农村房屋建造精选(九篇)

第1篇：农村房屋建造范文

【关键词】农村 房屋闲置 土地

据我国城市化进程的分析资料估计,今后20年,全国每年约有1200多万农村人口要转移到城镇地区。按照目前我国农村居民人均用地153平方米计算,每年将均有18.36万平方米的农村宅基地可能闲置不用。①面对日益严峻的土地形势,依法依规处理好农村大量的闲置房屋,盘活用活有限土地资源,对于提升农村土地的资源利用率,解决当前我国土地日益稀少问题,加快新农村建设都有着十分重要意义。

造成农村房屋闲置的原因分析

富裕农民对住房产生新需求。随着收入的增加,农民对住房环境、条件等提出了更高要求,而旧的住宅往往布局无序,宅基地缺乏统一规划,邻里间隔小,房屋采光、通风效果差,且每户的住宅面积也很小,加上道路狭窄,排水排污能力差等多种因素互相交织,使废弃旧宅基地建新居成为可能。加上农民的土地忧患意识不强,农户违规用地越来越普遍,闲置旧房越来越多,甚至成了一种约定俗成的群体性现象。

农村剩余劳动力转移造成房屋闲置。一是恢复高考后一些通过上大学、当兵等途径“农转非”的人口,在农村却还为他们留有宅基地甚至耕地。二是随着城市化进程的加快推进,农民已经不再为土地所束缚,进城务工经商人员在城市购买了商品房,一些人接子女进城读书接受教育,举家迁入城市定居生活。从国家统计局的数据来看,从1990年开始,我国每年大约有1%的人口转化为城市人口。而中国人独有的乡土情结,落叶归根,使得这些人口的住宅长年处于空闲状态。

生活方式的变化造成房屋闲置。受外来文化及城市居民生活方式的影响,目前,我国农村的居住方式日益呈现出家庭核心化的发展趋势,父母与已婚子女(主要是已婚儿子)一起居住的越来越少,分开各自生活的情形越来越多。而且大多数情况是,与已婚孩子分家后老人大多仍居住在祖上传下来的老庄户,当老人去世后,其原来居住的房屋便会闲置下来。

宅基地管理缺位造成房屋闲置。农村宅基地基本上沿着一户一宅平均分配的无偿、无限期、无流转的管理政策。这种制度虽然减轻了农民负担,但在很大程度上助长了农村建房风气的高涨,增加了农村宅基地的需求量。农民为了保护自己土地权益,便是尽可能地在属于自己的土地上盖房并闲置。有些村民还采取一些欺骗的手段,如瞒报已有的房屋、虚报家庭人口数等骗取批准宅基地,结果就导致一户多宅、宅基地超标现象普遍。于是便造成了农村人口在不断减少,而农村住房占用土地却在不断增加的怪现象。②

房屋流转不畅造成闲置。据调查,大多数农民愿意将自己的闲置房以合适的价格出售给别人。但到目前为止,农村宅基地的流转体制尚未建立,农村宅基地和农民住宅难以确权发证,宅基地和农民住宅作为物权不能充分实现,制约了闲置房屋的市场化。③在房屋转让的法律法规中,对于房屋购买者只能是本集体成员,村外人员及拥有城镇户口的居民都被排除在购买人范围之外。由于在农民自己之间无法形成有效的买卖关系,加上农村房屋价格相当低廉,宁愿自己留着,从而造成农村房屋闲置、荒废的不断增加。

村镇规划管理滞后导致房屋闲置。村庄建设规划对农民建房起着最直接的控制作用。一些地方长期不搞村镇规划,或在规划中不讲科学,只注重新房要整齐划一,而忽视了对旧宅基地的改造利用,造成农民建房的盲目性和随意性。加上建房时缺乏长远眼光,住宅设计不合理,给采光、通风、排水等留下隐患,致使房屋更新换代速度快。于是,新房越建越多,被闲置的旧房自然就不断扩大。加上规划缺乏监督,致使这方面问题愈加严重。

农村闲置房屋的主要危害

农村闲置房屋不但侵占大量耕地,让耕地遭到了破坏,土地资源严重浪费,而且使村容村貌十分凌乱,恶化了农村生活环境,严重干扰了我国加快社会主义新农村建设的进程。因此,其危害不容忽视。

农村闲置房屋导致土地资源浪费严重。一方面,农村闲置房屋使许多农村土地无法耕种,造成土地资源利用率偏低,不能达到地尽其用,产生应有的经济效益;而另一方面,农村居民中一部分人宅基地少的农户为了解决住房困难问题,违法占用耕地建设住房,加剧了耕地短缺的矛盾。

农村闲置房屋大多存在安全隐患。因长期无人居住管理,农村闲置房屋大多年久失修,荒草满院,易倒塌,对人身安全构成威胁,并成为村卫生防疫的死角。同时,由于农村闲置房屋大多远离村民视线,不但成为偷盗行为的频频发生地,而且即使不法分子藏匿其中也令人难以知晓。长此以往,将会影响农村的治安,增加农村的不稳定因素。

农村闲置房屋容易引发宅基纠纷。在大多数农民心目中,宅基地属于私有财产。如果宅基地占有不均,极易导致群众为争夺宅基地而发生矛盾纠纷,影响邻里和谐和农村稳定。如一些农户建新房后不拆旧房、超占宅基,扰乱了农村村庄的集体统一规划;个别农户违规占有多处宅基,使一些确需宅基建新房的农户迟迟无法落实;一些闲置的旧房屋大多数属于多户人家一起居住,产权交叉不清,各家贫富不均,大家意见不一致,拆掉处理难度相当大,解决起来比较棘手,也使宅基纠纷增加,造成邻里关系不和睦和干群关系紧张。④此外,有些地方新建农宅时盲目提高地基,使部分老屋排水困难,民事纠纷也不断上升。

农村闲置房屋阻碍了村庄的治理与发展。目前很多农村闲置房屋断壁残垣、破败无序,加上通往闲置房屋的道路大多坎坷不平,致使农民行车难、交通不便,增加了自来水供给、有线电视等现代化配套设施建设的难度。由于大多数农村的集体经济实力比较薄弱,对房屋的拆迁、土地归整所需要的补偿资金没有能力支付,给村庄的统一规划治理及新农村建设带来了极大的困难,严重影响了村庄的有序建设和健康发展。

盘活利用农村闲置房屋的思路和对策

农村闲置房屋的危害显而易见,尤其是在我国加快新农村建设,节约集约利用土地,坚守18亿亩耕地红线的大形势下,解决农村闲置房屋问题显得尤为重要。一些专家研究显示,我国城镇和农村居民点人均用地达153m2,如通过旧城改造、盘活存量土地、治理农村闲置房屋等措施,将人均用地逐步降到100m2,就可以满足一定时期内的农村城镇化进程中的建设用地需要。因此,在严格控制新增宅基地的同时,解决好农村闲置房屋问题,对缓解我国用地矛盾,保护耕地资源,保证粮食安全,将起到十分积极的作用。从目前各地盘活用活农村闲置房屋的经验做法来看,主要有以下两种办法:

对闲置房进行土地整理复垦开发。在推进闲置房屋土地整理复垦时,必须在充分尊重农民意愿的前提下,坚持政府推动、市场运作,科学规划、积极引导,因地制宜、规范操作,量力而行、逐步推开,确保取得良好的社会效益和经济效益。但一定要讲求工作方式方法,否则可能会触犯政策乃至法律,产生事与愿违的不良后果。

一是明确农村宅基地及其房屋的财产利益。在宅基地土地整理复垦过程中,要切实保护好农民的合法权益,特别是要在合法前提下确保其应得的宅基地部分增值收益。⑤

二是统筹兼顾,适当补偿。考虑到农村居民新修房屋后仍保留原旧房的情形普遍存在,为鼓励农户新修房屋后拆除旧房,并从兼顾各方利益出发,建议对旧宅适当补偿。健全合理补偿机制,对农村闲置房采取集体垫付适当补偿,受益建房户再出资给集体,如重庆梁平县龙门镇采取按房屋结构对农户按60～100元/m2予以补偿,得到群众认同。当然,在拆迁、迁建之前要约定复垦后的田地归所在村民小组集体所有,但原宅基地使用者有优先承包权,也可由村民小组给予一定补偿,再调配给其他承包大户或无田土户。⑥在补偿资金来源上,既要发挥政府主导作用,加大财政支持力度,也要发挥市场机制作用,积极引进社会资本参与宅基地复垦。

三是合理分配复垦的利益。利益是社会领域中最普遍、最敏感,同时又是最易引起矛盾的问题。为此,要探索建立公正的利益均衡机制。一方面,必须明确宅基地“公平置换”原则,严格按市场公平的准则进行。另一方面,必须赋予农民平等的谈判地位和权利。政府在推动宅基地置换时,置换补偿不应该由政府单方面说了算,而应该由双方协商确定,给农民以本该具有的平等交易地位及讨价还价的权利。⑦在政策设计上,必须注重利益尽可能向村社特别是农民倾斜,让村集体和村民得到实惠。

四是加强村庄布点规划,推进新农村建设工程。按照新农村的总体目标要求,坚持节约用地原则,逐步调整村庄布局,加快推进旧村改造。如安徽省合肥市通过大力推进“旧村改造”,将那些破旧不堪、杂乱无章的村庄通过科学规划来推进农村土地资源的集约利用,大约可退出耕地20余万亩。⑧同时,要注意优选复垦方案,应最大可能选择危旧房和房前屋后空闲地较多且较集中成片的地带。这样,不仅有利于项目的整体开发,而且有利于降低复垦成本。

五是有效发挥宏观调控机制的作用。在市场经济体制中,市场和政府在资源保护和利用中各自发挥着重要的、不可替代的作用。政府调控主要是依靠提供有效的制度安排,建立起合理的经济利益关系,从而实现社会资源的优化配置。政府应该从满足农民生活生产需要出发,编制村镇建设规划、规范的农村房屋交易市场、建立宅基地储备制度、加强农宅结构指导等方面进行有效调控。⑨

六是加强乡土建筑文化保护。在旧村改造之前,要坚持规划先行,搞好调查研究,做好旧村改造规划,切实把本村本镇独有的诸如古宅、古楼、古庙、古碑、古窑等古建筑列为重点保护对象,做到以不动为主,以不拆为先,能保留的就保留,能不拆的就不拆,防止因盲目拆建造成永久性的遗憾,确保具有本地特色的古建筑保留下来,成为当地一道古朴而亮丽的风景线。⑩

盘活利用有使用价值的闲置房。土地整理复垦并不是破解闲置房屋的唯一良策。相当一部分闲置房屋内部结构较好,有些甚至是新房,位置也较好。在盘活利用农村闲置房屋时应结合各地闲房屋的实际情况,做到物尽其用。

一是改造农村闲置房,开辟公共文化服务场所。建议加大对闲置房改造的资金投入,结合新农村建设,对闲置房进行重新规划,重新改造,合理利用。充分利用闲置房,通过维修或改、扩建仓库、大会堂、旧校舍、已撤并搬迁的乡镇政府公房等,大力兴办农村公共文化事业,建立老年活动中心、养老中心、村图书室等,为农民提升农村精神文化水平提供配套设施,从而活跃农村群众文化生活。

