房地产直接融资和间接融资精选(九篇)

第1篇：房地产直接融资和间接融资范文

[关键词] 房地产融资 融资渠道 多元化

房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。

一、当前我国房地产企业融资现状

1.以银行信贷为主体的间接融资占主流

目前我国房地产企业融资主要是通过间接融资, 而各种银行贷款成为我国房地产企业发展的“生命线”。银行信贷资金几乎成为房地产企业发展的惟一融资渠道。房地产开发资金来源的“其他资金”（主要是定金及预收款）在房地产投资资金中占很大比重，是个人住房款的主要来源，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷，即银行按揭款在购房定金及预收款中又占有较大比重，所以事实上房地产投资资金中绝大部分来源于银行资金。这说明我国目前房地产开发投资的融资渠道比较单一, 直接或间接的银行信贷仍是房地产融资的主要方式。这种状况与我国目前以间接融资为主的金融体系相一致, 导致房地产行业风险较多集中于银行系统。

2.以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小

股票市场融资。据相关资料统计，2002年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0.5%。总体说来，近几年来房地产企业从股市上得到资金是相当有限的。

企业债券融资。目前债券融资仅占房地产企业全部资金的极小一部分，即使在所占比例最高的1999年，也不过2‰。2003年，债券融资仅为0.3亿元，所占比例接近于零。

3.房地产信托业发展快速

房地产信托的优点在于发行较为灵活，相对与银行贷款受政策限制教少，可以大大节省时间成本,而目前在我国信托发展尚不成熟,尤其是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，提高了投资者的门槛。据统计资料显示，目前通过房地产信托方式筹集到的资金仅占房地产贷款的1‰。

二、房地产融资方式创新的必然性分析

1.宏观调控下房地产企业生存发展的必然选择

为了控制房地产业过热，防范房地产泡沫引发金融危机，在近年来的宏观调控中,房地产成为了国家一个主要调控的行业。

从政策法规上看，自2001年以来，央行分别颁布了以降低银行信贷风险为初衷的“195号文件”、“121号文件”，其中121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，直接影响到房地产企业的融资;从各金融部门来看，近来都陆续采取措施，提高房地产开发资金门槛,加强审查贷款风险,紧锁房地产开发贷款，调整信贷投向;从利率工具使用上看，央行的几次加息已经表明将通过利率政策调整投资结构，央行行长周晓川也在国际会议上提出，“从长期来看，加息是一个趋势”，而利率的提高直接引起房地产开发投资企业的融资成本上涨，提高行业进入门槛。

2.房地产企业高负债下化解银行风险的选择

在召开的“2005年中国地产金融年会”上，中国人民银行副行长吴晓灵指出：目前我国房地产公司的资产负债率在70％以上，而负债主要来自于银行的间接融资，一旦出现市场风险，将给银行带来巨大损失，严重时甚至会引发金融危机。因此，吴晓灵提出，拓宽直接融资渠道成为当务之急。

三、房地产融资渠道的发展趋势与对策建议

1.大力发展多元化的房地产金融市场

在发达国家,房地产开发资金中银行信贷资金占融资总量的20%左右,直接融资占40%左右。我国应该逐步改变融资资金过度依赖银行这一局面，促进直接融资。符合要求的房地产公司应通过上市打造持续的融资平台，通过发债、信托、房地产基金、项目融资等多种方式降低融资渠道单一的风险，并进行金融产品创新组合。另一方面，房地产融资多元化的实现需要开发型房地产企业、金融机构和政府的合力推动。政府应出台相应的政策法规为房地产企业直接融资创造环境。

2.大力发展房地产金融的二级市场

在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债券融资和股权融资两种基本形式，而且在这一级市场以外，还存在着发达的证券化二级市场，其中出现了许多新的房地产金融工具，包括投资基金，信托证券，指数化证券等，二级市场不仅大大增强了房地产资产的流通性，也为提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的途径。

3.不同规模房地产企业应选择不同的融资方式

对于大型的房地产企业可以选择上市、买壳、发行债券、房地产基金、海外资金、REITS等多种方式或其组合，而众多的中小型的房地产公司可以选择信托、夹层融资、联合开发等融资方式。此外，房地产企业还可以积极利用自身条件争取其他外单位的投资，加强与外界的经济合作，实现融资新渠道的开发。

参考文献：

[1]中国社会经济系统分析研究会:2005年房地产金融业机会与风险分析报告[R].2006

[2]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国房地产金融,2006(6)

[3]余欣:房地产金融怎样在和谐中发展[J].中国金融家,2006(7)

[4]黄晔:我国房地产企业融资渠道分析[J].中国科技信息,2005(8)

第2篇：房地产直接融资和间接融资范文

房地产企业融资是以房地产企业为对象而进行的融资，主要围绕房地产企业开发、经营、消费等活动而展开。要使房地产企业融资畅通无阻，就要达到融资对象的专门化、融资对象的过程化、融资标的二元化、融资运作的工程化。只有使房地产企业融资得到保证，才能使房地产企业得到顺畅、稳健并有效的发展。

房地产企业融资现状

银行还是融资的主要渠道

房地产作为一种高投资、长期高资金占用的行业，其发展必然受制于资金供给。目前，我国房地产融资的渠道主要来自间接融资，即银行的贷款，直接融资渠道还不多。全国房地产银行信贷依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过80%。大量银行资金的介入促进了房地产业的快速膨胀。在目前的房地产资金链中，银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等、房地产市场中各个环节的市场风险和信用风险向银行传递。央行和银监会力图控制房地产金融风险，直接来自商业银行系统的房地产开发贷款受到了严格的控制，银行进入了“惜贷”时代。房地产开发投资的融资渠道仍然比较单一，直接或者间接的银行信贷仍然是房地产融资的主要方式，至少70%以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。

房地产信托业快速发展

房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

境外资金

充分利用境外资金。境外投资者看好中国市场的中、长期投资。据国家统计局公布的《国民经济和社会发展统计公报》显示，2004年，房地产行业外商直接投资合同项目达到1767个，合同金额134.9亿美元，占全部合同金额（1535亿美元）的8.79%；实际使用金额59.5亿美元，占外商直接投资总额（606亿美元）的9.82%。房地产业是除制造业外，外商直接投资最多的行业。因为中国持续高速发展以及日渐提高的国际地位，使投资者认为中国大陆市场的透明度和资金流动性将会得到改善。外资银行在融资方面的设计，贷款还款条款的制定方面非常灵活。

房地产基金

由于国内房地产基金政策尚未有突破，因此，还没有标准的房地产基金，但海外房地产基金和国内的各种准房地产基金已经开始了在国内房地产市场的运作。发展房地产基金，给房地产企业带来了生机，一方面房地产企业通过获得房地产产业基金的投资，大大拓宽了融资渠道，减少了对间接融资的依赖，从而降低了经营风险；另一方面，房地产产业基金的投资机制，能促进房地产产业基金的投资机制，能促成房地产投资的理性化发展。

上市融资

上市作为融资渠道来讲，房地产企业上市的很少，大部分都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。

典当融资

典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。今年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。

房地产融资存在的问题

随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约企业发展的瓶颈。作为资金密集型的行业，解决好房地产融资问题已经迫在眉睫。目前，我国房地产企业在融资过程中存在的主要问题有:

房地产融资各种方式均有局限性

房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，内部融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式。目前主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

银行贷款由于央行“121号”文件的规定，其对项目开发程度和开发企业自有资金的要求不是多数开发企业短期能够达到的。信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小。发行股票及上市过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资本金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手相让，所以在实践中也难推行。由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在。养老和保险基金又不准直接涉足房地产，海外基金在国内运作10年来状况并不理想。因此对基金也不能被寄予厚望。

融资结构单一，方式有限

房地产开发、消费过程都离不开银行支持（在中国现有的金融体制条件下）。房地产业是资金高度密集的行业，没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金，因此，房地产企业最关心的问题是融资。房地产贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。

法律法规不健全，影响融资渠道拓展

从2003年开始，国家开始对一系列金融政策进行调整，以引导房地产的健康发展。以规范房地产信贷为主要内容的“121”号文件 对房地产业界造成较大冲击，给习惯了以往“借贷开发”的开发商们当头一棒――顿感资金吃紧。在这种背景下，中国房地产企业开始寻求新的融资途径。

