范措施

实现对房地产企业税收筹划的风险管理，必须要在制定税收筹划时，充分考虑有可能产生的各种风险，并建立合理有效的防范措施，尽可能消除风险。针对不同风险的类型，应该采取不同的对策，大致可以从以下几个方面实现税收筹划风险应对：

（一）正确认识税收筹划的风险

参与税收筹划管理的人员，在掌握企业财务会计、企业管理和税务法律法规的同时，还必须要正确认识到税收筹划的风险，才能在国家对房地产行业的合理调控和监管中，实现合理、合法的税收筹划。参与房地产企业项目的每个人，都应该充分和正确的认识到税收筹划的风险，以及风险有可能带来的影响，并且要有风险防范的意识，这样才能实现收益最大化的税收筹划。

（二）实现税收筹划与税法、政策同步

税法与国家相关政策是调整国家与房地产企业税收相关的规范，它能实现国家对房地产市场的监管和调控，保证行业的健康稳定发展[4]。因此，在制定税收筹划方案中，必须全面了解税法和政策的相关规定，做出不同的纳税方案，并进行优化选择，最终做出最合理、合法的税收筹划决策。同时，税法与相关政策常根据市场经济变化而改变，所以，房地产企业在执行或制定税收筹划的时候，要密切注意税法和相关政策的变化，及时的修正和完善税收筹划方案，以实现方案的同步化、合法化。

（三）健全会计核算制度

建立健全的会计核算制度是房地产企业实现合理、合法税收筹划的前提，其自身是否真实性、完整性和合法性将直接影响到税收筹划的效果。首先，房地产企业的会计核算资料是税收筹划是否合理化的证据，也是税务审核必须提供的资料；其次，健全的会计核算也能为房地产企业进行税收筹划提供合理、可靠的依据；最后，房地产企业必须不断的加强自身的监管工作，以实现会计核算工作的顺利进行。

（四）保证税收筹划方案的综合性

企业财务管理最大目的是实现企业利润最大化，而税收筹划属于企业财务管理其中一项重要工作。税收筹划，不能局限于个税与节税，必须将其置入企业的发展经营战略中，实现长期的投资与规划。因为，税收筹划不是某种单独的个税的筹划，是一项整体的系统工程，它所涉及的税种具有多样性，如城建税、营业税、所得税、土地增值税等等；所以，税收筹划不能仅从某单一的税种看到收益的多少，更应该看整体税的轻重。若在制定税收筹划方案时，追求的收益过大，就会掩盖企业真正的收益效果，从而影响到企业长远的发展[5]。因此，实现房地产企业长远发展必须保证税收筹划方案具有综合性。

五、结语

税收筹划能给房地产企业带来巨大的经济收益，但也必须注意带来的各种风险。不能将房地产税收筹划做单方面的认识，必须提升对风险的防范意识，保证税法、政策与其同步，健全会计核算制度，全面的、综合的实现税收筹划，从而保证税收筹划给房地产企业带来巨大收益的同时，减少风险的发生，实现房地产企业长足健康的发展。

参考文献：

[1]王立.房地产企业税收筹划风险探析[J].会计之友，2012，30（09）：91-92

[2]陈兰，樊海燕.中国房地产企业的税收筹划[J].经济研究导刊，2011，20（06）：56-57

[3]申俊华.浅述房地产企业税收筹划分析思路[J].中国商界（下半月），2010，28（09）：76-78

[4]石红红.房地产企业土地增值税筹划分析[J].辽宁工程技术大学学报（社会科学版）.2011，12（02）：32-33

第8篇：房地产业涉税风险范文

关键词：会计收益与应税收益的差异 审计费用

房地产业连续数年被国家税务总局列为税务专项检点行业，每年被查出偷税金额巨大。商业类房地产企业税务筹划不是简单的问题，需要统筹考虑各个税种的税收政策，并且渗透进商业类房地产规划、建设施工、销售的每一个环节。税务筹划在商业类房地产企业中的发展已经日臻成熟，但是也日益暴露出问题。本文对商业类房地产企业税务筹划管理问题进行分析，

