房地产年终汇报精选(九篇)

第1篇：房地产年终汇报范文

升值引发资产价值重估

先有鸡还是先有蛋?这个困扰人类千百年的疑问最近终于被英国科学家画上句号。《印度斯坦时报》的社评戏言：“以后碰到复杂难懂的局面，千万别再拿鸡蛋当厘头了。显然，我们已经有了一个明确答案：先鸡后蛋。”世界上有许多说不清道不明的因果关系，就像是鸡与蛋的关系，汇率与资产类财富的关系似乎也是如此。

尽管作者在此无意为汇率与房地产的关系提供终极答案，不过，人民币升值能否让曾经的楼市辉煌再现，还不至于是个鸡与蛋的“世纪难题”。

汇率与个人拥有的资产类财富的关系周然十分微妙，但汇率变动终将对房地产业景气度发生影响却是一个不争的事实。本币升值，无疑将对国内房地产市场产生积极影响。人民币升值意味着以本币计价的资产会同比例地“变贵”，即使升值幅度可能会来得缓慢而有限，但人民币升值的潘多拉魔盒一旦打开，就很难收回去。故而，凸显出中国房子的投资价值。

人民币升值的上升通道打开后，以人民币估价的房产价值势必需要重估，随着资产持有人账面财富的增加，会导致会计学上的所谓“资产价值重置”。

不仅如此，以人民币计值的房地产类资产还可以从本币升值中毂多重利好。比如，人民币升值――降低输入性通胀――降低提高利率预期――刺激投资欲望，最终导致资产价格泡沫会在更高的台阶上重新予以确认(好听点谓之“价格重置”)。换言之，升值会在一定程度上坐实目前的房价，房价的某些虚胖(泡沫)从感觉上似乎显得不那么令人生畏了。

人民币升值，提高了人民币的国际购买力，由此伴随而来的收入效应和财富效应将进一步提高本地居民对资产类品种的需求。同时。国外资金也会通过各种渠道进人国内市场，寻找投资机会，分享人民币升值收益。而其申由于房地产具有资源的稀缺性和变现容易，房地产会成为投机者首波锚定的标的物。

2005年1月，我国重启人民币升值过程中，至2008年年中，人民币对美元升值了21％，到2007年年底，中国楼市进入巅峰状态，直到2008年年中美国“两房危机”传导到中国才摔头向下。不过，把最近几年中国房价飙升的账写在人民币升值的账本上就大错特错了。2008年以后，中国央行不但采取了紧盯美元政策，而且一直让人民币兑美元汇率保持在6.82的水平，房价仍然飙升不止。由此也说明，汇改与房地产业的景气度相关，而且只是其中的一个原因。

如果仅仅只从汇率变动的角度观察楼市，可能会让事实错得离谱。因为如果利率或资本流动发生变化，汇率对房价的影响可能完全是反向的。我们是在政策恒定和目前的低息状态下看汇率变动对房产价格的影响，如果利率趋于正常化，工资倍增计划提速，汇率变动对房地产市场的影响将被打一个不小的折扣。

另外，房产类资产财富因本币升值而带来的增值，仅仅是纸面的、理论上的。如果此时人们想把这些纸面财富变现装进腰包，可能会发现很难实现。当人们变现的欲望“铆着劲往一起使”时，所谓的汇率升值带来的财富增值可能就只是一场敝帚自珍式的梦幻。到那时你可不要给我说“见到鬼了”。因为楼市毕竟是市场行为，除了政府应负的那一部分“社会责任”之外，房价最终还是要有市场说了算。

一个不容忽视的事实是，作为资产类产品，房子与股票不一样，其本身是不断贬值的，至少要被算上折旧，增值的只是房子下面的那块土地，即使是汇率升值导致的也罢。而土地使用权增值的归属又是一个颇具争议的话题，也是目前在中国开征物业税的难点。基实，人民币升值对于楼市的影响似乎要远远小于国家政策的干预，尤其是当房子问题已经被拉抬到政府高度时，问题更为复杂。这好像也是比较另类的一种“不确定性”。

魔鬼存在于预期中

人民币升值和通胀预期的存在是导致资本投机现象发生的一个很重要原因。人们的投资理财行为往往或因预期而做出重大改变。加息或也能影响人们的投资预期，但提高利率影响的不仅仅是房地产业，涉及更为宏观的一些经济问题。况且，加息对应的是通胀，而非汇率，反之，人民币升值却在一定程度上释放了加息压力。而目前的低息政策无疑是对房地产业的一种加大流动性的变相激励。由此我们看到，中国央行一再通过存款准备金率紧缩流动性。最近的一次是国庆节后，存款准备金率已经接近历史的高位。

房子原本属于固定资产，但在投机者的大脑里，房子不仅是流动资产，而且是最佳的资源配置方式。这是市场经济的过错还是人类的原罪。我们权且放在一边。不过，人们对汇率升值的预期与对大宗资源类商品看涨的心理预期没有什么两样。房子的可爱之处正在于房价有上涨的预期-人民币一旦升值，导致市场对房子未来价值的判断发生逆转。随着中国经济的持续超常规发展，人们有理由相信人民币购买力的强势，只要这个预期存在，人们的投机心理就难以抑制，预期越大，投机的欲望越高，这也是为什么不能老是让预期长久存在的原因。

相比上一个人民币升值周期，正在进行的这轮汇改适逢政府史上最严楼市调控――“要坚定不移地遏制部分城市房价过快上涨”，这让又复杂起来。人们好像又看到这个市场回到计划经济时期――拿户口簿买房。没错，即使是人们预期人民币在一年内大涨10％，楼市未来的走势仍然扑朔迷离。真真假假，只要是人们摸不清底牌是否为最好的牌。

尽管周小川日前声称人民币汇率调整不会采取“休克疗法”，但“休克疗法”本身又有多种解读，人们也不对人民币一次性升值过大抱有期待。事实上，目前业已出现人民币升值预期减弱迹象，国外市场预期1年内人民币升值幅度仅为1.7％～6.65(目前已经接近这个水平)。另外一个至关重要的原因还在于谁也不知道中国政府下一步还要打出什么牌。中国政府真的不希望引发“货币战争”。

现实中，不论是官家还是民间学人都希望房地产市场维持适当的泡沫，这样做对经济有好处。比如像现在这样，房价上涨过快的个别一线城市收敛一下，其他大多数城市仍然遵循市场经济法则，让那只看不见的手去搞就是了。不过，人民币升值终将导致各类以人民币计价资产成本和费用上升，使投资价值随着升值预期的殆尽而逐渐失去引力。当然，这是往后看若干年甚或几十年以后的事情了。

涂上砒霜的巧克力

央行公布的《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，上半年4.63万亿新增贷款中又有1.38万亿流入房地产市场。此前，为挽经济颓势，中国央行曾向社会注入大

量流动性和基础货币，为此轮房价飙升夯实了经济基础。正常的货币供应量大体等于“GDP增幅+CPI增幅”，2009年我国广义货币供应量同比增加27.7％，金融机构各项贷款余额比年初增加9.6万亿：同期，GDP增加9.1％(修正后数据)，CPI为负0.7％。

大量剩余的货币肯定要找到一个回报率最大的出口，这本身并不是一件坏事。如果让这些过量货币在市场上面形成一个堰塞湖，后果更可怕。换言之，流动性一旦泛滥，肯定会在某个地方鼓出“包”来。北京大学的黄益平教授在评价央行的金融政策时称，流动性不愿收紧、利率不敢上调、货币不想升值，这样一来，谁也摸不清房价的套路。即使房价被打下去了，其他资产泡沫还会冒出来。钟伟教授日前曾有一问：如果居民有丰富的投资渠道，如果居民对未来的养老、医疗、教育有足够信心，如果城乡之间没有因收入严重失衡导致巨大的人口迁徙，那么中国人的购房热情是否仍如此高涨?

经济学常识告诉我们，超额发行的货币具有巨大的黏性。货币进入市场时，并不像水那样均匀分布地流入市场，而是像蜂蜜一样，会在有黏性的地方停留下来。货币黏在哪里。哪里的资产价格就会上升。毫无疑问，在“不确定”中惟一可以确定的是，房地产市场正是中国经济中最具黏性的区域，貌似“涂了砒霜的巧克力”。

过剩货币会选择阻力最小回报率最大的经济领域，其驻留时间的长短和规模视这个领域的“甜度”。如果楼市受到长期坚决的打压，货币还会找到其他出口，除了股市之外，比如可能还会被大蒜、生姜、绿豆、卫生纸等等这些多少带点“甜性”的商品吸住一部分。只要有足够的赚钱预期，任何商品都能成为吸纳货币的池子。这应该是一般的经济规律，当然，“中国特色”往往有其超常发挥的意外。

从理论上讲，货币黏性作用的发挥是建立在流动性基础之上的，过量的货币供应由于货币黏性，实际上无力为初始目的解套，让最需要得到流动性支持的部门(比如实体经济)获得足够的投资。现实中，资本市场的其他组成部分汇市、期市和债市等在全球经济复苏的“不确定”中都没有房子靠谱，而中国实体经济的生存环境，我们的企业家或许有些更刻骨铭心的体会，赁币黏住房子而不是其他好像也有一种必然性。

另外，中国的实体经济确实还有不小改进空间。不仅仅是中国的民营企业家，外资对投资中国实体经济也一直颇有微词。世界银行日前的《2010年跨国投资》报告指称，尽管中国是获得外商直接投资最多的国家，但中国在外企进行跨行业投资、成立子公司、取得工业用地和商业纠纷仲裁等方面，限制性的政策法规的比例，比世界上其他国家都多。

央行构筑“热钱”防火墙

我们看到，进入2010年下半年，国外热钱有加速流进的迹象。渣打银行的研究报告预测称。2010年第三季度，中国的外汇储备将增长至2.63万美元，其中光是今年明份，将增长800亿美元，有望创下历史最高水平。据中国社科院日前的一份报告测算，五年来实际流入中国的境外短期投资(热钱)规模约为1.75万亿美元。这些来路不明的热钱大体包括民间借贷资金、地下钱庄资金、各种PE与信托投资名义下的资金。当然，这些钱不仅与爱国无关，而且嗜血性十足。

从现象上看，热钱进入中国市场，往往通过贸易、外资、银行、个人等多个渠道，既有企业行为，也有个人行为。比如有的是集团公司内部关联企业套汇运作，也有不少金融机构向境外个人发放了中长期房屋抵押外汇贷款，房贷结汇启用于购买境内房产。补充说明一句的是，目前各地都有一些洋人买房的门槛规定或禁入政策，但这阻止不了洋钱流入中国，对中国资产市场的影响几乎可以忽略不计。因为洋人瞄准的是整个中国市场，而非像菜贩子那样亲自跑到菜市场上去要价。

国家外忙管理局副局长邓先宏日前表示，当前违规流入我国的热钱多采取“蚂蚁搬家”方式，呈现多点式、渗透的特点。鉴于热钱的投机套利本性，热钱进入的重要目标是获取资产价格上涨收益。按照央行的说法，目前美元跨境套利交易盛行，在我国本外币正利差继续存在、人民币存在一定升值预期的条件下，企业和个人资产本币化、负债外币化有进一步扩太的趋势，防范异常跨境资金流入的压力较大。

第2篇：房地产年终汇报范文

“两房”是美国两大住房抵押贷款融资机构房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的合称，中国是其债券最大的海外投资人，有报道称，最多时曾持有3976亿美元。今年2月11日，美国政府向国会递交改革住房抵押市场的报告提出，今后逐步缩减“两房”规模，并最终关闭这两家公司，这是不是意味着美国监管部门已经决定将剥离“两房”信用与美国信用的关系？中国巨额投资还能实现保值增值吗？

问：我国投资“两房”债券目前是否已有实际亏损？“正常”还本付息如何实现？钱从哪里来的呢？

国家外汇管理局：截至目前，我外汇储备持有的“两房”债券还本付息正常，也没有出现过投资损失。我外汇储备从未投资“两房”股票，“两房”股价下跌和股票摘牌未对我造成损失。

