房地产专业化管理精选(九篇)

第1篇：房地产专业化管理范文

【关键词】房产建筑业 税收 专业化管理

近年来我国房产建筑业得到迅猛发展，在改善广大居民居住条件，提高生活质量的同时也带动其他项目的发展，产生了大量的税收收入，增加了地方财力，对各项社会事业的发展提供了资金保障，加强对房产建筑业税收管理，有利于提高税收征管水平，确保税法的有效执行，本文就如何开展房产建筑业税收专业化管理进行探讨。

一、房产建筑业税收专业化管理的必要性

目前我国房地产业对国民经济的贡献率为1～1.5个百分点，即目前我国GDP约10%的增速中，有1%～1.5%是房地产业贡献的。近年来，房地产业的税收收入也成为地方税收收入的重点，如笔者所在的浙江省诸暨市房产建筑业税收比重为48%，毫无疑问成为征管上重点监控的行业。同时，房产建筑业是地方营业税收入的重要来源，尤其在营改增全面推开后，对房产建筑业进行分类管理，也是加强营业税的单税种管理的需要。

另外，房地产和建筑业的生产经营、预警税负、产业链、发票使用等税源信息，存在着极其密切的联系，构成了一个小的产业集群，对房产建筑业进行分类管理，方便税务机关对房产建筑业纳税人整体税收表现和风险指标进行比对分析，找出潜在的风险监控目标，有利于建立行业管理模板、风险指标，提高房产建筑业税务管理的综合效能。

二、房产建筑业税收专业化管理的现状

全国各地对房产建筑业专业化管理进行了各种尝试。从组织形式来讲，包括成立房产建筑业管理办公室，建立房产建筑业管理分局等，机构设置和人员配备不尽相同。从管户多少和重点税源管理两个因素出发，建立专门的房产建筑业管理分局首先对房产建筑业进行集中管理是正确的方向。

房产建筑业的税收管理与其他行业税收管理一样，包括催报催缴、巡查、核查、一般性调查核实等一些基础管理职能，相对来讲偏重于管户。在这方面，将房产建筑业纳税人进行集中管理产生了如下弊端：管理员在日常管理下户巡查时，属地管理的纳税人因为地域集中，方便管理，而房产建筑业的纳税人分布各乡镇、各街道，地域广泛，基础工作反而因此增加了难度。因此，在日常管理环节，这种房产建筑业分类集中管理就是一种形式专业化，税源管理过程并没有体现出专业化管理的优势。

在对纳税人税源监控管理层面，房产建筑业项目管理的要求已逐渐和属地管理脱钩，从风险查找分析角度看，其征管对象是各种房产建筑项目，基本以管事为主。从数据信息管理到数据分析、各税种及专业事项的专门分析以及各种风险现象，如房产建筑业有关的土地招拍挂项目信息，项目登记管理，房产企业的城镇土地使用税的计算、土地增值税清算等管理和所得税预缴清算等问题，要能进行全面应对，则必须要对各种功能进行细分，进行专业化管理。

目前来看，在以管户为主要模式的管理制度下，日常税源管理人员既承担繁琐的日常基础管理，疲于奔命忙于申报质量、欠税追缴、非正常户核查等事务，却无力获取房产建筑业税源管理的必要信息量，或由于专业化知识缺失，不能将获取的信息转化为风险监控目标，进行深一步的专业化管理。所以，成立组织机构，不过是房产建筑业专业化管理的第一步。建设符合房产建筑业的行业特性和税务工作特点的专业化岗责体系，实现征、管、查、控分离是开展房产建筑业专业化管理的基础。

三、房产建筑业专业化管理的征、管、查、控分离

（一）征――日常基础管理

日常基础管理，属地管理具有不能替代的优越性，在成立专业管理分局的前提下，应尽量按房产建筑业纳税人属地配置管理员。基础管理人力资源配置的多少由户管工作量确定，主要工作有：

1.基于依申请或依职权的业务流程要求开展日常管理工作，包括前台受理后流转至税收管理员的调查、核实、核定、认定等业务，以及催报催缴、日常管理等，坚持管户和管事相结合，通过整合简化流程，减少管理员下户密度和工作量。

2.基于风险分析识别的具体指向，开展规定的项目调查。如对房产税和城镇土地使用税申报，税种间逻辑性比对、申报质量低下等问题的调查。

（二）管――开展征管信息情报收集和后台数据分析

这个环节是房产建筑业专业化管理的重点和难点。征管信息情报收集，是指根据规定目录、格式和程序要求，获取税源分析原始数据。后台数据分析是指通过数据分析，建立纳税风险指标分析体系，为风险管理提供量化参考依据。该环节应配置专业化人才，即对房产建筑业有着税收管理经验和相关税收专业能力的人才。同时要保持人员基本稳定，以保证政策执行的连贯性。一方面专业岗位的运行需要专业人才支撑，另一方面，专业岗位的设置也有助于培养专业化人才，实现良性循环。主要工作有：

1.收集必要的征管基础数据和资料。包括收集纳税人应提供的《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、项目平面布置图、建筑工程承包合同、监理合同、拆迁补偿合同等资料，《房地产项目开工登记表》、《房地产开发合同登记表》、《土地增值税清算项目登记表》等基础资料。收集整理房管、土管、建管、建设、招拍挂中心的第三方信息。

2.根据宏观税收分析、房地产业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及政府部门涉税信息等内外部相关信息，运用数学方法测算出评估指标预警值。综合考虑地区、规模、税种等因素，考虑房地产业纳税人各类相关指标的若干年度的平均水平，建立预警风险指标体系。

（1）建筑业的纳税风险指标分析体系。

首先是建筑安装项目收付款情况预警，按建安项目，分析比对甲方已付工程款、乙方已取得工程款、已申报收入，比较三个数据是否有差额。如果三个数据不相等以预警事项的方式进行提醒。

其次是建筑安装项目承建单位税款缴纳情况预警。按建设单位付款信息比、按实际取得收入比、按建设进度测算比、按工程进度比、按合同约定付款及完工时间五种不同的形式比对税款征收情况，如果比对认为存在欠缴税款的以预警事项的方式进行提醒。

还有总分机构企业所得税预分预缴情况预警，对跨省建安企业的总分机构，系统按季（月）根据总机构的企业所得税分配表中列明的分配比例和分配税额，与分支机构按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警。对跨省建安企业直接管辖的项目部，系统按季（月）根据建安项目的经营收入乘以0.2%，与项目部按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警。

（2）不动产项目税收评估预警。

第一是不动产项目税款征收情况预警（按月）。按不动产项目比对每月收入情况、纳税申报情况、各税种缴纳情况，对出现异常情况以预警事项的方式进行提醒。

第二是土地增值税分类预征、清算预警。跟踪不动产项目的《商品房预（销）售许可证》的预售时间和销售面积。对满足清算条件的以预警事项的方式进行提醒。对土地增值税预征率不到位的以预警事项的方式进行提醒。

（三）查――风险应对

风险应对主要是指“预警分析――风险提示――纳税人自查――工作核查――纳税评估――日常检查――重点稽查”中的工作核查――纳税评估――日常检查――重点稽查四个环节。

1.根据各类预警指标做进一步工作核查。对房地产项目立项登记的准确性和真实性进行审核。对重点税源项目定期开展日常巡查，核实项目基本信息、立项登记信息，项目建设情况、程开工情况，楼层栋号、楼层数、已建层数或施工建筑面积、已完工面积，建设单位付款情况。