一、商业类房地产企业税务筹划界定和特征分析

（一）商业类房地产企业税务筹划界定 目前理论界与实务界对商业类房地产企业税务筹划还没有相关的界定，但是商业类房地产企业税务筹划从属于一般意义上的税务筹划的范畴，因此在某些方面它们有着共通的地方。商业类房地产企业税务筹划也是房地产企业对经营活动的事先安排，是一种活动，更是一种企业财务管理的战略；而且商业类房地产企业税务筹划的目的也是利用一切合法手段，来推迟或少缴税款，从而实现税负最小化。此外，商业类房地产企业税务筹划具有以下特征：第一，合法性：这是税务筹划最本质的特点。税务筹划必须在法律许可的范围内进行，纳税人为少缴税款而置法律于不顾的行为是偷税、漏税行为，是会受到法律制裁的。合法性的另一层意思是指税务筹划还应符合国家的立法意图。税收是国家调节生产者、消费者行为的经济杠杆，也是国家调控宏观经济的一种有效手段。不同的税收优惠政策、不同的税率等都是为了实现国家不同的调控目标。因此，税务筹划也要对国家的调控意图作出积极反应，将国家的政策导向转化为纳税人的具体的税收方案。第二，预测性：税务筹划具有事前性。纳税人必须把税收作为影响最终利润的一个重要因素来考虑，在安排投资、经营活动之前，事先进行筹划，确定最优纳税方案，从而调整自己的各项活动至适用相关的税法规定。等到经济业务已经完成、纳税义务已经确定之后再考虑如何减轻税负，则违背了税务筹划的本意，并且更易导致偷税、漏税行为的产生。第三，时效性：我国税收制度正处于不断建设、完善的状态，税收政策变化较快，这就要求企业时刻关注会计、税务等相关政策法规的修改，使税务筹划方案符合最新的政策规定。第四，整体综合性：税务筹划应具有全局性，兼顾短期和长期效益，统筹局部和整体利益。有效的税务筹划应着眼于企业收益的长期稳定增长和企业的长远发展。同时，税务筹划并不是孤立的，它贯穿于企业理财活动的全过程，与会计、财务管理、进出口贸易等领域紧密联系。从理论上说，房地产企业减少税收的方法除了税务筹划之外，还有其他的手段和方法。在现实中，偷税、漏税、逃税、骗税、欠税这些行为虽然可以达到减轻税负的行为，但是违反了税收法律法规，违反了国家的立法意图。企业运用这类不正当的手段可能会面临更大的税收成本和风险。

（二）商业类房地产企业税务筹划的特殊性 商业类房地产企业税务筹划有自己特殊的地方，必须更好地符合和有利于商业类房地产企业的财务特征。第一，商业类房地产企业税务筹划需要满足房地产企业精细财务管理的需要。房地产企业经营业务多元化，主要开发、经营活动包括：设计规划、用地批租、房屋建造、竣工验收、销售出租、物业管理、保修服务等。商业类房地产横跨商业和写字楼两个领域，经营内容广泛，业务复杂，投资主体多元化。税务筹划综合性的特征在房地产企业表现得更为明显，税务筹划需要对企业的各项业务做全盘的考虑，与企业规范的管理流程和精细的管理模式相适应。第二，商业类房地产企业筹资环节的税务筹划是整个筹划中不容忽视的重点。房地产企业资金筹集渠道多样化，现金流转复杂，企业主要通过预收购房定金、预收代建工程款、银行贷款、发行债券、获得其他经济实体的投资、在资本市场发行股票等渠道来筹集资金。企业在筹划过程中要谨慎考虑各种筹资方式的税收利益。第三，商业类房地产企业税务筹划应更关注成本、费用的筹划。房地产企业成本、费用庞大，房地产开发成本如征地拆迁费、前期工程费、建安工程费、开发间接费用等；房地产经营成本如房屋销售成本、出租成本等；期间费用包括管理费用、财务费用、销售费用等。成本、费用名目繁多，数额巨大，税务筹划空间大。第四，商业类房地产企业税务筹划涉及到生产、经营的各个环节，筹划时间长。房地产企业开发周期长，回收资金时间长。从最初规划征地到最终出售出租往往要经历几年的时间，资金的回收是一个长期的过程。这一特点决定了房地产企业的税务筹划具有持续性，筹划过程中需要考虑收入、费用的分摊，考虑不同的会计核算方法对损益的影响。第五，商业类房地产企业税务筹划涉及开发、交易、占用、所得分配等多个纳税环节，涉及税种较多，税率较高，税负明显高于其他行业。房地产企业税务筹划的重点主要是针对营业税、土地增值或、企业所得税三大税。对商业类房地产企业涉及税种归纳如表（1）。