拓展房地产企业融资渠道的建议

2004年的金融政策重点是控制过热行业的信贷规模和提高准入门槛。对于房地产行业来讲，2004年是“政策年”、“宏观调控年”。2004年实行与房地产行业有关的金融政策主要有四项:

中国印鉴会颁布调整存款准备金率。中国人民银行决定从2004年4月25日起，提高存款准备金率由7%提高到7.5%。

国务院4月27日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁有25%即以上提高到40%即以上；水泥、电解铝、房地产开发（不含经济适用房项目）均有20%即以上提高到35%即以上。

2004年9月2日，中国银行业监督管理委员会颁布《商业银行房地产贷款风险管理知音（征求意见稿）》，其中规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将眉笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。

2004年10月29日中国人民银行宣布上调人民币基准利率，把1年期基准贷款利率从5.31%上调0.27个百分点，至5.58%；将1年期存款利率从1.98%升至2.25%，升幅为0.27个百分点。同时确定贷款利率可以浮动，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍。

与2004年的金融政策“重在调控”相比较，2005年的金融政策将以“稳定中求发展”为主旋律。就在这样的前提下，相关政策、法规还是不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

第3篇：房地产直接融资和间接融资范文

关键词 中小房地产企业 直接融资 间接融资

过去20多年来，我国房地产开发企业的主要资金来源是银行贷款和预售房款。随着2003年6月中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的，到2004年4～5月份一系列紧缩政策的推出，使得国内房地产开发“门槛”提高，银行贷款难度加大，最终导致房地产企业紧绷起了资金链条，特别是对于中小型房地产企业无疑是雪上加霜。如何筹措资金解决或缓解自身的资金压力，已经成为中小型房地产企业面临的最为现实和紧迫的问题。

1 中小型房地产企业融资难的“瓶颈”分析

1.1 房地产开发企业间接融资比重过大

据测算，房地产开发资金来源中大约有30％都是出自于银行的直接贷款，而作为开发资金来源另一部分的自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到的银行贷款就近逾40％。更甚者，近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜，直接和间接由银行所提供的贷款已在不少房地产开发企业的前期准备金中至少占了60％以上，并且“空手套白狼”的企业也有一些。就我们国家现在的金融市场状况来说，中小企业根本无力进入正规的资本市场进行直接融资，况且目前我国的资本市场还没有对中小企业开放，而少量的财政性资金基本上都流向了大型企业，专为中小企业提供信用担保的含有财政拨款在内的担保体系才刚刚起步。这就决定了在当前的体制和制度下，我国中小房地产企业的外源融资主要还是依赖间接融资。

1.2 贷款方式少

房地产开发、消费过程都离不开银行支持。房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房地产权作为抵押向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。

1.3 对中小型房地产企业的“有色”眼光

自2003年来国家对发展过热的房地产企业宏观调控力度的加大，也不乏出现了许多的融资方式，例如上市、信托、合并、股权转让等等一些方式。但在实际运作过程中，由于整个金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏，特别是由于我国中小型企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的影响，使得这些企业招拒的频率相当大，导致中小型房地产企业融资变得难上加难。

2 自力更生的解决方法

分析以上的原因，可以很清楚的意识到，中小型房地产企业现在不可能短时间解决金融市场和国家政策所存在的问题，当前也只能从寻找融资新渠道来进行自救。

在经济日益货币化、信用化和证券化的进程中，外源融资已成为企业获取资金的主要方式。外源投资又可划分为直接融资和间接融资，而随着政府宏观调控力度的加大和银行“门槛”的加高，使得我们必须摆脱对间接融资的依赖，大力发展直接融资。

2.1 民间借贷融资

随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。目前全国居民储蓄存款超过11万亿元，流通中的现金近2万亿元，这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。

民间借贷往往成本较高，风险较大，一般在进行民间借贷融资时需要考虑以下几个方面：①资金投入项目的风险。民间借贷最忌讳风险，因此，房地产企业在借钱时，一定要以适宜、贷出者能够接受的方式向其介绍资金用途，令其放心将钱贷出。②借入资金的金额。贷出者一般会在确定借款对象后，以借款者的信誉和所借款项的用途及其盈利前景来确定借款的数额，这就要求我们房地产业要保持好自己的良好信誉。③借入资金的期限。要权衡收益与风险。若是某笔借款利率较低，且期限对于还款的影响不是很大，可将借款期限定得长一些，反之，则要选择短期限。

2.2 股权出让融资

股权出让融资是指企业出让企业部分股权，以筹集企业所需要的资金。企业进行股权出让融资，实际上是吸引直接投资、引入新的合作者的过程，但这将对企业的发展目标、经营管理方式产生重大的影响。例如，可以吸引大型企业的投资，大企业投资小企业的方式一般是收购、兼并、战略联盟、联营。收购兼并的主要方式是全面收购公司股权、部分收购企业股权、增资扩股等形式。吸引大企业投资，不仅可以解决中小房地产企业的资金难题，更有利于中小企业内部管理水平提高、扩大市场等目标实现。需要注意的一点就是，对于那些想完全掌握企业控制权、完全占有企业收益、完全支配企业的生产经营的企业来说，股权出让融资并非一种适宜的融资方式。

2.3 增资扩股融资

增资扩股融资与股权出让融资有很多相似的地方，它是指中小房地产企业可以根据发展需要，扩大股本融进所需资金。增资扩股利用直接投资所筹集的资金属于自有资本，与借入资本比较，它更能提高企业的资信和借款能力，对扩大企业经营规模、壮大企业实力具有重要作用；并且企业可以根据经营状况向投资者支付报酬，比较灵活，没有固定支付的压力，财务风险比较小。在我国，中小型房地产企业一般都是未上市企业，具体来说，对于这样的情况，主要有现金投资、实物投资和场地使用权投资等方式。当然这种融资方式也有一些缺点，增资扩股、吸收直接投资支付的资金成本较高，并且这种投资方式也容易分散企业的控股权。

2.4 金融资源整合

金融资源整合就是借助投资管理公司的专业优势，帮房地产公司提供一个良好的融资平台。一般来说，他们的方法基本上属于迂回融资。譬如，他们可以先成立“类基金”投资公司，然后再通过信托、收购等方式将不良资金集中起来，形成一个巨大的资金池。“类基金”投资公司除了可以把银行作为一个资金来源，还可以培养很多的定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这也正是很多中小型房地产公司可欲而不可及的事情。

投资管理公司一般会在项目确定以后、进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持方式，而这种融资方式，可以在不增加项目负债的情况下优化公司结构，这样就非常有利于中小型房地产公司的发展，并且它的方式相对比较灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购买欲售物业面积。而出于优化合作方面的考虑，投资管理公司往往还会允许开发商在项目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，此外，针对项目的不同，投资管理公司还会帮助一些中小型房地产开发商找到投资方。

2.5 买壳上市融资

上市是无数房地产开发商梦寐以求的融资方式，但政策上的阻碍因素使得只有少数有实力的大型企业才能做到。据不完全统计，在我国两万多家房地产企业中只有60家企业实现了在证券市场上市融资，与1 400多家上市企业相比，仅占4％，也就是说，相对于大型房地产企业，中小型房地产企业要想通过上市融资尤为艰难。

借壳上市是指非上市公司通过收购控股上市公司来取得上市地位，然后利用反向收购的方式注入自己的有关业务和资产。根据证监会第105号文的有关规定，收购方只要置换进去的资金是完整实体、经营稳定、借壳后完成辅导期及满足其他条件，提前扩股增发是可能的，所以借壳上市也不失为一种可行的融资方法。

在借壳上市时还要注意“壳”的选取，无论采取何种方式借壳上市，买壳者的实际购买对象都是一个完整的“壳”公司，而不仅仅是一个上市资格。笔者认为，有配股资格的上市公司才是较为理想的借壳公司。

