房地产项目策划方案精选(九篇)

时间：2023-11-15 17:45:17

房地产项目策划方案

第1篇：房地产项目策划方案范文

一、社区市场诉求定位

东南亚风情社区

开启花都人居新时代

新花都、新人居

区位优势：新区商居中心地段，名校（云山中学）、名园（马鞍山）、广场毗邻，周边成熟配套。

个性优势：独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情。

二、活动策划要旨

五一长假，万商促销。要想在铺天盖地的广告宣传中脱颖而出，非要别出心裁、吸引眼球不可。

云珠花园的社区定位明确以后，公关及活动促销重点应放凸显独特区位优势和人性化居住环境上。

让更多的潜在购房者知晓、领悟、感受云珠花园的魅力优势并产生知名度、美誉度及产生购房安居欲望是主题策划活动的主旨所在。

以书画文化艺术为活动形式（谓之形），以众多目标消费者及有影响力传播人物的直接参与为表现（谓之体），以促进楼盘美誉传播和销售为目的（谓之用）。

活动策划具体形式：以描绘人居环境为主题的书法与绘画展览、表演、交流艺术节（简称：首届“云珠花园”书画艺术节）

三、主题广告语

云珠花园“描绘花都写意人居”

四、活动框架

1、时间：2005年5月1日至7日

2、活动地点：云珠花园现场及售楼部

3、活动内容

（1）、儿童书法绘画现场表演并比赛----1日

（2）、青少年书法绘画现场表演并比赛---2日

（3）、花都区书法画家现场表演-----------3日

（4）、书画家作品点评、艺术酒会沙龙---3日

（5）、获奖作品及书画家作品展览、销售、捐赠

------4日至7日

4、活动组织

主办（楼盘促销现场安排、经费支出）：云珠花园开发商

（组织书画家参与）：区书画家协会

协办：（组织学生参与）区青少年宫

区一幼、圆玄幼、圆玄小学、五小、云山中学等

策划承办：祥业广告公司（整个活动具体组织、布置、协调）

媒体支持：花都新闻、花都电视台、广播台、《花都房地产》

5、促销配合

1）参观样板房、派发宣传资料

2）优惠购房折扣

3）购房赠送书画作品

4）义卖书画作品捐赠青少年宫

6、经费预算

1）、活动组织、策划、资料：--------------------5800元

2）、现场布置：（空飘/4个、彩旗/300杆、拱门/1座、音响/1套、红地毡/200米、垂幅/4条、主题喷画/1幅带展架、展架/10、桌椅板凳/100套等）------------------12000元

3）、礼品及纪念品、奖品------------------20000元

4）、书画家及有关嘉宾、媒体利市-------------16000元

5）、前期广告宣传（宣传海报或单页、电视台、花都新闻）---------------------10000元

总费用：63800元

五、我公司策划承办优势

1、祥业广告与房地产?--房地产，我们最自信的舞台！

祥业广告公司是大型房地产公司衍生的专业子公司，对房地

产的理解高于同行。核心策划设计人员有丰富的房地产专业经验，服务过花都众多品牌楼盘。曾服务楼盘：富豪山庄、雅景苑、紫光园、合和世纪城、雅宝新城、蒙地卡罗山庄、雅居乐雍华廷、怡雅花园、骏威广场、全鸿花园、杏林花园、云港花园等

2、我们的自办媒体：

《花都房地产》，我公司受花都房地产业协会委托承办的区域专业杂志。《投资花都》、《花都警讯》皆为我公司设计承印的专业杂志。

3、我们对房地产客户的工作方式

在分析市场及楼盘特点的基础上，购建楼盘的核心定位和竞争优势，运用综合的外在手段表现楼盘的定位、特色及优势，分析并划定特定的目标消费群及其购房心理习性，采用恰当的方式将信息诉求传达给目标消费者，激发其购房欲望达成购买行为。

第2篇：房地产项目策划方案范文

3.1房地产策划员职业功能;工作内容;技能要求;1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作;(一)开展市场2.能够收集和记录市场调研信息;

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研;

(二)信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总;1.能够进行市场细分资料整理;

(一)开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细;

二、房地产;3.房地产策划师工作的要求

3.1 房地产策划员职业功能

工作内容

技能要求

1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作

(一) 开展市场2.能够收集和记录市场调研信息

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研究

(二) 信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总能够按照信息来源和特征进行分类

1.能够进行市场细分资料整理

(一) 开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细分调研总整理

二、房地产

3.能够进行消费者心理与行为调查

项目定位

(二) 收集项目1.能够收集项目及周边规划信息规划设计资料2.能够汇总项目规划设计资料

1.能够对项目投资环境进行资料收集

(一)收集房地

2.能够收集政府的政策与法规

产投资环境资料三、房地产

项目投资策划

(二)房地产投1.能够收集汇总地段的影响因素资环境资料分类

2.能够对投资科目进行分类

1.能够记录周边竞争性楼盘调查表

(一)建立市场2.能够记录客户购买行为类型表和客户资料表3.能够收集客户信息、建立客户档案

4.能够记录和汇总客户回馈信息四、房地

产项目整1.能够根据项目特点提出媒体推广合营销的建议方案

(二)广告投放策划2.能够收集客户和供应商的信息资与监控料

3.能够监控广告投放实施情况

(三)销售资料1.能够跟踪现场销售过程汇总2.能够对现场销售情况进行汇总

相关知识

1.市场调查的流程与方法2.市场调查组织方法

1.房地产市场分析与预测的方法2.项目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商务环境分析的内容2.商务环境分析的方法房地产市场细分的方法2.细分市场的评估方法3.市场定位的内容与方法1.项目规划设计的概念2.规划设计要则