对建筑安装工程项目登记信息进行审核，对重点税源项目定期开展日常巡查，核实项目入场动工建设情、开工时间、建筑面积、合同金额，材料供应、施工进度、收入、预警信息、总包、分包工程项目纳税情况、混凝土、钢材、砖瓦、水泥、沙石供应情况和征税情况已建层数或施工建筑面积、已完工面积、合同约定本月应收工程款、根据工程进度本月应收工程款、本月收到工程款、建设单位预付工程款。

2.根据工作核查情况开展纳税评估或移交稽查。通过对纳税人相关数据信息的分析，建立房地产业纳税评估平台，逐步建立健全房地产业、建筑业纳税评估模型，利用系统已保存的数据信息进行纳税评估，利用科学的评估指标体系，借助信息化手段，对纳税人的纳税情况进行综合客观的评价。通过纳税评估掌握纳税人税收负担率、生产经营情况，对评估异常的企业可按规定进行纳税约谈或转稽查选案备选。

（四）控――对房产建筑业专业化管理进行过程监控与绩效评估

房产建筑业专业化管理，在整个税务管理中占有极为重要的地位，必须通过iso9000质量管理体系，对风险管理每一个环节进行监控，及时纠正风险管理的具体运行与风险管理总体目标之间的偏差；定期进行风险绩效评估，对风险过程的各主要环节做出的评价，并从税法遵从度和征管成本效益两方面对房产建筑业专业化管理的管和核两个环节的管理质量和效率做出评判，以促进风险管理持续改进。

第2篇：房地产专业化管理范文

本文即将针对未来房地产市场的主导者问题进行分析，研究谁将成为未来房地产市场的真正主导者。

一　、Reits之与商业物业发展商

恰如创业板之与创业人。创业板不能直接帮助创业人，虽然创业板的市场准入条件降低了很多，但是毕竟也不是谁想创业就马上可以IPO，毕竟还要先由创投基盎进行投资，把创业人的创业理念变成相对成熟的商业盈利模式后，才存在创业板融资的可能，但若没有创业板，创投基金就没有退出渠道，进而风险投资失去参与的热情，创业计量的成功率就会更小。商业物业发展商的产品就像是创业人的创业理念和企业家精神，REITS所需要的是成熟商业物业，你开发的物业再好，也很难直接让reits来购买，你要变现自己的产品不能直接依靠PELTS，但rmts的诞生却可以间接为开发商业物业的地产商服务，因为有了rel[S，类似于创投基金的房地产私募产业基金就可以有退出渠道，从而可以大胆收购开发商的商业物业去进行孵化，把清冷的处女地开发成繁华的商业街，当私募投资人将商业地产包装成具有稳定现金流的商业资产后，他们就可以高价出售给fel。ts，从reits处获取变现。可见reits与开发商没有直接关系，但却通过市场机制的建立为开发商的顺畅运行创造了商业环境。这与reits投资者的风险偏好有关，投资reits的人追求的是稳定现金流，所以不接受未成熟的物业，私募产业基金追求高回报，把生地(或新楼盘)孵化为成熟商业街区的过程是一个通过经营规划提烈商业物业自身价值的过程，这个过程虽然租金收益很少，但资产增值的幅度很大。这就好比买股票，reits投资者需要的现金分红，而私募产业基金追求的股票价格的疯涨。但股价涨上去7，得有人去接盘，re-沁就是接盘入，也就是为商业物业开发商提供间接融资支持的金融产品和金融机制。

虽然reits对商业地产开发商的融资支持不是直接的，不会立竿见影，但是只要reits机制正式运行，开发商就等于找到了便利的融资渠道。因为有私募产业基金的投资，地产开发商可以不必过多的考虑资金问题，转而把精力转向产品设计和项目管理上。甚至更进一步，如果私募产业基金对房地产的介入较深，完全可以从土地购买进行介入，这样一来，开发商将获得更大解放，完全不必考虑资金和投资，只需把产品生产环节的规划、设计、质量、安金和进度把握好，就可以成为专业化的房地产公司。因为资金问题不在成为制约房地产企业发展的瓶颈，所以进入门坎将大幅度降低，大量的市场参与者的进入，一方面导致了竞争的加剧，另一方面也会促使开发商进行专业升级，提升自身的专业水平和品牌效益，依靠品牌和专业在高度竞争的市场上获得生存空间。

综上所述，relts时代的商业地产开发商将不再依赖资金，成为专业化的开发公司。开发商将更加注重专业能力的提升和品牌效应的积累。由于专业水平的提升，和开发商对品牌效应的追求，也将极大的提升房地产的质量和社会效益。开发商将成为以房地产开发管理为主业，以收取开发管理费为盈利模式的专业机构。对于有一定资金积累的开发商，还可以参与部分投资，持有开发项目的部分股权，但投资已经不是主营业务。

二、Reits之与私募产业基金

在reits运作成熟的市场，产业基金是商业房地产的重要投资力量。究其原因。是由商业地产的特性所决定。作为商业地产，其价值与自身的建造成本和运营成本没有必然联系，而是体现在因为繁荣的商业环境和成熟的商业模式所能为物业带来的较高租金收益。运作成功的商业物业，可以实现数倍于自身建造成本的经济价值。正因为商业地产的这个特性，就为投资人提供了巨大的利润空间。专业的投资机构根据自身对商业物业的理解，以正常的价格购入土地委托专业开发商开发，或购入开发商已经开发完成的不成熟物业，经过专业的规划、策划、和包装将普通的建筑孵化成繁荣、成熟的商业街区。因为购入价是土地成本(或房地产的建造成本加必要利润)，而成熟物业的价值则是未来现金流的折现。其间的价值差异有大有小，但正常来说都会有较大幅度的增值。这个丰厚的资产增值，就为私募产业基金提供了足够的利润空间。而relts的存在，又为产业基金的平稳退出创造了条件，有利于提高产业基金的资产周转率，产业基金可以只赚取价值增长最快的孵化期利润，而将稳定现金流出让于relts。

目前中国的私募产业基金很少投资干房地产项目，即便有投向房地产的资金，也不是为了通过运营具体项目来赚取房地产本身价值的增加值，而是为了将房地产企业IPO，赚取巨额资本利差。究其原因是投资房地产后没有退出渠道，当reits时代到来后，产业基金就可以通过经营房地产项目，赚取房地产本身增加值的方式获取利润。从风险和收益对等的角度分析，虽然投资房地产的收益可能不如风险投资孵化创业企业那样获得十几倍甚至几十倍的资本溢价，但房地产投资有固定资产作保障，风险很小，在商业物业孵化期的收益率也远高于社会平均收益率，不失为风险承受力不大，而利润要求较高的投资者的最佳选择。也就是说，reits市场的诞生，不但解放了开发商，还将诞生一个以房地产为投资对象的产业基金，将目前市场上的炒房团转化为专业化的金融投资机构，即满足了投资者获取房地产溢价的愿望、又分散了房地产实物投资的巨大风险。(有种观点认为reits将吸收目前炒房团群体的资金，把房地产实物投资，转变为基金份额的金融投资。笔者对此表示质疑。毕竟felts获得的是稳定回报，炒房团追求的是房价的升值，两者没有可比性。真正吸收炒房团资金的应当是reits时代将诞生的私募房地产投资基金，也就是本部分论述的对象。)

三、Reits之与REITS基金管理公司

两者的关系就如鸡和蛋，要创建reits就必须组建基金管理公司，而组建基金管理公司的前提是reits的出现。两者的高度依存关系不难理解，这里不做详解。由于在reits存在之前，市场上不可能存在felts基金管理公司，所以国内读者对基金管理公司的职责定位不太了解。在此。我们暂