3 小结

以上几种方法在中小型房地产融资中都是可行的，中小型房地产企业要想成功融资，就必须要眼睛向内，对自己有个清楚的认识，要弄明白到底哪种融资方式比较适合自己。当然，这也需要企业在实践行动中去慢慢摸索，寻找适合自己的融资方式。随着我国金融市场和国家相关政策的发展和完善，相信我国中小型房地产企业融资的春天也不远了。

参考文献

第4篇：房地产直接融资和间接融资范文

关键词：房地产　融资

作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。经历多轮宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。面对严格的土地政策和不利的金融政策， 国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。

一、银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。

二、上市融资

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难， 因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续， 呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初，各大房地产上市公司陆续了年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下， 以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说，在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。

三、房地产债券融资

第5篇：房地产直接融资和间接融资范文

关键词:金融危机;宏观调控;中小房地产企业;融资

在金融危机及宏观调控的双重冲击下,我国房地产市场进入周期性调整阶段,房地产市场整体表现低迷,融资难度加大.对绝大多数中小房地产企业而言,如何在当前严峻的形势下解决融资问题是目前的头等大事。探讨在目前形势下采用何种切实可行的融资模式对中小房地产企业长期健康稳定的发展具有重要的意义。

一、目前我国中小型房地产企业实际融资现状

自2005年起针对房价上涨过快的现象,国家陆续出台了一系列针对房地产市场的调控措施,在宏观调控政策效应的逐渐显现下,再加上此次金融危机的冲击,我国房地产市场整体表现低迷,中小房地产企业的资金缺口不断加大,融资难度不断增强,主要表现在以下二个方面:

1.地根银根紧缩,融资难度加大

地根紧缩。自2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度后,由此国家对土地市场的调控拉开了序幕,此后国家陆续颁布了《国务院关于促进节约集约用地的通知》等一系列文件,不断加大对土地调控和土地管理的力度。地根紧缩使得企业获取土地的难度明显加大,土地招挂拍制度的实行,使企业的拿地成本大大提高,无形中压缩了中小房地产企业的利润空间,对本来资金就不宽裕的中小房地产企业更是雪上加霜。

银根紧缩。早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中,国家就房地产业持续过热的状况,适时推出了一些政策措施。央行与银监会先后下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等一系列文件, 对开发商开发项目自有资金比例、土地储备贷款、个人住房贷款等多个方面作了规范。统计显示,我国房地产开发商50%以上的资金直接或间接来自于银行贷款。在国家严控房地产信贷的情况下,如何通过融资渠道获得巨大的资金支持,突破资金困局,抵御风险并发展壮大,是令中小房地产企业很头痛的一个问题。

2.税收政策日趋完善,利润空间逐渐下调

从2005年起,国家开始运用税收手段来调控房地产市场,自 2005年5月从税收入手整顿房地产市场开始出台了《关于加强房地产税收管理的通知》后,国家税务总局于2006年12月 等文件,对于土地增值税,之前国家是采用预征的方式,在实际操作中企业通常均采用留下几套房不卖来拖延清算,但自从颁布后,在原有税收漏洞被堵住的同时企业的税负也相应的增加。这一连串税收政策效应的逐渐显现,使得大多数中小开发企业的利润空间进一步下调,进一步加剧了企业的资金压力。

二、中小房地产企业融资存在的主要问题及分析

没有资金就没有房地产,房地产与资金天生就是一对弈生兄弟,在连续紧缩银根的状况下,资金已成为制约中小房地产企业发展的瓶颈。在实际融资中,中小房地产企业确实也存在不少问题,具有代表性有以下几个:

1.侧重于间接融资, 直接融资偏小

参照目前中小房地产企业通行的开发模式,中小房地产企业所需的项目开发资金中,至少35%是自有资金,35%是银行贷款,另外的30%是来自于回笼的房款,房款中的很大一部分是来自于银行的按揭贷款,所以房地产企业所需的开发资金中50%以上是来自于银行,在很大程度上房地产企业还是非常依赖于银行信贷的支持。随着政府的宏观调控措施效应的逐步显现,银行信贷被不断收紧,房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高,这种传统的融资局面将面临前所未有的挑战。

近几年来,虽然股票、债券等房地产直接融资工具取得了一定的发展,但由于中小房地产企业受自身资产规模、盈利能力、企业信用等因素的局限,发行股票、债券等已几乎成为大型房地产企业的专利,真正有能力利用直接融资工具的中小房地产企业少之有少,直接融资比重明显偏小,融资结构不合理,在短时期内中小房地产企业仍然难以摆脱以银行信贷为主的间接融资局面。

2.侧重于隐性融资

由于近年来房地产建筑行业竞争激烈,房产商长期处于卖方市场,部分建筑承包商为了中标取得项目的建筑施工权,通常只能接受开发商提出的垫资施工要求,这样在无形中房地产企业获取一笔免息贷款。虽然此前国家明文规定建筑商不得垫资,但此种做法的事实普遍存在,这也在侧面反映出中小房地产企业在目前严峻形势下的资金状况,也是中小房地产企业的一种无奈之举.再有,按照通常的工程付款模式,房地产企业一般均以分期付款的形式支付工程款,这种付款方式实质上也是一种变相的融资。最后,许多中小房地产企业往往通过关联企业的资金往来进行资金拆借.通过这些可以在不同程度上反映出中小房地产企业的资金压力非常大,只能通过变相的手法来维持企业的资金运转.

3.多数融资方式针对性不强,缺少可操作性

尽管目前多元化的融资趋势日趋明显, 上市一直是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道, 发行股票上市融资可能在理论上来说是一种很好的直接融资渠道,但是,房地产企业上市本身就存在比较高的准入门槛,对少部分实力大的房地产企业是具有一定的可行性,而大多数中小房地产企业由于先天条件的不足,普遍存在信用级别差、净资产额偏低、现金流不稳定等问题,在资产规模、盈利能力、企业信用等方面都达不到相应的上市条件。近年来,发行房地产债券的企业也屈指可数,发债融资对筹资企业的条件要求较高,再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内房地产企业大都不采用该种融资方式,中小型房地产企业更是很难涉足。

从目前中小房地产企业实际操作来看,最有效最直接的还是银行贷款,除此以外虽然目前还存在许多融资方式,诸如上市融资、债券融资等,但这些基本都是大型房地产企业的专利融资方式,对绝大多数中小房地产企业而言,只是镜中月,水中花,实际操作性不是很强.

三、进一步完善中小房地产企业融资渠道的建议

对于绝大多数的中小房地产企业来说,在现有的以银行信贷为主的融资手段受到一定制约的情况下,应积极开拓新的融资渠道,找到真正适合自己的融资模式,一般可采取以下方式进行融资。

1.积极发展民间融资

针对房地产业资金的匮乏,在2009年1月6日闭幕的央行工作会议,奠定了2009年央行将实施适度宽松的货币政策的基本思路。在这次会议中,央行肯定地提出并强调要大力发挥民间金融的作用,使得中小房地产企业可以通过民间金融获得民间资本,,可能在一定程度上扩大中小房地产企业的信贷渠道,缓解或解决中小房地产企业融资难、资金紧缺的问题。

2.房地产委托贷款

按照目前国家有关规定,企业之间直接借贷是所禁止的,而企业间或企业与个人间通过银行进行一对一的委托贷款是合法的,因此,委托贷款已日渐成为中小房地产企业融资的重要渠道之一,成了许多资金拆借的安全通道。房地产委托贷款的期限通常都比较短,一般在1年以内。和其他融资手段相比,委托贷款不仅限制条件少、门槛低,而且操作方便容易实现。

3.进行合作开发

中小房地产企业如果拥有土地或其它资源,但资金实力不够,可以通过合作开发的形式,引进有资金实力的合作伙伴共同对项目进行开发,双方共享开发的收益,共担风险。通常中小房地产企业都会寻求与有资金实力的大企业合作,这样在解决企业资金困难的同时又可以借助大企业的良好声誉来提高自身企业的知名度。另外,中小房地产企业也会选择与承建项目的建筑企业联姻, 由建筑企业出资建设,开发企业出土地,合作开发,在当前也是一种很普遍的开发模式。总之,只要双方能合作能成功,对中小房地产企业而言也不失为一条融资捷径。