3.项目用地的功能性质分类方法1.房地产项目财务评价概述2.总成本的构成容内

3.房地产投资项目成本计算方法4.财务分析工具的使用和评价方法1.投资风险分析的基本方法2.投资风险评估的方法

3.投资风险防范对策的相关知识1.项目可行性研究报告的撰写方法2.文案撰写格式与方法

一、房地

1.能够针对项目强、弱势进行分析产项目市

场调查研(二)市场分析2.能够进行项目定价分析评价究

3.能够对房地产市场进行预测

(三)商务环境1.能够针对社会、经济状况进行分

析分析2.能够对法规、政策等软环境进行

1.能够确定市场细分的内容和目的

(一)确定目标

2.能够进行市场现状与趋势分析

市场

二、房地3.能够对项目进行市场定位分析产项目

1.能够对产品进行定位定位

(二)项目规划

2.能够提出项目方案规划

建议

3.能够制定设计任务书

1.能够对项目成本进行估算

(一)项目效益2.能够对项目投资收益进行静态与

动态评估评估3.能够制定投资项目的运营计划

1.能够确认投资风险因素三、房地

(二)项目风险

产项目投2.能够评估投资风险

评估

资策划3.能够提出投资风险防范对策

1.能够编制商业建议书

(三) 编制商业2.能够编制预期现金流量表

计划书3.能够撰写项目市场评估报告

4.能够撰写可行性报告

(一)营销价格1.能够制定目标价格方案策划2.能够制定价格策略

1.能够编写项目销售推广计划书

(二)制定销售

2.能够估算项目销售推广费用

四、房地推广计划

3.能够制订项目销售推广活动方案产项目整

合营销1.能够制定营销目标和策略策划

2.能够制定各阶段营销控制实施方

(三)营销管理案

3.能够组织和实施营销培训计划和培训

4.能够提出营销组织构架建议

(一)售后服务1.能够制定客户维持与服务计划策划2.能够制定公关策略(二)选择物业1.能够确定项目物业管理要求管理方案2.能够选择物业管理方案

(一)组织市场

2.能够选择市场调研方法

调查

3.能够组织实施市场调研活动

1.价格形成的原理2.产品定价方法

1.项目销售推广计划书的撰写方法2.销售推广活动的组织技巧1.销售控制的方法

2.阶段性营销策略的制定方法3.销售培训流程与内容4.销售组织与日常管理的方法5.营销成本费用的构成1.售后服务技巧2.售后服务组织方法1.物业管理成本构成2.现代物业管理发展趋势

五、房地产项目售后服务和物业管理

3.4 高级房地产策划师

职业功能工作内容技能要求相关知识

1.房地产项目的影响因素的内容2.市场调研目标的设计方法1.土地价值分析方法2.项目市场定位决策方法3.项目功能设计的相关知识4.成本控制的方法5.财务评价的分析指标

6.财务评价中主要变量分析方法

1.能够分析市场宏观环境、微观环

(一) 制定市场境对项目的影响调研策略2.能够制定市场调研的目标

1.能够进行项目土地价值分析

2.能够制定市场定位策略一、房地

产项目市

3.能够审定项目功能设计方案

场调查研

(二)市场定位策4.能够根据市场调研报告作出项目究

划投资机会分析

5.能够进行市场投资预测

6.能够进行房地产项目财务分析

7.能够进行风险分析并制定防范措(一) 项目产品1.能够制定产品设计方案定位2.能够制定产品定位策略

1.能够制定项目概念设计方案

二、房地产(二) 项目形象

2.能够制定项目品牌策略

项目定位定位

1.产品定位的流程与内容2.产品定位的注意事项及方法1.项目形象策划的概念2.项目概念设计的制定方法3.项目品牌策划的概念

(三)项目整体1.能够制定项目定价目标定价2.能够制定项目定价策略

(一)房地产投1.能够制定项目投资资金来源与运

三、房地产资项目资金管理用方案2.能够制定项目资金筹措方案项目投资策

(二)房地产投1.能够设计项目资金筹措渠道划

资项目融资策划2.能够制定项目投资资金间接筹措

1.能够选择定价方法，确定基本价

(一)审定营销格总体策略2.能够制定项目上市计划四、房地产

项目整合营

1.能够制定媒体推广策略

销策划(二)营销推广

的总体策划和评2.能够选择推广效果测评机制并制估定评估方案

1.能够制定和实施物业管理团队组(一)物业管理机建和招聘计划构组建2.能够制定和实施人员培训计划

五、房地

产项目售(二)全程物业管1.能够策划全程物业管理概念后服务和理策划2.能够制定物业管理模式物业管理

1.能够制订物业管理综合经营模式

(三)综合经营模策划式策划2.能够进行物业管理品牌策划

项目价格定位的原则

1.房地产项目资本结构知识

2.资金筹措的方式、渠道和制度1.投资资金筹措渠道的种类2.投资资金间接筹措的途径与方法1.项目价格阶段性调整策略的相关知识

2.上市计划的制定原则1.广告时机与媒介的选择方法2.广告测评机制与评估方案的制定方法

1.物业管理组织与人员架构的知识2.物业管理人员培训计划的制定方法1.物业管理模式的制定方法

第3篇：房地产项目策划方案范文

关键词：房地产；精品；策划；规划设计；控制

中图分类号：TU712

文献标识码：B

文章编号：1008-0422(2011)07-0118-02

1　前言：房地产精品的实现关键

房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目总经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率、自有资金流转速度测评等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。规划设计的品质直接决定房产品的品质，因为房产品开发理念是通过规划设计得以实现，并据此作为施工依据。

“我们有做好产品的初衷，我们也愿意花代价，但产品还是差强人意”，这是围绕很多开发商的困惑。专业态度、经验、人才、组织结构、制度化、程序化……这是品牌开发商实现品质控制的要素；也是开发商项目管理水平的差异所在。

地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。从市场经验可以看出，房地产开发商在整个项目中的管理及控制的好坏，很大程度的决定了房地产精品能否实现。房地产项目管理是房地产项目管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。通过在项目设计前期，设计阶段，现场控制等各个阶段的控制作用，才能保证精品项目的形成在各个阶段得以保证。开发商建立公司内部的专业管理团队，通过专门的规划设计管理部门和控制流程来整合、统筹、集成及协调把控各设计阶段的品质。

设计前期主要的工作方面：选址、功能策划、市场调研、可行性研究及项目投标等，是设计工作的一部分。因此好的设计前期工作及服务会带给设计方表达思想理念的机会，并产生良好的经济效益及社会效益，同时也会降低投资方的投资风险。

真正的设计阶段要明确并懂得设计阶段程序及注意事项，加强对设计过程的控制；此外，对设计的非正常因素，要懂得如何处理。

现场控制是监控、调整、完善设计的重要步骤，目的是使设计作品的理念得到更完善完整地体现，它需要良好的协调控制能力和丰富的现场知识。

因此，如何成就房地产精品，关键还是在于房地产开发商在项目推进的各个阶段能否有效的进行控制。

2　前期策划：成事在谋

20个世纪90年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。在此前提下，房地产专业策划公司或公司内部企划部介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。

通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。

在现代项目实施过程中，由于市场经济体制的影响，设计单位的工作任务在不断地延伸，已经打破了以往纯设计阶段的旧格局，正向两端逐渐拓展，渐渐深入到项目目标设计、可行性研究，渗透到项目前期为项目建设单位提供可靠的技术服务，帮助建设单位进行产品定位和项目立项等。

前期策划首先要解决的是市场的定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即明确项目开发的方向与目标。前期策划必须以开发商为决策主导，设计单位和营销策划单位紧密配合完成。因此，策划要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为开发商的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。

房地产项目管理开发产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，应依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，比如是多层、高层或其它物业形态等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。

另外一点是策划与创意之间的关系，策划需要创意，但策划不等于规划。策划要有一点新东西，但过分追求“新、奇”，则效果可能不好，甚至适得其反，这方面是有不少教训的。策划需要创意，但策划更强调科学、周密地统筹安排，创意则可能使这种安排更合理或某个环节得到优化，但决不是策划的全部。

开发商尤其要注意整合资源利用外脑、内外结合，不要过于迷信自己过去的老经验。过去的盘子成功了，不代表将未的盘子也一定能成功，市场是不断变化的，还有很多是开发商自己不熟悉的、没有关注的，而外脑则可以更客观地、不受约束地思考、评价投资方案。房地产开发商要重视策划、理解策划，策划专家是开发商的好参谋；要以营销的视野看策划，而不是以推销的想法去卖房子。在策划阶段要注重以下三个方面：