以香港的模式为例说明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承担如下职责：①制订该计划的投资策略及政策；②运用募集资金投资于符合该计划的投资目标的房地产项目；③厘定该计划的借款限额；④维持、管理及增加基金的投资组合内的房地产项目。从其职责看，基金管理者所做的事情就是房地产投融资工作，但其投资的选择标准不是房地产本身价格的升值空间，而是基于物业租金回报率的分析。由于基金管理人运用的是基金资金，所以没有自身资产，其作为经营者，业务是资者管理和运作基金资产，其收益来源是管理费等服务收费。具体收费项目为：管理费(基本管理费+业绩提成)、物业购置费、物业出售费等。上述基本管理费一般在基金资产规模的0.1％，业绩提成约为基金收益的5％，物业购置费和物业出售费分别约为物业交易价格的0.5％-1％之间。以2007年11月底的垒球reits市值7640亿美元计，各项管理收费将超过100亿美金。

由于基金管理人的职责主要是房地产投融资，这一职能与私募房地产投资产业基金的工作有雷同之处，所不同在于，reits的投资局限在已经产生稳定现金流的商业地产，而产业基金投资领域广泛，可以是住宅市场，也可以是商业地产。所以，从专业整合的角度考虑，若私募产业基金的资产管理人和re-its基金管理人由同一个金融控股集团来承担，则不但有利于资源共享和专业能力的强强联合，还能够在产业链上对产业基金和reits基金的投资进行必要划分，让私募基金特有的不成熟物业有了未来的出路，而reits基金在看中目标区域的物业后，就可以由私募基金先行投资，进行市场培育。两种性质基金的优势互补，就可以为金融控股公司带来更大规模的业务来源，从而增加管理费收益，而投资者则可以凭借管理人专业的投资水平和强大的投资整合能力，获得更高的投资回报。

四、REITs之于商业物业管理人

商业物业管理人的职责表现在：①策划租户的组合及物色潜在租户；②制订及落实租约策略；③执行租约条件；④确保所管理的物业遵守政府规例；⑤履行租约管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、退租、租金检讨、终止租约及续订租约与租户磋商；⑥进行租约评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、进行会计、追收欠租及收回物业；⑦执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通讯系统及紧急事故管理；⑧制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划；⑨提出翻修及监察有关活动。

从上述职责看，这里的物业管理人除了承担房地产传统意义上、的物业管理职责外，还承担着租赁和商业规划的职责。在REITs之前，由于商业物业主要分散在众多投资者手中，很难形成统广的商业规划和租赁管理，所以商业物业的管理只有传统意义的物管业务是统一进行的，而招租主要是靠业主自己或委托钳边的中介公司进行操作，商业规划则根本无从谈起。受制于业务的分散，中介公司虽然承接了大量的招租业务，但也很难进行有系统得管理。当REITs时代来临且REITs市场成熟后，商业物业将主要由产业基金(不成熟阶段)和REITs持有，由于物业产权的集中，就存在对商业规划的内在需求，商业物业管理才能真正成为一个专业经营的领域。

那么物业管理人在RElTs时代将以何种身份存在呢?在上面的分析中我们已近看到：房地产开发商将摆脱资本依附，成为专业化的以房地产开发服务为主营业务，以收取开发管理费为盈利模式的公司；房地产投融资将由产业基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由两类公司整合在一起的金融控股公司进行专业化的投融资运作。从这个专业化分工的趋势看，商业物业管理人的最佳定位应当是成为专业化的商业物业运营公司，把商业规划、租赁管理和物业服务作为主营业务，通过向委托人收取管理费获得经济利益。

当然，从资源整合的角度，私募产业基金将投资的不成熟物业进行培育后出售也需要对商业物业有专业的认识。为此私募基金的管理公司也会招募商业物业管理方面的专家；为降低外部交易成本，不排除房地产投资机构自身设立内部机构专司商业物业管理职责。但就房地产发展趋势而言，必将是专业分工日益细化，商业物业管理人必将主要以独立公司的身份存在于房地产市场。

五、REITs时代是房地产金融的时代。房地产公司应及早筹建金融事业部

本文以REITs时代来临为切入点，而RElTs主要投资方向为商业物业，所以文章大部分篇幅分析的都是商业房地产市场的变革。变革后的商业地产市场将主要存在三方市场主体：开发商、商业物业管理人、房地产投融资机构(房地产金融公司)。具体的运作流程将由房地产金融公司主导，当房地产金融公司通过自身分析，确认市场时机和地段价值存在投资机会时，将通过私募基金购入土地委托开发商进行房地产开发，并将开发好的物业委托商业物业管理人进行前期市场培育直至物业产生稳定的现金流。此后，私募基金再向REITs出售资产，REITs管理人将物业委托商业物业管理人进行后续管理。在整个流程中，房地产金融公司始终居于主导地位，虽然开发商和商业物业管理人的专业水平是决定其市场竞争力的源泉，但房地产金融公司因为拥有了业务委托权，所以在很大程度上可以引领市场，并左右开发商和物业管理商的命运。

不仅商业地产的市场格局出现上述变化，住宅市场也将进行专业分工，所不同之处在于在住宅商品房销售市场上，商业物业管理人的角色将由房地产营销专业公司取代。

总之，PElTs时代的到来将意味着房地产金融时代的到来，未来的房地产市场一方面将分工日益精细，另一方面将出现由金融主导的格局。目前的房地产公司应找准自己的定位，或作专业化开发商或作专业化租售公司(商业物业管理人或住宅物业销售人)，当然，如果自身条件具备，最好是从事房地产金融，成为专业化的房地产投融资机构。对于目前一些资金雄厚，管理先进，市场号召力强的公司，甚至可以进行资产重组，对目前的业务进行拆分，将开发、租售和投融资分别成立事业部，统揽房地产行业的各个专业业务，但与以往所不同之处在于要强调各个模块的专业性建设。在reits来临前，这些事业部就要进行独立运作，各自就自身的专业领域到市场上与竞争对手进行格杀，’并培育品牌和知名度，为未来的实战做好各项准备。

第3篇：房地产专业化管理范文

关键词：金融危机;房地产企业;人力资源管理

1 引言

目前,美国次级贷款危机引发的金融海啸已波及全球并不断影响到实体经济,全球经济正在经历巨大的挑战。在许多世界著名的金融巨头宣布破产的同时,经济危机在各个行业领域中传播,极大的影响了房地产行业。在中国,近几年来房地产行业的泡沫不断膨胀,许多城市房价虚高。然而随着经济危机的到来和房地产泡沫渐渐破裂,众多房地产企业面临着日益巨大的资金压力。那么,面对这场全球性的金融危机,中国房地产企业的人力资源管理者该如何通过这次危机带来的影响发现并应对当前房地产企业人力资源管理方面存在的问题,是一个非常值得关注的话题,也是需要面对的挑战。

2 当前中国房地产企业人力资源管理现状

房地产行业具有专业性强、风险高、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点,是人才密集型行业。从趋势上看,房地产行业的竞争已经转入了人才的竞争。当前,房地产业在人力资源管理方面主要存在以下问题:

2.1 从业人员众多,但综合型经营人才及专业化经营人才紧缺。房地产行业作为一个朝阳产业,真正形成一个行业不过是最近几年的时间,客观上决定不可能积累大量综合型经营及专业化经营人才。加之在利润的刺激下,大批房地产公司一下涌出,使得房地产行业从业人数骤增,但综合型经营人才及专业化经营人才由于需要长时间成长,不可能在短期内满足行业发展需要。目前,我国房地产从业人员的受教育总体上处于中等水平,学历水平集中在初中到大专之间,占从业人数的85.9%,整体学历结构偏低。高学历,经验丰富的中高级管理人才,缺口在25%左右。随着经济危机的到来,客观上要求房地产企业提高自身人员素质以应对经济危机,从而加剧了房地产企业对综合型经营人才及专业化经营人才的需求。