二、商业类房地产企业税务筹划存在问题分析

（一）商业类房地产业税务筹划风险偏高 房地产业尤其是商业类房地产业是一个税务筹划风险偏高的特殊领域。一家商业类房地产企业一个项目所获得收入规模相当大，其要上缴的各种税金也非常多，往往是少则上千万元，多则上亿元，税负高达25%-30%。因此，房地产企业比任何一个其他行业的企业更希望争取更多的税务筹划空间，常常需要在税收法律、法规的边缘操作，这就会造成商业类房地产企业的税务筹划风险远高于其他行业。税务筹划之所以有风险，原因主要是商业类房地产税务筹划环境的多变性。这种多变性表现在以下两个方面：一是税收政策的多变性。商业类房地产企业的税务筹划是要立足于企业自身的实际情况，选择有利于自身发展的税收政策，规避不利于自身的税收政策。国家调控房地产的政策总是处在不断变化之中，相关的税收政策也会发生变动。企业如果没有及时运用新的、适用于本企业的有利的税收政策，则会错过了税务筹划的好时机；或者企业原本依据的税收政策发生了变化甚至取消，企业在不知道的情况下继续执行，势必会演变成偷税漏税的行为，给企业带来不必要的损失。税收政策的频繁变化必然会增加企业税务筹划的风险，使企业对税务筹划持保守、谨慎的态度。二是商业类房地产企业自身经营业务的多变性。虽然房地产企业只是建设施工并处理自己的开发产品，但这个过程中企业可以有多种业务的选择。对于开发产品的处理，企业可以选择销售或自持；对于开发商品的转让，企业可以选择有偿转让、受托代建或投资入股。而企业的选择并不是一成不变的，会根据竞争对手的情况、市场的发展、突发的状况及时作出变化。税务筹划需要房地产企业对自身的各项活动作出预见性的安排，而房地产业又具有经营周期长的特点，这就导致税务筹划方案执行的困难，增加了税务筹划的风险。

（二）企业会计核算不健全影响税务筹划效果 商业类房地产企业复杂的业务需要精细的财务管理，很多企业没有复杂而精细的企业会计制度与之相匹配。在商业类房地产企业会计核算的跨期摊派较为常见，收入、成本的确认、摊销对损益的影响直接而明显。不健全的会计核算制度直接影响了税务筹划的效果。目前在商业类房地产企业常见的会计核算问题主要有：一是偷逃隐匿应税收入。如：价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入，多以代收费用的形式挂往来账户；产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税；开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入；按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入等。二是虚列多列成本费用。包括：多预提施工费用，虚列开发成本；在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出，如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经结算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润；向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50%部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额；将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，将增值巨大的评估价作为土地成本入账等。

（三）企业人员税务筹划水平良莠不齐 企业在税务筹划过程中对税收政策整体把握不够，都会影响税务筹划质量。如对房地产业享受的相关税收优惠的限制条件把握不严，既有可能使企业错失税务筹划的好时机，也有可能使企业陷入偷税、漏税境地。此外企业人员功利的、甚至是违法的税务筹划动机，也会使企业税务筹划偏离了正确方向，影响企业发展。

（四）税务行政执法制约税务筹划的实施 税收法律是人为制定的，因此难免会存在法律漏洞或者未明确规定的部分。作为税务筹划的制定者，往往会向着有利于自身的方向去理解税收政策；而税务机关则会向维护国家税收利益的方向去执行税收政策。一些税收优惠政策、税收处罚措施并没有一个确定的标准，而是在一个可以商榷的范围内执行。因此，税务筹划能否执行、执行的程度最终取决于税务机关认可的程度。这也就导致了很多税务筹划方案执行效果不能达到方案制定者的初衷。

