房地产业务管理精选(九篇)

第1篇：房地产业务管理范文

关键词：房地产业；财务管理；风险控制；税务策划

一、我国房地产开发企业财务管理重点和难点

（一）房地产开发企业的财务管理工作重点

首先，房地产开发企业的资金筹措是房地产开发企业的工作重点之一。顾名思义，房地产开发企业的开发对象自然是房地产，这就导致了巨额的资金投入成为房地产开发企业的财务管理工作的特点和重点。在房地产开发的开始阶段就需要房地产开发企业投入大量的资金购买土地和支付房屋工程价款，其资金筹集的任务较一般企业来说非常繁重。另外，房地产的开发经营周期和资金周转期都很长，资金的周转率很差，企业在完成初始资金投入后还要想方设法通过各种融资渠道获取资金来支持房地产项目的滚动开发，使得资金的筹划工作更加有难度。房地产的开发大致要经历征地、土地开发、房屋主体结构建设、竣工交付这几个阶段，完成这几个阶段所经历的时间往往在2年以上，在这期间房地产开发企业要费很大的精力进行资金的管理，稍有不慎，就会造成房地产开发企业的资金周转不灵。房地产开发完成并竣工之后，在出售的时候受到其价值大的影响绝大多数采取的是分期付款的方式，这使得资金的回收期更加延长；如果房地产开发企业选择将房屋出租的话，那么它还要对房屋进行维修和装饰，这又是一笔为数不小的开支。所以说，房地产开发企业资金筹措的任务繁重，资金也不能够在短期内得到回收，现实经营中房地产开发企业的资金从投入到完全回收，往往要经历几年甚至十几年的时间。

其次，财务风险管理是房地产开发企业财务管理工作不可忽视的重点。如前文所示，房地产开发企业的开发活动历时周期长，需要大量的人力成本和财力成本的投入，在开发的过程中受到各种变量因素的影响，给房地产开发企业的开发工作带来较大的财务风险。与此同时，房地产开发企业不可忽略的一个财务风险是国家的法律法规以及国家政策带来的影响，房地产开发企业所在的行业的特殊属性决定了其对国家政策和方针变化是非常敏感的，但是，很多房地产开发企业对于新政策和新法规的调整和适应能力是比较差的，这就导致了房地产开发企业在开发的过程中会承担比其他企业要高的财务风险，房地产开发企业已经成为我国具有代表性的高危行业。

最后，房地产开发企业的财务关系比一般企业的财务关系要复杂得多，这是房地产开发企业的财务管理的一个特点。房地产开发企业涉及的利益相关者非常多，因此其财务管理中财务关系比较复杂，房地产开发企业在实际的运营中要处理好和投资者、债权人和债务人、政府之间的关系，对内还要处理好和员工之间的关系，促进各个部门之间关系的协调和完善。在实际的开发之中，房地产首先应该和被动迁的居民或者单位进行协调和沟通，正确以和谐的方式完成动迁工作；然后房地产开发企业要和勘察设计单位、施工安装公司、原材料供应企业进行洽谈和协商，确定好开发的具体实施步骤；房地产开发企业在房屋的建设过程中还要商品房购买者、委托建造房屋单位、房屋的承租者、企业的投资者以及工商、税务及时沟通和联系，以便在出现问题的第一时间将问题解决，所以说房地产开发企业的财务关系及其复杂，给财务管理带来了很大的难度。另外，房地产开发企业和商品消费者个人之间并不是在房屋买卖之后就完成了交易，在房地产开发企业的经营之中要频繁的发生各种预收预付和应收应付款项，比如说物业管理费、取暖费等等，这也给房地产开发企业的财务管理工作带来很大风险，所以，房地产开发企业应该注重其债权债务的管理工作，摸索一套适用于自己行业特色的债权债务管理办法，当然，对于房地产开发企业来说，最重要的仍然是处理好和各个方面的关系，保证正常经营。

（二）房地产开发企业财务管理难点和提升策略

1.缺乏财务管理意识是很多房地产开发企业的管理通病

有一些房地产开发企业认为只要取得土地使用权、拿到建筑图纸，然后组织建筑施工队伍按照图纸将房屋建造起来，在这个过程中进行资金的投入，待房屋建造完成之后，竣工交付使用，那么就会产生经济效益，形成利润。这种想法其实大错特错，房地产开发企业在决定实施一项房地产开发项目之前，应该认真地进行财务分析和财务预算，对征地的成本、资金的筹集和投放等运作细节以及投资回报率仔细考察，否则企业很容易在施工的过程中由于缺乏成本控制导致房屋建造成本和预算严重不符，根本达不到预期的利润和收益。当前很多房地产开发企业还是将财务管理工作和会计工作混为一谈，认为财务管理工作就是记好帐、算好帐，对于成本控制和内部控制则缺少重要性认识。

房地产开发企业应该注重目标建设，加强资金的有效管理，实现财务管理意识的提升。首先应该制定对于经营目标的预测，使得投资风险得到有效控制，房地产开发项目投资周期长、投资金额巨大、经营风险高，在资金使用上如果没有良好的管理意识，很容易陷入经营风险，使得建筑的进度受到阻碍。所以，对于项目投资的工程要进行预测和推断，对于项目在执行过程中可能遇到的各种状况都要加以考虑，并编制可行性研究报告，力争做到对资金投放的全过程实施控制和监督。在知识经济时代的影响之下，房地产开发企业应该在认真分析行业特点的基础上，把握市场机遇和市场规律，实行科学的资金管理，在最低的风险下实现最高的投资回报率；其次，房地产开发应该建立成本目标，降低在开发和经营的过程中的成本消耗。房地产在开发伊始就应该制定成本目标，而且必须制定成本目标，房地产开发企业财务管理的核心工作就在于成本管理。对于开发过程中发生的拆迁补偿费、前期工程费、、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费都要进行预测和分析，制定成本预算，加强成本管理，使得成本支出在预算控制内进行，使房地产开发企业能够以最低的成本换取最高的效益

2.单一的融资渠道限制了房地产开发企业的发展

基本上，我国的房地产开发企业都是依靠银行贷款来获得房地产开发项目所需资金的，也就是说房地产开发企业的融资渠道是很单一的。近几年来，国家出台了各项调控政策对房地产开发企业进行规范和调整，银行对房地产开发企业的贷款条件也愈加苛刻，通过银行获得信贷资金对于一些房地产开发企业来说已经越来越有难度了。房地产企业财务管理受到单一渠道融资方式的制约，资金链很容易受到严重的威胁。

为了改变房地产业的发展受到融资渠道单一的不良影响，房地产业主应该积极扩宽融资渠道，有效避免财务风险发生的可能性。房地产开发企业可以借鉴集团化的资金管理方式，实行资金统一的管理，集团化资金管理方式也能给房地产开发企业创造在贷款条件和贷款利率上的优惠和方便，房地产开发 企业在开发房地产项目，经营房地产业务时要注重声誉和信誉的积累，形成良好的市场形象和口碑，这样房地产开发企业在进行信托等融资渠道扩展时才能顺利而行，企业的资金链也会有比较稳固的保障。

3.房地产开发企业承担的税负一直是比较重

房地产开发企业一直以来都承担着较为沉重的税收负担，这给房地产开发企业的财务管理带来难度。房地产在开发、竣工和流通的过程中需要缴纳的税款包含了营业税、土地增值是、房产税、印花税、契税、城建税和教育费附加等，着实给房地产开发企业带来了较为严重的负担。而不是每一位房地产开发企业的财会人员对于税法和会计相关政策都了解的非常透彻，这使得很多房地产开发企业并没有掌握如何运用恰当的方法进行税务筹划，降低税收负担。他们要不然会承受较高的税收负担，要不然就会为了减少税收支付而进行偷税漏税。

针对这种情况，房地产开发企业唯有详细的了解税法对于房地产业相关的税收政策和税收优惠，结合企业的会计制度，通过推持纳税时间或者利用税收优惠等政策对对企业应该承担的纳税金额进行合理的控制和降低或者在时间上向后推迟。通过控制税收金额来减少企业的财务风险，为企业的发展创造良好的财务环境。

