房地产不景气的原因精选(九篇)

第1篇：房地产不景气的原因范文

关键词:房地产市场;监测预警系统;指标体系

一、引言

些年,在诸多因素造成的房地产业波动中,政府和企业难以把握其波动的转折点,造成出台的宏观调控政策不能很好地与经济波动相协调,造成企业计划开发与经济波动之间矛盾等,景气的过冷或过热都将会对房地产市场的健康发展产生不利的影响。为了正确引导房地产业健康、持续的发展和有效地促进资源的合理利用,有必要进行房地产市场的监测预警系统研究。

基于此,本文尝试着从国内外现有的有关房地产市场预警及景气指标体系进行比较分析,并最终构建比较合理的上海房地产市场预警指标体系。

二、国内已有房地产指标体系比较

目前为止,对于房地产预警及景气指标体系的分类主要有:其一是根据预警指标数值的变动与房地产景气波动时间相关关系,可以将其分为领先指标、一致指标和滞后指标三类;其二是根据预警指标对房地产这个行业影响程度的大小分为国民经济协调关系的指标、房地产市场供求的协调关系指标和房地产业内部协调关系指标。据不完全统计,现已有多种房地产预警指标体系,限于篇幅,本文选择几个具有代表性的指标体系进行比较:

1、"中房指数"指标体系

"中房指数",是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产发展变化轨迹和当前房价变动状况的指数体系,是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。

其中房地产预警系统的指标体系包括房地产经济活动的外部相关影响因素(主要指影响产业的宏观背景和相关产业方面的因素)和内部相关指标(涉及房地产开发全过程),被分为先行指标、一致指标和滞后指标 [1]。其中,先行指标包括:全社会固定资产投资、房地产投资实际完成额、基本建设贷款利率(3年)、建筑装潢材料类物价指数、商品房新开工面积、商品房施工面积、沪深房地产综合指数和抵押贷款利率;一致指标包括:国民生产总值、商品房实际销售面积、商品房销售额、商品房销售均价和城镇从业人员;滞后指标包括商品房竣工面积和商品房空置面积。

2、台湾地区房地产景气综合指标

目前台湾针对房地产景气有较深入及连续性的研究是"内政部"建设所与政大台湾房地产研究中心共同研究台湾房地产景气动向季报。其用编制总体经济景气的"景气综合指数分析法"来编制房地产景气指数。属于以投资、生产、交易、使用等四个层面共16项代表性指标组合而成的综合指数[2]。

三、房地产市场预警指标的选取原则

房地产领域的直接指标和相关指标很多,但真正适合构建预警指标体系的只是其中的一部分,因此需要确立预警指标的选取原则,在现在统计指标的基础之上结合房地产经济运行的特点,对预警指标进行筛选;此外,还有必要开展必要的分析,并结合专家咨询的意见,对指标体系及其分类进行调整。

(一)预警指标的选取原则

1、指标在经济上的重要性。所选的指标应在反映房地产经济运行的基本规律和房地产同期的波动上具有相当的重要性,并且能代表房地产市场交易活动的一个领域,将其综合起来,能够反映出房地产市场运行的各个主要方面。

2、指标体系全面性。指标体系的全面性是指对于任何一种经济波动形态或警情,都能从指标体系中找到一个或一组指标来度量,具体表现在以下四个方面:即开发经营过程的全面性;市场影响因素的全面性;市场供求的全面性;市场要素的全面性。

3、指标体系简捷性。指标体系简捷性是指在满足指标体系全面完整的同时,使所建指标体系既涵盖了监测预警所需要的主要变量,达到了监测预警的目的,又剔除了对主体贡献不大的甚至可能导致模糊判断结果出现的非主要变量。

4、指标数据在计量上的可靠性和充分性。可靠性,是指数据的准确性和统计口径上的一致性。充分性则是要求所选的指标数据区间要有足够的长度,以便能够从较长的历史变化中分析出波动的循环规律性。

5、指标数据在时间上的稳定性。即对所选指标变化幅度进行不同状态划分后,划分标准能够保持相对稳定。

6、指标之间协调性。即在指标相对稳定的基础上,可能通过分析指标之间协调性,找出指标之间有一定规律的时差,并通过先行指标转折点出现的时间和先行指标与一致指标之间的时差来预报警情。

7、指标独特性。各城市存在自身房地产发展的一些个性指标,有效地寻求不同城市房地产发展的独特性并通过指标表现出来对于进行准确预警不可或缺。

四、上海房地产市场预警指标体系初步构建

上述原有的房地产指标体系从不同的层面反映了房地产运行状况。本文根据上海房地产经济与市场特征,房地产预警指标选取原则,参考上述指标体系,提出以下房地产预警指标,并对所选指标与房地产波动之间的关系加以分析。具体见表1:

参考文献:

[1]中国指数研究院着,中国房地产指数系统理论与实践(第二版)[M],经济管理出版社,2005.8。

[2]盛承懋等编着,海峡两岸房地产比较研究[M],东南大学出版社,2004.12。

第2篇：房地产不景气的原因范文

（一）现代金融学理论基础

按照现代金融学理论，利率是资金的价格，它不仅反映了资金市场的供求关系，也可调节资金的供求关系，受到物价水平、经济周期和预期的影响，利率作为外部因素对房地产经济运行有一定的影响。

（二）房地产经济学理论基础

我国金融市场的房地产融资主要以间接融资（银行信贷）为主，因此房地产业的融资成本直接受银行信贷利率的影响。当国家采取较宽松的货币政策社会流动性充足时，货币供给增加，贷款利率下降，使用资金的成本也随之下降，使得房地产开放加速，房产供给增加，房地产价格下降。

二、统计方法

（一）数据的单整检验

时间序列的不稳定性所导致的伪回归现象会使检验结果出现偏差。对时间序列进行单位根检验可有确定各序列的平稳性和单整阶数。单位根检验主要包括：DF检验、ADF检验、PP检验等。本文采用ADF检验方法。ADF检验的原假设是Ho：要检验的过程有单位根，不平稳。备择假设是H1：要检验的过程是平稳过程。若ADF值大于临界值，则接受Ho；相反，则拒绝Ho。

（二）协整分析

Granger因果关系检验的前提是要进行协整检验。由于本文有两个变量，故选用EG两步法进行协整检验。本文先对一阶平稳时间序列Xt、Yt做最小二乘回归，得到OLS法的估计量，再用ADF检验估计残差序列是否构成平稳过程，若残差序列稳定，则Xt、Yt之间存在协整关系，反之，则Xt、Yt间不存在协整关系。

（三）Granger因果检验

判断变量之间是否存在因果关系的重要前提是确定变量的时间序列平稳并且变量之间存在协整关系，即可分析变量之间的因果关系。Granger主要考察x是否会导致y，同时考察x能够在多大程度上解释y，为了提高x解释y的程度，我们可以加入x的滞后值进入原模型。

三、统计数据

本文中，利率选取金融机构一年期人民币贷款基准利率。房地产市场以房地产开发综合景气指数（即国房景气指数是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数）作为其衡量指标，用F表示。以上序列变量都取对数， 生成对数序列用LOGF和LOGR表示。基本模型为：LOGFt=LOGRt+C。

样本数据期间为2000年1月至2013年12月，金融机构一年期人民币贷款基准利率来自中国人民银行网站，房地产开发综合景气指数来自国研网。

四、实证分析

（一）数据的单整检验

首先，对LOGF和LOGR进行数据的单整检验，检验结果如表1：

表1 单整检验

通过对LOGF和LOGR的时间序列样本数据进行单整检验发现，LOGF和LOGR均是不平稳时间序列；而将LOGF和LOGR进行一阶差分后作单整检验，可知LOGF和LOGR是平稳序列，并结合D.W.值判定序列相关性，四个序列LOGF、LOGR、LOGF、LOGR的D-W值均接近2，可认为这四个序列都是非自相关的。所以LOGF和LOGR均是1阶单整时间序列。

（二）协整分析

对LOGF和LOGR进行回归得：

LOGFt=1.944714-0.042220LOGRt ①

-4.350647

其中n=142，k=1，DW=0.093870，所以该残差项具有一阶正的自相关，且R2=0.119099，修正的R2=0.112807，说明LOGR对LOGF的解释能力只有11.9%线性拟合度很不好。考虑在模型中加入一阶滞后项，得LOGF与LOGR的分布滞后模型，进行回归得到：