1)市场调研

市场调研是指把与市场相关的市场、销售、客户等信息收集起来，加深认识并进行分析和监控，进而解释信息间的内在联系及相互关系变化的规律。这个过程为项目建设及定位提供决策参考依据。

2)功能策划

功能策划源于对生活知识及经验的积累，没有定式。除我们已知的功能之外，仍然可以

通过综合功能不同特征发展新的功能形式。

对于具体地块来说，功能策划除考虑自我需要之外，还应考虑地块周边功能的相互作用影响，或借势增强周边功能，或突出互补功能，还要考虑经济效益因素。功能策划的细节考量，需要对现有具体功能的配置，基本规模、投资、对场地要求及交通状况等因素有良好的知识储备。

整个策划过程基于理性的定性及定量分析基础之上。初步判断可以定性为主的专家式论证，决策判断应以市场调研的论证(定性及定量综合)为基础。

3)产品风格形象定位

结合市场调研的情报，确立差异化定位目标后，就可以论证产品的风格定位，也是产品的形象识别系统的确定。最后通过设计单位在建筑造型艺术性的创新或原汁原味的塑造未实现。

3　设计优选：精品实现的基础

谈设计的优选，我们通常会谈成本的优选。英国著名项目管理专家梅乐在1988年对世界范围内52个世界经典房地产开发项目的随机抽样研究表明，大型房地产项目的最终完成时间，平均比预期的要延期17％，而成本超过预算的情况更加普遍，平均达到88％。我国近二十年来的房地产开发项目实践也证明了这样一个事实，就是绝大部分项目是在成本超支、工期延长的情况下完成的。当前，我国房地产开发项目正朝着大规模、高档化的方向发展。如何以最低的成本，在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要关注的重要问题。在房地产开发项目实践中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局，也是房地产开发项目成本控制的关键与重点，因此，特别需要加强设计阶段的优选。在制定设计招标方案时，应积极推行建筑方案与经济方案相结合的方法。设计评标要考虑专家的不同组合，评标的技术手段要注意克服专家的片面性。这样做有利于优选好的设计单位，促使设计方在项目整体布局、建筑造型、使用功能等方面开拓创新的同时，也注重在降低工程造价上狠下功夫。

设计优选也是产品品质和产品竞争力的基础，在设计优选过程中开发商、业主的素质决定了最终能否选取出较为圆满、完善的精品方案。即使是有相当经验的开发商，在前期项目策划过程中与策划单位能保持较为理性的沟通，策划也达到了一定的深度与成果，但却会在方案设计优化选择时在价值判断上带有过多的感性因素或偶然因素，或者片面看中某些要点，导致自己的评价理性被蒙蔽，最终导致方案选择失误。设计方案选择的失误时有发生，例如，苏州独墅湖边某大型高层住宅项目，方案想必是经过多方案评比优选出来的，但是开发商的经验与眼光决定了即便是优选出的方案，却仍然存在着重大设计失误，忽视了市场客户的需求：比如偶数层观景阳台纯粹为了立面造型加上厚重的边框造型构件，而忽视了住户对景观的需求，将临湖景观面无谓地阻挡；比如将大套房型正对湖景处安排两个卫生间，却无处观湖景。因此，开发商开展设计招投标时必须明确项目定位，尽量将评选依据建立在正确、理性、客观的前期策划成果之上。

4　控制与统筹：开发商主体性

前期策划获得成功，一个楼盘就成功了一半。但产品的塑造还未必成功。

建筑是创造空间的活动，空间形态是设计过程关注的焦点，其次，对照目前设计状况，提倡细节设计，构造措施要先行(设计支撑部分要对材料构造逻辑及施工工法有积累与了解)，第三，相关专业(建筑、结构、水、电、通)密切并良好地配合(反复多次且深入细致)。开发商的思维核心要建立系统概念。

开发商引领品质，品质房产开发商必须同时具备三种能力：整合资源能力，品质控制能力，学习、借鉴、总结和创新能力。这三种能力将是衡量开发商核心竞争力的坐标。同样的设计单位，没有开发商品质控制的能力，仍然难以达到高品质，至少会大打折扣。因此，工程营造过程的品质控制能力同样也极为重要。近年来进一步深化质量管理体系的覆盖范围和执行力度，切实有效地执行一整套从规划设计、招投标、施工、监理、材料设备供应及后期维修等施工管理的制度和流程。成功的经验如绿城集团正逐步建立起一套科学、优化的”立体交叉设计“流程，即在规划设计阶段，甚至在方案阶段，就开始同步进行规划、建筑、景观、室内精装修及各专业设计，各项工作”齐头并进“，以达到项目的规划、设计的经济性、科学性、领先性和人性化等方面整体最优目的。

现场控制是监控、调整、完善设计的重要步骤，服务的目的是使设计作品的理念得到更完善完整的体现，它需要良好的协调控制能力和丰富的现场知识。首先是材料的选择，根据定位选用合适的材料，保证房产品的品质，所选材料符合当前国家相关规定，并有一定程度的超前。这将决定房产品有没有生命力，有多少生命力。其次是施工管理，这是品质控制中最关键的一步。其重点在于公共部分，这是最能体现产品内在却也最容易被开发商忽略的环节。大环境、小环境的营造，景观、道路、停车位、园林家具等细节都要作为品质控制的要点来抓。最后是对合作伙伴的控制，开发商要选择好的建造单位、材料供应商等。三者统筹控制，最终实现客户使用的方便、尺度的合理、材料的舒适、工艺的精致、视觉的赏心悦目、活动的安全等每一个细节的“体贴入微”的关注。

5　总结：精品是市场成功的基础

房地产行业走向成熟，不能靠垄断，只有竞争才能创造进步。未来市场，专业细分越来越明确，企业的”核心竞争力”在于最”合理”地整合这些资源，所谓”合理”并不是”最好”，针对不同的项目选择不同的规划、设计公司，选择不同的物管，让不同的消费者享受最“合适“的物业。当有了市场感知能力和资源整合能力之后，加强控制能力，同时建立标准化体系。房产品本身没有标准化，没有任何两套房子是一模一样的，但建造的过程可以标准化，建立一系列的标准化流程，如施工过程中的质量管理等；建立控制体系，就是解决问题的能力；合理的人才架构体系，合适的人用在合适的岗位上；持续发展能力，用渐进、务实的态度去对待企业。

设计不精、控制不力是当前房地产开发项目中的一大通病。这也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。在项目建设过程中，更多强调对各环节的过程控制，从项目规划、产品研发、景观营造和售后服务等方面着手，追求一流，精益求精，塑造高品质、高性价比的产品。今后房地产开发的趋势是对楼盘硬件品质进行不断的创新和提升，更要实时保证在楼盘软件品质上的进步，让更多消费者都能在楼盘中找到归属感。