2.2 注重“选人”,忽视“育人”,人才流动率高。目前,虽然房地产企业都已经充分认识到人才对于企业发展的重要性。但由于目前房地产企业以项目运作为主,周期短、见效快,企业宁愿付给有经验、能上手的应聘者多一倍甚至几倍的薪资,也不愿意自己培养人才。这就造成了多数企业往往只将注意力集中到如何引进人才这一点,简单认为只要把需要的人才吸引进来就可以了,而忽略了如何更好的进行人力资源管理与开发。因此,在房地产企业就出现了引进来人才却留不住,甚至于原有人才还大量流失的局面。

2.3 人力资源管理的观念、管理思路和手段相对滞后。目前许多房地产企业的人力资源部门仅仅行使着办理人事关系、审批工资计划、管理人事档案等静态管理职能,就其职能、发挥的作用而言,与把人力作为一种资源进行开发、利用和管理的要求还有较大差距。此外,有相当数量的房地产企业在人力资源管理上还停留在简单地对员工进行考勤、分配、奖惩等方面的控制与限制,尚未提升到“以人为本”的高度上来。对员工多是靠制度约束和强制,还属“对立式管理”,缺少运用人本管理思维来发挥员工工作潜能和积极性的“互动式情感管理”。

2.4 缺乏专业的人力资源管理人才。在房地产企业一般都偏重于专业技术人员的引进,而忽视了专业的人力资源管理人才的引进。尽管很多企业都设有专门的人事部门,但很多人事管理人员还只停留在整理档案、年终评定等这些程序化、公式化的工作上,缺少专业的人力资源管理知识,大多数人也没有经过专门的人力资源管理学习,而这样的人力资源管理队伍必然难以适应现代人力资源管理的要求。

3 改进房地产企业人力资源管理的几点建议

3.1 结合企业的发展需要和员工工作内容、职业生涯规划,为其设计培训和开发的系统计划,提供员工开发技能和自我发展的机会,从而提高房地产企业人力资源的整体素质。要特别重视综合型经营人才及专业化经营人才的培养,为其搭建职业发展平台。在实际管理过程中,要注意为他们创造具有挑战性的工作机会,给每一名综合型经营人才及专业化经营人才提供足够的发展空间和成长时间,使其具有工作成就感并能逐步成长。

3.2 建立和完善科学的人力资源管理体系,吸引、留住、激励人才。目前房地产企业跳槽现象频繁,如何吸引人才,保留核心人才,适度降低员工流失率,提升员工的人力资本回报率是摆在我们面前的一个现实难题。为此,房地产企业应做到人力资源招聘和市场对接,多渠道、全方位引进选拔任用人才;建立动态、公平的绩效考核与薪酬体系;注重科学有效的培训,开发人力资源,为员工提供一定的发展空间。

3.3 高度重视人力资源管理,彻底转变观念,树立“以人为本”的管理理念。房地产企业要确立人力资源是第一资源的观念和“以人为本”的管理思路。通过人本管理,使企业的人力资源管理由“外部激励”向“自我激励”转变;管理者实现由强制管理向情感管理的转变。通过管理思路、方法、手段的根本转变,达到吸引人才和留住人才的目的。同时,企业应树立“大人力资源观”,强调以系统、全局的观点来看待人力资源问题,把人力资源管理纳入企业发展的战略,使它与企业组织结构、企业文化紧密结合,以达到短期内促进企业业绩提升,长期推动企业战略实现的目标。

3.4 注重专业的人力资源管理人才及先进人力资源管理工具的引进。现在,越来越多的房地产企业领导逐步意识到了人力资源管理工作的重要性,也逐步加大了在人力资源方面的投入。例如,可以通过选择合适的e-HR系统帮助房地产行业人力资源管理者找到更新角度、更新方法的途径。并通过软件的实施,增加员工的参与管理意识,提高企业文化。

4 结语

总之,人力资源管理已成为房地产企业核心竞争力的最重要方面,房地产企业要在激烈的市场环境下驾驭自己的市场经营活动,求得经济效益的提高,不仅要提高财力、物力方面的竞争力,更要关注企业人才方面的竞争力。特别是在目前全球金融危机的背景下,作为人力资源的管理者,必须要未雨绸缪,随时根据企业内外部环境的变化,不断调整人力资源管理策略和方法,为企业迎接未来的挑战做好准备。

参考文献

[1]李迎春.浅析房地产企业的人力资源管理[J].山西科技,2009,(1)

[2]聂芳,任佩瑜.关于加强房地产企业人力资源管理的对策探析[J].商场现代化,2007,(12)

[3]刘香毅.房地产企业人力资源管理与开发策略[J].华东经济管理,2006,(8)

[4]杨玉萍.房地产企业人力资源管理的策略分析[J].企业家天地,2008,(4)

第4篇：房地产专业化管理范文

（沈阳工程学院，辽宁 沈阳　110000）

摘　要：本文通过对房地产专业人才需求的发展趋势和房地产专业人才应具备核心能力进行分析，提出房地产人才专业核心能力的培养措施。

关键词 ：房地产；专业人才；核心能力

中图分类号：F293.3

文献标志码：A

文章编号：1000-8772（2015）08-0186-01

收稿日期：2015-02-10

作者简介：何红（1973-），女，辽宁新民人，硕士，讲师。研究方向：房地产税费改革、高等教育研究。

一、房地产专业人才需求的发展趋势

房地产专业人才需求的发展趋势主要表现在三个方面：

第一，由传统的以房地产开发业为主的人才需求，向以房地产评估、咨询、经纪业、资产经营管理等方向为主的人才需求转变。城市新增人口的数量会逐步放缓直至负增长，房地产开发也会在全国不同城市先后迎来下降甚至萎缩的发展阶段。

第二，以住宅开发经营与管理的人才需求为主，向住宅开发、商业地产和其他类型物业开发经营管理人才需求并行发展的方向转变。

第三，由早期的对房地产经营管理通才的需求，向更强调实操能力的专业化、细分化人才需求转变。未来房地产开发管理、房地产估价、房地产营销策划、房地产经纪、房地产投资咨询等不同工作门类和工作内容的岗位对人才的具体要求的差异会拉大，相互之间的工作转换会比较困难。随着房地产逐步成熟，土地招拍挂市场和金融市场的逐步规范，房地产评估、中介、咨询的行业自律性组织逐步发挥作用，房地产类企业之间的竞争日益加剧，对传统的土地、资金等要素的依赖性逐步降低，而房地产类人力资源的重要性日益增强，专业化分工越来越细，各专业岗位对人力资源的要求越来越高。

二、房地产专业人才应具备核心能力分析

根据房地产行业中的房地产开发项目管理、房地产策划、房地产估价、房地产经纪等岗位群的需要，结合应用型本科人才的培养特点，房地产人才应具备的专业核心能力可以确定为：

1. 房地产投资分析

包括房地产项目投资经营方案、投资方案、融资方案、开发方案、营销方案及项目投资计划、进度计划、营销计划的编制能力；项目投资费用估算、财务报表编制与财务效益评价的能力。

2. 房地产策划

包括完成房地产项目选址策划、房地产项目市场调查、房地产项目STP 策划、房地产项目产品策划、房地产项目形象策划、房地产项目投融资策划的能力。

3. 房地产经纪

包括运作房地产经纪业务的职业能力，达到房地产经纪人协理从业资格的基本要求，具备全程运作二手房经纪业务的能力、新建商品房销售执行的能力和经营管理房地产经纪门店、房地产经纪企业的能力。