4.典当融资

目前一些中小房地产企业手中已经有项目在建,但由于房屋销售不畅,资金周转困难,短期资金压力很大,典当以其方便快捷的特点,已成为中小房地产企业新的融资渠道之一。一些资金雄厚的全国大型典当行成为不少中小房地产开发商的一个重要选择,将他们现有的土地、楼盘作为抵押物,谋求流动资金。尽管房产典当金额小,融资成本高,在众多的融资手段中不占主流地位,但典当融资依然是解决中小房地产企业短期资金困难的有效方法之一。

5.产权交易

在整体经济不景气的环境下,由于房地产行业资金消耗量大、开发周期长,对于不以房地产为主业的企业来说,只能选择暂时退出房地产市场。而对以房地产开发为生的中小房地产企业来说,由于整个市场的持续低迷以及前期的信贷紧缩使得企业资金链出现危机,只能出让部分开发项目、股权或土地以换得喘气的机会。

以上几种融资方法对于中小房地产企业而言都具有可操作性,每个中小房地产企业都应该结合企业自身的实际情况来选择适合自己的融资模式。

参考文献:

[1]刘晴:我国房地产业融资问题及对策研究.黑龙江对外经贸, 2006,07

第6篇：房地产直接融资和间接融资范文

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

第7篇：房地产直接融资和间接融资范文

房地产金融体制是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通、信用渠道和其它金融市场所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动所构成的组织体系、机构组成和运行机制。［1］从20世纪80年代初期的艰难摸索和金融试点开始，我国房地产金融体制的形成是随着房地产市场发展的需要而不断产生和发展的，但又严重落后于房地产市场的发展。到目前，我国基本建成了一个以商业银行为主线，以其他金融机构为补充的房地产金融体制，其发展程度远未成熟，需要不断完善和改进。

一、我国房地产金融体制的现状与矛盾

（一）融资结构极不平衡和不合理，银行系统风险高度集中

直接融资和间接融资比例的不协调、商业银行贷款的垄断不均以及信贷结构风险的增大等导致融资结构极不平衡和不合理。目前，我国房地产资金绝大部分来源于商业银行的信贷和按揭贷款，而国有控股的大型商业银行又占据主要地位，造成银行系统风险的高度集中，具体表现在以下几方面：

1．房地产贷款余额占商业银行贷款余额比例较高，并有小幅上升趋势

从国家统计局的资料可以看出，2001年，我国房地产贷款余额仅占金融机构贷款余额的9．98％，而到了2010年，这一数字达到了18．25％。这说明，银行贷款是房地产的主要融资渠道。我国房地产业的融资结构中直接和间接来自银行贷款的比重大约占55％，超过30％～40％的国际水平。［2］如果加上开发企业流动资金贷款、施工企业垫资中的银行贷款部分、预收款中的个人住房贷款部分，银行资金占房地产开发资金的比例更高。目前，我国房地产融资渠道还很单一，融资困难的尴尬局面一直影响着房地产金融的稳定。在房地产开发过程中，房地产开发资金巨大和房地产企业自我资金积累有限的矛盾从未间断，而投资需求旺盛与融资渠道有限的矛盾也难以解决。这种极度依赖银行贷款的状况，严重影响房地产行业的长期发展，也加重了银行系统的金融风险。因此，只有通过金融创新，拓宽房地产融资渠道，调整房地产融资结构，才能从根本上解决这道难题。

2．房地产信贷受国家政策和宏观经济形势影响较大，年增长率波动较大

商业银行信贷一直是房地产企业的主要资金来源，也是个人住房贷款的主要金融保障。纵观近10年来的信贷状况，不管是房地产开发企业贷款，还是个人住房贷款，受政府宏观政策的影响都非常明显。据国家统计局数字显示，2004年、2008年和2010年，房地产企业开发资金中银行贷款的增速都出现较大的下滑。2004年房地产企业贷款新增31584126万元，占资金来源的比例为18．40％，同比增加0．64％，比2003年41．34％的增幅下降40％以上；2008年贷款新增76056925万元，占资金来源的比例为19．20％，同比增加8．40％，比2007年30．96％的增幅下降22．56％；2010年，贷款新增125400000万元，占资金来源的比例为18．40％，同比增加10．30％，比2009年49．40％的增幅下降30％以上。之所以会出现这种波动的原因就在于房地产政策的影响所致。

3．个人住房贷款余额占房地产贷款余额比重较大，且增幅远远高于房地产开发企业贷款增幅

据国家统计局数字显示，2001年，我国房地产贷款余额11214亿元，其中个人住房信贷余额为5598亿元，比2000年增加2282亿元，占房地产贷款余额的比例为49．92％；2002年，房地产贷款余额为16352亿元，其中个人住房贷款余额8258亿元，增加2671亿元，占房地产贷款余额的比例为50．50％；2003年房地产贷款余额21422亿元，其中个人住房贷款余额11780亿元，占房地产开发企业贷款余额的54．99％；2004年房地产贷款余额26306亿元，其中个人住房贷款余额15922亿元，占房地产开发企业贷款余额的60．53％；截至2010年末，房地产贷款余额为90959亿元，其中个人住房贷款余额57300亿元，占房地产开发企业贷款余额的62．99％。个人住房信贷余额占金融机构贷款总余额的比例也小幅上升，2001年仅为4．98％，而2010年，这一数字达到了11．24％。此外，个人住房贷款余额的增速均高于房地产企业贷款增速，均在10％以上，最高时为2001年，达到68．82％的增幅。这两项数据说明了我国个人住房贷款发展的潜在空间非常巨大。

（二）房地产金融市场结构单一，完整的市场体系尚未形成

首先，我国房地产金融市场体系很不健全。一方面，缺乏多层次的房地产金融市场机构体系。我国房地产金融市场目前以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。目前，一级市场体系仍以商业银行为主，其它专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构发展并不充分或仅处于起步阶段。另一方面，缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系。

其次，不完善的法律法规体系制约了房地产金融市场有序发展。目前我国与房地产金融有关的法律法规仍存在不完善和部分缺失现象，难以适应房地产金融快速发展的需要。现有的《公司法》、《证券法》、《担保法》、《保险法》、《城市房地产管理法》等法律法规不适应房地产金融发展和创新的需要，需进一步加以修改、补充和完善。［3］虽然目前我国的金融机构数量有了较大的突破，但总体服务水平还有待提高，服务类型还比较单一，管理机制还不顺畅。由于缺乏整体规划，金融机构间的协调机制还没有凸显出来。

（三）房地产金融体系不健全，宏观调控难度较大

长期以来，我国形成了“银行为主、信贷为主、一级市场为主”的房地产金融市场体系。在这样的房地产金融体系下，房地产融资单一，对商业银行信贷依赖程度过高；政策性住房金融发展滞后，对中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市场结构不合理，市场机构体系不完善，既无多样化的房地产金融机构，也无多层次的房地产金融市场来承担房地产金融的风险，让房地产金融风险完全聚集在商业银行。［4］目前，我国政府缺乏有力的措施支持房地产金融业务的创新，缺乏由其直接经营、能贯彻政策意图的金融机构，缺乏专门的保险机构为居民的储蓄存款和银行贷款提供安全保障。众多的金融机构无法进入房地产金融市场，使资本市场与房地产市场脱节。［5］这种不健全的金融体系势必加大宏观调控的难度。如在当前高房价的背景下，国家为了控制房价高涨而采取的宏观政策起效比较慢，一旦金融机制受到阻隔，市场就会失灵，政府的宏观政策就可能无法发挥效应。

二、我国房地产金融体制改革的发展方向与政策建议

（一）我国房地产金融体制改革的发展方向

我国房地产金融体制还远未成熟，以商业银行为主要依托的市场体系还不能满足当前房地产市场的发展需求。虽然我们无法预测我国未来的房地产金融体制如何形成，应包括哪些融资渠道和工具，但可以肯定的是，我国的房地产金融市场一定会朝着更加开放、更加多样化的发展趋势发展，房地产金融体制将包括更多的具有活力的和实际应用价值的金融机构和运行机制。在房地产进行产业转型的历史时期，我国房地产金融体制也将面临巨大的转型机遇。我国的房地产金融体制应该形成“政府与市场协调发展”的基本格局。加强政府的宏观调控和政策指导是完善我国金融体制的必要手段和关键，而完善金融市场是繁荣房地产业的关键和根本。