二是创新流转制度,解决贫困户住房问题。宅基地上的房屋是宅基地使用权人投资建造,是宅基地使用权人的私有财产。农房如果长期闲置无人维护,会逐渐破烂,但要卖掉并不容易。与此同时,部分贫困农民又无力建新房,存在住房不安全问题。因此,各地政府不妨花较少投资帮助贫困户解决燃眉之急,也可通过补助少量资金鼓励危房改造对象购买安全流转房,这既解决了贫困户的住房问题,改善生活生产条件,又盘活了农村闲置房,更节约了农村新建房占用耕地,使农村富裕户的闲置资产得到充分利用,充分发挥效益。这种资源流转制度的创立推进,利民利国,具有较好的经济、社会和生态效益。

三是以经营理念盘活闲置房。一是租给企业。企业用地难是目前招商引资工作中的瓶颈之一,将农村闲置房屋改造成生产加工车间,引导企业将生产车间搬到农村。这样既可缓解用地难题,又盘活了农村闲置资源、增加集体和村民收入,还解决了企业用工难和农民就业难的问题,实现了多方共赢。但由于目前租用场地的产权不属于租用企业,导致企业在贷款、扩大再生产等方面遇到一些困难和问题,企业主对此反映较为强烈。二是租给民工。农村闲置房可以较低价钱出租给附近的打工者,让打工者有个舒适、宽敞的生活环境。在乡镇打工者要么拥挤在企业的集体宿舍,要么自己找宿舍。如果把适量的农村闲置房屋面向民工招租,可谓一举多得。三是租给特定群体,形成规模效应。自1994年以来,全国各地的1300多个艺术家聚集宋庄,其中包括近百名海外和港台艺术家,宋庄为此成为中国最大的艺术家集聚地。村民几乎家家都改建了供艺术家租用的工作室。四是租给城市老人居住。目前城市养老压力越来越大,不少专家学者便提出了让城里人到郊区农村养老的建议。农村空气好,吃得新鲜,住得安静,且生活成本低,或成为不少市区老年人向往的养老去处。

四是发展特色旅游经济。近年来,农业旅游蓬勃兴起,农村的各种要素被盘活,其中包括农民的闲置房屋。随着城市化进程的快速推进,生活在钢筋水泥丛中的都市人更加向往田园牧歌式的生活。一些有识之士抓住都市人的这一心理需求,积极开发农村丰富的资源,利用农村闲置房屋租金成本较低、人力成本相对便宜等优势,把农民的闲置房租赁下来后改造成为乡村酒店,并发展特色种养殖业,做乡村观光农业,取得了可观的经济效益。当地农民更要转变思想观念,成为会经营的新型农民,充分依靠自有闲置房资源来发展创办“开轩面场圃,把酒话桑麻”的农家乐,让都市人找到返朴归真、回归自然的感受,在宁静、纯朴中舒缓压力、放松享受,从而实现增收致富。(作者单位:广东省肇庆市委党校)

注释

①④周爱纯:“加强空心村治理,推进新农村建设――赴霞口镇王海村调研报告”,。

⑦⑨刘旦,陈赢:“农村宅基地置换模式及其效益评估――基于江西的调查和农户视角”,《湖南农业大学学报(社会科学版)》,2009年第6期。

⑧陈彪:“‘旧村改造’与农村土地集约化利用刍议”,省略/zjtg/societyDiscussion/200901/t2009012

第2篇：农村房屋建造范文

【关键词】贵州省 农村闲置房 劳动力流失 房屋再利用

一、调查背景

贵州省是一个典型的喀斯特地貌地区，地貌以高原、山原、丘陵和山地为主，盆地分散且规模不大，土地资源相对较少，特别是能用于耕种的土地资源就显得尤为珍贵。而贵州的农作物主要以水稻、玉米为主，部分地区以种植茶业、烤烟和药材为主要收入来源。除贵州西南和南部少部分地区水稻为一年两季，其余地区大都是一年一季。

随着社会经济的快速发展，越来越多的劳动力汇集到大城市，留在农村的劳动力就相对减少，这一问题很大程度上表现为进城务工人员的大幅度增加。而当前贵州省农村特别是偏远地区的农村出现了大量的劳动力流失，农村人员多以孤寡老人和留守儿童为主，主要的劳动力转移到大城市，这是造成农村闲置房屋这一问题的主要原因。另外还有一些其他原因，如住房过剩、留旧建新、子女升学、举家搬迁等。

农村闲置房的危害主要表现在以下几个方面：一是农村闲置房屋的存在导致土地资源浪费严重。一方面，人员外出而形成的房屋闲置，使得许多农村土地无人耕种，土地资源利用率偏低，不能达到地尽其用，产生应有的经济效益。二是农村闲置房屋阻碍了村庄的治理与发展。目前很多农村闲置房屋破败不堪，加上通往闲置房屋的道路大多坎坷不平，致使农民交通不便。由于大多数农村的集体经济实力较弱，对房屋的拆迁、土地整理所需要的补偿资金没有能力支付，给村庄的统一规划治理及新农村建设带来了极大的困难，严重影响了村庄的有序建设和健康发展。三是农村闲置房屋对农村安全造成影响。农村闲置房屋大多年久失修，荒草满院，一遇自然灾害就容易倒塌，对家庭人员的安全构成威胁，一旦发生暴雨泥石流等自然灾害，留守在家的弱势群体无法自救。四是影响村貌。贵州山区农村特别是偏远农村，大多是纯木结构房屋，如果长期无人居住和维修，会导致房屋破败残缺、荒草满地，严重影响整个村庄的面貌，影响生态建设。

贵州省是一个多民族聚居地，据了解，贵州省农村住房多以纯木结构的房屋为主，少有砖木结构和泥土结构的房屋。多数房屋的使用年限都在50年以上，有的房屋甚至可以使用上百年。这些木房的面积多在100m2以上，一旦这些房屋被弃用下来，就会出现大量的农村闲置房，不仅造成房屋资源的浪费，时间久了造成房屋破旧和坍塌而影响村貌，也会从侧面来影响用于耕种的土地资源的浪费。房屋资源是农民赖以生存和发展的基础，如何利用好这些房屋资源是建设好贵州省社会主义新农村的关键，也能更好的解决“三农”问题。面对日益严峻的土地资源形势，妥善处理好贵州省农村大量的闲置房屋，盘活用活有限土地资源，对于提升农村土地的资源利用率，解决当前土地日益稀少问题，加快新农村建设，帮助解决三农问题都有着十分重要意义。

二、调查概况

本次调查主要采用了抽样调查、实地访谈、电话访问和问卷调查的方式，选取遵义市湄潭县新南乡为本次调查的样本，对新南乡的六个村的农村闲置房屋进行了详细调查。

新南乡位于遵义市北部，以水稻、玉米为主要粮食作物，以烤烟、茶业和辣椒为主要经济作物，各方面情况与贵州省大部分农村地区的情况基本一致，具有典型的代表性，因此选择新南乡来进行本次农村闲置房屋情况的调查。新南乡共有六个村，分别是石印村、角口村、流水村、羊叉坳、凉井村和凤凰村，下设94个村民组，约5500户，总共25794人，其中城镇常住人口3800人，城镇化率15%，有土家族、苗族、仡佬族、白族、黎族、侗族等民族。

本次调查采取抽样调查的方式，抽取每个村中的两个组进行实地的调查，共抽取12个组，调查了772户，其中闲置房屋79户，另外693户绝大多数为留守儿童和空巢老人居住，主要劳动力都外出打工，房屋结构以纯木为主，即使房屋未完全闲置，房屋使用率也比较低，因房屋闲置而引发的土地闲置问题也较为严重。

三、调查结果及分析

第一，据统计分析，贵州省农村闲置房屋的存在概率大约为11%，而这些闲置房屋产生的原因，92%为外出打工，极少量的人是因为子女升学问题而离开农村，进城带孩子读书。另一方面在贵州省农村，一般家里都会有2个以上的孩子和老人，负担较重，很少情况会举家搬迁到城里，弃置农村房屋，而且不存在另建新房和进程定居的情况。当这些房屋一旦闲置下来，极少的房屋会得到利用，仅16%左右的房屋会出租出去，而这些房屋都是砖木结构、交通方便且在乡镇集市附近，那些地处偏远、交通不便的纯木房屋基本都是继续闲置，无人开发利用，因为对于其他农户来说，自家的房屋已能满足住房需求，不需要再去租住其他人的闲置房屋，而又没有其他外来人员会在乡下租住房屋。

第二，目前贵州省农村人均年收入为5000元左右，而家中又有几个孩子在读书，面对大量的教育费用和生活费用，很多人选择了外出打工来解决孩子的教育问题。据统计，由于文化程度相对较低，这些外出打工的人月收入普遍偏低，月收入多为1500以下。只有24%左右的人靠经商来获取更多的收入，这些外出经商的人月收入多在3000元左右。另外还有1.26%的低保户靠政府补贴和救济维持基本生活。

第三，超过50%的农村闲置房屋离乡镇集市的距离在5～10公里，而且村里交通很不发达。很多地方还没有实现公路村村通，村里的主干道为砂石路和泥路较多，水泥路的覆盖面积较少。这就导致了农村经济的迅速发展、新农村建设的难度较大；另一方面也影响了农村资源的开发和利用。

第四，贵州省是产茶和产烟大省，农民的主要经济作物为烤烟和茶。在本次调查的新南乡少有种植这两种作物的大户，农户种植多以散户型为主。另外我们了解到，即使有闲置房屋和闲置土地，村里的其他农户也很少会想到去承包这些闲置的房屋和土地去进行规模种植烤烟和茶。主要原因是农户怕承担风险，加之以前有外商进驻大面积种植金银花之类的经济作物亏损，农户也没有相应的大规模种植管理的技能和经验。所以在贵州省农村发展规模种植还存在一定困难。

第五，由于这些闲置房屋的存在对贵州农村的危害主要体现在：一是影响村貌。贵州农村的房屋一般以纯木结构为主，据调查，大多数房屋的使用年限较长，可达到上百年。一户的房屋面积多为100m2左右，占地面积较大。一旦闲置不用，年久失修就会使得木屋残缺和破陋不堪，加上资金实力不足的原因，村里不能即时将这些房屋进行整合，在一定程度上影响了整体村貌。二是土地使用率低下。由于人员的外出，导致村中仅留下劳动力弱的老人和小孩，很难全部使用分配的土地资源。而且由于村中道路的不方便，村村通的覆盖率低，很少会有外商来承包土地进行经济开发，即使少量的闲置土地被承包出去，价格也很低。三是住房安全隐患。据访问了解，一部分人平时不在家，但年末还会回来居住一小时间。这些闲置的房屋因多数时间无人居住而导致住房安全隐患，给外出的人员年末回家居住带来了安全问题。