4. 房地产估价

包括运用掌握的房地产评估基础知识，选择合适的评估方法完成从政府基准地价评估开始到房地产开发商拍卖土地价格的评估、房屋征收补偿价格的评估及房地产建设和销售阶段的各项评估工作的能力。

5. 房地产开发项目管理

包括组织与管理一个房地产项目开发的整个过程，包括市场调研、土地使用权的获得、编制可行性研究报告、进行开发项目报建、领取五证、工程施工、销售、竣工验收和物业管理的能力。

三、房地产人才专业核心能力的培养措施

1. 强化实践教学，建立“一体两翼”实践教学平台

实践教学环节是培养房地产人才的重要环节，是提高学生专业应用能力和在应用中创新能力的关键。建立“一体两翼”实践教学平台，应以房地产专业人才通识实践教育为主体，以专业应用、应用创新实践教育为两翼。专业通识教育实践平台本着专业知识的共性需求与应用型人才培养相结合的原则，力求加大实践教学的比重，侧重对学生应用知识的传授和能力的培养。在通识教育平台的基础上，通过校企合作、无缝对接等方式，为学生提供到企业锻炼的机会，侧重培养学生的专业应用能力。

2. 改革考核方式，引入“双证融通”的理念

重视技能教学，将房地产策划师、房地产估价师、房地产经纪人等执业资格要求的知识点、技能点融入核心课程教学中，在教学考核中，引入行业或职业标准，并将资格考试内容融入到教学考核内容中，使学生在校期间扎实掌握执业资格考试知识系统的专业知识，以利于更快地获取相应的执业资格。

3. 改革教学手段与方法，建设优质的教学资源

根据房地产专业人才培养的需要，深入开展产学合作，加强教学资源与环境建设，构建房地产专业相关行业的仿真、模拟、真实的教育教学环境和实践实习基地。

参考文献：

第5篇：房地产专业化管理范文

【关键词】　房产档案；管理工作；信息化建设；专业素质

1 引言

房产档案是城市房产权属登记管理的重要依据，是整个房产管理的基础。今年来，随着房地产市场的发展，房产档案管理工作发挥了重要作用，为房地产权属登记、房产交易、房产纠纷仲裁、房产查解封、个人房产信息查询、抵押继承、产权演变、物业管理、中介管理、房屋拆迁、住房制度改革、城市规划、城市建设和保障房地产产权人合法权益等各方面工作，提供了准确、科学、便捷、法律的服务。但是，也存在着档案管理意识不强、人员专业素质不高、现代管理手段滞后等亟待解决的问题，影响着房产档案管理服务的进一步发挥。因此，必须认真研究和破解这些难题，提升房产档案管理的水平。

2 房产档案管理的现状

目前，市房管局与各镇区房管所分别独立保存各自的房产档案。很多镇街图书馆甚至连专门的档案室都没有，有些即使有档案室，室库面积也很少，根本不足以存放全部的档案。由于早期缺乏档案保管意识，导致很多档案资料存在丢失或缺失的状态。全市开展的建设非网签楼盘表，大部分镇街房管所就发现早期很多非网签楼盘的确权资料、备案登记信息资料、商品房按揭登记资料都有不同程度的缺失。产权档案缺少对应关联，幢名称变更没有对应现在的登记，已办证但未补录档案信息，合同终止没有更新后来的新合同，备案信息与相关一手产权信息不一致。同时，以前的旧档案装订整理不完善，很多有用的该收集的资料没有归档。

3 房产档案管理存在的问题

房产档案管理混乱的状态，笔者在从事档案管理工作的两年多的时间里，发现了一些存在的问题：

3.1 对档案的重视程度不够。

长期以来，相当一部分人包括主管领导对档案工作的认识都存在一些误区，认为档案工作就是收发文件、保管文件的事务性工作。档案工作的管理与房产业务是两回事，只管办理房产业务，不理房产资料信息收集。

3.2 管理力量薄弱，管理水平不高，管理手段滞后。

大部分档案工作人员没有经过专业系统的档案知识培训，对档案的重要性、管档要求、档案材料的收集、整理、归档、装订等业务不太了解，档案收集意思淡薄。一些归档的材料还不够真实准确，归档材料未能及时、准确地补充。

3.3 档案信息化建设未完善。

在档案管理手段上，没有单独的计算机和档案管理软件，查阅和归档花费时间多，而且效果不明显。档案的存储依旧使用古老的铁皮柜，占地面积大，使用空间也不能完全合理应用。

3.4 档案员的专职要求不明确。

很多房管所并没有设置档案专职人员，都是随便找个同事兼管。由于他们非档案专业人员，受专业和时间限制，档案管理人员也不能及时掌握档案管理工作的新知识、新技术。

4 提升房产档案管理解决措施

结合现时房产档案管理，提出有效的措施解决才能很好地提升管理房产档案的能力，为整个房管系统的发展提供坚实的基础。

4.1 强化档案管理意识，健全档案管理网络。

房产档案是房产管理部门在房产管理活动中形成的具有保存价值的各种文字、图纸、表册、卡片以及声像、电子文件等材料，是从事房产管理活动真实的历史记录，是房产所有权、使用权的凭证。但是，在现实管理中，尤其是在基层单位，领导重视不足，档案意识薄弱。这是目前影响房产档案管理进一步提升管理水平的最大问题。一些领导和工作人员对房产管理的重要性、内涵、机制等认识不足，未能从人力、物力、财力上给予足够的投入，致使许多档案资料只是长期处于堆放的状态，没有及时整理归档，更谈不上利用。一些领导往往管理观念陈旧，而工作人员也并不习惯接受先进的操作方式处理房产档案信息。

因此，为使房产档案管理进一步规范化、科学化，必须强化档案管理意识，健全档案管理网络。一要充分认识房产档案管理的重要性。档案管理及工作人员要始终保持良好的心态，牢固树立全心全意为档案事业服务的工作态度。二要建立档案管理网络，切实加强对档案管理列入领导班子的重要议事日程，成立由主要领导为组长，分管领导为副组长，有关股室负责人为成员的档案管理领导小组。人员有变动要及时调整，做到领导力量不减、工作不放松。要按照“上下联动、整体推进”的总体部署，建立专门档案室，配备专职档案管理员；对各部门、各科室提出明确要求，各业务科室有分管档案工作负责人，具体负责所在科室的档案收集、整理、编目、立卷、移交等工作，形成人人重视、齐抓共管的档案网络管理。三要制定一系列房产档案管理制度和措施。要将档案管理工作纳入工作的总体规划，制度档案工作管理目标，明确责任，纳入年终目标考核。同时，结合实际制定房产档案管理实施细则和管理考核办法，不定期组织考核，严格奖惩制度。档案室要年初制定专门的档案工作计划，年尾进行专门的档案工作总结，及时向上级档案主管部门汇报，保证档案的完整归档、安全管理和有效利用，促进档案管理水平的提高。

第6篇：房地产专业化管理范文

关键词：房地产企业；自营物业；共同发展

一、房地产开发企业与物业管理之间的关系

（一）物业管理服务是对房地产开发建设的延续和完善

物业管理作为房地产开发链条上最终的消费环节，是随着房地产开发建设应运而生的服务行业。房地产开发企业工作重点是项目的开发建设，而物业管理则主要从事项目建成后小区设施设备的维护保养、公共秩序的巡查以及对小区景观环境的美化维护等为业主提供的相应服务。房地产企业的工作性质是开发建设项目，而物业管理的主要任务则是项目的售后服务。因此，物业管理是房地产企业开发建设环节的重要组成部分，是房地企业发展到一定阶段的必然产物。