由以上的分析，我们能够得知税收筹划对于房地产开发企业来说非常重要，对于其财务管理水平也有重要影响，所以，接下来要论述的是房地产开发企业税收筹划的风险和控制

二、房地产开发企业的税务管理

（一）税收筹划的含义及风险

1.税收筹划含义

有些人把税收筹划和偷税、漏税等概念加以混淆，觉得它们是一个含义。其实不然，税收筹划是在法律允许的范围内进行的，而偷税、和漏税是违法行为，是要受到惩罚和制裁的。所以，在研究税收筹划相关理论时，我们首先应该明白税收筹划的含义。

在注册税务师考试辅导用书《税务实务》中，国家税务总局将税收筹划的定义描述为一种有目的的、合法的筹划行为，它要求纳税人在税法允许的范围内，对经营活动、理财活动和投资活动进行有目的的筹划和安排，争取取得可以减少税收的税收收益。

学者蔡昌、张文华认为当存在多个纳税方案可供纳税人选择时，纳税人应该在法律许可的范围内对企业的经营和投资、交易和组织行为进行科学、合理的事先安排，在多个方案中选择税收负担最低或者税收利益最大的方案。

两种对税收筹划的定义其实都隐含着在合法的条件下节税的含义，这是税收筹划和偷税、漏税本质上不同的地方。

2.税收筹划的风险

对于税收筹划，不同的公司，不同的财会人员可能会提出不同的方案，也就是说税收筹划并没有一个固定的方法和固定的标准，它依赖于财会人员对于税法的了解程度。在纳税过程中，由于纳税人和税务机关存在着权利和责任的不对等，导致征纳双方对于某些认定会产生较大差异，这就给纳税人的税收筹划带来了风险。税收筹划涉及到法律风险、执法风险、信誉风险和心理风险以及反避税风险。纳税人在进行税收筹划时应该考虑到这些风险因素，加强风险应对能力，在财务管理的过程中考虑到税务的风险管理。

（二）房地产企业税收筹划以及风险管理的措施

房地产税收筹划阶段按照其运营过程可以划分为前期准备阶段、融资阶段、建设阶段、销售阶段和经营阶段的几个类别的税收筹划。各个阶段之间相互联系、互相交织，共同构成了房地产行业税收筹划的整体。按照税种的分类可以划分为营业税税收筹划、土地增值税税收筹划、房产税税收筹划等。碍于篇幅限制，本文介绍几种在实际中常用到的税收筹划方式。

融资阶段的税收筹划应该考虑到借款利息对税收的一种减免作用，站在税收的角度上，如果不考虑企业的最优资本成本结构问题，房地产开发企业尽量使用较多的负债，可以有机会运用借款利息在税前作为财务费用扣除的优势进行税收筹划。另外，房地产开发企业在纳税筹划的过程中应该考虑到利息资本化和费用化的差距对税收金额的影响，房地产开发企业盈利时，利息费用应该尽量费用化，作为财务费用当期扣除；如果企业亏损或者有为弥补亏损，那么利息支出最好资本化。融资阶段的税收筹划应该做好以下的风险管理：首先，房地产开发企业应该意识到利息费用虽然有税遁的优势，但是过重的负债也会给企业带来巨大的财务风险，房地产企业在利用税遁优势时应该考虑到最优资本结构的问题；其次，房地产开发企业应该尽量向金融机构贷款，虽然现在银行对房地产的贷款限制越来越多，但是为防止税务机构对于超额利息的剔除，房地产开发企业还是要向正规的金融机构贷款，比如说向非金融机构贷款的利息是不允许在计算土地增值税的过程中作为扣除项目的。

在营业税的税收筹划过程中，房地产开发企业可以选择合作建房的方式进行房产的建造。合作建房的运作方式要求一方提供资金而另一方提供土地使用权，然后双方合作、共同建造房产。在合作建房中房地产开发企业可以根据以物易物和合营企业两种不同方式的不同规定进行税收筹划。比如说甲乙合作共建房产，甲提供资金，乙提供土地使用权，两企业约定房屋建成后双方各拥有一半房产，假设房屋建成之后的价值是6000万元，那么此时乙通过转让土地使用权拥有了3000万的房产，则乙缴纳营业税的金额是3000*5%=150万元，这时候甲不缴纳营业税。

本文介绍了房地产开发企业在生产经营中主要面临的财务风险，并根据笔者的工作经验提出了防范财务风险的相关对策；另一方面笔者探讨了房地产开发企业的税收筹划的含义及风险，并重点分析了融资阶段的税务筹划和营业税税种的税务筹划策略。（作者单位：达县供销合作社）

参考文献

[1]李光玉.房地产开发企业财务管理研究[D].硕士学位论文，2007

[2]毛政珍.房地产开发企业财务风险预警管理研究[D].硕士学位论文，2011

[3]李燃.房地产开发企业财务管理问题探讨[J].黑龙江科技信息，2008

第2篇：房地产业务管理范文

【关键词】房地产企业；财务管理；发展

房地产业经过多年的高速发展，市场供求关系已经发生变化，产品的供给也日趋完善，赢利水平逐渐降低，企业间的竞争也日趋激烈，但房地产企业财务管理还比较薄弱，制约着房地产企业的进一步发展。因此，需要加强对房地产企业的财务管理，使之发挥出应有的功能。

一、加强房地产企业财务管理的重要意义

房地产开发是一项综合调配各项资源的经济活动，要提高房地产开发的经济、社会效益，财务管理在企业的管理过程中已成为必然。在竞争激烈的房地产行业，企业取胜的关键除房地产工程质量外，还有企业的开发成本，因此，在确保房地产工程质量的同时，如果还能对企业的开发成本进行有效的控制，那么企业的竞争力必定能够得到增强。通过加强房地产企业财务管理，有利于对项目开发方案进行优化，提升各项资源的利用率，使开发方案更加符合市场的需求，从而达到控制开发成本的目的；有利于降低费用开支，充分运用企业各项资产，增强企业运营及盈利能力；有利于企业多渠道筹集及使用资金，降低企业资金成本；有利于防范企业运营风险，发现生产经营中存在的问题并及时解决，减少财务损失。

二、现阶段房地产企业财务管理存在的问题

1.房地产企业发展定位方面存在的问题

房地产企业的发展定位决定着企业的未来，关系着企业是否可以做大、做强、做优，但是在房地产企业发展定位过程中，往往忽略了财务管理的作用。例如在定位时，过于片面追求房地产开发项目的高、大、快目标，并没有充分考]房地产企业实际的财力、物力、人力等财务实际情况；或者在定位时，财务人员未能参与其中，无法提供财务方面的具体意见等。上述情况容易导致公司发展定位不合理，难以顺利实施，实际与定位相背离甚至失败，不利于房地产企业的可持续发展。

2.房地产企业经营管理方面存在的问题

房地产企业为了获得更高的利润，以及占领更多的市场，往往热衷于购地扩大经营，设定较高的经营目标。但在房地产企业经营时，有的企业由于管理水平，没有发挥好企业现有的资源优势，不能充分利用好企业已有的资源，在运营过程中对企业有限的资源未能合理规划，导致经营目标与公司资源不相匹配，不能很好地完成经营目标；还有的企业对运营过程中出现的问题未能很好的控制、解决，未能有效地通过财务管理使企业有限的资源发挥最大的效益，降低了房地产企业运营效率。

3.房地产企业价值创造方面存在的问题

在房地产企业管理中，很多经营管理者认为只有开发建设、销售房地产项目等业务才是创造企业价值的业务，财务管理仅仅是一个提供服务的后勤业务。所以，在房地产企业中，很多业务发生前并未能够尽量征求财务意见，对财务管理的定位还停留事后核算的阶段，仅在业务成本、费用发生后进行支付资金、成本核算、缴纳税费等，并未能通过财务管理在成本控制、资金、税务管理等方面创造价值。直到出现成本过高没有合理控制、资金紧缺无法正常运转、税负水平过重影响效益等问题时，才会要求通过财务管理解决，但此时已经无能为力。

4.房地产企业风险管控方面存在的问题

房地产企业开发项目经营过程中经常会存在一些风险，如资金、成本、质量、市场、税务、信用风险等，对房地产企业进行风险管控是其健康发展的有力保障。但是在房地产企业运营中，一方面，财务管理人员往往是在企业风险已出现并造成损失反映在企业账面时才能提示风险，其滞后性不利于房地产企业及时化解风险；另一方面，当风险出现时，财务管理人员未能有效测算、估计风险大小及其影响程度，不利于房地产企业有效地化解风险。财务管理人员未能系统地对企业风险进行事前预测、事中解决、事后评价等，不利于房地产企业健康发展。