三、商业类房地产企业税务筹划的对策

（一）全面防范税收风险因素 无论商业类房地产企业的税务筹划方案做得有多完美，有经过多少专家的拟定、论证，企业仍然应当正视风险的客观存在，不能认为方案在何种情况下都是合法和可行的。企业应当意识到，税务筹划风险是无时不在的，不能以事先安排的、不变的税务筹划方案去应对万变的企业经营环境和房地产业税收政策。对于商业类房地产企业而言，营业税、土地增值税以及企业所得税是最主要的纳税支出项目，因此，这三大税种的税务风险即是房地产企业总体税务风险的深刻反映。企业在生产经营和涉税事务中应该保持对这三大税种纳税风险的警惕性。（1）营业税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响营业税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对开发产品有两种不同的处理方式：对外销售或长期持有。如果企业选择对外销售则应缴纳营业税，而持有开发产品，则无需缴纳开发环节的营业税。二是开发产品的销售价格。营业税是按销售收入作为计税依据。企业确定的销售价格越高，企业缴纳的营业税也就越多。三是开发产品的转让方式。有偿转让方式，需按转让所得计算缴纳营业税；受托代建方式，即房产企业受购买者的委托而建设项目，建设完成后移交给购买者，这种方式需按收取的代建费计算缴纳营业税；投资人入股方式，即房产企业将开发完成的产品以实物资产的形式投入到购买企业。根据规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征营业税。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。（2）土地增值税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对外销售需计算缴纳土地增值税，而如果对开发产品长期持有，则无需缴纳土地增值税。二是开发产品的销售价格。土地增值税是按房地产增值额作为计税依据，而开发产品的销售价格直接决定了增值额的大小，因此，企业确定的销售价格越高，缴纳的土地增值税也就越多。三是开发产品的转让方式。对于在营业税中涉及的三种不同的转让方式，土地增值税政策的规定是：有偿转让方式和投资人入股方式需计算缴纳土地增值税，而受托代建方式无需缴纳土地增值税。四是开发产品的成本。开发产品的成本越低，企业取得的增值额就越大，缴纳的土地增值税也就越多。五是共同成本的分摊方法。对于企业同时拥有销售物业和经营性物业的情况下，共同成本的分摊方法则决定了销售物业成本的大小，从而决定了销售物业土地增值额以及土地增值税的大小。（3）企业所得税纳税风险分析。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。因此，开发产品的处理方式和转让方式都不会对企业所得税税负产生影响。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素。另外，由于房地产企业在经营过程中是按照预计毛利额计算缴纳企业所得税，因此，影响预计毛利额的因素也将影响企业最终企业所得税总额的大小。总之，企业所得税纳税风险影响因素主要有以下几种：一是开发产品的销售价格和成本。企业确定的销售价格越高，开发产品的成本越小，企业的经营所得就越大，缴纳的企业所得税也就越多。二是开发产品的预售时间和进度。开发产品预售时间越早，按预售收入预缴企业所得税的时间就越早。同样，开发产品预售收入越大，预缴的企业所得税也就越多。三是开发产品的竣工时间。税法规定，开发产品竣工后，企业应对预缴的企业所得税进行清算，一般情况下，企业在清算时要补交很大一笔企业所得税。因此，开发产品竣工的时间越早，清算补交税款的时间也就越早。

（二）及时关注税法变动 税务筹划与偷税、漏税等行为的界限就是法律。税务筹划之所以为税务筹划，前提就是它必须是合法的，成功的税务筹划更应是能体现税收政策导向的。因此在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。一是学法，房地产业法律、法规种类数量繁多，变化也比较频繁，稍有不慎，使用的法规就会过时，从而为企业的税务筹划带来风险。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税务筹划方案及时作出调整；二是懂法，企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，为税务筹划方案的制定打下坚实的基础。三是守法，严格按照税法来进行筹划，严守税务筹划合法的底线，正确处理税务筹划与避税、偷税、漏税的关系。