（二）物业服务是房地产销售不可或缺的先决条件

服务的好坏，是当今消费者购买商品时所关注的焦点，尤其是售后服务，已成为消费者是否购买该商品的决定因素，商品销售不可或缺的先决条件就是能否提供完善的售后服务。做为房地产开发企业，其商品是房屋，具有使用周期长、价值量大的消费特性，同时还具有投资性以及满足人们的基本生活和工作的特性，是一种特殊的商品，对商品的保值增值、是否具有多种功能和丰富文化内容提出了较高的要求。因此，对购房者来说，物业服务与房屋的建筑质量要求同等重要。

（三）物业品牌形象对房地产企业品牌建设至关重要

树立物业品牌形象有利于弥补和完善房地产企业的信誉和形象。物业管理是房地产开发的最后一个环节，开发商一般把自建的小区委托给下属物业公司管理，因此，房地产企业下属物业公司的品牌建设对于房地产品牌建设具有至关重要的作用，是房地产企业品牌建设不可缺少的环节。有调查显示，近年来北京、上海、广州三地开发的楼盘把主要的卖点放在物业管理上的占到了97%，为业主提供优质的物业服务，成为多数开发商在销售过程的一个重要促销手段。

二、房地产企业成立物业公司的原因

（一）对售后服务的重视

物业服务是房地产行业产业链的最后一环，大部分开发商重视售后服务，希望通过提供高质量的物业服务对地产项目赢得好的口碑，树立地产项目品牌形象，从而使该项目能保值、增值。同时，消费者在购房时也将售后服务作为购买的一个参考依据。

（二）专业化物业公司不多，管理水平不高

就目前来看，由于物业服务技术含量要求不是很高，因此，市场上资质等级较低的物业管理企业较多，许多房地产开发企业为了肥水不流外人田，成立自己的物业公司管理开发建设的楼盘。

（三）人员分流

部分房地产开发商由于实力较低，可开发项目不多，在接近项目完毕时，部分人员闲置，地产开发商在打造企业品牌战略中，把物业服务品牌纳入其对地产项目的规划方案、设计、施工及验收了解。对以后的物业管理能够提供优质服务打良好基础。

（四）房地产企业品牌战略的一部分

房地产行业竞争非常激烈，产品同质化现象突出，部分房地产品牌战略系统中，通过地产品牌来带动物业品牌，同时又通过物业品牌为地产品牌加分。

（五）有利于解决开发商遗留问题

有调查显示物业管理引发的冲突有80%是由开发商遗留问题引起的，这些问题是一般的专业化物业公司难以独立承担和解决的，目前大部分开发商把下属物业公司作为处理房屋质量问题的防火墙和缓冲地带，在出现房屋质量问题时，能够积极协调业主与开发商之间的矛盾，也便于与开发商沟通，在收楼过程中出现建设责任问题，能够积极协商，加快开发商遗留问题的解决速度。

三、自营方式下物业管理面临的困难

在目前物业管理法规尚不完善，业主维权尚不理智的情况下，物业公司其实承担着很多不应承担的责任。在这种情形下，开发企业在考虑销售业绩、经营回报等方面时，若过多考虑自身利益，或者因市场因素对项目的销售业绩造成影响时，往往会考虑牺牲物业公司的利益来弥补开发商不利因素。在房屋营销过程中，许多营销员往往片面的追求高额销售业绩，因专业知识的相对缺乏和对物业管理的不了解，对顾客作出许多“空白”许诺，以此来吸引和留住购房者，以至造成了“空白”许诺事项偏离了现实，从而导致业主对开发企业怨声载道，影响开发企业的形象。特别是出现业主对售后服务或施工质量等提出意见或发泄不满时，不能够积极应对，而是权衡后直接把属于项目建设售后服务范围的工作强行转嫁给物业公司，加大了物业管理的运营成本，因物业公司受制于对开发企业的维护责任，无法以市场行为来规避风险，只能硬着头皮面对。从而导致物业公司变成了开发企业的“替罪羊”，不仅对物业公司今后的生存和发展不利，还会使业主对物业公司和开发企业失去信任，并最终导致开发企业的品牌受损。通过以上分析来看，物业公司的主要作用是为了房地产开发企业服务以及持续满足业主使用房屋功能的需求，是房地产开发企业树立良好的品牌形象和社会美誉度需要。因此，房地产企业下设物业公司，决不能考虑让物业公司承担过重的经济目标，把下设的物业公司逼上绝境的同时，也会损害到房地产开发企业的长远利益。

四、房地产企业与物业公司实现相互促进、共同发展方式方法

（一）提升物业管理与房地产开发项目建设融合度

一是在项目设计阶段，物业管理主要做好项目设计“谋士”，根据项目的实用功能，为设计部门提供合理化建议，避免设计部门因偏重法律法规的要求和项目的设计效果，而出现的“合法却不合理”状况。物业管理要把握好房屋在使用功能上的细节问题，避免因细节的忽视，导致整个开发项目的实用性降低，品质下降。二是物业管理在项目施工阶段要做好建设施工质量监督工作。避免房地产开发企业为了控制成本费用要求分包商出让部分利润，导致在建筑施工过程中，分包商通过各种手段想尽办法弥补损失的利益，而降低质量水平。三是物业管理要做好项目的验收交接工作，在项目建设收尾时，要将一些不易察觉的隐蔽工程做好记录，以备今后维修方便。物业公司在验收时不仅需要从开发企业的角度考虑，更要从业主和后续服务者的立场考虑，凭借物业管理的专业知识，认真审核和验收物业建设的功能与质量问题，确保房屋的质量要求、实用功能和后续维护和服务的需要。

（二）提高员工职业化水平，促进房地产和物业专业化管理

提高员工专业技能，是实现房地产和物业管理企业专业化管理的基础。对于物业管理人才来说，是以持证上岗的普及教育为主，没有形成职业化队伍的培养。而房地产开发企业需要的专业人才更加多元化和专业化：建筑、评估、预算、监理、开发、销售等等各专业人才都不可缺少。仅仅依靠申报资质证书进行的上岗技能培训而获得的专业知识，根本无法满足两个公司今后经营与发展的需要，应当不断的加强专业技能培训，获取更加多元化、深层次的专业知识，获取职业资格证书，才能从根本上解决职工职业化水平，实现两个企业专业化管理。

（三）共享企业资源，实现生产要素的优化组合

房地产企业和物业公司要是进行资源共享。首先需要共享的是企业资金，物业公司的主要职责是房地产企业为了公司服务延续，是为了满足业主使用房屋功能的服务和维护需求，利润不是物业公司考虑的首要目标，其首要目标是为了树立良好的品牌形象和增加开发企业的社会美誉度，也就是说是为了提高服务品质。房地产企业要想在众多的开发企业中立足，更应该重视售后服务，树立自身品牌。两个企业要充分实现技术、材料和劳动力共享，参与开发建设的技术人员，在项目售后更能发挥专业优势，更好、更快的解决问题，而在房地产开发企业项目建设间歇期，闲置的劳动力也能够为物业公司提供人力和技术支持，从而实现和谐发展。通过生产要素的优化组合，建立产业规模促进行业健康发展，和谐发展。

（四）通过物业公司增强房地产企业应对危机的能力

房地产企业下设物业管理公司能有效的增强企业抗压能力。房地产企业属于高风险、大投资企业，容易出现经营波动，物业管理虽然是保本微利的服务性行业，但能够细水长流，可以取得长期稳定的收入。物业公司要紧紧抓住房地产开发建设项目的后续服务、提升管理，提高抗压能力。