（二）我国房地产金融体制改革的政策建议

1．积极引进先进的融资工具和模式

从我国目前的实际情况来看，资本市场尚不发达，市场容量狭小，融资工具缺乏。个人住房抵押贷款占全部贷款总额的比例不足，且贷款的期限、利率、还贷方式、首期付款数额和提前还贷处置方面差异很大，还谈不上标准化的住房抵押贷款工具，尚不具备利用抵押债券在资本市场融资的条件。［6］短期来看，我们应该大力发展金融市场，借鉴国外先进的融资模式，包括房地产信托、房地产投资信托基金（RE-ITs）、政策性住宅银行、房地产抵押贷款证券化等工具。尝试建立类似德国的互助合作专业房地产金融机构、新加坡的政府公营的专业政策性房地产金融机构、日本的混合型房地产融资机构等金融机构。长期来看，我国房地产金融体制应该建立在以政府为主导，以市场为补充的机制上，借鉴国外先进的融资模式，引进有利于我国房地产市场发展的融资工具。美国的房地产金融业比较发达，融资工具比较齐全，居民购房和房地产商建房都有较稳定的资金来源；新加坡的住房公积金制度是世界上最完善的，其政府在住房方面的引导作用值得我们借鉴；西欧国家的房地产融资模式也有自己的特色，尤其是德国的融资模式值得我们学习。

2．积极发展稳定的金融市场

长期以来，我国的金融市场停留在初级市场的发展上，次级市场远没有得到开发和深化。由于二级市场可以更有效地吸纳闲散资金，平衡资金供给，分散融资风险等作用，因此我们要大力发展二、三级金融市场。此外，还要发展直接融资渠道。只有发展金融市场，我国的房地产业才能拥有更多的融资渠道，获取更多的资金。联华国际信托投资有限公司总裁李晓东表示：长期以来，银行一直是我国房地产投资的主要资金来源，而大量社会资金缺乏投资渠道，我国应该尽快建立多元化的房地产金融体系，大力发展直接融资，分流大量堆积在股市、房市等虚拟经济中的游资，将其引导到促进创业和企业发展的实业投资领域，是解决当前流动性过剩带来的股市、楼市泡沫，有效实施房地产宏观调控的必由之路。［7］通过发展直接融资渠道以及次级金融市场，建立稳定的金融体制，进一步稳定房地产市场，促进经济的平稳发展。

3．积极稳定房地产市场和房价

长期的银行信贷，不仅给商业银行带来巨大的系统风险，而且不利于整个市场的健康发展。从1992年出现的海南房地产泡沫，到2004年的房地产过热发展，再到当前房地产价格居高不下的尴尬局面，我国房地产市场呈现出大起大落的不稳定现象，这不利于金融市场和金融体制的建设。相反，成熟稳定的房地产市场促进金融体制的形成，房地产金融体制的完善也会极大促进房地产市场的稳定和繁荣。政府应该在建设金融体制的过程中，有意识地管制房地产市场的波动，为市场开拓一条顺畅的渠道，营造一种良好的环境。

4．积极鼓励民间资金的投入

一个完善的房地产金融体制中的金融体系不能完全是以间接融资为主要融资模式，也不可能全是直接融资。在房地产过度发展时期，政府的调控作用不可或缺。在房地产高度发展时期，政府的作用也不能缺失，市场依然需要得到适当的调控。尤其在社会主义市场经济还不太完善，房地产金融体制还不成熟的背景下，整个市场都需要政府的调控和完善。市场是金融生态的最基础的环境，我们必须坚持以市场化为目标的金融改革，允许非正规的金融成分（如民间借资、企业借贷、钱庄、标会等互的合作金融组织）的合法存在，［8］使房地产金融体制早日健全。

第8篇：房地产直接融资和间接融资范文

近些年，我国城市大型住宅房地产项目开发逐渐增多，且有不断增加的趋势，这对于加快城市建设和提高居民生活质量具有重要意义。大型住宅房地产项目的开发意味着大规模的资金投入，在国家对房地产业持续宏观调控的背景下，传统的以银行贷款为主的公司融资模式受到挑战。而另一种融资模式———项目融资，作为一种重要的国际金融工具，其独特的融资机制和在分散风险方面的特殊作用，使其在大型工程项目建设资金筹集方面发挥了重要作用，已成为卓有成效且日趋成熟的融资手段。然而，项目融资在房地产开发领域特别是大型住宅房地产开发领域尚未得到真正意义上的应用。为此，本文就项目融资在大型住宅房地产开发中的应用问题进行探索性研究，以期拓展项目融资的应用领域，增加房地产企业融资渠道，降低房地产企业融资风险。

二、项目融资的内涵、运作机制和应用领域

1.项目融资的内涵。

项目融资作为一种重要的融资方式，自身还处于不断地发展过程中，目前尚没有一个统一、公认的定义。从广义上讲，凡是为了建设一个新项目、收购一个现有项目或者对已有项目进行债务重组所进行的融资都可以称为项目融资。世界银行将项目融资定义为资本投资开发设施，能够提供商品和服务的项目[1].欧洲一直采用这一宽泛的定义[2].从狭义上讲，各国学者和国际组织对其定义表述有所不同。美国银行家彼得·内维特（Nevit.P.K）在其《项目融资》（1996年）一书中提出，项目融资是“为一个特定经济体所安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”[3].巴塞尔委员会在《巴塞尔新资本协议》中指出，项目融资（ProjectFinance,PF）是一种融资方法，贷款人主要将单个项目产生的收益作为还款来源和资金安全性的保障，是专业贷款的一个子类。我国学者在总结各类定义的基础上，提出项目融资是“以一个特定的经济实体（项目）为融资对象，以项目的现金流量和收益为偿还所融资金的来源，以项目的资产作为融资的安全保障（抵押）的一种融资方式[4].”项目融资更为简明的定义是：以特定项目的现金流量和资产为基础的有限追索或无追索融资。与传统的公司融资比较，项目融资具有以下主要特征[5]:

（1）以项目为融资导向。

安排项目融资的依据是项目未来的现金流量和项目资产，而不是项目投资者的资信。项目贷款人更加关注的是项目建设期间能够产生的现金流量用于偿还贷款的能力，项目的融资规模、融资成本以及融资结构与项目的预期现金流量和项目的资产价值直接相联系。

（2）无追索或有限追索。

当项目的经济强度不足以清偿债务时，贷款人不得追索或者仅在某一特定阶段或在规定范围内进行追索。除此之外，无论项目出现什么问题，贷款人均不能追索到项目借款人除项目资产价值和未来现金流量以及所承担的义务以外的任何财产。

（3）有效分散投资风险。

针对大型项目投资面临的各种风险，项目融资充分发挥“收益分享、风险分担”的原则，将项目的各种风险在项目的主要参与者和其他利益相关者之间进行合理分配，而不是由项目投资者一方单独承担项目的全部风险，减轻了投资者的压力。

（4）资产负债表外融资。

根据项目融资风险分担原则，贷款人对债务的追索仅限于项目公司的资产和现金流量，因而可以将项目融资安排为不需要进入投资者资产负债表中的贷款形式，即实现表外融资，有利于投资者将有限的财力从事更多的投资活动。

2.项目融资的运作机制。

项目融资主要由四个基本模块组成：项目的投资结构、融资结构、资金结构和信用保证结构。

（1）项目的投资结构。

即项目的资产所有权结构，指项目投资者对项目资产权益的法律拥有形式和项目投资者之间的法律合作关系。目前，国际上常用的项目投资结构有单一项目子公司、公司型合资结构、合伙制及有限合伙制结构、信托基金结构和非公司型合资结构等形式。

（2）项目的融资结构。

融资结构指项目投资者取得资金的具体形式，是项目融资的核心部分。投资者在投资结构上达成共识以后开始设计和选择合适的融资结构来实现投资者的融资目标和要求。常用的项目融资模式有：杠杆租赁、产品支付、利用“设施使用协议”融资、BOT、ABS等多种模式，也可以按照投资者的要求对几种模式进行组合、取舍和拼装。