四、总结

根据统计可以得出，目前造成贵州省农村房屋闲置的原因很大程度上是农村劳动力的流失和转移，由此造成了大约有12%左右的房屋处于闲置状态。而贵州省农村劳动力的流失和转移主要是由于农村收入水平低下满足不了农民必要的生产生活费用和其他开支所需引起的。总的来说，收入水平较低而产生劳动力流失致使出现了部分的闲置房屋。从调查结果看，很大部分的闲置房屋分布在离中心城镇较远的山区，交通条件不是很好。这不仅对于农村经济的快速发展和对外开放以及引进外资是个障碍；对一些闲置房屋的再利用也是个很大的阻碍。在对闲置房屋的再利用方面，特别是利用闲置房屋来发展一定面积的种植业和养殖业方面还存在很大的困难，当地的农民意识和风险承担能力较低以及技能和经验的缺失致使当地农民即使有可以利用的闲置房屋也不敢轻易的尝试。贵州省农村房屋多为纯木结构，大多房子历史久远，一旦无人居住，很容易腐烂和坍塌。房屋残缺破烂，闲置面积大多在一百平米以上，不仅浪费土地资源，影响了农村的良好面貌，还造成了住房安全隐患。因此，如何留住农村劳动力，提高农民的收入水平，解决亟须解决的交通建设问题，激发农民的建设热情，合理利用闲置房屋，降低房屋闲置率，形成良好的新农村面貌，为更好更快的建设贵州省新农村建设添砖加瓦成为当前最需解决的问题。

五、相关政策及建议

（一）农村闲置房存在的主要原因是劳动力的流失和转移到大城市，为降低空房率，合理利用地资源，改善村容村貌，建设社会主义新农村，我们给出以下建议

1.改善农村交通情况。我们都知道，交通能够带来经济效益，好的交通就能够带来更好的经济效益。目前贵州省农村实现公路通路的情况还有待提高，偏远农村地区的道路情况较差，这不仅阻碍了农村建设，也阻碍了农村经济的发展。经济上不去，农民就会寻求其他出路。这样就导致大部分农民离开农村，到城市寻找出路，从而也导致了农村闲置房屋的产生。所以，为降低农村房屋闲置率，改善贵州省农村的道路交通情况刻不容缓。为此，政府首先应在国家相应的政策指导下，结合农村当地情况，具体研究考察如何更好的建设农村公路。其次，应当加大相应的财政支持。当农村交通发达了，农村资源才会有更多的机会寻求经济上的发展，才会吸引更多的人来开发农村资源。当地就业的机会多了，不仅增加了农民的收入，也从另一方面留住了劳动力，减少农村房屋闲置率。

2.在政府的引导下引进农业科技人才，提高农民技能，增加农民产出。劳动力的流失很大程度上是因为农村收入相比在城市务工的收入低，难以满足家庭经济开支的需要。政府应当担当起带头的作用，帮助农民在家门口就能挣钱，勤劳致富。贵州省是一个农业大省。政府可以引进农业科技人才，对农民种植和养殖进行引导，并进行相关知识的培训，提高农民种植和养殖技能，靠科学的手段增扩大产出，提高农民的收入，从另一方面来降低农村房屋闲置率。

3.合理利用土地资源，提高信贷支持，给予政策优惠，帮助农民实现规模经济。目前贵州省农村个体农户发展的情况较多，仅仅少数人员会大面积种植和养殖，主要原因是因为农户怕承担风险和风险承担力薄弱。一方面，在当地基本经济发展情况的基础上，政府可以在政策上予以支持和引导，进行规模产业的培训和教育，提高农户的种植、养殖技能。以新南乡为例，新南乡大多数地区都在种植烤烟和辣椒，但是基本上都是农户个体的种植，政府可以引导村民对闲置土地进行化零为整，形成区域性的种植，大面积的种植烤烟和辣椒，并配备专门的技术人才进行指导，实现经济作物的规模化。另一方面，政府应当给予相应的政策优惠和信贷支持。农民进行规模种植和养殖的资金短缺，风险承担的能力不足，造成农民不能进行规模经济。在政府政策引导和支持的基础上，还应给予一定的信贷优惠使农户有充足的资金来发展规模经济。

（二）对于当前这些闲置的房屋，加以利用可以提高闲置房屋的利用率，产生经济效应。如何提高贵州省农村闲置房屋的利用率，具体可以从以下几个方面着手

1.对于交通便利的闲置房屋，可以低价出租。村镇上的一些闲置房屋可以出租给他人加以利用。例如，新南乡街道上的一些闲置房屋，可以低价租给一些个体经商户，不仅提高了农村闲置房屋利用率，也促进了当地经济的发展。

2.对于交通困难、地处偏远的农村闲置房屋，如果是破烂无人居住的可以组织人力拆除，腾出土地进行耕种、或者让其亲戚加以利用；如果是房屋残缺破旧，但仍有人短时间居住的，可加以翻新或者重建，使之外观美化，不会影响村貌；如果是健全完好的房屋，可以出租给种植大户或者养殖大户进行作物储存或者经营地点，使之得到利用。

参考文献

[1]刘万福.农村闲置房屋不断增加的思考[J].《吉林农业》2012年第04期.

[2]樊雅丽.促进农村闲置房屋的流转[J].《经济论坛》2008年第15期.

[3]向培年.对农村房屋闲置问题的调查与思考——以湖北省秭归县归州镇为例[J].上海 社会科学报.

第3篇：农村房屋建造范文

一、指导思想、目标任务和基本原则

（一）指导思想

以新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的、二中全会、三中全会和省委十四届六次全会精神，按照全面打赢脱贫攻坚战工作要求，精准认定对象，加大财政投入，强化工作举措，扎实推进2020年农村危房改造工作，努力完成脱贫攻坚中住房安全保障重要任务，为圆满完成全省“五年决战同步小康”战略部署奠定坚实基础。

（二）主要任务

2020年，农村危房改造主要是建档立卡贫困户、分散供养特困人员、低保户、贫困残疾人家庭等四类对象危房改造任务。鼓励各地根据实际自行提前实施任务，并强化措施、科学组织，确保年底前保质保量完成任务，帮助困难群众解决安居问题。

（三）基本原则

一是坚持村委主导、农民主体。各村主导工作实施，要加强领导组织，整合资源，形成工作合力。广大农民群众是农村危房改造的实施主体，要充分尊重群众意愿，使其主动、积极建设美好家园。

二是坚持对象精准、重点突出。补助对象必须精准识别，不符合政策条件的坚决甄别剔除，切实帮助真正困难群众解决住房安全保障问题。重点支持有脱贫任务的困难农户改造危房，对特困户在总量明确前提下，统一规划、分批实施、兜底解决。

三是坚持因地制宜、经济节约。在保证质量安全的前提下，大力推广低成本建造和加固改造技术，提倡就地取材，提升改造住房的经济性。在建设标准上做好管控指导，引导农户量力而行，摒弃攀比、浪费陋习。

四是坚持资源整合、提升成效。加强农村危房改造工程质量，实现安全居住基本目标。在此基础上，优化完善房屋结构和功能设计，统筹整合基础设施投入和项目配套，优化人居环境，提升工作整体效益。

二、主要政策

（一）政策范围

农村危房改造范围为农村地区。风景名胜区要按照村镇规划建设管理职能及风景名胜区总体规划实施农村危房改造任务。

（二）补助对象标准

补助对象必须是户口为农村地区、家庭经济困难、住房困难的居民。具体是：

1、根据经济贫困程度分为四类。指建档立卡贫困户、分散供养特困人员、低保户、贫困残疾人家庭。分别由扶贫、民政、残联等部门根据各自职能认定，并填写《危房改造对象认定表》相关内容。2、根据住房情况分为危房户和无房户。危房户是指农村住房经技术鉴定为C、D级危房、且无其他自有房屋的农户（D级为整栋危房，C级为局部危房）。房屋危险程度由县级建设主管部门组织工作人员上门入户认定，并填写《危房改造对象认定表》相关内容。无房户指无自有房屋可居住的农户。无房情况由农户自报、“三榜公示”、房管部门核查等多项措施相结合认定。

（三）改造要求

1、改造方式。拟改造的农村危房经鉴定为D级危房农户和无房户的应安排新建；鉴定为C级危房的必须维修加固（拆除新建的不得安排补助）。新建房屋坚持就地就近建设，并以分散分户改造和以农户自建为主，也可选择在集镇建房。农村危房改造建房户较多的地方可规划集中建房。自行实施改造确有困难的，可通过政府和村集体实施代建或“交钥匙工程”，或者统建农村集体公租房及幸福大院、修缮加固现有闲置公房、置换或长期租赁村内安全的闲置农房等方式，兜底解决自筹资金和投工投料能力极弱等特别贫困户住房安全问题。

农村危房改造补助资金不得用于支持购买城镇商品房，不得用于敬老院建设，不得以任何名义进城进园区集中安置。享受了城镇保障性安居工程政策、移民搬迁政策的，不得列为农村危房改造补助对象。

2、改造标准。C级危房改造，必须在对危房主要危险构件全部甄别鉴定完成的前提下，逐项实施维修加固，切实解决其质量安全问题，确保加固改造后房屋达到15年以上安全期限。D级危房拆除重建，要在确保质量安全的前提下，控制建筑面积和总造价。新建房屋建筑面积和占地面积不得超过相关规定。建筑层数控制在一层，建筑面积最大不得超过110平米；原址重建宅基地面积不足60平米的可建两层，但总建筑面积不得超过110平米。超出此范围的不得享受补助政策，并依法依规进行查处。

3、兜底保障解决特困农户安居问题。各地要进一步加大对农村危房改造对象的帮扶力度。对于完全无经济能力和劳动能力、不能自建房屋的特困户，政府必须切实担负责任、实施兜底保障。一是健全完善兜底保障机制。各地可因地制宜、结合实际，采取如“交钥匙”工程、盘活利用集体闲置公房、置换或长期租赁村内闲置农房等切实可行的多种措施，实施住房兜底保障，帮助特别困难农户解决安居问题。保障房屋农户无偿享有“使用权”，村集体要加强管理。二是严格兜底保障标准。兜底保障措施应解决农户的基本安居需求。对政府或集体实施“交钥匙”工程要明确建筑面积要求：1至2人户住房建筑面积不得超过40平米，3人以上户不得超过60平米。同时，要有住宿和生活功能齐全的独立空间，水电安装到位，达到基本装修标准。盘活利用集体闲置公房和的置换或长期租赁村内闲置农房，要做好修缮加固和功能改造，确保质量安全和使用需求。

（四）资金拨付

1、补助标准。根据不同对象类型、不同改造方式等不同情况，参照我省2020年度四类重点对象分类补助标准如下：

对于新建房屋的，对建档立卡贫困户和分散供养特困人员，每户补助不低于2.2万元；对属于低保户、贫困残疾人家庭，每户补助不低于2万元；确无经济能力和劳动能力的，要列为重点帮扶对象，进一步提高补助标准，必要时采用“交钥匙工程”等兜底保障方式，切实解决其最基本住房安全问题。对于维修加固房屋的，每户补助不低于5000元。另2020年省出台危房改造标准后以省定为准。

传统村落、历史文化名镇名村和其他风貌管控重点区域的维修户，补助标准可根据当地实际情况酌情提高。按照上述标准安排资金后仍有结余的，应将其追加安排补助建档立卡贫困户等特别困难农户，不得结转用于其他项目或下一年度任务。