LOGFt=0.138930+0.925601LOGFt-1+0.036338LOGRt-0.043245LOGRt-1

3.054153 39.92723 2.744960 -3.286325

其中n=141（调整后），k=1，DW=1.597595接近2，可认为该残差项不具有自相关，且R2=0.937744，线性拟合度相当好。F统计量的P值=0.000<0.05，原模型通过总体显著性检验，即F检验， 所建立的回归方程具有统计学意义。此外，检验结果的系数也反映了实际经济情况，房地产价格和投机动机与金融机构贷款利率呈负相关性，同时也可以看出，房地产市场对于利率的变化反映比较滞后，不敏感。

对方程①中的残差RESID作单位根检验：

表2 残差的平稳性检验

残差变量的ADF值=-9.616444，小于三个临界值，所以可以拒绝存在单位根的零假设，此时可认为残差时间序列是平稳的，即利率和房地产开发综合景气指数在长期看来存在协整关系。

Granger指出，若变量之间存在协整关系，则这些变量至少存在一个方向的Granger因果关系。因此，下面进一步探讨利率与房地产市场即房地产开发综合景气指数之间的因果关系。由于Granger因果关系检验对滞后期的阶数非常敏感，这里采用依次多滞后几期看结构是否具有同一性的方法，我们分别取滞后期为1、5、8、10、16、20、24，然后与临界值作比较。检验结果如表3：

表3 Granger因果关系检验结果

通过上表中的Granger因果关系检验我们可以看出，大部分滞后期检验，拒绝了零假设，即认为“LOGR是引致LOGF的Granger原因”，这和我们认为提高房地产开发资金成本，即提高房地产贷款利率会导致房地产开放景气指数下降这一假设吻合。同时，大部分滞后期中，都接受“LOGF不是引致LOGR的Granger原因”，即认为“LOGF不是引致LOGR的Granger原因”，这说明金融机构贷款利率的变动并不显著地受房地产开发综合景气指数的影响。

五、主要结论

从以上的实证分析结果中可以看出，调整利率会影响房地产市场，但是，其影响的敏感性是不显著的且具有滞后性；同时，房地产市场对银行利率的影响不显著。这主要是因为，我国利率市场还未完全开放，利率没有很好的反映市场中货币的价格，而通过影响货币供需进而影响政策调控对象的传统货币政策路径效果，会因为货币价格的失真性大打折扣，利率杠杆作用有限。因此，我们应该加快利率市场化的步伐，充分发挥利率在调节市场经济运行中的天然作用，同时，从我国实际状况出发，以市场为导向，推进我国城镇化建设进程、完善我国房地产市场监管制度、实行有差别的住房抵押贷款政策等，促进我国房地产市场健康、稳定发展。

参考文献

[1]孔煜.利率与房价关系的认识[J].建筑经济，2007（9）.

第3篇：房地产不景气的原因范文

关键词：园林景观；房地产；居区环境

中图分类号： TU826 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）29-113-2

0 引言

随着建筑业的发展和人们对生活环境的要求及认知水平的提高，园林景观在房地产业竞争力上起到了至关重要的作用，园林景观整体质量直接影响房地产的销售和经营状况，尤其为提升房地产销售业绩奠定了坚实的基础；园林景观在为消费者创设出良好生活环境的同时，还能使不同的房地产开发公司在行业内占据更大的市场份额，获取更多的经济收益。

1 房地产园林景观在设计阶段应注意的事项

1.1 园林景观设计应风格匹配、主题鲜明

房地产开发的产品包括住宅、商业、旅行、酒店等不同业态，也有古典、现代、中式、欧式等不同建筑形态，相同的建筑形态还存在不同的规划布局，因此，景观设计院应结合项目具体情况有针对性地进行园林景观设计和营造，达到与建筑风格相统一，与建筑立面相融合；在具体的景观设计方面，应在满足项目经济指标（如绿化率）的前提下，结合项目性质、定位、名称、风格等因素进行项目定位分析和布局研究，明确园林景观设计主题，做到因地制宜、因项目制宜的进行景观设计。结合项目实际情况景观主题可以设计一个，也可以设置多个组团和不同的主题表现形式，从而体现项目景观的鲜明特点。对园林景观进行个性主题设计时，在一些关键部位可选取优秀的植物品种，与别的植物形成鲜明对比，这样能起到画龙点睛的作用[1]。在设计过程中，还应加强对项目原始地貌的了解，有效利用原有的植物和历史人文景观元素，注重设计中对历史文脉的传承，注重环境保护，美化居区环境。

1.2 注重协调性

在当今房地产项目开发上，在保证建筑质量的同时，良好的园林景观也是衡量和评定房产项目优劣的标准之一。尤其对于住宅项目开发，环境优良与否直接影响其产品销售状况。所以，园林景观对房地产的企业经营和发展具有重要意义。这就需要加强园林景观在房地产项目中的协调性，而不能仅仅把注意力关注到园林景观的设计创意上，这里包括室外景观与建筑风格的协调、与建筑外立面效果和色彩的协调，还包括植物在应用中的区域协调性，即应因地制宜，结合当地的地理条件、气候条件等因素，按照不同的环境选择不同的景观植物。对于园林景观的营造，园林植物的设计种类选择、植物在纵向和竖向的空间配置至关重要，园林绿化效果能否在项目中达到整体性协调和有机融合，不仅取决于前期设计对植物的选择，后期现场塑造更起到关键作用；否则会使环境的美观程度下降。当地人的风俗习惯也是环境设计中需要重要考虑的问题，环境设计必须要跟现实环境保持一致，也必须与当地人的审美观相同，这样才会使房产项目的园林景观得到广大人民的认可，才能有效地提高竞争力[2]。

1.3 选择合适的植物景观

一个房产项目在园林景观设计对植物选用方面，需要进行细致的分析研究，因地制宜地进行合理选择，应根据建筑风格，建筑立面效果、地理条件、气候条件等因素选择适宜的植物种类和品种。同时，在植物的选择上不要单一，要让植物种类丰富，形成小区域的植物群落；还必须注意植物配置的季相效果，充分把握各种植物的特点和颜色（如喜肥沃与耐贫瘠、喜光与耐阴、阔叶与窄叶、叶色、花色、花期等），对各个部位进行合理搭配，尤其注意乔灌木与地被植物在高、中、低层次上的搭配与过渡，从而形成美观的林冠线和季相效果。另外，在园林景观设计上选择适宜植物的同时，应选择一些当地特有的植物，使地方特色更加浓郁。此外，适当的引进外来植物品种，也会在某种程度上提高房产的层次，彰显地产开发商对房产项目的高端品质形象[3]。

2 园林景观工程设计对房地产行业的影响

2.1 积极影响

随着城市规模的快速扩张，以及建筑业的发展，钢筋水泥充斥在城市中的每一个角落，这样会使生活在城市中的人们充满了压力；工业化不断发展及汽车用量的不断增加，又使得城市环境越来越差。优质的居区环境能够影响居住者的心情，在优美的环境下生活也能陶冶居住者的情操。同时良好的绿化环境也能降低二氧化碳、净化空气，并产生吸尘、调节区域内温度等等作用。合理的设计园林景观还会给人们带来一些场所进行娱乐，这样就能给人们一个消遣的空间[4]。赏心悦目的园林景观环境，无疑会使人心情发生很大的改善，降低了工作压力中带来的疲惫感，这就使得消费者对居区环境的要求越来越高，也使得园林景观设计成为房地产项目规划报批的必要条件之一，而具有优质园林景观的居区环境就成了对消费者最大的诱惑，使买房和消费意愿得到很大的提升，所以优秀的园林景观会促使房地产产品在市场上的竞争力得到明显的提高，其所产生的附加值远远大于其本身的投资成本，也促进了房地产投资的收益值大大提高。

一个构思独特、特点鲜明的园林景观设计理念，能在很大程度上提升项目景观的文化内涵，产生与众不同的效果，也能在一定程度上提高房地产项目的整体价值，同时提高消费者对项目的整体满意度。