三、完善房地产企业财务管理水平的对策建议

1.提升财务人员的专业能力

房地产企业的财务管理水平，主要取决于财务人员的专业能力，要提高和发挥出企业财务管理的更大作用，就需要提升企业财务人员的专业能力。房地产企业应鼓励支持财务人员进行财务技能培训，通过内部培训、外部聘请专家学者或专门机构培训等形式，帮助财务人员掌握最新的财务知识和相关的财务管理方法。此外，还应组织财务人员参加与房地产项目开发有关的设计、规划、获取土地、工程建设、房产销售等方面知识及流程培训，帮助财务人员熟悉房地产项目开发的整个业务流程，站在房地产业务角度来提高财务管理技能和作用。

同时，房地产企业在选用财务人员时，还应该提高标准，只有专业能力和业务能力等综合能力都较强的人员，才准予进入房地产企业从事财务工作。并通过制定激励制度，对财务工作比较突出的财务人员进行奖励，从而提升财务人员的工作积极性，留住并培育高、精、尖财务管理人员。

2.以管理会计推动房地产企业的发展定位

房地产企业特别是中小型房地产企业的发展定位往往是企业领导人制定，财务人员很少能参与其中发挥作用。一方面，作为房地产企业财务管理人员，应发挥管理会计的作用尽量争取参与到房地产企业发展定位过程中，例如制定企业计划、规划盈利模式、设计开发方案、制定销售政策等，把财务管理触角延伸到业务开始的最前端，只有这样才能改变财务事后管理现状，把被动变主动，充分发挥财务管理作用；另一方面，房地产企业的管理人员在规划企业定位过程中，应广泛采纳不同专业的意见，特别是财务人员的财务意见，如盈利预测、资源配置、成本控制等方面的建议，有助于提高企业发展定位的前瞻性、可行性、准确性。财务管理人员还应充分运用管理会计方法，依据房地产企业实际运营情况及财务状况等进行分析，提交有价值的管理会计报告，及时供企业规划、决策参考，推动房地产企业的发展定位。

3.推行全面预算管理强化房地产企业管理

合理配置房地产企业有限的资源，应推行全面预算管理。首先，房地产企业应人人参与预算，以部门为预算管理中心，在业务部门间合理配置企业资源，以效益最大化为目标，把预算管理效益与薪酬绩效相挂钩，使预算管理与每位企业成员息息相关，发挥全面预算管理作用。其次，应集合房地产项目规划设计、成本管理、工程施工、销售策划、财务、人力资源等专业人员编制房地产项目整个开发过程的全面、详实的预算，同时分解为年度、月度预算，依据预算测算的盈利结果、项目资金流情况等适度调整房地产项目开发策略，调配好房地产项目开发资源，使房地产项目顺利、可控地完成。另外，应动态地监测、分析预算执行情况并反馈至公司管理层，及时解决全面预算执行过程中的问题并进行有效的考核，确保全面预算能合理执行，优化、配置好企业资源，使房地产企业得到高效的发展。

4.加强房地产企业成本、资金、税务管理创造价值

首先，房地产企业的开发成本是其在竞争中取胜的关键因素，房地产企业应运用财务成本管理工具控制好开发成本，在项目开发过程中对前期策划、工程建设、项目管理、运营等成本M行控制，确保开发成本合理、科学，使房地产企业在市场中占据有利地位。

其次，资金是房地产企业最重要的发展资源之一，房地产企业应运用财务资金监控方法，对项目开发资金流出、流入进行前瞻性的预测。预计资金充裕闲置时，做好理财等投资方案以获取资金收益；预计资金不足时，则在事前开拓融资渠道，及时融资并降低融资成本，发挥财务杠杆作用以最低的资金成本满足项目资金需求。同时，对资金使用实时监控，使资金处于流动状态以确保企业资金流健康、有序，促进房地产企业良性发展。

最后，在竞争激烈的行业趋势下，对房地产企业进行税务管理可增加其竞争力。房地产企业应在选定合作方式、获取土地形式、开发模式、营销方案等过程中进行合理税务测算、规划，使房地产企业税负合理、科学，实现房地产开发效益最大化，创造价值。

5.构建财务信息化风险管理体系

风险管控是房地产企业发展壮大的必要措施，房地产企业可通过建立由先进硬件、软件构成的财务信息化系统来实现财务管理工作的智能化，提升财务管理工作的有效性和准确性，加强风险管控。信息化的财务管理体系，包括从业务源头开始对业务数据的及时、有效采集，并将业务数据及时转化为财务数据，使财务数据穿透至业务源头，实时、准确地反映房地产企业实际经营情况，及时提示房地产企业内部及外部风险；以及准确运用财务管理方法和技术，科学测算风险大小及其可控程度，使房地产企业及时采取有效措施规避或降低风险，形成企业风险管理体系，保证企业的平稳运行，使企业健康发展。

综上所述，财务管理是房地产企业不可缺少的管理手段，要加强房地产企业财务管理成效，需要提高财务人员的专业能力，从管理会计角度推动房地产企业发展定位，推行全面预算管理，对房地产企业加强成本、资金、税务等管理创造更高的效益，构建财务信息化管理体系防范风险，发挥房地产企业财务管理应有的作用，促进房地产企业高效的发展。

参考文献：

[1]李春晓.房地产企业财务管理问题探讨[J].现代商贸工业，2015（6）：111-112.

第3篇：房地产业务管理范文

【关键词】 房地产企业 财务管理 核心问题 解决对策

前言

科学且高效的财务管理的支持和保障，是房地产企业实现其发展战略目标和正常发展的基础。如何加强财务管理，确保房地产企业的利益最大化就成为房地产企业当前的首要课题。可以说，只有不断提升房地产企业的财务管理水平，才能实现房地产企业的良性发展，最终获得持续性核心竞争能力。

一、房地产企业财务管理核心问题分析

现在，大部分房地产企业在财务管理上仍是基础阶段，并没有发挥财务管理在企业管理中的重要作用，在人员管理、资金管理、投资管理这三个方面还存在许多不足，体现在以下几方面：

1.财务管理意识淡薄

具体来说，目前大多数房地产企业还没有认识到：没有有效的财务管理的支持企业是很难取得长远发展的。许多房地产企业在看待财务管理问题上，大大忽视了财务管理的支撑作用，而是仅仅将其看作单纯的记账、薪资等基础性工作，财务管理意识相当淡薄。而且在具体工作中财务人员也仅凭个人经验、直觉，这加剧了房地产企业的经营风险。

2.资金流动性差

一般而言，多数房地产企业都有较多的长短期债务，而又由于房地产企业财务管理中出现资金流动性差的现象，往往会导致房地产企业的短期偿债压力大。房地产现金转换周期较长，流动性差，而房地产企业资金的流动性主要是房地产库存。这对处于长期债务中的房地产企业来说，还可通过长期的销售处理债务。然而，对处于短期债务中的房地产企业而言，可能无法在短期内筹集到足够的资金，往往会造成更大的财务风险出现，进而导致企业陷入财务危机。

3.融资渠道狭窄且出现盲目投资

在房地产企业财务管理的融资方面还存在一些问题，主要有融资渠道狭窄、盲目投资这两大问题。首先，对于房地产企业而言，实际上可供选择的融资渠道有很多。但是对某一家单独的房地产企业，再加上由于受到融资环境、融资条件等的大幅度限制，其所采用的融资方式往往局限于某一种或两种，一般都是采用银行贷款和合作机构注资这两种方式，而其他的融资方式却极少被采用，使得房地产企业的融资渠道狭窄。其次，房地产企业当前一些盲目的融资也反映出其需要大量的资金，在融资过程中往往会忽视融资成本和融通资金的合适使用这个关键问题，从而导致房地产企业融资与项目开发的不配套、融资成本过高等问题。

二、房地产企业财务管理问题的解决对策

房地产企业是高投入、高风险性产业，其经营效益具有很大的不确定性。针对房地产企业财务管理中人员管理、资金管理、投资管理这三大核心问题，笔者提出了自己的几点建议，希望能够为降低房地产企业财务风险，提高房地产企业财务管理水平提供参考。