（3）项目的资金结构。

项目融资的资金由三部分构成：股本资金、准股本资金、债务资金。三者的构成及其比例关系即项目的资金结构，其中核心问题是债务资金。项目融资常用的债务资金形式有：商业银行贷款、银团贷款和租赁等。资金结构在很大程度上受制于投资结构、融资结构和信用担保结构，通过灵活巧妙地安排项目的资金构成比例，选择恰当的资金形式，可以达到既减少投资者自身资金的直接投入，又提高项目综合经济效益的双重目的。

（4）项目的信用担保结构。

对贷款银行而言，项目融资的安全性来自项目本身的经济强度和项目之外的各种直接或间接担保。担保可以由项目投资者提供，也可以由与项目有直接或间接利益关系的参与各方提供；可以是直接的财务保证，也可以是间接或非财务性的担保，所有担保形式的组合，就构成了项目的信用担保结构。

项目融资的整体结构设计通过开发商、贷款银行与其他参与方之间的反复谈判，完成融资的模块设计并确定模块间的组合关系。通过对不同方案的对比、选择、调整，最后产生一个令参与各方都比较满意的最佳方案。

3.项目融资的应用领域。

项目融资最早应用于石油、矿业等资源开发领域。20世纪30年代世界经济危机使美国大批企业资产状况恶化、信誉度降低，按照传统的以企业财务状况和资信等级为基础的公司融资方式难以获得银行贷款，企业面临山穷水尽的局面。这时美国德克萨斯州的石油开发项目另辟蹊径，采用项目融资方式获得了足够资金。项目开发商、投资者以及贷款银行约定采取“产品支付协议”的方式归还贷款，即贷款银行不从石油产品的销售收入中获取贷款本息，而是从特定的石油矿区未来产出的全部或部分石油产品的收益权中获取本息。这种新型的贷款方式，相对于以借款人自身的资信和信用为担保的传统方式，将对贷款的风险评估对象从借款人转移到了现存的产品上。

20世纪70年代以后，项目融资开始应用于基础设施建设项目。面对日益增加的基础设施建设项目，单纯依靠财政预算、政府拨款的方式愈加困难。此时项目融资为本来由政府投资兴建的基础设施项目开辟了新的融资渠道。政府将基础设施项目授予企业经营，获得特许权的企业负责项目的融资、建设和经营，承担项目的债务责任和投资风险，在特许权期满后将基础设施项目再交移给政府。我国改革开放以来，项目融资也被引入和介绍到我国的企业界和金融界，并在一些大型投资项目中得到成功的运用。特别是进入20世纪90年代以后，BOT方式得到广泛使用。如三亚凤凰机场、重庆地铁、深圳地铁、北京京通高速公路、广西来宾电厂等项目[6].

目前，项目融资在世界各地运用更加普及，涉及项目遍布矿产资源的勘探和开采、基础产业和大型基础设施建设等领域，甚至在军事工程中得到成功应用。在实践中，项目融资本身在融资结构、追索形式、贷款期限、风险管理等方面也在不断地创新和发展。

三、我国大型住宅房地产开发实施项目融资的必要性

我国城镇住房制度改革以来，以住宅开发为主的房地产业获得空前发展，成为国民经济的支柱性产业。近些年，大型住宅开发建设项目逐渐成为城市建设运营的主角和房地产开发的主流。然而，大型住宅建设项目开发需要大量的资金投入，如何筹集足够的开发资金是房地产开发商面临的最为关键的问题。在目前国家对房地产行业进行深度宏观调控期间，过去依靠银行贷款和项目销售回款的融资模式越来越不适应新形势发展需要，拓宽融资渠道、提高融资能力是房地产企业急需解决的现实问题。项目融资以其独特的融资机制和在分散风险方面的特殊作用，使其在大型工程项目建设资金筹集方面发挥了重要作用，已成为卓有成效且日趋成熟的融资手段。因此，大型住宅房地产开发项目积极引入项目融资，对于解决我国房地产企业面临的资金紧张问题具有重要意义。

1.有利于缓解房地产企业融资困境。

资金是企业赖以生存的命脉，房地产企业作为典型的资金密集型行业，具有资金需求量大、资金循环周期长、资金回笼速度慢等特点，因此对资金的依赖性更强，对资金的良好运转要求也更高。随着我国房地产宏观调控力度的不断加大，房地产企业融资环境从紧，企业资金问题面临严峻挑战。2011年，全国房地产开发企业资金来源83246亿元，比上年同期增长14.83%,增速回落12.1个百分点，增速连续两年下滑；全国房地产开发投资61740亿元，比上年同期增长27.9%,增速回落5.3个百分点。2011年资金来源和投资增速差值-13.1%,连续两年为负差，缺口相比2010年扩大了5.3个百分点，可见资金入不敷出的现象较为严重。同时，2011年房地产开发企业本年资金来源与投资额比是1.35,比上年降低0.15,资金保障能力不足也显而易见。项目融资具有表外融资和提高财务杠杆的功效，其依据房地产开发项目本身的经济强度来实现融资，因此引起的债务无须计入投资人的资产负债表中，进而避免在资信评估时影响房地产企业的信用地位和筹资能力。同时，采用项目融资一般可以获得较高的贷款比例，提高财务杠杆系数，进而拓宽房地产企业融资规模，缓解企业融资困境。

2.有利于降低房地产企业信贷风险。

我国房地产企业是典型的全能式开发模式，从买地、建造、论文格式、卖房到管理都由房地产开发企业独立完成。在追求利润最大化的同时，房地产企业也将风险集中到自身身上。在融资方面，目前的房地产融资模式尚没有形成风险分担机制，房地产企业既是资金的需求者，又是融资的主体，承担债务的全部责任。同时，房地产业本身没有属于行业的专业金融机构，行业内用于房地产开发的长期资金严重不足。在宏观调控和信贷紧缩的背景下，传统的“银行贷款+预售融资”的资金融通方式遇阻，对企业的生存和发展构成了直接的威胁。项目融资属于有限追索，有限追索权的存在使项目的风险与投资人的其他资产相分离，贷款人只能以项目资产和项目未来收益作为还款来源，投资人从而可以避免做无上限的抵押或担保。项目融资的另一大特点是风险分担，项目融资的各参与方可以依据各方的利益要求，通过严格的法律合同把责任和风险合理分担，从而降低房地产企业的信贷风险以及市场风险。

3.有利于转变我国房地产业务发展模式。

目前房地产开发主要有两种模式[7]:一是以卖楼获得（预售）的客户融资和银行按揭融资为主的“香港模式”,也叫全能开发模式，是以开发商为中心的一条纵向价值链，从买地、建造、卖房到管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，房地产公司不持有物业，直接出售。其特点是项目开发周期长，开发商追求利润最大化，不愿意与他人分享收益。二是以市场化资本运作为主的“美国模式”,也叫专业化模式，在这种模式中，房地产投资、开发、物业经营等各方面业务环节都高度分化、相对独立，不同类型的业务要由专业化的独立公司来自主实施完成。其特点是专业化的程度相当高，每一个环节通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。从发达国家房地产业发展情况看，开展资本运作和专业细分是房地产业的发展趋势。今后的房地产企业，不仅是一个开发企业，更是一个资本企业，资本驱动日益成为房地产业的运作核心。我国房地产业经过20多年的发展，尚处于以房地产开发商为核心的阶段，缺乏专业化分工，属于典型的全能开发模式。适应未来发展需要，房地产业的创新发展有赖于融资方式的转变，开展项目融资，在分散风险、分享收益的原则下，其实质是实现了房地产开发的专业分工，改变现有房地产企业的全能运作开发模式。