宋鸿兵（财经作家）：“两房”债券从技术上讲还没亏，从时间角度看现在还没亏，不过，“两房”债券已失去流动性，失去流动性的债券等于套牢，我们被套牢了。

此前“两房”债券的票面价值与还本付息目前尚可维持的主要原因，是美联储充当了“两房”债券的最终购买人。美国政府救助“两房”已耗资1480亿美元，纳税人不干了，政府吃不消了。

问：这对“两房”放出了什么重要信号？

陈道富（国务院发展研究中心金融所综合研究室主任）：“两房”很可能将走向私有化，即是说，美国政府可能不再为“两房”买单，不再对债券提供保险。美国政府拯救“两房”的信用是有限的。

问：美国政府一直并未明确对“两房”的担保，但市场此前为何一直说政府对其存在隐形担保？“两房”在美国金融市场究竟是什么地位？“两房”有暴毙的可能吗？“两房”债券存在违约风险吗？

国家外汇管理局：“两房”是美国国会立法设立的政府支助机构，一直是美国住房金融政策的主要工具，即使在其爆发财务危机被美国政府接管之后的今天，仍然是美国住房融资的主渠道，提供了绝大部分的新增房贷融资。“两房”对美国住房市场、美国经济复苏和金融体系稳定十分关键。

奥本海默（美国投行）：已发行的“两房”公司（信用）债券，拥有美国政府的信用支持，其价值并不会受到新措施的影响，只有“两房”后来新发行的债务才会由公司自行承担。至于中国持有的“两房”债券，美国政府已公开表示对“两房”已发行债券提供信用支持。

鲁政委（兴业银行首席经济学家）：美国是一个高度发展的市场经济国家，政府对企业的资助不可能大包大揽。在美国法律框架下，所谓“政府支持”机构，其本质仍是私人机构，只不过其设立和经营需美国国会特许，本质上并不享有政府信用。

问：美国对“两房”的私有化操作，时间表会如何？对私有化前景下的“两房”债券，其风险应该如何看待？

Michael Ferguson（加州大学教授）：“两房”的关闭是一个渐进的过程，其间它们不会再发行任何新的债券，而是在资产逐渐减少的过程中逐步清偿现有债务。此次政策调整的目的不是要两房戛然而止、突然死亡，而是希望逐步降低它们在美国住房金融市场的影响，慢慢地退出。

刘元春（中国人民大学经济学院副院长）：政府支持下降，“两房”债券风险可能会有所放大。但由于涉及到机构清偿和金融资产转移消化，这将是个漫长的过程，以为持有人留有回旋余地，中国持有的“两房”债券，即使可能受损，也不会太严重。

问：国家外汇投资，首先应该考虑的是安全，为什么会投资“两房”如此高风险的品种？这个投资品种的风险与收益相称吗？

国家外汇管理局：我外汇储备经营始终按照安全、流动和保值增值原则，积极稳妥实施各种投资策略，采取了切实有效的措施，“两房”债券投资的主要潜在风险已得到有效化解。按照市场广泛使用的相关指数计算，2008年至2010年三年间，“两房”债券年均投资收益率在6％左右（注：可能未考虑到由于流动性丧失和美元贬值带来的风险，难以量化），收益率比同期美国国债比溢价几十个基点。

问：“两房”债券还有没有交易套利的价值？

安国俊（社科院金融研究所研究员）：从理论上说，“两房”债券价格降到一定程度，就会有其他私营金融机构接手。但实际上，“两房”债券在二级市场的流动性会大打折扣，可能连交易的对手方都找不到，无法获得通过二级市场交易而带来的抵御通货膨胀以及美元贬值的相关收益，这对于交易账户而言，将面临更大的损失。

问：对于“两房”债券的潜在风险，我国政府目前应该如何应对？

宋鸿兵：应密切关注美国政府的动向，强烈要求美方信守承诺，以免国际投资人出现美元资产信心危机。在“两房”问题扑朔迷离之际，此时应该争取主动，而不是替美国硬扛。

余丰慧（财经评论员）：面对巨大的“两房”债券风险，中国一方面要敦促美方不得使“两房”走向破产清算境地，另一方面要通过与美方谈判、沟通等使得其拿出可靠、具有法律效力的保证。

问：“两房”债券的市场价值，其总体趋势将会如何？中国在“两房”债券的仓位是否应该调整？

刘煜辉（社科院金融研究所中国经济评价中心主任）：必须警惕未来美国的债券泡沫，为了缓解美国国内的各种经济矛盾，美国的量化宽松货币政策仍将继续深化，最终必然导致债券价格下跌。

鲁政委：君子不立于危墙之下。在损失可控的情况下，外汇储备和相关商业机构长期必须考虑逐步稳妥地减持“两房”债券。应以保密合理的方式进行，可以协议转让的方式进行减持。

宋国友（复旦大学美国研究中心副教授）：简单地抛售“两房”债券并不能解决问题，因为结算下来的美元如果收回国内，又将被动增发货币导致通货膨胀。比较好的办法是，逐渐分流“两房”债券，在风险可控的情况下可以考虑将部分“两房”债券转向美国国债，或者其他品种。

问：近年，外资热钱进来都是卷了大量的利润走了，我们的外汇存款却都买了别人的垃圾债券，这是为什么？如何改变这种状况？

宋鸿兵：信息严重缺乏和不对称，是造成我国外汇储备部门或机构尴尬局面的最大因素之一。根据不同基础资产池构建的债券产品质量有优劣之分，但是信用评级机构给的评级却都一样，投资者或机构容易盲目购买。就美国政府而言，一定会优先将资产优良的债券留在本国的金融体系当中，反之则销给国际市场。中国等其他国家在购买时很难避开“坏资产地雷”。我国外汇储备应以此为戒，在未来购买同类产品时进行详尽研究，且必须建立国内单独的评估机构，不能仅仅依靠国际上的评估机构，否则系统性风险难以避免。

问：为了避免将鸡蛋放到美债这一个篮子里，我国外汇投资策略是否应有所调整？

第3篇：房地产年终汇报范文

关键词：房地产价格 汇率 GDP 城镇居民收入

一、前言

我国房地产在2005年之后经历了高速发展时期。2005年全国平均商品房价格3168元，首次突破3000元，并持续8年增长。近年来国家出台了各项严格调控政策，2012年底，房地产市场在回落后开始出现回暖。至2013年第一季度，房地产开发房屋销售面积20898万平方米，同比增长37.1%，各线城市房地产市场继续呈现回升态势。

2005年7月21日，我国实行以供求关系为基础，参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。2006年1月4日，央行在银行间外汇市场引入了做市商交易制度和询价交易方式。受2008年金融危机的影响，人民币对美元汇率基本保持稳定。因美元继续走弱，2011年3月25日人民币对美元汇率报6.5580，创汇改以来新高。截至2013年5月，人民币实际有效汇率比去年年底升值了5.6%。

从国际经验看，人民币汇率与房地产价格存在密切关系。而汇率影响房地产价格的机制，以及汇改后汇率如何影响房地产价格，是否会造成房地产泡沫的破裂，这些都有必要进行实证研究。本文基于汇改后的汇率数据，结合国民生产总值，城镇居民人均收入等因素，分析了汇率对房地产价格的影响程度，为房地产投资和宏观调控提供一些借鉴。

二、文献综述

汇率对房地产价格的影响：EralD.Benson（1997）研究了加元兑美元的汇率对华盛顿Point Roberts地区（1984-1994）以及Berlingham（1999）房地产价格的影响；Norman G.Milller （1988）研究了日元兑美元汇率与檀香山房价的回归；Joseph B，Lipscomb （2003）以墨西哥房价为研究对象，均得出汇率升值能够不同程度带动房价上涨的结论。

房地产价格影响因素：Kim Hiang Liow，Muhammad Faishal Ibrahim，Qiong Huang（2005）提出影响房价的因素有GDP，利率，汇率，不可预期通货膨胀率，工业产值增长率，货币供应量，并且通过实证表明汇率对房价的影响最小。

投资组合与房地产的关系：Hoesli，Lekander，Witkiewiez（2001）提出将房地产进行多元化投资组合，能获得较高回报率。Kwane Addae-Dapaah，HweeL.Loh（2005）研究了中国等新兴国家1990-1999年间房地产市场状况，发现加入汇率后的资产收益率大小，取决于两者相对值，且在新兴国家进行房地产投资组合能获得更高投资回报。Matthias Thomas，Steohen L.Lee（2006）认为由于存在汇率波动风险，外国投资者所获得的投资收益率很可能会受到削弱。

汇率与房地产价格相关性理论分析：尹伯成（2005）认为因政府调控，人民币升值导致各类人民币计算的成本和费用上升，抑制了境外人士对房产的需求，因此汇率变动无助房价上升。王爱俭，沈庆劼（2007）提出在人民币被低估且对外升值的情况下，汇率能够影响房地产市场的供给和需求。王先柱（2009）提出汇率对房价具有单向持续性影响。

汇率与房地产价格传递效应实证分析：陈六傅、刘厚俊（2007）利用VAR模型分析出人民币有效汇率对我国进出口价格和消费者价格影响程度低，且作用大小与物价指数相关。毕玉江，朱钟棣（2006）研究表明汇率变动对国内消费者价格的传递不完全且存在时滞。消费者价格对汇率变动的弹性低于进口价格对人民币汇率的弹性。吕剑（2007）总结出长期而言，人民币汇率显著影响国内物价水平，且CPI、PPI、RPI对汇率变动弹性、修正功能依次递减，短期而言，汇率变动对CPI和RPI是持续增加的传递效应。惠晓峰（2003）通过一步向前预测的滚动算法和递归算法，证明人民币汇率波动在明显的自相关性和异方差性。施建淮、傅雄广（2008）总结出汇率对不同消费品价格的传递效率存在差异。邓永亮（2010）通过EGARCH模型，VAR模型和协整分析证实了汇率和房价间存在正反馈效应。

三、理论与方法

汇率，是两种不同货币之间的兑换比率。人民币汇率与房地产价格之间的关系，主要观点有无关联效应，关联不确定。无关联效应指汇率与房地产价格之间不存在相关性，适用于封闭型经济或者房地产市场对外封闭情况。关联不确定性是指汇率与房地产价格不存在绝对的相关关系，其影响机制主要有传导性下浮和传导性上浮两种。

（一）传导性下浮

传导性下浮指一国经济处于萧条情况下，汇率上升，将导致房地产价格下降。若国内经济萧条，投资于资产的风险增加，即使汇率的升高预期将刺激房地产，但汇率升值收益很可能弥补不了所承担的风险，外国资本不可能流入境内，甚至会出现本国资本外逃现象。具有典型代表性的例子是日本上个世纪的房地产泡沫危机。

（二）传导性上浮

传导性上浮是指货币升值，将导致房地产价格的上涨。其前提条件是（1）一国经济对外开放，资金可自由流动；（2）房地产市场对外开放；（3）国内经济处于增长期。传导性上浮具体的传导路径有以下几种：

1.流动性效应和预期效应

流动性效应主要针对流动资金，而预期效应包括有汇率升值预期和房地产价格升值预期。当市场预期本币升值，大量国外短期投机性资金将流入，等待升值后再兑换成外币，在等待过程，资金流向各个市场。由于房地产市场预期良好，资金流入房地产市场，推动房价上涨。而房价的上涨进一步促进了房地产预期效应，使投机更活跃。若本币汇率升值预期进一步加强，则会有更多的流动资金流入，结合房地产升值预期的双向作用，促进房价大幅度提升。

2.财富效应

本币升值，进口商品价格相对降低，同时将带动国内商品价格下降，本币购买力提高，在满足相同消费后的货币盈余可用于投资房地产，需求增加将导致房价的上涨；人民币升值会提高国内金融资产的相对价格，相同条件下，金融资产结构转变，财富的潜在增加刺激消费需求，增加支出，最终导致了房价的上涨。