1.提高对财务管理重要性的认识

房地产企业财务管理对于企业生存和发展都至关重要。不论是企业领导者还是财务人员，都要从根本上认识到企业财务管理的重要性。首先，对于房地产企业的财务管理，要引起高度关注，要在房地产企业组织决策上提高财务管理的战略地位，将其转变为企业的指导思想。其次，确定财务管理部门和财务人员的职责，促使他们自觉地规范工作，有条不紊地进行财务管理活动，同时也要积极推进企业改善财务管理，确保财务管理发挥出应有的作用。

2.加强资本结构的控制

对于房地产企业的财务管理而言，应当根据房地产企业规模、融资环境、未来规划、经济形势和其他一些因素来确定企业项目的股权和债务的比例。首先，应充分考虑房地产企业项目总投资和市场营销的发展规模等多项因素，对房地产企业的资本结构加以控制。其次，确保房地产企业的融资有个良好的环境，保证财务状况相对稳定，促进房地产企业项目的市场需求和销售高利润业务的发展。

3.拓展融资渠道，并设置融资决策基本流程

融资渠道狭窄对于房地产企业来说一个重要原因是企业本身的信誉以及承担风险的能力不高。首先，房地产企业要实现有效融资，从而降低财务风险。然而在扩大融资渠道上，只有积极的心态，这是是远远不够的，最重要的还是要通过正确的市场行为，建立良好的企业信誉和企业实力。其次，为了有效地解决融资问题的盲目投资管理，应合理地设置融资决策基本流程，从而最大限度地降低融资成本与风险，确保房地产企业的融资安全。

三、结束语

面对当今社会激烈的竞争，房地产企业要想实现长期发展，获得持续性核心竞争力，就必须提高财务管理的整体水平。具体而言，要在正视房地产企业财务管理核心问题的基础上，对其进行深入分析，寻找出解决方法，并切实执行和落实，才能促使房地产企业财务管理水平的进一步提高，最终实现房地产企业的良性发展。

参考文献

[1]周守宏.新形势下房地产企业财务管理中存在的问题及对策[J].分析财经界,2009,(7).

[2]潘春华.对房地产企业财务管理相关问题的探讨[J].财经界,2010,(1).

第4篇：房地产业务管理范文

1.财务体系存在缺陷房地产的开发涉及众多的面面，在常规的房地产开发过程当中往往涉及土地拆迁费、准备费、建造费以及安装费等，除此之外，部分房地产开发还涉及基础设施的费用以及物业方面的费用。这些费用将房地产企业同债务人、投资人、企业员工以及被拆迁单位之间紧密联系到一块。同时房地产企业财务管理部们孩童建筑材料供应商以及房屋的购买人员之间存在密切联系，通过这些能够证明房地产企业财务关系较为复杂，复杂的财务关系对房地产企业财务管理周期性有着重要影响。通常房地产企业自身不具备施工条件，往往是选择将工程建设转给相应的施工单位。在转让过程当中，施工单位同房地产企业缺乏直接联系，对很多施工费用无法实现精确把握。后期销售房屋的过程当中，一些消费者也会选择分期付款这一方式，从而导致房地产企业回收资金的速度比较慢。

2.管理机制不够完善目前我国很多房地产企业财务管理的机制不够健全以及完善，主要表现在下列方面。一方面很多房地产企业的财务管理工作不够科学合理。虽然有一部分的房地产企业制定相关的财务管理制度，不过很大程度上沦为形式，没有真正落到实处，制定的财务管理机制自身也不够规范，同时财务工作人员具体执行的过程当中缺乏积极性以及主动性。这其中最为常见的一个问题是整体的生产经营战略比较模糊，一些房地产企业缺乏长远的发展目标，导致部分工作人员对自身的职业生涯也缺乏相应的规划。另一方面是房地产企业的财务管理机制缺乏可操作性，使得财务管理的工作较为盲目，导致财务分析数据无法得到真正的应用。除此之外，对资本回报率也缺乏整体考虑，实践的过程当中，很多房地产企业在选择投资项目的过程中，着重追求多元化的经营效益，存在着理论要求同实际业务脱节的问题，导致财务管理的可操作性不强。

3.财务管理意识不强如果房地产企业的投资项目没有进行详细的可行性分析而进行盲目投资，同时缺乏对项目投资、收益、利益、成本、回收期以及收益率等加以细致全面的分析，很容易导致项目的成本投入超支，从而严重影响预期利润。除此之外，房地产公司忽视内部职能部门成本核算的功能，导致财务工作人员无法在第一时间收集有关的资料信息，从而导致成本费用以及预算等存在严重的偏差。房地产企业在项目开发的过程当中，全面执行预算管理的力度不够，无法积极地调动各个部门的员工、管理人员主动参与到财务管理的过程当中，从而使得财务管理流于形式。

二、房地产企业集团加强财务管理的措施

1.加速资金周转速度通常情况下，房地产企业资金回笼周期非常长，因此需要融资来保证资金的周转，房地产企业需要资金的数目非常大，大部分的房地产企业选择借债这一方式来实现融资。这一方式能够加快房地产企业的资金周转速度，不过随着债务规模不断提高，房地产企业所面临的财务风险也不断加大。要是房地产企业选择贷款融资这一方式则需要额外支付利息，这就导致房地产企业面临的财务风险更加严峻。所以为保证房地产企业的资金运转，在加强成本核算的过程中，相关工作人员需要做好详细分析，找出科学方法严格控制成本开支。房地产企业管理人员应当根据不同承包方案来制定相应的账目明细，这样一来就能够对付款情况实行正确分析，并且能够正确分析施工的进度，可以减少房地产项目的造价成本。此外为将债务风险控制在最低的水平，房地产企业应当科学确定负债比例，从而优化企业的资本配置。

2.科学选择营销策略科学选择营销策略对于财务管理以及房地产企业整体发展都有着重要的影响。目前我国房地产处在上升发展的阶段，潜在房屋消费人员的规模庞大，不过房地产企业之间的市场竞争较为激烈，消费人员往往比较权衡不同的房地产企业，所以房地产企业要想在激烈的市场竞争当中占据到优势，就需要科学选择营销的策略。房地产企业一方面要培训销售人员，另一方面财务人员也应当不断提高自身素质，一方面掌握财务管理方面的专业知识，另一方面也需要设计工程施工领域的知识，从而适应房地产项目财务管理的特征。

3.提高财务人员素质房地产企业要加强对于财务部门的管理，同时培训财务工作人员，既包括专业知识技能方面的培训，也应当包括职业道德方面的培训，并对财务管理工作人员做好监督。不过需要指出的是，房地产企业的财务管理需要全体员工的协调努力，从而为财务管理工作创造良好的环境氛围。除此之外，绩效考评对于改善房地产企业财务部门工作质量以及效率有着不可替代的重要作用，其中最为主要的内容就是要改善财务管理部门管理人员的能力和作用。对房地产企业财务管理工作进行绩效评价，需要专业评价人员来实施完成。这些专业的工作人员负责房地产企业财务管理绩效考核方面的工作，同时根据不同工作人员的职能，来对财务部门的工作实行绩效考核与评价。对相关的财务工作人员也需要进行相应的绩效评价，这就要求房地产企业建立完善财务管理绩效考核机制。所以房地产企业需要根据自身发展的先是情况来制定合理科学的财务管理绩效评价制度，将绩效考评工作贯穿在财务管理工作的整个过程，这样就能够保证房地产企业财务管理绩效评估的质量。

三、结语

第5篇：房地产业务管理范文

关键词：房地产；财务管理；创新策略

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）08-0-01

房地产企业是我国第三产业的一个重要部分，近几年来其交易相当的活跃，为国民经济做出了巨大的贡献。由于政策、竞争、管理等因素使得企业的未来经营产生了一定的压力。在市场经济的条件下，企业的财务管理水平直接影响着企业的生产规模以及其市场竞争力，财务管理是企业管理的核心，房地产企业如何进行有效的财务管理是企业能够良好发展的关键。

一、目前房地产企业财务管理面临的问题

1.房地产企业开发的风险较大

房地产开发动用的资金较多，其财务管理的周期长，开发时间和难度都较高，在房地产开发的过程中会掩藏许多的不确定因素，这些因素直接关系着房地产项目的成败，因此，在房地产的建筑开发过程中存在着许多的风险。对于敏感性强、调整能力弱的房地产企业来说，投资能力是很关键的因素，而一个科学明智的投资决策是由房地产的财务管理人员对于企业财务信息进行分析评价的结果。因此，提高房地产企业财务管理的水平，能够给决策者提供准确、有效的财务信息，帮助其有效预防经营风险。