2.2 消极影响

随着人口的增长，人民消费水平的提高，人们对房地产开发产品的需求量也不断增大，房地产项目的不断开发使大量园林用地土地资源被占用。而在对房产项目进行开发的过程中，一旦增加园林景观的建设面积，也相应会使民用建筑物基底面积相应减少，这样在一定的程度上就会使民用建筑的资源减少。因此，对园林景观占地面积和民用建筑物的面积，进行有效的配置，是目前开发商应该考虑的问题。实施立体绿化手段，在某种程度上能使上述问题得到有效缓解。

随着房地产项目的不断开发以及项目园林景观的建设，大量的原生态树木（尤其一些山区和林区的绿化植被和树木）被无计划挖掘、截冠后跨区域转运，使采挖区域的绿化覆盖率大量减少，生态平衡遭到破坏。

部分大、中型乔木实生苗因运输所限断根过渡、山地苗、实生苗木难以有效附带原土、生长环境发生改变，养护不力等等不利因素导致死亡，造成生态资源的破坏和人力、物力的极大浪费。

另外，目前许多房地产开发公司为追求项目园林景观即时效果，提高项目短期收益率，要求园林绿化进行反季节栽植，这样违反了植物的正常生长规律，导致部分植物非正常死亡。还有房地产开发公司为追求示范区、样板区的园林绿化即时效果，不惜进行大密度栽植，甚至临时采用室内花卉植物、不同气候带的植物在室外进行栽植，虽在工程竣工时呈现出较好的园林绿化景观即时效果，但违反了植物生长规律，植物或因缺必要的生长空间，或因气候不适应，在短期内或两三年之后即有大量植物枯萎死亡，或生长不良，造成绿化资源的极大浪费。在房地产项目开发中保护自然资源，利用当地自然资源、合理利用园林绿化植物，在设计中充分考虑园林绿化植物的适宜生长空间是当前房地产开发中应着重考虑的事项。

3 结论

在国民生活和居住水平日益提升的今天，房地产开发项目的园林景观环境建设也越来越受到人们的关注，合理的园林规划会给人们带来更加丰富多彩的视觉观感和生活享受，同时也会缓解人们在工作过程中所产生的压力和疲惫，调节心情，使得其工作效率更加有效和提高。另外良好的园林景观营造能改善区域小气候，提高区域环境优良指数，有利于人们的身体健康和身体素质提高。也较大的提高房地产项目的整体价值，提高消费者对项目的整体满意度。然而在我国，景观设计师的设计水平和制度上都有很多问题，随着我国房地产行业不断发展，园林设计水平也在不断地提高，未来人们的居住环境一定会变得越来越和谐，同时人们的身心也会越来越健康。因此加强对房地产行业项目园林景观的设计与营造，能促进房地产领域的健康发展，还能为广大民众带来更好的居区环境。

参 考 文 献

[1] 袁松亭.中国住宅景观设计新趋势[J].住宅产业，2011，09：39-44.

[2] 汪立人.浅谈房地产小区园林景观营建成本的控制[J].科技资讯，2011，05：160.

第4篇：房地产不景气的原因范文

据218家企业景气调查监测资料显示：三季度，我市企业家信心指数和企业景气指数在二季度的基础上再次出现了回落，企业家信心指数为125.79点，较上期下降了2.73点，较去年同期下降10.46点；企业景气指数为126.28点，较上期下降了6.78点，较去年同期下降5.08点。尽管企业家信心指数和企业景气指数出现了小幅回落，但是本期两个指数仍处于较强景气区间，说明我市经济仍在平稳运行，同时不利因素犹存。

一、企业家信心指数仍较乐观

三季度，在218家被调查企业中，企业家对本行业总体运行状况的看法持“乐观”的占37.74%，“一般”的占50.31%，“不乐观”的仅占11.96%，企业家信心指数为125.79点。主要受国家政策约束、能源价格及工人工资上涨等因素的影响，信心指数下降比较明显，企业家信心指数虽然出现了一定的回落，但我市的大多数企业家对未来企业的发展仍持较为乐观的态度。

从行业来看，与上期相比，行业企业家信心指数总体呈“两升五降一平”的局面，即信息传输、计算机服务和软件业信心指数为180点，较上期上升了20点；但较去年同期下降了20点；社会服务业为112.50点，较上期上升12.50点，但比去年同期却下降了30.36点；同期信心指数下降最大的是房地产业和建筑业，由于国家、省、市相继出台了抑制房地产价格过高的相关政策，特别是本市经济实用房的大力推广，房地产业和建筑业企业家信心影响较大，分别比去年同期和上期下降了63.63点和33.23点；本季度作为本市的支柱产业工业企业由于受原材料、能源价格及用工成本的增加，使企业家信心指数比上期下降了2.72点，同比下降了3.98点，回落原因主要受原材料、能源供应紧张以及购进价格上涨造成的，工业大类中，制造业的信心景气指数为126.74点，同比、环比分别下降11.24点、12.32点，如益海粮油工业有限公司受农产品价格上涨的影响较大，本季度企业出现了增亏减盈局面，使企业家信心受到创伤。电力煤气及水生产企业的信心十足，指数为141.66点，环比、同比分别增加40.49点和24.99点，成为本期唯一一个指数双双上升的特殊小行业。交通运输仓储业和住宿餐饮业的信心指数出现了双双下滑的局面，分别为105.63点、118.75，比上期分别下降了5.55点和12.50点，同期下降了7.10点和15.75点；批发和零售业信心指数为142.56点，较去年同期上升了9.71点，较上期下降了1.38点；行业企业家信心指数除房地产业在不景气区间外均处在景气区间。

从登记注册类型来看，受国家和本地政策扶持，国有企业企业家信心指数为138.77点，分别比上期和同期上扬24.35点和6.20点；集体企业企业家信心指数为109.6点，分别比上期和同期下降3.87点、13.72点；有限责任公司、股份有限公司、外商及港、澳、台投资企业、私营企业企业家信心指数分别为127.33点、130.69点、128.68点和76.4点，比上期分别下降4.58点、9.05点、33.82点和30.55点，比去年同期分别下降10.86点、9.59点、42.75点和23.6点，私营企业家信心首次跌入不景气区间。

二、企业综合生产运行平稳

三季度，*市企业虽然努力克服国内外不利因素，抓住企业发展的机遇和有利条件，调整行业产业结构，把握产品市场定位，挖掘自主创新、科研开发潜力，提升产品科技含量和附加值，增强企业抗御风险能力，降能节耗，压缩生产成本，想法提高企业经济效益，但企业生产经营总体呈现下滑趋向。在218家被调查企业中，有37.05%的被调查企业表示本期本企业综合生产经营状况良好；有52.19%的被调查企业表示本期本企业综合生产经营状况一般，企业景气指数为126.28点，较上期回落了6.78点，较去年同期下降5.08点，仍处在景气区间。

1、工业生产稳步发展。据95家工业企业调查显示，今年三季度，企业景气指数129.06点，较上期下降了8.58点；较去年同期增长了0.83点，呈现稳步发展的态势。但从构成指数来看，原材料购进价格上升，生产成本增加，产品销售和产品销售价格继续上升，表现为原材料高价购进，产品高价销售的特征。

2、建筑业有所回落。今年三季度，建筑业企业景气指数为117.99点，较去年同期下降了17.90点，较上期下降了3.85点，呈现仍在回落的态势。但从构成指数来看，本期指数回落主要原因是国家紧缩银根，造成企业资金趋紧，压缩房产开发，减少建筑用地开发，再加上建材购进价格走高、工人工资上涨造成工程结算成本增加。

3、交通运输仓储业运行平稳。受油价不断攀升的影响，对我市的交通运输业有较大的影响，国家采取了对运输户的补贴，7月份以后*市、公交出租车又实施了新的补贴及提价政策，交通运输业秩序井然，企业运行平稳，再加上仓储业实行保护价收购。三季度企业景气指数为117.44点，较去年同期下降了6.40点，较上期下降了11.11点。

4、批发零售业淡中趋旺。受原油、能源、原材料价格不断上升、美元贬值和各种自然灾害的影响，三季度，我市批发零售业景气指数为139.55点，较上期上升了9.90点，较上年同期下降了5.90点，呈现淡中趋旺的季节性变化。但从构成指数来看，商品高价购进高价销售，企业整体运行良好，市场供应平稳。