4.有利于推动我国房地产金融市场的发展。

我国房地产金融市场的发展滞后于房地产业的发展，市场配置资金的作用并未得到充分发挥，出现了房地产企业资金短缺与储蓄资金大量沉淀并存的局面，分散的社会资金难以集中应用到房地产项目，社会公众、各方面投资者难以分享房地产业发展的收益。房地产开发企业实施项目融资，将有助于提高资本市场的运营效率，更好地发挥资本市场应有的筹资和资源配置功能。更为重要的是为我国投资者提供了一种风险明确、收益稳定、容易把握、能够满足不同投资策略和风险偏好的投资工具，使我国大量的居民储蓄能够高效地转化为投资。同时，项目融资中的很多模式属于直接融资方式，项目融资的发展客观上突出了直接融资和证券市场的作用，使间接融资的地位相对下降，并促使商业银行改变其功能，从而推动我国房地产金融市场的发展，加速房地产金融体系创新的进程。

四、我国大型住宅房地产开发实施项目融资的可行性

传统的项目融资主要应用于石油、天然气等能源开发、基础设施建设以及飞机、轮船等大型制造业项目。近些年，大型商业房地产开发项目也开始引入项目融资这一新的融资模式，并在实践中取得较好效果。然而，项目融资在大型住宅房地产开发项目中尚未得到真正意义上的应用。其原因：一方面是项目融资比较复杂，对市场风险、财务评价等可行性研究要求较高，而住宅房地产开发在可行性研究方面还不足以使贷款机构确信贷款的安全；另一方面是项目融资在分散风险的同时，也分散了项目收益，在我国房地产业高速发展时期，房地产开发商追求利润最大化，不愿与他人分享房地产业发展的收益。尽管如此，随着我国社会经济的发展和城镇化进程的不断加快，大型社区和物业开发的逐渐增多，项目融资的优势必将愈加凸显，相信不久的将来，项目融资与传统的公司融资将一并成为房地产开发企业的重要融资手段。目前，大型住宅房地产开发已经基本具备实施项目融资的条件。

1.大型住宅房地产开发可以通过项目公司实施项目融资。

以项目为导向安排融资是项目融资的一个显著特点。大型住宅房地产开发通常以成立项目公司的方式来运作。所谓房地产项目公司，即以房地产项目为对象从事单项房地产开发经营的有限责任公司，往往开发一个项目即设立一个项目公司，待项目开发完毕后，即注销项目公司。公司的股东（开发商）利用项目公司制度可以合理规避法律风险，即使项目投资失败，开发商仅以出资额为限承担有限责任。项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，负责建设经营并拥有项目。在项目建设期间，投资者为贷款机构提供完工担保。项目公司的法律关系比较简单，便于贷款机构就项目资产设定抵押担保权益，融资结构上较易于被贷款机构接受。项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司负债型融资，并且可以利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件。同时，项目资产的所有权集中在项目公司，管理上较灵活，项目公司可直接运作项目，也可仅在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托给另外的管理公司[8].目前的房地产抵押贷款基本以项目资产作为偿还担保，很多住宅房地产开发项目的融资活动已经具有了项目融资的特点。[ LunWenData.Com]

2.大型住宅房地产项目开发具有稳定的净现金流量。

进行项目融资的先决条件就是项目能够产生稳定的现金流。住宅房地产开发直接形成住宅产品，并直接进入销售阶段，大约三到四年左右时间完成一个房地产开发周期，即资金周转期。与其他领域的项目融资比较，房地产开发前期只有大规模投入，而没有现金回流，只有在房屋预销售之后才能产生现金回流。尽管如此，由于住宅产品具有价值量大、保值增值的特点，从长期看其价格始终呈现稳定上涨的趋势，且价格增长速度要远高于GDP缩减指数。同时，房地产价格波动幅度远远小于股票等金融资产价格波动幅度。随着中国经济的快速发展，人均可支配收入不断增加，在利率下降、外汇管制、债券市场不发达、股票市场欠完善的情况下，房地产也成为了百姓投资的重要工具和抵抗通胀的重要手段。因此，随着房地产价格的稳定上涨，房地产开发未来的现金流必然是稳定的。住宅地产也是房地产的最大板块，历年来都占房地产投资的70%左右，如此大的投资规模和稳定的现金流也使得项目融资在住宅房地产开发中具有广泛的应用空间。

3.我国市场经济运行机制的不断完善为房地产项目融资提供了良好的外部环境。

项目融资是一项复杂的系统工程，涉及项目谈判、签约、履行及违约的仲裁和处理，风险的分担、利润、税收和其他条件的执行手续、渠道与担保等问题，这些问题需要在完善的市场经济环境下通过相关法规加以强化。经过三十年的发展，我国市场经济体制逐渐完善，相关政策法规相继颁布，银监会、证监会和保监会逐步放松对金融机构的直接监管，早在2003年中央银行就已经提出“要积极推进住房贷款证券化”.这些对于项目融资在房地产业的运用提供了必要的法律依据和法律保障，为项目融资的开展营造了良好的外部环境，也极大地解除房地产项目融资在我国的社会风险和经济风险。

4.众多项目融资的成功案例为大型住宅房地产开发实施项目融资积累了丰富经验。

项目融资自诞生以来，在世界各国已经积累了丰富的经验和众多成功的案例。特别是在欧美国家，项目融资的应用范围已经扩大到房地产开发等领域[9].

20世纪80年代，项目融资被介绍到我国的企业界和金融界，已经在一些大型投资项目中得到了成功的运用，不仅促进了我国经济的发展，同时积累了丰富的项目融资经验，培养了大批从事项目融资的专业人才。近些年，项目融资在我国大型商业房地产项目开发中开始探索性尝试，如大连万达集团与国际商业巨头联合开发商业房地产的“订单模式”已经具有项目融资的特征。这些都为项目融资在大型住宅房地产开发中的运用提供了有益借鉴以及人才支持。

此外，我国具有充裕的开展项目融资的资金来源。2012年底，我国城乡居民储蓄余额近40万亿。除居民储蓄资金外，还有一些投资机构，如保险公司、社保基金、商业银行和证券投资等存有大量投资资金，这为项目融资提供了充足的资金保障。

五、大型住宅房地产开发实施项目融资的运作程序

房地产开发实施项目融资同其他类型项目融资的运作程序基本相同。对比其他项目融资，房地产开发项目融资主要包括六个步骤：投资决策分析、融资决策分析、融资模式选择、融资谈判、融资执行以及贷款偿还[10].

1.投资决策分析。

在进行房地产开发投资之前，房地产开发企业首先进行可行性分析。可行性分析一般包括：对国家法律法规等政策环境的分析，对市场需求情况及市场前景的预测，对资金可获得性的全面考虑，对项目可能面临的各种风险进行估计，由于项目融资的特性，融资方更为注重对项目风险的识别和防范；对项目收益的估计，根据已往经验，对项目的投资量、资金成本、销售收入做一个初步的估计，得出项目收益的估计值，看是否值得投资。在项目可行性研究和风险分析基础上，房地产开发企业做出是否进行项目开发建设的投资决策。

2.融资决策分析。

在决定对某一住宅房地产项目进行投资以后，房地产开发企业将决定采用何种融资方式为项目进行筹集资金。是否采用项目融资，主要取决于项目资金筹集可行途径的比较、对债务责任分担的要求、项目融资数量及时间上的要求和综合评价。项目融资决策分析是一项复杂的综合分析和评价工作，通常需要聘请融资顾问为其提供咨询，对项目的融资能力和可能的融资方案进行分析比较，提出项目融资建议方案，项目投资者据此作出项目融资决策。

3.融资模式选择。

当房地产开发企业决定采用项目融资方式以后，正式聘用融资顾问开始研究和设计项目的融资结构。项目融资结构设计的一项关键性工作就是要完成项目的风险分析和评估，在此基础上，根据项目的经济强度和各利益主体与项目的契约关系，确定项目的债务承担能力、项目风险在项目参与者之间的合理分配及其相关的项目信用保证结构。这一阶段确定的融资模式并不一定是最后采用的融资模式，开发商还需要与融资方进行谈判才能最终确定。