（三）提升企业税务筹划人员素养 一方面，税务筹划人员应不断提升自身的道德素养。在处理企业与国家利益时，坚持应有的职业道德。任何税务筹划方案的制定和执行要坚持在合法的前提下进行，违反法律的税务筹划方案必将带来巨大的风险。税务筹划人员不能因为企业的一己私利而损害国家的利益，应该立场鲜明地维护税法的权威性。在企业领导由于对某些涉税事项不清而混淆了合法与非法的界限时，要及时进行解释；对于企业领导提出的某些违反税收法律、法规的筹划要求，要进行规劝。另一方面，税务筹划人员应不断提升自身的专业素养。税务筹划的专业性，决定了税务筹划人员既要有扎实的理论知识，又要有丰富的实际操作经验。理论知识不仅指税收方面的，还应包括会计、财务管理、金融等方面的知识；实际操作经验要求税务筹划人员能对企业的涉税业务、涉税种类、涉税数额作出正确的分析，进而根据企业的实际情况，找准税务筹划的切入点，制定出符合企业要求的最有效的税务筹划方案。如果税务筹划人员一心只想获取税收上的好处而没有坚实的专业知识作支撑，最终只能导致税务筹划的失败。

（四）建立良好的税企关系 税法许多条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税务筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。

再好的税务筹划方案只有付诸实施、得到税务机关的认可才能真正的发挥作用。一是企业要咨询当地税务机关对相关法规政策的具体理解应用、实际操作程序，使税务筹划方案主动适应当地税务机关的管理特点；二是企业要能够对税务筹划方案的思路、操作步骤作出明确的解说，对税务机关的有关提问作出相应的解释，争取筹划方案获得税务机关认可；三是对税务筹划方案的疑点要及时与税务机关沟通，争取达成共识，对方案的难点要及时向税务机关反映，从而向上级争取政策支持，避免失去应有的收益。

参考文献：

第9篇：房地产业涉税风险范文

【关键词】 高校； 涉税风险； 涉税管理

中图分类号：F234.4 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）14-0081-03

高校作为独立的经济组织，其纳税义务主体在法律上虽得以明确，但在实际工作中，高校的税收管理却存在诸多问题，一些学校的管理者及财务人员认为自己是事业单位，是吃财政饭的，依法纳税的意识不强，对相关的税收法律法规缺乏必要的学习和了解，对一些涉税事务未能及时正确处理。高校暴露的涉税问题日益增多，已引起税务部门的重视。

一、高校主要涉及的税收类型

为了弥补教学经费不足，充分发挥高校服务社会的功能，高校也会从事一些经营活动。公平竞争是市场经济的规则，依法纳税是每个单位、公民应尽的义务，高校也不例外，它涉及的税收类型主要有：

（一）营业税

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。高校涉及营业税的经济业务主要有举办的各类非学历教育、技能培训收入，横向科研收入，教师公寓租金收入，体育馆、会议室等临时性场地费收入，文化服务中心打字复印费收入，食堂对外营业小餐厅的营业收入等。

（二）增值税

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。高校涉及增值税的主要经济业务有校学报对外销售的期刊、学报，文化服务中心销售的文化用品，一些实验室对外提供的有偿加工服务，食堂对外销售的加工食品等。

（三）企业所得税

企业所得税是指我国境内的企业（居民企业及非居民企业）和其他取得收入的组织以其生产经营所得为课税对象所征收的一种所得税。高校作为独立经济核算的事业单位，也属于企业所得税纳税人的范围。国家为支持高校的发展，给予高校许多税收优惠政策，大部分收入为不征税收入，如财政拨款、按核定标准收取的学费、住宿费等，以及免征所得税收入，如学校收取的全额纳入学校预算管理的培训班、进修班收入，高校服务于各业的“四技”收入（技术转让、技术培训、技术咨询、技术服务）等。因此，高校发生的经济活动，除不征税收入及免征收入外，取得前述营业税、增值税有关业务的收入以及利息收入、捐赠收入等都属于应该征收企业所得税的收入。

（四）个人所得税

个人所得税是国家对本国公民、居住在本国境内的个人的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。个人所得税虽然是应由教师个人承担的税金，不作为学校的直接税负，但学校财务部门却负有及时代扣代缴的责任与义务，而学校教师的收入来源构成相对繁杂，除正常的工资性收入外，还有班主任津贴、课时费、超课时酬金、科研津贴、监考费、评审费、兼职讲课费等，扣缴不当极易对学校产生不良影响甚至风险。