2.房地产企业融资的难度较大

房地产的开发项目是一个融资数额巨大，并且时间跨度较长的一个过程。随着经济的发展，地价和房价的不断增长，要求房地产企业一次性投入更大的资金，其融资的任务也相当的繁重。又由于其资金周转的时间长，其周转率较低，房地产企业必须采用各种手段进行融资，其开发的长期性和滚动开发都增加了融资的难度和周期。按照普遍情况来看，房地产企业经过征地、开发、房产建设、竣工等阶段的时间跨度通常为两年甚至更长的时间。其出售过程又通常采用分期付款，持有性物业经营和管理的过程中通常需要追加投入，因此其投入的资金很难在短时间内回收，更是加大了企业的资金压力。

3.房地产管理人员的管理观念陈旧

绝大多数的房地产的经营权和所有权通常是集中的，因此房地产的所有者对于房地产经营活动的管理通常为直接管理。这样一来，虽然在管理成本上有所下降，但是在管理效率上却没有明显的提高。并且房地产的所有者对于风险和收益没有一个正确的认识，对于相关的财务管理流程并不清楚，风险意识相当的薄弱。另外，房地产的所有者和管理者的管理观念陈旧，并不重视财务管理，直接导致了房地产企业在项目投资、日常管理、招投标、签订合同等环节时，没有考虑财务因素，显出极大的盲目性。并且房地产企业的管理人员通常是工程出身的，对于财务管理领域了解甚少，忽略了财务管理的重要性和创新性。

4.房地产企业的资金压力大

房地产企业有着和其他企业不同的特征，比如资金的投入量巨大，占用资金的时间较长，资金周转率较低等特征，由于房地产企业是资金密集型企业，因此对于资金的需求是非常巨大的。但是目前来看，房地产企业的融资渠道主要是依靠银行的贷款，其贷款金额较大，因此企业的负债率也普遍较高。但是考虑到房地产企业的资金风险性较大，银行从自身的利益和国家不同时期对房地产政策出发，通常不愿意给房地产企业开展大量的信贷业务。并且其土地和信贷政策的收缩使得房地产企业信贷门槛被提高了，加上国家的宏观调控增加了房地产开发的资金成本，使得房地产企业的资金压力巨大。

5.房地产财务人员的素质不高

随着市场经济的快速发展，信息时代的到来，要求企业的经济活动要更快、更准、更全面。我国现有的房地产企业一般的机构设置都是呈金字塔型的结构，中间层次的人员较多，并且素质不高，效率低下缺乏创新性和灵活性。并且房地产企业的财务人员的财务观念性不强，没有完善的财务知识体系，并且通常没有更新其财务体系，一贯沿用陈旧的财务制度，缺乏创新性。在掌握新的知识上也显得相当的被动，与市场的要求相脱节，妨碍了企业的发展和进步。

二、房地产企业财务管理的创新策略

1.房地产企业要在财务管理制度和体系上进行创新

房地产企业制定会计制度必须要考虑到其针对性、原则性以及操作性，其制定的财务制度必须要符合房地产企业实际情况的要求。比如要设置专门的财务管理机构，对于会计人员的岗位设置、工资的核算、预算的编制、资金流的管理等进行统一的核算管理。并且财务管理的制度和体系要更加规范化和制度化，必须对现金、报销、采购、销售等财务管理环节进行严格的把关，制定相应的业务流程。除此之外，要强化房地产企业的监督核查机制，制定相对应的考核制度和责任追究制度，对于工作人员的职责和岗位进行严格的界定，保证企业财务行为能够规范、有效的进行。

2.房地产企业要在内部控制制度上进行创新

内部控制制度是企业内部维持正常生产经营的制度基础，是企业进行财务管理的一个有效的手段。首先要建立一个完善的内部控制体系，保证决策、经营以及监督三个方面的相互配合、相互制约。并且确定董事会在内部控制体系中的核心地位，企业的各个环节的运作要接受监事会的监管。其次要健全企业的内部控制制度，按照要求统一制定相关的投资管理制度、财务决策制度等相关控制制度，严格限制控股的房地产开发项目公司、特别是外地项目的授权。最后，要加强公司的内部审计，发挥企业内部审计的职能，加强力度对于投资项目、重大的财务支出、重点的部门进行专项审计的工作。

3.房地产企业要在风险管理方法上创新

影响财务目标实现的一个重要因素就是企业面临的各种风险，因此进行风险管理是现代企业最为必要。房地产企业的面临的风险随着开发成本的不断加大而加大；随着金融市场的环境变化以及内部财务结构的改变而变得复杂；房地产市场的不稳定性也直接导致了投资风险。因此必须采用创新性的风险管理方式，首先对于房地产企业面临的各种风险进行有效的识别，确定其风险管理的目标，建立风险的控制体系统，以便能够对于企业的各类风险进行有效的分析和研究，规避可能出现的风险，对于已经出现的风险提出有效的解决措施，使企业更规范更有效的运作。

4.提高房地产企业财务人员的创新能力

提高房地产企业财务人员的从业素质，是企业进行财务管理创新的一个关键性的举措。首先，招聘上岗的财务人员必须熟练掌握经济法律和财务理论的基础，并且具有良好的经济学、法学、计算机等相关的知识。在面对知识经济不断变革的时代，能够快速的更新自己的专业知识，充分利用信息网络技术，建立财务分析和评价模型，从各个角度对于财务信息进行有效分析。其次，要加强对于房地产财务人员的培训，使其不断汲取新的知识和技能，运用绩效考核等手段对其业务提升能力进行全面考核，从而激发财务人员潜在的学习能力和创新能力。最后，其财务人员要以经济发展和企业发展的要求，根据我国金融的发展趋势作出科学的、正确的分析，运用合理的融资工具，采用适合的风险策略组合，控制和降低企业的经营分险和财务分险。

5.房地产财务管理信息化的建立

现代社会是一个信息化的社会，通过网络系统能将房地产的各个部门经济活动的业务信息和资金情况完全的联系起来，让企业的管理人员能够随时掌握企业的真实信息。网络的出现，使得信息更加具有对称性，并且企业的经营情况能够及时的让股东了解到，从而能够更好的加入企业的经营决策之中，能够使企业做出更有利于股东的行为。并且企业应该设置严格的内部审计机构和相对应的内部审计制度，保证其机构的独立性，对审计的监督也要不断的加强，来保证企业财务信息的真实性和有效性。

总结

综上所述，房地产企业的快速发展的进程之中也面临着许多的问题，这些问题直接影响着房地产企业的生存和发展。房地产企业应该不断加强自身的财务管理的工作，重视其财务管理的效果，并且不断提出其创新性的管理方式，让财务管理能够克服传统财务管理——重核算轻管理的局限性，适应房地产的快速发展以及国家政策的相关变更。只有将财务管理放置在战略化的高度上，才能不断的为企业的发展做出更大的贡献。

参考文献：

[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].现代商业,2007(02).

[2]王师.如何防范房地产企业的财务风险[J].财经学术版,2010(01).