4.融资谈判。

房地产开发企业完成前面几个阶段的工作，就有了与融资方进行项目融资谈判的基础，可以有选择地向潜在融资方发出参加项目融资的邀请书，便可以与有兴趣地融资方开始谈判。一般情况下单个金融机构不愿承担较大风险，开发商可以选择邀请苦干个融资方联合的银团进行项目融资。在与融资方的谈判过程中，开发商应注意保持灵活态度，当谈判陷入僵局时找出适当的变通方法绕过难点，防止融资谈判拖延过长时间，造成更大的损失。融资方可能会对项目融资的模式提出不同的看法，开发商应进行权衡选择。融资谈判结束之后，房地产开发企业（或项目公司）与融资方签署融资协议及相关的法律文件，确定各方权力与义务。

5.融资执行。

与融资方的谈判结束，双方签署正式的项目融资法律文件之后，项目融资进入执行阶段。在这一阶段，开发商或项目公司负责项目的建设管理，保证项目进展按融资协议规定时间进行；同时开发商将对项目的按期按质完成承担有限责任。融资方实时监督项目的工程进展，考察项目是否按融资协议规定执行，进而根据资金预算和建设日程表安排贷款的提取。在某些情况下，融资方还需要参加部分项目的决策。在融资协议的执行过程中，开发商应与融资方必须保持密切的联系，解决融资协议中没有规定的新问题，直至项目的完工。

6.贷款偿还。

房地产开发结束之后，项目融资进入贷款偿还阶段。房地产项目融资与一般的生产项目融资有些不同。当生产项目建成之后，还需要投入相当的运营资金才能使项目进入正常的生产经营阶段。而且项目进入经营运转之后，通常需要相当长的一段时间才能产生足够的资金偿还全部贷款。而房地产项目本身就是产品，可以直接进入销售阶段，因此贷款偿还的时间一般要短得多。项目开发完工后，开发商依赖房产销售收入按融资协议规定的方式和数量将贷款偿还融资方，并移交相关法律文件，结束项目融资协议。

在整个房地产项目融资实施过程中，各个阶段与步骤并不是孤立的，后一阶段的实施情况会对前面决策产生影响。如开发商考虑融资谈判的实际情况与进展，可能修改融资方式或是项目融资的模式；融资执行过程中出现了协议中没有规定的情况，则需要各方再次谈判协商。

六、结论

通过对大型住宅房地产开发实施项目融资的相关问题分析，可以看出：

第一，大型住宅房地产开发实施项目融资十分必要。特别是在房地产业面临持续宏观调控的背景下，房地产企业能够寻求和实现的融资渠道比较有限，不仅面临着资金状况的紧张，也面临着信贷收紧状态下的融资成本上升，同时还面临着房屋销售增速回落、回笼资金困难而形成的还款压力。在这种情况下，开展项目融资，不仅有利于降低房地产企业资金压力，减少房地产企业投资风险，同时有利于房地产企业适时转型。

第二，以项目公司形式运作的大型住宅房地产开发，具有稳定的净现金流量，符合项目融资的条件。

第9篇：房地产直接融资和间接融资范文

    关键词:房地产融资多元化

    为了抑制房地产过热,规范房地产金融市场,我国采取了一系列的宏观调控政策,进步国内房地产开发的“门槛”,银行贷款难度加大,房地产商纷纷将目光投向资本市场,积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业,资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显,如何解决好房地产融资题目已经成为房地产企业确当务之急,探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。

    房地产企业融资现状

    近几年来我国房地产企业融资结构变化图。从图1可以看出,自1998年以来,我国房地产投资来源的最大变化是预算内资金、债券和利用外资的变化,从占年度资金总额的近9%下降到2004年的1.4%,这其中主要原因是利用外资比重的变化,从8.19%下降到了1.3%,显示外资参与我国房地产业的相对规模不但没有上升,反而大幅降低。除这三条渠道之外,在我国房地产投资来源的三个基本部分中,1998一2003年,直接来源于银行贷款的部分事实上一直维持在23%左右,但在2003年央行121号文出台后,各贸易银行从严发放房地产贷款,使得2004年银行贷款比重有了较大幅度的下降,减小了5.4个百分点,房地产业自筹资金和其他资金则分别上升1.8和3.6个百分点。

    根据央行刚的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》的统计,35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降,上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了5.2%,而发展商贷款余额的增幅同比回落7.69%。数据显示,面对炙热的房地产固定资产投资,国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严厉调控,很多房地产企业在国家宏观调控政策眼前面临重新洗牌的危险,房地产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。

    房地产企业融资面临的题目

    贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式:房地产开发活动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的活动资金;房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性活动资金贷款;房地产抵押贷款,是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短,来源渠道均为贸易银行,贷款方式单一,无法适应房地产开发周期的需要。具体的融资体系如图2所示。

    直接融资比重偏小。改革开放以来,我国直接融资市场发展很快,但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格式,房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。特别是近几年来,房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升的态势。贸易银行房地产方面贷款的增幅已达25%以上。我国内地房地产企业79%以上的外部融资来自于银行,在个别年份和个别地区这一比率甚至高达80%~95%以上。房地产资金主要来自银行贷款,直接融资比例过小,融资结构不公道。

    各种融资方式具有局限性。贸易银行进步了对房地产企业的贷款条件,对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高,多数开发企业不能达到规定的贷款要求;其它融资方式现阶段的表现也不如人意,如信托融资,相对银行贷款而言,受政策限制少、灵活、创新空间大,但信托产品尚没有一个完善的二级市场,难于流通;而企业债券用途多为新建项目,利息高于同期银行利率、期限为3~15年,所以,一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小;另外,由于国内产业基金无法可依,暂不答应存在,养老和保险基金又不准直接涉足房地产,基金目前在资本市场表现也很难有所作为。

    相关法律法规不完善。相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操纵困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。此外,受金融政策环境影响,房地产金融创新力度不够。在我国,从已运作的房地产投资基金的形式来看,多采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前,则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和房地产企业股权式投资。然而,房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来,一直处于走走停停的状态,且直到现在我国还没有出台产业基金法,多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作,而不是以基金的形式运作。

    房地产企业融资对策

    (一)大力推动房地产证券化

    有关证券监管部分尽快制定促进房地产公司上市的规章制度,积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化,吸收社会投资者。目前,我国的二板市场还未真正形成,上市对于大多数房地产企业而言是可看不可及的事,那么,发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券,将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行,在资本市场上直接融资,也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行,将分散的资金集中到房地产建设中来。

    房地产信托(REITs),就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财上风和运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将多个指定治理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力的资金组合,然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目,获得既定的收益。

    (二)建立长期投资基金组织

    房地产投资基金属于股权投资,可以分散投资、降低风险,丰富了融资品种;也可以吸引社会上的分散资金,把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。同时,应尽快颁布投资基金法。如前所述,目前我国房地产投资基金处于无法可依的状态。同时,国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们,投资基金是产业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下,它可以与信托联合,使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此,我国应鉴戒市场经济较为发达的国家,特别是美国发展房地产基金的成功经验,在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈,颁布符合我国国情的投资基金法。

    (三)引导国外资金进进

    2002年,我国房地产开发资金来源中,境外投资仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降,我国有必要加大力度引进外资来进步房地产的投资。同时,外资金融机构进进我国市场将带来先进的运作模式和治理方法,有助于金融体系的发展和完善,为吸引外资进进房地产金融市场提供了机会。

    (四)推行融资租赁方式

    融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金,完成项目后可通过销售收进收回所有权。建立抵押资产治理公司主要是对抵押物的所有权进行处理,对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式,可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金题目,从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。公务员之家

    (五)完善个人消费融资体系

    为了配合启动住房消费,调动居民购房的积极性,活跃国内消费市场,就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%,占贷款总额的不到1%(远远低于国际上20%~40%的水平)。个人消费贷款虽属“零售”业务;金额数目不大,但其人数很多,所以银行应扩大相关业务,推出更多的新项目,简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目,较受消费者欢迎,要积极推进住房公积金体系的建设。

    总之,在现阶段,房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系,间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策答应条件下与银行合作创新融资工具,大力发展房地产信托业务,推行房地产证券化,构建房地产业多元化融资体系。同时,房地产业作为国民经济的新增长点,政府应在制度和机制上给予足够的保障,不断健全规章制度和法规体系,为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。

    参考文献:

    1.王诚庆.我国房地产融资模式的改进与制度创新[J].财贸经济,2005(11)