参考文献：

[1]工程勘察设计咨询业主知识产权保护与管理导则．

[2]建设工程勘察设计管理条例．2000年9月25日中华人民共和国国务院令第293号．

[3]建设工程勘察设计市场管理规定．1999年1月21日中华人民共和国建设部令第65号．

[4]建设项目环境保护管理条例．1998年11月29日中华人民共和国国务院令第253号．

[5]关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知．建住房[2002]74号．

[6]建设工程质量管理条例．2000年1月30国务院令第279号．

第4篇：房地产项目策划方案范文

―、重新审视楼盘策划的作用，走出策划误区

楼盘策划是根据房产开发项目的具体目标，采用科学的策划手段，以独特的主题策划刀核心，在市场凋查利市场定位的基础上，对未来的房产开发项日进行创造性的规划，并以具有可操作性的楼盘策划文本为结果的综合性活动。

楼盘策划涉及面广，内容复杂。我们应该重新认识它的地位和作用。

(一)楼盘策划能为企业创造经济价值。楼盘策划是房地产开发企业运作的智囊和灵魂，是房产开发公司高层决策的前提和基础。首先，楼盘策划接触面广，涉及的环节多，从项目立项到物业管理的各个环：策划活动都参与其中。其次楼盘策划的思维活跃、理论根基深厚，这些都给予房地产开发公司以启迪和帮助。房产项目策划贯穿项目建设的始终，经过市场凋齐、项口选址、投资研究、规划设计、施工建设、房产营销、物业管理等一系列过程和环节，通过概念的设计和手段的运用，使开发的房屋适销对路，为企业创造更多的经济和社会价值。

(二)楼盘策划提高企业决策的准确性。目前许多开发商已经意识到了楼盘策划所起的作川。但是，由于认识的偏差，在具体进行策划时，还存在如卜误区：

在楼盘策划的前期和中期，个人决策，盲目决断，缺乏总体部署；只注重设计开发，缺少对市场的凋查研究：只注重楼盘的包装，忽视物业管理和服务。在销售阶段。，观念落后，不土动寻找市场，抄袭别人的经验：销售的节奏太慢，广告宣传滞后；销售广告过于艺术化，达不到宣传的目的：只注重前期创意，不注意监控和信息反馈。更不注意运作方案的调整和修改。等等现象，不一而足。

总的来说，楼盘策划过于简单和机械，这与房地卢企业的人员素质和对策划的认识密切相关。我国的房地产企业大多起步较晚，管理人员的综合素质较低，楼盘策划的模式单一，方法简单，很多策划是即兴之作或。“克隆”抄袭，毫无新意，更谈不上创作主题了。这样就使得楼盘策划看起来毫无价值。这实际上都是对楼盘策划的歪曲。对于房地产开发企业来讲，――切都应为策划服务，房产开发首先要确定开发主题，建筑设计、环境规划表现开发主题，市场营销则实现策划方案。这样的策划方案才能发挥其应有的作用。

二、适应市场的需要，把握楼盘策划的标准

楼盘策划应把握以下标准：

(一)独创原则独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创应贯穿房产项目策划的各个环节，无论是房产项目的定位、建筑设计的理念，还是策划方案的制定、营销推广的策略，没有独创，要在市场中赢得主动地位是不可能的。只有具有独特的策划理念、进行独特的主题策划、手段创新，才能使开发的产品在众多的楼盘中别具一格，脱颖而出。创新是房产企业持续发展的关键。

(二)定位原则定位就是给房产策划的基本内容确定具置和方向，找准明确的目标；项日定位关系到顶目的发展方向。必须把握三点：首先从大小两方面着手，大的方面，要对开发项日的口标、指导思想、总体规模、发展方向进行总体定位：小的方面包括进行主题定位、市场定位、日标客户定位、建筑设计定位等。第二，把握各项定位内容的功能作川，策划者要全面掌握定位内齐的内涵，确定定位的难易点，为整个项目的总体定位服务。第三，运用项目定位的只体方法利技巧。房地产全程策划定位就是对房产项日从项目前朋的凋查研究到项目后期的物业服务进行全过程的策划，每个环节的策划都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项口以最佳形象走向市场。

(二)客观原则在房地产策划的过程中，策划者应努力使自己的主观意忐符合策划对象的客观实际。实事求是地进行楼盘策划，做好市场调研、分析、预测，提高策划的准确性。

(四)可行原则可行就是指房产策划的方案要达到预定的目标和效果，要求房产策划活动科学、可行。可行性要求策划方案经济合理、技术先进、社会环境效益显著。

(五)入文原则人文原则要求在楼盘策划中，认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每―个环节中，策划者要充分深入领会人文精神的精髓，运川社会学原理，分析人口因素对房产市场的要求，把文化因素渗透到项目策划的各个方面，创立自己的楼盘个性，促进产品和企业品牌的形成。

(六)整合原则住房产项日的开发中，有各种各样的客观资源。为了要达到预想的效果，必须进行资源的整合：第一，整合资源必须紧紧围绕项目开发的主题，达到提高资源利川效率的目的；第二，要善于挖掘、发现隐性资源。如独到的主题资源人都是隐性资源，需要策划者的提炼利创造：第二，要把握资源整合的技巧，在整理分类利组合中，要有的放失，抓住重点，使资源的合力加强，达到l+l=3的效果。

(七)应变原则所谓应变就是随机应变。它要求房地产策划要在冬天复杂的环境中，技术准确地把握市场发展变化的日标利信息，预测市场变化发展的方向，并以此为依据凋整策划目标、变更策划方案应变原则是完善策划方案的重要保证。应变原则要求策划者增强动态意识利随机应变观念，时刻掌握策划楼盘的变化信息，预测策划对象的变化趋势，掌握晒机应变的主动权，及时调整策划目标，变更策划方案。

(八)全局原则全局原则从总体的角度衡量楼盘策划的成败。它要求房产策划要从整体山发，以人局为重，注意企业总体日标利效益的实现，要求策划人从企业长远的利益着眼，处理奸眼前利益和长远利益的关系，以动态发展的思路，关注全局的发展态势。

房户策划要综合运用策划的标准，统一协凋地实现策划的目标：

把握人势――山思路。在把握宏观人势的前提卜，根据每个项日的不同特点，寻找合适的发展思路，人势的把握包括中国经济形势、区域经济形势、行业竞争形势的判断。

理念创新――山个性。思路确定斤，选扦摆脱同质化的迷局，确定差异化发展的突破点，总结提炼山―个能体现企业发展或产品发展的土旋律。历年创新包括概念创新、思维创新、整合创新等。

资源整合――山平台。进行项目内外资源的整合，创造――个良好的操作平台，止各种力量发挥应有的作用。

动态管理――山监管。操作过程由专业技术人员完成。策划者作为总参谋，起参谋监管什川。监管包括对项日重大事件、项日实施的重要环节、项日时时节奏的把握、产品质量和品牌的提升等内齐的监管。

三、分析楼盘策划的发展趋势，占领市场制高点

未来的房产策划无论是策划的理念、策划的方法，还是策划工作的纠织、策划的信息收集都将发生质的变化。

第5篇：房地产项目策划方案范文

关键词房地产项目前期策划科学发展观

通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段，房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。通俗地讲，前期策划就是要解决市场定位的问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。