3.溢出货币效应

汇率升值后，通过货币供应机制，货币工资机制，生产成本机制及收入机制等造成物价的下跌，导致国内经济萎缩，政府为了刺激经济将采取扩张性的财政政策或货币政策，从而会有更多的货币用于投资，在当前我国股市不景气的情况下，这部分溢出的货币将流入房地产市场，推动房价的上升。

4.信贷扩张效应

由于汇率升值，商品出口受到抑制，国内对外贸易企业不景气，失业率增加，国民生产总值减少，经济不景气，国家为了刺激经济发展，将会采用扩张性的货币政策或财政政策。同时，将会降低利率，扩大信贷规模，增加投资需求，而具有刚性需求支撑的房地产风险较低，利润较高，因而资金流入房地产行业，由于房地产建设周期长且土地具有稀缺性，短期内供给不会有大的变化。而需求的膨胀，同时由于“羊群效应”，将推升房地产价格。

5.通货膨胀效应

实行固定汇率或钉住汇率制度的国家，在汇率上升后，货币当局被迫购买外汇，增加本币投放量，导致房价上升。同时，货币供应量的增加导致通货膨胀，人们将倾向于抛出货币并投资于增值性较强的实物资产中，而房地产又是保值增值的良好投资品，因而对房地产的需求增加，导致房价的持续上涨。

四、实证检验

（一）模型构建

根据以上分析，可构建模型如下：

其中，α、β、γ、ut均为参数；HPt为某一时期房地产价格，ERt为某一时期人民币兑美元汇率；GDPt为某一时期国内生产总值，PIt为某一时期城镇居民可支配收入，ut为随机误差项。为避免异方差问题，对各变量取对数。

得出模型：

本文数据采用2005年第四季度至2013年第一季度相关数据为样本区间：其中PIt以及房地产价格HPt相关数据取自EPS；ERt数据来源于中国货币网；GDPt数据来源于巨灵财经网。利用Eview6.0进行实证检验。

（二）相关性检验

由表中可看出，汇率与房价之间有较强的负相关性，GDP的变化对房价起到一定的推动作用，而PI，ER与HP相关性较强。为分析三者对房地产价格的确切关系，对其进行单位根检验、协整检验和格兰杰因果检验。

（三）单位根检验

为避免时间序列伪回归现象，在构建模型前须进行单位根检验。本文采用ADF（Augmented Dickey-Fuller）检验，假定时间序列是一个p阶自回归的序列，通过增加一个滞后的差分项来使非平稳时间序列转化为平稳的时间序列。接受原假设即时间序列含有单位根。检验结果如下表：

注：（C，T，K）表示常数项，趋势项，滞后阶数（按SIC原则确定），表示差分项，*个数分别表示10%，5%，1%置信水平。

检验可知LnER、LnGDP、LnPI和LnH序列含有单位根，是非平稳序列，其中LnGDP和LnHP为一阶平整，LnER、LnPI为二阶平整。

（四）协整检验

由单位根检验可知它们之间可能存在协整关系，因此采用Johensen进行协整检验。

注：根据SC和AIC原则可确定最优滞后期为4，r=1表示最多不存在1个协整关系

根据检验结果显示，至少存在1个协整关系，因此ER、GDP、PI之间有长期均衡关系。 根据标准化的协整参数向量，β=（1 0.69 0.16 -0.38）’，得到模型为LnHP=0.69LnGDP+0.16LnPI-0.38LnER+2.03。

（五）误差修正模型

若一组变量具有协整关系，则存在与对应的向量误差修正模型。从短期看，为了增强模型精度，把协整回归式中的误差项看做均衡误差，通过建立误差修正模型把房价波动的短期行为与长期变化联系起来，建立模型的结构如下：

D（HP）=-0.657859455403*LnHP+0.283307418477*D（HP（-1））+0.0820273516134*D（HP（-2））-0.924279157245*D（GDP（-1））-0.193695410972*D（GDP（-2））+0.0672093491968*D（PI（-1）） + 0.141266314304*D（PI（-2）） - 0.756871035987*D（ER（-1）） + 4.13800588488*D（ER（-2）） + 0.0910294794079

在模型中，差分项反映了短期波动的影响。房价的短期变动可分为两个部分：一部分是短期汇率、GDP、人均可支配收入波动的影响；一部分是偏离长期均衡的影响。误差修正项的系数为0.66，反映了对偏离长期均衡的调整力度较强。

（六）格兰杰检验

进一步分析汇率与房地产价格之间是否存在因果关系，在上述的基础上对各变量进行格兰杰检验，由SIC原则确定滞后期为4期，检验结果如下：

由检验结果可知，GDP和HP互为格兰杰原因，而 PI，ER和HP存在单向的解释关系。

五、结论

本文对汇率波动与房地产价格之间的关系进行了实证研究，可以得出以下结论：

第一：汇改后，汇率与房价之间有较强的负相关性，GDP，城镇居民收入的变化对房价起到一定的推动作用。

第二：人民币升值预期以及实际升值是以人民币计价的房地产资产成为全球投机的一大动因；人民币显示升值促进企业和个人资本项目下地结汇大量增加，中央银行为了维持人民币汇率的而稳定，将被动地买入美元，投放基础货币，促使商品房价格的上升。

第三：汇率、GDP、可支配收入之间有长期均衡关系。但是，人均可支配收入的系数不显著，这点与周京奎（2006）的研究结果相同，即通过调整收入最终作用于房地产价格的效果不明显。居民收入提高，会刺激消费者购买商品房的欲望，增加了商品房的销售量，因此短期内会导致房屋上涨，但长期来看对房屋价格的影响不确定。这可能由于长期而言，对于商品房的需求一定，收入的增加反而导致了居民用于其它商品尤其是高档商品的支出增加。同理论分析相同，GDP能够正向推动房地产价格的上涨。汇率长短期内均对房屋价格产生反向影响，人民币预期升值，投资房地产的预期回报率上升，因而其投资规模增大，导致房地产市场供求关系发生变化，房地产整体价格上扬。同时，人民币的升值将导致外资流入 ，由于我国资本项目依旧受到管制，大量的外资流入房地产市场，抬高房地产价格，从而获得房地产增值和汇率升值的双重收益。因此，现阶段要确保货币政策的独立性，防止国外游资在我国房地产市场上的投机行为。

参考文献：

[1]Benson E D，Hansen J L.Canadian/U.S.Exchange Rates and Nonresident Investor：Their Influence on Residential Property Values[J].Journal of Real Estate Research，1999（18）.

[2] Norman G.Milller，Michael A.Sklarz，Nicholas，Nicholas Ordway.Japanese Purchase， Exchange Rates and Speculation in Residential Real Estate Markets[J].Journal of Real Estate Research，American Real Estate Society，1988，3（3）：39-49.

[3]王爱俭，沈庆劼.人民币汇率与房地产价格的关联性研究[J].金融研究，2007，06：13-22.

第4篇：房地产年终汇报范文

关键词：热钱；套汇；套利；监管

“热钱（Hot Money）”又称“逃避资本（Refugee Capital）”，通常指在国际间以高收益为目的，利用各种敏感信息从事金融投机活动，具有高度流动性的短期资金。“热钱”具有“四高”特征。一是高收益性与风险性。追求高收益是“热钱”在全球金融市场运动的最终目的，当然高收益往往伴随着高风险。二是高信息化与敏感性。对一国或世界经济金融现状和趋势，对各个金融市场汇差、利差和各种价格差，对有关国家经济政策等高度敏感，并能迅速做出反映。三是高流动性与短期性。四是投资的高虚拟性与投机性。“热钱”的投资既不创造就业，也不提供服务，具有极大的虚拟性、投机性和破坏性。近年来，大量“热钱”的涌入越来越引起政府部门的高度重视。2008年，国务院为此召集财政部、发改委、央行等主要负责人，就“热钱”的监管进行专题讨论研究。在我国资本管制的逐渐放松，我国外汇管理由原来的注重资本流入更趋向流入和流出的平衡管理，但客观上为国际“热钱”提供了更多的流入流出渠道和便利，需要加强管理。

一、“热钱”流入的原因

一般来说，国际“热钱”流向的热源主要是新兴市场发展中国家，这些国家经济发展迅速，国民财富快速增长，房地产及股票市场蓄势上扬。加之政府宏观调控经验不足，手段缺乏，法制存在诸多漏洞，极易成为“热钱”攻击的对象。近年来，我国成为国际“热钱”名副其实的热源地，主要原因有以下方面：

（一）人民币升值预期

从短期来看，人民币预期升值率的变动是我国短期国际资本流动的决定因素（赵汕，2008）。近年来，我国经常账户和资本与金融账户的双顺差使得人民币升值预期不断增强。自2005年汇改以来，人民币累计对美元升值18%，2008年上半年升值6.5%。同时，随着外汇储备快速增长，外汇占款投放增加导致信贷规模的进一步扩张和通货膨胀的加剧，增加市场对人民币加息的预期，而这两个预期都会进一步鼓励“热钱”流入。

（二）中美利差倒挂

自2004年6月以来，美联储开始进入“加息周期”。连续17次提息使利率由1%提高至2006年的5.25%，高利率使美国住房市场泡沫破裂，最终导致次贷危机全面爆发。为应对信贷危机，美国又在2007年9月至今连续降息，联邦基金利率由原来的5.25%降到2%。而在此阶段我国从紧的货币政策使人民币自2004年起持续加息，2007年金融机构一年期存款基准利率达到4.14%。而我国一年期存款利率则由1.98%上升至目前的4.14%，人民币与美元的利差由-3%转为2%。相对较高的人民币利率水平以及人民币汇率继续升值的确定性，给“热钱”带来套利机会。

（三）房地产及股票等资产投资价值增加

从2003年以来，我国经济增长进入一个高速增长的周期，GDP年均增长都超过两位数，并带动了房地产市场和证券市场的繁荣，各类资产价格不断膨胀，为大量境外“热钱”涌入我国逐利提供了机会。同时为了控制通货膨胀，我国实施了适度从紧的的货币政策。房地产开发商流动资金的短缺也为境外房地产投资资金的流入提供了契机。在资本逐利的本性的驱动下，我国虚拟资产投资价值的增加，国际资本必然要流人到我国的证券与房地产市场进行投资与投机交易，利用不断提高的虚拟资产价值牟取价差或长期投资的收益。

二、“热钱”对我国的危害

近年来，我国的外汇储备高增长已经远远偏离了外贸和外商直接投资的基本走势。据估算，2007年境外投机性资金流入约为5600多亿美元，达到了2006年流入量的4倍。预计到2008年和2009年底，国内“热钱”的规模可能突破6500亿美元和8000亿美元（钟伟，2008）。如此巨大规模的“热钱”，增加了我国经济金融运行的整体风险。

（一）推高我国资产价格

大量“热钱”以隐蔽的方式流入我国，为寻求高额利润四处流窜。大规模投机“热钱”进入我国资产市场，主要攻击目标是国内房地产市场、股市、债市和期货市场等，对经济健康发展是一种不可忽视的威胁。近几年房市异常活跃，楼价脱离实际价值飚升、股票上证指数从2007年初的2000点飚升至2007年10月6000点，与“热钱”不无联系。如今股市泡沫破灭，上证指数跌幅已经达到货币危机的指标。资产价格泡沫破灭导致社会财富大量缩水，进而对投资和消费产生消极影响，甚至影响社会稳定。

（二）增大了人民币汇率升值的压力

近几年，我国对外贸易、吸引外资势头强劲，国际收支出现较大顺差。与此同时，美国等发达国家对华贸易逆差较大，其国内经济又不景气，促使他们极力鼓吹人民币升值。美国利用人民币汇率盯住美元的特点，不断贬值美元，下调美元利率，人为拉大与人民币利率的差距。在此情况下，“热钱”不断流入我国投机套利，并有相当部分进入了国家外汇储备，使国家外汇储备的数量、规模剧增，既给美、日等国鼓吹的人民币升值论提供了直接支持，增大了人民币汇率升值的压力，同时又进一步扩大了人民币升值预期，使我国现行的汇率制度受到严峻挑战。