（五）重视企业品牌建设

第7篇：房地产专业化管理范文

【关键词】高校房产产权 档案管理 信息化

一、房地产权属档案管理的内容

1.房地产平面图

房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。房地产平面图是由测绘专业人员按国家规定的房产测量规范、标准和程序勘测和绘制出反映城市房屋和土地的分布、占有、使用等方面情况的专用性图纸。

2.房地产有关证明和文件

有关证明文件是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录。

3.房地产卡片

房地产卡片是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。它按房地产产籍地号(丘号)顺序，以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位而填制的。

4.房地产登记簿册

房地产簿册是房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称。房地产产籍资料的各项内容应该是一致的，并应及时进行异动管理。

二、房地产权属档案的特点

1.专业性

权属档案产生于房地产专业部门。权属档案是专业性材料。房地产权属管理工作特别是权属登记工作，面广量大，政策性强，形成的档案材料专业性强。权属档案在内容和形式上与一般公文有明显的区别，内容上反映房地权属状况和房地位置和面积大小，文件名称采用房地产专业术语多，形式上，结构规范，多为表格式、填写式。

2.动态性

权属档案的动态性是权属档案最显著的特点。权属档案形成后，房地产权属和房地情况并不是固定不变的，随着产权人的变化，房屋的损坏倒塌，城市建设的发展，房地产市场的活跃，房屋的买卖、交换、继承、赠与、分析等权属转移不断发生，房屋的拆除、翻改、扩建日趋频繁，土地分割、合并等房地变更又不可避免。因而房地产权属处于不断转移和变更之中，具有极强的动态性。目前，权属档案因产权变更引起异动的每年约有20%。随着产权人的变化、房屋现状的变更，权属档案体系中的图、档、卡、册必须作相应更改，档案目录甚至于档案材料要作动态注记，档案必须及时补充新材料，以确保档案的真实性、系统性和完整性。产权的动态性，使权属档案成为“活”档案。

3.真实性

权属档案是产权沿革的历史记录，这种记录必须与实际相符，记载的产权人，产权范围必须清楚，能在产权审核和排解产权纠纷中起凭证和参考作用。真实性是权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。

4.完整性

权属档案的完整性体现在两个方面，一是房地结合，二是图、档结合。

5.价值性

房地产属于不动产，价值高，在单位和个人的财产构成中占有重要地位。因此，权属档案属于财产档案。6.法律性

由记载房屋所有权归属的凭证材料组成的权属档案，具有法律效力，是房地产管理部门和人民法院确认房屋产权、处理房地产纠纷的重要依据。鉴于上述特点，特别是权属档案的专业性和动态性，表明权属档案应由房地产管理部门统一管理并单独进行保管。权属档案不宜与文书档案、会计档案等其他门类档案相混淆。

三、高校房产权属档案管理的现状

我校档案管理基本上都是停留在纸质文件、图纸的状态。房产部门的主要工作是档案整理、编写卷宗、存储入库、备查立卷等。许多档案资料处于长期闲置的状态，没有及时整理归档，更没有很好的利用。管理人员的管理观念比较保守，习惯于传统的手工操作方式来处理文本信息、处理房产档案信息。这是因为房产管理人员多数不是专业对口的管理人员，没有经过正规的学习、培训，对档案知识和技能不熟，只是对收集、整理、立卷、归档等一系列工作进行简单的整理、分类、建档，而没有及时准确完整的进行更新;而且管理人员经常变动也造成档案管理资料的保存不连续不持久，使房产档案残缺、间断，一些数据丢失，导致房产档案失去了历史资料的功能和用途。

四、高校房产权属档案管理信息化的应用

住房制度改革以后，住房由原来的福利分配逐渐向社会化、商品化转变。房屋产权的变动情况越来越复杂，房屋的买卖、继承、赠与等行为都使房屋产权发生变化。房产档案应该全面、及时地反映房屋产权变化的过程。房产档案作为房屋产权变动的原始记录，必须随着房屋及房屋所有权人的变动而变动。但是因为房产档案管理的信息化程度不高，信息变更速度慢，房产档案的查询和使用都很不方便。针对以上情况，建立一套符合学校特点，又方便快捷的房屋档案管理软件来提高管理效率是房产档案管理发展的必然趋势。房产管理信息化就是就是要把房屋的有关数据、信息、图纸等存储到计算机里，建立房屋信息数据库，存储各种形式的图形和属性数据，把图形数据和属性数据之间以有效的数据组织方法联系起来，对数据的变动及时的更新，以方便于查询和数据整理。

系统以数据库中的房屋的区位、权益、实物等数据为基础，利用先进的数据库技术实现信息的共享和资料的归档和查询。为了方便查询、统计可以把数据分成公有住房管理、房改售房管理、办公用房管理、商服用房管理等几个模块。这几个模块下还可以设定文件、编辑数据、工具、系统管理、打印等小模块。文件模块是对表格的操作、编辑模块完成常规的编辑、工具模块提供绘制所需的工具。系统管理模块是对数据的备份和恢复进行管理。为了能够方便查询，保证数据的即时性，有必要建立一个平时用的工作库，各种数据的修改、输入、计算、统计都在这个库里进行。

五、结束语

房产产权档案管理信息化是先进科学技术手段和科学管理方法与传统的档案管理方式的有机结合，是新形势下房地产业发展的必然趋势。运用现代信息处理技术手段来开发房产档案信息资源，必将极大地提高档案资源的开发能力和利用效率，使房产档案管理的各个方面更加完善。

参考文献

第8篇：房地产专业化管理范文

中国的房地产行业已经进入了第二次高速发展的黄金时期。但是，无近忧则需谋远虑，对于缺乏对企业内部管理的重视，仍以土地增值为主要获利手段的相当数量的房地产开发企业而言，如何促进企业的管理转型并获得持续的创新能力是解决长远发展问题的关键所在，也是房地产行业关注的焦点所在。

中国房地产开发企业应全面的审视自身能力，并通过管理转型来应对未来的挑战，其核心可以体现为11个重要管理主题的转换，从“依靠资源获取效益”向“资源获取与管理出效益”转换，从“单一融资渠道”向“多元化融资渠道运作”转换，从“依靠营销提升品牌”向“营销与服务和质量提升品牌”转换，从“缺乏产品标准”向“建立标准化产品体系”转换，从“一次性客户交易”向“关注客户忠诚”转换，从“诸侯式管理”向“整合的全国性企业”转换，从“单项目资源”向“集团整体资源利用”转换，从“依靠个人和小团体能力”向“体系化管理能力”转换，从“专业能力”向“专业化管理能力”转换，从“依赖政府关系型和公关型人才”向“职业化、专业化管理团队”转换，从“缺乏和分散的信息系统支持”向“全面整合的信息系统支持”转换。

九大建议助力房地产开发企业打造核心能力实现管理转型

针对以上挑战，*提出九项具体管理转型措施，帮助中国房地产开发企业从战略管理、体系化管理控制及执行保障三个层面打造九大核心能力组合体系。

(一)重新审视和制定战略布局，提升战略布局能力

房地产开发企业必须定期和不定期地重新审视和确定原来的企业战略布局，依据战略目标方向做好空间、时间和方式的平衡布局，并结合未来发展环境、企业自身的资源实力、产品定位特点、管理运作水平、目标倾向区域市场以及消费者需求等情况进行综合分析考虑。