第6篇：房地产业务管理范文

摘要：本文首先论述了加强财务管理有利于房地产企业战略目标的实现、经营业绩的提高、经营风险的防范等重要性，指出当前房地产企业存在财务管理目标不明确、资金管理低效、投融资风险意识薄弱、成本控制经验不足和缺乏高素质财务管理人才等问题，提出了明确财务目标、建立资金“蓄水池”、加强投融资风险管理意识、改善成本监控管理意识等加强房地产企业财务管理的对策建议，为房地产企业不断完善企业管理奠定了基础。

关键词 ：房地产企业；财务管理；对策建议

完整的企业管理包括了财务管理、购销管理、薪资管理等子系统，而财务管理是企业管理的核心。随着房地业竞争日益激烈，加上房地产业自身需要的金额较大，资金周转周期较长的行业特性，使房地产企业面临着严峻的内部管理的挑战。越来越多的房地产企业意识到加强财务管理的重要性，全面的财务管理是房地产企业立足于市场与行业竞争的重要举措。

一、房地产企业加强财务管理的重要性

1.有利于房地产企业战略目标的实现

合理的财务管理是实现企业的战略目标的保证。企业财务管理分为财务核算和财务管理两个部分，财务核算能为企业提供真实的信息，财务管理则为企业管理者带来经营的信息。

财务管理将房地产企业的财务指标与企业的战略目标有效地联系在一起，具体体现在财务指标的量化，将财务目标与企业的短期和中长期战略目标进行阶段性地分解，使房地产企业对企业的各项财务预算进行有效地控制与监督，及时调整不适应企业发展的短期目标，保证房地产企业中长期的战略目标的实现。

2.有利于房地产企业经营业绩的提高

财务管理与企业的经营业绩直接相关，全面的财务管理综合考虑了房地产企业的战略规划、财务预算、业绩考核和成本收入等项目，将企业的经营业绩切实落实到房地产企业的日常经营的各个环节。房地产企业通过全面预算管理一方面基于企业经营利润最大化的目标，另一方面考虑了企业的成本费用支出问题，将房地产企业的成本控制在合理的区间，降低了企业的经营成本费用，全面预算管理使企业能够合理把握收入与成本问题，从而实现房地产企业经营业绩的提高。

3.有利于房地产企业经营风险的防范

房地产企业的经营风险涉及企业的战略风险、经营业务风险、项目投资风险与日常经营风险等，房地产企业的资金投入大，回报周期长，投融资风险大于其他行业，因此，经营风险的防范对房地产企业而言显得尤为重要。预算管理有利于房地产企业对企业经营的事前、事中、事后进行有效地监督控制，及时地解决经营过程中存在的问题，对可能存在的问题与风险进行预防，从而降低房地产企业的经营风险，以保证企业正常的运作。

二、房地产企业财务管理存在的问题

1.房地产企业的财务管理目标定位不明确

财务管理目标的建立与房地产企业的生存与发展直接相关，而目前大部分房地产企业将财务目标定位为利润最大化和股东利益最大化。以利润最大化为目标的财务管理在一定程度上反应了房地产企业创造的财富价值，且企业创造的财富与利润成正比，但该目标缺乏对资金的时间价值与投资风险的评估。以股东利益最大化为目标的财务目标虽然考虑了房地产企业资金的时间价值与投资风险因素，但是其适用范围有限，由于股东利益最大化主要以股票的市值计价，对于非上市的房地产企业却不适用。许多房地产企业将收益与成本倒挂，或出现了风险与收益不对等、忽视利益相关者的预期收益等问题，主要原因在于企业在财务管理上目标定位不明确或企业定位财务目标时并没有综合考虑投资利润、承担风险和其他人力资本的投入等因素。综上，部分的房地产企业的财务管理目标定位没有考虑企业发展的实际情况，片面强调企业的利润最大化或股东利益最大化，忽略了财务管理目标的可行性及与企业经营目标的协调，不利于房地产企业的长期发展。

2.房地产企业的资金管理低效

房地产行业作为资本密集型产业，具有资金需求量大，占用周期长、风险性高的特点，因此其资金周转率偏低，对资金运作管理的要求也更高。资金管理效率低下，意味着企业资金占用的时间成本大，这一隐性成本也是企业经营风险的主要影响因素。克服资金管理低效的问题，不仅能为企业节约大量的资金占用的隐性成本，缩短资金回报周期，而且能保证企业资金链的顺畅，对促进企业发展起到重要作用。在房地产行业业内竞争日益激烈的今天，已有部分企业颠覆了这一模式，在追求多点经营的同时，开始关注企业资金管理的效率，试图以企业财务管理改革来带动企业自身资金的高效使用。但目前，大部分房地产企业都维持原有的财务管理模式，对资金的使用和回收管理较为低效，导致企业无法确保资金链的顺畅，也出现了企业部分资金闲置与不足并存的现象。

3.房地产企业投融资风险管理意识薄弱

目前，许多房地产企业在投融资的风险管理方面都存在着一定的盲目性。从融资方面看，一些房地产企业对融资风险认识不足，在融资规模、融资时机、融资方式和融资成本方面的决策缺乏合理性，常常使企业的融资风险增大。此外，虽然整个房地产行业融资方式多种多样，但单独的房地产企业融资渠道有限，基本都是采用银行贷款或从机构中借贷的方式，房地产基金如股票融资、债券融资方面利用较少。从投资方面看，当前国内房地产企业对其开发的项目销售前景期望过高，投资缺乏稳健性，存在投资规模过大，结构不合理等问题。一方面，部分房地产企业投资决策不够理性，在投资初期未考虑到未来的市场前景、资金链和施工进度等问题，有些企业甚至没有考虑到相关批文是否落实等问题；另一方面，许多房地产企业投资偏好某一项目或某一类项目，导致在该项目或该类项目中资金投入过多，风险性过大，一旦市场出现利空趋势，企业将面临很大风险。

4.房地产企业成本控制管理经验不足

房地产项目开发过程中进行开发方案设计、取得土地使用权、公开招投标工程及施工过程控制等都会在不同程度上影响项目开发的成本。目前，许多房地产企业财务对成本控制管理经验不足，在土地使用权竞买过程中易作出非理性的选择，在某些情况下甚至无视竞买价格是否偏离预算成本等问题。其次，一些房地产企业对开发方案的选择也存在盲目性。在实际操作中，并不是所有价格越高的设计方案越不可取，而应综合考虑技术指标、销售前景和施工情况等因素进行最终评定、选择，在最终成本计算方面，部分房地产企业仅重视中标价格，但实际上，中标价格不等于最终价格，最终价格还受到后期合同纠纷或变更等因素的影响。就房地产企业而言，其投资从项目立项到工程竣工，中间的成本包含人力成本和工程自身成本及其他成本，进行准确的预算和监控要克服很多困难，但进行成本控制管理能有效进行资金监控，为企业带来更大的利润。

5. 房地产企业缺乏高素质财务管理人才

要把握瞬息万变的市场经济中的机遇，应对变化莫测的经济挑战，加强财务管理，防范、降低企业投融资风险，便要求企业雇佣高素质的专业的财务管理人才。高素质、专业型的财务人员能充分利用现代科学技术手段，充分掌握市场、企业信息，迅速地为风险和投资决策提供可靠信息。专业型高素质财务人员的引进与培养还能为企业评估投融资项目，有效进行资金管理和成本监控，为企业取得经济利润和长远发展带来推动力。当前，许多房地产企业在人力资源分配上不够合理，在雇佣员工方面仅重视相关销售、建筑人才，对财务管理人才引进较少，导致企业账目混乱，缺乏对资金监控的管理，出现了资金部分闲置与不足共存的现象。此外，大多房地产企业在招聘人才时忽视了人力资本的作用，仅重视财务人员的专业技能，对员工的创新能力、计算机应用能力等不够重视。

三、房地产企业加强财务管理的对策建议

1.明确房地产企业的财务管理目标

财务目标对于房地产企业的发展具有重要的作用。明确的财务目标与企业的长远发展紧密相关，一方面财务目标能够有效地协调与组织房地产企业的日常经营活动，另一方面明确的财务目标与房地产企业的业绩考核挂钩，是房地产企业进行期末考评的重要标准。因此，明确的财务目标对房地产企业的成长具有重要的导向作用。资金的筹集、投放、耗费、回收及分配等过程中，企业财务目标要与企业发展战略目标相协调，实现财务管理科学化、预算化等，提高企业财务管理水平。相对于以企业利润最大化或股东利益最大化为目标的财务管理，以企业价值最大化为目标的财务管理在操作层面上更具有可行性，该财务目标考虑了资金的时间价值与投资风险，较为全面地考虑了与企业相关利益者的权益。此外，房地产企业财务目标的设定不仅要明确企业资金的时间价值与投资风险，还应综合考虑企业总体发展战略与人力资源等因素，从而制定出明晰的房地产企业财务管理目标，充分利用企业的人力、财力与物力各项资源，使房地产企业围绕目标不断成长壮大。

2.建立房地产企业资金的“蓄水池”