1 房地产项目开发前期策划工作的任务

主要有：环境调查和分析、项目定义和论证、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、营销策划、环境文化策划、风险策划。各个组成部分的具体内容为：环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境、建设环境(能源、基础设施)以及建筑环境(风格、主色调等)等,从而为项目的定义和论证提供资料；项目定义和论证主要是确立开发或建设的目的、宗旨以及指导思想，并确定项目的规模、组成、功能、标准和布局、总投资以及开发或建设周期；组织策划主要是确定决策期的工作流程和任务分工及管理职能分工；管理策划要确定项目建设和经营期的管理总体方案；合同策划是确定决策期的合同结构、内容和文本；经济策划注重于项目开发中的成本效益分析,制定资金需求量计划和融资方案；技术策划主要是分析和论证技术方案以及技术标准和规范的应用和制定；营销策划是分析确定营销策略、广告及销售价格等；环境和文化策划关注项目规划中的环境艺术、生态文化等方面；风险分析包括政治风险、政策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。通过对以上各因素的分析,可以确定出一个清晰和明确的项目计划和方案,从而对开发项目做出决策。项目策划是一个知识管理和创新增值的过程,通过项目策划,可以对项目开发中的各个方面进行充分调查和研究,制定方案,为项目实施中的控制提供前提。

2 房地产项目前期策划重要性的具体表现

（1）选址错误。例如开发商在高档区域开发低档房，使土地资源造成浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来。这种选址错误是最为典型的缺乏前期策划，对区域因素缺乏考虑的结果。

（2）功能定位、设计。例如有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节，而有的高档商品房外立面、小区规划优秀，但功能设计低档、房型设计不合理，与高档商品房本身不相匹配。

（3）房型设计与套内面积控制相互矛盾。如有的工薪阶层小区，却又追求过大的厅，过大的辅助设施面积，使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力，套内面积大，虽然单价不高，但总价都大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位，套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见。

（4）为了节省设计费用，套用旧的设计方案、规划设计陈旧。如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以，但小区设计不佳，单位平面布局不好，如高层点式蝶形，结果阳面商品房销售较为顺利，而阴面商品房则形成积压。

（5）有的小区号称经济适用房，但错误地把城市规划的手法用到小区规划里，大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等，其结果是华而不实，徒然增加成本、增加购房者负担，而居民住宅前后绿化却受到冷遇。类似的问题都属于前期策划缺乏或不到位。

3 房地产项目前期策划存在的问题

3.1 房地产市场方面

中国房地产业不合理的开发主体结构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。

3.2 发展商存在的问题

发展商不重视深入、系统地市场调查，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。发展商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报，发展商常常在项目进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境素质下降。

3.3 建筑师存在的问题

在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。在实践中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。

4 解决房地产前期策划问题的主要途径

（1）要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势。房地产的发展与一个国家、和地区的政治和经济、金融、教育和治安社会发展等因素信息相关，这些因素间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响，对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解，这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确，这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析，当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。

（2）要了解房地产政策法规和政府有关措施。开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，尊纪守法避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。政府对“放心房”的要求等，更须严格执行，要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息，及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。

（3）要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查。必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求，进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调查研究，有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短，使自己处于有利地位，制定正确的竞争对策，例如楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法、销售进度、付款方式、购房对象和楼盘设计造型、装修标准、配套设施、环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等。

（4）树立科学发展观更新房地产开发观念的政策体制。旧的开发意识、旧的经营体制、旧的专业观念、旧的知识结构已严重阻碍了房地产业的健康发展。新经济、新市场的发展特点，使科学的前期策划成为房地产项目成败关键，这必然要求发展商和建筑师携手结盟，形成良性互动。发展商和建筑师应共同树立房地产开发必须以前期策划为先导的行业意识。发展商应从现行的开发程序中把前期策划作为房地产项目的产品研发阶段而独立出来，而建筑师要突破现行设计程序的束缚，拓展专业视野，全面承担起在前期策划中主导专业角色的责任。中国房地产业的经营现状和发展前景，使科学的前期策划成为房地产开发唯一选择。而前期策划得以科学、系统的开展和完成，则有赖于发展商和建筑师的良性互动。

参考文献

1 吴虹.对房地产开发项目前期策划工作的几点认识[J].安徽建筑，2004（9）

2 张利.对房地产开发中项目前期策划工作的认识和思考[J].四川建筑科学研究，2002（3）

第6篇：房地产项目策划方案范文

关键词：房地产开发项目　决策阶段　成本控制

目前，我国正处于遭遇国际金融危机的宏观背景之中，房地产行业也由此逐渐整体进入调整阶段，房地产开发项目的风险也随之增大。“正确的决策是成功的开始”，因此，本文针对房地产开发项目的源头――决策阶段，来分析这一环节的成本控制问题。

一、建立科学的评价指标体系

第一，规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。

第二，设计方案评价指标要考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。

第三，市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础，就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标。

第四。经济评价指标需要考虑财务评价和综合评价。财务评价根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡情况，判断项目的财务可行性，风险预测等；综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的经济合理性。

以上每个评价指标所包含的因素，对房地产开发项目的成本都有直接或间接的影响。比如建筑密度是指建筑基底面积占总用地面积的百分比。它反映用地合理性情况，是城市管理的控制性指标。容积率是反映地块开发强度的重要指标，无纲量，其内涵与“建筑密度”一致，但表述形式不同，容积率：总建筑面积／地块面积。适当提高建筑平均层数和建筑密度，控制适当的建筑容积率，可以减少房地产开发项目的单位造价，同时节约用地，从而能有效降低整个项目的建设资金。

二、技术与经济相结合，做好规划方案的优选

要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，在满足使用功能和生产要求的前提下，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。

房地产项目方案优选，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。在进行可供比较方案，优选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。

房地产项目通常采用的方案优选指标有：差额投资内部收益率和净现值(NPv)，在进行方案优选时，以净现值大的方案为优选方案；等额年值，在进行方案优选时，以等额年值大的方案为优选方案。当可供比较方案的开发经营期相同时，可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。当开发经营期不同时，一般宜采用等额年值指标进行优选，如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案优选，须对各可供比较方案的开发经营期和计算方法按有关规定作适当处理，然后再进行优选。

对于开发经营期较短的出售型房地产项目，也可直接采用利润总额、投资利润率等表态指标进行方案优选。对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行优选时，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标，直接进行项目方案费用部分的优选。

三、提高项目抵御风险的能力

房地产市场是资金密集性行业、资金使用量大，市场的任何波动和国家宏观政策的调整都会影响到项目的收益，严重的可能会使企业的资金链条断裂，整个项目陷入瘫痪。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、政策和市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。房地产项目面临的风险有政策风险、财务风险、购买力风险等。

第一，政策风险。

近年来，为了规范房地产市场、有效控制房价，采取一系列宏观调控政策，虽然效果不明显，但是政府调控的决心并没有改变。房地产政策的改变，尤其是调整性政策的出台，必然导致某些房地产成为牺牲品，结果导致房地产项目的商业风险加大。应对国家宏观政策的措施主要是缩短项目的建设周期，加快项目的销售进度，即使回笼资金。