房地产开发企业提升战略布局能力必须要能洞察社会发展趋势，不仅要从房地产市场态势来做决策，更要具备全国和全球化视野。

(二)提升金融资本运作和品牌运作能力

房地产开发企业要大力提升金融资本运动能力并充分考虑几个重要方面：开拓多员化融资渠道并合理运作资金，同时吸纳更多专业人士提升金融资本运作能力。

打造良好的内部管理体系，通过大力提升产品质量和加强房地产开发的售后服务管理，提升企业品牌运作能力。

(三)发展产品研发与创新能力，为企业高效的内部管理和快速发展打下坚实的基础

基于企业战略布局方向和对市场及客户需求的深入把握，持续创新设计出满足消费者需求和自身能力的标准产品体系。同时将产品研发与创新与每个项目的市场研究及策划工作有效联动起来，通过每个项目经验和知识的不断积累完善企业的标准产品体系，最终做到产品研发与创新的良性循环。房地产开发企业可通过多种激励手段和建立机制平台激发企业的创新热情和能力，以做到持续创新。

(四)强化客户需求分析，确保项目策划水准和成功

将内部资源配置的重心转向市场与客户需求的调查研究和分析工作，从战略发展的高度对市场研究与开发策划能力加以系统的培育和强化，以确保项目策划的水准。

(五)设计高效的“管理和运营模式”，充分发挥集团、项目及各专业的管理职能

分为集团管理模式设计、项目管理模式、专业管理模式设计三个方面。集团管理模式设计要能清晰阐明集团与区域业务单位和项目管理团队之间的关系，重点关注如何创造集团价值;项目管理模式设计，要能清晰界定专业职能部门与项目间的业务协作关系及责权利关系，重点关注如何创造项目价值;专业管理模式设计，要能清晰地阐明企业各专业职能如何具体运作管理，重点关注专业能力和专业化管理能力的打造。

(六)从规范化流程设计开始，逐步迈向精细化运营管理

房地产开发企业内部流程管理应该体现规范化，标准化和体系化。在业务流程规范化设计的基础上，逐步迈向精细化运营管理。整个流程设计体系要能从零级流程一直到企业的四级流程，逐步细化，形成一整套从规范化到精细化的流程管理体系。

(七)建立科学的绩效管理体系，确保企业战略目标的实现

房地产开发企业要重视并建立科学的绩效管理体系，确保企业战略目标。科学的绩效管理体系由绩效管理基本原则、绩效管理载体、绩效管理步骤和绩效管理驱动四部分组成。

(八)持续发展高水平人才队伍，确保战略与管理的有效执行

房地产开发企业需要通过实施人才战略、优化企业人才环境、创新企业选拔和用人机制以保证高水平的人才队伍，逐步转变人才队伍结构。同时，人才队伍要注意从依赖个别核心人才向增强企业人才团队能力转变。

(九)持续建设业务驱动的信息系统，确保战略与管理的高效执行

第9篇：房地产专业化管理范文

关键词：房地产；权属档案；信息化；建设

一、房地产权属档案信息化建设面临的现实问题

1.受资金和技术限制

房地产档案不同于其他文书档案，房地产档案内容量巨大，来源广泛且数量众多，把所有房地产档案都信息化，需要巨大的资金才能完成，靠目前的房地产档案管理人员很难完成，信息化管理需要专业的技术人员进行操作。目前受资金和技术人员限制，各地发展还不均衡，尤其是一些偏远城镇乡村，房地产档案信息化发展尤其困难重重。

2.计算机单机管理不利于推进信息化

房地产权属档案资料的收集、整理、入档需要许多繁重的工作，随着近几年房地产业务高速发展，房地产权属登记和变更业务激增，单机录入信息已不能满足目前的工作需要。在县市的房地产档案管理部门基本都配备了计算机，建成了内网数据库对房地产权属进行数据管理，可以在单机上从内网的数据库中进行资料读取和查询，计算机只起到辅助管理的作用，还谈不上信息化管理。

3.计算机联网查询难以实现

现阶段各地大多数存储房地产权属档案的计算机之间没有联网，即使部分地区有联网也没有充分利用网络优势，实现全面信息化管理，上级档案管理部门尚不能利用网络对所有地区的立卷部门资料进行汇总，通过网络传输统计和管理所有的房地产权属档案。各立卷部门建立的计算机信息数据文件达不到上级档案管理部门的要求标准，各种不匹配的文件标准，会影响房地产权属档案的分享和传输，即使汇总了由于文件标准不统一也很难进行有效利用。

4.机密性管理能力不强

房地产权属档案不同于其他档案，有些信息泄漏会给所有权人带来潜在危险，比如信息被一些诈骗者利用，骗取钱财。目前的房地产权属档案信息不适应社会发展需求，不能在互联网上共享信息供使用人方便快捷地进行信息查询，但是一旦方便快捷查询也会面临信息被批露的风险。

二、加速房地产权属档案信息化的途径

1.总体规划下统一推行

房地产权属档案信息化是一个系统的工程，它涉及的范围广，要实现统一标准的房地产权属档案信息管理，应由政府部门总体规划，牵头推行。对房地产权档案信息化进程拨付专项资金，尤其是信息收录，可以考虑委托第三方单位来完成，他们比较专业，也有大规模纸质文件进行信息化处理的经验。利用拨付的专用资金，可以在有限时间内快速完成所有房地产权属档案信息化录入工作，将目前急需的，使用价值高的信息部分优先录入，保证房地产权属档案登记和变更工作的正常进行。

2.启用和培养全面性档案管理人才

房地产权属档案信息化建设需要既懂房地产业务又对数字档案管理精通的专门性人才。

这些专门的跨领域人才可以快速上手，利用他们的专业知识进行信息化管理。各级房地产权属档案管理部门要加快人才的招募和培养，建设一支知识面丰富，操作能力强的专业队伍，迅速根据上级领导部门的要求，完成档案信息化的建设工作，利用他们的知识学习使用这些专用软件，完成档案的建设、数据传输和查询工作。

3.制订统一的软件标准

制订统一的房地产权属档案信息化管理标准，基于这个标准建立一个全国性的数据库，只需要在房地产权属档案管理部门安装相适应的软件，向数据库储存和调用数据即可以实现信息化共享。有了数据库，网络化管理也可以同步实现，把所有纸质档案进行数字转化，存入数据库，确保效率和精准性，通过统一的标准可以实现远程汇总和归纳分析。在软件上进行分级制管理，不同的权限可以调阅不同的内容，以确保数字档案信息的安全性。面向大众的信息一定要确保信息不被泄漏，保证每个公民的信息安全。

4.加强房地产权属档案信息化安全管理

基于计算机手段管理的房地产权属档案信息化管理，对档案的收录、保存、分类、传输和信息汇总统计分析提供了便利，可以方便管理机关和统计部门对房地产权属档案进行整理分析，统计居民住房情况等。但是信息化管理同样面临计算机软件、硬件、数据和网络安全问题。因此数据库要配备建设防火墙和病毒防控系统，以避免房地产权属档案信息数据被攻击和病毒感染。加强房地产权属档案的保密制度，拥有权限的人禁止私自泄漏公民个人房地产权属信息。

三、总结

房地产权属档案信息化建设是国民经济和社会发展的客观需求，目前需加快房地产权属信息化建设以适应社会需要。房地产权属档案信息化建设面临着资金、专业人才缺乏，目前各地档案管理部门计算机管理都是各自为政，各地使用的信息软件标准不统一，不能通过互联网进行全面汇总和查阅，同时，房地产权属档案信息化管理面临着公民财产信息泄漏的风险。通过由政府部门牵头，制订统一的软件，共享同一个数据库，加快聘用和培养知识丰富，动手能力强的专门人才，加强信息化安全管理，可以有效推进房地产权属档案信息化建设进程。

参考文献：

[1]张仁开：我国房地产业信息化建设态势、问题及对策[J].住宅产业.2009（01）.