2、资金拨付。各地要根据各自实际规范补助资金拨付。新建房屋的，补助资金要明确分阶段拨付比例（建档立卡贫困户补助资金拨付次数不得超过两次），经工程验收合格后拨付到户。在拨付程序上，应由建设部门定期将核定的补助对象及补助资金进度款数额报送财政部门，财政部门及时将补助资金直接拨付到补助对象“一卡通”账户。由村委会和补助对象签订协议实施“交钥匙”工程或代建（加固维修）的，补助资金可由县财政拨付至协议指定的第三方账户。

三、工作流程和时间节点

（一）明确任务、分解计划。市里下达2020年危房改造计划任务和实施方案后，各地要结合各自实际制定相应实施细则，并将任务逐级分解到村、组。

（二）精准识别、确认对象。有农村危房改造意愿的农户，自愿向村委会提出书面申请，按照村评议、乡复核、县级审定的“三级认定”和县乡村“三榜公示”程序，对其贫困类型和居住房屋危险等级等情况进行核查，筛选出初步名单，填写《危房改造对象认定表》。其中，扶贫、民政、残联等部门要按照各自职能，对四类困难群众补助对象的相应身份类型进行认定，住建部门要对申请改造对象的住房安全情况进行鉴定，并在《危房改造对象认定表》中分别予以确认。各地要规范简化危房鉴定和对象认定程序，经核查初步符合相关要求的，由县级政府牵头协调相关部门进行信息联审，确保对象精准。名单确定后，需与建房对象签订协议，明确自觉履行遵守规划审批要求和拆除危房、腾退宅基地等责任义务。

（三）科学施工、狠抓进度。对象确认后，要督促农户抓紧确认施工方案、进入开工阶段。期间，县级建设主管部门、乡镇政府将进行施工的组织调度和质量安全巡查指导，4月7日前全面动工，5月31日前必须全面完工，确保6月30日前全面入住。

（四）检查验收、总结工作。各村农村危房改造任务完成后，要在6月30日前组织验收，按照工程检查情况填写《农村危房改造最低建设要求验收表》。验收合格并完成资金拨付的房屋，要在显著位置悬挂有“政府援建”字样和“民心图案”的长方体标识牌。标识牌尺寸为28cmx20cm，材料为铜质或钛金，字体及图案为红色，在标识牌右下方标注“二○一九年”，挂牌所需费用由县级财政承担。春节后，省直部门将组织对各县（市、区）年度任务完成情况进行省级检查验收和绩效评价，并根据检查情况形成省级绩效评价通报。

四、工作要求

（一）加强对象认定管理。各地要在此前建立四类困难对象台账的基础上，按照相关政策标准、认定程序，对补助对象进行核定把关。农户有鉴定房屋要求的，住建部门要主动上门鉴定。对老幼体弱、知识水平低下的特别困难农户，乡村干部要主动上门宣传农村危房改造政策，在个人申请的基础上优先安排，确保符合条件的不漏一户。在县级认定环节，县级政府要牵头协调公安、房管、车管、工商等相关部门进行信息补充联审，并由县级审计部门进行事前审计、确定最终补助对象名单。将享受过其他住房政策、另有自有住房的取消补助资格，对四类对象中发现名下有非小型生产用车辆、拥有规模以上工商企业产权或注册其法人的农户商请相关部门核定其对象身份类型，精准确认补助对象。年度脱贫的危房改造户，工程完工验收合格后需向扶贫部门提交《退出贫困对象住房情况审核认定表》。

（二）加强资金运行管理。各地要按照《省财政厅省住房城乡建设厅关于印发<省农村危房改造资金管理办法>的通知》加强资金使用管理，严禁截留、挤占、克扣、挪用、套取补助资金。纪检监察和审计部门要加大对补助资金运行的监督检查，对于查处的违法违规行为，要严格执纪问责，典型案例要进行通报，确保资金安全运行。

（三）加强质量安全管理。质量安全是农村危房改造的重点，工程施工要严格执行建筑工程相关技术规范。各地建设主管部门要发挥职能作用，通过编撰图集、技术推广、工匠培训等方式引导提升农村危房改造技术水平，重点加大对加固改造技术的技术推广和监管指导，切实提高农房加固改造后质量水平、确保达到15年安全年限。另外，各地要加强农村建房管理队伍建设，逐步建立农村建筑工匠执业资质和质量安全责任终身负责制，维修房屋要鉴定报告中主要危险部位、构件等内容在房屋显要位置挂牌公示，以备检查工程维修加固情况。通过加强完善农村危房改造工程质量安全管理机制，实现全面覆盖、精准到位、便捷高效的质量安全检查，做到问题及时发现及时整改。新建房屋检查情况要填写《农村危房改造建房质量检查表》，维修加固房屋检查情况要填写《农村危房加固改造质量安全检查表》，并归入农户档案。抗震设防烈度较高地区，市、县建设部门要严格执行《农村危房改造抗震安全基本要求（试行）》，落实抗震设防要求。

（四）加强建筑风貌管理。加强村庄建设规划编制，将农村危房改造等与乡村振兴战略、传统村落保护、客家民居建设、村庄治理等相结合，并从规划层面合理配置道路、供水、沼气、环卫等基础设施，另外将农村危房改造与新农村建设、水利、交通、农业等项目进行统筹整合，提升人居环境水平。在农房单体建设上，要做好户型和外观设计引导，体现特色家园、致富田园、生态庭园、文化乐园、和谐乡村的良好风貌。在农村危房改造工程审批管理上，要出台包含规划选址、建筑朝向、外观结构、层数面积等审批内容，体现风貌管控要求。县、乡规划建设管理部门要根据相关情况办理《乡村建设规划许可证》审批登记手续，建立审批发证台账，规划审批内容要在现场挂牌公示并做好后续规划实施监管。此外，要严格执行农村“一户一宅”政策，新房建成后原有旧房要限时拆除。

（五）加强工作信息公开。各级要主动通过报纸、电视、网络等渠道向社会公开农村危房改造政策内容、操作程序、对象审批、实施结果等信息。要编撰政策宣传册，组织人员进村入户主动宣传。要建立公开省、市、县、乡四级农村危房改造专线电话，主动接受社会群众监督、咨询、申诉，及时解决群众合理诉求。通过多措并举，积极营造阳光透明的良好工作氛围。

（六）加强农户档案管理。要按照国家部委和省里的要求，做好农村危房改造农户纸质档案管理，实行一户一档。档案资料应包括以下内容：农户危房改造申请书、省农村危房改造申请审批表（附件1）、农村危房改造对象认定表（附件2）、农村危房改造农户纸质档案表（附件3）、《农村危房改造建房质量检查表》（附件4）、《农村危房加固改造质量安全检查表》（附件5）、农村危房改造最低建设要求验收表（附件6），农户（夫妻）身份证、户口簿和建档立卡贫困户、分散供养特困人员、低保户残疾人等四类对象身份证件复印件，农村危房改造协议（含信息公开、拆旧还基等条款），危房改造前、中、后照片，《乡村规划建设许可证》复印件和其他要求所需资料等。档案资料要逐级管理、专人负责、规范齐整。在此基础上，做好农户档案信息化录入，确保农户档案及时、完整、准确录入至农村危房改造信息系统。民政部门要按照农村危房改造要求，做好灾后倒房重建资料收集管理和信息录入，之后再移交建设部门存档备查。各地要加强对录入农户档案信息的检查，提高录入数据质量。

五、工作措施

（一）加强组织领导。各村要加强对农村危房改造的组织领导，建立健全工作机制。各有关部门要各负其责，密切配合，形成工作合力。办公室要配备工作人员与办公设备，落实工作经费。要强化乡（镇）政府和村级组织的责任，镇实行蹲挂点班子成员和干部责任制，责任分工见附件1，采取分片包干、责任到人的办法，落实责任制。乡（镇）政府和村级组织要通过组织邻里相帮、结对帮扶、投工投劳等措施帮助困难农户改造危房。对文化程度低、残疾、老幼体弱等困难农户，由乡镇脱贫攻坚工作站和驻村工作队员配合村“两委”人员主动上门做好有关申请事项及后续相关审批、建房、验收和报账等事项。

（二）落实管理措施。农村危房改造过程中，凡涉及到的收费项目，除国家明令不能减免的外，要尽量予以减免。要组织好建筑材料的生产、供应和调度，防止发生建材乱涨价现象，并为农民提供建筑材料质量检测服务，严把建材质量关。

第4篇：农村房屋建造范文

[论文关键词]农村房屋；抵押；法定租赁权；法律思考

一般认为，农村房屋，是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所有的自住房。房屋，作为不动产，由权利人依法享有占有、使用、收益、处分的权利。城市房屋抵押早已开始，而农村房屋基于其特殊性，法律上规定宅基地使用权不能抵押。随着农村经济的快速发展，农村房屋抵押贷款将得以建立和完善。

一、农村房屋抵押困境分析

（一）法律障碍

农民将自己的房屋抵押，一般是为了筹集资金，向银行等金融机构贷款，银行等金融机构为了降低其贷款风险，通常要求农民提供担保。当农民不能偿还贷款时，银行等金融机构就会行使其抵押权，然而法律规定农村房屋下的宅基地使用权不能与农村房屋一并抵押，这样就存在我国农村房屋抵押贷款法律规定与现实需要存在冲突。

我国宪法明确规定，集体土地属于集体所有，农民对自己房屋下的宅基地只有使用权，而没有处分权。我国《物权法》第184条第2款规定“下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外”。《物权法》明确规定宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押。因此，农民用农村房屋抵押融资受到限制。

我国《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。我国实行农村村民“一户一宅”原则，即一户只能拥有一处宅基地，国家为了保障农民基本生存权利做到“居者有其屋”，政策上不支持农民住宅用于抵押融资。

我国《担保法》第37条规定，农村耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得用于抵押。同样，农民因房屋下的宅基地不能抵押融资。

以上四部法律都明确规定了农村宅基地使用权不能抵押，现实当中，农村房屋抵押，通常认为是农村房屋作为抵押物，但其抵押的价值应包含房屋和房屋下的宅基地，而宅基地使用权是不能抵押的，因而推定农村房屋也不能抵押。

（二）农村房屋抵押登记障碍

一方面，由于我国农村人口多、面积大、范围广，登记工作难度大等原因，我国目前尚未对农村的房屋进行全面确权，绝大多数农村房屋没有房屋产权证，当房屋进行抵押时，抵押登记当然也就没有办法办理。另一方面，根据《房屋登记办法》第 87 条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定的除外，房屋登记机关应当不予办理。”国土资源部在 2004 年11 月2日也印发《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234 号）特别强调“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”因此，农村房屋的所有权转移登记仅限于集体经济组织内部的成员之间，而农村的需求又是有限的，这极大地限制了农民向银行等金融机构抵押贷款。