（五）其他税种

高校涉及的其他税种主要有：（1）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，这三项税费在需缴纳增值税、消费税及营业税时才会实际产生，是一种“税上税”。（2）关税，是指国家海关根据法律规定，对通过其关境的进出口货物课征的一种税收。与高校有关的主要是进口教学仪器设备，属于关税的课税范围。 （3）房产税，它是为中外各国政府广为开征的古老的税种，是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。根据我国的相关税收政策，高校用于正常的教学、科研及其他教学配套用房产均免征房产税；而对外出租和校办企业使用的房产则应按规定征收房产税。（4）城镇土地使用税，是以土地面积为课税对象，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。高校自用的土地免征土地使用税，若用于出租或经营用，则需缴纳城镇土地使用税。

二、高校涉税存在的主要问题及风险

我国高校的主要业务是从事教学和科研活动，涉及的经营活动不多，涉税业务相对企业而言较少，但在税务处理上仍存在一些问题及风险，主要体现在以下方面：

（一）纳税意识薄弱，对涉税业务方面的问题把握不准

高校系预算拨款单位，其主要经济业务很少涉及税务处理问题，加之相关部门对高校税法宣传不到位、税收咨询不到位，致使高校不用纳税的观念根深蒂固，自觉纳税的意识薄弱。许多高校管理人员及教师也缺乏相应的纳税意识，除个人所得税外，认为高校的其他收入均不涉及税收问题，因此在承接一些课题项目、技能培训任务时没有考虑相关的税收成本，产生不必要的经济损失。

（二）对收入性质认识不清，票据使用不规范，存在混淆开票的现象

高校使用的票据主要是财政票据，有行政事业性收费收据、学生收费专用收据、行政事业单位资金往来结算凭证、捐赠专用收据等，也有因业务需要，从税务局购入的税务税控机打发票。有些业务人员认为只有开具了税务发票才会产生纳税义务，不开税务发票则无需纳税，于是存在对有些经营性收入开具财政票据，而不开税务发票的现象，孰不知纳税义务的产生与否不是看开具的票据种类，而是应分析收入的不同性质，区分是不征税收入还是免税收入，或是应纳税收入，正确使用不同票据，避免产生可能的税务风险。如学校举办的各类非学历培训，虽属于免税范畴，但税务规定必须先申报后退税，最终对高校不产生实际税负，有些财务人员就进行简单处理，直接开具财政收据，没有准确核算应纳税款，极易被举报罚款，给学校带来风险。

（三）会计核算不清晰

目前高校会计制度仍以收付实现制为核算基础，随着高校资金来源的多元化，收付实现制核算方式已无法适应其经济业务核算的需要。真实完整的会计信息是准确纳税申报的基础，也是税务部门进行税款征收与税务稽查的主要依据。高校现行的会计科目涉税科目用途模糊，不明确，不便于其他人员复核、稽查，一旦发生错误，旁人很难发现，可能发生多缴税或少缴税的情况，给学校造成负面影响及经济损失。

（四）财会人员涉税事务管理能力欠佳

高校财务多专注于教学、科研经费的管理与核算，涉税业务接触少，忽视了对国家税收法律法规的学习，加之我国税收法规、条例的复杂性与多变性，直接导致财会人员涉税事务管理能力欠缺。在处理涉税经济业务时，由于对相关税收政策理解上的偏差，以为符合规定，而实际已造成事实上的偷税漏税，给学校带来纳税风险。另外，财务人员若对税收政策关注不多，不能及时掌握一些相关优惠政策，何谈对学校税务进行科学合理的税收筹划？因此，财会人员涉税管理能力不强，缺乏必要的节税技巧，客观上也会加大高校的税收负担。