5、房地产业热度大减。自*6年下半年以来，我市的房价一路攀升，企业信心指数和企业景气指数处在高位。今年以来，国家采取了紧缩“地根”和“银根”双棒举措，同时又加大了“安居工程”建设力度，再加上建材价格居高，房地产业利润空间缩小。三季度，企业景气指数再次下降至不景气区间为90.91点，同比下降了37.70点，环比下降了18.18点。

6、社会服务业稳中有升。从*6年底以来，由于物价不断上涨，作为服务业企业，在些次冲击当中，不断提高自身服务，拓宽生存空，在激流当中涌进，景气指数出现了回升，作为我市服务业主流产业的旅游业在二季度回落的基础上出现了回升现象，本季度适逢“中秋节”，又是旅游旺季，加之奥运会的胜利召开，其他如商务服务业，在行业竞争激烈，不断，提高服务质量，提高了相应服务价格。以至于我市服务业景气回升12.50点，但同比仍低出20.50点。

7、信息传输业稳中有升。我市的信息传输业均属国有企业，受国家宏观政策影响较大，本期企业景气指数160点，同比下降了40点，环比增加20点，由于本季度国家出台了企业改制合并等相关利好政策，以至于出现了回升。

8、住宿餐饮业再次下跌。我市的住宿业始终偏淡，餐饮业始终偏旺，由于物价及原材料价格的不断上涨，工人工资不断提高，服务业招工越来越困难，三季度企业景气指数为118.75点，同比下了18.80点，环比下降了18.75点。从构成指数看，本期的业务量、营业收入，同比和环比均大幅上升，但企业的货款拖欠加剧，盈利能力降低。影响指数变化主要是企业经营成本大幅增加。

三、企业生产经营中存在的主要问题

1、物价上涨加大了企业生产成本压力。我市工业企业多是近农、涉农企业，这部分生产成本大幅增加，特别是粮食、肉制品加工企业，缩小了企业盈利空间。油价上涨造成原材料上涨，而造成流动资金匮乏、融资困难，成品市场竞争激烈，工业生产成本景气指数仅为67.09点，处于不景气区间。

2、货款拖欠情况较为严重。三季度被调查企业反映本期本企业应收未收的到期货款比上期有所增加，本期货款拖欠景气指数为112.57点，较上期下降了2.93点，同比下降2.14点，处在不景气区间运行。其中工业和住宿餐饮业货款拖欠景气指数仅为96.04点和93.75点，货款拖欠情况最为严重。货款拖欠情况使得企业流动资金的使用受到了一定的影响，本期企业综合流动资金景气指数82.57点，比上期下降了2.65点。

第5篇：房地产不景气的原因范文

关键词：城市住宅小区；景观设计；问题；设计原则

Abstract: residential garden as a old and new garden form, along with the international landscape design of thought into western gardening, design thought of harmony and development, in our country landscape design of residential area was born in countless new thinking, new works. This paper tries to residential area of eastern and western traditional garden development and fusion of today's real estate market influence and significance are discussed.

Keywords: urban residential area; Landscape design; Problem; Design principles

中图分类号：TU972+.12 文献标识码：A文章编号：

随着我国房地产业和住房消费市场的日趋成熟，大部分房地产开发商对小区环境进行大量宣传，致使现今居住区景观成为了城市园林景观中的重要组成部分，也是房地产经济中居住小区的一个重要卖点。大量购房者的目光关注着居住区环境景观设计中体现的文化、艺术、时尚内涵，也让环境景观设计师成为了一个热门的行业。人们对小区景观的关注程度日渐提高。集观赏、休闲与实用性为一体的小区景观，已越来越受到人们的青睐。居住区景观设计也将越来越成熟，成为景观设计中重要的一个部分。在当代住宅小区的景观设计中，如何做到自然、和谐而又能满足消费者不断提升的精神物质文化需求，才是摆在众多景观环境设计者面前的一个严峻课题。

1.目前住宅小区景观设计存在的不足

随着房地产市场的经济化发展，对居住小区的环境景观设计多服务于房地产开发商的宣传需要，对居住小区园林景观设计不能因地制宜，过分注重审美的艺术性，忽视功能性等，陆续出现了许多这样那样的问题，将是未来发展中我们改进的重点。

一是功能性。我国目前的众多小区园林景观，从设计之初到建成发售都未曾考虑过“功能第一”的原则。偏重于对外观视觉的审美，忽视了景观实用性和亲和性，缺乏与居住者之间的互动，忽视小区景观与周围环境的协调，令小区景观环境设计失去了根本目的。

二是经济性。我国的房地产市场中，有些居住小区的园林景观设计片面的追求表面美观和气势，以促销为首要目的，不惜重金打造规模庞大、气势恢宏的小区园林景观。然而，此种措施不仅加大了开发商对小区的投资，也加大了购房者所支出的房款总额，反而在与小区的定位不协调，大价钱却没有取得应有的景观效果。

三是协调性。恰当的景观设计应该是可以起到画龙点睛作用的。园林景观设计多姿多彩，成了营造居住区特色的重要手段，可以对居住环境起到极大的提升作用。但在我国有些楼盘却因景观设计欠佳，定位不准，处理不当，人造景观与自然景观难成一体，最后形成洋不洋、土不土的四不象。

四是缺乏个性。近些年，由于房地产市场的迅猛发展，居住区设计可以说进入了一个“量产”的时代，大多数开发商及设计师为了缩短开发和设计时间，降低设计方面的支出，导致了多个楼盘景观设计千人一面，严重同质化，走遍多个居住区，发现都是一个模样，难免使居住者形成视觉疲劳，降低楼盘的竞争力，反而对开发商造成更大的损失。

2.住宅小区景观环境设计的创新

住宅小区的景观环境设计是一个综合性的课题。如何合理的综合设计住宅小区的绿化，将建筑、绿化和居民活动有机的结合起来，形成居民融入其中、自主运行的居住环境生态机制，是当前住宅小区景观环境设计所面临的难点。为实现“人与自然共存”的住宅小区景观环境设计根本理念，在对住宅小区景观环境设计时应遵循以下创新原则：

一是遵循和谐原则。随着国际上建设生态友好社会的发展思想，在设计居住小区的景观环境时，要以景观生态学、植物学、社会学、心理学、美学等为基础，并对传统的景观环境设计要素进行重新解构定义。贯彻“以人为本”的思想，并根据景观生态学的原理和方法，利用基地原生态的山水地形、树木花草、土壤、气候、动物等因素，通过合理布局和精心设计，尽可能的接近原生态特点，创造出接近自然、融于自然的居住区绿色景观环境。不仅要达到理想的居住目的，更要让居住小区的居民得到心理和精神上的愉悦，只有这样才能与和谐生活的设计理念相对应。

二是遵循人性化原则。居住小区景观环境设计中必须做到“人性化”。就是一切以人为本，以人的需求为根本出发点，令居住小区景观环境设计由单纯的绿化及设施配置向营造能全面满足人的各层次需求的生活环境转变。关注居住小区建设的科学性及合理性，在对自然环境保护和可持续发展的前提下，追求一种优雅、放松、生态、安全并有强烈归属感的景观风貌。如果能够让居住者在不同的时间，根据不同的需求，都能够在小区景观设计中找到属于自己的一个部分，这是人性化设计的根本目的。

三是体现生态化原则。居住小区园林景观环境设计还应当追求生态化。生态化是指遵循生态自然的原则，在保证各项小区功能正常运作的基础上，在维护小区内居民拥有较好的生活质量的同时，尽量减少人均生态基建面积，避免对自然生态环境的破坏。生态居住区应当达到节能、节地、节约材料、注重资源利用、大力发展无污染能源、减少废弃物等要求，并尽量使能量和资源能得到重复利用或循环使用。建立生态居住小区的目的在于把可持续发展的思想和生态学原理的运用到居住小区的设计和规划中，避免对自然的大规模破坏，达到人与自然的和谐共生。它是时展下景观环境设计的产物，同时更是新时代景观环境设计的需要和发展方向。

四是经济实用原则。所谓“经济性”就是指，居住小区的景观环境设计，在保证各项使用功能完好的前提下，尽可能降低造价。既要考虑到环境景观建设的费用，同时要兼顾到建成后管理、运行和保养的费用。

五是适度美化原则。居住区园林设计是一种立体空间艺术的设计，是以自然美为特征的空间环境设计，是把自然美、生活美、建筑美、综合为一体的艺术，同时它受人的行为及自然条件变化的制约。因此，一个好的园林设计作品，必然明确中心思想，因地制宜地形成特色，要符合完美艺术的构图基本规律。

3.结语

现阶段国内房地产市场开发正逐步由单纯强调价格优势向强调居住质量方向转变。景观环境设计受到越来越多的重视。环境已成为住户购房考虑的与户型、区位同等重要的因素。要配合小区整体定位、建筑风格与基地所在地文化背景、居住人口传统习俗等来进行严密规划，提高人性化理念的景观环境设计。

参考文献：

[1] 张磊,高福艳. 居住小区景观环境设计[J]. 中国新技术新产品. 2010(07) .