第二，财务风险。

财务风险主要由利率、资本金充足率两个方面。特别是2007年以来，国家加大宏观调控力度，几次提高银行利率，紧缩银根。这些金融政策的调整，使得一线城市房地产价格开始下降，投资速度减慢。房地产公司由于贷款利率增加，导致收入减少，支出增加，投资成本增大，形成房地产投资财务风险。应对利率风险的措施。主要是预期银行贷款利率的变化。为了降低由此带来的房地产投资金融风险，一是在签订银行贷款合同时，选择固定利率；二是在评价投资方案时，按可能升高的银行贷款利率进行，预先就对银行贷款利率的提高作出防范措施；三是在进行投资方案评价时，对银行贷款利率进行不确定性分析，充分考虑贷款利率可能带来的金融风险。

第三，购买力风险。

购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化，导致房地产商品不能按市场消化而造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不稳定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给项目带来损失。应对措施主要是在房屋的建筑设计中丰富产品的类型，对大、中、小户型进行优化组合，适当加大可以组合型住宅的所占比例。

四、控制土地竞拍价格

土地成本(约占项目总成本的30％～35％左右)，主要指土地获得阶段形成的各种费用支出。包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此，控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析要准确，在土地招投标中制定竞买策略与技巧，做到以最小的代价和风险获取最大的收益、来打败竞争对手。

第一，要注重土地费用可承受的最高限额测算。

在参与土地竞拍之前，首先必须算好帐，拟建设的初步方案，即以什么的产品面市，并预测明后年的各种品类物业的销售价格，然后计算建造的成本，以销售价格最低的物业形态作为假定方案，假定为零利润的情况下，计算出土地成本限额。这就是参与拍卖所能承受的价格底线，能够基本保证土地成本在可控制范围内，不会出现盲目举牌，造成不可控制的局面。

第二。土地竞买报价策略选择的具体方案如下：

(1)不平衡报价策略。当采用评分的方法进行招标时，房地产开发商可通过认真分析评分方法，结合企业自身的优势，扬长避短，使本企业的综合评分达到最高。如发展商本身的建筑实力较强，对招标工程造价有较大的把握，可报以最短的建筑周期，较高的土地出让金，以获取高分，压倒竞争对手。

(2)高、低报价策略。若项目所要求的专业性和管理水平较高，潜在的竞争对手较少，可使用低报价策略；若项目的发展前景看好，竞争对手较多，则可使用高报价策略。

第7篇：房地产项目策划方案范文

一、房地产企业所得税特点及税收筹划作用分析

所得税是房地产企业税负的重要内容之一，就是对房地产企业取得收入征收的税种，房地产企业的所得税主要是依据我国的企业所得税法以及房地产开发经营业务企业所得税处理办法作为税收的法律依据。根据相关的数据统计资料表明，目前企业所得税已经成为我国仅次于增值税的第二大税种，而房地产企业则是我国所得税的重要纳税主体，所得税也已经成为房地产企业生产经营中的重要税种。

（一）房地产企业所得税的特点

1、不存在税负转嫁问题

企业所得税就是对纳税主体所得收入征收的税种，因此对于所得税而言，纳税与负税主体，不会出现税负转嫁的问题。

2、所得税是以净所得作为征税依据

企业所得税的应缴税额就是应纳税所得额与适用税率乘积，并扣除减免及抵免税额，因此，所得税充分体现了按能负担。

3、所得税的弹性较高

企业的所得税与房地产企业的实际收入所得有着直接的联系，所得额较高对应的税基与税率就高，反之则会降低，因此与纳税主体的经营情况有着直接关系。

4、税额较大

房地产行业属于资金密集型的行业，房地产开发企业的投资时间长，资金量大，因此税基也相对较大，所得税的税金数额相比其他企业更高。

（二）房地产企业开展所得税税收筹划的必要性

1、降低房地产企业的税负

房地产企业项目开发资金流量大，涉税种类多，税金数额较高，开展所得税的税负筹划，主要是通过合理的筹划，有效地减少税负支出，因而节税效果明显。

2、有助于防范房地产企业的税务风险。房地产企业的所得税的税务筹划是以法律法规作为框架和准绳，通过所得税的税务筹划，可以及时发现企业税务管理中的风险漏洞，避免由于纳税风险造成房地产企业的损失。

3、可以促进企业财务管理水平的提高

税务筹划是一项法律法规与政策性很强的专业工作，强化纳税筹划管理，可以促使企业的财务管理人员提高自身的政策、理论、实务技能水平，对于提高房地产企业的财务管理水平具有较好的推动作用。

二、房地产企业所得税税务筹划的原则

（一）合法合规性的原则

对于房地产企业的所得税筹划，应该严格基于国家税法以及相关税收政策执行，违反税法、偷税漏税等行为不仅会造成房地产企业出现税务风险，而且对于房地产企业的声誉以及项目开发建设的实施都会造成严重的不良影响。

（二）实效性的原则

国家或者是不同的省市对于房地产行业的政策导向都是不断的调整的，而房地产企业的所得税税务筹划又具有明显的针对性，因此在所得税的税务筹划上应当注重实效性，准确地把握好各项税收政策时机。

（三）统筹均衡的原则

对于房地产企业的所得税税收筹划，应该将其置于房地产企业的整体税负中统筹考虑，不能由于所得税税务筹划方案造成其他环节税负或者是整体税负的提高，应该遵循综合均衡的原则。

三、房地产企业所得税税收筹划的具体措施

（一）合理的运用各种所得税税收筹划技术

在房地产企业的所得税的税收筹划上，应该全面的利用各种税收筹划技术，具体运作上可以采取以下几项技术措施：

1、纳税时间的筹划

对纳税时间进行筹划主要是利用好货币的时间价值，因此房地产开发企业应该尽可能的合法延迟纳税。纳税时间主要是基于房地产企业经营业务完工，即房地产产品投入使用、竣工证明已在房地产管理部门备案、取得初始产权证明，房地产开发企业应该合理的把握这些完工条件，适当延后完工时间。

2、合理利用各种扣除项目

有效的增加成本扣除，可以降低企业的所得税纳税基数。房地产开发企业可以通过加速固定资产折旧来减少税基，同时在我国税法中规定，对于一些关于职工保障及福利项目可以作为扣除，因此房地产企业可以合理的调整企业职工的福利支出，既可以起到激励职工的效果，而且还可以增加扣除成本。

3、准确的运用各种优惠条件

不同地区在房地产行业税收政策上都有着不同的优惠条件，房地产开发企业应该结合项目区域的实际政策情况，合理的利用好各种税收优惠政策，提高减税效果。

（二）针对重点环节开展房地产企业所得税的税务筹划

1、科学的选择房地产开发企业的会计政策

房地产企业的所得税应税利润主要是以会计利润作为计算依据，也就是对差异科目调整计算。因此，在房地产企业的所得税的税务筹划上，应该全面分析不同会计政策、会计核算对于税负的影响，选择最有利于降低税负的会计政策。