三、加强高校涉税风险管理的几点建议

为降低高校涉税风险，提高学校财税管理水平，推进高校财税工作的健康发展，本文提出以下建议：

（一）增强依法纳税意识，倡导诚信纳税理念

“意识指导行为”，高校应积极倡导遵纪守法、诚信纳税的理念，对高校相关领导及管理人员应进行必要的税法知识宣传与培训，财务人员在处理涉税业务时，也要对报销人员进行耐心解释与宣传，而不是简单回答不合格、要交税。可采取发放税法知识宣传单，对涉税业务较多的部门及教师进行专门讲座，告之不合规行为的涉税风险及可能产生的不良后果。只有广大教职员工的纳税意识增强了，才能变被动管理为主动管理，实现遵从纳税、诚信纳税。

（二）设置税务管理岗位，提高涉税管理能力

随着高校收入渠道的扩展，应税项目越来越多，税务机关对高校的税收稽查也不断加强，因此在高校财务岗位中设置2-3个岗位（以保证工作的相互复核、审核）以处理涉税业务是十分必要的，税管岗位人员需定期参加税务机关及专业培训机构举办的税务政策解读及税务知识培训，梳理学校涉税经济业务，熟知涉税环节，承担学校的纳税申报、税款缴纳、涉税资料的准备与保管等，以保证涉税事项和流程的合法合规性，降低学校的涉税风险，提高学校税务管控能力。

（三）区分收入性质，准确使用各类票据

我国是一个“以票控税”的国家，在税务稽查实践中，经常发现纳税人在发票使用、管理中由于不懂税务相关管控政策，从而补税、缴纳罚款等。单位使用的票据主要分为财政收据与税务发票，高校应分清各项收入的性质，正确使用各类票据。学校涉及的征税（含免税）收入项目，如技能培训、成教非学历短期培训收入、横向课题收入、场馆租金等，应使用税务发票；对不征税收费项目，如物价部门核定标准的学费、住宿费等应使用省级以上财政部门准印的学生收费收据；学校收到的上级部门拨入的纵向科研收入，可开具省级以上财政部门准印的事业性收费收据；单位内部结算、往来款项等则开具省级以上财政部门准印的资金往来结算票据。

（四）重视税收筹划应用，减少税费开支

高校应在税法允许的范围内对其开展的经济活动进行合理的税务筹划，以达到降低税负，提高税后收入水平之目的。然而许多人简单地认为税务筹划是财务部门的事情，孰不知一项经济活动的涉税与否在它启动的那一刻就产生了。以个人所得税为例，在高校，教师的各项收入涉及的部门有：教务部门（负责核定教师的教学课时工作量）、科研部门（核定教师科研津贴标准、计算方法）、设备处（核定教学实验工作量）、各院系二级部门（归纳汇总每个教师的各类工作量）、人事部门（对学校的总工作量进行核定）、财务部门（负责具体发放等）。可见一名教师的收入牵涉多个部门，至于考核标准、计算方法、核定时间以及是按月预发还是每学期末考核发放，或是年终一次性发放，则需各部门统筹考虑，合理安排。按月预发，教师的个人所得税负担低，但工作相对复杂；每学期考核发放则个人所得税负担重，考核工作相对简单。再如：对于各院系开展的成人短训、技能培训等，则应严格按照国家相关规定将全部收入上交学校（有些高校将这部分收入直接分配，余额上交学校），并作为预算外收入全额上缴财政专户管理，由学校统一核算并开具税务发票，此项免税收入税务会严格稽查，因此会计核算上也必须符合规定，以免被税务认定不符合规定，不作为免税收入，增加学校税费负担。

（五）加强校税沟通，减少纳税风险

高校正逐步成为税收监管的重点，作为高校应主动加强与税务部门的沟通交流，建立良好的关系，既有利于纳税人在最短的时间里获得切实可行的税务信息，如税收优惠信息、税务部门内部掌握的核定标准等，对于纳税人而言受益匪浅，又可对出现的问题及时进行探讨，取得税务部门的支持从而最大限度减少税务风险。如果关系处理得当，税务人员还能为单位提供“免费”税务业务咨询，甚至可能在税法许可范围内打球，为学校税收筹划出谋划策，最大限度地实现学校税后收入最大化。

总之，高校在涉税事务处理时，要改变观念，善于学习与运用税收法律知识，安排专业人员处理业务，在知法、懂法、守法，履行纳税义务的前提下，加强涉税事务管理，从根本上避免高校的税收风险，提高学校财税管控效益。

【参考文献】