[2] 牛迪. 浅谈居住小区的景观设计[J]. 经营管理者. 2010(15) .

第6篇：房地产不景气的原因范文

关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。

基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果，项目批准号为：hjk10-13

中国

财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择，决定了企业财务资源配置的取向和模式，影响着企业理财活动的行为效率。

为合理分析影响企业财务战略选择的因素，并为企业选择财务战略提供合理的决策依据，结合海南旅游房地产财

务战略的现状，初步建立海南旅游房地产财务战略模型。

一、财务战略管理的流程及模式介绍

(一) 财务战略管理流程

财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。 财务战略管理流程图如下：

（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式

海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。

根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类 。

1.快速扩张型财务战略: 是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。

2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。

3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。

转贴于中国

二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析

公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展,需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。

(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应

经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。中国

经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。

一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。

（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应

房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。

因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。

（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应

房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。

行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。

（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素

影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。

注释：

注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。

注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：

①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；

②在量化指标中，主要选择了能反映公司偿债能力、变现能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标选择较少，主要是考虑由于房地产分期开发及利润滞后结转等原因，利润指标现阶段对财务战略选择的影响较小，暂不予考虑。

③ 对各自标权重的说明：按照一般企业的绩效评价标准原则，采取量化指标70％权重，定性指标30％的权重。量化指标按照6个大类指标的重要程度采取负债比率：偿债能力：发展能力：变现能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原则划分；定性指标直接取平均数作为权重。

中国-

参考文献：

[1]曹艳宏、梁迎昕著;房地产公司财务战略环境分析，《现代审计与会计》2006第12期

[2]耿云江;企业集团财务控制体系研究 基于财务战略视角. 东北财经大学出版社, 2008.

[3]焦晖;房地产经济周期与企业财务战略决策，《决策与信息》(财经观察) 2008第5期

第7篇：房地产不景气的原因范文

一、房地产价格的影响因素

房地产价值由建造房地产所耗费或补偿的土地资源、建材、劳动力等的社会必要劳动时间决定,房地产价格表现为受需求和供给对比变化影响而围绕价值上下波动的区间。价值决定论是成本法评估房地产价值的理论基础。影响房地产价格表现的因素纷繁复杂,通常可分为一般因素、区位因素和个别因素。

1、一般因素,是指对广泛区域房地产价格水平普遍有所影响的因素,如一定时期的利率水平、通胀率、产业信贷政策等,是否限购、限贷等通常还会产生普遍的较大影响。

区位因素,是指对某特定地区的房地产价格水平有所影响的因素,如交通、环境污染、基础设施等,区位因素是影响房地产价格的主导因素。

个别因素,指与房地产自身状况有关的影响因素,如土地的位置、面积、形状、地势,房屋的楼层、面积、朝向、建筑质量等。

2、区位因素是房地产价格众多影响因素中最主导的因素。房地产的区位概念涵盖地理位置(或坐落) 、周边环境(包括自然生态环境、人文社会环境和景观等) 、交通便利度和配套设施(包括城镇基础设施和公共服务设施)完善度等多个方面。环境中的自然生态环境,统称生态环境,侧重于表现与人类密切相关的,影响人类生活和生产活动的各种自然(包括人工干预下形成的第二自然) 力量(物质和能量)或作用的总和,包括生物因子(如植物、动物等)和非生物因子(如光、水分、大气、土壤等),我国对生态环境的认识已达到国家政策的高度,为各地、各行业普遍认可。

二、生态环境影响因素及其价值影响途径

1、生态环境影响因素的内涵

生态环境是指生物及其赖以生存繁衍的各种自然因素、条件的总和,是由生态系统和环境系统中的各个生物非生物“元素”共同组成的系统,包括人类活动、植被群落、动物栖息、土壤、水文、日照等及其相互作用形成的局地气候、景观、空气质量、水环境质量、声环境质量和相关环境卫生问题,其内涵十分丰富,对房地产价值的影响因素多种多样。

第一是自然环境影响因素,表现为特定的地形地貌、地质、水文、动植物群落分布等的自然背景状况,也就是房地产所依存的基本自然环境。

第二是污染环境影响因素,突出表现为近年来人类不合理活动造成的各种环境污染影响,如有毒有害气体、扬尘、污水、噪声、垃圾堆放、电磁干扰等给房地产使用功能带来的不利影响。

第三是生物环境影响因素,自然界的微循环通过生物和微生物作用达到稀释自净,通过生物系统和生物与非生物系统的作用平衡维护生态平衡和持续进化,房地产项目是系统循环的分子之一。

第四是景观环境影响因素,表现为人的视觉美感、协调性,所谓赏心悦目。

2、生态环境影响因素的价值影响途径

(1)正负外部性与交互影响

其他条件相近情况下,将生态环境影响因素视为外部性,生态环境会给区域房地产的价格表现产生正反两个方向的影响:原始的、优良的、适度开发生态环境下的房地产项目,生态环境因素对价值的影响是正向的,反之多为反向。对于城镇房地产而言,由于资源开发强度大,工业和人类活动频繁,导致目前较多的是反向影响,比如一个毗邻煤化工或者钢铁厂的房屋往往表现出低于其他同类房屋的价格,正是由于可能存在的空气或噪声等污染环境给房地产价值带来的负外部性。

同时,生态环境是个开放的系统,房地产项目本身也被纳入这一系统,与生态环境发生交互影响,注重生态设计、适度开发、保护环境的房地产项目往往容易融入所处的生态环境系统,并与之相协调、共生。

(2)直接影响与间接影响

生态环境因素通过开发成本进入房地产价值,从而影响房地产价格的途径称为直接影响。具体表现有三,一是处于较优生态环境区位的土地价格往往较较差生态环境区位的土地价格高,二是处于较优生态环境区位的房地产项目需要投入一定的成本以保证项目本身在建设期和建成后仍能维持自身和区位周边较优生态环境因素,三是处于较差生态环境区位的房地产项目可能需要投入一定的治理成本以确保项目定量化指标符合国家或行业标准及设计规范。

优良的生态环境增强了人们对房地产使用价值扩大的心理预期,比如景观预期、健康预期等,进而导致需求增加和价格期望值升高,最终影响房地产价格抬升的影响途径为间接影响。直接影响和间接影响在生态环境因素作用于房地产价格时同时存在。

三、生态环境影响在房地产估价中的应用方法

1、房地产价格生态环境影响的经济损益分析

房地产的价值评估成果体现为基准日的参考价格。如何将生态环境因素的影响纳入货币化表现的房地产价格,要做的就是对作用于房地产的生态环境影响做经济损益分析。可选用矩阵法做经济损益分析:

第一步,细分确定影响项目指标及影响方向,如空气质量,景观资源,植被盖度等项目指标;

第二步,对每个影响项目赋予不同权重(合计为100%)并视特定房地产合理赋值;

第三步,通过市场类比调查或其他方式对个项目指标赋值进行货币化计量;

第四步,根据指标权重、货币化赋值综合计算生态环境影响的货币化价值,纳入房地产价格经济核算体系。

2、旅行费用法和防护费用法

旅行费用法和防护费用法从正反两个方向给出了定量化房地产价格生态环境影响的更直观描述。事实上,广义上来说,旅行费用法和防护费用法是分别基于生态环境因素对房地产价格正向和反向影响的两个估价方法群组。

第8篇：房地产不景气的原因范文

行业最困难时期已经过去

目前，我国城镇化水平为44.9％，世界平均水平为49％，高收入国家为78％，交通，住房等领域仍需要大量投资，工程机械行业发展情景依然广阔。金融危机横扫全球，全球经济进入低谷，我国工程机械行业也受到影响，尤其是08年11、12月份行业销售近于“休克”。危机面前，工程机械行业有机遇也有挑战，由于我国工程机械行业正处于起飞阶段，我国工程机械行业是机遇大干风险。