2、以固定资产的筹划为突破

房地产企业经营业务就是以不动产为主要内容，因此在税务筹划上应该把固定资产筹划作为重点。综合考虑房地产企业的预计净残值以及折旧年限，适当的采取加速折旧的处理方法，增加前期成本，降低利润，这对于后期资本的加速回收也非常有利。

3、根据收入和资金的不同针对性的制定筹划方案

在收入阶段，房地产企业就应该将收入划分为征税收入、不征税收入、免税收入，应该区别管理，同时尽可能的将征税收入时间后延。同时，在资金的管理上，重点对于闲散资金可以作为国债或者是其他权益性的投资，把闲散资金作为免税收入，而且权益性投资所得收益不必缴纳所得税，有助于降低税负。

（三）分阶段做好房地产企业的所得税税收筹划

对于房地产开发企业而言，所得税筹划的关键就在于项目开发建设管理过程中，因此所得税的筹划也应该根据项目开发不同阶段制定筹划方案。

1、项目开发准备阶段

重点是全面的组织财务管理人员掌握项目开发建设所在地的税收政策以及税收优惠，确定纳税申报地。同时，对项目分支机构组织形式根据税收政策的不同进行把握。

2、项目开发阶段

重点是合理的选择项目开发建设的筹资方式，以及确定好开发项目的竣工时间以及销售时间，确定好最佳的时间节点。

3、项目销售阶段

在销售方面的税收筹划管理上，房地产企业可以采取将销售部门从企业内部分立，以销售公司的方式，实现企业广告、宣传等费用的摊销，降低纳税基数以及税率等级。

第8篇：房地产项目策划方案范文

以下是为大家准备的2021房地产销售工作计划范文【三篇】，供您借鉴。

2021房地产销售工作计划范文__房地产公司在董事会的领导下,经过全体员工的努力,20__年的各项工作取得了丰硕的成果,"__"品牌得到了社会的初步认同。总体上说,成绩较为喜人。为使公司的各项工作在新的一年里更上一个台阶,特制定本方案。

一、总体经营目标

1.完成房地产开发面积__万平方米。

2.实现楼盘销售额__万元。

3.完成土地储备__亩。

二、总体经营目标的实现

为确保20__年度经营目标的实现,各部门需要做好如下工作。

(一)完成__项目开发及后期销售工作

__项目是省、市的重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于该项目所蕴含的社会效益和经济效益,我们必须高质量完成。因此,公司做出如下计划。

1.确保一季度__工程全面开工,力争年内基本完成一期建设任务

__项目一期工程占地面积为__亩,总投资__亿元,建筑面积__万平方米。建筑物为__商业广场裙楼、__大厦裙楼和一栋物流仓库。

(1)土地征拆工作

春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底调查,二月份完成征地范围内的无证房屋拆迁,三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。

(2)工程合同及开工

一月份签订招投标合同,工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并签订施工合同,确定监理企业并签订监理合同。三月份工程正式开工建设。

(3)报建工作

工程部应适时做到工程报建报批,跟进图纸设计。一月份完成方案图的设计,二月份完成扩初图的设计。在承办过程中,工程部应善于协调与相关部门的关系,不得因报建拖延而影响工程如期开工。

2.全面启动细化__项目招商工作

招商工作是__建成后运营的重要基础。该工作开展得顺利与否,也直接影响企业的楼盘销售。因此,在新的一年必须实现招商__户。

(二)加快__项目、__项目的施工速度

协调与施工单位的关系,加快__项目、__项目的施工速度,确保__项目的一期工程、__项目的二期工程在4月底前完成竣工验收。

(三)完成__项目、__项目的销售工作

__项目、__项目已全部竣工完成,为了迅速实现资金回流,结合项目所处地段及同类项目的价格,可以考虑采取适当的优惠措施,提高成交量。今年的目标销售额为__万元,销售率达到__%。

(四)参加土地招标

项目开发部要根据公司的实际情况,积极参与土地的招投标工作,确保企业土地储备达到__亩以上。

2021房地产销售工作计划范文随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有"强销"色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。

企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。

在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告等方面要有超前的眼光。

另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导;二是房地产策划要随市场的变化而变化;三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的适应状态。

房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。

目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。基于此，我们小组对选出的三篇房地产策划书进行了如下分析：

案例：《天河花园》

1、市场分析

1.1、区域市场分析

天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。

由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。

1.2、定向市场分析

员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。

1.3、项目分析

1、项目名称：海景中心

2、项目规模：由2幢28层组成

3、推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层

4、宣传主题：只交一成，即做业主

5、价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2

6、装修标准：一级一类装修(高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门)

7、优劣势分析

⑴优势分析

1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。

2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。

3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利;

4、项目以准现楼发售，增强买家信心。

5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、_场等;

(2)劣势分析

1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。

2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。

3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。

4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理;

1.4、竞争对手资料分析

对手一

1、项目名称：侨颖苑

2、项目规模：由3幢12层及一幢9层组成

3、推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层

4、宣传主题：新天河、新市民、新文化

5、价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m2

6、优劣势分析

⑴优势分析

①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住;

②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势;

③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力;

⑵劣势分析

①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理;

②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次;

③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率;

对手二

1、项目名称：紫林居

2、项目规模：由3幢连体9层组成

3、推售情况：现推C—H座的3～9层

4、宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲

5、价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m2

6、优劣势分析

⑴优势分析

①该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买;②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利;

③该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助;⑵劣势分析

①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售;

②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心;

③户型设计上有一定的不足，有凸柱现象;

1.5、项目周边配套状况

1、社区配套

①大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校

②中学：四十四中学、华师大附中、天华中学

③小学：昌乐小学

④银行：中国建设银行

⑤康体：天河体育中心、羽毛球馆

1.6、项目企划思路

由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路：

1、充分利用先天优越的交通环境

项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"，塑造独特的品牌形象。

2、把握市场需求，迎合买家心理

随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。

3、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动

在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。

4、体现"以人为本"的经营理念

面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加"人性化"。2、项目市场定位

2.1市场定位

员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说"一路之隔，楼价翻一番"。所以，本项目的区域划归应与珠江新城——未来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象

——-"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"

以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。

2.2、项目形象定位

在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种"既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心"的双重"抵买"价值。初步提供以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。

2021房地产销售工作计划范文一、加强自身业务能力训练。在20__年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20__年的销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20__年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。

二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20__年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20__年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。

三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20__年的房。产销售工作重点是___公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。

四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20__年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。

五、贯彻落实集团要求，力保销售任务_达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。

第9篇：房地产项目策划方案范文

关键词：房地产行业税收筹划风险控制

一、前言

税收筹划在目前政府对房地产市场严格调控、不断加强楼市管控措施、对房地产行业严密监管的大环境下，已经成为房地产行业实现收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐渐成为房地产行业企业财务管理的一个核心环节。然而，房地产行业的税收筹划也要在与国家税法和政策不相冲突的前提下，达到合理合法的避税目的。在房地产行业通过税收筹划获取巨大收益的同时，企业要面临的各种风险和压力也随之大大地增加。所以，房地产行业必须认真细致做好以下工作：对税收筹划可能发生的各种风险进行深入和专业的分析，全面理解相关法律和政策要义，制定出有效防范风险发生的应对措施，切实地执行税收筹划方案并进行严格监督，最大限度防止风险的发生。