（三）农村房屋价值评估障碍

农村村民一旦无法偿还债款，抵押权人就会实现其抵押权。在抵押权人实现抵押权时，将如何认定农村房屋的价值呢？实际上，农村房屋的价值相比城市房屋难以确定其价值。农村房屋的建设与城市房屋的开发建造有很大的不同，农村房屋的价值评估缺乏统一可操作的标准，建房材料、成本质量差异很大，此外，农村房屋的价值评估机构大多来自城市，他们并不了解农村的相关情况，实地价值评估带来困难，而且农村房屋处在农村地区，这些都会影响农房本身的价值。除了物理上的原因外，现行法律对农户流转的限制，很难评估出相对公允的价值，使得抵押双方满意。

二、农村房屋抵押的必要性与可行性之考察

对于我国农村房屋是否可以抵押，人们有不同的观点。一种观点认为，根据“房地一体”原则，宅基地使用权不能转让，农村房屋也不能抵押，否则，违背了“房地一体”的原则；另一种观点主张“宅基地使用权不得单独转让、抵押，建造在宅基地上的住房转让、抵押的，宅基地使用权一并转让、抵押。”此观点认为，农村房屋可以抵押，并与宅基地一并抵押。第三种观点则认为，可以借鉴日本民法的作法，即引入宅基地使用权租赁制度，农村房屋的受让人可基于债权性质的宅基地使用权租赁权取得房屋的所有权。笔者认为，农村房屋抵押是市场经济的发展的必然要求，农村房屋抵押有其存在的必要性和可行性。

（一）农村房屋抵押之必要性考察

1.保障广大农民的财产权

根据《中华人民共和国宪法》第 13 条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”农村房屋做为农民的一项私有财产，可以行使占有、使用、收益和处分的所有权能，即农民可以自由支配自己的房产。农村房屋抵押，有利于保障农民的财产权。

2.盘活农村静态的资产

虽然，法律并没有规定农村房屋不能抵押，但是受限于“房随地走，地随房走”的原则，农村房屋无法像城市房屋那样在市场进行自由流转，也不具备融资担保功能，这样一来，农村房屋这一资产不能流转，变成了“死产”。农村房屋抵押可以将静态的资产转化为活的资本，让农村房屋成为农村发展的生产要素，激活农村经济。

3.城乡一体化的发展要求

随着城市化战略的逐步实施，在基础设施比较完备，经济比较发达的地区，城镇与农村已经没有明显的界限，而农民房屋不能自由买卖，把已完成城镇一体化的状态，人为的割裂成城镇和农村。因此，从城乡一体化的角度出发，开展农村房屋抵押融资，使得农村房屋能够向城市房屋一样自由抵押处分符合城乡统筹的政策，对打破城乡隔绝、地域界限和身份限制，有利于建立全国统一、公平竞争和城乡和谐的大金融市场。

（二）农村房屋抵押之可行性考察

1.法律可行性之考察

首先，我国《宪法》第13条规定国家依照法律规定保护公民的私有财产权。国家以根本大法的形式确定了公民合法的财产权。而公民的私有财产权应包括占有、使用、收益和处分的权利，因此，农民用自己所有的农村房屋设定抵押权，是依法处分自己的财产，符合国家根本大法的规定。

其次，我国《民法通则》第75条第1款规定公民的个人财产中包括公民的合法的房屋。我国《民法通则》规定国家保护公民的合法财产权，我国法律允许城市房产可以用于抵押融资，根据法律之平等原则，农村集体土地上的房屋也应该和城市国有土地上的房屋一样可以用于抵押融资，体现法律的公平与正义。

再次，我国《担保法》第37条对不得抵押的财产中，主要是指宅基地的使用权不得抵押，并没有将农村房屋列为不得抵押的对象。另外，《担保法》第34条第1款规定可以作为抵押物的是“抵押人所有的房屋和其他地上定着物”。担保法没有对抵押房屋规定必须是国有土地上的房屋或集体土地上的房屋做区分，从严格意义上看，集体土地上的农村房屋是可以用于抵押的。

最后，我国《土地管理法》第62条的规定，农村村民如果出租出售宅基地上所建住宅后，不能再申请宅基地的。由此可见，村民出租、出售房屋，法律并无禁止性规定，既然可以农村房屋可以出租、出售，根据法无禁止者皆可为的原则，那么宅基地上的农村房屋也可以用于抵押。

从上述五部法律可见，我国农村房屋抵押是有其法律的可行性的。根据私法原则之“法无禁止者皆可为”，既然我国法律并没有明确进行农村房屋抵押，并且以上法律在一定程度上认可农民对自己的房屋进行处分，因此，我们对农村房屋抵押的行为也当然认定其为有效的。

2.理论可行性之考察

法定租赁权法理依据是指因房屋在自然属性上与土地的不可分离，但土地和房屋分别属于不动产，为不同的权利主体所有，可以单独作为交易的标的，因此当不同的或同一所有权人将土地或房屋同时或先后转让给不同的人所有，则推断为土地受让人默许房屋受让人继续使用土地，但房屋所有权人必须向土地所有权人支付相应的对价，其法律性质为租赁，且租赁的期限不受法律关于一般租赁合同租期之限制。

法定租赁权的性质是债权而非物权。正如学者指出的，在法定租赁权的制度框架下，农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时，对于房屋的宅基地并非取得作为物权的村民的“宅基地使用权”，而是取得作为债权的“宅基地租赁权”。基于该债权性质的租赁权，房屋买受人可以占有并使用宅基地，达到对宅基地用益的目的，这一结果并非出于农村房屋买卖双方的自由意志，而是出于法律的直接规定，同时，租赁的标的物是宅基地而不是宅基地所有权。

按照法定租赁权理论，对于农村房屋的受让人，就不会有身份的限制，即包括本集体的成员，其他农村集体的成员和城市居民，都完全可以作为受让人取得农村房屋的所有权，同时与该房屋宅基地所有权人的集体之间产生法定租赁权关系。在我国法律规定的集体土地使用范围内，用支付租金的方式解决集体土地问题是符合法律规定的，并且农村集体经济组织也可通过积累资金来解决农村集体经济组织内村民的福利和社会保障问题。

三、建立和完善农村房屋抵押制度的建议

（一）加快推进农村房屋产权登记工作

根据物权法的基本原理，不动产物权的公示方式登记，未经登记或不生效力或不对抗第三人。因此，房屋产权证是开展农村房屋抵押融资的前提条件，农民要想抵押贷款，就必须办理抵押登记，否则不能进行抵押。因此，应大力推进对农村房屋产权登记工作，号召广大农民积极进行房屋登记，对符合农村房屋登记条件的房屋，应当给予登记和发证。农村房屋所有权人的权利得到明确后，有利于农村房屋抵押，从而降低了金融机构抵押贷款的风险，保障了交易双方的合法权益。

（二）建立健全农村房屋价值评估体系

从目前市场交易的情况来看，绝大部分的评估机构都来自城市，专门的农村评估机构很少，难以适应市场经济发展的需要。此外，城市房屋的评估机构适用的标准是否适用于农村值得人们的怀疑。因此，在现行的评估体系下，建立适合农村房屋的评估体系，合理评价农村房屋的价值，是非常重要和必要的。当然，并不是说完全地否定城市房屋评估体系，在建立农村房屋价值评估体系中，城市房屋的价值评估体系对农村房屋价值的评估仍然具有借鉴意义。

因此，政府应倡导成立农村房屋评估中介机构或设立相应部门，并制定和公布本区域内的农村房屋的最低保护价，发挥政府的经济调节功能，为农村房屋的价值评估提供依据和指导。在农村建立房屋价值评估体系的基础上，金融机构可委托评估中介机构对农村房屋价值进行评估，农村房屋的所有权人也可以申请进行房屋价值评估，评估机构出具的评估报告将为金融机构对农村房屋抵押融资时的价值提供参考。

（三）建立健全社会保障服务体系

进行农村房屋抵押贷款，最大和最现实的问题是，农村房屋变现后，农民的居住问题。法律规定宅基地使用权不能流转，一个很重要的原因是为了保障农民的日常生活保障。如果农民将房屋进行抵押贷款，无法还贷时，农民将会失去房屋，一无所有，这将极大地影响农民的生存问题。因此，建立健全的社会保障体系，将有效地避免了这类问题的发生，解决了农民的后顾之忧，农民可以安心地将自己的房屋用于抵押，这将有利于推动农村房屋抵押的进行，发展农村经济。

（四）完善配套法律法规

在与国家法律、法规不冲突的原则下，制定规范性地方法规与政策，协调相关部门，行使地方立法权，制定适合当地农村房屋抵押的特色政策，这将有利于推动中国法律制度的建设与完善。在一部分地区实行试点，对农村房屋抵押贷款问题进行立法实践，将是立法的有益探索。

因此，通过完善法律规范，对农房抵押贷款的相关法律问题加以规范，将有利于推动农村房屋抵押的顺利进行。例如2009年，成都市政府下发了《关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》，以及《成都市农村土地承包经营权抵押融资管理办法（试行）》、《成都市农村房屋抵押融资管理办法（试行）》、《成都市集体建设用地使用权抵押融资管理办法（试行）》等三个具体操作文件，为农村房屋产权直接向金融机构质押、抵押融资提供了法规保障。

第5篇：农村房屋建造范文

一、指导思想、基本原则和工作目标

随着我县农村经济的快速发展，农房建设已成为农民财富积聚的主要载体和农村集体经济组织的重要资产。2009年6月以来，我县在省、市上级有关部门的指导下，先行选择江湾镇江湾村、汪口村和秋口镇李坑口村作为试点单位，按照《关于印发县开展集体土地上房屋登记试点工作实施方案的通知》要求，深入开展了农房登记试点工作，在保障农民合法财产权、促进农房资产向资本转变方面发挥了重要作用。按照“试点先行、循序渐进”的原则，现将集体土地上房屋登记发证工作范围扩大至全县各乡（镇、街道），确保让更多的农民享受到实惠。

（一）指导思想

深入贯彻落实科学发展观，按照促进城乡统筹发展和促进城乡一体化发展要求，积极履行政府职责，引导村镇合理规划，规范建设和有效管理，推进社会主义新农村建设；坚持以维护农民和集体经济组织合法财产权为出发点，积极探索构建集体土地范围内的房屋产权处置机制，逐步建立和完善我县农房登记制度，促进集体土地范围内的房屋由资产转变为资本，缓解生产经营中的资金困难，开创我县农村改革和发展新局面。

（二）基本原则

1、依法登记。农房登记工作应严格按照法律法规规定的房屋登记办法进行。对违法占地建设和未经城乡规划许可建设的房屋，一律不予登记。登记后的房屋受法律保护。

2、自愿申请。由农房登记申请人向房屋登记机构提出书面申请，提交申请登记材料，办理农房登记。

3、优质服务，让农民满意。通过开展房屋登记发证工作，使农村居民私有财产和集体经济组织房产受到法律保护，做到简化房屋登记程序，降低登记发证成本，减轻农民负担，使大多数农民满意。

4、分工负责，密切配合。涉及农房登记的房管、国土、规划、财政、公安、物价等相关部门以及各乡（镇、街道）和农村集体经济组织，按照各自职能认真履行职责，加强协调与沟通，形成工作合力。