（三）增加了中央银行宏观调控的难度

流入我国的“热钱”除部分投机房地产、股市、债市和期市外，还有相当大的比例通过结汇方式，完成本外币置换进入了国家外汇储备。外汇占款的增加直接增加了基础货币供应量，再通过货币乘数效应，造成了货币供应量的大幅度增长。这不仅增大了国内通货膨胀的压力，而且弱化了央行对货币供应量调控的能力及效应，不利于央行宏观调控目标的顺利实现。针对目前外汇储备迅速增加，央行除了正回购、发行央行票据来对冲外汇占款之外，已没有足够的金融工具可用，也无有效的资产来对冲过多的外汇占款，甚至在某种程度上陷入了进退两难的境地。

（四）极易造成金融动荡或金融危机

1994年的墨西哥金融危机和1997年7月爆发的东南亚金融危机及最近发生的越南货币危机，其主要推动力就是大规模国际投机“热钱”。如果按8000亿美元“热钱”流入我国，已经远超1997年亚洲金融危机的“热钱”规模，更何况还有上万亿美元的“热钱”正虎视眈眈地注视着我国的一举一动，一旦金融政策变化不当（如调整汇率、利率），暂时沉淀下来的“热钱”便会兴风作浪，甚至会导致金融动荡，对我国的经济发展极为不利。

三、“热钱”流入的渠道分析

目前我国仍然实施较为严格的资本项目管制，国际“热钱”并不能自由进出我国，但这并不妨碍国际资本借道各种途径进入我国。短期国际资本主要通过虚假贸易、外商直接投资、地下钱庄等渠道进入我国。

（一）虚假贸易

短期国际资本通过虚假贸易进入国内主要采用进出口伪报方法。2001年以来，进口低报、出口高报和进出口伪报总体上呈上升趋势。特别是2005以后，进出口伪报急速上涨，其中以进口低报为主要形式，进出口伪报近年来的增长速度高达30%。还有通过预收货款或延迟付款、编制假合同和“买单出口”，造成大量的虚假贸易以及相应的“热钱”流入。

（二）外商直接投资（FDI）

经济的高速增长、投资的优惠政策使我国成为外商直接投资的首选目的地之一，与此同时外商直接投资也为“热钱”的流入提供了方便。2008年一季度我国实际使用外商直接投资274亿美元，同比增长61.3%，新批设立外商投资项目6949项，同比下降25.26%。虽有外资投资规模趋大的原因，但短期实际使用外资金额异常增长与投资项目下降的现象不排除有大量“热钱”混入其中。

（三）增资扩股

有的外商投资企业在原有注册资金基础上，以“扩大生产规模”、“增加投资项目”等理由申请增资，资金进来后实则游走他处套利；在结汇套利以后要撤出时，只需另寻借口撤消原项目合同。这样“热钱”的进出都很容易。

（四）地下钱庄

地下钱庄的运作如下：在香港或者境外某地把钱打到当地某一个指定的账户，被确认后内地的地下钱庄自然就会开户，将此账户的外币转成人民币。地下钱庄转移资金的主要途径包括：通过境外投资机构转移资金；通过出入境双牌车私带现金。这种做法主要集中在珠三角地区。

（五）赡家款

海外华侨对国内亲属汇款被称之为赡家款。近年来，该金额大幅增加。此间真正用于“赡家”用途的款项堪疑，相当多的“热钱”是通过这种渠道进入我国炒股、买房。

四、对“热钱”监管的建议

（一）加强改善外汇管理

1、加强对经常转移项目的合规性审查，尤其是对海外捐赠的审查。收紧对我国居民和香港居民自由换汇的额度安排（当前我国居民每年可以自由兑换5万美元外汇，而香港居民每天可以通过银行向大陆电汇8万元人民币）。

2、加强对通过贸易和FDI渠道流入的“热钱”的识别和管理，这有赖于海关、外管局、商务部以及外资企业开户商业银行的更加密切的数据交换及合作。

3、严厉打击地下钱庄、非法买卖外汇等违法犯罪行为，并加强对提供类似地下钱庄服务的外资银行的监管。

4、严格外汇资金收结汇管理，加强货物贸易和服务贸易外汇收支的动态监管和事后核查。继续加强银行短期外债指标管理，研究改进外商投资企业外债管理方式。同时将加大跨境资金流动的外汇检查力度。以外汇资金流入和结汇后人民币资金流向为重点组织一系列专项检查。

5、建立健全对国际短期资本跨境流动的动态检测体系。

（二）增强人民币汇率变动的弹性

加大人民币汇率管理浮动的区间，使市场难以形成对人民币未来汇率的稳定预期，从而增加套利者的汇率风险，减小国际套利资本流入的风险报酬。我国作为一个发展中国家，有强烈地促进对外贸易和吸引外资的要求，人民币汇率也不宜大幅波动，建议建立人民币汇率目标区，增强公众对汇率保持稳定的心理预期，提高汇率政策的有效性。

（三）坚持资本与金融项目循序渐进的开放

必须从维护金融稳定和国际收支平衡的基本要求出发坚持循序渐进的开放资本与金融项，资本与金融项目开放的次序应该遵循“先长期、后短期，先流入、后流出，先机构投资者、后个人投资者，融资方面先股权、后债权，投资方面先债券、后股权”的原则。在资本与金融项目实现有序开放的同时，我国相关部门还应该进行相应的制度协调，完善相关的金融法律法规建设和货币政策决策调节机制，进一步增强央行的调控能力，提高金融市场的运行效率，从而在实现资本与金融项目开放的同时，能够防范由于金融开放而带来的风险。

参考文献：

1、张明,林晓红.当前“热钱”大规模流入我国的原因及对策[J].中国党政干部论坛,2008(7).

2、吴燕.国际短期资本管理论[D].江西财经大学,2004.

第5篇：房地产年终汇报范文

1.了解厨房所使用原材料的涨发率及净料率，同时了解原材料在厨房的使用情况。做好购进原料的质量验收与督促工作，保证食品原料的质量。

2.不定时的，对厨房食品原料使用情况进行调查。并抽查干货原材料的净料率或涨发率，做到算得出，管得住。以防由于厨房人员技术不同而造成食品原的出品率过低，影响酒店的利益。

3.做好日常酒店菜品价格巡查工作，发现菜品价格问题及时做出书面汇报，并计算出毛利率！以保证餐饮产品的毛利率不低于50%

在弘润华夏酒店财务，工作的这段时间里。刚开始工作比较上进，并且能快速的发现问题并反应问题，同时做出书面性的工作汇报。并且也解决了一些实际问题。但是到最近半个月来，由于年终盘点，年货问题，而没分清主次，同时没有做好时间安排。造成成本控管工作不及时，反应不到位。书面性汇报也没有做，同时做了好多无用功，造成大量工作时间的浪费。在保密工作当中，由于自己的刚刚踏入财务，对工作数据的保密意识不强，所以后我将三思而后行。在工作认真考虑后再去做，把工作时间安排好，以免做太多的无用功。在工作当中应做到，工作效率的最大化以防止效率过低！工作问题主要存在：没有分清工作重点，没有理顺工作环节。而造成以上问题的发生，为防止以上问题从复发生，做出下一步工作计划如下：

迎新年，**年工作计划如下：

1.安排好工作时间，做好日常工作。根据每天的工作情制定工作计划，以防为找事情做而找事的事情发生。

2.一周一书面汇报，做到不漏报不瞒报。并且对汇报内容就行详细数据分析，以便于更好的为下一步工作打好基础。同时留底以便于备忘，为以后的工作开展作好准备！

3.对厨房原料有针对性地盘点，特别是海鲜干货制品，做到一周一盘点，并且生成表格。对于一般原料注意其使用情况，发现问题及时上报。并且做出相应的答复，以保证原料的正常使用。对每天的工作做出小结，并留待好第二天工作的衔接。

4.针对原料的购进与售出，存在若干品种可以论件计算，也就是整进整出。在整进整出的原料品种方面，准备制订出每日售卖盘存表。以便于更准确地了解厨房的成本及其损耗

第6篇：房地产年终汇报范文

【关键词】汇率 货币供给量 短期国际资本 房价

一、引言与文献回顾

1998年房地产市场化改革之后，我国房地产的投资额不断增加，房价也随之表现为不断上涨。同时，人民币汇率自2005年“7・21”汇改至今，总体呈现单边升值至2014年。期间，我国外汇储备增长了198%，房地产行业的外商直接投资增长了539%。汇改前的1998年至2005年，我国房价年均递增4.7%，汇改后的2005年至2015年间，年均递增8.9%，显著高于汇改之前的增速。房地产市场作为我国重要的投资型市场，汇率的变动是其价格波动的诱因，关于两者之间的互动关系，国内外学者从不同的角度进行了研究：

高波（2006）基于新开放经济宏观经济学汇率决定理论，阐述了汇率影响房价的效应途径。[1]Soyoung Kim（2009）以韩国为例检验了资本流动是导致国内资产价格的上涨的原因。[2]黄飞雪（2010）利用SVAR模型发现，在汇率机制传导过程中，央行的干预措施导致货币供应量被动增加从而直接导致了房价上涨。[3]李芳（2014）通过构建MS-VAR模型发现在不同的经济状态下变量之间的动态关系不同。[4]B ZHAO（2015）建立了两期的代际交叠模型来说明房地产泡沫的存在。[5]韩鑫韬（2015）构造MVGARCH-BEKK模型发现汇率对房价增速的影响远超利率和货币供给量对房价增速的影响。[6]蔡彤娟（2015）构建MS-VAR模型实证表明人民币汇率对房价起到短期但不稳定的正向引导作用。[7]综上所述，国内外学者对两者关系的传导途径研究中，货币供给量途径和短期国际资本流动途径是关注的重点。

二、汇率变动与房价波动的相互影响

文章将四变量之间相互影响的传导途径总结在图1中。

（一）人民币汇率、货币供给量与房价之间的相互影响

人民币升值可以通过货币工资、生产成本、货币供应与收入机制等途径造成物价的下跌，导致国内经济的紧缩。在此情况下，央行会采取扩张性的货币政策使得货币供给量增加。[1]另外，人民币持续升值的预期会加速外资的流入，迫使央行为维持汇率的稳定，造成货币供给量的增加。2005～2015年期间，随着人民币汇率升值23.97%，外汇储备增加了306.70%，同期货币供给量增加了366.03%。货币供给量的增加通过引起通货膨胀、降低实际利率，使得货币流向具有保值功能的房地产行业。另外，房价与银行信贷波动之间存在双向因果关系，前者的上涨通过财富效应影响后者的规模，后者反之通过流动性效应影响前者。

（二）人民币汇率、短期国际资本流动与房价之间的相互影响

国际资金受到人民币升值预期的影响，以各种渠道进入中国市场，出于对持有货币机会成本的考虑和对高投资回报的预期进入房地产市场。在房地产市场供给短期恒定的情况下，资金的流入造成市场供需失衡和房价的上涨。待房价上涨和人民币升值预期的实现，投机者出售房屋并流出，获得房价上涨和人民币升值双重收益。由于预期效应具有自我强化、自我循环的特征，当投资者对汇率和房价预期一致时，使得人民币持续升值或贬值以及房地产价格暴涨或暴跌。目前我国的投资渠道不够丰富，我国房价上涨的预期，吸引短期国际资本的流入，若房价脱离基本面过快增长导致泡沫，国际资本必然会抽离以锁定利润和规避风险。投机和逐利资本在短时间内大量的卖空交易扩大了房价波动，在预期效应与羊群效应的催化作用下，加剧了房价波动对汇率的影响。

（三）短期国际资本流动与货币供给量的相互影响

短期国际资本的流入会导致国内货币供给则增加，进而通过影响利率缓解国际资本的持续流入。当本币面临强烈升值压力时，央行的外汇干预政策导致外汇储备的攀升，使得外汇占款成为央行发行基础货币的重要渠道，并在乘数作用下造成货币供应量大幅增加。流动性的过剩扩大了总需求，导致需求拉动型通货膨胀，迫使央行用各种货币政策工具来冲销为稳定汇率市场而造成的基础货币的增加，最终破坏了央行货币政策的独立性，也使得稳定汇率市场和稳定房地产市场两者难以兼得。

综上所述，人民币升值短期会造成房地产价格的上涨，但是由于资本持续的流入造成流动性泛滥，使得实际利率的下降、汇率升值预期的淡化以及房地产价格泡沫的形成，最终导致资本的流出，人民币汇率的贬值与房地产价格的回落。

参考文献

[1]高波.汇率冲击与房地产泡沫演化：国际经验及中国的政策取向[J].经济理论与经济管理2006（07）：38-43.