从目前情况来看，行业进入传统旺季、钢材价格已经大幅回落、基建投资拉动效果开始逐步体现、房地产市场开始企稳、信贷放松等因素都支持工程机械行业趋于向好。虽然未来不确定性因素仍然存在，但行业最困难时期已经过去，行业目前已经处于底部，09年下半年行业将会进入景气复苏阶段。

固定资产投资实际增速继续提高

3月份，随着国内各类工程项目的继续大规模开工或施工，全国城镇固定资产投资额达到1.3万亿元，名义增长率为30.3％。3月份，由于原材料等成本的继续下降，再加上竞争加剧等因素导致工业产成品不同程度的降价，月度的PPI指数继续下滑。这两个因素导致3月份全国城镇固定资产投资的实际增速达到了36.3％，创一年来新高。3月份固定资产投资实际增速的提高为同期国内工程机械的内销提供了有利的市场环境。

另外，近日国务院常务会议讨论并原则通过《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，决定调整固定资产投资项居资本金比例。在具体行业上，降低城市轨道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住房、邮政、信息产业、钾肥等项目资本金比例，同时适当提高属于“两高一资”的电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷项目以及电解铝、玉米深加工项目的资本金比例。项目资本金比例的下调降低了项目建设的资金门槛，有利于工程进程的推进，从而扩大固定资产投资，拉动相关设备需求，因此对机械行业形成利好。尤其是城市轨道交通、煤炭、机场、商品住房等工程建设，都将用到工程、铁路设备等机械。我们认为这将有助于未来几个月国内原计划项目的落实。预计未来几个月内，城镇固定资产投资的增速将保持在高位运行。这对未来几个月内工程机械的内销相当有利。

房地产市场回暖对行业构成利好

工程机械行业约30％的需求来自房地产市场。房地产市场的走势对工程机械行业景气能否反转影响较大。09年前两个月，全国房地产固定资产投资为O，3万亿元，同比增长4.9％，全国房地产开工面积为1.1亿平米，同比下降14.8％，根据这些数据，房地产市场前景不容乐观。但09年1－2月份，一线城市成交数据有所放大，以万科为代表的主流地产商销售情况有所好转。目前这种成交小高峰未必可以得以延续，未来仍然会有反复，但行业最困难时期已经过去，未来将处于一个筑底过程。虽然现在难以判断房市景气反转的具体时间，但成交量放大有利于提振市场信心，房产新开工项目有望增多，工程机械行业可从中获益。

制造业PMI指数继续上升

自08年年底以来，国内制造业PMI指数连续上升，并于3月份首次超过50％，达到52.4％。这表明国内经济已开始恢复增长。

4月份制造业PMI为53.5％，比上月上升1.1个百分点。机械行业子行业交通运输设备制造业、电气机械及器材制造业、通用设备制造业、专用设备制造业均高于50％。总体来看，目前机械行业生产和下游需求复苏力度大干其他制造行业，国家加大投资力度对机械行业内需的拉动效应已开始显现，机械行业景气度正在改善。

月份销售总体呈回暖趋势

2月份，由于存在“春节因素”、“雪灾因素”等原因，国内工程机械的内销大幅反弹。3月份，行业内销有所回落，但增速仍高于1月份的。从总体上看，1－3月份，工程机械的月度内销基本呈回暖态势。

与前几个月一样，3月份，行业的出口疲软状况仍没有得到改观。根据我们对未来几个月国外经济形势的判断，我们预计未来几个月国内工程机械的出口可能仍将不乐观。

由于国内工程机械行业的销售主要依赖国内市场，因此1-3月份，行业的总销售(内销+外销)总体上呈回暖态势。我们预计，第二、第三、第四季度，国内工程机械的销售可能将逐季回暖。

公司季度业绩开始好转

从A股工程机械板块10家主要上市公司看，今年一季度，lO家公司的收入额合计同比增长－6.8％，延续了08年二季度以来的下滑态势。从08年第二季度开始，10家公司合计收入的增速逐季下滑，其中的重要原因是国内实行货币紧缩政策。而08年第四季度这一增速开始加速下滑，主要是又受到了金融危机的叠加影响。虽然今年一季度这10家公司合计收入的增速仍在下滑，但合计税前利润的增速却有所好转。

09年一季度税前利润增速却有所好转的原因主要有：(1)08年第四季度税前利润增速下滑过大有大量计提等等盈余管理因素，(2)09年一季度高价原材料已基本全部消化完毕，部分销售产品所用的原材料已是08年第四季度或今年一季度购进，产品的平均成本已大幅降低，(3)在不景气的状况下，各公司努力控制期间费用。我们预计，未来三个季度，10家公司合计税前利润的增速将逐季提高。

行业值得长期看好

4月份，工程机械板块指数走势和沪深300指数的走势基本同步，主要原因可能是：4月份工程机械行业仍没有重大的不利或有利因素出现，板块的估值也已基本合理，板块于是随着大盘同步波动。从个股走势看，板块中约有一半个股出现上涨，另一半出现下跌，这也显示4月份板块仍没有出现独立行情。

第9篇：房地产不景气的原因范文

建筑节能是指在房地产开发的规划、设计、新建（改建、扩建）、改造和使用过程中，执行节能标准，采用节能型的技术、工艺、设备、材料和产品，提高保温隔热性能和采暖供热、空调制冷系统效率，加强建筑物用能系统的运行管理，利用可再生能源，在保证室内热环境质量的前提下，减少供热、空调制冷制热、照明、热水供应的能耗。建筑节能的实质，就是在保证和提高房地产项目室内环境质量的条件下，在建筑物使用过程中合理使用能源，包括充分利用可再生能源，不断提高能源利用效率。建筑节能是可持续发展概念的具体体现，也是世界性的建筑设计大潮流，同时又是建筑科学技术的一个新的增长点。设计、建造、使用节能建筑有利于国际旅游岛建设和国民经济持续、快速、健康发展，保护生态环境。

2建筑节能在海南房地产行业推行的必要性

2.1推行建筑节能是海南国际旅游岛建设对海南房地产行业要求

五年前，海南国际旅游岛建设上升为国家战略，从此，海南迈入发展的黄金期，踏上波澜壮阔的新征程。在海南国际旅游岛建设过程中，海南省房地产开发投资保持高速增长。随着各类建筑面积持续增长，建筑能耗的加剧明显地增加了二氧化碳排放量，建筑用能已成为大气污染的主要因素。而只有通过建筑节能的途径，才可以有效减少常规能源的使用量，从而减少排放二氧化碳、二氧化硫和粉尘等污染物，对于改善大气环境质量具有直接的作用，减轻由于空气污染导致的疾病对居民的伤害。同时应用环保节能技术，能够最大限度地降低人造材料的使用规模，实现节能减排的目的，达到人与自然的和谐相处。海南国际旅游岛建设的战略定位之一就是：在海南国际旅游岛建设过程中要把海南建成“全国生态文明建设示范区。坚持生态立省、环境优先，在保护中发展，发展中保护，推进资源节约型和环境友好型社会建设，建设低碳经济示范区，探索人与自然和谐相处的文明发展之路，使海南成为全国人民的四季花园。”（海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010~2020））。可见推行建筑节能是海南国际旅游岛建设对海南房地产行业要求。

2.2推行建筑节能是提高海南房地产产品品质的保证

产品的品质就是产品满足使用功能的特性，包括功能、用途、性能、质量、用户体验、可靠性、便利性及附加价值。房地产的产品品质是一个很复杂的问题，与其他行业的产品相比，房地产产品的品质很难判别。例如：买房前，客户关注的是“区位和环境”、“户型结构”、“绿化和景观”等；签署合同时，最担心的是面积缩水、公摊过大、配套跟不上；对已经入住一段的时间的房子，最不满意的是“户型面积”、“户型结构”以及物业管理。为了追求开发产品的高品质,大型落地窗、中央空调、多部电梯、24h热水等都成了开发商追求的卖点。对更深层的产品的品质，例如，建筑物及小区环境是否节能环保不满意的反而很少。认识只停留在某些具体感受上，怎么我的日照时间达不到晴天每天一小时？怎么我的电梯老是要排队？怎么站在小区草地上感觉很压抑？怎么停车位总是不够？怎么我的卫生间和厨房的通风不畅？怎么我的小区生活就不如别的小区那么多姿多彩？并沒有看到问题的本源是房地产开发企业,沒有按建筑节能要求来进行规划、设计、施工。随着现代建设和人民生活水平的提高，舒适的建筑热环境日益成为人们生活的需要。如何有效地利用能源，满足这种需要成为房地产企业当前亟需解决的问题。目前在我国能源供应紧张的情况下，只有合理使用和节约使用能源，尽可能提高能源利用效率，使改善建筑热环境与建筑节能结合，才能更好地改善建筑热环境，它不仅包括温度、阳光、空气品质、通风换气效率、噪音分贝等，还包括平面空间布置、私密保护、视野景观、观感色彩、材料选择等。只有推行建筑节能，才能提升建筑物居住品质，提高人民的居住质量。可见推行建筑节能是提高海南房地产产品品质保证。