5、尊重事实，区别对待。对历史上遗留下来的问题，在尊重历史、尊重事实的前提下，区分不同时期建造的房屋的要件要求，提供登记所需的材料。

（三）工作目标

农房登记工作分三个阶段实施：

第一阶段（2010年6月）：调整和充实县、乡（镇、街道）农房登记发证工作领导机构、确定工作人员、开展业务培训、制定具体操作方案、完善农房登记工作制度、进行宣传发动等，全面完成农房登记前的各项准备工作。

第二阶段（2010年7月至12月）：选择等乡镇所在地和沿线村委会分片区开展进村入户受理登记等具体工作。

第三阶段（自2011年1至12月）：在全县范围内分片分区进入各自然村全面开展农房登记发证工作。

二、登记范围、登记申请人、登记程序和申请要件

（一）登记范围

1、集体土地上依法建设（或取得）的房屋，应当申请房屋登记。

2、依法利用集体所有建设用地建造的房屋。

3、凡属本县集体经济组织成员符合以下条件的房屋可以申请办理房屋登记：

(1)经有关部门批准建设或认可的原有房屋。包括不同历史时期有批准权机关（组织）核发的土地使用证书、建设规划手续或证明、原有状况基本未变的房屋。

(2)原宅基地上翻建、改建、扩建房屋。包括办理了合法的建设和用地手续的，以及虽未办理手续但经国土、规划部门审核认可的房屋。

(3)符合建房条件但未办理建设、用地手续的房屋。包括因村民家庭成员变化等原因分户建设的，经规划、国土部门审核认可的房屋。

(4)集体经济组织成员有多处房屋的，只登记一处房屋，由该成员自行申报。

《房屋所有权证》是权利人依法享有集体土地上房屋所有权的证明，凭证办理申请翻、改、扩建；凭证办理房屋转移、继承、分割、抵押和拆迁安置、补偿手续。

（二）登记申请人

1、申请登记房屋为村民住房的，申请人应为该房所在地农村集体经济组织成员的合法建造、使用人。

2、申请登记房屋为依法利用集体所有建设用地建造的，申请人一般应为农村集体经济组织或成员。

（三）登记程序

登记发证工作按照申请、受理、外业丈量、内业审批、核发产权证的程序进行。

1、申请。由权利人向房屋所在地乡（镇、街道）指定的机构提出书面申请。

2、受理。凡资料符合规定要求的，登记机构工作人员应当予以受理，申请人提供的资料不符合规定的，应当一次性告知需补充的材料。

3、审核。

(1)外业：调查、勘丈、初审

以行政村为单位组成房屋登记工作小组，按照要求逐户进行实地丈量，绘制平面图，填写房屋产权登记申请表。四邻、村小组配合进行社会调查核实，张榜公布，报县房屋产权登记机构待审核。

(2)内业：复审、审批、填写房产证

县房屋产权登记发证办公室将各村外业材料逐户进行审查登记。

4、收费、发证、归档。房屋登记机构按照国家有关规定收取相关费用，并向申请人发放《房屋所有权证》，房屋登记簿和房屋权属证书上应注明“集体土地”字样。

房屋登记机构将已发证的房屋登记资料进行整理及时移交房产档案管理部门妥善管理。

（四）申请房屋所有权初始登记的需要提交的资料

1、登记申请书（表）。由房屋权利人如实填写并提交。

2、申请人的身份证明。提交申请人身份证或户口簿，申请人还应当提交房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。

3、宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明。已取得合法的土地使用权证书或经国土资源部门认定的证明材料。

4、申请登记房屋符合城乡规划的证明。集体经济组织及成员所建的房屋，由农房登记申请人提供《村镇建设规划许可证》或向建设规划部门申请认定。

5、房屋质量证明。农房建设必须符合居住安全条件，申请人应出具房屋质量自检报告，对简易和危旧房暂不予登记。

6、房屋测绘报告。我县集体土地上房屋登记测绘应统一委托有资质的测绘机构进行测绘，并提供由当地公安部门统一编制的门牌号码。

7、其他材料和申请事项按照《房屋登记办法》执行。

三、妥善解决农房登记中的实际问题

（一）尊重历史，统一业务口径

1、1999年12月31日前建造的农房，应当提供乡（镇）人民政府批准的合法用地和建房证明（有原始批件的，以原始批件为准）;其中1993年5月7日国务院颁布《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前建造的房屋，不能提供任何房屋权属来源材料的，由申请人出具权属来源保证书，经所在村委会签章证明，乡（镇、街道）核实并签署意见。

另：1993年以前建造且没有改、扩建的农房能提供合法用地证件的，可直接办理农房登记。

2、2000年1月1日至2007年12月31日止建设的房屋，应当提供《集体土地使用权证》和相关规划许可证件；不能提供规划许可证件的，应当向规划部门申请补办。

3、2008年1月1日《城乡规划法》实施后建设的房屋，应提供《集体土地使用权证》和《村镇建设规划许可证》，严格两证齐全，依法办理。

（二）房屋权属证书

房屋登记机构对集体土地范围内的房屋进行登记的，应当使用住房和城乡建设部统一制定式样、统一监制、统一编号规则、具有防伪技术的房屋权属证书，不得使用非法印制、伪造的房屋权属证书。

（三）规范农房登记收费，切实减轻农民负担

按照国家发改委、财政部《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格[2008]924号）、国家测绘局《关于印发〈测绘工程产品价格〉和〈测绘工程产品困难类别细则〉的通知》（国测财字[2002]3号）和省发改委《关于规范商品房交易有关收费问题的通知》（赣发改收费字[2009]805号）规定，农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费10元/本。房屋面积测量费标准为住宅1.36元/㎡。对砖木结构的老房屋还可按每户100元包干的方式收费（不足100元的可按实计算收费）。严格按照国家有关规定，规范农房登记收费类型及标准，杜绝搭车收费，增加农民负担。

四、组织领导

（一）完善领导机构

为切实加强对我县农房登记发证工作的领导，确保登记发证工作顺利进行，调整县集体土地上房屋登记发证工作领导小组，同时各乡（镇、街道）相应成立农房登记领导小组和村级农房登记工作组。领导小组名单于6月底前报至县领导小组办公室。

（二）明确工作职责

农房登记发证工作由房管部门牵头，国土、建设、规划、财政、公安、物价部门和各乡（镇、街道）配合，并在《关于印发县开展集体土地上房屋登记试点工作实施方案的通知》（婺府办字[2009]69号）文件精神的基础上，进一步落实房管、国土、规划等主要业务部门以及各乡（镇、街道）主要职责：房管部门负责落实一名分管领导具体负责农房登记发证工作，指定十二名业务骨干到农房办负责农村房屋登记发证日常工作；国土、规划部门分别负责落实一名分管领导具体负责农房登记发证工作，指定一名业务骨干到农房办专职负责协调处理登记过程中涉及到土地、规划管理方面的问题；各乡（镇、街道）负责参与农村房屋登记发证的宣传摸底、组织发动，承担与村委会、居委会及农村居民的协调，配合有关部门开展工作。

五、工作要求

（一）提高认识，周密部署。各有关部门和乡（镇、街道）切实认识到集体土地上房屋登记发证的重要性和紧迫性，要从有利于保障农民利益，促进农村经济发展的大局出发，切实加强集体土地上房屋权属登记发证工作的领导。把其作为近期工作目标，摆上重要的工作日程，全面部署并抓好落实。各单位主要领导要亲自负责，落实专门机构，抽调政治素质好、业务水平高、工作作风踏实的人员组成专业队伍，具体负责集体土地上房屋登记发证工作。做到有组织机构、有人员配置、有工作计划、有部署安排、有保障措施，确保此项工作由计划、有步骤的全面实施。

（二）严格标准，规范操作。严格执行登记发证技术操作规定，规范集体土地上房屋权属登记行为。房管、国土、规划等部门和各乡（镇、街道）要建立和完善集体土地上房屋登记发证工作制度，认真履行登记申请、审核、登记发证的程序，做到依法登记，确保集体土地上房屋登记的合法性。

第6篇：农村房屋建造范文

Abstract： Based on the data of 80 earthquakes in Yunnan Province from 1993 to 2015， the vulnerability matrices of enforcing zones in urban and rural areas in Yunnan Province under five damage levels were calculated， the average value of cumulative probability of failure under the same intensity in different regions of Yunnan Province is obtained. In urban areas， the cumulative damage probability in high fortification intensity areas is lower than that in low fortification intensity areas under same seismic intensity， which is also applicable to rural areas， although it is well known that buildings in rural areas are almost self-built， of which the construction is not according to seismic fortification criterion. It provides the basis for the improvement and assessment of post-disaster loss of buildings in urban and rural areas in Yunnan Province.

关键词： 烈度区；震害；易损性矩阵；地震烈度

Key words： enforcing zone；destruction of seismic；the vulnerability matrix；seismic intensity

中图分类号：TU311.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）12-0229-04

0 引言

在最近20余年的时间里，云南省及其周边区域共发生的不同程度的破坏性地震约79余次，地震年均发生率达到了（3-4）次/年，并且几乎每次地震灾害造成的经济损失规模都能达到数亿元。[1]云南地震活动以地震多、分布广、震级高、震源浅、灾害重为特点。[2]通过对云南省1993年至2015年云南省发生的80次地震震害数据资料研究，分析云南省城市农村地区，分别建立房屋建筑震害易损性矩阵，得出房屋建筑破坏比累计概率平均值，以及地震烈度相同时，不同的烈度区的房屋建筑的破坏规律。

1 房屋建筑震害易损性矩阵

震害易损性矩阵是指工程结构或基础设施在确定强度的地震作用下发生某种程度破坏的概率，表示地震受体的易损性，是计算地震损失和人员伤亡的主要依据。房屋建筑的破坏比矩阵为各次地震房屋建筑的破坏比的平均值；房屋建筑的损失比矩阵为各次地震房屋建筑的损失比的平均值。房屋建筑的震害易损性矩阵的算法：破坏比的平均值提取出来写成矩阵A，损失比的平均值提取出来写成矩阵B，矩阵A点乘矩阵B，就得到了房屋建筑震害矩阵。

2 云南农村房屋建筑震害易损性矩阵

云南省地震灾区多为农村地区，城市面积较少，因此农村样本远多于城市。

农村以Ⅵ、Ⅶ、Ⅷ度区为主。城市地区房屋建筑大多为按照抗震设防要求建造的，相同烈度区，地震烈度相同，同类型房屋，城市地区房屋具有很好的抗震性能。农村地区多为自建房屋，没有或很少按照标准设防等级建造，其抗震性能较差。从上表中不同结构的易损性矩阵可以看出，农村地区房屋建筑较城市地区破坏更为严重。

虽然农村房屋建筑基本不通过设计单位，农村建筑抗震设防管理不够，施工中也缺乏技术性的指导，大部分农村房屋建筑的抗震性能很差。但从震害易损性矩阵可以看出农村房屋建筑的破坏也呈现着一定的规律性，这正是第四章需要探讨的问题。

3 云南城市地区房屋建筑震害易损性矩阵

云南省城市地区以Ⅵ度区为主，房屋建筑大多为按照标准设防等级建造的，具有良好的抗震性能。从图表中不同结构的易损性矩阵可以看出，城市地区遭遇烈度相同，设防烈度越高，同种类型房屋建筑所受地震灾害越低，这是符合抗震设防要求的规律。