[2]Soyoung Kim，.Do Capital Inflows Matter to Asset Prices？The Case of Korea[J].Asian Economic Journal，2009，23（03）：323-348.

[3]S飞雪.基于SVAR的中国货币政策的房价传导机制[J].当代经济科学，2010（10）：26-35.

[4]李芳.人民币汇率与房地产价格的互动关系――基于2005- 2012年月度数据的MS-VAR模型分析[J].国际金融研究，2010（03）：86-96.

[5]B ZHAO.Rational housing bubble[J].Economic Theory，2012， 60（1）；141-201.

[6]韩鑫韬.汇率变化与房价波动――来自中国房地产市场的证据[J].金融与经济，2015（04）：74-79.

第7篇：房地产年终汇报范文

房地产开发企业从事房地产开发经营和其它经营活动取得的所得，是企业所得税的征税对象，同时还包括股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费以及营业外收益等所得。企业按照章程规定解散或者破产，以及因其它原因宣布终止，其清算结束后的清算所得，也属于企业所得税的征税对象。企业的生产、经营所得和其它所得，包括来源于中国境内、境外的所得。

企业所得税的税率

内资企业的企业所得税的税率为33％，外商投资企业和外国企业所得税税率为30％，另有30的地方税。经济特区的企业税率一律按照15％执行

企业所得税的计税依据

企业所得税的计税依据是企业的应纳税所得额。企业的应纳税所得额为企业每一纳税年度的总收入减准予扣除项目金额后的余额。其中所称的“纳税年度”为自公历1月1日起至12月31日止。企业在一个纳税年度的中间开业，或者由于合并、关闭等原因，使该纳税年度的实际经营期不足12个月，应当以其实际经营期为一个纳税年度。

纳税人应纳税所得额的确定，其计算公式为：

应纳税所得额=收入总额－准予扣除项目金额

纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。纳税人不得漏计或重复计算任何影响应纳税所得额的项目。

收入总额的确定

按照税法规定，房地产企业的收入总额包括：

（一）生产、经营收入。房地产开发企业的生产经营收入主要是其对外转让、销售房地产的收入，出租房地产取得的收入以及代建房屋和工程取得的结算收入。

（二）财产转让收入。是指纳税人有偿转让其各类财产所取得的收入，包括转让固定资产、无形资产、有价证券、股权以及其他财产而取得的收入。

（三）利息收入。是指纳税人购买各种债券等有价证券的利息、外单位欠款而付给的利息以及其他利息收入。

（四）租赁收入。是指纳税人出租固定资产、包装物以及其它财产而取得的租金收入。

（五）特许权使用费收入。是指纳税人提供或者转让专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权而取得的收入。

（六）股息收入。是指纳税人对外投资入股分得的股息、红利收入。

（七）其它收入。是指除上述各项收入之外的一切收入，包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付的应付款项、物资及现金的溢余收入、教育附加费返还款、包装物押金收入、接受的捐赠收入等。

（八）减免或返还流转税的税务处理。对减免或返还流转税（含即征即退、先征后退），除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的项目以外，都应并入企业利润，照章征收企业所得税。

（九）销售货物给购货方的折扣销售，如果销售额和折扣额在同一张发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额。

（十）纳税人在基本建设、专项工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、及职工福利、奖励等方面适用本企业的商品、产品的，视同对外销售取得收入处理。纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如合同约定应当留归企业所有的，也应视为收入处理。

（十一）纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照取得收入当时的市场价格计算或估定。

扣除项目的确定

按照条例、细则和《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号，以下简称《扣除办法》）的规定，企业在计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指企业每一纳税年度发生的与取得收入有关的所有必要的和正常的成本、费用、税金和损失。企业销售房地产所发生相关成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积，可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。按照《扣除办法》的规定，企业缴纳的消费税、营业税、关税、城建税、教育费附加以及在“管理费用”中扣除的房产税、车船使用税、印花税等都可以扣除。但企业缴纳的增值税属于价外税，不在扣除之列。

按照《实施细则》和《扣除办法》的规定，企业发生的固定资产和流动资产盘亏、毁损、报废净损失（包括不得从销项税金中抵扣的存货的进项税金），以及遭受自然灾害等人类无法抗拒因素造成的非常损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，由纳税人提供有关清查资料，经主管税务机关审核后可以扣除。由于企业出售职工住房的收入计入住房公积金，因而出售职工住房发生的损失不得扣除。按照国税发[1997]190号文件规定，纳税人发生财产损失，应及时向所在地主管税务机关报送税前扣除书面申请。纳税人在报送财产损失税前扣除申请的同时，必须附有关部门、机构鉴定确认的财产损失证明资料以及税务机关需要的其它资料。纳税人不能提供相关详细资料的，主管税务机关可不予受理。

除金融保险企业等国家规定允许从事信贷业务的企业外，其他企业直接借出的款项，由于债务人破产、关闭、死亡等原因无法收回或逾期无法收回的，一律不得作为财产损失在税前进行扣除；其他企业委托金融保险企业等国家规定允许从事信贷业务的企业借出的款项，由于上述原因无法收回或逾期无法收回的，准予作为财产损失在税前进行扣除。

（三）按税法规定予以调整的扣除项目

1、借款费用

借款费用是指企业为经营活动需要承担的、与借入资金相关的利息费用，包括：

（1）长期、短期借款的利息；

（2）与债券相关的折价与溢价的摊销；

（3）安排借款时发生的辅助费用的摊销（包括债券发行手续费、印刷费等）；

（4）与借入资金有关，作为利息费用调整额的外币借款产生的差额（指汇率差，在会计上表现为汇兑损益）。

按照规定，企业在生产、经营期间发生的经营性借款（流动资金贷款）费用，凡是符合规定条件的，可以直接扣除。具体来讲，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。

房地产开发企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本的50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。

2、公益性、救济性捐赠

按照《企业所得税暂行条例》、《企业所得税实施细则》的规定，纳税人（金融保险除外）用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3％的部分，准予扣除。这里所说的公益性、救济性捐赠，是指通过中国境内的非营利性社会团体（包括中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、中国青年志愿者协会、全国老年基金会、老区促进会、中国之友研究基金会、中国绿化基金会、光华科技基金会、中国文学艺术基金会、中国人口福利基金会，以及其他经民政部门批准成立的非营利性公益组织）或国家机关向教育、民政等公益事业和遭受自然灾害的地区、贫困地区的捐赠。但是税法规定：纳税人直接向受益人的各项捐赠，不允许在企业所得税前扣除。另外，企业、事业单位、社会团体等社会力量，通过非营利性的社会团体和国家机关（包括中国红十字会）向红十字事业的捐赠，向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，向农村义务教育的捐赠，对公益性青少年活动场所（其中包括新建）的捐赠，对非关联的研究开发经费的资助，经主管税务机关审核确定，准予在缴纳企业所得税前的应纳税所得额中全额扣除，但当年应纳税所得额不足抵扣的不得结转。

3、业务招待费

企业每一纳税年度发生的与生产、经营直接有关的业务招待费，在下列规定比例范围内，可以据实扣除：全年销货净额在1500万元以下的，不得超过销货净额的5‰；全年销货净额超过1500万元的部分，不得超过该部分的3‰。全年业务收入额在500万元以下的，不得超过业务收入额的10‰；全年业务收入额超过500万元的部分，不得超过该部分的5‰。一般而言，计提业务招待费的收入可依据“损益表”中的营业利润以前的收入净额为依据，至于投资收入、补贴收入、营业外收入等不应提取业务招待费。

4、保险和其它基本保障缴款

按照《实施细则》和《扣除办法》规定，企业为职工按规定向税务机关、劳动社会保障部门或其指定机构缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、基本失业保险费，按经省级税务机关确认的标准交纳的残疾人就业保障金，按国家规定为特殊工种职工支付的法定人身安全保险，可以扣除。而企业为其投资者或者雇员个人向商业保险机构投保的人寿保险或财产保险，以及在基本保障以外为雇员投保的补充保险，不得扣除。企业参加财产保险和运输保险，按规定缴纳的保险费用，经主管税务机关审查核实，可以扣除。但保险公司给予的无赔偿优待，应作为当年的应纳税所得额。

5、固定资产租赁费

纳税人根据生产经营需要租入固定资产而支付的租赁费，分别按下列规定处理：

（1）对于企业以经营租赁方式从出租方取得固定资产，其符合独立企业之间交易原则的租金可根据受益时间，均匀扣除。

（2）融资租赁是指在实质上转移与一项资产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。符合下列条件之一的租赁为融资租赁：

a、在租赁期满时，租赁资产的所有权转让给承租方；

b、租赁期为资产尚可使用年限的大部分（75％或以上）；

c、租赁期内租赁最低付款额大于或基本等于租赁开始日资产的公允价值。

按照规定，企业以融资租赁方式从出租方取得固定资产，其租金支出不得扣除，但可按规定提取折旧费用。

6、坏账损失与坏帐准备金

按照《实施细则》和《扣除办法》的规定，在计算应纳税所得额时，对于企业发生的坏账损失，原则上应按实际发生额据实扣除。经税务机关批准，也可以按照规定提取坏账准备金。

7、支付给总机构的管理费

按照《实施细则》、国税发[1996]177号和国税发[1999]136号文件有关规定，纳税人按照规定支付给总机构的与本企业生产经营有关的管理费用，应当提供总机构出具的管理费用汇集范围、定额、分配依据和方法等证明文件，经过主管税务机关审核后可以扣除。总机构管理费年终有结余的，可结转为下一年度使用，并相应核减下一年度的提取比例。通常管理费的增幅不得超过销售收入总额或利润总额（两者比较取低者）的增长幅度。总机构管理费提取采取比例和定额控制，提取比例不得超过总收入的2％。

下属企业和分支机构超过税务机关审批标准上交的管理费，应进行纳税调整，不得在税前扣除。低于标准上交的管理费，按当年实际上交数额据实扣除，其差额不得在以后年度补扣。

8、会员费

按照财税字[1995]081号文件规定，企业加入工商业联合会交纳的会员费可以扣除。有结余的可结转为下一年度使用，并相应核减交纳会员费的数额。按照国税发[1997]191号文件规定，企业按省及省级以上民政、物价、财政部门批准的标准，向依法成立的协会、学会等社团组织交纳的会费，经主管税务机关审核后允许扣除。

9、广告费与业务宣传费

广告费用是企业为销售产品或者提供劳务而进行的宣传推广费用。按照《扣除办法》的规定，企业的广告费用可以分为两个部分，一部分是企业正规的广告费支出，另一部分是业务宣传费。

按照规定，企业申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：

（1）广告是经工商部门批准的专门机构制作的；

（2）已实际支付费用，并已取得相应发票；

（3）通过一定的媒体传播。

按规定，房地产开发企业每一纳税年度发生的广告费支出不超过营业收入8％的，可据实扣除；超过部分可无限期向以后纳税年度结转。

业务宣传费是指企业发生的不符合上述广告费支出条件的、未通过媒体传播的广告性质的宣传推广费用，包括广告性质的礼品支出等。按照规定，企业每一纳税年度发生的业务宣传费，在不超过营业收入0.5％范围内可据实扣除；超过部分当年不得扣除，以后年度也不得扣除。