房地产企业资金分散，投资资金主要来源于对前期投资项目资金的回收，因此企业财务对资金管理的效率较低。企业财务管理的科学化发展，要求企业既重视宏观管理又重视微观管理。宏观上，企业应做好立项、预算及资金回笼等的大帐；微观上，企业财务还应加强对财务数据的动态监控，将管理落实到企业经营的每个细节中。为解决企业资金管理效率低的问题，房地产企业可借鉴其他企业经验，建立企业资金的“蓄水池”———企业资金结算中心，将企业各部门、各项目的资金归集到结算中心的专门账户，使企业财务能像“蓄水池”一样，及时回笼、调动部分资金，做到专款专用、余款及时回收。此外，资金“蓄水池”还应注重“源头”与“流向”，即加强项目预算与资本预算，对企业资金的收支及分配等作出合理具体的安排，并加强预算监控，定期检查、严格考核，从“源”与“流”两个方面改善资金的管理效率，节约资金占用的时间成本。企业财务还应对企业下的各部门、各项目的资金实施集约化管理，避免资金分散、闲置与不足共存的局面，既能解决企业资金管理低效的问题，又能解决企业下属各部门开立过多账户、资金帐外循环等问题。

3.加强房地产企业投融资风险管理意识

企业财务加强对房地产企业投融资的管理和监控可规避风险性过大的项目，有效降低投融资风险。在融资方面，企业财务管理部门应积极参与融资决策的制定，协助其他部门完成融资。影响企业融资风险的因素很多，如融资渠道、融资组合、融资成本、融资环境以及相关政策法规等。对房地产企业而言，融资组合和融资成本是主要的影响因素。因此房地产企业财务管理部门应协助相关部门进行融资资金预算、识别影响因素、确定融资组合、测算融资成本、进行区间估计、确定融资方案等工作，确保企业融资方案决策的严肃性和正确性。在投资方面，在投资之前对投资项目进行整体评估是很有必要的，能迅速地分析出企业投资项目的可行性及投资规模等问题，为企业做出正确的投资决策提供合理依据。合理的投资项目模型应考虑到资金链是否顺畅，相关文件批文是否落实，未来市场前景及施工进度等问题，这要求企业财务部门参与项目立项与投资评估分析，了解相关政策法规、熟悉投资环境并制定相应的预算计划。此外，房地产企业还应理性分析宏观环境和市场条件，优化自身投资结构，积极拓展投资领域，开发不同类型投资项目，并能根据市场变化及时调整投资方案，以便企业有效规避投资风险，获得较高利润。

4.改善房地产企业成本监控管理能力

房地产企业进行合理的成本预算与成本监控对取得盈利有重要意义。首先，应降低土地开发成本，即降低土地使用权购买价格，即使在竞买时由于竞争使价格偏高，也应积极与当地政府进行交涉洽商，在支付时间和支付比例上争取更大的优惠，已抵消购买价格过高带来的隐性成本。其次，在设计方案的选择上，房地产企业应综合多方因素进行选择，对技术指标、市场前景、预算金额和施工进度等因素进行研究分析，不要盲目否定预算较高的设计方案，而应根据企业项目的既定目标、市场环境及政策因素进行评估，努力使项目方案为企业带来利益最大化。对最终成本的计算也应考虑到合同后期发生纠纷或变更等因素的影响，在合同条款的签订中保持严谨和细致的态度，避免由于签订合同时权责不明而造成双方日后的纠纷，为企业赢得最大的利润。最后，房地产企业还应以成本控制为目标，培养成本预算和成本监控的相关人才，降低资金成本等，对企业资金的使用和回收情况进行及时的反馈和修正，保证资金流畅，节约资金占用等隐性成本。

5.引进、培育专业的高素质财务人才在市场经济体制改革不断深化，计算机技术广泛普及的今天，高素质的专门的财务人才对企业发展起着重要的作用。房地产行业利润可观，但投资金额大，企业财务部门的工作量也往往多于其他行业，如房地产项目从立项到竣工、出售，财务部门需对立项方案进行经费预算，为融资方案作出合理评估，在之后的施工过程中，财务部门还需对资金管理、成本监控负责，甚至合同完成后，也可能因为发生合同纠纷，而需财务部门对整体成本进行重新计算。专门的财务人才能准确把握与财务活动相关的环境因素、制度因素、目标因素、价格因素和发展趋势等市场信息，对企业投融资风险进行动态分析预测，为企业做出正确决策提供参考，因此高素质人才对企业财务发展和完善财务制度有重大意义。就房地产企业而言，应重视对财务管理人才的引进，加强人才培养工作，提升财务人员的业务能力水平，开设财务人员对政策法规的学习和对计算机技术的掌握课程，增强财务管理人员的创新能力，不断提高企业财务管理水平。

近年来，房地产行业发展迅速，对财务管理的要求也越来越高。在机遇与挑战并存的今天，许多房地产企业获得了巨额的利润，但也面临财务管理效率低、资金管理意识薄弱和成本监控经验不足及缺乏高素质财务人才等问题。因此，明确房地产企业财务管理目标，进行有效的资金管理，加强成本监控能力，培养高素质财务人员对房地产企业改善财务管理现状，加强对资金的控制，提升资金使用效率，并降低投融资风险意义重大。如上文所述，当今房地产企业在财务目标设立、资金管理、降低投融资风险、成本监控及人才引进、培养方面仍有待改善。为此，房地产行业企业应从业内的实际情况出发，根据市场环境作出正确的决策，明确财务管理目标，做好资金管理和成本监控工作，采取一切措施来降低营运风险和财务风险，提升企业财务的整体业务水平和监控能力，做到财务管理科学化、预算化，推动企业的长久发展。

参考文献：

[1]周文生.对加强房地产企业财务管理的相关策略思考[J].现代经济信息，2010（22）：201.

[2]叶欣.对房地产企业财务管理的相关问题的思考[J].经济生活文摘，2013（1）：106．

第7篇：房地产业务管理范文

关键词:房地产企业　财务管理　财务管理体系

房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的现状

，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的核算的阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:

1、在会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的问题，我认为要改善财务管理方法，提升财务管理水平，应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:

1、构建财务核算的体系平台，从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程，以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统，通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况，实现管理信息动态收集和深入分析，为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段，实现战略目标的有效分解和战略实施反馈，实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控，实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环，并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度，平衡各层管理者的权力与责任，明确规定各项业务的执行程序，提高管理的规范化与性，降低运营风险。5、完善资金管理系统，实现资金集中统一监控与管理，提高资金效率，降低资金风险，利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成，充分借助于信息化手段，提高财务管理的效率，进而完善内外部信息共享平台，实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合，形成有机的整体管理系统，最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变，使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现，提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案，使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制，能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2、设置科目

首先，根据《会计制度》的要求，调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次，根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目，细化成本对象，以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力。第三，会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一，在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析，召开月度分析会议并查找出现的及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

(五)完善资金管理系统完善

第8篇：房地产业务管理范文

关键词:房地产企业 财务管理 经济效益

一、前言

在市场经济条件下，房地产企业竞争日益激烈，房地产企业财务管理水平决定着房地产企业生产经营规模和市场竞争能力，财务管理应当成为房地产企业管理的核心。因此，加强房地产企业财务管理，对改善房地产企业的生存条件，提高房地产企业的经济实力，推动房地产企业的发展，起着重大的作用。

二、房地产企业要树立以财务管理为中心的观念来全面提高经济效益

(1)积极参与到房地产企业的全过程经济管理，为科学决策服务，起到出谋献策的作用。财会部门要运用理财艺术，充分发挥起财会信息的作用来帮助房地产企业管理层对房地产企业的技术创新进行风险、成本、效益、税收、筹资、防范等策划，力争房地产企业技术创新的决策能够切实可行。

(2)在房地产企业运营过程中，实行预算控制的制度，编制合理的财务计划，充分发挥预算和计划的控制、协调作用，努力克服房地产企业在经济管理过程中的盲目性。考虑客观条件和现实要求，根据房地产企业过去的财务活动资料，对房地产企业未来的财务活动成果或者决策方案做出科学合理的预测。

(3)把财务分析和会计报表作为房地产企业经济管理的基本手段，利用财务分析来进行事前控制，借助资产损益表和负债表来研究房地产企业的发展，发现房地产企业经济管理过程中所存在的问题。

(4)把资金管理这些指标来作为房地产企业财务管理的首要任务，重视房地产企业资金的运行管理，把降低成本，调整资本结构，加快资金周转速度，合理的筹资资金作为提高房地产企业经营效益的重要手指标，把资本利润率指标、财务资金指标、资本筹措合不合理、资本结构合不合理作为判断房地产企业经济管理水平的重要标准。