2.3推行建筑节能采用节能建材是海南房地产行业发展必由之路

节能建筑是建筑节能的基础，如果建筑本身达不到建筑节能要求，再怎么提倡节能，也无法真正实现节能。同理，如果不采用合乎节能要求的建筑材料，无论怎样强调建筑节能，也难以达到建筑节能的要求，可见采用节能建材是海南房地产推行节能建筑的必由之路。据海南省住房和城乡建设厅文件,自2014年起,海南省将从政府投资的建筑和大型公共建筑开始,全面执行绿色建筑标准。自2014年起,政府投资的机关、学校、医院、博物馆、科技馆、体育馆等建筑,以及单体建筑面积超过2万m2的机场、车站、宾馆、饭店、商场、写字楼等大型公共建筑全面执行绿色建筑标准。此外,海口市、三亚市和儋州市的保障性住房全面执行绿色建筑标准;其他市县新建保障性住房30%以上要达到绿色建筑标准。随着国家对建筑节能要求的日益提高，新的节能建筑的大量兴起，加上已有建筑大规模的节能改造，产生了巨大的市场需要，墙壁、门窗、屋顶、地面以及采暖、空调等建筑物基本组成部分都发生了巨大的变化，材料设备、建造构造、施工安装等方面都在进行大规模的技术革新，许多新型的保温材料、密封材料、节能设备、保温管道，自动调控原件大量进入建筑市场。面对这种情况海南房地产开发企业应顺应发展趋势，积极釆用节能建筑材料,打造节能建筑促进海南房地产行业发展。

3建筑节能在海南房地产行业推行的途径

3.1海南地理气候民用建筑能耗状况

在海南房地产行业推行建筑节能,不能脱离海南地理、气候，民用建筑能耗状况,只有从海南地理、气候，民用建筑能耗实际情况出发,才能在海南房地产行业推行建筑节能。海南省位于中国最南端，北以琼州海峡与广东省划界，西临北部湾与越南相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。海南省全省陆地总面积3.5万km2，海域面积约200万km2，其中海南本岛面积3.39万km2。海南岛地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称，这里长夏无冬，年平均气温22~27℃，大于或等于10℃的积温为8200℃，最冷的一月份温度仍达17~24℃，年光照为1750~2650h，光照率为50%~60%，光温充足，光合潜力高。按照《民用建筑热工设计规范》（GB5017-1993），海南省属于夏热冬暖地区，但海南受热带季风气候影响，其气候特点与夏热冬暖地区其他省份及城市又有所不同。海南省雨量充沛，年降水量在1000~2600mm之间，年平均降水量为1639mm，有明显的多雨季和少雨季。每年的5~10月份是多雨季，总降水量达1500mm左右，占全年总降水量的70%~90%，雨源主要有锋面雨、热雷雨和台风雨，每年11月至翌年4月为少雨季节，仅占全年降水量的10%~30%，少雨季节干旱常常发生。2013年末，海南省常住人口总量达到895.28万人，比2012年增加8.73万人，与第六次人口普查相比增加26.73万人，2010~2013年三年间人口总量年均增长1.02%，而海南省“五普”至“六普”十年间人口总量年均增长为0.98%。人口总量的增长总体上呈现平稳趋势。伴随国际旅游岛的建设步伐，海南省年建设量快速增加，2003年竣工建筑面积为121万m2，至2012年上升为812万m2左右，10年间增加了约7倍，既有建筑总量也由2003年的2.2亿m2增长至2.6亿m2。根据统计数据显示，海南省既有建筑中公共建筑和居住建筑各占一半，其中公共建筑类型以酒店建筑居多，酒店类建筑面积为海南省公共建筑总面积的46%，办公建筑和商场类建筑分别为15%和14%。在建筑领域，海南省2008年民用建筑能源消耗总量约为169.7万tce,电力消耗119.2万tce，为民用建筑能源消耗总量的70%。单就电力消耗而言，2008年民用建筑电力消耗量31%。近年来海南省电力消耗呈快速增长趋势，1993年海南省全省电力消耗仅为32亿kw·h，2012年上升至208亿kw·h，增长了6.5倍，2000年后电力消耗进入快速通道，且增速不断加快，自2010年以后的三年间，基本呈现线性增长趋势，由全年电力消耗总量可见，海南省的能源需求增速显著，建筑运行消耗了全省31%的电力，建筑领域的节能减排工作对于海南国际旅游岛的建设具有重大意义。

3.2海南房地产行业推行建筑节能的途径

3.2.1重视建筑规划布局，推行建筑节能

在海南房地产行业推行建筑节能,建筑规划布局是重要一环。所谓建筑规划布局是根据建筑所处的纬度、气候区、环境等具置，来确定建筑的设计形式。在房地产开发规划阶段，需应用区域热环境改善技术进行优化规划设计。区域热环境改善技术就是合理建筑布局，充分利用海南水陆风、山地风等优越条件，按照自然通风为主，空调为辅的原则来考虑建筑朝向和间距，科学地进行建筑选址，优化组团布局，合理设计建筑形态。在建筑形态设计上应采取增大通风提高散热措施，住宅小区建筑形态设计可采取底层架空的方法改善周边区域通风效果，从而提高建筑围护结构散热效果；合理配置下垫面形式，尽量减少硬质垫面，避免无绿化遮阳的大面积广场,有效降低热岛效应。所谓热岛效应是受建筑群体和住宅区的建筑高度、容积率、建筑布局、建筑材料、绿地率和水景设施等因素的影响，在长时间太阳辐射的作用下，城市建筑密集区，在夏季会产生“热岛”现象，即该部分区域高于其他地方的现象。海南省因夏季炎热而漫长，热岛效应不仅会增加高温中暑的概率，增加建筑的空调能耗等负面影响,因此该地区建筑节能主要解决由太阳辐射引起的室外热环境的舒适性问题，室外风环境也是该气候区建筑选址的重要因素之一。适应气候的建筑选址与布局，可以充分利用基地周围自然地理环境对气候的调节作用，或者适宜的局地气候环境。生态环境对建筑区域的温度、湿度、风向等微气候特征具有很大的影响。滨水建筑与山地建筑是海南省比较常见的建筑形式，其规划设计应强调与环境的协调一致，最大限度减少对生态的影响，保证场地良好的微气候环境，依据不同地势优化建筑规划布局。海南是海洋大省，漫长的海岸线为滨水建筑规划创造了良好的条件。在海口、三亚、琼海、文昌等都规划和建设了大量的以河流、湖泊、海洋毗邻的建筑。这些项目充分利用水体调节气候，美化环境的功能。海景和水景是影响滨水建筑布局的重要因素，结合场地地形因素设计，并充分利用水陆风是海岛滨海建筑前期设计的关键要素，充分考虑海陆风的优越条件，使整个场地得到良好的自然通风效果。海南有很多大山，如：五指山、尖峰岭、东山岭、霸王山、黎母山、鹦哥岭、呀诺达热带雨林、亚龙湾森林公园、文笔峰等。房地产企业在对山地建筑规划一定要保证其原有生态环境的优势，尽量避免对自然环境的破坏，规划应考虑其自然生态环境的结构功能对人类的各种影响，进行合理应用，调整改造和顺应其建筑生态环境，充分利用山地风。海南省山地建筑总平面布局一般遵循依山就势的原则，突出热带山地建筑的特点，建筑组群高低错落有致，形成富有层次的建筑轮廓，力求向上部发展，开拓上部空间。城市开发房地产项目多属平缓的场地，这种平缓的场地，没有可利用的水陆风和山地风。影响自然通风和日照的主导因素是周围建筑的分布，而场地影响较小，因此，前期的设计布局和统筹规划是关键，如建筑采取高低错落的布局形式，避免多单元并联，从而获得良好的自然通风效果和充足日照，同时要尽量避免和缩小东、西窗，躲开海南强烈的东、西日照。