云南城市地区的抗震设防要求高，房屋建筑的抗震性能普遍优于农村地区，烈度区相同地震烈度相同房屋结构类型形同，相比城市地区，农村地区的灾害更加严重，政府部门需要加强管理以及政策措施，来确保在地震中云南农村地区人民的生命财产安全。

第7篇：农村房屋建造范文

    【关键词】农村房屋;集体经济组织;合同效力;宅基地;司法实践

    近年来随着社会经济的迅速发展,城市规模的不断扩大,以及农村城镇化步伐的加快,农村劳动力不断涌入城市,种种原因让他们选择在城市长期居住,农村房屋由此闲置下来,造成极大的资源浪费,因而他们打算卖掉农村的房屋;同时, 农村村民也可能购买本村以外的农村房屋;而部分城市居民则由于其他原因打算在农村买房。不管是农民卖掉农村房屋,购买本村以外的农村房屋,还是城市居民在农村购买房屋,这之间产生的房屋买卖交易日益频繁,新的形势下引发的纠纷也不可避免地增多。但是目前我国法律、法规对于农村集体经济组织以外成员购买农村房屋的问题,尚无明确可适用的法律、法规,这就给司法实践带了难题。本文即笔者针对此类房屋买卖纠纷在法律应用层面及司法实践方面提出正确处理难题几点建议。

    一、农村房屋买卖纠纷的基本情况

    在我国,城市房屋买卖有其明确适用的法律、法规和相关规章条文的规定,并且遵循着“地随房走”[1]的原则。但在农村,土地是农村经济组织集体所有,在笔者看来,农村房屋买卖其实就是一种比较特殊的买卖交易关系[2]。它是指出卖方将建造在农村集体所有的宅基地[3]上的房屋交付并转移该房屋的所有权给买受方,买受方支付相对应的房屋钱款,从而在买卖双方之间产生相应的民事权利与义务关系。本文所说的农村房屋买卖是特殊的交易关系,其特殊就在:第一,农村房屋买卖主体的特殊性,即出卖方是农村集体经济组织内部的村民,而购买方主要是集体经济组织以外的成员,或者是城镇居民,或者是本村以外的村民;第二,交易双方所产生的合同效力的特殊性,即农村房屋买卖合同是有偿合同;第三,合同标的物的特殊性,即交易的农村房屋是建造在农村集体所有宅基地上的房屋。

    农村房屋买卖关系因其特殊性,针对出卖方和买受方房屋买卖行为的有效性,目前在我国,尚未有明确可适用的法律、法规和相关规章条文的规定,因此,近年来此类房屋买卖所引发的法律纠纷日益增多。就法院所受理的农村房屋买卖纠纷案件来看,大多数都是出卖方支付或者转移农村房屋后反悔,并主动起诉到法院,要求法院判决双方房屋买卖行为的无效从而收回已交付或者转移的农村房屋,也有少部分是由于买受方起诉出卖方要求法院判令其履行协助办理房屋产权及土地使用权过户手续。总的来说,农村房屋买卖纠纷主要有以下情况:一是从诉讼双方当事人和诉讼理由来看,原告为农村房屋出卖者居多,且双方当事人大多已履行了合同,但因某种原因诉诸法院,诉请要求法院确定合同无效并收回房屋;二是诉讼的起因主要是受经济利益的驱动。多缘于土地增值[4]以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉。

    从现今的市场经济的发展趋势来看,农村经济城市化成为一种必然趋势,农民在最大利益驱使下,必然会有农村房屋买卖交易日益频繁。但是相对于城市房屋买卖行为有成熟明确可适用的法律、法规以及相关规章条文来说,农村房屋买卖的法律、法规以及相关规章条文空白和缺陷,其相互矛盾、权责不明,模棱两可的立法依据,给司法实践带来相当大的问题。同时,宅基地私有的观念在农村已根深蒂固, 有的农民甚至把自家的宅基地视为祖传家业,到了交易时, 各方也不清楚农村房屋买卖所应适用的法律, 双方你情我愿, 看似没什么障碍, 却为其后的环节发生纠纷埋下了隐患。

    二、农村房屋买卖制度的立法缺陷

    在我国,现行关于房屋买卖的所有法律、法规和相关规章条文都只适用于城市,专门针对农村房屋买卖的法律、法规和相关规章条文几乎是没有完整的。因在我国的农村,土地是农村经济组织集体所有,根据我国土地管理法的有关规定,集体土地未经征用,不得出让、转让。而宅基地的使用权是农村集体经济组织成员的福利性待遇,与农村集体经济组织成员的身份紧密相连,国家政策一直以来都强调农村房屋不得进行买卖,城镇居民不能到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”[5]。《物权法》第153 条也明确规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。但是实践中,在对农村土地进行征用时,房屋是作为地上附着物予以补偿的,采取的是“房随地走”的原则。由此看来,对于农村房屋买卖,我国尚没有系统的、专门的针对宅基地及农村房屋流转的立法;在我国宪法、法律、法规等涉及农民集体土地所有权的相关规定存在模糊不清、相互矛盾或与社会现实不符等问题,即对于农村房屋买卖行为在法律、法规和相关规章条文中并未作出明确可适用的规定。

    由于农村房屋买卖交易行为的法律、法规及相关规章条文的不完整及不够协调、统一,而导致了此类纠纷的不断增多。主要体现在农村房屋是否允许自由转让方面,我国土地管理法第63条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。从该条规定似乎可以得出这个结论:农村房屋只能在集体经济组织之间转让而不得与本集体组织成员之外自由转让。但该法第62条又规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。两条规定的意思模棱两可,相互矛盾,反推之,则含有应许可农村房屋自由在非集体组织成员之间买卖的意思,只是农村村民在出卖后不得再次申请宅基地而已,并且根据合同法所确立的合同自由原则,也是鼓励房屋自由交易的。实践中,农村房屋买卖行为发生后,房管部门和土地管理部门也区分情况为大量农村房屋办理了相关权属过户手续,在一定程度上也鼓励了农村房屋的交易行为。但国务院办公厅1999 年的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”,以及2004 年11 月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”,导致许多城镇居民已购买的农村住房无法办理土地使用权过户手续,从而导致了农村房屋买卖合同纠纷增多。

    实践和理论上造成农村房屋买卖纠纷的不断增多,农村房屋买卖合同的法律适用问题涉及宅基地使用权流转的法律难题,是目前司法实践的热点、难点。在当前的审判实践中,由于对农村房屋买卖行为没有明确的法律、法规和相关规章条文的规定,理论上也无权威定论,法院对于农村房屋买卖纠纷的判决,造成了司法实践中认定此类纠纷合同有效和无效的判决均存在。

    三、农村房屋买卖纠纷的裁判问题分析

    首先,综上所述,农村集体经济组织内部、外部成员之间的农村房屋交易日益增多,因此产生的买卖纠纷近年来也呈明显上升趋势。应原告的诉讼请求不同, 各地法院在立案时确立的案由也不尽一致, 其中常见的诉讼请求是请求法院确认买卖合同无效和责令被告交还已交付或者转移的农村房屋。审判实践中, 一般将其归类为买卖合同, 至于是一般买卖合同还是特殊买卖合同, 尚无定论。但自从2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定出台后, 大部分地方国土管理部门停止了办理农村房屋土地使用权的过户手续,这对法院作出农村房屋买卖有效的判决产生了很大的影响, 形成了判决无法履行的被动局面。为了应对这种局面,法院只能采取一些较为变通的措施,即秉持着以认定合同无效为基本原则,以认定合同有效为例外的处理方式[6]。在认定买卖合同无效的情形下,为平衡买卖双方利益,法院往往委托评估机构对房屋现值以及房屋所在土地的区位补偿价同时作出评估。对房屋已经增值的部分,由出卖人对购房人进行相应赔偿;对于购房人支付的购房款,适当考虑与购房人应当支付的房屋使用费进行折抵,如有余额,由出卖人予以返还;对于区位补偿价部分,一般按照出卖人承担主要责任、购房人承担次要责任的原则,由出卖人对购房人进行赔偿。

第8篇：农村房屋建造范文

论文关键词 农村房屋买卖合同 宅基地 集体经济组织 法律效力

一、农村房屋买卖合同纠纷的现状

随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深，相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生，需要购买相对便宜的农村房屋居住；另外，城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。

由于我国农村土地的集体所有属性，农民建造农村住房所需土地（即宅基地）需要经过所在村许可，而转让宅基地需要经过政府主管部门行政审批，且宅基地上的房屋交易关系至今没有位阶较高的规范性法律文件予以调整，农村房屋买卖合同纠纷没有直接的法律引导。近年来，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。

二、农村房屋买卖合同的法律效力分析

（一）农村房屋买卖合同的效力

1.认为农村房屋买卖合同无效

理由是：

（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。

（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。

（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。

（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。

2.认为农村房屋买卖合同有效

理由是：

（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。

（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。

（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。

（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析

1.农村村民买卖农村房屋的法律效力

（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。

（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。

2.城镇居民购买农村房屋的法律效力

（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。

（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。

第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。

第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。

第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。

第四，城镇居民在购买了农村房屋之后，如果所购买房屋已经经过有关机关批准，获得当地农村集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续，并且取得了合法权属证书的，农村房屋买卖合同有效。

三、完善农村宅基地、房屋交易制度及认定农村房屋买卖合同效力的措施

（一）加强有关农村宅基地使用权流转的立法，促进农村房屋买卖的交易稳定

应加强农村宅基地的立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地流转等问题的位阶较高的规范性法律文件，形成较规范的农村宅基地使用权管理制度，从而保障农村房屋买卖的交易安全，保障善意第三人的利益，稳定农村房屋买卖市场。

（二）让农村宅基地使用权进入交易市场，公开、公平、公正交易

建立新的流转模式，在农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的规定，对建造合法、手续齐全的农村宅基地及其上的房屋，颁发权属证书，让农村宅基地及其上的房屋合法地进入交易市场。促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的农村房屋交易市场。

（三）建立农村宅基地的有偿使用制度和有期限使用制度。建立一定范围内的宅基地有偿使用制度

宅基地具有一定的福利性质，本集体经济组织成员可以无偿使用，但是如果进入交易市场，就要变成有偿转让。要在立法中明文规定转让农村宅基地使用权应缴纳的使用费或补偿金，并且根据宅基地的位置、流转对象等不同因素，确定所应缴纳的使用费或补偿金的数额。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期满不再需要的宅基地使用权，以避免浪费土地。

（四）关于认定农村宅基地进入交易市场公开流转后的农村房屋买卖合同的效力

应当从法律法规、国家政策、该房屋项下的土地使用权性质、出卖人的现有居住条件、房屋交付的实际情况、房屋的增值情况等方面进行认真仔细的研究。此外还应充分考虑认定此类农村房屋买卖合同无效会对双方当事人产生怎样的利益影响，尤其是出卖人因土地的增值或拆迁而获得的利益，买受人因房屋的贬值而受到的损失，来认定此类农村房屋买卖合同的效力。