10、差旅费、会议费和董事会费

按照《扣除办法》的规定，企业发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董事会费，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够提供证明其真实性的合法凭证，否则不得的税前扣除。差旅费的证明材料包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。会议费证明材料包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。

11、佣金

佣金是指企业在推销产品或劳务过程中向提供中介服务的中介机构和人支付的合法报酬。按照《扣除办法》的规定，企业发生的佣金符合下列条件的，可计入销售费用：

（l）有合法真实凭证；

（2）支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的企业或个人（支付对象不含本企业雇员）；

（3）支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的5％。

按照规定，企业在推销产品或劳务过程中支付的回扣（向非法中间介绍人支付的费用，包括支付给国家公务人员的居间介绍费用）不得在税前扣除。

12、劳动保护支出

按照《扣除办法》规定，企业实际发生的合理的劳动保护支出，可以扣除，劳动保护支出是指企业确因工作需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等发生的支出。企业发放的非因工作需要和国家规定以外的带有普遍福利性质的支出，除从职工福利费用中支出的以外，一律视为工资薪金支出。按照国税函发[1996]673号文件规定，企业职工冬季取暖补贴和职工防暑降温费，据实在税前扣除。

13、违约金、罚款和诉讼费

按照《扣除办法》的规定，企业按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费可以扣除。

14、按照国税函[1999]486号文件规定，企业按国家统一规定交纳的住房公积金，首先应用住房周转金支付，住房周转金开支不足的部分，经主管税务机关审核，可在税前扣除。

15、按照财税字[1997]022号文件的规定，企业收取和交纳的各种价内外基金（资金、附加、收费），属于国务院或财政部批准收取，并按规定纳入同级财政预算内或预算外资金财政专户，实行收支两条线管理的，不征收企业所得税，并允许在计算交纳所得税时做税前扣除。16、按照财税字[1997]022号文件规定，企业根据劳动部关于《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》规定支付给职工的经济补偿金，可在税前扣除。

不得扣除的项目

按照《条例》规定，在计算应纳税所得额时，下列项目不得扣除：

1、资本性支出；

2、无形资产受让、开发支出；

3、违法（主要指行政法规）经营的罚款和被没收财物的损失；

4、各项税收的滞纳金、行政性罚金和罚款；

5、自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；

6、超过国家规定允许扣除的公益、救济性捐赠，以及非公益、救济性的捐赠；

7、各种非广告性质的赞助支出；

8、纳税人为其他独立纳税人提供与本身应纳税收入无关的贷款担保等，因被担保方不能还清贷款而由该担保人承担的本息等，不得在担保企业税前扣除；

9、与取得收入无关的其它各项支出；

纳税人与其关联企业之间的业务往来（包括资金、经营、购销），应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款和费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税所得额的，税务机关有权进行合理调整。

10、存货跌价准备金、短期投资跌价准备金、长期投资减值准备金、风险准备金（包括风险投资准备金）以及国家税收法规规定可以提取的准备金之外的任何形式准备金；

11、企业已出售给职工个人的住房，不得在企业所得税前扣除折旧和维修管理费。

亏损弥补

企业所得税法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补；下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。5年内不论是盈利或亏损，都作为实际弥补期限计算。这里所说的亏损，是企业财务报表中的亏损额经主管税务机关按税法规定核实调整后的金额。

免税所得

按照税法规定，企业的部分收入，如国债利息收入、技术转让收益等，免征企业所得税。对于这些免征企业所得税的收入，应当从当期应纳税所得额中减去。

（一）国债利息收入

按照《所得税暂行条例实施细则》的规定，纳税人购买国债（指财政部发行的国库券、公债，不包括国家计委发行的国家重点建设债券和中国人民银行批准发行的金融债券）的利息收入（仅限于企业从一级市场购入并一直持有到期兑付的国债利息收入），不计入应纳税所得额。所以在计算应纳税所得额时，应当将已经计入投资收益的国债利息收入减去。

（二）免税的补贴收入

按照税法规定，企业取得国务院、财政部和国家税务总局文件明确规定专门用途的国家补贴和其它补贴收入可以不计入应纳税所得额，如无文件明确，应一律并入实际收到该补贴年度的应纳税所得额计算纳税。所以在计算应纳税所得额时，对于有文件明确规定可以不计入应纳税所得额的补贴收入，应当减去。

（三）免税的纳入预算管理的基金、收费或附加

按照税法规定，纳入预算管理的基金、收费或附加免征企业所得税。所以在计算应纳税所得额时，对于纳入预算管理的基金、收费或附加，应当减去。

（四）免予补税的投资收益

对于股息性所得，由于是税后所得，凡是投资方企业适用的所得税税率等于被投资企业所得税税率的，或者被投资企业因享受国家税法规定的定期减税、免税政策优惠而使其所得税税率低于投资企业所得税税率的，投资企业不再征收企业所得税；投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业所得税税率的，其取得的投资所得应当按规定还原为税前收益，按照税率差额依法补缴企业所得税；投资方企业适用的所得税税率低于被投资企业所得税税率的，不退还已经缴纳的企业所得税。

（五）免税的技术转让收益

按照税法规定，企业进行技术转让以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术培训的所得，年净收入在30万元以下的，免征企业所得税。在前面计算企业的收入总额和扣除项目时已经将企业的技术转让收入和技术转让支出包括在内，在此应当将企业当期免税的技术转让所得（技术转让收入减去技术转让支出）扣除。

（六）按照财税字[1997]77号文件规定，企业接受的捐赠的实物资产，不计入企业的应纳税所得额。企业出售资产或进行清算时，若出售或清算价格低于捐赠时的实物价格，应以接受捐赠时的实物价格计入应纳税所得或清算所得；若出售或清算价格高于捐赠时的实物价格，应以出售收入扣除清理费用后的余额计入应纳税所得或清算所得，依法缴纳企业所得税。企业接受捐赠的现金资产转入资本公积金，不予计征所得税。

此外，按照规定，根据《国家赔偿法》的规定，因国家机关及其工作人员违法行使职权，侵犯企业合法权益，造成损害的，对受害人依法取得的赔偿金不征收所得税。

资产的税务处理

按照《条例》、《实施细则》和《扣除办法》的规定，企业在经营活动中使用的固定资产的折旧、无形资产和递延资产的摊销可以在税前扣除。

（一）固定资产的计价与折旧

税法中对于固定资产的计价与应计提折旧的固定资产范围的规定同会计制度中的相应规定基本一致，需要说明的是，对于折旧年限不得短于以下规定：

①房屋、建筑物为20年；

②火车、轮船、机器、机械和其它生产设备为10年；

③电子设备和火车、轮船以外的运输工具以及与生产经营有关的器具、工具、家具等为5年。

对促进科技进步、环境保护和国家鼓励投资的关键设备，以及常年处于震动、超强度使用或者受酸、碱等强烈腐蚀状态的机器设备，确需缩短折旧年限或采取加速折旧的，由企业提出申请，经当地主管税务机关审核，报国家税务总局批准。

按照规定，企业固定资产折旧的计算，原则上应从固定资产原价中减除不低于原价10%的残值后，采用直线法计提折旧。

（二）无形资产的计价和摊销

税法中对于无形资产的计价的规定同会计制度中的相应规定基本一致，非专利技术和专利的计价应当经法定评估机构评估确认。

按照规定，企业购买计算机硬件所附带的软件，未单独计价的，应并入计算机硬件作为固定资产管理；单独计价的软件，应作为无形资产管理。

按照规定，企业为取得土地使用权支付给国家或其它纳税人的土地出让价款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期限内平均摊销。

无形资产的摊销，应当采取直线法计算。

受让或投资的无形资产，法律和合同或者企业申请书分别规定有效期限和受益期限的，按法定有效期限与合同或企业申请书中规定的受益年限摊销；法律没有规定使用年限的，按照合同或者企业申请书的受益年限摊销；法律和合同或者企业申请书没有规定使用年限的，或者自行开发的无形资产，摊销期限不得少于10年。

（三）递延资产及其摊销

企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除，对经营期不足5年的，经当地税务机关审核批准，按其经营期限以直线法平均计算摊销。开办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。

按照规定，企业的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。企业固定资产的改良支出，如固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如固定资产已经提足折旧，可作为递延资产，在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：

（1）发生的修理支出达到固定资产原值20％以上的；

（2）经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；

（3）经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。

企业应纳所得税税额计算

房地产销售收人的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：

1、采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收人的实现。2、采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收人的实现。3、采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。4、采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收人的实现。5、外商投资企业预售房地产的，其取得的预收款，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。6、根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及《财政部国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税字[1996]79号）的有关规定精神，房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。

企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之目的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。具体分四个步骤：第一步是将企业当期实现收入总额减去当期的扣除项目，计算出当期的纳税调整前所得；第二步是在纳税调整前所得的基础上进行纳税调整，即加上纳税调整增加数，减去纳税调整减少数，计算出纳税调整后所得；第三步是在纳税调整后所得的基础上，弥补以前年度亏损，减去免税所得，计算出应纳税所得额；第四步则是在应纳税所得额基础上乘适用税率（33%）计算出企业当期的应纳所得税税额。

企业所得税的缴纳

一、企业所得税的纳税地点

企业所得税由企业向其所在地主管税务机关缴纳。

对在不同地区设有分支机构或营业机构（以下称营业机构）的纳税人，应当在每年7月31日以前将总机构或负责合并申报缴纳企业所得税的营业机构（以下简称汇缴机构）所在地主管税务机关为纳税人开具《外商投资企业和外国企业汇总或合并申报企业所得税证明》送交其所在地主管税务机关，作为营业机构已并入汇缴机构缴纳企业所得税的依据。

如果营业机构在7月31日前未提交汇缴机构所在地主管税务机关出具的《外商投资企业和外国企业汇总或合并申报企业所得税证明》或其他凭据，据以证明其汇缴机构已申报汇算年度所得税，且又无延期申报批准文件的，营业机构所在地主管税务机关对该营业机构适用就地征税：可以核实计算应纳税所得额，或者以同行业利润水平或其他方法核定应纳税所得额，并应依据税收法律法规的税收待遇规定，计算应补税额及确定处罚；但纳税人汇总申报处于亏损年度或免税年度的，应由营业机构所在地主管税务机关书面通知汇缴机构所在地主管税务机关进行统一税务调整处理。

企业所得税的汇算清缴

按照规定，企业在年度终了后4个月内，向其所在地主管税务机关报送年度会计决算报表和所得税申报表（内资企业季度预缴不做纳税调整，外商投资企业季度可以弥补以前年度亏损），办理年终汇算清缴。年度决算报表应当包括年未资产负债表、年度损益表、利润分配表和现金流量表及有关附表等。

在企业所得税年度纳税申报表中，除了前述计算应缴所得税的各个项目外，还应当包括如下几个项目：

（一）期初多缴所得税额

企业在年初汇算清缴上一年度所得税时，多预缴的所得税税款，若没有退还给企业，可以在本年度内抵缴。

（二）已预缴的所得税额

本项目反映企业在年终前已经按季预缴的所得税税款。

（三）应补税的境内投资收益的抵免额

本项目反映企业在年度内进行股权投资而取得的股息性所得在还原为应纳税所得额后按被投资企业适用税率计算出的所得税抵免额，在计算实际应补缴税额时予以扣除，两者的差额即为实际应补缴的税款。

（四）应补税的境外投资收益的抵免额

企业来源于我国境外的所得，具体扣除方法有两种，一种是分国不分项计算扣除，另一种是定率扣除。企业可以选择一种方法汁算扣除。计算出的境外所得税款扣除限额即为应补税的境外投资收益的抵免额。

（五）经批准减免的所得税税额

本项目反映企业经税务机关批准减免所得税的数额。

（六）应补（退）的所得税额

企业本年度的应缴所得税额，减去期初多缴所得税额、已预缴的所得税额、应补税的境内投资收益抵免额、应补税的境外投资收益抵免额和经批准减免的所得税额，即为汇算清缴时应补（退）的所得税额，用公式表示为：