三、推进财务管理降成本增效益

(1)通过明确责任部门、完善财务制度、严格审批程序、规范报账行为、减少会议数量和出差次数、简化会议形式、减少及压缩会议规模等方式，组织人员对“备用金”台账中已完成业务备用金及时进行清理，盘活存量资金。

(2)细化可控费用，及时发现费用管理中存在的问题，积极整改，严格“收支两条线”管理，坚决杜绝超进度、超预算、超定额支出。同时，对业务费、办公费、差旅费、通讯费等可控费用实行定额管理，向将有可能超支的部门提出警示，合理安排剩余费用。

(3)协同配合，力求降低各项成本费用。做好各项费用的跟踪分析，积极配合各相关部室，及时准确提供各部门费用的预算完成情况，协助各单位做好降本增效工作。

(4)为控制成本，节省不必要的开支，房地产企业应该要求各部门对可循环再用的消耗材料做到循环再利用，并充分利用办公自动化系统，倡导无纸化办公，以实际行动推进双增双节活动向深入开展。

四、房地产企业财务管理要实现“三个延伸”

(一)由单纯的财务管理向全面管理延伸

要努力适应财务工作职能的延伸拓展，在开展传统财务工作的同时，自觉在公司参与市场竞争的过程中找准定位和着力点，在全面掌握生产经营全过程的情况下，把价值管理的职能、手段渗透到财务工作的各个层面和生产经营的各个环节，在支持业务部门发展的同时，为财务自身的持续发展创造更大的空间；

(二)由事后管理向事前控制延伸

财务部门作为参谋助手，必须超前思维、主动出击，准确了解房地产企业重大的经营活动和重大决策，抓住生产经营的工作重点，把工作重点从事后处理转移到提早谋划、事前预测上来，争取主动权，增强预见性，及时有效地提供服务。

(三)由被动控制向超前预算延伸

要结合公司发展战略，研究构建制度统一、管理规范、权责对等、效率效益挂钩共享的预算管理新机制，优化资源分配，深化预算指标对比，完善预算的绩效考核机制，落实各级管理责任，把预算机制管理渗透到经济运行的全过程，做到“长计划、短安排”，增强自主管理能力，有力促进公司经济增长和稳定。

五、要加强房地产企业的资金管理

楼款收入是房地产企业资金主要来源，楼款资金的回笼速度直接影响到企业资金运营效率。通常楼款要经过定购、签约、办理按揭、银行审核放贷多环节才最终回笼到公司账户，所涉及的单位除了公司内部，还包括银行及公积金中心，由此加快楼盘回笼速度不但要做好内部管理工作，同时还要加强外部沟通。公司内部应制订销售管理办法，明确内部环节工作责任、责任人，时间要求，并严格执行考核制度；公司外部应作好银行及公积金办公室衔接沟通工作，保证审核进程的通畅。

参考文献：

[1]朱广熙.加强企业财务管理 提高经济效益[J]. 工业审计与会计, 2006,(03)：174-176

[2]刘晓日.加强房地产企业的财务管理建设[J].企业管理与科技(上旬刊), 2009,(10):116-118

[3]韩金玲.发挥工业会计作用,加强企业财务管理[J].企业管理与科技(上半月), 2008,(05):166-169

第9篇：房地产业务管理范文

关键词:房地产企业 财务风险 预警 管理

近几年，我国房地产企业如雨后春笋，不管以前是搞科研的、做制造的、还是服务业的，也不管资金多少，通通对房地产趋之若骛，前几年大家赚得盆满钵满。近一年，国家对房地产的行业调控已初见成效，房地产企业竞争日趋激烈化，随之而来的财务风险也在呈上升趋势。在这种情况下，有必要对房地产企业的财务风险进行分析，并做好预警及管理工作。如何对房地产企业存在的风险进行预警并采取相应的措施进行控制，已经成为房地产企业迫在眉睫的事情。

一、房地产企业财务风险防范机制

房地产财务风险就是房地产企业在发展过程中会受到内外环境的影响致使企业出现破产风险或使普通股收益发生大幅度的变动的风险。房地产财务风险也可以理解为房地产企业在筹资、投资、资金运营及利润分配过程中会因不同因素而使房地产企业的生存、盈利及发展发面受到重大的影响。在市场经济大环境下，房地产企业财务风险是客观存在的，要想将风险和影响完全消除是不切实际的。在这种情况下，就应该建立房地产财务风险预警机制，将房地产企业财务风险值降至最低。财务风险防范机制如下：

(一)完善风险防范体系

要完善风险防范体系，就应该建立完善的风险防范体系，建立健全的管理机制，抓好内部制度建设，加强对相关财务人员的素质培养并将房地产相关资金细节问题落实到实处，将资金细节落实到实处，明确风险监管职责，落实好相应人员责任并明确相关责任制。同时要建立健全的成本控制体系，费用支出必须经过严格的审批才能使用，以提高资金利用率，减少资金浪费。

(二)发挥风险预警系统作用

所谓的风险预警系统，就是以信息为基础并贯穿于企业经营活动始终的全过程，以企业财务报表、经营计划及相关的资料依据，通过财会、金融、企业管理及市场营销管理等理论，利用数学模型或是比例分析法对财务管理全过程进行控制，在出现问题时能及时采取相应的应变措施，将房地产财务风险降至最低的风险预警机制。要想风险预警系统的作用，就应该对相应的企业信息进行分析，对可能出现的风险信息进行预警或提前采取相应的措施，降低财务风险。在发生财务风险的时候，能够及时找到致使财务不佳的根源，使经营者能够财务相应措施，阻止情况进一步恶化。

二、房地产企业财务风险管理

(一)确立资本结构

要想对房地产财务风险进行有效管理，确立合理的资本结构是必不可少的。毕竟公司资本结构合理与否和筹资决策有直接关系，公司在筹资决策的时候，会根据企业的实际状况，对影响决策的相关因素进行综合分析并确立合理的资本结占有合理的比例。因此，公司在决策的过程中，就应该选择最佳融资方式、融资对象、融资金额及期限。要想选择最佳方式和对象，管理者就应该成本和收益进行权衡，并在此基础上对股权融资和债权融资进行分析。此外，还要对资金额和期限进行适当的选择。只有将公司的负债率和债务期限进行合理的搭配，才能有效的降低公司偿债压力，保证资金正常运行。只有对公司成本结构进行合理优化，才能更好的实现企业最大化利益，才能最大限度地降低筹资成本、减少财务风险。

(二)加强对外部环境的应变能力

房地产企业是受外部环境影响较强企业，特别是在经济环境复杂多变的今天，受外部环境的影响更强。外部环境是客观存在的，外部环境的变化常给房地产企业发展带来一定的财务风险，这种财务风险是不可预见的，更无法对其施加直接影响。但是可以根据外部经济环境发展规律和国家政策的态势，对其进行研究和分析，建立相应的预警机制，随时关注外部环境的变化，结合公司实际情况对风险进行预测，并根据相应的预测，采取相应的措施，制定财务管理政策，对不合理的措施进行及时调整。在增强财务管理应变能力的同时，也能降低不利条件对财务管理活动的影响，进而降低房地产企业外部风险。

(三)提高公司全员风险管理意识

要想对财务风险进行相应的控制，离不开公司全员风险管理意识。首先公司领导要有较强的风险管理意识和较强的责任感，能根据实际情况做出正确的决策，以降低财务风险。只有领导带头，明确相关部门应该承担的责任、义务，真正实现权责分明，各部门才能更好的配合财务管理人员进行相应的工作，财务管理人员的风险意识才能得以加强，才能真正地意识到房地产财务活动的复杂性和重要性，才能积极地参与到房地产财务管理中去。也只有这样，财务管理人员才能将房地产风险预警作为首要目标，以财务风险控制体系为导向，更好的对财务风险进行预防，使财务风险得到有效控制。

三、结束语

随着我国经济突飞猛进的发展，房地产企业也在迅速的发展。然而，房地产企业毕竟是后兴起的产业，在激烈的市场竞争条件下，容易受内外经济环境的影响而出现财务风险。在这种情况下，房地产企业财务风险预警和管理是十分必要的。只有加强房地产企业财务风险预警和管理，才能更好地促进房地产企业经济发展。

参考文献：

[1]张建朝.房地产公司财务监督的理论与对策研究[J].财政监督.2010

[2]范军卫.我国民营企业中的财务风险分析及其对策[J].经营管理者.2009