3.2.2重视景观对室外微环境的影响推行建筑节能

居住区景观涵盖居住区内各个景观要素，住宅、公用建筑、绿地、水景、道路、小品等。设置合理的绿化形式、水景设施以及铺装类型，可有效地降低热岛效应，获得清新宜人的室外空气和适当的辐射环境，可有效地推行建筑节能。要提高景观设计水平就要对景观的特性有充分了解,植被对室外微环境的积极影响。绿色植被通过遮阴作用减少太阳辐射热以及来自路面、墙面的反射热，并通过蒸腾作用降低周边辐射热，而产生降温增湿效果，对缓解城市的热岛效应，提高城市生态环境质量和改善室外热环境有着积极的作用。研究表明，乔木对热环境的改善效果较好，草坪，灌木略差。树木主要通过遮阳来改善室外热环境及行人的舒适性，树木遮挡太阳辐射，使得树荫下区域温度没有明显升高，人们在树荫下感受到辐射温度明显低于无遮阳时的辐射温度。草坪可以通过反射率以及自身蒸腾作用起到降温作用。绿色植被能增强城市空气的竖向流动，由于树冠上方形成低压区，造成林下气流上升，使上下其流交换，两种气流汇合增强了该区域空气的竖向流动。海南绿化形式以热带园林式植被景观为主，其中，垂直绿化和屋顶绿化形式近些年也进入了快速发展阶段，呈现多样化、规模化的发展趋势。要提高景观设计水平就要清楚绿色植物与建筑布局关系，居住区绿化系统布置常采用的模式有集中绿地型、组团围合型、嵌入自然型、带状网络型、散点布局型等。集中绿地型主要应用在高层低密度的居住区，组团围合型是以围合组团为基本单元，由不同主题的组团围合而成，常用于低层高密度住宅区。嵌入自然型适合于具有良好自然生态条件，用地较为宽松，远离城市的居住区，带状网络型以带状的公共绿地贯穿于居住区内，与住宅群空间绿地相互连通，这种模式用于建筑密度较高的项目。散点布局型是将大小不同的绿地布置在居住区内。在上述布局模式设计中应充分考虑到居住区的规模、地理自然条件和建筑布局等因素，有机组合配置不同的布置模式。《海南省城镇园林绿化条例》对绿地率、公共绿地及乔灌草比例等做出了明确要求，房地产项目绿化要突出热带岛屿特色，形成以遮阳乔木为主体，多种植物合理配置的种植结构。城镇建成区绿地率不得低于35%，绿化覆盖率不得低于40%，人均公园绿地面积不得低于12m2，城镇生产绿地面积不得低于城镇建成区总面积的2%。新建建设项目的绿地率不得低于40%。这是海南房地产企业必须完成的推行建筑节能任务。

3.2.3重视建筑自然通风技术，推行建筑节能

建筑自然通风是利用建筑物内外空气的温度差引起的热压或风力造成的风压来促使空气流动而进行的通风换气，是一种既环保又经济的通风方式。采用自然通风取代空调制冷技术至少有两个方面的意义，一是实现了被动式制冷。自然通风可在不消耗不可再生能源情況下降低室内温度，带走潮湿污浊的空气，改善室内热环境；二是可提供新鲜、清洁的自然空气，有利于人体的生理和心理健康。海南省虽属于气候湿热地区，但并非真正的高温，夏季最热月7~8月平均气温为25~29℃，室内外温差很小，建筑最大的难题是高温高湿，保温材料派不上用场，热压通风效果也不明显，因此，该地区主要通风方式是风压通风，民居多为大屋顶，架空的杆栏式，再配合深挑檐用来遮阳和诱导通风。中国工程院院士、清华大学建筑节能研究中心教授江亿指出，在海南建筑物墙两边温度差小，不需要太多的保温，甚至不需要保温，而在屋子里自然通风不好的情况下，保温越好热量就越不容易排出去，反而需要开空调来降温。为了达到良好的通风目的，在建筑总体布局和个体设计中如何创造条件引风入室，同时加快建筑内部气流速度，合理组织室内气流，是自然通风应用的重要原则。在总体布局方面，根据夏季主导风向安排建筑物朝向，使其主要功能房间朝向，主导风向。建筑总体平面布局以错列式和斜列式为好，高度布局建筑物应采取在主导风向上前后高低或有规律的高低错落的布置方式。为使后面的建筑获得更多的穿堂风，建筑长边不宜与主导风向垂直。建筑底层架空可以有效改善前后建筑的通风效果，通过对自然风的利用和组织来调节气候。在建筑体型设计方面，建筑要采用通透的方式，如底层架空、采用轻质材料作为围护结构等，呈现湿热地区建筑通透敞开的特点。加强建筑的自然通风，可以通过建筑形体的凹凸变化、设置通风构件以及门窗口位置等措施实现。构建气候缓冲空间，如通风井、天井、中庭空间、廊道空间等，也是使建筑形体适应气候的辅助手段。通风屋顶也是自然通风系统的重要组成部分，其本身可以成为一个独立的通风系统，内部一般设置空气间层，利用热压通风的原理使气流在空气间层中流动，以降低屋顶表面温度，进而影响室内空气的温度。在室内气流组织设计方面，尽量避免内部产生较大的死角等涡风区，加快室内气流速度。适当的门窗开启位置和尺寸，是保证室内空气流畅对流、自然通风、效果良好的关键。设置大面积门窗，同时结合廊子、阳台、遮阳板、遮阳廊和架空等，引导气流、组成自然通风，形成室内有效的对流，已达到降温效果。深挑檐、导风墙、捕风装置和拔风井等都可以用来诱导气流以加强自然通风。

3.2.4运用建筑遮阳技术推行建筑节能

建筑遮阳在海南十分重要，与北方建筑重视保温不同的是，海南建筑更重视遮阳，有“穿棉祅不如打伞”的说法。建筑遮阳是海南建筑节能的一项重要技术措施。建筑遮阳能有效减少阳光的辐射，改善室内的光热环境质量，提高室内舒适度。建筑遮阳主要有外门窗遮阳、屋面遮阳、墙面遮阳、绿化遮阳等。建筑遮阳作为建筑节能的重要手段之一，可以减少建筑太阳辐射得热、降低空调使用时间，进而减少建筑用电量，降低二氧化碳排放。并有助于提升室内的热舒适、视觉舒适性，营造低碳、健康、舒适的生活环境。海南省太阳辐射强度大，且日照时间较长，建筑所需遮阳时间较长。结合海南省气候条件及民众的使用需求，海南省建筑节能技术应用应坚持以下原则：①优化考虑土建一体化遮阳技术应用形式，坚强遮阳设施的防风防雨性能，海南省多雷暴雨天气，固定遮阳设施安全性比较好，且成本较低，可在不影响自然采光的情况下遮挡太阳直射来改善室内热环境。②活动外遮阳设施，构件的使用应加强安全性能的考虑，抗风等级较差的遮阳设施不宜用于二层以上楼层窗口遮阳。③居住建筑遮阳设计应统筹建筑遮阳与室内自然通风需求。海南省春秋季及夏季部分时间段，太阳辐射较强，但自然通风仍可基本满足民众的降温需求，因此，居住建筑这样设计应分析遮阳设施对自然通风的影响，遮阳设施的安装位置、安装形式、开闭方式等应有利于室外自然风的引入。④公共建筑遮阳形式应综合建筑外立面形式、功能需求以及建筑使用方式。外窗经常开启，促进自然通风的进度，遮阳设计应与建筑自然通风设计同步进行，《海南省居住建筑节能设计标准》指出，居住房间的东、西向外窗应采取活动或固定的外遮阳措施，外遮阳措施必须考虑抗震、抗台风构造。为进一步加快推进海南生态省建设目标的实现，结合海南省的实际情况，海南省提出在海南省推广20项建筑遮阳新技术，以改善室内环境，降低建筑用能水平。

4结语