第9篇：农村房屋建造范文

[论文关键词]农村房屋；抵押；法定租赁权；法律思考

一般认为，农村房屋，是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所有的自住房。房屋，作为不动产，由权利人依法享有占有、使用、收益、处分的权利。城市房屋抵押早已开始，而农村房屋基于其特殊性，法律上规定宅基地使用权不能抵押。随着农村经济的快速发展，农村房屋抵押贷款将得以建立和完善。

一、农村房屋抵押困境分析

（一）法律障碍

农民将自己的房屋抵押，一般是为了筹集资金，向银行等金融机构贷款，银行等金融机构为了降低其贷款风险，通常要求农民提供担保。当农民不能偿还贷款时，银行等金融机构就会行使其抵押权，然而法律规定农村房屋下的宅基地使用权不能与农村房屋一并抵押，这样就存在我国农村房屋抵押贷款法律规定与现实需要存在冲突。

我国宪法明确规定，集体土地属于集体所有，农民对自己房屋下的宅基地只有使用权，而没有处分权。我国《物权法》第184条第2款规定“下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外”。《物权法》明确规定宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押。因此，农民用农村房屋抵押融资受到限制。

我国《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。我国实行农村村民“一户一宅”原则，即一户只能拥有一处宅基地，国家为了保障农民基本生存权利做到“居者有其屋”，政策上不支持农民住宅用于抵押融资。

我国《担保法》第37条规定，农村耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得用于抵押。同样，农民因房屋下的宅基地不能抵押融资。

以上四部法律都明确规定了农村宅基地使用权不能抵押，现实当中，农村房屋抵押，通常认为是农村房屋作为抵押物，但其抵押的价值应包含房屋和房屋下的宅基地，而宅基地使用权是不能抵押的，因而推定农村房屋也不能抵押。

（二）农村房屋抵押登记障碍

一方面，由于我国农村人口多、面积大、范围广，登记工作难度大等原因，我国目前尚未对农村的房屋进行全面确权，绝大多数农村房屋没有房屋产权证，当房屋进行抵押时，抵押登记当然也就没有办法办理。另一方面，根据《房屋登记办法》第 87 条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定的除外，房屋登记机关应当不予办理。”国土资源部在 2004 年11 月2日也印发《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234 号）特别强调“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”因此，农村房屋的所有权转移登记仅限于集体经济组织内部的成员之间，而农村的需求又是有限的，这极大地限制了农民向银行等金融机构抵押贷款。

（三）农村房屋价值评估障碍

农村村民一旦无法偿还债款，抵押权人就会实现其抵押权。在抵押权人实现抵押权时，将如何认定农村房屋的价值呢？实际上，农村房屋的价值相比城市房屋难以确定其价值。农村房屋的建设与城市房屋的开发建造有很大的不同，农村房屋的价值评估缺乏统一可操作的标准，建房材料、成本质量差异很大，此外，农村房屋的价值评估机构大多来自城市，他们并不了解农村的相关情况，实地价值评估带来困难，而且农村房屋处在农村地区，这些都会影响农房本身的价值。除了物理上的原因外，现行法律对农户流转的限制，很难评估出相对公允的价值，使得抵押双方满意。

二、农村房屋抵押的必要性与可行性之考察

对于我国农村房屋是否可以抵押，人们有不同的观点。一种观点认为，根据“房地一体”原则，宅基地使用权不能转让，农村房屋也不能抵押，否则，违背了“房地一体”的原则；另一种观点主张“宅基地使用权不得单独转让、抵押，建造在宅基地上的住房转让、抵押的，宅基地使用权一并转让、抵押。”此观点认为，农村房屋可以抵押，并与宅基地一并抵押。第三种观点则认为，可以借鉴日本民法的作法，即引入宅基地使用权租赁制度，农村房屋的受让人可基于债权性质的宅基地使用权租赁权取得房屋的所有权。笔者认为，农村房屋抵押是市场经济的发展的必然要求，农村房屋抵押有其存在的必要性和可行性。

（一）农村房屋抵押之必要性考察

1.保障广大农民的财产权

根据《中华人民共和国宪法》第 13 条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”农村房屋做为农民的一项私有财产，可以行使占有、使用、收益和处分的所有权能，即农民可以自由支配自己的房产。农村房屋抵押，有利于保障农民的财产权。

2.盘活农村静态的资产

虽然，法律并没有规定农村房屋不能抵押，但是受限于“房随地走，地随房走”的原则，农村房屋无法像城市房屋那样在市场进行自由流转，也不具备融资担保功能，这样一来，农村房屋这一资产不能流转，变成了“死产”。农村房屋抵押可以将静态的资产转化为活的资本，让农村房屋成为农村发展的生产要素，激活农村经济。

3.城乡一体化的发展要求

随着城市化战略的逐步实施，在基础设施比较完备，经济比较发达的地区，城镇与农村已经没有明显的界限，而农民房屋不能自由买卖，把已完成城镇一体化的状态，人为的割裂成城镇和农村。因此，从城乡一体化的角度出发，开展农村房屋抵押融资，使得农村房屋能够向城市房屋一样自由抵押处分符合城乡统筹的政策，对打破城乡隔绝、地域界限和身份限制，有利于建立全国统一、公平竞争和城乡和谐的大金融市场。

（二）农村房屋抵押之可行性考察

1.法律可行性之考察

首先，我国《宪法》第13条规定国家依照法律规定保护公民的私有财产权。国家以根本大法的形式确定了公民合法的财产权。而公民的私有财产权应包括占有、使用、收益和处分的权利，因此，农民用自己所有的农村房屋设定抵押权，是依法处分自己的财产，符合国家根本大法的规定。

其次，我国《民法通则》第75条第1款规定公民的个人财产中包括公民的合法的房屋。我国《民法通则》规定国家保护公民的合法财产权，我国法律允许城市房产可以用于抵押融资，根据法律之平等原则，农村集体土地上的房屋也应该和城市国有土地上的房屋一样可以用于抵押融资，体现法律的公平与正义。

再次，我国《担保法》第37条对不得抵押的财产中，主要是指宅基地的使用权不得抵押，并没有将农村房屋列为不得抵押的对象。另外，《担保法》第34条第1款规定可以作为抵押物的是“抵押人所有的房屋和其他地上定着物”。担保法没有对抵押房屋规定必须是国有土地上的房屋或集体土地上的房屋做区分，从严格意义上看，集体土地上的农村房屋是可以用于抵押的。

最后，我国《土地管理法》第62条的规定，农村村民如果出租出售宅基地上所建住宅后，不能再申请宅基地的。由此可见，村民出租、出售房屋，法律并无禁止性规定，既然可以农村房屋可以出租、出售，根据法无禁止者皆可为的原则，那么宅基地上的农村房屋也可以用于抵押。

从上述五部法律可见，我国农村房屋抵押是有其法律的可行性的。根据私法原则之“法无禁止者皆可为”，既然我国法律并没有明确进行农村房屋抵押，并且以上法律在一定程度上认可农民对自己的房屋进行处分，因此，我们对农村房屋抵押的行为也当然认定其为有效的。

2.理论可行性之考察

法定租赁权法理依据是指因房屋在自然属性上与土地的不可分离，但土地和房屋分别属于不动产，为不同的权利主体所有，可以单独作为交易的标的，因此当不同的或同一所有权人将土地或房屋同时或先后转让给不同的人所有，则推断为土地受让人默许房屋受让人继续使用土地，但房屋所有权人必须向土地所有权人支付相应的对价，其法律性质为租赁，且租赁的期限不受法律关于一般租赁合同租期之限制。

法定租赁权的性质是债权而非物权。正如学者指出的，在法定租赁权的制度框架下，农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时，对于房屋的宅基地并非取得作为物权的村民的“宅基地使用权”，而是取得作为债权的“宅基地租赁权”。基于该债权性质的租赁权，房屋买受人可以占有并使用宅基地，达到对宅基地用益的目的，这一结果并非出于农村房屋买卖双方的自由意志，而是出于法律的直接规定，同时，租赁的标的物是宅基地而不是宅基地所有权。

按照法定租赁权理论，对于农村房屋的受让人，就不会有身份的限制，即包括本集体的成员，其他农村集体的成员和城市居民，都完全可以作为受让人取得农村房屋的所有权，同时与该房屋宅基地所有权人的集体之间产生法定租赁权关系。在我国法律规定的集体土地使用范围内，用支付租金的方式解决集体土地问题是符合法律规定的，并且农村集体经济组织也可通过积累资金来解决农村集体经济组织内村民的福利和社会保障问题。

三、建立和完善农村房屋抵押制度的建议

（一）加快推进农村房屋产权登记工作

根据物权法的基本原理，不动产物权的公示方式登记，未经登记或不生效力或不对抗第三人。因此，房屋产权证是开展农村房屋抵押融资的前提条件，农民要想抵押贷款，就必须办理抵押登记，否则不能进行抵押。因此，应大力推进对农村房屋产权登记工作，号召广大农民积极进行房屋登记，对符合农村房屋登记条件的房屋，应当给予登记和发证。农村房屋所有权人的权利得到明确后，有利于农村房屋抵押，从而降低了金融机构抵押贷款的风险，保障了交易双方的合法权益。

（二）建立健全农村房屋价值评估体系

从目前市场交易的情况来看，绝大部分的评估机构都来自城市，专门的农村评估机构很少，难以适应市场经济发展的需要。此外，城市房屋的评估机构适用的标准是否适用于农村值得人们的怀疑。因此，在现行的评估体系下，建立适合农村房屋的评估体系，合理评价农村房屋的价值，是非常重要和必要的。当然，并不是说完全地否定城市房屋评估体系，在建立农村房屋价值评估体系中，城市房屋的价值评估体系对农村房屋价值的评估仍然具有借鉴意义。

因此，政府应倡导成立农村房屋评估中介机构或设立相应部门，并制定和公布本区域内的农村房屋的最低保护价，发挥政府的经济调节功能，为农村房屋的价值评估提供依据和指导。在农村建立房屋价值评估体系的基础上，金融机构可委托评估中介机构对农村房屋价值进行评估，农村房屋的所有权人也可以申请进行房屋价值评估，评估机构出具的评估报告将为金融机构对农村房屋抵押融资时的价值提供参考。

（三）建立健全社会保障服务体系

进行农村房屋抵押贷款，最大和最现实的问题是，农村房屋变现后，农民的居住问题。法律规定宅基地使用权不能流转，一个很重要的原因是为了保障农民的日常生活保障。如果农民将房屋进行抵押贷款，无法还贷时，农民将会失去房屋，一无所有，这将极大地影响农民的生存问题。因此，建立健全的社会保障体系，将有效地避免了这类问题的发生，解决了农民的后顾之忧，农民可以安心地将自己的房屋用于抵押，这将有利于推动农村房屋抵押的进行，发展农村经济。

（四）完善配套法律法规

在与国家法律、法规不冲突的原则下，制定规范性地方法规与政策，协调相关部门，行使地方立法权，制定适合当地农村房屋抵押的特色政策，这将有利于推动中国法律制度的建设与完善。在一部分地区实行试点，对农村房屋抵押贷款问题进行立法实践，将是立法的有益探索。