二、税收筹划的概念

“税收筹划”又称“合理避税”。税收筹划的概念最初由1935年英国的“税务局长诉温斯特大公”案产生，经过半个多世纪的发展，税收筹划的规范化定义得以逐步形成，即“在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税（TaxSavings）的经济利益”。税收筹划作为一门学科，主要由税务管理学、财务管理学、会计学等多门学科组成。由于目前世界各国市场经济的发展程度不同，税收筹划这门学科在资本主义发达国家已经发展成熟，而我国还处在税收筹划学习和运用的初级阶段。

三、房地产行业存在的税收筹划风险

企业在进行税收筹划的时候，由于可能触犯国家相关法律和政策，也可能导致企业经营陷入各种困境而存在风险。

（一）税收政策风险

税收政策风险主要是税收筹划方案与国家税收政策之间的冲突，导致房地产行业难以完成税收筹划。房地产行业在我国市场经济中占有重要地位，但是由于近几年房价的迅速飙升，中央和地方各级政府开始对房地产行业进行严格调控，税收政策将对房地产企业产生巨大影响。由于我国市场经济发展尚不成熟，出现了规章和税收规范数量要多于法律法规的现象，税收法令和政策不够透明。随着我国市场经济的发展，税收制度的不断完善，经济环境的快速变化，政策也会发生改变，这就导致先前制定的税收筹划方案与税收政策不同步，致使税收筹划方案难以或者无法执行。这是房地产行业时常会遇到的问题，税收筹划与税收政策就存在时间上的矛盾，即矛盾具有时间性。

（二）法律风险

在国内，税收筹划业务尚未成熟，它不具有持久的合法性，会随着国家的房地产政策产生变化；并且房地产企业实行的税收筹划究竟有没有违法，取决于国家的具体法律和规定。一旦企业在制定税收筹划方案的时候，相关人员对现行法律和政策的理解与其真实要义之间存在误差，那么这种误差就会成为房地产企业税收筹划的法律风险。然而，税收筹划的目的就是要合理合法地避税，如果房地产企业对税收法令理解存在偏差，那么就可能导致税收筹划变成违法的逃税行为或者税收筹划方案无法执行，由此会给企业的正常发展造成严重影响。

（三）行业之间的风险和财务风险

国内房地产行业的发展与经济发展有着密不可分的关系，因此会受到社会经济多方面的影响。影响社会经济发展有诸多方面的因素，具有相当的复杂性，从而房地产行业之间就存在许多复杂和相互的影响。那么房地产企业在制定税收筹划时候对行业也产生潜在的影响。

房地产行业运转通常需要非常庞大的资金支持，这就容易受到资金短缺的威胁。然而通常房地产企业大部分资金是通过融资或者贷款筹到的。因此房地产企业投入的资金越多，其税收筹划所获得的效益就可能越大，但是房地产企业要面临的资金风险也会大大增加。

（四）企业经营风险

房地产行业经营的不是单一的项目，行业内各个企业之间的经营项目也不会完全相同，因此，企业税收筹划方案详细规划的项目也是多种多样的。在项目经营多样化的行业中，房地产企业的经营必定需要面对各种各样的不确定因素，这样就必然存在着多种经营风险。如果不对操作作出合理的规范，那么定制的税收筹划方案可能就不合理，那么也就不能实现真正的合理避税，反而还会增加筹划风险。同时，如果没有合理控制实施税收筹划投入的成本，盲目进行税收筹划，势必会造成企业经营成本的增加，从而可能导致企业经营项目的失败。

四、房地产行业税收筹划风险的控制措施

对房地产行业税收筹划进行风险控制，就要在制定税收筹划方案之前，首先要充分考虑到可能会出现的各种风险，并且要制定合理有效的防范措施，尽可能减小风险。应针对可能发生的不同风险，制定不同的控制措施，主要可以从以下几个方面进行风险应对：

（一）深入了解税筹划的风险

房地产企业在制定税收筹划方案之前，不仅要熟悉企业经营管理和财务管理的操作流程。还要对现行相关法律和政策进行深入了解，并且要及时掌握市场变化和各级政府对该房地产行业的政策趋势。要全面地了解税收筹划存在的风险，以及风险带来的后果，而且要树立风险防范意识，这样才能使企业实现收益最大化及风险最小化。

（二）税收筹划要与税法和政策同步

税法与房地产相关政策起着调整房地产行业发展的作用，它实现政府对房地产行业的监管和调控，保证行业的健康稳定发展。因此，房地产企业在制定税收筹划方案的时候要全面深入理解税法和相关政策的相关规定，做出不同的缴税方案，并根据具体情况进行优化选择，最终作出最全面最合理合法的的税收筹划决策。然而，税法和相关政策会随着市场环境的改变而变化，所以房地产企业在制定和执行税收筹划方案的时候，要密切留意税法和相关政策的变化，及时修改完善方案，及时调整方案的实施，使税收筹划与税法和政策同步。

（三）建立健全会计核算制度

健全的会计核算制度是企业实施税收筹划的基础，而且它自身的真实性，完整性和合法性将会直接影响企业税收筹划能否有效实现合理合法的避税。对于整个企业经营的过程，财务部门的会计核算工作始终贯穿其中，这些会计核算记录为纳税提供依据，也同样为税收筹划的实施提供前提和基础，财务部门的会计核算工作是否能提供准确的数据关系到谁税收筹划能否实现，以及能否规避风险。要严格对财务人员进行岗前培训，制定会计核算工作的细化标准和复核制度，制定相关工作的奖惩标准。

（四）确保税收筹划方案具有兼顾全局的综合性

税收筹划决策关系到企业生产、经营、投资、理财、营销、管理等所有活动，具有整体影响作用。只有满足特定的条件，税收筹划才能成功。因为税收筹划不是某种单独的个税筹划，而是企业一项整体的系统工程，它涉及各种项目和多种税种，如：基建，采购，销售和营业税，城建税，土地增值税，所得税等等；因此税收筹划不能单单看某一方面税收的减少，更应该看到整体税费的降低，和企业整体效益。如果专注于某一个方面的税费减免，而忽略企业整体税务成本的变化，就会导致企业的持久发展受到影响。因此，房地产行业税收筹划必须具有综合性才能确保企业的长远发展。

五、结束语

税收筹划能给企业带来很大的经济利益，但是其背后潜在的风险也不能忽视。房地产企业应重点深刻理解相关法律和政策，充分掌握税收筹划存在的风险，合理制定筹划方案，严格落实严格监督，不断完善，才能真正控制税收筹划给企业带来的风险。

参考文献：

[1]胡娟，程树武.中小企业融资的现状及对策[J].人民论坛，2010

[2]罗敏，章振东.常德市中小企业融资现状研究[J].财会研究，2012

房地产项目策划方案精选(九篇)

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