应补（退）的所得税额＝应缴所得税额－期初多缴所得税额－已预缴的所得税额－应补税的境内投资收益抵免额－应补税的境外投资收益抵免额－经批准减免的所得税额

第8篇：房地产年终汇报范文

虽然央行始终没有改变其稳健货币政策的提法，然而不争的事实是从2012年6月开始，大量的资金供给已经通过债券发行和影子银行的形式表现出来，比如5月开始企业债券融资的加速扩容和委托及信托贷款的迅速增长。

依据以往的理论和经验，大量的货币供应无疑将加大通胀压力，促进投资和经济上行，2012年四季度的经济数据如投资、CPI和GDP增速似乎也正在印证这一传导。然而2013年一季度以来，资金供给与实体经济的背离已非常明显，资金供给增加了这么多，实体经济和资本市场似乎不但没有反应，还在轻微的下行（见图3至图6）。

房地产与存量债务循环

很明显，一季度大量的资金没有进入实体经济，也没有进入股市和消费领域。大家直接可以想到的，便是资金继续涌进了房地产市场，近几个月房地产成交量和价格的上扬也较为明显（见图7、图8）。

然而房地产市场的上涨并不能完全解释资金供给的最终流向，首先，2012年5月份以来特别是2013年一季度，居民中长期贷款和个人购房贷款的确在增长，然而增长幅度并没有明显高于社会融资总量的增速（见图9）。其次，从资金供给的渠道来看，通过银行表外授信（委托及信托贷款、银行承兑汇票）的资金直接进入购房市场的比例不大。

正是通过这样的拆分，我们认为巨额存量债务循环才是吸收大量新增资金供给的主要方向。简单而言，即是通过大量新增资金供给替代原有债务并偿还债务利息，以保证债务的可持续循环。

中国式债务循环下的影子银行倒逼机制

2010年的国家审计署审计报告曾经指出2011年至2013年是地方债务的偿还高峰，但至少到目前为止，还没有发现一例显性的地方政府债务或城投债券违约事件。一方面债务存量的增加可以解决原有债务到期偿还的问题，另一方面虽然中央政府2010年开始已明确控制银行正式渠道对地方政府的授信，但债券融资和影子银行等创新渠道对地方债务增加和持续起了非常重要的作用。

一旦投资回报率低于债务成本，债务循环便会开始难以持续。而地方政府投资的低效率在全球经济低迷和产能过剩的大背景下将更加明显，这也是为什么中央政府自2012年底以来三令五申严控地方债务增长的主要原因（见图10、见图11）。

用利率更低的新增债务替代利率更高的原有债务是一个缓冲的解决办法，比如用5%利率的债券替代6%的银行贷款。但更加治本的办法无疑是严格控制政府支出。我们预计，即使2013年接下来的时间经济增长低于预期，政府不会再次出台短期效果的刺激政策，否则未来将经历更痛苦的调整。

更进一步，新增的天量资金供给不仅仅是为了维持地方政府债务持续循环，同时也是为大量的中国企业，特别是为产能过剩行业的企业缓解短期债务偿还压力，虽然这会进一步增加企业的杠杆率，但却为整个经济转型一个以时间换空间的机会（见图12）。

综合以上分析，我们预判未来的几个季度，为防止地方债务及企业债务问题失控，中央政府会压制影子银行规模过快膨胀，但不会对其进行彻底的清理。在中国式债务循环下，经济则可能会进入一个类通缩格局。

改革开放以来中国经历的三次债务危机

2002年以来我国经济增长总是保持高速稳定增长态势，年均增速10.2%，即使是2008年的那场金融海啸，GDP增长也没有低于9%（见图13）。本文将通过回顾1989～1990年、1993～1994年、1998～2001年三段经济及债务非常时期的历史，为当下中国遇到的债务困境提供参考。

1989～1990年，物价闯关、三角债与超级通货膨胀

1978年改革开放以来中国经济增速一直保持较快增长，但1988～1990年却遭遇到了明显问题。GDP增速明显下滑，1989年GDP增速从前一年的11.2%下降至4.1%，1990年进一步下滑至3.8%；固定资产投资增速从1988年的20.23%下降至-8.23%；在经济增速下降的同时，物价持续高涨，1988年CPI高达18.8%，1989年高通胀持续，全年CPI仍在18%的高位。在这一类滞涨背景下，大量的企业陷入债务危机，即当时流行的“三角债”问题。同时国家财政也连年赤字，财政收入特别是中央财政收入占GDP比重持续下滑，国家层面的债务负担沉重，1989年财政赤字率达到25%以上。

国家会陷入这种低增长、高通胀同时债务问题严重的困境主要是因为：一方面，从历史背景来看，当时计划经济下物质相对短缺，特权阶级通过价格双轨制谋取暴利，国家开始物价闯关的改革，将副食品、家电等诸多商品定价市场化，这一过程必然会引发供求失衡后的价格上涨；另一方面，随着投资和商品流通管制逐渐放开，在80年代中后期企业投资快速增长，至1988年开始企业层面投资过热，但为了快速满足相对短缺的物质需求国家连续四五年投放了大量货币，而当时住房市场、资本市场等都未开启，大量货币主要是以现金M0的形式存在，现金的堆积和商品的短缺导致日常用品价格高涨。虽然高通胀问题是由于供给不足引起的结构性问题，但当时政府采取了信贷紧缩、提高利率等一系列强硬的抑制投资手段措施。这一过程直接导致企业前期的大量投资在达产前资金缺口巨大，且大量半成品无法顺利销售挤占了大量资金，市场疲软下产品积压、最终形成大量企业上游货款和施工单位工程款拖欠的局面，企业流通资金不足矛盾变得非常尖锐，全国范围内企业连锁负债的“三角债”现象严重。更进一步，利率提高和资金供给的缩减直接压制了投资，导致经济低增长，进而加大了政府财政和债务压力。

最后，国家采取了“清理整顿+资金注入”的解决办法。对于“三角债”的清理，我们可以找到的官方史料是1991年国务院召开全国清理“三角债”工作会议，解决三角债的主要方式：一是通过“兼停并转”，“抓大放小”的方式解决了一批效益较差的企业；二是银行注资和“债转股”的方式相结合，盘活企业资金；三是压缩投资与清理库存双管齐下，减轻资金压力。到1992年12月，国务院清理三角债领导小组《关于全国清理三角债工作情况的报告》，三角债问题基本告一段落。从现在角度总结，当时对债务危机的解决办法实质上是债务货币化和提高货币流通速度。根据1992年清理工作报告，1991～1992年全国共注入清欠资金555亿元，其中银行贷款520亿元，地方和企业自筹35亿元），全国基建、技改项目在1991年底以前形成的拖欠已基本清理完毕，共连环清理三角债1838亿元，取得了注入一元资金清理四元拖欠的效果。

虽然企业债务问题基本解决，但政府的财政和债务问题却没有明显改善，表现为财政收入占GDP的比重连续下滑，财政赤字年年增加，最终引发了1993～1994年的政府债务危机和为解决这一问题开启的分税制改革。

1993～1994年，投资狂潮、内外债交困与超级通胀

1993～1994年无疑是中国改革发展史上异常重要的一笔。1992年邓小平同志南巡讲话后激起了全国范围的投资热情，1993年地方政府在“发展才是硬道理”名义下迅速扩大投资规模、直接导致当时急速上马的巨量项目，房地产热、开发区充斥着高昂的发展激情。1993年固定资产投资增速比上一年增加了35%左右，CPI达到14.7%，1994年CPI更是高达24.1%。投资狂潮至1993年中期已经出现明显过热问题，当年官方媒体的总结是“四热”（房地产热、开发区热、集资热、股票热）、“四高”（高投资、高工业增长、高货币发行、高物价上涨）、“四紧”（交通运输、能源、原材料、资金皆紧张）、“一乱”（经济秩序特别是金融秩序混乱）。这种超常规的发展直接导致国家出现严重债务问题：包括财政赤字、债务支出压力巨大；外贸赤字、外债压力加大；银行贷款投放混乱、企业过度投机举债。

这一次债务危机和经济乱局的根源是过度投资。源自80年代中央对地方的放权，使得地方政府有强烈的投资和增长冲动，通过大规模举债推动投资实现增长的收益主要归地方，但最终债务偿还却由中央承担。这种权责不对称必然导致投资冲动。一方面，1992年下半年开始的投资狂潮引发巨量资金需求，当时商业银行在尚未真正成为独立法人实体的背景下被动大量投放资金，资金筹集与拆借秩序混乱。而大量项目快速上马导致原料、物质紧张，虽然1992年开始股票市场、房地产市场已经被爆炒，但其容量还不足以吸纳足够的货币，于是物价便以火箭般的速度上升。另一方面，1990年以来政府财政赤字持续扩大、1992年和1993年经济过热情况下贸易逆差也持续扩大，创历史最高水平，这些都导致了国家内部、外部巨大的债务压力。

针对1993年以来的经济、金融乱象和财政、外债压力，中央政府开启了新一轮大刀阔斧的改革，主要集中在三个方面：

首先，宏观调控“十六条”治理混乱的金融秩序。为应对社会通胀高企、投资严重过热的局面，政府于1993年6月下发了《中共中央、国务院关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》（又称宏观调控16条），主要运用经济手段着手解决，并配合以行政和体制深化改革。这16条措施主要可以从四个方面来解读：一是从货币数量控制角度出发，严控货币源头（第1条：严格控制货币发行，稳定金融形势，并将此作为宏观调控首要目标；第5条：严格控制信贷总规模）二是大力整顿金融秩序（第2条：坚决纠正违章拆借资金；第3条：灵活运用利率杠杆，增加储蓄存款后对三年及以上定期存款保值补贴；第4条：坚决制止各种乱集资）三是稳定过热的发展领域（第10条：进一步完善有价证券发行和规范市场管理；第11条：改进外汇管理办法，稳定外汇市场价格；第12条：加强房地产市场的宏观管理，促进房地产业的健康发展）四是财政、投资体制配套金融紧缩，逐步建立银行的商业独立性（第8条：投资体制改革要与金融体制改革相结合，逐步实现政策性金融与商业性金融相分离；第13条：强化税收征管，堵住减免税漏洞；第14条：对在建项目进行审核排队，严格控制新开工项目）经过历时一年多调整和各项措施的落实，对金融领域的调控终于在1994年末开始收到成效，CPI开始下降、投资过热得到缓解，银行信贷秩序混乱情况好转。

其次，分税制改革与国债发行。为解决自1989年以来不断扩大的财政赤字和中央财政占比不断下降问题，国务院于1993年12月《关于实行分税制改革财政管理体制的决定》，并于1994年开始实施。改革内容主要是加大中央政府在税收结构中的分成比例，重新划分中央与地方的财权事权，建立转移支付机制补偿地方利益损失。为解决日益扩大的财政赤字，政府于1994年发行了1000亿元国债，日后不断扩大国债发行规模，缓解改革过程中的财政压力。

最后，外汇体制改革与人民币一次性贬值。出口创汇是针对1990年以来不断扩大的贸易逆差和外债压力提出的口号，政府于1994年开启了外汇体制改革，主要内容如下：一是实行银行结售汇制度，取消外汇上缴和留成，取消用汇的指令性计划和审批；二是汇率并轨，实行以市场供求为基础的、单一的、有管理的浮动汇率制度，并轨时的人民币汇率为1美元合8.70元人民币（贬值50%）；三是建立统一的、规范化的外汇市场，从1994年1月1日起，中资企业退出外汇调剂中心，外汇指定银行成为外汇交易的主体，1994年4月1日银行间外汇市场——中国外汇交易中心在上海成立，连通全国所有分中心，4月4日起中国外汇交易中心系统正式运营，采用会员制、实行撮合成交集中清算制度。外汇市场改革和人民币汇率的一次性大幅贬值迅速解决了贸易逆差问题，1994年中国即实现了顺差，在此之后对外需的依赖逐渐形成，出口占GDP的比重快速上升，从此国家告别了外汇短缺时代，也有效地解决了当年的外债压力。

1994年的改革对中国以后的增长模式造成了深远的影响。虽然我们可以从1997年官方媒体报道得知：“经过两年各方的共同努力，中国经济成功实现了“软着陆”，物价过快上涨势头得到遏制”。但是从尊重历史角度看，这次的整治副作用也不能忽视。一方面是财政“甩包袱”与内需压抑。1993年为减轻国有企业债务压力推出了以国企改革为名的企业兼并和职工下岗，导致大规模的城市工人失业并对社会平均生活水平造成较大负面影响；此外，为缓解财政压力，政府大范围的从公共部门（医疗、教育）领域退出，导致人民生活成本大幅上升，教育、医疗预期支出的不确定性也加大了居民的储蓄倾向，压抑了内需。对外需依赖的加大又使政府通过出口退税等优惠政策补贴出口，进一步将国民福利向外转移。2000年以后有人回顾这段历史的说法是“社会主义的温暖逐渐被资本主义的无情所驱逐”。另一方面是分税制改革与地方土地财政。1994年分税制改革之后，中央财政占财政总收入比例明显的提升，然而出于大量事权仍需地方承担，使得地方政府特别是县乡一级政府财政压力加大，为解决财政困境地方政府加大对预算外收入依赖，其主要途径是通过乱收费转嫁成本、通过大规模招商引资和土地变现增值收益增加收入。房地产市场放开后土地财政日趋明显。

1998～2000年，东南亚金融危机与通货紧缩

1997年东南亚金融危机对已经走向出口导向中国经济产生了较大冲击，最直接的表现是1998年的出口增速下滑，外需不振、内需不足，产能过剩现象开始普遍。而在人民币汇率不贬值的背景下，中国开始了长达五年的通货紧缩。这主要是因为1994年之后中国出口导向型经济快速融入全球化进程，结果是国内经济受国际经济波动的影响日益明显。因此，当海外经济体受到明显冲击导致外需不足时，国内经济的结构性问题便开始凸现。

第9篇：房地产年终汇报范文

一、独立完成大量的文字材料编撰工作

年，我承担了科室内大量的文字材料编撰工作，先后编写、装订了100页以上的送审材料5册和其它文字材料，累计字数达3以上。

(一)草拟烟叶生产、收购方面的考核管理文件

一年来，拟了《人民政府烟办烟草公司关于年科技兴烟的实施意见》、《关于认真抓好年烤烟育苗工作的通知》、《烟草公司关于认真抓好小组建设工作的通知》、《关于认真抓好省优质烟示范工作的通知》、《关于开展“热风循环烤房”示范工作的通知》、《烟草公司关于印发〈年烤烟收购入户预检工作实施方案〉的通知》、《年烤烟收购入户预检工作实施方案》等文件和有关烤烟生产的传真、通知等文件材料。这些文件材料经领导审核后，发到了相关的种烟乡镇，为指导和规范烤烟生产收购管理，发挥了重要作用。

(二)撰写和制作烟叶生产收购方面的工作总结及汇报材料

年，我撰写了《大田管理与收购工作并重确保担烟叶收购目标顺利实现—向全市第三阶段烤烟生产检查组汇报》、《“8.05”地震灾害情况汇报》、《年烤烟生产阶段性工作总结》、《年旱灾情况汇报》、《省优质烟示范半年工作总结》、《年烤烟生产科技推广工作总结》等总结性材料，草拟了部分领导的会议发言稿、先进材料，制作了省优质烟示范和“8.05”地震灾害多媒体汇报材料。特别是省优质烟示范多媒体汇报材料，我边收集素材料，边修改内容，历时数月，不知用了多少个周末，多少个日夜，最终做成了集声音、视频、图片、文字、动画为一体的电脑演示性汇报材料，省交叉检查组的同志观看后，均言在多年的省优质烟示范检查的多媒体汇报材料中，从未见过内容如此丰富的汇报材料。巧家“8.05”地震灾害发生后，受县政府的安排，我专程前往灾情发生地，收集、整理大量原始材料，制作了关于烟叶生产受灾情况的多媒体专题汇报材料，刻录成光盘交县政府，由县政府向上级有关部门汇报。

(三)编撰基本烟田可持续发展建设规划

年，国家烟草专卖局在全国开展了基本烟田及配套水利、交通、站点、烤房、人才队伍、信息化等工程的可持续发展建设规划，工作内容复杂、前瞻性强，需要收集整理的基础数据相当庞大，是一项跨学科、跨部门的工程，时间紧、任务重，工作难度很大。在县基本烟田可持续发展建设规划领导组的领导下，我利用别人休息的时间，边学习边干，独立完成了大量的工作任务，既要草拟实施方案，又要参与各项个体工作，既要繁杂的基础数据，又要撰写大量的文字材料。经反复修改完善装订成册后，再报市公司审核。在其他同志的协助下，分别于月和月两度携自己主撰的《基本烟田可持续发展建设规划》，到市烟草公司汇编，每次均以最少的人力和最短的时间向市烟草公司上交了较完备的规划材料。送审汇编过程中，每天晚上都要工作至深夜两三点，第二天天不亮又得起床继续干，每天工作时间均在15小时以上。由于工作量相当大，以致有的同志参加了月份的送审汇编工作后，月份的送审，便不敢再去。面对艰巨的工作，我从来没有退却过，一切服从领导的安排，总是尽心尽力地干。单就基本烟田建设规划而言，个人撰写的文字材料，累计已达十万字以上。

(四)独立完成《巧家烟草志》——烟叶生产收购篇目的撰写

年，市烟草公司组织撰写《烟草志》，巧家烟草公司抓住这一契机，决定在完成市公司安排的编撰任务的同时，编写《巧家烟草志》，要求各科室完成相应篇目。生产技术科需要完成的烟叶生产、收购篇目，是《巧家烟草志》的重要组成部分，由我独立承担。这项工作时间紧，任务重，

由于当时正忙于基本烟田与水利设施建设规划工作，因此只能挤用一些时间完成。近30年的档案资料，我一份一份地翻阅、搜集，提取有用的部分，录入电脑，然后进行整理汇编，最终完成了近字的初稿，将巧家自年开始引种烤烟以来有关烤烟种植、品种、区划、科技、烟水工程、基地建设、良种繁育、香料烟生产、收购价格及政策等资料，进行了系统的汇编，为《巧家烟草志》乃至《昭通烟草志》的汇编提供了宝贵资料。

(五)编写、整理和设计《优质烟生产技术操作要点》和《烤烟生产知识挂历》，从整体上提高全县烟农和烤烟生产技术人员的理论水平

年年初，根据公司领导的安排，我独立搜集、整理了图文并茂、字数近的《优质烟生产技术操作要点》，印发到全县所有种烟农户。年末，又独立编排、设计了《2006年烤烟生产知识挂历》，印发到县、乡、村各部门和广大烟农手中。两套技术资料的印发，为提高我县烤烟生产整体水平、促进烤烟产业持续稳定发展，发挥了积极的促进作用。

二、承担了基本烟田水利设施建设规划与实施的主要工作

基本烟田水利设施建设本属基本烟田建设的内容，但因其是基本烟田建设的主要内容，因此，它被另辟为一项重要的工作，加以开展。从年5月开展基本烟田建设规划工作以来，此项工作便作为一项独立的内容，一并加以开展。由于国家烟草专卖局和省烟草公司对基本烟田规划面积和投资标准不断进行调整，不断提出许多更新、更严的要求，基本烟田水利设施建设规划也就随之进行了“十一五”、“年”和“年”三次不同的规划，每次的规划既有总规，又有分年度规划，既要规划，又要组织实施。特别是年的烟水工程，边规划、学实施，既要完成分项目的文字材料，又要完成全县的总报告，涉及的报表和实施方案、项目实施报告、资金审计报告等文字材料多而复杂。工程建设既要与基本烟田规划紧密结合，又要与烤烟生产实际相结合，每件工程均要完备申请报告、资金预算报告、项目补贴合同、受益农户花名册、设计图纸、工程验收标志、图片、移交收据等档案材料，并按月上报工程建设进度，完工后必须以件为单位装订成册，以备国家局、省、市烟草公司检查。为保证材料与材料、表与表之间的数据、编码等不相互冲突、相互矛盾、具有逻辑性，因此大部分工作都得自己动手，为此付出了大量的时间和精力。由于各项工作进展顺利，在全市各县区中完成得较好，使我县基本烟田水利设施建设工作得到了市公司领导的充分肯定，大量的烟水工程资金向巧家倾斜。

年，省烟草公司分两次下拨昭通烟水工程资金，第一次23元，安排给巧家10元，第二次259元，安排给巧家25元，年，省烟草公司安排昭通591元，安排给巧家70元。巧家烤烟常年种植规模占全市6左右，所得烟水工程资金占全市12左右。市公司领导表示今后的烟水工程资金，还要继续向巧家倾斜，并计划年在巧家召开全市烟叶生基础设施建设工作现场会。争取到大量的烟水工程建设资金，使造福巧家人民的民心工程、德政工程得以落实，也为加快巧家烟叶生产基础设施建设步伐、促进我县烤烟生产可持续发展做出了应有的贡献。

三、积极参与“先教”活动，提高自身政治思想觉悟和理论素养，发挥党员先锋模范作用，争做合格党员

年，党中央在全国开展“保持员先进性教育”活动，烟草公司被列为第二批试点单位。在县公司开展的“先教”活动中，我积极参加党总支和支部组织的各种学习活动，认真撰写了读书笔记和心得体会，做到学习、工作两不误。通过学习，使自己政治思想和理论素质获得提高，为人民服务的宗旨意识进一步加强，在年公司一支部支委换届选举中，我被选为支部委员。由于自己既是一名党员，又是工会委员，加之为人正派，与单位同事关系融洽，因此，在努力完成本职工作之余，我积极参加了地震灾害损款、损资助学、参与组织和主持职工节假日娱乐活动等。通过参加社会和公益等活动，在锻炼提高自己的同时，为树立企业的对外形象、增加企业凝聚力、丰富企业文化生活尽了自己的一份力量。

四、积极深入基层，为烟农服务

烤烟生产技术指导服务是生产技术科人员的主要工作职责。一年来，我经常与其它同事一道，驻村入社，开展各种现场培训，帮助烟农和站点解决生产技术方面的具体问题。烤烟收购开始前，为全面推行烤烟收购入户预检制，我拟出《烤烟收购入户预检实施方案》和相关考核管理措施，并带队深入基层站点，开展了三个乡四个点的入户预检培训。设计、印制入户预检需用的一些标标签、卡片，购买双面胶、透明胶等材料分发到各收购点，使我县烤烟收购入户预检工作得以顺利开展，按市公司的要求，实现了“六定”和“六个百分之百”的目标。

五、努力将外出学到的知识运用于具体工作

年，受公司领导安排，我先后到等地参观学习，回来后及时将所学运用于实际工作。

一是在县内开展热风循环烤房试验示范工作。到江川参观学习热风循环烤房的安装与使用后，根据公司领导的安排，我立即与有关厂家联系，签订相关合同，购进了56套热风循环机，在县内推广应用。拟定了立式炉热风循环烤房建设实施方案，组织了安装使用培训，修改完善了热风循环烤房烘烤试验示范方案。通过试验示范，该型烤房具有省煤、烤房内温湿度更均匀、变黄与失水速度更趋一致、烤出的烟叶理化指标更加协调等优点，群从反响较好，为来年大力推广使用、加快我县标准化烤房建设改革步伐奠定了基础。

二是结合我县实际，在烟水配套工程建设中积极推行灌桩管网建设，先后参与了金塘、蒙姑两乡的沟渠和灌桩管网工程建设。为确保工程质量，自己多次深入实地，入驻工地，参与勘测、放线和施工管理。目前，沟渠工程和管网工程正按计划顺利进行，预计年月底前可完工。